1、3商业地产的四大要素，可简单概括为：商业地产的四大要素，可简单概括为：1）商业概念规划与主题定位，决定项目成败的关键;2）设计与概念详规，决定硬件标准与动线组织合理性;3）成本与融资，项目开发资金保障;4）运营与推广，提升物业的商业价值;首要一步：从定位到招商首要一步：从定位到招商4第一部分第一部分 定位与规划设计定位与规划设计5商业定位之市场研究商业地产开发全产业链2.商业定位商业定位 发展阶段认知 区位属性 经营模式3.商业设计商业设计 结构设计 平面设计 动线设计 空间节点设计 体验性商业设计元素 创新性商业设计 目标市场定位 商业业态定位 商业布局定位商业地产开商业地产开发全产业链发全2、产业链4.招商运营招商运营 招商执行 运营管理 营销推广 业态定位再调整1.金融问题金融问题 开发资金来源 产品模式 经营策略 风险控制 商业模式地区生产总值（GDP）分析社会零售品销售总额城市居民人均可支配收入西西 安安 市市 GDP及及 各各 产产 业业 增增 长长 率率城镇居民恩格尔系数实际外商投资总额常住人口总量8宏观经济分析城市宏观经济分析：是项目投资策略的基础要件，人均GDP及可支配收入等决定市场基本需求，为项目产品设计及投资风险控制提供参考。城市宏观经济分析城市宏观经济分析地区生产总值（GDP）分析社会零售品销售总额城市居民人均可支配收入常住人口总量/旅游人数及旅游收入（/年）实3、际外商投资总额城镇居民恩格尔系数60%50%40%30%20%10%0%单位：亿元2,5002,0001,5001,00050001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009固定资产投资房地产投资固定资产投资增长率 房地产投资增长率12%8%4%0%16%20%2000200120022003200420052006200720082009第一产业增长率第三产业增长率第二产业增长率GDP增长率企业战略与目标分析土地供应情况调查市场需求分析城市开发机会分析城市开发机会分析企业战略与目标分析土地供应情况调查市场需求分析投资环境与产业指导土地供应情况土地供应情况9城市发展规划城市发展规划城市资源与城市资源与政策环境政策环境市场需求分析市场需求分析城市资源、政策环境分析投资环境投资环境与产业指导与产业指导城市发展规划企业战略