1、目标成本编制操作指引目标成本编制操作指引 (试行版试行版) 修订记录修订记录 日日 期期 修订修订状态状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 2017.6.14 完成 第一次编制 一、目的一、目的 提高目标成本及预算管理的严肃性； 确保项目成本过程可控、透明； 明确成本管理责任； 控制成本风险，提升置地总部成本竞争力。 二、适用范围二、适用范围 适用于中南置地操盘运营的所有开发项目的成本管理工作。 三、成本管理责任界定三、成本管理责任界定 3.13.1 置地总部成本管理中心置地总部成本管理中心 负责本作业流程的制订、修订、指导、解释、检查和落实； 对项目各阶段目标成本2、编制进行指导，组织审核审批； 重点跟进目标成本控制情况、产品价值、配置标准及限额落实情况。 3.2 3.2 置地总部招标采购中心置地总部招标采购中心 对项目各阶段目标成本管理部品部件、战略采购及集中采购编制进行指导。 3.3 3.3 置地总部研发设计中心置地总部研发设计中心 对各项目各阶段目标成本产品价值及配置标准进行指导； 参与目标成本评审，重点审核产品价值及配置标准、限额设计及设计费用。 3.4 3.4 置地总部营销管理中心置地总部营销管理中心 参与目标成本评审，重点审核产品价值及配置标准及营销费用。 3.5 3.5 置地总部财务管理中心置地总部财务管理中心 对各项目各阶段目标成本开发间接3、费、管理费、财务费用、税费编制进行指导； 参与目标成本评审，重点审核开发间接费、管理费、财务费用、税费； 对项目开发中需分摊的费用，确定管理口径分摊原则和依据。 3.6 3.6 置地总部营运管理中心置地总部营运管理中心 对各项目各阶段目标成本技术方案进行指导。 3.7 3.7 战区战区成本职能成本职能 组织各职能部门编制目标成本及汇总、评审； 负责编制项目开发四项成本（前期工程费、建安工程费、基础设施费、公建配套费） 。 3.8 3.8 战区战区采购职能采购职能 参与目标成本编制与审核，审核产品价值及配置标准，重点提供部品部件单价及工程类市 场单价。 3.9 3.9 战区战区设计职能设计职能 4、参与目标成本编制与审核，重点编制设计费，审核产品价值及配置标准。 3.10 3.10 战区战区营销职能营销职能 参与目标成本编制与审核，重点编制销售费用。 3.11 3.11 战区战区财务职能财务职能 参与目标成本编制与审核，重点编制土地费用、开发间接费、管理费、财务费用、税费。 3.12 3.12 战区战区工程职能工程职能 参与目标成本编制与审核，审核产品价值及配置标准。 3.13 战区前期开发配套职能 3.13.1 参与目标成本编制与审核，提供相关政策收费标准。3.143.14 战区战区项目项目总经理总经理 3.14.1 监督本项目目标成本的执行情况； 3.14.2 审核目标成本表单。 35、.153.15 战区战区总经理总经理 3.15.1 监督城市所有项目目标成本的执行情况； 3.15.2 审核目标成本表单。 四、工作流程四、工作流程 4.14.1 投资版目标成本投资版目标成本 （1） 编制时间：土地成交后即需发起投资版目标成本编制，按最终版拿地测算金额，将 实际土地成交价替换上，要求拿地后 7 个工作日内线上编制完成投资版目标成本， 上报置地总部成本管理中心。 （2） 提交成果：投资版目标成本明细。 （3） 编制要求：必须使用附件标准模板。投资版目标成本原则上要求按拿地测算最终审 核确认的成本金额，将实际土地成交价替换，并完成销售费用、管理费用、财务费 用、税费编制，作为投资6、版目标成本 。 （4） 编制依据：拿地测算成本、项目土地实际成交价、设计强排方案、产品级配包及配 置标准、限额设计、对标项目成本资料、成本数据库，市场变化预期、项目的特点 （地质条件、基础形式、市政接驳口等） ，营销定位分析，当地收费标准，战略采购 信息及其它相关资料。 （5） 科目深度：销售费用、管理费用、财务费用、税费、工程相关费、工程后续成本、 开发间接费、环境工程费二级，土地费、前期工程费、基础设施费、公建配套费三 级，建安费四级。 （6） 不可预见费：原则上标准产品线项目按 3%考虑，商业项目及非标准产品线可按 5% 考虑，取费基数为建安以及装修类费用。 4.24.2 定位版目标成本7、：定位版目标成本： （1） 编制时间：定位方案审批通过后 7 个工作日内完成线上考核版目标成本明细编制， 并发起审批。 （2） 提交成果：会签确认的产品配置和关键指标表（含限额设计标准） ，定位版目标成本 EXECL 明细表、各阶段差异分析表、目标成本摘要。 （3） 编制要求：必须使用附件标准模板。定位版目标成本作为项目成本管控目标，原则 上不得突破。 （4） 编制依据： 项目土地实际成交价格， 强排方案、 定位设计方案， 外部历史经验数据、 成本数据库，对标项目成本资料、市场变化预期、项目的特点（基础形式、市政接 驳口等） ，营销定位报告，战略采购信息及其它相关资料。 （5） 设计指标落地：8、限额设计指标、产品价值及配置标准、关键指标在审批通过后，由 设计职能作为方案设计任务书发给设计院。 （6） 科目深度：销售费用、管理费用、财务费用、税费、工程相关费、工程后续成本、 开发间接费、环境工程费二级，土地费、前期工程费、基础设施费、公建配套费三 级，建安费四级。 （7） 不可预见费：原则上标准产品线项目按 3%考虑，商业项目及非标准产品线可按 5% 考虑，取费基数为建安以及装修类费用。 4.3 4.3 全程策划版目标成本（考核版）：全程策划版目标成本（考核版）： （1）编制时间：方案设计阶段性成果批准后 15 个工作日内完成编制，并上报置地总部成 本管理部。 （2）提交成果：战区会签9、确认的产品配置变化审批表和关键指标表（含限额设计标准） ， 全程策划目标成本 EXECL 明细表，各阶段差异分析表、目标成本摘要。 （3）编制要求：必须使用附件标准模板。全程策划版目标成本定位考核版目标成本。 （4）编制依据：方案设计文件、定位版目标成本及产品价值及配置标准、成本数据库、项 目特点、战略采购信息、人材机信息及市场价格。 （5）设计指标落地：限额设计指标、关键指标由设计职能作为扩初设计任务书发给设 计院。 （6）科目深度：均到末级科目。 （7）不可预见费：不预留。 4.4 预结版目标成本： （1）编制时间：项目竣工备案完成后 30 个日历天内（每年 1-6 月份竣工备案的项目在本10、 年度 6 月 20 日前/每年 7-12 月竣工备案的项目在本年度 12 月 20 日前） ，完成预结版目 标成本编制。 （2） 提交成果： 战区会签确认的产品配置标准变化审批表和关键指标表 （含限额设计标准） ， 电子版施工图阶段目标成本 EXECL 明细表，成本差异分析表、目标成本摘要。 （3）编制要求：必须使用附件标准模板。预结版目标成本方案版目标成本。 （4）编制依据：施工图设计文件、方案版目标成本及产品价值及配置标准、合同文件（含 补充协议文件） 、已经结算的结算文件、战略采购信息、人材机信息及市场价格。 （5）科目深度：到末级科目。 五、目标成本编制内容、表单、科目五、目标成本编11、制内容、表单、科目 5.1 5.1 编制内容：编制内容：分为四块内容，包括项目开发成本（土地费 前期工程费 配套设施 费 基础设施费 建安以及装修费 环境工程费工程相关费工程后续费） ，销售费 用，管理费用，财务费用及税费。 5.2 5.2 编制表单编制表单：包括 封面 编制说明 规划指标 产品价值及配置标准 前期收费 目标成本汇总表（分摊前、分摊后）可售单体费用可售单体土建主体以及粗装饰成 本测算明细配套类设施费用车库类土建主体以及粗装饰成本测算明细。 六、编制步骤六、编制步骤 投资版投资版 本阶段是：拿地前战区各职能依据强排设计方案、产品配置标准、限额设计及项目利 润率，进行成本测算。拿地12、成功后套用实际土地成交价，编制完成投资版目标成本。 （1） 第一步骤：依据本阶段设计提供强排方案，测算填写规划指标以及配置标准。 （2） 第二步骤：依据产品配置标准及限额设计内容，与设计及营销职能沟通确认，同时 完成限额设计及产品配置标准的填写。 （3） 第三步骤：依据最终拿地测算成本，完成填写各单体以及配套类费用、前期、基础 设施、环境等费用。 （4） 第四步骤：成本汇总，并填写销售费用、管理费用及财务费用、税费。 （5） 第五步骤：套用实际土地成交价，并与运营/营销职能沟通货值，复核是否满足项 目利润率要求。 （6） 第六步骤： 编制完成的本阶段目标成本初稿提交各职能及总经理， 组织战区内13、部评审， 总经理审核后发起公文审批。 （7） 第七步骤：公文审批完成后，战区成本管理部将成本录入系统发起审批。 定位版定位版 本阶段：公司各职能依据定位方案及其利润率、对标项目等，对产品价值及配置标准 及限额设计指标控制值，深入讨论并达成一致目标。 （1） 第一步骤：依据本阶段定位方案技术指标，测算填写规划指标表。 （2） 第二步骤：与设计及营销等相关职能会议讨论沟通，同时完成限额设计及产品配置 标准的填写。 （3） 第三步骤：依据对标项目，限额设计指标，产品价值及配置标准，结合项目现场场 地情况（地质情况，土方情况，桩型情况，基坑围护情况） ，以定性指标为主，完 成填写各单体以及配套类费用、14、前期、基础设施、环境等费用；并与对标项目进行 对比分析。 （4） 第四步骤：汇总建安费用和其它费用，形成目标成本汇总表；并与对标项目及投资 版目标成本进行对比分析。 （5） 第五步骤：将编制过程中的编制依据，范围说明，价格参照，分摊说明，控制难点 与重点等内容填入编制说明；填写封面。 （6） 第六步骤：编制完成的本阶段目标成本初稿提交各职能及总经理，组织战区内部评 审，总经理审核后发起公文审批。 （7） 第七步骤：公文审批完成后，战区成本管理部将成本录入系统发起审批。 全程策划版（考核版）全程策划版（考核版） 本阶段：围绕定位考核版利润率，在定位考核版基础上的细化，控制后一版目标成本 在前一版15、目标成本之内，各职能达成一致目标。 （1） 第一步骤：确定本次编制目标成本所处阶段科目，填写表单封面。 （2） 第二步骤：依据本阶段总平面图及技术指标测算填写表单规划指标表。 （3） 第三步骤：与设计及营销等相关职能会议讨论沟通，同时完成限额设计及产品配置 标准的填写。 （4） 第四步骤：依据单体技术指标及产品建造标准、单体图，根据本阶段期的人材机造 价信息，类似工程造价指标，单体建安指标的含量指标（结构含量，砌体含量，内 装饰率，墙地比，窗地比） ，结合项目现场场地情况（地质情况，土方情况，桩型 情况，基坑围护情况） ，测算填写单体以及配套设施类费用。 A单体费用表：工程量系数 序号：是指置16、地总部统一的科目序号，按各阶段深度级别要求编制； 科目名称： 是指置地总部统一的科目名称； 测算对象： 是指工程量计量基数、 属性， 如建筑面积、 地上建筑面积、 土方量、 砼方量、 砌体数量、屋面面积、涂料面积、门窗面积、防水面积、台数、户数、樘数、楼梯投影 面积等；置地总部模板供参考，战区可以根据实际情况调整； 单位：是指工程量的单位，如 T， m 2，m3，樘，户，个，m； 工程量：是指以估算基数为标准，计算出的数量； 单价： 是指对应科目内容的综合单价， 如砼的综合单价为 400 元， 包括人材机、 管理费、 利润、税金等费用； 数据参考来源：备注数据来源，例：参考*项目*合同单价； 17、汇总金额：是指量与单价的积，也指下一级科目的汇总金额； 建面指标：是指本科目的汇总金额/本物业类型单体建筑面积的指标，单位为元/m 2； 销面指标：是指本科目的汇总金额/本物业类型单体可售面积的指标，单位为元/m 2； 费项比例：是指本科目的汇总金额/本物业类型单体总金额，单位为%； 备注说明：是指编制时包括内容以及依据，产品的档次描述等。如粗装饰说明：包括室 内、地面、墙面天棚找平、面层，外墙抹灰、散水、沉降缝、伸缩缝等。 B 会所、幼儿园、商业等均作为一个物业形态进行费用编制，解释如上。 （5） 第五步骤： 依据本阶段的总平面图、 技术指标、 当地政府规费收费文件、 价格信息、 土地合同、18、成本分摊原则、类似工程指标数据，与其它相关职能会议讨论沟通，测 算填写单体以及配套设施类费用。 （6） 第六步骤：汇总建安费用和其它费用，形成目标成本汇总表，填写目标成本汇总表 序序 号号 科科 目目 名名 称称 测测 算算 对对 象象 单位单位 工工 程程 量量 单价单价 （元）（元） 数据参考数据参考 来源来源 汇总汇总 建面指建面指 标标 销面指销面指 标标 费费 项项 比比 例例 备备 注注 说说 明明 （分摊前、分摊后） 。 （7） 第七步骤：将编制过程中的编制依据，范围说明，价格参照，分摊说明，控制难点 与重点等内容填入编制说明；填写封面。 （8） 第八步骤：编制完成的本阶段目标成19、本初稿提交各职能及总经理，组织战区内部评 审，总经理审核后发起公文审批。 （9） 第九步骤：公文审批完成后，战区成本管理部将成本录入系统发起审批。 预结版预结版 本阶段：战区各职能部门依据定位方案及其利润率、对标项目等，对产品价值及配置 标准及限额设计指标控制值、各类实际发生合同以及完成的预算结算、设计变更台账、扣 款单台账、甲供料台账等，深入讨论并达成一致目标，各步骤同施工图阶段一样（将已结 算合同成本及时结转，未结算合同需充分预估结转成本） ，时间要求为项目竣工备案完成后 30 个日历天内（每年 1-6 月份竣工备案的项目在本年度 6 月 20 日前/每年 7-12 月竣工备 案的项目在本20、年度 12 月 20 日前） 。 七、目标成本审批方式七、目标成本审批方式 7.1 战区成本职能组织工程、项目、设计、采购、工程、营销、财务等职能及其他相关 职能参与编制，组织目标成本评审会议评审，战区总经理审核后上报置地总部成本管理 部。发起公文流转审批时，需同时上传目标成本摘要和各阶段成本差异分析表。 7.2 目标成本审批流程详见中南置地授权手册-成本分册 。 7.3 各阶段目标成本为置地总部一级商业机密文件，未经置地总部总裁许可，任何人不 得将目标成本对外泄露。下发的目标成本四项成本可提供给合约采购职能负责人，设计 费用、关键指标、产品价值及配置标准可提供给设计职能负责人，营销费用可提供21、给营 销职能负责人，产品价值及配置标准可提供给工程职能负责人，如置地总部财务中心因 工作需要可提供相关成本数据。 八、其他规定八、其他规定 8.1 后一版的目标成本上报时，需与前一版进行对比分析（总成本、四项成本、货值） ，并 按要求组织专会进行分析。 1）政策调整：政府收费要求调整； 2）营销原因：产品配置标准/品质提升及促进销售措施，并测算成本增加的同时所带来 的货值变化情况； 3）设计原因：设计方案调整及面积变化影响； 4）市场原因：人工、主材等异常波动； 5）其他原因：预估偏差或漏估内容等。分析说明中对于差异金额大于 200 万的项目，需 列明具体根源，给出消化方案和今后同类问题的应对22、策略，并组织跨职能培训落地以减 少同类问题的发生。 8.2 目标成本测算必须应用置地总部统一的测算表单，各战区在使用成本科目时，可以根 据需要在已有的成本科目下再增加成本科目的级别，但是置地总部标准成本科目中已有的 科目名称及编号不得改变，并且一级（如 1） 、二级（如 1-3） 、三级（如 1-3-1）科目均不 得有任何增减。 目标成本测算表体现量价分离的原则，应层次清楚、逻辑关系明确，不同业态的建安成 本应分别进行测算。成本核算对象的具体设置举例参见下图： 一期 独立别墅 二期 多层洋房 . 高层 普通车库 . 8.3 项目成本管理以运营分期为基本管理单元，目标成本的编制与运营分期对应。如23、果项 目分多期开发，需分期进行测算，部分费用均需按分期进行分摊，在第一版本目标成本测 算时按照财务部提供的分摊原则，将相关跨期费用进行分摊。 8.4 目标成本追加、调剂：项目目标成本获得批准后，原则上不能进行追加。如发生： 1）因建筑规范及政府政策而引起的强制性调整； 2）特殊地质情况处理； 3）规划条件变化； 4）产品策划定位调整导致目标成本（扣除土地成本）变动预计2%或绝对值1000 万，则 # # 项 可由战区成本管理部组织专题会议， 对项目目标成本指标的影响进行评估， 提出调整修改建 议，形成目标成本调整审批表 成本差异分析表 ，报置地总部成本中心并组织营销、设 计、财务等部门开专题会24、议，战区根据会议纪要要求将审批后的修订目标成本进行监控。 目标成本追加审批需先发起公文审批至总裁，公文审批后通过 ERP 完成； 目标成本不变只是跨科目调剂的审批，只需到成本管理中心成本管理部。 8.5 考核：战区成本管理部根据成本管理责任界定制定相应的成本管理考核办法，并报成 本中心备案。成本中心根据此考核办法进行检查。成本管理的考核详见中南置地成本管理 制度 。 九、相关附件九、相关附件 附件 1： 中南置地目标成本编制套表 附件 2： 目标成本摘要 附件 3： 阶段成本差异、限额对比分析表 附件 4： 配置标准调整审批表 附件 5： 目标成本调整审批表 附件 6： 营销设施类费用分摊原则表 十、支持性文件及关联文件：十、支持性文件及关联文件： 成本管理制度 十一、附则：十一、附则： 本制度自正式发布之日起执行。