1、成本核算管理制度成本核算管理制度 （管理口径）（管理口径） (试行版试行版) 修订记录修订记录 日日 期期 修订修订状态状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 2017.6.14 完成 第一次编制 第一章第一章 总总 则则 第第1 1条条 适用范围适用范围 本制度适用于中南置地总公司及所有项目的目标成本管理及动态管理数据核算应用。 第二章第二章 管理细则管理细则 第第2 2条条 部门职责部门职责 1、 开发成本二至九项由成本管理部负责核算、归集及分摊； 2、 土地成本、开发费用（营销费用、管理费用、财务费用）以及税金的归集与分摊由 财务管理部负责。 第第3 3条条 成2、本核算指导成本核算指导 1、 成本核算的基本程序 1） 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 2） 按成本科目核算与归集各项开发成本与费用。 3） 按成本分摊原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4） 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 5） 依据目标成本测算模板编制目标成本，计算项目开发总成本和各成本核算对象 对应的开发成本，反映各成本核算对象的成本情况。 2、 成本核算对象的确定 1） 成本核算对象确定原则： A：可租售性原则：区分是否作为成本核算对象的基本原则。如果某一类开发产 品可以对外经营销售，则应当作为3、独立的成本核算对象进行成本核算。 B：产品明显差异原则；指所开发的产品在建筑上存在明显的差异从而可能导致 其相应成本差异较大时要分别作为成本核算对象。 C：功能区别原则：指开发产品在使用功能上有明显区分，使其在定价销售及建 设成本方面存在明显差异。 D：便于成本费用的归集：指确定成本对象时还要考虑成本费用归集是否方便的 因素。 2） 成本核算对象的确定： 成本核算对象原则为三级设置， 一级核算对象为项目； 二 级核算对象为项目分期； 三级核算对象以可租售产品形态为界定原则； 各产品形 态 主要如下： 表表1 1 各产品主要业态各产品主要业态 产品业态 定义 住宅类 可租售业 态 独栋别墅 每户4、为单独建筑，独门独院，私密性极强的单体别墅，一般总建筑高 10 米以下，包含类独栋（合院等） 。 联排别墅 包括双拼别墅（两个单元的别墅拼联组成） ；联排别墅（由三个或三个以 上的、有独立院落的别墅拼接组成，一般总建筑高度 10 米以下） ；叠加 别墅（多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成，垂直方向上有 2 户，当垂直方向上有 3 户时，归为花园洋房）三种形式。 花园洋房（多层） 层数 9 层（含 9 层）以下的住宅建筑 小高层住宅 层数为 10-18 层（含 10 层）住宅建筑 高层住宅 19 层及以上，总高小于 100 米的住宅建筑 超高层住宅 高度大于等于 100 米的住宅建筑 保5、障房 由政府以限定标准或限定价格进行回购的保障性用房如：经适房 其他可租售住宅 类产品 如储藏室等。 非可租售 业态 自持型住宅 根据政府要求由开发商长期持有或进行经营性租赁的住宅产品 （形式参 考可租售部分） 。 其他非可租售住 宅类产品 商业类 自持可 租售 Shopping mall 是指按商圈确定其位置、规模， 将多种种类的经营性商业店铺组合在一 起，作为一个整体来计划、开发和经营 的大型单体或群体型建筑。 公寓 -SOHO/LOFT 包括公寓-SOHO（单元式小空间划分的平层公寓）、 公寓-LOFT 两种形式（单元式小空间划分，可进行复式高度控制在 3.6 至 5.4 米左右可搭建为6、复式（根据各地规范要求） ） ，包含高层、超高 层、平层等。 写字楼 指由开发商自持，用于租赁的商业办公用楼（含独栋总部办公楼、超高 层、高层） ；包含可出售写字楼。 街区式商业 街区式商业是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例 规律排列的商业街道， 由公共步道及各小单元商业建筑体组成。 包含住 宅底商等。 酒店 提供安全、 舒适， 令宾客得到短期的休息或睡眠空间的地方。 包含高层、 超高层。 自持型公寓 根据政府要求由开发商持有的公寓产品（产品形态同公寓产 品） 2）成本核算对象补充说明： A：公建配套以其产品形态作为独立成本测算对象，但不作为成本核算对象。其成本须分 摊至可租7、售成本核算对象中； 公建配套包括： 独立人防设施、 无产权的公建地上停车楼、 设备用房、储藏室、物管/社区用房、社区大堂/会所、学校、幼儿园、车站、独立环卫 设施、医疗机构、公建文化设施、不可租售或非经营性的安置房等； B：人防地库不论其是否作为车库，均应作为配套设施，非人防车库成本全部摊入相应可 租售产品中。 住宅类：人防车库全部摊入相应可售产品中，非人防车库 40%（仅为建安部分）摊入至可 售产品中； 商业类：人防车库、非人防车库自持部分成本全部摊入相应可售产品中，可租售非人防 车库成本的 40%（仅为建安部分）摊入可售产品中。 C：地下、半地下及架空层车位应根据当地政府法规、项目销售承诺8、等具体情况确定是否 独立核算。通常情况下，如当地政策法规规定其可以销售，或明确其所有权归中南所有 （可用于租售） ，则应作为独立成本核算对象，预留相应成本。 D：会所的处理： 1） 按商业报建的会所、对外出售（含出售给物业公司）的会所、开发商保留产权且对外 经营的会所应作为成本对象独立核算（不含土地成本） ； 2） 明确约定所有权归全体业主的会所，则应视为公建配套设施，相应成本应该将全部摊 销转入相关的可租售型成本核算对象中。 3） 混合性质会所（部分可租售、部分为配套）应根据其可租售和不可租售部分建筑面积 分别按前述两种方式处理。 E：教育及其他设施的处理： 1） 无偿将产权移交政府的以及销9、售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育 及其他设施应作为公共配套，成本全部摊入其它可租售产品中； 2） 有偿移交政府的教育及其它配套设施，应作为核算对象单独核算成本，移交 费用与实际成本（含土地费）的差额摊入其它可租售产品中； 3） 产权属于开发商的教育配套，按以下方式分别处理（不含土地成本） ： 按出售方式的，应单独作为成本核算对象，按可租售型产品核算对象处理； 教育配套设施按政府指导价收费的，则应单独作为成本核算对象； 如果开发商或者开发商委托的教育机构有权自主定价收费的，则应单独作为成本核算 对象。 F：精装修项目的业态设置：对于同一期项目内同一业态（如高层住宅） ，如同时出现部分 为10、毛坯（含政府强制精装）交付、部分为精装修交付，以是否存在溢价为标准，将其划 分为两种不同的独立核算对象进行成本核算； 若仅为当地政策法规规定强制配建部分精 装，则作为同一独立核算对象进行成本核算，不另行拆分。 G：自持业态的处理： 自持业态若具有经营性租赁性质，则应单独作为成本核算对象； 3、 成本科目设置 1）项目大成本由开发成本、开发费用以及税金组成。其中开发成本指用于项目开发建设 直接支出的成本以及期间发生各类费用；开发费用专指项目开发过程中发生的营销费 用、管理费用、财务费用。 2）开发成本由如下成本： A：土地取得成本：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，包含土地出让金、土 地交11、易环节缴纳的契税、土地闲置费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地 价和相关税费等； B：前期工程费：指在建筑主体建造之前的项目前期费用，包含向政府部门缴纳的大市 政配套费、为项目服务的三通一平、临时设施、勘察设计、报批报建费用等； C：基础设施费：在建筑单体之外发生的基础配套及市政配套设施费用，包括供配电、 给水、室外排水、供暖工程、燃气配套、通讯、有线电视、弱电智能化、红 线外市 政工程等。 D：建安工程费：指项目建筑主体建造费用，包含地基及基础工程、土建工程、门窗栏 杆工程、外立面工程、精装修工程、主体安装工程及其他用于主体建造的建筑安装费 用； F：非示范区景观工程：包含红线内、红12、线外景观、屋顶花园景观及其他景观专项（如 喷泉、山体挡墙）等费用； G:工程相关费：指项目开发过程中产生的监理、造价咨询、工程保险、实测实 量等非 设计类第三方顾问费用及保险费用。 H:工程后续成本：用于项目后期维护管理，包含工程维修整改、物业管理需求、商业管 理需求、工程赔付成本、决策成本等。 I:开发间接费：包含资本化利息、销售设施建造费等。 4、 成本归集与分摊 A：成本归集原则： 1） 按成本科目口径进行成本测算归集； 2） 以可租售原则、 功能受益原则进行各成本核算与测算对象的成本归集测算， 即各成 本核算对象与成本测算对象均作为一个独立成本测算单元，其建筑安装类成本 按 各自所属的13、产品形态进行划分、归集； 3） 人防设施（人防门、人防通风等）全部归集入人防地库中进行测算； 4） 地基及基础工程（含土石方）费用，按科目项目归集测算费用，其中：基础 、工 程， 按照谁受益谁分摊成本的原则， 分别归集计入各产品业态的建安工程费 （塔 楼 地上/地下按照相应建筑面积比例分摊） ； 土石方工程、基坑支护工程及其他在成本 测算表中按总建筑面积平均分摊； 满堂式地库满堂式地库：塔楼与地库连接一起，则地库作为整体独立测算对象； 鱼骨式地库：鱼骨式地库：塔楼与地库分开，则塔楼投影面积的土方、基坑支护及其他成本归为 塔楼部分；其余归集至地库部分。 B：成本核算对象面积归集： 1） 住宅类项14、目中，别墅、花园洋房、高层住宅、超高层住宅等成本归集面积包括其地 上部分建筑面积、其地下建筑面积（包含住宅地下室、核心筒、楼梯间、电梯厅、 地库连通道等建筑面积） ； 2） 可售车库成本归集面积范围为全地下室面积扣除住宅地下室面积、 人防车库面积后， 剩余用于产权车位的全部地下室面积（含地库出入口） ；地下车库范围示 意如下： 图 1 地下车库范围 注：填色区域的建筑面积之和即为地下车库总建筑面积，人防停车区独立测算。 3） 保障房、还建房如与地下车库互相连通，则其成本面积归集口径与可租售类住宅产 品形态保持一致； 4） Shopping mall 与塔楼面积按谁受益谁承担的原则划分：写字楼裙15、房中用于写字楼 的部分应计入写字楼商业建筑面积，如写字楼大堂、核心筒等；塔楼核心筒在裙楼 区域的封闭面积和对应的成本归集到塔楼。 地下室范围的塔楼核心筒面积及成本归 集到地下室。图例如下： 图 2 购物中心与塔楼的面积划分 C：地上、地下部分的界面划分原则以地下室顶板上表面结构标高为界划分；无地下的按 建筑0.000 标高为界划分。 D：成本分摊 1）按成本核算对象进行分摊： 分摊对象 2）基于成本科目口径的成本分摊原则： a:住宅类项目： 表表 2 2 住宅类项目的成本分摊原则住宅类项目的成本分摊原则 分摊对象 分摊方 建安及装修工程费 分摊至可租售型产品形态：别墅、 花园洋房、 高层、 超16、高层、 底商、 车库（人防车库、非人防车库） 。 按各成本核算对象的成本归 集 结果直接分摊 土地费 分摊至可租售型产品形态： 别墅、 花园洋房、 高层、 超高层等； 按可租售面积进行分摊 前期工程费 按各产品形态的可租售面积 （含非人防车库的 40%）比值 进行分摊 基础设施费 非示范区园林景观工程费 工程相关费 工程后续成本 b :商业类项目 表表 3 3 商业商业类项目的成本分摊原则类项目的成本分摊原则 分摊对象 分摊方法 建安工程费 按各成本核算对象的成本归集 结果直接分摊 土地取得成本 成本核算对象： 购物中心、 商业 街、 写字楼、公寓、酒店 按可租售面积进行 分摊 前期工程费 按17、各产品形态的可租/售面积 比值（含非人防车库的 40%）进 行分摊 基础设施费 非示范区园林景观工程费 工程相关费 工程后续成本 c: 营销设施费财务口径成本分摊原则 d:成本分摊补充说明 （1）成本分摊至产品业态时，最高优先级为受益准则（即谁受益、谁分摊） ，次级为 可租售面积比例分摊； （2） 开发成本二至九项成本跨期分摊： 当项目分期开发且分期核算时， 如前期工程 费、 配套费等出现跨期合同，则跨期成本的分摊原则为可租/售原则优先，即按各期的可租/ 售面积（含非人防车库 40%）进行分摊。 第三章第三章 附附 则则 第 4 条.附则 1、本管理制度未涉及或未尽的成本核算事项，按国家相关法律法规和地产总部有关 成 本管理的规定执行。 2、本管理制度由地产总部财务管理部和成本管理部共同负责解释和修订。 附件 1:目标成本科目定义； 附件 2:中南置地业态说明； 附件 3:销售设施建造费成本与分摊。