1、合约规划编制操作指引合约规划编制操作指引 (试行版试行版) 编制 张政 日期 17.6.14 审核 曾志超 日期 17.6.15 批准 陈昱含 陈凯 日期 17.10.17 修订记录修订记录 日日 期期 修订修订状态状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 2017.6.14 完成 第一次编制 一、一、 目的：目的：明确项目合约框架所包含的内容及各合同之间的主要管理原则，规范项目合约 框架的实施，保证置地总部各项目在合约框架管理上的规范性和严谨性，实现在项目 全过程对所有合同系统、严谨、有效的监控与管理。 二、二、 使用范围：使用范围：适用于中南置地操盘的项目。 三、三2、 定义与约定：定义与约定： 1、合约规划：合约规划是指将目标成本按照“自上而下、逐级分解”的方式分解为合同单 元，合同单元以组合、拆分的方式形成单位合同，由此对采购对象的范围和边界、预算、采 购方式、合同形式、招标进度计划等要素进行系统全面的规划。 简单的理解， 就是目标成本核算科目语言转化为合约控制科目语言， 将一个项目的成本按照 合同类别进行分类，并预估项目大概会签多少类合同、会有多少个合同、每类合同大概多少 钱。 在大合同类别下制定相应的预算， 每签一个合同都可以找成本科目相对应的目标控制线， 将合同与成本科目关联起来， 就可以在成本体系上实时体现每签一份合同对整个项目产生的 影响。 3、2、合约规划设置原理及与各分部的逻辑关系描述如下： 调剂 无法再优化 目标成本 基础合约规划 执行合约规划 当期或分期目标成本 当期目标成本下相同 列项 根据标准的工作界面 进行基础合约规划的 分拆及合并 设计优化 合约控价 采购（招标、议标、 直接委托） 目标成本预留变更以 后的价格 项目所有需要进行采 购列项的计划 采购计划 已优化 大于 小于等于 3、基础合约规划：基础合约规划：指与目标成本一一对应相同列项的合约规划，该规划为基础合约规划。 4、执行合约规划：执行合约规划：指按照标准的合同界面，对基础合约规划进行合并、分拆，统一后的在 项目当中实际执行的合约规划。 置地总部编制标准的执行4、合约规划模板， 该标准包含了住宅 及商业的所有合同及直接缴费的列项， 项目根据开发建筑的业态进行选项后调整生成项目的 执行合约规划。 5、合约控价：合约控价：指招投标过程中定标价的上限，如定标价超出合约控价，则不可定标，首先 必须立即进行设计优化， 如确实无法优化时应通过调剂目标成本后才能进行定标。 合约控价 的约定如下： A. 工程类： 合约控价=目标成本 x0.95； B. 前期配套类： 合约控价=目标成本 x0.95 C. 设计类： 合约控价=目标成本 x0.95 6、标准的工作界面标准的工作界面：置地总部根据常规的合同界面和行业划分原则，以及建筑业态对项目 进行合同界面的标准约定，其目5、的是为了减少工作漏项或工作内容重复。 四、合约规划作用四、合约规划作用 1、便于目标成本和动态成本之间关联； 2、便于采购计划的制定与实施； 3、便于资金计划的制定与实施； 4、便于动态成本的统计和控制。 定标 签订合同 合约控价 五、职责与权限五、职责与权限 1.1. 置地总部置地总部成本管理中心成本管理中心 1.1.1. 负责本流程的制订、修订、解释； 1.1.2. 对合约规划进行编制指导、审核并备案。 1.2. 置地总部置地总部招采管理中心招采管理中心 1.2.1. 协助置地总部成本管理中心对合约规划进行审核。 1.3. 战区战区成本职能成本职能 1.3.1. 由成本负责人牵头，组织相关6、部门对目标成本进行分解、转化合约； 1.3.2. 负责合约规划的“目标成本”、“目标指标”编制； 1.3.3. 汇总编制形成项目合约规划表。 1.4. 战区战区采购职能采购职能 1.4.1. 负责提供工程材料类的项目合同架构体系（包括工程名称、合约范围、标段数量、 采购模式及采购方式等）； 1.4.2. 负责其责任范围内的“控制科目对应合同”、“合约范围”、“合同形式”编制； 1.4.3. 参与并协助成本职能完成合约规划的编制工作。 1.5. 战区战区工程职能工程职能 1.5.1. 参与并协助成本职能完成合约规划编制工作，在标段划分、合约范围、工作界面等 方面提供依据支持，并对合约规划表中的“7、标段数量”及“预计进场时间”负责。 1.6. 战区战区设计、设计、前期前期开发配套开发配套及及营销营销职能职能 1.6.1. 对开发四项成本中，各自负责签订的合约进行规划； 1.6.2. 负责其责任范围内的“控制科目对应合同”、“合约范围”、“合同形式”编制， 提交成本职能汇总。 1.6.3. 开发配套类合同由开发配套部门牵头负责；设计类合同由设计部牵头负责；营销类 合同由营销部门牵头负责。 1.7. 战区战区总经理总经理 1.7.1. 监督本战区合约规划的执行情况； 1.7.2. 审批合约规划。 六、编制要求：六、编制要求： 1、初始版合约规划：在项目投资版目标成本下发后 7 天内需完成初始8、版合约规划的编制， 初始版合约规划主要用于指导项目前期的招标采购工作， 编制内容包含场地平整、 地质勘察、 试桩、桩基检测、土方工程（若单独分包）、桩基、基坑围护、总包工程、临水临电、临时 围墙、道路开口、工程监理及造价咨询科目内容，其余科目可根据各项目前期招采需求进行 编制，前期无招标需求的科目可简化到一级或二级合同科目。 2、 全程策划版执行合约规划： 在项目当期全程策划版目标成本审批完成后的 15 个工作日内， 由项目总经理牵头组织工程、招采、设计、成本、前期、客服等业务部门进行讨论，项目需 要发起全程策划版执行合约规划的审批。要求总包定标前执行版合约规划必须审批完成，要求总包定标前执行9、版合约规划必须审批完成， 否则不允许总包定标。否则不允许总包定标。 该版为项目当期所有需要的合同规划。 项目实施过程中可以进行调整， 每次调整均需要得到审批通过且需对调整的原因作出详尽解释， 并将对调整发生次数进行考 核，详见成本考核管理制度 。 3、项目在编制执行合约规划时，成本负责人根据系统的基础合约规划、项目的建筑业态、 及标准的执行合约规划模板， 进行项目执行版合约规划的编制。 该规划的序号采用与标准的 规划相同的序号对应（方便以后数据的统一） ，对于其中不发生的序号可以进行空值，比如 标准的合同序号从 1186，项目需要删除 67、80 等时，则该序号在项目的采购计划表中为 空缺序号10、。合约控价随目标成本额而确定，系统已经按此设置。 4、在项目各版目标成本下发后开始调整生成相应版本的合约规划表，每次调整均需经过审 批。 5、合约规划表头相关定义明确 目标成本金额 A：即基础合约规划金额； 合同范围：需尽可能的写明合同范围、工作界面； 合同范围对应成本科目编号：填写对应的科目代码； 标段数量：与项目部协商填写预计发生合同标段数量； 预计进场时间：与项目部协商预计的进场时间； 合同形式：单价包干、总价包干、总价及单价均包干、其它； 合约控价比例 B：管理储备； 合约控价 C：C=A*B。 七、合约规划的审批七、合约规划的审批 由战区成本职能牵头组织会议审核，经相关职能会议评审达11、成一致意见后，按照中南置地 权责手册-成本分册中合约规划审批流程，进行线上公文流转审批。 公文流转审批完后，将执行合约规划录入 ERP 系统进行审批。 1、初始版合约规划的审批：成本经理将讨论确定后的初始合约规划在系统中发起审批，该 审批权限最高设置在成本中心成本管理部。 2、执行版合约规划的审批：成本经理将讨论确定后的考核版执行合约规划后在系统中发起 审批，该审批权限最高设置在成本中心副总裁处。 3、调整审批：审批后的合约规划在执行过程中，如果需要修改，则先编制 合约规划调整 表及说明 ， 还需走合约规划调整审批流程， 该审批权限最高设置在成本中心成本管理部处。 4、审核人均可以提出修改意见12、和打回进行重新修订，如果仅提供意见而未打回，则在最终 归档前进行修订，然后归档。归档版的合约规划无法进行修改。 八、八、 合约规划的执行合约规划的执行 1、标前估算的约定：在成本管理部拿到图纸后的一周内出清单，二周内出估算价格，对该 采购项设计指标进行校核，当超出合约控价时，设计必须进行调整。 2、合约控价作为项目采购定标的控制价格，当拟定标价格高于合约控制价格时，首先进行 设计优化，如果不能再进行优化，则调整方式约定如下： A. 若定标价格超过合约控价但没有超过目标成本，则从目标成本与合约控价的差 额中调剂，使得合约控价等于定标价格，同时压缩预估签证变更比例，总价控制 在目标成本以内； B.13、 若定标价格超过合约控价也超过目标成本，则在尚未进行采购列项内的合约控 价间进行调剂，合约规划调整需审批至置地总部成本管理中心成本管理部；如果 尚未采购项的合约控价不足或不能进行调剂的，需申请目标成本追加，需审批至 置地总部总裁。 九、九、合约合约规划考核规划考核 1、及时性：初始版合约规划在投资版目标成本审批完成后 7 天内编制，执行版合约规划在 全策划版目标成本审批完成后 15 天内编制完成，及时性考核计入月度考核排名中； 2、 准确性： 包括合约科目及合约规划金额的准确性， 根据每月合约规划调整次数进行考核， 准确性计入月度考核排名中。 十十、相关表单、相关表单附件附件 附件 1： 中南置地全成本科目对应合约规划表 附件 2： 合约规划调整表及说明 附件 3： 住宅常用总包、分包工作界面划分一览表 附件 4： 总分包界面约定 附件 5： 总分包施工界面表 十十一一、支持性文件及关联文件：、支持性文件及关联文件： 成本管理制度 十十二二、附则：、附则： 本制度自正式发布之日起执行。本制度自正式发布之日起执行。