1、成本后评估操作指引成本后评估操作指引 (试行版试行版) 修订记录修订记录 日日 期期 修订修订状态状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 2017.6.14 完成 第一次编制 1.1.目的：目的： 为规范各开发项目成本后评估管理工作，根据成本制度管理规定，以项目目标成本、合 约规划、合同文件、工程结算审定资料等相关资料为基础，编制、审核、评估、提炼原始数 据， 总结项目开发经验教训及典型案例， 形成知识沉淀， 为后期开发项目成本管理提供经验。 2.2.使用范围：使用范围： 适用于中南置地控股及操盘的项目。 3.3.职责与权限职责与权限 3.13.1 置地总部成本管理置2、地总部成本管理中心中心 3.1.1 负责工作指引的制订、修订、解释。 3.1.2 负责总体组织协调、监督管理。 3.1.3 负责对成本后评估报告的审核。 3.3.2 2 城市公司成本管理部城市公司成本管理部 3.2.1 组织城市公司各专业的成本后评估配合工作。 3.2.2 对合约规划管理、开发项目成本（报批报建验收类、勘察设计类、主体建安类、除主 体建安类外）及结算情况进行分析、评估，对实际成本与目标成本的差异进行对比分 析，评估开发成本控制成效。 3.2.3 提炼各项技术经济指标，总结项目开发经验教训及典型案例。 3.2.4 提交项目后评估报告及项目相关资料，审批通过后形成项目成本后评估资料3、存档（存 档按置地总部存档制度要求执行） 。 3.3.3 3 城市公司城市公司前期管理部前期管理部 3.3.1 负责所签订配套合同/非合同相关内容的梳理和经验教训总结，配合成本核算部进行 成本后评估工作。 3.3.4 4 城市城市公司设计管理部公司设计管理部 3.4.1 负责设计部签订合同相关内容的梳理和经验教训总结。 3.4.2 配合成本核算部进行设计经济性、设计变更相关内容的梳理及经验教训总结。 3.3.5 5 城市公司招标城市公司招标采购部采购部 3.5.1 负责招投标管理、合同管理相关内容的梳理及经验和教训总结，配合成本核算部进行 成本后评估工作。 3.63.6 城市公司城市公司工程管4、理部工程管理部 3.6.1 配合成本核算部进行工程方案、施工组织现场签证相关内容的梳理及经验教训总结， 提供后评估相关工程数据。 3.73.7 城市公司总经理城市公司总经理 3.7.1 监督城市公司项目成本后评估的执行情况。 3.7.2 审批项目成本后评估报告及相关文件。 4.4.管理管理过程过程 4.14.1 成本后评估及数据库成本后评估及数据库工作计划工作计划 4.1.1 城市公司成本核算部在项目竣工一个月内，制定该项目的成本后评估工作计划。 4.1.2 项目单个合同预结算时， 应同时启动该合同的数据库建立工作 （附件二、 三、 四、 五） ， 并作为预结算报告的组成部分，随预结算审批权限5、审批。 4.1.3 项目总包结算完成后一周内， 启动成本后评估工作。 如遇特殊情况需延长后评估工作， 应向置地总部成本管理中心申请延期。 4.24.2 成本后评估成本后评估资料体系资料体系 4.2.1 收集被评估项目的所有相关成本基础资料，包括多版本目标成本及其执行合约规划。 4.2.2 汇总项目完整的结算资料，包括所有合同及补充协议、工程预算书、工程结算书、工 程变更、现场签证、认质认价、索赔文件、相关验收证明等资料。 4.2.3 取得财务费用台帐。 4.34.3 成本后评估成本后评估依据依据 4.3.1 已结算合同，按结算价计入。 4.3.2 未结算的合同，按预算+预估变更（预计结算值）计6、入。 4.3.3 非合同及零星支付的按照财务实际已付金额计入。 4.3.4 非合同预计必须支付的，按预估金额计入。 4.44.4 成本成本后评估的编制后评估的编制 4.4.1 后评估的成果文件由成本后评估报告 （附件一） 、 成本后评估表 （附件二） 、 成 本后评估台账 （附件三） 、 成本数据库指标 （附件四、五、六、七）组成。 4.4.2成本后评估报告分为项目概况、各阶段成本对比分析、过程成本管理评估、结论 共计四项主要内容。 4.4.2.1 项目概况：简要说明项目所处位置、建筑面积、开竣工日期，附总平面图。 4.4.2.2 各阶段成本对比分析： （1）对比项目各阶段目标成本的成本变化。7、 （2）对比项目后评估成本与方案阶段目标成本，评价差异原因及可优化项目。 4.4.2.3 过程成本管理评估： （1）全程策划后评估：综合计划牵头，成本核算部按要求完成全程策划后评估工作，相关 模板以综合计划提供模板为准。 （2）交房后评估：综合计划牵头，成本核算部按要求完成交房后评估工作，相关模板以综 合计划提供模板为准。 （3）成本管理后评估：成本核算部负责就合约规划执行、主要成本指标、变更签证管理、 结算管理的编制，重点描述现场管理过程中的成本优化、变更签证及结算管理中有待 加强的部分。 （4）单项工程的经验及教训总结：单项工程的分析必须包括该项工程对应方案目标成本与 结算金额的对比分析、8、指标分析、经验总结、教训总结四部分；总包工程还应对施工 图预算核对过程进行分析和经验总结。 （5）单项工程分析对应内容应配上图表、图纸截图或照片。成本偏差较大项目应由成本核 算部召集相关部门，讨论得出经验教训及改进措施，形成专项案例。 （6）以下工程必须进行单项工程分析： 总包工程、桩基及基坑围护工程（若有） 、批量精装修工程（若有） 、外立面装饰工 程（包括外墙涂料、外墙面砖、外墙保温、幕墙等） 、景观工程； 单项工程结算金额200 万且结算金额超过合同金额 20%的工程； 其他有借鉴意义的工程。 4.4.2.4 结论：总结本项目的成本控制情况，提炼值得推广的优秀案例、经验教训案例、可 优化9、点分析等。 4.4.3成本后评估表由以下 7 个附表组成： 4.4.3.1 配套收费情况表： 按项目实际发生的配套收费项目进行填写， 必须填写内容包括 “费 项” 、 “计费基数” 、 “收费标准” 、 “收费依据” 、 “收费单位” 、 “规定缴纳实际”和“实 际缴纳实际” 。 4.4.3.2 基础数据后评估表：在预结版目标成本中的基础数据表的基础上，根据实际情 况进行逐一核实修正。 4.4.3.3 产品配置标准后评估表：在预结版目标成本中的产品配置标准的基础上，根据 实际情况进行逐一核实修正，并评价产品配置标准的准确性及落实情况。 4.4.3.4 关键指标后评估表：在预结版目标成本中的关键10、指标表的基础上，根据实际情况进 行逐一核实修正填写，并与预结版目标成本指标及限额指标进行对比。 4.4.3.5 成本后评估汇总表、成本后评估除建安外费用及各业态建安成本后评估表：在预结 版目标成本的基础上，根据实际合同、结算情况逐一核实修正填写，并与预结版目标 成本进行差异分析（重点项目需在表中嵌入案例分析） ，与基准成本进行差异分析（重 点分析是否需要对基准成本进行修订及修订的内容） 。 4.4.3.6 变更签证后评估表：根据成本后评估台账中合同金额、结算金额、签证变更份 数/金额等数据进行填写，并分析单合同签证变更的主要原因。 4.4.4成本后评估台账为成本管理系统中的（非）合同台账、变更11、签证台账、预结算台 账。 4.4.5成本数据库指标由以下四个附件组成： 4.4.5.1 报批报建验收类指标：按项目实际发生的配套收费项目进行填写。 4.4.5.2 勘察设计类指标：按项目实际发生的设计费用进行填写。 4.4.5.3 主体建安类指标：按项目实际发生的价格、含量等进行填写。 4.4.5.4 除主体建安类外指标：按项目实际发生的费用进行填写。 4.54.5 成本成本后评估的后评估的审核审核 4.5.1 城市公司成本核算部在项目总包结算完成后，需在 30 日历天内完成成本后评估，项 目审批（附件八）完成后，上报成本管理中心。 4.5.2 成本系统后评估功能开发完成后，以系统申报为准。 5.5.附件附件 附件 1： 成本后评估报告 附件 2： 成本后评估表 附件 3： 成本后评估台账 附件 4： 成本数据库指标 （报批报建验收类指标表） 附件 5： 成本数据库指标 （勘察设计类指标表） 附件 6： 成本数据库指标 （主体建安费指标表） 附件 7： 成本数据库指标 （除主体外建安费指标表） 附件 8： 成本后评估审批表 6 6、附则、附则 本制度自正式发布之日起执行。