1、项目后评估作业指引项目后评估作业指引 编制编制 日期日期 审核审核 日期日期 批准批准 日期日期 一、一、 作业指引作业指引目的目的 为规范项目后评估工作，及时分析和总结项目开发的经验与教训，积累项目开发成果，推广项 目成功经验，提高公司项目投资决策水平，提高项目开发管理能力，特制订本作业指引。 二、二、 适用范围适用范围 适用于公司投资开发的所有项目分期或全期的评估工作。 三、三、 职责职责 3.13.1 企业管理中心企业管理中心 3.1.1 负责编制后评估报告模板和汇总评估资料清单； 3.1.2 参与区域层面项目后评估会议； 3.1.3 组织召开集团层面项目后评估会议； 3.1.4 组织建2、立项目管理案例库，并不断更新完善。 3.23.2 各区域公司各区域公司 3.2.1 组织召开项目后评估区域评估会； 3.2.2 参与集团层面项目后评估会议。 3.33.3 各各地区公司地区公司 3.3.1 开展本地区公司项目后评估工作，组织各专业编制各专业后评估报告； 3.3.2 编制项目后评估报告 （初稿） ，提交区域公司； 3.3.3 参与区域层面项目后评估会议，并完成项目后评估报告 （修订稿） ，提交集团企业管理 中心； 3.3.4 参与集团层面项目后评估会议，完成项目后评估报告 （最终稿） ，报集团领导审核审批。 四、四、 关键活动描述关键活动描述 4.14.1 地区公司地区公司项目项3、目后评估后评估 4.1.1 项目结束后，由地区公司在竣工交付后三个月内，完成项目后评估工作，回顾项目运营目 标的达成情况，对工作经验进行分析总结。 4.1.2 各专业线负责人根据地区公司总经理的指示，编制各专业后评估报告，各专业线的区域分 管领导需提供支持和协助。 4.1.3 各专业后评估报告完成后，地区公司总经理组织项目团队成员（需包括营销、设计、成本、 采招、工程、物业等业务线）召开后评估会议，形成项目后评估成果文件项目后评估报 告 （初稿） ，须遵循集团项目后评估报告统一模板要求。 4.1.4 若项目为分期开发，项目后评估按分期实施。 4.24.2 区域层面项目后评估区域层面项目后评估 4、4.2.1 区域评估会召开时间限制： 项目后评估报告 （初稿）提交分管区域集团领导后 10 个工作 日内或按集团通知要求，由分管区域集团领导组织召开区域评估会。 4.2.2 区域评估会的参会人员，为区域各专业线领导、集团企业管理中心及地区公司项目团队。 4.2.3 区域评估会通过后，地区公司需形成会议纪要 ，并于会后 2 个工作日内，提交分管区域 集团领导审核后，报集团企业管理中心备案。 4.34.3 集团层面集团层面项目项目后评估后评估 4.3.1 区域评估会通过后，地区公司需在 15 个工作日内或按集团通知要求，根据会议决议形成的 项目后评估报告 （修改稿） ，经分管区域集团领导审核后，提5、请集团企业管理中心组织 召开后评估会议。 4.3.2 集团企业管理中心负责根据项目后评估报告 （修改稿）和项目运营目标责任书等会 议材料的准备情况，与集团董事长确定集团后评估会议的时间，并组织召开集团后评估会 议。 4.3.3 集团后评估会议的参会人员，一般为集团董事长、决策委员会领导、分管区域集团领导、 区域各专业线领导、集团企业管理中心及地区公司项目团队主要负责人。参会人员名单由 集团企业管理中心根据项目需要实时调整，具体以会议通知为准。 4.3.4 集团后评估会议需形成会议纪要和项目后评估报告 （最终稿） ，并于会后 15 个工作 日内，由地区公司提交分管区域集团领导签字审核后，报集团企6、业管理中心呈递集团董事 长审批。 4.3.5 集团企业管理中心依据项目后评估报告 （最终稿）和项目运营目标责任书 ，组织开 展落实项目绩效考核最终方案，并责成各相关部门实施改进措施和方案，必要时组织相关 部门进行专题讨论，形成项目管理案例库，为其它项目提供经验和教训的知识案例，按要 求归入知识库，并及时对相关流程文件进行修正和完善。 4.3.6 集团后评估会议形成的项目后评估报告为公司机密文件，严禁泄露。 4.44.4 项目后评估主要内容项目后评估主要内容 4.4.1 项目后评估结果要形成项目后评估报告 ，内容包括但不限于： 1) 项目概况； 2) 项目开发指导书中指标完成情况总结； 3) 项7、目定位策划总结； 4) 项目营销专业总结； 5) 项目设计专业总结； 6) 项目工程专业总结； 7) 项目客服专业总结； 8) 项目成本管理总结； 9) 项目进度管理总结； 10) 项目总体经验总结。 4.4.2 项目后评估要点可参考下表： 类别类别 序号序号 评估要点评估要点 项目项目 运营运营 1 项目运营计划关键指标达成情况总结（如签约及回款、销售利润率及内部 收益率、项目成本变化、一级节点达成率、客户满意度及客户忠诚度等） 2 项目进度滞后或提前的原因分析 3 风险管理计划实施总结 4 项目运营成功点和不足点 项目项目 定位定位 1 项目总体定位分析 成本成本 1 评估目标成本达成情况8、和成本控制难点分析 营销营销 管理管理 1 项目销售情况分析 2 营销策划效果分析 3 销售资料及合同管理问题分析 4 销售服务及客户反馈问题分析 工程工程 管理管理 1 评估项目工程质量是否达到项目目标 2 施工组织总结及重大施工方案评估分析 3 施工节点总结 4 客户反馈总结分析 设计设计 及研及研 发发 1 设计难点总结 2 设计配合问题总结 3 客户反馈（客户敏感点）总结分析（从设计与技术角度） 4 新材料、新技术、新工艺应用效益及不足 客服客服 1 交房准备及交房效果评估 类别类别 序号序号 评估要点评估要点 2 客户需求及客户重大投诉评估 3 客户敏感点总结（从客户体验角度） 综合9、综合 1 项目管理方法及团队建设总结及建议 4.4.3 营销后评估：销售策划部根据阶段营销总结和专题评估结果，结合销售完成情况提出营 销总结报告并进行汇报，其他人员提出补充意见。 营销总结报告包括但不限于以下几 方面： 1） 项目总体销售统计分析； 2） 项目定位总结； 3） 营销策划成功经验与失败总结； 4） 销控措施经验与失败总结； 5） 销售合同管理问题总结； 6） 销售行为问题总结； 7） 客户反馈总结分析。 4.4.4 招标/采购后评估：招标中心/供应部提交招标/采购后评估报告进行汇报，各部门提出 补充意见。 招标/采购后评估报告内容包括但不限于： 1） 战略合作伙伴的合作过程评价和10、总结评价结果； 2） 招标采购的经验与问题总结； 3） 招标策略分析总结； 4） 不足总结。 4.4.5 成本后评估：核算部编制项目成本后评估报告 ，内容包括但不限于： 1） 归集评估项目的所有相关成本基础资料，包括：项目可研报告、目标成本指导书、目标 成本测算表、该项目的各期动态成本分析等； 2） 汇总项目完整的结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更、现场签证等资料； 3） 按产品类型和成本科目，分别归集成本金额； 4） 费用部分（土地费用、管理费用、营销费用、其他费用）由财务部负责归集，将实际发 生额与目标成本作对比分析； 5） 对比项目结算与该项目可研报告中成本数据及制定的目标成11、本，评价投资估算、项目目 标成本的准确、合理性； 6） 对比项目结算与目标成本指导书中相关成本内容，汇总成本差异内容，分析差异产生的 原因，评价成本管理工作的有效性； 7） 分析该项目各期的动态成本资料，评价项目成本管理的科学合理性，总结其中的经验教 训； 8） 对照施工图、竣工资料、施工总包合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析开发计 划、施工组织、工程承包范围变化，工程量变化、设计变更及现场签证、市场因素等对 成本的影响； 9） 组织相关部门分析主要材料，尤其是影响外观的装修材料、影响使用的卫生洁具、门窗 等，从其使用效果和耐用程度上，评价材料成本的合理性。 4.4.6 设计管理后评估：12、总工室/设计管理部提交设计管理后评估报告 ，内容包括但不限于： 1） 对方案设计、扩初设计和施工图设计的经验和问题进行总结、对客户投诉的规划设计问 题进行总结、产品标准的使用落实情况进行总结、设计配合问题总结等； 2） 对客户投诉的规划设计问题进行总结； 3） 产品标准的使用落实情况进行总结、设计配合问题总结等； 4.4.7 项目管理后评估：工程部提交项目管理后评估报告 ，内容包括但不限于： 1） 对工程施工技术经验问题进行总结； 2） 工程进度和质量控制情况进行总结； 3） 对设计单位、监理、施工单位合作情况进行总结评价； 4） 施工管理经验和问题进行总结。 4.4.8 客户入住阶段满意度评估：客户服务部/物业公司提交项目入住阶段客户满意度报告 ， 内容包括但不限于： 1） 组织回访形成的回访总结报告； 2） 收集客服热线接到的客诉信息、交房过程中客户反馈的相关信息，形成入住投诉分析报 告。 五、五、 支持性文件支持性文件 5.15.1 流程及作业指引流程及作业指引 无 5.25.2 表单及模板表单及模板 5.2.1 项目后评估报告（模板）