1、华润置地住宅总承包工程合同范本华润置地住宅总承包工程合同范本 （试行版）应用指引（试行版）应用指引 华润置地有限公司华润置地有限公司 编制时间：编制时间：20152015 年年 7 7 月月 1616 日日 目 录 一、总则 . 1 (一) 编制目的 . 1 (二) 适用范围 . 1 (三) 编写小组 . 1 (四) 合同使用人 . 1 二、 合同体系 . 2 （一）概述 . 2 （二）模块组成、逻辑关系、应用与风险控制 . 3 （三）清单体系模块 . 23 （四）其他合同文件 . 30 （五）投标文件 . 31 三、 其他 . 31 （一）生效期 . 31 （二）解释权 . 31 一、总则 2、(一) 编制目的 统一和规范华润置地合约文件编制，维护合同使用人的合法权益，规避合约风 险，现依据建设工程施工合同范本、相关法律法规及各大区合同索赔风险案例 制定了华润置地住宅总承包合同范本 ，并以建设工程工程量清单计价规范 GB50500-2013 房屋建筑与装饰工程工程量计算规范 GB50854-2013 、 华润置地 住宅项目工程分判界面表（2015 年版） 及华润置地建安成本科目（2015 年版） 为主要参考制定了工程量清单。 (二) 适用范围 适用于华润置地有限公司下属独资、控股、或具经营权合资公司及华润集团孵 化的住宅开发项目。 (三) 编写小组 审定：韩跃伟 审核：王丽、周晓明、3、王磊 编制人员：总部工程管理部：韩艳红、张健、黄远超、张少良 北京大区：贺洪洪、崔晓； 上海大区：王洁、周金龙、周蔓晨； 深圳大区：邱耀锦； 成都大区：熊军、赖金明、于蓉、徐春凌、张荣、陈学爱、何中豪； 沈阳大区：刘岩、田哲； 山东大区：冯良、孔庆立、邱晓承、吕学强； 江苏大区：李凡、曹颖、李梅、姚丽萍； 武汉大区：王成龙、赵军民； 福建大区：涂珍峰、林凡、魏丹、方艺芬。 (四) 合同使用人 合同使用人是依据本套范本编制具体使用项目的招标文件、合同文件的大区、 城市、项目等各层级使用，本指引中统称为合同使用人。 二、 合同体系 （一）概述 1. 合同体系组成 1) 合同协议书 2) 中标通知书4、 3) 中标通知书发出前往来函件 4) 专用合同条款 5) 通用合同条款及其附件（履约保函、授权委托书、工程竣工证书、付 款委托书） 6) 工料规范 7) 合同图纸 8) 开办费说明及工程量清单计量计价规则 9) 工程量清单 10) 其他合同文件工程质量保修协议、工程变更流程、工程结算作业指 引、工程款支付作业指引、华润置地与合作方廉洁协议 11) 投标文件 2. 逻辑关系说明 1) 合同协议书 逻辑关系：明确合同的重大目标如总价、工期、质量等 2) 专用合同条款 专用合同条款是对通用合同条款原则性约定的细化、完善、补充、 修改或另行约定的条款。合同使用人可以根据不同建设工程的特点 及具体情况5、，对相应的专用合同条款进行修改补充。在使用专用合 同条款时，应注意以下事项： （a） 专用合同条款的编号应与相应的通用合同条款的编号一致； （b） 合同使用人可以通过对专用合同条款的修改，满足具体建设 工程的特殊要求，避免直接修改通用合同条款； （c） 在专用合同条款中有横道线的地方，合同使用人可针对相应 的通用合同条款进行细化、完善、补充、修改或另行约定； 如无细化、完善、补充、修改或另行约定，则填写“无”或 划“/” 。 3) 通用合同条款 通用合同条款是就工程建设的实施及相关事项，对合同使用人的权 利义务作出的原则性约定。条款安排既考虑了现行法律法规对工程 建设的有关要求，也考虑了建设工6、程施工管理的特殊需要。 4) 工料规范、图纸、工程量清单计量计价规则、工程量清单 工料规范是合同条款、开办费说明对应的具体实施措施。工料规范 与图纸互为补充，是工程量清单的编制基础，当工料规范与图纸出 现不一致时，以工料规范约定为准。工程量清单计量计价规则是工 程量清单量价划分原则的约定。 5) 开办费说明 开办费说明与开办费清单对应，说明了开办费报价所包含的范围， 是开办费报价的依据。 开办费说明与合同条款和工料规范相辅相成， 合同条款中约定了承包人和发包人的权利、义务、风险，工料规范 中约定了施工组织的具体方案和要求。正常施工开办费包干使用不 调整，开办费的调整需依据合同条款进行。 （二）7、模块组成、逻辑关系、应用与风险控制 1. 招标公告 1.1 应用： (1) 招标人、招标项目名称、招标项目概况、联系方式、报名地点： 各项目根据具体情况完善相关的信息。 (2) 招标项目概况内，若分标段，须注明标段划分情况。 (3) 资格审查标准：合同使用人根据具体情况进行修订。 (4) 入围数量限制：合同使用人根据招采制度填报，如果不满足入 围数量要求，则需要重新招标，重新发布公告。 (5) 报名资料：需明确资格审查所需的资料，若需体现近几年的情 况，必须明确相应时间。 (6) 招标公告有效期：公示期起止时间需按招标采购流程约定设 定。 (7) 报名材料的提交方式：合同使用人根据具体情况完善8、。 (8) 购买招标文件费用和付款方式： 合同使用人根据具体情况进行 修订。 具体金额可视招标文件制作成本和招标采购项目目标成 本金额设定。 (9) 弃标处理和以他人名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标 或弄虚作假投标处理按照总部招标采购制度制定， 不得进行修 改。 (10) 投标单位以他人名义投标、串通投标、以行贿或其他不正当手 段谋取中标或者以其它弄虚作假方式投标， 处罚措施合同使用 人可以在廉洁协议基础上明确具体限制措施。 2. 资格预审合格通知书 合同使用人可以根据具体情况进行修订。 3. 招标邀请函 合同使用人可根据招标模式，自行选择是否使用此模板。 4. 投标须知 4.1 应用：9、 (1) 投标须知前附表：招标人、踏勘现场、投标答疑会、投标人要 求澄清招标文件的截止时间、投标保证金、投标文件份数、投 标截止时间、递交投标文件地点、是否退还投标文件，各项目 根据具体情况完善相关的信息； (2) 投标保证金缴款时间为技术标投标截止时间前， 对投标单位加 以约束，从而减少评完技术标后出现弃标情况； (3) 投标疑问回复时间宜为截标前一周， 合同使用人根据自身情况 综合考虑投标疑问收集时间及回复时间进行设定； (4) 现场勘察时间须与项目工程部同事沟通时间后， 错开投标单位 的时间； (5) 投标文件技术标组成内容可自行补充； (6) 投标保证金缴纳方式可自行约定； (7) 履10、约保函/保证金提交时间合同使用人自行约定； (8) 中标通知书签署时间合同使用人可自行约定 (9) 现场勘察非强制性要求，若需投标单位提供相应书面说明，可 自行在投标须知内明确； (10) 投标文件技术标组成，与资格审查标准无须重复提交资料，此 处建议明确技术评标内容的资料即可； (11) 招标文件费用若未索取， 则可要求投标单位在退投标保证金前 退还招标文件， 若已收取招标文件费用， 则无需退还招标文件。 (12) 偏离市场实际情况的不合理报价、 严重错误的标准合同使用人 自行制定原则。 (13) 投标须知若有特殊要求，可自行补充。 (14) 若招标主体与签约主体不一致，则需签约主体出具委托11、书。 4.2 风险控制 (1) 回标时间的设定需给予投标单位充分时间， 避免压缩投标时间 导致履行合同过程中的争议和变更； (2) 现场勘察时间和述标时间务必错开所有投标单位， 从而降低串 标的可能。 (3) 需暂定商务标回标时间供投标单位准备商务标， 否则待技术评 标后再确定可能会导致投标单位从收到通知才开始准备商务 标的情况，导致招标周期变长。 (4) 合同文件内所指的工程量清单由招标人调整或修订后供投标 人人确认,调整原则按 3.2(v)公式调整最终版工程量清单； (5) 弃标情况容易被忽视，合同使用人需做好相应和及时的记录。 (6) 不合理报价须于定标前澄清，并明确合理单价，若在定标后12、再 确定最终工程量清单，谈判时间花费时间会较长，效果亦不会 理想。 (7) 招标人保留接受整个或部分回标之权利的调整权利， 但不得滥 用，若有较大的调整，必须要求投标单位重新提交报价，杜绝 确定了中标单位再调整的情况。 5. 投标书 5.1 应用 (1) 相关信息按项目具体情况完善； (2) 需核对 ERP 上是否回标； (3) 履约保函提交时间由各项目根据具体情况完善相关的信息。 5.2 风险控制 (1) 投标总价必须符合大小写是否一致，若大小写不一致，则以大 写为准； (2) ERP 和纸质版回标不一致，则以纸质版为准； (3) 招标采购须把控在投标有效期内发出中标通知书， 若超出投标 有13、效期， 投标人有权不接受招标人按原来报价发出的中标通知 书，若出现有超出的情况，需发问卷要求投标单位维持原报价 不变，并明确延长后的截止时间。 6. 合同协议书 6.1 应用 (1) 合同协议书，招标文件编制时为空。编制最终合同协议书时， 根据最终确定的内容完善，对应的内容不得仅索引，应明确相 应的内容，签署合同协议书不得出现空白部分； (2) 编制合同协议书时，需核对营业执照内的对应信息，确保相关 信息的一致性； (3) 合同价款=开办费+实体工程费用+总包照管费+计日工 （暂定工 程量）+暂列金额+暂估金额； (4) 工期、质量标准、缺陷责任期、履约保函金额、工期延误、付 款约定目标，具体14、约定均索引合同条款及工料规范； (5) 承包人收款信息需在确定中标人后以问卷回复形式提供， 提交 形式要求合同使用人自行约定。 6.2 风险控制 (1) 合同书内信息必须为最新的， 若在回标后来往文件中有对招标 文件内容有修订， 则需按照来往文件的内容完善， 并备注出处。 7. 往来函件 往来函件截止时间为中标通知书发出前，往来函件须加盖公章并经双方法 定代表人或其授权代表签字。 8. 中标通知书 8.1 应用： (1) 合同价款：根据商务谈判后最终确定的总价编制； (2) 工期：根据工料规范技术要求内约定编制； (3) 履约保函/保证金提交时间按照投标须知约定的时间编制。 9. 通用合同条款15、及专用合同条款 9.1 应用： (1) 实际使用中，不允许对合同的通用条款进行任何的修改，合同 使用人对于不同项目的特殊要求， 可以在专用条款预留的空白 处进行进一步约定， 约定的内容不能对合同的条款进行颠覆性 的修订。具体应用注意事项如下： (a) 专用合同条款的编号应与相应的通用合同条款的编号一 致； (b) 合同使用人可以通过对专用合同条款的修改，满足具体建 设工程的特殊要求，避免直接修改通用合同条款； (c) 在专用合同条款中有横道线的地方，合同使用人可针对相 应的通用合同条款进行细化、完善、补充、修改或另行约 定； 如无细化、 完善、 补充、 修改或另行约定， 则填写 “无” 或划“16、/” 。 (2) 专用合同条款合同使用人可自行深化的内容 (a) 1.6.4 发包人须在专用条款中明确需要由承包人提供的 文件明细。 (b) 2.2 条 发包人代表：合同使用人在合同专用条款内，约定 发包人的代表的授权范围。 (c) 2.4.2 提供施工条件、2.4.3 提供基础资料：发包人在专 用条款中明确“应给承包人的施工所需要的条件、施工现 场及工程施工的基础资料的明细” ，如没有相关明细可在 专用条款中写明“无” 。 (d) 3.1 承包人的一般义务中(2)条： 政府性收费因各大区各城 市政府规定不同，此部分由合同使用人在专用条款中自行 深化，需明确是否包含在合同总价中，以及费用缴纳等17、相 关要求。规费是包含在合同总价中，但未在开办费及实体 清单中体现。 (e) 3.1 承包人的一般义务中(13)条：合同使用人须在专用条 款中明确除通用条款约定外承包人应履行的其他义务。 (f) 3.2、 3.3 中合同使用人根据管理要求自行约定承包人擅自 更换项目经理的、承包人无正当理由拒绝更换项目经理 的、承包人无正当理由拒绝撤换的、承包人擅自更换主要 施工管理人员或前述人员未经发包人书面同意擅自离开 施工现场的违约金额。 (g) 3.7 履约保函：合同使用人在专用条款中自行约定提供履 约保函的比例或支付履约保证金的金额。合同使用人须自 行深化因承包人提供的保函不真实时，违约除及时更换保 18、函外，需承担的违约责任。 (h) 合同使用人须在专用条款 5.1.1 条中明确工程质量须 获得的奖项，明确获得奖项的奖励及未获得的惩罚。 (i) 专用条款 6.1.1 条，合同使用人根据管理需要填写安全生 产获得奖项的特殊要求。专用条款 6.1.6 条，合同使用人 根据当地政府要求填写安全文明施工费的缴纳方式及代 扣代缴要求，例如安全文明费必须按政府要求足额交与政 府。须注意因交政府的费用可退回，开办费中的安全文明 施工报价是可竞争的。 (j) 7.5.2 因承包人原因导致工期延误：由合同使用人自行在 专用条款中进行约定违约金额。 (k) 7.7.2 提前竣工的奖励：因通用条款约定因发包人要求19、提 前竣工的赶工费用是给予补偿的，因此是否还发提前竣工 的奖励请合同使用人自行确定。 (l) 8.1.4 条，甲供材超供扣款的管理费比例，合同使用人根 据管理特点进行填空。 (m) 8.7 材料与工程设备的替代、10.4.1 变更估价原则中：工 程量清单或预算书中无相同项目或类似项目，合同使用人 在专用条款中填空，明确定额名称、浮动系数及管理费利 润税金等综合费率等内容。 (n) 第 11.1 条市场价格波动引起的调整，调价办法由合同使 用人自行约定，但须遵循以下调价原则： (i) 合同使用人自行约定网络查询平台； (ii) 根据查询平台确定基础价格及钢筋品牌； (iii) 工程量为当期安装完20、成量；仅净量调差，措施 筋、搭接、二次构造钢筋等包含在单价中的量 不进行调差。 (iv) 调差原则：按照工程完成情况确认当天所在月 份各规格钢筋的当期钢筋均价进行调差计算。 (v) 调差公式：仅调整供应价格。当钢筋、混凝土 市场价格波动在3%以内（包括3%）时，价 格不予调整，视为承包人已将该部分风险考虑 在投标报价中。当价格波动超过3%时，仅调 整3%以外的部分; a. 当（P1+P2+P3+-+Pn）/nP0 P0 则材料价格不作任何调整； b. 当 (P1+P2+P3+-+Pn）/nP0 P0 则供应单价按超出3%之外部分调整。 调整公式如下： 调增金额=Q*（P1+P2+P3+-+Pn21、）/n P0*(1+3%)*（1+税率） 调减金额= Q* P0*(1-3%)- （P1+P2+P3+-+Pn）/n *（1+税率） 注：P1、P2、P3-Pn分别为各单体每个施工 段第一个月（开始时间所在月份）与最后一个 月（完成时间所在月份）之间的查询价格。 P0指基准价。 Q 指当期安装完成的工程量。 (o) 第 12.2.1 条预付款的支付补充约定如下，明确约定无预 付款。 (p) 第 12.3.2 条商票支付：大合同使用人根据总部财务部下 发的招采合同支付条款模板中的相关要求，并根据项 目自身特点明确用于商票支付的进度款比例、支付方式、 3% 3% 商票期限等。 (q) 第 12.322、.1 节点付款表补充：合同使用人仅允许完善工 程款支付节点表 ，并根据空格填写合同总价中暂定工程 金额、发包人为承包人代缴费用及其他费用的金额，其他 内容不允许修改。填写工程款支付节点表时，可自行 选择填写金额或比例，并须分开土建、机电及委托发包人 付款的分包工程的付款节点，并保证总承包合同中委托发 包人付款的分包工程的付款节点及付款比例与分包招标 时的付款节点及付款比例要求一致。 (r) 第 12.3.3 分包委托付款，委托发包人付款的分包工程名 称的明细。 (s) 第 13.2.5 条移交、接收全部与部分工程：通用条款中约 定“除专用合同条款另有约定外，合同当事人应当在竣工 验收合格并颁发23、工程竣工证书 7 天内完成工程的移交。” 如合同使用人对“7 天”有异议，可以在专用条款中另行 约定。承包人未按时移交工程的，违约金的计算方法为各 合同使用人自行深化。 (t) 16.1.3 因发包人违约解除合同后的付款、 16.2.4 因承包人 违约解除合同后的处理：合同使用人须在专用条款填写撤 场期限，违约金额。 (u) 第 16.2.2 条承包人违约的责任： (i) 合同使用人根据通用条款承16.2.1逐条列出违 约责任，在专用条款中逐条对应列出承包人违 约责任的承担方式。 (ii) 明确承担方式时，须注意可操作性。如费用增 加和延误工期的及时确认，确保在未完工工程 产值金额限值内（发包24、人损失能够在未完工部 分工程产值中得到足额补偿），同时，确保履 约担保的有效性情况（是否已到期）。 (v) 18.1 工程保险、18.3 其他保险：合同使用人可在专用条 款补充关于工程保险的特别约定、关于其他保险的约定、 承包人是否应为其施工设备等办理财产保险的相关约定。 9.2 通用条款中重要条款的风险控制 (1) 1.6.2 条图纸和承包人文件 (a) 发包人：发包人需在开工通知上约定的开工日期前 14 天发图； (b) 专业图纸间交叉的错误、遗漏、矛盾和缺陷以发包人、 承包人、设计单位三方确定的正确的为准，不予变更。 (2) 1.1.4.6 基准日期 基准日期是合同责任和风险转移的一个关25、键时间点。 (3) 1.10.1 出入现场 (a) 进出场地的道路开口等的费用由承包人承担。 (b) 发包人应根据施工需要，协助承包人办理取得出入施工 现场所需的批准手续，以及取得因施工所需修建道路、 桥梁以及其他基础设施的手续，承包人承担相关手续费 用和建设费用。 (c) 承包人应在订立合同前查勘施工现场，并根据工程规模 及相关资料，合理预见工程施工所需的进出施工现场的 方式、手段、路径等。因承包人未合理预见所增加的费 用和（或）延误的工期由承包人承担。 (4) 1.1.2.6 分包人 需委托付款的分包工程， 合同签署为两方： 分包和承包人签订， 且按 12.3.3 条的约定承包人委托发包人26、支付工程款。发包人 负责通知承包人下发分包中标通知书， 分包的中标通知书由承 包人下发。 (5) 3.6 条工程照管与成品、半成品保护 “因第三方原因造成的损坏责任由责任方承担， 不能确定责任 方的由承包人负责修复或更换， 并承担由此增加的费用和 （或） 延误的工期”，合同使用人在现场管理中，应明确对于责任的 认定的方式，避免总包与指定分包间出现大量的争议，影响施 工进度。 (6) 3.7 履约保函 乙方出具保函后， 城市公司法律部及财务部负责复核保函是否 满足要求，如有疑问需及时通知承包人重新出具。不开保函不 付款。 (7) 7.5.1 因发包人原因导致的工期延误索赔 工期延误索赔，包括工期27、的赔偿和费用赔偿，会导致竣工交付 日期的延后，有向小业主交付的违约风险。合同使用人须慎重 下发停工令。工期补偿由发包人和承包人协商解决，费用补偿 要求在承包人收到发包人停工通知单后，与发包人、监理人于 7 天内完成现场资源盘点工作，承包人根据发包人的要求进行 现场资源的处理， 并对现场大型施工机械设备、 脚手架、 扣件、 现场人员进行盘点及费用补偿。 (8) 8.1.6 甲供材安装费 如无变更，无论实用量超出或少于清单量，安装费均用按清单 量结算，当发生变更时，安装费按变更约定进行结算。 (9) 10.2 变更权 承包人无变更权。未经许可，承包人不得擅自对工程的任何部 分进行变更。 (10) 28、市场价格波动引起的调整 需注意，除钢筋、混凝土可调整外，税费是可调的。 (11) 第 11.2 条法律变化引起的调整 (a) “法律变化” ，仅指全国人大及其常委会制定的规范 性文件在合同工程基准日之后发生变化，且因执行该 项规范性文件引起工程造价发生增减变化。其它诸如 法规、 规章和政策等规范性文件在基准日后发生变化， 不影响合同总价及工期。 (b) 仅调整基准日期后，因法律变化导致承包人在合同履 行过程中增加或减少的费用。 (c) 税率变化时，可根据实际情况进行调整。 (12) 第 14.1 条 竣工结算申请与第 14.2 条竣工结算审核 发包人单方结算： 若承包人在竣工验收报告中载明的竣29、工日 期起 9 个月内未按照合同约定提交竣工结算申请及完整结 算资料的， 发包人有权进行单方面结算。 请合同使用人做好 过程资料的归档，保证资料完整性。 (13) 第 14.3 条甩项竣工协议 甩项竣工， 仅允许发包人提出甩项竣工的要求， 合同当事人 签订甩项竣工协议， 甩项协议由合同使用人根据实际情况自 行拟定。 (14) 第 15.3.3 条质量保证金的退还 质量保证金与缺陷责任期相对应， 缺陷责任期满后质保金按 约定返还承包人。 保修责任以保修期的期限为准， 质保金的支付并不表示承包 人保修责任的结束， 承包人仍须按照合同条款约定的保修期 继续履行保修责任。 合同使用人须在其他合同文件附30、件 1工程质量保修协议 中约定因承包人原因造成工程的缺陷或损坏的修复的合理 期限， 承包人未能在期限内修复缺陷或损坏， 且经发包人书 面催告后仍未修复的， 发包人有权自行修复或委托第三方修 复， 所需费用由承包人承担。 如果预留的质量保证金不足以 支付修复费用，承包人应承担不足的部分费用。 (15) 第 18 条保险 18.2.2 条中需审核承包人出具建筑工程施工人员团体人 身意外伤害保险保单及保单中是否约定“除非该项工程 业主提出书面申请， 本保险单为保险公司不可撤销、 不可变 更、不可解除之保险合同。” 关于建筑工程一切险的免赔额设置问题， 需要考虑工程风险 和保费成本预算，因为免赔额越低31、，保费成本越高，同时有 的工程项目风险性较高的， 保险公司在报价时也不会接受低 免赔额， 因此不便于在合同中强制设定免赔额的最高限， 合 同对于免赔额的约定不使用强制性的措辞。 10. 工料规范 10.1 应用： (1) 总说明：工料规范中用红色加粗黑体字部分，仅作为工料规 范编制提醒说明用， 合同使用人根据项目情况须进行补充和 完善。 (2) 承包范围及界面划分按照“集采项目可按集采要求执行，地 方垄断性行业工程由合同使用人根据具体情况自行调整， 地 方性特点如地热工程由合同使用人自行编制”的原则处理。 (3) 合同使用人须根据当地政府备案要求， 确定哪些分包是可以 不计入总承包合同中的。 32、例如专业承包： 临时施工用电接驳 工程、 临时用水接驳工程、 临时排水接驳工程、 土方、 桩基、 幕墙、政府垄断、市政工程、景观、精装修。 (4) 要求总承包合同中关于委托发包人付款的分包的工料规范 中的相关要求与分包招标时的相关要求保持一致，避免矛 盾，避免产生纠纷及管理不一致性。 (5) 工料规范中合同使用人可自行深化的内容 （a） 第 2.1 条 承包人项目人员配备要求 对于所附表格中对承包人的具体要求，合同使用人 根据项目的规模和建设目标， 结合当地的施工水平， 自行补充完善，可增减。 （b） 第 2.2.2 条 防水深化设计 第 1 项地下室防水：若项目上没有涉及到“桩头处 理”或“33、塔吊基础”的防水，则删除该部分防水处 理要求的内容，否则就把“（若有）”删除掉。 （c） 第 2.2.3 条 屋面设计深化 第 2 项：若项目上没有涉及到“屋面挂瓦的安装”， 则删除该部分内容，否则就把“（若有）”删除掉。 （d） 第 2.2.5 条 外保温 若项目上没有涉及到“外保温”施工，则删除该部 分内容，否则就把“（若有）”删除掉。 （e） 第 2.2.6 条 外檐 若项目上没有涉及到“GRC”或“外立面石材或装饰 铝板”施工，则删除该部分内容，否则就把“（若 有）”删除掉。 （f） 第 2.3.2 样板管理要求 样板清单需要合同使用人根据项目情况列出具体样 板清单和相关要求，注明样板34、形式是在单独区域实 施还是在实体结构中首次施工中实施。 （g） 第 2.5 条 工程进度要求 合同使用人需明确该项目计划工期是多少个日历 天，并填写项目的主要节点时间的要求，作为对承 包商的工程进度考核要求。 （h） 第 2.8.5 条 甲供物资清单 合同使用人根据总部战采和大区集采情况，结合项 目实际情况，确定项目的甲供物资清单。 （i） 第 2.9.4 条 工程材料要求 对于乙供总要物资材料， 合同使用人应分别对土建、 水暖、电气等使用的物资材料提出品牌（限定某些 品牌）和具体的技术要求。 （j） 第 2.10.2 条 塔吊布置 第 5 项：要求承包人提供塔吊配置计划，填写详细 的配置计划35、表。有能力的合同使用人也可在工料规 范里提出该项目的塔吊配置计划，要求承包人遵照 执行。 （k） 第 2.10.3 条 施工电梯/井架布置 第 4 项： 要求承包人提供施工电梯/井架布置配置计 划，填写详细的配置计划表。有能力的合同使用人 也可在工料规范里提出该项目的施工电梯/井架布 置配置计划，要求承包人遵照执行。 （l） 第 2.11.1 通用标准 第 5 项：合同使用人提出对本项目临时围墙的具体 要求，以便承包人可以依据要求提供相应的报价。 第 6 项：要求承包人提供分阶段布置的现场施工总 平面布置图，有能力的合同使用人也可直接提供， 要求承包人遵照执行。 （m） 第 2.11.2 条 36、现场办公用房及现场厕所 第 3 项：如果需要承包人向发包人和监理人提供办 公和生活用房及设施，则合同使用人需提供具体的 要求，填写在表格里；若不需要承包人提供，则该 项需全部删除。 （n） 第 2.13.3 条 竣工资料 合同使用人根据项目所在地地方的规定，确定本项 目需要承包人提供的竣工资料套数和竣工图套数。 （o） 第 2.14.1 条 安全施工管理要求 第 1 项：不统一规定项目的安全目标，合同使用人 应根据大区下发的安全目标分解，提出本项目具体 的安全目标要求。 （p） 第 2.16 条 项目施工奖罚条例 合同使用人可以根据项目的具体情况对奖罚条款进 行删减、调整和补充，并填写每项具体37、违约金的金 额。也可结合上市公司统一进行的第三方检查进行 对项目的考核，但不建议追求排名。 （q） 第 2.17.5 条 责任和义务 第 5 项：合同使用人填写具体的违约金额。 （r） 第 3.1 条 工程的质量目标 第 2 项： 合同使用人根据大区要求和项目具体情况， 补充本项目的质量目标，包括是否要获得地方和国 家级质量奖项等。 （s） 第 3.2 条 应遵守的相关规范、标准 工料规范里已列出了常用的最新的国家和行业规 范、规程和标准，合同使用人应补充需要遵守的工 程所在地的地方规范、标准。对于上市公司下发的 文件里的一些技术质量要求，有必要的话，也可列 在该条中。 （t） 第 3.3.438、.4 条 春节期间及农忙季节施工措施 合同使用人根据项目具体情况，确定是否有需要提 出相应的施工措施要求。若有，自行补充该部分内 容。 （u） 第 3.6 条 脚手架工程技术要求 第 2 项：合同使用人根据项目具体情况，确定本项 目的外架搭设具体要求，以及卸料平台和临时支撑 体系的相关要求。 （v） 第 3.8 条 装饰装修工程技术要求 第 1 项抹灰工程：对验收标准根据项目的档次进行 了划分，工料规范里仅需要列明具体标准即可。 例如，对于 B、C、D 档项目，如下： 检查项目 标准 墙面/顶棚平整度，立面垂直度，阴阳角方正性 4mm 对于 T、A 档项目，如下： 检查项目 标准 备注 墙面/39、顶棚平整度，立面垂 直度，阴阳角方正性 4mm 地下室和地上后期区 3mm 地上非后期区 （w） 第 3.9 条 外墙工程技术要求 各项目的外墙做法不一样，合同使用人应根据本项 目具体情况选取相关内容。 （x） 第 3.11.2 条 外墙防渗漏 淋水试验时间要根据项目所在位置来确定，例如： 若项目在深圳，则要求如下： 淋水区域 淋水时点 淋水试验时间 外墙、外窗 外窗封闭、外墙装饰完成 12h12h （y） 第 3.12.2 条 采暖工程 若项目没有采暖工程，则该项内容删除。 （z） 第 4.2.2 条 临时设施 第 8 项：若没有要求承包人向发包人及监理人提供 办公室，则该条删除。 11. 40、开办费说明 11.1 应用（请重点阅读开办费清单红色字体部分） (1) 开办费说明 (a) 合同使用人可调整项：第 14 项（现场施工总平面布 置图的动态维护费用） (b) 调整原则：合同使用人操作时，根据动态施工总平图 的提供方选用对应的条款， 详见开办费说明第 14 条。 当发包人提供动态施工总平图时，采用 14.a 条款， 当承包人提供动态施工总平图时，采用 14.b 条款。 (2) 开办费清单 (a) 合同使用人可深化项： 开办费清单附表 01-06 中子项 (b) 除上述清单外，开办费清单合同使用人不得调整。 (3) 开办费价款调整 (a) 除在合同条款和开办费说明另有规定外， 开办41、费包干 使用，不予调整。 (b) 为防止承包人发包人将对承包人所有开办项目费用 的完成情况进行检查，如发现未按要求完成，则发包 人将按照未完成部分的估值予以扣除， 而并非按照承 包人投标申报金额扣除。无论清单中是否填报价格， 均不免除承包人未履行合同义务的责任。 (c) 开办费的调整需依据合同条款的约定进行， 各项费用 调整依据详见本指引 10.4 章节（风险） 。 11.2 风险控制 开办费各项风险说明具体如下。 (1) 承包人管理团队及其他费用 (a) 该项指企业管理团队的费用，不包括现场施工人员的管 理费及实体工程内的制作人工费。 (b) 此项费用包干使用。 （i） 开办费 1.1 项管42、理人员费用依据通用条款中 7.5 工期索赔条款及工料规范中资源盘点流程进 行调整，价格采用开办费清单附表 01 中填写的 价格。 （ii） 图纸的二次深化费用包含在 1.3 项中。 (c) 投标期间审核重点 （i） 管理人员费用填报是否合理，如项目经理的月 薪，在工期补偿时产生。 （ii） 审核人员进退场计划是否与施工组织方案要 求一致。 (2) 工地以及视察费用 (a) 此费用中 2.4 清除地下障碍物的费用可调整； 2.1/2.2/2.3/2.5/2.6 不可调整。 （i） 2.4 项的清除地下障碍物的费用不包含单个体积 大于 1.5m3 的地下障碍物的破除和清理费用，当 出现单个体系大于43、 1.5m3 的地下障碍物时，发包 人需依据合同条款3.4条以变更形式补偿由此产 生的费用，此费用的增加需扣减同体积土方的开 挖费和外运费。 （ii） 建议障碍物破除列示在计日工清单中，减少后期 合同外单价审定。 (3) 承包人及分包人施工用水、用电费用 (a) 此费用包干使用。 (b) 此项包括施工水电设施费和施工水电费；施工水电设施 费中总接驳点至分包接驳点的费用由承包人承担，分包 接驳点至工作面的费用由分包人承担；施工水电费中公 共区域照明费用由承包人承担，承包人自承建范围的电 费由承包人承担，包含在综合单价中；总包、发包人、 监理人办公生活区用水在此开办费中，分包工程范围的 水电费由承44、包人承担。 (c) 水电费发包人是否代扣代缴在专用条款中约定。如果水 费由发包人代为支付，则发包人按月将已代交的水费从 期中付款及结算款中扣除。 (d) 沈阳大区水费政府按建筑面积收费，全部由总包承担， 在专用条款中约定。 (4) 施工降排水费用（若有） (a) 此费用包干使用，包括4.1降水工程设备使用及手续办 理和4.2排水通道维护维修，后期不做调整。 (5) 成品、半成品保护费用 (a) 此费用包干使用，后期不做调整。 (b) 此费用根据工料规范成品保护责任填报，包括承包人及 分包人的成品、半成品及工程材料的保护费用 (c) 需特别说明的是，此处分包人的成品、半成品保护费指 分包工程完成45、移交给总包后产生的保护费用。在分包工 程移交总包前，分包的成品保护由分包自行负责。 (6) 安全文明施工与环境保护措施费 (a) 此费用包干使用，按照工程所在地政府要求、工料规范 要求填报此项费用后期不做调整。 (b) 若当地政府需发包人/承包人单独缴纳费用，需在专用 条款中说明。 (c) 此项费用与工程所在地政府要求密切相关，各地差异性 大，故此项费用清单附表04允许合同使用人自行深化。 (d) 此项费用为项目实施过程中的重点管控点，请项目同事 把控此费用是否与现场相符。 (e) 扰民与民扰费用包含在此项报价中。 (f) 垃圾清运费（包含积水清除）在此项中报价；无论变更 由承包人或分包人施工46、，变更引起的垃圾清运费均不做 调整。 (7) 工程的测量放线费用 (a) 此费用指承包人在施工的过程中的全部测量放线工作 所产生的费用，区别于2.3条对原始基准点的复核测量； 此费用包干使用，后期不做调整。 (8) 样板管理费用 (a) 此费用指施工工艺样板费用，此费用包干使用，后期不 做调整。 (9) 材料二次搬运（或多次搬运）费用 (a) 此费用包干使用，后期不做调整。 (b) 发包人或承包人供应材料、设备从卸货地点搬运至仓储 /安装地点的费用包含在实体工程量综合单价中，不在 此项报价中。 (10) 垂直运输机械费用 (a) 包括塔吊、人货电梯、井架费用，塔吊亮化费用包含在 此项费用中。 47、(b) 当工期延误时，此费用调整。 (c) 各项目根据施工组织方案细化开办费清单附表02中垂 直运输机械的数量、使用期限、规格型号。 (11) 临时设施费 (a) 当因发包人原因调整施工总平图时， 此项费用可调整。 通常为发包人开发节奏变化引起。 (12) 脚手架及临时支撑体系费用 (a) 当规划方案调整、工期延误、工程缓建时，此项费用 可能调整 (b) 需填写开办费清单附表03中脚手架费用明细 (c) 砌筑脚手架、装饰脚手架、机电管道脚手架分别包含 在相应的实体项目综合单价中，不在此项中报价。 (d) 模板的支撑系统包含在模板的综合单价中，不在此项 中报价。 (13) 临时使用正式电梯的费用48、（若有） (a) 若临时梯分判在总承包合同中，需填报此费用，分判 界面见工料规范。 (b) 需填写开办费清单附表 05 中看梯人员及电梯维修费 用明细 (14) 现场施工总平面布置图的动态维护费用 (a) 合同使用人自行决定施工总平面图由承包人提供还是 由发包人提供。 (b) 根据施工动态总平图的提供方不同选用对应条款 a/b。 (c) 无论若因发包人/承包人原因引起与合同签订时现场 施工总平面布置图不符从而导致调整的，费用、工期 增加均不调整。 (15) 冬雨季及严寒/严热天气下施工费用 (a) 当工期调整时，此项费用可能调整 (b) 需填写开办费清单附表 06 中费用明细 (16) 夜间及49、暗室施工费用 (a) 此费用包干使用，不做调整。 (17) 试验与检验费 (a) 此费用包干使用，不做调整。 (b) 此费用包括承包人供应材料的试验检验费、甲供材料 的复检费用、政府及规范要求的工艺试验与检验费。 (18) 报批报建及备案费用 (a) 此费用包干使用，不做调整。 (19) 套管、孔洞的预留及封堵收口费 (a) 图纸变更引起的开洞及封堵以变更形式计取，不在本 次报价中。 (20) 保函与保险 (a) 此费用包干使用，不做调整。 12. 合同图纸 12.1 应用：合同图纸目录装订在合同中须填写图名、图号、版本及日期 等相关内容。蓝图须发包人、承包人双方盖章确认后另行存档，不 装订在50、合同中。 （三）清单体系模块 1. 总则 1.1 组成部分： (1) 清单编制说明 本文件包含三项内容： 清单编制及报价说明 、 住宅总包土 建科目划分说明 、 住宅总包机电科目划分说明 ； (2) 工程量清单 清单组成：本清单由 7 个部分组成，具体组成如下: (a) 工程量封面及工程计价总说明 (b) 开办费清单 (c) 实体工程量清单 (d) 照管费清单 (e) 计日工清单 (f) 分包暂估价清单 (g) 暂列金额清单 1.2 逻辑关系： (1) 要求总承包合同中关于委托发包人付款的分包的计量计价规 则要求与分包招标时的计量计价规则要求保持一致，避免矛 盾，避免产生纠纷及管理不一致性。