1、深圳市保利物业管理有限公司 文件名称：工程管理手册 版 次：A/0 文件编号：POLY-WI-750-03 第 1 页 共 59 页 工程管理手册总目录工程管理手册总目录 序号 标 题 页码 1 设备管理规程 2 2 房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准 10 3 供电系统规程 11 4 供配电系统巡视维护规定 15 5 供水系统操作规程 17 6 供水系统巡视维护规定 19 7 排水系统操作规程 22 8 排水系统巡视维护规定 23 9 空调系统操作规程 24 10 空调系统巡视维护规定 26 11 电梯系统操作规程 28 12 电梯系统巡视维护规定 30 13 消防报警系统操作规2、程 32 14 消防报警系统巡视维护规定 34 15 气体消防系统操作规程 37 16 气体消防系统巡视维护规定 40 17 监控系统操作规程 41 18 监控系统巡视维护规定 43 19 停车场管理系统操作规程 45 20 停车场管理系统巡视维护规定 46 21 楼宇自控系统操作规程 47 22 楼宇自控系统巡视维护规定 48 23 接地电阻测试操作规程 49 24 避雷系统巡视维护规定 51 25 计量设备检定操作规程 52 深圳市保利物业管理有限公司 文件名称：工程管理手册 版 次：A/0 文件编号：POLY-WI-750-03 第 2 页 共 59 页 一、设备管理规程一、设备管理规程3、 10目的 保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。 20适用范围 管理处管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路） 、电子设备（含弱电线路） 、管 道、风道、阀门及其它房屋附属装置。 30定义 31日常维护保养 指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、 试车（正压风机、消防水泵、发电机） ，发现小故障及时排除，作好记录。 32一级保养 对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝 缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等） ；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能4、检 查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进 行处理。 33二级保养 对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测， 发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、 导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系 统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含 风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。 34中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体5、修理和更 换少量磨损零部件， 保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求， 使设备能正常运转到下一次修 理。更换率一般在10%-30%，周期3-5年。 35大修工程 大修工程是指对设备进行定期的全面检修， 对设备要求全面解体、 更换主要部件或修理不合格的零 部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期610年。 36设备更新和技术改造 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、 排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。 37事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 38状态维修 通过监测6、设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 深圳市保利物业管理有限公司 文件名称：工程管理手册 版 次：A/0 文件编号：POLY-WI-750-03 第 3 页 共 59 页 40设备分类 根据设备对业主服务的重要性将其分为三级 （风机类、 泵类、 机组类均含相应的电机、 电气控制柜） ： 级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制 柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。 级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体 自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DD7、C现场控制 器。 级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱） 、排风 机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。 50设备管理模式 采用计划预修制（三级保养-日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新 和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。 51对于符合磨损规律的、级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、 道闸等） ，定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见 附表设备保养、中修、大修周期 。 52对于、级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控8、制柜等） 、电子设备（火灾报警控制柜、 放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查） 、状态维修。 53对于级设备，采取事后维修，每年一次保养。 60职责 61物业公司负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程监督、组 织验收，保养计划审批，设备（器具）维修、申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护 供方，负责公共机电设备维修保养合同 、 电梯维修保养合同 、设备缺陷整改、中修、大修、更新 改造委托合同的审核，办理合同会签手续，组织专家对重要设备进行诊断，确定状态维修时机。 62管理处工程主管负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。 63管理9、处工程部负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及公共机电设备维修保养合同委 托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据公共机电设备维修保养 合同确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。 70设备前期管理 71前期介入 设备选型、安装要求等由物业公司有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，管理处 应参与。 72设备的接管验收 7.2.1设备的接管验收由物业公司组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，会同发展商、承包 商进行。 验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、 标准。 确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际 情况及原因，并限期整改，10、进行复验。设备的接管凭证由物业公司对发展商办理（验收单接收人处签字 盖设备管理部公章） 。、级设备由物业公司组织专家及管理处人员一同检验，级设备由管理处检 验，填写验收单报物业公司复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、物业公司各留一份作为交接凭证， 深圳市保利物业管理有限公司 文件名称：工程管理手册 版 次：A/0 文件编号：POLY-WI-750-03 第 4 页 共 59 页 管理处留复印件。 7.2.2当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续，最 好直接与供电局、 自来水公司办理抄表到户手续。 办理手续前， 管理处须向发展商索要原 供用电合同 、 供水合11、同 、 供水合同执行单及近期电费、水费单提交物业公司审核。审核通过后，由管理处具体 办理过户、抄表到户事宜，物业公司负责办理供用电合同 、 供水合同 、委托银行代收水电费协议 书等对外合同会签手续。 73设备的编号 设备编号由以下四部分组成： 第一部分表示设备的类别：用数字表示； 第二部分表示单位的名称：用字母P P表示； 第三部分表示单位设备序号：用数字.表示； 第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字、表示； 例：03P1() 电梯 保利城 1号梯 级管理设备 74设备的建帐 7.4.1管理处工程部负责给所管物业的全部设备编号，并用EXCEL编制机电设备统计表 ，录入电 脑。 7.4.2管理12、处对所管理的所有设施设备都应建帐。 75设备质量缺陷整改 新入伙的管理处， 机电设备接管后， 由物业公司委托专业公司或该管理处对设备质量缺陷进行三个 月整改，整改达到保利物业公司标准后，由物业公司和该管理处验收，通过后，再与供方签订公共机 电设备维修保养合同 。 76设备标识管理 7.6.1设备标牌 未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。 对新入伙的物业， 管理处可要求进行质量缺陷整改的供方 按机电设备统计表填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。 7.6.2设备的颜色 设备一律按附表设备颜色规定的要求颜色进行刷漆。 7.6.3设备状态标识 重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸13、”等） ，报废、封存的设备须标识。 7.6.4设备标识牌由物业公司统一设计。 80设备使用管理 81物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征 得管理处同意。 82管理处维修人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设 备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记 录，记录应保证准确性、及时性和真实性。 83管理处工程主管应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录） ，确定系统工作是否正常。 深圳市保利物业管理有限公司 文件名称：工程管理手册 版 次：A/0 文件编号：POLY-14、WI-750-03 第 5 页 共 59 页 作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。 84重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经公司批准。 90设备维修保养管理 91计划 9.1.1维修保养计划 A供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处，保养周期、级别应符合 本文设备保养、中修、大修周期的规定及合同要求。管理处审核、调整后，与管理处保养范围内的 计划汇总，于每年12月下旬报物业公司审批，审批后的设备保养计划物业公司、管理处、专业公司各保 留一份。 B设备中修、大修、更新改造计划由专业公司制定，并审查确定方案，编制或审查预算。 9.1.2检定计15、划 A电梯检定计划由外包专业公司制定。 B计量器具检定计划由管理处工程部制定。 92实施 9.2.1管理处工程部及供方维修人员须按国家标准、规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求 对设备进行保养维修。供方负责公共机电设备维修保养合同委托范围内的设备维修、保养可采用供 方手册的表格作记录， 管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修、 保养工作并采用本手册表格做记 录。 9.2.2发现设备故障（不属于工程部负责维修范围内的故障维修） ，工程部应用设备故障问题转呈 单立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给管理处答复，确定维修时间。一时无法解 决的问题应给管理处一书面说明，承诺修复时间。16、对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托 维修时，供方负责人应先填写设备外委维修申请表 ，报管理处审批走审批程序。 关键设备发生故障，造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故） ， 须按应急程序进行抢修。首先应电话通知管理处，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、 材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。 9.2.3设备中修、大修、更新改造工程由物业公司选择供方（招标或指定合格的供方） ，组织订立有 关合同，办理合同会签手续，并由物业公司组织有关人员（相关管理处技术人员、物业公司或聘请的专 家）进行工程施工监督。 93检查 9.3.1维17、修保养检查 A工程部人员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检） ，并作好记录。发现问 题及时解决，无法解决的问题用设备故障转呈单提交专业公司解决。设备（、级设备）“日 常维护保养、一级保养、二级保养”计划执行情况由管理处工程部主管检查，按同类设备的30比例进 行抽样，并填写保养检查记录。 B设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，由管理处工程主管检定，所有设备检定记录管理处 都应备案。 C管理处每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料，进行一次检查、评定，并做相关 月检记录。评定结果（分数）作为考核维修保养质量及分包方履约情况的依据。 深圳市保利物业管理有限公司 文件名称：18、工程管理手册 版 次：A/0 文件编号：POLY-WI-750-03 第 6 页 共 59 页 D设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由物业公司组织。验收合格，填写工程竣工验收证 明 ，由施工单位、管理处在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理工 程竣工验收证明 ，未办理工程竣工验收证明者不予结算工程款。 9.3.2设备的检定 A对于电梯，物业公司每年组织有关部门进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。 B有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，管 理处须保护好计量表、柜上的铅封。 C计量器具万用表、钳形电流计，绝缘摇表等由19、管理处自行送检，将检定证书原件送管理处存档。 933 管理处负责人审批测量设备统计表及计量器具检定计划 ； 100设备安全管理 10.1持证上岗与安全检查 从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等） ，须持证上岗。 102事故处理程序 当管理处发生设备安全事故后，须立即通知物业公司（安委会） 。在调查人员未赶到现场之前，应 尽可能地保护现场，拍照或录象。管理处工程部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后管理处须向 安委会办公室提交设备安全事故报告， 物业公司根据管理处的报告及调查结果， 向总经理提交设备安全 事故调查报告，并提出处理意见。事故处理须坚持“三不放过”的原则。20、 110设备封存及报废管理 111设备封存 拟封存的、级设备由管理处报物业公司，物业公司计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防 护等） 。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启 用时预先保养一次。 112设备报废 对不能修复或维修后检定不合格的设备，由工程部填写设备（机具）报废单 ，由管理处主任批 示；上报物业公司经公司同意后审核后进行报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设 备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在设备维修记录上写明。报废的设备及报废 件，管理处应妥善保管，并统一填写报器件清单 ，清单每半年上报公司物业公司，由21、物业公司确认 有利用价值的统一调配、回收。 120组织对供方的控制 121供方的选取原则上其应通过ISO9000认证。 122物业公司每年（或一个合同期）对供方进行一次评价并做记录，对于不符合要求的供方，不 予续签合同。 123当发生严重投诉或事故时，物业公司须组织人员对供方的质量体系进行审核。 124日常检查、监督供方按本规程要求执行，按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养， 按约定进行维修予以确认，在保养、维修记录上签字。管理处的确认（签字）不免除供方对不合格保养、 维修进行返工、返修的责任。 130设备技术档案资料管理 131设备技术资料 深圳市保利物业管理有限公司 文件名称：工程管22、理手册 版 次：A/0 文件编号：POLY-WI-750-03 第 7 页 共 59 页 资料的借阅必须办理相关手续。 132质量记录 13.2.1所有质量记录均须采用保利物业公司标准表格。 13.2.2设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备，由 管理处保养维修人填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。保养检 查记录、维修检定结论填写按本文9.3.1.1、9.3.1.2条执行。管理处维修班对所在物业所有的设备质量 记录应按时间顺序装订成册，专柜保存。 13.2.3机电设备月检记录由管理处工程部保管。 13.2.4管理处保存、级设23、备维修记录，设备诊断记录，设备完好率评定统计记录。 140设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐 141申请 根据楼宇正常运作或维修需要，由工程部或办公室申请，填写设备(设施)购置（维修）申请表 。 管理处主任、公司财务审核；总经理批准购置；人事部负责购买。 142采购 采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申 请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、 价格合适才能办理付款提货手续。 143验证 对于的设备（设施） ，购进后，在合同规定期内，由管理处工程主管会同有关人员验证，填写采 购设备验收表24、 ；方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。 附:设备代码及分类 代码 设备类别名称 01 水泵 02 风机 03 电梯 04 发电机 05 变压器 06 空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等) 07 消防设备(包括控制联动柜.报警控制器(屏).防火卷帘门.巡检箱.气体自动灭火系统) 08 公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等)、防盗监视系统 09 电气柜(箱)(包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜(箱).照明配电箱.电表箱等) 10 维修机具(包括水电、电梯等的维修机具) 11 食堂设备 12 清洁设备 13 交通设备(包括机动车辆、挡车器、25、自动收费系统等) 14 保安通讯设备(包括手持式对讲机) 15 办公设备 16 自动抄表系统 17 BA系统 物业代码及分类 深圳市保利物业管理有限公司 文件名称：工程管理手册 版 次：A/0 文件编号：POLY-WI-750-03 第 8 页 共 59 页 大厦名称 保利城 代 码 A 深圳市保利物业管理有限公司 文件名称：工程管理手册 版 次：A/0 文件编号：POLY-WI-750-03 第 9 页 共 59 页 设备保养、中修、大修周期 序号 设备编号 名 称 日常维护 保养周期 一级保养 周期 二级保养 周期 中修周期 大修周期 01 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年 026、2 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年 03 02 风机 每月 每季 每年 五年 八年 04 03 电梯 半月 每季 每年 三年 六年 05 04 发电机 每月 每季度 每年 五年 八年 06 05 干式变压器 / 半年 每年 / / 07 06 空冷水机组 每月 每半年 每年 三年 六年 08 07 火灾报警系统 每月 每季 每年 / / 09 07 气体灭火系统 每月 每季 每年 / / 10 07 消防联动控制柜 每月 每季 每年 / / 11 08 公共天线系统 每月 每半年 每年 / / 12 08 对讲报警系统 每月 每季 每年 / / 13 08 防盗监视系统 每月 每27、季 每年 / / 14 09 低压配电柜 半月 半年 每年 / / 15 09 高压开关柜 每月 每年 / 16 13 交通道闸 每月 每季 每年 三年 六年 17 17 BA系统 每月 每季 每年 / / 注:逢高级保养的，低级保养可以不再做。对级设备，每年至少保养一次。 设备颜色规定 序号 设 备 名 称 油 漆 颜 色 附 注 1 消火栓泵 红色 2 喷淋泵 红色 3 生活泵 蓝色 深蓝色 4 消火栓泵电机 灰色 深灰色油漆 5 喷淋泵电机 灰色 深灰色油漆 6 生活泵电机 灰色 深灰色油漆 7 潜水泵电机 黑色 8 空调水泵电机 灰色 深灰色油漆 9 空调主机 原色 10 电梯曳引机、28、电机 本色 11 设备底座 黑色 12 高区喷淋管 红色 明管“高喷”二字+箭头 13 低区喷淋管 红色 明管“低喷”二字+箭头 14 高区消火栓管 红色 明管+“高消”二字+箭头 15 低区消火栓管 红色 明管+“低消”二字+箭头 16 生活管道 绿色 17 煤气管道 银灰色 明管+黄色环+“石油气”三字+箭头 18 气体消防管 红色 19 空调冷却水管 绿色 20 空调冷凝管 银灰色 银粉漆 21 阀门本体 黑色 22 阀门手轮 红色 23 单流阀 黑色 深圳市保利物业管理有限公司 文件名称：工程管理手册 版 次：A/0 文件编号：POLY-WI-750-03 第 10 页 共 59 页 29、设备颜色规定（续一） 序号 设 备 名 称 油 漆 颜 色 附 注 24 排污阀 黑色 25 联轴器 本色 26 防护罩 黑色 27 控制箱、开关箱 本色 28 配电柜、控制柜 本色 29 各种支架 红色 防锈漆 30 电缆槽架 本色 31 室内接地扁钢 黄绿双色 100mm宽度，黄绿相间的条纹 32 屋面避雷带 银灰色 银粉漆 33 天线支架 银灰色 银粉漆 34 风机 本色 35 送风阀 红色 防锈漆 36 排风阀 红色 防锈漆 37 防火阀 红色 防锈漆 38 送风管 本色 防锈漆 39 排风管 本色 防锈漆 40 百叶 本色 41 排水管 本色 42 中水管 本色 说明： 1适用于设备30、房内所有设备及管道。 2管道的文字、箭头应与管道直径相适应。一般情况字体为宋体， 字的大小按管道直径的0.5倍考虑，箭头的长度按管道直径考虑。 （直径80mm，长度为管径的2倍；80mm，长度为200mm。 ） 3所有的文字和箭头一律用白色油漆，箭头的方向以水的流向为准。 4色环的宽度：管径150mm，色环宽度为50mm，色环间距1.52M； 管径150mm，色环宽度为70mm，色环间距2.02.5M。管井内的管道色环间距每层一道。 深圳市保利物业管理有限公司 文件名称：工程管理手册 版 次：A/0 文件编号：POLY-WI-750-03 第 11 页 共 59 页 二、二、房屋本体、室外公共31、设施的维修养护周期及质量标准房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准 10房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准： 序号 项目名称 周期 巡视维护要点 质量标准 1 基 础 及 承 重结构 （柱、梁、 板、墙） 每日 1检查承重结构有无裂纹、变形和腐蚀。 2发现问题及时联系有专业维修队伍，按全国物业管理考评标准要 求对建筑物进行维护。 1 基础沉降在国标允 许范围之内。 2 承重结构无大的损 伤及变形。 每年 1检查基础及承重结构整体的结构性能是否完好。 2检查基础有无不均匀沉降，勒脚有无破损。 2 天面、 平台 每日 1检查天面及平台地面伸缩缝密封胶有无变硬、疏松开裂、脱落现 32、象。 2检查地面是否有裂缝、起鼓、空洞，有无渗漏现象。 1无大面积积水现 象。 2无渗、漏水现象。 3 无起鼓、 空洞现象。 每年 1伸缩缝密封胶老化问题发现后，清除旧胶，重新灌注新密封胶。 2对地面裂缝，因会造成防水性能降低，必须请专业维修补漏施工 队进行处理。 3 楼地面及 楼梯 每日 1检查地面瓷砖是否有损坏、空鼓、脱落现象。 2检查楼梯踢面和踏面有无破损、空鼓、松脱现象。 3检查楼道扶手有无损坏、锈蚀现象。 4检查大理石面是否有裂纹、划痕、松动现象。 1瓷片无松脱，扶手 无锈迹损坏。 2大理石无污渍、划 痕，光洁、平整。 每月 1对大理石进行固定、抛光，做晶面处理。 每年 1对楼梯扶手33、除锈，涂刷一次保护漆。 2更换或重贴损坏或脱落的瓷砖。 4 内墙面 每日 1检查墙面涂料颜色是否一致，有无水渍印。 2检查墙面是否有裂纹、起鼓、脱落现象。 3检查大理石、瓷片墙面是否有损坏、脱落、松动现象。 1 瓷片无脱落、 污渍。 2墙面无污渍、水渍 及霉变痕迹。 半年 1对墙面涂料及裂纹脱落现象发现后及时填补粉刷。 2对松动脱落的大理石重新装贴。 5 外墙面 每日 1检查外墙面是否清洁，有无污渍，玻璃幕墙有无损伤、污渍。 2检查瓷片有无损坏、脱落。 3检查大理石墙面有无污渍、损伤及锈渍。 1 外观清洁， 无损伤。 2无渗、漏水。 半年 请专业施工人员进行外墙清洗及修补工作。 6 门、窗 每34、日 1检查门窗有无损坏、松脱现象。 2检查门窗与墙体缝隙密封材料有无开裂、脱落。 3检查门窗转动部位是否灵活，转动时有无噪音。 1门窗、玻璃完好无 损，清洁美观，无霉 变。 2门窗关闭灵活，无 异响。 每年 1维修损坏门窗，更换损坏部件。 2为转动部位加注润滑油。 7 吊顶天花 每日 1检查吊顶天花有无损伤、擦、划痕及裂纹，如有问题及时更换、 修补。 2检查吊顶天花有无水渍印和霉变印，发现问题及时清除。 3检查吊顶天花有无陷落，若有问题重新安装或更换。 1天花吊顶平整，无 污渍。 2无裂缝及破损。 8 道路、 广场 每日 1检查路面、广场有无塌陷、起壳、地鼓、开裂现象，对出现的问 题及时处理。35、 2检查广场瓷砖是否损坏、松脱，标志线是否整齐，对有损坏脱落 部位及时更换修补。 3检查广场及道路伸缩缝是否完好无损。 4检查道路道牙是否完好无损，油漆是否脱落。 1道路广场整洁，无 堆放杂物。 2地面瓷砖无脱落， 路面无塌陷，伸缩缝 正常。 半年 1更换损坏的道牙，对道牙进行一次刷漆 9 儿童游乐 设施 每日 每天检查一次，如上润滑油，紧固等 每月 每月保养一次， 20 各部门发现的问题及时填写部门往来联络单报工程部进行维修、周期公共建筑设施保养 计划填写相应的保养记录。 。管理处其他人员若发现建筑物异常，及时通知责任人或值班人员处理。 30 支持性文件及记录 深圳市保利物业管理有限公司 文36、件名称：工程管理手册 版 次：A/0 文件编号：POLY-WI-750-03 第 12 页 共 59 页 31公共建筑设施保养记录 深圳市保利物业管理有限公司 文件名称：工程管理手册 版 次：A/0 文件编号：POLY-WI-750-03 第 13 页 共 59 页 三、供配电系统规程三、供配电系统规程 10 工作票制度 11 在电气设备上工作，应填写工作票或按命令执行。 12 须填用工作票的情形为： 121 高压设备及线路上工作需全部或部分停电时； 122 低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电时； 123 高压室内的二次接线和照明回路上的工作、需要将高压设备停电或做安全措施时； 37、124 各部门进行设备半年及以上周期的综合检修；在配电主接线、高低压配电母线上进行工作 时。 13 工作票签发或命令发布人（部门负责人）所负安全责任： 131 工作的必须性； 132 工作是否安全； 133 工作票上所填安全措施是否正确、完备； 134 所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。 14 工作负责人（工作监护人，一般为部门安全员）所负安全责任： 141 正确安全地组织工作； 142 工作前应向工作人员交待清楚，并结合实际进行安全思想教育； 143 负责检查工作票所填安全措施是否正确、完备和值班所做的安全措施是否符合现场实际条 件； 144 督促、监护工作人员遵守38、本制度； 145 工作班人员变动是否合适。 15 工作许可人（值班人员）在完成施工现场的安全措施后，还应： 151 会同工作负责人到现场再次检查所做好的安全措施，以电笔等仪器触试以证明检修设备确 无电压； 152 对工作负责人指明带电设备的位置和注意事项； 153 和工作负责人在工作票上分别签名。 16 完成上述许可手续后，工作许可人一律不得擅自变更措施，值班人员不得变更有关检修设备 的运行、结线方式，工作中如有特殊情况需要变更时，应事行取得对方的同意。 17 工作班经许可工作后，工作负责人即对工作人员的安全加以监护，工作负责人必须始终在工 作现场，及时纠正违反安全的操作。 18 工作期间，工39、作负责人若因故必须离开工作地点时，应指定能胜任的人员临时代替，离开前 应将工作现场交待清楚， 并告知工作班人员， 在工作负责人返回工作地点时， 也应履行同样的交待手续。 19 工作负责人除担任监护工作外，不得兼做其它任何工作。工作负责人在全部停电时，可以参 加工作班工作，但在部分停电时，只有在安全措施可靠、人员集中在一个工作地点，不致误碰导电部分 的情况下，方能参加工作。 110 工作许可人值班中如发现工作人员违反安全规程或任何危及工作人员安全的情况，应向工作 负责人提出改正意见，必要时可暂时停止工作，并立即报告上级。 深圳市保利物业管理有限公司 文件名称：工程管理手册 版 次：A/0 文件编40、号：POLY-WI-750-03 第 14 页 共 59 页 111 工作许可人应负责检查工作票上所写各项安全措施是否完备及合符现场条件，并正确执行； 负责检查停电设备有无突然来电的可能。 能否许可工作是关系到工作人员生命安危的大事， 工作许可人 必须以高度工作责任感来对待。 112 参加工作班的所有工作人员均应认真执行本制度和现场安全措施，工作中应相互配合，并监 督本制度和现场安全措施的实施。 113 需要变更工作班的成员时，须经工作负责人的同意。需要变更工作负责人时，应由工作票签 发人将变动情况记录在工作票上，并在工作票上签字。若扩大工作任务时，必须由工作负责人通过工作 许可人，并在工作票41、上注明，并重新履行工作许可手续。 114 整个变电所全部停电，则所有不同工作地点的工作或事故检修工作可以在工作开始以前直接 交给值班员。 115 工作票一般应在工作第一天交给值班员，临时工作或事故检修工作可以在工作开始以前直接 交给值班员。 116 工作票应填写一式两份，须用钢笔或圆珠笔填写正确、清楚，不得任意涂改。 117 两份工作票中复写（印）件必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，原件为存档件， 由值班员保存，按班移交。 118 工作间断时，工作班人员从作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作票仍由工作负责人执 存。间断后继续工作，无需通过工作许可人，由工作负责人带领全班工作人员到工作42、地点继续工作。 119 在未办理工作票终结手续以前，值班员不准将施工设备合闸送电。在工作期间，若有紧急需 要， 值班员在工作票未交回的情况下合闸送电， 但应先将工作班全班人员已经离开工作地点的确切根据 通知工作负责人，在得到他可以送电的签复后方可执行，并应拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常 设遮栏，清理现场后再合闸送电。 120 检修工作结束以前若需将设备加电测试，可按下列条件进行： 1201 全体人员撤离工作地点； 1202 收回工作票、拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏； 1203 应在工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员进行加电试验；工作班若需继 续工作时，应重新履行43、工作许可手续。 121 在同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员 在第一次工作前一次做完，不需再办转移工作手续，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交 待带电范围、安全措施和注意事项方能开工。 122 全部工作完毕后，工作班应清扫、整理现场，工作负责人应先周密的检查，待全体人员撤离 工作地点后，再向值班员讲清所修项目、发现的问题、试验的结果和存在的问题等，并和值班员共同检 查设备状况、有无遗留物件、是否清洁好，工作票方告终结。 123 只有在同一停电系统的所有工作票结束，拆除所有接地线、临时遮栏和标示牌，恢复常设遮 拦后，方可合闸送电。严禁临时停送44、电。 124 对作业过程应在工作票中进行记录。 20 停、送电操作规程 21 停电 211 操作人员通过柜外操作手柄，切断分路开关。 212 通过按动配电柜外分闸按钮，切断母线电源。 213 操作人员在高压房通过操作手柄，拉下闸刀，切断变压器高压进线后再投入三相短路接地 深圳市保利物业管理有限公司 文件名称：工程管理手册 版 次：A/0 文件编号：POLY-WI-750-03 第 15 页 共 59 页 线。 214 将变压器低压端 A、B、C 三相端头与接地端头短路进行放电。 215 检修电容或摇测电缆阻值时，必将端头短接进行放电。 216 经验电无误并设警示牌后，才能进行检修工作。 22 45、送电 221 仔细检查维修设备内部及变压器端头，有无导线、杂物及工具遗留。 222 用摇表检查母线及输出线相间绝缘电阻和接地电阻。 223 在高压房通过操作手柄，断开三相接地线后，合上闸刀，接通变压器高压进线。 224 按下各自对应的出线柜合闸按钮，接通母线电源。 225 通过配电柜外操作手柄，合上分路开关，给用电负荷供电。 226 拆除警示牌，做好相应的记录。 23 注意事项 231 严格执行电气工作票制度，符合填写工作票情形的停、送电操作必须在接到管理处主任签 字的工作票后才能进行。 232 作业时必须有专人监护并悬挂“严禁合闸，有人工作”警示牌。 233 一般情况下严禁带电作业，确需带电46、作业时必须有完整的防护措施（穿绝缘靴、戴绝缘手 套等） 。 234 必须坚持一人指挥的原则，实行谁通知停电，谁就负责通知送电。 235 高空作业时必须有保护措施。 30 发电机操作规程 31 启动前检查 3. 1. 1 将启动开关转到检修位。 3. 1. 2 将发电机输出电压转到 OFF 位。 3. 1. 3 发电机启动电瓶电压是否高于电瓶电压（2.5V） 。 314 发电机转动部位有无杂物，转动是否灵活。 315 各附件及线路接头是否连接牢固。 3. 1. 6 检查完毕一切正常。 3. 1. 7 将启动开关转到手启动位，发电机就会运行。 3. 1. 8 试机空转时间不得超过十分钟（每次） 347、. 1. 9 保证发电机在满负荷下运行至少 4 小时（每年） 。 3. 1.10 在发电机运行中，检查，水温，转速，三相电压，机油压。 3. 1.11 停机将开关转到检修位，发电机停业运行。 3. 1.12 声暗和水温到充电正常，先将输出电源转到输位后再启动开关转到自动位。 32 自动启动、停止 321 将发电机控制面板上转换开关转到“自动” （AUFO）位置。 322 当市电停电时， 26P 联配电柜至“1GA”开关断开。同时，1GA 市/发电联锁开关柜市电开 关断开，33-1 联，33-2 联配电柜市/发电双电源切换控制屏市电开关断开。 323 26P 联配电柜“至 1GA”开关断开后，其48、辅助常闭触点闭合，通过时间继电器延时 510S 后接通发电机启动电源，发电机启动运行。 324 发电机输出电后，1GA 市/发电联锁开关柜内发电电源开关闭合，给 2GA、3GA、4GA 负荷供 深圳市保利物业管理有限公司 文件名称：工程管理手册 版 次：A/0 文件编号：POLY-WI-750-03 第 16 页 共 59 页 电。发电电源通过 33P 配电柜“至 33-1 联” 、 “至 33-2 联”转换开关送到 33-1 联，33-2 联配电柜市/ 发电双电源切换控制屏，发电开关闭合，自动完成由市电切换到发电状态，给 33-1 联，33-2 联配电柜 负荷供电。 325 当市电来电时，人49、为合上 26AA 联配电柜“至 1GA”开关，其辅助常闭触点断开，切断发电 机启动电源。 326 发电机通过控制柜内时间继电器，延时 10-15 后自动停止运行，1GA 市/发电联锁开关柜内 发电电源开关断开、市电电源开关闭合。市电电源通过 26p 配电柜“至 33-1 联” 、 “至 33-2 联”转换开 关送到 33-1 联，33-2 联配电柜市/发电双电源切换控制屏，市电开关闭合，自动完成由发电切换到市 电状态，给 33-1 联，33-2 联配电柜负荷供电。 33 手动启动、停止 331 将发电机操作面板转换开关转到“运行”TEST 位置，发电机启动运行。 332 将电动机控制面板上转换50、开关转到“停止”位置，发电机停止运行。 34 周试运行 341 将发电机控制面板上转换开关转到“自动”AUTO 位置。 342 分闸 26P 联配电柜发电联锁开关柜市电开关断开。 343 26P 联配电柜“至 1GA”开关断开后，其辅助常闭触点闭合，通过时间继电器延时 510S 后接通发电机启动电源，发电机启动运行。 344 发电机输出电后，1GA 市/发电联锁开关柜内发电电源开关闭合，给 2GA、3GA、4GA 负荷供 电。发电电源通过 26P 配电柜“至 33-1 联” 、 “至 33-2 联”转换开关送到 33-1 联，33-2 联配电柜市/ 发电双电源切换控制屏，市电开关控制电源取至