1、北京珠江世纪物业管理有限公司 职务说明书综合管理部经理职务说明书一、岗位基本信息编号：KJ-ZWSMS32 日期：2008-5-4 岗位名称经理所属部门综合管理部职位等级经理级（G级）定编数按编制直接上级副总经理直接下级各专业经理、副经理职位联系可直接升迁的职位：总经理助理工作协作关系对内：公司各部门、地区公司工程设计中心、营销中心、项目公司、盈信、韩建维修队工作关系的沟通、协调；对小区各专业工作的监督、检查 对外：市、区小区办、发改委、房管局、消防局、物业管理协会、业主委员会及相关传媒机构建立良好的工作关系二、主要岗位职责一级职责（主要工作范畴）二级职责（具体业务活动）制定各项专业管理制度、2、工作流程及服务标准1、组织制定物业工程专业工作制度、流程，包括物业、工程工作手册，物业管理运作手册 2、根据各小区实际情况，确定相应的服务模式及标准3、制定各专业岗位的岗位职责及考核标准预算管理1、落实执行集团的预算管理制度，审核各小区年度专业预算2、监督各小区预算执行情况新盘筹建、前期介入及“两点一线”工作1、负责物业管理招投标文件的审核及招标机构、发展商的协调工作 2、审核新盘管理部开办预算、交楼预算、交楼方案、前期顾问报告3、协助新盘管理部参加开发商的图纸会审工作并提出合理化建议4、组织新盘管理部考察周边同类型物业5、以公司标准化服务体系为基础，审核新盘服务模式及标准6、制定新盘管理部套3、餐培训计划，并组织落实7、审核新盘管理部上报的日常保洁基础数据，并制定保洁招标文件8、配合开发商进行各阶段的工程验收工作，负责物业的接管验收并建立相关台帐9、配合开发商做好交楼前的准备工作，包括开荒、保洁招标、交楼方案、交楼文件的制定10、组建管理部班子，考察周边同类型物业，以公司标准化服务体系为基础，制订与楼盘相匹配的管理和服务模式其他日常工作1、贯彻执行物业相关的法律法规，遵守集团及公司的各项规章制度；组织制订、完善各专业制度；全面主持公司综合管理部工作；2、负责与行政人事部组织经理例会，并定期组织对小区开展巡检，及时发现小区物业服务存在问题并监督整改效果；3、按公司规定对综合管理部员工实4、施考核，做到奖惩分明； 4、协调物业公司与居委会、小区办及与物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作；5、负责统筹整理各小区按时上报集团、公司的各类表格及资料；6、负责小区业主委员会的组建；7、建立业主信息反馈管理系统，定期组织家访，为公司提供客观准确的服务效果数据；8、定期召开各小区专题工作总结会议，研究和解决工作中出现的各类问题。并及时向公司提交有关物业发展的可行性意见和建议，为公司决策提供依据；9、建立和健全公司各专业职能的组织系统，使之合理、精简、科学。加强和协调各小区的联系，虚心听取各职能部门的意见，并采取积极有效的措施加以改进，提高服务意识和服务质量；10、负责与前期介入小组共同开5、展新盘前期介入及筹建工作；11、负责统筹新盘交楼各专业工作，组织各专业的交楼培训；招投标及合同的执行情况1、负责检查各小区外派项目合同的执行落实情况及考核；2、根据合同台账，负责对小区外派项目的招投标工作；其他事宜完成上级领导交办的其他任务。三、岗位权限1对物业制度、工作流程修改的建议权2对外判单位合同执行的监督、考核权3根据公司制度，对各小区上报资料的催办权4根据公司制度，对各小区不按整改时限进行整改的处罚权四、工作台帐明细表1填写本部门工作计划及工作总结台帐2物业类法律法规台账五、工作流程明细表1招投标管理办法2合同管理办法3各专业工作手册4北京市物业管理文件汇编六、工作交接内容1公司有关6、文件档案：（1）各专业手册；（2）北京市物业管理文件汇编；（3）待办文件；（4）参考资料。2电子文档：（1）各小区物业资料；（2）年度工作计划。3通讯录4工作台帐明细表七、工作考核指标类别考核指标目标值考核标准权重经营指标（10%）物业管理费用（各管理中心的平均数）168.6按实际值与目标值的比率计算完成率，完成率100%，得满分100分。未完成，每超过1%，评估分扣5分。2.5%工程费用（各管理中心的平均数）42.6按实际值与目标值的比率计算完成率，完成率100%，得满分100分。未完成，每超过1%，评估分扣5分。2.5%行政费用（本部门的行政费用支出）199.5按实际值与目标值的比率计算完7、成率，完成率100%，得满分100分。未完成，每超过1%，评估分扣5分。2.5%保安费用（各管理中心的平均数）6.5按实际值与目标值的比率计算完成率，完成率100%，得满分100分。未完成，每超过1%，评估分扣5分。2.5%服务指标（65%）及时按要求上报各类工作台帐及报表资料。100%上报资料每错误或者延误一次，评估分扣10分，三次以上评估分为05%对小区进行督导，确保设备按年度维保计划进行维修保养，以及设备出现故障及时处理，保证设备的完好率。100%实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣10分。相差达10及以上的，评估分为010%对小区进行督导，确保物业管理的服务质量。100%实际完8、成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣10分。相差达10及以上的，评估分为010%确保生产安全，无人员伤亡、火灾、失窃、重大设备及恶性责任事故，或因责任事故造成损失的金额在5000元以上。100%实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣10分。相差达10及以上的，评估分为0.凡发生一次恶性责任事故，得分为0。10%严格招聘管理，确保保安人员招聘到岗的有效率。招聘率全年保安招聘入职人数/（本年保安编制增加数+流失人数），其中流失人数现有人数*流动率30%100%实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣10分。相差达10及以上的，评估分为010%按公司要求对保安进行岗前、在岗培训，确保得到9、有效的培训。100%每延误一次扣5分，6次以上评估分为010%属责任问题的业户投诉在规定时间内处理并回访。100%实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣10分。相差达10及以上的，评估分为05%及时参与意外突发事故的处理，确保处理及时得当。100%实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣5分。相差达10及以上的，评估分为05%发展商考核：服务指标（25%）按相关考核表对物业类及工程维修服务进行考核评分。为各经营部门/管理中心的平均评估分。100%按实际值与目标值的比率计算完成率，完成率100%，得满分100分。未完成，每减少1%，评估分扣5分。25%八、任职资格项目内容性别不限年龄2545岁专业资格物业经理上岗证教育背景本科或以上学历，物业管理专业或酒店管理专业为佳；知识具有物业管理、企业管理、公共关系、行政管理、中文等文科专业为佳能力1、较好的沟通与协调能力、敏捷的反应能力； 2、较好的学习与创新能力；3、一定的工作压力承受能力；4、计划与执行能力。品性素质1、为人正直，具有较好的耐心，工作认真细致、严谨；2、具有强烈的责任感及保密意识，富于团队精神；3、具有强烈的自信心； 4、待人接物态度和蔼，善于与各单位保持良好的工作关系。其它无