1、北京珠江世纪物业管理有限公司 职务说明书 管理部经理职务说明书一、岗位基本信息编号：KJ-ZWSMS42 日期：2008-5-4岗位名称管理部经理所属部门管理部职位等级经理级（G级）定编数按编制直接上级管线副总经理直接下级副经理/高级主任职位联系可直接升迁的职位：总经理助理可相互转换的职位：其他部门/管理部经理工作协作关系开发商、分包商、韩建维修队二、主要岗位职责一级职责（主要工作范畴）二级职责（具体业务活动）管理部前期筹建工作1、负责办理分公司注册（外盘）等前期筹办工作2、负责物业管理招投标，包括招标立项、制定标书（管理费测算、管理方案）、对接招标机构，与发展商签订前期物业管理委托合同3、负2、责前期介入相关工作，包括制订开办预算、交楼预算、管理用房选址和装修等方案，与开发商签订前期物业管理顾问协议，参加图纸会审，提交前期顾问报告4、组建管理部班子，考察周边同类型物业，以公司标准化服务体系为基础，制订与楼盘相匹配的管理和服务模式5、配合公司职能部门开展套餐培训，同时开展小区内部各种制度流程等培训6、配合开发商进行各阶段的工程验收工作，负责物业的接管验收并建立相关台帐7、配合开发商做好交楼前的准备工作，包括开荒、保洁招标、交楼方案、交楼文件的制定管理部日常工作1、根据公司的经营目标，制定管理部的年度经营预算、管理服务目标并贯彻实施2、执行、落实公司各项规章制度，做好部门的模范表率作用，3、参加公司及开发商例会、提出合理化工作建议，对工作存在问题进行整改并及时反馈 3、合理调配部门内各种资源，根据阶段计划，对各部门工作进行分工、监督、检查，并考核评估 4、组织日常例会，按时签阅工作台帐，定期巡查各管理服务岗位尤其对保安岗的夜巡5、组织各项专业培训、考核，考察学习周边同类型物业的管理经验，组织年度消防演习6、负责外判单位（保洁、绿化、供暖、工程设备系统维保等）的沟通、协调、监督工作7、制定催费计划，督导各催费小组按节点完成催费指标，重点解决催费难点8、合理利用有效资源，开展多种经营及有偿服务，并建立台帐9、建立车位管理台帐，配合财务部的监督检查，合理调配、管理车位资源10、负责开发4、商委托管理物业“代管协议”的签订，跟进开发商应付费用的催缴，包括空置房管理费、赠送费用、置业积分及代管费用等11、严格执行管理部预算，结合分管会计建议，控制费用开支，降低物料、能耗及各项经营成本12、处理重大投诉（尤其是重大维修及历史遗留问题）及突发事件，并按公司规定及时上报13、定期组织家访、召开业主恳谈会，关注业主论坛，听取业主的建议并及时反馈14、与业主联盟、活跃业主代表及时沟通，正确引导业主委员会筹建步骤及发展方向15、负责下属员工入职、离职面谈，掌握员工思想动态，关心宿舍、食堂等后勤服务质量，配合文艺中心开展员工工余文化活动 16、支持配合公司职能部门的各项工作检查，并及时整改、反馈5、17、负责做好“两点一线”的物业管理工作公共关系协调1、所在地政府部门（街道办、居委会、派出所、城管、工商）2、所在区政府部门（消防、防疫站、区发改委、供水/电/气部门、房管部门、人防办）3、业主委员会社区文化建设1、配合开发商营销部门开展品牌宣传活动2、协助文化艺术中心组建各种文化团体，如合唱团、小太阳俱乐部等，开展各项社区文化活动3、组织开展社区内的各项文化活动工作台帐1、本年度的预算、编制、会计报表2、固定资产台帐3、业主资料台帐、VIP台帐（外籍户、租户）、空置房/样板间资产台帐、装修资料台帐、维修台帐4、车位管理台帐、多种经营台帐5、收费台帐、能源消耗台帐、员工伙食台帐6、设施设备台6、帐、小区停水/停电/停气台帐7、重要文件/合同台帐8、重大投诉/突发事件处理台帐9、其他未列名工作台帐其他事宜完成上级领导交办的其他任务三、岗位权限1对管辖部门员工的聘用、考核、奖惩、职务工资、奖金分配及解聘享有建议权2对单笔300元以内的零星采购享有审批权3对辖区内日常事务享有处理权（详见公司专业事务三级权限一览表）四、工作交接内容1相关文件档案，包括：（1）已审批的本年度预算（2）北京市物业管理文件汇编（3）管理部所有档案、资料（4）待办文件（5）参考资料（6）三大专业工作手册（7）小区管理费收费台帐和能耗台帐（8）小区设备设施维修保养执行情况台帐（9）VIP户台帐2电子文档，包括：（1）7、业主资料（2）文件、资料3小区地上资源的租用情况台帐4管理部费用（公司类）使用情况五、工作考核指标类别考核指标目标值考核标准权重经营指标（20%）管理费、停车场、有偿服务、代管酬金、其他业务的利润109.91按实际值与目标值的比率计算完成率，完成率100%，得满分100分。未完成，每减少1%，评估分扣5分。3%管理费、停车场、有偿服务、代管酬金、其他业务的收入437.70按实际值与目标值的比率计算完成率，完成率100%，得满分100分。未完成，每减少1%，评估分扣5分。3%所有业务的费用总额84.11按实际值与目标值的比率计算完成率，完成率100%，得满分100分。未完成，每超过1%，评估分扣8、5分。1%确保不超出预算范围，行政管理有条不紊35.95按实际值与目标值的比率计算完成率，完成率100%，得满分100分。未完成，每超过1%，评估分扣5分。1%垃圾及清洁费用、公共用水电、绿化园艺费、采暖费等40.15按实际值与目标值的比率计算完成率，完成率100%，得满分100分。未完成，每超过1%，评估分扣5分。1%保安宿舍、外来人员劳务费、派出所管理费等1.31按实际值与目标值的比率计算完成率，完成率100%，得满分100分。未完成，每超过1%，评估分扣5分。1%电气系统、给排水系统、消防系统、地热系统、锅炉系统等费用6.71按实际值与目标值的比率计算完成率，完成率100%，得满分1009、分。未完成，每超过1%，评估分扣5分。1%固定资产的申购按计划及相关程序执行，不超预算0按实际值与目标值的比率计算完成率，完成率100%，得满分100分。未完成，每超过1%，评估分扣5分。0.5%按预算上交发展商车位租金0按实际值与目标值的比率计算完成率，完成率100%，得满分100分。未完成，每减少1%，评估分扣5分。0.5%商铺租金实际收取额占应收额的比例0%实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣5分。相差达10以上的，评估分为01%本年度管理费实际收取额占应收额的比例100%实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣5分。相差达10以上的，评估分为01.5%代收水电费占代支额的比10、例100%实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣5分。相差达10以上的，评估分为01.5%本年度采暖费实际收取额占应收额的比例100%实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣5分。相差达10以上的，评估分为01%本年度之前所欠费用,包括小业主管理费及小业主水电费，实际收取额占应收额的比例实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣5分。相差达10以上的，评估分为01.5%本年度发展商管理费、送管理费、置业积分、水电费等欠收款不超过2个月为目标，以审批完毕办理转单或收到支票入帐为准。实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣5分。相差达10以上的，评估分为00.5%本年度净利润与总收11、入之比率25%实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣5分。相差达10以上的，评估分为01%公司内部服务指标（40%）确保公司高质量的物业管理服务，通过对顾客满意率进行征询调查予以评定评定。100%实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣5分。相差达10以上的，评估分为04%确保公司高质量的物业管理服务，通过维修满意率进行统计予以评定。100%实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣5分。相差达10以上的，评估分为04%属责任问题的业户投诉在规定时间内处理并回访的满意率。100%实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣5分。相差达10以上的，评估分为03%按物业巡查评定规范要求12、进行，对服务质量进行评分。95%按实际值与目标值的比率计算完成率，完成率100%，得满分100分。未完成，每减少1%，评估分扣5分。8%确保设备按年度维保计划进行维修保养的及时率及完成率。98%实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣5分。相差达10以上的，评估分为03%确保设备出现故障及时处理，保证设备的完好率。98%实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣5分。相差达10以上的，评估分为03%及时按要求上报各类工作台帐及报表资料100%上报资料每错误或者延误一次，评估分扣10分。三次以上评估分为03%无人员伤亡、火灾、失窃、重大设备及恶性责任事故，或因责任事故造成损失的金额在50013、0元以下。100%发生一起责任事故，评估分为0分10%及时参与意外突发事故的处理，确保处理及时得当。100%实际完成值与目标值相比，每减少1%，评估分扣10分。相差达10及以上的，评估分为02%发展商考核：服务指标（40%）按相关考核表对物业类及工程维修服务进行考核评分。为各经营部门/管理中心的平均得分。100%按实际值与目标值的比率计算完成率，完成率100%，得满分100分。未完成，每减少1%，评估分扣5分。40%六、任职资格项目内容性别男女不限年龄28-45岁专业资格持“物业管理师”证教育背景本科及以上文化程度经验五年以上大型物业管理公司或类似公司同职位管理经验社会关系广泛社会关系知识结构物业管理、工商企业管理、法律、工程建筑等相关专业能力1、 良好的组织、策划、协调及沟通能力2、 熟悉物业相关的物业管理法律法规3、 熟悉物业管理公司日常管理的运作模式4、 能承受较大工作压力5、 管理思路清晰，有较强的执行能力6、 危机公关能力强品性素质1、 为人正直、诚恳、自信心强2、 对企业忠诚，富于团队精神3、 工作认真细致、严谨4、 具亲和力，善于与合作部门保持良好的工作关系其它无