1、第三章中国工商银行总行营业办公楼物业工程部运作手册北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司目 录一、工程部的职责和任务3二、组织结构图4三、日常管理5(一)计划管理5(二)组织管理5(三)协调管理6(四)资料档案管理6(五)安全生产管理7四、专业管理7(一)动力设备7(二)保安监控及楼宇自控系统8(三)消防系统8(四)厨房、洗衣房、健身房及清扫设备9(五)锅炉房9(六)装饰保新9(七)中、大修10(八)能源、管理及节能降耗10(九)对外委托维保合同项目管理11五、岗位职责12(一)工程部经理12(二)工程部副经理12(三)工程师岗位职责总则13(四)土建工程师13(五)设备工程师14(六)强电工程2、师14(七)弱电工程师14(八)中控室值班长15(九)主管15(十)中控值班员16(十一)秘书兼资料员16(十二)维修技工17(十三)发配电工17(十四)维修电工18(十五)弱电工18(十六)电梯工18(十七)锅炉房管理人员19六、工作内容及程序20(一)强电专业20(二)设备专业28(三)弱电专业36(四)电梯43(五)土建专业55(六)锅炉60(七)中控室71七、专项管理制度73(一)工作分配及人员调配流程73(二)机房值班制度77(三)预防性维修制度77(四)设备巡回检查制度77(五)机房“动火”制度78(六)维修材料及工具领用制度78(七)机房钥匙管理制度79(八)交接班制度79(九)3、档案借阅制度79(十)应急应变处理解决方案80(十一)水质化验制度80(十二)卫生制度81(十三)备品备件采购制度81(十四)领料工作管理程序81一、 工程部的职责和任务 工程部负责为大楼运营提供良好的设备设施，以保证大楼能够为客人提供一个良好、舒适的工作环境。二、 组织结构图三、 日常管理(一) 计划管理工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。具体做法为(1). 建立设备档案资料卡将大楼内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。(2).4、 编制设备计划维护总表将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。(3). 发出维护保养指令卡维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排，按时间向员工发出的。发出指令单时应注意、 按编号发出，按编号交收入档。、 任务要明确，尽可能写明标准要求。、 要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。(4). 维护保养计划的落实跟踪检查维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。(二) 组织管理大楼的设备分布在大厦的每一角落，工程部5、除按计划进行维护保养外，还要安排员工巡查。可根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，要用眼看有没有什么松动，要看计量表读数，如电压、电流、压力、温度等，要听有否声音异常，要摸设备温升如何，振动情况如何，要嗅有无焦味和其他异味等等。不要只巡不查，总之，要加强员工的责任感，才能完成巡回检查。巡回检查是否能可靠的执行下去，部门要安排检查，检查要有力度，态度要端正，不要只立足于抓毛病。坚持设备的巡查，可以及时发现设备的初期问题，及早解决，如待设备已成故障或损坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不愉快的，作业也必将要付出更大的费用。(三) 协调管理(1)6、. 加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工种，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量，以激发员工的积极性。(2). 合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。(3). 定期考核考绩，严格奖惩。要多用表扬，表扬是最有效、最经济、或许是最好的管理手段，惩罚是为了树立某种规范，要预先示禁。不可忘记这一条原则。(4). 主张团体与团体之间开展竞赛，不太主张个人之间的竞争。在团体内部强调协助。(5). 部门把任务下达到班组，奖励办法是部门奖7、励班组，班组奖励个人。每个成员不仅要完成自己的任务，而且要关心小组任务的完成，这样可促使组员之间在工作上互相勾通、互相帮助。这种奖励制度，把个人、小组、部门的利益统一起来，小组关心部门，个人关心小组。这种管理制度能调动每个人的积极性。(6). 对各班组应一视同仁，电工、瓦工都是工程部必须的部分，均为工程部的共同目标而负其责。(7). 要善于倾听不同的意见，管理层可以从中得到更多的信息，知道自己的不足之处，同时也能真正了解部下，从而才有方法调动各种不同观点、不同才能、不同个性人的积极性。(四) 资料档案管理设备及资料的建档工作，是大楼搞好工程管理的一项十分重要的工作，其理由是：(1). 建档是汇8、集和积累设备运行状态的最基本工作。(2). 档案是提供分析研究设备在使用期的改进措施的资料来源。(3). 研究分析资料可探索管理和检修的规律，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平。(4). 档案是反馈设备制造质量和管理质量信息的重要依据。(5). 档案也是大楼内每一台设备均应建立的设备登记卡。(6). 设备登记卡，应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。认真详细做好工作，将对今后的故障维修、制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许多方便。(五) 安全生产管理楼厦里有许多设9、备，均存在不安全的因素，如配电，会引起触电和火灾，如锅炉会发生爆炸，电梯亦会伤人，还有许多高压容器，及高速运转的设备，这些都对人身安全带来威胁。因此，大楼设备运行管理，要抓安全第一。从安全管理的角度来看，应抓好如下工作：(1). 设立安全管理组织。(2). 进行安全教育及训练。(3). 定期或不定期实施安全检查。(4). 事故发生原因的调查和分析。(5). 调查分析结果的保存。(6). 经常保持安全的工作场所。(7). 提高工作人员对安全教育的兴趣。(8). 制定工作安全守则及奖惩规定。(9). 负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。四、 专业管理(一) 动力设备大楼的动力设备，包10、括大楼的配变电系统、暖通空调系统、给排水系统、电梯系统。1. 配变电系统大楼供电系统中主要配变电设备有：(1). 电力变压器、高压配电柜（包括高压开关柜和计量柜）、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。(2). 楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房根据设备需要而设置的配电箱和控制屏。(3). 紧急发电机、自动转换开关室及其附属设备。(4). 避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、均压环）。(5). 室外照明设备等。2. 暖通空调系统大楼中的暖通空调系统主要由下述设备组成：(1). 冷水机组及附属设备(包括冷冻泵、冷却泵、冷却塔等)(2). 热交换设备(包括热交换器11、及热力循环泵)(3). 空调机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、回风机、调节阀等)。(4). 新风机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、加湿器、挡水器、调节阀等)。(5). 各类空调通风末端装置、变风量调节箱及风机盘管等。(6). 送、排风机，鼓风机等。(7). 空调水处理设备(包括水软化设备、补水设备等）。3. 给排水系统(1). 给水系统分饮用水（及自来水）冷水热水系统和直接饮用水冷水热水系统（有过滤、消毒、软化及反渗透等设备）包括水池、水箱、水泵、稳压罐、管道、阀门及设施等；还包括卫生间、浴室、茶水间、清洁间等房间内的给排水各种设备及卫生洁具。(2). 排水系统分污水排放系统、12、废水排放系统、雨水排放系统。4. 电梯系统设有客用电梯、消防梯（兼员工用梯）、货梯19部，解决人员、货物垂直运输需要。(二) 保安监控及楼宇自控系统(1). 有线通讯系统，如电话系统、电传及传真。(2). 音响系统，如紧急广播系统、公共音响系统、多功能厅独立系统。闭路电视系统，如共用无线接收系统、自办录像节目系统、卫星电视接收系统。(3). 保安电视，即保安监控系统。(4). 消防报警监控系统。(5). 楼宇自动化控制系统。(6). 电脑网络管理系统。(三) 消防系统(1). 室内消防栓系统(2). 室外消防栓系统(3). 自动喷水灭火系统(4). 预作用喷淋系统(5). 干式喷淋系统(6).13、 泡沫喷淋系统(7). 低压二氧化碳气体系统(8). 烟烙尽气体系统(四) 厨房、洗衣房、健身房及清扫设备(1). 厨房内有灶具、厨具、主副食中西餐加工机械设备以及台案柜槽架池等配套设施。其中主要为新型中餐炒菜灶（三眼）、新型鼓风中餐灶（三眼）、新型蒸锅灶（F800、F1000）、四眼西餐灶、新型低汤灶、新型燃气蒸汽箱（60KG）、烤鸭炉、烤乳猪炉、三层电烤炉、电炸炉、电扒炉、电烤炉、可倾斜式电炒炉、座台四头电热炉；洗米机、切片机、和面机、搅拌机、馒头机、面条机、绞肉机、洗碗机，单头全自动蒸馏咖啡机；低温冷库、中温平台雪柜、18KG雪粒机；洗水池、墩布池、隔油池、化解池、活鱼池、双水槽、双槽洗14、涮台；作业台、放置台、面案操作柜、调理柜、配菜柜、工作台柜、贮碗柜、贮物柜、酒柜、炉台柜、吊柜、更衣柜、单星盆台柜、高身储物柜、高身四层架、购物架、配菜架、低架；排烟罩、油网烟罩等。(2). 洗衣房设有湿洗、干洗、烘干、熨烫、成型等设备。(3). 体育设施有男、女健身房、乒乓球室、台球室、桥牌室等用房。(五) 锅炉房分别供大楼空气处理机组加湿、生活热水和供应洗衣房及厨房操作间用蒸汽。锅炉房内并设置有除氧水箱、冷凝回水箱、给水泵、冷凝水泵、软化水设施、分汽缸等设备。(六) 装饰保新大楼的装饰保新，工作量很大，其范围包括如下3个部分：(1). 建筑物的外表所有的地面，如地毯、木地板、地砖、花岗石地15、面、楼梯、公共区域等。(2). 墙壁墙布、木墙裙、铝合金装饰板、瓷砖、大理石、喷涂、立柱、外墙等。(3). 天花乳胶漆、喷涂、石膏板、石棉板等。(4). 各种家具及隔断所有的桌、椅、台、柜、沙发、茶几及屏风隔断等。(5). 装饰品工艺品、书画、饰物、灯具等。(七) 中、大修1. 根据设备设施所规定的大修、中修的周期应按期执行。2. 工程部专业技工能自己做的工作由工程部自己完成。3. 专业性强、技术含量高的，由专业公司进行。4. 所有由专业公司进行的中、大修工作，应以招标方式进行。5. 所有由专业公司进行的中、大修工作，工程部专业人员应进行全方位的配合、跟踪、监察、质量检查、验收签字。6. 所进16、行的中、大修工作应有详细记录并记入设备档案、存档。(八) 能源、管理及节能降耗大楼的能源消耗是巨大的，节能是一项经常性的工作，潜力较大。节能主要靠加强管理来达到，而不是靠削减对客人的供应。节能并非要损害客人的舒适感，大楼是提供客人享受的场所，节能绝不可随意降低服务的标准。大楼能源控制管理应从如下几个方面入手：(1). 使设备、设施经常保持良好的机能和状态譬如，大楼的空调机组、新风机组及风机盘管等设施在使用一段时间后，热交换器的翅片间会积尘甚至产生堵塞现象，这都会降低能源的利用率。及时地对设备进行检查和清洗是十分必要的。另外，风机的皮带磨损、拉伸等也会使设备处于病态工作中，降低设备的能效比。又如17、，不少大楼冷凝水回收系统多数均不正常，这是因为忽略了冷凝水的回收是一项重要的节能措施。用汽设备（如蒸汽、厨房和洗衣房设备）排出的冷凝水，其热量约占蒸汽热量的12%15%左右，回收冷凝水就是回收了这部分热量，提高了蒸汽的热能利用率，节省了锅炉的燃料。另一方面冷凝水是品质良好的锅炉给水，回收到锅炉可节省大量的水处理费用，又可减少锅炉排污的热损失，使锅炉的热效率提高2%3%左右。因此，冷凝水的回收利用经济意义很大。(2). 更新耗能大的设备对于一些过于陈旧的设备，应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设备能节省多少钱，面不是着重考虑买设备要花多少钱。应着重结算时的盈亏，而不是最初成本。(3). 18、保持建筑物完好，防止不必要的渗漏通常有些玻璃破损了，不能及时进行修补，这无疑是能源的极大浪费。在美国大厦，窗户除双层玻璃保温外，甚至还要依靠窗帘进行保暖。(4). 确保保温层完好如冷冻水管、热水管如保温不好，将会造成能源向非空调区域泄漏而造成浪费。特别是冷冻水管还会形成凝水，浸湿天花、地面、地毯、锈蚀管道设备等，造成不必要的损失。另外，合理的选择热水温度，将生活热水控制在60以下，也有利于保温，从而节约能源。(5). 合理的安排运行譬如变压器，通常应工作在60100的负载情况下，工作效率最高，然而，目前大厦配置的变压器通常为多台，而且通常容量较大。如果，每台变压器负荷均不足时，完全要以停用一二19、台变压器作为备用，这将大大的节约许多电力。再譬如，会议室，多功能厅等使用的空调区，通常在关闭时不应开空调，只提供通风，而在举活动前一个小时，打开空调，确保客人的需求，结束后，应随即把空调停了。排风机、大楼内公共区域及楼外广场照明时间段的自动控制，可以最大效率地取得预期效果，这也能节约许多能源。(6). 准时抄表，监视能源消耗有些漏水，平时较难觉察，如水池漏水，炉内漏水，空调机盘管漏水，因此，要定时抄录水、电、煤气、燃油的消耗量，积累数据，容易发现不正常。(7). 尽可能让机器满负荷工作如洗衣脱水机、烘干机、洗碗机等。这些设备在满负荷的情况下工作，最省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下，是绝20、对不经济的。(8). 采用先进的技术和管理设备如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、节水龙头，能量回收装置等。(九) 对外委托维保合同项目管理(1). 大楼重大设备应有专人，定时进行日常保养，专业主管应亲临现场，工程部经理负责检查。(2). 大楼技工难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报大楼管理层，委托专业公司进行。(3). 委托专业公司时，应先寻价、填表、审批、签约。(4). 专业公司保养、维修过程中，各有关主管、技工应跟班，逐渐掌握维修、保养的技能。(5). 各主管应详细记录每次维修保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换的备件等详细材料，经工程部经理审阅，留档21、。(6). 所有由专业公司进行维修、保养的工作专业人员应进行验收签字。五、 岗位职责(一) 工程部经理(1). 在管理当局的统一领导下、制定、贯彻、执行有关工程和能源管理方面的方针，政策、规定和制度。(2). 根据要求为大楼所有系统和设备建立并保持有一个全面的维修计划。(3). 建立健全工程设备的运行和操作程序，确保整个工程设备的正常运行。(4). 全面负责工程方面的节支运行，根据楼宇运行要求准备和修改工程部运行预算，并严格控制工程运行和维修费用。(5). 跟踪，控制所有水、电、煤气、煤的能源消耗，保证最大限度地节能。(6). 负责准备并及时向管理当局上交所有有关报告及报表。(7). 负责工程22、部员工绩效评估，并按照奖惩制度实施奖惩。(8). 负责建立全部门各岗位责任。(9). 负责建立健全全部门培训计划，保证工程部员工掌握必备的专业技术和技能。(10). 认可签收部门所有发票。(11). 在环境和安全方面保证大楼执行法律要求。(12). 制定并执行对其它部门紧急情况做出反应的计划。(13). 始终把消防工作放在第一位，做到防消结合。(二) 工程部副经理(1). 负责协助部门经理工作，按制度要求对工程师、主管进行工作考勤、考绩。根据部门经理的意见进行工作调配、传达部门经理的工作指令。(2). 分析项目报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检查，评估和验收。(3). 紧密跟踪控制能源，制23、定消耗记录统计，提供节能措施。(4). 管理员工纪律，解决员工之间争执，进行绩效评估，按制度实施奖惩。(5). 制定管理、生产、消防、卫生和健康等培训计划并监督实施。(6). 和人事部一起为工程部选择面试新员工。(7). 督促制定工程月报表，递交工程部经理审核。(8). 巡查工程设备、设施、组织有效和高效的生产管理和技术管理，阅读各类技术报表和工作日记，确保安全可靠运行。(9). 完成部门经理临时交给的其它工作，完成后及时报告。(三) 工程师岗位职责总则(1). 在工程部经理的领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备经常处在优良的技术状态下安全运行。(2). 编制或审定本专业所负责设备的年24、季、月度检修计划，建立相应的维修记录档案，并监督实施。(3). 每天检查设备运行状况及工作现场：(4). 检查设备运行技术状态，发现问题及时处理。、 检查下属员工的岗位纪律和工作态度，发现不良现象及时纠正。、 审阅运行及值班日志，及时发现隐患并采取相应措施。、 检查工作现场卫生状况，保持良好的工作环境。(5). 安排下属员工的班次，监督检查出勤情况。(6). 负责制定各班组的岗位职责及巡回检查制度，并监督执行、检查或抽查落实情况。(7). 负责本专业员工的培训、督导、考核和评估工作。(8). 负责对员工进行安全教育及训练，并定期或不定期实施安全检查。(9). 严格控制维修材料的出库及去向，努25、力降低成本及能耗。(10). 负责与其它班组或部门的协调合作。(11). 完成部门领导临时交给的其它工作，完成后及时报告。(四) 土建工程师(1). 负责大楼土建内外装修，家具维修，项目预算及部分装修改造管理工作。(2). 负责大楼整改工程的预算和报价，并制作材料样板。(3). 负责审阅所有装修单位的报价单、订货单的合理性，并负责报批。(4). 对所有请修单内容和大楼内的装修改造工程，按轻重缓急分类，制定计划，并安排施工。(5). 加强对所属员工进行防火安全方面的教育，并做经常性的检查。(6). 审定办公室、公共区域、土建装修、家具等年、季月度检修计划，并督促计划的有效实施。(7). 负责订购26、备品、备件及审核领料单。(8). 负责制定所管辖设备的安全操作规程和规章制度，并予以执行。(9). 制定区域的巡回检查制度，并抽查落实情况。(五) 设备工程师(1). 审定设备、管道年、季、月维修及大修计划，并督促计划的有效实施。(2). 负责订购设备备件及外包项目。(3). 负责制定有关设备的操作规程，并监督执行。(4). 负责督促本专业的员工严格执行防火及安全的有关规定。(5). 负责下达维修计划，督促检查完成情况，控制维修材料和维修质量。(6). 监督和检查每日派工单完成情况。(7). 负责有关报表的统计：水质分析表、设备损坏记录等。(六) 强电工程师(1). 确保和提供24小时有效服务27、，对客人投在任何时间内都应得到重视，并做出立即反应，直接处理应急事件。(2). 确保所有请修单和电话投诉记录在册，按轻重缓急分类，并按请修单施工。(3). 确保楼宇输配电设备以及其它用电设备的安全，特别是防火安全、人身安全，要严格要求员工遵守劳动安全方面的法规法令。(4). 负责订购备品、备件及审核领料单。(5). 负责制定所管辖设备的安全操作规程和规章制度，并予以执行。(6). 定期检测大楼广场照明度，制定节电措施和节约计划。(7). 负责能源消耗统计、及设备运行状况检查记录。(七) 弱电工程师(1). 负责大楼内音响、卫星、电话、电脑、消防监控系统、楼宇自动化系统及电梯设备运行、维护及派工28、单的管理工作。(2). 审定和编写音响、卫星、电话、电脑、消防监控设备、楼宇自动化系统、电梯的年、季、月度检修计划，并督促计划的有效实施。(3). 负责订购设备备件。(4). 负责制定有关设备的操作规程，并监督执行。(5). 监督和检查每日派工单完成情况。(6). 监督和检查大楼客户音响服务完成情况。(7). 负责安排维修计划，督促检查完成情况，控制维修材料和维修质量。(八) 中控室值班长(1). 确保中控室为大楼客户提供有效服务并和大楼所有部门保持有效联系，对所有紧急要求及时做出反应。(2). 确保“客人热线投诉”在任何时间都得到重视并做出立即反应，直接处理热线投诉，直接处理应急事件。(3)29、. 随时掌握大楼的机房、设备的运行状况，制订节能方案并根据设备运行情况及时调整使能耗降到最低。(4). 审阅各系统运行监测技术数据及运行报表，出现问题及时处理。(5). 确保所有请修单和电话请修记录在册，按轻重缓急组织有关人员修理。(6). 确保所有请修单制度、预防性维修制度和新工作制度的正常执行和有效管理。(7). 对备件损坏和积压7天以上的派工单实行跟踪处理。(8). 对公共区域的维修项目，特别是影响客户和中断能源的项目进行直接督导。(9). 建立健全中控室规章及岗位责任制，并监督执行。(10). 负责请修单统计及大楼空调区域温度监测记录工作。(11). 负责大楼内机房动力设备运行及大楼设30、施的监视及派工单的管理工作。(九) 主管(1). 在工程师的领导下，具体负责大楼内设施、设备的维修、运行的管理工作。(2). 在布置工作和执行技术管理时，把消防安全、劳动保护放在首位考虑，先布置安全，再布置工作，并切实领会管理公司消防安全制度和工业能源闭锁制度。(3). 书面制定组内所有设备的安全运行规则，并要求永久性贴在设备操作处和工作间内。(4). 正确按管理公司请修单制度对请修单实行管理，保证请修单跟踪板一直处于正确使用状态，对请修单当天完成特殊情况例外。凡七天以上积压单实行登记管理，并于每周五下午将积压单登记本交中控室登记。(5). 对新工作申请估工估料，并组织施工，对完工的新工作，填31、报实耗材料和工时，并报工程师。(6). 编制本专业年度培训计划，负责培训讲课。(7). 负责本班组人员的工作安排和技术指导。(8). 负责检查有关员工的岗位责任制，巡检制度等制度的执行。(9). 按月组织预防性修理并上报完工量。(10). 完成上级指派的其他工作 。(十) 中控值班员(1). 在中控室值班长的领导下，协助做好白班所管辖的机房设备的运行管理及派工单分发管理工作。当值班长不在岗时，代行值班长的全部职责。(2). 迅速、热情应答往来电话，详细记录所有信息。(3). 热情接待各部门员工，承接请修单，按规定进行登记、分发。(4). 及时处理投诉，并通知部门有关领导。(5). 做好所辖机房32、设备的运行监测记录，发现问题及时调查。(6). 定时通过电脑终端对各空调机房的温度参数进行监测，并进行记录。(7). 对通过电脑终端所做的任何操作都应有详细记录，备案并在交接班时对接班人交待清楚。(8). 负责中控室消防安全系统的操作，遇有紧急情况及时与保卫部取得联系。(9). 做好各区域的巡视检查，发现问题及时处理。(10). 完成上级指派的其它工作。(十一) 秘书兼资料员(1). 负责翻译、中英文打印，各类文件的复印及收发。对员工工伤、处分等材料存档，文具用品的分发，工程部内部文件、资料、施工单通知的周转和回收。(2). 对大楼全部图纸分类保管、编排目录、保养更新、日常借阅和确保完整无损，33、每年核对并联系设计单位补缺。(3). 对大楼所有设施和技术说明书、图纸、备件手册进行统一保管的日常管理、分类登记、编制查找目录。(4). 负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请。(5). 为经理转接电话。(6). 负责工程部布告栏的定期公布、更换，确保所有信息及时转达到员工。(7). 会议记录，整理会议机要并翻译、打印、发送。(8). 对各部门或客人来工程部联系工作人员要热情接待。(9). 新工作单承接、审查、周转、完工存档、季度统计。(10). 工程部月度报表，按时正确填报发出。(11). 完成上级领导交给的其它工作。(十二) 维修技工(1). 严格各项操作规程及各项规章制度。(234、). 始终把防火等安全制度贯彻到工作中去，要牢牢树立安全第一的思想。(3). 确保请修单按时完成，不得积压。(4). 服务中做到宾客至上，微笑服务，使大楼内的客人及客户能够满意。(5). 做好运行记录，认真履行值班检查制度。(6). 完成维修任务，做好维修记录。(7). 爱护工具及公物，视工具为第二生命。(8). 完成上级交给的其它工作。(十三) 发配电工(1). 负责配电室值班运行管理工作，严格遵守输配电各项制度和规定。(2). 严格执行安全操作规程，检查各种设备开关，线路和仪表的正常运行，认真填写值班记录和工作是报表，按规定手续做好交接班工作。(3). 认真做好配电室安全防火防事故工作，保35、管好高压电路检修工具，定期检查绝缘情况。(4). 熟悉并掌握停电时的应急发电方法，确保大楼供电的连续性和可靠性。(5). 熟练掌握大楼的供配电方式、线路走向、设备技术性能和实际操作方法。(6). 按计划做好发电机组及变配电设备的月、季、年度维护保养工作。(7). 完成大楼各强电竖井内各开关设备的巡视，检修工作，对于不能及时处理的故障或隐患及时向主管或工程师汇报。(8). 认真填写大楼用电量日报表及月报表。(9). 负责搞好配电室的清洁卫生工作。(十四) 维修电工(1). 负责大楼所有照明线路和灯具的日常管理和维修工作。(2). 负责大楼所有机房内电器设备的维修和保养。(3). 完成大楼内大型接36、待活动和节日活动特需的照明布置、接线及设备安装和拆收工作。(4). 根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真填写巡视记录，对发现的问题或隐患及时向主管或工程师汇报。(5). 做好线路防火工作，严格检查线路负荷，发现不正常状态必须找出原因加以纠正。(6). 完成大楼客户因装修改造而提出的新工作申请。(十五) 弱电工(1). 负责弱电机房（电话机房、音像机房、电脑机房）内设备的日常维护管理及运行监测；填写工作日志。(2). 认真保管电子设备维修专用仪器、仪表保障达到仪器的各种工作指标。(3). 根据计划做好电子设备的月、季、年度检测维护工作。(4). 对电子设备维修中所需备件，包括备用零件、37、备用部件、备用组件要妥善管理，定期测试，保证随时应急使用。(5). 保证机房的工作环境条件达到设备的要求，做好防火、防潮、防静电工作。(6). 负责为大楼客户提供安装电话及维修的服务。(7). 确保大楼背景音乐、电视系统的正常工作。(8). 负责大楼消防系统、自控系统的维护和检修。(十六) 电梯工(1). 负责大楼电梯的日常运行及管理工作，密切监视和掌握电梯运行状态，对所出现的问题做出及时处理。(2). 遵守各项规章制度，不在机房会客，不得擅自离岗、串岗，做好巡视检查工作，认真填写值班记录。(3). 及时排除电梯故障，确保正常运行。如遇紧急情况应保持镇定，根据应急处理程序等规定采取必要应急处理38、方法，并报告部门领导或工程师。(4). 按时配合完成电梯设备的定期保养项目和维修任务。(5). 按时开展电梯安全性能测试和运行安全检查，做好防火事故工作。(十七) 锅炉房管理人员1. 管理人员(1). 认真贯彻执行国家及北京市有关锅炉安全的条例、规程、规定并组织具体实施。(2). 有一定的锅炉使用管理水平，具有锅炉安全技术知识，并经过培训考核，取得市劳动局颁发的证书（包括操作证、燃油、燃汽炉证书、锅炉管理证书、节能证书、水化验证书），并且需对煤气使用有一定专业水平。(3). 负责组织对司炉工、水质化验员进行技术培训和安全教育。(4). 主持制定锅炉房各项制度、操作规程，并报送有关领导审批后组织39、实施，组织司炉、水质化验等操作人员对规章制度进行学习并检查执行情况。(5). 传达并贯彻主管部门和锅炉压力容器安全监察机构下达的锅炉安全指令。(6). 制定或参与制定锅炉定期检验、检修计划，并对检验质量进行验收，保证设备完好。(7). 对锅炉安全管理上的重大问题，有权直接向锅炉压力容器安全监察机构报告。2. 司炉工(1). 煤气锅炉严禁非司炉工操作，锅炉工需经劳动局考试合格领取操作证方可操作。(2). 熟悉自己使用锅炉及其设备的性能、结构、作用及排除故障的措施。(3). 不允许在锅炉房内吸烟，禁止无关人员进入锅炉房。(4). 根据任务需要做好供汽工作。(5). 随时注意观察锅炉运行情况，发现问40、题及时处理，并将情况上报主管或值班工程师。(6). 锅炉在运行中，没有特殊情况不得擅自停炉，如需要停炉要经工程师或工程师领导批准。(7). 值班人员应留心观察风机、给水泵运行情况、循环水泵每星期倒一次泵，做好巡视工作。(8). 值班人员应做好卫生工作，使锅炉房成为一个干净整洁舒适的环境。(9). 每班要坚持冲洗水位计（最少两次）并根据炉水碱度进行排污，做好记录。六、 工作内容及程序(一) 强电专业大楼供配电主要由变压器，高、低配电装置、电容器组，发电机组成，其安全可靠性直接影响到大楼的正常营业。按供电局有关规定：供电电压在6KV以上(6KV)，变压器容量在560KVA以上(包括560KVA)的41、变配电室，应配备电气运行值班电工，每班人员不得少于两人。大楼供配电概况变压器型号SC3-2500/10；型号SC3-1250/10 型号SC3-1000/10容量2500KVA；容量1250KVA 容量1000KVA 输入电压10KV；输入电压10KV 输入电压10KV 输出电压0.4KV；输出电压0.4KV； 输出电压0.4KV；数量三台数量两台 数量两台 双路电源供入10KV备用发电机(2台)1400KW电容器柜6面高压配电装置16面（手车式）低压配电装置36面（抽屉式），低压应急开关柜10面1. 变压器(1). 操作规范i. 电力变压器是用电设备必需的变电设备。因此，电力变压器的正常运行42、就成为其它各种设备正常运行的必要保证。ii. 本大楼所使用的七台变压器为密封免维护干式变压器。iii. 变压器在运行前应做加压试验，冲击试验五次。iv. 本变压器本身具有保护功能，即超温报警及超温跳闸功能。(2). 巡查制度i. 应在一天24小时每整点记录变压器电流电压及温度，如发现异常应做好记录，查明原因，有重要情况及时汇报上级。ii. 每班应对瓷绝缘进行巡视，有无污垢，有无放电痕迹，并及时做出相应处理。iii. 各连接点应无松动，无异常响声。(3). 维护保养i. 变压器应根据周围环境和负荷情况，在负荷相对较小的季节，利用节假日，每年进行一次仃电清扫和检查，每两年应委托供电单位，对变压器进43、行全面的试验。ii. 每年应对变压器线圈的绝缘阻值进行摇测。在20时，绝缘电阻的最低值为300M，良好值为450M。2. 高压配电装置(1). 操作规范i. 高压操作时，要带绝缘手套，穿绝缘鞋。ii. 倒闸操作时应按要求填写操作票。iii. 倒闸操作时应有两名电工在场，一名操作，一名监护。其中对设备较熟悉者作监护，操作人和监护人应先在模拟盘上对所填的操作项目认真核对，执行监护。iv. 送电时，应先合隔离开关，后合真空开关，停电时，顺序相反，严禁带负荷拉合隔离开关，拉动手车。v. 真空开关两侧隔离开关操作顺序送电时先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关，停电时顺序相反。操作中应注意防止反送电。v44、i. 防止带电合接地开关。防止接地开关在接地位置送电。vii. 防止误入带电间隔。(2). 巡查制度i. 每班应对母线及接头进行外观检查，察看颜色有否变化，有无异常气味、声响或其它异常现象。ii. 每班应检查绝缘瓷瓶是否清洁，有无裂纹，闪络和放电痕迹。iii. 隔离开关的固定触头与可动触头的接触是否良好，接触深度是否一致，有无发热现象。iv. 金属架构及设备外壳的接地，接零装置是否完好，可靠，有无松脱、腐蚀、断线现象。(3). 维护保养高压配电装置，根据环境和负荷情况，在负荷相对较小的季节，利用节假日。每年进行一次停电清扫检查，并处理发现的缺陷和异常现象。3. 低压配电装置(1). 操作规范低45、压配电屏上的开关操作顺序，与高压开关柜上的开关操作顺序相同。(2). 巡查制度每班应对以下内容进行巡视检查。i. 各项仪表指示是否正常;ii. 电路中各个连接点，有无过热、发红、变色的现象;iii. 三相电流是否平衡，三相电压是否正常;iv. 各种低压电器有无异常声音及气味;v. 空气开关，交流接触器的灭弧罩是否完好;vi. 配电装置及低压电器表面是否清洁，操作、维修通道是否保持通畅;vii. 接地线连接是否良好;高低压配电装置的巡视检查应同时进行，并应同时检查配电室的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，配电室的安全用具，消防设施是否齐备，配电装置本身和周围，有无影响安全运行的异46、物和异常现象。(3). 维修保养低压配电装置，每年均需进行二次停电检修，一次在雨季到来之前，一次则在冬季之前。4. 电容器(1). 操作规范i. 正常情况下，停电操作时，应先拉开电容器组开关，后拉开各路馈电开关。送电时，操作顺序相反。ii. 事故情况下，如突然停电，必须将电容器组的开关拉开，以免突然来电时，电压过高超过电容器允许值。iii. 电容器组开关跳闸后，不准强送，保护熔丝断后，未查明原因，不许更换熔丝送电。iv. 电容器组严禁带电荷合闸，电容器组再次合闸时，必须在断开电源三分钟后进行。(2). 巡查制度电容器的巡视检查工作应与配电装置和电力变压器的巡视检查结合在一起，内容如下i. 电容47、器三相电流是否平衡，其误差不超过5%。电压是否超过允许值;ii. 电容器外壳有无凹凸不平及鼓肚现象;iii. 外壳温度是否超过其允许值;iv. 绝缘套管有无松动、脏污、闪络痕迹、各部接头接触是否良好，有无发热，变色现象；v. 电容器组有无异常响声或放电火花；(3). 维护保养运行中的电容器组，每年至少进行一次停电清扫、检查、其内容如下：i. 清理瓷套管外壳、架构通风孔等上面的灰尘；ii. 检查各紧固部位的螺丝有无松动；iii. 检查保护装置的动作情况及熔丝是否完好；iv. 检查空气开关的触头有无烧蚀现象；5. 自动转换开关室及紧急发电机自动转换开关室正常工作时置于“自动”位置。发电机作为备用电48、源，在大楼双路供电出故障时启动，供应大楼紧急事故照明及供应消防设备、消防梯，污水泵和保安、营业用房等处的用电，其使用时间较短。为确保在使用时，发电机能一触即发，投入供电，每周一次对发电机进行空载试发电。(1). 操作规范发电机投入运行后，应观察发电机运行情况5-15分钟，确认柴油机无异常响声、油温、水温、电压、频率应正常。(2). 巡查制度i. 每班应检查水温，蓄电池直流电压，润滑油位，燃油位是否正常;ii. 对蓄电池进行检查电解液、比重是否正常；iii. 对附助设备检查：电池联接线开关、油箱、油管、排烟管道是否正常iv. 检查完毕后，必要时，对蓄电池进行电解液补充、充电；(3). 维护保养随49、时注意水温及油位变化，补充燃油。6. 空调机房强电箱及风机、水泵强电箱(1). 操作规范i. 维修人员必须对各机房的位置、用途、控制区域以及该强电控制箱的功能及设计参数一详细的了解。ii. 在对强电箱进行检查时严禁带电作业，若需要带电作业必须有人监护。iii. 检查人员必须使用电压等级相同的合格的安全用具进行操作检查;iv. 检查人员在切断电源时应先断负载侧后断电源侧，严禁带负荷拉合开关。不v. 允许误操作造成大面积停电。vi. 在停电检查时要挂标示牌。vii. 严禁连续起动大型电动机及大负荷的电器设备。viii. 在对设备进行检查时，必须将与该设备连接的所有电源断开。ix. 停电后必须使用合50、格的验电器逐相验电。在开关的两侧进行验电时，要先验低压侧后验高压侧，先验下层后验上层。x. 对停电电缆线路进行验电时要将电缆的电荷全部放掉直到验电器指示无电为止。xi. 电器设备的指示灯和电压表只能作为参考不能作为设备无电的依据。xii. 检查人员必须保证人身安全及设备安全的前提下才能进行操作。xiii. 操作人员应听从监护人的指挥，监护人在监护时不应做其它工作，监护人发现操作人不正确操作，有权令其停止工作。xiv. 监护人要随时提醒操作人注意安全，需要工作转移时要设标示牌并妥善处理，以保证其它人员及电器设备的安全。xv. 工作结束后，应对现场进行清理及认真检查，在确认没有影响电器设备安全及人51、身安全的隐患后方可送电。送电后要观察电器设备的运行情况，一切正常后方可离开现场。xvi. 测量电流时应正确使用钳形表，测量时要依次从大电流档位向小电流档位换档，测量过程中不可换挡。测量时应使导线位于钳口中央并使钳口紧密闭合，还应注意操作人员与带电部位的安全距离，以免发生触电危险。每次测量完成后要把电流量程切换到高档位，以免下次使用时因未经选择量程就进行测量而造成仪表的损坏。xvii. 测量电压时应正确使用万用表，量程开关应选择在正确的电压档上并选择在较高的档位上，以免因误操作烧毁仪表。测量电阻时要断开被测物的电源，严禁带电测量。测量时还应注意不要触摸表笔的金属部分。(2). 巡查制度i. 检查52、人员必须定期按时巡查，每五天一周期。ii. 检查内容包括强电箱内部的主开关、主线路、交流触器、热继电器、设备主线、按钮开关、转换开关控制线路、指示灯、仪表等，并做好记录，认真填写记录表。iii. 在巡查中发现问题能处理的要及时处理，不能立即处理的应马上采取临时措施并上报。必要时应停止设备的运行。iv. 检查中负荷不得超出该设备的额定值，导线及开关等应无过热冒烟、无异味、无异常声音等现象。各连接点应牢固可靠，与设备配套的设施应相互匹配。v. 巡查人员必须听从上级领导指挥，认真完成上级领导交给的各项巡查任务。巡检完成后及时向领导汇报巡查情况及所发现问题，认真填写巡查记录表并上交工程师确认。(3).53、 维护保养i. 及时清理巡查中所发现的问题，及时更换损坏的零件，如主开关、接触器、热继电器、指示灯、转换开关等。ii. 所更换的零件必须是与原设备相配套符合标准的合格产品，以保证电器设备的正常安全运行。严禁使用伪劣低容量或不配套的零件。iii. 保养人员在做完设备的保养后，应认真填写保养记录并上报工程部秘书建档。iv. 保养人员要熟悉所保养设备的各种功能及用处，与设备无关的不许乱动。v. 认真检查电箱内部导线连接情况，做到发现问题及时处理。vi. 严禁带电拉动导线以免发生触电危险。7. （空调、风机、水泵的）电动机(1). 操作规范i. 维修人员应熟悉所操作电器设备电动机的各项指标、电动机的功54、率转速、所带动设备的情况、额定电流、所使用的电压、温升、绝缘等级以及强电箱与之匹配的情况。ii. 设备在试运转前要进行以下检查工作、 人工盘车以确保正常运行；、 要检查电源电压是否正常，有无过低及缺相现象；、 检查电动机是否完好合格，热继电器整定值是否在规定范围内；、 与电动机相连接的电器线路有无松动现象，发现问题及时处理；、 检查起动设备接线是否正确、牢靠、动作是否灵活、触头接触是否良好；、 检查传动装置是否正常，皮带松紧是否合适，皮带连接是否牢固，联轴器是否紧固；、 传动装置、电动机及设备周围有无杂物；、 电动机及起动装置的接地、接零是否可靠；、 对停用三个月以上的电动机应摇测绝缘，合格后55、，方可使用。iii. 严禁频繁起动电动机，以免引起电动机发热，影响使用寿命。iv. 起动多台电机时，应按功率大小，从大到小逐台起动，不可同时起动，以免因起动电流过大造成断路器跳闸。v. 电动机接通电源后，发现不能起动或转速低及声音不正常等现象应立即停止运行并进行检查。vi. 电动机轻载起动连续不应超过3次，重载不应超过2次。vii. 电动机起动后应注意运转方向。viii. 电动机接通电源后不应用手直接接触及所联接的金属导体。(2). 巡查制度i. 巡查人员每五天一周期，按时巡查，并认真填写巡查记录表。ii. 巡查内容如下、 电动机温升是否正常，有无冒烟起火现象；、 机组有无强烈振动，转速是否急56、剧下降，有无异常响声；、 电源电压是否正常；是否缺相；、 电流是否正常，是否超负荷运行；、 散热是否良好；、 轴承是否损坏，皮带是否过紧；、 外壳接地是否良好；iii. 认真摇测电动机绝缘并正确使用摇表，摇测电机绝缘时，应选用500V兆欧表，测量时，应先切断电源，摇表应水平放置并远离外界磁场，应使用专用测量线或绝缘强度较高的两根多股软线。使用前应对摇表进行开路和短路试验，测量前对设备先进行放电，摇表L端子线接设备的相线，E端子接设备地线，顺时针摇动到120转/分，待调速器发生滑动后，即可得到稳定的读数，测量中禁止他人接近设备，严禁带电摇测电动机绝缘，以免造成仪表损坏。iv. 发现问题应及时向领57、导汇报并妥善解决，故障严重时应立即停止设备运行。(3). 维护保养运行中的电动机除应加强监视外还应进行定期维护保养，保证电动机安全运行，延长电动机使用寿命，正常情况下半年一小修，1年大修一次，小修在3-5月份，9-11月份。小修内容包括清除电机油垢及外部灰尘，检查轴承润滑情况，补换润滑油，检查出线盒引线的连接是否可靠，绝缘处理是否得当，检查紧固各部螺栓，检查电机外壳接地、接零是否良好，摇测电动机绝缘电阻，清扫起动设备与控制电路，检查冷却装置是否完好。大修内容包括电动机解体，清除内部污垢，检查定子绕组的绝缘情况，槽楔有无松动，匝间有无短路。烧伤痕迹，检查通风冷却装置是否完好，检查有无扫膛现象，检58、查转子鼠笼有无断裂，对电机外壳进行补漆，测量电机绕组和起动装置直流电阻，发现轴承损坏应及时更换，检查电动机运行电流是否正常，电源电压是否正常，绕组过热老化应重新绕制。绕组受潮应及时进行烘干处理，检查皮带及连轴器，检查所带动机械设备。8. 电器竖井(1). 操作规范i. 操作人员应熟悉电器竖井各开关的作用及所控制电路的范围，严禁在不明开关作用的情况下拉合闸及带负荷拉合闸的操作。禁止误操作造成认为大面积停电。ii. 操作人员要正确使用万用表、钳形表及摇表。iii. 需停电时要先停负荷侧后停电源侧，严禁带负荷拉合开关。iv. 出现开关掉闸情况时，应先查明原因，排除故障后方可送电。v. 当进行电气检修59、时，应先停电然后用合格的同等级验电器进行验电，确认安全后方可进行检修，并做好各种安全处理措施。vi. 要实行工作票制度、操作票制度。vii. 检修竖井电器要先征得领导同意，未经许可不可擅自工作。viii. 要实行监护制度，监护人在监护时不应做其它工作，并随时提醒操作人注意安全并及时纠正操作人员的错误，必要时令其停止工作。ix. 工作间断时必须做好安全处理，遇有紧急情况需送电时必须做好安全措施后方可送电。x. 检修结束后，负责人要全面检查清理现场，检查工具及人员情况，拆除各种临时接地线及标示牌，确认无误后方可送电。xi. 送电后应观察电气设备运行情况，确认正常后方可离开现场。(2). 巡查制度i60、. 认真检查竖井所有的电气设备及开关仪表是否都正常，导线有无过热现象，接线螺丝是否松动，发现问题及时处理，并认真做好巡查记录，填写检查记录表。ii. 巡查时间为每周二，并及时向领导汇报所发现的问题。iii. 巡查人员要认真检查，不得投机取巧，对做弊者要严肃处理。iv. 巡查人员要听从领导安排按时定期检查。v. 巡查中要测量电源电压及带设备的电流并做好记录，检查开关及导线容量是否与用电设备相匹配。vi. 巡查人员要持证上岗，严禁违章操作。vii. 巡查人员不要乱动自己所不熟悉的电器设备。(3). 维护保养i. 定期清扫竖井中的电气开关设备，紧固导线，测量电源电压及所带设备的运行电流，观察开关导线61、运行情况，应定期摇测绝缘。ii. 每年进行二次维护保养(4月份和11月份)。iii. 竖井电柜应可靠接地，柜内配线应采用额定电压不低于500V，截面不小于1.5MM2的绝缘铜线，导线中间不应有接头，应排列整齐并用非金属材料绑扎成束。iv. 柜内编号应齐全，连接采用端子排。v. 配电装置上的指示灯及指示仪表应齐全完好。vi. 柜体上使用的各种连接坚固体均应镀锌。9. 室外照明定期巡检，对损坏的灯具及时更换，确定更换光源周期及清扫周期。合理确定照明使用时间，充分利用自然采光，路灯及集中控制的照明宜采用光控或微机控制。(二) 设备专业1. 水泵房蓄水池大厦蓄水池是为大厦提供消防用水，二层以上的生活用62、水及空调用补水的重要水源。确保蓄水池经常保持在正常水位、保持蓄水池的清洁及安全防范是工程部的重要工作之一。(1). 蓄水池的清洗工作应每年进行1次，时间宜在双休日的夜间进行。(2). 对蓄水池进行清洗之前，应通知各单位做好配合准备工作i. 通知客务部并由客务部通知客户停水。ii. 通知保安部停水，加强消防监视。iii. 通知强电专业配合并准备照明用具。iv. 通知管家部配合做好清洗准备。v. 准备好必备用具吸水专用工具、刷子、手把灯、线轴、雨鞋、消毒液。(3). 清洗步骤i. 提前1天关掉蓄水池进水阀门。ii. 待蓄水池水位降至最低点。iii. 关闭所有冷水泵、热水泵、消防水泵的自控电源。iv63、. 对所有清洗工具进行消毒。v. 对蓄水池进行清洗。vi. 清洗完毕，进行消毒。vii. 最后再用清水清洗一遍。viii. 打开蓄水池进水阀门。ix. 打开所有生活、消防水泵的自控电源。(4). 对蓄水池的清洗保养作出完整的记录。(5). 平时加强对蓄水池液位的监视及巡查，以防止因控制失灵，造成水溢出或蓄水不够的情况发生。2. 冷、热水水泵(1). 生活水泵的保养应每周进行1次，水泵要随时注油，且每年要换12次新油。(2). 保养内容i. 检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。ii. 检查盘根是否渗水。iii. 检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。iv. 观察压力表指示是否正常。v. 64、检查进水阀门和进水系统是否畅通。vi. 听水泵机组运行时有无异常杂音。vii. 注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象。viii. 如有情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级主管作出维修方案。(3). 填写保养记录卡。3. 消防水泵(1). 消防水泵的保养应每月进行1次，平时要随时注油，并且每年要换一次新油。(2). 保养内容i. 检查泵体清洁状况。ii. 检查各种螺丝联结是否牢固。iii. 观察压力表指示是否正常。iv. 检查盘根是否渗水。v. 检查泵体有无跑、冒、滴、漏现象。vi. 听水泵运行时有无杂音。(3). 填写保养记录卡。4. 加压水泵(1). 加压泵及电气控制设备应每年65、进行一次维修、保养。(2). 保养内容i. 观察压力表指示有无异常显示。ii. 检查加压泵盘根是否漏水。iii. 检查机械运转是否正常。iv. 检查电气控制设备有无断路现象。v. 检查电气控制是否灵敏。(3). 填写保养记录卡。(4). 如发现电路故障，应请电工配合维修。5. 12个污水井及24台潜水泵(1). 要随时对污水井及潜水泵进行维修保养，至少每天应做一次巡视检查。检查是否有污物堵塞水泵或液位控制阀失灵的情况发生。(2). 保养内容i. 检查自控和手控是否运转正常。ii. 清理隔油器。iii. 清理污水井中的杂物。iv. 清洗泵体。v. 检查水泵是否被杂物堵塞。(3). 填写保养记录卡66、。6. 化粪池(1). 应与环卫局签定化粪池清掏合同，由环卫局出专人负责、定期清掏。(2). 每年配合环保部门做排水监测。7. 二氧化氯发生器和紫外线消毒器(1). 对二氧化氯发生器和紫外线消毒器的维修保养至少每天做一次。(2). 保养内容i. 检查、擦拭仪器。ii. 检查二氧化氯发生器的用盐量，以防缺盐。iii. 检查仪器的电源是否接通。iv. 检查消毒器的紫外线灯管是否损坏。v. 检查仪器有无异常变化或有异常气味产生。(3). 直接饮用水系统设备：加药罐每年定期清洗，砂过滤器、活性碳过滤器需定期更换、清洗。(4). 卫生间、茶水间、清洁间、浴室需指定专人负责日常维修。8. 设备运行管理操作67、规范(1). 在设备运行工作中，如有涉及用电方面的工作，设备人员不得私自用电，应请电工配合工作。(2). 在设备运行工作中，设备人员要了解各种设备的使用性能和操作方法，按照设备说明书规定的工作步骤，起动并使设备正常运转。(3). 在设备运行工作中，设备人员不仅要配合空调的风机盘管的抢修和安装，还要配合二装工程的设备改装和移位工作的顺利完成。9. 室外喷水池制定每日喷水池启、停时间表，如情况需要可用手控制程序喷水。要有专人定期捞取水池内漂浮物，每日撒泼一次CUSO4，喷一次去泡剂。定期换水，排放完污水后，彻底清刷水池四壁、管道和池底，然后注入清水。每年十月底将池内存水全部排净，以免水管冻裂，并时68、喷水嘴做除垢处理。此外，为保持排完水后水池的美观，建议在池内摆放云杉等常青树。10. 设备运行的巡查制度(1). 设备运行的巡查应每天进行12次。(2). 由每天值班的人员负责巡查设备的运行情况。(3). 巡查地点贮水池、水箱间、12个污水井和24台潜水泵、煤气表房、自来水井。(4). 巡查内容蓄水池、冷水泵、热水泵、消防水泵、加压泵、水箱、电气控制设备污水井、潜水泵等设备是否正常运行及大楼的用水、用煤气数量。(5). 若发现情况异常，立即做出处理并报告上级主管作出维修方案。(6). 巡查完毕后，作出巡查记录。11. 洗衣房、厨房设备管理制度为保证人身设备安全，人员操作时应严格遵守洗衣房、厨房69、的有关安全操作规程。所有设备均由各专业指定专人负责。12. 值班、交接班制度(1). 值班人员负责打扫办公室内外的环境卫生。(2). 值班人员负责巡查设备运行情况。(3). 巡查完毕，作出巡查记录。(4). 值班人员要认真填写交接班记录。(5). 值班人员交班时，如有遗留工作，应在交接班记录中注明，并对接班人员说明维修情况，以便接班人员维修。(6). 接班人员必须在交班记录上签字。暖通空调专业(7). 制冷供暖部分i. 冷冻机(i) 操作规范l 开机前的准备、 查看电脑中心的故障显示屏是否有异常情况。、 故障显示正常后，再查看冷冻和冷却水压力和温度是否正常。、 如果水压和温度正常，先开启冷却水70、泵、水泵起动运转正常后，再起动冷冻泵。、 等水泵运行几分钟后再开冷冻机的起动键。、 机组起动后注意观察电流和冷冻机负载情况，并做好相关的记录。l 开机后、 在全系统负载没有拉下来之前，必须经常观察机组运行状态。、 机组负载正常后，每1小时巡查并记录一次机组的运行数据。、 根据负载情况的大小，随时调整冷冻机的出水温度，便于机组达到最佳的运行状态。l 停机操作、 根据运行时间的要求，及时将机组手动关闭。、 关机后半小时内不能再次起动冷冻机。(ii) 巡查制度l 开机前必须巡查与机组有关的压力、温度表并做好记录。l 开机后随时注意机组运行情况如有异常情况应及时向有关领导反映。l 机组运行正常后，必须71、按时巡视检查，认真填写各仪表的检查记录。(iii) 维护保养l 冷水机组每运行一个周期就必须进行一次保养。保养的主要内容为、 机组清扫；、 马达电源检查；、 更换过滤器；l 冷水机组每运行一年就必须进行一次全面的保养。保养内容为、 更换全部冷冻机油；、 更换过滤器；、 清洗水室；、 检查电器备件；ii. 冷却塔(i) 操作巡检制度l 每日定期巡视检查冷却塔。l 查看风机，风机皮带是否正常完好。l 散水状态是否完好，布水是否均匀。l 检查填料是否完好。l 调整自动补水浮球的高度。(ii) 维护保养制度l 每年入冬前必须清扫和排出塔体和管道内的水，防止冻坏塔体。l 每年夏季运行前必须检查塔体是否有72、损伤和漏水并进行修补。l 检查风机和电机是否正常，调整和更换风机皮带。l 对冷却塔进行运行前的清扫。(8). 空调部分i. 空调机组(i) 空调机组的操作均由各场所的人员，根据气候、温度、客人的感觉，来开启或关闭。(ii) 空调机组的巡视、检查、保养l 空气过滤器、 过滤材料的更换；、 过滤材料的清洗；l 冷热盘管、 盘管的清洗；、 盘管漏水情况的检查；、 冷水进、出阀门的检查；、 温度计的调整；、 冷冻水管疏通；、 托水盘冲洗；(iii) 每月巡视、检查内容l 传动装置的检查、调整和更换；l 过滤器拆下、清洗；l 保温材料层的检查；l 冷凝排水管的疏通；l 托水盘的冲洗；ii. 风机盘管大楼73、写字间内采用的是风机盘管集中供水式空调系统，房间的温度由客户通过房间内置的温控器来自行调节。风机盘管的维护保养主要包括水路系统(进水、回水及凝水)、盘管设备及温控装置。(i) 巡查制度风机盘管的巡查应定期进行，发现问题及时解决。巡查周期详见下表巡视检查项目检查/维修内容周 期空气过滤器冷热盘管送风机滴水盘管道清洗有无开列运转是否正常凝水是否通畅有无堵塞及滴漏 1次/季 1次/季 1次/季 2次/季 随时(ii) 风机盘管的清洗除对风机盘管的过滤器应定时进行清洗外，还应对盘管的翅片进行清洗。翅片很容易集尘，集尘后将使热交换性能降低，风量减小，不能满足房间内温度的要求。翅片的清洗工作每年应进行两次74、，时间应选择在换季期间进行。(iii) 操作巡查规范l 值班人员每天必须巡视检查两次空调机组的运行情况。、 听机组运行声音是否正常；、 查各风门是否符合要求；、 风机皮带松紧度是否合适；、 管道、节门、压力表、温度计是否正常；l 值班人员进入机组检查时必须可靠的切断机组电源，防止出现伤人事故。l 维修人员进行维护需要停止机组运行时时，须通知中控室。iii. 空调系统的维护保养(i) 每年夏季运行完后，必须对冷水系统进行保水检修l 冷冻机组的冷凝器，蒸发器管道的清洗。l 冷冻机组的加氟、换油。l 空调机组翅片的保水。l 冷水系统的保水。(ii) 每年冬季采暖期过后需对热水系统进行保水检修。l 热75、交换器的清洗保养。l 热水系统的保水。l 空调机组翅片的保水和清扫。(9). 进、排风部分i. 交流风机、 叶轮的清扫；、 轴承的更换；、 皮带的检查和更换；、 风机基础螺丝的坚固；ii. 电机的保养、 控制线路的检查；、 控制电器的检查；、 电机绝缘的测试；、 电机轴承的加油；iii. 风机维护保养制度、 机组每运行10001200小时必须对风机的轴承进行加油保养；、 空调机及风机必须使用厂家指定型号的黄油，防止损坏机组轴承。风机必须加高速机油；、 风机每运行1000小时就必须进行加油保养及电机和皮带的调整；(10). 机房管理制度i. 冷冻机房值班制度(i) 认真遵守冷冻机房各项制度。(i76、i) 值班期间认真巡视检查各空调机组，并做认真记录。(iii) 要认真记录冷冻机组运行状况，并及时汇报异常情况。(iv) 严禁长时间占用电话聊天。(v) 听从专业工程师及主管的调动，外出执行任务要说明去向。(vi) 值班期间，保持值班室及机房卫生。(vii) 每周检查一次各机房消防器材完好程度，并记录。(viii) 遇有特殊情况不能到岗，需要先经主管批准。ii. 冷冻机房交接班制度(i) 每天提前15分钟到岗。(ii) 接班人员必须按规定着装方可上岗。(iii) 双方共同巡视冷冻机组及系统运行状况。(iv) 下岗人员要在下班前认真清扫机房内的卫生。(v) 当班发生的任何机组或系统故障，在没有妥77、善处理前，不得交接班，接班人员应在当班人员的指挥下协助工作。(vi) 在设备、卫生、抄表各项工作交接清楚后，双方在交接班本上签字，交接完毕。iii. 冷冻机房安全工作规程从事冷冻机组运行值班的人员，必须严格遵守安全工作制度，以确保工作人员的安全，防止发生各种可能发生的人身及设备事故。现根据冷冻机房的具体情况，制订以下安全工作规程，值班人员应熟悉并掌握下述知识和技能：(i) 冷冻机组的组成、设备的性能、运行方式和操作步骤。(ii) 各设备的运行、巡视、事故处理等工作制度。(iii) 消防设备的使用方法。(三) 弱电专业1. 弱电消防系统大楼采用的是自动控制及湿式自动喷水系统和机械防、排烟系统。为78、确保大楼的防火安全，所有消防设施、管线均应定期进行巡视、维护保养和测试。(1). 火灾自动报警机大楼现使用的是英国精灵公司最新型的自动报控制机，型号为3400。它能自动检测并显示各报警点的位置、编号及报警类型和状态。除此之外它还能自动检测各种机内故障并显示出来。便于故障维修，在火警状态下还可自动报出火警地点及类型，便于巡查。i. 操作规范、 主机的日常监视及操作由保安部经过操作培训的消防人员负责。并且在报警后迅速到报警地点确认现场状况及发生原因。、 当主机发生机内故障时立即通知工程部维修人员，并及时与厂家有关人员取得联系。、 日常主机应打在非联动状态，当有火灾发生时将其部分设备设联动，当遇更大79、的火灾时，来不急逐一打开联动时，可按动火灾确认按钮，将所有设备均设置在联动。ii. 巡查制度(i) 消防控制中心监视确认日志发生日期年月日发生时间事件的类型事件发生的详细地址事件发生原因交接班次确认人员(ii) 消防控制中心主机及手动台工作日志检查项目正常工作状态检查结果备注工作电源指示灯报警音响显示窗触摸屏水泵指示灯卷帘门指示灯断电指示灯空调指示灯非联动指示灯主备用电源电压CRU终端故障开关注意干线故障延时确认消火栓起动盘内故障电源异常屏敝变更灵敏度延时变更保险丝填写人签字日期年 月 日(iii) 每日巡视各层手报、探头、正压送风口、排烟排风口、消火栓按钮的外观是否完整，状态是否正常，是否与80、主机显示状态一致。iii. 维护保养(i) 每季度第一个星期由工程人员打开机柜门，检查外部接线是否有松动或其它问题，观察机各部分是否工作正常，闻一闻是否有异常气味。（注除工程部相关人员外其它人员不可随意打开机柜及触摸内部电气元件，开关和接线）(ii) 测量各部分电源工作电压是否正常。(iii) 对打印机进行测试。(iv) 主机内部易损元件应具有备件以便随时更换。(v) 主机表面应保持干净，机柜周围不得堆放物品，检查柜的出线，出线应整理清楚并放置在地板下面，线槽应将盖子扣好，以免线路受损。(2). 自动喷水系统大楼采用的湿式喷水灭火系统由闭式喷头管道系统，报警装置和供水设施等组成。该系统在管道内81、均充满有压力的水。管道井内设有水流指示计，监视水流的动态。由于管网内常年充满水，因而建筑物内常年温度4。此种系统具有结构简单、使用可靠、管理方便、灭火速度快、火灾控制率高、经济的特点。其中有自动喷水系统用的稳压泵，喷淋泵和下垂型自动喷水头等。i. 操作规范（略）ii. 巡查制度自动喷水系统日常巡视检查的主要内容是检查系统各工作部件的外观状况，管道是否漏水，阀门开、闭是否正常，起动水泵的控制系统是否完好等，并由巡检人员提供日常寻检报告。（下表可供参考）自动喷水灭火系统日常巡查报告。检查内容检查结果处理情况1.自动喷水系统的水箱水位是否充满2.水箱通向系统的阀门是否全开3.稳压泵进、出口端阀门是否82、全开4.报警阀前端阀门是否全开5.报警阀上压力开关及水力警铃前端阀门是否全开6.压力表是否正常7.排水阀是否关严8.报警阀试验阀是否关严9.各层检修阀是否全开10.各层末端放水阀是否正常11.主系统水压力是否正常12.喷洒主泵自动启动系统是否完好13.水源水位是否正常巡查人员签字 设备人员签字 主管签字 注系统内部的阀门必须无条件地全开，系统外部必须无条件地全关。此项工作应由水系统的设备主管人员负责或与消防人员协作。iii. 维护保养消防用稳压泵及喷洒泵应是一用一备，应每一周或两周做一级保养一次，每一年或二年做二级保养一次。（具体保养方案由设备人员制定）iv. 喷淋系统的测试每季度做测试一次，83、每次选择不同防火分区，人为喷洒，观测启稳压泵，喷淋泵，停稳压泵，喷淋泵。并测压和监视消防主机显示报警和控制是否正常，并作出测试报告且由参加人员签字。(3). 消火栓系统i. 操作规范、 消火栓系统平常处于非联动状态，因大楼采用的消火栓内破玻璃式按钮远程起泵方式，即平常按下消火栓按钮时只是消防中心显示信号但并不启泵。、 非消防人员不得打开消火栓或将其内部物品移做它用。ii. 日常巡查制度（参看下表）序号检查楼层检查内容 备注1室外消火栓标志应完整，醒目2消除消火栓周围杂物3消火栓外表油漆颜色完整4箱内水带，水轮是否齐全5箱门开关是否完好6水带是否霉变、损坏7栓口橡胶圈有无损坏及丢失8水泵远程手动84、按钮是否完好9消火栓检修阀是否常开巡查人员签字 部门主管签字 注消火栓测试应有公司领导批准，并由保卫及设备人员配合，日常巡检由保安人员完成。iii. 维护保养消火栓泵的维护、保养与喷淋泵类似，由设备人员负责。(4). 机械防、排烟系统大楼采用的是正压送风及机械排烟相结合的方式。i. 操作规范、 各正压送风口，排烟口，平常应处于关闭的位置，并且是非联动的，当遇有火情时将其置于联动控制并打开。、 正压送风机和排烟排风机平常也是不开的，且处于非联动状态，遇有火情时，将其置于联动并启动、 空调防火阀和排烟防火阀的动作也应按防火需要而开启或关闭。ii. 巡查制度、 检查各风口、风阀的完好情况和状态。、 85、每日开启风机，记录电机电流是否正常，开启后再放回自动状态，检查电机及风机有无导常声音;皮带是否完好;有无老化现象等。并作检查记录。（此项工作由设备专业人员完成）iii. 维护保养风口、风阀、风机的定期检查与维护由设备人员自定。(5). 线路部分i. 操作规范、 工程人员对线路进行检查时，应带齐所用工具。、 检完后应将接线拧好上实，使其接触正常。、 应将每层的中继器箱内接线图贴于箱门上，以便查线时用。、 发现模块，信号线或手报，探头等缺损现象应及时补救。ii. 巡查制度每天对各层中继器箱竖井进行巡查。其中、 竖井内外应保持整净，门锁完好，照明正常。、 中继器工作正常，巡检信号正常，电源线电压正常86、。、 接线有无松动及破损现象。、 线槽是否完好，槽盖是否也扣好了。、 检查竖井内是否有水或其它情况。(6). 工程人员每星期要对车库干式喷淋系统、锅炉房泡沫喷淋系统和配电室及发电机房的二氧化碳气体灭火系统进行一次系统压力检查及阀门位置检查。(7). 消防系统维护为确保大楼防火安全，所有设施均应定期试验，以一年为一个完整周期。大楼消防分区系统，以每一个半月的时间进行一次系统内所有消防设施的测试及维修工作。i. 检测内容、 对系统内每一个探头进行人为吹烟或加湿测试，观察测试结果，并监测主机显示及线路是否正常。、 对系统内每一个手动报警按钮进行人为手动测试，并对其内部消防电话作通话测试。、 对区域内87、所有风口、风阀作人为手动和主机操作及联动和联动风机及复位测试，并测量风口风速及压养。、 对区域内卷帘门作手动及联动测试。、 对系统内断电停空调进行测试，此项要有电工和空调专业人员配合。、 每年应按高区、低区分别做消火栓喷水试验两次，并测量压力大小和人工模拟消防水泵故障，检查消防水泵自动切换功能，及监测信号和控制是否正常。、 对所有测试进行现场记录和系统主机显示记录。、 每年对整个大楼所有探头做清洗一次，分批清洗。、 每二年一次对探头灵敏度检测及对灵敏度值达不到要求的探头进行更换。、 每年年底出具整个系统测试报告。ii. 维修周期表设备名称维修周期修理保养内容执行小组消防报警系统每3月清洁、功能88、测试、故障排除自控烟感、温感、红外光幅射探测器每周巡检清洁、防止松脱或缺件自控水流报警伐每3月性能试验一次消防中心、自控、设备手动报警器每月巡检目测消防中心自动头每月巡检目测消防中心CO2灭火系统每季管道吹通、并压测量消防中心、自控墙式消火栓每4月加油、开关一次消防中心每年介体清洁保养设备正压通风风机每年性能测试，需要进介体保养设备、强电防火门每年释放关闭调整探头感应关闭自控事故照明每月巡检目测强电消防广播每月检查音量和分区喇叭自控消防泵每月启动设备、自控消防通道和所有管笼每月巡检目测消防中心消防通讯总机每月性能测试电话总机消防泵每月清洁、加油设备消防警令每月响度测试自控消防箱、探头、诱导灯每89、天目察消防中心2. 楼宇自控系统(1). 随时掌握大楼内机房，设备的运行状况，制定接能方案并设备运行情况及时调整能耗至最低。(2). 监测新风机和空调机组送风温度、混合温度、回风温度、风门开度、冷热水阀开度及排风温度、CO2浓度等数据，并做出等时间间隔记录，加以对比分析，发现问题及时处理。平时定期做好温、湿度传感器、CO2传感器、差压开关、防冻开关、执行器、阀体、DDC箱及相应配电箱等硬件设备的清理与维护工作。(3). 制定排风、风幕、室外及公共区域照明系统的运行时间段方案，确保定时启、停，切实做到节能运行。定期做好配电柜及控制箱的清理维护工作。(4). 监测各水箱间及蓄水池水位高度；各生活水90、泵、消防水泵、喷淋水泵、及潜水泵的启、停状况。平时做好液位计、控制箱的清理维护工作。(5). 监测热交换系统中热力泵的运行状况，一、二次水的供、回水温度及差压平衡开关的开度等数值。作好温度传感器类设备的维护，确保水温的读值精准；定期对执行器、线体、DDC箱及相应配电箱的清扫与测试。(6). 监测制冷系统中冷水机组控制器及冷冻泵、冷却泵、冷却塔风机的开关状态、冷凝器、蒸发器、冷却塔进、出水蝶阀的开度及膨胀水箱高、低水位状态、软化水调节阀开关的状态及分集水器的调节阀开度等数值。定期做好传感器、执行器、阀体、DDC箱及相应配电箱的清扫与测试工作。(7). 每月对控制设备进行抽测，分12次将全部控制设91、备抽测完毕；每月对就地控制器软件系统抽测，同样要分12次全部抽测完毕；每月对中央操作站及网络进行检测维护。(8).(四) 电梯1. 电梯运行管理操作规范(1). 检查客梯运行情况是否正常。检查客梯呼救电话是否畅通。(2). 做好巡查纪录，保持值班室整洁，非工作人员严禁进入机房。(3). 配合电梯维修人员对电梯进行保养与维修。(4). 值班人员应熟悉电梯的一般工作原理，掌握电梯出现“关人”故障时如何及时将客人放出电梯的操作规程和技巧。(5). 电梯钥匙由专人负责，不得转借遗失。(6). 二次装修运送装修材料、 要有工程部有关负责人签字的电梯使用许可证。、 必须使用消防梯，得占用客梯。、 运送时间92、必须避开员工用梯高峰。、 运送完毕必须把电梯打扫干净。(7). 例行保养要认真填写“保养单”并由保养人签字。(8). 开启外厅门时，必须使用专用钥匙，门开启时要站稳身体不得前倾。(9). 在共通井道工作时，必须牢记相邻升降机仍在运行。严禁跨越机外工作，必要时停止相邻升降机运行再工作。(10). 在机顶底坑工作时必须断开相关保护开关。(11). 两人或多人工作时必须由专人指挥，听从命令互相照应。(12). 在易燃物较多场所工作要特别注意防火。(13). 检修完电梯要上下运行几次确认无故障后方可运行。2. 电梯维修保养计划(1). 客梯保养周期每两星期一次。(2). 客梯保养内容为（详见升降机保养93、单）、 各层外门门框是否完好。、 电磁迫力状态是否良好。、 机箱控制指示灯是否良好。、 机房底坛开关是否良好。、 井道照明是否良好。、 电气盘，保险丝是否良好。(3). 电梯保养完毕，必须填写保养单。(4). 电梯每两个月对轿顶、井道、路轨进行清扫注油一次。3. 电梯运行巡查制度(1). 客梯运行当中充分发挥各器官敏感能力迅速判断问题、 耳听运行当中的异声，机房内、车厢、限程开关。平楼面装置有无异声。、 嗅车厢、机房、机道井底有无异味。、 指按按钮是否灵活操作盘动作是否正常。、 目测观测设备有无破损，提示灯操作盘、风扇、地板。、 手触保险门动作是否灵活，门脚胶壁板门柱有无松动。、 足碰地台是否94、倾斜变形，踢脚板有无松动。、 体感运行当中有无摇晃，振动加试速是否顺畅。(2). 发现问题及时处理，并作好巡查记录。(3). 维修保养i. 曳引机减速器、电动机运行检查、维护保养、加油。ii. 抱闸制动及间隙调整，销轴润滑。iii. 控制屏所属电器、接触器、继电器、整流器、保险丝等电器触点检查、更换，积灰清理，保险丝更换。iv. 导轨擦洗、加油导轨间隙检查、支架松动检查。v. 曳引轮、导向轮、反绳轮工作表面检查。vi. 限速器、导向轮加油，安全钳灵活性检查。vii. 轿门、厅门、门锁与门触头安全可靠性检查。viii. 限位开关与极限开关灵活可靠性符合标准，安全绳淋油。ix. 曳引钢丝绳检查调整95、。x. 操纵箱与召唤按钮、指示灯检查与调整。xi. 安全开关、平层感应器、相对位置可靠性检查与调整。4. 工作规程(1). 每日工作程序i. 值班人员每天交接班前：、 检查客梯运行情况是否正常；、 检查客梯热线电话是否畅通；、 询问值班记录；、 查看值班记录；ii. 值班人员应了解并尽快熟悉电梯的一般工作原理和安全保护装置的性能，掌握电梯出现故障“关人”时如何及时将客人放出电梯的操作规程和技巧。监控盘由保安部负责如发现问题应立即与维修人员联系。iii. 做好值班记录及故障记录。保持值班室整洁，保持机组及设备清洁，非工作人员，谢绝入内。不得擅自动机组设备及相关控制线路等设施。iv. 配合电梯维修96、人员对电梯进行保养与维修。(2). 每月保养内容工作标准条项保养内容保养要求11)曳引机地脚螺栓等紧固件紧固；2)减速器电机轴承加油(对货梯)；1)曳引机运行平稳无杂音；2)减速器，电机承油位正常无漏油21)检查抱闸起动、停车制动是否灵活可靠1)制动时，闸瓦紧抱制动轮；2)电动机起动松闸同步；31)控制屏上行交流接触器触头检查；2)继电器，动作可靠性检查；3)保险丝更换；4)电器清灰；1)接触器触头无污垢、凹坑蚀痕铁心磁环无断裂，吸全良好噪声小；2)继电器触头无尘埃无烧焦情况；3)控制屏所有电器无积灰；41)限速器、导向滑轮加油；2)安全钳每月润滑；3)传动安全钢丝绳润滑；1)限速器每旬加油一97、次；2)导向滑轮每月加油一次；3)安全钳每月加油一次并应保证灵活可靠；4)传动钢丝绳应无锈51)轿门、厅门、门锁和门触头安全可靠性检查；2)开门机构传动状况检查3)门转动轴主门锁传动锁轴每月加油一次；4)开门机链轮加油1)所有门启闭轻便灵活开门机动作时无跳动摇摆；2)厅门锁动作灵活关闭后不能打开；3)门锁开关联锁可靠、有效；4)门传动轴、锁轴、门上滑轮每月加油一次5)开门机链轮每月加油一次；61)限位开关、极限关可靠性检查；极限开关触头接触良好无烧损，每月检查一次；71)操纵箱按钮开关灵敏可靠正确性检查；2)楼层灯显示检查1)所有召唤按钮动作正常灵敏、可靠；2)召唤指示灯显亮每月检查三次；8198、)客用电梯发生应急故障修理排除；1)当客梯发生故障接到用户电话，应立即设法排除并做好记录；(3). 每季、每年保养内容及要求工作条项保养内容保养要求1减速器、电动机轴承每年清洗换油一次；用煤油洗后再加油2抱闸间隙检查与调整上下间隙均匀，每季实测一次0.7MM3控制屏电器清灰每季清扫一次4槽轮磨损检查每季一次当绳与槽底距离1MM应换槽轮51)导轨擦油加油；2)导靴间隙检查；3)支架松动检查；1)每季擦洗一次；2)每季测定一次；3)每二季检查一次；61)限位、极限开关越程检查；2)安全绳淋油；每季试检一次每季淋油一次7曳引钢丝绳检查与调整曳引绳张力均匀每季度检测一次。钢丝绳无锈蚀每季用20机油浇淋99、一次；8取下操纵箱面板清扫开关积灰，擦除开关触点烧蚀污垢；每季一次；9平层感应器插放插入相对位置调整清除感应器，安全开关积灰；每季检查、调整、清灰一次要求感应器有效平层准确；10安全钳试刹；每年试刹一次，有效(4). 关人的处理方法因电梯故障而造成的关人有三种现象，根据不同的情况，列出三种排除故障“放人”的操作规程。当接到热线电话，应用礼貌用语询问哪部电梯在哪层楼出故障，同时观察讯号指示灯及钢丝绳红色层楼指示线，为放人作出准确判定。i. 若电梯停在平层区域，有以下两种处理方法(i) 机房处理法：l 将“正常检修”开关转换一下，电脑板红绿灯均亮时，一般电梯已打开。l 值班人员为慎重起见到故障层应100、再检查一下，以确定电梯无关人，并向客人致歉，判定出故障原因。(ii) 轿顶处理法：l 用专用三角锁匙打开故障层之上层厅门，进入轿顶前应将红色“急停开关”按下l 站稳后半蹲于轿顶中央，用礼貌用语告知客人已进行故障排除，请稍候。l 在轿顶将“正常检修”开关转换一下，可望把门打开。ii. 若电梯停在非平层区域，有以下两种处理方法(i) 机房处理法：l 将机房内的“急停开关”按下。l 根据故障层楼的情况，手动作出向上或向下运行，把轿厢平层（以钢丝绳的红色线为参考）。将“正常检修”开关转换一下可望将门打开。(ii) 轿顶处理法l 用专用三角锁匙打开故障层之上层厅门，进入轿顶前，应将红色“急停开关”按下。101、l 站稳后半蹲于桥顶中央，用礼貌用语，告知客人已进行故障排除，请稍候。l 将“正常检修”开关转换到“检修”位置，松开轿顶“急停”开关。根据故障层情况作出向上或向下检修运行，使电梯达到平层区，然后把“急停”开关按下。l 把“正常一检修”开关转换到“正常”位置，可望将门打开。iii. 若门仍未能打开，将“急停”开关按下，将门机“停止开关”关掉，用手动转动门机，传动轮的皮带可将门打开。(5). 电梯放人操作程序电梯在载客运行中发生故障，便会发生困人。困于电梯内的乘客，实质上并无危险。一旦电梯困人，应由受过培训的技工（如电梯工）进行解救。i. 动作要迅速，查看（通过监视板）电梯停在哪一层？ii. 通过102、电话对乘客进行安抚，请客人静候解救。iii. 迅速赶至电梯停靠的上一层，用专用匙小心将厅门打开，设法登上该机顶，关闭机顶开关和将运行开关置于“手动”（即慢车位置）。iv. 判断轿厢是否与楼层差不多相平，如距离不大，即在机顶盘动开门电机，轿门即可打开，客人便可轻松走出。v. 如梯困在两层之间，应恢复门开关，在机顶操作让梯行慢车，直至平层，然后盘动开门电机，便可开门放人。vi. 如发生慢车亦不可运行，则应迅速去机房采用盘动电梯放人。5. 电梯安全操作规程(1). 司机在驾驶电梯正常行驶前应：i. 在开启厅门进入轿厢之前，必须注意轿厢是否停在该层；ii. 开启轿厢内照明；iii. 每日开始工作前，须103、将电梯上、下行驶数次，视其有无异常现象；iv. 厅门外不能用手扒启，当厅、轿门未全关闭时电梯不能启动；v. 注意平层准确度有无显著变化；vi. 清洁轿厢内、厅轿门及乘客可见部分。(2). 司机在电梯正常行驶时注意事项：i. 如必须离开轿厢时，将轿厢停于基站，断开轿厢内电源开关，关闭厅门；ii. 轿厢的运载能力，不应超过电梯的额定起重量。iii. 不允许乘客电梯经常作为载货电梯使用；iv. 不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需经有关部门批准，并采取安全保护措施；v. 严禁在厅、轿门开启情况下，用检修速度作为正常行驶；vi. 不允许接检修、急停按扭作为正常行驶中的消号；vii. 不允许104、开启轿厢顶安全窗，轿厢安全门，平装运长物件；viii. 劝告乘客勿依靠轿门；ix. 轿厢顶上部，不得放置它物；x. 如个别情况下，平层准确度不能满足要求时，可以再平层；xi. 行驶时不得突然换向，必要时应先将轿厢停止，再换向启动；xii. 不允许以手动轿门的启闭作为电梯的起动或停止；xiii. 载荷应尽可能稳妥地安放在轿厢中间，以免在运行中倾倒。(3). 当电梯发生如下故障时，司机应立即按急停警铃按钮，并及时通知维修人员：i. 厅、轿门关闭后，而未能正常起动行驶时；ii. 对设有需按起动按钮控制的电梯，当厅、轿门关闭后，在未指令轿厢起动，而自行行驶时；iii. 运行速度有显著变化时；iv. 行105、驶方向与指令方向相反时；v. 内选、平层、换速、召唤和指层信号失灵失控时；vi. 有异常噪声，较大振动和冲击时；vii. 超越端站位置而继续运行时；viii. 安全钳误动作时；ix. 接触到任何金属部分麻电现象时；x. 当电气部件因过热而散发出焦热的臭味时。(4). 当电梯使用完毕后，司机应将轿厢停于基站，并将操纵盘上开关全部断开，关闭厅门。(5). 如在机房用手轮盘车，使电梯作短程升降时，必须先将主电源断开。(6). 当电梯行驶时，突然发生停驶或失控时，司机应保持镇静，立即按急停警铃按钮，并严肃劝阻乘客切勿企图跳出轿厢，及时通知维修人员设法使乘客安全退出轿厢。6. 维护和检修应注意事项(1)106、. 在机房时应将电源总开关断开；(2). 在轿顶时将安全钳联动开关和轿顶检修箱的急停开关断开；(3). 在轿厢内应将操纵盘上的电源开关断开；(4). 在底坑时应将限速器涨紧装置的安全开关和底坑检修按钮箱的急停开关断开。(5). 工作时就有主持和助手协同进行。(6). 工作时如需有司机配合进行，司机要精神集中，严格服从维修人员的指令。(7). 严禁维修人员在井道外探身到轿厢顶或轿厢地槛上，各站一只脚来进行长时间的检修工作。7. 重要零、部件的检修、维护保养和调整(1). 曳引机减速器i. 运转时应平稳而无振动ii. 油箱润滑油的油面高度按油位线所示。当环境湿度在540时，推荐彩下表1规格的润滑油107、。润滑油规格表名称代号100时的粘度厘池0100齿轮油（SYB113-62S）HL-20冬用17。922。12。73。2齿轮油（SYB113-62S）HL-30夏用28。432。34。04。5轧钢机油（SYB1224-65S）HJ3-28号26303。684。2iii. 轴承的温升度应不高于60，最高油温不高于85。iv. 当滚动轴承产生不均匀的噪声，敲击声或温度太高时，应即时检查和清洁或更换。v. 箱体、轴承座、电动机与底盘连接螺栓，应经常检查，坚固无松动现象。(2). 制动器i. 动作应灵活可靠，电磁衔铁在铜套内应灵活，销铀处经常用机油润滑并保持闸瓦制动带工作表面清洁，如溅油污应擦净。ii108、. 线圈的温升应不高于60，最高温度应不高于105。接线螺栓处应无松动现象，绝缘良好。iii. 制动时两侧闸瓦应紧密均匀地贴合在制动轮的工作表面上，松闸时两侧闸瓦应同时离开制动轮表面，且其间隙应不大于0.7毫米。iv. 当制动带磨损致使与制动轮间隙增大，影响制动性能和产生冲击时，应调整电磁衔铁与闸瓦臂连接的螺母。v. 调整制动弹簧力，在保证安全可靠的原则下，来满足平层准确度和舒适感。vi. 固定制动带的铆钉头，必须沉入制动带内，不允许与制动轮接触。制动带磨损量超过1/4厚度或使铆头露出时，应及时更换。vii. 调整制动器底部垫片，使闸瓦与制动轮的圆心在同一水平面上。(3). 曳引电动机i. 应109、经常保持清洁，水或油污不得浸入电机内部，每月用皮风箱吹净电机内部和换向器线圈连接线与引出线的灰尘。ii. 滑动制动轴承贮油槽内的油应接油位线所示根据油的清洁及电机运转情况确定更换润滑油，一般在250300小时更换一次，最多不超过半年。iii. 由于轴承的磨损，使定子与转子间空气隙沿圆周最大偏差超出0.2毫米而产生噪声时，则应更换轴承。iv. 电机绝缘电阻应经常检查，职降低至允许值以下时（主极线圈0.25兆欧，其它部分0.5兆欧），应用汽油，甲苯或冷的四氯化碳（CCL4）仔细清除绝缘物上的异物，待其干燥后再涂或喷绝缘漆。v. 电动机与底盘连接应紧固，蜗轮轴电动机轴连接后的不同轴度允差：、 钢性连110、接应不大于0.02毫米；、 弹性连接应不大于0.1毫米；(4). 曳引轮i. 当各绳槽磨损下陷不一致、相差为曳引绳直径的1/10，事严重凸凹不平麻花状而影响使用时，应就地重车或更换。ii. 当曳引绳槽底的间隙7ii. 炉水：总碱度20毫克当量/升，PH 值10-12。(2). 认真对下列设备进行巡回检查和维护保养：i. 盐池、离子交换器、盐水泵、水箱、化验仪器。 要达到机体齐全、完整、作用灵敏可靠、卫生清洁、文明生产、安全运行。(3). 交班制度按交接班检查内容实行双重交接，交班负责检查，接班负责验收。(4). 软水化验过程： 打开软化罐取样节门，取100毫升水样，倒入三角瓶中，加3ML氨氯化111、铵缓冲溶液及2滴0.5%铬黑T指示剂，在不摇动下用0.001M，EDTA标准溶液滴定至蓝紫色即为终点。记录EDTA标准溶液所消耗的体积。计算公式：M*V1*2 YD= 103 VYD-硬度V1-滴定水样时所消耗EDTA标准溶液的体积MLV -水样的体积ML(5). 炉水碱度化验过程取100ML透明水样，注于锥形瓶中加入2-3滴1%酚酞指示剂，此时若溶液显红色，则用0.1N硫酸标准溶液滴定至恰无色，记录耗酸体积V1，然后再加入2滴甲基橙指示剂继续用硫酸标准溶液滴定至溶液显橙红色为止，记录第二次耗酸体积V2（不包括V1）。计算公式：（JD）酚=NV1*10EPM（JD）全=N（V1+V2）*10E112、PMN-硫酸标准溶液的当量浓度JD-碱度V1 V2-滴定碱度所消耗硫酸标准溶液的体积ML(6). 炉水24小时化验一次，软化水1小时化验一次。当软化水快要失效时，随时化验。(7). 认真填写交接班和巡回检查及化验记录。(8). 搞好化验室清洁，各种药品要设专人保管，加锁以防发生其它问题。(9). 服从主管调动，化验员与锅炉操作人员搞好协作。6. 锅炉运行前的准备(1). 卸下人孔盖，检查锅炉内部是否有锅垢、外来物质等。(2). 观察人孔接合面并保证人孔的安全可靠。(3). 检查所有装配体和前后手是安全的、严格坚固的。(4). 检查所有电气接头是牢固的。(5). 打开通向压力表和压力开关的旋塞。113、(6). 关闭主蒸汽阀门。(7). 保证液位指示玻璃管上的蒸汽和水的旋塞是开着的而排污阀是关闭的。(8). 打开进水阀门供软水，如使用给水泵应检查给水泵的转动方向，由电机尾端看它应该是逆时转动。检查的最好简易的方法是一人观察电机，同时另一人接通水泵一秒种。7. “警告”假如水泵在无水情况下运转，即使是几秒钟也会受到损伤(1). 启动给水泵（水温50-80）。(2). 检查水位表，确认水位（自动水漂应把水位控制在正常水位线之间）。(3). 检查水位是否正常，低水位和超低水位报警是否灵敏可靠。(4). 检查燃料供给系统：i. 检查煤气主阀门的开关位置是否正确。ii. 检查炉前炉后煤气阀门的开关位置114、。iii. 检查点火电磁阀前的阀门开关位置。iv. 检查煤气管路各连接部位以上煤气系统均进行仪器检漏，确保无泄漏。v. 煤气过滤器有无杂物，应清洗干净。(5). 检查燃烧系统：i. 燃料选择开关位置必须是“GAS”。ii. 光电管的位置及是否清洁。iii. 燃烧器风火档板是否清洁。(6). 检查安全附件及阀门：i. 检查压力表旋塞是否开启，并经过校验。ii. 拉启安全阀，不得粘住并应有铅封经过校验。iii. 送汽阀是否关闭，排气阀是否打开。(7). 检查控制箱：i. 控制箱内电路、保险应合上接通。ii. 控制箱上各电路开关的位置应正常。iii. 检查各中间继电器的连接情况。iv. 检查控制箱内115、给水、风机等各路保险。v. 检查控制箱两侧的压力限制器和压力调节器。8. 点火(1). “警告”(2). 当燃烧器点火时，永远站在燃烧器的一侧决不要直接站在燃烧器的后面。(3). 将控制箱电源制运开关打到合的位置，复位铃声响，按下复位消铃。(4). 将运行按钮打在手动（小火）位置上。(5). 程序控制器启动风机，对炉堂前吹扫（吹扫时间4850钞）。(6). 前吹扫完毕风门自动关小，点火电磁阀吸合同时高压脉冲点火，将火种点燃（10秒）。(7). 光电管监视到火种，主煤气电磁阀开启小火点燃。(8). 如一次点火不成功，复位铃响运行停止。(9). 按下复位消铃程序控制器，继续对炉堂进行后吹扫20秒。116、(10). 后吹扫完毕程序控制器运行复位至运行正常指示灯亮。注意：如三次点火不成功，应停止点炉马上检查各系统排除故障，在确保设备能安全运行的情况下，再继续点炉。9. 烘炉(1). 锅炉在点燃后，应保持小火燃烧运行，20分钟后，可停止燃烧。每隔20分钟燃烧停止间继运行，逐渐升温24小时后，可升压2KG。(2). 检查人孔、手孔有无渗漏并坚固螺丝。(3). 继续升压，每升压2KG可停炉30分钟，交替运行。(4). 升压至7.9KG可调节压力控制器开关应自动停炉。(5). 待压力排放泻压后，可将燃烧器钮打在自动（大火）位置进行燃烧，升压至7.6KG时应自动转为小火运行。(6). 经过烘炉和试运行后，117、确认可保证安全运行，即可开始供汽运行。警告：供汽中，当开启第二台炉时，产汽后压力必须与第一台炉的压力接近等压（正负0.01MP）时，方可进行并炉。10. 运行与并汽(1). 确保燃烧器开关和给水泵处于自动位置，在调制燃烧器的场合下，燃烧器调制开关应处于自动位置。(2). 松开主截止阀等候几秒钟，然后每次四分之一打主蒸汽阀门，直至全部打开，然后再关上四分之一圈，当压力下降时，燃烧器将在限制和控制压力装置的指令下，作出响应这些装置在适应大楼负荷要求的限制内是可调节的。(3). 压力表锅炉自动控制在6.87.6KG之间，每星期冲洗压力表一次。(4). 冲洗方法：(5). 确认压力表指示针位置关闭压力118、表考克，开启排水考克，冲洗表关闭排水考克等12分钟，再打开压力表考克。(6). 每班冲洗水位计（两次） 冲洗方法： 首先确认水位打开放水旋塞，冲水器联管、玻璃管、关闭水旋塞冲洗汽联管和玻璃管打开水旋塞关闭汽旋塞，冲洗水联管打开汽旋塞缓慢关闭放水旋塞，使水位上升至正常水位，冲洗完毕。(7). 每周手提排放安全阀一次，每月自动排放试验一次，确保安全阀灵敏可靠。自动排放试验方法：i. 应先关闭压力限制器管路上的小阀门，再将阀门后小锁打开泻压。ii. 将运行钮打在自动位置上，使压力升高8.1KG时安全阀起跳，回座压力应控制在7.6KG试验两次。iii. 设专人监视压力表读数。iv. 安全阀试验完毕后，119、将压力限制器管路上的小阀门缓慢打开。(8). 排污每班两次。排污方法：i. 早上看炉之前排污一次。ii. 每天中午11：3012：30分为排污时间，可将压力降压2KG以下，手动上水在高水位置。iii. 排污完毕小火燃烧30分钟以上，再打自动位置（大火）。(9). 增加对高位水箱水位、冷凝水池温度的监视。11. 正常停炉(1). 关闭锅炉过夜，应关闭锅炉本体截止阀，让锅炉的燃烧器开关和给水泵为停止位置。(2). 如果较长时间停炉，应提高水位，然后关闭所有阀门，将开关置于“关”并打开主隔离器。(3). 在完成以上方法时，再按如下顺序进行：i. 使水位玻璃管放空。ii. 清洗光电元件。iii. 检查120、燃烧器头，如有必要加以清洗。iv. 清洗锅炉后部的观火镜玻璃。(4). 在隔离开关处断开通向燃烧器和控制器的电源，在适当场合关闭燃气升压器。(5). 关闭所有手动燃烧器阀门。起动时：i. 在隔离开关处接通向燃烧器和控制器的电源，在适当场合起动燃气升压器。ii. 打开所有手动燃烧器的气阀。iii. 将燃烧器开关置于“ON”接通位置。iv. 检查燃烧器是否起动，假如起动循环没有开始，可能控制器没有发出指令信号，必须给以改正。v. 如起动时发生闭锁，操作重调，如经过三次努力燃烧器仍未启动，通知值班工程师，长期搁置锅炉。锅炉应关闭和停用在前一天保养（干法）12. “警告”(1). 重要的是要保证在打开121、人孔前锅炉要通风，由于在闲置锅炉内形成真空，当人孔固定螺母和连接件完全松开时，没有通风会导致伤害操作人员。除非已经过一段合适的时间，让锅炉及炉堂充分通风，否则决不能进行锅炉和炉膛的内部检查。应当检查锅炉房的通风有无任何限制，直接通外界的锅炉房房门应保持开着，以保证锅炉房内有充分的新鲜空气供应。要采取预防措施，永远确保不存在来自危险的烟雾，对锅炉人员以及对检查锅炉内部的人员造成危害。(2). 通风后，锅炉人孔应该打开，并打开排放阀，当水位下降，锅炉仍湿热时，应使用软管清洗锅炉内部。(3). 打开渣门并清除游渣和废屑。(4). 当锅炉冷却时，锅炉内部应尽可能弄干。(5). 取下水位控制器浮漂，消除122、控制器小室内的沉淀物和腐蚀并使之干燥，重新组装时，阀门应保持开着。(6). 为防止冷凝水，打开人孔和渣门使暖空气在炉内有一个好的循环因而防止了腐蚀。(7). 如闲置锅炉多于两个月，锅体一侧的表面涂油或涂上油性漆，烟道管道上也要刷油或油漆，包括锅炉的壳体和气体回流箱的门，任何封密材料应当更新，并将上一层石墨以防止下次使用时粘住。(8). 如可能应清扫烟窗并在锅炉出口处紧挨烟窗下放置一容器，以防雨水进入锅炉。(9). 泵和辅机应当排空干燥，在搁置期间，所有电机和风扇应每周转二、三圈，使轴长时间处于一个位置。13. 湿法(1). 作为上述干法的一种替代方法。锅炉可以完全装满水。(2). 必须将锅炉完123、全充满水，直至顶阀，水面与壳顶之间无空气存在。(3). 水必须彻底去氧，投入正确比例的化学药剂。(4). 每隔一、二周应实行检查，以确保任何时候都有除氧化学剂存在和锅炉满水。(5). 注：如用亚硫酸钠吸收氧，必须将锅炉提高到正常工作温度，因为在冷态下亚硫酸钠不能有效工作。14. 紧急停炉注：由于锅炉运行在自动程序控制操作并带自动闭锁装置的连锁保护，在运行出现任何情况时会自动报警停炉，并在控制箱上有明灯显示，操作人员应根据显示及停炉现有状态迅速作出正确判断，并进行处理。(1). 煤气压力不稳火焰忽大忽小，风机声响异常或长时间炉鸣。(2). 三次点火不着。(3). 煤气泄露，锅炉房内有异味，挥发性124、气体存在。(4). 压力表指示针跳动，不稳定，造成压力显示不准确。(5). 燃烧设备、保温层严重损坏，危及锅炉运行及人身安全。(6). 如上述经过处理，未恢复正常，立即请示工程师，采取紧急停炉。15. 一般要求(1). 对电器设备如发现问题应及时通知工程师，主管由专业人员实行检修任何人员不得随便修理。(2). 学习和实习人员不准单独操作。(3). 当检修人员处理故障时，任何人员不能自合闸或启动设备。(4). 岗位人员正常操作时，应互相联系确认后方可启动。16. 事故处理报告制度(1). 一般事故应如实填写事故执行登记记录。并由主管组织分析研究事故原因和责任，应由责任人做出书面检查由主管向工程师125、总监汇报。(2). 重大事故造成停炉影响供汽要及时向总经理及锅炉监察机关报告，对事故原因做到三不放过即事故原因分析不清不放过，责任者与群众没受到教育不放过，没有防范措施不放过，对责任者要根据情节轻重和经济损失报请总经理。(3). 爆炸事故，一旦发生，首先以抢救伤员和保护国家财产为主，具体做法规定如下：i. 报告西城区、北京市锅炉监察机关。ii. 报告总经理、工程部总监、保安部。iii. 断电抢救受伤人员并及时送往医院进行抢救。iv. 抢救大楼财产，尽量减少事故造成的损失，不使事故蔓延成灾。v. 保护事故现场，通知上级派专人负责保护好现场，任何人不得破坏现场以免给事故调查造成困难。vi. 详细126、填写事故报告，上交总经理和劳动局备察。vii. 造成事故的主要领导和直接责任者听候处理。17. 煤气调压站岗位责任制(1). 调压站值班人员，须经过培训考试合格方可独立工作。(2). 值班人员必须坚守岗位，遵守安全操作规程。(3). 非工作人员禁止入内。(4). 负责调压站的运行管理和防护工作，认真观察压力变化，发现问题及时处理。(5). 负责压力和流量的记录，掌握全大楼的用气情况。(6). 值班和维修工作人员必须身体健康经过特殊工种训练，熟悉煤气特性及煤气中毒救护知识。(7). 调压站内严禁吸烟，周围禁止明火并悬挂“严禁吸烟”、“危险”等警告标志。值班岗位及工作现场应保持整洁，通风良好，严禁127、堆放易燃、易爆物品。(8). 认真巡视，发现有漏气现象，建筑漏气点并及时处理。(9). 定期定时对设备、设施进行保养，保证设备完好。（每半年进行一次）(10). 随时观察煤气限压器，发现放散时，应及时进行调整，防止大量跑气。18. 煤气调压站维修检修制度(1). 参加调压站维修人员必须经过特殊工种培训。(2). 维修人员不得少于两人。(3). 进行检修时要打开全部门窗加强室内通风，尽量减少漏气，清洗更换过滤器内的填料在室外操作。(4). 在室内煤气严重污染的情况下，操作时应戴防毒面具。(5). 站内需要动火时，必须制定专项方案，经上级主管部门及总经理批准后，方可实施。施工现场应有保安部及工程师128、在场监护实施。(6). 调压器检修以后，应即刻投入运行，值班观察不得少于两个小时。(7). 为保证调压器的正常供气，对运行的调压器每季度进行一次维修保养。(8). 调压器必须采用防爆灯，电话和其它电器开关必须在调压站室外。19. 热交换系统安全操作规程(1). 先开加热器、循环水的进出口阀门，开放散验证出水，关闭放散阀。(2). 用回水泵向热水采暖系统给冷凝水，压力3.2Kg/CM2，停回水开循环水泵。(3). 检查换热器前后阀门是否打开，旁路微开。(4). 在开供气阀门时，要微开，然后逐步打开，注意观察进出口温度计。(5). 正常运行后，关闭旁路阀门。(七) 中控室1. 中控室的工作内容和责129、任范围(1). 随时监视大楼动力设备的运行状况，采集相关信息；正确处理各类系统报警，采取有效措施，保证大楼设备的正常运行。(2). 安排、协调工程部各专业的工作，及时解决所发生的各类工程问题。(3). 接收、分派、处理各部门的工程请修单，对客户的有偿服务项目核定收费标准；全面负责面向客户的日常维修工作。(4). 保管、出借设备机房、水箱间等重要部位的房门钥匙。(5). 全面掌握部门大型工程项目的进展情况、设备维修保养状况，对外工程合同协议的履行情况等等，可随时向有关部门或上级提供工程部的实时运行概况。(6). 中控室是部门乃至大楼的重要部位，未经值班长允许，非专业人员禁止进入值班操作间，严禁在130、值班电脑上编辑、打印外来软件。(7). 值班主管负责安排中控值班员的班次，检查人员到岗值班情况，进行每日派工单的统计和反馈，对值班员进行楼宇自控系统的操作培训。(8). 维修主管负责合理分派维修人员处理当日的派工单，检查其它完成情况，协助值班主管进行统计，对维修人员进行专业技能和服务意识的培训。(9). 为保证信息通畅，中控室电话一般情况下不予外借，专业人员须严格控制私人电话的数量和时间。(10). 中控室内禁止吸烟，主管须安排好室内的卫生保洁工作。2. 中控室值班制度(1). 中控室人员须着工服按时到岗。值班人员要坚守岗位，当班期间因故临时离开时，必须有专业人员接替；交接班期间若接班人未到时131、，当班人员则不能离岗。(2). 值班主管应合理安排值班员的用餐时间，做到工作期间岗不离人，确保为大楼提供及时有效的服务。(3). 中控值班员当班时间应坚守职责，对往来电话作到迅速、热情、礼貌应答，电话铃响不得超过三次。(4). 中控值班员对派工单应作到及时分派、登记，并将其完成情况于次日反馈到派送部门；对每日派工情况进行统计，按时报送有关上级，为促进公司的规范化管理，值班人员有权拒收表达不清、不符合程序的派工单。(5). 值班人员不得用中央主控电脑做与楼宇自控无关的工作；未经值班长同意，严禁编辑、打印外来软件，不得允许非专业人员进入操作间或操作电脑。严禁利用电脑玩游戏。(6). 值班人员在当班132、期间应通过主控电脑合理采集关键数据，监视主要设备和重点部位的实时情况，发现问题及时处理；全天工作结束前，须对上述信息做最后巡查，并将注意事项通知相关专业值班人员。3. 中控室运行操作规范(1). 派工单和客户服务收费的执行程序i. 派工单需由级部经理或主管工程师以上级别人员签发，为客户服务的派工单由客务部以上级别人员签发；除特殊情况（着火、跑水、停电、伤害事故等）外，中控室一般不直接受理客户的工程请修，但要予以耐心解释。ii. 派工单应注明地点、请修内容或问题、故障的现象，以利于分析原因，缩短处理时间。iii. 派工单第一联由签发人留下，第二联由中控室登记存档，第三联由值班员分派给维修人员处理133、；若请修内容属于向客户收费的项目，则由中控室主管级以上人员开具服务收费单，写明客户名称、单元号、服务项目和收费标准，一并交给维修人员。iv. 维修人员完成请修内容后，在派工单上签名并返回中控室，未完成的内容须说明原因，有收费项目的则由客户在收费单上签字确认，留下第二联，其余两联一同返回。v. 中控室依派工单第三联进行统计工作，汇报给有关上级，此联一般于次日返还给签发人与第一联核销；若有收费单，则第三联留存，第一联交至财务部。(2). 中控室维修人员要听从值班员的调度，接到派工单后携带所需工具器材，按达标工时到达现场和完成工作；在客户于派工单上签字后，应随即返回中控室待命，不得随意游逛。(3).134、 维修人员除特殊情况外均应乘坐服务梯到达现场，为客户服务时要注意自己的仪容仪表和言行举止，进入客户房间时应先按门铃或敲门，主动向客户问好，说明自己的维修任务，得到客户允许后方可工作。(4). 维修过程处理问题要果断准确，动作熟练迅速，尽可能减少对客户造成的影响，无特殊原因不得使用客户的电话等办公设备，不得擅自动用客户的物品。(5). 服务完毕后，应当认真恢复工作现场，最终得到客户签字认可后方能离开，必要时中控室应联系管家部清理现场。遇到暂时不能解决的问题时，应向客户作耐心的解释工作。(6). 中控室值班人员应认真完成当日的派工和返单登记的电脑操作，值班和维修人员在工作过程中均不得擅自藏匿、撕毁135、退还派工单，维修人员禁止私自进行未做派工登记的请修工作。(7). 中控值班员应认真做好值班记录，写明所发生的重要情况，当班期间若通过控制主机改变了某些设备的运行情况，则应在记录中予以注明。七、 专项管理制度(一) 工作分配及人员调配流程1. 工作分配流程(1). 工程部各专业主管工程师分别制定设备维修保养计划，各专业设备维修保养计划报工程部经理审批后，统筹安排，形成大楼设备正常维修保养计划表。(2). 工程部各专业主管按照设备正常维修保养计划的要求，将设备维修保养任务分别落实到各专业班组和工种，安排具体维修保养人员，落实保养时间和措施。(3). 各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容和要136、求，按时对所分管的设备进行正常维修保养工作。每次维修保养前，对设备运行记录进行检查，准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油，保证设备正常运转。(4). 各专业班组每次对设备进行正常维修保养时，均填写设备正常维修保养记录。(5). 各专业主管和班领班，要认真做好设备正常维修保养的组织工作。每次比较重要的设备维修保养完成后，主管要进行检查，工程部经理亦要进行抽查。(6). 在工作分配的时间安排上，如因故障维修量大，影响到正常计划维修时，主管有权先安排故障维修，后再将正常维修的项目补上。2. 人员调配流程(1). 正常情况下，按工程部的职位结构图及人员组织，负责各自的职责范围，完137、成自身的班组工作。(2). 由于某些突发的因素，个别班组难以完成自身范围的职责，需班组之间协助，由各分管主管协商，即可相互调派人力、工具等。(3). 工程部经理完全有权根据工作情况，临时调配人力，各专业主管均应服从。(4). 如技工本身要求调换班组，首先由本人提出申请，写明调出理由，经本专业主管签意见，上报工程部经理，工程部经理有决策权。(5). 工程部组织机构的调整，应申诉理由上报人力资源部，得到批准后，即可实施。3. 日常报修流程(1). 外部门请修单，一律经由中央控制室登记、记录收到时间，由值班员标上达标工时。工程部发出请修单也经由中央控制室登记、记录收到时间，由组长标上达标工时。(2)138、. 以上请修单按以下规定分列优先工作次序：优先序列种类作出反映的时间与消防和人身安全有关8分钟内到现场并立即完成与客人有关30分钟内完成设备故障影响到客人60分钟完成一般维修本班范围完成大修一周内完成新工作申请按员工能力允许(3). 急修单应马上或在24小时内维修完工。一般请修单应在七日内完工，积压超过七日，需每周填报七日以上积压单，由中控室汇总，报工程部经理及总经理。(4). 请修单工作范围大，工作量超过10个工以上或影响大楼正常营业，应汇报工程部经理，作计划安排。(5). 请修单完工后由组长每日汇总交中控室注销返回各部门，注销时应注明时间。(6). 对不能完成的请修单由值班员注明原因退回各139、部门，新工作应附上空白新工作申请表后退各部门。(7). 各部门提出的跟踪表由中控值班员填写，将未完工项目交值班长决定计划完工时间，该询问表一般应次日返回各部门。(8). 各专业工程师对请修单实行计划管理，定额达标工时，注明要求完工日期。专业工程师不允许将请修单积压在自己的抽屉里。除大项目或未明了技术要求的项目外，一般均应分配到员工手里，所有请修单应挂在专业跟踪板上，员工不能按期完工的请修单应提前通知专业工程师，写明原因，并由专业工程师重新分配。4. 物资采购、领用与报废流程(1). 物资采购流程各专业组根据维修保养需要，填写“物资采购表”，经工程部经理审批后，报财务部，财务部检查仓库，如无此存140、库，财务审批后转采购部采购。对于常用的消耗品，应由各专业工程师根据日平均使用理量定最低库存限量，同库房管理员监督检查。对低于最低库存限量的物品及时申报购买。、 工程所需物资，原则上均由采购部统一购买，由于实际难度较大，工程技术人员可协助，但一般不得自行采购。、 工程部要协助采购部进行多方案择优，防止采购质次价高，性能低劣的产品。、 对大宗用品或长期需用的物资，应与信誉好的供应商签订供货协议，形成长期的协作关系。、 所有优惠、折扣、赠送、回扣均归大楼所有。、 国外采购或金额较大的采购，应追加履行总经理室报批手续。、 无论是自提还是送货，均经仓库验收。、 验收合格的物资要根据发票上写明的物品名称、141、型号、规格、单位、单价、数量和金额填写物品入库单。(2). 物资的领用流程、 凭各专业组领用物资的计划与报告并有负责人签字的货单发放。、 贯彻先进先出的发货原则，防止物资久存和老化。、 对有一定的经济价值的物品，应以旧换新。(3). 物资的报废流程、 物品由于正常损耗或遭受非常事故等原因丧失其利用价值，不得继续使用时，应进行审查鉴定，经批准后方可作报废处理。、 报废物资需进库，统一进行残值处理，收入应归财务入帐，不得自行处理。5. 档案管理工作流程(1). 档案是汇集和积累设备运行状态的最基本工作，是提供分析研究设备在使用期的改进，探索管理和检修规律，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平142、的有力措施。(2). 因此大楼的各种大型设备、关键性设备、技术性较复杂的设备均应建立设备登记卡，应将设备的名称、作用、安装地点、厂家、型号、名牌数据、设备附件、估计使用年限、易损件名称规格及维修要求，记录水维修、保养、故障的记录、(3). 为使档案成为活的资料，要不断丰富档案的内容，使之成为大楼的重要财富，档案管理作业程序可依如下10个步骤：点数、登记、整理、分类、立案、编目、典藏、防护、应用、定期清理。6. 费用控制流程(1). 工程部要编制设备维护保养及能源消耗的年度计划。(2). 财务部应根据上年度的实际费用情况，考虑物价上涨的因素，审核批准。(3). 按季度进行计划费用及实际费用的比较143、，无论是少支出或是多支出，工程部均应书面分析理由，以利采取相应的控制措施。(4). 将维修费用及能源消耗分摊到各个部门，以激励各部门认真保护设备和节约能源。(5). 用年维修费用率来考核工程部的工作，以防止多换零配件而减少修理。维修费用率100(6). 对费用控制确有成效者，给予奖励。7. 设备投资决策程序(1). 提出投资方案：投资方案应包括投资的目的、投入与产出的估算、“货比三家”的建议。(2). 审核：投资方案出台后，财会人员要进行审核，分析投入与产出的估算是否正确，是否会引起其他投资，周转资金是否足够，如有缺口如何解决。经审核后，财务部门对设备投资方案提出建议。(3). 决策：财务部门144、审查确认后要上报管理部门审批，需用资金较多的设备需由总经理决策，并报分管局或董事会批准。(4). 执行：项目批准后，要及时付与实施，从严控制预算费用，并力求节省。(5). 复审：在执行投资决策，付与实施过程中，管理人员还应重新考虑这个投资项目的合理性，如发现与当初投资方案有重大出入等情况必须重新进行再决策。 保密须知：i. 工程人员到保密区域工作必须持工作单，如无工作单，任何人不得到保密区域去。ii. 进入保密区工作，不准乱动与工作单无关的设备设施，不看与工作单无关的任何东西。iii. 如涉及到保密性的东西，不得向任何人宣讲。iv. 如有泄密发生，一经查出，将承担一切法律责任。(二) 机房值班145、制度(1). 未经领导批准，员工不得私自引领外单位人员到机房内参观。(2). 经领导批准来机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原则上不允许拍照和摄像。除非总经理室特批，方允许进行。(3). 值班人员要密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患。(4). 要严格按照巡视规定，准点抄录设备各运行数据，认真做好记录。(5). 值班人员必须严格遵守劳动纪律，不得将与工作无关的物品带入机房，特别禁止的是食品。(6). 在机房内不允许接用临时电器设备，不允许随意挪动消防器材，不允许未经批准，使用电焊、气焊，不允许在机房吸烟。(7). 保持机房清洁卫生，搞好文明生产。(三)146、 预防性维修制度(1). 大楼设备管理最有成效的经验是：立足于预防，即“预防为主，防重于治”。(2). 无论什么设备均应严格按照产品说明书规定的保养项目进行日常保养。(3). 各班组必须制定有关分管设备的预防性维修计划，作为技工全年的安排，是工程部最具权威的指令性文件。(4). 员工要严格按照预防性维修计划执行。(5). 管理层要严格按照预防性维修计划检查。(四) 设备巡回检查制度(1). 大楼设备分布在大楼的各个部门，要安排技工巡视各设备现场。(2). 要制定技工巡查路线、巡视时间。(3). 要制定巡回检查表格，规定应记录的数据和状况，这些数据和状况的获得必须是视觉、听觉、触觉、嗅觉均发生作147、用。(4). 管理层对技工的巡回检查要进行抽查。(5). 巡查后，技工应迅速返回，不得在其他部门逗留，要登记巡查时间。(6). 因故无巡查者应向主管申报。(7). 进入其他部门的工作区域，如洗衣房，厨房，要接受该部门经理的领导。(五) 机房“动火”制度(1). 在机房因维修需要，需动用电、气焊时，均需报告消防中心，领取动火证后，方可作业。(2). 在“动火”作业时，保安部应派人至现场，且配备有防火器材。(3). 电、气焊工必须持证操作。(4). 烧焊地点周围应清除5米内的任何易燃、易爆和可燃物质。(5). 电焊机地线不准接在建筑物、机器设备、各种管道上，必须设立专用地线。(6). 焊割的地点与148、乙炔发生器和氧气瓶的距离不少于10米，氧气瓶与乙炔发生器保持5米以上的距离。(7). 工作完成后，立即切断电源、气源，清理现场，在保证无余火、余热复燃的危险时方可离开。(六) 维修材料及工具领用制度(1). 各班组根据工作需要，配备个人常用工具和小组公用工具，个人工具由本人负责保管，公用工具由主管或指定专人负责保管。(2). 所有工具都要进行建账管理，做到帐物相符，每人必须在各自的工具卡上签字。(3). 所有的工具必须正确使用，特别是电动工具必须正确、合理地使用，发现问题必须立即停止使用。要严格遵守安全操作规程，不准违章使用。(4). 所有工具坚持交旧领新的原则，在领用新工具时必须交回旧的工具149、，交回的工具统一由库房处理，不准外流。(5). 专业工具未经培训不得随意使用。(6). 较大型的专业工具应随用随借，当日归还。(7). 新增加的工具必须由总监批准后，方可购买。新工具在领用时也必须进行登记、建帐签字。(8). 所有工具实行丢失赔偿的原则。(9). 领用维修材料及工具均应填写领用单，经专业主管审批后方可去仓库领取。(10). 未经部门经理批准，不可将领用的材料和工具用于大楼外。(11). 凡出大楼的材料及工具均应有部门经理签署的出门证，并交保安检验。(12). 多余材料应及时退库。(13). 有回收价值的备件应以旧换新。(14). 员工在调离公司时，全部工具必须如数交回。(七) 150、机房钥匙管理制度(1). 凡24小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余钥匙交工程部统一保管。(2). 凡不是24小时值班的机房，钥匙应有一套在24小时值班的机房保存，以防万一有特殊情况需使用时须严格登记。(3). 不允许私配机房钥匙。(4). 无关人员不得借用机房钥匙。(5). 机房钥匙一旦遗失必须立即申报。(6). 无人值班的机房，借用钥匙时间需进行登记。(7). 饮用水水库、水箱的钥匙只允许少数专人领用。(八) 交接班制度(1). 接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。(2). 接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运151、行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。(3). 交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。(4). 如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告经理室，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。(5). 在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时间接班，经理室要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除152、公布表扬外，并发给超时工资。(6). 接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告经理室，统筹安排。(九) 档案借阅制度(1). 工程技术档案是大楼的重要财富，人人都要爱惜。(2). 无关人员不得借阅档案资料。(3). 未经批准，不得将大楼的有关档案资料借出。(4). 大楼重要的档案资料应保管原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。(5). 档案资料借阅要履行借阅手续。(6). 每次限借1本，经工程经理批准后才可变通。(7). 借期为1个月，到期应办续借手续。(8). 所借出档案资料，借阅人不得画画涂涂，保持版面清洁。(十) 应急应变处理解决方案1. 发现紧急事故应马上报告153、给有关专业值班室及有关人员。2. 总工、专业工程师、专业人员必须马上到达现场，迅速准确地判断事故原因。3. 总工或专业工程师应沉着、冷静、果断地做出事故处理方案并通知事故有关部门给予协作。4. 在总工或专业工程师一人的指挥下进行事故处理。5. 专业人员在统一指挥下应迅速、果敢、准确地处理事故，并尽量减小事故的扩大面。6. 事故得到控制后，组织各专业人员检查事故所引起的连锁反应。发现问题及时组织专业人员处理。7. 确认事故及连锁反映全部得到处理后，应马上恢复正常运行。8. 事故引起的遗留问题安排各专业尽快妥善处理。9. 对事故进行全面、仔细地调查，分析原因，查清责任，并制定出杜绝事后再发生同类事154、故的方案。10. 将事故发生的全过程以报告的形式整理出来，上交上级主管部门及本部门存档、备案。11. 对事故全过程提出奖、惩及建议性方案，上报上级主管部门。12. 如属重大责任事故，每年的这一天将作为部门全体员工的安全教育日。(十一) 水质化验制度大楼里用水场所很多，如锅炉用水、冰冻机用水、冷却塔用水、采暖器用水，还有生活饮用水等。因为水是一种很好的容剂，所以自然界中并无真正的纯水，而各种场所的用水，为对人体和设备有利，均规定了各种用水的水质标准，为此大楼必须进行水质化验。水质化验制度如下：(1). 水质化验和水质处理是一项技术性强的工作，化验时，应认真，数据才准确。(2). 要爱护所有的化验155、仪器及化验药品，努力节约，降低成本。(3). 水质化验工作是每天需要进行的，如水质达不到标准，要努力使水处理运行正常，如通过努力，仍存在问题，应及时上报工程部，以便取得社会上水处理部门的协助。(4). 要负责水质化验场所的清洁卫生。(5). 不允许吸烟和吃零食。(6). 某些药品是有毒的，操作时应注意安全。(十二) 卫生制度(1). 工程部机房卫生是搞好设备管理的前提。(2). 要严格规定，每天对机房和机器设备进行1次卫生工作，每月1次大扫除。(3). 工程部地域及各机房不准悬挂和晾晒衣物。(4). 只允许在规定的场所吸烟，烟头不得乱丢，不允许烟缸中堆满烟头，要提倡文明。(5). 技工着装要清156、洁，领子、袖口均应干净，不得留长发留胡须。(6). 工作场要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。(7). 讲话语言要规范，不得满口脏话和大声喧哗。(十三) 备品备件采购制度 1. 应有所有设备的维护、操作、使用说明书。2. 根据说明书内所指定的易耗、易损配件清单，结合大厦所配备的设备的数量，提出至少应保证35年所需的备品备件清单。3. 国内可以采购到或能加工的，技术含量较低的备品备件，无须进口。4. 国内采购不到，技术含量较高必须进口的备品备件，应考虑到资金的占压，提出合理的最低限额。5. 同型号、同品牌的备件应控制在合理的最低限额。6. 考虑到进口配件供货周期长的因素，一些重要设备的备件必须有一定量的库存。(十四) 领料工作管理程序1. 根据派工单所需材料开出领料单，注明使用地点及所需材料的品种、规格、数量。2. 由有关专业主管工程师或主管签字确认。3. 经工程部经理签字确认方可到库房领料。4. 工作完成后由使用方在派工单上签字认可，交回中控室统一保存。5. 在领料单上签字者，要对所用材料把好关。6. 每位签字者对所领材料都要承担责任。7. 如发现所领材料移做它用，所有签字者将承担处罚责任。8. 视情节轻重将处以过失直至除名处罚。9. 特殊情况下由经理或主管工程师做特殊处理，事后补办正规手续。10. 不涉及客户所用材料，各专业应开出工作单，完工后由主管工程师或主管签字，交中控室保存。