1、重庆加州城市花园物业管理有限责任公司工程维修部工作手册文件编号CSHY/QW/-GC-2005版 本A/0页 次119/119 1加州城市花园物业管理有限公司工程维修部职责机构图总经理城市花园管理处工程维修部给排水维修弱电管理土建维修强电管理 2岗位职责1.0 工程维修部职责1.1 负责设备设施的安全、经济、合理运行及有效的技术改造和新技术的运用。1.2 负责实施设施设备的日常维护与保养，以及定期维护计划的制定。1.3 负责开发过程中的质量的监理及有效的合理化的建议。1.4 参与物业管理的接管验收工作和二次装修管理的配合工作，审核、办理，对过程的监督、检查及验收工作。1.5 负责维修成本的控制2、。1.6 负责工程技术档案的建立，设备台帐及动态台帐的建立。1.7 负责重要场所和公共场所，各类设施设备标识的申请制作和保持。1.8 保持房屋建筑、设施设备和周遍环境完好与功能的随时可使用性。1.9 保持与相关方的沟通，建立良好的配合与协作关系。1.10 负责实施限时服务承诺。2.0 工程维修部主管岗位职责2.1 接受管理处主任的领导，确保物业区域内设施设备的正常使用和完好。2.2 按策划、实施、检查、处理（PDCA）循环方式，对小区的工程管理（含中修、小修）进行有效策划，组织实施并监视、控制和进行持续改造。2.3 负责对本部门属下员工进行职业意识和职业技能的培训，指导员工开展工作，教育员工严3、格遵守安全操作规程。2.4 遵照管理系统办法，协同完成需要部门相互关联、相互作用的相关工作。2.5 牵头组织新楼盘的前期介入的工程相关工作及相关验收的工作。2.6 组织相关部门实施二次装修工程及资料的审批和装修过程中的监管及装修完毕的完工检查。2.7 负责对小区的工程管理工作进行随机抽查和定期检查。2.8 负责小区的设施设备的安全，经济合理地运行，并定期测试，将测试结果上报有关领导。2.9 负责维修、维护的成本控制，并围绕物业开展特约服务。2.10 在设施设备方面出现紧急情况时，负责安排和指挥下属员工处理、解决、并同时报告有关领导。2.11 完成领导交办的其它工作。3.0 工程维修部内勤岗位职4、责3.1 负责工程设施设备技术资料的收集、整理、归档工作。3.2 负责维修机具、材料的管理及设施设备静、动态台帐的建立。3.3 负责维修机具、材料申购的编制，并按规定时间上报。3.4 负责将维修信息传递至相关责任人实施，并将维修信息及时反馈至客户服务中心。3.5 负责详细、规范地填写和保存维修部的相关工作质量记录，并整理、分类成册及时上报。3.6 负责每月的维修耗材、维修量（分类），特约服务量的统计报表及维保计划的实施报告，供组织分析、决策。3.7 负责本部门员工每月的考勤汇总及餐票统计，并上报至行政人事部。3.8 完成领导交办的其它工作。4.0 土建维修工岗位职责4.1 在工程维修部主管的领5、导下，负责土建维修工作，对小区内的建筑物、道路、摊位号及其它公共设施的检查、维修、养护工作，并做好相关记录。4.2 负责对土建维修工作点的检查、督促、完成情况进行技术性指导。4.3 对维修难度较大的设施要到现场查看，并提出施工方案，负责对人员的组织、分工、材料的准备和施工中的具体措施。4.4 在完成好工程维修部日常工作和突发性工作的同时，负责实施工程维修部提出的工作计划，对维修中存在的问题提出自己的想法及解决的办法。4.5 负责土建维修服务过程中的安全工作，确保小区设施、设备的正常运行。4.6 完成领导交办的其它工作。5.0 电工维修主办岗位职责5.1 工程维修主管的领导下，负责组织和安排电工6、的维修工作，对小区内的所有机 电设备、配供电系统（含强、弱电系统）、公共照明系统等实施检查、维修、保养工作，确保其正常使用，并做好详细、规范的质量记录。5.2 在完成好本职工作的同时，负责对本组员工的工作进行检查、督导和进行业务技术指导、学习、交流，并对维保工作提出合理化建议。负责组织本组维修材料的准备及备品备件的加工工作和材料的废旧利用、成本控制、技术革新工作。5.3 负责带领和组织本组员工处理突发事件和妥善处理业户的投诉。 负责抓好本组的安全工作，确保小区设施设备安全、经济、合理的正常运行。5.4 熟悉和掌握设施设备安装技术、安装位置、使用功能、技术参数等基本情况。5.5 负责小区内的用电7、管理。5.6 负责本组员工的加班、值班和考勤工作，并及时上报行政人事部。6.0 管钳维修主办岗位职责6.1 在工程维修部主管的领导下，负责组织和安排管钳组的维修工作。对小区给排水管网、消防设施和其它公共设施、设备实施检查、维修、保养工作，确保正常使用，并做好相关的详细、规范的质量记录。6.2 在完成好本职工作的同时，负责对本组员工的工作进行检查、督导和进行业务技术指导、学习、交流，并对维保工作提出合理化建议。6.3 负责组织本组维修材料的准备及备品备件的加工制作、维修焊接，负责材料的废旧利新，成本控制、技术革新。6.4 在完成好工程维修部日常工作和突发性工作的同时，负责组织实施维修工作划，对维8、修中存在的问题提出合理的建议。6.5 负责抓好本组的安全工作，确保小区设施设备的安全、经济、合理的正常运行。6.6 熟悉和掌握小区内设施设备的基本情况和管网分布走向等。6.7 负责小区的用水管理，二次水箱的清洗，化粪池的清掏、沟池、井的定期疏浚。6.8 负责本组员工的加班、值班安排和考勤，并及时上报行政人事部。7.0 给排水管道工岗位职责7.1 熟悉给排水系统（各种水泵、管道、阀门、控制设施）和各种机械设备、供水设备的情况。掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。7.2 负责污水处理池的日常清洁，及时排除常见的鼓掌，保证系统处于良好的运行状态。7.3 当班期间及时巡视检查上下系统设备和其它9、设备的运转情况，并做好巡检记录。7.4 做好应急（漏水或污水外溢等）抢修工作。接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修。重大泄漏应在领导和工程师的指导下进行。7.5 及时进行设备的维修保养，维修保养要及时，质量要保证。记录系统要完整并存档保管。7.6 积极配合其它工种工作，努力完成领导交给的其它任务。7.7 积极参加业余学习和技术培训，不断提高业务技术水平。7.8 做好值班室内外的清洁工作。7.9 做好交接班时的交接工作，在发生事故时必须配合下一班人员解决处理好事故后才能下班。7.10 严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，定期对各项设备进行维护保养。8.0 电梯维修工岗位职责在工程10、维修部主管领导下，对小区楼宇电梯进行维修养护管理，确保其正常运行和完好。其职责如下：8.1 电梯维修工必须充分了解掌握电梯性能。8.2 严格按相关规定及运行使用、使用情况，电梯管理标准作业规程，运行管理规程，维护保养规程，安全管理制度等各项规章管理制度，对电梯进行管理，维持正常运行和使用。8.3 电梯维修工必须持证上岗，并严格遵守电梯维护保养的安全操作相关法规。8.4 爱护工具，合理使用工具。8.5 遵守维修服务规范，服务周到，态度热情。8.6 当电梯交专业公司养护时，应按国家规定和维保合同对维保单位进行监督、检查、并进行必要的协助配合；对维保单位电梯维保质量进行检验，以确保电梯正常运行。8.11、7 电梯发生故障或困人事故时，应及时联系维保单位按规程在规定时间内赶到现场进行存放处置。当维保单位确因特殊情况不能及时到场时，应立即前往现场应急处置事故。8.8 督促维保公司确保机房设备设施良好的清洁状态。8.9 重大事项及时报告相关领导。8.10 完成领导交办的其他工作。9.0 维修工岗位职责9.1 在工程维修部主管领导下，对小区的房屋、水、电、公共设施设备进行维修养护管理，确保其正常运行和完好，并向业户提供特约维修服务、满足业户要求，其职责如下：9.2 熟悉小区种类房屋的分布情况，房屋内外部结构，附属设施，水、电、气，消防系统的管线走向，分布状况及管线主控制位置，以及设备的性能和使用状况。12、9.3 加强业务知识，具备工民建的基础知识，能识施工图纸，绘制简单的平面图，结构详图，管线大致系统图，能清楚的在图上标出发生故障的位置。9.4 必须具备熟练的施工技能，在熟悉自己专业的基础上，学习水、电、土建等基本知识和规范操作，争取做到一人多能，适应小区维修工作的需要。9.5 定期巡视小区，掌握公共设施及消防设施的运行和完好状况，如发现有损坏隐患或其它不正常的情况，应及时组织抢修，以确保公共设施完好，设备运转正常。9.6 定期巡视小区，保证上下水、排污管道畅通，按规章制度要求定期疏浚雨水井、污水井及管道，化粪池每年清洗一次。保持小区污水不外泄，环境清洁。9.7 在维修楼地面渗水时，必须准确地13、找到漏、渗水的原因，做好一次修好，少返修或不返修。9.8 电工必须持上岗证，并且严格遵守安全操作规程，佩带工作证，穿工作服，穿绝缘鞋，戴绝缘手套等安全防护设备。9.9 水工在清理地下水池时，在保证地下水池处于通风状态下才能作业，维修给水管道须关闭总阀时，应提前通知住户做好蓄水准备的情况下作业。9.10 爱护工具，合理使用工具，在每次使用后，应保养后入库，入库前，必须对领出工具的性能、机具配件等进行核查是否完好无损，若有损坏、遗失，要查清原因划清责任，报管理处经理处理。不得将工具私自外借，不得将库房的常备材料私自送人，一经发现将被追究责任。9.11 配合抄表员做好水、电计量的抄表和水电费的收缴工14、作。9.12 向住户提供免费或有偿维修服务时，特要求如下：9.12.1 遵守上门维修服务规范，服务周到，态度热情。9.12.2 急修不过夜，小修小补应立即完成。9.12.3 按管理处制定的收费标准收费，并上缴管理处，不得私自侵吞。9.12.4 不得向住户索要小费和好处，或者收费不开收据，或多收，少收。9.12.5 尊重住户的要求，未经同意不得擅自改变管线，搭配多项色。9.12.6 不得在住户家里乱翻东西，或有偷窃行为，一经发现，立即送派出所予以辞退。9.12.7 不得在修理家电时，偷窃配件或更换配件时以次充好，让住户蒙受损失。9.13 完成领导交办的其它工作。10.0 水电工岗位职责10.1 15、遵守国家法纪及公司的各项规章制度，勤勤恳恳、任劳任怨，坚守工作岗位。10.2 对小区内的业主应做文明服务，做好对管理制度及规章制度的耐心解释，在规定时间内处理好业主的各种投诉。10.3 注意人身安全，设备的安全，做到“预防为主，严格执行本行业的安全技术操作规程，不得酒后上班，过度疲劳上班”。10.4 在小区内不得从事与工作无关的其它劳务活动，不得向业主收取好处费。对住户要求提供的非物业服务范围的维修，经批准后按公司关于有偿服务收费标准收费。10.5 做好小区的用电线路、设备设施的维保工作，保证小区公共照明正常，合理使用能源。定期检查，及时处理火灾隐患。10.6 熟悉园区内供水、供电、消防、监控16、排水管网等设施设备的分布，性能和使用情况，定期检查，保证其完好。10.7 负责检查住户在装修过程中用电线路、管道的正确铺设及合理性。发现问题及时纠正。10.8 积极协助其它部门开展工作，对工程的维修和整改提出合理化的建议。10.9 认真完成领导交办的其它工作，服从安排。11.0 弱电工岗位职责11.1 弱电工必须熟悉小区内弱电系统基本情况和性能原理，能及时排除故障并进行维修保养。11.2 小区内弱电系统的管理中心位于A车库中控室，所以信息集中于此。因此，未经同意非专业人员禁止进入中控室。严禁在值班电脑上编辑、打印文件。11.3 上班必须穿工作服，着装整齐，接到维修通知，立即赶到维修地点，及时17、排除故障。11.4 工作认真负责，定期巡查园区安防监视、楼宇对讲、消防控制系统的工作状况；巡查各栋弱电箱，弱电门锁的完好状况。11.5 做好弱电设施设备维护保养的相关记录，发现问题及时处理不能处理的问题应向主管人员汇报。11.6 认真完成公司领导交办的其它工作，服从领导安排。12.0 配电工岗位职责12.1 遵守配电房值班制度，坚守岗位，做好配电房的安全工作，确保配电房的安全运行。12.2 经常对变压器、配电器、电容进行安全检查，发现故障及时排除，不能排除的要及时报告主管领导组织检修。12.3 认真学习和贯彻执行有关操作规程，熟悉设备分布、结构性能、维修保养方法等；掌握安全用具和消防设备的使用18、办法及触电急救法；了解配电房的运行方式、负荷情况、负荷调整办法。12.4 监视配电房内各种设备的运行情况，随时巡视检查，按照规定抄报各种运行数据，记录运行日记，发现设备缺陷和运行不正常时、及时处理或请示报告。12.5 按上级调度命令进行操作，发生事故时，进行紧急处理，做好相关记录以备查考。12.6 管好配电房内各种资料、图表、工具、仪器和消防器材。12.7 保持设备的清洁及环境的卫生。12.8 按规定进行交接班，未办完交接手续时，不得离开岗位，在处理事故时一般不得交接。接班的值班人员在当班人员要求和主持下协助处理事故，如事故一时难以处理完毕，在征得接班人同意或上级同意后，方可进行交接班。13.19、0 水泵房运行工岗位职责13.1 熟悉和掌握泵房各台设备、设施的原理、性能和数据，配合并协助维修人员进行设备维修保养工作。13.2 严格执行设备安全操作规程，在设备运行中勤听、勤看、勤检查，定期巡回检查泵房水池及高区生活给水等设施，发现问题及时处理，不能处理的应及时上报。13.3 按润滑要求对设备定时、定点加油，使设备处于良好的运行状态，保持设备及工作场所整洁干净，检查每天一次小扫除、每周一次大扫除。13.4 按时认真填写值班记录和有关报表，严格执行交接班制度，填写交接班记录，坚持上不清下不接。13.5 完成领导交办的其他工作。14.0 电气维修工岗位职责14.1 严格遵守公司员工守则和各项规20、章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作和任务。14.2 努力学习技术，熟练地掌握小区电气设备的原理及实际操作与维修。14.3 按时、按质、按量地完成工作，并填写好记录表格。14.4 积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速赶到现场，配合处理故障。14.5 严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。14.6 交接班时发生故障，上一班必须协助下一班排除故障后才能下班。配电设施发生故障时不得离岗，应及时采取有效措施。待处理故障后才能下班。14.7 每月必须进行一次分管设备的维修保养工作。14.8 积极参加业务技术的培训学习，提高业务技术水平。14.9 搞好各项工种的21、配合，努力完成领导交给的其他任务。14.10 请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人员。14.11 搞好班内外的清洁工作。3岗位任职条件1.0 工程维修部主管（主办）任职条件1.1 遵守国家的法律、法规，遵守职业道德；有较强的事业心，克己奉公； 1.2 熟悉物业管理知识，熟悉本部门各岗位的服务规范、质量控制规范，能在实践中认真贯彻执行。1.3 具备工民建方面的知识；熟悉小区各类设施设备。1.4 能组织编制本部门各类管理制度、规范、专题报告和工作总结；制定设施、设 备更新及维修保养计划和方案，并能组织检查和落实。1.5 具备大专以上学历；从事物业维修管理工作2年以上；会电脑操作；22、有物业管理部门经理上岗证或相应的中级职称证；限男性，年龄50岁以下；身体健康，精力充沛。1.6 能履行工程维修部主管（主办）岗位职责。2.0 工程维修部维修工（水泵运行工）任职条件2.1 遵守国家的法律、法规，遵守职业道德，热爱维修工工作，有吃苦耐劳精神。2.2 具备电工、钳工、土建、给排水等方面的技术水平；熟悉各类小区设施设备。2.3 有高中（相似高中）以上学历；有国家通用工种上岗证；从事维修（水泵运行）工作1年以上；限男性：年龄50岁以下；身体健康、精力充沛。2.4 能履行维修工（水泵运行工）岗位职责。3.0 内勤任职条件3.1 遵守国家的法律、法规，遵守职业道德；有较强的事业心，克己奉公23、。3.2 能熟练进行电脑操作，每分钟打字达80个以上；能拟写简单文稿；具备对文件档案进行分类管理的能力。3.3 具备大专以上学历，年龄在28岁以下；身体健康、有活力。3.4 有良好的内外沟通、协调能力和亲和力。3.5 能履行内勤岗位职责。4服务标识管理标准作业规程1.0 目的规范服务标识的使用与设置，为小区住户的居家工作生活提供方便。2.0 适用范围适用于物业管理公司各类服务标识的设置、使用、控制工作。3.0 职责3.1 管理公司各部门主管负责各类服务标识设置使用的实施工作。3.2 公司行政部负责对各类服务标识的管理和质量进行审核、监控。4.0 程序要点4.1 服务标识的使用、设置范围。凡在物24、业管理服务工作中容易引起识别错误或不方便住户生活不便于物业管理工作进行的地方均应设置和使用服务标识。4.2 常用标识的种类。4.2.1 物业管理公司各类管理人员均着不同颜色、式样统一的服装，包括保安人员、清洁工、花木工、管理员、机电维修工和办公室文员、管理人员。各类服务人员在当值工作时必须佩戴统一的工作卡。工作卡应明显标识出该工作人员的姓名、编号、工种、岗位职务和投诉电话，便于住户识别、记忆。工作卡的配戴方式详见员工服务管理标准作业规程。4.2.2 各类服务场所的标识。a) 公司机关和各管理处及下属各部门的大门设置有醒目的门牌和指引牌。门牌要求制作精美、标识出公司或部门名称、结实耐用；指引牌要25、求精美雅致、清晰指引出方向或位置、结实耐用。b) 住户服务中心、会所、泳池、网球场等公共服务场所辩护人前及内部均设有统一完善的标识系统。要求做到使住户客人进入公共场 所寻求服务、消费无须再询问即可完成全过程。4.2.3 各类服务产品的标识。a) 提供给住户的住户手册或其他公开文件，如通告、公告、通知均应明确标识出发文部门、适用范围和必要的沟通、服务电话。b) 提供给住户的各类有偿服务产品，如时花等，在提供给住户时，均应让住户权有明白的签收、验收记录：均应在提供产品时标清送货、出货部门、时间、使用说明，以免误用。4.2.4 所管理的各类物业标识。a) 各类房尽用楼号、单元号、楼层号、房间号标牌予26、以识别。b) 整个小区的街道方位均用标识牌标明街道名称、小区方位。管理公司在每个托管小区用区域示意区的形式在小区明显位置标识出小区的建筑构成和方位；各类设备房如变配电室、水泵房、停车库等均用标识牌清晰标识出名称。4.2.5 特殊场所、环境的标识： a) 消防箱、消防栓、消防管道用红色标识，且在消防箱上喷有1411951报警电话提示。b) 紧急疏散通道用消防疏散照明指示灯标识出通道位置及逃生方向。c) 重点设备如电梯用标识牌标识出其位置及使用注意要点。4.2.6 公司替顾客（住户）保管的产品均用标签、标牌标明其贮存场所以免混淆。4.2.7 设备设施标识：a) 配电室（高低压）必须用标牌标识，并注27、明“非工作人员请勿人内”的要求，高压配电柜必须悬挂“高压危险”字样；b) 中央空调机组、水泵房机组必须标明机组机号；c) 凡有使用范围限制的设备、设施应采用标识牌明显标识出限制使用的范围；d) 因设备检修而影响到住户日常工作、生活时，维修人员应当在工作现场明确标识如“电梯维修”等警示。4.2.8 停车场及泊车位和行驶限制速度，以标示牌、一车位线和禁停线予以标识。有建筑高度限制车辆最大高度的，应在建筑物车辆通过位置作限高的标识。4.3 标识的设置要求。4.3.1 便于观察。4.3.2 便于识别。用图形和符号进行的标识，图形和符号应符合相关的标准或通用法则。4.3.3 便于实施。4.3.4 不易被28、人为因素变动其标识的内容和位置。4.3.5 具有可追溯性：a) 需要讲行追溯的标识应具有惟一性，如编码、编号、日期、来源、相关人员签名等；b) 有追溯性要求的标识（如记录、合同、单据、凭证）不允许有非授权的涂改。44 标识的设置制作程序。441 相关使用、责任部门提出设置申请。442 行政部进行审核。443 审核通过后报总经理审批。444 批准后由综合部对外联系制作。45 标识的日常管理。451 行政部每月应当将公司所有标识的使用情况进行至少一次普查，并将结果记录于行政部每月的工作小结中。452 对于有追溯要求的记录等标识由经办部门或公司保存，保存期详见各个具体工作的标准作业规程。50 记录629、0 相关支持文件公司所有标准作业规程。5.装修管理标准作业规程 10 目的规范装修管理工作，保障公共设施的正常使用、楼宇安全和房屋外观的统一美观。20 适用范围适用于物业管理处对楼宇二次装修的管理工作。30 职责31 装修办负责装修申请的审批及重大违章装修的处理。32 管理部主管负责装修过程及一般违章装修的处理。33 管理部管理员免责依照本规程实施装修施工检查、验收工作。34 财务部负责核收装修管理费用。35 保安部负责装修施工人员管理。36 维修部负责装修施工中的水电管理。37 保洁组负责装修垃圾的清运工作。40 程序要点41 装修的申请与审批。411 申请：住户需提前7日向装修办提出装修申30、请（租户必须持业主委托书）： a) 申请时如实填写装修申请表各款内容，并附装修设计图纸，室内装修说明书；b) 如果住户自请施工队，尚须附装修施工队营业执照复印件一份（住户申请装修项目少或简单的除外）；c) 装修较大商业商铺、娱乐场所时，需提供城市消防部门的审批文件。4.1.2 审核与审批。a) 装修办接到装修申请当日，依据管理公约中“装修管理规定”的相关条款，按“唱诺制”要求，就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修施工队在装修施工承诺表中打“J”承诺。对住户未完全承诺的，装修办应耐心向住户解释，直至住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户，不得同意装修开工。承诺后的装修施工承诺表由住户31、和装修办共同签字后一式两份，双方各保存一份。b) 不宜审批的情况：_涉及有拆改承重墙的；_涉及有消防隐患的；_涉及有破坏预埋管线的；_涉及有破坏外墙体立面的。c) 在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时，应当在半个工作日内给出同意意见。d) 装修申请获得批准后，住户带领装修施工队一同到装修办办理有关手续。e) 装修办将室内装饰企业营业执照、执业许可证、复印一份附在装修申请表后。4.2 将装修图纸复印一份附在装修申请表后。4.2.1 将住户和施工队承诺的装修施工承诺表附在装修申请表后。4.2.2 要求住户签署装修安全责任书，并将之附在装修申请表后。4.2.3 32、住户和施工队一同到财务部按装修管理规定交纳相关费用。4.2.4 住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费。4.2.5 施工队应交纳一定数额的电梯材料运费和施工人员证件工本费。 a) 装修办在住户和施工队办理完上述手续后，应立即通知机电维修部开通住户水电，并告诉住户可进场装修。4.3 施工期间的管理。4.3.1 管理部管理员按楼宇巡查标准作业规程每日巡查装修施工情况。4.3.2 维修部负责监控施工队土建、水电装修是否违章。4.3.3 保安部负责按封闭小区物品人员出人管理标准作业规程治安巡逻标准作业规程及出租屋暂住人员、施工人员及“三无”人员管理标准作业规程对施工人员进行管理。4.4 装修施工的完33、工检查。4.4.1 装修施工结束后，由住户和施工队负责人共同向管理部提出完工检查申请。4.4.2 管理部在当日内组织验收人员（维修部主管肢术人员、管理员）对装修进行现场完工检查。装修如无违章情况，按以下程序办理；如发现有违章情况，按4.5款办理。4.4.3 完工检查合格的，由管理部主管在装修申请表内“完工验收”栏目签署“初验合格”，并签署姓名及日期。4.4.4 装修办收回施工证，如有丢失，给予施工队每证10元罚款。4.4.5 施工队当日清场离开。4.4.6 完工检查合格并使用一个月后，管理部应对装修施工组织复验，复验无问题，由管理部主管在装修申请表内注明“复验合格”后，由财务部退还住户施工队的34、装修押金。4.5 常见的违章装修。4.5.1 擅自开工。4.5.2 乱拉电线、超负荷用电。4.5.3 擅自改动燃气线路，安装燃气用具。4.5.4 空调机不按位置安装。4.5.5 随意改变窗台、二窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。4.5.6 随意改变阳台功能。4.5.7 随意封阳台，装防盗门、网（高层建筑）。4.5.8 随意拆改墙体。4.5.9 在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。4.5.10 私自增加线路负荷。4.5.11 改动上下水、电线（开关盒）。4.5.12 私自开凿楼面层，破坏防水层(24小时闭水试验）。4.5.13 擅自占用公共通道、天台、屋面。4.5.14 擅自在室外加装灯、35、牌、广告等。4.5.15 堵塞地漏和排水管道。4.5.16 擅自移动消防设施。4.5.17 擅自改变门的开启方向（卡拉OK厅等营业场所），使用消防禁用品。4.5.18 擅自动火作业。4.5.19 铺装过重的地板材料。4.5.20 随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料。4.5.21 随意向窗外抛扔物品。4.5.22 随意用电梯运送装修材料（散装料和超长重料）。4.5.23 冲洗地面将水冲向电梯，破坏电梯装饰。4.5.24 不按规定时间施工，制造噪音。4.5.25 破坏公共绿篱、绿地。4.5.26 夜间随意在住户家中留宿。4.5.27 不办理出入证，不遵守小区治安管理规定。4.5.2836、 随意拆掉阳台配重墙。4.5.29 高层住宅、工业厂房、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。4.5.30 随意改装智能化系统。46 违章装修的处理461 装修施工期间，发现违章装修的，管理部应立即要求住户停止违章装修，恢复原状，并视情况采取以下方式进行处理：a) 批评教育，规劝改正。b) 责令停工，出具违章整改通知单限期整改。c） 责令恢复原状。d） 扣留或没收工具。e） 停水停电（须报管理处经理批准）。f） 要求赔偿损失。g) 依据规定罚没违约金。4.6.2 装修完工检查时，如发现住户违章装修的，管理部主管应对违章装修给楼宇安全、美观造成 危害程度做出评估，并视情况征得管理处经理同意后37、，列清扣款数额，由财务部按以下方式进行扣款，扣款顺序为：a) 首先从施工队装修押金中扣款。b) 施工队装修押金不足以补偿扣款的，再从住户装修押金中予以补扣。c） 扣完住户装修押金仍不能补偿扣款的，要求住户给予赔偿。47 装修申请表、装修施工承诺表、装修安全责任书、装修违章整改通知单归入住户档案长期保存。48 本构成作为相关员工绩效考评的依据之一。50 记录51 装修申请表。52 装修违章整改通知单。60 相关支持文件。61 楼宇巡查标准作业规程。62 治安巡逻标准作业规程63 封闭小区物品/人员出入管理标准作业规程。64 出租屋暂住人员、施工人员及“三无”人员管理标准作业规程。65 业主档案管38、理标准作业规程。70 附录71 装修施工管理办法。72 住宅小区违章装修处罚办法。73 装修安全责任书。74 装修施工承诺书。6.设备综合管理标准作业规程1.0 目的从总体上确立物业管理公司各类设备的管理要求，确保各类设备管理工作的进行。2.0 适用范围适用于物业管理公司管理的各类设备的综合管理工作。3.0 职责3.1 维修部负责所辖小区的各类设备的日常管理工作。3.2 行政人事部负责各类设备档案的管理工作。4.0 程序要点4.1 设备档案的建立要求。4.1.1 机电维修部在接管物业后一周内应将管辖范围内的设备设施清单价值5000元以元以上的设备建立机电设备台账（见附表），并在建档 后的三个工39、作日内将台账移交行政人事部存档。4.1.2 机电维修部应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号：a) 所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”。b) “设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：设备名称；设备编号。C） 设备编号按下列规则编制： 设备流水号设备名称缩写（取汉语拼音字头） 物业点编码d) 标识的制作规范：标识材质用金属薄板制作，表面抛光呈本色；设备编号用凹形字体，涂黑色磁漆；长x宽x厚为70mm x 20mm x 1mm。4.1.3 所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡。4.1.4 设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸40、如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况 及时分别在设备台账或设备卡片上予以登录。4.1.5 设备台账和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由行政人事部保存。维修部保存复印件。4.2 设备的日常操作、运行、维修保养管理。详见机电维修部各类设备操作、运行、维修保养管理标准作业规程。4.3 设备的购置管理。4.3.1 设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。4.3.2 设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。4.3.3 设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。4.3.4 设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。4.3.5 新添设备由机电维修部提出服务用途或配套41、功能以及主要技术指标的需求。4.3.6 采购设备应遵循采购管理标准作业规程的相关规定进行采购。4.3.7 采购设备到达公司后，由维修部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。4.3.8 符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。 4.3.9 经验收符合要求的采购设备按本规程相关规定纳人台账，建立卡片等进行日常管理。4.4 设备状态标识。4.4.1 维修部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。4.4.2 设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。4.4.3 标识的方式方法：a) 设备状态用标识牌进行标识，标识牌用3042、0mm x 150mm x 3mm（长x宽x厚）的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；b) 设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；设备状态改变，标识应随之改变。4.5 设备的停用和封存。4.5.1 发现下列情况之一，设备应予停用或封存：a) 多余设备，含服务提供有再需要的设备；b) 设备功能已不能满足提供服务需要的设备。4.5.2 停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。4.5.3 维修部应定期（如一个季度）对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。4.5.4 设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经43、管理处经理批准后实施。4.6 设备的报废。4.6.1 无修复价值的设备应予报废。4.6.2 报废设备应由机电维修部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备主管人员、运行人员、管理处经理等。4.6.3 设备主管人员应填写设备报废审批表，经公司总经理批准后实施。4.6.4 需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。4.6.5 报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。4.6.6 维修部应将批准的设备报废审批表报公司财务部一份。4.7 机房评比。4.7.1 维修部主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行评比。4.7.2 评比内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度44、完好状况、管道洁净完好状况、设备表面洁净度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象。5.0 记录5.1 设备台账。5.2 设备卡。5.3 采购设备验收表。5.4 设备停用封存报废审批表。5.5 设备定点管理检查表。6.0 相关支持文件 维修部所有标准作业规程。房屋及公共设施养护维修记录单GC-QR-01 编号设备名称设备位置维修部门维修部位、内容描述: 维修保养人： 年 月保养维修自检结果: 自检人: 年 月验证结果:验证人： 年 月备注:设 备 维 修 保 养 记 录 单GC-QR-02 编 号:设备编号设备位置委 派 人设备名称规格型号维修部门维修部位、内容描述: 维修45、保养人: 年 月保养维修自检结果: 自 检 人: 年 月验证结果:验 证 人： 年 月备注:7.设备设施管理标准作业规程1.0 目的对设备、设施管理过程实施控制，确保设备设施正常运行。2.0 范围本程序适用于所管辖物业公共设施设备的管理。3.0 职责工程部负责公共设施设备的保养、维修、整治和管理并负责具体实施设备设施的运行、保养。4.0 工作程序4.1 工作流程制定计划不合格处置管理策划监视测量实施保养建立台帐4.2 工程部根据“物业管理委托合同”全国优秀管理住宅小区标准（建设部1995120号）、关于加强电梯管理的暂行规定（建设部1994667号）、关于加强电梯管理的暂行规定实施细则（建设部46、建计1995187号）按服务实现过程策划控制程序对设备、设施管理进行策划，制定设备操作流程、设备维护保养及检验规程、机房管理办法等。4.3 工程部建立设备、设施台帐，制定设备设施保养计划。运行组根据设备操作流程、机房管理办法对设备运行实施监控，并做好运行记录。4.4 工程部根据设备维修保养及检验规程对公共设备设施实行维护保养，并做好保养记录。4.5 工程部应建立公共设施台帐（包括标识标牌）并负责公共设施的日常维护保养。4.6 设备运行过程中出现故障由工程部维修并填写维修记录，由工程部管理人员对维修结果进行检查。4.7 设备设施管理的监视按监视和测量控制程序实施。4.8 对发现不合格按JZZX-47、32-2003不合格服务控制程序处置，由工程部负责跟踪。各种记录每月交管理处统一保存。5.0 质量记录5.1 设备设施保养记录5.2 设备设施维修记录5.3 设备设施台帐5.4 设备设施保养计划5.5 设备设施周/月检记录8.测量设备管理标准作业规程 1.0 目的 确保测量设备的能力满足使用要求。2.0 适用范围 适用于物业管理公司对测量设备从配置、校准、使用至管理各个环节的控制。3.0 职责3.1 总经理负责批准测量设备的采购计划。3.2 管理处经理负责审核测量设备的采购计划。3.3 维修部负责提出测量设备的采购计划或申请；负责测量设备的使用、校准和管理。4.0 程序要点4.1 测量设备的范48、围。4.1.1 按用途可分为向顾客计费用的；维护和检修设备用的；对设备运行参数进行监视用的。4.1.2 按装置可分为安装于固定管道、设备上的；移动使用的。4.1.3 按来源可分为公司原来已有的、新采购的、借用的。4.1.4 按形式可分为仪器、仪表、磅秤、天平、量具、测试软件。4.2 测量设备配置的要求。4.2.1 数量满足使用需要。4.2.2 最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。4.3 测量设备的采购。4.3.1 维修部主管应根据测量设备的现状和需要，提出采购计划或申请，经管理处经理审核，总经理批准后按分供方评审与管理标准作业规程和采购管理标准作业规程规定进行采购。49、4.3.2 采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料：a) 名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级；b) 数量、该产品的标准代号（尽可能做到）、用途、参考生产厂家或供应商名称。4.3.3 采购人员应严格按采购资料进行采购，如有变动，应事先征询维修部主管的意见。4.3.4 测量设备采购进公司后，应按公司相关规定办理交接手续。维修部主管应核对实物是否与所申报采购资料相符，并核查验证包装、外观及所带证明、证件。4.4 测量设备的管理。4.4.1 维修部主管应指定专人负责管理测量设备，其职责为：a) 建立测量设备台账，其内容包括：出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精50、度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等惟一性标识和可追溯性资料，并随测量设备的变化而保持台账的可用性和可追溯性。b) 对测量设备逐一进行编号标识，其要求为：采用符号和顺序进行编号，示例如下：符号规则如表一：装置符号H移动使用测量设备G固定装置上的测量设备类型符号C测量尺寸的测量设备D测量电参数（如电压、电流、电阻、电功率）Z测量重量用测量设备P测量压力、真空度用测量设备本表未作规定的，由专职管理人员依据上述原则予以规定；标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，一般采用带色彩（如红、黄色）的不干胶纸编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。c) 规定测量设备的校准周期。51、测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定，如表二：测量尺寸的校准周期为2年测量电参数的校准周期为2年测量重量的校准周期为2年测量压力的校准周期为2年装于设备上，但不能拆卸的测量设备随设备大修时进行校准法规或国家行政主管部门另有规定的测量设备法规或国家行政主管部门规定校准周期进行校准d) 按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准，并办理相关委托手续。e) 对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。4.5 测量设备的使用。4.5.1 测量设备管理人员应确保测量设备（原安装于机械、电气设备上的除外）在使用前（含采购进入公司的52、）均经过了校准，且校准结论满足使用要求。4.5.2 使用人员应熟悉测量设备的使用，正确、合理、按规定选择和使用测量设备，并确保在校准的有效期内使用。4.5.3 使用人员在调整测量设备时，应防止由于调整不当，而使校准状态失准。4.5.4 当发现测量设备失准时，应对已测量或计量的结果进行复查， 消除由于失准可能造成的影响。4.5.5 测量设备的保管环境应适当，不应与工具、刀具、原材料和零配件混放，防止丢失、碰磕、损坏、失准、锈蚀。4.6 测量设备的限制使用和报废。测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围，测量设备管理人员应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用，这种限制应以适当的形式通知到所有使用53、该测量设备的人员，并在设备的适当部位或存放处或包装物上明确予以标识。无法限定区段和范围的，可送有关单位检修，检修后经校准合格方允许使用，无检修价值的予以报废。报废应办理相关手续，并报总经理批准。4.7 校准的委托。4.7.1 如公司无校准设备、标准物及专业人员，即无能力进行校准，凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。4.7.2 维修部测量设备管理人员在委托校准时，应将送交校准设备的使用量值范围列人委托书中，并请校准单位在校准报告记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。4.8 维修部测量设备管理人员应长期保存测量设备台账、校准记录、限制使用或报废测量设备54、的审批单。4.9 本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。5.0 记录5.1 测量设备台账。5.2 测量设备校准动态记录。5.3 测量设备报废审批单。5.4 测量设备限制使用记录。6.0 相关支持文件9.供配电设备设施运行管理标准作业规程1.0 目的规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施良好运行。2.0 适用范围适用于物业管理公司管理的供配电设施进行管理3.0 职责3.1 维修部主管负责配电设备设施运行的实施情况。3.2 维修部供配电室组长负责供配电设备设施的运行管理。3.3 变配电室值班电工负责供配电设备设施的运行管理。4.0 程序要点4.1 巡视监控。4.1.1 变配电室55、值班电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每两小时巡视一次；中班巡视三次配电柜、电容柜，每周巡视一次落地箱、电表箱。4.1.2 配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在供配电设备设施运行日记上。4.1.3 巡视内容：a) 变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温（8s）；有无异常响声或气味；b) 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；c) 单相、三相电压是否在额定值的土10%范围以内，是否超载运行；d) 各种接头是否有过热或烧伤痕迹；e) 防小动物设施是否完好；f) 接地线有无锈蚀或松动；g) 各种临时用电接驳情况；h) 各种标示牌、标56、示物是否完好；i) 安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；j) 按时开关管辖区域内内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。4.1.4 对于巡视中发现的问题，当值变配电室值班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的间题应及时如实地汇报给组长或主管，在组长或主管的协同下加以解决。整改时应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程和供配电设备设施维修保养标准作业规程的相关规定。4.2 异常情况处置。4.2.1 触电处置。发现有人触电时，当值变配电室值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。a) 拉开电源开关、拔去插头或熔断器；b) 用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝57、缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；c) 用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；d) 防止触电者在断电后跌倒；e) 如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；f) 如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；g) 如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立路对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。4.2.2 配电柜自动空气开关跳闸的处置：a) 判断跳闸原因（短路58、或过载）；b) 查清楚负载种类及分布情况；c) 对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告组长主管，请求支援解决；d) 如故障已排除应立即恢复供电。4.2.3 变配电房发生火灾按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。4.2.4 变配电房发生水浸时的处置：a) 视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；d) 漏水源堵住后，应立即排水；e) 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、风吹干、自然通风，更换相关管线等）；f) 确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况现，则可以投入59、正常运行。4.3 变配电室管理。4.3.1 非值班人员不准进入机房，若需要进人，须经机电维修部主管批准，并在值班人员陪同下方可进人机房。4.3.2 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。4.3.3 机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。4.4 交接班要求。4.4.1 接班人员应准时来接班。4.4.2 接班人员应认真听取60、交班人员交代，并查看供配电设备设施运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在供配电设备设施运行日记上签名。4.4.3 有下列情况之一者不准交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不完整、不清晰；c) 机房不干净；d) 接班人未到岗；e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。4.5 当值变配电室值班电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录在（供配电设备设施运行日记）表内。变配电房组长在每月的3号之前将上一日的记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为2年。5.61、0 记录供配电设备设施运行日记。6.0 相关支持文件6.1 供配电设备设施安全操作标准作业规程。6.2 火警、火灾应急处理标准作业规程。供 配 电 运 行 日 记GC-QR-04 编号：巡 视时 间配电室电压（V）电流（A）天 气交班时间负责人ABCABC1#运行情况：交班人：接班人：2#、3#4#5#、6#8#、9#10#11#、12#、13#14#年 月 日星 期15#16#、17#、18#1#天 气交班时间负责人2#、3#4#5#、6#8#、9#运行情况：交班人：接班人：10#11#、12#、13#14#15#16#、17#、18#10.电梯日常维修保养标准作业规程1.0 目的 规范电梯62、维修保养工作，确保电梯各项性能完好。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内的电梯维修保养。 3.0 职责 3.1 经理负责审核电梯维修保养年度计划并检查维修保养工作的实施情况。3.2 维修部主管负责组织制定电梯维修保养年度计划并具体组织、实施、监督维修保养工作。 3.3 电梯管理员负责电梯的日常维修保养。 3.4 管理部负责向有关用户通知电梯停用的情况。 4.0 程序要点 4.1 电梯维修保养年度计划表的制定。4.1.1 每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织电梯管理员一起研究、制定电梯维修保养年度计划并上报公司审批。4.1.2 制定电梯维修保养年度计划的原则是： a) 电梯使用的63、频度； b) 电梯的运行状况（故障隐患）； c) 合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 电梯维修保养年度计划应包括如下内容： a) 维修保养项目及内容； b) 备品、备件计划； c) 具体实施维修保养的时间； d) 预计费用。 4.2 电梯管理员进行电梯维修保养时，应按电梯维修保养年度计划进行。 4.3 电梯维修保养安全操作。 4.3.1 维修保养前的安全准备工作： a) 在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；b) 关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住人口处，防止无关人员进人电梯轿厢或进入电梯井道；c) 有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关关好厅门。4.3.64、2 检修过程中的安全注意事项。a) 给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯。b) 人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净以防滑倒。c) 人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯。d) 禁止在井道内和轿顶上吸烟。e) 检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行。f) 使用的手灯必须采用带护65、罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒。g) 严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作。h) 底坑深度超过1 5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。i) 进人底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开。应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽。j) 检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到：关闭所有厅门，暂时关不上的必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；切断电梯总电源开关；排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等66、。k) 检修保养工作结束后应做到：将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上；清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改；通知有关人员电梯恢复正常运行。4.4 电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作（清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查），电梯的大中型修理由外委完成。4.5 每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑（着重对各安全装置效能检查，对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。4.5.1 检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速67、箱加人蜗轮蜗杆润滑油。4.5.2 检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。4.5.3 检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60度。4.5.4 门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的113时则应更换。4.5.5 限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整；钢丝绳应完好无油污；限速器夹绳钳口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固。4.5.6 检查张紧装置动作68、是否正常，否则应作机械调整今检查限位开关是否处于正常位置，如在正常位置则应扳回。4.5.7 检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间除应为2一4mm。安全钳钳口应清洁无油污。4.5.8 清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积炭现象，如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器；检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧；检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。4.5.9 检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换烟带；检查各传动机构动作69、是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理。4.5.10 清除轿门、各厅仃导轨的灰尘、油污。4.5.11 检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注人润滑油；检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。4.5.12 检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、一电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5-8mm，运行中门刀不能碰门辘，门刀与门轴辘间隙为3mn，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动70、灵活自如，安全触板动作灵敏可靠。4.5.13 检查轿厢和对重导靴油盒中油量（正常应为2/3油盒），缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、彬胀，如开裂、膨胀则应更换。4.5.14 检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。4.5.15 清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁接油盒。4.5.16 检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。4.5.17 检查曳引钥丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污。71、4.5.18 检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。4.5.19 做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。4.6 每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项工作于每年12月上旬以前完成。4.6.1 每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。4.6.2 检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。4.6.3 清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。4.6.4 张紧轮底平面距底坑地面距离应为500土50mm，超过规定的应予以截绳。4.6.5 检查安全钳楔块和导轨的间隙（正常值2一4mm），试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械72、调整。4.6.6 清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换。4.6.7 清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。4.6.8 调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5一8mm。4.6.9 紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确，传动部分应灵活。4.6.10 对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以远50一70mm。4.6.11 对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅站地坎以远150200mm。73、4.6.12 检查动力部分绝缘电阻应在0.5MQ以上，其余电气线路应在0.25MS1以上，电气设备的金属外壳对地应在4MSZ以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。4.6.13 检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换。4.7 每次电梯维修保养时间不允许超过8小时，若要超过8小时，则应由维修部主管填写申请延时维修保养表，经主管经理批准后方可延时。4.8 对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中，对于突发性的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，按电梯故障维修标准作业规程进行紧急维修。4.9 电梯管理员应将上述维修保养工作清74、晰、完整、规范地记录在维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天之内整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期。电梯停用管理。4.10 电梯因维修保养等原因需要停梯时，应由机电维修部主管填写停申请表，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。5.0 记录6.0 相关支持文件11.电梯设备设施维修保养检验标准1.0 目的确保电梯设备保养符合要求。2.0 适用范围适用于大厦（小区）电梯设备的保养工作。3.0 职责工程部负责各楼盘电梯设备的保养检验工作。4.0 保养检验标准4.1 由专业人员操作、维修75、，持证上岗；4.2 轿箱内警铃、风扇、电话保持工作状态，信号灯齐全；4.3 运行平稳无振动；4.4 到站定位准确；4.5 厅门、轿门开闭灵活；4.6 自动性能良好；4.7 有电梯设备技术档案；4.8 有检查、维修、保养记录。电梯日巡查记录GC-QR-05 编 号：检 查 项 目电 梯 号机房1机房各部位清洁2油镜、油杯油位3盘车工具、求援规程4应急灯、灭火器5控制柜内继电器接触器6照明、通风设备7警告牌及门窗、门锁8牵引电动机9减速箱及绳轮10安全装置11机房温度轿厢1轿厢门联锁2安全触板及开关3轿内显示器、按钮4对讲电话与警铃5天花板、壁板、地面6通风扇7照明灯8异音、异感（起动、行车、加速76、减速之平稳性，振动、噪音、平层差等）井道1厅门按钮及显示2钥匙开关及消防按钮3厅门联锁备注注：表中检查项目经检查良好则在相应栏中打“”；异常打“”。巡查人： 当班人：12.二次供水设备监管规程为加强供水管理、保证饮水安全、预防疾病、保障用水卫生，特对二次供水设备的清洁、消毒、维护、保养等管理做如下规定。一、露天水箱入孔加盖锁好，室内水箱房应加锁，钥匙统一保管。二、水箱清洗人员均需有效的“健康证”方能入水箱操作。三、水箱每半年清洗、消毒一次，清洗后取水样检查色度、浊度、有无异味、沉淀、测试其PH值，并做好清洗记录，如不合格应重新按规程清洗。四、每年三季度清洗水箱后，送地下室水池水样交防疫部门检验77、并取得合格证书。五、清洗工作程序：1、 所有清洗物品及人员装备均须事先消毒；2、 除水池（箱）内淤泥、杂物和绣块等；3、 清淤后投药消毒30分钟；4、 放水冲洗23遍以清除异味；5、 重新灌水并恢复正常供水。六、使用中如发现水质异常现象，应马上组织查找原因并进行清洁处理。七、本规程由工程维修部具体负责实施。13.给排水设备设施维修保养检验标准1.0 目的确保给排水设备保养符合规定要求。2.0 适用范围适用于大厦（小区）给排水设备的保养工作。3.0 职责工程部负责各楼盘给排水设备的保养检验工作。4.0 保养标准4.1 阀门开闭灵活，系统密封良好，管道无滴漏；4.2 电机保护齐全，动作准确可靠；478、.3 水表计量准确；4.4 运转无异常声响、振动，轴承温度正常；4.5 有检查、维修、保养记录。14. 给排水设备设施维修保养标准作业规程1.0 目的规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施（含消防供水机组）的维修保养。3.0 职责3.1 主管经理负责审核给排水设备设施维修保养年度计划并检查该计划的情况。3.2 维修部主管负责组织制定给排水设备设施维修保养年度计划并监督该计划的实施。3.3 水泵房组长管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。3.4 管理部负责向有关用户通知停水的情况。4.0 程序要点4.1 给排水设备79、设施维修保养年度计划的制定。4.1.1 每年的12月15日之前，由维修部主管组织水泵房组长管理员一起制定给排水设备设施维修保养年度计划并上报公司审批。4.1.2 制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则：a) 给排水设备设施使用的频度；b) 给排水设备设施运行状况（故障隐患）；c) 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：a) 维修保养项目及内容；b) 备品、备件计划；c) 具体实施维修保养的时间劣d) 预计费用。4.2 水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按给排水设备设保养年度计划进行。4.3 小区内主供水管（DN100以上80、加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换以及控制柜内变孩器、汽中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵管理员负责。水泵机组维修保养。水泵房管理员每年的4月、10月份应对小区内有水泵机进行一次清洁保养。4.4.1 电动机维修保养：a) 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M欧以上，否则应烘干处理或修复；b) 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；c) 检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；d) 清洁电动机外壳；e) 检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。4.4.2 水泵维修保养：a) 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，81、则应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；b) 转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；c) 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；d) 清洁水泵外表；e) 如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。4.4.3 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。4.4.4 检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。4.5 控制柜维修保养。水泵房管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。4.5.1 用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积82、尘、无污物；4.5.2 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；4.5.3 检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；4.5.4 交流接触器维修保养：a) 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；b) 清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头则应更换；c) 清洁铁芯上的油污及脏物；d) 检查复位调簧情况；e) 拧紧所有紧固件。4.5.5 自藕减压启动器维修保养：a) 用5OOV摇表测量绝缘电阻，应不低于0 .5M欧，否则应进行干燥处理；b) 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。4.5.6 热继电器维修保养：a) 检查83、热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；b) 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。4.5.7 自动空气开关维修保养：a) 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于l00MSZ，否则应供干处理；b) 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；c) 自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；d) 检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻擦拭。4.5.8 中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试脸，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则84、应更换同型号的中间继电器、信号继电器。4.5.9 信号灯、指示仪表维修保养： a) 检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；b) 检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差侧仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。4.5.10 远传压力表维修保养：a) 检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；b) 检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重剧应重新焊接；c) 偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换；4.6 闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。4.6.1 闸阀雄修保养：a) 检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；b) 检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应85、重新加压黄油麻油；c) 对闸周阀杆加黄油润滑；d) 对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。4.6.2 止回阀的维修保养： a) 检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；b) 检查止回阀弹赞弹簧是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；c) 检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。4.6.3 浮球闷维修保养：a) 检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；b) 检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；c） 检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。4.6.4 液位控制器维修保养：a) 检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换b) 清除压力室内污物，疏通控86、制水道；c) 检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；d) 紧固所有螺母。4.7 潜水泵或排污泵维修保养。4.7.1 用5ooV摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25M欧以上否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。4.7.2 检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。4.7.3 检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同 一种型号。4.7.4 清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。4.7.5 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。4.8 明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）87、。4.8.1 检查支持托架是否牢固，否则应加强。4.8.2 检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。4.8.3 检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。4.8.4 检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。4.9 每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由机电维修部主管填写申请延时维修保养表经经理批准后方可延时。4.10 对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。4.11 水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰、完整88、规范地记录在维修保养记录表内，并于每次维修保养后的三天之内由水泵房组长整理成册后交维修部存档，保存期为长期。4.12 停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由维修部主管填写停申请表，经经理批准后通知管理部，由管理部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。5.0 记录6.0 相关支持文件15.供配电设备设施维修保养检验标准1.0 目的确保供配电设备保养符合要求。2.0 适用范围适用于大厦（小区）供配电设备的保养工作。3.0 职责工程部负责各楼盘供配电设备的保养检验工作。4.0 保养标准4.1 各连接处无发热等异常现象；4.2 指89、示灯、信号灯齐全，显示正确；4.3 各计量仪表准确可靠；4.4 各种保护齐全，动作灵敏可靠；4.5 配电室的通风、排气良好，温度不超过40；4.6 备用发电机组能发出其额定功率的电能，备用电源能正常投运；4.7 有检查、维修、保养记录。16.供配电设备设施运行管理标准作业规程1.0 目的规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施良好运行。2.0 适用范围适用于物业管理公司管理的供配电设施进行管理3.0 职责3.1 维修部主管负责配电设备设施运行的实施情况。3.2 维修部供配电室组长负责供配电设备设施的运行管理。3.3 变配电室值班电工负责供配电设备设施的运行管理。4.0 程序要点4.190、 巡视监控。4.1.1 变配电室值班电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每两小时巡视一次；中班巡视三次配电柜、电容柜，每周巡视一次落地箱、电表箱。4.1.2 配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在供配电设备设施运行日记上。4.1.3 巡视内容：a) 变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温（8s）；有无异常响声或气味；b) 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；c) 单相、三相电压是否在额定值的土10%范围以内，是否超载运行；d) 各种接头是否有过热或烧伤痕迹；e) 防小动物设施是否完好；f) 接地线有无锈蚀或松动；g) 各种临时用91、电接驳情况；h) 各种标示牌、标示物是否完好；i) 安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；j) 按时开关管辖区域内内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。4.1.4 对于巡视中发现的问题，当值变配电室值班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的间题应及时如实地汇报给组长或主管，在组长或主管的协同下加以解决。整改时应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程和供配电设备设施维修保养标准作业规程的相关规定。4.2 异常情况处置。4.2.1 触电处置。发现有人触电时，当值变配电室值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。a) 拉开电源开关、拔去插头或熔断器；b) 92、用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；c) 用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；d) 防止触电者在断电后跌倒；e) 如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；f) 如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；g) 如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立路对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。4.2.2 配电柜自动空气开关跳闸93、的处置：a) 判断跳闸原因（短路或过载）；b) 查清楚负载种类及分布情况；c) 对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告组长主管，请求支援解决；d) 如故障已排除应立即恢复供电。4.2.3 变配电房发生火灾按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。4.2.4 变配电房发生水浸时的处置：a) 视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；d) 漏水源堵住后，应立即排水；e) 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、风吹千、自然通风，更换相关管线等）；f) 确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试94、运行，如无异常情况现，则可以投入正常运行。4.3 变配电室管理。4.3.1 非值班人员不准进入机房，若需要进人，须经机电维修部主管批准，并在值班人员陪同下方可进人机房。4.3.2 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。4.3.3 机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。4.4 交接班要求。4.4.1 接班人员应准时来接班95、。4.4.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看供配电设备设施运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在供配电设备设施运行日记上签名。4.4.3 有下列情况之一者不准交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不完整、不清晰；c) 机房不干净；d) 接班人未到岗；e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。4.5 当值变配电室值班电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录在（供配电设备设施运行日记）表内。变配电房组长在每月的3号之前将上一日的记录整理成册后交机96、电维修部存档，保存期为2年。5.0 记录供配电设备设施运行日记。6.0 相关支持文件6.1 供配电设备设施安全操作标准作业规程。6.2 火警、火灾应急处理标准作业规程。17.消防系统设备维修保养检验标准10 目的确保消防系统设备保养符合规定要求。20 适用范围适用于小区消防系统设备的保养工作。30 职责工程部负责消防系统设备的保养检验工作。40 保养标准4.1 控制台各类指示灯正常，各开关状态准确，操作可靠；内外无灰尘；4.2 区域控制器和集中报警器显示正确，报警功能灵敏可靠；4.3 烟，温感探头，消防报警电话保持工作状态，灵敏可靠；4.4 防火卷帘门及各类防火门完好无损，开闭灵活，消防通道畅97、通4.5 排,送风机联动控制正常，保护功能齐全，运转可靠4.6 消火栓，喷淋设施设备联动灵敏可靠；水龙头，减压阀，手动报警按钮，喷头等配件齐全，管网无滴漏，标识正确，各种阀门开闭灵活；4.7 消防水池（箱）水源充足，清洁卫生。进出水阀门开闭灵活；4.8 各种消防应急灯具完好无损，工作正常；4.9 未经许可，非工作人员不准进入中控室，如有进出人员应做好记录4.10 每班当值班人员都要填写控制设备的运行记录，交接班记录并注意保存4.11 消防应急广播系统主机电源，控制信号显示正确，切换，放大等操作灵敏可靠各楼层扬声器完好无损，工作正常；4.12 设备机房清洁卫生，“119”电话畅通。 18.消防系98、统维修保养标准作业规程1.0 目的确保各楼盘的消防设施设备得以有效的保养，保障其可靠性。2.0 适用范围适用于各楼盘的消防设施设备的保养。3.0 工作职责3.1 工程部负责各楼盘消防设施设备的保养工作。3.2 保安部配合工程部的保养工作。4.0 保养规程4.1 烟、温感报警系统a)每周对区域报警器、集中报警器检查一次，电源是否正常，各按钮是否在接收状态。b)每月检查一次各报警器的内部接线端子受否松动，主干线路、信号线路是否破损，并对20%的烟感探测器进行抽查试验。c)每半年烟、温感探测器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底座端子是否牢固，并进行逐个烟感试验。d)对一般场所每三年、污染场所一年进99、行一次全面维修保养。主要项目：清洗吸烟室（罩）、集成线路保养检查、放射性元素是否完好。4.2 防火卷帘门系统a)每半月检查一次电气线路、元件是否正常并清扫灰尘。b)每月对电气元件线路检查保养一次，有无异常现象，绝缘是否良好。并按照设计原理进行试验。c)每季度对机械元件进行保养检查、除锈、加油及密封。4.3 送风、排烟系统4.3.1 送风a)每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前大厅加压风口是否灵活，各风机控制线路是否正常，可做就地及遥控启动试验，打扫机房及风机表面灰尘。b)每月进行一次维护保养，检查电气元件有无损坏松动，清扫电气元件上的灰尘，风机轴承加油等。4.3.2 排烟a)每周巡视检查各层100、排烟阀、窗、电源是否正常，有无异常现象。同时对各排烟机控制线路进行检查，就地启动试验。打扫机房及排风机表面灰尘。b)每月进行一次维护保养，检查电气元件有无损坏松动。对排烟机轴承及排烟阀机械部分加油保养，打扫机房。同时按照原理对50%楼层实施自动控制试验。4.4 消火栓系统4.4.1 每周巡视检查各层消火栓、水龙带、水枪头、报警按钮等是否完好无缺，各供水泵、电源是否正常。各电气元件是否完好无损处于备战状态。4.4.2 每月检查一遍各阀门是否灵活，进行除锈加油保养。检查水泵是否良好，对水泵表面进行除尘、轴承加油。电气控制部分是否处于良好状态。同时按照设计原理进行全面试验。4.4.3 每季度在月检查101、的基础上对水泵进行中修保养，电动机的绝缘是否良好。4.5 喷淋系统4.5.1 每周巡视检查管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各电气元件是否完好无损处于备战状态。4.5.2 每月巡视检查喷淋头有无漏水及其它异常现象，检查各阀门是否完好，并加油保养。同时进行逐层放水检查水流指示器的报警是否正常，水位开关是否灵敏及启动相应的供水泵。4.5.3 供水泵月保养、季中修内容与消火栓水泵相应。4.6 应急广播系统4.6.1 每周检查主机、电源信号、各控制信号是否正常，各控制开关是否处在正常位置，有无损坏和异常现象，及时清洗主机上的灰尘。4.6.2 切换机在每月的试验过程中，是否能正确地切换，检查麦克风102、是否正常，定期清洗磁头。4.6.3 楼层的喇叭是否正常，清洗其表面灰尘。4.6.4 检查后进行试播放。5.0 质量记录及支持文件 无消防系统年（季）检查保养记录GC-QR-03 编号：防火责任人检查人审核人日 期设备种类检查试验内容及结果故障及排除情况仪器自检/人工检查情况19.电梯故障维修标准作业规程1.0 目的规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。2.0 适用范围适用于物业管理公司管辖内的电梯故障维修工作。3.0 职责3.1 电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。3.2 维修部主管负责电梯故障维修的组织监控工作。4.0 程序要点4.1 电梯发生故障后，电梯维修工应快103、速到达现场（值班人员和电梯工10分钟内；分包公司30分钟内）。4.2 先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。4.3 根据不同的故障，进行相应的处理。4.4 一般常见机械故障及处理措施。4.4.1 机房。a) 电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，则需更换轴承。b) 选层器故障一般有以下几种：滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置；选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用；上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加104、润滑油、除去主导轴锈污、加润滑油。c) 制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污。d) 限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。4.4.2 井道与轿厢。a) 轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等；b) 厅门故障同上。c) 开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车，应调整开门刀位置（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙）。d) 导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象，应调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口。e)105、 导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、震动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置。f) 安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。4.4.3 底坑。a) 补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度。b) 安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钥丝绳，更换轴承。c) 缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动、液压油量不足。应除去铁锈、补充液压油。4.5 电梯一般常见的电气故障及维修处理方法。4.5.1 机房。a) 保险丝故障：缓冲器、106、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路；井道有水，回路有短路点。应断去来水源，排除断路点，换上双同保险丝、指示灯回路；厅外指示有水或有线破裂断路。应排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路；控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点、换上双同保险丝。b) 接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。4.5.2 开道与轿箱。a) 上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触107、不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等；b) 轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致。应清洁接触点，更换开关排嗓线路断点等。c) 安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。4.5.3 底坑：a) 缓冲器开关、底坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳对重碰到缓冲器开关损坏所致。应更换开关；b) 张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不108、良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。4.6 电梯故障排除后，电梯工应将电梯故障维修情况记录在电梯维修记录表中，归档长期保存。4.7 本规程作为电梯工的绩效考评的依据之一。5.0 记录电梯维修记录。6.0 相关支持文件电梯日常维修保养标准作业规程。20.电梯运行管理标准作业规程1.0 目的规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内电梯的运行管理。3.0 职责3.1 维修部主管负责检查电梯运行管理工作的实施情况。3.2 维修部班组长负责电梯运行管理工作的组织实施。3.3 电梯管理员具体负责电梯的运行管理。4.0 程序109、要点4.1 巡视监控。4.1.1 电梯管理员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。4.1.2 巡视监控的主要内容如下：a) 曳引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高（烫手），曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动； b) 减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固;c) 螺栓有无松动；d) 指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触动作是否正常，有无异常声响；e) 变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；f) 制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污；g) 曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，有无异常声响；h) 通讯110、设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置；i) 轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常；j) 厅门及轿门踏板是否清洁干净；k) 轿厢和对重导靴油盅油量是否足够；l) 电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化；m) 开关门有无异常（顺畅），轿厢内应急灯是否可靠；n) 底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；o) 补偿链是否有异响；底坑有无积水或脏物。4.1.3 巡视过程中如发现上述情况有不正常时，电梯管理员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题应及时如实地汇报给维修部主管，在主管的协同下加以解决。整改时，应严格遵守电梯维111、修保养标准作业规程。4.2 异常情况处置。4.2.1 发生火灾的处置：a) 楼层发生火灾时，电梯管理员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进人消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢；b) 井道内或轿厢发生火灾时，电梯管理员应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延；c) 对于上述两种情况，电梯管理员应及时通知小区消防中心，按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。4.2.2 电梯湿水的处置：a) 当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源；b) 当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的112、上一层，断开电梯总电源；c) 当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关；d) 发生湿水时，应迅速阻断漏水源；e) 对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（温度不能太高）、自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投人正式运行。4.2.3 停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按电梯困人救援标准作业规程处理。4.3 电梯机房管理。4.3.1 非值班人员不准进人机房，若需要进人，须经机电维修部主管同意，并在值班人员的陪同下方可进人机房。4.3.2 机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品，机房内应配足消防器材，禁止113、吸烟。4.3.3 每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。4.3.4 机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。4.3.5 机房应当做到随时上锁，钥匙由当值管理员保管，管理员不得私配钥匙。4.4 交接班要求。4.4.1 接班人员应准时来接班。4.4.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看电梯运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在电梯运行日记表上签名。4.4.3 有下列情况之一者不准交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不完整、不清晰；c) 机房不干净；d) 接班人未到岗；e) 事故正在114、处理中或交接班时发生故障，应由交班人负责继续处理，接班人协助处理；4.5 对于电梯运行情况，应完整、规范地记录在电梯运行日记表内，于每月的1号前将上一个月的记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为2年。5.0 记录电梯运行日记。6.0 相关支持文件电梯维修保养标准作业规程。电梯日巡查记录 GC-QR-08 编号：检 查 项 目电 梯 号12345678910111213141516171819202122机房1机房各部位清洁2油镜、油杯油位3盘车工具、求援规程4应急灯、灭火器5控制柜内继电器接触器6照明、通风设备7警告牌及门窗、门锁8牵引电动机9减速箱及绳轮10安全装置11机房温度轿厢1轿厢门115、联锁2安全触板及开关3轿内显示器、按钮4对讲电话与警铃5天花板、壁板、地面6通风扇7照明灯8异音、异感（起动、行车、加速减速之平稳性，振动、噪音、平层差等）井道1厅门按钮及显示2钥匙开关及消防按钮3厅门联锁备注注：表中检查项目经检查良好则在相应栏中打“”；异常打“”。巡查人： 班组长：21.给排水设备设施运行管理标准作业规程1.0 目的规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的运行管理。3.0 职责3.1 维修部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实施情况。3.2 维修部水泵房组长负责给排水设备设施运行管理工作的组织116、实施。3.3 水泵房管理员具体负责给排水设备设施的运行管理。4.0 程序要点4.1 巡视监控。4.1.1 水泵房管理员应每两个小时巡视一次小区内水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。4.1.2 巡视监控内容如下：a) 水泵房有无异常声响或大的振动；b) 电机、控制柜有无异常气味；c) 电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；d) 电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；e) 机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求（正常值为45kgf/m2）水池、水箱水位是否正常117、；f) 闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；g) 主供水管上闸阀的并盖、井盖是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；h) 止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；i) 临时接驳用水情况；j) 雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。4.1.3 水泵房管理员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给机电维修部水泵房组长或主管，请求协助解决。整改时，应严格遵守给排水设备设施维修保养标准作业规程。4.2 给排水设备设施异常情况的处理。4.2.1 主供水管爆裂的处置：a) 立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；b) 如果关闭了主供水管上118、相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相的水泵；c) 立即通知管理部及维修部主管，机电维修部主管联络供水公司进行维修；管理部负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；d) 在维修部水泵房组长或机电维修部主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管；e) 供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房管理员开水试（用正常供水压力压），看有无漏水或松动现象；f) 确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。4.2.2 水泵房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。4.2.3 水泵房发生水浸时的处置：a) 视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水较大，应立119、即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；d) 漏水源堵住后，应立即排水；e) 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、含风吹干、自然通风、更换相关管线等；f) 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现可以投人正常运行。4.3 水泵房管理。4.3.1 非值班人员不准进人水泵房，若需要进人，须经维修部主管同意并在值班人员的陪同下方可进人水泵房。4.3.2 水泵房内严禁存放有毒、有害物品。4.3.3 水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵 房内严禁吸烟。4.3.4 每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁120、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油完好、整洁光亮；4.3.5 水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。4.3.6 水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，水泵房管理员不得私自配钥匙。4.4 交接班要求。4.4.1 接班人员应准时接班。4.4.2 接班人员应认真听取交班人交代，并查看给排水设备设施运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在给排水设备设施运行日记上签名。4.4.3 有下列情况之一者不准交班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不完整、不清晰；c) 水泵房不干净；d) 接班人未到岗；e) 事故正在处理中或交班时发生故障，121、此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。4.5 水泵房管理员应将给排水设备设施的运行数据(环境温度、电压、电流、运行频率）及运行状况完整、规范地记录在给排水设备设施运行日记表内，于每月的1日前由水泵房组长将上一个月的记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为二年。5.0 记录给排水设备设施运行管理日记。6.0 相关支持文件6.1 给排水设备设施维修保养标准作业规程。6.2 火警火灾应急处理标准作业规程。中心水泵房值班记录GC-QR-10 编 号：水泵组泵号第一次运行第二次运行起泵停泵电流A水压MPa运行情况起泵停泵电流A水压MPa运行情况时间水位时间水位水位11G4G22G36G48G9G1122、0G511G12G 13G614G15G716G17G18G故障记录交换班事 项交换班时间： 接班人员： 值班人员给排水巡视检查记录GC-QR-06 编 号：水工须知：应认真加强巡查工作，发现跑、冒、滴、漏、堵现象要及时处理，以免造成不必要的损失。巡 检 内 容星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日整改后情况1公用给水系统是否畅通2公用排水是否畅通3 公厕给排水是否正常4 水泵运转及控制是否完整5 消防设施是否齐全完好6其他管道是否完好7区域各阀井、水表井内设施是否正常8生化池污水井、化油池9排水沟、渠、地漏等注：星期一星期日内，完好填“”，不完好填“”。巡检内容完好不完好整改后情况记事、123、建议：巡检人：水箱（池）清洗消毒记录表GC-QR-09 编 码: 水池（箱）名称蓄水量（m3）责任人排 水 时 间从 至 止共 小时清 洗 消 毒 时 间从 至 止共 小时注 水 时 间从 至 止 共 小时消毒水配制（购买）人见 证 人消 毒 水 投 放 人见 证 人清 洗 消 毒 人 员清 洗 消毒 记 事水 质 取样 人取 样地 点取 样数取 样时 间送检人送检地点送检数送检时间取报人取报告地点取报点数取报告时间水质检测结果合格 不合格报告编号不 合 格处理意 见水泵组员机电维修组长机电维修主管22.给排水设备设施维修保养检验标准1.0 目的确保给排水设备保养符合规定要求。2.0 适用范围124、适用于大厦（小区）给排水设备的保养工作。3.0 职责工程部负责各楼盘给排水设备的保养检验工作。4.0 保养标准4.1 阀门开闭灵活，系统密封良好，管道无滴漏；4.2 电机保护齐全，动作准确可靠；4.3 水表计量准确；4.4 运转无异常声响、振动，轴承温度正常；4.5 有检查、维修、保养记录。23.供配电设备设施维修保养标准作业规程1.0 目的规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。3.0 职责3.1 管理处经理负责审核供配电设备设施维修保养年度计划并检查该计划的执行情况。3.2 维修部主管负责组织制定供配125、电设备设施维修保养年度计划并组织、监督、实施该计划。3.3 变配电室组长植班电工负责对供配电设备设施进行维修保养。3.4 管理部负责向有关用户通知停电的情况。4.0 程序要点4.1 供配电设备设施维修保养年度计划的制定。4.1.1 每年的12月15日前，由机电维修部主管组织变配电室组长值班电工一起研究、制定供配电设备设施维修保养年度计划并上报公司审批。4.1.2 供配电设备设施维修保养年度计划制定的原则：a) 供配电设备设施使用的频度；b) 供配电设备设施运行状况（故障隐患）；c) 合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 供配电设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：a) 维修保养项126、目及内容；b) 备品、备件计划；c) 具体实施维修保养的时间；d) 预计费用。4.2 对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程，按供配电设备设施维修保养年度计划进行。4.3 高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。4.4 变压器维修保养。4.4.1 外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，将结果记录在供配电设备设施维修保养记录表内、4.4.2 外部维修保养：每年127、的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养。a) 测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%-50%时，应作绝缘油试验（对外委托试验），如绝缘油不合格则应全部换掉；上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压线圈进行处理（外委完成）；b) 清扫变压器外壳,变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；c) 拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；d) 变压器油位处于指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的污垢； e) 检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。4.5128、 高压开关柜维修保养每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在供配电备设施维修保养记录表内。4.6 低压配电柜维修保养。每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。4.6.1 闸刀开关维修保养a) 检查闸刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑抽；b) 检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有则进行机械调整或整修处理；c) 用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于lOM欧，一则应进行烘干处理烘干达不到要求的则应更换。4.129、6.2 熔断器维修保养：a) 新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；b) 检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。4.6.3 交流接触器维修保养：a) 清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；b) 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；c) 清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的应更换；d) 清洁铁芯表面的油污及脏物；e) 拧紧所有紧固件。4.6.4 自耦减压启动器维修保养、a) 用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理；b) 外壳应可靠接地、如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。4.130、6.5 电容器维修保养： a) 清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；b) 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；c) 检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；d) 检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。4.6.6 热继电器维修保养：a) 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；b) 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。4.6.7 断路器（自动空气开关）维修保养：a) 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于IO兆欧，否则应烘干处理；b) 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如131、果灭弧罩破裂，则应更换；c) 断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；d) 在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；e) 各传动机构应注人润滑油；f) 检查主触头表面有小的金属颗粒时卜应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；g) 检查手动（3次）电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；h) 检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；i) 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；j) 检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。4.6.8 二次回路维修保养：a) 号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；b) 接头处是132、否松弛，如松弛则拧紧。4.6.9 主回路维修保养：a) 标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；b) 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；c) 母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。4.7 供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时则维修。修部电工填写（申请延时维修保养表），经维修部主管审核，管理处经理批准后后方可延时。4.8 对计划中未列出的维修保养工作，应由维修部主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经维修部主管口头批准后，、可先组织解决。后写出事故报告并上报公司。4.9 变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维修保养记录表内，变配133、电室组长应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交维修部存档，保存为长期。4.10 停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由维修部主管写停申请表，经主管经理批准后通知公共事务部，由管理部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小内向有关住户作出解释。5.0 记录5.1 维修保养年度计划表。5.2 维修保养记录表。5.3 申请延时维修保养表。5.4 外委维修保养申请表。5.5 停申请表。5.6 事故报告。5.7 备品、备件计划表。6.0 相关支持文件供配电设备设施安全操作标准作业规程。24.配电设备设施维修保养检验标准1.0 目的确保供配电设备保养符合要求。134、2.0 适用范围适用于大厦（小区）供配电设备的保养工作。3.0 职责工程部负责各楼盘供配电设备的保养检验工作。4.0 保养标准4.1 各连接处无发热等异常现象；4.2 指示灯、信号灯齐全，显示正确；4.3 各计量仪表准确可靠；4.4 各种保护齐全，动作灵敏可靠；4.5 配电室的通风、排气良好，温度不超过40；4.6 备用发电机组能发出其额定功率的电能，备用电源能正常投运；4.7 有检查、维修、保养记录。25.设备设施管理控制程序1.0 目的对设备、设施管理过程实施控制，确保设备设施正常运行。2.0 范围本程序适用于所管辖物业公共设施设备的管理。3.0 职责工程部负责公共设施设备的保养、维修、整135、治和管理并负责具体实施设备设施的运行、保养。4.0 工作程序4.1 工作流程不合格处置监视测量实施保养制定计划管 理 策划建立台帐4.2 工程部根据“物业管理委托合同”全国优秀管理住宅小区标准（建设部1995120号）、关于加强电梯管理的暂行规定（建设部1994667号）、关于加强电梯管理的暂行规定实施细则（建设部建计1995187号）按服务实现过程策划控制程序对设备、设施管理进行策划，制定设备操作流程、设备维护保养及检验规程、机房管理办法等。4.3 工程部建立设备、设施台帐，制定设备设施保养计划。运行组根据设备操作流程、机房管理办法对设备运行实施监控，并做好运行记录。4.4 工程部根据设备维136、修保养及检验规程对公共设备设施实行维护保养，并做好保养记录。4.5 工程部应建立公共设施台帐（包括标识标牌）并负责公共设施的日常维护保养。4.6 设备运行过程中出现故障由工程部维修并填写维修记录，由工程部管理人员对维修结果进行检查。4.7 设备设施管理的监视按监视和测量控制程序实施。4.8 对发现不合格按JZZX-32-2003不合格服务控制程序处置，由工程部负责跟踪。各种记录每月交管理处统一保存。5.0 质量记录5.1 设备设施保养记录5.2 设备设施维修记录5.3 设备设施台帐5.4 设备设施保养计划5.5 设备设施周/月检记录 26.电梯故障维修标准作业规程1.0 目的规范电梯故障维修工137、作，确保电梯的安全运行。2.0 适用范围适用于物业管理公司管辖内的电梯故障维修工作。3.0 职责3.1 电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。3.2 维修部主管负责电梯故障维修的组织监控工作。4.0 程序要点4.1 电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场（值班人员和电梯工10分钟内；分包公司30分钟内）。4.2 先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。4.3 根据不同的故障，进行相应的处理。4.4 一般常见机械故障及处理措施。4.4.1 机房。a) 电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，则需更换轴承。b)138、 选层器故障一般有以下几种：滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置；选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用；上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污、加润滑油。c) 制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污。d) 限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。4.4.2 井道与轿厢。a) 轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑139、槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等；b) 厅门故障同上。c) 开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车，应调整开门刀位置（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙）。d) 导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象，应调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口。e) 导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、震动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置。f) 安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。4.4.3 底坑。a) 补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补140、偿链长度。b) 安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钥丝绳，更换轴承。c) 缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动、液压油量不足。应除去铁锈、补充液压油。4.5 电梯一般常见的电气故障及维修处理方法。4.5.1 机房。a) 保险丝故障：缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路；井道有水，回路有短路点。应断去来水源，排除断路点，换上双同保险丝、指示灯回路；厅外指示有水或有线破裂断路。应排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路；控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点、换上双同保险丝。b) 接141、触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。4.5.2 开道与轿箱。a) 上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等；b) 轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致。应清洁接触点，更换开关排嗓线路断点等。c) 安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。4142、.5.3 底坑：a) 缓冲器开关、底坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳对重碰到缓冲器开关损坏所致。应更换开关；b) 张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。4.6 电梯故障排除后，电梯工应将电梯故障维修情况记录在电梯维修记录表中，归档长期保存。4.7 本规程作为电梯工的绩效考评的依据之一。5.0 记录电梯维修记录。6.0 相关支持文件电梯日常维修保养标准作业规程。27.给排水设备设施操作标准作业规程1.0 143、目的规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的操作。3.0 职责3.1 维修部主管负责检查给排水设备设施操作标准作业规程的执行情况。3.2 水泵房管理员具体负责给排水设备设施的操作。4.0 程序要点4.1 启动水泵（潜水泵）前的检查。4.1.1 检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀。4.1.2 排除水泵机组真空筒里面的空气（如果有的话）。4.1.3 检查电压表、信号灯指示情况。4.1.4 手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。4.2 启动水泵（潜水泵）。4.2.1 合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源144、开关，将转换开关置于“手动”位置。4.2.2 按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动，注意观察启动电流。4.2.3 如果一次不能启动成功，可以再试启动二次，每次应间隔3分钟。如果三次未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。4.2.4 启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异气味，检查漏水是否严重（漏水成线）。4.2.5 确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮，水泵（潜水泵）停止。4.2.6 将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行。4.3 停止水泵（潜水泵）。4.3.1 将转换开关置于（停止）位置，水泵（潜水泵）停止运转。4.3.2 拉145、下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关（如果需要）。4.3.3 关水泵（潜水泵）进、出水闸阀（如果需要）。4.3.4 检查有无不正常情况，如有则及时处理。5.0 记录6.0 相关支持文件28.供配电设备设施安全操作标准作业规程1.0 目的规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内管理的供配电设备设施的操作。3.0 职责3.1 维修部主管供配电房组长负责检查供配电设备设施安全操作标准作业规程的执行情况。3.2 变配电室值班电工负责供配电设备设施的操作。4.0 程序要点4.1 安全操作注意事项。4.1.1 操作高压设备设施时，必须戴绝缘146、手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。4.1.2 操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。4.1.3 严禁带电工作，紧急情况需带电作业时，需具备如下条件：a) 有监护人；b) 工作场地空间足够，光线足够；c) 所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等）；d) 工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。4.1.4 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。4.1.5 电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。4.1.6 变配电房拉、合闸时，应147、一人执行一人监护。4.2 供配电设备设施操作。4.2.1 配电变压器停电的操作要领：a) 拉开各低压出线开关；b) 拉开低压总开关；c) 拉开配电变压器高压侧开关。4.2.2 配电变压器送电的操作要领：a) 合上配电变压器高压侧开关；b) 合上低压总开关；c) 合上各低压出线开关。4.2.3 自发电送电的操作要领：a) 合上发电机控制电源；b) 合上发电机配电柜总开关。4.2.4 在配电变压器上工作前，操作要领如下：a) 拉开高、低压两侧电源；b) 验电，确认无电；c) 两侧分别挂三相短路接地线；d) 高安全围栏，挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低压开关处。4.2.5 在配电柜开关上工148、作前，操作要领如下：a) 拉开开关、有明显的开路点；b) 验电，确认无电；c) 挂三相短路接地线；d) 设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）；e) 挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；f) 站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。5.0 记录6.0 相关支持文件29.消防系统运行管理标准作业规程10 目的 规范消防系统运行管理工作，确保消防系统随时处于良好运行状态。20 适用范围 适用于物业管理公司辖区内各类消防系统的运行管理。30 职责31 管理处经理负责消防系统设备运行管理的监督、统筹工作。32 保安部主管负责消防系统设备运行管理的业务督导工作。33 班组长负贡组织实施消防系149、统设备的运行管理。34 消防管理中心消防员负责具体实施消防系统设备的运行管理工作。40 程序要点41 运行监控。411 消防管理中心消防员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示、示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。412 运行监控内容：a) 消防主机显示屏是否显示SYSTEM NORMA（系统正常）；b) 消防主机是否正常正常时I =1.2A，U=25V）：c) “运行”和“电源”灯是否亮，不亮时查找线路接头有无松动，如松动应紧固；d) 巡视喷淋泵和消防泵管网系统，查看接口有无松动（松动时给予紧固），”油漆是否脱落（脱落补刷油漆），水流指示器是否动作；e) “故障”灯是否亮，灯150、亮时证明出现故障，立即到现场查明原因；f） “低水位”信号灯是否亮，灯亮时立即通知维修电工查看水位加水；g) “破玻灯光”信号是否亮，灯亮时到楼层查看破玻报警原因;h) 监看闭路电视画面是否清晰，出现故障时及时通知维修部维修；i) 设备有无出现烧焦、异味、异常声响；j) 测试“试灯”键，试灯1-2秒钟，发现有信号灯不亮，应查明原因给给予更换；4.1.3 在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记，同时报告有保安部主管/班组长并进行整改。4.2 异常情况处置。 a) 当消防主机出现异常情况（如水浸入），应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。 b)151、 当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备的电源，迅速用干粉或“1211”灭火器扑灭。4.3 机房管理。4.3.1 非值班人员不准进入室内（巡查、检修人员除外），若需进人，须经主管同意，并在当值消防员允许的情况下方可进人，但时间不宜超过5分钟当值消防员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终保持地面、墙壁、设备无积尘、无油渍、无污物、无蜘蛛网，光亮整洁。4.3.2 室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应配备两瓶“1211 或干粉灭火室内禁止吸烟。4.3.3 室内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活，防小动物设施完好。4.3.4 室内必须保持24小时监视消防系统，暂时离开时，需呼叫附近152、保安员或班组长暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过10分钟。4.4 交接班要求。4.4.1 交接班时应： a) 进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态； b) 按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓名，密码是否改动、正确。 c) 出现下列情况不接班： 上一班运行情况未交待清楚； 记录不正规； 消防主机无法进人操作功能； 室内存放与工作无关的物品； 设备上积尘未除尽，有水杯、腐蚀品； 地面不干净、不整洁； 检查物品不齐全； 故障正在处理中或未处理完毕，应由交班人负责处理，接班人协助（在值班干部允许时，交班人方可下班）。4.5 资料保存与审核。4.5.1 消防员应对153、每班次运行情况做好记录。填写消防系统监控记录表，交接班时检查各系统均正常后，双方在消防中心交接班记录表上签字确认。4.5.2 主管监督填写运行监控的各类记录，每月将用完的记录本收到办公室归档保存，保存期3年。4.5.3 班组长每班次交接均应对每个消防中心的值班情况进行监督、检查，并在消防中心交接班记录表上签署巡检意见，最后由消防管理中心主管签署审核意见。5.0 记录5.1 消防中心交接班记录表5.2 消防系统监控记录表6.0 相关支持文件6.1 消防系统操作标准作业规程6.2 消防器材管理标准作业规程6.3 消防系统维修保养标准作业规程 30.电梯应急处理程序图表说明：接 报管理处控制中心工程154、部保养公司紧急维修点修点消防局公安人员救护中心文字说明： 1、若有乘客被困在电梯内，如有闭路电视及电梯对讲机，则须把镜头转至该困人的电梯观察电梯内的情况，并详细询问被困人有关情形及通知管理处报告电梯的正确位置并保持联系。 2、被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多空气不足的，须特别留意。若有人身体不适，应立即向保养公司维修站说明情况，同时立即通知公安人员、消防人员、医护人员协助。 3、立即致电所属保养公司的24小时紧急维修点，派人前来释放被困者及修理电梯。致电时必须询问对方姓名及告之有人被困。注： 1、被困者救出后，须与他们联络及询问其身体状况，并记录被困者姓名、地址、电话及到本小区原因。如被困者155、不愿意合作并自行离去则记录下来作为依据。 2、记录时间由始至终的时间及详细情形及维修人员、消防员、公安人员、救护人员到达和离开的时间，消防车、警车、救护车等车辆号码。 3、 记录被困者的救出时间或伤者离开时间及查询伤者送往何处医院，以便查询。 31.弱电系统维修标准作业规程1.0 目的规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内的弱电系统的维修。3.0 职责3.1 维修部主管负责检查弱电系统维修工作的实施情况。3.2 维修部组长负责弱电系统维修工作的组织实施。3.3 维修员负责弱电系统的维修工作。4.0 程序要点4.1 维修员进住户156、家进行弱电系统维修时，应遵守住户家庭安装维修标准作业规程的4.1条款。4.2 维修员注意事项。4.2.1 应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。4.2.2 应注意安全操作：a) 确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；b) 确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。4.2.3 必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。4.3 基本维修方法。4.3.1 观察法：a) 有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；b) 有无异常的声音；c) 观察图像效果。157、4.3.2 静态测量法：a) 短路电阻测量法；b) 电流测量判断法；c) 电压测量判断法。4.4 天线系统维修。4.4.1 放大器：a) 检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；b) 检查输人信号，一般应为90db，如相差太大(150db以上)则应通知有线电视站解决；c) 如果输入信号满足要求（90db）调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达到要求（104dB）则应通知有线电视站拆修放大器。4.4.2 分配器：a) 检查输人、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；b) 检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少2dB以上，则应更换分配158、器。4.4.3 分接盒： a) 检查分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈。如是则应整修或更换插头；b) 检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输人信号减少2as以上则应更换分接盒.4.4.4 插座： a) 检查插座接线是否牢固，插孔是否太松弛，如是则应整改插座，整改达不到要求的应更换；b) 检查插座输入与输出信号、如果物出信号较输人信号减少2db以上，则应更换插座。4.4.5 馈线：a) 检查馈线对地绝缘电阻应大于泛2兆欧，线间绝缘电阻应大于14兆欧，b) 检查馈线100m内的信号衰减应不超过lOdB补否则应更换镇线。4.5 电话线维修：4.5.1 检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉159、断火，如是则应重接接头（烫拐处4.5.2 检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线（有两根备用线）。4.5.3 检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。4.6 楼层防盗对讲机维修：4.6.1 室内听不到铃声：a) 检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；b) 检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理。c) 通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。4.6.2 不能对讲： a) 检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接； b) 检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换奋。c) 检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障160、排除。4.6.3 不能开楼下大门：a) 检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油； b) 检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈；c) 检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。4.6.4 主机无电源：a) 检查桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管；b) 检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。4.7 可视对讲机维修。4.7.1 无图像、声音，但开锁正常：a) 调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图像信号连接线是否接牢，不牢则应重新接161、好（烫锡焊接）；b) 如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电路推动电路、输出电路、图像显示电路等逐级检查，直至故障排除。4.7.2 通话无声音：a) 检查听筒与室内机的接线是否牢固，否则应重新接好（烫锡、焊接）；b) 调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；c) 调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输人电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐级进行检查直至故障排除。4.7.3 不能开大门：按本规程4.5.3条款执行。4.8 维162、修工作结束后，维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装人塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。4.9 向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中应注意的事项，如住户有不满意的地方（合理的要求）维修员应及时进行整改至住户满意为止。4.10 一切正常后请住户在住户家庭安装维修单签名确认如住户对此次维修收费有异议，维修员应根据向住户作出解释，尽量打消住户的疑虑。4.11 维修员回到维修部后，应及时填写好维修单（内容包括：维修内容、所用主要材料、姓名以备查询。4.12 维修部做好住户家庭安装维修（收费）通知单的登记工作。5.0 记录6.0 相关支持文件弱 电 维 修 记 录 表GC-163、QR-08 编 号： 编 号故障位置开始时间结束时间维修人员故障原因及其内容:维修过程及安全措施: 维修人:检定结论:检验人/日期备注: 32. 空调安装管理规定为了维护小区的统一、美观、安全，根据加州城市花园业主公约等有关规定，结合小区实际情况，特制定本规定：1、业主在申报装修手续时，必须确定空调安装位置，即空调安装设计位置和物管要求指定位置。2、不得安装窗式空调，因窗式空调无安装设计预留位置，冷凝水不能集中排放。3、底楼、裙楼等商业网点的空调安装位置，必须按物管要求设置，必须离地面2m高，并可靠固定，冷凝水集中排放。4、若空调不能安装在指定的预留位置，但不得影响外观、外貌，不得有安全隐患，164、不得影响其他业主的正常生活，不得侵占其他业主的利益，不得引起业主投诉。5、空调连接管、线穿墙孔所开位置不得影响房屋结构安全。33.室外招牌、广告牌、霓虹灯箱设置规定 为进一步规范小区户外广告、灯箱的设置，维护小区整洁、美观；根据重庆市城市容貌管理条例和重庆市户外广告管理条例及市、区市政有关文件的规定，结合小区实际情况，对小区户外广告、灯箱的申请，设置有关事宜规定如下：一、户外广告的设置、申请程序（一）申请人向市政管理委员会和物业公司提出申请，申请时需提供相关资料（书面申请、广告位置平面示意图、广告媒体设计图、广告设置景观效果图、户外广告载体的产权单位允许设置广告的书面意见）。（二）按照市政管理165、委员会对户外广告设置规划的要求，对所申报的广告设置地点、规格、质量、形式等进行审查。（三）园区内户外广告设置，驻小区城管办自收到设置申请后当日做出同意或不同意的书面答复。（四）园区外户外广告设置，驻小区城管办收到设置申请后签注场地单位意见，申请人再向市政管理委员会申请并批准后方可施工设置。（五）户外广告设置审批期限一般为1年，需延期使用，要向市政管理委员会申办延期手续。二、户外广告设置的标准及要求（一）小区内设置户外广告、灯箱、应与其他公益广告宣传牌保持一定间距，其下沿与地面的距离不得小于2米，不得设置落地式灯箱广告。（二）园区内设置户外广告、灯箱、高度1米左右，长度与门面长度相同，一个门面只166、能设一块招牌广告。（三）园区外设置户外广告、灯箱，其形式、规格由市政管理委员会审批事项为主。（四）不得设置布幅广告、广告设置必须牢固安全、整洁美观。三、户外广告的禁设范围（一）禁止在小区绿化地带设置户外广告。（二）禁止在小区树上、路灯杆上设置灯箱、广告。（三）禁止在公共张贴栏外乱涂、乱画、乱贴。34.配 电 室 管 理 规 定1.0 目的确保小区配电室的安全，使小区供电正常。2.0 适用范围适用于加州城市花园配电室的管理。3.0 职责工程部负责配电室的管理工作4.0 管理办法4.1 配电室由持有进网作业许可证的配电运行工值班，无关人员禁止进入配电室，非管理人员须办理书面许可才能进入。 4.2 167、保持良好的室内照明和通风，墙上应配挂温度计，室温控制在40以下；并保持室内清洁整齐，无易燃、易爆物品或其他杂物，无蜘蛛网，无积水。4.3 供电线路操作开关部位应有明显的标志，检修停电拉闸必须悬挂标志牌。4.4 停送电必须由值班电工操作，非值班人员禁止操作。4.5 建立运行记录，每班每二小时至少巡查一次，每月组织检查一次，每年大检修一次；查出问题及时处理，不能解决的及时报告。每班巡查内容：房内是否有异味、配电屏上指示灯、电器运行声音、补偿柜运行情况。发现异常，及时修理与报告。并记录电压、电流、温度等运行参数。4.6 配电室内严禁乱拉接线路，供电线路严禁超载运行。搭接临时电源必须经工程部（或工程主168、管）批准。4.7 严禁违章操作，检修时必须遵守操作规程，使用绝缘工具、鞋、手套等。 35.配电设备保养规定一、操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。二、未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。三、设备操作人员，必须持有特种作业操作证方可上岗。四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。七、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。八、各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平、打光。九、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、169、堆放杂物。 36.电梯安全管理规定1、电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。2、电梯维修工每天对各电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。3、工程部主管在周检时组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患应立即组织整改。4、工程部主管组织人员按程序文件规定对电梯承包方进行评审，评审合格的方能承担电梯维修保养工作。5、工程部电梯维修工负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。6、各栋电梯在消防中心设立报警点，保证电梯在发生故障时能接到警报。7、在电梯机房和值班室悬挂电梯困人救援规程，电梯发生困人故障时，严格按照规程执行救援。8、经劳动局检测不合格，未取得准用证的电梯严禁投入使用。37.电梯170、值班制度1、工程部维修工负责对各栋电梯实行24小时运行监控及值班工作。2、值班人员在值班期间不得会客、无故离岗、窜岗。电梯发生故障，从故障反映起，不得超过5分钟赶到现场。3、电梯工每天全面巡视所管电梯一次，密切监视和掌握电梯的运行动态，并认真填写电梯日巡查记录。4、当电梯出现故障，经检查由于人力和技术水平原因无法修复时，应立即通知电梯维修保养单位进行维修，并填写电梯故障维修登记表。5、当电梯发生故障困人时，值班人员应安慰乘客不要惊慌，并立即通知工程部电梯维修工迅速赶到现场，严格按照电梯困人救援规程执行解救。6、交接班时，交班者应交代清楚各电梯的运行情况，停用的电梯应在底层悬挂告示牌。38.给排171、水管理制度1、给排水管理人员必须了解、熟悉各楼宇内的供水系统。如：水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。2、应定期巡视水泵运做是否正常，供水系统有无损坏和滴漏，水箱是否清洁。必须定期安排清洗水箱，每半年清洗一次，使水箱保持清洁卫生。3、发现水管破裂时，必须尽快关上有关阀门。大水管破裂，则关闭总阀门，并及时发出通告，立即安排紧急维修。4、注意水箱的保养，预防破裂和渗漏，并应紧盖水箱，防止蚊虫滋生。5、救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏应立即维修，同时严禁使用消防水作其它用途。6、经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾，须防止下雨时渠水受阻而水浸。7、楼宇外墙的公用下水管渠172、发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。8、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。9、安装和维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。10、楼宇内的水表发生故障时，应告之用户，并立即维修。11、接到自来水公司发出的停水通知时，应立即向住户发出通知，使住户有所准备。12、化粪池每年进行六次检查，二次清掏，写出书面材料及方案。并做好记录备案。 39.临时用电管理制度 为了加强小区的用电管理，防止用电不当发生人身安全事故、设备安全事故，确保小区电力正常运行。特制订此制度。一、来联系临时用电者，必须持有合格的电工上岗证方可填写临时用电申请表。按用电量的多少、时间预付用电保证金。二173、须装有供电局检验合格的电度计量表，按负荷大小，长度选择导线、漏电总开关。用电量不得超过总负荷的20%。三、线路不得随地拖动，移动线路必须用多股胶质软电缆。四、线路必须是三线四制，另外加一条可靠的保护接地。选择安全、可靠的空气开关。五、移动照明、潮湿环境、地下通道线路，必须使用安全电压。不听劝阻者停止供电。六、使用电动工具时必须检查绝缘强度是否达到0.5兆欧以上。不得戴手套，长袖衣服要扣纽扣。违反者后果自负。七、烧电焊前须检查用电周围是否有可燃物品。电焊时必须两人以上同时作业，至少配备灭火器一个。40.水泵房管理制度1.0 目的水泵房是提供住户生活用水，园区消防用水的关键部位。直接关系到业主的174、生活和生命财产安全，因此必须加强管理，确保供水正常。2.0 内容2.1 值班人员应对水泵房进行日常巡查，检查水泵、管道接头和阀门有无渗水。2.2 经常检查水泵控制柜的指示灯指示。观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下选择开关应置于自动位置。2.3 生活水泵规定每星期至少使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次。确保消防泵在事故状态下正常启动。2.4 泵房每星期由分管负责人打扫一次清洁，确保泵房地面和设备外表的清洁。2.5 水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理。透气管应用沙布包扎，以防杂物掉入水池中。2.6 按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。2.7 保证水泵房的通风、照明以及应急灯光175、在停电状态下的正常使用。41.供水管理制度1.0 目的：加强用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。2.0 内容：1) 水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管。开启箱盖应得到部门领导的许可。2) 每半年清洗水池、水箱一次。清洗后送样品到防疫站检验，检验合格后方能供水，并将检验结果存档。3) 定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。4) 经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修，杜绝浪费。5) 尽量保障对住户供水的连续性。若确需临时停水，应提前出示通告通知住户停水时间，以便住户做好蓄水准备。遇突发性事故导致停水，应用广播对住户作出解释。42.设备、设施安全检查制度1、工程部主176、管应在有关主管设备、设施的工程技术人员的配合下，定期对园区 内的各类设备、设施进行全面的安全检查工作。避免人身安全事故、设备事故的发生。2、必须对工作人员进行安全学习和培训，并制订培训计划。3、设施设备在发生安全事故时每个员工要懂得如何采取应急措施，正确使用消防器具，控制事故的延续。4、工作人员必须持证上岗，正确使用各类工具，掌握设备性能和正确操作各类设备。5、每月进行一次对消防设备设施的安全检查，使其随时处于待机状态。6、督促做好各项设备、设施的安全预防措施工作。7、发现安全隐患时，必须向有关领导汇报并及时处理和整改。43.给排水巡视检查制度1、水泵房管理人员每2小时巡视一次小区内水泵房（包177、括机房、水池、水箱）。并对相关数据记录，在运行中属于不正常现象及时汇报给排水主管作出处理。2、在巡查中发现不正常现象，应及时汇报给排水主管作出处理，并做好相关记录。3、每周巡视一次小区内主供给排水管上闸阀、法兰连接处如有滴、漏、裂应及时处理或关闭相关联的供水主管上的闸阀。4、定时巡视供水系统电源、电压、压力表，自动控制仪水位显示是否正常，如有异常应仔细检查泵有无振动，电机、控制柜有无异常气味。5、巡视工作完成或离开时做到人走关灯关门，严格按照各种安全操作规程进行巡视工作，以免发生人员伤亡事故。44.水泵定期保养制度1.0 目的：确保水泵始终处于良好的运行和备用状态。2.0 适用范围：所有园区的178、生活水泵、消防泵、喷洒泵、排污泵、潜水泵。3.0 职责：由工程维修部主管人员负责。4.0 内容4.1 生活水泵每周进行一次一般性检查保养，每半年进行一次全面保养。4.2 消防水泵和喷洒泵每两月进行一次试运行。运行时间不得低于10-15分钟。消防泵启动时在管网顶部消火栓。出口喷水射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。4.3 排污泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。4.4 水泵保养时应把与泵体相连的5M以上范围内的阀门、压力表、管道等随泵体同时保养。4.5 泵体保养：4.5.1 检查泵体有无破损，铭牌完好，水流方向指示明确、清晰，外观整洁、油漆完好。4.5.2 补充润滑油。若油质变色、有杂质，应予179、更换。4.5.3 检查盘跟器材情况。若有漏水应增加或更换石棉绳填料。4.5.4 联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈，若有损坏应予更换。4.5.5 紧固机座螺丝应做好防锈处理。4.5.6 生活水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。4.6 电机保养：4.6.1 外观整洁、铭牌完好，接地线连接良好4.6.2 拆开电机接线盒内的导线连接片，用500伏兆欧表摇测电机绕组相与相、相与地间的绝缘值应不低于0.5兆欧。4.6.3 电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 4.7 相关阀门、管道及附件的保养：4.7.1 各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。4.7.2 单相阀动作应灵活，阀体内外无渗水180、。4.7.3 压力表指示准确，表面清晰。4.7.4 管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆完整无脱落。4.7.5 点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。4.8 控制柜的保养：4.8.1 断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止，按上按钮动作应灵活可靠。4.8.2 检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。4.8.3 清洁控制柜内外灰尘。4.8.4 合上总电源，检查电源指示应正常。4.9 保养完毕启动水泵，观察电流表，指示灯指示是否正常。5.0 观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示是否正常。45.部门使用外来文件清单PZ-QR-1181、5 编号：序号文 件 名 称文件编号、版本发 文 单 位备 注01城市房屋修缮管理规定19914号建设部02房屋接管验收标准199169号建设部03房屋建筑工程质量保修办法200080号建设部04建筑工程质量管理条例2000279号国务院05商品房销售管理办法200188号建设部06重庆市物业管理条例2002重庆市人民政府07住宅室内装饰装修管理办法2002110号建设部08重庆市渝北区市政委关于规范户外广告设置管理的通知200289号渝北区市政09物业管理条例2003379号国务院46质量记录清单序号质量记录名称记录编码保存期（年）备 注01房屋及公共设施养护维修记录单GC-QR-013年02设备维修保养记录单GC-QR-022年03消防系统年（季）检查保养记录GC-QR-032年04供配电运行日记GC-QR-042年05电梯日巡查记录GC-QR-052年06给排水巡视检查记录GC-QR-062年07供配电设备设施运行日记GC-QR-072年08弱电维修记录表GC-QR-082年09水箱（池）清洗清毒记录GC-QR-092年10中心水泵房值班记录GC-QR-102年11设备卡GC-QR-113年12设备设施维修保养年度计划表GC-QR-123年13设备台账GC-QR-135年119