1、工程部工作手册成都同森物业管理有限公司目 录序号规程名称页码1、目 录0012、工程管理部职能0023、工程前期介入0384、物业接管验收规程0425、配合相关部门做好物业整改工作流程0546、房屋装饰装修管理规程0577、房屋维修管理规程0608、供配电设备（设施）管理规程0879、给排水设备（设施）管理规程09410、柴油发电机工作规程10211、中央空调操作保养规范10612、电梯管理工作规程11313、相关文件和记录120工程部管理职能1.0 目的通过明确工程部管理职能，做到责权明确，使管理制度化、工作标准化，服务优质化。2.0 范围适用于物业公司工程部。3.0 职责3.1 工程部经理2、负责制定本部门工作人员岗位职责，并做好沟通协调工作。3.2 维修人员负责执行相关规章制度，并定期向部门主管汇报工作。3.3 相关部门予以相应支持和配合。4.0 工作程序4.1 工程部管理职能 物业工程部是保证所管辖项目正常运行的专业技能部门，负责对所在范围内设施设备管理，包括：物业项目工程前期介入、物业接管验收规程、配合相关部门做好物业整改、装饰装修管理、房屋维修管理、设施设备管理等。4.2 工程部组织架构及岗位职责 工程部经理（1名）印象维修领班（1名）湾畔维修领班（1名）工程师（1名）印象维修员（3名）湾畔维修员（3名）4.3 工程工作应达到的指标4.3.1 根据GB/T19001-2003、0 idt ISO9001：2000质量管理体系 要求建立、实施和持续改进公司工程管理工作，并确保公司在2010年内至少一个管理项目通过成都市优秀管理小区。4.3.2 按照国家建设部建住房物2000008号关于修订全国物业管理示范住宅小区（物业区域内、工业区）标准及有关考评验收工作的通知及全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则和公司“创建物业管理优秀小区规划”实施对公司工程管理工作进行自查自改工作。并确保公司在创优工作中，本部门工作符合标准要求。4.3.3 征求客户意见时，对本部门工作评议满意率95%。4.3.4 本部门管理人员持证上岗率100%。4.3.5 本部门员工岗前培训率达100%。44、.3.6 本部门特殊工种员工持证上岗率100%。4.3.7 房屋完好率95%。4.3.8 设施设备有效运行率95%。4.3.9 维修预约及时率98%。4.3.10 维修合格率98%。4.3.11 对涉及本部门的客户投诉处理及时率达到100%。以上工程管理应达到的工作指标及在日常工作确认的其他各项指标，由部门负责人组织相关责任人进行月度、季度、年度统计，并将统计情况记录在指标完成情况统计表内，并按要求进行评价，对未能完成规定指标的情况，要及时采取纠正预防措施，以体现指标的可测量性、可操作性、可实现性和持续改进。4.4 工作的时间4.4.1 工程部工作时间根据承担工作岗位的性质、强度、标准不同，采5、用与之配备的工作时间编排。主要有以下几种方式：（1） 行政班工作制部门经理和工程师实行行政部工作制:周一至周五：9：0017：30（夏季9：0018：00），周六：9：0012：00，星期天休息。（2） 二班轮班工作制 早班：9：0017：30（夏季9：0018：00）， 晚班：17：30次日9：00（夏季18：00次日9：00）， 每周休息一天。（3） 其它工作制 根据客户需求，在某一特定时间或某一段时间工作。4.4.2 工程部负责人根据公司员工手册“考勤管理制度”的规定要求，结合本部门工作实际情况，确认本部门工作时间，并提前5天编制每月值班安排表报物业公司审核、批准后组织实施。4.4.3 6、在实施过程中，如需对岗位或员工工作时间进行调整，应提前重新编制值班安排表按规定程序审批。如个别员工因事需要调整班次的（如换班、换休、病事婚丧等），需填报请假申请单按公司员工手册“考勤管理制度”规定的批假权限实施。4.4.4 所有员工均应按公司员工手册“考勤管理制度”的规定要求实行每天上班前、下班后两次打卡制。如因特殊情况需调整打卡方式的，应获得公司行政管理部的书面批准。4.5 工程部代号4.5.1 岗位代号 部门经理：G-03-01 机电主管：G-04-02 维修主管：G-04-03 采购专员：G-05-04 电 工 ：G-06-054.5.2 班次代号： 白班：白；夜班：夜；休息：休。4.67、 物业设备管理要求4.6.1 确保能源的供给及有效地控制能耗（1） 应尽量保证水、电、气（或油）的正常供应。因此，一般要求在物业主要部份要有双电源供电。生活水泵要有备用泵。用柴油的要有4小时以上的储备量，柴油的用量应每月详细、如实的记录在节能降耗统计表内，并定期做出统计分析。（2） 对能耗要严格控制，要明确景观能耗的启止时间（详见各项目制定的景观启动管理办法），教育员工树立节能就是增加纯利的思想。要尽量选用节能设备和采取节能措施。要加强能耗的记录、统计和分析。4.6.2 对设备进行选择和评估 工程部在选择设备要综合考虑性能优良、技术指标先进、价格合适、利用率高、适应性强和运行费用省等多方面因素8、，并形成工程部鉴定与评估意见书。4.6.3 建立制度（3） 建立设备的分类、验收、登记、建档、保管、封存、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台账和技术资料及审批制度。（4） 在建立设备设施台账的同时，需在设备上设置设备设施卡或喷刷相应的编号，以便账、卡、物相对应。进行设备登记，建立“设备档案”，包括： 设备出厂合格证及检验单。 产品说明书。 设备安装施工图纸。 设备安装质量检验单及试车记录。 设备的性能记录。 设备的事故报告及事故修理记录。 设备的保养维修内容记录。 设备检查记录表。 设备改进及改造记录。 设备使用操作规程。 设备零件明细表及备件清单。 设备特殊零件加工图。4.6.4 购置一定9、量的备品备件，对关键设备的易损件必须购置备品备件，低值易耗的材料也应有一定量的储备，以便设备发生故障能及时更换，缩短停机时间。4.6.5 建立日常保养和定期检查、维修制度，并作好详细记录。 设备管理（使用）部门应以计划性的保养、维修为主，保持设备始终处于良好状态，而不是等到设备坏了，或不能使用时再去应急抢修。因此，设备管理（使用）部门应当做出年度、季度、月度的设备设施检查保养计划，并将检修内容和设备状况登记在设备设施检查保养计划表上，作为设备档案保存。4.6.6 建立设备大、中、小修工程的验收制度，确保维修合格率98%。 各类设备的大、中、小修理工程由设备部门填写维修/服务单，必要时可另附设备10、维修报告书，报工程部主管审议、经理审核、公司分管领导批准后按计划进行。工程结束后，设备管理部门应对工程质量进行全面的检查，并签署验收意见。维修/服务单及设备维修报告书、验收意见及施工项目内容、图纸资料等归档保存。4.6.7 有计划地做好设备的改进和更新 所有设备都有一定的使用寿命，经过一定时期的使用后，会因为自然损耗和人为因素的影响，不能发挥其正常的使用功能，需要进行改造或更新。设备部门应根据实际情况提出改造或更新意见，并填写设备停用（封存、报废、改进、更新）审批表，报批通过后，负责具体实施工作。4.6.8 每年对设备进行清查、核对和使用鉴定 每年一次的检查要保证设备的账、卡、物相符。在清查核11、对的基础上对设备进行技术鉴定，从而为新一年的设备运行、维修和更新编制预算方案。4.7 设备设施管理制度4.7.1 计划维修保养制度（1） 为防止意外损坏而事先编制设备设施检查保养计划，并按照计划进行一系列预防性设备修理、维护和管理的组织措施、技术措施，形成计划维修保养制度。（2） 实行计划维修保养的目的，是保证楼宇与小区的设备能经常保持正常的工作状态避免设备遭受不应有的损坏，充分发挥设备潜力，正确掌握设备状况，提高设备运转效率。（3） 实行计划维修保养制度，可以延长设备修理间隔期、降低修理成本和提高维修质量。（4） 进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特征、规格与使用条件来决定的。（12、5） 措施 确定设备设施维修、保养、检查工作的类别及内容，具体包括：日常及周保养内容；月维修保养内容、季度、半年、年度维修保养内容；大修理内容；设备维修、保养的要求；开展计划维修保养工作的实施与监督。（6） 各项目设备部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求，编制设备设施检查保养计划，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并监督与检查。4.7.2 值班制度（1） 设备值班人员必须忠于职守，不得擅自离岗。如因工作需要，必须有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。（2） 根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定做好有关值班记录，按时巡查，及时发现事故隐患。（3） 如13、出现设备故障，而当班人员不能处理，应及时报告给上级领导。（4） 值班人员在接到报修通知时，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。（5） 所有值班岗位必须在规定值班时间安排合格的人员值班，如需调班，必须经主管人员同意，原则上班组长同班组长、值班人员同值班人员对调。4.7.3 交接班制度（1） 值班人员应按照统一的安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤。严禁私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假。（2） 交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录：介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更情况：清点仪表、工具；14、检查设备状况等等。领班应每日检查交接班记录并在值班记录表上签字。（3） 值班人员应认真仔细巡查，发现问题及时解决，并做好巡视记录表。（4） 值班人员在交班前应做好机房的环境卫生工作。（5） 接班人员必须提前15分钟上岗接班，对上班的情况应了解清楚，并办理好交接班手续。（6） 接班人员若因故迟到，值班人员应坚守岗位，待接班人员到达后，办完交接班手续方可下班。（7） 除值班人员外，无关人员一律不得进入机房。（8） 在下列情况下不得交接班： 在事故处理未完或重大设备启动或停机时； 交接班准备工作未完成时； 接班人数未能达到规定人数的最低限度时； 领班或由主管指定替代领班的人未到时； 接班人员有酒醉现15、象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。4.7.4 报告制度 公司实行服务过程报告制度，常用的报告形式有：日报、周报、月报、年工作目标计划、内审报告、管理评审报告等。（1） 下列情况报告领班： 主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况。 设备出现故障或停机检修。 零部件更换及修理。 维修人员的工作去向，客户维修材料的领用。 运行人员暂时离岗。 对外班组及上级联系。（2） 下列情况必须报告主管（工程师）： 重点设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况。 采用新的运行方式。 重点设备发生故障或停机抢修。 系统故障及检修。 重要零部件更换及修理加工及改造。 工具、备件、公共维修材料领用。 员工加班16、调班、补休、请假。（3） 下列情况必须报告工程部部经理： 重点设备发生故障或停机修理。 影响楼宇与小区运行的设备故障或施工。 系统运行方式的重大改变，主要设备的技术改造。 重点设备主要零部件更换、修理外委加工，设备的增改或向外委托加工。 系统及主要设备的技术改造。 系统或设备的增改工程及外委施工。 技术骨干、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整。 员工一天以上的请假，领班以上员工的补休、换班。4.7.5 工具管理制度（1） 领用工具时应填写工具领用登记表，实行工具报损制度。（2） 领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程部主管确认后方可以旧换新。（3） 对大型工具应建立严格的报损制度，并按照公17、司相关制度、程序进行报损。（4） 对工具实行个人负责制，谁丢失谁负责赔偿。（5） 对于公用工具及大件工具应由内勤负责进行统一管理。（6） 对在工作中损坏的工具应向工程部主管汇报（同时将损坏的工具交回管理部集中处理）方可领取。（7） 对于损坏的工具由管理部定期进行统一销毁（应有相关负责人签字）。（8） 对于专用工具应由专人管理，不得轻易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行适当赔偿，如属自然损坏（需有相关部门负责人出具损坏凭据）则按照相关财务制度办理，如有关人员需借用专用工具，应填写工具借用登记表。（9） 相关监视和测量工具定期送检。4.7.6 房屋维护制度（1） 工程部应严格18、执行房屋接管验收标准，确保新建工程交付质量。（2） 工程部依据定期检查项目一览表对物业进行巡视检查，填写巡视记录表，及时处理发现的问题，避免问题扩大，搞好房屋零星修缮工作。（3） 定期对房屋进行养护修缮，并及时在房屋公共设施养护修缮登记表中做好养护修缮记录，以避免因失修造成房屋损坏，养护修缮内容包括维护、中修、大修、改造。（4） 加强修缮工程质量把关，确保修缮质量。（5） 建立健全房屋档案，定期对房屋完好状况进行分项统计。（6） 加强对二次装修的管理，杜绝违章搭建和装修影响房屋结构和功能。4.7.7 空置房检查制度（1） 工程部每月对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查，填写空房（托管、空19、置）动态管理登记表。（2） 对检查中发现的问题进行分类，卫生问题转环境部（保洁队）处理，安全问题转保安部（保安队）处理，工程质量问题由开发商通知施工单位处理。要求对处理结果形成书面记录。（3） 特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意见和完成时间。4.7.8 设备润滑管理制度（1） 润滑工作的方式 根据设备管理及运行特点，采用由操作工及维修工共同负责制。（2） 润滑剂的选用 由主管根据所管设备的运行特点和出厂使用说明书来选择润滑剂，报请经理批准后，交库房统一采购。当出厂使用说明书的油种规格不清楚时，要根据设备的各种工作条件（转数、轴径转速、载荷、形式和温度等）来确定恰当的润滑剂。20、 从技术管理、资源管理出发，尽可能用同一润滑剂。（3） 润滑剂的管理 润滑剂的管理包括采购、运输、贮存几部分。 润滑剂在贮存中，对各种油（脂）的存放，必须分品种、牌号贮存、严禁混杂，更要保证清洁，防止尘砂、铁屑、水分等异物混入。润滑剂的使用部门要把润滑剂的消耗量在节能降耗统计表中做好记录，并取得月消耗量的数据，根据记录和每月的工作计划做好润滑消耗预算，并报库房由公司采购。（4） 设备润滑“五定”工作 定点： 现代机械设备中需要润滑的部位都设有润滑点，并配置油孔、油标、油池等供油装置。每个操作工和维修工都必须熟悉这些供油部位。 定质： 为确保润滑剂在使用过程中的质量，必须按设备说明书上的品种、牌21、号使用。设备上的润滑装置要保持清洁。 定量： 在保证设备润滑良好基础上，执行定额用油。如发现超过限额时，要查明原因，及时改正。 定期： 定期添油和清洗换油，是搞好设备润滑的重要环节。因此在进行润滑操作中，必须严格按照说明书规定，分别按班、日、月给各润滑点加油（脂），按计划清洗换油（脂）。 定人： 设备上的各润滑部位，应由操作工和维修工分工负责。凡需要每班（每天或每周）加油一次的润滑点由操作者负责加油，凡需要拆卸后才能添油（脂）或换油（脂）的部位，由修理工定期清洗换油（脂）。所有电器部件由维修电工负责添油（脂）或换油（脂）。4.7.9 新增设备管理制度（1） 公司各部门需增置的设备经批准购买后，22、报工程部备案。（2） 经工程部进行可行性方面的技术咨询后，才可确定装修项目或增置电器及机械设备。（3） 各部门应设一名兼职设备管理员，协助工程部对设备进行管理，指导本部门设备使用者正确操作。（4） 设备项目确定或设备购进后，工程部负责组织施工安装，并负责施工安装的质量。（5） 由工程部及使用部门负责人验收合格后填写采购设备验收表方可使用。4.7.10 缺陷设备运行规程（1） 工程部在每日的例行巡查中，将有缺陷的设备设施记录于缺陷设备设施登记表中。（2） 对一般的轻微的影响不大的缺陷应立即更换，以免造成更大的损失，并立即发出通知，报批工程主管。（3） 对一般轻微的影响面宽的缺陷应尽量将维修时间安23、排在下班后或客户休息后进行，在此之前应将需更换材料全部准备好，将维修时间通告所有商家/客户，而且以书面形式上报工程主管。（4） 对缺陷已很严重的设备设施应立即口头通知工程主管和所有商家/客户，同时立即着手进行维修，并请客户服务中心以书面形式将通知张贴于通告栏，维修完毕后立即书面形式上报工程主管。（5） 对暂时无法维修而缺陷已很严重的设备设施，应立即上报公司，同时请客户服务中心将停止使用的原因及恢复使用时间公告于告示栏，并在限期内维修完毕。（6） 对需进行外委修理的设备设施，应上报公司，并限期维修完毕。4.7.11 设备事故处理制度（1） 设备一旦发生事故，影响到客户的正常生活和活动时，必须马上24、启用备用应急设备，采用应急措施挽回损失和影响，并保护现场。（2） 有关领导及有关人员要立即赴现场检查、分析、记录，及时做出处理。（3） 事故发生后，有关人员要将事故处理情况填写在投诉、建议、电话、通知、通启、报告、报警记录薄并送交有关领导批示后，由工程部和有关部门领导解决。（4） 对于事故责任者，公司要查明原因，根据规定，视情节轻重给予必要的经济处罚和行政处分。如果已触犯法律，则按国家法律程序处理。（5） 事故的事后处理要做到四不放过： 事故原因不查清不放过。 缺乏切实有效的防范措施不放过。 缺乏长备不懈的应急弥补措施不放过。 事故责任人和员工未受到教育不放过。4.7.12 电气机械设备操作制25、度（1） 电气机械设备使用前，设备管理人员要与工程部配合，组织使用人接受操作培训，工程部负责安排技术人员传授专业知识。（2） 使用人员要学会操作，掌握日常保养知识和安全操作知识，熟悉设备性能。（3） 使用人要严格按操作规程工作，认真遵守交接班制度，准确填写值班记录。（4） 工程部要指派人员与各部门负责人经常检查设备情况，并列入员工工作考核内容。（5） 使用各种电气机械设备要注意安全。4.7.13 改装、移装设备操作制度（1） 设备的跨部门移装、改装前要填写维修/服务单并报工程部审批。（2） 工程部进行技术可行性咨询，派员改装、移装。（3） 将设备改装、移装的情况填写在维修/服务单备注栏内并存档26、。（4） 公司各部门未经呈报工程部主管审批同意，任何人不得改、移装设备。4.7.14 转让和报废设备管理制度（1） 设备年久陈旧不适应工作需要或无再使用价值，使用部门申请报损、报废之前，工程部要进行技术鉴定和咨询。（2） 工程部指派专人对设备损坏情况、影响工作情况、使用年限、残值情况、更换新设备的价值及货源情况等进行鉴定与评估，形成意见书交使用部门。（3） 使用部门将设备停用（封存、报废、改进、更新）审批表附工程部鉴定与评估意见书一并上报，按程序审批。（4） 申请批准后，交付采购部办理，新设备到位后，旧设备方可转让或报废。（5） 报废报损旧设备由工程部负责按规定处理。4.7.15 监视和测量装27、置控制（1） 监测装置范围序号装置名称使用地点1、万用表维修用检测仪器2、兆欧表维修用检测仪器3、钳形电流表维修用检测仪器4、高压验电器维修用检测仪器5、绝缘工具(绝缘棒、绝缘靴、绝缘手套等)维修用防护工具（2） 监测装置的购置 行政部在指定合格供方中购买各部门所需的监测装置，购回的监测装置应交工程部送检定机构检定合格后方可使用，工程部负责对监测装置的使用人员进行使用及维护指导。（3） 监测装置的管理 工程部主管指定专人建立测量、计量器具台账，明确记录各装置的检定日期及检定周期，并在规定周期内将检测装置送相关检定机构进行检定或校准，保证其精度符合技术要求，经检定或校准合格的监视和测量装置方可使28、用，工程部应做好监测装置的检校记录。 工程部主管负责组织人员对监测装置进行巡检，保证监测装置正常使用。 各管理部应指定专人负责监测装置的日常使用维护，发现未经检定合格或已过检定周期或已失效或损坏的监测装置应及时送工程部交相关法定检定机构进行维修、检定、校准。（4） 各使用部门应妥善保护监测装置的检定合格标识。4.7.16 紧急事件处理制度（1） 紧急事件包括：洪灾、停电、漏电、爆管、煤气泄漏、通讯中断等重大设施设备事故。（2） 紧急事件采用电话或对讲机方式联系，但必须互报姓名，并将情况报告清楚。（3） 紧急事件报告后，应立即汇报上级，并由现场职位最高的负责人统筹安排，人为隐匿不报，引起严重后果29、的，追究当事人责任。（4） 人为拖沓，致使影响扩大的，追究受派人责任。（5） 处理不了的紧急事件，应立即报告，由上级统筹安排处理。（6） 以上事件处理完毕后应由工程部主管填写投诉、建议、电话、通知、通启、报告、报警记录薄。 4.8共用设施巡视检修制度 1.0 目的规范楼宇巡查工作，保障小区正常的工作和生活秩序。 2.0 适用范围适用于工程部部的楼宇巡查工作。 3.0 职责3.1 工程部主管负责楼宇巡查的组织、管理工作。3.2 工程部部维修员负责依照本规定实施楼宇巡查工作。 4.0 程序要点4.1 工程部主管应于每月月底制定下月的巡楼宇工作方案，内容应包括责任区域的巡查安排及巡查的内容等。4.230、 楼宇巡查的内容4.2.1 治安隐患的巡查。4.2.2 公共设施设备安全完好状况的巡查。4.2.3 清洁卫生状况的巡查。4.2.4 园林绿化维护状况的巡查。4.2.5 装修违章的巡查。4.2.6 消防违章的巡查。4.2.7 利用巡查机会与住户沟通。4.3 楼宇巡查机会与住户沟通。4.3.1 “看”：通过观察来发现物业管理服务中存在的问题。4.3.2 “听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。4.3.3 “摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。4.3.4 “调查了解”：向住户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。4.4 房屋本体巡查的工作要领4.4.1 检查水电表。检查水电是否处于正常31、状态，记录损坏的水电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时应关上单位法门，预防水浸事故，并在该单位门口贴上相关告示；当发现电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在巡查登记表中予以记录并及时报告工程部主管。4.4.2 巡查楼梯间：a) 检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态；b) 检查梯间墙身、天花批荡是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷片是否完整无损；c) 检查消防栓是否标识完好、配件齐全；灭火器是否有漏气或过期、失效现象；防火门是否关闭；消防安全疏散指示灯是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盗预警设施及消防报警设施是否完好；d) 检查卫生状况是否良好。4.4.3 巡查逃生天台：a) 检32、查逃生天台是否能随手打开（严禁上琐）；b) 检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好；c) 检查有无违章占用逃生天台现象；d) 检查雨水管是否通畅；e) 检查卫生状况是否良好。4.4.4 巡查电梯：a) 检查电梯运转是否平稳，是否有异常响动；b) 检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好；c) 检查照明灯及安全监控设施是否完好；d) 检查卫生状况是否良好。4.4.5 巡查大堂、门厅、走廊：a) 检查各类安全标识是否完好；b) 检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好；c) 检查卫生状况是否良好。4.4.6 巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应33、立即告知保安部进行检查。4.5 公共设施设备巡查的工作要领4.5.1 巡查水、电、气、通讯设施：a) 检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象；b) 检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好；c) 检查室外消防设施是否备件齐全、标识完好。4.5.2 巡查公共文体设施：a) 检查雕塑小品是否完好，是否有安全隐患；b) 检查儿童游乐设施是否完好，有无安全隐患；c) 检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。4.5.3 巡查道路、广场、公共集散地：a) 检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象；b) 检查标识、路牌、警示牌是否完好；c) 检查各34、类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全；d) 检查卫生状况是否完好。4.5.4 巡查停车库、停车场、单车棚、摩托车场：a) 检查防盗设施是否完好；b) 检查停放的车辆是否有损伤现象；c) 检查卫生状况是否良好。4.6 巡查周边环境4.6.1 检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。4.6.2 检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。4.6.3 检查是否有违章饲养家禽家畜等现象。4.6.4 检查卫生状况是否良好。4.7 巡查违章装修：详见装修管理标准作业规程。4.8 巡查空置房：详见空置房管理标准作业规程。4.9 对巡查中发现问题的处理要领4.9.1 维修人员巡查时发35、现有上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决；否则及时将问题记录在巡查记录表中，巡查回来后报告工程部主管解决。4.9.2 工程部主管视情况按下列情况处理：a) 属公共设施设备破损丢失的，按报修管理标准作业规程处理；b) 属管理处其他部门员工工作不力造成的，应通知其他相关部门主管前往处理。巡查中发现的问题一般情况下应在一周内解决；特殊情况需经工程部经理同意后可适当延长；c) 属住户违章造成的问题，应按住户违章处理标准作业规程处理。4.9.3 对巡查中发现的重大问题，工程部主管应及时向管理处经理汇报，由管理处经理处理。4.9.4 巡查中发现问题处理完毕后工程部维修人员应现场验36、证，处理的过程和验证的结果均应有完整的记录，并经相关人员签字认可。4.10 巡查记录表、巡查问题处理表每月底汇总由工程部归档保存，保存期两年。4.11 本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。A、 工程部主管应每周不少于三次全域巡视检查。并将巡视区域划分到巡视责任人，责任人每天应至少两次巡视责任区域，并在巡视记录表中做好记录。B、 巡视中发现的问题应立即处理，不得人为拖延。C、 管理人员、保安、保洁、绿化等公司员工，应自觉参与巡视工作，发现问题，及时报告工程主管，由工程主管安排处理。D、 对影响小区日间管理的维修，应调整时间，安排在夜间施工。E、 对一些工艺要求较高、管理处难以自行解决的37、工作项目，工程主管应填写设备对外委托维修申请单，报请公司领导批准后执行，工程主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控。维修结束，机电人员需对设备设施进行检测，检测合格方予以验收。F、 定期检查项目一览表周期序号检查内容每年1梁、柱、板主体2墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)3顶棚4楼梯、扶手5公共门窗6屋面隔热层、防水层(雨季前须另外检查)7楼板、地面砖8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天台扶栏、避雷带2公共防盗网每季1散水坡、雨檐台、连廊2通风口35%消火栓的开箱试水(循环检查)每月1水箱、水池2信报箱3上、下雨污水管4设备房(水泵房、配电房、电梯房)5消火栓半月1公用电38、器每周1电子对讲门八年1马赛克外墙面，清洗一次2室外喷涂墙体、墙面喷涂一次五年1饰面和抹面三至四年1室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂一次2顶棚全面保养、粉刷一次3楼梯、扶手全面修补粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天台铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次2电子对讲门刷漆一次3木门、窗油漆一次一年1木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗2信报箱每年刷漆一次(根据需要)3房屋标识(栋号、单元号、楼层号)每年重喷写一次4设备房(水泵房、配电房、电梯房)刷漆一次半年1明、暗沟(全面检查)2给排水管道(含绿化用水管阀)每季1电缆沟盖板2雨、污水井、盖3化粪池4高压钠灯、汞灯5室外消防栓(全39、面试放水检查一次)每月喷水池每周1室外建筑小品、标识牌2车棚、车架每天儿童游乐设施随时检查1道路(包括水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等)2垃圾车、垃圾桶(箱)、垃圾中转站3室外各类围墙护栏4其他备注：检查结果填入巡视记录表，此表按不同的检查周期分别填写，平时如发现问题也应及时维修。工前期介入1.0 目的 在工程设计和施工阶段，及时发现和整改存在的问题，减少不合理设计和施工给物业今后运行管理带来的影响，掌握工程第一手资料，为后期物业管理打下基础。2.0 范围 适用于公司接管的所有项目。3.0 职责3.1 工程部负责实施工程前期介入目标、方案、人员配置，并督促检查。4.0 工作40、程序4.1 工程前期介入的主要工作4.1.1 检讨物业成本，节约物业投资 公司凭借多年管理经验应委派有经验工程人员对项目进行实地考察，通过定期参加前期项目工程例会，研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图(包括土建和各类机电设备)、项目模型等资料，了解项目规划意图、设计内容和规范、确定项目档次和客户需求，对项目环境及设备建材等方面提出有利于销售、节约投资、方便管理的意见和建议，如： 制订物业管理收费标准，为项目预售创造条件。 针对智能化采用程度和深度进行探讨，即可以促进销售宣传，又可满足今后科技及客户发展需求，以及尽量减少投资成本。同时考虑到管理中通过有效的41、人与技结合，减少今后的管理成本。 根据项目情况提出物业改良及增减工程项目建议，以节省工程费用及达到最高经济效益。 根据以往经验，编制保养合同及招标文件规格，并利用公司服务网络，以最优惠价格寻找提供服务的承接商。4.1.2 从管理者角度，改善设计缺陷 在以往，发展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定功能及配套设施，事实上，没有哪一家设计单位对项目日后运行及管理能够比有经验物管公司有更深刻理解。因此往往在交楼之后才由小客户和物管公司发现一大堆设计缺陷，以致物管公司难以运作，客户怨声载道。为改变这一状况，公司将对项目及设施进行审视，尽可能将设计中的先天缺陷控制在尽量少的范围内，如： 能设计（地下、地面42、裙房、标准层、屋面、停车场、银行、商店）是否满足物业管理需求。 小区人车分流和车辆就近沿楼临时办事停放和固定停放车位的布局。 围墙和大门设置。 公共区域装饰易于维修和清洁。 公共照明开关设置及半开、全开和长明形式开闭。 建立合适的管理用房（位置、装修标准、布局）。 设备机房环境、通风是否满足要求，公共机房和管道井门锁钥匙统一。 物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站设立、位置、规格及标准和景观、环保的协调及垃圾分类、收集措施。 设置必要的公共洗手间。 信报箱、牛奶箱设立方便使用和管理。 配置合适的告示栏、宣传栏、留言栏。 对客户室外空调位置、预留穿墙孔和冷凝水的排放等问题。 居家生活私密及安全防护设43、施。 建筑给排水的节能环保。 后期经营管理中存在不足处的调整和改进方案。 对总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议。 水、电、气供应量符合地域特点和发展需要。 创优标准的硬件完善。 爱心援助系统和便民设施的设置。 控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患。 设备型号、技术参数适合物业配套使用要求。 安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。4.1.3 跟进施工过程，保证顺利交接 为了保证日后管理工作顺利开展，必须对项目进行全面的了解，如果公司在项目交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业情况了如指掌。在44、项目交付前期，公司将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的意见和建议，如： 检讨施工进度。 协助检查施工质量。发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程。 在交付前先作验收，并向发展商汇报一切承接商在安装工程上所未达设计规格及要求事项。 对今后不便养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护重点记录。 参与重大设备的调试和验收。 提供成品保护措施。指导物业验收工作。4.1.4 智能系统顾问 考察整体工程进度，提出智能化工程阶段性实施进度计划。 针对发展商对智能化工程要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能建议。 根据发展商最终要求提出45、智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用、选材和布局合理。 协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备选型提出建议。4.2 工程前期介入的实施4.2.1 由物业中心和工程部成立前期介入小组，策划前期介入目标及方案。 4.2.2 人员及资源配置。4.2.3 参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要。4.2.4 对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，由建设单位及设计单位调整、改进。4.2.5 参与设备选型及安装方案审定。4.2.6 使用的各种材料、备件是否符合质量要求。4.2.7 参与工程现场检查监理，工程施工中按国家46、有关法律规定、技术标准及合同进行检查，及时发现不合格项及产生不合格项的原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录。4.2.8 参与隐蔽工程检查，竣工后索取相关隐蔽签证记录。4.2.9 现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水实验等。4.2.10 雨后注意观察房屋的渗漏情况，及时将意见反馈给开发商整改。4.2.11 设专人跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录。4.2.12 参与竣工验收和接管验收，严格按照接管验收标准进行接管验收。4.2.13 尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分，为日后管理作充分的准备。物业接管验收规程1.0 目的 规范新物业的47、接管验收工作，确保接管物业质量合格。2.0 范围 适用于物业公司对新接物业接管验收工作。3.0 职责3.1 工程部在物业公司总经理的领导下，作为物业接管验收小组成员，具体负责物业的工程接管验收手续。3.2 负责接管验收的工作质量。3.3 负责依据本规程进行物业的接管验收工作。4.0 程序4.1 接管验收的准备工作4.1.1 新建物业竣工验收后、客户入住前，工程部应及时参与物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足客户的质量要求。在接到物业公司的接管验收指令后，工程部立即按照经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组。4.1.2 接管验收前的准备： 接管验收48、开始之前接工程部应做好以下准备工作：（1） 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。（2） 派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划。（3） 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。（4） 准备好接管验收记录表格，包括：物业整体移交验收表、房屋及公用设施产权移交、竣工和接管验收交接表、物业移交明细表、物业接管钥匙移交明细表、接管验收设施、设备遗留问题清单、接管验收资料遗留问题清单。4.2 接管验收的工作程序总经理下达接管验收指令验收是否合格进行硬件设施、设备验收是否合格记录归档作好接管验收准备进行资料验收移交组建接管验收小组要求正确、真实49、补齐资料否否要求发展商限时整改 4.3 资料的接管验收 发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交包括但不限于相关资料：4.3.1 物业产权资料 包括：项目开发批准报告、规划许可证、投资许可证、土地使用合同、建筑开工许可证、用地红线图。4.3.2 拆迁资料。 房屋分产权清册。4.3.3 综合竣工验收资料 包括：竣工圈（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖电气等设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图的全套图纸）、工程合同及开、竣工报告、建设工程竣工验收证明书、建设消防验收合格证、公共配套设施综合验收合格书、供水合同、供电协议书、许可证、供气协议书、许可证、有线电视台合格证、通信设施合格证50、电梯准用证、钢材水泥等主要材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、水电气视讯卫生洁具等设备的检验合格证书、砂浆，混凝土试块试压报告、供水、供暖、煤气管道的试压报告。4.3.4 施工设计资料 包括：地质勘察报告书、全套设计图纸、图纸会审记录、设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、工程预决算报告书、重要的施工会议纪要、隐蔽工程验收记录和签证、沉降观测记录、其他可能会影响将来管理的原始记录。4.3.5 机电设备资料 包括：机电设备出厂合格证、机电设备使用说明书（要求中文）、机电设备安装、调试报告、设备保修卡、保修协议。4.3.6 客户资料 包括：已购房的客户姓名、位置、面积、联51、系电话等、已购房客户的付款情况或付款方式。4.4 物业硬件设施接管验收和竣工的区别4.4.1 接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合客户要求。而竣工验收则是全方位的内外质量验收。4.4.2 接管验收是物业公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被客户广泛投诉而采取的一种替客户提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。4.5 接管验收标准和验收方法4.5.1 验收标准为建设部（91）年ZBP30001-90房屋接管验收标准及客户生活的合理要求。4.5.2 验收方法为观感验收法和使用验收法。4.5.3 总平面的具体验收标准 道路路面不应有积水，空鼓52、和断裂现象。 明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象。 室外排水系统的标高，窨井设置，管道坡度，管径均必须符合室外排水设计规范的要求，管道直且排水通畅，井盖搁置稳妥并设置井圈。 化粪池应按合理排污量设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。施工 单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕，达到工完、料净、场地清的要求。 绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草。绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和要求。 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。 信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。雕塑、53、小品牢固，完好，安全。招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。4.5.4 房屋主体结构具体验收标准 地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。 钢木结构结点牢固，支撑系统可靠，构件选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。4.5.5 房屋建筑部分具体验收标准 楼梯、扶手： 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑。 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。 54、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 墙体，梯踏步： 阳角完好无损、饰面材料表面洁净，粘贴牢固，阴阳角顺直，无缺棱掉角。 门、窗： 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。 门锁、窗销连接牢固，开启灵活。 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤。 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。 电子防盗门通知清晰，完好，无锈迹。 不锈钢房盗门表面光亮，无刮花、变形。 高档装饰门装饰完整。 门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。 楼地面： 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。 整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和起砂等缺陷。 块料面层表面平正，接缝均匀平直，无缺棱掉角，粘贴55、牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 内墙面： 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。 无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。 块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角。 面层无裂纹、损伤，色泽一致。 对缝砂浆饱满，线条顺直。 顶棚： 抹灰面平整，面层涂料均匀，高差在国家规范允许范围内。 油漆，刷浆应色泽一致，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹。 砂抹平整，不应有空鼓，裂缝和起泡等缺陷。 凡与水接触的平面： 区域的坡向正确，排水畅通，无积水，不允许有渗漏现象。 在有临时积水区域（如屋面、卫生间、盥洗间|必须做24小时闭水试验）。 出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 卫生间、阳台地面应低于56、相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。 其它： 木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。 外墙立面不得漏水。 烟道、通风道畅通无阻塞物。 电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。 防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。4.5.6 房屋水、电、气、视、讯部分具体验收标准 网络： 提供经检验合格的设备，并能使用。 中心应能输出信息到户内点位。 所有综合布线符合安装规范要求。 户内信息点位插口完好。 CATV电视系统： 提供经检验合格的设备，并完好能使用。 光纤线路应符合专项要求。提供放大器件应能满足放大信号要求。 户内信息点位57、插接口完好。 户内都能收到本地电视节目及有线电视和卫星电视节目。 电话： 电话线路自户内无短路、断路、更条线与端子盒。 户内电话盒信息点位应完好正常。 可视对讲： 提供完好并能使用经检验合格系统设备。 综合布线，从设备中心到户内应保证其信号无干扰，无电压降，线无断路、短路，报警信号及对讲功能，符合系统要求。 楼宇主机及与户内主机都能清晰看见对方，所有增设功都完好，并能使用。 智能抄表： 综合布线符合安装规范要求。 提供经检验合格产品设备，并完好能使用。 每个点的数据采集与设备显示数据应吻合。 户内提供的数据采集表及点位应能与系统设备以及数据采集板相匹配。 给排水、煤气管道： 安装牢固，接口严密58、，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。 控制部件启闭灵活、无滴漏，并进行水（气）压试验，提交试验记录及试验报告。 灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生间工程施工验收规范要求。 地漏、排水管道： 安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。 其它： 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装平正牢固，部件齐全，制动灵活。 照明器具等低压电器安装位置正确，整齐美观，接触良好，部件齐全，牢固可靠。 配电线路符合设计要求，满足负荷需要，绝缘良好，接地可靠。每回路导线间和对地绝缘不得小于1M/KV，并提供测试记录及报告。 配电装置标识正确清晰，开关灵活，漏电保护动作灵敏。 各种59、避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气安装工程施工及验收规范的要求。 煤气表、热水器布置位置合理，安装牢固，通风良好。 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。4.5.7 给水系统部分具体验收标准 给水系统上下水管网试压，冲洗完毕，附属设备安装齐全。 生活水池清洁、卫生，水池、水箱已消毒完毕，并已通过主管单位取样检查并颁发许可证。 水泵前后阀门开启灵活，水泵电机绝缘合格。 空载运行水泵时，电机温升、中轴偏差、机械响声及润滑情况良好。 启动给水泵、给水箱，灌注水，注意水压，电机温升是否正常，水泵边缘有无滴漏，机械响声有无异常。 开启水箱出水管总阀，逐步开启各层总阀，观60、察水咀、出水、水质情况，应符合要求。 给水阀门水表的接法是否正确，器具是否齐全，有无缺件缺损，排水管、地漏是否畅通。4.5.8 排水系统部分具体验收标准 各排水管道已做通水、通球试验，并有试验记录及试验报告。. 各排水管道附件齐全，无遗失。 各排水口、地漏口、建筑垃圾已清扫完毕。 抽水马桶接口，排水畅通，余水量正常。 各层地漏口、排水口排水畅通。 管道接口及管道粘接良好，无滴漏。4.5.9 循环水泵部分具体验收标准 水泵设备安装平稳，运行时无较大震动。 管网试压冲洗，水处理装置安装合格，并已可投入正常运行。 循环泵、加压泵、空载运行正常。 系统上各类阀门工作状态正常、开闭灵活，系统管网保温情况61、好。 启动水处理装置，循环泵、加压泵，做管网保压测试。 系统末端出水管需达到设计要求，满足使用条件。4.5.10 供电系统部分具体验收标准 配电设备、发电设备安装基座牢固，检修方便，试运行良好，产品资料齐备。 按照施工资料，仔细检查各类主干电缆，母线槽的进出编号、各箱柜编号、控制对象正确。各类标志齐全，系统已可正常投入运行。 各类电缆、母线槽、各相对地、相间绝缘电阻值合格，重复接地、保护接地、工作接地不得混淆不清，接地电阻值合格。 关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各层用电总开关，使主回路线独立。 关闭配电室各出线回路总开关。 合上高压总开关，送上低压配电柜电源。 逐步合上各分路回路总开关，观察62、其电压、电流值。 分别合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值。 启动重负荷，观察功率因素装置是否自动切换。 检查各配电箱柜的使用功能是否达到设计规定范围要求。 电气系统投入试运行后，每隔一到二个小时分别记录好，电流、电压、功率因数。 室温湿度、变压器温升等相关数据。 测试记录好防雷接地线的接地电阻值，如果是高层建筑，则各层均压带接地电阻值。 室内全面检查。检查时应注意：电气方面，电气的三相电，接法正确与否，室内插座的相线，和零线接法正确与否，插座是否有电，应拿专用工具每个检查。4.5.11 消防系统部分具体验收标准 消防设施必须符合建筑设计防火规范，高层民用建筑设计防火规范要求，系统模拟试验63、检测记录、联动控制、火灾报警必须满足消防要求，并且有消防部门检验合格证。 室外消防箱标识清楚，玻璃完好。消防设施配件齐全。消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。 火灾自动报警系统： 依照施工资料，核实好工程、安装质量、探测器安装部位等实际情况。 开主机空载运行，检查主机各项功能及控制数据。 逐步接上各个回路、探测器、观察其运行情况。 编好各探测器的地址码、部位码在主机上，使主机码正常运行。 填写好调试记录，并对每个探测器做现场吹烟试验。检查其报警灵敏度、实际位置的准确度。 做好调试报告，在试运行期间填写好日常运行记录。 联动系统： 依照施工资料，核实好联动设备接线情况、及整个64、工程安装质量。 开启联动系统，测试联动主机在空载下的联动状况是否正常。 逐步接上各个联动设备、及控制设备、并测试各点电压、电流值。 在控制室设置好各种联动逻辑关系、检测各联动设备受控结果、回授运行结果。 在控制室检测联动设备在自动状况下，是否按设计的逻辑关系进行联动、动作的结果是否符合规范要求。 做好调试结果，并在设备试运行期间，填写好运行情况。 喷淋系统： 管网已试压，冲洗完毕。 整个管网属设备安装完毕。 喷淋泵，空载运行合格。 稳压装置启动正常。 关闭各层安全信号阀。 启动泵给予主管网灌装水，检查泵运行情况，电机温升，自动排气阀门工作情况。 逐步开启各屋安全信号阀，未端试水装置对每屋平面管65、网灌水。 各类报警信号的显示。 调试压力开关，水力警铃。 分别在各屋做放水试验、检测各类信号、启泵的逻辑关系。 检测泵接合器的进水情况。 做好调试记录，记录好系统设备运行情况。 普消系统： 管网已试压、冲洗完毕。 各类附属设备已安装。 稳压装置启动正常。 泵电源到位，空载运行合格。 打开试验拴，启动泵观察、泵运行情况、电机温升、机械润滑、试验口水压数、水拄喷射距等。 检查泵接合器进水情况、室外消火栓出水情况、消火栓按钮启泵情况及报警情况。 做好调试运行记录。4.5.12 安全防卫具体验收标准 提供经检验合格，并能完好使用设备，设备应自动防干扰。 综合布线符合规范要求，从设备中心到小区输出，信号66、应准确无误。 红外报警线路布置应与小区综合布线一致，遇到红外线受干扰应能报警。保安岗亭安装牢固，配件齐全，标识清楚，完好无损。 停车管理系统，提供完好经检验合格，并能使用的设备系统。栏杆道闸应能准确无误传输信号至设备系统。道闸处布线至设备系统应符合安装规范。 停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。 车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。4.6 接管验收遗留问题的处理4.6.1 遗留问题的登记确认（1） 对资料验收中发现的资料不齐、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题清单中并交开发商相关人员签字确认。（2） 对物业硬67、件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收设施、设备遗留问题清单中并请发展商相关人员签字确认。4.6.2 对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐。4.6.3 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决。重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。4.6.4 对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，项目管理处应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备录。4.7 接管验收资料遗留问题清单、接管验收设施、设备遗留问题清单等验收文件和备忘录交公司企业管理部归档长期保存。配合相关部门做好物业整改工作流程1.068、 目的 为确保顺利交房，让客户接收质量合格，符合使用标准的房屋。2.0 范围 适用于所管物业房屋质量问题的整改。3.0 职责3.1 工程部负责物业整改的整改及验收。4.0 程序4.1 物业整改问题收集来源（详见客户服务工作手册）4.2 物业整改问题现场确认（详见客户服务工作手册）r4.3 物业整改问题通启（详见客户服务工作手册）4.4 物业整改跟进（详见客户服务工作手册）4.5 施工许可 工程整改施工单位在接到工程部主管通知后，在约定的施工时间赶到工程部，经得工程部主管同意后方能进行施工。4.6 施工时间 09：0012：00 14：0018：00 如有特殊情况，需征得工程部主管同意。4.7 69、施工管理制度4.7.1 室外施工施工单位在节假日及重大活动期间不能进行施工。施工单位在道路进行施工时，要有明显的标识，不能影响道路交通通畅。施工单位在进行施工时，不能损坏相邻地方的设施设备及保护路面的干净整洁。施工单位在组织施工时，尽量安排在一天完成，如不能在一天内完成，应尽量处理施工现场，现场不能留下安全隐患。施工单位在施工完毕后，应立即清理施工现场，恢复现场原状。4.7.2 室内施工（1） 有客户入住的施工整改施工单位人员在约定的时间到客户家中施工时，应戴上工作牌，在征得客户同意后，穿上鞋套方能进入客户家中施工。施工进行前，应先用自带的布或报纸保护相邻部位。施工期间，不能动客户的任何物品，70、也不能向客户索要任何额外的报酬及其它馈赠施工期间，尽量不能影响客户的生活及休息施工完毕后，要向客户解释和演示3次施工完毕在离开客户家中时，应带走一切垃圾及让客户检查家中物品，方能离开。（2） 空置房施工施工单位在客户服务中心根据借钥匙的相关制度先借钥匙施工单位在施工现场，应保护室内的设施设备，如有损坏应照价赔偿施工单位在施工完毕后，应通知工程部主管现场检查施工单位在检验合格后，应带走所产生的垃圾并关好门窗4.8 工程部对开工时间、计划工期等内容督促、检查房屋整改，发现问题应及时与施工负责人协商解决。4.9 施工单位整改完毕后，同工程部人员共同对房屋整改问题及相关部位进行一次全面仔细的验收。如验71、收不合格，则继续要求整改，直至合格。4.10 与客户联系并请其验收，如验收不合格，则继续要求整改，直至合格。4.11 物业整改验收（详见客户服务工作手册）4.12 物业整改时限及目标合格率 公司质量环境目标明确承诺：投诉处理及时率100% 按照公司物业管理服务手册对客户的公开承诺：所有投诉自受理之日起，一般问题24小时内反馈处理结果，较大问题72小时内反馈处理结果。 投诉处理及时率=符合规定时间的投诉处理次数总投诉发生次数100% 投诉处理及时率100% 公司质量环境目标明确承诺：维修预约及时率98%以上，维修合格率98%以上。 以月为计算单位，即每月月底由责任部门主管根据当月实际所承担维修工72、作量（以维修/服务单作为计算依据）统计当月维修预约及时率和维修合格率。 维修预约及时率 每月由机电人员填写在维修/服务单备注栏内的实际到位时间未超过预约时间的维修/服务单数量当月维修/服务单总数*100% 维修合格率 当月维修/服务单维修合格数量当月维修/服务单总数*100% 房屋装饰装修管理规程1.0 目的 规范装修管理工作，保障公共设施的正常使用、楼宇安全和房屋外观的统一美观。2.0 范围 适用于本公司所管理物业的装饰装修管理。3.0 职责3.1 工程部主管负责装修申请的审核及一般违章装修的处理。3.2 工程部负责依照本规程实施装修施工检查、验收工作及装修施工中的水电管理。3.3 客服部负73、责核收装修管理费用。4.0 工作程序4.1 装饰装修管理依据 建设部94号令城市异产毗连房屋管理的规定 建设部110号令住宅室内装饰装修管理办法 成人发（2000）3号文城市房屋装修结构安全管理规定 其它相关规程4.2 装修队伍选择4.2.1 为加强装修安全消防管理，配合公司对装修的管理，从客户和公司双方利益出发，公司将推荐几家实力强、信誉好的施工队伍供客户选择，工程部应积极的向客户广为宣传和推荐，组织施工队伍对本物业房屋结构进行了解并培训，在要求其遵守物业公司制定的物业客户服务手册和其它装修规定。4.2.2 客户有选择上述施工队伍或自聘有住宅装修资格施工队伍的自由。4.3 装修手续的申请和办74、理4.3.1 公司各部门员工通过各种途径(如保安在大门值勤或巡逻过程中发现有客户搬运装修材料)收集和了解客户信息后,应立即按如下要求办理：（1） 告知客户有关装修管理的要求（有关要求详见小区物业客服手册）请其到客户服务中心办理客户装修手续。（2） 通知客户服务中心物管员跟踪、落实和负责办理客户的装修办理手续。（3） 通知工程部门从专业角度到现场予以处理。4.3.1 客户服务中心在收到客户办理装修需求时,向客户发放装饰装修施工申请表、装修管理协议一式一份（如该客户不是装修房屋的产权拥有人，应请其出具由产权拥有人授权其装修的证明）。4.3.2 客户服务中心请客户如实填写装饰装修施工申请表上的各项内75、容，请其连同装修设计方案、施工图纸（总平面图、电器线路及排水分布图，比例1：100）、装修施工队伍执照、资质、装修施工单位法人及现场负责人情况表等资料一并交客户服务中心，依据物业客户服务手册中“装修制度”的条款给予审核并进行装修评审。4.3.3 装修评审的程序为工程部综合（保洁、保安、客户服务中心等）工程经理（或客服经理），并在当天予以办理。4.3.4 客户和施工队一同到客服部按装修管理规定交纳相关费用：A 客户应交纳一定数额的装修押金和建渣清运费。B 施工队应交纳施工人员证件工本费。4.3.5 工程部依据装修制度对客户及施工队进行装修安全及基本要求的培训。4.3.6 指引施工队负责人到客户中76、心办理施工人员出入证和装修许可证，签定装饰装修管理协议及其他相关的文件。4.3.7 客户服务中心在客户和施工队办理完上述手续后，应立即通知工程部开通客户水电，并告诉客户可进场装修。4.4 施工期间的管理工程部按装修管理制度对照各部门工作手册每日巡查装修施工情况。 秩序维护部负责按秩序维护部服务手册对施工人员进行管理。 各部门作好装饰装修过程检查表、客户装修违规记录表等巡视记录表。4.5 装修施工的竣工验收4.5.1 装修施工结束后，由客户和施工队负责人共同向客户服务中心提出验收申请。4.5.2 客户服务中心在当日内组织验收人员（工程部、秩序维护部、环境部）对装修进行现场验收并将验收情况记录在装77、饰装修工程验收表初验栏内，工程部配合相关部门与客户施工单位共同验收。客户服务中心收回施工证，施工队当日清场离开。4.5.3 装修验收完工，并由业主确认合格使用3个月后，工程部应对装修施工组织复验，经业主确认复验无问题，由工程部主管在装饰装修工程验收表内注明“复验合格”后，由财务部退还客户及施工队的装修押金。4.6 违章装修的处理4.6.1 装修施工期间，发现违章装修的，工程部应立即要求客户停止违章装修，恢复原状，并视情况采取以下方式进行处理。 批评教育。 出具对外整改通知书限期整改。 停水停电（须报经理批准）。 要求赔偿损失（须报经理批准）。4.6.2 装修施工验收时，如发现客户违章装修的，工78、程部主管应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估，并视情况征得经理同意后，列清扣款数额，由财务部按以下方法进行扣款，扣款顺序为： 首先从施工队装修押金中扣款。 施工队装修押金不足补偿扣款的，再从客户装修押金中予以补扣。 扣完客户装修押金仍不能补偿扣款的，要求客户给予赔偿。4.7 装饰装修施工申请表、装饰装修工程验收表、装饰装修过程检查表、装饰装修管理协议、装修违章整改通知书及其他相关文件归入客户档案长期保存。4.8 本规程作为相关员工绩效考评的依据之一。房屋维修管理规程1.0 目的 通过对房屋维修的有序管理，以确保维修工作得到控制。2.0 范围 适用于各项目房屋维修的管理。3.0 职79、责3.1 工程主管负责此项工作的管理和检查。3.2 工程人员负责具体实施。3.3 相关部门予以配合和支持。4.0 程序4.1 房屋维修的原则4.1.1 安全、经济、合理、实用的原则 安全-就是通过维修，使房屋不倒、不塌、不漏，达到主体结构牢固，保证客户的住用安全。 经济-就是在维修过程中，节约和合理使用人力、物力、财力，尽量做到少花钱、多修房。 合理-就是维修计划与方案要定得合理，要按照国家的规定与标准修房，不扩大维修范围。 实用-就是从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，以适应客户在使用功能与质量上的需求。4.1.2 维修房屋不受损坏的原则，即“能修则修，应修尽修，以修为主，全面保养”的80、原则。4.1.3 对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准的原则。4.1.4 为客户服务的原则。 在房屋维修管理上，切实做到为客户服务，建立、健全科学合理的房屋维修服务制度。维修人员要真正树立“帮助客户，就是帮助我们自己”的全员服务思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决客户急需解决的维修问题。4.1.5 有偿服务的原则。 按照价值规律、商品经济等价有偿的原则，维修需投入建材、劳动力、机器、工具等，支付使用后需收回成本和产生适当的利润。4.2 房屋维修的标准 修缮标准按主体工程，木门窗及装修工程，楼地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉饰工程，水、电、卫、暖等设备工程，金属构件及其81、他等9个分项工程进行确定。具体细节按国家相关验收标准执行。4.2.1 主体工程 指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构部件维修。当主体结构损坏严重时，不论修缮哪一类房屋，均应要求牢固、安全、不留隐患。4.2.2 木门窗及装修工程 木门窗应开关灵活，不松动，不透风。木装修应牢固、平整、美观、接缝严密。4.2.3 楼地面工程 楼地面工程维修应牢固、安全、平整，不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂。如房间长期处于潮湿环境，可增设防潮层，木基层或砂楼面损坏严重时，应改做钢筋混凝土楼面。4.2.4 屋面工程。 必须确保安全，不渗漏，排水畅通。4.2.5 抹灰工程。 应接缝平整，不开裂，不起壳，不82、起泡，不松动，不剥落。4.2.6 油漆粉饰工程 要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件应进行周期性油漆保养。各种油漆和内沙、外墙涂料，以及地面涂料，均属保养性质，应制定养护周期，达到延长房屋使用年限的目的。4.2.7 水、电、卫、暖等设备工程。 房屋附属设备均应保持完好，保证运行安全，正常使用。电气线路、电梯、安全保险装置等应定期检查，严格按照有关安全规程定期保养。对房屋内部电气线路破损老化严重、绝缘性能降低的，应及时更换线路。当线路发生漏电现象时，应及时查清漏电部位及原因，进行修复或更换线路。对供水、供暖管线应做保温处理，并定期进行检查维修。4.2.8 金属83、构件 应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。4.2.9 其他工程 对院墙大门、道路、沟渠下水道、窖井损坏或堵塞的，应修复或疏通。4.3 房屋维修的技术管理4.3.1 修缮设计或方案的制定（1） 设计的要求（1） 修缮设计必须以房间勘察鉴定为依据，并应充分听取客户意见，使方案更合理、可行。（2） 根据修缮工程情况，规模较小的工程，可由经营管理单位组织技术力量自行设计。较大工程设计，必须由具体设计资质证书的单位承担。（2） 方案内容 房平面示意图（含部件更换设计），并注明坐落及与周围建筑物关系。 应修项目（含改善要求）、数量、主要用料及旧料利用要求。 工程预（概）算。（384、） 方案必须具备的有关资料 批准的计划文件。 技术鉴定书。 城市规划部门批准的红线图。 修建标准及使用功能要求。 城市有关水、电、气等管线资料。4.3.2 工程质量的管理（1） 工程质量管理，包括：工程质量的检查和验收两个内容。对维修工程，必须按照有关质量标准，逐项检查操作质量和产品质量。根据维修工程的特点，分别对隐蔽工程和竣工工程进行验收，从各个环节保证工程质量。（2） 根据城乡建设环境保护部批准试行的房屋修缮工程质量检验评定标准（简称评定标准），房屋修缮工程的质量检验与评定按“分项”、“分部”、“单位”工程三级进行。分项工程按修缮工程的主要项目划分，分部工程按修缮房屋的主要部位划分，单位工85、程则是指以一幢为一个单位。（3） 对房屋及设备维修工程质量检验与评定，按房屋的主要部位划分的分部工程共11项，每部门工程项目中又分若干项。（4） 工程质量分为“合格”和“优良”两个等级，评定时各项工程均应达到标准的规定。（5） 对维修工程的质量检验评定工作，应深入实际施工现场，采用多种检测设备和科学方法才能实现。目前，根据质量评定标准规定的方法和检查工作的实践经验，对维修工程可归纳为看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八种检查方法。（6） 对各维修工程质量检验评定工作，可以采用联合检查、自检、互检等方式来进行。（7） 房屋的小修工程，其工程质量检验评定也应有专人负责，并且通过对客户进行工程质量回访86、，征求客户意见，对工程质量进行监督。4.3.3 技术档案资料的管理 技术档案的主要内容包括以下几个方面：（1） 房屋新建竣工验收的竣工图及有关房屋技术的原始资料。（2） 现有的有关房屋及附属设备的技术资料。（3） 房屋维修的技术档案，一般应有以下几种： 工程合同。 修缮设计图纸或修缮方案说明。 工程变更通知书 技术交底记录或纪要。 隐蔽工程验收。 材料试验、构件检验及设备调试资料。 工程质量事故处理和质量评定资料。 工程竣工验收资料。 旧房淘汰或修缮、改建前的资料。4.4 房屋完损等级的评定 房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，评定房屋完损等级是按照统一标准、统一项目、统一87、评定方法，对现有整栋房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。4.4.1 房屋完损等级评定方法 房屋完损的等级，标志着房屋质量的好与差。它是根据房屋各个组成部分的完损程度来综合评定。评定方法见国家相关评定方法。（1） 钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法。此类房屋完损等级评定方法有以下几种：A、 房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。B、 房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，在装修设备部分中有一、二项完损程度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确88、定。C、 房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。（2） 其他结构部分房屋完损等级评定方法 其他结构房屋是指竹、木、石结构、窑洞、捆绑等类型的房屋（通俗称简易结构）。此类结构的房屋，在评定完损等级时按以下两种方法来确定：A、 房屋的结构、装修、设备等部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项的完损程度。B、 房屋的结构、装修、设备部分等绝大多数项目完损程度符合一个完损标准，有少量分项完损程度高出89、一个等级完损标准，则该房屋的完损等级按绝大多数分项的完损程度来确定。4.4.2 房屋完损等级的评定 房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类：（1） 定期评定房屋完损等级 一般每个1-3年（或按各地规定）对所管的房屋进行一次全面的逐幢完损等级评定。这种评定因其面广量大，其基本做法大致可以分为组织准备（包括制定评定工作计划、建立评定组织、组织评定人员进行培训等）。实施查勘。统计汇总等三个阶段。 （2） 不定期评定房屋完损等级 一般有以下几种情况： 根据气候特征，如雨季、暴风雪、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查，评定完损等级。 房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以90、后，重新进行评定完损等级。4.4.3 房屋完好率、危险率的计算 计算房屋完损等级，一律以建筑面积（）为计量单位，评定时则以幢作为评定单位。房屋完好率是公司的一个重要技术经济指标之一。 房屋完好率 就是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积的百分比，其计算公式为： （完好房建筑面积基本完好房建筑面积）总的房屋建筑面积100% 房屋危房率 就是指整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比，其计算公式为： 整幢危险房屋的建筑面积总的房屋建筑面积100%4.5 维修安全制度4.5.1 在潮湿场地工作时，应先切断电源，不能停电时，必须有人监护，并应着绝缘手套和鞋等防护措91、施。4.5.2 停电维修时，应悬挂标志牌及断闸的闭锁装置，并应有人监护。4.5.3 停水工作时，应提前通知，并按时完成工作，保证按限定的时间供水。4.5.4 上梯工作时，应停放稳当，高空作业时，应系好安全带。4.5.5 清扫配电箱，所用刷子必须绝缘。4.5.6 拆除线路时，应处理好剩余部份。4.5.7 架设临时线路时，应安全可靠，使用完毕及时拆除。4.5.8 开、合开关时，随时锁好配电箱（柜），利用手柄操作时，不应面对开关。4.5.9 在办公区维修时，尽量避开上班时间，并负责清理干净现场。4.5.10 维修人员应熟悉维修设施设备的电路原理图及功能图。4.5.11 确保人身安全：维修时如需带电作92、业（电压高于23伏时），应做好相应的绝缘措施。4.5.12 确保维修设施设备的安全：测量某焊点电压时切记与相邻焊点相碰。维修设施印刷线路板底面切记金属物件相碰，最好用绝缘板托起，注意合理放置维修工具以免引起意外。4.5.13 必须正确判断故障部位、故障元器件，切记乱换乱拆、胡乱调整。4.6 设备日常维修制度4.6.1 使用部门设备发生故障，须填写维修/服务单经部门主管签字交工程部；4.6.2 工程主管或当值人员接到维修通知，应随即在维修/服务单上登记接单时间，根据事故的轻重缓急及时安排有关人员处理，并在记录本中登记派工时间；4.6.3 维修工作完毕，主修人应在维修/服务单中填写有关内容，经使用93、部门主管人员验收签字，并将通知单交回工程部；4.6.4 工程部在客户维修情况记录表中登记维修完工时间，并及时将维修内容登记，审核维修记载的用料数量，计算出用料金额填入维修/服务单内；4.6.5 紧急的设备维修由使用部门的主管用电话通知工程部，由当值人员先派人员维修，同时使用部门补交维修/服务单，当值人员补填各项记录，其他程序均同；4.6.6 工程部在接单后两日内不能修复的，由当值主管负责维修/服务单上注明原因，若影响营业，应采取措施尽快修理。4.7 维修服务规范4.7.1 维修服务宗旨 维修服务的宗旨是“主动、热情、耐心、周到”，想客户之所想，急客户之所急，把客户的困难当作自己的困难，体现公司94、“帮助客户，就是帮助我们自己”的服务理念。4.7.2 报修内容填写的注意事项：（1） 工程主管在接到客户服务中心传递的维修/服务单，工程主管或工程主管指定的责任人应立即接单确认及维修，并在“服务中心门及责任主管”栏内签收，同时在“接单时间”栏内注明具体的接单时间。（2） 工程主管或指定责任人应判断是否使用维修材料，如不需要，则立即落实、安排当班水电工上门维修。如需要，则应立即到库房，领取相应材料后再进行维修处理。（3） 维修人员应按预定处理时间内到达现场进行确认，带上必备的维修材料及工具、及时赶赴现场处理。并请客户在维修/服务单上填写维修人员到达现场时间（如处理公共部位，则由维修人员填写到达现95、场时间）。维修人员未按时到达现场或未对客户报修事项进行处理，则由相关报修处理部门负责人按本部门工作制度做出处理，并向工程部经理汇报。（4） 从接到客户报修要求开始，一般无特殊情况，应在三十分钟内携带必备的维修工具到达客户家。4.7.3 维修服务评审（1） 如果客户报修内容属维修价目表内的项目，则请客户服务中心进行评审，并将评审意见填写在维修/服务单内“合同评审”意见栏。（2） 如果客户报修内容不属维修价目表内的项目或客户的维修要求内容不明确时，则由客户服务中心组织工程部主管到现场对维修服务进行评审，以确定能否实施该项服务后，由客户服务中心回复客户是否可进行维修。并将评审意见填写在合同评审表。（96、3） 评审的主要内容包括：客户的维修服务要求是否明确。工程部是否有能力提供该类服务（4） 经过评审确认可以实施的维修服务，清客户服务中心与客户约定服务时间并填写维修/服务单后，由工程主管安排相关责任人上门服务。（5） 评审记录由客户服务中心负责保存。（6） 工程主管应根据客户维修服务需求对维修价目表内项目不断补充和完善。4.7.4 维修服务要求 机电人员在维修的全过程，一定要遵守公司管理制度和以下的要求，认真、细致地做好服务态度、礼仪礼貌等工作，维护公司良好形象。（1） 敲门、按门铃 到达客户家门口，先轻按一下门铃，如无反应，应间歇十秒钟后再按第二次，不要连续按或按住不放。 如客户没有门铃，应97、先轻敲门三下，如无反应，应间歇十秒钟后再轻敲三下，不要过重或连续不断敲门。 若在此基础上，无人开门，则在维修/服务单内“备注”栏内说明，返回客户服务中心，请客户服务中心与客户重新约定时间。 若在此基础上，客户开门，应说“您好，我是同森物业工程部，前来处理您所报修的故障”。（2） 在得到客户的认可下 带鞋套，把自己事先自备的布鞋套穿上进入。 在客户的带领下，进入维修房间。 当班水电工应注意在客户房间内注意不要随意走动、不高声言谈、不吸烟、不喝客户家的水、不借用客户家的工具。（3） 维修过程中 对有偿维修服务，应按照维修价目表所列收费标准事先予以告知客户。 工作要态度热情，尽力解答和满足客户提出的98、问题和合理要求。 遵守职业道德，爱护客户财产，做到不刁难、不野蛮或不拖延维修，严格按照安全操作规程施工，保证维修质量。 在征得客户同意后，要把有碍操作的物品小心移开，小心轻放，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布、废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。 在修理过程中为防止渗水、垃圾散落，应事先铺上自己带来的苫布、毛巾，防止渗水、灰尘散落。 若一时无法完成，需向客户讲明原因，请客户谅解，并另行约定上门时间。若客户要自行购买维修材料，需耐心向客户说明材料的品牌、型号、规格、数量，以免客户因买错而造成损失。 严禁接受客户任何形式的馈赠和向客户索取报酬。（4） 工99、作完毕 及时清扫工作场地 小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）边上。用干净的抹布擦试弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原来状态（位置）。 请客户验收 无论修水、修电，修理完毕必须请客户验收并请客户在维修/服务单“客户意见”栏认可，否则不能作为修好的记录。 验收的内容包括：服务态度、服务质量、工作效率、现场清理、材料品质等5类。请客户验收时，应提醒客户验收意见评价的方法为：满意打、较满意打、不满意打。并对于客户不满意之处应尽力改善 水电维修员要实验安装/维修后的效果给客户看，实验次数不少于3次。同时要给客户讲解应注意的事项，如果100、客户有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至客户满意为止。 确认一切正常后，水电维修员应礼貌地请客户在维修/服务单上签名确认，如果客户对此次安装/维修收费有异议，水电员应根据维修项目收费价目向客户作出详尽的解释。消除客户不必要的疑虑。（5） 维修完毕，离开客户家，应该做到： 和客户说声“有什么需要再帮忙的，请尽管与客户服务中心联系”，“打扰了”。 出门应面向客户后退几步，到门口转身说再见。4.7.5 维修服务的特殊要求处理（1） 如果涉及到停电停水修理，停电停水仅限十户之内，可分别告诉相关客户：“先生（小姐、太太）， 我们因处理电器故障，需停电停水小时，给您带来不便，请原谅”。如果停101、电停水在十户与三十户之间，则事先通知客户服务中心，说明停电停水的范围、时间和原因，以便客户服务中心通过电话、告示等方式给客户进行解释。（2） 如果维修材料是客户提供，机电人员应对用于安装和维修的产品（零部件）进行验证和维护，保证安装和维修后产品达到客户要求的质量。并将检查结果记录在维修/服务单“备注”栏内相应栏目内。在安装或维修过程中，一旦发现不适用，应及时向客户和使用人报告，并分析可能产生的后果，如客户坚持要使用，机电人员应将情况在维修/服务单上注明，并由客户签名认可。公司的验收不能免除客户提供合格产品的责任。对涉及到安全要求的产品，除考虑客户的需要外，还应遵守政府及有关部门规定。（3） 如102、果维修处理问题时遇到不常用的零配件、需其它部门或他人协作监护、受现场客观条件影响使维修时间超过四小时以上等特殊情况，应尽快报告工程主管和客户服务中心（有必要时须要求客户服务中心向客户做好解释工作），并按照公司规定采购维修材料，联系相关部门和人员，制定出维修方案。（4） 如果维修处理问题时遇超过我们维修能力，涉及到维修的专用工具（如空调专业维修、木工专业维修等）或超过我们维修范围，属于专业部门管理维护的（高压电缆故障、变压器等）的要尽快向工程主管和客户服务中心报告，同有关专业部门联系，并同时做好准备工作，将问题记录详细，以便向专业部门提供参考，使故障早日排除。4.7.6 工程部人员除上述直接为客103、户服务时需达到的服务规范外，在间接方面应定期对泵房、卫视房、配电间、电梯、消防设施进行定期巡视，并做好记录，以保证不断电、不停水、不停梯，让客户感觉到物业管理的星级服务水平。4.7.7 维修服务的满意度回访 按本手册各类服务工作的回访执行4.8 使用不当或人为损坏的报修处理4.8.1 公司各部门员工在小区巡视检查过程中，如果发现各种使用不当或人为原因而造成公用设备（设施）或者是共用部位的损坏时，应及时通知工程部，制止并将肇事者及其肇事工具送至工程部处理，同时记录肇事人的姓名及住址。4.8.2 工程部在接到通知后，立即组织责任机电人员到现场确认后（原则上不超过5分钟），如果公用设备（设施）或公用104、部位并没有造成损伤（指金额在50元以内的可修复损坏），则要求肇事者在指定的期限内恢复原状。如果造成经济损失，并破坏了公用设备（设施）或公用部位，则要求肇事者与工程部签署修缮责任承担书。4.8.3 修缮责任承担书的签署（1） 机电人员将时间、地点、损坏事件详细地填写在修缮责任书相应栏目内（必要时可另附损坏说明材料和图片）。（2） 肇事者需认真填写姓名、身份证号码、联络电话、联络地址并交纳足够的保证金。按照修缮责任承担书中的两种处理方式选择一种在指定期限内修复。（3） 工程部最后应确认并填写修复期限、余额发还、签署日期、保证金额及临时收条编号等相应栏目，在修复验收满意后，如数退还保证金。（4） 肇105、事者在期限内如未能完成修复复原工作或修复不到位，工程部应动用保证金进行修复复原。4.9 基本维修方法4.9.1 光纤系统维修（1） 放大器 检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头。 检查输入信号，一般应为90dB，如相差太大（15dB以上）则应通知相关部门解决。 如果输入信号满足要求，调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达到要求（104dB），则应通知相关部门拆修放大器。（2） 分配器 检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头。 检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5 dB以上，则应更换分配器。 分接盒： 检查分接盒输入、106、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头。 检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少2dB以上，则应更换分接盒。（3） 插座 检查插座接线是否牢固，插孔是否太松弛，如果是则应整改插座，整改达不到要求的应更换。 检查插座输入与输出信号，如果输出信号较输入信号减少2dB以上，则应更换插座。（4） 馈线 检查馈线对地绝缘电阻应大于2M、线间绝缘电阻应大于10 M。 检查馈线100M内的信号衰减应不超过10dB，否则应更换馈线。4.9.2 电话线维修 检查电话线接头有无生锈、氧化或断线，如是则应重新接接头（烫锡处理）。 检查电话线有无断路，如有则应更换一根电话线（有两根备用107、线）。 检查电话线有无短路及漏电，如有则应更换电话线。4.9.3 道闸系统保养（1） 保养内容 修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修复。 取下齿轮箱顶盖，打开齿轮箱门，对各转动轴加润滑油。 补充齿轮箱内机油。 全面紧固电线接头，修锉电器触点。 检查电容箱有变质漏油时，立即替换。 检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。 打开齿轮箱盖，查验齿轮磨损及限位开关紧固。 全面抹擦箱内各部件灰尘。（2） 保养周期 管理部工程部操作维修人员应按下列频次保养道闸系统： 修整挡车杆，每月检查保养1次。 给各转动轴加润滑油，每月检查保养1次。 补充齿轮箱内机油，每月检查保养1次。 紧固电线接头，每月检查保养1次。 108、检查电容器，每月检查保养1次。 检查箱门、箱盖密封，每月检查保养1次。 查验齿轮磨损及限位开关紧固，每年6月及12月各一次。 全面抹擦箱内各部件灰尘，每月检查保养1次。4.9.4 楼宇对讲维修（1） 室内听不到铃声 检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关。 检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理。 通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查整铃放大电路，直至故障排除。（2） 不能对讲 检查通话线是否良好，如不行则重新焊接。 检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换。 检查室内分机放大电路，重点检查三级管直至故障排除。（3） 不能开单元门： 检查锁舌部件109、是否良好，如阻滞则应加润滑油。 检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则重新接好线头或更换电磁线圈。 检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则逐一检查并排除故障。（4） 主机无电源 检查桥式整流二级管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管。 检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。4.9.5 渗漏处理（1） 门窗四周 原因：上下口坡度不够，形成倒坡。 处理方法：将饰面及基层打掉，重新找坡，达到坡度要求。坡度够但砖缝不密实的重新勾缝。 原因：两侧、下口有空缝，补缝不密实，窗下口变形大，铝合金框与墙交接处开裂。 处理方法：将缝剔开110、（清水冲洗干净），增加填充材料，密实为止。用水泥砂浆补缝，待干后，打密封胶。 原因：铝合金型材及胶条质量差，下口泄水孔不够，下框两侧未开口，胶开裂。 处理方法：在下边框增加泄水孔，并在两边开口，重新打胶。（2） 屋面 原因：排水不畅，排水口过高，水排不出去。造成积水渗漏。 处理方法：面层凿开，重新找坡（），泄水孔过高的降低，保证屋面不积水。 原因：防水层用料与做工不符合要求造成渗漏。 处理方法：凿开防水层，将基层清理，用清水冲洗干净，重做防水。 原因：防水层未做保护层或保护层破裂。 处理方法：重做防水后，用1：2水泥砂浆做保护层。 原因：排水管周边渗漏，出屋面管道处漏水，系细部节点处理不规范。111、 处理方法：先将管道四周凿开，用清水冲洗干净。用细石砼分层补洞密实，然后重做防水并提高泛水高度。（3） 外墙 原因：砖空鼓或脱落。 处理方法：将空鼓的砖剔掉，重新做基层并贴砖。 原因：勾缝砂浆标号不够，表面未拖光。 处理方法：用钢丝刷将砖缝清理干净，1：1水泥砂浆勾缝，表面拖光，RG补缝，并在表面刷聚安脂防水胶或直接用勾缝剂勾缝。（4） 卫生间及厨房 原因：给水管接头处或有砂眼渗漏。 处理方法：重新连接或更换管件。 原因：装修破坏防水层。 处理方法：防水修补或重做。 原因：排水管周围处理不细致，管与砼楼板间开成空隙面渗漏，排水管接头松动渗漏。 处理方法：管与穿楼板套管间重新填缝及局部重做防水。112、排水管接头处重新连接。 原因：浴盆安装方法不正确，造成盆底积水渗漏。 处理方法：浴盆下留检查口，保证浴盆排水进入下水道。 原因：墙面未做防水层，从墙上渗漏。 处理方法：墙面防水层高度不低于1.8M。4.9.6 土建维修（1） 勒脚 墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落的处理办法: 清除疏松部分，至实体为止。 用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。 恢复勒脚饰面。（2） 梁柱板主体 露筋的处理办法：剔除露筋周边杂物，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。 用钢丝刷清洁干净。充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。用20豆石砼修复，根据需要恢复饰面。 裂缝的处理办法：裂缝处凿开，用清水清洗干净。113、用纯水泥浆涂刷。水泥砂浆打底找平。恢复做面层。（3） 墙体 墙体裂缝的处理办法： 将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿成外八字形。清除槽内杂物，然后充分喷水湿润。均匀地涂刷一道素水泥浆。用1:3水泥砂浆填缝、抹平。墙体饰面修复。 墙体饰面缺损的处理办法：将缺损饰面及周边松散层一并凿除。清除周边杂物。充分喷水湿润破损面。均匀地涂刷素水泥浆。用1：2的防水水泥砂浆填平后修复饰面（室内则不需加防水剂）。（4） 楼梯间及门窗 踏步缺损的处理办法：将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层，清扫干净后充分喷水湿润。均匀地涂刷一遍素水泥浆。用1：2水泥浆作好基层。修复饰面。 栏杆（扶手）破损的材料办法：检查114、施工工艺。按原工艺进行修复。饰面恢复。 门窗损坏的处理办法：检查门窗的附件是否齐全。检查有无配件损坏。更换配件。检修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声或卡塞。（5） 天线、避雷设施 屋面避雷设施锈蚀的处理办法：用砂纸除锈。均匀涂刷两遍防锈漆和一遍铝银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上道漆干为准。如锈蚀特别严重，应将严重锈蚀部分更换，并刷上防锈漆。（6） 小区道路 饰面破损的处理办法：凿除破损的面层及基层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。待表面积水完全渗入后，涂刷素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序)。将饰面材料充分洒水或浸湿后，加1：2.5水泥砂浆，并用木锤或胶锤锤平、锤直。抹去砖115、缝多余泥浆。勾缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面。修补工作完毕后，把饰面表面清扫干净。（7） 化粪池 化粪池池水外溢、池体损坏的处理办法：如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物。如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。如池壁破损，应先通知有关客户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。（8） 电缆沟 电缆沟内积水、沟盖损坏的处理办法： 沟盖板损坏，应按原设计规格制作(放足钢筋)。并按设计要求把损坏的盖板换掉。 如沟内积水过多，影响正常供电，应先关掉总闸然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般116、电缆沟内积水有两种原因：一是沟底坡度不够或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决。二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此情况将杂物清除即能恢复正常。 如是电缆线路出现故障，应先告知有关客户，然后请供电部门及时修复。（9） 雨水沟堵塞、沟体损坏的处理办法： 盖板损坏：应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。 沟壁损坏：应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复。 如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。 杂物堵塞，应及时清除杂物。 池(井)壁损坏，抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿到结实层，并清理、喷水湿润117、，刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面残余的水泥浆等。4.9.7 给排水设备设施修理（1） 地下管道漏水的修理 如发现地面上积水，可肯定是给水管泄漏。这时要弄清地下管道走向，顺冒水处下挖，沿管线找到泄漏处，如严重漏水，则应关闭该管段的控制阀门，进行抢修。给水管漏水有两种情况：一是钢管漏水，如管壁腐蚀严重或变薄、断裂等，需拆换更新。二是铸铁管漏水，一般是断裂或渗漏，应拆换或用填料填实。外线排水管堵塞是造成地面阴湿积水的通病，可按管道走向下方找到污水井，用竹劈、钢丝等进行疏通。室内排水管路被堵塞时，地漏和卫生器具下部位在楼上，就会出现楼板漏水现象。堵塞部位常在排水管中部、排水弯里、排水管末118、端及排水立管中，修理时可根据具体位置疏通。在检查口附近，可打开检查口。靠近楼顶，可在通气管中疏通。靠近三通、弯头处，可打开相应的扫除口或剔洞疏通。（2） 地上管道漏水的修理 地上管道漏水容易发现。但地上给水管多设在室内，不但障碍多，而且管道多架设在较高的空间。修理时应先关掉阀门，或用打卡子的办法止住漏水，再用换管或焊接的方法修理。（3） 水嘴及阀门的修理 水嘴的常见毛病有：螺盖漏水和关不严（关不住）。滑扣的原因多数情况是皮钱被磨损，少数情况是芯子折断或阀座被划伤及滑杆滑扣。修理时可根据具体情况换皮钱、芯子或阀杆。阀门的常见毛病同水嘴常见毛病类似，也可视具体情况更换零件或消除赃物。（4） 卫生设119、备的修理 卫生设备包括大便器、小便器、洗脸盆、家具盆和拖布池等。拖布池和家具盆均易出现堵塞现象。修理时先用揣子揣，或用竹劈、细钢丝疏通。当其托架不稳时，可参照大便器水箱不稳的修理方法。下水检漏时，需拆下重装，或予更换。 淋浴器和澡盆的常见毛病。一是阀门不严或滑扣，必须更换阀杆或阀门。二是水碱堵塞，可冲洗水碱。澡盆的常见毛病是下水堵塞。先用揣子揣，或用细钢丝疏通存水柜进水口。（5） 一般的管道冻裂事故及修理 铸铁管冻裂，给水系统中只能更换新管。阀门管件冻裂，则可更换新阀门。黑白铁管冻裂，则多属焊缝开裂，微细的冻裂可试用设卡子垫胶垫的方法处理。如裂缝不长，且在管子中间时，可用电焊补焊。如果在管螺纹120、连接处，则须换管。A、 根据现场情况确定出最佳管路走向（综合考虑如下因素：客户要求、美观效果、最省材料以及最省人力）。B、 安装水管前的准备工作（6） 根据维修/服务单领取所需的主要材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙给水管的安装 头、活接等）。 辅助材料（如水胶带、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等）。 借用所需的公用工具（如三轮车、热熔器、开牙机等）。C、 给水管安装要领 整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处。 给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁。 给水管每米垂直偏差应2mm,横向偏差应1 mm(吊线尺量); 冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必121、须在冷水管上面。当冷水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧。 给水管每两米及拐管处应加管码固定。 刷白色的油漆或白色涂料（如客户需要的话）。 试水时应整个管路没有一处渗漏水。4.9.8 家庭维修（1） 日光灯维修 检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关。 检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座。检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器。 检查光管两端是否较黑或灯丝烧断,如是则应更换同规格的光管; 检查启辉器管管脚是否接触良好，否则应更换同规格的光管。 检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器。 维修工作完成后应开灯122、试验，日光管闪烁应不超进3次就能点亮，否则应重新检查，直至故障排除。（2） 开关维修 计算用电负荷，如已超载则要求客户相应减少负荷，否则应申请增容。 拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除。 拉下总电源开关，用500V摇表栓查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除。 试验开关应开闭正常。（3） 电表维修 计算客户是否超载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表。电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿。 对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应123、更换一个经供电局校验后合格的电表，电表不转、电表转达得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿。 电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、线的正确接法。 安装完毕后进行通电实验，电表应转达动灵活，无异常噪音。（4） 水咀、闸阀维修 关掉水咀闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀。 拧开水咀或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫。如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀。 在水咀或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水咀或闸阀。 开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水咀或闸阀关水后应不漏水。（5） 水表维修 关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表。 拆开水表，检查滤网124、是否被脏物堵住，如是则就清除脏物。清洁水表读数盘，重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表。 装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致，水表安装应牢固无松动、水平无倾斜。 水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活。 会同客户服务中心做好新旧水表启用底数的记录。（6） 煤气热水器维修A、 开机时不着火 检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池。 如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常否则更换电子打火总成。 检查气路部分：一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶阀门是否拧开。第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开125、电磁阀检修（擦除脏物、加润滑油）。B、 开机时有“嘭”的爆炸声 先开闭煤气阀门。 用电扇筒吹干高压打火线。 调整点火间隙。 开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，否则应拆开电磁阀修理（加润滑油、擦除脏物）。 打开煤气阀门。开机点火正常，反复试35次。C、 燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物。D、 先导阀门控制的煤气热水器维修。 开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀。 开机时先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀（活动阀芯多次，清除污物）。（7） 煤气灶维修A、 开机不着火 开机时如点火电极度无火花则说明压陶瓷损坏，此时应更换点火器总成。 清除空气进126、气门脏物。B、 燃烧火焰为红色： 清洁沪头管路及炉头脏物。 清除空气进气门脏物。C、 漏煤气： 如软管接头处漏气则应整改处理接头处。 如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。（8） 坐厕水箱维修A、 水箱浮球阀漏水 用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮政治课阀杆阴位螺钉。 用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置。 整修后仍漏水则应更换水箱配件总成。B、 水箱出水胶塞漏水 调整胶塞位置。 如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。（9） 电热水器维修A、 开关跳制 电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒。 如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。B、 电热水器不热水。如经查是127、电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。（10） 抽油烟机维修 检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电容。 检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号夫格的电容。 检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油。 检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。（11） 空调器的维修 询问客户关于空调器的故障情况。 检查空调器有无异常声响声、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改。 观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改。 观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头处拧紧。 用手摸吸气管，如果感觉气管温度跟环128、境温度不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并排除。 观察毛细管出口和蒸发器入口部位如有结霜，而其它部位有少量凝露或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并排除。 用手摸干燥过滤器，正常时应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，经时应更换干燥过滤器。 用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0.4MPa说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除空调器正常时的高低压为(30):低压为0.490.54Mpa,高压为1.171.37Mpa。 用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有129、较大的偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障。 全部工作完成后，启动空调器度运转，如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。4.9.9 空调器安装（1） 窗式空调器安装 在窗口或墙壁上开一个孔（如果有预留孔则不用重开），其孔的大小由空调器的外形尺寸决定。 根据空调器的外形尺寸，用4040mm的铝角钢制作一个支撑架; 根据支承架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺检固定支撑架。 将窗式空调器安装在支撑架上，务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高510mm。 窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm。 用软泡或硬泡绝热材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶。 试运转130、窗式空调器，确认一切正常。（2） 分体式空调器的安装A、 根据室外机的外形尺寸，用4040mm的铝角钢制作一个支撑架，（应考虑室外机距墙为250mm为宜）。B、 打墙洞，墙洞的大小以能穿过连接管的护管为原则，墙洞应向室外侧向下倾斜。C、 室内机组的安装： 用水平仪测量挂板是否平直，如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上做出相应的记号。 根据记号在内墙上用冲击钻钻孔，在孔内装入胶粒。 重新用水平仪测定挂板是否平直，平直后用螺栓固定挂板。 挂上室内机组，务必使室内机组平直、牢固。D、 室处机组的安装 根据支撑螺栓孔的位置，在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔。 用膨胀螺栓固定支撑架。 把室外机组安131、装在支撑架上。E、 室内外机组的管路连接： 喇叭口连接时，一定要将两管同心对正，然后用手将螺母套入，最后用扳手紧固。紧固时应一把扳手固定，一把扳手旋转。紧固时应注意用力力度（10mm铜管,如果用20cm扳手,凭臂力就基本上足够了; 管路转弯处不允许有死弯，管路弯曲半径至少是管外径的3倍以上，并且不得有凹、扁等变形，应尽量减少管路弯曲次数。 管路连接好后，必须在其外部加以保温并用塑胶带包来。F、 排除空气 用扳手卸下液体和气体阀的堵帽，同时松开气体连接管螺母。 将液体阀的阀杆反时针转达1/4圈，用手握住气体连接管螺母，如果手感到凉爽时则应迅速拧紧气体连接管螺母。 全部打开液体和气体阀，然后再将液132、体和气体阀关3圈，装回液体阀的堵帽。G、 系统检漏：用肥皂水检查各螺母连接处是否有气泡冒出则应再拧紧螺母，直至不冒气泡为止。H、 将管路（包括排水管）整理好，并把墙孔用橡皮泥堵住。I、 试运转：开机试验，过35分钟应有凉风吹去，应无异常声响，各种显示、指示正常，否则应查明原因并排除故障。牵涉到产品质量问题则应及时请示主管退货。4.9.10 室内维修（1） 灯具线路维修 光源损坏或老化：断开电源，用万用表检查灯丝，更换光源。 灯头接触不良：断开电源，用测电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装上，接触牢固后送电。 开关接触不良：将开关断开，打磨开关触头或更换开关，故障排除后，即可检查送电133、 保险丝熔断或跳闸：检查线路电流，若电流大于额定值，则需降低负载或更换开关及保险装置。 同一回路无电：首先检查电源开关是否跳闸，再检查线路是否出现断路或短路现象，逐一排除故障，检修完毕后恢复供电。 灯具面漆脱落：表明处理，生锈处应用砂纸打磨后，均匀涂刷防锈漆两道，干后涂刷面漆两道，有条件时应进行表面磨沙处理。（2） 隐蔽水管渗漏 查找漏点。 检查渗漏原因。 闭室内水阀，排空管道余水。 凿开漏水处墙面，更换破损水管。 打压测试，管道加压0.5Mpa，稳压20分钟，压降不超过0.05Mpa。 试压合格后，打开水阀，修复开凿的墙面及装修饰面。（3） 阀门漏水 查找漏点，关上水阀。 如因阀门螺栓松动而134、漏水，紧固螺丝即可。 阀门压盖内盘根松动时，拆除压盖，更换盘根即可。 阀门元、配件损坏，更换阀门。 维修完毕后，打开阀门，反复开关数次检查是否漏水。（4） 水龙头漏水 检查漏水原因，关上前级阀门。 如因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处缠几道生料带，再把水龙头装上扭紧。 阀芯破损，更换阀芯。 水龙头损坏已无修复价值时，应更换水龙头。 检修完毕后，打开前级水阀，反复开关水龙头数次，使其开关自如，不漏水。（5） 浴缸、坐便器、洗涤盆堵塞 检查堵塞原因。 一般堵塞可用皮揣子揣通。 不能揣通时使用疏通机疏掏直到通畅为止。 严重堵塞无法疏通应更换排水管。 打开前级水阀。 反复放水，检验排水是否135、畅通。（6） 面盆、洗菜盆漏水 检查漏水位置，查明漏水原因，关闭前级水阀。 软管断裂漏水：应更换软管，并把接头接好。 接头漏水：检查水龙头或接头处是否有破裂损坏，更换水龙头或接头。 去水器漏水：检查漏水位置，重新拆装，更换密封不好的垫圈。 打开前级水阀，反复通水检查，看相关部位接头是否漏水，排水是否畅通。4.10 维修注意事项4.10.1 维修人员接到客户报修工作后应在最短时间内准备好工具和材料前往客户处进行维修，如手头工作紧，且又为必须先做之事，应先进行安抚。4.10.2 首先确定故障部位和原因，根据实际情考虑处理办法，保证故障及时彻底解决。4.10.3 水电维修进客户家进行安装、维修时的基136、本要求（1） 水电维修员进行客户家庭安装、维修时，要严格遵守维修服务规范。（2） 水电维修员进行客户家庭安装、维修时，要做到如下两点： 自觉维护公司及客户的权益，不做损害公司名誉的事。 不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给机电维修组长或机电维修部主管，请求支援解决。4.10.4 水电维修员进行客户家庭维修时应征询客户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征行客户的同意方可进行。如果不能满足客户的要求，则应向客户解释清楚并表示歉意，尽量取得客户的谅解。4.10.5 水电维修员进行客户家庭安装、维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出关联部位（器材）。严禁盲目安装或乱拆乱换，137、以免造成不必要的返工或引起客户投诉。4.10.6 水电维修员接到客户家庭安装、维修通知单后，应在15分钟内准备好安装、维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与客户约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。4.10.7 公共场所及收楼遗留的水电安装/维修项目可按上述程序要点实施。供配电设备（设施）管理规程1.0 目的 保证供配电设备（设施）的安全运行。2.0 适用范围 适用于辖区内低压配电设备及附属设备（设施）的运行管理。3.0 职责3.1 当班机电人员负责供配电设备的清洁、操作、巡视、检查、记录、异常情况报告及供配电的维修保养。3.2 工程主管负责设备的综合管138、理及上述工作的检查监督。3.3 片区物业管理部或小区管理处负责人负责上述工作的检查监督。3.4 相关部门负责停电情况的处理。4.0 工作程序4.1 工作人员要求4.1.1 当班机电人员（1） 每班必须清洁值班室、配电房环境。（2） 按照服务过程和测量控制程序“内部检查制度”的要求，每班至少对低压配电设备巡视一次，记录设备运行数据于值班记录表，同时检查运行状况。（3） 每年春季利用停电间隙检查低压绝缘，测试一次防雷地网和工作地网。（4） 供配电设备发生异常及时报告工程主管，并在工程主管协同下排除异常。（5） 按设备检查保养计划表要求进行维修保养，并将结果记录于设备维修保养记录表内。4.1.2 工139、程主管（1） 负责设备的技术资料、档案的收集、保管。（2） 负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作。（3） 每年12月制订下一年度设备检查保养计划表，并按运行情况制订中修、大修计划。（4） 对供配电设备维修保养提供工作指导及检查监督。（5） 负责编制供配电设备台帐、设备卡。（6） 按照服务过程和测量控制程序“内部检查制度”的要求，每周最少对本部门工作进行一次全面大检查。4.1.3 片区物业管理部或小区管理处负责人（1） 审核设备检查保养计划表、设备维修保养记录表及中修、大修计划。（7） 按照服务过程和测量控制程序“内部检查制度”的要求，每周最少对分管工作进行一次全面大检查140、或重点检查。4.2 交接班制度4.2.1 接班人员 应着整齐工作服，提前10分钟到达交接班现场。未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗。 主动询问并认真听取交班人员的值班和设备运行报告。 查看上一班的值班记录。 检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，并在值班记录上签名。 班后应立即巡视一遍各值班点，并签署巡查意见。4.2.2 有下列情况之一不准交接班 上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁。 接班人未到岗，交班人不准下班。 接班醉酒或其他情况未找到接班人。 严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。 若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。4141、.2.3 交接班内容包括： 异常运行和设备缺陷，事故处理情况。 仪器、仪表、登记表、工具、材料、备件和消防器材完备情况。 交接班时必须严肃认真，要做到“交得细致，接得明白”。接班人要进行全面检查核实。4.3 供电系统的养护管理规定4.3.1 变配电室首先要符合“四防一通风”要求，须有专人巡视。4.3.2 检查变配电房手各种仪表是否正常，变压器温度是否在规定范围内，刀闸、线头有无异常；闻是否有焦味。发现问题要及时查明原因，立即予以解决。4.3.3 定期打扫变配电房，始终保持有室内洁净。因为大量尘埃积聚会导致高压放电、造成短路。4.3.4 变配电房应每年进行一次预防电气试验，试验报告（包括变压器油142、绝缘试验报告）均应妥善保管存档。4.3.5 变配电房停送电应严格遵照“低规”规定按倒闸操作顺序进行，停送电均需两人操作，即“一人操作，一人唱票监护”。停电前须事先发出通知，对高层住宅，通知中要提醒客户把水龙头关好，以免送电后，水箱来水，造成家里漫水。4.3.6 变配电房如无备用电线路及设施的，还须配备柴油发电机。发电机必须有专人管理，并定期对发电机进行试运行检查。4.4 配电房管理规定 配电房是供电的中心，为加强这方面的管理,需要制定管理规定。4.4.1 配电房内机电设备由当班机电人员执行监控、记录，认真执行交接班制度，发现问题及时解决，填写值班记录表时，应监视电气设备的运行情况，严禁不合理的143、超负荷运行。4.4.2 非工作人员进入配电室，须经工程主管批准后，由当班机电人员陪同下方可入内。4.4.3 建立运行记录，每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录。不能解决的问题及时上报主管部门。每班巡视内容：记录电压、电流、温度、电表数；检查屏上指示灯、电器运行声音是否正常；房内有否异味。4.4.4 保持良好通风及照明，门窗开启灵活。4.4.5 供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标示牌，非有关人员绝不能动。4.4.6 应严格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和结线的运行方式及各种开关的整定值。4.4.7 严格遵守交接班制度和安全、144、防火、清洁卫生制度。4.4.8 严格执行岗位责任制，遵守电业系统有关变配电的各项规程。4.4.9 严格执行各种设备的安全操作规程。4.4.10 在恶劣的气候环境下，要加强对设备的巡视，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并按时做好记录。4.4.11 操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。4.4.12 消防设施完备，相关制度上墙，配电室内禁止吸烟。4.4.13 保持配电室清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。4.4.14 不得擅自更改配电室设备线路及器材，若要更改须经公司同意方可更改。4.4.15 相关记录有变压房（高压房）工作票（甲种、乙种145、）、地极电阻测试记录、高低压倒闸操作票、配电室运行记录。4.5 安全操作管理4.5.1 当班机电人员应严格按操作规程操作供配电设备，保证设备正常运行。4.5.2 进行配电房检修时，应经部门负责人批准后，方可进行。4.5.3 全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。4.5.4 严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全才可进行。4.5.5 自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。4.5.6 电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。4.5.7 不146、得带电用兆欧表测量绝缘电阻。4.6 供（停）电管理制度4.6.1 一般供电（1） 客户在办理入住手续时，由客户服务中心收取电费周转金，并开通客户用电，将水电气原始读数抄录在房屋交接书内并经客户本人签字确认。（2） 如客户提出超出物业原设计容量的供电要求应填写供（停）水（电）申请表送交客户服务中心。（3） 客户服务中心在接表后1小时内，根据原设计容量签署意见，提交工程部主管。（4） 工程部主管在接表后2个小时内进行审批，并提出可行性操作方案和费用预算后，交工程部经理或客服经理。（5） 工程部经理或客服经理在一个工作日内审批完工程部主管交来的供电申请。（6） 客户服务中心负责收取增容费和工程费用，147、将电表原始读数抄录在维修/服务单内并经客户本人签字确认后，将维修/服务单转送至工程部主管。（7） 工程部主管按要求组织实施，并在完成增容后客户现场验收并征求意见。（8） 客户服务中心负责对增容工作进行100%回访并记录在维修/服务单。4.6.2 客户申请停电 客户提出申请，填写供（停）水（电）申请表，客户服务中心确认停电申请人身份，后将供（停）水（电）申请表转送至工程部主管，由工程部主管确认停电日期并办理停电，4.6.3 计划内停电（1） 工程部通过接收供电部门停电通知、查阅媒体通知、定期与供电部门沟通（采用每日夜间与供电部门值班员电话联系、定期工作拜访等）方式接收并确认停电信息，并将其填写在148、月度停水电登记表内（如接收有书面通知应保存、媒体通知应剪辑保留），填写内部通启经工程部主管批准后立即通启客户服务中心主管。（2） 客户服务中心主管接到停电的内部通启后，立即拟稿打印成暂停电力供应，经工程部经理或客服经理签字后按公开性文件要求张贴在辖区告示栏明显处。（3） 如接到停电的时间已较较为紧迫（一般定义在4小时以内），按以上正常情况程序办理将不能及时通启给客户的，在立即向工程经理或项目汇报的同时，立即启动突发事件紧急通知客户系统。4.6.4 突发性停电 当小区发生突然性停电时：（1） 当班机电人员应立即通知值班总经理、客户服务中心和指挥中心工作人员及其它相关人员。（2） 值班总经理和当班149、机电人员应立即向有关供电部门查询停电原因，并将了解到的消息及时通报相关部门和人员，并不断督促供电部门尽快恢复。（3） 客户服务中心（正常工作时间）、指挥中心及时回复客户有关停电情况的咨询和安抚工作。（4） 指挥中心应将事先准备的电筒和其它照明物品及时启用，必要时应要求物管员关闭大门，加派值班人员，在夜间还应提醒客户住意防火安全。（5） 辖区发生突发性区域停电时，由机电人员立即查明停电范围及原因，并将结果报总经理和部门负责人，同时提出处理方案措施，以最短时间恢复供电。（6） 查明停电原因后，及时启动备用发电机。发电机只供项目公共区域的电梯、二次供水、消防设施、监控系统和部分商家应急用电。4.6.150、5 内部临时性停电（1） 因客户和使用人报修等原因停电权限在十户之内的，由责任机电工分别告诉相关客户，请其做好准备。（2） 如果停电在十户与三十户之间，则事先通知客户服务中心主管，说明停电的范围、时间和原因，以便物管员通过电话等方式给客户进行解释。（3） 超过三十户以上临时性停电，按突发性停电处理。4.6.6 针对客户违例的停/供电（1） 发生客户违例事件时，认为需对违例客采取停/供电措施的，根据工程经理或项目经理的指示，填写供（停）水（电）申请表，并注明停/供电原因提交工程经理或项目经理。（2） 工程经理或项目经理审阅并签署意见后提交公司分管总经理审批。（3） 公司分管总经理批准后的供（停）151、水（电）申请表由工程部执行。4.6.7 停电后供电（1） 由客户服务中心或客户填写供（停）水（电）申请表（2） 由工程经理或项目经理审批供（停）水（电）申请表（3） 工程部执行供电（4） 财务人员录入电脑并保存。4.6.8 恢复供电后，将单元及告示牌上的停电通知及时取下。4.6.9 安全用电监控（1） 安全用电由工程部按物业管理服务手册及相关制度的规定进行监控。4.6.10 记录由工程部保存三年。给排水设备（设施）管理规程1.0 目的 确保给排水设备（设施）处于良好状态，保证生活、消防用水的需要。2.0 适用范围 辖区给排水设备（设施）的运行管理。3.0 职责3.1 当班机电人员负责给排水设备152、的清洁、操作、监控、巡视、检查、记录、异常情况报告及维修保养。3.2 工程主管负责给排水设备（设施）综合管理及上述工作的检查监督。3.3 片区物业管理部或小区管理处负责人负责上述工作的检查监督。3.4 相关部门负责停水情况的处理。4.0 工作程序4.1 工作人员要求4.1.1 当班机电人员（1） 每班必须清洁值班室、水泵房环境，保证设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。（2） 每月检修经常使用的水泵交流接触器、热继电器及控制回路。（3） 每年检查水泵电机绝缘及轴承换油。（4） 当班机电人员负责给排水设备运行的操作、监控、巡视、检查和记录。（5） 根据记录情况，对维修、整改结果进行复查。（6） 每153、年固定时间向防疫站报请二次供水卫生监测。（7） 水箱清洗时间应提前两天书面通知客户服务中心主管，内容：局部停水时间长短、涉及范围。清洗完毕后，通知客户服务中心主管，确认恢复供水。4.1.2 工程主管（1） 机电主管负责给排水设备（设施）的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作。（2） 对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。（3） 每年12月制订下一年度设备检查保养计划表，并按运行情况制定中修、大修计划。（4） 负责编制给排水机电设备台帐、设备设施卡。（5） 按照服务过程和测量控制程序“内部检查制度”的要求，每周最少对分管工作进行一154、次全面大检查。4.1.3 工程部经理或客服经理（1） 按照服务过程和测量控制程序“内部检查制度”的要求，每周最少对分管工作进行一次全面大检查或重点检查。（2） 审核设备检查保养计划表、设备维修保养记录表、中修、大修计划。4.2 给排水设备保养管理规定4.3.1 巡检（1） 当班机电人员每班至少对其负责的设备设施进行一次检查，了解其工作情况，一旦发现问题，及时维修解决，包括：（1） 各上下水井口（包括阀门井和下水井）封闭是否严实，防止杂物落入井中。（2） 雨水井及其附件有无白灰、砂子、碎砖、碎石等建筑材料，防止它们被雨水冲入管道而造成管道堵塞。（3） 楼板、墙壁、地面等处有无滴水、积水等异常现象155、，发现管道有滴漏部位及时修理。（4） 重点检查厕所、厨房和盥洗室。看地面是否干净，地漏附近有无污物，洁具是否经常冲洗。管道是否刷防腐涂料。水箱、脸盆、水嘴是否安稳好用，有无漏水现象。（5） 露于空间的管道及设备，须定期检查，涂刷防腐涂料。（6） 每年对使用设备进行一次使用试验（如控制阀门每年至少进行一次开关试验，防止启动时开不开或关不紧等）。（7） 室外管道、水表、阀门、消防栓等需定期刷油漆，减少锈蚀。在冬天来临之前，为防止管道冻裂，还须做好保温防冻工作。（8） 定期检查消防栓、消防泵、喷淋泵、水龙带、消防接口、水枪、灭火器等设备。消防泵、喷淋泵每两年试运行一次。水龙带、消防接口、按钮应定期试156、验检查，防止老化、霉变、失效并应及时更换。4.3.2 保养（1） 按设备检查保养计划表要求进行维修保养。（2） 根据给排水设备的实际使用情况，有关技术资料，国家有关法规，确定设备的大、中修周期。（3） 每月消防泵试运转。4.3 水泵房管理（1） 非工作人员进入水泵房须经工程主管或工程部经理或客服部经理批准后，由当班机电人员陪同，方可进入。（2） 水泵房内设备由当班机电人员负责操作，并在水泵运行日检查表中做好运行记录，其他人不得擅自操作。（3） 保持良好通风及照明，门窗开启灵活无破损。（4） 不得擅自改动机房线路、器材，若需改动，须经公司领导同意后，方可进行。（5） 消防设施完好，相关制度上墙，157、禁止吸烟。（6） 保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。（7） 相关记录有水泵运行日检查表、地下水池保养检查表、立管检查表、潜水泵保养检查表。4.4 二次供水管理的要求4.4.1 给排水工作人员负责水池（箱）的管理，要求每个水池（箱）（包括地下、楼顶）须结构完整，加盖、加锁，水口干净，并申办二次供水卫生合格证；4.4.2 新建、扩建二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计审定和工程验收。4.4.3 每年至少两次水池（箱）进行清洗及消毒；4.4.4 通知：工程部在每次水池（箱）清洗消毒计划实施前一天请客户服务中心张贴停水通知；4.4.5 放水：为确保用户的正常用水，放水时间必须提前到158、清洗、消毒水池（箱）的前3小时，并记录在水池（箱）清洗及消毒记录表开始放水时间和结束时间；4.4.6 二次供水的清洗消毒程序 通过外委方进行，根据双方签定的协议，工作程序和施工安全由乙方负责，保证清洗后的水质达到国家卫生标准，并向管理处提供清洗后水质的国家卫生防疫机构的检测报告；4.4.7 注水：在清洗工作结束后，开闸向水池（箱）注水，以达到标定水位高度。并加盖加锁；4.4.8 记录和报告 由工程主管负责安排整个清洗消毒的工作的协调配合，并负责记录清洗、消毒工作的全过程监控； 卫生防疫站的卫生检测结果报告单、水池（箱）清洗检测报告单原件交由企业管理部存档备查。4.5 消防系统检查保养操作制度4159、.5.1 维修人员每天至少一次对消防系统进行巡查，并填写值班记录，以了解设备运行情况，巡检内容如下：（1） 喷淋头有无漏水，自动与手动报警器有无遗失，消火栓内水带水枪是否缺少。（2） 防水箱内是否有充足的消防备用水，开关是否处于打开位置。（3） 水泵电控箱电压是否正常，指示为多少。（4） 观察各压力表的指示，并作比较看是否正常。（5） 控制中心正常与否，有无异常报警等。（6） 干粉灭火器数量、是否使用及使用数量。4.5.2 每月由维修班与保安部一起对消防系统进行一次全面检查，检查内容如下：（1） 观察火灾报警器(包括区域报警器或楼层显示)和联运控制装置，各种显示是否正常，时钟是否正确。（2） 160、火灾报警器和联动装置的各种功能是否正常，如：主备电转换、自检、消声、复位、查首址、查容量、探头、屏蔽、开启、对讲等。（3） 模拟火灾响应和故障报警试验，查一个防火区，查探测和手动按钮。（4） 消防通信检查，检查通话是否清晰、准确。（5） 检查水系统压力表是否正常。（6） 检查阀门有无跑、冒、漏、滴的现象。（7） 开启一个末端试水阀放水，检查水流指示器、压力开关、水力警铃是否动作，消防（8） 控制室报警显示是否正常。（9） 防火分隔现场控制按钮及遮拦是否完好。（10） 防火分隔手动和现场电动开启卷帘门，观察设备运行情况。门有无卡、碰、擦情况，延时限位是否正常，电动机运行有无异常。（11） 排烟、161、送风道有无锈蚀、损坏、阻挡现象，风机能否正常工作。4.5.3 定期检查（1） 除进行以上检查外，还应由工程部组织进行季检、年检，并填写设备设施季度检查评分表，检查内容如下：（2） 启动消防水泵、排烟风机、正压风机，观察设备运行是否正常，各阀门启闭是否灵活，电控箱及消防联运控制台受各种显示是否正常。（3） 备用设备自动投入功能试验，检查是否正常。（4） 输入电源为双电源时，还应进行该功能检查。（5） 火灾事故广播检查：检查选层广播切换功能，采用喇叭强功能备用功放转换功能是否正常，有无不响喇叭。（6） 检查声光讯响器有无不响不亮的现象。（7） 消火栓放水试验，检查各阀门启闭是否正常，测试出水水压是162、否符合要求。（8） 联运控制台功能是否正常。（9） 消火栓泵、自动喷淋泵在联控台上显示是否正确，在各控制启动处，能否正常启动。（10） 防火卷帘门手动和联运试验、检查其控制功能、延时、反馈、信号开启是否正常。（11） 通风、空调防排烟设备联动控制检查，分别进行手动和联动试验，其联动逻辑关系和功能应符合要求。（12） 消防电梯及其它联动设备均要求进行手动和联运控制检查，查其功能和显示应符合要求。（13） 普查水系统各阀门位置是否正常，有无锈蚀和卡死。（14） 自动喷淋系统末端试水阀和消火栓箱阀，排放污水，冲洗管道。（15） 水泵、风机及管道、阀门、防火卷帘门等应进行全面检查、维护、保养。（16）163、 加装灭火器内干粉等。4.6 供（停）水管理制度4.6.1 一般供水（1） 客户在办理入住手续时，由客户服务中心收取水费周转金，并开通客户用电，将水表原始读数抄录在楼宇交接书内并经客户本人签字确认。（2） 如客户提出超出物业原设计容量的供水要求应填写供（停）水（电）申请表送交客户服务中心。（3） 客户服务中心在接表后1小时内，根据原设计容量签署意见，提交工程部主管。（4） 工程部主管在接表后2个小时内进行审批，并提出可行性操作方案和费用预算后，交工程部经理或客服部经理。（5） 工程部经理或客服经理在一个工作日内审批完工程部主管交来的供水申请。（6） 客户服务中心负责收取增容费和工程费用，将水表164、原始读数抄录在维修/服务单内并经客户本人签字确认后，将维修/服务单转送至工程主管。（7） 工程主管按要求组织实施，并在完成增容后客户现场验收并征求意见。（8） 客户服务中心负责对增容工作进行100%回访并记录在维修/服务单。4.6.2 客户申请停水 客户提出申请，填写供（停）水（电）申请表，客户服务中心确认停水申请人身份，后将供（停）水（电）申请表转送至工程主管，由工程主管确认停水日期并办理停电，4.6.3 计划内停水（4） 工程部通过接收供水部门停水通知、查阅媒体通知、定期与供水部门沟通（采用每日夜间与供水部门值班员电话联系、定期工作拜访等）方式接收并确认停水信息，并将其填写在月度停水电登记165、表内（如接收有书面通知应保存、媒体通知应剪辑保留），填写内部通启经工程主管批准后立即通启客户服务中心主管。客户服务中心主管接到停水的内部通启后，立即拟稿打印成暂停水供应，经工程部经理或小区主任签字后按公开性文件要求张贴在辖区告示栏明显处。（5） 如接到停水的时间已较较为紧迫（一般定义在4小时以内），按以上正常情况程序办理将不能及时通启给客户的，在立即向工程部经理或小区主任汇报的同时，立即启动突发事件紧急通知客户系统。4.6.4 突发性停水 当小区发生突然性停水时：（1） 当班机电人员应立即通知值班总经理、客户服务中心和指挥中心工作人员及其它相关人员。（2） 值班总经理和当班机电人员应立即向有关166、供水部门查询停电原因，并将了解到的消息及时通报相关部门和人员，并不断督促供水部门尽快恢复。（3） 客户服务中心（正常工作时间）、指挥中心及时回复客户有关水电情况的咨询和安抚工作。（4） 指挥中心应将事先准备的消防栓就近打开，供客户临时取水，并发动员工帮助客户送水上门。如有必要可送矿泉水或外部送水支援。（5） 辖区发生突发性区域停水时，由机电人员立即查明停水范围及原因，并将结果报总经理和部门负责人，同时提出处理方案措施，以最短时间恢复供水。4.6.5 内部临时性停水（1） 因客户和使用人报修等原因停水权限在十户之内的，由责任机电工分别告诉相关客户，请其做好准备。（2） 如果停水在十户与三十户之间167、，则事先通知客户服务中心主管，说明停水的范围、时间和原因，以便物管员通过电话等方式给客户进行解释。（3） 超过三十户以上临时性停水，按突发性停水处理。4.6.6 针对客户违例的停/供水（1） 发生客户违例事件时，认为需对违例客采取停/供水措施的，根据工程部经理或小区主任的指示，填写供（停）水（电）申请表，并注明停/供水原因提交工程部经理或客服部经理。（2） 工程部经理或客服部经理审阅并签署意见后提交公司分管总经理审批。（3） 公司分管总经理批准后的停/供水申请由工程部执行。4.6.7 停水后供水（1） 由客户服务中心或客户填写供水申请单（2） 由工程部经理或客服部经理审批供水申请表（3） 工程168、部执行供水（4） 财务人员录入电脑并保存。4.6.8 恢复供水后，将单元及告示牌上的停水通知及时取下。4.6.9 安全用水监控（1） 安全用水由工程部按物业管理服务手册及相关制度的规定进行监控。4.6.10 记录由工程部保存三年。柴油发电机工作规程1.0 目的 通过对发电机的管理，在市电停供时能及时正常供电，确保电梯、消防、二次供水等正常运行，满足客户应急安全用电的使用需求。2.0 范围 适用于接管项目的柴油发电机的运行管理。3.0 职责3.1 供配电人员负责发电机的操作、监控、记录、清洁、维修保养。3.2 工程主管负责柴油发电机的综合管理及检查监督。4.0 工作程序4.1 工作制度4.3.1169、 忠于职守，强化自身业务能力，提高技能水平。4.3.2 遵守安全操作规程和各种规章制度，杜绝违章事故发生。4.3.3 工作中应保持清醒的头脑、思维敏捷，严禁酒后操作发电机。4.3.4 发电机做到定期检查、保养，清洁。4.3.5 运行在柴油发电机运行记录表中做好记录。4.3.6 维修中做好问题处理记录。4.3.7 严禁在发电机房内进食、吸烟。4.3.8 定期打扫机房及设备卫生，保持发电机房清洁、电瓶接头牢固干燥。4.2 安全管理要求4.2.1 为确保发电机在市电停电时能可靠地运行，确保设备处于正常待命备用状态，必须严格按照本手册“运行管理要求”进行工作。4.2.2 做好开机前检查、准备工作，检查170、机油油量，冷却水量，柴油是否能满足运行时间的要求，油路有无漏油等。4.2.3 操作时严格按照发电机运行操作手册要求进行操作，并及时开启风机进行降温。4.2.4 发电机运行过程中要注意观察各供油管路、电压、电流、频率、温度及机械系统运行情况。4.2.5 发电机在运行中操作人员不得擅离职守。4.2.6 发电机不准超负荷运行。4.2.7 保持启动电瓶清洁，定期对启动电瓶的容量进行检查。4.2.8 若发现油压急剧下降，应立即检查其原因并做处理。4.3 运行管理要求4.3.1 非工作人员进入发电机房，必须经得工程主管的同意，由部门安排人员陪同方可进入。4.3.2 在“市电”停电的情况下，供配电工作人员应171、迅速赶到发电机房。整个发电机的启动运行必须严格遵照“运行操作要求”进行，不允许带负荷启动，在投入负荷前，必须认真地对冷却系统、润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查，在确认无问题后，迅速手动启运发电机。4.3.3 带负荷运行过程中，每小时在柴油发电机运行记录表抄填一次运行情况。4.3.4 发电机房内消防设施完好，室内严禁吸烟。4.3.5 保持良好的通风和照明，门窗开启灵活，各地沟、窗口、洞口必须用金属栅网进行隔离，以防止小动物进出。4.3.6 平时要保证发电机存油量能运行8小时以上，蓄电池电压正常，润滑机油油质油量正常。油库存油两桶以上。4.3.7 分析运行各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情172、况及时报告工程主管及管理处主任解决。4.3.8 依照设备设施检查保养计划表要求进行维修保养和中修、大修，并记录在设备设施检查保养记录表中。4.3.9 负责发电机及机房的清洁卫生，做到无积尘、水渍、油渍。4.3.10 工程主管负责提出维保材料的申购、报废计划。4.3.11 解决不了的故障需要外委维修的，工程部主管应填写设备对外委托维修申请单，报请公司领导批准后执行，维修结束，机电人员需对设备设施进行检测，检测合格方予以验收。4.4 运行操作要求4.4.1 在发电机运行前须进行机油、冷却水量、燃油量等各项检查。4.4.2 润滑部分：检查润滑机油油位，保持引擎机油量尽量靠近油标尺的高油位且不会添加过173、量（HI位置）。4.4.3 冷却系统。检查引擎冷却水量。冷却水量应位于水箱开口处往下约5cm位置。切勿在引擎处于高热状态下检查水量，避免烫伤。4.4.4 燃油系统：请确定油箱是否加满柴油、油路是否畅通。4.4.5 启动程序：（1） 在发电机控制盘上启动运行 启动：把匙从“O”经过“I”位转到（预热）位，激化预热器。保持7秒钟来预热吸入的气体，7秒后，把匙再进到（start）位置，起动，当发动机组启动后，立即松手让匙回复到“I”(ON)的位置。必须空载运行5分钟以上，才可送负载。 如果不能起动，起动时间不要超过57秒。保持每隔10秒，钥匙要完全复“O”（off）位。如果起动了4次仍未着车，则要停174、下来参看柴油机手册。（2） 停机方法 正常停机：要停机时，先把发电机组输出断路开关扳下“off”（柄向下），让发电机组在无负载情况下运转5分钟以便冷却。然后把匙转回“O”(off)位置，发电机组即会停止。 紧急停机：如按下紧急停机按钮或控制旋钮拧到“Stop”（停机）位置，发电机组立即停止。在再起动之前，控制旋钮拧到“Stop”（停机）位置，紧急停止按钮顺时针旋转复位及确认消除警报。4.5 运行检查及保养周期 详见下页 保养检查项目保养检查周期运行8小时每周或运行50小时每月或运行100小时半年或运行250小时每年或运行500小时检查发电机组1检查冷却风扇与充电机皮带的松紧1检查机油位1检查冷175、却水位2检查空气及机油滤清器1检查电瓶充电系统1排出柴油过滤水分1检查冷却水和防锈剂1检查驱动皮带张力11检查燃油油位4检查电瓶液位及比重1检查发电机头排风口1更换润滑油和滤清器1检查水箱管路有无松脱或磨损1更换柴油滤清器1清洁冷却系统1发电机外部清洁用抹布擦除油污和积尘每周一次发电机燃油、机油量、冷却水用量保证油箱内机油足够运行8H。机油位接近油尺HI，不够加补箱水在水盖下50MM，不够加满每周一次机油滤清器更换机油滤清器1个250运行小时燃油滤清器更换机油滤清器1个500运行小时空气滤清器更换空气滤清器个250运行小时机油更换机油机油发黑且无粘度时水箱水换水250运行小时断路器、电缆接点对176、断路器的固定螺丝紧固，发电机电源输出端与电缆接线耳锁合螺丝进行紧固。年保养中央空调操作保养规范1.0 目的 规范中央空调的操作程序、维修保养工作，确保正确、安全地操作，确保中央空调设备的各项性能完好。2.0 适用范围 适用于公司所管辖物业的中央空调操作、维修保养。3.0 职责3.1 工程部主管负责检查中央空调的操作、维修保养规范的执行情况。3.2 维修班长负责按照中央空调的操作、维修保养规范进行组织执行。3.3 维修人员负责按照中央空调的操作、维修保养规范进行操作。4.0 工作程序4.1 中央空调的操作规范4.1.1 开机前的检查： 电压表指示是否在额定值的10范围内。 各种信号灯显示是否正常177、。 各种阀是否打开。4.1.2 开机： 启动冷却塔风机。 启动冷却水泵。 启动冷冻水泵。 确认冷却水供水压力是否正常、冷冻水供水压力是否正常，过5-10分钟后启动压缩机。 压缩机启动后，观察压缩机运行电流、压缩机吸排气压力，检查有无异常振动、噪音或异常气味，确认一切正常后才算启动成功。4.1.3 停机： 停压缩机。 过5-10分钟后停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔分机。 全部关闭后，严禁将总电源开关拉下，应保持压缩机继续预热以便下次启动。 确认无异常情况后才算停机成功。4.2 中央空调的维修保养规范4.2.1 中央空调维修保养年度计划的制定。（1） 每年12月15日前，由工程部主管组织操作维修人员178、一起研究、制定中央空调维修保养年度计划，并上报公司领导审批。（2） 制定中央空调维修保养年度计划的原则： 中央空调使用的频度。 中央空调的运行状况（故障隐患）。 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。（3） 中央空调维修保养年度计划应包括如下内容： 维修保养的项目及内容。 具体实施维修保养计划的时间。 预计费用。 备品、备件计划。4.2.2 对中央空调进行维修保养时应按中央空调维修保养年度计划进行。4.2.3 维修操作人员负责对中央空调的日常维修保养、中央空调的大型维修保养及中央处理器的故障处理由外委完成。4.2.4 冷却塔的维修保养：维修人员负责每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。（1） 用179、500V摇表检测电机绝缘不低于0.5M，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5M以上时则应拆修电机线圈。（2） 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象应加注润滑油。如有异常摩擦声则应更换同规格的轴承。（3） 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格的皮带。检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）。检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。（4） 检查布水器是否布水均匀，否则应清洗管道及喷嘴。（5） 清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。（6） 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。（7） 拧紧所有紧固件。（8） 清洁整个冷却塔外表。4.2.5 风180、机盘管维修保养：维修操作人员每隔半年对风机盘管进行一次清洁、保养。（1） 每周清洗一次过滤网，排除盘管内的空气（不定期）。（2） 检查电机、风机是否转动灵活，如有阻滞现象应加注润滑油。如有异常摩擦声则应更换同规格的轴承。（3） 用500V摇表检测电机电机线圈，绝缘电阻不低于0.5M，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容。检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应调整。（4） 清洁风机风叶、盘管、集水盘上的污物。（5） 用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。（6） 拧紧所有紧固件。（7） 清洁风机盘管外壳。4.2.6 冷凝器、蒸发器的维修保养：维修操181、作人员每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。（1） 配制10的盐酸溶液（每1酸溶液里加0.5g缓蚀剂）。（2） 拆开冷凝器、蒸发器两端进出水阀兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时。（3） 酸洗完后用1的NaOH溶液或5Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上。（4） 全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修。如不漏水则重新装好（如阀兰的密封胶垫已老化则应更换）。 4.2.7 冷却水泵、冷冻水泵机组的维修保养：维修操作人员每半年对冷却水泵、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。（1） 电动机维修保养：A、 用500V摇表检测182、电动机线圈绝缘电阻不低于0.5M，否则应进行干燥处理或修复。B、 检查电动机轴承是否转动灵活，如有阻滞现象应加注润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同规格的轴承。C、 检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应休整处理。（2） 水泵维修保养：A、 转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承。如是水泵叶轮问题则应拆修水泵。B、 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。（3） 检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）。（4） 清洗水泵过滤网。（5） 拧紧水泵机组所有紧固件螺栓。（6） 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆183、一遍。4.2.8 维修操作人员每半年对冷冻水管路、送风管路、风机盘管管路进行一次保养，冷冻水管路、送风管路、风机盘管管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。4.2.9 阀类维修保养：维修操作人员每半年对阀类进行一次保养。（1） 调节阀的维修保养：A、 检查是否泄漏，如是则应加填料。B、 检查阀门开启是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油。C、 如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格的阀门。D、 检查阀兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。（2） 电磁调节阀、压差调节阀维修保养：A、 干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已赃堵或吸潮，如是则更换相同规格的干燥过滤器。B、 电磁调节184、阀、压差调节阀：通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则应更换同规格的电磁调节阀、压差调节阀。对压差调节阀杆加润滑油，如压填料处泄露则应加压填料。4.2.10 检测、控制部分维修保养：操作维修人员负责每半年对检测、控制部分进行一次保养。（1） 检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：A、 对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换。B、 送检压力表、温度计合格后方可使用。C、 检测传感器参数是否正常并做模似实验，对于不合格的传感器应拆换。D、 检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏应更换密封胶垫。（2） 控制部分维修保养：A、 清洁控制柜内外的灰尘、赃物。B、 检查、紧固所有接线头185、，对于烧蚀严重的接线头应更换。C、 交流接触器维修保养：清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒。清除触头表面及四周的污物（但不要修挫触头），如触头烧蚀严重则应更换同规格的交流接触器。清洁铁芯上的灰尘及赃物。拧紧所有紧固螺栓。D、 热继电器维修保养：检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换。检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换。E、 自动空气开关维修保养： 用500V摇表检测绝缘电阻不低于0.5M，否则应干燥处理。 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换。 清除触头表面上的小金属颗粒（不要修挫）。F、 信号灯、指示仪表维修保养：检查各186、信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡。检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后如偏差仍较大则应更换。G、 中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。H、 PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。4.2.11 压缩机维修保养：维修操作人员每年对压缩机进行一次检测、保养。（1） 检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再冲注润滑油。如油已变色则应彻底更换润滑油。（2） 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排187、放空气。（3） 具体检查压缩机的如下参数： 压缩机电机绝缘电阻（正常0.5M以上）。 压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）。 压缩机油压（正常为10-15f/2）。 压缩机外壳温度（正常85以下）。 吸气压力（正常值4.9-5.4f/2）。 排气压力（正常值12.5f/2）。 检查压缩机是否有异常的噪音或振动。 检查压缩机是否有异常气味。通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。（4） 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。4.2.12 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由工程主管报管理部经理同意后方可进行。4.2.13 对于突发性的设188、施设备故障，应先经工程部主管报管理部经理及公司领导同意后方可进行。4.2.14 中央空调因维修保养等原因需停用时，应由工程部主管报管理部经理批准后通知客户服务中心，由客户服务中心提前一周通启相关部门，如因突然故障停用中央空调，应马上向相关部门作出解释。4.3 相关的记录有空调水泵运行记录、空调运行记录、用户空调安装统计表电梯管理工作规程1.0 目的 确保电梯技术性能处于安全、良好状态，保证电梯的正常运行。2.0 范围 适用于公司所辖客梯、货梯、扶梯的管理。3.0 职责3.1 工程管理部负责对管理处电梯管理情况进行巡检、评价，制定维修保养方案，签订维保合同。3.2 工程主管负责电梯设备的管理工作189、。 3.3 电梯操作工负责电梯设备的日常维护、检修、故障排除。4.0 工作程序4.1 维修管理制度4.1.1 遵守公司各项规章制度，按照安全操作规程操作，杜绝事故发生。4.1.2 熟悉电梯构造、原理，对电梯主机、控制屏定期检查，提高维修技能。4.1.3 严格按照设备设施检查保养计划表对电梯进行维修、保养，并作好记录。4.1.4 应有两人同时对电梯进行维修保养，两人间要配合协调，互相提醒，确保安全。4.1.5 每天上、下班时，应巡视电梯，发现问题及时处理。4.1.6 对安全系统做到定期检查，及时处理电梯的突发故障，并作好记录。4.1.7 做好电梯的清洁工作，特别对轿厢和厅、轿门地坎的清洁，保证厅190、轿门的开、关顺畅。4.1.8 做好电梯机房的“三防”工作，如机房门窗有损坏时，应及时修复。4.1.9 出现火警时，应及时停用电梯（消防电梯除外），将消防电梯降至一楼，使之处于消防状态。4.1.10 电梯机房、井道、底坑进水时，应及时切断电梯电源，并手动将电梯升到最高层。4.1.11 协助、督促电梯维保单位搞好电梯的维修保养工作。4.1.12 当电梯年检期临近时，通知维保单位对电梯进行年检保养，并根据电梯年检报告，督促维保单位整改不合格项目。4.1.13 妥善保存电梯合格证、限速器、安全钳合格证和电梯年检报告。4.1.14 保管好电梯机械钥匙、操作面板钥匙和机房钥匙。4.2 安全操作要求4.2191、.1 电梯维修人员必须经过国家相关部门的专业培训并取得上岗证后方可上岗工作。4.2.2 电梯维修人员应按照设备设施检查保养计划表定期对电梯进行检查，并在电梯每日巡视检查表。4.2.3 开启厅门进入轿厢之前，需注意轿厢是否停在该层。4.2.4 严禁在电梯运行中开启厅门。4.2.5 每日按照要求对电梯进行巡视检查，发现问题立即处理。4.2.6 电梯因故停用时，必须将轿内照明、风扇开关断开，必要时关断电梯主电源。4.2.7 严禁在正常情况下用检修档来替代正常运行。4.2.8 手动盘车，必须先将电梯总电源断开，同时注意轿厢位置，以免电梯冲顶或蹲底，盘车完毕将专用工具放回原处。4.2.9 检修时，必须有192、两人以上，协调配合、相互提醒确保安全。4.2.10 维修时，如机房无人必须锁上机房门。4.2.11 进入轿顶、底坑作业时，必须切断急停开关，同时穿戴好防护用品，注意轿厢、配重的移动，以免挂伤。4.2.12 检修时的短接跨线，完工后必须拆除。4.2.13 更换保险管（丝）必须与原规格相同，严禁用铜丝替代保险管（丝）。4.2.14 电梯机械钥匙、操作面板钥匙必须由维修人员保管和使用。4.3 维修工作制度4.3.1 维修人员上岗前应做到不酗酒、不熬夜，上岗时保持精神饱满、头脑清醒，思维敏捷。4.3.2 维修时须严格遵守本手册电梯安全操作要求及电梯维修有关规定，并在电梯基站厅门前设置“电梯维修，请勿靠193、近”等告示牌。4.3.3 维修中若需要切断电源，则必须在电源处悬挂“有人操作，严禁合闸”警示牌。4.3.4 当电梯发生困人事故时，必须先救人，然后进行维修。救人时先通过各种方式联系被困人员，以稳定其情绪。4.3.5 需要手动盘车时，须先关断总电源开关，然后将轿厢就近平层。4.3.6 严禁电梯正常运行时将安全回路和保护回路元件如安全窗开关、安全钳开关等用机械或电气方法短接。维修情况下进行短接，检修后必须立即恢复。4.3.7 在轿顶作业时，应断开安全钳联动开关及轿顶检修急停开关。在底坑作业时，应断开限速器张紧安全开关及底坑检修急停开关。检修后各类开关要及时复位。4.3.8 井道中作业时，必须戴安全194、帽。严禁作业时一脚踏在轿顶，一脚踏在井道中任何一支点上作业。并注意轿厢间和轿厢同配重交错时的距离。以防止人身及工具与配重发生碰撞。4.3.9 检修作业时，严禁从井道外探身到轿厢内或轿厢顶作业。4.3.10 检修时所用照明必须是36V安全电压。4.3.11 除维修工作需要，严禁使用慢车。4.3.12 维修中，严禁擅自更改系统电气线路，保证系统线路同图纸保持一致。4.3.13 维修结束后，必须将各线路、开关等恢复到原始状态（正常运行状态），并清理干净工作现场，保证清洁。然后将电梯上下运行两次，正常后才能投入使用。4.3.14 维修中无关人员严禁入内。4.3.15 维修中做好故障状态和故障处理记录工195、作。4.4 运行使用制度4.4.1 轿厢内严禁吸烟，严禁嬉戏打闹等任何可能损坏轿厢及影响电梯正常运行的举动。严禁和杜绝一切发生在电梯内的不良和不法行为。4.4.2 电梯严禁运载易燃易爆的危险物品及国家规定禁运的任何物品。特殊情况下，须请示公司经理。4.4.3 非特殊情况下不允许将客梯作为货梯使用，避免损坏轿厢。4.4.4 电梯运行货物时，应安排专人操作电梯运行。装货时注意将货物分散、均匀堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轿厢运行平稳。避免货物损坏轿厢内壁。4.4.5 厅门开启后，人员在进入轿厢前，必须首先确认轿厢是否停在该层，以免人员坠入井道。电梯运行中严禁依靠轿厢门。进出轿厢动作迅速，避免在轿196、门和厅门之间长时间停留。避免电梯超载运行。4.4.6 电梯正常运行时，严禁将检修开关作为正常运行开关使用。电梯的检修状态不能作为电梯的正常运行状态。4.4.7 电梯在不使用时，必须停放在基站，关断轿厢内的控制开关，关好轿门和厅门。4.4.8 电梯钥匙必须由维修部和保安部负责管理使用，任何单位和个人不得私自加配和使用。4.5 操作注意事项4.5.1 全自动运行(1) 进入停放在基站的电梯内，打开轿厢内的操作箱。打开轿内照明开关，将风扇开关打开，使风扇正常运行。将自动/手动开关置于自动状态。(2) 将自动/手动开关置于“自动”状态。并关闭操作箱。经数秒后，电梯自动关闭轿门厅门，按所需楼层，电梯即可197、正常运行。4.5.2 手动运行（1） 将操作箱内自动/手动开关置于“手动”状态。电梯呈开门状态。（2） 按预选楼层，按下关门按键至关门起动后松手，电梯进入手动状态运行。（3） 客梯以承载商场部分货物进出及公司工作人员上下大楼为主。4.5.3 安全运行程序（1） 监控中心保安员24小时监控电梯运行情况，发现异常及时通知电梯维修人员，杜绝乘客的不文明行为，严禁易燃、易爆等危险物品和超长超重等物品进入电梯。（2） 电梯维修人员每周按照电梯检查保养记录表进行一次检查保养，并作好记录，督促外委电梯公司按照合同要求进行相关的工作。（3） 维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。（4） 任何人不得在电梯198、机房、轿厢、井道吸烟。4.5.4 电梯机房的管理（1） 电梯机房内所有设备非电梯维修工作人员、电梯公司专业人员，禁止操作。（2） 非工作人员进入机房，须经工程主管和管理处主任批准后，由电梯维修人员陪同，方可进入。（3） 保持良好的照明和通风，保持机房内温度适宜，保持门窗开启灵活无破损。（4） 保持机房内整洁，不准堆放杂物。（5） 消防器材完备良好，机房内严禁吸烟。（6） 因电梯维修保养造成停机，应在一楼放置告示牌。4.5.5 运行异常（1） 当发生火灾时监控中心保安员打开迫降开关，将消防电梯全部降至基站，消防电梯自动进入消防状态，电梯维修人员应当迅速关闭无消防功能的电梯。（2） 当发生地震时根199、据震前预报由电梯维修人员关闭所有电梯，地震后开启时由专业电梯公司对电梯进行安全检测确认无异常后，方可运行。（3） 当电梯进水时底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源。（4） 当楼层被水淹而使井道边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源。（5） 电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。4.6 维护保养4.6.1 维修保养时一般应切断电源，以免触电、卷入引轮造成人身伤亡和设备事故。4.6.2 因维修保养停机时，须确认轿厢内无乘客方可停机。4.6.3 在维修保养中必须注意工作协调和配合，有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方的回答后方可操作。4.6.200、4 在机顶做检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车。4.6.5 下底坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。4.6.6 在底坑作业时，首先开亮底坑灯，按下底坑急停开关，必须佩带安全帽。4.6.7 机房、井道、底坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守消防工作规程，指定专人监视，事后清理火种，防止火灾发生。维修保养结束后，必须认真清理现场，清点工具和物品。4.6.8 电梯清洁卫生职责划分序号项目责任人时间相关记录1电梯机房电梯维修人员一周电梯检查保养表2轿厢内面、地坎及厅门清洁工每班电梯检查保养表3井道电梯维修人员二周电梯检查保养表4.7 电梯困人故障的救援步骤 201、4.7.1 切断电梯机房总电源，并挂上“正在维修”的标示牌。4.7.2 检查电梯机房内情况是否一切正常。4.7.3 机房必须有足够的照明，查看钢丝绳上的楼层标记，确定停放的位置。4.7.4 如果轿厢停于接近厅门位置，且高于或低于楼面不超过0.1米： 用专用厅门钥匙开启厅门。 轿顶用人力开启轿厢门。 协助乘客离开轿厢。 重新将厅、轿门关妥。4.7.5 如果轿厢停于远离层门位置时，应先将轿厢移至楼层门，然后按上述步骤救出乘客：（1） 用对讲机通知乘客保持安静，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部分探出轿厢外，以免发生危险，同时如果轿厢门处于半开闭状态，则应将其完全关闭。（2） 用抱闸扳手前： 202、确保电梯总开关已切断。 确保所有厅门、轿门已关好。（3） 使用抱闸扳手，必须由一人控制松闸而另一人转动手轮。（4） 将放在制动器上的抱闸扳手向下拉，使制动器慢慢松开，另一人转动手轮向左或向右，以比较易扳动方向为准。（5） 再次提醒乘客救援工作在进行中，然后慢慢绞动轿厢，轿厢会由于自重而移动，为了避免。（6） 轿厢上升或下降太快发生危险，操作时应断续动作使轿厢逐步移动，以免发生意外。（7） 慢慢提升或下降轿厢，直到接近楼层门。4.7.6 使用厅门钥匙开启前，必须确保轿厢地坎与厅门地坎相差小于100毫米才能让乘客离开轿厢。4.7.7 当所有乘客离开电梯后必须把厅、轿门关好。4.7.8 操作时尚应注203、意：如果轿厢停于最上层厅门以上或最下层厅门以下，不可只撬开制动器令轿厢自由移动，而应在撬开制动器的同时把持紧手轮，并用人力扳绞，使轿厢向正确方向移动。相关文件和记录1、通用表格：部门名 称表格编号修改记录物业公司人员需求登记表TS/企/2009/001求职申请表TS/企/2009/002面试记录表TS/企/2009/003聘用通知单TS/企/2009/004上岗证通知单TS/企/2009/005入职担保书保密协议TS/企/2009/006入职人员每月登记表TS/企/2009/007员工学历季度统计分析表TS/企/2009/008员工培训计划表TS/企/2009/009员工培训记录表TS/企/2204、009/010员工培训需求登记表TS/企/2009/011员工培训满意度调查表TS/企/2009/012员工离职申请表TS/企/2009/013离职人员每月登记表TS/企/2009/014员工变动月度汇总分析表TS/企/2009/015员工加班申请单TS/企/2009/016员工请假单TS/企/2009/017员工考勤表TS/企/2009/018考勤汇总表TS/企/2009/019员工异动申请表TS/企/2009/020工作交接记录本TS/企/2009/021处罚单TS/企/2009/022奖励审批表TS/企/2009/023月度奖励登记表TS/企/2009/024员工奖罚月度统计分析表TS/205、企/2009/025普通员工考核表TS/企/2009/026管理人员考核表TS/企/2009/027员工转正、晋升、降级调薪每月统计明细表TS/企/2009/028值班表TS/企/2009/029员工花名册TS/企/2009/030员工住宿花名册TS/企/2009/031派车申请单TS/企/2009/032出车登记表TS/企/2009/033车辆加油月记录表TS/客/2009/034会议记录表TS/企/2009/035复印登记表TS/企/2009/036图书借阅登记表TS/企/2009/037物业公司文件归档目录TS/企/2009/038档案销毁申请表TS/企/2009/039档案销毁登记表T206、S/企/2009/040物业管理公司秘密分类表TS/企/2009/041物资申购表TS/企/2009/042入库单TS/企/2009/043领料单TS/企/2009/044物料库存卡TS/企/2009/045库存物料盘存表TS/企/2009/046库存材料报废申请表TS/企/2009/047管理费用预算表TS/企/2009/048管理费预收金备查表TS/企/2009/049对外违约扣款确认单TS/企/2009/050内部整改通知书TS/企/2009/051对外整改通知书TS/企/2009/052工作衔接函TS/企/2009/053宿舍卫生检查表TS/企/2009/054文件签收薄TS/企/20207、09/055物品领用借用登记表TS/企/2009/056卷内目录TS/企/2009/057请示TS/企/2009/0582、部门使用表格：工程部电梯故障维修记录表TS/工/2009/001风机运行记录TS/工/2009/002门系统检查表TS/工/2009/003空调周检表TS/工/2009/004配电房周检表TS/工/2009/005低压配电运行记录TS/工/2009/006高压配电运行记录TS/工/2009/007日用水量统计表TS/工/2009/008生活消防水系统日查表TS/工/2009/009设备保养、检查记录表TS/工/2009/010设备台帐TS/工/2009/011工程部巡视签208、到表TS/工/2009/012应急柜检查表TS/工/2009/013施工入场证TS/工/2009/014加班施工许可证TS/工/2009/014-1房屋工程整改维修登记表TS/工/2009/015班前（班后）会议记录TS/工/2009/016电梯机房、设备交接班TS/工/2009/017电梯日检表TS/工/2009/018风机日、周、月、季、年检表TS/工/2009/019工程部维修记录表TS/工/2009/020工程验收报告表TS/工/2009/021工具借用登记TS/工/2009/022空调机房交接班TS/工/2009/023空调温度记录表TS/工/2009/024配电房日巡检表TS/工/209、2009/025生活消防水系统日检表TS/工/2009/026水泵房交接班TS/工/2009/027外单位维修记录表TS/工/2009/028工程维修交接班记录TS/工/2009/029特约维修记录表TS/工/2009/030(验1) 质量问题通知单TS/工/2009/031（验2）质量问题记录表TS/工/2009/032（验3）房间尺寸、顶高、水平度质检表TS/工/2009/033（验4）内墙抹灰、地坪工程质量检查表TS/工/2009/034（验5）外墙抹灰及涂料工程质量检查表TS/工/2009/035（验6）屋面闭水试验检查表TS/工/2009/036（验7）卫生间闭水试验检查表TS/工/210、2009/037（验8）公用部位质量检查表1TS/工/2009/038（验8）公用部位质量检查表2TS/工/2009/039（验9）栏杆、扶手质量检查表（第1页）TS/工/2009/040（验9）栏杆、扶手质量检查表（第2页）TS/工/2009/041（验10）门及门锁质检表（一梯二户第1页）TS/工/2009/042（验10）门及门锁质检表（一梯二户第2页）TS/工/2009/043（验10）门及门锁质检表（一梯三户第1页）TS/工/2009/044（验10）门及门锁质检表（一梯三户第2页）TS/工/2009/045（验11）铝合金门窗安装检查表TS/工/2009/046（验12）公用部位表211、箱框架、门扇质检表TS/工/2009/047（验13）单元入口电梯厅、门厅质检表TS/工/2009/048（验14）电气绝缘电阻检查表TS/工/2009/049（验15）室外配套、景观检查表TS/工/2009/050（验16）楼内水电公用部位检查表TS/工/2009/051（验17）排水支管通水记录TS/工/2009/052（验18）排水立管通水通球记录TS/工/2009/053（验19）给水管压力测试检查表（第一页）TS/工/2009/054（验19）给水管压力测试检查表（第二页）TS/工/2009/055（验20）煤气密闭试验记录TS/工/2009/056（验21）屋面部分质量检查表TS/工/2009/057(验22) 花岗岩地面质量检查表 TS/工/2009/058（验23）玻化砖地面质量检查表 TS/工/2009/059（验24）吊顶罩面板质量检查表TS/工/2009/060（验25）混色油漆质量检查表TS/工/2009/061（验26）饰面砖质量检查表TS/工/2009/062（验27）苗木验收单 TS/工/2009/063（验28）绿化栽植土壤检查评定表TS/工/2009/064（验29）绿化树木栽植工程质量检查表TS/工/2009/065公区水电开关时间表TS/工/2009/066