1、第一章 设备管理组织架构图 一、设备管理组织机构图公司总经理各物业管理处品质技术部工程部主管工程部高级技工工程部技工合格供应方第二章 工作职责一、工程部工作职责1、 消防中心、配电房、电梯组实行24小时值班，做好记录。2、 每天定时巡视一次各处机电设备运行状况，发现异常及时修理及保养。3、 对重大突发性故障，立即抢修。4、 对全部设备进行预防性保养及定期检修，确保设备良好可行地运作。5、 对业户投诉，快速予以处理。6、 节约材料及电能消耗，做好低耗优质服务，将每月水、电单审核分析后送收款室。7、 对楼宇设备做到三干净、四不漏、五良好。即： 三干净：指设备干净、机房干净、工作场地干净； 四不漏：2、指不漏电、不漏水、不漏油、不漏气； 五良好：指使用性能良好、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好。8、 编制每月备品备件计划，上报管理处。9、 按设备实际情况和更好地为业主服务的需要，提出设备局部改造的合理化建议，报管理处审核并实施。10、 确保管辖区域消防设备完好无缺，保证任何时候都可起动使用，达到灭火救灾的目的。11、 积极组织参加管理处的各项义务活动和物业管理专业知识的培训。12、 完成上级领导交办的其他工作。二、工程部主管岗位职责1、 在物业管理处经理的领导下，负责管理处房屋本体维护的全面管理工作，并定期对房屋本体进行检查。2、 全面掌握公司管辖的物业情况，每月对管理处的房屋本体维修3、进行统计、审查。3、 负责组织制定房屋本体维修保养计划和方案，并定期组织检查，使计划得以落实。4、 对管理处的技工进行监督、指导，负责制定培训计划，并对管理处技工进行业务培训及季度考核。5、 协助物业管理处经理跟进楼盘遗留问题的改造及大型维修项目，确保楼盘正常使用。6、 负责组织技术文件和档案的接管，参与组织对公司接管的楼盘进行验收及其设施的完善工作。7、 按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。三、工程部高级技工岗位职责1、 负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的供水、供电、设备运行正常。2、 贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。3、 对4、设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行。4、 根据岗位要求以及自身能力，对负责片区的设备运行、维修、保养工作进行实际操作。5、 巡检消防栓、消防水管、给排水主管道、管道配件、楼道、天台系统，并做记录。6、 巡检强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统及水池水位控制线路等。7、 对工程部技工的工作情况记录进行汇总，发现故障的立即向值班工程师汇报并及时处理。8、 负责公共设施设备及水、电维修，并对维修工作质量进行跟踪。9、 严格遵守安全技术操作规程并按有关制度办事。10、 按照公司节水节电的规定，做好节水节电的工作，并提出可行性建议。每月对公共用水、用电量进5、行统计，如有异常，进行分析并进行解决。11、 按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。四、工程部技工岗位职责1、 确保整个管理项目供水正常，负责给排水系统维修工作。2、 检修涂刷消防栓、消防水管、配件、开关、楼道、天台、水池开关、给排水，并做记录。3、 检修涂刷，给排水主管道、开关、草地喷淋系统。4、 参加供水公司抄表。5、 给排水、土木维修工程质量监督。6、 参加管理处大型全面检查。7、 提出下月给排水维修计划，给排水维修材料计划。8、 熟悉强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统、消防及水池水位控制线路等。9、 每日巡视供电系统的运行情况，做好记录，发现故障后立即向主管汇报并及时处理。6、10、 检查配电系统的空气开关、断路器、电表等用电设备是否正常运行。11、 参加供电公司抄表。12、 负责用电线路、电器维修、更换工作。13、 处理有关违章。14、 参加抄住户电表，计出电度交财务计费。15、 严格遵守安全技术操作规程并按有关制度办事。16、 对维修保养及施工中出现的故障及不安全因素及时处理并汇报。17、 负责处理业主（住户）水电项目报修处理。18、 完成上级领导交办的其它工作。五、工程部木工岗位职责1、 严格遵守规章制度和操作规程。2、 负责管理项目所有木器家具的维修、保养。3、 负责管理项目墙纸、大花板、玻璃及各种装饰的装修维护。4、 为管理项目举办的各种活动制作和安装道具7、。5、 负责管理项目贴面维修保养和更新。6、 定期巡回检查所管范围设施的完好状况，发现问题及时维修。接到派工单迅速维修，遇到重大问题及时请示汇报。7、 维修完毕后清理现场。8、 完成上级指派的其它工作。六、工程部水暖工岗位职责1、 认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检查，保质保量按时完成工作任务。2、 熟知管理项目水暖管路的布置和分布情况，掌握主要控制闸阀的具体位置，以利于维修、维护工作的快速、准确进行。3、 对主要闸阀做好日常维护和检查工作，并做好记录。4、 接到报修任务时及时赶赴现场，及时维修、填写维修记录，并及时复命。5、 管路、管件维修好后，及时通知相关部8、门，保持现场环境整洁。6、 努力学习业务知识，提高业务操作技能。7、 妥善保管维修用具、丢失、损坏时将根据情况承担相关责任。8、 定期向工程部高级技工述职。9、 完成工程部高级技工交办的其它工作任务。七、工程部锅炉工岗位职责1、 认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检查，保质保量按时完成工作任务。2、 根据锅炉的保养要求，做好锅炉的日常保养和维护工作。3、 锅炉出现故障时，及时通知并协助维修人员进行抢修。4、 负责锅炉房的环境卫生。5、 认真做好锅炉运行的原始记录、巡检记录。6、 做好交接班工作，认真填写当班记录。7、 定期向工程部高级技工述职。8、 积极参加培训活9、动，努力钻研本职工作，主动提出合理化建议。9、 完成工程部高级技工交办的其他工作任务。八、工程部电工岗位职责1、 认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检查，保质保量按时完成工作任务。2、 熟知公司主要电气设备、设施的构造、原理及易损坏部件名称，从而为维护、维修工作的快递、准确进行打下坚实的业务基础。3、 做好主要电气设备、设施的日常保养和检查工作，并做好记录。4、 接到报修任务应及时赶赴现场，及时维修，填写维修记录，并及时复命。5、 在停电维修设备时必须挂警告牌，以保证人身和设备安全。6、 设备、设施维修好后及时通知使用部门，并保持现场环境整洁。7、 努力学习业务知10、识，提高业务操作技能。8、 妥善保管维修用具、丢失、损坏时将根据情况承担相关责任。9、 定期向工程部高级技工述职。10、 完成工程部高级技工交办的其它工作任务。九、工程部弱电工岗位职责1、 负责水泵变频柜、消防系统、监控系统、对讲系统等弱电设备的管理、维修、保养。2、 熟练掌握弱电设备的技术性能及工作原理并能优质、高效地完成维修任务。3、 负责联络弱电设备的包修公司，督促协助进行维修保养。4、 负责申请购买维修所需的电子元件、工具仪表。5、 当弱电设备（系统）发生故障时，应立即赶到现场进行维修，确保系统正常运行，维修后做好维修记录。6、 每日进行一次巡视检查。7、 每周对弱电系统进行一次细致的11、检查、调整和维护保养并作好记录。8、 积极参加工程部和管理处的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的培训，努力提高自身修养和维修技能。9、 认真做好工程部高级技工及主管安排的其它工作任务。十、工程部土建工岗位职责1、 负责房屋本体公用配套设施及管理项目内室外公用配套设施的维修及保养，为管理项目创造一个舒适良好的环境。2、 服从管理处经理、工程部主管及高级技工的工作安排，协助其它维修工做好各项维修工作。3、 负责管理项目内水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、中心花园瓷砖、瓷片等公共设施的维修及养护工作。4、 负责每栋楼天面隔热保湿层及墙体的裂缝、起灰、起壳、剥落的维修保养工作。5、 负责钢门12、窗、铁栏杆、铁门、电梯房防盗网、停车场防护栏及管理项目内污水井盖、雨水井盖等市政网盖的除锈及刷油漆工作。6、 及时满足业户土建方面的维修工作，做到急修不过夜，小修小补应及时修完。维修时认真负责，尽职尽责，不能造成返工、窝工。7、 配合水工确保管理项目内地上、地下排污管（沟）、雨水管道、化粪池的畅通。每月要全面检查一次并作巡查记录。发现问题及时处理，不能处理的大工程要及时报告工程部主管或管理处主任。8、 负责管理项目内公共设施及业主室内外渗水的处理，认真做好各项质量记录。9、 积极参加工程部和管理处的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的培训，努力提高自身修养和维修技能。10、 认真完成管理13、处经理、工程主管及高级技工交给的其它任务。十一、工程部维修技工岗位职责1、 遵守公司各项规章制度。2、 服从工程部主管及工程部高级技工调度和安排，按时、按质、按量完成工作。注意安全操作，保证维修质量，尽量作到让业主满意。3、 遵守操作维修持程序，作到高效、优质、安全地完成维修任务。4、 努力学习专业知识，不断总结维修经验，提高思想素质和技术业务水平，做好各项质量记录。5、 发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为管理处多作贡献。6、 对业主及住户要彬彬有礼，以及时优质的服务为管理处争取荣誉。7、 作好“工完场清”卫生工作，注意节约材料。8、 着装整洁，上班要佩挂员工牌，保持管理处良好形象。14、9、 积极参加工程部和管理处的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的培训，努力提高自身修养和维修技能。10、 认真完成管理处安排的其它工作任务。十二、工程部中央空调工岗位职责1、 熟练掌握管理项目中央空调系统情况，设备技术性能及操作规程。2、 按规定及时巡检各层楼温度及机组运行情况，发现故障及时排除；并认真做好记录。3、 监督保养单位做好对机组的保养。4、 保持机房设备的清洁，做到无油渍、无积水、无灰尘。5、 遵守员工守则和各项规章制度，服从上级领导的安排。十三、工程部电梯工岗位职责1、 熟练掌握管理项目的电梯系统情况，设备技术性能及操作规程。2、 坚守岗位，定期对电梯整个系统进行巡视检查15、，发现异常情况及时分析并处理，解决不了的及时报上级领导，认真做好记录。3、 严格遵守安全操作规程，不得利用职务之便开启已停电梯；不得随意改变电梯的性能，特殊情况及时上报工程部。4、 维修保养及其他原因造成的停梯应及时在基站挂牌。5、 监督保养单位做好对设备的维护保养6、 保持机房的清洁卫生，做到地上无积尘、无水渍、无油渍。7、 遵守员工守则和各项规章制度、服从上级领导的安排。第三章 工程部工作制度及规程一、设备保修期管理办法1、 国务院建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：a、 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；b、 电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；c、 其他项目的保修16、期限自竣工验收合格之日起计算。2、 保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。3、 物业设备接管时，工程部、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，工程部维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到企业标准，适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需工程部自己做（或委托专业公司），书面协议有助于解决矛盾、纠纷。4、 设备保修期时间内，工程部可委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做17、日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，工程部应督促保修单位解决。5、 保修期结束，保修单位结算保修金时，工程部须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司品质技术部审核，行政部盖章。保修单位不履行保修义务，工程部有权拒绝签字。二、水电过户审批制度1、 用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营成本，各单位严格遵守审批制度。2、 用电、用水由发展商过户到管理处必须满足以下条件：a、 各项政府验收通过，物业接管验收、房屋设备验收合格，计量装置符合要求。b、 工程施工收尾工作均结18、束，无施工临时用电、用水发生。c、 水电居民、商业比例发展商已调整到合理的数值。未调整到合理数值者，就发展商对多支出的水电费进行补贴事宜已达成协议。d、 以住宅为主的小区/大厦，发展商已申请办理抄表到户。e、 原用电用水户结清已发生的水电费。3、 水电过户由公司财务部负责审核并办理合同会签手续。管理处须向发展商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交公司财务部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经财务部审核管理处不得自行办理。4、 水电过户审批流程图开始是否满足过户条件1、政府部门已验收2、已接通正式水电，供电、供水部门已封表3、我司已接管管理处向发展商19、索要用电用水合同及以往水电单，明确用电用水比例是否符合要求，费用是否有问题。发展商、管理处向供电供水部门写抄表到户申请，请他们现场检查是否满足抄表到户的条件。发展商整改，或书面承诺，提供缺陷整改费用，并确定金额。我司整改。发展商写过户申请（盖章），管理处与发展商一同抄表，发展商结清以往水电费。管理处执申请、原供电供水合同、水电费单及空白供电供水合同、银行代收水电费合同书，到公司财务部办理合同会签手续盖章，到供电供水部门、银行办理过户。财务部与发展商分摊入伙至过户期间水电费。管理处提供此期间的水电抄表记录。要求发展商办理，调整比例。管理处去供电供水所取用户信息采集表及银行代收水电费合同书填写公共20、部分代收水电费合同书在公司财务部办理会签手续盖章，公共部分及小业主资料报供电供水所。有问题符合抄表到户三、配电房管理制度为贯彻安全第一的方针，确保管理项目供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。1、 配电房全部机电设备由工程部负责管理和值班，停送电由值班人员操作，无关人员禁止进入配电房。2、 配电设备由工程部负责管理和值班，配电设备的停送电由工程部值班员操作，非工程部值班员禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。3、 室内照明、通风保持良好，并经21、常保持配电房地面及设备外表清洁无尘，室内温度控制在35以下，墙壁配挂温度计。4、 建立运行记录，每天巡查、每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录，解决不了的问题书面报告主管部门领导。5、 配电房内禁止乱拉乱接线路，严禁超载供电。6、 经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。四、发电机房管理制度1、 非公司领导或维修人员须经管理处经理同意后，在工程部值班员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。2、 机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。3、 发电机平时置于自动待发状态，蓄电池定期充电保养。4、 配电房工程部值22、班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。5、 每月启动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。6、 发电机实行定人定机操作、保养和每月定期运行检查。非值班或维修人员不得机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。7、 机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。8、 发电机检查时须将主令开关置于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。五、水泵房管理制度水泵房是提供住户生活、物业消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1、 工程部值班员应对水泵房进行23、日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。2、 经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。3、 生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常启动。4、 泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。5、 水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的工程部技工管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池中。6、 按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。7、 保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。六、空调制冷设备房管理制度空调设24、备房是中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的安全、高效运行，特作如下规定：1、 空调制冷机房的全部设备，必须由指定的电气人员管理操作，非本职人员禁止操作。2、 无关人员必须经工程部主管许可，方能进入制冷机设备房。3、 室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火，严禁明火。4、 做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。5、 须每月对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。6、 定期保养检查，及时更换磨损的零件，并作好记录。7、 定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。8、 调整25、冷却塔风扇角度或加挡板，减少冷却塔的飘水。9、 控制冷却塔托盘的水位，避免溢水。10、 空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月清扫一次，制冷冷水机组每月清洁一次。七、中控/消防中心管理制度中央控制室（或消防中心）是设备运行、监控的心脏，直接关系到辖区的各项安全。为保障业主人身、财产安全，特制定本制度。1、 中控室/消防中心实行24小时值班制度。2、 各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。3、 值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示器、仪表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备状态进行检查。4、 火灾报警控制、联动系统的终端26、设备（如水泵控制柜、风机控制柜等）须将主令开关置于自动档，中控室/消防中心联动柜可置于手动档。当值班人员发现报警信号后，须立刻核实信号的真伪，信号为真时，将其置于自动，并按相关程序对设备进行操作，信号为误报时，及时将设备复位。5、 防盗监视系统的录像，火灾报警控制器中的报警记录、打印记录，门禁、红外防盗系统报警记录等按下列时间进行保存、更新：纸张记录须妥善保管一年；录像信息保存七天，无用者可更新；软盘、硬盘信息记录.由专业人员检查后，无用者删除。6、 中控室/消防中心设备应由维修方专业人员进行维修保养。使用者应在使用界面内进行操作，不得擅自修改系统程序、密码等。设备供货商/保修单位技术人员对系27、统进行调试、维修、系统升级时必须征得工程部同意、登记，且工程部主管在场情况下，方可进行，无关人员不得操作中控室/消防中心设备。7、 办理业主装修申请时，工程部须对拟装修部分的火灾报警装置、喷淋装置、弱电装置状况进行检查，检查结果须由业主签字确认。装修造成的系统故障或损坏，须由业主支付系统维修恢复费。8、 对监控设备每月要进行一次保养。八、电气维修规定为保证电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范化、科学化，做到安全工作、万无一失，特制定以下规定：1、 必须严格遵守执行国家电气安全操作规程，工程部技工做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。2、 供方（或维修人员）对于辖区内28、配置的电气设备，按计划定期保养及维修。重大电气设备的检修计划，要由品质技术部把关审查并派专人参加。3、 维修和保养电气设备时，维修人员要采取相应的安全技术措施，工程部对作业人员必须进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。4、 在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人互相配合进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识牌，操作人员必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。5、 维修后的电气设备及线路，要经专职人员检查无误并拆除所有的安全措施后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。6、 本规定与“配电房管理制29、度”同时执行，互为补充。九、临时用电管理规定为了加强楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理，确保管理项目电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护管理项目住户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定。1、 管理处对管理项目进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须限定在不影响管理项目供电系统正常运作和供电负荷量允许范围内。维修人员在报修缮计划时，必须同时上报用电设备详细资料，经管理处批准后，才能组织施工。2、 临时用电必须符合消防和安全用电要求。3、 凡进入管理项目内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配30、备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在管理处专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。4、 进入管理项目的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处规定时间内使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。5、 管理处专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权制止违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告管理处，停止施工。十、用水、供水管理规定为保证向住户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下：1、 由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的技工负责对楼宇水池、水箱钥31、匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2、 在非限水季节（以市政府通知为准），管理处应尽力保证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户。3、 地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次，由水务局取样检验。水质必须合格。水箱入口应加盖密封并加锁。每年510月每个月加药二次（每15天一次）；14月及1112月每个月加药一次。4、 在巡查中发现水泵、阀门、供水管道有跑、冒、滴、漏现象，水池的水位控制器、浮球阀工作不正常，应立即向管理处报告，由管理处组织人员进行抢修，杜绝浪费。5、 随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。6、 执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节32、约用水。7、 本规定与“水泵房管理制度”同时执行，互为补充。十一、电梯管理规定为保证电梯正常运行，更好地为业主和顾客服务，特制定本规定：1、 电梯内任何设备非电梯维修人员禁止操作。2、 运行中突然出现故障，工程部值班人员尽可能疏散乘客，并通知电梯工作人员检修。3、 切勿让幼儿单独乘搭电梯，以免发生危险。4、 电梯维修人员每月应对电梯例行检查，如发现有震荡，不正常的声音或电梯损坏，应立即停梯检修。5、 全面认真执行电梯例保、一级保养、二级保养、中修、大修的维修、保养规则，认真填写维修保养记录及故障处理记录。6、 因维修、保养、正常使用等原因停梯，应在一楼挂牌告示。7、 组织专人应每天用清洁剂擦拭33、电梯一遍。十二、设备管理规程为保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求，特制定本规程。（一）定义1、例保指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。2、一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3、二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解34、体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。4、中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。5、大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合35、格的零部件，使设备基本恢复原有性能。6、设备更新和技术改造设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。7、事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。8、状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。（二）设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。级设备：正压风机、36、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。（三）设备管理模式采用计划预修制（三级保养例保、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。1、对于符合磨损规律的、级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含37、在三级养护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。2、对于、级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。3、对于级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在级设备保养、检查记录表内。（四）职责1、品质技术部负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、各管理处维修人员的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责公共机电设备维修保养合同、电梯维修保养合同、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核38、，办理合同会签手续。 2、品质技术部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。3、管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及公共机电设备维修保养合同委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据公共机电设备维修保养合同确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。（五）设备前期管理1、前期介入设备选型、安装要求等由品质技术部对有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。2、设备的接管验收（1）设备的接管验收由品质技术部代表公司，组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规39、范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由公司品质技术部对地产商办理（验收单接收人处签字盖品质技术部公章）。、级设备由品质技术部组织专家及管理处人员一同检验，级设备由管理处检验，填写验收单报办公室复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、管理处各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时，由品质技术部向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料，由品质技术部代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单，全部资料收齐后，在品质技术部办理清单签字、盖章手续。资料由管理处专人保管。 （2）当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与发40、展商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，管理处须向发展商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交公司办公室审核。审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，办公室负责办理供用电合同、供水合同、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。3、设备的编号设备编号由以下四部分组成：（1）第一部分表示单位的名称：用双字母表示(取AZ)。（2）第二部分表示设备的类别：用数字0199表示；（3）第三部分表示单位设备序号：用数字123.表示；（4）第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字、表示； 例： KD 03 1 ()学府康都41、物业管理处 电梯 1号梯 级管理设备4、设备的建帐（1）管理处给所管物业的全部设备编号，并填写机电设备统计表。（2）管理处对所管理的所有设施设备都应建立设备台帐。5、设备质量缺陷整改新入伙的管理处，机电设备接管后，由品质技术部委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改，整改达到企业标准后，由品质技术部验收，通过后，再与供方签订公共机电设备维修保养合同。6、设备标识管理（1）设备标牌未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。（2）设备的颜色设备的颜色由各管理处自行统一。（3）设备状态标识重要危险42、设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。（4）设备标识牌由各管理处统一设计。（六）设备使用管理1、物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。2、管理处技工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。3、管理处技工应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。4、重要设备（如变压器43、中央空调等）的投入、报停须经品质技术部批准。（七）设备维修保养管理1、计划（1）维修保养计划供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处，保养周期、级别应符合本文设备保养、中修、大修周期的规定及合同要求。管理处审核、调整后，与管理处保养范围内的设备保养计划表汇总，于每年12月下旬报品质技术部审批，审批后的设备保养计划品质技术部、管理处、专业公司各保留一份。设备中修、大修、更新改造计划由品质技术部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。（2）检定计划：电梯检定计划由管理处制定；计量器具检定计划由管理处制定。2、实施（1）有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责44、公共机电设备维修保养合同委托范围内的设备维修保养，可采用供方提供的表格作记录，管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修保养工作。 （2）发现设备故障（不属于工程部负责维修范围内的故障维修），工程部应用故 障转呈单立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给管理处答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，品质技术部应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写外委维修申请表，维修费报品质技术部审核，呈报总经理批准后，再进行修理。若公司进行发包，由管理处填写外委维修申请表按上述程序办理审45、批。维修费用较高的项目，由品质技术部组织招标。关键设备发生故障，造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。管理处首先应电话通知品质技术部，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。（3）设备中修、大修、更新改造工程由品质技术部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由品质技术部组织有关人员（相关管理处技术人员、办公室工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。3、检查（1）维修保养检查工程部日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问46、题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。设备（、级设备）“例保”计划执行情况由管理处经理检查。设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属、级设备由品质技术部组织检定并备案；属级设备由管理处检定，所有设备检定记录管理处都应备案。设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由品质技术部组织验收。（2）设备的检定 对于电梯，电梯厂家每年进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期 检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。（八）设备安全管理（1）持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须47、持证上岗。公司品质技术部每半年对设备安全状况等进行一次检查，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。（2）安全事故处理程序当管理处发生设备安全事故后，须立即通知公司品质技术部。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录像。品质技术部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后管理处须向品质技术部提交设备安全事故报告，品质技术部根据管理处的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。（九）设备封存及报废管理1、设备封存拟封存的、级设备由管理处报品质技术部，品质技术部计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备，48、应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。2、设备报废对不能修复或维修后检定不合格的设备，由技工填写设备停用/封存/报废审批表，报品质技术部审核并呈报总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在设备维修记录上写明。报废的设备及报废件，管理处应妥善保管，并统一填写设备停用/封存/报废审批表。 （十）组织对供方的控制1、供方的选取：类 提供零星设备维修的维修方类 提供设备设施大中修、更新改造工程承包商2、新供方评价零星维修及日常养护须外委由管理处按供方初审记录初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方，列入管理处合格供方名单。当发49、生设备中修大修、更新改造、缺陷整改、贵重材料采购等项目，应由品质技术部组织公开招标或议标。除邀约合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。品质技术部组织评标小组，负责开标、评标。凡符合供方初审记录初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名单。3、供方选择 由管理处从合格供方中初选23家符合条件者报品质技术部审核，品质技术部审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续。中修、大修更新改造等工程由品质技术部组织公开招标，选定2名拟中标单位报总经理决策，确定中标单位。4、供方的评价供方须每年至少进行一次评审。例保、一保、二保工程的供方按维修供方评价表由管理50、处进行评价，品质技术部审核，评审结果为不合格的供方从管理处合格供方名单上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按土建供方评价表进行评价。未发生的条款，不评分，最后计算得分率。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入合格供方名单，以备再选用。评价结果为不合格的分包方，经总经理签字后，将从合格供应商名单上去掉。5、供方档案品质技术部应建立并保存设备中修、大修、更新改造工程的合格供方档案，档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。管理处建立例保、一保、二保工程的合格供方档案，保存所有合格供方的档案备查。6、工程质量监督及验收对类供方的日常检查、监督，由管理处进行。管理处51、应按合同或约定及有关维修标准，对供方是否按维修计划、约定进行维修、予以确认，对照物业公司标准，检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。管理处的确认不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查，发现质量问题，在检查表中记录并通知管理处。属于供方的问题，由管理处负责监督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有关工程师进行现场监督。工程竣工后，由供方、管理处、品质技术部共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合，是否满足实际使用功能要求；对工程量进行实测实量；对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定，最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级52、；按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验收合格后，由三方在工程竣工验收证书签字盖章后，凭工程结算协议书才能结清工程款。（十一）设备技术档案资料管理1、设备技术资料：设备技术资料管理按本文第六条第二款执行，资料的借阅必须办理相关手续。2、质量记录（1）设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备，由管理处工程部填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文第八条第三款执行。管理处工程部对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。（十二）设备（53、机具）的申请、采购、验证、入库建帐1、申请根据物业正常运作或维修需要，由管理处填写购置设备申请报告。购置总价在五百元以下的，由管理处经理批准购买；购置总价在五百元以上的，经管理处经理同意后，报品质技术部审核并提出满足使用要求的设备技术指标，然后呈报总经理批准购置。购置的设备，管理处均应建档。2、采购采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。3、验证对设备（机具）购进后，在合同规定期内，由管理处技工会同有关技术人员验证，填写采购设备54、验收表；管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。4、对于临时和紧急维修所需物品的采购，技工必须做到先验证后使用，加强现场验证，以保证购进物品是需要的合格品。事后应及时补填，填写的采购日期为实际发生日期，并按要求的标识标明。5、入库建帐：建帐规定同第六条第四款。 （十三）设备完好率设备完好率=完好设备台数/设备总台数*100%公式中的设备均指、级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就视为完好。每年年底由管理处技工对所管设备进行一次检查，对检查结果按公式进行统计计算，于12月15日之前报品质技术部，品质技术部按10%抽样核查，并统计全公司设备完好率。1、维55、修及时率 用户维修服务及时维修宗数 维修及时率= 100 用户维修服务总宗数每年年底管理处汇总统计用户维修服务单计算维修及时率，品质技术部审查核实。用户维修服务单中业主对上门的用户维修及时性进行评价，若业主评价为不满意，则该宗维修视为不及时。2、维修合格率 用户维修服务合格维修宗数维修合格率= 100 用户维修服务总宗数上门维修结束后须由客户在用户维修服务单上对维修服务合格签名认可，若业主对维修服务质量的评价为不满意，则该宗维修视为不合格。附：1、设备代码分类表 2、物业代码分类表3、设备保养、中修、大修期参照表附件1：设备代码分类表代码设备类别名称01水泵02风机03电梯04发电机05变压器56、06空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等)07消防设备(包括控制联动柜、报警控制器(屏)、防火卷帘门、巡检箱、气体自动灭火系统)08公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等) 防盗监视系统09电气柜(箱)(包括高压开关柜、低压配电柜、控制柜(箱)、照明配电箱、电表箱等)10维修机具(包括水电、电梯等的维修机具)11食堂设备12清洁设备13交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等)14保安通讯设备(包括手持式对讲机)15办公设备16自动抄表系统17BA系统附件2：物业代码分类表管理处名称代 码管理处名称代 码学府花园物业管理处XF学府康都物业管理处KD银监局物57、业管理处YJ建行物业管理处JH国土家园物业管理处GT附件3：设备保养、中修、大修期参照表序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302风机每月每季每年五年八年0403电梯半月每半年每年三年六年0504发电机每月每季每年五年八年0605干式变压器每季每年/0706空冷水机组半月每半年每年三年六年0807火灾报警系统每月每季每年/0907气体灭火系统每月每季每年/1007消防联动控制柜每月每季每年/1108公共天线系统每月每半年每年/1208对讲报警系统每月每季每年/1308防盗监视系统每月每58、季每年/1409低压配电柜半月半年每年/1509高压开关柜每月每年/1617BA系统每月每季每年/注：逢高级保养的，低级保养可以不再做。 对级设备，采用事后维修，每年进行一次保养。十三、测量设备管理规程为确保测量设备的能力满足使用要求，特制订本规程。10程序要点：11测量设备的范围：维护和检修设备用的。12测量设备配置的要求。13数量满足使用需要。14最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。20测量设备的采购21工程部主管应根据测量设备的现状和需要，提出采购计划或申请，经管理处经理审核，500元以上总经理批准后按规定进行采购。22采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下59、列资料：a) 名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级；b)数量、该产品的标准代号（尽可能做到）、用途、参考生产厂家或供应商名称。23行政人事部应严格按采购资料进行采购，如有变动，应事先征询管理处经理的意见。2. 4测量设备采购进公司后，应按公司相关规定办理交接手续。工程部主管应核对实物是否与所申报采购资料相符，并核查验证包装、外观及所带证明、证件。30测量设备的管理31工程部主管负责管理测量设备，其职责为：a）建立测量设备台帐，其内容包括；出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料，并随测量60、设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性；b）对测量设备逐一进行编号标识，其要求为：采用符号和顺序进行编号，示例如下：C H 01 该类测试设备的顺序号，用阿拉伯整数 移动使用测量设备（装置符号） 测量尺寸用（类型符号）符号规则如表一：装置符号H移动使用测量设备G固定装置上的测量设备类型符号C测量尺寸的测量设备D测量电参数（如电压、电流、电阻、电功率）Z测量重量用测量设备P测量压力、真空度用测量设备本表未作规定的，由专职管理人员依据上述原则予以规定；标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，一般采用色彩（如红、黄色）的不干胶编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。c）规定测量设备的校准周61、期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定，如表二：测量尺寸的校准周期为二年测量电参数的校准周期为二年测量重量的校准周期为二年测量压力的校准周期为一年装于设备上，但不能拆卸的测量设备随设备大修时进行校准法规或国家行政主管部门另有规定的测量设备按法规或国家行政主管部门规定校准周期进行校准d）按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准，并办理相关委托手续；e）对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。40测量设备的使用41工程部主管应确保测量设备（原安装于机械、电气设备上的除外）在使用前（含采购进入公司的）均经过了校准，且62、校准结论满足使用要求。42使用人员应熟悉测量设备的使用，正确、合理、按规定选择和使用测量设备，并确保在校准的有效期内使用。43使用人员在调整测量设备时，应防止由于调整不当，而使校准状态失准。44当发现测量设备失准时，应对已测量或计量的结果进行复查，消除由于失准可能造成的影响。45测量设备的保管防静电环境应适当，不应与工具、刀具、原材料和零配件混放，防止丢失、碰磕、损失、失准、锈蚀。50测量设备的限制使用和报废测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围，工程部主管应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用，这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员，并在设备的适当部位或存放处或包装物上明确63、予以标识。无法限定区段和范围的，可送有关单位检修，检修后经校准合格方允许使用，无检修价值的予以报废。报废应办理相关手续，500元以下由工程部主管批准，500元以上报总经理批准。60校准的委托61如公司无校准设备、标准物及专业人员，即无能力进行校准，凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。62工程部主管在委托校准时，应将送交校准设备的使用量值范围列入委托中，并请校准单位在校准报告/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。70工程部主管应长期保存测量设备台帐、校准记录、限制使用或报废测量设备的审批单。十四、供配电设备设施安全操作规程为规范供配电设备设施的操作64、程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。特制定本规程。（一）安全操作注意事项1、 操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。2、 操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。3、 严禁带电工作，紧急情况需带电工作时，需具备如下条件：（1） 有监护人；（2） 工作场地空间足够，光线足够；（3） 所用工具材料齐全；（4） 工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。4、 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电，不允许强行送电，必要时允许试送电一次。5、 电流互感器不得开路，电压互感器不得短路，不得用摇表测量带电65、体的绝缘电阻。6、 变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。（二）供配电设备设施操作1、 配电变压器停电的操作要领：（1） 拉开各低压出线开关；（2） 拉开低压总开关；（3） 拉开配电变压器高压侧开关。2、 自发电停电的操作要领：（1） 拉开发电机配电柜总开关；（2） 关掉发电机控制电源。（3） 配电变压器送电的操作要领：（4） 合上配电变压器高压侧开关；（5） 合上低压总开关；（6） 合上各低压出线开关。3、 自发电送电的操作要领：（1） 合上发电机控制电源；（2） 合上发电机配电柜总开关。 4、 在配电柜开关上工作前，操作要领如下：（1） 拉开开关、有明显的开路点；（2） 验电、确认无电；66、（3） 挂三相短路接地线；（4） 设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）；（5） 挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；（6） 站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。十五、供配电设备设施运行管理规程为规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设施良好运行，特制定本规程。（一）巡视监控1、 工程部技工每天巡视两次高压开关柜、变压器，配电柜、电容柜，落地箱、电表箱。2、 工程部技工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在配电房运行记录上。3、 巡视内容：（1） 变压器运行是否超温；（2） 有无异常响声或气味；（3） 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；（4）67、 单相、三相电压是否在额定值的10%范围以内，是否超载运行；（5） 各种接头是否有过热或烧伤痕迹；（6） 防小动物设施是否完好；（7） 接地线有无锈蚀或松动；（8） 各种临时用电接驳情况；各种标示牌、标示物是否完好；（9） 安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；4、 对于巡视中发现的问题，工程部当值技工应及时采取整改措施加以解决，整改时应严格遵守供配电设备设施安全操作规程和供配电设备设施维修保养规程的相关规定。5、 异常情况处置：（1） 触电处置。发现有人触电时，工程部当值技工应保持镇静，保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救：A)拉开电源开关，拨去插头或熔断器；B)用干燥的木棒、68、竹竿移开电线或用绝缘工具剪断电线；C)用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；D)防止触电者在断电后跌倒；E)如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；F)如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；G)如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。（2） 配电柜自动空气开关跳闸的处置A)判断跳闸原因（短路或过载）；B)查清楚负载69、种类及分布情况；C)对可疑处逐个检查，确认故障部位，排除故障。D)如故障已排除应立即恢复供电。（3） 变配电房发生火灾按安全管理手册中应急处理程序处理。（4） 变配电房发生水浸时的处置A)视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；B)堵住漏水源；C)如果漏水较大，应立即通知主任，同时尽力阻滞进水；D)漏水源堵住后，应立即排水；E)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理；F)确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。（5） “市电”停时，且发电机发生故障时，应急措施：电梯困人按电梯困人救援规程进行救援工作；如有突发性火灾，则用灭火器及水进行扑救70、。（二）变配电室管理1、 无关人员不准进入机房，若需要进入，须经管理处经理批准，并在工程部人员陪同下方可进入机房。2、 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并严禁吸烟，严禁明火。3、 每天打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内设备设施卫生，做到配电房地面及设备外表清洁无尘。4、 机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。5、 对机房都应当做到随时上锁，钥匙由工程部保管，不得私自配钥匙。（三）交接班要求1、 接班人员应准时来接班；2、 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看配电房运行记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在配电房运行记录上签名。3、 有71、下列情况之一者不准交接班：（1） 上一班运行情况未交代清楚；（2） 记录不规范、不完整、不清晰；（3） 机房不干净；（4） 接班人未到岗；（5） 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助处理。4、 工程部当值人员应将供配电设备设施的运行数据及运行状况清晰、完整、规范地记录在配电房运行记录内。记录整理成册后存档，保存期为两年。十六、供配电设备设施维修保养规程为规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好，特制定本规程。（一）高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养、低压配电柜的维修保养由工程部负责。（二）低压72、配电柜维修保养1、 低压开关柜维修保养：每年对低压开关柜进行一次维修保养，此项工作由工程部负责进行。2、 低压配电柜维修保养：每年两次对低压配电柜内外都进行一次清洁。3、 熔断器维修保养：新熔体的规格和形状与更换的熔体一致；检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。4、 刀开关维修保养：（1） 检查安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧；（2） 检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；（3） 检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或维修处理；（4） 用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘73、电阻如果低于10兆欧，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。5、 交流接触器维修保养：（1） 清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；（2） 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；（3） 清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧伤严重不能正常工作的触头应更换；（4） 清洁铁心表面的油污及脏物；拧紧所有紧固件。6、 自耦减压启动器维修保养：（1） 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理；（2） 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。 7、 电容器维修保养：（1） 清理外壳灰尘，使电容器散热良好；（2） 检查电容器有无膨胀、漏油或异常响声，如74、有则应更换；（3） 检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；（4） 检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。8、 热继电器维修保养：（1） 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；（2） 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。9、 二次回路维修保养：（1） 号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；（2） 接头处是否松弛，如松弛则拧紧。10、 主回路维修保养：（1） 标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；（2） 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；（3） 母线牌油漆是否脱75、落，如是则重新油漆。11、 工程部设应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在低压配电设备设施维修保养记录表内，并整理成册存档，保存期长期。十七、给排水设备设施操作规程为规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施，特制定本规程。程序要点1、 启动水泵前的检查：（1） 检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否打开，否则应拧开闸阀；排除水泵机组真空筒里面的空气；（2） 检查电压表、信号灯指示情况；手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。2、 启动水泵（潜水泵）：（1） 合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置。（2） 按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动，注意观察76、启动电流；（3） 如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3 分钟，如果3次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动；（4） 启动成功后，让其运转5分钟，观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线）；（5） 确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮；（6） 将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行。3、 停止水泵（潜水泵）：（1） 将转换开关置于“O”（停止）位置、水泵（潜水泵）停止运转；（2） 拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关；关水泵（潜水泵）进、出水闸阀；检查有无不正常情况，如有则及时处理。 十八、给排水设备77、设施运行管理规程为规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行，特制定本规程。（一）巡视监控1、 工程部技工应每天巡视二次水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次主供水管上闸阀。2、 巡视监控内容如下：（1） 水泵房有无异常声响或大的振动；电机、控制柜有无异常气味；电机温度是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；（2） 电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；（3） 机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求；水池、水箱水位是否正常；闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；（4） 主供水管上闸阀的井盖78、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；临时接驳用水情况；3、 工程部技工在巡视监控过程中发现排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；整改时，应严格遵守给排水设备设施维修保养规程。4、 给排水设备设施异常情况的处理（1） 主供水管爆裂的处置：a、 立即关闭相关连的主供水管的闸阀；如果关闭主供水管上相连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；立即联络相关部门进行抢修；通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；b、 尽快开挖出所爆部位水管；修好所爆部位水管后应由工程部技工开水试压，看有无漏水或松动现象；确认一切正常，回填土方，恢复水管79、爆裂前的原貌。（2） 水泵房发生火灾时按安全管理手册中应急处理程序处理。（3） 水泵房发生水浸时的处置： a、 视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；堵住漏水源；b、 如果漏水较大，应立即通知管理处经理，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。c、 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。（二）水泵房管理1、 无关人员不准进入水泵房，若需要进入，须经管理处经理同意并在工程部技工的陪同下方可进入水泵房。2、 水泵房内严禁存放有毒、有害80、物品。水泵房严禁吸烟，严禁明火。每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。3、 水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。水泵房应当做到随时上锁、钥匙由工程部保管，不得私自配钥匙。（三）交接班要求1、 接班人员应准时接班。接班人员应认真听取交班人员交代，并查看水泵房巡查记录，检查工具物品是否齐全，确认无误后在日记上签名。2、 有下列情况之一者不准交接班：（1）上一班运行情况未交代清楚；（2）记录不规范、不完整、不清晰；（3）水泵房不干净； （4）接班人未到岗；（5）事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。 3、 工程部应将给排水设备设施的81、运行数据及运行状况完整、规范地记录在水泵房巡查记录内，于每月的3日前将上一个月的记录整理成册进行存档，保存期为两年。十九、给排水设备设施维修保养规程为规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好，特制定本规程。（一）工程部技工每年应对所有水泵机组进行四次清洁、保养。1、电动机维修保养：（1） 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干处理或修复。（2） 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；（3） 检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；（4） 清洁电动机外壳；（5） 检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆82、重新油漆。2、水泵维修保养：（1） 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；（2） 转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴承；（3） 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；（4） 清洁水泵外表；（5） 如果水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。（6） 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。（7） 检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。3、控制柜维修保养。技工每年应对水泵房的控制柜进行二次清洁、保养。（1） 用小毛刷，干净干抹布清洁柜内所有元83、器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。（2） 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。（3） 检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。4、交流接触器维修保养：（1） 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；（2） 清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；清洁铁心上的油污及脏物；（3） 检查复位弹簧情况；（4） 拧紧所有紧固件。5、自耦减压启动器维修保养：（1） 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理；（2） 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。6、热继电器维修保养：（1）84、 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；（2） 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，达不到要求的应更换。7、自动空气开关维修保养：（1） 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100兆欧，否则应烘干处理；（2） 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；（3） 自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；（4） 检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。8、中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换85、同型号的中间继电器、信号继电器。9、信号灯、指示仪表维修保养：（1） 检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换同规格的小灯泡；（2） 检查各指示仪表是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。10、远传压力表维修保养：（1） 检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；（2） 检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；（3） 偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。4、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养（1）闸阀维修保养： a、 检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；b、 检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应更换加压黄油麻绳；c、 对闸阀阀86、杆加黄油润滑；d、 对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。（2）止回阀维修保养：a、 检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；b、 检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；c、 检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理重新油漆。（3）浮球阀维修保养：a、 检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；b、 检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；c、 检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则更换。5、潜水泵或排污泵维修保养（1） 用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25兆欧以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。（2） 检查密封圈是87、否已老化，如已老化则应更换。（3） 检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。（4） 清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。（5） 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。6、明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）（1） 检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。（2） 检查支持托架是否牢固，否则应加强。（3） 检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。（4） 检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。7、突发性的设备设施故障，可以先组织解决而后写出事故报88、告并上报公司。8、工程部技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在给排水设备设施维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为长期。二十、二次供水管理规程为规范二次供水管理工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准，特制定本规程。一、程序要点1、二次供水管理要求（1） 工程部技工每月检查小区内每个水池（箱），并将检查情况记录在水泵房巡查记录内。（2） 二次供水管理由工程部技工负责。（3） 每个水池（箱）应结构完好、无渗漏，监视窗应加盖上锁，水池（箱）周围及顶盖清洁、干净。（4） 水池（箱）应每隔6个月清洗、消毒一次。（5） 清洗消毒水池（箱）时应提前两天通知有关用水部门和89、用户做好储水准备。2、水池（箱）清洗消毒安全注意事项（1） 在水池（箱）内作业时，光源需采用36V以下的安全电压，最好用手电筒或应急灯。（2） 抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认动作可靠。（3） 水池（箱）消毒人员需戴防护眼镜和口罩，如果在水池（箱）内感到头晕、气喘，则应马上离开水池（箱）到外面呼吸新鲜空气。（4） 上下水池（箱）时应把紧扶手、踩稳钢梯，严防跌落。3、水池（箱）清洗消毒前的准备工作（1） 1：100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。（2） 潜水泵、应急照明灯或手电筒。（3） 扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。4、水池（箱）清洗消毒程序（1）90、排放水：a、 排放水时应提前关闭水池（箱）进水闸阀，让水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪费；b、 为确保用户正常用水，排放干水池（箱）的时间应控制在1.5小时以内。（2）清洗消毒：a、 清洗：铲出水池（箱）内泥沙及各种沉积物； 用扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗；如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止。b、 消毒：用扫把或尼龙刷蘸取1：100的灭菌净水溶液（或防疫站配制的消毒溶液），依次反复刷洗消毒；之后将水池（箱）盖好封闭半小时；用清水冲洗一遍整个水池（箱），排除消毒水溶液；重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液；c、 注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有91、工具。打开闸阀向水池（箱）内注水，达到调定的水位后加盖上锁。5、取样送检（1） 用干净的矿泉水瓶从水池（箱）中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送检单位及送样日期。（2） 水样当天送至市卫生防疫站进行检测。（3） 如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池(箱)直至合格为止。5、 水池（箱）清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情况记录在水池（箱）清洗消毒记录表内，并于每次管理项目内全部水池（箱）清洗消毒工作结束后3天内由技工把记录整理成册交管理处存档，保存期为两年。二十一、柴油发电机操作规程为规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全地操作柴油发电机，特制定本规程。10启92、动前检查11检查机油油位是否在标示刻度线以内，不够加同型号机油至标示线以内位置。12检查冷却液是否在水箱盖以下8cm左右，不够加清水至上述位置。13检查电池液液位是否在极板面上15cm左右，不够加蒸馏水至上述位置。14清理发电机组现场，把有碍操作或运行的物品搬开，确保冷却通风道顺畅。15确保柴油发电机组总空气开关在OFF（关）状态。20自动启动控制屏柴油发电机启动、停机操作21手动启动：a确保控制屏上各按钮已经复位，把运转/停机/自动钮切换到“RUN”（运转）位置，柴油发电机启动；b柴油发电机正常情况下，一次自动启动着车或最多三次自动启动着车，如果柴油发电机三次都不能启动着车，控制屏面板上的故93、障指示灯会亮，此时应查明原因并排除故障后才能再启动；c启动着车后，应检查有无异常噪音或震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏有无异常显示，在开机10-15秒内，油压应达到正常范围（3545p.s.i），如果有不正常情况则应做出相应整改，等一切正常后合上柴油发电机总空气开关开始供电。22手动停机：a先扳下柴油发电机总空气开关，让发电机空载运行5分钟，然后把运转/停机/自动钮切换到“STOP”（停）的位置，柴油发电机停机；b如果有紧急情况需停车，可以不扳下柴油发电机总空气开关直接按下红色紧急停车按钮，柴油发电机停机。23自动启动：a把控制屏面板上的各按钮复位；b把运转/停机/自动钮切换到“AUTO94、”（自动）位置；c把柴油发电机总空气开关合上（ON）位置；d如果“市电”停，柴油发电机在8秒内便会自动启动并送电；e如果柴油发电机不能自动启动，控制屏面板上便会亮故障灯，此时应把运转/停机/自动钮切换到“STOP”（停）的位置，查明原因并排除故障后再旋到“AUTO”（自动）的位置，柴油发电机便会自动启动。24自动停机。来“市电”，双电源转换柜立即自动切换成“市电”，柴油发电机在空载情况下运转3分钟后自动停机。二十二、柴油发电机运行管理规程为规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行，特制定本规程。10巡视监控11值班员应密切监视柴油发电机的运行并每隔1小时进行一次记录，巡视部位包括：柴95、油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统。12巡视监控内容如下：a有无异常声响或大的震动；b有无异常气味；c排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象；d机油压力、冷却水温是否正常；e频率偏差是否较大；f三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象；g各信号灯是否正常；h检查蓄电池状况；i回风是否顺畅；j紧固件是否有松动现象；k柴油箱油位；l消音效果是否理想；m每月应使备用柴油发电机试运行半小时。13对于巡视中发现的不正常情况，工程部值班员应及时采取措施予以解决。整改时应遵守柴油发电机维修保养规程。20柴油发电机异常情况的处理21柴油发电机“飞96、车”的处置。柴油发电机发生“飞车”现象时，工程部值班员需沉着、冷静、迅速果断地采取措施：a切断油路：将油门开关拉到停机位置，如果柴油机停不下来，可以拆掉油泵进油管或高压油管；b切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）；c绝对禁止减少或去掉负载；d柴油机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。32柴油发电机房发生火灾时按安全管理手册中应急处理程序处理。33柴油发电机房发生水浸时的处置：a视进水情况关掉机房内运行的柴油发电机；b堵住漏水源；c如果漏水较大，应尽力阻滞进水；d漏水源堵住后，应立即97、排水；e排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；f确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常情况出现则可以投入正常运行。30当值电气值班员应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停“市电”时应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来“市电”时，应在15分钟内关停柴油发电机。40柴油发电机房的管理41无关人员不准进入机房，若需要进入，需经服务中心主任同意，并在电气值班员的陪同下方可进入机房。42机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内严禁吸烟，严禁明火。43每周98、打扫一次机房卫生，做到地面、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物、油漆完好、整洁光亮。44机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。45机房都应当做到随时上锁，钥匙由工程部保管，不得私自配钥匙。50交接班要求51接班人员应准时接班；52接班人员应认真听取交班人员交代，并查看柴油发电机运行记录表，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在柴油发电机运行记录表上签名。53有下列情况之一者不准交接班：a上一班运行情况未交代清楚；b记录不规范、不完整、不清晰；c机房不干净；d接班人未到岗；e事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。60值班员应将柴油发电机的运行情况规99、范、详细、清晰地记录在柴油发电机运行记录表内，并于每月的3号之前将上一个月的记录整理成册存档，保存期为两年。二十三、柴油发电机维修保养规程为规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行，特制定本规程。10柴油发电机维修保养11进行维修保养时，应注意可拆卸零件的相对位置及顺序（必要时应作记号），不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度。12空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次：a空气滤清器显示器：当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位。b空气滤清器：松开铁环100、，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯；滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷嘴不可太接近滤芯；如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干（注意不能过热）；清洁完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点出现滤芯已穿孔，此时则应小心更换同型号的滤芯。如果没有光点出现则表示滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。13蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次：a用验电器检查蓄电池电量是否足够，否则应充电；b检查电池液位是否在极板上15mm左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置；c检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火101、痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。14皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次：a检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换；b在皮带中段加40压力，皮带应能安下12cm左右，太松太紧都应当进行调整。15散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次：a外部清洗：用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机； 如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20分钟，然后用热水清洗。b. 内部除垢：把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开封口；向散热器中倒入45102、的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器；如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次；除垢后用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上；所有工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补；如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新灌清水并加入防锈剂。16润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次：a启动柴油发电机，让其运行15分钟；b当柴油机高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用110NM（用扭力扳手）旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油，涡轮增压器内也应加添相同型号机油；c拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应注满新鲜的与机内型号相103、同的机油；d更换精滤清器滤心，添加新的与机内型号相同的机油。17柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的柴油，然后装回。18充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次：a清洗各机件、轴承、吹干后加注新的润滑油；b清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换；c检查传动装置是否灵活，启动电动机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则应申请外委维修。19发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接线头，对生锈或过热的接头应进行处理并拧紧。20对于柴油发电机的拆机维修或调整应填写外委维修保养申104、请表，经公司主管领导批准后，由外委单位完成。30对于突发性的柴油发电机故障，先组织解决而后写出事故报告并上报公司。40对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在柴油发电机月保养记录表内，并于每次维修保养后的3天内由工程部主管将记录存档，长期保存。二十四、电梯运行管理规程为规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行。10巡视监控11专职人员每天应对所有电梯的主要部位至少巡视一次。12巡视监控的主要内容如下：曳引机有无异常噪音或气味，是否温度过高（烫手），曳引电机轴承是否需要加注a.润滑油，螺栓是否松动；b减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动；c指105、示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触器动作是否正常，有无异常声响；d变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；e制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污；f曳引轮、曳引绳、限速器、测速机等运行是否正常，有无异常声响；g通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸扳手等救援工具是否已放置在指定位置；h轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常；i.厅门及轿门踏板是否清洁干净；j轿厢运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化；k电梯运行有无异常（顺畅）；l开关门有无异常（顺畅）；m底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；n补偿链是否有异响；106、o底坑有无积水或脏物。13巡视过程中如发现上述情况有不正常时，应及时采取措施予以解决。整改时，应严格遵守电梯维修保养规程。20异常情况处理21发生火灾的处置：a楼层发生火灾时，专职人员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢；b井道内或轿厢发生火灾时，应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉灭火器灭火控制火势蔓延；c对于上述两种情况，专职人员应及时通知消防中心，安全管理手册中应急处理程序处理。22电梯湿水处置：a当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源；b当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时107、，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源；c当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关；d发生湿水时，应迅速阻断水源；e对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（湿度不能太高），自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。23停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按电梯困人救援规程处理。30电梯机房管理无关人员不准进入机房，若需要进入，需经服务中心主任同意，并在专职人员的陪同 下方可进入机房。31机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内严禁吸烟，108、严禁明火。32每周打扫一次机房卫生，做到地面、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物、油漆完好、整洁光亮。33机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。34机房都应当做到随时上锁，钥匙由工程部保管，不得私自配钥匙。40交接班要求41接班人应准时接班。42接班人员应认真听取交班人员交代，并查看电梯运行记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在电梯运行记录上签名。43有下列情况之一者不准交接班：a上一班运行情况未交代清楚；b记录不规范、不完整、不清晰；c机房不干净；d接班人未到岗；e事故正在处理中或交班时发生故障此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。50当值管理员应将电梯的运行情况规范、109、详细、清晰地记录在电梯运行记录内，并将记录整理成册存档，保存期为两年。二十五、电梯日常维修保养规程为规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好，特制定本规程。10电梯维修保养安全操作11维修保养前的安全准备工作：a在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；b关好厅门，不能关厅门时，用合适的护拦挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道；c有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。12检修过程中的安全注意事项：a给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯；b人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒；c人在轿顶上准备开110、动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内,防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯；d禁止在井道内和轿顶上吸烟；e检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在安全切断电源的情况下操作时，应将底坑检测视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开；应预防触电，并应有监护人，必备的工具和材料，特别应注意电梯突然起动运行。f使用的手灯必须采用带护罩的，电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒；严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与门；g厅上坎之间进行长时间的维111、修操作；h底坑深度超过1.5M的，应用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开 i应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽；j检修未完，检修人员需暂时离开现场时，应做到：关闭所有厅门，暂时关不上的必须设置明显标示物，进行安全围挡，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；切断电梯总电源开关；排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。k检修保养工作结束后应做到：将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上；清点工具、材料、打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；送电试运行，观察电梯运行情112、况，发现异常及时整改；通知有关人员电梯恢复正常运行。20电梯的日常保养维修由外委完成。30每月对电梯各部位进行二次检查、清洁、润滑（着重对各安全装置效能检查），对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对所有电梯分项目进行保养。31检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。32检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损坏，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。33检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，113、如松动则应拧紧。制动器温度不超过60。34门机自流电动机碳刷磨损如果超过新装时的1/3时则应更换。35限速器转销处应加润滑油，限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整；钢丝绳应完好无油污；限速器夹绳钳口应无油污或异物，发脚螺栓应紧固。36检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整；检查限位器开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回。37检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动加注润滑油，安全钳楔块与导轨间隙应为24mm。安全钳钳口应清洁无油污。38清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象114、，如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器；检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧；检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。39检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭和修理。310清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。311检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油；检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。312检查自动门传动机构，安全触板传动机是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，115、门机皮带有无损坏，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎58mm，运行中门刀不能碰门辘轳，门刀与门辘轳间隙为3mm，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动自如，安全触板动作灵敏可靠。313检查轿厢和对重导靴油盒中油量（正常应为2/3油盒），缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。314检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。315清除对重架、对重块、缓冲116、器上的杂物，清扫底坑，清洁接油盒。316检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。317检查曳引钢丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污。318检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。319做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。40每年对电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试。41每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。42检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。43清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。44张紧轮底平面距底坑地面距离应为50050mm，超过规定的应予以截绳。45检查安全钳楔块和导靴的间117、隙（正常值24mm），试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整。46清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换。47清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。48调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部位螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证58mm。49紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部位螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。410加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确传动部分应灵活。411对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以外5070mm。412对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅118、站地坎以外150200mm。413检查动力部分绝缘电阻应在0.5兆欧以上，其余电气线路应在0.25兆欧以上，电气设备的金属外壳对地应在4兆欧以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。414检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换。50突然发生的电梯故障，先组织解决而后写出事故报告并上报公司。60工程部主管应对上述维修保养工作进行监督，并要求外委公司清晰、完整、规范地记录在电梯维修保养检查报告内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为长期。二十六、电梯故障维修规程为规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行，特制定本规程。10电梯发生故障后，电梯维修119、工应快速到达现场。20先查看故障现象，分析发生故障原因，分析故障的位置。30根据不同的故障，进行相应的处理。40一般常见机械故障及处理措施。41机房：a电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如油发卡、磨损过大，则须更换轴承；b选层器故障：一般有以下几种：滑链：应调整链条长度，调整带轮位置；选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用；上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承（锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污，加润滑油）。c. 制动器故障：制动闸瓦与制动轮120、之间有摩擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污；d限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物，轴承损坏。应清洗杂物，更换轴承。42井道与轿厢：a轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等；b厅门故障同上；c开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙）；d导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象。应调整轨道尺寸、用找道尺调整、用轨道锉修平接口；e导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴121、座位置；f安全钳故障：运行时有碰铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全间隙、安全联动机构，加润滑油，保证各活动部位灵活。43底坑：a)补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度；b)安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安 全钳钢丝绳，更换轴承；c)缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足。应除去铁锈，补充液压油。50电梯一般常见的电气故障及维修处理方法。51 机房：a保险丝故障：缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短路点，换上相同保险丝，厅门轿门安全回路；井道有水，回路有短路点。应断去来源，排除短路点122、，换上相同保险丝、指示灯回路；厅外指示有水或有线路破裂断路。应排干水，排除短路点，更换保险丝、控制回路； 控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点，换上相同保险丝。b接触器和断路器故障：接触器或断路器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。52井道与轿厢：a上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等；b轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于连锁开关接触不好或开关损坏，123、线路断路等原因所致。应清洁接触点，更换开关排除线路断点等；c安全钳开关、安全窗开关、轿厢急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。53底坑：a缓冲器开关、底坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关；b张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。60电梯故障排除后，电梯维修工应将电梯故障维修情况记录在设备维修记录中，归档长期保124、存。二十七、电梯困人救援规程为规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全，特制定本规程。10当发生电梯困人事故时，安全管理员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的救援；立即通知相关人员进行处理。被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢以外。如果轿厢门处于半关闭状态，应设法将轿厢门完全关闭。20解救困人时:a在发生电梯困人时,救援人员至少要两人配合操作.b.根据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。30轿厢停于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援。31进入机房切断电梯电源。32用专用厅门钥匙开启厅门。33在轿顶用人力开启125、轿厢门。34协助乘客离开轿厢。35重新关好厅门。40轿厢停于距离门厅0.5米以外位置的救援方法。41进入机房切断电梯电源。42拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。43救援人员之一把旋柄，另一救援人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放，使轿厢逐步移动，直至最接近厅门为止。44当轿厢停于距厅门0.5米左右位置时，其救援方法按3.0款进行。50遇有其它复杂情况，应请电梯公司帮助救援。60困人救援工作完毕后，工程部主管应将情况完整、规范地记录在电梯运行记录内。二十八、中央空调操作规程为规范中央空调操作程序，确保正确，安全地操作中央空调126、，特制定本规程。（一）开机前的检查：确认下列情况正常后方可开机；1、电压表指示是否在额定值的10%范围以内。2、各种信号灯显示是否正常。3、各种阀是否均已打开。（二）开机1、启动压缩机。（冷却塔风机、冷却塔水泵、冷冻泵联动启动）2、压缩机启动后，观察压缩机运行电流，压缩机吸排气压力，检查有无异常震动、噪声或异常气味，确认一切正常后才算启动成功。（三）停机1、停压缩机。2、确认无异常情况后才算停机成功。二十九、中央空调运行管理规程为规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行，特制定本规程。（一）巡视监控：1、当值电气人员每天巡视二次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、冷却塔、控制柜（箱127、）及管路、闸阀等附件。2、巡视监控的主要内容如下：（1） 检查高压（2.5kgf/ c）；（3） 冷却水进水温度（正常35）；（4） 冷却水出水温度（正常40）；（5） 检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；（6） 检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常；（7） 检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好；（8） 检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。3、巡视过程中发现上述情况有不正常时，当值电气人员应及时采取措施予以解决，整改时，应严格遵守中央空调维修保养规程。（二）异常情况的处置1、中央空调发生制冷剂泄露时的处置：（1） 立即关停中央空调主机，关闭相关的阀128、门；（2） 加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）；（3） 救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确安管全；（4） 对于不同情况的中毒者采取不同的方法：对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息；如中毒者出现痉挛、神志不清、处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗；如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗；（5） 排除泄露源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正式运行。2、中央空调机房发生水浸时的处置：（1） 视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开129、关；（2） 堵住漏水源；（3） 如果漏水较大，应尽力阻滞进水；（4） 漏水源堵住后，应立即排水；（5） 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理；（6） 确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。（7） 当值电气人员应按时开关中央空调，并根据负荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源。3、中央空调发生火灾时按安全管理手册中应急处理程序处理。（三）中央空调机房管理1、无关人员不准进入中央空调机房，若需要进入，须经工程部主管同意，并在电气值班人员的陪同下方可进入中央空调机房。2、中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。3、130、中央空调机房内应备齐消防器材，防毒用品，并应放置在方便、显眼处。中央空调机房内严禁吸烟，严禁明火。4、每天扫一次中央空调机房的卫生，每周清洁一次中央空调机房内的设备设施，做到地面、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮。5、中央空调机房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。6、中央空调机房应当做到随时上锁，钥匙由工程部主管保管，不得私自配钥匙。（四）交接班要求：1、接班人应准时接班；2、接班人员应认真听取交班人员交代，并查看中央空调系统运行记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在中央空调系统运行记录上签名；3、有下列情况之一者不准交接班：（1） 上一班运行情况未131、交代清楚；（2） 记录不规范、不完整、不清晰；（3） 机房不干净；（4） 接班人未到岗；（5） 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。（五）电气值班人员应将中央空调的运行情况规范、详细、清晰地记录在中央空调系统运行记录内，并将上一个月的记录整理成册存档，保存期为两年。三十、中央空调维修保养规程为规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好，特制定本规程。（一）冷却塔维修保养：专业人员每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。1、用500V摇表检查电机绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5兆欧以上时则应拆修电机线圈。2、检132、查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。3、检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。4、检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。5、清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。6、检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。7、拧紧所有紧固件。8、清洁整个冷却塔外表。（二）风机盘管维修保养：专业人员每隔半年对风机进行一次清洁、保养。1、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。2133、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气（不定期）。3、用500V摇表检查风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。4、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。5、用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。6、拧紧所有紧固件。7、清洁风机盘管外壳。（三）冷凝器、蒸发器维修保养：专业人员每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。1、柜式蒸发器维修保养：（1）每周清洗一次空气过滤网；（2）清洁蒸发器散热片；（3）清洁接水盘。2、水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）：（1）134、配制10%的盐酸溶液（每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂）；（2）拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；（3）酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上；（4）全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新装好（如发兰的密封胶垫已老化则应更换）。（四）冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：专业人员每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。1、电动机维修保养：（1）用500V摇表检查电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应进行干燥处理或修复135、；（2）检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；（3）检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。2、水泵维修保养：（1）转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；（2）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。3、检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）。4、清洗水泵过滤网。5、拧紧水泵机组所有紧固螺栓。6、清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。（五）专业人员每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷136、冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路处是否有大量的冷凝水或保温层已破损，如是则应重做保温层。（六）阀类维修保养：专业人员每半年对阀类进行一次保养。1、节制阀与调节阀的维修保养：（1）检查是否泄漏，如是则应加压填料；（2）检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加润滑油；（3）如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；（4）检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。2、电磁调节阀、压差调节阀维修保养：（1）干燥过滤网：检查干燥过滤网是否已脏堵或吸潮，如是则应更换同规格的干燥过滤器；（2）电磁调节阀、压差调节阀：通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差137、调节阀；对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应更换密封胶垫。（七）检测、控制部分维修保养：专业人员每半年对检测、控制部分进行一次保养。1、检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：（1）对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；（2）送检温度计、压力表合格后方可再使用；（3）检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；（4）检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。2、控制部分维修保养：（1）清洁控制柜内外的灰尘、脏物；（2）检查、紧固所有接头线，对于烧蚀严重的接头线应更换；（3）交流接触器维修保养：清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；清除触头表面及四周的污物（138、但不要修锉触头），如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；清洁铁心上的灰尘及脏物；拧紧所有紧固螺栓。（4）热继电器维修保养：检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应修整处理，处理后达不到要求的应更换；检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。（5）自动空气开关维修保养：用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应烘干处理；清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；清除触头表面上的小金属颗粒（不要修锉）。（6）信号灯、指示仪表维修保养：检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大139、应更换。（7）中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查两者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；（八）压缩机维修保养：专业人员每年对压缩机进行一次检测、保养。1、检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再冲注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。2、检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。3、具体检查压缩机如下参数：（1）压缩机电机绝缘电阻（正常0.5兆欧以上）；（2）压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）；（3）压缩机油压（正常10-15kgf/c）；（4）压缩机外壳温140、度（正常85以下）；（5）吸气压力（正常值4.9-5.4 kgf/c）；（6）排气压力（正常值12.5 kgf/c）；（7）检查压缩机是否有异常的噪音或振动；（8）检查压缩机是否有异常的气味。通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。（九）专业人员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在中央空调维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为长期。三十一、消防系统运行管理规程为规范消防系统运行管理工作，确保消防系统随时处于良好运行状态，特制定本规程。（一）程序要点1、运行监控（1）消防管理中心监控员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭141、火显示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。（2）运行监控内容：a、 消防主机显示屏是否显示“系统正常”b、 消防主机是否正常（正常时I=1.2A，U=25V）；c、 “运行”和“电源”灯是否亮，不亮时查找线路接头有无松动，如松动应紧固；d、 巡视喷淋泵和消防泵管网系统，查看接口有无松动（松动时给予紧固），油漆是否脱落（脱落补刷油漆），水流指示器是否动作；e、 “故障”灯是否亮，灯亮时证明出现故障，立即到现场查明原因；f、 “低水位”信号灯是否亮，灯亮时立即通知技工查看水位加水；g、 “破玻灯光”信号是否亮，灯亮时到楼层查看破玻报警原因；h、 监看闭路电视画面是否清晰，出现故障时及时通知技工维修142、；i、 巡视固定式气体灭火系统管网接口，紧急按钮，发现重量减轻时应进行密封、紧固、更换充气，消除防火区的一切杂物；j、 设备有无出现烧焦、异味、异常声响；（3）在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记，同时报告管理处，并进行整改。（二）异常情况处置1、当消防主机出现异常情况（如水浸入），应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。2、当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备电源，迅速用干粉灭火器扑灭。（三）机房管理1、无关人员不准进入室内（巡查、检修人员除外），若需进入，需经工程部同意，并在当值监控员允许的情况下方可进入，但时间不宜超143、过5分钟。2、当值监控员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终保持地面、墙壁、设备无积尘、无油渍、无污物、无蜘蛛网，光亮整洁。3、室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应配备两瓶干粉灭火器。4、室内严禁吸烟，严禁明火。5、室内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。6、室内必须保持24小时监视消防系统，暂时离开时，需呼叫领班暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过10分钟。（四）交接班要求1、交接班时应：（1）进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态；（2）按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓名，密码是否改动、正确。2、出现下列情况不接班：（1）上一班运行情况未交待清楚；144、（2）记录不正规（3）消防主机无法进入操作功能（4）室内存放与工作无关的物品；（5）设备上积尘未除尽，有水杯、腐蚀品；（6）地面不干净、不整洁；（7）检查物品不齐全；（8）故障正在处理中或未处理完毕，应由交班人负责处理，接班人协助（在监控领班允许时，交班人方可下班）。（五）资料保存与审核1、监控员应对每班次运行情况做好记录。填写监控室值班记录，交接班时检查各系统均正常后，双方在监控室值班记录上签字确认。2、安全部主管监督填写运行监控的各类记录，每月将用完的记录本收到办公室归档保存，保存期3年。三十二、消防系统维修保养规程为规范消防系统维修保养工作，确保消防系统设备各项性能良好，特制定本规程。1145、0程序要点11检查111日检：每班次在高级技工的指导下由消防管理中心监控员对火灾报警系统进行下列检查：a）每班次均应进行系统设备的外观检查；b）火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其它干扰存在，应设法排除。对于误报频繁又无其它干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洗更换；c）自检功能。按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因；d）故障功能：主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况；备用电源故障，检查充电装置，电池有否损坏，有无断线；探测回路故障，检查该回路至146、火灾探察器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。212月检：每月由安全主管及维修人员组织对消防自动系统进行下列功能检查，并填写消防系统月检查保养记录表：a）月检全部内容；b）测试探测器主要工作电压是否正常；c）火灾探测器（温感、烟感、破玻）安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否清洁完好，指示灯是否闪亮。随机抽取5%的烟感喷烟后，消防主机是否收到报警信号；d）对楼层消防栓进行外观检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新漆；e）检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失；任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常；f）对消防主机、联动柜、动147、力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固；g）对主电源和备用电源做自动转换试验。 113每半年检查和试验自动报警系统的下列功能，并填写消防系统年（半年）检查保养记录表：a）采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示；b）试验火灾报警的声光显示；c）试验水流指示器，压力开关等报警功能，信号显示；d）对备用电源进行12次充放电试验，13次主要电源和备用电源自动切换试验；e）用手动或自动检查防火卷帘的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况；f）用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备；g）对固定式系统进行外观巡视，查看管网系统的密封情况，读出压力表指针数值148、，用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备；h）用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯；I）从消防联动柜上按强制“消防”开关键使客货梯停于首层试验；j）在消防管理中心进行消防通讯设备对讲通话试验；k）检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。114年检：每年由维修人员及安全主管组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验，并填写消防系统年（半）检查保养记录表： a）应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头（取50%）进行一次实效模拟试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃；b）进行本规程11.3的检查内容（a、b除外）；c) 试验火灾应急广播设备的功能。115对本规程11149、.3和11.4的检查内容，合同期内由安装厂家指导检查，合同期满后外委公安消防局（或安装厂家）检查。12维修保养121对消防系统的外部清洗及部分附件的维修保养由工程部主管指导完成。每班次监控员应对消防设备外部清洁一次，进行吹污、吹尘，再用干的干净抹布擦拭，保持设备光洁。122需外委维修的，由品质技术部组织委托安装厂家或公安消防局进行维修保养。123消防泵维修保养见给排水设备设施维修保养规程相关内容。124消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理，保存期五年。三十三、弱电系统维修规程为规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作，特制定本规程。10维修服务人员150、进用户家进行弱电系统维修时，应遵守用户家庭安装/维修规程的规定。20维修服务人员注意事项21应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。22应注意安全操作：a确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；b确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起，注意合理放置维修工具以免引起意外。30基本维修方法31观察法：a有无虚焊、松脱、烧集的元器件；b有无异常的声音；c观察图象效果。32静态测量法：a短路电阻测量法；b电流测量判断法；c电压测量判断法；40楼层防盗对讲机维修41室内听不到铃声：a检查主机按钮151、开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；b检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理；c通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。42不能对讲：a检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接；b检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换；c检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。43不能开楼下大闸门：a检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；b检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈；c检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。4152、4主机无电源：a检查桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管；b检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。50可视对讲机维修：51无图象、声音，但开锁正常：a调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图象信号连接线是否接牢，否则应重新接好（烫锡焊接）；b如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查，直至故障排除。52通话无声音：a检查听筒与室内机接线是否牢固，否则应重新接好（烫锡、焊接）；b调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦153、克风损坏则应更换同规格麦克风；c. 调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输出电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐级进行检查直至故障排除。60维修工作结束后，维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。70向用户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向用户说明使用中应注意的事项，如用户有不满意的地方，维修员应及时进行整改直至用户满意为止。80一切正常后请用户在有偿维修服务单上签名确认。最后签上维修员的姓名以备查询。三十四、用户室内安装/维修规程为规范用户室内安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成用户154、室内的安装/维修工作。10程序要点11维修服务人员进用户室内进行安装/维修时的基本要求111维修服务人员进行用户室内安装/维修时，要严格遵守公司规定。112维修服务人员进行用户室内安装/维修时，要做到如下两点：a）自觉维护公司及用户的权益，不做损害公司名誉的事；b）不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给工程部主管，请求支援解决。c）对用户自己买的更换零件进行合格、不合格的验证，并记录在有偿维修服务单的维修项目一栏内。113维修服务人员进行用户室内维修时应征询用户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得用户的同意方可进行。如果不能满足用户的要求，则应向用户解释清楚并表示歉意，尽量取155、得用户的谅解。114维修服务人员进行用户室内安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起用户投诉。115维修服务人员接到用户维修服务单后，应在30分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与用户约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。116维修服务人员来到用户家门前，应先按门铃（3次左右），如无门铃时可用手轻轻敲门。见到用户时首先要问好，报出部门及姓名，并且简洁说明事由征得用户同意后方可进入室内进行安装/维修。117维修服务人员进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小156、心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嬉笑取闹。118进入用户家庭，应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入用户室内。12室内维修121日光灯维修：a）检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；b）检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；c）检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管；d）检查日光管管脚是否接触良好，否则应修整日光管管座，修整后达不到要求的应更换；e）检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一157、个同规格的镇流器；f）维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。122开关维修：a）计算用电负荷，如已超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容；b）拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除；c）拉下总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；d）故障全部排除后，换上一个同规格的开关；e）试验开关应开闭正常。123电表维修：a）计算用户是否超载用电，如是则要求住户增容；d）如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局效验158、后合格的电表；电表不转、 电表转的异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿；c）电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法；d）安装完毕后进行通电试验，电表应转动灵活，无异常噪音；e）做好新旧电表底数的记录。124水嘴、闸阀维修：a）关掉水嘴、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水嘴或闸阀；b）拧开水嘴或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水嘴或闸阀；c）在水嘴或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水嘴或闸阀；d）开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水嘴或闸阀应灵活，水嘴或闸阀关水后应不漏水。125水表维修：a）关闭水表前的闸阀，排159、空管内的水，拆下水表；b）更换水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜；c）水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活；d）做好新旧水表启用底数的记录。126煤气热水器维修：a）开机时不着火：检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池；如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常否则应更换电子打火总成；检查气路部分：一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶阀门是否拧开；第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修（擦除脏物、加润滑油）。b)开机时有“嘭”的爆炸声：先关闭煤气瓶阀门；用电风筒吹干高160、压打火线：调整点火间隙；开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，否则应拆开电磁阀修理（加润滑油、擦除脏物）；打开煤气瓶阀门。开机点火正常，反复试35次。c)燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物；d)先导阀门控制的煤气热水器维修：开机时先导阀处未点火时应修理先导阀；开机时先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀（活动阀芯多次，清除污物）。127煤气灶维修：a)开机不着火：开机时如点火电极无火花则检查压电陶瓷是否损坏，如果损坏应更换点火器总成；或者检查电池电压是否有电，如果电池电量不足应更换新电池清除空气进气门脏物。b)燃烧火焰为红色：清洁炉头管路及炉头脏物161、；清除空气进气门脏物。c)漏煤气：如软管接头处漏气则应整改处理接头处；如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。128坐厕水箱维修：a）水箱浮球阀漏水：用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。b)水箱出水胶塞漏水：调整胶塞位置；如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。129电热水器维修：a）开关跳制：电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒；如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。b)电热水器不热水。如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。1210抽油烟机维修：a）检查电容是否变162、形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电容；b）检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的电动机；c）检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油；d）检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。1211空调器的维修：a）询问住户关于空调器的故障情况；b）检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改；c）观察电器元件、接头线有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改；d）观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头处拧紧；e）用手摸吸气（低压）管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷163、剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂；f）观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜，而其他部位有少量凝霜或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并排除；g）用手摸干燥过滤器，正常时应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器；h）用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0.4Mpa，则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为（30时）：低压为0.490.54MPa，高压为1.171.37MPa；i）用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障；164、j）全部工作完成后，启动空调器试运转，如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。 20空调器的安装21窗式空调器安装：a)在窗口或墙壁上开一个孔（如果有预留孔则不用重开），其孔的大小有空调器的外形尺寸决定。b)根据空调器的外形尺寸，用4040的铝角钢制作一个支撑架；c)根据支撑架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺栓固定支撑架；d)将窗式空调器安装在支撑架上，务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高510mm；e)窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm；f)用软泡或硬泡绝热材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶；g)试运转窗式空调器，确认一切正常。22分体式空调器165、的安装：a）根据室外机的外形尺寸，用4040mm1.52厚的不锈钢角钢（铝角钢）制作一个支撑架（应考虑室外机距墙为250mm为宜）；b）打墙洞，墙洞的大小以能穿过连接管的安管为原则，墙洞应向室外侧向下倾斜；c）室内机组的安装：用水平仪测量挂板是否平直，如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上作出相应的记号；根据记号在内墙上用冲击钻钻孔，在孔内装入胶粒；重新用水平仪测定挂板是否平直，平直后用螺栓固定挂板；挂上室内机组，务必使室内机组平直、牢固。d)室外机组的安装：根据支撑螺栓孔的位置，在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔；用膨胀螺栓固定支撑架；把室外机组安装在支撑架上。e)室内外机组的管路连接：喇166、叭口连接时，一定要将两管同心对正，然后用手将螺母套入，最后用扳手紧固。紧固时应一把扳手固定，一把扳手旋转。紧固时应注意用力力度（16mm铜管，如果用20cm扳手，凭腕力就基本上足够了；10mm铜管，如果用20cm扳手，凭臂力就基本上足够了）；管路转弯处不允许有死弯，管路弯曲半径至少是管外径的3倍以上，并且不得有凹、扁等变形，应尽量减少管路弯曲次数；管路连接好后，必须在其外部加以保温并用塑料带包严。f)排除空气：用扳手卸下液体和气体阀的堵帽，同时松开气体连接管螺母；将液体阀的阀杆反时针转1/4圈，用手握住气体连接管螺母，如果手感到凉爽时则应迅速拧紧气体连接管螺母；全部打开液体阀和气体阀，然后再将167、液体阀和气体阀关3圈，装回液体阀的堵帽。g)系统捡漏：用肥皂水检查各螺母连接处是否有气泡冒出，如有气泡冒出则应再拧紧螺母，直至不冒气泡为止；h)将管路（包括排水管）整理好，并把墙孔用管套堵住；i)试运转：开机试验，过3分钟后应有凉风吹出，应无异常声响，各种显示、指示正常，否则应查明原因并排除故障。牵涉到产品质量问题则应及时告知业主退货。30给水管的安装31根据现场情况确定出最佳管路走向（综合考虑如下因素：用户要求、美观效果、最省材料以及最省人力）。 32安装水管前的准备工作：a）根据有偿维修服务单配备所需的主要材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等）；b）辅助材料（如水胶布、白色168、的油漆或涂料、管码、胶粒等）；c）借用所需的公用工具（如三轮车、开牙机等）。33给水管安装要领：a）整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处；b）给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁；c）给水管每米垂直偏差应2mm，横向偏差应1mm（吊线尺量）；d）冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必须在冷水管上面；当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧；e）给水管每两米及拐弯处应加管码固定；f）刷白色的油漆或白色涂料（如住户需要的话）；g）试水时应整个管路没有一处渗漏水。40安装/维修工作完成后，维修服务人员应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作169、垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原来状态（位置）。50全部工作完成后，维修服务人员要实验安装/维修后的效果给用户看，实验次数不少于3次；同时要给用户讲解应注意的事项，如果用户有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至用户满意为止。60确认一切正常后，维修服务人员应礼貌地请用户在有偿维修服务单上签名确认。如果用户对此次安装/维修收费有异议，维修服务人员应根据维修项目收费规定向用户作出详尽的解释，消除用户不必要的疑虑。70维修服务人员离开用户家时，应礼貌地向用户道别、谢谢用户的支持、配合与谅解。80170、维修服务人员回到工程部后要及时在有偿维修服务单上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上姓名以备日后查询。90工程部做好有偿维修服务单登记工作。100公共场所及收楼遗留的水电安装/维修项目可按上述程序要点实施，完工后由维修服务人员做好公共设施维修单的记录。三十五、公共设备大的故障维修程序专业公司方案品质技术部管理处工程部专业公司实施未通过通过协助监督三十六、设备更新、技术改造程序工程部申报管理处批准上报品质技术部作计划品质技术部选择专业公司、审核方案总经理审批专业公司实施改造品质技术部、管理处验收资料整理归档品质技术部、管理处与专业公司确定合同条款品质技术部办理171、合同会签手续未通过通过三十七、正压风机维修保养规程为规范正压风机保养工作，确保给正压风机各项性能完好，特制定本规程。10正压风机维修保养。维修人员每年应对所有正压风机进行四次清洁、保养。11电动机维修保养：a用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干处理或修复。b检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；c检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；d清洁电动机外壳；e检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。20控制柜维修保养。维修人员每年应对正压风机的控制柜进行清洁、保养。21用小毛刷，干净干抹布清洁柜内所有元器件，清172、洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。22检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。23检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。24交流接触器维修保养：a清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；b清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；c清洁铁心上的油污及脏物；d检查复位弹簧情况；e拧紧所有紧固件。25热继电器维修保养：a检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；b检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，达不到要求的应更换。26自动空气开关维修保养：a用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100兆欧，否173、则应烘干处理；b清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；c自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；d检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。27信号灯维修保养：检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换同规格的小灯泡。30突发性的设备设施故障，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。40工程部主管应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维修记录表内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为长期。三十八、汽车道闸保养规程为规范停车场汽车道闸保养工作，确保停车场汽车道闸的各项性能完好，达到停车场汽车道闸良好174、运行。10 停车场汽车道闸维修保养。维修人员每月下旬应对所有道闸进行一次清洁、保养。20 保养程序：a开道闸总电源，挂号警示牌”有人操作，禁止合闸”，打开箱盖，用小毛刷，干净干抹布清理控制线路板所有元器件上的灰尘，清洁控制箱外壳，务必使柜内无积尘、无污物。b. 检查、紧固所有接线子，对于烧蚀严重的接头应更换。c. 检查箱内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。d. 用内六角扳手松开廉洁杆的紧固螺丝,取下档杆并取出道闸控制箱外罩。e. 检查传动皮带，缓冲弹簧，连杆底座及固定螺丝是否松动，是则适当紧固，若传动皮带有所松时，调整皮带的松紧度，如果皮带磨损严重则予以更换。f. 检查档杆连动轴上的传动部分，加注润滑油以达到灵活动作。21电动机维修保养：a用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干处理或修复。b检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；c检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；d清洁电动机外壳；22以上工作完成后，检查无误后，通电试运行，若不正常必须立即进行调整修复。23试运行正常后先安装控制箱外罩，再安装档杆并盖上箱盖上锁。30工程部主管应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维修记录表内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为三年。