1、工程部工作手册国际广场物业管理有限公司第一章 工程部的管理架构及岗位职责一 工程管理岗位架构图6 二 工程部的工作职责6三 工程部经理的岗位职责7四 电气工程师的岗位责职8五 空调给排水的岗位职责9六 维修工程师的岗位职责10七 弱电工程师的岗位职责10八 运行值班电工的岗位职责11九 电梯技术员、弱电技术员的岗位职责11十 管钳维修、给排水维修工的岗位职责11十一维修电工的岗位职责12十二空调运行工的岗位职责12十三技术资料员（兼仓管）的岗位职责12 WI/GC01第二章 管理规定（制度）一 变配电房管理规定14二 空调机房管理规定14三 电梯机房管理规定15四 水泵房管理规定15五 发电机2、房管理规定15六 中控室管理规定16七 维修管理规定16八 安全工作制度17九 物资管理制度18十 设备、仪器、工具管理制度19十一检（维）修管理制度19十二夜间总值班制度21十三发外工程管理制度21 WI/GC-02第三章 工作规程一 供配电设备（设施）运行管理规程23二 供配电设备（设施）操行规程26三 供配电设备（设施）维修保养规程29四 柴油发电机运行管理规程29五 柴油发电机操作规程31六 柴油发电机维修保养规程31七 机电维修工作规程32八 给排水设备（设施）操作运行维修保养管理规程33九 二次供水管理规程36十 空调设备（设施）操作运行维护保养管理规程38十一电梯操作运行及维护保3、养管理工作规程40十二中控室设备操作运行及维护保养管理规程44十三防火管理规程53十四火警、火灾应急处理规程54十五房屋（设施）养护和修缮工作规程56 WI/GC-03 附：表格及记录机电设备台帐61高压配电运行记录62低压配电运行记录63高低压配电设备巡检记录70机电运行交接班记录71低压配电柜检查保养表72变压器检查保养表73配电柜检修工作票74柴油发电机组运行记录75柴油发电机组巡检记录76柴油发电机组检查保养表77给排水系统巡检记录78给排水设备（设施）检查保养表79变频生活用水水泵运行记录80水池清洗、消毒记录表81中央空调运行记录表82中央空调巡检记录85空调检查保养表86直梯（扶4、梯）巡检记录87电梯检查保养表88中控室设备监控运行记录89中控室交接班记录90弱电设备巡检记录91火灾自动报警系统巡检记录92消防设备月保养记录表93消防设备年保养记录表94消防水泵半年保养记录表95消防风机半年保养记录表96消防应急器材检查表97保安闭路电视保养记录表98房层设施养护计划表99房层设施养护记录表100设备检查保养计划表101设备检查保养表102设备保养记录表103设备维修记录表104设备对外委托维修申请单105工程部工作日检查表106工程部周检查表107工程部材料、仪器、工具台帐108工程部工具领用登记表109测量、计量器具台帐110零部件更换及大修记录111设备卡112 5、QR/GC第一章 工程部的管理架构及岗位职责一 工程管理岗位架构图系统工程师管 钳维修工经 理技术资料员运 行 班维 修 班给排水维修工空 调维修工弱 电维修工电 梯维修工维 修电 工二 工程部的工作职责1. 工程部是在副总经理直接领导下负责本大厦建筑物高低压配电系统、柴油发电机组、空调供冷系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、机械停车系统、通讯及信息系统、闭路电视监控系统和有线电视系统等正常运行的管理、维修、保养以及外委检修的职能部门。2. 负责编制本大厦年、月度检修工程计划和工程预算，经副总经理、总经理批准后组织实施。3. 负责制订工程部各项管理制度和技术规程。4. 负责制订工程组织架构，6、组织工程部全体员工不断学习新技术，提高管理和操作水平，出色完成本大厦工程管理任务。5. 负责编制工程部年（月）度物资计划，提出财务预算。6. 负责发包检修工程的招标、议标和定标工作，审查施工单位的预（结）算。7. 负责编制本大厦主要设备技术更新计划，引进国内、外先进技术，使本大厦各公共系统不断完善，提高安全系数和设备管理水平。8. 负责编写工程部年度工作总结，根据工作成绩和存在问题，有针对性地制订措施，加以改善，并提出明年的工作计划。9. 负责完成总经理、副总经理临时下达的其他任务，并保证按时按质完成。三 工程部经理的岗位职责1 工程部经理在业务副总经理的领导下负责组织、安排本部门的各项工作。7、2 负责组织编制、修订工程管理规章制度和工作规程。3 预算：3.1. 负责组织编制年度房屋建筑和设备的调查报告。3.2. 向公司提供大厦设备的更换计划和年度工程维修预算，由公司审核报董事会/业主委员会备案。4. 保养维修：4.1 确保所有设备正常运行。4.2 指导有关部门正确使用设备, 并确保设备处于良好的运行/备用状态。4.3 行使检查所有设备和所有房屋建筑设施的职责。4.4 提交维修和所有物业设施完善的年度报告，并作出年度保养计划。4.5 联同物业管理部（特别是保安系统）共同进行年度防火系统的测试和消防演习。4.6 检查楼梯和紧急出口，确保逃生线路符合消防条例。4.7 与供电局、电话局、煤8、气公司、自来水公司、燃料公司及有关物业设备供应商及维修公司等业务单位搞好关系，在联系确定各种设备设施维修业务中尽力维护公司的利益。4.8 定期分析所有设备的运行记录。5. 紧急维修：5.1. 准备好所有安全设备和抢救措施，以防紧急情况。5.2. 进行整个大厦设施的检查和安排必要的修补和维护。6. 职员评估：6.1. 每年进行两次员工评估，包括技术评估、工作表现评估等，并提出存在的问题和需要改进之处。6.2. 监督员工的工作表现，确保表现突出的员工得到认可和奖赏。7 报告：7.1. 提交每月/年度的能源消耗统计报告，包括水电、煤气和燃油。7.2. 提交事故和主要设备故障的调查报告，并提出具体改进9、意见。8 日常工作管理：8.1. 安排技术人员的工作任务和编制值班时间表。8.2. 对于危险作业，应对员工进行正确的指导，防止工伤事故，坚持安全作业。9 工程维修质量控制：9.1. 对员工的工程维修工作进行质量监控。9.2. 检查外来施工人员的维修工程质量，并作出检评结果。10 工程技术人员业务培训：10.1. 开展新进员工的工程技术业务培训。10.2. 对原有工程技术人员进行半年一次的业务培训及相关课程学习，每年进行一次考试。11 审批所有装修图纸以及大小技改工程，报主管领导批准。12 协调各专业间的工作，调配人事，尽量减少工作矛盾，定期进行工程例会。13 完成总经理、副总经理临时安排的其它10、工作。14 工程部工程师应协助经理做好各项工作，经理不在时，由指定的工程师行使经理的权力，并履行其义务。四 电气工程师的岗位职责1 日常管理工作：1.1. 协助工程部经理处理日常工程管理工作，贯彻执行有关工程管理制度，督促检查落实情况。1.2. 协助工程部经理解决部门内一些具体问题，包括（但不限于）工程管理事宜、员工工作情况、人力资源调配、考核等。1.3. 控制工程材料、物品的支出及编制工程采购计划。1.4. 控制部门内各项开支，严格遵守/不突破计划指标，特殊情况报工程部经理批示。1.5. 了解仓库的库存情况，需补充工程维修材料物品应及时作出采购计划。2 变配电系统：2.1. 确保高压和低压变11、配电、照明及其它强电系统设备运行正常，并制定定期保养维修计划。2.2. 制定有关设备的安全操作守则，并监督落实执行情况。2.3. 准备所有安全设备及抢救措施，以防紧急事故。2.4. 严格控制能源消耗，定期与工程部经理商计有关节约政策或措施。3 联络有关部门，告知有关正常的维修步骤，确保所有设备在良好的状态下运行。4 管理运行班组之日常事务。5 协助工程部经理搞好大厦内机电/房屋设备的正常运行和管理。6 负责装修图纸中有关供配电方面的审核，上报工程部经理审批。7 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。五 空调、给排水工程师的岗位职责1 预先维护：1.1. 确保所有主要设备正常运行。1.2. 负责12、检查所有设备和房屋。1.3. 制定所有设备检查和维修之记录。2 日常主要工作：2.1. 监督员工的工作情况，包括（但不限于）工作质量、外观服装整齐、待人接物之礼仪等，并及时向工程部经理汇报。2.2. 严格控制能源的消耗，必要时与工程部经理商讨有关节约政策或措施。2.3. 经常到各楼层、机房巡视检查，及时发现问题及时处理，发生重大问题/事故应冷静、果断地采取措施，防止事态的扩大，并组织人员抢修，做好事故记录与分析，上报工程部经理和正副总经理。2.4. 经常了解分析大厦各种设备的运行/使用情况，提出合理建议，以确保各种设备/设施运行处于最佳状态。2.5. 负责对大厦中央空调、给排水系统和设备进行经13、常性检查，制订定期保养维修计划。2.6. 负责装修图纸中有关空调方面的审核，上报工程部经理审批。2.7. 每月底向工程部经理提交大厦、客户能源消耗统计月报表。3 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。六 维修工程师的岗位职责1 安排及监管本大厦土建装修的更改、扩建、新建及维修保养。2 负责对新建、扩建及改建的土建装修图纸进行审核，上报工程部经理审批，并联系市消防部门申办有关手续。3 负责对客户新建、扩建及改建的土建装修施工做好准备，协调及管理施工现场，确保客户能及时使用场地。4 安排、落实及跟进定期维修保养计划。5 准备好所有安全设备和抢救措施，以防紧急情况。6 进行整幢大厦设施的检查和安排必14、要的定期保养和紧急维修工作，下发维修及紧急任务单。7 负责本大厦维修保养用料计划及控制。8 安排及布置属下员工的工作。9 需对本大厦有关系统、区域做经常性巡视、检查，以确保运行正常。10 按照拟定计划带领员工对所有设备进行定期、周期性保养维修工作。11 监督检查下属员工的工作状况。12 每月底前向工程部经理提交月报表，内容包括（但不限于）：12.1. 工程维修单统计。12.2. 工程维修用料统计。12.3. 工程维修用料备料计划。12.4. 每月仓库库存记录。13 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。七 弱电工程师的岗位职责1 确保电话、广播、消防报警、保安自动化系统及其他弱电系统设备运行正15、常，并制定定期保养维修计划。2 确保办公室自动化系统处于最佳运行状态。3 经常了解分析消防监控系统、保安监控系统、楼宇自动化系统，提出合理化建议，以确保设备处于有效状态。4 负责对停车场自动收费系统进行经常性检查，并组织养护，以确保处于最佳状态。5 负责对于公司员工正确使用相关的设备进行培训。6 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。八 运行值班电工的岗位职责1 熟悉变配电站以及大厦内所有供配电设备规范、性能、操作及维修方法，掌握了解设备运行状况。2 负责变配电站的安全运行，组织各项工作并参照市电力局关于变配电站安全运行管理标准，贯彻落实有关管理制度。3 对有关设备进行日常保养维护工作。4 严16、格遵守设备运行工作程序、操作方式。5 清楚记录职责内系统设备之有关数据、情况。6 服从上级领导的指示、安排，并及时反映值班中出现的不正常情况。7 密切与中央监控室的联系，协同处理设备运行中出现的问题。8 当值时须穿着整洁的工作服，遵守公司员工手册有关规定。9 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。九 电梯技术员及弱电技术员的岗位职责1 每天早上对大厦的所有电梯、扶梯等进行例行检查，确保电梯运行正常。2 负责监督检查及配合电梯保养公司维修人员对所有电梯、扶梯等进行定期、周期性的保养、维护及紧急修理工作。3 负责楼宇监控系统，包括：广播、闭路电视、保安监控以及楼宇自动化等系统设备进行经常性保养、维17、修、确保系统处于最佳状态。4 负责对大厦内电话系统线路以及办公室自动化设备进行经常性保养，确保其处于最佳状态。5 坚守岗位，定期巡视有关设备，并做好维修保养记录。6 当值时须穿着整齐的工作服，遵守公司员工手册有关规定。7 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。十 管钳维修工、给排水维修工的岗位职责1 协助及配合主管工程师确保本大厦给排水系统、消防水系统及空调供回水系统运行正常。2 定期对上述系统的水箱、过滤器等进行常规清洁工作及保养工作。3 负责对本大厦的机械设备、用具和水泵、柴油发电机等进行日常维护保养和紧急修理。4 负责对本大厦的土建、装修金属材质的加工、更改和焊接工作。5 负责管理系统的18、日常保养维护、紧急修理及有关工作，并做好记录。6 服从上级的安排，积极配合其它工种的工作。7 当值时须穿着整齐的工作服，遵守公司员工手册有关规定。8 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。十一 维修电工的岗位职责1 协助配合主管工程师确保本大厦高低压配电系统、照明系统、消防报警系统、楼宇自动化系统、广播系统及有关设备等正常安全运行。2 定期、常规性地对上述系统、设备进行保养维修及检查工作，并做好有关记录。3 负责照明、动力用电系统的日常维护、紧急修理及有关工作。4 严格执行设备管理制度，积极协调配电工的工作。5 当值时须穿着整齐的工作服，遵守公司员工手册有关规定。6 完成上级领导或公司临时安排19、的其它工作。十二 空调运行工的岗位职责1 熟悉安全操作制冷机组及有关附属设备，保证本大厦空调系统正常工作。2 协助及配合主管工程师对上述系统的设备进行日常检查，并负责记录有关数据。3 定期、常规性地对上述系统、设备进行保养维修工作。4 服从上级领导的安排及处理日常紧急修理等工作。5 密切与中央监控室联系，协同处理设备运行中出现的问题。6 当值时需穿着整齐的工作服，遵守公司员工手册有关规定。7 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。十三 技术资料员的岗位责职工程部技术资料员受工程部经理直接领导，负责工程部技术资料的管理、仓管和日常内务工作；1. 努力完成部门经理交办的各项事务和技术资料的管理，对20、公司的通知、文件要做到及时上传下达；2. 负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格；、3. 负责工程部员工每月出勤的查核、汇总上报；4. 参加有关会议，并做好会议记录、整理工作；5. 负责收集、整理、复印、描绘、完善动力工程系统的竣工图纸及改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅；6. 每月负责把各系统和设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新设备等内容填入部门的设备档案书；7. 负责动力设备运行时间、动力物资、人力消耗统计和工程部维修零配件、材料计划的汇总工作；8. 做好部门工具、材料的购入、领出登记工作及仓库保管工作；9. 完成上级领导21、交办的其它工作。第二章 管理规定（制度）一 变配电房管理规定1 变配电房是大厦供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班，未经部门领导许可，非工作人员不得入内。2 值班人员必须持证上岗，熟悉变配电设备状况，操作方法和安全注意事项。3 值班人员应认真巡查电气设备，密切注意各种仪表的指示情况，严禁变压器，开关及供电线路过负荷运行。4 经常保持变配电房及设备外表清洁无尘。5 变配电设备的倒闸操作由一名值班员单独进行，其他值班员只行监护。严禁两人同时操作，以免发生错误。6 因故需停某部分负荷时应提前一天向使用该部分负荷的用户发出停电通知，对于突发性的停电事故应通过广播向用户作出解释。7 经22、常保持变配电房消防设施的完好齐备；保证应急灯在停电状态下能正常使用。8 做好变配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠等小动物进入配电房。9 值班人员认真做好运行记录和巡查记录，认真执行交接班制度。二 空调机房管理规定1 空调机房平时应上锁，钥匙由值班人员保管，未经许可，非工作人员禁止入内。2 保持机房良好的通风和照明。3 空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。4 定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。5 每周对空调机房打扫一次，主机、副机及其它设备每月清洁一次，并做好机房的灭鼠工作。6 每半年对主机、副机23、进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。三 电梯机房管理规定1 每周对电梯机房全面清洁一次，保持设备表面无明显尘土，机房及通道内不得住人，堆放杂物。2 保证机房通风良好，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40。3 保证机房照明良好，并配备应急灯。灭火器和盘车工具应挂于显眼处。4 做好机房防水、防潮工作、风口要有防雨措施。5 机房门窗应完好并上锁，未经部门领导同意，禁止外人进入，并采取措施，防止小动物进入。6 电梯困人救援规程和本规定及有关警示牌应清晰并挂于显眼处。7 按规定定期对机房内各种设备和设施进行维修保养。8 按时巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。四 水泵房管理规定1 值班人员应对24、水泵房进行日常巡查，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。2 经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表的指示情况。在正常情况下生活泵、消防泵、喷淋泵、增压泵，排污泵的选择开关应置于自动位置。3 生活泵每周轮换一次；消防泵，喷淋泵每月自动和手动操作一次，确保在事故状态下正常起动。4 应经常保持水泵房和设备外表的清洁。5 水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用不锈钢网包扎，以防杂物掉入水池中。6 按照水泵保养要求定期对其进行维修保养，定期对水池进行清洗消毒。7 保证水泵房的通风、照明、应急灯在停电状态下能正常使用。五 发电机房管理规定1 发电机房门平时应上锁，钥匙由运行值25、班人员管理。未经许可，非工作人员不得入内。2 运行值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法。发电机运行时，应经常性的巡视检查。3 平时应经常检查发电机的机油油位、油质，冷却水系统是否正常。日用柴油箱中的储备油量应满足发电机组满负荷运行8小时用油量。蓄电池电压不能低于24V。4 发电机每二周空载运行一次，时间为30分钟。平时应将发电机置于自动状态。5 发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观察，启动送排风机和冷却水系统，检查发电机各仪表指示是否正常。6 严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。7 保持发电机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时处理。8 加强防火和消防管理意识26、，确保发电机房消防设施完好齐备。六 中控室管理规定1 消防控制中心是大厦消防系统的关键部位，设专职人员对其实行24小时运行值班。未经部门经理许可，非工作人员禁止入内。2 值班人员必须持证上岗，熟悉消防自动报警控制系统和消防联动控制系统，熟悉消防监控系统和安全注意事项。3 值班人员要加强火灾防范意识，密切监视，一旦发现火情要及时报警，冷静沉着，安全操作，保证消防系统的投入运行。4 经常保持消防控制中心及消防设备的清洁无尘。室温应控制在25，并做好防水防潮工作。5 保证消防通迅设备的良好使用。6 按照有关规定定期对消防设备设施进行维护保养。7 认真做好运行记录，严格执行交接班制度。七 维修管理规定27、1 电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家颁布标准电气安装工作规程作业。2 要进行维修时维修人员应穿戴好安全保护用品，配备绝缘良好的电工工具。3 维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应在分配工作时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。4 在配电干线、变压器、低压配电箱上工作时，应设专人监护，并至少两人进行。5 维修时应先停电，做好安全接地措施后再工作。若因特殊情况须带电作业时，应装设隔离挡板，穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套，并有专人监护。6 维修保养电气设备时，应在相应的开关和刀闸的操作把手上悬挂“禁止合闸，有人作业”的标示牌。7 维28、修或保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，清理完工具、备件和现场、所有人员撤离工作现场后，方可送电。八 安全工作制度1. 工程部全体员工必须加强安全意识，贯彻安全第一、预防为主的方针，确保安全生产，同时要求严格执行管理公司制定的治安管理制度，协同保安部门认真做好本大厦生产设备，特别是动力、电力系统安全生产工作和防火防盗工作；2. 实行谁主管谁负责的安全责任制：2.1 工程部的安全工作由工程部负责；2.2 工程部专业工程师负责分管本系统范围内的安全工作；2.3 班组长负责该班管辖范围的安全工作；3. 严格执行操作规程，严禁违章作业；4. 工作人员工作时，要穿工作服，高空作业必须29、系安全带及戴安全帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警示线，挂标示牌；5. 带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作业区要悬挂标示牌，必要时要拉警示线；6. 在转动设备上工作时，严禁戴手套，防上卷入机内。女性作业者，有长发及长辨者要戴工作帽，将长发及长辨藏在帽内；7. 工作需要动火时，要办理动火证；8. 进入高压配电间工作要办理工作票，电气作业要按电气安全管理制度规定执行；9. 未经工程部经理或总经理/副总经理批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工人员）禁止进入变电站、设备间和电梯机房，经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员陪同进入；10. 各岗位人员必须严格执行岗位责30、任制，发生事故或发现可疑情况，应迅速报告上级领导和保安部，并负责保护现场；11. 定期进行安全大检查，各班组每月进行一次，工程部每季度组织一次，全大厦性的安全大检查由公司决定；12. 不准随意配制机房、变电房、工具房以及其它专用钥匙。水池盖应加锁，并指定专人保管钥匙，打开水池盖必须经主管工程师或工程部经理批准。13. 班组工具、材料要有专人管理，要登记台帐，携带工具离开本大厦工作，要填写“放行证”，由班组长审查，报专业工程师或工程部经理批准才能放行。14. 易燃材料、油料要存放在指定的安全地点，不得随意乱放，检修后的废油要集中倒在油桶内，不准倒入沟渠。15. 工作不能随意挪动或使用消防设施，如31、果必须使用（除火警外），要经保安部门批准。16. 发生火警时，工作人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统、事故照明、排烟机等消防设施用电。九 物资管理制度1. 物资的计划管理工程部的物资管理实行由班组计划申请，工程部集中审批的制度。2. 年度物资计划编制根据工程部纳入次年度工程计划的项目，由班组根据项目要求编制物资计划。在每年十二月由工程部集中审查后，汇编上报副总经理、总经理批准后下达执行。3. 月度物资计划编制班组物资月度计划，分常用和专项使用两种：3.1 常用物资材料要制订储备定额,经工程部经理批准后,按额储备,班组每月25日填报补充定额计划,经工程部集中报行政人事部采购；3.2 专项使用32、物资材料,根据项目要求,班组每月25日前上报次月度计划,经工程部经理审批并报副总经理、总经理批准后，交行政人事部采购；4. 紧急情况下，急需的抢修物资（指影响水、电、空调、石油气供应的抢修），由班组提出临时申请报告，经工程部经理或专业工程师审批后，交行政人事部立即执行或由班组执行后补办手续；5. 当行政人事部采购人员对一些技术性规格材料不熟悉时，班组可派人配合采购，配合人员不得随意改变规格品种，如确需改变，采购后应作说明备案；6. 班组人员工作领料，要办理班组领料手续，由专业工程师或工程部经理批准发料；7. 工作完毕，对余料进行退库（退还工程部小仓库），做到节约用料；8. 月底要对库存材料、备33、件按储备定额盘点，按公司统一规定的表格填写。十 设备、仪器、工具管理制度：1. 工程部使用的设备、仪器、工具由工程部建立台帐；2. 班组使用的设备、仪器、工具分公用部份和个人使用部份，公用工具由班长负责保管，登记建卡。个人领用时办理登记手续，用后归还；个人工具要建立个人工具登记卡，由使用人负责保管。如因责任原因丢失或损坏，应视情节给予赔偿；3. 设备、仪器、工具要定期清洁、保养，使其保持完好和合乎技术要求的状态，以利工作，计量器具需定期检测；4. 设备、仪器、工具由于磨损、老化、超标和报废时，要由班长集中上报工程部审批，工程部专业工程师鉴定属实可以申请补库；重要设备、仪器要组织有关专业人员鉴定34、，经工程部经理审核并报副总经理、总经理批准后才能报废；5. 如其他班组、部门需要借用设备、仪器工具，要办理借用手续，明确限期归还，如有遗失，由遗失者赔偿。十一 检（维）修管理制度检修作业分工1.1 维修班负责本大厦所有机械设备、容器（含水池）、换热器、蒸发器、中央空调、风帘机、排风机及其它系统管道、阀门及其支架的检修；负责排水系统及消火栓的检修；1.2 运行班负责变配电所的设备运行、巡查及记录；1.3 中央空调工负责风道、风柜（含新风柜）、盘管风机的检修；1.4 电梯工负责机房、轿厢、底坑以及自动扶梯的梯链转动机构的检修管理。在电梯公司保修的条件下，负责与专业维修公司或厂家联系。2. 年度检修35、计划的编制。根据本大厦设备运行状况或改进需要，由工程部负责编制年度检修计划（含设备材料计划、费用计划），每年十二月五日前报副总经理、总经理审批后执行。3. 月度检修计划的编制。专业工程师根据分管范围的设备状况，于每月二十日前编制下月度检修计划（含设备材料计划和费用计划），报工程部经理批准后执行。4. 临时检修工作管理。临时检修分紧急检修、临时出现的缺陷和用户投诉三种情况：4.1 紧急检修项目，应按先组织抢修，修后补报项目的方法处理；4.2 一般临时缺陷，由巡检人员处理；4.3 用户投诉项目，根据物业管理部通知，半小时内组织处理或与 客户约定处理时间，并将通知单归档备案。5. 专业工程师每月应将36、上月检修情况写出总结，上报工程部经理备查。6. 班组安排检修工作都要填写检修工作票。7. 检修质量管理。7.1 工程部检修质量管理实行三级负责制,即自检、班组验收、工程部验收（专业工程师代表工程部验收）。全体工作人员要认真树立“质量第一”的思想，精心检修，保证质量，一次验收合格；7.2 自检参加检修的人员，应根据有关检修质量标准执行。如果没有国家统一标准，由工程部拟订质量标准。检修工作完毕，检修人员应认真进行自检，并签字确认。7.3 班组验收对于重要缺陷的检修，检修工自检完毕之后，班组应进行检查、验收，并签字确认。7.4 属于重大缺陷或单项工程施工完毕，在自检、班长验收完毕以后，由工程部专业工37、程师验收，特大项目由工程部经理组织有关部门和专业人员验收。十二 夜间总值班制度1. 为了确保本大厦公共服务系统能保持24小时正常管理和运行，工程部实行夜间总值班制度。2. 夜间总值班由经验丰富的运行班水电工轮流担任。3. 夜间总值班的管理职责范围：夜间总值班代表工程部全权管理本大厦变电站、柴油发电机组、空调系统、给排水系统、电梯系统、低压电气及机械停车系统设备的正常运行，确保设备安全运行。4. 夜间总值班岗位责任：4.1 确保本大厦各系统在当值期间的安全运行；4.2 根据本大厦营业情况，不断调整各系统的运行方式，力保在安全运行的前题下节能降耗；4.3 故障/事故发生时，负责指挥事故临时处理，组38、织当值人员确保各系统安全运行，并迅速报告工程部经理作进一步处理；4.4 当值期间，应深入现场，检查设备运行情况及在岗人员的工作质量，发现问题及时纠正；4.5 认真填写值班记录，记载各系统设备完好情况，发现设备缺陷作好记录，能处理的，即时处理或做好备注说明。夜间总值班人员每天上午8:30时应将记录交工程部经理审阅。十三 发外工程管理制度1. 凡需委外施工的工程项目统一由工程部负责发包；2. 外委工程实行招标形式，由两个或两个以上的施工单位报价，经工程部全面考察并报副总经理、总经理批准后定标；3. 外委工程项目纳入工程部年度检修计划管理范围，经副总经理批准后执行；4. 外委工程项目的质量监督由工程39、部专业工程师或经理负责，由专业工程师具体执行，由专业工程师或经理负责质量验收工作；5. 外委工程项目的预（结）算由工程部负责审查；6. 外委工程的合同洽谈工作由工程部负责，草拟合同要报总经理审批，批准后由公司负责签约，合同的执行和管理由工程部负责。第三章 工作规程一 供配电设备（设施）运行管理规程1. 工作程序1.1 管理人员工作程序1.1.1 电气工程师A负责设备的技术资料、档案的管理；负责零星设备的配件、材料采购计划的编制，外委修理的联系工作。B每年12月制定下一年度供配电设备检查保养计划表并按运行情况制定中修、大修计划。C对配电设备维修保养提供工作指导和检查监督。D负责编制供配电设备台帐40、，设备卡。1.1.2 工程部经理A审核供配电设备检查保养计划表及中修、大修计划。B组织有关人员对机电设备房及设备进行周检、月检。C因工程维修等原因停电，提前24小时通知有关用户。1.2 机电运行值班工作程序1.2.1 每班必须清洁值班室,保持配电室良好的卫生环境。1.2.2 对高低压配电设备每2小时巡检一次，并将巡检结果记录于高低压配电设备巡检记录内。1.2.3 每2小时记录一次高低压配电运行数据（环境温度、湿度、功率因数、电流、电压、有功电量、无功电量）于高压配电运行记录和低压配电运行记录内，同时检查运行状况。1.2.4 供配电设备发生异常及时报告主管工程师，通知维修电工迅速处理，做好有关记41、录。1.2.5 “市电”停（大厦）应急电源自投带负荷运行中，对柴油发电机组进行监视、记录。1.2.6 按要求配合维修电工进行维修保养。1.2.7 交接班要求。A接班人员a. 认真听取交班人员的值班和设备运行报告；b. 查看上一班的机电运行交接班记录、高压配电运行记录、低压配电运行记录及高低压配电设备巡检记录；c. 检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，并在机电运行交接班记录上鉴名。B有下列情况之一的不准交接班a. 上一班运行情况未交待清楚,记录不规范,配电室、值班室不清洁；b. 接班人未到岗，交班人不准下班；c. 接班人醉酒或接班人不具备值班能力的，交接人不准下班；d. 严禁在倒闸操作和事故处理42、过程中交接班；e. 若交接班过程中发生故障，应停止交接班，由交班人负责处理事故， 接班人协助。1.2.8 值班工作流程图交接班高 压 室- 1#4#变压器室-空 调 机 房-检查、记录检查、记录值 班 室-低压配电室-记录检查记录检查检查检查、记录记录检查发 电 机 房-泵 房-排污积水坑-1.3 配电室管理工作程序1.3.1 配电室内机电设备由机电运行值班电工执行24小时操作、监控、记录，认真执行交接班制度，发现问题及时解决，按时抄填高低压配电运行记录，监视电气设备的运行状况，严禁不合理的超负荷运行。1.3.2 非工作人员未经主管工程师或工程部经理许可不得进入配电室，批准进入者应有值班人员陪43、同。1.3.3 室内应保持良好通风及照明，门窗应开关灵活。消防设施应完善，配电室内禁止吸烟。1.3.4 保持配电室清洁卫生，地面、墙面、门窗、设备无积尘、无水渍、无油渍。1.3.5 不得擅自更改配电室机电设备线路及器材。1.4 安全操作工作程序1.4.1 机电运行值班电工应严格按照操作规程操作供配电设备,保证设备正常运行。1.4.2 进行配电柜检修时,应填写配电柜检修工作票，经主管工程师及工程部经理批准后，方可进行。1.4.3 全部停电或部分停电时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作， 禁止合闸”的标示牌，并拆掉操作电源保险。1.4.4 严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够44、的照明空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全后才可进行。1.4.5 自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。1.4.6 操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套、绝缘鞋、工作帽。1.4.7 电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。1.4.8 不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。1.5 停电管理工作程序1.5.1 因工程维修等原因停电，应由主管工程师提交停电报告，经工程部经理及公司领导批准后，通知物管部，由物管部填写“停电通知书”，提前24小时通知有关用户。因突然事故停电，应在1小时内联系有关部门及人员处理，并在恢复供电后24小时内向有关用户作出解释。2. 45、相关记录 高压配电运行记录 低压配电运行记录 机电设备台帐 高低压配电设备巡检记录 机电运行交接班记录二. 供配电设备（设施）操作规程1. 工作程序1.1 高压配电柜1.1.1 送电操作流程图断开10KV电源侧接地开关合10KV隔离 开 关断开负荷侧联锁接地开关合10KV负荷断路器电 力变 压 器合 低 压断 路 器1.1.2 停电操作流程图，与送电流程图相反。1.2 低压配电柜 送电操作流程图A 1#变压器投入运行 1D2-1D4柜电容无功补偿选择自动补偿按钮。1D5-1D6柜手持开关把柄可旋至“ON”处合闸送电，旋至“OFF”处分闸停电。 1D1-1柜1#变压器进线柜盘面选择开关“手动/自46、动”置于“自动”位置,电源负荷开关自动储能合闸,向1D1-2柜-1D6柜送电。 1D1-2柜手持开关把柄可旋至“ON”处合闸送电，旋至“OFF”处分闸停电B 2#变压器投入运行2D102D11柜电容无功补偿，选择自动补偿按钮。2D8-2柜按合闸按钮可向2D7-2D3柜送电（3#变压器故障、检修时），按脱扣按钮则停电2D9-1柜2#变压器进线柜。盘面选择开关“手动/自动”置于“自动”位置，电源负荷开关自动储能合闸，向两边供电2D9-2柜手持开关把柄旋至“ON”处合闸，可送电，旋至“OFF”处则分闸停电2D122D13柜各柜手持把柄旋至“ON”处合闸，可分别送电。旋至“OFF”处分闸则停电。 2D47、14柜盘面选择开关“断/通”置于“通”位置，能自动切换市电和发电机电源，市电电源优先接通2D15-2D16柜。市电停电时，发电机接通2D15-2D16柜同时断开2D9-2-2D13柜电源2D15-2D16柜各柜手持把柄旋至“ON”处合闸，可分别送电，旋至“OFF”处分闸则停电。FP2-1柜手持把柄旋至“ON”处合闸，可送电，旋至“OFF”处分闸则停电C 3#变压器投入运行 2D3柜盘面选择开关“断/通”置于“通”位置，能自动切换市电和发电机电源，市电电源优先接通2D1-2D2柜。市电停电时，发电机接通2D1-2D2柜,同时断开2D4-2D7柜电源2D4-2D5柜各柜手持把柄旋至“ON”处合闸，48、可分别送电，旋至“OFF处分闸则停电。2D1-2D2柜各柜手持把柄旋至“ON”处合闸，可分别送电，旋至“OFF”处分闸则停电。FP1-2柜手持把柄旋至“ON”处合闸可送电，旋至“OFF”处分闸则停电。2D8-2柜按合闸按钮可向2D9-2-2D14柜送电(2#变压器故障，检修时）按脱扣按钮则停电。2D8-1柜3#变压器进线柜，盘面选择开关“手动/自动”置于“自动”位置，电源负荷开关自动储能合闸向两边供电。2D6-2D7柜电容无功补偿，选择自动补偿按钮D4#变压器投入运行3D1柜4#变压器低压进线计量柜3D2-2柜手持把柄旋至“ON”处合闸可分别送电，旋至“OFF”处分闸则停电 3D3柜电容无功补49、偿,选择自动补偿按钮。3D2-1柜4#变压器进线柜,盘面选择开关“手动/自动”置于“自动”位置,电源负荷开关自动储能合闸向3D2-2-3D5柜供电3D4柜手持把柄旋至“ON”处合闸，可分别送电，旋至“OFF”处分闸则停电3D5柜盘面选择开关“断/通”置于“通”位置，能自动切换市电和发电机电源，市电电源优先接通3D5-3D6柜，市电停电时发电机接通3D5-3D6柜，同时断开3D2-3D4柜电源。FP2-2柜手持把柄旋至“ON”处合闸，可送电，旋至“OFF”处分闸则停电。3D6柜手持把柄旋至“ON”处合闸，可送电，旋至“OFF”处分闸则停电。E发电机组投入运行FP3-FP5柜各柜手持把柄旋至“ON50、”处合闸可分别送电,旋至“OFF”处分闸则停电。FP1-1柜发电机进线,盘面选择开关“手动/自动”置于“自动”位置,电源负荷开关自动储能自动合闸向FP1-2-FP5供电控 制 屏FP1-2柜手持把柄旋至“ON”处合闸送电,旋至“OFF”处分闸则停电1.2.2 停电操作流程图A盘面选择开关“手动/自动”置于“手动”位置，按脱扣按钮开关跳闸则可停电。B应急电源停电，停发电机工作电源即可。三. 供配电设备（设施）维修保养规程1. 供配电维修保养工作程序1.1 低压配电柜设备由机电维修电工负责维修保养，高压柜、变压器申请外委修理，机电维修电工负责对高压柜、变压器外部环境的保养、清洁。1.2 机电维修电51、工按供配电设备检查保养计划表、变压器检查保养表、低压配电柜检查保养表要求进行维修保养,并将维修保养情况记录于供配电设备保养记录表、供配电设备维修记录表，零部件更换及大修情况同时记录于机电设备台帐。1.3 维修保养过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。1.4 供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决重要部位的故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报工程部经理和公司领导。1.5 凡是夜间发生的，不影响住户生活、工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可由早班机电维修电工进行维修。1.6 电气工程师提供工作指导及检查监督。1.7 主管工程师每年12月制定下年度供配电设备检查52、保养计划表、并按运行情况制定中修、大修计划。2. 相关记录变压器检查保养表低压配电柜检查保养表 设备检查保养表 设备保养记录表 设备维修记录表 配电柜检修工作票 设备对外委托维修申请单四 柴油发电机运行管理规程1. 工作程序1.1 管理人员工作程序1.1.1. 主管工程师A. 负责请购、验证设备，外委修理的联系工作。B. 每年12月份制定下一年度柴油发电机检查保养计划表并按运行情况制定中修、大修计划。C. 对柴油发电机的维修保养提供工作指导及检查监督。1.2.2 工程部经理A审核柴油发电机检查保养计划表及中修、大修计划。B组织有关人员对发电机房,及设备进行周检、月检。1.2 机电运行值班电工工53、作程序1.2.1 在“市电”停电的情况下,值班电工应迅速赶到发电机房。一般情况下柴油发电机组延时8秒自动启动,若不能带动负荷,应遵照柴油发电机操作规程对冷却系统、润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查，若无故障，迅速手动启动发电机组。1.2.2 带负荷运行过程中，每一小时抄填一次柴油发电机组运行记录。1.2.3 分析各项运行数据，发现隐患及时排除，重大异常情况及时报告主管工程师解决。1.2.4 保持发电机房的清洁卫生。1.3 发电机房管理工作程序1.3.1 非工作人员进入发电机房,须经主管工程师或工程部经理批准后,由运行值班电工陪同方可进入。1.3.2 消防设施完好，禁止吸烟。1.3.3 保持良54、好通风及照明，门窗开启灵活。1.3.4 保持机房清洁，墙壁、设备无积水，水渍、油渍，不得堆放杂物。1.3.5 发电机置于自动启动状态。1.3.6 每月空载运行二次，每次30分钟。1.3.7 发电机油箱内储备8小时满负荷运行用油量。2. 相关记录 机电设备台帐 柴油发电机组运行记录 柴油发电机组巡检记录 机电运行交接班记录五. 柴油发电机操作规程1. 工作程序1.1 检查1.1.1 检查必须在机组未运行前进行。1.1.2 检查润滑油油位，尽量保持油位在油尺（H I）位置，但不可超过，只能使用美孚黑霸王（MOBIL SAE15W40）。1.1.3 检查冷却水系统是否正常，换水后一定要加注防锈水(D55、CA601)。1.1.4 确定油箱中有足够的燃油，以及燃油系统管路无渗漏和畅通，燃油采用进口0#柴油或国产0#柴油均可。1.1.5 检查蓄电池的端电压（DC24V）若电解液面过低，可添加适量相同比重的电解液。1.2 自动启动：当“市电”停电后，发电机房应急电源配电柜上工作电源“断路器”自动分闸，连锁应急电源“断路器”合闸，柴油发电机组自动启动。1.3 自动停机：当“市电”恢复后，电源输出到发电机房应急电源配电柜上工作电源“断电器”自动合闸，连锁应急电源“断路器”分闸，柴油发电机组自动停机。2. 面板及说明(略)六. 柴油发电机维修保养工作程序1. 工作程序1.1 维修保养工作程序1.1.1 机56、电维修电工负责柴油发电机维修保养，重大维修外委修理。1.1.2 机电工程师每年12月制定下年度柴油发电机组设备检查保养计划表，并按运行情况制定中修、大修计划。1.1.3 机电维修电工按柴油发电机组设备检查保养计划表柴油发电机设备检查保养表要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于柴油发电机设备保养记录表、柴油发电机设备维修记录表，零部件更换及大修情况同时记录于机电设备台帐。1.1.4 故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决重要部位故障，应将故障原因、解决方案书面上报工程部经理和公司领导。1.1.5 机电工程师负责工作指导和检查监督。2. 相关记录 检查保养计划表 柴油发电机检查保养表 设57、备保养记录表 设备维修记录表 设备对外委托维修申请表七. 机电维修工作规程1. 工作程序1.1 工作安排与接受1.1.1 每日8:00参加晨会。主管工程师布置工作, 维修班长进行分工,如暂时没有安排,维修人员应对责任区内机房设备进行清洁和维修保养,随时听从主管工程师的工作安排。1.2 维修户内电器设备或给排水设施.1.2.1 维修人员接到维修命令后10分钟内准备好工具袋,带上必备工具及针对维修项目的备用零配件若干,干净毛巾,干净工作手套,塑料袋。1.2.2 身着干净工装和工作手套、佩带工作牌，持维修单按门铃（敲门）。待用户开门后先说“您好”，然后礼貌客气地询问是否需要维修，待用户首肯后再进屋维58、修。1.2.3 在维修时，应尽量减少维修活动面积，保持户内清洁，严禁高声喧哗、游荡。1.2.4 维修完毕请用户试用，将所有维修垃圾装入塑料袋带走，并将所维修的部件和周围环境清洁干净。1.2.5 用户验收后，请用户在维修单上签字，交付“第一联”与用户。1.2.6 维护人员将签好的“维修单”交给主管工程师，由其转“第二联”给物管部，“第三联”给财务部。1.3 维修机电设备(设施)1.3.1 维修人员接到维修指令后10分钟内准备好必备工具、零配件，穿戴好工作服、鞋、手套，在运行值班人员配合下进行维修保养，工作结束后要作好有关记录，并做到工完场清。1.3.2 维修人员在接到紧急故障抢修指令后,要迅速赶59、到现场,听从主管工程师安排。2. 相关记录 机电设备台帐 设备保养记录 设备维修记录 设备对外委托维修申请表八. 给排水设备（设施）操作运行维修保养管理规程1. 工作程序1.1 机电运行值班电工每2小时对给排水设备巡检一次，并倾听设备运行时有无异常响声，观察运行时的电流、电压，并做好巡检记录。1.2 水泵房每周清扫一次，每月清洁一次设备，保持设备、地面、墙壁无积尘、水渍，油渍。1.3 给排水设备(水泵)操作流程图A给排水设备(水泵)操作流程开启进水阀按水泵控制柜上“启动”按钮开启水泵供水水泵控制柜的转换开关拨到“手动”位置开启出水阀将控制柜上转换开关拨到“自动”位置，水泵投入自动运行状态按水泵60、控制柜的“停止”按钮，水泵停止供水B排水设备(潜水泵)操作流程控制箱上转换开关拨到“手动”位置按控制箱“启动”按钮开启水泵排水将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置水泵投入自动运行状态按控制箱“停止”按钮水泵停止排水1.2 给排水维修保养程序1.2.1 给排水工程师负责给排水设备(设施)的综合管理,包括技术资料、档案的收集；每年12月制定下一年度给排水设备（设施）检查保养计划表并按运行情况制定中修，大修计划。负责零星设备、配件、材料采购计划的编制，外委修理的联系工作，对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。1.2.2 工程部经理审核给排水设备（设施）检查保养计划表并组织进行周检和月检。1.2.61、3 给排水维修工负责给排水设备（设施）的维修保养，重大维修外委修理。1.2.4 给排水维修工按给排水设备（设施）维修保养计划表，给排水设备检查保养表要求进行维修保养，并将维修保养情况记录在给排水设备维修记录表、给排水设备保养记录表内，零部件更换和大修同时记录于机电设备台帐。1.2.5 给排水设备故障排除一般不超过8小时，如在8小时内无法解决重要部位故障，应将故障原因，解决方案上报工程部经理及公司领导，限期解决。1.2.6 凡是夜间发生的，不影响用户工作的，不会产生后果的给排水设备（设施）故障，可以由早班给排水维修工进行处理。1.2.7 需停水进行维修保养时，遵守执行停水工作程序。1.3 给排水62、设备(设施)故障一般处理工作程序1.3.1 供水泵出现故障时,运行值班电工应马上启用备用泵，然后立即通知给排水维修工及时维修。1.3.2 排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除；如是水泵故障，更换水泵。1.3.3 供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水时，机电运行值班电工应立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。1.3.4 排污井，雨水井等因堵塞造成下水不畅，浸水等，电话通知疏通队疏通。1.4 水泵房管理工作程序1.4.1 非工作人员进入水泵房须经主管工程师或工程部经理批准后,由运行值班人员或给排水维修工陪同,方可进入。1.4.2 水泵房内63、机电设备由机电运行值班电工负责操作，其它人不得擅自操作。1.4.3 控制柜上转换开关，无特殊情况下应打在“自动”位置，生活水泵每隔15天轮换一次。1.4.4 保持良好通风及照明，门窗开启灵活无破损。1.4.5 不得擅自改动机房线路，器材，若需要改动，须经上级领导批准后，方可进行。1.4.6 保持消防设备（设施）完好，禁止吸烟。1.4.7 保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。1.5 停水管理工作程序1.5.1 因工作维修等原因需要停水,应由给排水工程师提交停水报告,经工程部经理批准,公司领导同意后通知物管部,由物管部填写“停水通知单”提前24小时通知有关用户。因突发事件停水，应在1小时内联络有64、关部门处理，并在恢复供水24小时内向有关用户作出解释。2. 相关记录 设备保养计划表 设备保养记录表 设备维修记录表 设备对外委托维修申请表 给排水系统巡检记录 变频生活用水水泵运行记录 给排水设备（设施）检查保养表九. 二次供水管理规程1. 工作规程1.1 二次供水管理的要求1.1.1 二次供水由指定的给排水维修工负责管理。1.1.2 给排水维修工负责水池的管理工作，要求每个水池须结构完整、加盖、加锁、水口干净、并申办二次供水卫生合格证。1.1.3 新建的二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行竣工验收。1.1.4 二次供水、消毒人员，须持“健康证”、“培训证”并经卫生防疫站认可。165、.1.5 给排水工程师每年12月制定下年度不少于两次的水池清洗及消毒计划。1.1.6 给排水工程师每次清洗及消毒计划实施前两天通知物管部。1.1.7 物管部在计划实施前24小时出停水告示，通知大厦用户。1.2 二次供水清洗、消毒程序1.2.1 准备好工作服、扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、照明、水泵、鼓风机、口罩、眼镜等工具、用具。1.2.2 安全准备A. 水池内作业光源要36V以下安全电压工作照明，最好用手电，应急灯；三相水泵要装有漏电开关。B. 对水池清洗、消毒前要对水池进行排风，送新风，并经过物理试验后认为安全才可进入池内工作。（物理试验：把燃着的蜡烛放入池内，如不熄灭说明池内不缺氧）。C66、. 在清洗水池过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩，如在池内感到身体不适、产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧、要马上离开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。1.2.3 除杂物和清洗：先用铁铲将池内泥沙及各种沉积物清除，然后用扫把或尼龙刷从水池顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗，刷洗完毕用清水整体冲洗，排出污水。1.2.4 消毒A. 用配制1:100的灭菌净（一般为漂白精粉）溶液进行消毒,用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒， 并将水池盖好，封闭半小时后排出消毒液。B. 往水池内注入适量自来水，用清水将上述位置反复清洗，清洗出消毒药水。1.2.5 注水：在清洗工作彻底完成后，开闸向水池注水，达到标定的67、水位高度，并加盖、加锁。1.3 取样送检1.3.1 水样抽取及送检由工程部经理安排专人完成。1.3.2 水样抽取点应从底层水池和顶层各抽样一支。1.3.3 盛放水样的容器为500毫升的矿泉水或蒸馏水瓶，盛水前应先将水瓶清洗干净，并在瓶外贴上送样单位及日期。1.3.4 水样要当天送到卫生防疫站受检，并取回卫生检测结果报告单交工程部存档。1.4 记录和报告1.4.1 由工程部负责记录清洗、消毒水池的全过程，并经主管工程师及工程部经理签字后存档。2. 相关记录 水池清洗、清毒记录表十. 空调设备（设施）操作运行维护保养管理规程1. 工作程序1.1 管理人员工作程序1.1.1 空调工程师A. 负责空调68、设备的综合管理。包括技术资料、档案的收集管理，负责零星设备配件，材料采购计划的编制，外委修理的联系委托工作。B. 每年12月制定下一年度空调检查保养计划表并按运行情况制定中修、大修计划。C. 对空调设备维修保养提供工作指导及检查监督。D. 负责编制空调设备（设施）台帐，设备卡片。1.1.2 工程部经理A 审核空调检查保养计划表及中修、大修计划。B 组织有关人员对设备房及设备进行周检、月检。1.2 运行值班电工工作程序1.2.1 空调机房内设备由运行值班电工负责操作、监控、记录,应在空调设备运行中观察电流、温度、压力大小，倾听有无异响，并记录于空调运行记录表、空调巡检记录表。A. 空调开机操作流69、程启动冷却塔风机启动冷却塔循环水泵开启空调主电源启动空调风机设定制冷参数、启动空调压缩机B. 空调关机操作流程关闭空调压缩机关闭空调风机关闭空调机组主电源关闭冷却塔循环水泵关闭冷却塔风机1.3 空调维修工工作程序1.3.1. 空调维修工依据空调检查保养计划表按时按空调检查保养表要求进行维修保养，重大维修可外委。若须停机进行维修时，应遵守停机工作程序。维修工应将维修保养情况记录于空调设备保养记录表、空调设备维修记录表、零部件更换及大修情况同时记录于机电设备台帐。1.3.2. 故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法排除的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间、书面上报工程部经理及公司领70、导，限期解决。1.3.3. 空调机房每周打扫一次,机组每月清洁一次，地面、墙壁无灰尘、水渍、油渍。1.4 空调机房管理工作程序1.4.1 非工作人员进入空调机房须经主管工程师或工程部经理批准，并由运行值班人员或空调维修人员陪同，方可进入。1.4.2 空调机房机电设备由运行值班电工负责操作，其它人员不得擅自操作。1.4.3 运行中若出现停电等异常情况，应立即停机，待查明原因排除故障后，方能开机。1.4.4 机电运行值班电工应根据气温变化，及时调节空调负荷，以达到节能的目的。1.4.5 应保持消防设备完备，禁止吸烟。1.4.6 保持室内良好照明及通风，门窗开启灵活无破损。1.4.7 应保持机房干净71、整洁无积尘，不得堆放杂物。1.5 停机管理程序1.5.1. 因工程维修等原因停机应由空调工程师提交空调停机报告,经工程部经理及公司领导批准后通知物管部，由物管部填写“空调停机通知单”、提前24小时通知用户。1.5.2. 因突发事件停机，应在1小时内联络有关部门处理，并在恢复供冷后24小时内向用户作出解释。2. 相关记录 中央空调运行记录表 设备检查保养计划表 空调检查保养表 设备保养记录表 设备维修记录表 设备对外委托维修申请单 中央空调巡检记录十一. 电梯操作运行及维护保养管理工作规程1. 工作程序1.1 管理人员工作程序1.1.1. 机电工程师A机电工程师负责电梯的综合管理，包括技术资料、72、档案的收集及管理。同时对电梯维修工，电梯公司维修保养工作进行指导及检查监督。1.1.2 工程部经理A. 审核电梯设备检查保养计划表。B. 组织进行周检，月检。1.2 电梯维修工作程序 全自动操作A. 将首层基站锁用钥匙将关机状态（PAR）旋转至运行状态（RUN）处。B. 按外召唤按钮（CHLL BUTION）门机开启。C. 用钥匙打开轿箱内控制面板的操作盒，扳动照明开关（LIGHTING SWITCH）至开启位置（LIGHT），使照明灯亮，将风扇开关（FAN SWITCH）板至（FAN）处，使风扇运转。D. 关闭控制盒，经几秒钟后，会自动关门，按所需楼层，电梯即可运行。1.2.2 维修保养A.73、 维修保养过程中，应严格遵守电梯安全操作规定。a 维修保养时，一般需切断电源，以免触电或卷入引绳轮而造成人身伤亡和设备事故；b 因维修保养需要停机时，须确认轿厢内无人方可停机；c 在维修保养中，有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方应答后方可操作；d 在机顶作检修保养时，除判断故障和调试需要外，禁行快车；e 下井坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近；f 在井坑作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全掣，必须戴安全帽；g 机房、井道、井坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守大厦动火作业规定，指定专人监视，事后清理火种，严防火灾发生；h 维修保养时，必须认真清理现场，清74、点工具和物品。B 电梯维修工按电梯检查保养表进行周检，每周打扫机房一次，每月清洁机组一次。C 电梯公司按电梯及电扶梯全面保养合同对电梯作月、季、年保养，按规定记录。D 电梯维修工应督促电梯公司进行维修保养，监督维修保养质量和记录情况，并将维修保养情况记录于电梯设备维修记录表、电梯设备保养记录表，零部件更换及大修同时记录于机电设备台帐。E 当电梯年检期临近时，督促电梯公司作电梯年检、年审。F 维修保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。G 当电梯发生困人，电梯维修工应迅速赶到现场，遵守执行“电梯困人故障救援工作程序。”1.3 中控室值班员工作程序1.3.1 中控室值班员实行电梯24小时运行监控。通75、过闭路电视观察轿厢内状况，如发现乘客吸烟、打斗或破坏电梯部件，用内线电话制止并录像。1.3.2 如果发生故障困人，用内线电话安慰被困人员，并通知电梯维修工迅速前往处理，必要时联络电梯公司处理。1.3.3 将每班运行情况记录于中控室交接班记录。1.4 电梯使用管理工作程序1.4.1 电梯不设司机操作，由乘客自行操作，实行24小时投入运行。1.4.2 客梯以载人为主。1.4.3 消防梯、货梯以承载进出货物为主。1.4.4 任何人不得在电梯机房、轿厢内、井道内吸烟。1.5 电梯机房管理工作程序1.5.1 电梯机房任何设备非电梯维修工、电梯公司专业人员禁止操作。1.5.2 非工作人员进入电梯机房须经主76、管工程师或工程部经理同意后，由电梯维修工陪同，方可进入。1.5.3 应保持消防器材齐备良好，机房内禁止吸烟。保持良好通风及照明，常备手电筒及照明设施，门窗开启灵活无破损。1.5.4 保持机房干净整洁。1.6 运行异常处理1.6.1 发生火灾时中控室值班员打开迫降开关,将消防电梯降至基站,消防电梯自动进入消防运行状态,电梯维修工(或机电运行值班电工)迅速关闭不具备消防功能的电梯。1.6.2 发生地震后由专业电梯公司对电梯进行安全检测，确认无异常后方可运行。1.6.3. 电梯进水时A 底坑进水,应将电梯停于两层以上终止运行并切断电源。B 当楼层水淹而使井边进水或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并77、及时关闭电梯及总电源。C 电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。1.7 电梯困人故障救援程序 轿厢停于远离厅门口位置时(远离楼面0.5米以上)A 利用电话或其它方式通知里面乘客保持镇静,并说明轿厢可能移动,不可将身体任何部位探出轿厢外,以免危险；同时应先将轿门完全关闭或开启（半开启时）；B 进入机房关闭故障电梯电源，打开引轴后盖安上盘车摇柄，一人手持掣动释杆，轻轻松开制动，轿厢将会由于自重而移动，为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时应断续动作，使轿厢慢慢移动，直至最接近电梯厅门口为止。应注意如轿厢停于最高层电梯门口以上位置或最低层电梯门口以下位置，不可只撬开掣动使轿厢自动移动，78、而应在松开掣动的同时，握紧摇柄用力盘绞使电梯轿厢移动至就近的电梯门口外（距楼面不超过0.5M为合适）。C 用专用外门钥匙开启外门，用人力开启轿厢门，协助乘客离开轿厢。1.7.2 轿厢停于厅门口位置时（高于或低于楼面不超过0.5M）按 C条执行。1.7.3 遇到其它复杂情况,应及时报告电梯公司及有关领导。1.8 电梯清洁卫生职责划分1.8.1 电梯机房由电梯维修工每周清扫一次。1.8.2 轿厢内面及导门轨底由公司清洁工每班清扫一次。1.8.3 井道、井底由电梯公司每月清理一次。2 相关记录 机电设备台帐 直梯（扶梯）巡检记录表 设备检查保养计划表 电梯检查保养表 设备保养记录表 设备维修记录表 79、设备对外委托维修申请单十二 中控室设备操作运行及维修保养管理规程1 工作程序1.1 中控室值班员工作程序1.1.1 消防设备操作A 消防报警系统a 系统自检(操作略)b 警报复位(操作略)c 屏蔽(操作略)d 屏蔽清查清除(操作略)B 消防泵a 自动启动：消防泵控制柜处于“自动”位置，当“火灾”时在楼层击碎“消火栓报警盒”报警，同时消防泵自动启动。b 手动启动；在消防泵控制柜上把选择“自动/手动”置于“手动”位置上，按启动钮即可“手动”启动消防水泵。C 喷淋泵a 自动启动:喷淋泵控制柜处于“自动”位置，当楼层发生火灾时喷淋头爆裂，水流掣动联动柜发出声光报警，同时喷淋泵自动启动。b 手动启动：在80、喷淋泵控制柜上把选择“自动/手动”选择开关置于“手动”位置上，按启动按钮即可手动“启动”喷淋泵。D 消防送风风机a 自动启动：消防送风风机控制柜处于“自动”位置，当火险时，在楼层打开送风口（也可直接在联动柜上按正压送风口按钮，开启送风口）联动器发出声光报警，同时启动送风机送风。b 手动启动：在消防送风风机控制柜上把“自动启动”选择开关置于“手动”位置上，按启动按钮即可“手动”启动送风机。E 消防排烟机a 自动启动当打开某组烟阀时，联动柜发出声光报警，同时排烟风机自动启动。b 手动启动：在打开联动柜上直接按“启动”按钮，排烟风机投入运行。F 消防广播a 在消防柜上，按某楼层（区）按钮，指示灯亮。81、b 接通广播开关，用话筒对该楼层广播。c 发生火警需要进行疏散时，放“疏散指挥”录音带进行广播引导疏散。G 消防电话a 在楼层拿起消防电话,消防中心(中控室)主机收 到声响,即可拿起电话与楼层对话。b 主机消防电话，可按各分机号码对话。H 消防电梯(客梯)发生火警时,按消防迫降按钮,消防梯(客梯)降到一楼，消防电梯自动进入消防运行状态；关闭所有客梯，停止运行。1.1.2 保安闭路电视系统操作工作程序A 电梯、停车场出口录像(操作略)B 电梯闭路电视摄像头转移时间为4秒，每隔24小时更换新录相带一次，保存时间为7天。C 停车场闭路电视摄像头24小时监控，每隔12小时更换录相带一次，保存时间为7天82、。1.1.3 中控室值班员负责中控室消防设备24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。1.1.4 当故障发生时,及时通知弱电维修工进行维修,将每班运行情况记录于中控室交接班记录、中控室监控运行记录。1.1.5 在维修工的监控下,每月对火灾报警系统进行一次功能检查,并启动消防风机水泵一次,将试验结果记录于中控室交接班记录中。1.1.6 每周打扫机房、每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无灰尘、水渍、油渍。1.2 弱电维修工工作程序1.2.1 按消防设备检查保养计划表、有线电视检查保修表、保安闭路电视检查保养计划表、防83、盗报警对讲电话检查保养计划表要求，按时进行中控室设备的维修保养，并做好记录。1.2.2 负责向机电工程师申报备品、备件的采购计划。1.2.3 每月按时对消防应急器材进行检查并填写消防应急器材检查表。1.2.4 中控室设备故障维修，在8小时内无法解决，应将故障原因、解决时间上报工程部以及公司领导。1.2.5 凡是在夜间发生的不影响用户工作的，不会产生严重后果的故障，可由早班维修工维修。1.2.6 机电工程师对维修保养提供工作指导及检查监督。1.2.7 机电工程师负责编制中控室设备台帐、设备卡片。1.2.8 火灾报警系统的检查保养A 每日对消防火灾报警控制器进行自检功能检查。B 月保养检查a 完成84、日检查保养全部内容；b 控制器主要工作电压测试；c 公共场所烟感器、温感器与底座接触是否良好，外观是否洁净完好；d 随机抽取5%的烟感器，喷烟后查视报警是否正确；e 手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；、f 任选取两个手动报警按钮，进行摸拟报警，测试报警功能是否正常；g 对楼层内道中各支箱进行外观检查，外接线是否固定良好；h 对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫灰尘。线路松动应进行紧固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。C 年保养检查按消防设备年保养计划表执行。1.2.9 消防泵的维护保养A 泵体a 检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有铁屑应全部替换；85、b 检查盘根是否良好，泵体是否渗水、溢水、砂眼、轴承是否渗水、溢流；c 转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一轴心线，机座紧固，螺丝无锈，垫片齐；d 外观整洁，油漆完好，标志清晰，铭牌字迹清晰。B 阀门、管道及附件a 阀门开闭灵活、无阻卡、关闭严密、内外无漏水；b 阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁；c 单向阀动行灵活，无漏水；d 压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表阀及接头不渗水。C 电机a 外观整洁,铭牌清晰,各部件紧固牢靠,联轴器有保护罩；b 线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好。D 每半年进行一次定期保养检修,并记录于消防水泵保养记录表内。1.86、2.10 风机保养A 断开主电源,挂上标示牌,检查电机接地是否良好。B 紧固各部分松动的螺丝及联轴器。C 检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。D 调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。E 检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。F 清洁电机及风虑器和机壳内部。G 向转动部分加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性、稳定性。H 检查调节阀的机械开闭动行，开闭角度标志。I 手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音。J 各遥控点的控制箱（含箱内原件）全面检查。K 连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性，可靠性。L 连续运转30分钟，验证风机运转正常，每半年对风机进行一87、次定期保养检修，并记录。1.2.11 疏散出口指示灯的保养A 月保养内容：a 检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破损现象；b 出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理；c 检查出口指示灯安装是否牢固；d 针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位；e 灯箱外壳及面板擦抹干净。B 每3个月进行一次备用电池亮灯（半小时），使电池放电后再充电，延长电池寿命。1.2.12 灭火器使用及保养A 灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点，不得受到烈日的暴晒，不得接近热源或受剧烈振动。B 灭火器悬挂地点的环境温度要符合规定要求。C 灭火器设置地点应位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其88、保护对象之间的通道应畅通无阻。D 对灭火器要经常进行检查，检查内容为：a 喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）；b 压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后要重新装罐）；c 零部件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）；d 可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验）；e 铅封是否完好（一经开放，必须按规定再行充装，并作密封实验，重新铅封）；f 按时进行定期检查、保养；每半年检查一次喷嘴和喷射管有无堵塞，腐蚀损坏，刚性联接式喷筒是否能绕其轴线回转，并可在任意位置停留，推车式灭火器的行车机构是否灵活，有否检验标志；g 灭火器由消防部门灌装1.289、.13 消防栓的保养A 每个月逐个检查一次。a 栓外检查：检查栓门关闭是否良好，锁玻璃有无损坏，栓门封条是否完好；b 随机抽取消火栓测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好，有无脱落，栓内水龙头有无渗漏；c 栓门封条脱落破损的补贴封条。B 每年逐个打开消防栓检查一次(与管道放水冲洗同步)。a 完成月检中栓外检查部分；b 开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换；检查有无发黑、发霉，如有应取出刷净、晾干；c 将水带交换摺边或翻动一次；d 检查水枪、水带接头联接是否方便牢固，有无缺损，如有应立即修复，然后擦净在栓内放好；e 检查接口垫圈是否完好无缺，替90、换阀上老化的皮垫，将阀杆上油；f 将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上栓门，贴上封条。1.3 主管工程师工作程序1.3.1 负责对(大厦)中控室的综合管理，包括技术资料、档案的收集、管理，负责零星设备配件，材料采购计划的编制，外委修理的联系工作，对维修保养工作进行指导及检查监督。1.3.2 每年12月制定下一年度的各项检查保养计划表,包括：有线电视设备检查保养计划表、保安闭路电视设备检查保养计划表，防盗报警对讲设备保养，每季进行一次，并按运行情况制定中修、大修计划。1.4 工程部经理1.4.1 审核中控室各项设备检查保养计划表及中修、大修计划。1.4.2 组织进行月检。1.5 中控室管理工作91、程序1.5.1 中控室实行每日24小时专人值班监控，严格执行交接班制度，填写好值班记录。1.5.2 非值班人员严禁操作。外来人员进入须经主管工程师或工程部经理批准，由值班人员陪同方能进入。1.5.3 各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运行应始终处于良好的状态，各类操作按钮手柄应在自动位置。1.5.4 每班检查一次各类信号是否正常，并认真记录，如有异常要立即查清原因。1.5.5 中央控制室出现报警信号，应立即核实。属误报，应消除信号并做好记录；属火灾报警，应迅速报告公司领导、保安部、工程部及其它部门组织灭火，并及时向消防部门报警。1.5.6 中控室内的一切设备、设施、元器件，线路不得随意更改92、，如有损坏，要查明原因，立即申报领导，经批准后及时更换。1.5.7 消防器件应齐备良好，室内禁止吸烟。室内要保持干净卫生，设备无灰尘，不堆放杂物。常备应急电筒及充电式应急照明设施。2 相关记录 中控室设备监控运行记录 弱电设备巡检记录 火灾自动报警系统巡检记录 设备检查保养计划表 消防设备月保养记录表 消防设备年保养记录表 消防水泵半年保养记录表消防风机半年保养记录表消防应急器材检查表对外委托维修申请单保安闭路电视保养记录表十三. 防火管理规程1 工作程序1.1 主管工程师工作程序1.1.1 每年12月制定下一年度消防演练计划和消防演练方案并对义务消防人员进行消防演习培训。1.1.2 负责临时93、作业动火申请表的审核，并监督动火工作。1.1.3 担任大厦安全检查员，消除消防隐患，制止违章作业；发现火警隐患，通知物管部填写消防检查整改通知单交有关用户，限期整改。1.1.4 管理消防器件设备，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态，防火疏散通道保持畅通。1.2 工程部经理工作程序 负责对中控室工作进行检查监督1.3 公司领导工作程序1.3.1 为(大厦)消防负责人,对(大厦)消防工作全面负责。1.3.2 负责与用户签订区域防火责任书，审批临时作业动火申请表。1.3.3 批准消防演练，培训计划及方案。2 临时动火作业管理工作程序1.1 本单位或外单位在本大厦管理区域内因施工需要动火的工程,94、原则上应报消防部门审批,特殊情况下,在公司办理动火作业手续。施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，且工程部派人现场监督。其动火完毕后，立即清查现场。1.2 在经批准的重点部位动火(变配电室、停车场、发电机房、楼层等重要处)，动火必须做到“七不、四要、一清”2.2.1 动火前”七不”a 防火设施不落实不动火；b 周围的易燃杂物未清除不动火；c 附近难于移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火；d 凡盛装过油类等易燃品的容器，未经洗刷干净，排除残有的油质不动火；e 凡储存有易燃易爆物品的场所，未经排除易燃物品的不动火；f 在空中进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的95、不动火；g 未配备相应的灭火器材不动火。2.2.2 动火中“四要”a 动火前要指定现场安全负责人；b 动火人员要严格执行安全操作规程；c 发生意外事故时，要及时补救；d 现场安全负责人和动火人员必须注意动火情况，发现事故苗头时，要立即制止动火。2.2.3 动火后的一清动火人员和现场负责人在动火后,应彻底清理现场火种,然后才能离开现场。十四 火警、火灾应急处理规程1 工作程序1.1 中控室人员工作程序1.1.1 自动报警系统显示火警信号或接到火情后,应立即通知义务消防队前往火警现场观察。1.1.2 火情确认后，向消防部门报警，向公司领导及安全主任报告，向各部门负责人通报。1.1.3 启动相应的消96、防系统、喷淋系统、防排烟系统的设备（设施）1.1.4 打开消防电梯迫降开关、关闭所有客梯。1.1.5 通过广播、警铃疏散用户。1.1.6 做好火警记录。1.2 工程部人员工作程序1.2.1 在工程部经理的领导下,负责应急电源设备的正常运行。1.2.2 切断火灾现场电源，关闭空调机组。1.2.3 保证消防设备的正常运行。1.3 义务消防队队员工作程序1.3.1 在保安主任的领导下,负责火场灭火。1.3.2 接到火警信号后,消防队员立即到达现场观察,如确认火情,按下报警掣并及时组织灭火。1.3.3 保安主任确定人员分配,确定铺设水带和使用的灭火剂、灭火器材。1.4 公司办公室全体人员工作程序1.497、.1 负责现场群众的疏散、疏导工作，保障器材供应，协助消防队工作。1.4.2 确定消防人员和物资的安全出口，疏散线路，组织消防人员引导、护送用户有程序的疏散到安全区。1.4.3 逐房检查、核实疏散人员是否完全撤离现场。1.5 公司领导工作程序1.5.1 公司领导为现场灭火救人总指挥。1.5.2 组织火情侦察,掌握火势发展情况,确定火场的主要方向,及时招集力量。1.5.3 向公司以下各部门经理明确布置救人、疏散物资和灭火任务及检查执行情况。1.5.4 消防队到达现场时，及时向消防队领导报告火情，服从统一领导，统一部署、带领员工执行。1.5.5 扑灭火灾后，向公司提交火灾报告，分析着火原因，惩罚责98、任人，以教育群众。1.6 火警、火灾应急处理程序（见火警、火灾应急处理程序图）1.7 灭火器的选用1.7.1 因电器、电器故障短路引起着火，应迅速切断电源，用1211灭火器或其它阻燃材料进行扑救。1.7.2 汽油、柴油等着火，用1211灭火器进行扑救，液化石油气着火，用干粉灭火器进行扑救。1.8 灭火器材使用。1.8.1 用1211灭火器应对准着火部位根部喷射。1.8.2 使用水枪时,要利用掩蔽物体,尽量接近火源,充分发挥水枪的作用,提高灭火效果。1.9 人员疏散方案妥善组织群众撤离危险地带。严禁使用电梯，人员疏散应徒步从消防楼梯疏散。十五 房屋（设施）养护和修缮工作规程。1 养护1.1 主管99、工程师于每年12月制定下年度房屋设施养护计划表报工程部经理审核，报公司领导审批。1.1.1 维修人员按房屋设施保养计划表的规定具体实施养护工作并记录在房屋设施养护记录表内。1.1.2 主管工程师对养护工作进行监督和检查。1.2 修缮1.2.1 一般性的修缮A 更换水表a 关上表前的第一个阀门,排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，若已断裂或已变形时，应选用同一形号、规格的具有合格证的水表安装上去。启动保障火警、火灾应急处理程序图切断着火层电源关闭空调机组保证应急电源设备运行专线电话119公 安 消 防 队公司领导管理处领导中 控 室 人 员大厦办公室全体人员大厦事务部人 员义务消防队100、员机电部人员灭火器水枪侦察火情报 警指 挥疏 散报 告广播警铃向各级部门布置警戒、疏散、灭火向公安消防队报告火情公司领导管理处领导各部门主管通知当班义务消防队员确认火警确 认烟感器温感器电话消防栓喷淋防排烟打开电梯迫降开关维护公共秩序保障通道畅通确定疏散路线、出口疏散人员、物资核实人员疏散情况警 戒灭 火b 安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；c 维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常；d 维修人员要做好用户新启用水表和原用水表底数记录；B 更换电表a 断开电源拆下电表,确认电表已经失灵时,可选用具有检验合格证的同一型号、规格电表进行安装,安装时注意进出线接法正确；b 安装101、结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常。c 维修人员要做好用户新启用电表和原用电表底数记录。C 维修开关a 分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因；b 如果是短路故障，首先将空气开关置于“关”位置，。用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除；c 经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装；d 如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。D 灯管、白炽灯的维修a 切断电源，取出白炽灯，如果灯丝已经烧坏，可更换同一型号的卡口或螺丝旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常；b 灯管不亮时，取出灯管并更换同规格、同型102、号的灯管，再次试电检查，如仍不亮可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明。E 线路检测a 线路停电检修应及时通知用户；b 进户线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固；c 线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理；d 当确认故障排除后方可送电。F 插座无电：插座接线端子松动，可拆开插座底板紧固接线头后重新安装，检查试电情况；G 水龙头漏水a 关闭户内水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点；b 根椐用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头；c 打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。H 管道堵塞维修1 检查堵塞原因，103、用铁丝或疏通机进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通。I 部分楼层停水a 查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上。b 市政或其它维修造成的停水应通知用户，并作出解释。J 门窗维修及换锁a 检查门窗附件有无破损，不全，进行更新或补装；b 清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油；c 更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。d 拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知用户更换新锁。1.2.2 非一般性的维修委托专业维修公司进行。1.2.3 时间要求A 接到维修单后立即安排人员进行处理，无特殊情况时不超过25分钟。一般性维修不超过7小时，较困难复杂的维修要求72小时内完成（工艺技术要求特殊的除外）；同时应向用户解释原因；B 功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差及高低不平现象；C 维修时应尽量满足用户的合理要求。1.2.4 维修工作的检查A 主管工程师每周将维修单整理一次，以检查服务的及时性和用户的反应，对服务过程中发现的不合格项对用户进行回访，收集用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息，对维修工作进行相应检查。2 相关记录 房屋设施养护计划表 房屋设施养护记录表