1、编号：WI/SXHD-G版本：B水 榭 花 都 管 理 处编制：日期：审核：日期：批准： 日期： 文件受控章声明：管理处工程部工作手册未经许可，不得翻印。 责任部门：物业水榭花都管理处目 录序 号编 号标 题1.SXHD-G01工程部职责2.SXHD-G02工程部主管职责3.SXHD-G03工程部班长职责4.SXHD-G04工程部值班电工职责5.SXHD-G05工程部管钳维修工、给排水维修工职责6.SXHD-G06工程部维修电工职责7.SXHD-G07工程部空调运行工职责8.SXHD-G08工程部资料管理员职责9.SXHD-G09工程部安全操作规程10.SXHD-G10水电过户审批制度11.S2、XHD-G11电气维修规定12.SXHD-G12管理处临时用电管理规定13.SXHD-G13管理处供水管理规定14.SXHD-G14管理处二次供水管理规程15.SXHD-G15楼宇接管验收管理规定16.SXHD-G16楼宇接管验收的资料和验收标准17.SXHD-G17入伙后房屋的保修18.SXHD-G18房屋装修管理规定19.SXHD-G19公共建筑设施的保养规定20.SXHD-G20房屋维修标准21.SXHD-G21房屋完损等级评定22.SXHD-G22房屋维修管理规定23.SXHD-G23维修工入户维修服务规范24.SXHD-G24维修回访工作制度25.SXHD-G25工程部工作质量控制规3、定26.SXHD-G26工程分包方选择评定规定27.SXHD-G27工程验收制度28.SXHD-G28公共建筑保养计划29.SXHD-G29公共建筑保养记录30.SXHD-G30派 工 单31.SXHD-G31周巡视记录32.SXHD-G32水池（箱）加药记录33.SXHD-GB33房屋装修许可证34.SXHD-G34装修人员登记表35.SXHD-G35装修缴费通知单36.SXHD-G36装修巡查表37.SXHD-G37装修违规通知单38.SXHD-G38临时动火/用电作业申请表39.SXHD-G39装修承诺书40.SXHD-G40防火责任书41.SXHD-G41通水通电试验单42.SXHD-4、G42装修人员留宿担保书43.SXHD-G43分包商初审记录44.SXHD-G44分包商复审记录45.SXHD-G45合格分包商名单46.SXHD-G46工程竣工验收证明47.SXHD-G47工程结算协议书48.SXHD-G48解除缺陷责任书49.SXHD-G49建筑及公共设施检查表50.SXHD-G50房屋完损等级汇总表51.SXHD-G51房屋分幢完损等级评定表52.SXHD-G52公共部分回访记录表53.SXHD-G53维 修 记 录 表54.SXHD-G54水池（箱）清洗记录55.SXHD-G55楼宇建筑接管验收记录56.SXHD-G56楼宇给排水接管验收记录57.SXHD-G57楼宇5、电气接管验收记录58.SXHD-G58公共机电设备验收单59.SXHD-G59公共建筑/小型设施验收单60.SXHD-G60室外给排水验收单61.SXHD-G61房屋公用部位及设施移交清单62.SXHD-G62工程资料移交清单63.SXHD-G63房屋附属设施设备移交清单64.SXHD-G64接管验收记录65.SXHD-G65工程质量问题处理通知单1.0 工程部接受管理处主管副经理直接领导，按时完成管理处交办的各项工作。2.0 负责对新楼宇房屋、机电设备、公共设施进行验收接管。负责对管理用房提出装修标准。负责建筑竣工及相关设备、设施技术资料的移交、收集、整理。并处理接管验收的遗留问题。3.0 6、负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定管理处的楼宇、机电设备、设施的验收、维修、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。4.0 负责审批楼宇、机电设备、设施年度保养计划；制定设备中修、大修计划，审批中修、大修方案、更新改造方案；制定楼宇局部装修改造设计及装修方案；拟定公共设施、设备配件、维修设备、电动工具购置计划，报主管领导批准。5.0 负责设备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收。6.0 负责与发展商协同办理水、电过户会签手续。7.0 负责管理处机电设备的日常操作、运行、保养，为小区提7、供合格的水、电、空调、技防等供应，负责小区的楼宇、公共设施、建筑小平等的日常维护和保养工作。8.0 负责定期对管理处的楼宇、机电设备、设施进行检查。9.0 负责小区内房屋装修的审批和装修监督管理工作。10.0 负责为小区的业主/住户提供优质的入户维修服务。11.0 负责每年对房屋进行一次完损等级评定工作；以及每季度组织一次管理处的安全检查工作。12.0 负责对机电设备管理绩效每年进行一次评审，统计出设备完好率、红旗设备率，设备重大事故率。13.0 负责对工程部工作人员进行工程、维修、设备技术的培训和工作考核工作。14.0 负责计量工具、噪音检测仪器的检定工作。15.0 负责代表管理处就建筑、设8、备、设施管理方面事宜对外联络。16.0 负责推广管理处的节能、降耗工作。1.0 坚决贯彻执行管理处领导的指示，直接对主管副经理负责。2.0 对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与楼宇、公共设施的完好。尽最大的努力，以最低的成本开支保持管理处高水准的管理。3.0 制订工程部各岗位规范及操作规程，督促检查工程部人员严格执行岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。4.0 深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查：审核设备运行记录，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。审阅各系统运行监测技术参数，发现偏差，及时修正。现场巡查下属岗9、位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。5.0 现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关班组组织力量消除；发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。6.0 现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。7.0 回访业主，了解工程部提供的入户维修服务的效率和质量，督促工程部员工更好的服务业主/住户；及时处理有关工程部的投诉。8.0 负责管理处房屋装修管理工作。9.0 审定工程部月工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。10.0 审核设备和公共设施的年度保养、更新、改造工程计划，重大维修10、保养计划和方案，备件购进计划，并组织实施。11.0 每年初负责审核供方制定的设备维修保养计划，督查供方维修人员按计划作好各项保养维修工作以及填写、提交保养记录。每年底对供方公司进行考评。12.0 深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向。编制培训计划，定期对人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率，高服务质量的队伍。13.0 审核工程部员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。14.0 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程11、参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。15.0 审核每月管理处的公共水电用量情况，大力推广节能降耗工作。1.0 模范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务；协助主管作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。2.0 掌握小区房屋的分布情况、结构类型、设备、公共设施情况，地上及地下线路、管道的走向、分布和起止点。3.0 管理好、使用好工程部负责范围的设备，使设备处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密12、封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。4.0 组织工程部按保养计划和月工作计划对住宅区内房屋本体、公共配套设施进行维修及保养，确保地下排污、雨水管的畅通。5.0 每天具体布置、安排工程部员工的工作，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效组织力量抢修，监督检查安全工作。6.0 每周对小区的公共设施、机电设备进行一次彻底的周巡查工作，经常巡视小区及检查维修工的工作情况，发现问题及时处理。在台风、暴雨天气来临前对小区的公共设施、机电设备进行一次彻底检查。7.0 组织做好小区内的房屋装修监督管理工作。8.0 负责拟定工程部设备的年度修保养计划和材料采购计划，报主管审核，并负责检修保13、养计划的实施。9.0 做好工程部设备的技术档案。收集、整理、保存设备技术资料及维修保养记录，督查每人完整地作好各项记录；设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交主管审阅。10.0 做好工程部人员考勤和维修台帐，每月报工程部主管审批1.0 熟悉高低压配电以及小区内所有供配电设备及线路的规范、性能、操作及维修方法，掌握了解设备运行状况。2.0 负责高低压配电系统的安全运行，组织各项工作并参照国家变配电系统安全运行管理标准，贯彻落实有关管理制度。3.0 对有关设备进行日常保养维护工作，并严格按规定时间对配电系统进行巡查，填好运行记录工作。4.0 严格遵守设备运行工作程序、操作14、方式。根据管理处的通知，做好停电、供电准备工作，没有特殊原因不得私自停电、供电。发生紧急情况，可按公司规定进行处理，但事后应及时报告工程部维修班长、主管及管理处领导。5.0 清楚记录职责内系统设备之有关数据、情况。6.0 服从上级领导的指示、安排，并及时反映值班中出现的不正常情况。7.0 当值时须穿着整洁的工作服，遵守公司员工手册有关规定。8.0 必须持证上岗，无证不得上岗，工作时不得饮酒。9.0 严格遵守配电房管理制度，未经管理处主管领导同意，不得允许无关人员进入配电系统内的各个设备房。10.0 做好每月抄录、核对配电系统用电量的工作。11.0 完成上级领导或管理处临时安排的其它工作。1.015、 协助及配合工程部主管确保本小区给排水系统、消防水系统及空调供回水系统运行正常。2.0 定期对上述系统的水箱、过滤器等进行常规清洁工作及保养工作。3.0 负责对本小区的机械设备、用具和水泵等进行日常维护保养和紧急修理。4.0 负责对本小区的土建、装修金属材质的加工、更改和焊接工作。5.0 负责给排水系统、各污水雨水井、化粪池等的日常保养维护、紧急修理及有关工作，并做好记录。6.0 每月作好管理处和住户水表用量的抄录和核对工作。7.0 服从上级的安排，积极配合其它工种的工作。8.0 当值时须穿着整齐的工作服，遵守公司员工手册有关规定。9.0 完成上级领导或管理处临时安排的其它工作。1.0 协助配16、合工程部主管确保本小区高低压配电系统、照明系统、消防报警系统、监控系统、红外对射系统、楼宇自动化系统、广播系统及有关设备等正常安全运行。2.0 按公司要求定期、常规性地对上述系统、设备进行保养维修及检查工作，并做好有关记录。3.0 负责照明、动力用电系统的日常维护、紧急修理及有关工作。4.0 严格执行设备管理制度，积极协调与值班电工的工作。5.0 当值时须穿着整齐的工作服，遵守公司员工手册有关规定。6.0 完成上级领导或管理处临时安排的其它工作。1.0 熟悉安全操作制冷机组及有关附属设备，保证本小区空调系统正常工作。2.0 协助及配合工程部主管对上述系统的设备进行日常检查，并负责记录有关数据。17、3.0 按公司的规定定期、常规性地对上述系统、设备进行保养维修工作。4.0 空调运行人员必须按巡检制度定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、湿度符合规定的数值范围。5.0 空调运行人员必须掌握好设备运行的技术状况，发现问题立即报告班长及主管，并立即进行抢修。6.0 当班值班人员必须按要求做好空调运行记录。7.0 服从上级领导的安排及处理日常紧急修理等工作。8.0 密切与中央监控室联系，协同处理设备运行中出现的问题。9.0 当值时需穿着整齐的工作服，遵守公司员工手册有关规定。10.0 完成上级领导或管理处临时安排的其它工作。工18、程部技术资料员受工程部主管直接领导，负责工程部技术资料的管理、仓管和日常内务工作；1.0 努力完成工程部主管交办的各项事务和技术资料的管理，对公司的通知、文件要做到及时上传下达；2.0 负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格；3.0 负责工程部员工每月出勤的查核、汇总上报；4.0 参加有关会议，并做好会议记录、整理工作；5.0 负责收集、整理、复印、描绘、完善动力工程系统的竣工图纸及改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅；6.0 每月负责把各系统和设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新设备等内容填入部门的设备档案书；7.0 负责动力设19、备运行时间、动力物资、人力消耗统计和工程部维修零配件、材料计划的汇总工作；8.0 做好部门工具、材料的购入、领出登记工作及仓库保管工作；9.0 完成上级领导交办的其它工作。1.0 维修电工安全操作规程1.1 必须熟悉所负责范围内的线路、开关及各种电气设备性能及绝缘情况，并学会触电急救和人工呼吸法。1.2 工作前必须穿戴好防护用品，检查所用工具是否安全可靠。1.3 工作时要思想集中，必须先验电，电气线路在没有经测电笔确定无电之前一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。1.4 检修设备与线路时，必须将电源断开，取掉保险，并在开关把手上或线路上悬挂“有人工作，切勿合闸”警20、告牌，方能进行工作。1.5 所使用的行灯应为36伏以下，在金属壳内使用12伏。使用手提式电气工具时，必须戴好绝缘手套，并接好地线。1.6 电线接头及穿过金属管内电线的管口处都应用黑胶布、黄胶布或塑料管进行包扎。工作中所拆除的电线要处理好，带电的线头应包扎好，所用的导线及保险丝其容量大小必须符合规定标准，开关必须大于所控制之设备的总容量。1.7 使用电动机前，应用摇表检验判断良好后方可使用，电动机通电前应检查电压是否相符，接线时先接电机后接电源，拆线时相反。1.8 在一切金属外壳上都必须有牢固的接地保护，检修或安装的线路要整齐、安全、可靠。1.9 遇有安装工程时，必须按该工种安全操作规定执行。121、.10 作业时，一般应在断电的情况下进行，如必须带电作业时，应经领导批准，采取有效措施，并有人监护，方可进行。2.0 制冷工安全操作规程2.1 操作人员经常检查冷冻水的压力及温度，检查室内外参数。2.2 开引风门时，应根据室内温度情况选定第一次混合比。2.3 开中央机及回风机时检查各单位调节阀和电机情况，使露点温度达到要求。2.4 运行中注意巡回检查，每小时应检查一次。2.5 操作中应注意力集中，认真观察控制台各个信号灯的动态，如发生事故及时停机。2.6 随时注意冷却水的情况，发现断水，应立即停机。3.0 管道工安全操作规程3.1 工作前，检查设备、工具是否完整良好，安全设施是否可靠，3.2 22、穿戴好劳动护具。3.3 在进入坑井工作之前，必须检查有无毒气，处理后方准进入工作。3.4 高空作业时，梯子要栓牢，戴好安全带，架子上面每平方米不得超过250KG，必须避开高压线。3.5 起吊重物时，离开地面0.5M时检查塌吊工具及绳索安全设施。3.6 设备管道有焊工操作时必须清除周围易燃、易爆物品，以防发生事故。不允许在有压力的设备及管道上焊接。3.7 在特种气体设备管道上动火时，必须吹除存气，经化验合格方可操作。3.8 装砂弯管时，管内不得有杂物，砂子粒要均匀，砂子要干燥。3.9 管子进行焙烧煨弯时要有专人负责，操作者不得站在管子堵头的地方，出炉煨弯时，要防止烫伤或砸伤，煨制后熄灭火源后才能23、离开。3.10 灌铝口时，把管头清扫、擦干净，绝不能有水分，以防止热铝爆炸伤人。3.11 在有蒸气的沟道和操作井内工作时，应首先打开入孔盖进行自然通风，使温度降低至45oC以下时方可下井工作。如遇特殊情况，应采取可靠的安全措施，否则不得下井。3.12 实验和检查带压力的阀门时，操作者应站在安全地带，管道带压力后不得拆卸和检修。3.13 在易燃、易爆区域动火时，必须经技安消防部门许可，并办理好动火许可证，采取有效的安全措施。40 钳工安全操作规程4.1 工作前认真检查使用工具是否安全可靠，尤其对使用的工具应认真检查，以确保安全。4.2 使用锉刀、刮刀、锤子时，把手应牢固，锤头与锤柄的安装应牢固可24、靠。4.3 使用手锤、大锤、錾子等工具时锤头和錾顶不准淬火，不准有裂纹和毛刺。4.4 要防止錾削时产生的切屑飞出伤人，工作时周围应有安全网，在削方向的对面不准站人，同时操作者应戴上护目镜，严禁用高速钢做錾子。4.5 钻孔、锉削或刮研时不要用嘴吹屑，以防飞入眼内，也不可用手去消除切屑。4.6 使用扳手时应选择与螺母（或螺丝）规格相适应的扳手，切不可随意加长手柄。4.7 使用大锤时，必须注意前后、上下、左右，在锤运行范围内要严禁站人，不许使用大锤打小锤。4.8 使用手电钻或其他电动工具时，不得有漏电现象，要戴好绝缘防护用品。4.9 用千斤顶支撑大件时，工件与平台之间应放木垫，不准把手放在工件下面。25、4.10 使用砂轮磨刀具时，要遵守砂轮安全操作规程。4.11 工作中使用的行灯，电压不得高于36伏。4.12 在检修设备时，必须先切断电源，才准修理。4.13 各种工具应有顺序的地放在工具箱里或固定的工具架上。50 电梯工安全操作规程5.1 操作者必须熟悉设备的结构和性能，熟知其传动系统、润滑部位、电气等基本知识和操作方法，经考试合格后持证上岗。严禁超负荷使用设备。5.2 每班工作前应先检查设备，并按规定做好各部位的润滑工作。经空车检查确认各部位结构正常，方可进行工作。5.3 电梯开动前必须发出信号，关好轿门方可开动。5.4 轿舱内装载物品时要轻摆轻放，安置稳妥，尽量放在中心位置，不得碰撞轿厢26、门壁。5.5 非本电梯操作者严禁操作。工作中发现故障或不正常情况，应立即切断电源，并报告维修人员处理。5.6 电梯房及电梯附近走廊，禁止堆放杂物。5.7 电梯使用完毕后，应将轿厢停于基站，操作手柄停于零位，关好厅门，断开所有电源，方可离去。5.8 坚持每班的例行保养。班后认真清扫和擦拭，保持电梯清洁完好。用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营成本，管理处须严格遵守审批制度。10 用电、用水由发展商过户到管理处必须满足以下条件：11 各项政府验收通过，物业接管验收房屋设备验收合格、计量装置符合要求。12 工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。13 水电居民、商业比例发展商27、已调整到合理的数值。未调整到合理值者，就发展商对多支出的水电费进行补贴事宜已达成协议。14 以住宅为主的小区/大厦，发展商已申请办理抄表到户。15 原用电用水户结清已发生的水电费。16 水电过户由公司管理发展部负责审核并办理合同会签手续。管理处须向发展商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交公司管理发展部，审核通过后，由管理处办公室及工程部具体办理过户、抄表到户事宜，未经管理发展部审核管理处不得自行办理。为保证楼宇电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范化、科学化，做到安全工作、万无一失，特制定以下规定：10 必须严格遵守执行国家电气安全操作规程28、，检修操作人员做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。20 工程部对于大厦内配置的电气设备，按计划定期保养及维修。重大电气设备的检修计划，要由工程部拟定工作方案后由管理处领导审查合格后进行实施。30 维修和保养电气设备时，维修人员要采取相应的安全技术措施，工程部对作业人员必须进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。40 在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人互相配合进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识牌，操作人员必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。50 对于高压设备的检修和维修，经停电、验电后，必须装设接地线，在醒目处悬29、挂标志牌，必要时加装遮栏。60 维修后的电气设备及线路，要经专职人员检查无误并拆除所有的安全措施后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。为了加强楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理，确保大厦电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护大厦住户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定。10 管理处对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须限制在不影响大厦正常运作和在大厦供电负荷量允许范围内。工程部或重大修缮工程的分包方在报修缮计划时，必须同时上报用电设备，经管理处批准后，才能组织施工。20 临时用电必须符合消防和安全用电要求。30 用户在进行房屋30、装修时使用电动工具的名称、数量和规格，必须在装修登记表中写明，同时工程部要派专业人员对其电动工具进行检查核实。40 凡进入大厦内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在工程部专业电工指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。50 进入大厦的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处规定的装修或施工时间内使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。60 工程部专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权制止违章电动设备及工31、具的使用。对不听劝阻者，应立即报告管理处，停止施工。70 本规定与“装修管理规定”同时执行，互为补充。为保证向住户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下：10 由管理处工程部指派一名责任心强、作风正派、身体健康的水管员负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的巡查和水池、水箱的加药工作。20 在非限水季节（以市政府通知为准），工程部应尽力保证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应提前24小时通知住户；停水后必须采取临时供水办法，向住户供水。30 地下贮水池、天面水箱每年应由具有深圳市水池清洗资质的供方彻底清洗两次（特殊情况由水管员向管理处建议32、增加清洗次数），并取得深圳市水质检测中心或深圳市水务局水质检测合格证。地下贮水池、天面水箱每年的510月份每隔10天加一次消毒药水（粉），其余月份每隔15天加一次消毒药水（粉）。水箱人孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。40 水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即向管理处报告，由管理处组织人员进行抢修，杜绝浪费。50 抄表员每月要对每户用水量进行分析，发现用水异常应进户查询，帮助解决用水浪费现象。60 随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。70 执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。1.0 目的 规范二次供水管理工作，确保二次供水水质符合卫生检33、验标准。 2.0 适用范围 适用于水榭花都管理处水池（箱）的二次供水管理工作。 3.0 职责 3.1 工程部主管负责定时检查二次供水管理工作。 3.2 工程部水管员具体负责二次供水管理。 4.0 程序要点 4.1 次供水管理要求 (1)机电处主管每月5号之前检查小区内每个水池（箱），并将检查情况记录在自己的工作日记上。 (2)二次供水管理由工程部水管员专职负责。水管员应持有经市卫生防疫站认可的健康证。 (3)每个水池（箱）应结构完好、无渗漏，水池（箱）入口应加不锈钢过滤网、加盖上锁及严格密封，水池（箱）的透气管、溢流管、放空管的管口应加不锈钢过滤网，水池（箱）周围及顶盖应清洁、干净。 (4)水34、池（箱）应每隔半年应由具有深圳市水池清洗资质的供方彻底清洗、消毒1次，清洗员应持有经卫生防疫站认可的健康证。 (5)清洗消毒水池（箱）时应提前两天通知管理处服务中心，由服务中心发出停水通知、通知有关用水部门和用户做好储水准备。 4.2 水池（箱）清洗消毒安全注意事项 (1)在水池（箱）内作业时，光源需采用36V以下的安全电压，最好用手电筒或应急灯。 (2)抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认动作可靠。 (3)水池（箱）消毒人员需戴防护眼镜和口罩，如果在水池（箱）内感到头晕、气喘，则应马上离开水池（箱）到外面呼吸新鲜空气。 (4)上下水池（箱）时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯，严防跌落35、。 4.3 水池（箱）清洗消毒前的准备工作 (1)准备好适量的消毒粉、灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。 (2)潜水泵、应急照明灯或手电筒。 (3)扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。 4.4 水池（箱）清洗消毒程序 (1)排放水： 排放水时应提前关闭水池（箱）进水闸阀，让水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪费； 为确保用户正常用水，排放干水池（箱）的时间应控制在1.5小时以内。 (2)清洗消毒： 清洗： 铲出水池（箱）内泥沙及各种沉积物； 用扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗； 如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止。 消毒： 用喷药器、扫把或尼36、龙刷蘸取消毒药水（或防疫站配制的消毒溶液），对水池（箱）内的各个角落、孔洞、管道、爬梯等部位进行消毒。 注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有工具。打开闸阀向水池（箱）内注水（注水过程中对水池加药），达到调定的水位后加盖上锁。 4.5 取样送检 (1)水池（箱）清洗完后，工程部主管通知深圳市水质检测中心或深圳市水务局水质检测中心派人对水池进行取样检测。 (2)如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池（箱）直至合格为止。 4.6 水池（箱）清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情况记录在水池（箱）清洗记录表内，水池（箱）清洗记录表保存期为两年。 5.0 记录 水池（箱）清洗记录表 为37、确保楼宇住、用的安全和正常使用功能，以及保证对新接管楼宇的房屋、设备、设施等方面的验收接管工作的顺利，进行特制定本规定。1.0 工程部前期介入的技术人员在楼宇接管验收前的主要工作1.1 熟悉小区的建筑环境、设施和设备，根据物业管理方面的需要，对部分规划设计和建筑施工提出合理化的建议。1.2 在全面熟悉小区环境后，考虑管理处办公室、服务中心、维修值班室、保安值班室、员工宿舍和其他管理用房的选址和设计、建筑方案。1.3 考虑和选择小区垃圾中转站的地址和建造方案。选择小区入伙后装修期间建筑垃圾的临时存放地点和存放方案，确定装修材料的搬运路线和注意事项。1.4 经常性的全面熟悉小区环境，发现和考虑小区38、存在的安全隐患，危险部位和不易控制的进出通道，向发展商提出整改、预防建议和措施；或者建议管理处采取整改和预防措施。1.5 经常性的巡视小区，发现公共部位、设施设备和房间内存在的施工问题和质量问题，及时通知发展商督促施工单位进行整改。1.6 参与发电机、生活和消防水泵、中央空调、高低压配电系统、电梯等重大设备的安装、调试，就设备的安装位置及使用功能提出有利于物业管理方面的建议。1.7 对小区（大厦）的闭路电视监控系统、周界红外线防范系统、电子巡更系统、公共广播系统、可视对讲系统、停车场管理系统、家庭安防系统、一卡通系统等高科技智能化系统的设计、设备选型、安装、调试；提出符合物业管理需要的建议方案39、。1.8 跟踪设备的调试，掌握重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的使用和操作流程。并要求施工单位对相关技术操作人员提供正规的培训。1.9 加强与发展商、各施工单位的工程负责人员、技术人员和现场施工人员的沟通，了解施工情况和设备安装、使用等情况；并掌握相关人员（特别是施工单位）的联系电话，便于咨询相关情况和联系维修事宜。1.10 与发展商和施工单位进行协商、沟通，为管理处保留一部分建筑材料（外墙瓷砖、地面转、地板转、大理石、天花板、木地板等）和特殊的电器、设备配件。1.11 入伙前与管理处、发展商负责人协商，确定房屋装修的具体要求，确定40、空调的安装位置、阳台防盗门、防盗窗、纱窗、太阳能热水器等的安装位置和式样。确定改动消防、对讲等弱电设备和线路的处理流程。1.12 入伙前要求发展商全面清洗楼宇的外墙，要求发展商清洗生活水池并提供相关部门出具的水质化验合格证。要求发展商按照规范为生活水池入口安装盖板。1.13 在入伙前，与发展商、施工单位联合记录、核对小区的水、电总表和重要的、区域的水、电表数，各方签字确认。在接管验收前，取得所有设备房、楼层管井门的钥匙。1.14 在入伙前，全面核对入户的水、电表，保证水电表安装和计量正确。全面记录各户的水、电、气表底数。20 物业接管验收前的准备：2.1 管理处和公司管理发展部、发展商联系好交41、接事项，确定交接日期、验收标准等；2.2 管理处及管理处工程部、发展商、施工单位确定楼宇验收人员的分组、施工单位的陪同人员。2.3 管理处领导、工程部主管提前对参加楼宇验收的人员进行有关知识的培训。2.4 工程部维修班长应保证验收时每个房间都通水、通电，掌握各类设备房、管井的钥匙，安排好应急人员。2.5 工程部应准备好验收所需要的工具、配件。如水桶、验电器、灯具、钥匙牌、承装钥匙的容器、鞋套、记录板和笔等。 2.6 准备好接管验收的记录表格：楼宇建筑接管验收记录；楼宇给予排水接管验收记录；楼宇电气接管验收记录；公共机电设备验收单；公用建筑、小型设施验收单；室外给排水验收单；房屋公共部位及设施移42、交清单；工程资料移交清单；房屋附属设施设备移交清单；房屋附属设施设备移交清单；工程质量问题处理通知单。30 物业接管验收的时间：3.1 对房屋的查验（逐房逐间验收）：应在确定业主入伙日期的前15日（最晚不超过入伙前10日）进行，以保证查验结束后留给施工单位足够的维修时间。3.2 对楼宇公共建筑、配套设施及附属工程的验收：可在业主入伙前或入伙后进行，具体时间由管理处与发展商确定。3.3 对楼宇电气工程、给排水、机电设备的验收：交接验收的具体时间由管理处与发展商确定。但应当在业主入伙前，由工程部组织人员进行初验，保证设备在入伙后能够提供正常的使用。3.4 对绿化的验收：可在业主入伙前或入伙后进行，43、具体时间由管理处与发展商确定。40 楼宇接管验收的要求：4.1 物业接管验收时须有发展商、施工单位和管理处三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单。验收记录单上应有三方人员签名，验收记录单一式三联，发展商、物业公司、施工单位三方各执一份。4.2 对新接楼宇，工程部应组织人员逐间房屋进行查验，并对如窗户、玻璃、台面、猫眼、地漏等所有附属物进行验收（参考下述的验收标准）。4.3 对所有的设备设施，均应将其参数、性能、规格等各项特性指标与资料一一对应，并进行验收。4.4 对以上验收，验收人员均应认真、如实地填写相关记录。必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格的验收不予签字接管。对验收合格的项目，列出清44、单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交发展商和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接受。交接清单交管理处保存，资料保管期限为楼宇无使用功能为止。50 楼宇接管验收程序：5.1 管理处、发展商和施工单位按照约定时间进行接管验收。5.2 管理处同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。5.3 对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。5.4 经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），管理处应签署验收合格、同意接管凭证。5.5 对于新楼宇,根据检查结果，管理处对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间45、等整改好后再接管钥匙。5.6 对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，管理处应向发展商说明：经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，发展商也不能排除应承担整改质量缺陷的责任。在相关规定的保修期结束时，应在取得管理处认可后才向施工单位支付保修金。60 验收中发现问题的处理：6.1 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，工程部接管验收组应当将问题逐项记录在工程资料移交清单中并交发展商相关人员签字确认。6.2 接管验收中对于墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏不畅等类似细小问题逐一列明，要求建设单位承诺在57日的限期内整改。6.3 对验收中发46、现的非结构性问题，验收组应在两天内提交发展商，发展商整改完毕后，另行复验，直至合格为止。6.4 对验收中发现影响房屋结构或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不通过。由建设单位采取有效措施进行整改符合要求后，商定时间复验。索取加固补强措施资料与复验结果的记录予以保存。6.5 对验收中存在使用功能上的问题，工程部应督促发展商抓紧解决，符合验收条件后再组织验收。6.6 设备设施在验收期间或入伙后保修期间，管理处如发现设备设施有任何不妥之处，应及时填写工程质量问题处理单和设备故障转呈单或以函件形式并转交给发展商和相关单位并督促处理。6.7 对于在保修期间施工单位未及时处理的管理处应发函督促发展商解决47、。（工程部应定期整理汇总工程遗留问题，由管理处定期发函督促发展商处理）。6.8 对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，管理处应将问题登记后报告公司，由公司以函件的形式交给发展商进行备录。附：新楼宇的接收流程图签署物业管理委托合同选定主要管理人员进楼掌握情况印制验收表格确定验收日期大业主（地产商）或承建商和物业公司组成联合验收小组楼宇验收(房产、公共设施、设备)每间、每项、每个查验缺陷登记物业公司接管缺陷登记汇总交地盘,由地盘交施工队缺陷返修地盘、管理处按单查验资 料 移 交产权资料技术资料政府验收合格证水电供应合同业主收楼验收收楼三个月前不合格 合格 不合格合格不合格注：对于技术资料的移48、交，最迟应在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。附：业主入伙流程图发展商与管理处发出入伙通知书业主入伙业主填写业主登记表、领取入伙会签单业主先与发展商办理交房手续、发展商在入伙会签单上确认；（或业主持发展商交房手续书/同意入伙证明）收回业主登记表管理处准备工作管理处核对业主身份/业主委托书管理处与业主签订装修协议、发放住户手册业主交纳当月管理费、预交一个月管理费业主验房，确认水、电、气表底数管理处派人陪同业主验房业主填写验房（铺）书、接收房钥匙业主不签入伙文件、交费、接收房屋回收业主登记表、入伙会签单，整理资料归档跟踪、督促发展商修理房屋缺陷1、 清洁楼宇（发展49、商有要求的清洁房间）2、 入伙通知书、手续书（入伙会签单）3、 前期物业管理协议、业主公约、住户手册、装修协议等4、 收楼须知、交费通知书5、 业主登记表、接管验收记录管理处协助业主办理1、 管道燃气开通手续2、 有线电视开通手续3、 电话开通手续4、 宽带网络开通手续5、 购买灭火器管理处细心解释、使业主认识、理解业主不理解业主理解返回入伙程序10 接管验收标准和验收方法：11 验收标准为建设部ZBP30001-90房屋接管验收标准及考虑业主生活的合理要求。12 验收方法为观感验收法和使用验收法。20 资料的接管验收：21 产权资料l 项目批准文件；l 用地批准文件；l 建筑执照；l 小业主50、姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；22 市府验收合格资料：l 工程竣工验收合格证书；l 消防工程验收合格证；l 电梯使用合格证；l 燃气竣工验收合格；l 用电许可证；l 供用电协议书；l 用水审批表、水费收缴合同书；l 卫星地面接收设施许可证；l 电视共用天线合格证；注：燃气、电话、有线电视由有关公司负责维修保养及验收。23 工程技术资料：l 建筑、结构、电气、给排水、空调、燃气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。l 地质勘察报告；l 工程合同及开、竣工报告；l 工程预决算分项清单；l 图纸会审记录；l 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；l 隐蔽工程51、验收记录；l 沉降观察记录及其沉降观察点布置图；l 竣工验收证明书；l 钢材、水泥等主要材料的质量保证书；l 新材料、构配件的鉴定合格证书；l 水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；l 砂浆、混凝土试块试压报告；l 供水、供暖管道的试压报告；l 机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。3. 0 楼宇本体硬件设施的具体验收标准：3. 1 主体结构： 外墙不得渗水； 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。3. 2楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉52、角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。3. 3内墙面： 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。3. 4顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍。3. 5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。3. 6木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。3. 7门、窗：门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。门锁、窗销连接牢固，开启灵活；玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；油漆均匀，53、色泽光亮新鲜、完整；电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。高档装饰物装饰完整。3. 8楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。3. 9木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。3. 10饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。3. 11油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。3. 12电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。3. 13有线电视已开通，收视良好。3. 14开关安装牢固，开关灵活，接触良好。3. 15灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。3. 16水54、表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。3. 17卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。3. 18给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。3. 19地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无都塞，排水通畅，完好无损。3. 20门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。3. 21防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。3. 22其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。4. 0公共配套设施接管验收标准：4. 1天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。4.55、 2散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。4. 3屋面避雷设施连接牢固。4. 4路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。4. 5绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。4. 6道路：路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识线、路牌清楚完好。4. 7室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好；消防设施配件齐全消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。4. 8楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。4. 9垃圾中转站密封完好，外56、表装饰完整，泥沙完好，使用方便。4. 10保安岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。4. 11保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。4. 12有符合市交通管理局要求的汽车停车场、交通设施标志及值班岗亭、电动道闸、减速坡；并有符合要求的消防设施及排水设施。4. 13单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。4. 14明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。4. 15沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。4. 16护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。4. 17台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。4. 18水池、水箱卫生清洁，无渗57、漏。4. 19信报箱安装牢固，完好完损，标识楚，表面平整光洁。5. 0机电设备的接管验收：5. 1电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。5. 2变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。5. 3中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，附属设备配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面保温层、油漆完好，无损伤。5. 4发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损58、伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好（有噪音治理合格证），通风，采光良好。5. 5消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。5. 6给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚；水泵安装应平稳、运行时无较大震动，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。5. 7保安监控、安防设备：同消防监控设备。10房屋保修的程序：1.1 对小业主提出的有关房屋质量方面的问题，管理处整理完毕后应在两天内将接管验收记录提交给发展商（一式两份，一份给发展商，一份由发展商交给承建商），由承建商负责返修；管59、理处留底一份，以便督促整改，并在商定的时间内另行复验，直至合格为止。 1.2 业主和住户在保修期内发现楼宇存在建筑施工或产品质量上的缺陷，经管理处查验证实后，通知施工单位（发展商）派人更换或返修。施工单位应在约定的时间（最长不能超过通知之日起5日）内到达现场核查情况，并予以保修。20房屋保修工作的管理：2.1 管理处应在每日办理完入伙工作后，统计业主登记的房屋缺陷，做到心中有数。2.2 管理处将接管验收记录提交发展商后，应督促、跟踪记录中登记问题的处理，要求施工单位在每日下班前到管理处对登记的缺陷进行消项。做到所有问题都有处理结果和记录。2.3 对于业主提出的未在规定时间内修理的缺陷和多次修理60、的缺陷，管理处应派专人跟踪处理。对于留有钥匙的房间，在维修完后管理处应详细检查房间窗户、水、电、气是否关好。对于留有钥匙、但内有装修和赠送电器、家私的房屋，管理处应派专人开门、管理，保证房屋内财务的安全。2.4 对于留有钥匙的房屋，但该房屋是由业主/发展商出租的，管理处带施工单位进户维修时，应确保房间没有住人。30 附件：相关法律法规的规定。31房屋建筑工程质量保修办法第七条规定。（房屋保修期限） 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为： （一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为年； （三61、）供热与供冷系统，为个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装为年； （五）装修工程为年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。3. 2深圳市建设工程质量管理条例第六十二条规定。（房屋保修期限）建设工程实行质量保修制度。建设工程保修期限依法确定，法律、法规未作规定的，由建设单位与施工单位约定，但最低期限不得低于两年。建设工程的保修期，自工程竣工验收合格之日起计算。3. 3深圳市建设工程质量管理条例第六十五条规定。（保修程序）为加强本小区房屋装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护小区环境整洁、美观，协调住户的正常生活秩序，使住户有一个安全62、清洁、优美、舒适的居住环境。参照建设部制定的住宅室内装饰装修管理办法（2002.5.1）以及深圳市发布的深圳市家庭居室装修管理规定（1999.11.19），凡业主(住户)进行室内装修，应当保证建筑工程质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准，并需遵守我司对房屋装修有关问题的规定：一、装修审批1、房屋装修应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）到管理处服务中心领取深圳市家庭居室装修开工申请表、装修承诺书、防火责任书及相关装修管理规定，并按表中要求逐项详细填写。2、业主本人确定装修方案，选定装修施工单位，并由施工单位指定一名防火责任人。3、 业主会同装修63、施工单位负责人备齐如下装修申报材料到管理处办理申报手续。（1）填写好的深圳市家庭居室装修开工申请表、装修承诺书及防火责任书。（2）装修施工单位的营业执照、资质证明复印件（加盖公司公章）。（3）房屋装修施工图(包括建筑、给排水、电气管线图等)。（4）装修项目明细表。（5）装修人员身份证复印件和1寸照片2张。（6）歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等人众聚集的场所，在使用或者开业前，业主或者经营者应当向公安消防机构申报，经消防安全检查合格后方可使用或者开业。（办公室、商铺50平方米以上，需到市消防局防火科申报审批，审批后按要求进行装修。）4、管理处装修专办人查验装修申报材料齐全，受理装修申64、报后，在三个工作日内予以审批。装修方案的审批原则如下：（1）不能破坏建筑物的主体结构。（2）不能破坏建筑物的建筑立面。（3）根据设计院提供的楼板设计荷载，审核楼面及吊顶材料。（4）确定用电负荷。（5）厨房、卫生间等的楼板防水措施。（6）有无大量使用易燃材料。（7）装修方案是否符合防火要求。5、装修方案经审批同意后，由业主和装修单位负责人持房屋装修缴费通知单在服务中心缴清各项装修管理费用。6、装修单位负责人持装修施工许可证、施工人员身份证复印件、一寸照片2张到管理处服务中心办理装修进场手续和装修施工人员的装修出入证。7、装修人员进场施工过程中，管理处有权进行检查，纠正违章。对违反装修规定者，管理65、处将酌情对施工单位有关人员承担违约金。高空抛物者从重承担违约金。8、在装修过程中，若需要增加施工人员，必须由装修施工人员持装修施工许可证或装修出入证到管理处服务中心填表缴费，办理人员增补手续。9、装修竣工后，由业主（或其授权委托人）通知管理处服务中心安排装修初次验收，验收通过后，由装修单位负责人带施工人员的装修出入证和办证押金收据到管理处办理退证手续、领取装修出入证押金。10、至初次验收通过之日起10日内安排复验，复验合格后，业主（或其授权委托人）和装修单位负责人凭押金缴纳收据和管理处批示，到管理处财务室办理退领房屋装修押金手续。二、装修规则1、装修工程期限一般不超过三个月，如确实需要延期，应66、由业主或业主委托人办理延期手续。2、家居装修施工作业时间为每天7：0012：00，14：0019：00；节假日原则上允许施工，但不得进行有噪声及散发刺激性气味的工作。如在非工作时间内施工，管理处有权责令其停工、扣留或没收工具，并视情节轻重要求其承担违约责任。3、装修中严禁行为（1）未经原设计单位或者具有相应等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。（2）将房间或者阳台改为卫生间、厨房间。（3）严禁破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层。（4）严禁在承重墙上穿洞，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的墙体、门窗。（5）严禁不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型型灯具67、铺设大理石地板等。（6）严禁任意刨凿楼地面、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不穿管直接埋设电线或改线。（7）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。（8）严禁使用不符合消防要求的装修材料。（9）严禁私自改动或损坏上下水（气）主管道、消防设施（含进户防火门）、电视通讯系统、智能监控系统管线、对讲设备、开关箱（含主开关）以外的供电线路、屋面防水隔热层。（10）禁止擅自改动、暗藏燃气管道设施，确需改动的，应向燃气公司申请，由燃气公司组织实施。（11）禁止将雨水管道用于生活污水的排放。（12）装修施工应当保证工程质量，严格按有关规范进行，禁止野蛮施工。（13）禁止其它违章装修活动。4、超出规定范围的改造 68、确需改变建筑物主体或承重结构，明显加大负荷的，用户应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批，以确保结构与使用安全。5、室内及其统一要求（1）楼地面：除凿毛外，不得凿除楼板原结构面层，地面装修材料不得超过10毫米，不得铺设大理石、花刚岩等重型材料。（2）厨房洗手间楼地面的改造：不得改动原设计下水位，楼、地面重新做整体防水（防水层沿墙面四周上翻200毫米），并做24小时闭水试验，防水试验时应通知管理处现场监督、验收并记录；凡留有管道的墙面，需留出适当大的检查口，方便管道的即时检修。（3）墙面：不得铺设大理石等重型材料，非承重墙的拆、移须经管理处审批同意后方可69、实施；新砌隔墙必须采用轻质材料（如泰柏板、石膏板、木板等），除特殊要求外，不得用红砖进行砌筑。管径大于1.2厘米管线，不得在承重墙内暗敷。不得扩大原预留的抽烟机、排（换）气扇管孔（窗）。（4）顶面：凡留有管道的顶面，需留出适当大的检查口，方便上部管道的即时检修。（5）线路：允许在容量限度内适当增设电气线路，但不得私自扩容。增设部分需提供相应图纸留存管理处备查。暗敷管线时不得损伤墙体，并严格按技术规范进行施工。（6）插座：电脑网络插座，可视对讲线路，三表自动抄表线路不得移动位置，不得拆动接头；装修过程中应做好插座、线路保护；如因特殊情况需改动，应通知管理处联系相关专业单位施工。6、公共及外观统一70、要求 楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其它装修活动必须符合深圳市规划国土局主管部门的技术标准，保证建筑物外观协调统一。（1）天面雨蓬：天面不得私自搭建，私自架设雨蓬。不得对天台花园进行封闭，加建围栏。（2）搭建花架统一要求：只能采用不锈钢或浅色铝合金、木材等轻质材料，不得封顶；高度自天面楼面起不超过2.2米。与地面的固定点需做好防渗漏工作。（3）种植草坪统一要求：覆土厚度不得超过10厘米，并预先做好防水处理及对浇灌水做好过滤处理后，方可接入排水管。（4）前阳台防盗拉闸门的统一要求：前阳台不能安装防盗网，防盗门统一安装在阳台门外侧，形式与颜色按管理处统一标准进行，且不超出门框厚度。（71、5）晒衣架：为保证外观整洁统一，晒衣架请尽量按管理处统一式样进行安装。（6）窗扇防盗窗花的统一要求：开启的窗扇、落地窗扇可在窗扇内侧安装管理处同意的防盗窗花，格式划分不得打乱原窗分格方式，其材料、颜色同原窗。（7）安装窗纱的统一要求：均须安装在门窗内侧，阳台窗纱安装在阳台防盗门内侧。（8）用户防火防盗门：由于入户的防火门是经相关部门认可的，因而原则上不得更换原配置的入户防火防盗门。入户门外侧防盗门应按照管理处同意的款式安装。（9）阳台栏杆的统一要求：原则上不允许对栏杆进行改造，因其设计已经考虑了安全问题。但对一定要设置其它防护措施的，可以在栏杆内侧加设防护金属模式或附栏杆，颜色同原色，形式材料72、按管理处要求进行。（10）高层后阳台封闭的统一要求：允许在不影响燃气设备的正确使用、不影响外观的前提下，在管理处指定位加设门、窗或防盗网，其颜色、款式由管理处指定。防盗网需留出逃生门。排烟管均按指定位置伸出200MM，灶台不能移入后阳台。（11）墙洞的封闭：所有对外的墙（如空调管洞、排风排气口等）的封闭，均需保证外观的整洁美观，用与墙面同色、同材进行封闭，确保封闭后的材料外墙面与周边外墙面同颜色，再内填材料。（12）封窗：在满足管理前提下，如对非主要立面的窗进行封闭的，应注意禁止拆动该窗。封闭时应首先关闭好此窗，在窗内侧贴上不透明同玻璃颜色相近的胶纸，再行填充。7、空调机安装 空调室外机安装为73、高空操作，需注意安全！空调室外机的安装位置需严格按原设计的指定位置安装，冷凝水的排放按预留位排放。如有冲突，则按管理处统一指定位置安装。室外走线较长的需尽可能沿墙顶转角线进行布线，且走平走直。分体空调室外机支架的统一要求：不锈钢材料，所采用的膨胀螺栓均为不锈钢材质。8、排气、换气扇、抽油烟机安装（1）对已预留安装孔的，只限利用该孔安装，原则上不另行开洞。（2）抽油烟机排气管、排气扇只限向外伸出外墙面20厘米。（3）无法安装的请通知管理处指定位置进行安装。9、装修材料管理（1）对容易散落污染小区的材料，如砂、碎石等，必须经妥善包装后方可进入小区；（2）进入小区的装修材料，不得在户外堆、存放。（374、）进入小区的装修材料，如大理石、花岗岩、铝合金材料、防盗窗花、防盗网、空调机、红砖、水泥、钢筋、型钢、超长超宽材料、电焊机、（重）巨型浴缸等须经管理处同意方可进入小区。（4）进入小区的装修材料应是管理处装修审批后同意的。超出装修审批范围的材料不得入内，用户自行承担一切费用。（5）搬运装修材料，需小心维护公共设施，包括电梯、走廊、走道门窗、地面及其它设施。（6）进入小区的材料、运输车辆不能污染小区环境。（7）对容易污染小区的车辆必须经过清洗后方可进入小区。1 0、施工人员的行为：各装修单位须将管理处发出的房屋装修施工许可证张贴于单元入户大门外。装修单位必须负责所属装修工人的行为。装修人员必须持有75、效证件，衣着整齐，不得在非工作区逗留；严禁随地吐痰、喧哗、打闹、赌博饮酒等。管理处亦严禁工人在辖区内随意留宿或生火，如需留宿，应由业主本人出面到管理处办理担保手续；如私自居住在楼宇内，一经发现，则按深圳市治安管理条例规定送交当地派出所。工人在进入小区范围时必须佩带装修出入证。装修人员严禁串栋、串户，违者酌情要求承担违约责任。11、垃圾/杂物清理区的装修垃圾由管理处委托清运公司集中统一清运。各户装修垃圾必须装袋后按管理处指定的方式和时间堆放到小区装修垃圾中转站内。户内装修垃圾清运时间定为每日15:00-17:00。严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所（包括公共走廊及马路上），违者视情节轻重扣除违约76、金。严禁高空抛物，违者扣除违约金5001000元，并由肇事者承担由此造成的全部责任。如经通告后，装修单位未能作出适当的清理安排，管理处将自行雇用工人进行清理，而费用则从有关装修户的装修保证金中扣除。12、防火责任（1）施工现场必须自备足够灭火设备，如手提二氧化碳灭火器或干粉灭火器。要求每50平方米建筑面积配备1个2Kg灭火器，但施工现场应至少配备两个。（2）根据中华人民共和国消防法的规定，施工单位必须负责施工现场的消防工作。各施工单位必须指定一名防火安全责任人，具体负责施工现场的防火安全工作，确保各项防火安全措施的落实。（3）各施工单位要对现场施工人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施77、工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规范和制度。（4）凡发生消防事故，由发生事故的施工单位、个人以及雇请施工的业主或住户按规定承担一切经济及法律责任。13、安全（1）各施工单位必须聘请有合格证的电工、焊工，负责施工用电、电焊作业。（2）施工用电必须严格执行深圳市用电防火管理规定和有关操作规程。（3）施工动火，一律参照执行深圳市关于重点部分临时动火审批制度，到管理处办理动火审批手续。动火作业的人员必须严格遵守有关的操作程序和安全规定。（4）未经批准，工地内严禁使用电炉、电炊具、电热水棒等电热设施。不准使用高瓦数灯照明，照明灯泡瓦数一般限制在100W以下。因施工需要使用碘钨灯的，应先征得管理78、处的书面同意，并要做好安全措施，人离灯灭。装修工人使用电器设备时，务必采取可靠的安全措施，包括采用适当绝缘电线。临时接驳电线必须保证一机一闸一个漏电开关，在施工完成后必须拆除。四、违章处理管理处每天将不定时派专人对装修户进行巡查，监督装修情况，对违规现象轻者现场予以纠正，重者管理处有权作如以处理：（1）责令停工；（2）责令恢复原状；（3）扣留或没收工具；（4）赔偿经济损失；（5）参照深圳市家庭居室装修管理规定第七章规定要求违反者承担违约金。以上几种处罚可同时并处。五、更改/还原工程管理处保留权利要求业主/住户对所有装修工程（如该工程影响楼宇设施、结构，或严重影响外观）进行更改或还原，即使该工程79、在管理处批准下已完成。管理处发出更改通知单给业主/住户，业主/住户须在一个月内完成此等工程，并负责一切费用。如业主/住户未能在限定时间内整改完，管理处有权安排施工力量完成该工程，所需费用将全部由业主/住户承担。六、工程部装修巡查的注意事项：1. 巡查人员应检查装修单位是否办理了装修许可证、装修单位人员是否办理了临时出入证，并检查证件是否在有效期内。2. 巡查人员应检查装修单位内是否按规定配备灭火器，灭火器是否处于有效状态，灭火器是否摆放在房间的明显易取的位置。3. 装修人员是否在施工现场吸烟，是否有引起火灾危险的行为；室内是否有大量易燃易爆物品。4. 巡查人员应检查装修单位的室外空调、防盗门、80、防盗窗、太阳能热水器等是否按管理处的要求安装；窗户的防盗窗应安装在房间窗户的内侧；是否要求安装热水器、排油烟机、排风扇等。5. 装修现场的强电、弱电电源线必须穿PVC阻燃线管或铁管，线路末端接照明灯具处的塑料软管不能超过20CM，强电、弱电线路不能共用同一线管。木质顶棚和墙架应刷防火涂料。6. 严格禁止装修人员私自改动房间内的消防、弱电设备线路；私自改动燃气管道；破坏和改动承重墙、结构梁柱；在承重墙、禁止擅自在结构梁柱、外立面上开孔、洞。7. 禁止破坏和改动建筑的外立面、入户门和窗户，禁止封闭主阳台。8. 严禁不适当增加楼面静荷载，房间内禁止铺设超过1CM厚度的大理石、花岗岩、瓷砖等的地面、墙81、面，不能使用红砖砌墙，超负荷吊顶、安装大型型灯具或巨型浴缸。9. 严禁使用电炉、煤气灶、电炊具、电热水棒等电热设施。不准使用高瓦数灯照明，照明灯泡瓦数一般限制在100W以下。因施工需要使用碘钨灯的，应先征得管理处的书面同意，并要做好安全措施，人离灯灭。10. 装修人员使用电器设备时，务必采取可靠的安全措施，包括采用适当绝缘电线。临时接驳电线必须保证一机一闸一个漏电开关，在施工完成后必须拆除。禁止不使用电源插头、直接将电源线插入电源插孔中。11. 厨房、卫生间、阳台内的污水、雨水管道的检查口不能封堵，禁止将生活污水排入雨水管道。12. 禁止随意改动、移位污水、雨水管道；装修期间，室内所有下水口必82、须采用封堵措施；装修期间暂时允许临时安装一个带有存水弯的蹲便器，并经工程部装修巡查人员确认后方可使用。13. 如有改动厨房、洗手间、阳台防水层的，需重作24小时打压闭水试验，打压闭水试验经管理处验收合格后方可进入下一步工序。14. 巡查人员在现场巡查时，应注意检查楼宇公共部分的完损、清洁情况，如发现有破坏情况立即整改。装修单位装修完毕后，巡查人员应重点检查公共墙面、走道的完损情况，如有损坏情况需修补完好后才能签字验收。附件：加剧装修验收标准（供住户验收参考）1.0总则1.1本标准适用于一般家庭居室室内装饰工程的质量验收。（供业主/住户验收房屋装修质量的参考） 1.2家庭居室装饰工程质量验收宜分83、阶段进行，随工程施工进度先做好基层和隐蔽工程验收，再进行面层和竣工验收。 1.3考虑一般住户对工程规范了解较少，缺少检测工具，标准以定性、目测、文字说明为主，便于住户掌握，为家庭居室装饰工程质量验收提供依据。 1.4家庭居室装饰的设计和施工除应符合本标准外，尚应符合国家、行业和地方的有关安全、防火、环保、建筑、电气、给排水等现行标准、规范的规定。 1.5承揽家庭居室装饰的设计、施工单位，应具备资质证书和营业执照，施工人员应按规定持证上岗，其中燃气管道必须由具有燃气安装资质的单位安装。 1.6家庭居室装饰要保证建筑结构的安全，严禁拆改和损坏主体和承重结构:1、不得在承重墙、抗震墙上开洞；2、不得84、任意扩大原有门窗洞口；3、不得任意增加楼面荷载；4、不得任意填充、加厚阳台地面；5、不得任意凿剔楼、顶板；6、不得拆除挑阳台上的窗下墙。 涉及建筑主体和承重结构变动的装饰工程，应经原设计单位书面同意，并由设计单位提出设计方案。家庭居室装饰如需更改给排水管线、供暖设施及燃气设施等，必须取得管房部门的书面同意。 1.7家庭居室装饰所用的主要材料及设备，应按设计文件和合同规定选用，产品质量应符合有关标准的规定。 2.0卫生器具及管道安装 201卫生器具品种、规格、颜色应符合设计要求和合同的规定，管材、管件、洁具等产品质量应符合现行标准。 202管道安装应横平竖直、铺设牢固，坡度符合要求，阀门、龙头安85、装平正，使用灵活方便，明管刷防锈涂料，暗管刷防腐漆。203给水管道与附件、器具连接严密，经通水试验无渗漏。 204排水管道应畅通，无倒坡、无堵塞、无渗漏，地漏表面应略低于地面。205卫生器具安装位置正确，器具上沿要水平，端正牢固，外表光洁无损伤。3.0电气工程 301电气产品、材料必须是符合现行技术标准的合格产品，电线、电缆、开关、插座尚应具有国家电工产品安全认证书。302电气布线宜采用暗管敷设，导线在管内不应有结头和扭结，导线距电话线、闭路电视线不得少于50厘米，吊顶内不允许有明露导线，严禁将导线直接埋入抹灰层内。303灯头做法、开关接线位置正确，厕浴间宜选用防潮开关和安全型插座，有接地孔插86、座的接地线应单独敷设，不得与工作零线混同，接地保护应可靠，导线间和导线对地间的绝缘电阻不得低于05M。面向电源插座时应符合“左零右相，接地在上”的要求。 304开关、插座安装牢固，位置正确，盖板端正，表面清洁，紧贴墙面，四周无空隙，同一房间开关或插座上沿高度一致。 305电气工程施工完成后，应进行必要的检查和试验，如漏电开关的动作，各回路的绝缘电阻以及电器通电，灯具试亮、开关试控制等，检验合格后方能使用。306工程竣工时应向用户提供电气竣工简图，标明导线规格及暗管走向。 4.0吊顶工程 401吊顶工程所用材料的品种、规格、颜色以及基层构造、固定方法应按设计要求，并符合现行标准。 402吊顶龙骨87、不得扭曲、变形，木质吊顶应进行防火处理，吊顶位置正确，吊杆顺直，龙骨安装牢固可靠，四周平顺。 403轻型灯具可吊在主龙骨上，重量大于3公斤的灯具或吊扇不得借用吊顶龙骨，应另设吊钩与结构联结。 404吊顶罩面板与龙骨应连接紧密，表面应平整，不得有污染、折裂、缺棱、掉角、锤伤、钉眼等缺陷，接缝应均匀一致，压条顺直、无翘曲，罩面板与墙面、窗帘盒、灯具等交接处应严密。405粘贴的罩面板不得有脱层；搁置的罩面板不得有漏、透、翘现象；纸面石膏罩面板一般用镀锌螺钉固定在龙骨上，钉头应涂防锈漆。 5.0门窗、封阳台工程 501门窗的品种、规格、颜色、开启方向、组合形式、安装位置应符合设计和现行标准要求。50288、门窗选用的材质及附件均应符合现行标准，铝合金门窗应选用不锈钢或镀锌附件，塑料门窗使用螺钉时，必须事先钻孔，严禁直接锤击钉入。503门窗安装必须牢固，横平竖直，外观无变形、开焊、断裂现象。铝合金门窗框不得直接埋入墙体，铝合金或塑料门窗框与洞口之间缝隙应按要求嵌填饱满，缝隙外槽口用密封胶封严，表面平整光滑。504门窗扇应开启灵活，无阻滞和反弹现象。配件齐全，安装牢固、位置正确。505门窗安装后表面应洁净，无划痕、碰伤、锈蚀。涂膜大面平整光滑、厚度均匀、无气孔。 6.0细木制品工程 601细木制品（窗帘盒、暖气罩、木护墙、木隔断、包门及门套、窗套、踢脚板、花饰、装饰线）和固定家具的龙骨、衬板及面板应89、符合设计的要求。细木制品所用的木材含水率不得大于12，其外表用料，不得有死节、虫眼和裂缝。602细木制品与基层必须镶钉牢固，无松动。衬板与面板必须粘结牢固，不得出现起层、起鼓现象。603窗台板和窗帘盒与基体连接牢固，表面平整、棱角方正，其两侧伸出窗洞以外的长度要一致，同一房间的窗台板或窗帘盒标高一致。604木护墙表面应平整光洁，棱角方正，线条顺直，颜色一致，不得出现裂缝开胶现象，与踢脚板连接无缝隙。踢脚板应平直，光洁、接缝严密、出墙厚度一致。 605顶角线、挂镜线、腰线等装饰线顺直均匀一致，紧贴墙面，交圈收口正确。木装饰线对接时，宜采用45度加胶坡接，接头处不得有错缝、离缝现象。606吊柜、壁90、柜安装应牢固，柜门开启灵活。607细木制品油漆后，应平整光滑、刷纹通顺、颜色一致，无漏刷、无胶痕。 7.0裱糊工程 701壁纸、墙布的品种、颜色和图案，应符合设计的要求，粘接剂应按壁纸和墙布的品种选用。702裱糊工程的基体应干燥，表面应平整，不同材质基层的接缝处应粘贴接缝带。 703基层腻子应坚实牢固，不得粉化、起皮和裂缝，裱糊前基层宜刷清漆作封闭处理。704壁纸、墙布必须裱糊牢固，表面色泽一致，花纹图案吻合，不得有气泡、空鼓、裂缝、翘边、皱折、斑污和胶痕。各幅拼接横平竖直，距15米正视不显拼缝。 705壁纸、墙布与顶角线、挂镜线、贴脸板、踢脚线紧接，不得有缝隙，其边缘平直整齐，不得有纸毛、飞91、刺。706阴阳角垂直，棱角分明，阴角处搭接顺光，阳角处无接缝。 8.0板块铺贴工程 81石材、墙地砖 811石材、墙地砖品种、规格、颜色和图案应符合设计的要求，饰面板表面不得有划痕、缺棱掉角等质量缺陷。不得使用过期和结块的水泥作胶结材。812石材、墙地砖施工前应对其规格、颜色进行检查，墙地砖尽量减少非整砖，且使用部位适宜，有突出物体时应按规定进行套割。 813石材铺贴前宜作背涂处理，减少“水渍”现象发生，铺贴应平整牢固、接缝平直、无歪斜、无污积和浆痕、表面洁净，颜色协调。814墙地砖铺贴应平整牢固，图案清晰、无污积和浆痕，表面色泽基本一致，接缝均匀、板块无裂纹、掉角和缺棱，单块板边角空鼓不得超92、过数量的5。815有防水要求的楼地面（如厕浴间、厨房等）在面层下应做防水层，防水层四周与墙接触处，应向上翻起，高出地面不少于250毫米，地面面层流水坡向地漏，不倒泛水、不积水，24小时蓄水试验无渗漏。 82木质地板 821木质楼地面的材质、构造以及拼花图案应符合设计的要求，木材的含水率应不大于12。822条形木地板的铺设方向，可征求用户的意见，一般走廊、过道宜顺行走方向铺设，室内房间宜顺着光线铺设。木地板与墙之间应留10毫米的缝隙，并用踢脚板封盖。 823木质板面层必须铺钉牢固无松动，粘接牢固无空鼓，表面刨平磨光，无明显刨痕、戗茬和毛刺等缺陷。824木板面层，板间隙基本严密，接头位置错开；拼花93、木板面层接缝对齐，粘、钉严密。无裂纹、翘曲，表面洁净无明显色差。825木质踢脚线接缝严密，表面光滑，高度、出墙厚度一致。 83塑胶地板 831铺贴塑胶板面层用的胶粘剂，应根据基层材质和面层使用要求选用。基层必须平整、坚硬、干燥无油脂。面层应平整、光滑、无裂缝、色泽均匀、厚薄一致，边缘平直，面层内不得有杂物和气泡。 9、涂饰工程 901涂料的品种、颜色、性能应符合设计的要求，产品质量符合现行标准。902腻子应使用具有耐水性能的腻子，腻子与基体结合坚实、牢固，不起皮、不粉化、不裂纹。 903油漆表面应平整、光洁、无漏刷、脱皮和斑迹，清漆木纹清晰，大面无裹棱、流坠和皱皮，颜色基本一致、无刷纹。五金、94、玻璃洁净。904乳胶漆严禁脱皮、漏刷、透底，大面无流坠、皱皮，表面颜色一致，无明显刷纹。905刷（喷）浆严禁掉粉、起皮、漏刷和透底，刷纹通顺，喷点均匀、门窗灯具洁净。 10、软包工程 1001软包（锦缎、皮革）面料和填充料的材质、规格，必须符合设计要求。软包工程的防腐、防火处理应符合有关规定。1002软包工程的木框、衬板的构造，应符合设计要求，钉粘严密、牢固，不得松动。1003软包制作尺寸正确，棱角方正，填充饱满、平整，饰面松紧适度。 1004软包安装平顺，紧贴墙面，色泽一致，接缝严密，无翘边和褶皱。1005软包表面应清洁、无污染，拼缝处花纹吻合，无波纹起伏。 11、地毯工程 1101地毯的品95、种、材质、规格、颜色应符合设计的要求。 1102基层必须平整、干燥、清洁、无油污。1103地毯应固定牢固，毯面平整、不起包、不凹陷、不打皱、不翘边，拼缝处密实平整、图案连续、绒面顺光一致，表面干净、无油污损伤。1104地毯收口合理、顺直，收口压条牢固。1、目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。 2、原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。 3、职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁班按照清洁绿化管理手册中有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由工程部负责执行，填写公共设施保养记录。工程部主管每年初根据公共建筑设96、施保养计划标准，结合管理处实际情况，制定出公共设施年度保养计划。 4、内容： 4.1 屋顶。每半年在屋面的防水层和保温层作一次全面的检查，发现 损坏的地方，及时修复。 夏季每月检查一次排水情况，其他每季检查一次地漏，清 杂物，保证畅通。 每二年对屋面的铁制走道和避雷带作一次保养。 每年对屋顶的所有户外保温管道和水箱作一次检查，发现 破损及时修复。 每年对隔热层进行保养一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖表面用白水泥勾缝。 4.2外墙饰面。每年对重点部位进行清洗；每年进行全面清洗；在清洗时，发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，按照有关程序处理。每两年对外墙刷97、涂料的部位，如阳台底部等处刷一次涂料。 4.3内墙饰面。每2年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日常巡查中注意，发现有脱落及时修补。 4.4楼梯间。楼梯间踏步每2年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每2年进行一次全面保养，对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。每2年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。4.5门。对防火门日常发现有生锈或掉漆的，应及时修理；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或98、起皮部位应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。4.6 防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每年应刷油一次，最长时间不超过3年。4.7窗。每年保养一次，对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。4.8公共地砖。日常发现损坏及时维修，每年进行全面保99、养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。4.9吊顶。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，每年揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。 4.10人行道、车行道。日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补；每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。 4.11管道。原则上管道每3年应全部刷油一次，但对重点部位，有必要时可以增加次数（如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次，对室内管道，严重污染的应随时刷油）。 4.12污水井。每半年揭盖检查清理污泥一次。 4.13挡雨篷。每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进100、行补胶；在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。 4.14玻璃幕墙(包括玻璃门)。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。4.15在台风、大雨等来临前夕，应对天台、窗户、玻璃幕墙、室外广告牌广告架、各雨水落水口仔细检查，并对地下室排水设备进行试运行，发现问题及时处理，以免发生意外。4.16共用雨、污水井每年疏通1次，雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常情况及时清掏。4.17对小区内的其他公共景观、建筑小品等，在每周周巡视时检查一次，发现问题及时处理，每年全面保101、养一次。4.18木结构。每周、每月检查一次，发现问题及时处理，每年全面保养一次，重地部位每半年重点检查、刷漆保养。 5、相关文件及记录 5.1公共设施保养计划 5.2公共设施保养记录附：公共建筑设施保养计划标准序号公共建筑设施名称保养周期备 注1屋顶每2年季度、半年检查，及时更换破碎的隔热层面砖2外墙饰面每3年每年对重点部位进行清洗3内墙饰面每2年对于裂缝较大的及时予以更换,发现有胶落及时修补4楼梯间每2年对粉刷损坏的及时修补5门每1年对生锈或掉漆的门应及时修理6防盗网、花园围栏2-4年根据损坏情况确定刷油漆时间7窗每1年8公共地砖每3年发现损坏或裂缝严重的应更换9吊顶每3年发现有破损的应及时102、更换10人行道、车行道每1年发现有损坏应修补11管道每3年有必要可以增加刷油漆次数12污水井每1年13挡雨篷每1年在大雨或台风来临前应增加次数14玻璃幕墙(玻璃门)每1年在大雨或台风来临前应增加次数15雨、污水井，化粪池每半年每月检查，发现异常及时清掏16公共景观、建筑小品每1年每周检查，发现有损坏应修补17木结构每1年每周、月检查，发现有损坏应修补，重点部位半年18天台、挡雨蓬、玻璃幕墙、雨水口、雨水污水井道、排水设备临时大雨或台风来临前应全面检查1、主体工程 屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应103、整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。2、装修工程 2.1门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。 2.2挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。 2.3踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。3、楼地面工程 104、3.1木地板的损坏占自然间地面面积以下的，可修复；损坏超过以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。 3.2普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。 3.3面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。4、屋面工程 4.1屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。 4.2屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。 4.3女儿墙、烟囱等屋面附属105、构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。 4.4钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。 4.5玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。 4.6屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。5、饰面工程 5.1外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。 5.2外墙勒脚损坏的，应修复。 5.3内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要106、予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。 5.4天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。6、油漆粉饰工程 6.1木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。 6.2钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为年。 6.3木地板原油漆褪落的，应重做。 6.4室内墙面、107、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。6.5高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的分析。根据城乡建设环境保护部1985年制定颁布的房屋完损等级评定标准，并结合管理处实际情况，制定对楼宇质量进行评定的标准。 1、房屋完损标准的划分和等级分类。 1.1房屋完损标准的划分 各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装108、修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。房屋完损标准共分成四个标准，即完好标准、基本完好标准、一般损坏标准和严重损坏标准。 房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。 1.2房屋完损等级的分类 根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损状况即房屋完损等级分成以下五类： a.完好房。是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管理道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就109、能修复的。 b.基本完好房。是指房屋结构基本完好，用量构部件有损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。 c.一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。 d.严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋成严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。 e.危险房。是指承重构件已属危险110、构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确定住户安全的房屋。 2、房屋完好率，危险率的计算 计算房屋完损等级，一律以建筑面积（m）为计算单位，评定时以幢为评定单位。房屋完好率是指：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比。即: 完好房建筑面积基本完好房建筑面积 房屋完好率= 100 总的房屋建筑面积 房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。 危房率：是指整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分111、比。即： 整幢危险房屋的建筑面积 危房率 100 总的房屋建筑面积 3、房屋的各类完损标准。参考城乡建设环境保护部1985年制定颁布的房屋完损等级评定标准。 4、房屋完损等级评定方法。参考城乡建设环境保护部1985年制定颁布的房屋完损等级评定标准。 5、评定房屋完损等级的基本做法 房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类。定期评定房屋完损等级，一般每隔年对所管的房屋进行一次全面逐幢完损等级的评定，这种评定可以全面、详细的掌握房屋的完损等级情况。 5.1不定期评定，分为以下几种情况： a.根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雪、山洪等，应对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评定完损等级。 112、b.房屋经过中修、大修、翻建竣工验收以后，应重新进行评定完损等级。 c.接管新建房屋后，要进行评定完损等级。 5.2进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备，实施查勘，统计汇总等三个阶段。 A.组织准备阶段 这一阶段的重点是制定评定工作计划，建立评定组织，组织评定人员进行培训，搞好试点。 a.组织准备： 管理处成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面组织和领导，这个评定小组要有管理处分管领导、工程部的人员参加。评定小组成员一般有人组成，即有工程部有经验的负责人1人，水工1人，电工1人，泥工1人，木工1人，电梯1人。 b.培训、试点： 组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论113、与实践相结合的方法，把课堂听讲与现场实际相结合起来。还可以把培训和试点结合起来。通过培训以达到理解标准，掌握方法，保证质量的目的。 通过学习了解评定房屋质量的目的意义，明解任务范围、掌握评定的方法；其次要学习物业管理的有关政策、业务知识以及如何鉴定等基本常识、统计要求。另外评定工作的纪律也是培训学习的必要内容。试评时一定要按照标准逐项对照确定。通过试评必须达到二个基本目的：一是要达到统一方法、统一口径、统一目光（目测程度）以起样板示范作用；二是要摸索出一套评定房屋完损等级的工作规律，以取得经验，加以推广。消息页 c.物质准备： 要根据评定工作的要求做好必要的物质准备，包括查勘工具，评定的各种统114、计表格 。查勘工具可备线陲、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及有关检查设备的仪器、仪表。还有必要的书写用具及安全器具。 各项准备工作要尽量做得细一点。管理处的评定工作准备认真检查落实，避免临阵忙乱，影响工作。还要建立各级评定人员的各项工作责任制，以保证评定工作的质量。 B.实施查勘阶段 在充分做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。在这一阶段评定领导小组要帮助和指导各管理处做好评定查勘的各项工作，及时掌握情况抓质量、抓进度、总结经验，发现问题要及时解决。 a.分工明确，职责分清： 各管理处的评定小组人员分工明确，各司其职。如：泥工负责评地基基础、钢筋砌体等承重结构，非承重结构、屋面、楼地面、内外饰115、面等项的完损程度。木工负责评定非承重墙、木地面、门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。水工及电工负责水卫、电照、空调和特种设备（电梯除外，电梯由电梯工负责评定）等。 管理处负责人是评定小组的负责人，也是评定工作的技术质量负责人，主要负责安排查勘评定任务，技术指导，质量监察，上下联系；负责评定房屋完损等级，解决评定过程中遇到的疑难问题；保管评定中的资料和表格。 b.评定顺序： 为了使工作有秩序地进行，提高工作效率，保证评定工作质量，应按以下顺序进行： a)在室内先填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料，如房屋名称、结构类别、建筑面积、现在用途等项。 b)在填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料116、以后，实地进行逐幢评定。在评定等级确定并填好表后，评定小组负责人要签注姓名和日期。 c)房屋分幢完损等级评定工作结束后，经复核抽查无误，符合质量要求后，方可进行房屋完损等级汇总和统计汇总工作。 c.评定方法：评定小组先将填好的房屋分幢完损等级评定表带到实地，经核对房屋的名称、幢号后，泥工、木工、水工、电工、电梯工按各自分工进行评定，其方法如下： 查：查看是评定的主要方法，查看时应先查外后查里，先查下后查上。 泥工先沿着房屋外形查看一遍，熟悉情况，接着查看外承重墙（柱）、非承重墙、外饰面等项的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查内承重墙（柱），钢筋砼的梁、柱、板、楼地面、非承重117、墙、内饰面等项的完损程度，再查看屋（楼）面渗漏水迹情况和上屋面查看完损程度，若遇墙体、柱有倾斜、弓凸等损坏，可以用线锤吊测倾斜、弓凸值，以便进一步确定损坏程度。若遇承重结构有裂缝、饰面有破损，还可以用尺量测裂缝宽度或饰面破损面积，以进一步确定其完损程度。 木工先查看外门窗的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查看非承重墙、木地面、顶棚、细木装修等项的完损程度。查看时可以用螺丝刀探凿腐朽的深度。对遇到顶棚和经常受雨水侵入的部位，一定要详细查看，顶棚一定要钻进去查看。 水、电工及电梯工对工程部分的完损评定，也应按照先下后上的顺序逐间逐层检查，必要时带检查测试仪器来测定设备和性能好坏118、及电器、线路绝缘情况，据此来确定完损程度。 管理处负责人从外到里，从下到上对各项都要目测完损程度，做到心里有数，若遇到危险、严重损坏的承重结构，可以同泥工或木工一起查看完损程度。 在查看过程中要按房屋的部位循序进行，每查看一处把所有的项目全部查看到，不能有遗漏，不走回头路，以节省时间。 问：对有些项目的损坏情况查看不到或情况不清的，可以询问住户，如白蚁危害，屋（楼）面漏水，水管跑、冒、滴等情况。 报：泥工、木工、水工、电工、电梯工在各自查看项目后，就分别向管理处负责人报出各个项目的完损程度。 议：管理处负责人首先根据房屋分阁完损等级评定表上记载的各项完损程度，按照房屋完损等级评定方法，提出整幢119、房屋应评定完损等级的建议，再经过评定小组评议后确定其完损等级。如果评定小组对评定的完损等级意见不统一时，要发扬民主、充分进行商议，必要时对争论的项目可进行复查后才确定等级。对评定过程中遇到情况复杂，个人难于确定时，需评定小组集体查看，经商议后再确定。 记：管理处负责人把评定小组评定的房屋完损等级记在房屋分幢完损等级评定表中的“ 评定等级”一栏内，填写时可简定写为“完好”（即完好房），“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般损坏房），“严重”（即严重损害房）、和危险（即危险房）。在评定过程中发现危房、严重损坏房和一般损坏房的承重结构损坏的情况，还要在表中“附记”栏内简明记载损坏的内容、程度120、数量、部位等，必要时可画图示意，以便复核或作为修理查勘时的依据。 d.填写房屋分幢完损等级评定表： 房屋分阁完损等级评定表是评定的基础表格，为了保证质量，填写内容要正确，方法要一致。每幢房屋填写一张评定表。一般填写方法如下： 名称：指大厦名称。 地址：指大厦所在的地点。 编号：编号的目的是为了便于汇总统计和装订资料，防止散失，以供查考，以每张表编一个号码，应顺序编号。 幢号：同一大厦中有几幢房屋的，应分别按每一幢编写幢号。 产别：是根据房屋所有权和管理不同而划分的类别，如公产、代管户、拨用户、私产.等。 结构类别：如钢筋砼及其它结构等。 现在用途：如住宅、商场、写字楼、酒店等，是指房屋目前的121、实际用途，并非房屋原建时的用途。 附记：主要记载说明的问题，如承重结构损坏的部位、数量、程度等。 评定等级：是指整幢房屋的完损等级。 e.评定的质量要求： 评定房屋完损等级的目的，是为了使物业公司及管理处掌握房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排提供基础资料和依据。因此要把评定工作的质量放在首位。为了保证质量，必须做到以下几点： a)加强对评定人员的培训和业务指导，提高业务工作素质，使每个评定人员对房屋完损标准和评定法弄懂，并在实际工作中能正确掌握使用。 b)在评定过程中出现特殊情况和疑难问题没有把握时，要及时汇报上一级评定组织。上级评定组要经常到现场指导，及时解决评定中存在的问题。122、 c)建立工作责任制，评定人员承担评定质量的责任,对质量好的要给予表扬,对质量差的要批评,并限期改正。 d)管理处领导要严格把关，加强抽查指导，及时发现差错，给予纠正。 f. 检查质量的方法：评定小组自查。评定小组每天实地评定结束后，要及时整理表格，检查是否有遗漏，如有遗漏一定要及时补上。对评出等级要自检一下，是否符合评定方法和评定标准，对不符合者，要及时纠正。 g.评定中应注意的事项 a)参加评定工作的人员一定要有高度的责任感，要严格组织纪律，既做房屋质量评定员，又做宣传员；随时向住户宣传房屋评定的目的、意义和方法，取得住户的支持配合。 b)查勘评定工作要做到现场查勘，现场评定，日查日评日清123、。对该幢房屋被评定为“危险房”和“严重损坏房”二个等级时，不要当着住户评定或自作主张随意解答与评定无关的问题，以免产生不必要的麻烦。 c)在现场查看时，必须十分注意安全工作，以防止发生意外事故。 d)对查看时，隐敝部位被破损的地方，应通过管理处及时安排修补，以免影响住户。 h.评定员应遵守的纪律： a)评定工作必须到实地，依顺序逐幢进行。若遇住户不在家，应下次再补查，做到不遗漏、不复查。 b)工作时必须佩戴标志或携带证件，以明确身份，接受群众监督。 c)对待群众态度和气，尊重群众的风俗习惯，注意文明礼貌。不随意向无关人员传播资料和数据。 d)妥善保管评定资料和表格，不得遗失、污损，做到日评日清124、。 e)坚持岗位，不擅离职守，认真执行各种规章制度。 A、汇总统计表 这一阶段的工作重点是抓好汇总统计表的统计质量，搞好复核、核正工作，并在搞好统计汇总工作的同时，切实做好资料装订工作。a.房屋完损等级的汇总统计工作是最后一道工序，也是评定完损等级出成果的阶段。汇总统计采用逐级的，自下而上的方法进行。 a)房屋完损等级汇总表是管理处建筑面积和各类房屋结构完损等级的汇总，从此表可看出房屋结构和完损等级的情况。 b)此表由管理处汇总。 c)此表汇总是根据房屋分幢完损等级评定表复核无误的基础上进行汇总。 为了认真解决用户入伙后房屋维修问题，在本着“实事求是，划清责任，合理收费，服务用户”的精神，特制125、订本规定。 1、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由管理处负责联系发展商组织专人维修。维修后管理处实行消项验收，维修所发生的人、工、材料等费用由地盘负责。2、用户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，管理处在接到用户投诉和反映情况后，如果工程较小，涉及金额不大，则工程部可自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告工程部主管和管理处领导，联系发展商，由发展商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。3、用户入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上同第2条。属于用126、户在使用和改建或装修中发生的问题，由用户自行负责。 4、如用户需要进行一般性的维修，可直接向管理处服务中心提出维修申请，由服务中心通知工程部进行维修，维修后由业主签名验收，工程部按成本价合理收费。5、如用户提出大的维修申请（工程部现场查看确定后），工程部应上报管理处，管理处主管领导核实情况后，由工程部制订维修计划，组织人员维修，维修后由用户验收并在派工单上签字。 6、凡楼宇内、外公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一切费用均在管理费中开支，不再向用户收费。员工入室维修工作不仅仅是一项简单的技术操作，还会涉及到礼仪礼貌、劳动纪律、员工素质等诸多环节，为避免引起客户的反感及造成不良影127、响。因此入室工作的员工必须有较强的服务意识，要将入室维修工作视为展示公司形象、体现自己专业技术水平和服务水准的过程。 为规范员工入室维修服务行为，特制定工作程序如下： 1.1 入室必须征得房间主人的同意。一般情况下应先预约，讲清入室工作的内容，得到房间主人的同意。员工不能在未得到客户同意（在入室前应通过对讲电话联系住户）的情况下入室工作（除非遇到紧急情况并经管理处领导同意）。 1.2 维修工到达房间门口应轻轻敲门，住户开门后，维修工应说：“先生（小姐、女士），你好！是你家需要对设备进行维修（检查、保养），可以进来吗？”得到主人同意后应说：“谢谢！” 1.3 如进入客房等十分整洁的房间，员工应使128、用一次性鞋套方可进入，进入室内步子要轻，工具袋（箱）背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖动。 1.4 走到工作地点后，将干净的维修专用地布铺在地面上用于摆放工具箱、工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。1.5 先向用户询问情况及要求，然后仔细检查需维修的部分，判断维修难易程度，估计工时及所需材料后，按公司统一规定的收费标准，向用户说明应收多少费用，待用户确认后方可进行维修。 1.6 工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声，实在无法避免时应事先向房间主人打招呼，并说一声“非常对不起”；随身携带的对讲机应调节到最小音量，以免出现噪音影响业主。 1.7 工作结束，收129、拾好工具，应向房间主人介绍维修（检查、保养）情况，并告诉主人正确使用设备的注意事项，并请主人验收，主人感到满意后（在工程维修单上签注意见；主人如有意见，应当面解释清楚，若不能解释，应回答：“对不起，您的问题或意见我需向我的上级主管汇报，我们会尽快给您一个满意的答复”）方可离开。例如仅仅检查时也应告诉主人情况良好或有何问题，需要怎么办等。 1.8 维修完工并清洁现场后，礼貌地提请用户验收，待其确认后，再请其支付商定的费用，并请用户在派工单上签署意见和姓名。接过用户支付的维修费用、派工单后，必须向用户致辞谢。1.9 离开前应将所有散落的工具、零件及杂物收拾干净，如地面污染，应负责打扫干净。 1.1130、0 走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离。至门口应回身面对房间主人说：“再见”。 1.11 维修过程中，若遇特殊情况（如，缺少工具；人员不足等等），应退出房间用对讲机（或其他方式）与相关人员联系；并告知房间主人需短暂离开，请主人稍侯。 1.12 整个工作期间不得收受房间主人赠送的任何物品，也不能借用主人的私人电话、工具等等。维修过程中，如非必要，不得主动与用户交谈，不得随意到维修现场以外的房间参观。附1：维修服务标准序号内 容服 务 标 准备注1上楼时间接到维修要求，跟用户约定好维修时间，准时按预约时间到达目的地。维修及时率达到99%。如暂没有此项维修人员，应向住户131、解释，再约定时间。2维修服务时 间一般不超过小时，复杂的最多不应超过小时。服务效率满意率应达到98%。如超出上述时间，应向住户说明原因。3服务态度热情、谦虚、使用文明用语。服务态度满意率达到99%。4维修材料应向住户提供合格的维修材料。5维修工作满 意 率应达到。对不满意的10应尽快组织二次维修，使住户满意。6洗 脸 盆漏 水应达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意，此项维修不超过小时。 洗菜盆漏水同此项7洗 脸 盆堵 塞达到畅通标准，对切口处的修补应尽力恢复原样，维修时间不超过小时。洗菜盆堵塞同此项8浴缸堵塞及 漏 水 达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样，经反复使用达到畅通、不漏水132、。维修时间不超过小时。9疏通马桶使之相当畅通，即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通，维修时间不超过小时。严重堵塞除外，如马桶内掉进梳子、洗发水瓶等。10疏通地漏使之相当畅通，并对切口恢复原样，清出异物并清理干净。维修时间不超过1小时11维修墙内水管应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完毕后外观应恢复原样，做到工完场清。维修时间不超过2小时12接头漏水应达到紧固、密封、不滴水。维修时间不超过小时13楼 上 水漏到楼下尽快找到漏水原因，以达到处理好不漏水为标准，并对墙地面等污染处清理干净。维修时间不超过小时（上层住户不在家除外） 14马桶漏水以不漏水为标准，如需拆马桶安装，应恢复原样，维修时间不超133、过小时。 15水 龙 头漏 水维修后应达到原来标准，密闭、开关自如，维修时间不超过分钟。 16房间没水使之通水，应在小时内解决住户用水问题。（市政停水除外） 阀门、滤网、高位水箱等都可能造成住户家中没水。 17房间无电以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状。维修时间不超过小时，比较复杂的不超过小时18灯不亮应达到原来照明标准，住户提供的物料还需进行严格的验证。 维修时间不超过分钟。 19门铃不响以达到清脆悦耳为标准维修时间不超过分钟20修理电器使电器能达到正常使用,保持原有外观,试用效果使住户满意。小维修不超过2小时，较难的不超过72小时21房间插座无电使用方便、安全为标准。并把134、故障原因告诉住户。维修时间不超过小时，比较复杂的不超过小时22换 锁应按住户要求安装，并反复试用使之灵活，开关自如，紧闭性好。木门不超过分钟，铁门不超过小时。23修理门窗使之能开关灵活自如，密封性能良好。维修时间不超过小时，如玻璃损坏的不超过小时附2：维修服务项目收费标准编号序号服务项目单位收费标准（元）备 注 安装类1空调（窗式）台3050有预留孔2空调（窗式）台80100无预留孔，不含支架3空调（分体）台120200不含支架、配件4空调支架副80120铝合金材料，其它材料另计费用5洗衣机台1020含调试6抽油烟机台3050含调试7排气扇台20308热水器（电）台3050含调试9热水器（气）135、台3080含调试10玻璃平方米3050含料，普通5厘白玻11灯具、门铃等个155012防盗门扇10020013水（电）表块155014水管米82015阀门个103016洗脸（菜）盆个308017门锁个205018室内电路米153019安装挂件（壁画）件15定位、打孔、安装、清理维修类1浴缸堵塞个/次1580根据工作难易程度及工时确定2浴缸漏水个/次1580根据工作难易程度及工时确定3洗脸（菜）盆堵塞个/次1580根据工作难易程度及工时确定4洗脸（菜）盆漏水个/次1050根据工作难易程度及工时确定5马桶堵塞个/次1080根据工作难易程度及工时确定6马桶漏水个/次1550根据工作难易程度及工时确定136、7疏通地漏个/次530根据工作难易程度及工时确定8水龙头漏水个/次5159水表漏水个/次203010抽油烟机台305011排风扇台102012热水器（电）台5010013热水器（气）台8020014室内电路米203015电话部103016电源插座个/次102017电表箱开关个/次203018修补瓷砖平方米30含人工、辅材19刷油漆平方米2020空调（窗式）台100200不含电脑板、压缩机21空调（分体）台200250不含电脑板、压缩机22灯具个155023铝合金拉手个153024 各类门个20-8025内墙、平顶粉刷平方米1015人工费，材料费510元/平方米26油漆铁栅栏平方米5清理除锈、打137、砂、刷漆27油漆木栅栏平方米5清理、打砂、刷漆注：经管理处同意，工程部可调整、制定适合于自己的收费价目表。管理及维护好业主的房屋，达到结构完好、设备常用常新的要求，在及时维修、确保质量的同时，要善于发现问题，以便及时改进维修工作，不断提高管理水平及服务水平。特制定房屋（含水电）维修回访制度如下：1、管理处服务中心负责每月对工程部入室维修工作的维修回访工作。 2、对房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墙开裂等）维修后，工程部应有专人应随时观察效果，维修班长定期仔细检查，并作专项记录。3、对业主室内的一般维修，服务中心负责工程部入户维修工作质量的回访，回访工作需在收回派工单起三个工作日内完成。对业主室内的138、一般维修，服务中心每月按工程部提供的业主维修派工单随机抽样回访并作记录。回访抽取的数量不应低于派工单总量的90%，其中至少按抽取数量的25%进行上门回访，其余可以是电话回访。4、服务中心回访业主时，服务中心应主要询问维修工的服务态度、维修质量、收费情况、是否符合工作流程等内容；在业主时间充裕的情况下，还可以询问业主对管理处工作是否满意。5、服务中心收到业主对维修后仍存在缺陷的投诉时，应填写投诉来访记录，并应立即报告工程部主管，工程部主管应在24小时内安排特殊回访与返修。6、对公共部位的维修保养状况，除维修班长需每周巡视外，工程部主管应对公共设施的维修保养情况进行回查。公共部位维修派工单在30张139、以下的，均按固定值10张回查；派工单在30-50张之间的，抽取派工单总量的30%回查；派工单在50-100张之间的，抽取派工单总量的25%进行回查，派工单在100张以上的，均按固定值25张回查。回查时仍填写回访记录表，表中业主签名栏由管理处主管领导签名确认。1.目的：确保业主（住户）提出的服务要求得到满足，使楼宇各部分能安全、长久、有效的使用。 2.适用范围： 2.1 楼宇各公共部分的维修过程的检验。 2.2 业主（住户）室内维修过程的检验。 3.职责： 3.1 工程部维修班长每日对派工单进行检验。 3.2 工程部主管、维修班长负责大厦公共部分的周巡视。 3.3 管理处服务中心负责每月入室维修140、工作的回访，工程部主管负责每月维修工作的检验。 4.内容： 4.1 维修过程的检验规则：服务及时性的检验：接到服务中心转交的维修要求，在与业主（住户）约定好维修时间，准时按预约时间到达目的地。维修时间视工艺复杂程度而定：一般性维修不超过8小时；对于特别困难的，从接到维修要求到维修完成最多不超过72小时(工艺要求特殊的例外)。不能当天完成的，应向业主（住户）解释原因，并将信息及时反馈给房管员和维修主管。 4.1.2 服务质量的检验：按维修服务标准进行检验。功能性维修，以恢复原有功能为准；外观性维修，表面应无色差、高低不平现象，与原有部位相比较，应无突兀感；满足业主（住户）/管理处的合理要求；严格141、按公司制定的相关标准执行。 4.2 检验：日检：维修班长对每日的派工单要及时收回，以检验服务的及时性和住户对维修服务过程是否满意，并查找当日未解决项目原因，及时监督解决。4.2.2周检：工程部主管和维修班长依据维修服务标准，每周对大厦公共部分情况进行周巡视，有问题及时反馈到维修班，并督促解决。4.2.3 月检：工程部主管每月对维修工作的情况进行检查，对公共维修工作进行回访，查验工作记录，按周巡视要求巡视小区检查公共设施的维修保养情况。 4.2.4 对以上检验中发现的不合格、严重不合格应立即查找原因，及时采取纠正措施，并填写不合格通知单、纠正措施报告，不合格通知单下发工程部维修班要求限期整改，纠142、正措施报告上报管理处管理处领导，在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施，并认真填写预防措施报告。 5.相关记录：5.1 维修记录 5.2 维修工作联系单5.3 维修回访记录 5.4 周巡视记录5.5 维修统计表1.0 职责：1.1工程部主管负责组织对工程分包商的评价并保存记录。1.2管理处经理负责审批合格供应商的名单。1.3维修班长或项目负责人准备分包商资料。1.4管理处主管副经理、工程部主管参与分包商申请的评审。1.5管理处经理负责项目分包商申请的审批。2.0分包商的评审内容：2.1对分包商评审的主要依据有：a.现有施工机械、设备及人员素质、组织机构、固定资产等情况。b.同类工程施工经验及质143、量情况。c.在价格、工期及质量、安全方面的信誉情况。d.工程中使用材料质量情况。e.实际施工质量及满足合同情况和售后服务(仅用于复审)。2.2对新分包商的评价对新分包商的评价，由工程部对拟选分包商按上述进行调查评审，填写分包商初审记录，并交主管副总经理审批是否进入合格供应商名单。2.3分包商的定期复审a. 复审资料的准备各项目技术负责人在复审前准备好项目分包商的质检评定表和专项检验记录，据此统计出不合格率，以供评审。（专项检验记录根据具体工程项目具体制定）。b. 复审对合格供应商名单上的分包商，每年不少于一次复审，项目负责人依据及3.1 中的不合格率进行复审，并作好复审记录。c.复审结果评审结144、果为不合格的分包商，经管理处经理签字后，将从合格供应商名单上去掉，需改进的分包商，由工程部主管签发整改意见，由项目负责人落实验证，验证结果反馈给工程部主管重新评审。d.分包商档案工程部应建立并保存合格分包商档案，档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格分包商名单，合格分包商名单应送交管理处经理一份备查。合格分包商名单应规定有版号及修改状态，如名单发生变化，应更换版号或修改状态，旧有的名单作废或销毁。3、分包商的选择3.1维修班长或项目负责人根据工程实际情况和管理处施工力量，认为有需要将工程外包时，由维修班长或项目负责人拟写工程分包申请提交主管，详细说明工程情况，尽可能从合格分包商145、名单中选取，只有出现特殊要求时，才另选分包商。3.2工程部主管接到外分包申请后，首先核对分包商是否为名单中的分包商。若不是，则按本文件对新分包商评审内容的规定进行评审；若是，则对工程量、工程造价、工程技术质量等要求进行评审。3.3验收a.对建筑安装工程的质量标准按国家相应项目标准验收。b.在签订合同时，应在合同中注明质量要求及验收标准。c.工程开工前，应向分包商索要工程施工方案，并对施工方案进行审查。d.工程完工后，按国家规范及标准进行验收并办理工程质量验收单；对非标准工程或无对应国家标准，按公司制定的质量标准，并经两人以上共同验收。e.对于批量性安装工程（如门窗等），应先由分包商提供样品，经146、公司或管理处对样品质量确认合格后，方签署正式合同。f.对、设备的购置，在多年使用合格的情况下，尽量找原厂家购置，购置程序参照机电设备管理规程。g.公司工程部对每一个具体的工程项目进行监督，并认真填写工程质量检查表，对分包方在担负该工程项目过程中的各个环节进行评定。4、以上所有资料应妥善保存在工程部，保存期限为两年。为了保证扩建、改建、大修工程的质量符合国家规范及使用需要，加强对工程质量的管理，特制定如下工程验收规定：1、验收组由施工队、管理处工程部共同组成。验收合格后，由双方签字盖章方有效。（若由发展商投资建设，发展商也应派代表参加验收。）2、核对实物工程量与设计图纸相比较，应能达到实际使用需147、要。3、对工程量进行实测实量。4、分部、分项、分专业按国家规范进行质量检查对照验收。5、按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。6、对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。7、验收合格后才能结清工程款。附:工程竣工验收证书 工程结算协议书单位: 日期:序号保养项目保养周期上次保养时间计划保养时 间保养人备 注注:备注栏中应填写完成的时间及有关保养情况。 序号保养项目保养时间保 养 人保 养 内 容备 注注:备注栏中应填写完成保养情况。年 月 日 编号：维修、安装产品提供（管理处、用户）：维修、安装产品验证情况：维修、安装位置签发人签发时间收回时间维修内容：收取费用 元耗用材料名 称148、数量单位单价总价工时 人工： 时间：验收签字维修、安装结果（好、不好）意见： 签名：维修人维修班长备注：日期： 巡视人：序号巡 视 项 目巡 视 情 况备 注01水泵房02低压配电房03发电机房04消防中心05大堂06标准层楼道07天台08地下室09车道10人行道11公共天线12公共照明13公共开关、插座14公共墙（地）面15天花、吊顶16公共门窗17车场路线及标牌18花园护栏19喷水池20管线21阀门22油漆23污水井24雨水井25化粪池26管道27隔油池28排烟系统29排水/排气系统3031序号加药时间加药位置水池（箱）容 积药 物名 称加药量加药人备 注注：每年5-10月每个月加药三次（149、每10天一次）； 1-4月及11-12月每个月加药两次（每15天一次）。经管理处审核，同意 装修单位对 栋 号房进行装修，装修期限为 年 月 日至 年 月 日，装修项目详见装修申请表 号。 装修负责人 深圳市物业管理服务有限公司 水榭花都管理处 年 月 日装 修 延 期 申 请 记 录住户签名施工单位负责人签名延期日期延期至： 年 月 日管理处装修负责人日期备注：装修期间，本证张贴在门户外以备检查，施工完毕后交回管理处办理完工手续。深圳市物业管理服务有限公司 水榭花都管理处 年 月 日 （白色：管理处 红色：住户）装修地点： 日期： 姓 名身份证号码进场时间离场时间备 注注：1、请将装修单位负150、责人及装修工人身份证复印件贴在此表背面。2、装修出入证如有遗失，将按10元/证从装修押金中扣减。装修地点： 编号：费用名称金额备注此联交财务 装修押金公共设施使用补偿费 装修申请表格工本费包括申请表、合同、装修许可证装修出入证工本费垃圾清运费经办人： 装修缴费通知单 装修地点： 编号：费用名称金额备注此联经办人留存 装修押金公共设施使用补偿费 装修申请表格工本费包括申请表、合同、装修许可证装修出入证工本费垃圾清运费经办人：装修地点： 序号检查时间正常/装修违规处理单号/小问题巡查人备 注隐蔽工程验收结果厨卫是否已做防水或未做改动暗藏水管是否做过打压暗藏电线是否穿管注：1、每个装修单位每日至少巡151、查一次；2、巡查以管理处制定的装修管理规定为依据； 3、对于发现的小问题须在备注栏内注明处理结果。装修地点： 第 号违规装修单位：违规内容：处理结果： 巡查人： 日期： 装修单位负责人签名： 日期：此联管理处留存注：此表由装修巡查人填写；此表须经装修单位负责人签字认可。装修违规通知单 装修地点： 第 号违规装修单位：违规内容：处理措施：巡查人： 装修主管签字： 日期：此联交施工单位注：此表由装修巡查人填写；此表须经装修主管签字认可。 装修地点装修单位动火/用电负责人动火用电部位动火用电起止时间用电工具动火用电作业安全措施1、 生活动火禁止使用的瓶装煤气，禁止使用电炉、电热棒等电热设施。2、 动152、火作业人员必须严格遵守有关部门的操作规程和安全规定：（1） 动火前做到“八不”，即：防火、灭火措施没落实不动火；周围杂物和易燃品未清除不动火；附近难以移动的易燃结构物未采取安全防范措施不动火；凡盛装过油类等易燃、或可燃液体的容器、管道用后未清洗干净不动火；危险性未排除不动火；高空焊割作业时，未清除地面的可燃物品和采取相应防护措施不动火；未配备灭火器材或灭火器材不足时不动火；现场安全负责人不在场不动火。（2） 动火中“四要”，即：现场安全负责人要坚守岗位；现场人员要加强观察，精心操作，发现不安全苗头时，立即停止动火；一旦发现火灾或爆炸事故要立即报警和组织扑救；动火作业人员要严格执行安全操作规程。153、（3） 动火后“一清”，即：完成动火作业后，动火人员和现场责任人要彻底清理动火作业现场后才能离开。3、使用碘钨灯，应做好安全措施，做到灯开时有专人看管，人离灯灭。施工单位负责人意见 签 名： 年 月 日装修巡查人员意见 签 名： 年 月 日装修主管意见 签 名： 年 月 日 注：动火/用电负责人须有有效上岗证。装修地点： 本人及所雇请的施工单位在对居室进行装修时，在装修过程中将认真遵守市政府和管理处各项装修管理规定。同时做到：1、对装修质量和安全负全部责任，并承担监督和验收责任，保证一年有效保修期。所装修房间经管理处检查无违章装修或渗漏堵损坏等情况后，方可退回装修保证金，并承付所聘人员违章罚金154、。2、对所装修居室安全、施工人员安全及相关第三方安全负责。3、对聘请进入楼内施工人员的行为负全部责任，包括：公共秩序和公共卫生的维护、公用设施损坏赔偿和治安责任。4、从装修开工起即采取防火措施，装修期间装修户内每50平米应配一个灭火器，每户至少配备两个灭火器；不违章使用电源，埋设或改动电线须穿管，确保户内外安全，并接受管理人员的检查与指导。5、不改变房屋原有的外貌及公用设施，外墙不打孔洞；不剔凿房屋的梁、柱、板；不在承重墙上凿洞；不随意增加楼面静荷载（如在室内砌墙，超负荷吊顶，安装大型灯具，铺设大理石地板等）。6、不改变厨房、卫生间及阳台的使用功能；厨房、卫生间保证做好防水层（自做防水的业主应155、承担因防水质量出现渗漏所造成的一切损失）。7、厨卫天棚做吊顶时应在下水管清污口处留活动检修口；不将生活污水排入雨水管道。8、装修垃圾在规定清运时间袋装运到垃圾站，并保证楼梯间的清洁卫生。不将建筑材料、垃圾堆放在公共场所（包括公共走廊）。9、安装防盗网、防盗窗花采用管理处统一的样式、规格、材料，并装在管理处指定位置；安装空调要经过管理处审批。10、不封闭前阳台，不擅自改动智能化线路。11、不私自改动燃气管道，确需改动的应通知燃气公司进行。12、装修施工期间关门施工，以免噪声及装修灰尘飞扬。13、在装修期间不使用瓶装煤气，不使用电热棒、电炉等电热设施。14、承担装修管理规定中应负的其它责任。15、156、如有违反上述规定，可按深圳市家庭居室装修管理规定中第七章 罚则规定内容承担违约责任。 装修施工单位： 联系电话： 装修负责人： 身份证号码： 装修户业主/业主委托人： 联系电话： 年 月 日 管理处：本人愿意在 装修期间，担任防火责任人，并严格做到：1、负责对进场装修的所有人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规程和制度。2、装修施工过程中，严格要求所有人员遵守消防法规的有关规定，确保施工安全。3、采取有效的安全防范措施，避免火灾的发生。在施工作业现场每50平米配备一个灭火器，施工现场应至少配备两个灭火器，并放置于明显、易拿的位置。4、在施工中157、不大量使用易燃材料（易燃材料须做防火处理），注意装修材料合理堆放，装修垃圾及时清运，保证安全出口、疏散通道畅通无阻。5、施工用电配施工专用的开关箱，开关箱内设漏电保护器，开关箱电源线采用橡胶电缆，装修过程中用电遵守操作规程，做到安全用电。6、保护好大厦（小区）原有的消防设施，不发生意外情况，严禁动用消防器材；如需对装修户消防设施进行改造，必须经市府有关部门批准后方可施工。7、如需明火作业，须经管理处批准后方可作业。作业时，就近配备足够的灭火器，并远离易燃易爆材料及物品。8、不在工地内使用电炉、电热棒等电热设施，不使用高瓦数照明灯，严禁使用煤气。9、因施工需要使用碘钨灯、电焊机等，须经管理处批准158、后方可使用。10、不擅自改动煤气管道、供电/智能化线路。11、施工现场禁止吸烟，如有吸烟者按情节轻重进行相应处罚。12、凡因违反上述规定所发生的消防事故，由发生事故的施工单位、个人及雇请施工的业主（住用户），按规定承担一切经济及法律责任。装修施工单位： 联系电话： 防火责任人： 身份证号码： 年 月 日 房号： 栋 单元 楼 座 1卫生间、厨房、阳台48小时闭水实验后是否渗漏是否2冷热水管试压后是否漏水是否3电源插座是否通电是否4对讲机、报警按扭位置是否要求改动是否业主签字： 装修负责人签字： 年 月 日 年 月 日说明：1、 本表格须在装修开工前填写。2、 在第1、2项否处划勾后，如在装修之159、后出现渗漏现象，由业主和装修单位负责其所造成的一切损失。3、在第3项是处划勾后，如在装修之后出现没电或经常无故跳闸现象，由业主和施工单位共同负责。4、在第4项是处划勾后，在改动之前应向管理处申报，由管理处委派施工单位进行改装，费用由业主自行承担；未经申报私自改动造成故障或无法使用时，由业主和施工单位负责。 管理处 （盖 章） 年 月 日 管理处：本人是 栋 单元 楼 座的业主，因装修需要，本人雇请的装修施工单位部分人员需要在本单位住宿，请管理处同意，同时本人担保留宿的装修人员遵守市政府的有关法律法规以及管理处的有关规定，若出现违章违规违法情况，本人原承担一切责任。担保人：年 月 日附：留宿施工160、人员身份证复印件分包商名称:项目名称:初审时间:评审地点:参加人员：初 审 内 容合格不合格分包商具有资质证书或营业执照。分包商现有的施工机械、设备及人员素质情况良好。分包商组织机构可靠。分包商有一定的固定资产。分包商有同类工程的施工经验。 分包商价格合理、工期能保证。 分包商在质量及安全方面具有良好信誉。 分包商所用的材料质量可靠。 施工方案充分考虑对环境影响。工程部主管意见: 签名: 日期:管理处分管副经理意见:签名: 日期:管理处经理意见: 签名： 日期:注：初审时，只要有一项评审为否，则不能列入合格供应商名单。分包商名称：项目名称：复审周期：复审日期：评审地点：参加人员：复 审 内 容161、合格不合格分包商具有资质证书或营业执照。 分包商现有的施工机械、设备及人员素质情况良好。分包商组织机构可靠。分包商有一定的固定资产。 分包商有同类工程的施工经验。分包商价格合理，能按期完成工程。分包商工程质量可靠，能安全施工。分包商所用的材料质量可靠。对所做工程按项目标准验收合格。专项检验记录中不合格率 11 施工期间有无对环境造成严重不良影响，有无投投诉工程部主管意见： 签名： 日期： 管理处分管副经理意见：签名： 日期 管理处经理意见： 签名： 日期：注：复审时，只要有一项评审为不合格，则不能列入合格供应商名单。 专项检验记录不合格率达到，则此项为不合格。 单位: 年 月 日分包商编 号分162、包商名称所做工程项目评 审日 期评 审结 果负责人审核人备注说明：评审结果填写合格、不合格。工程项目名称： 年 月 日建设单位：施工单位：建设地点：工程造价：开工时间：交工时间：工程概况工程质量验收评语质 量评 定 等 级参加验收单位： 验收人：参加验收单位： 验收人：参加验收单位： 验收人：参加验收单位： 验收人：注：1、工程质量现场验收，确认质量达到规范要求后，请即签字盖章认可。2、本表一式四份，均用碳素或蓝黑墨水填写。工程合约编号：承 判 人：承判工程：经深圳市物业管理服务有限公司水榭花都管理处和承判人双方核对并同意：一、最终结算工程款项如下： 1、完成合约工程金额： 2、额外工程金额：163、 3、代工金额： 4、其它金额： 共计总金额： 二、总金额中应扣除的项目： 1、公司代支付材料及垫付等金额： 2、其它扣款： 三、实际支付金额（总金额扣除金额）： 截至 年 月日止支付承判金额： 其中：第一次 第二次 尚有保固金额： 上述保固金额将于年月日保养期满验收后发还。 双方对上述结算数据今后不得提出异议，特立此据。立协议人：深圳市物业管理服务有限公司 代表: 水榭花都管理处承 判 人： 代表: 日期: 年 月 日单位工程项目名称：建设单位工程造价施工单位保 修 金监理单位保 修 期自 至保修期缺陷修补情况验收检查评语 结论参加验收单位： （盖章）代表： 年 月 日参加验收单位： （盖章164、）代表： 年 月 日参加验收单位： （盖章）代表： 年 月 日参加验收单位： （盖章）代表： 年 月 日注：本证书一式叁份，建设单位、施工单位、监理单位各执一份。管理处： 年 月 日部 位检 查 内 容 及 标 准扣 分 标 准扣分扣 分 原 因屋面无非法占用及改建、搭建每发现一处扣1分女儿墙完整无污染残缺一处扣0.3分，污染扣0.2分隔热、防水层完好、无渗漏破坏防水扣0.5分、隔热层一处扣0.2分屋面管网及避雷带无损坏或锈蚀每发现一处扣0.2分天面无积水，排水沟、排水口完好畅通，天面无乱拉晾衣绳、无乱接卫星天线每发现一处扣0.3分楼层通道无堵塞无堆放物品、竖井内整洁每发现一处扣0.2分公共部165、分无加建、改建每发现一处扣1分天棚完好、无水迹每发现一处扣0.3分墙面无损坏、无污迹、无脱落每发现一处扣0.2分地面完好无破损每发现一处扣0.2分公共照明完好、清洁残缺一处扣0.3分，不亮扣0.1分消火栓内物品齐全防火门完好开闭灵活，栓门锁完好，指示灯、按钮正常，月巡查记录及时准确每发现一处扣0.5分装修符合规定，办有施工许可证，施工人员佩带施工出入证，室内配备灭火器，无违章装修、装修材料、工具及建筑垃圾无乱堆放，对公共部位无损坏、无污染。发现一处扣1分楼层号、房号、疏散标志标识清楚、无破损每发现残缺一处扣0.2分地下室地面、墙面及顶棚无渗漏、无损坏每发现一处扣0.3分顶棚、墙面无损坏及污迹每166、发现一处扣0.2分地面清洁无积水每发现一处扣0.2分水池周围整洁无污染隐患每发现一处扣0.3分管线表面整洁、无锈迹、有明显标志每发现一处扣0.2分照明完好清洁残缺一处扣0.3分，不亮扣0.2分主要入口处有平面示意图，导向标识清楚每发现一处扣0.3分外墙面外墙面完好无污迹、乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象缺墙面砖或改动一处扣0.3分，不整洁一处扣0.2分门窗及玻璃无改动，无损坏每发现一处扣0.3分前（主）阳台无封闭、阳台栏板顶面不放花盆等物（安全隐患）前（主）阳台封闭一处扣1分放花盆等有安全隐患，每发现一处扣0.5分外墙、窗口无渗漏每发现一处扣0.5分空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀，167、无乱开洞、乱挂线每发现一处不符合扣0.2分，外墙面乱开孔发现一处扣0.3分后阳台封闭统一有序，格调一致，不得安装户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等每发现一处不合格扣0.2分玻璃幕墙及大面积玻璃窗、铝扣板等无安全隐患、无污迹，固定件牢固，无松脱、无锈蚀，玻璃胶无老化、脱胶，玻璃无损坏安全隐患每处扣0.5分，不整洁、破损每处扣0.2分室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置整洁美观，无安全隐患或破损安全隐患每处扣0.5分，不整洁、破损每处扣0.2分公共设施小区道路完好无损、无大面积积水每发现一处扣0.3分室外排水通畅，井内无沉积物，井盖完好、无缺损、无丢失、无锈迹，井盖下垫有橡胶垫，垫支平稳、无噪音，井盖上如168、有交通设施线或块料面层接缝，应与周围对齐每发现一处扣0.3分通透式围栏完好无锈迹围墙残缺每处扣0.3分，锈蚀每处扣0.2分主入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显，小区内各种标志齐全，无破损或褪色、无锈迹无示意图扣0.5分，无路标扣0.3分，无警语及楼宇标志每缺一个扣0.2分路灯完好无破损 残缺一处扣0.2分，灯不亮一个扣0.1分停车场、棚、房及其他公共场所（地）、建筑小品、雕塑等完好无损损坏一处扣0.3分游泳池完好无破损，相关规章制度及警示牌标示清楚，水质符合要求一处不合格扣0.3分维修情况坚持房屋修缮制度、管理处值班制度和便民报修措施，并建立回访制169、度和回访记录缺项或措施不落实扣0.3分,发现弄虚作假每处扣0.5分公共设施维修计划，巡查及维修记录齐全每项扣0.3分房屋完好率达98%以上，零修、急修及时率达99%以上，维修质量合格率达100%检查自测自评原始资料,指标每降低1%扣0.2分合计满分15分 应扣 分 实得 分单位： 地址：编号房屋名称建筑面积平方米产别钢筋混凝土结构（平方米）完好房基 本完好房一 般损坏房严重损坏房危险房 复核： 制表： 日期：名称： 地址： 编号：房 屋 情 况完损标准分类结 构 部 分装 修 部 分设 备 部 分评定等级地基基础承重结构非承重墙屋面楼地面门窗外墙面内墙面顶棚细木装修水卫电照特种设备阁名完好产别170、基本完好结构类别一般损坏建筑面积严重损坏建筑年代危险附记 复核人： 评定人： 评定日期：单位： 年 月序号回 访 项 目地 点派工单号派工日期回 访 情 况回访人回访日期管理处意见（ 签 名 ）备 注注：公共部门维修回访按管理处规定标准执行。本月共发派工单 份，应回访 家，实际回访 家。单位： 年 月序号日期时 间地 点维 修 项 目维修人维修结果备 注注：此表格与派工单联合使用。单位：日期：清洗日期 清洗负责人 审核人 管理处经理上次清洗日期 水池容积 水池位置 供水范围水池清洗池壁污迹，水渍处理池底淤泥青池内管道处理入孔、爬梯处理清水冲洗其他项目设施保养浮球阀进水阀出水阀放空阀（除锈）水位171、标尺进气孔照明灯检查水位检测模拟试验加药情况（附消毒药品合格证）化验单位水质化验结果（附复印件）备注管理处经理（复核）日期注：屋面水池，地下室水池每半年最少清洗一次楼宇名称： 验收组人员： 日期： 单元大门、房门、落地门猫眼、门锁、门碰等窗户窗台粉刷墙面粉刷顶面磁砖地面地砖地面衣柜厨柜 镜子台面衣 架毛巾架楼层座详情记录：复查人：复查结果：单元大门、房门、落地门猫眼、门锁、门碰等窗户窗台粉刷墙面粉刷顶面磁砖地面地砖地面衣柜厨柜 镜子台面衣 架毛巾架楼层座详情记录：复查人：复查结果：单元大门、房门、落地门猫眼、门锁、门碰等窗户窗台粉刷墙面粉刷顶面磁砖地面地砖地面衣柜厨柜 镜子台面衣 架毛巾架楼层172、座详情记录：复查人：复查结果：单元大门、房门、落地门猫眼、门锁、门碰等窗户窗台粉刷墙面粉刷顶面磁砖地面地砖地面衣柜厨柜 镜子台面衣 架毛巾架楼层座详情记录：复查人：复查结果：说明：1、本验收主要是设施点收及设施表面缺陷检查，最终检验以业主收楼检查为准。 2、本项配件齐全或无缺陷作“”记号，有缺陷请在本项或详情记录栏内写明位置及缺陷情况，便于承建商整改和管理处复查。白色：承建商 蓝色：管理处 绿色：发展商楼宇名称： 验收组人员： 日期： 单元浴缸、洗手盆、花洒、链堵等大 便 器水箱配件卫生间地 漏厨房地漏阳台地漏阳 台水龙头热水 器洗菜 盆煤气 楼层座详情记录：复查人：复查结果：单元浴缸、洗手盆173、花洒、链堵等大 便 器水箱配件卫生间地 漏厨房地漏阳台地漏阳 台水龙头热水 器洗菜 盆煤气 楼层座详情记录：复查人：复查结果：单元浴缸、洗手盆、花洒、链堵等大 便 器水箱配件卫生间地 漏厨房地漏阳台地漏阳 台水龙头热水 器洗菜 盆煤气 楼层座详情记录：复查人：复查结果：单元浴缸、洗手盆、花洒、链堵等大 便 器水箱配件卫生间地 漏厨房地漏阳台地漏阳 台水龙头热水 器洗菜 盆煤气 楼层座详情记录：复查人：复查结果：说明：1、本验收主要是设施点收及设施表面缺陷检查，最终检验以业主收楼检查为准。 2、本项配件齐全或无缺陷作“”记号，有缺陷请在本项或详情记录栏内写明位置及缺陷情况，便于承建商整改和管理174、处复查。白色：承建商 蓝色：管理处 绿色：发展商楼宇名称： 验收组人员： 日期： 单元对讲机电源箱电表灯开关插座排气扇门铃楼层座详情记录：复查人：复查结果：单元对讲机电源箱电表灯开关插座排气扇门铃楼层座详情记录：复查人：复查结果：单元对讲机电源箱电表灯开关插座排气扇门铃楼层座详情记录：复查人：复查结果：单元对讲机电源箱电表灯开关插座排气扇门铃楼层座详情记录：复查人：复查结果：说明：1、本验收主要是设施点收及设施表面缺陷检查，最终检验以业主收楼检查为准。 2、本项配件齐全或无缺陷作“”记号，有缺陷请在本项或详情记录栏内写明位置及缺陷情况，便于承建商整改和管理处复查。白色：承建商 蓝色：管理处 绿175、色：发展商楼宇名称： 验收组人员： 日期： 设备名称：数量安装位置：型号及主要技术参数：现场实测技术性能及数据：随机专用附件、工具名称、数量：保修期终止时间： 年 月 日验收结论： 验收人签名： 移交单位：移交人： 年 月 日接收单位：接收人： 年 月 日说明：1、大型设备可作更详细补充记录。2、本记录经双方盖章签字后可作为验收凭证。楼宇名称： 验收组人员： 日期： 设施名称数量安装位置备注保修期终止时间： 年月日验收结论：移交单位接收单位：移交人：年月日接收人：年月日说明：1、本记录经双方盖章签字后可作为接管凭证。2、项目名称为楼宇中某一项设施如：门、窗、锁、灯具、开关插座、顶板（吊顶）、墙176、面、卫生洁具、烘手器、消防设施（如喷洒、烟感、风机盘管、管道、喇叭）、楼层标志、楼梯踏步、水阀门、控制箱、电表箱等等。楼宇名称： 验收组人员： 日期： 序号项 目缺 陷 详 情备 注1化粪池2污（雨）水井3管道4水表井5管道竣工平面图678移交单位：移交人： 年 月 日接收单位：接收人： 年 月 日说明：1、污水井盖应逐个揭盖检查验收。2、隐蔽管道的验收需下井检查。工程名称所在位置开发单位结构类型建设单位建筑面积物管单位交接时间移 交 内 容备注住户钥匙的接收 户、每户 套业主(住户)家中水、电、建筑的接管验收 户公共部位的验收（走道、天台、管道井等）裙楼的验收地下室的验收绿化的验收室外管网（177、井）的验收公用设备清单 份 张公用设施清单 份 张公共场地清单 份 张移交单位(盖章): 日期:接收单位(盖章): 日期:物业名称： 物业位置： 序号资 料 名 称数量备 注移交单位：移交人： 年 月 日接收单位：接收人： 年 月 日工程名称所在位置开发单位结构类型建设单位建筑面积物管单位交接时间移 交 内 容数量备 注电梯发电机中央空调生活水泵消防水泵高、低压配电柜干式变压器交通道闸系统消防系统闭路监控系统对讲报警系统公共天线系统其它移交单位(盖章):代表: 日期:接收单位(盖章):代表: 日期:物业名称： 单位： 阁 楼 座 验收日期： 业主姓名/公司： 联系地址： 电话： 电子邮件地址：178、 接收时三表读数 水表： 电表： 气表：业主意见：复查结果： 复查人： 时间：接收楼宇声明书业主/业主代表，现声明上述楼宇单位经本人/业主代表检查后认为一切妥善或满意，可以正式办理接收手续及签收该单位门匙壹套共 条，并同意遵守下列条文。（一）、所有因业主对本物业进行装饰工程而引起的楼宇损坏概由业主负责。（二）、任何与建筑、装饰条例规定有抵触或楼宇内部结构更改的工程必须经管理处批准后方能动工。业主/业主代表签名： 移交人签名： 白色：承建商 蓝色：管理处 粉红色：业主 绿色：发展商 公司： 由贵公司开发的 工程项目，经检查，发现存在以下质量问题，严重影响使用功能及安全，请贵司责成有关单位整改为盼。 接收人：序号存在的质量问题及位置检查人整改结果复查人 深圳市物业管理服务有限公司 水榭花都管理处 年 月 日 第一联：发展商 第二联：管理处 第三联：工程部