1、学习改变人生做成功物业管理人！鲁能物业工程部运作手册北京鲁能物业管理有限责任公司二零零二年九月目 录工程部工程部运作手册第464页公共区域各部位周检记录表第495页土建定期维护保养巡检记录表第496页冷却塔维护保养记录表第497页冷却塔巡视记录表第498页空调机房巡视记录卡第499页空调箱、新风机设备保养记录卡第500页变配电室验收表第501页工程返修单第505页装修质量验收表第506页单元交接验收表第507页系统接收设备一览表第510页设施设备检查记录第511页电梯日巡视记录第512页工程遗留问题跟进表第513页电梯巡视记录表第514页空调验收表第515页电梯使用申请单第516页学习改变人生2、做成功物业管理人！工程部运作手册第一节 组织结构图经 理1人副经理1人文 员1人设备主管二装监理1人弱电主管1人强电主管1人维修领班1人空调领班1人电梯领班1人维修领班1人维修工2人配电室外委4 人木械1人维修工2人维修工2人维修工4人电梯外委2人工程部总人数：21人 （外委电梯2人，配电室4人）第104页，共161页中国物业服务教育网第二节 管理范围一、动力设备 大厦的动力设备，包括大厦的配变电系统、暖通空调系统、给排水系统、垂直交通系统。（一）配变电系统大厦供电系统中主要配变电设备有：1、变压器、高压配电柜（包括高压开关柜和计量柜）、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏3、。2、楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房根据设备需要而设置的配电箱和控制屏。3、避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、均压环）。（二）暖通空调系统大厦中的暖通空调系统主要由下述设备组成：1、直燃机组及附属设备(包括冷冻泵、冷却泵、冷却塔等)2、空调机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、回风机、调节阀等)。3、新风机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、加湿器、挡水器、调节阀等)。4、各类风机盘管及控制器5、送、排风机6、空调水处理设备(包括水软化设备、补水设备等)。（三）给排水系统大厦的给、排水系统由下述几部分组成：1、给水系统，市政管网直接供水、加压泵供水方式。其设备包含供4、水池，高位水箱、加压泵。2、生活热水系统，热水罐、加压泵、循环泵。3、消防水系统(包括消火栓系统、喷洒系统、消火栓泵、喷洒泵、水流压力控制器、自动喷洒头等)。4、排水系统(包括污水排放系统、废水排放系统、雨水排放系统、排污潜水泵及其相应的水位控制系统、隔油器等)。5、管道和卫生洁具6、中水系统：清水池、瀑汽池、沙滤罐、瀑汽泵、加压泵等。（四）垂直交通系统含客用电梯、消防梯（兼员工用梯）、货梯，以及相应的机房。二、弱电系统1、火灾消防报警系统。2、楼宇自动控制系统。3、安防中控系统。4、综合布线系统。5、门禁一卡通系统。三、消防系统 1、自动报警系统 含烟感、温感、手动报警、主机、联动台及相关专5、业联动系统。2、自动喷淋系统 含喷淋头、喷淋泵、水流指示器、警铃等。3、消火栓系统 含消防泵、消火栓(远程启泵)、灭火喉、减压阀等。4、消防电源系统 含应急照明系统、紧急出口指示灯、非消防电源切换等。5、煤气报警系统 含煤气探头、切换阀、主控柜等。6、建筑防火系统 含防火卷帘门、消防通道门等。7、消防电梯四、装饰保新大厦的装饰保新，工作量很大，其范围包括如下3个部分：1、建筑物的外表 所有的地面，如地毯、木地板、地砖、花岗石地面、楼梯、公共区域等。2、墙壁 墙布、木墙裙、瓷砖、大理石、喷涂、立柱、外墙等。3、天花 乳胶漆、喷涂、石膏板、石棉板等。4、各种家具及隔断 所有的桌、椅、台、柜、沙发、6、茶几及屏风隔断等。5、装饰品 工艺品、书画、饰物、灯具等。第三节 日常管理一、调动员工的积极性1、加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工种，逐步实现一专多能，让 员工感到自已在各方面的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量，以激发员工的积极性。2、合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，努力使人与人之 间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。3、定期考核考绩，严格奖惩。要多用表扬，表扬是最有效、最经济、或许是最好的管理手段，惩罚是为了树立某种规范，要预先示禁。不可忘记这一条原则。4、主张团体与团体之间开展竞赛，不太主张个人7、之间的竞争。在团体内部强调协助。5、部门把任务下达到班组，奖励办法是部门奖励班组，班组奖励个人。每个成员不仅要完成自己的任务，而且要关心小组任务的完成，这样可促使组员之间在工作上互相勾通、互相帮助。这种奖励制度，把个人、小组、部门的利益统一起来，小组关心部门，个人关心小组。这种管理制度能调动每个人的积极性。6、对各班组应一视同仁，电工、瓦工都是工程部必须的部分，均为工程部的共同目标而负其责。7、要善于倾听不同的意见，管理层可以从中得到更多的信息，知道自己的不足之处，同时也能真正了解部下，从而才有方法调动各种不同观点、不同才能、不同个性人的积极性。二、制定预防性维修计划工程部要制定预防性维修计划8、，以求避免设备故障，防患于未然。具体做法为1、建立设备档案资料卡将大厦内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。2、编制设备计划维护总表将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。3、发出维护保养指令卡维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排，按时间向员工发出的。发出指令单时应注意、 按编号发出，按编号交收入档。、 任务要明确，尽可能写明标准要求。、 要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油9、号等。4、维护保养计划的落实跟踪检查维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。三、落实设备巡回检查大厦的设备分布在大厦的每一角落，工程部除按计划进行维护保养外，还要安排员工巡查。可根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，要用眼看有没有什么松动，要看计量表读数，如电压、电流、压力、温度等，要听有否声音异常，要摸设备温升如何，振动情况如何，要嗅有无焦味和其他异味等等。不要只巡不查，总之，要加强员工的责任感，才能完成巡回检查。巡回检查是否10、能可靠的执行下去，部门要安排检查，检查要有力度，态度要端正，不要只立足于抓毛病。坚持设备的巡查，可以及时发现设备的初期问题，及早解决，如待设备已成故障或损坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不愉快的，作业也必将要付出更大的费用。四、设备及资料的建档设备及资料的建档工作，是大厦搞好工程管理的一项十分重要的工作，其理由是：1、建档是汇集和积累设备运行状态的最基本工作。2、档案是提供分析研究设备在使用期的改进措施的资料来源。3、研究分析资料可探索管理和检修的规律，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平。4、档案是反馈设备制造质量和管理质量信息的重要依据。5、档案也是大厦内每一台设备均应建立的设备登记11、卡。6、设备登记卡，应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。认真详细做好工作，将对今后的故障维修、制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许多方便。五、能源控制管理大厦的能源消耗是巨大的，节能是一项经常性的工作，潜力较大。节能主要靠加强管理来达到，而不是靠削减对客人的供应。节能并非要损害客人的舒适感，大厦是提供客人享受的场所，节能绝不可随意降低服务的标准。大厦能源控制管理应从如下几个方面入手：1、使设备、设施经常保持良好的机能和状态譬如，大厦的空调机组、新风机组及风机盘管等设施在12、使用一段时间后，热交换器的翅片间会积尘甚至产生堵塞现象，这都会降低能源的利用率。及时地对设备进行检查和清洗是十分必要的。另外，风机的皮带磨损、拉伸等也会使设备处于病态工作中，降低设备的能效比。2、更新耗能大的设备对于一些过于陈旧的设备，应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设备能节省多少钱，面不是着重考虑买设备要花多少钱。应着重结算时的盈亏，而不是最初成本。3、保持建筑物完好，防止不必要的渗漏通常有些玻璃破损了，不能及时进行修补，这无疑是能源的极大浪费。在美国大厦，窗户除双层玻璃保温外，甚至还要依靠窗帘进行保暖。4、确保保温层完好如冷冻水管、热水管如保温不好，将会造成能源向非空调区域泄漏而13、造成浪费。特别是冷冻水管还会形成凝水，浸湿天花、地面、地毯、锈蚀管道设备等，造成不必要的损失。另外，合理的选择热水温度，将生活热水控制在60以下，也有利于保温，从而节约能源。5、合理的安排运行譬如变压器，通常应工作在60100的负载情况下，工作效率最高，然而，目前大厦配置的变压器通常为多台，而且通常容量较大。如果，每台变压器负荷均不足时，完全要以停用一二台变压器作为备用，这将大大的节约许多电力。再譬如，会议室，多功能厅等使用的空调区，通常在关闭时不应开空调，只提供通风，而在举活动前一个小时，打开空调，确保客人的需求，结束后，应随即把空调停了，这也能节约许多能源。6、准时抄表，监视能源消耗有些漏14、水，平时较难觉察，如水池漏水，空调机盘管漏水，因此，要定时抄录水、电、煤气的消耗量，积累数据，容易发现不正常。7、尽可能让机器满负荷工作如洗衣脱水机、烘干机、洗碗机等。这些设备在满负荷的情况下工作，最省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下，是绝对不经济的。8、采用先进的技术和管理设备如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、节水龙头，能量回收装置等。六、安全生产管理大厦里有许多设备，均存在不安全的因素，如配电，会引起触电和火灾，如锅炉会发生爆炸，电梯亦会伤人，还有许多高压容器，及高速运转的设备，这些都对人身安全带来威胁。因此，大厦设备运行管理，要抓安全第一。从安全管理的角度来15、看，应抓好如下工作：1、设立安全管理组织。2、进行安全教育及训练。3、定期或不定期实施安全检查。4、事故发生原因的调查和分析。5、调查分析结果的保存。6、经常保持安全的工作场所。7、提高工作人员对安全教育的兴趣。8、制定工作安全守则及奖惩规定。9、负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。七、工程部日常管理工作内容1、消防安全管理2、设备运行管理3、计划性维修管理4、安全生产管理5、节能运行管理6、设备、资料建档及管理第四节 岗位职责一、工程部经理岗位职责报告上级：总经理督导下级：副经理和各专业主管联系部门：公司各部门1、在总经理的领导下负责公司所管辖物业的房屋建筑、公共设施、机电设备16、等的技术管理工作；2、负责为所管辖物业的所有系统和设备建立全面的维修保养计划，并负责组织实施；3、负责建立健全部门岗位责任制；4、负责建立健全工程设备的运行和操作程序，确保工程设备的正常运行；5、全面负责工程方面的节能运行，严格控制工程运行和维修费用；6、跟踪、控制水、电、燃气等的能源消耗，保证最大限度地节能；7、负责制定部门培训计划，保证工程部员工掌握必备的专业技术和技能；8、统筹部门内的工作安排及人员调配的协调工作，充分发挥现有人员的潜力；9、负责督导和考察本部门员工遵守规章制度的情况及员工的工作成果、效率及工作素质。审查提交的员工奖惩建议；10、负责检查本部门的工作进度，并定期向公司经理17、汇报；11、处理日常与公司各部门之间的协调事项。二、工程部副经理岗位职责直接上级：经理督导下级：工程部各主管1、负责协助部门经理工作，按制度要求对主管进行工作考勤、考试。根据部门经理的意见进行工作调配、传达部门经理的工作指令；2、分析项目报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检查，评估和验收；3、紧密跟踪控制能源，制定消耗记录统计，提供节能措施；4、管理员工纪律，解决员工之间争执，进行绩效评估，按制度实施奖惩；5、制定管理、生产、消防、卫生和健康等培训计划并监督实施；6、和人事部一起为工程部选择面试新员工；7、督促制定工程月报表，递交工程部经理审核；8、巡查工程设备设施、组织有效和高效的生产管理18、和技术管理，阅读各类技术报表和工作日记，确保安全可靠运行；9、完成部门经理临时交给的其它工作，完成后及时报告。三、主管岗位职责总则1、在工程部经理的领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备经常处在优良 的技术状态下安全运行；2、编制本专业所负责设备的年、季、月度保养计划，建立相应的维修记录档案，并 监督实施；3、每日检查设备运行状况及工作现场、机房； A、检查设备运行技术状态，发现问题及时处理； B、检查下属员工的岗位纪律和工作态度，发现不良现象及时纠正； C、审阅运行值班日志，及时发现隐患并采取相应措施； D、检查工作现场卫生、安全状况，保持良好的工作环境。4、安排下属员工的班次，监督检19、查出勤情况；5、负责制定各班组的岗位职责及巡视检查制度，并监督执行检查落实情况；6、监督和检查每日派工单完成情况；7、负责本专业员工的培训、督导、考核和评估工作；8、负责对员工进行安全教育及训练，并定期实施安全检查；9、严格控制维修、保养材料的出库和去向，努力降低成本及能耗；10、负责与其它班组或部门的协调合作；11、完成部门领导临时交给的各项工作，完成后及时报告。四、强电主管岗位职责报告上级：工程部经理、副经理督导下级：强电领班联系部门：工程部各专业1、负责大厦、公寓动力配电系统运行值班的管理工作；2、负责大厦、公寓所有照明线路及灯具的日常管理和维修工作；3、负责大厦、公寓所有机房内电器设备20、的维修和保养工作；4、负责大厦、公寓电梯设备的维修保养工作；5、完成大厦、公寓内大型接待活动和节目活动特需的照明布置，保证大厦、公寓外景照明布置，保证大厦、公寓外景照明的正常工作；6、根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真填写巡视记录，对发现的问题或隐患及时处理并向经理汇报；7、负责计划本专业所需保养、维修材料的使用、采购计划；8、负责大厦、公寓业主装修施工质量和安全检查工作；9、完成部门领导临时交给的各项工作，完成后及时报告。五、设备主管岗位职责报告上级：工程部经理、副经理督导下级：设备领班联系部门：工程部各专业1、负责大厦、公寓制冷、供热、供水、排污及消防水系统的安全运行，制定有关21、设备的操作程序并监督执行；2、负责计划本专业所需保养、维修材料的使用、采购计划；3、负责大厦、公寓所有机房内的设备和管道的维修和保养工作；4、检查本专业人员岗位责任制，巡查制度、交接班制度的执行情况，督促本专业员工严格执行防火及安全的有关规定；5、负责有关报表的统计、水质分析统计、设备损坏记录；6、负责大厦、公寓业主装修施工质量和安全检查工作；7、完成各部门领导临时交给的各项工作，完成后及时报告。六、二装监理岗位职责报告上级：工程部经理、副经理联系部门：工程部各专业1、负责大厦、公寓的维修、土建内外装修及装修改造管理工作；2、负责大厦、公寓整改工程的预算和报价审核；3、负责大厦、公寓公共区域的22、墙、地、天花板的维护计划，制定并监督执行；4、二装发现的问题及时与业主、施工方协调；5、二装发现严重违章操作或损坏楼宇安全的行为，立即制止，并通知保安部门，发出违章通知书；6、二装监理中，如遇非本专业问题，及时与本部门相关专业询问、确认并解决；7、负责大厦、公寓业主装修管理验收工作；8、完成部门领导临时交给的各项工作，完成后及时报告。七、弱电主管岗位职责报告上级：工程部经理、副经理督导下级：弱电员工联系部门：工程部各专业1、负责大厦、公寓楼宇自控、通讯、音响、保安监控、消防系统的维护与管理，确保整个系统的正常运行；2、负责公司内部使用电脑的硬件维护与维修、软件的安装与维护工作；3、负责为大厦、23、公寓业主提供电话报装、维修的服务工作；4、负责大厦、公寓车库收费系统的维护及保养工作；5、负责制定大厦、公寓楼宇自控、通讯、音响、消防系统的保养计划制定，并监督执行；6、负责本专业保养、维护材料的使用、采购计划、员工培训计划及实施。八、弱电维修工岗位职责直接上级：弱电主管1、弱电主管的领导下负责本班组的保养、维修工作；2、在弱电主管的领导下按质、按量、按时地完成工程部规定及安排的各项工作；3、执行弱电专业保养计划巡检所辖范围内的设备情况，及时处理和解决发现的问题，遇有较大问题时向主管汇报；4、做好弱电专业安全生产工作，协调配合其他班组的工作；5、保管好专业工具管理和工具保养工作；6、按时准确填24、写各种记录表格，定期交主管审阅；7、工作中严格遵守公司、部门各项规章制度。九、文员/资料管理员岗位职责报告上级：工程部经理、副经理联系部门：工程部各专业1、负责打印各类传送文件、报表、文件的复印及收发；2、负责劳保、文具用品的发放工作；3、负责对大厦、公寓全部图纸和技术说明书的分类保管、编排目录、建立台帐及借阅制度；4、负责采购单的报批、存档及现金报销、支票申请手续；5、负责工程报修单的分派和整理统计工作；6、完成上级交给的各项任务。十、 领班岗位职责报告上级：本专业主管督导下级：本专业员工1、在本专业主管领导下负责本班组的保养、维修工作；2、带领本小组按质、按量、按时地完成工程部规定及安排的25、各项工作；3、按保养计划巡检所辖范围内的设备情况，及时处理和解决发现的问题，遇有较大问题，及时向主管汇报；4、抓好本小组的安全生产工作，协调、配合其他班组的工作；5、按时准确填写各种记录表格，定期交主管审阅；6、工作中以身作则，模范遵守各项规章制度。十一、强电领班岗位职责直接上级：强电主管督导下级：本专业员工1、在强电主管的领导下负责本班组的保养、维修工作；2、带领本小组按质、按量、按时地完成工程部规定及安排的各项工作；3、执行强电专业保养计划巡检所辖范围内的设备情况，及时处理和解决发现的问题，遇有较大问题，及时向主管汇报；4、负责强电专业员工的技术培训的组织与教育工作；5、做好强电专业的安全26、生产工作，协调、配合其他班组的工作；6、负责强电专业的工具管理和工具保存养工作；7、按时准确填写各种记录表格，定期交主管审阅；8、工作中以身作则，模范遵守各项规章制度。十二、强电维修工岗位职责直接上级：强电主管1、负责大厦、公寓所有照明线路及灯具的日常管理和维修工作；2、负责大厦、公寓所有机房电器设备的维修和保养工作；3、根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真填写巡视记录，对发现的问题或隐患及时向领班汇报；4、完成工程维修单所要求的维修工作；5、爱护工具及公物，视工具为第二生命；6、完成上级交办的其它各项工作。十三、强电运行工岗位职责直接上级：领班（强电）、主管1、负责大厦、公寓动力配27、电系统的运行值班工作；2、按供电局要求及大厦、公寓本专业规定按时抄写用量负荷情况；3、时刻监视高低压配电系统的运行状况，发现问题及时处理并向领班汇报并作记录；4、负责夜间对大厦、公寓的室外照明及大厦、公寓内公共区域照明进行巡视检查，对发现的问题或隐患及时做出处理并填写巡查记录；5、负责配电室值班室的卫生清洁工作；6、严格遵守交接班制度，做好交接检查及记录；7、完成上级交办的各项工作。十四、设备领班岗位职责直接上级：设备主管督导下级：本专业员工1、在设备主管的领导下负责本班组的保养，维修工作；2、带领本小组按质、按量、按时地完成工程部规定及安排的各项工作；3、执行各专业保养计划巡检所辖范围内的设28、备情况，及时处理和解决发现的问题，遇有较大问题，及时向主管汇报；4、做好设备专业的安全生产工作，协调、配合其他班组的工作；5、负责设备专业的工具管理和工具保养工作；6、按时准确填写各种记录表格，定期交主管审阅；7、负责设备专业员工的技术培训的组织与教育工作；8、工作中以身作则，模范遵守各项规章制度。十五、设备维修工岗位职责报告上级：领班、主管1、严格遵守各项操作规程和各项规章制度；2、负责大厦、公寓所有机房设备的维修和保养工作；3、根据维修保养计划完成设备的巡检工作，并认真填写巡视记录；4、完成工程维修单所要求的维修工作；5、爱护工具及公物，视工具为第二生命；6、完成上级交办的其他各项工作。十29、六、设备运行工岗位职责报告上级：设备领班1、负责大厦、公寓空调、热水、给排水及消防系统的运行值班工作；2、监视设备的运行状态，做好运行记录，认真执行值班检查制度；3、负责夜间机房的巡视检查工作，确保各机房设备按规定时间启、停；4、负责值班室的卫生清洁工作；5、严格遵守交接班制度，做好交接班检查及记录工作； 6、完成上级交办的其他各项工作。第五节 工作内容及程序一、强电专业大厦供配电主要由变压器，高、低配电装置、电容器组，发电机组成，其安全可靠性直接影响到大厦的正常营业。按供电局有关规定：供电电压在6KV以上(6KV)，变压器容量在560KVA以上(包括560KVA)的变配电室，应配备电气运行值30、班电工，保证变配电室24小时有人值班。大厦供配电概况变压器型号SCB9-1600/1C；容量1600KVA； 输入电压10KV； 输出电压0.4KV；数量两台 电容器柜4面高压配电装置10面（手车式）低压配电装置36面（抽屉式）（一）变压器1、操作规范（1）电力变压器是用电设备必需的变电设备。因此，电力变压器的正常运行就成为其它各种设备正常运行的必要保证。（2）本大厦所使用的2台变压器为密封免维护干式变压器。（3）变压器在运行前应做加压试验，冲击试验五次。（4）本变压器本身具有保护功能，即超温报警及超温跳闸功能。2、巡查制度（1）应在一天24小时每整点记录变压器电流电压及温度，如发现异常应做好31、记录，查明原因，有重要情况及时汇报上级。（2）每班应对瓷绝缘进行巡视，有无污垢，有无放电痕迹，并及时做出相应处理。（3）各连接点应无松动，无异常响声。3、维护保养（1）变压器应根据周围环境和负荷情况，在负荷相对较小的季节，利用节假日，每年进行一次仃电清扫和检查，每两年应委托供电单位，对变压器进行全面的试验。（2）每年应对变压器线圈的绝缘阻值进行摇测。在20时，绝缘电阻的最低值为300M，良好值为450M。（二）高压配电装置1、操作规范（1）高压操作时，要带绝缘手套，穿绝缘鞋。（2）倒闸操作时应按要求填写操作票。（3）倒闸操作时应有两名电工在场，一名操作，一名监护。其中对设备较熟悉者作监护，操作32、人和监护人应先在模拟盘上对所填的操作项目认真核对，执行监护。（4）送电时，应先合隔离开关，后合真空开关，停电时，顺序相反，严禁带负荷拉合隔离开关，拉动手车。（5）真空开关两侧隔离开关操作顺序送电时先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关，停电时顺序相反。操作中应注意防止反送电。（6）防止带电合接地开关。防止接地开关在接地位置送电。（7）防止误入带电间隔。2、巡查制度（1）每班应对母线及接头进行外观检查，察看颜色有否变化，有无异常气味、声响或其它异常现象。（2）每班应检查绝缘瓷瓶是否清洁，有无裂纹，闪络和放电痕迹。（3）隔离开关的固定触头与可动触头的接触是否良好，接触深度是否一致，有无发热现象。（33、4）金属架构及设备外壳的接地，接零装置是否完好，可靠，有无松脱、腐蚀、断线现象。3、维护保养高压配电装置，根据环境和负荷情况，在负荷相对较小的季节，利用节假日。每年进行一次停电清扫检查，并处理发现的缺陷和异常现象。（三）低压配电装置1、操作规范低压配电屏上的开关操作顺序，与高压开关柜上的开关操作顺序相同。2、巡查制度每班应对以下内容进行巡视检查。（1）各项仪表指示是否正常;（2）电路中各个连接点，有无过热、发红、变色的现象;（3）三相电流是否平衡，三相电压是否正常;（4）各种低压电器有无异常声音及气味;（5）空气开关，交流接触器的灭弧罩是否完好;（6）配电装置及低压电器表面是否清洁，操作、维修34、通道是否保持通畅;（7）接地线连接是否良好;高低压配电装置的巡视检查应同时进行，并应同时检查配电室的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，配电室的安全用具，消防设施是否齐备，配电装置本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。3、维修保养 低压配电装置，每年均需进行二次停电检修，一次在雨季到来之前，一次则在冬季之前。（四）电容器1、操作规范（1）正常情况下，停电操作时，应先拉开电容器组开关，后拉开各路馈电开关。送电时，操作顺序相反。（2）事故情况下，如突然停电，必须将电容器组的开关拉开，以免突然来电时，电压过高超过电容器允许值。（3）电容器组开关跳闸后，不准强送，保护熔丝断后，未35、查明原因，不许更换熔丝送电。（4）电容器组严禁带电荷合闸，电容器组再次合闸时，必须在断开电源三分钟后进行。2、巡查制度电容器的巡视检查工作应与配电装置和电力变压器的巡视检查结合在一起，内容如下（1）电容器三相电流是否平衡，其误差不超过5%。电压是否超过允许值;（2）电容器外壳有无凹凸不平及鼓肚现象;（3）外壳温度是否超过其允许值;（1） 绝缘套管有无松动、脏污、闪络痕迹、各部接头接触是否良好，有无发热，变色现象；（5）电容器组有无异常响声或放电火花；3、维护保养运行中的电容器组，每年至少进行一次停电清扫、检查、其内容如下：（1）清理瓷套管外壳、架构通风孔等上面的灰尘；（2）检查各紧固部位的螺丝36、有无松动；（3）检查保护装置的动作情况及熔丝是否完好；（4）检查空气开关的触头有无烧蚀现象；（五）直燃机房、空调机房强电箱及风机、水泵强电箱1、操作规范（1）维修人员必须对各机房的位置、用途、控制区域以及该强电控制箱的功能及设计参数一详细的了解。（2）在对强电箱进行检查时严禁带电作业，若需要带电作业必须有人监护。（3）检查人员必须使用电压等级相同的合格的安全用具进行操作检查;（4）检查人员在切断电源时应先断负载侧后断电源侧，严禁带负荷拉合开关。不能造成大面积停电，特出情况下须经上级领导批准并通知有关部门后方可操作。（5）在停电检查时要挂标示牌。（6）严禁连续起动大型电动机及大负荷的电器设备。（37、7）在对设备进行检查时，必须将与该设备连接的所有电源断开。（8）停电后必须使用合格的验电器进行验电并逐相进行。在开关的两侧进行验电时，要先验低压侧后验高压侧，先验下层后验上层。（9）对停电电缆线路进行验电时要将电缆的电荷全部放掉直到验电器指示无电为止。（10）电器设备的指示灯和电压表只能作为参考不能作为设备无电的依据。（11）检查人员必须保证人身安全及设备安全的前提下才能进行操作。（12）操作人员应听从监护人的指挥，监护人员在监护时不应做其它工作，监护人发现操作人不正确操作检查时有权令其停止工作。（13）监护人要随时提醒操作人的安全，需要工作转移时要设标示牌并妥善处理，以保证其它人员及电器设备38、的安全。（14）工作终结后，应对现场进行清理及认真检查，在确认没有影响电器设备安全及人身安全的隐患后方可送电。送电后要观察电器设备的运行情况，一切正常后方可离开现场。（15）测量电流时应正确使用钳形表，测量时要依次从大电流档位向小电流档位换档，测量过程中不可换挡。测量时应使导线位于钳口中部并使钳口紧密闭合，还应注意操作人员与带电部位的安全距离，以免发生触电危险。每次测量完成后要把电流量程切换到高档位，以免下次使用时因未经选择量程就进行测量而造成仪表的损坏。（16）测量电压时应正确使用万用表，量程开关应选择在正确的电压档上并选择在较高的档位上，以免因误操作烧毁仪表。测量电阻时要断开被测物的电源，39、严禁带电测量。测量时还应注意不要触摸表笔的金属部分。2、巡查制度（1）检查人员必须定期按时巡查，每三天一周期。（2）检查内容包括强电箱内部的主开关、主线路、交流触器、热继电器、设备主线、按钮开关、转换开关控制线路、指示灯、仪表等，并做好每天的记录，认真填写记录表。（3）在巡查中发现问题能处理的要及时处理，不能立即处理的应立即采取临时措施并上报，必要时应停止设备的运行。（4）检查中负荷不得超出该设备的额定值，导线及开关等应无过热冒火、无异味、无异常声音等现象。各连接点应牢固可靠，与设备配套的设施应相互匹配。（5）巡查人员必须听从上级领导指挥，认真完成上级领导交给的各项巡查任务。巡检完成后及时向领40、导汇报巡查情况及所发现问题，认真填写巡查记录表并上交工程师确认。3、维护保养（1）及时清理巡查中所发现的问题，及时更换损坏的零件，如主开关、接触器、热继电器、指示灯、转换开关等。（2）所更换的零件必须是与原设备相配套符合标准的合格产品，以保证电器设备的正常安全运行。严禁使用伪劣低容量或不配套的零件。（3）保养人员在做完设备的保养后，应认真填写保养记录并上报工程部秘书建档。（4）保养人员要熟悉所保养设备的各种功能及用处，与设备无关的不许乱动。（5）认真检查电箱内部导线连接情况，做到发现问题及时处理。（6）严禁带电拉动导线以免发生触电危险。（六）（空调、风机、水泵的）电动机1、操作规范（1）维修人41、员应熟悉所操作电器设备电动机的各项指标、电动机的功率转速、所带动设备的情况、额定电流、所使用的电压、温升、绝缘等级以及强电箱与之匹配的情况。（2）设备在试运转前要进行以下检查工作、 人工盘车以确保正常运行；、 要检查电流电压是否正常，有无过低及缺相现象；、 检查电器方面所保护电动机是否完好合格，热断电器是否在规定范围内；、 与电动机相连接的电器线路有无松动现象，发现问题及时处理；、 检查起动设备接线是否正确、牢靠、动作是否灵活、触头接触是否良好；、 检查传动装置是否正常，皮带松紧是否合适，皮带连接是否牢固，联轴器是否紧固；、 传动装置、电动机及设备周围有无杂物；、 电动机及起动装置的接地式接零42、是否可靠；、 对停用三个月以上的电动机应摇测绝缘；（3）电动机严禁频繁起动以免引起电动机发热，影响使用寿命。（4）起动多台电机时应按功率大小从大到小一台台起动，不能同时起动，以免因起动电流过大造成断路器跳闸。（5）电动机接通电源后发现不能起动或转速低及声音不正常现象应立即停止运行并进行检查。（6）电动机轻载起动连续不应超过3次，重载不应超过2次。（7）电动机起动后应注意运转方向。（8）电动机接通电源后不应用手直接触及所联接的金属导体。2、巡查制度（1）巡查人员每五天一周期，并按时巡查，认真填写巡查记录表。（2）巡查内容如下、 电动机温升是否过高，有无冒烟起火现象；、 机组有无强烈振动，转速是否43、急剧下降，有无异常响声；、 电源电压是否正常；、 电流是否超过额定值，是否缺相运行；、 散热是否良好是否超负荷运行；、 轴承是否损坏，皮带是否过紧；、 外壳接地是否良好；（3）认真摇测电动机绝缘并正确使用摇表。选用500V兆欧表测量时应先切断电源，摇表应水平放置并远离外界磁场，应使用专用测量线或绝缘强度较高的两根多股软线。使用前应对摇表进行开路和短路试验，测量前对设备先进行对地放电，摇表L端子线接设备的相，E端子接设备地线，顺时针摇动120转/分，待调速器发生滑动后，即可得到稳定的读数，测量中禁止他人接近设备，严禁带电摇测电动机，以免造成仪表损坏。（4）发现问题应及时向领导汇报并妥善解决，故障44、严重时应立即停止设备运行。3、维护保养运行中的电动机除应加强监视外还应进行定期维护保养，保证电动机安全运行，延长电动机使用寿命，正常情况下半年一小修，1年大修一次，小修在3-5月份，9-11月份。小修内容包括清除电机油垢及外部灰尘，检查轴承润滑情况，补换润滑油，检查出线盒引线的连接是否可靠，绝缘处理是否得当，检查紧固各部螺栓，检查电机外壳接地或接零是否良好，摇测电动机绝缘电阻，清扫起动设备与控制电路，检查冷却装置是否完好。大修内容包括电动机解体，清除内部污垢，检查定子绕组的绝缘情况，槽楔有无松动，匝间有无短路。烧伤痕迹，检查通风冷却装置是否完好，检查有无扫膛现象，检查转子鼠笼有无断裂，对电机外45、壳进行补漆，测量电机绕组和起动装置直流电阻，检查轴承损坏应及时更换，检查电动机运行电流是否正常，电源电压是否正常，绕组过热老化应重新重绕。绕组受潮应及时进行烘干处理，检查皮带及连轴器，检查所带动机械设备。（七）电器竖井1、操作规范（1）操作人员应熟悉电器竖井各开关的作用及所控制电路的范围，严禁在不明开关作用的情况下拉合闸及带负荷拉合闸的操作。禁止造成认为大面积停电。（2）操作人员要正确使用万用表、钳形表及摇表。（3）需停电时要先停负荷侧后停电源侧，严禁带负荷拉合开关。（4）出现开关掉闸情况时，应先查明原因，排除故障后方可送电。（5）当进行电气检修时，应先停电然后用合格的同等级验电器进行验电，确46、认安全后方可进行检修，并做好各种安全处理措施。（6）要实行工作票制度、操作票制度。（7）检修竖井电器要先征得领导同意，未经许可不可擅自工作。（8）要实行监护制度，监护人在监护时不应做其它工作，并随时提醒及纠正操作人员的错误行为，必要时令其停止工作。（9）工作间断必须做好安全处理，遇有紧急情况需送电时必须做好安全措施方可送电。（10）检修结束后，负责人要全面检查清理现场，检查工具及人员情况，拆除各种临时接地及标牌，确认无误后方可送电。（11）送电后应观察电气设备运行情况，确认正常后方可离开现场。2、巡查制度（1）认真检查竖井所有的电气设备及开关仪表是否都正常，导线有无过热现象，接线螺丝是否松动发47、现问题及时处理并认真做好巡查记录，填写检查记录表。（2）巡查时间为每周二，并及时向领导汇报所发现的问题。（3）巡查人员要认真检查，不得投机取巧，对做弊者要严肃处理。（4）巡查人员要听从领导安排按时定期检查。（5）巡查中要测量电源电压及带设备的电流并做好记录，观看开关及导线容量是否与用电设备相匹配。（6）巡查人员要持证上岗操作严禁违章。（7）巡查人员不要乱动自己所不熟悉的电器设备。3、维护保养（1）定期清扫竖井中的电气开关设备，紧固导线，测量电源电压及带设备运行电流，观察开关导线运行情况定期摇测绝缘。（2）每年进行二次维护保养(4月份和11月份)。（3）竖井电柜应可靠接地，柜内配线应采用额定电压48、不低于500V，截面不小于1.5MM2的绝缘铜线，导线中间不应有接头，应排列整齐并用非金属材料绑扎成束。（4）柜内编号应齐全，连接采用端子排。（5）配电装置上的指示灯及指示仪表应齐全完好。（6）柜体上使用的各种连接坚固体均应镀锌。二、设备专业（一）水泵房蓄水池大厦蓄水池设在A座为地下一层，B座为地下三层，是为大厦提供消防用水、生活用水及空调用补水的重要水源。确保蓄水池经常保持在正常水位、保持蓄水池的清洁及安全防范是工程部的重要工作之一。1、蓄水池的清洗工作应每年进行1次，时间宜在双休日的夜间进行。2、对蓄水池进行清洗之前，应通知各单位做好配合准备工作（1）通知物业部并由物业部通知客户停水。（249、）通知保安部停水，加强消防监视。（3）通知强电专业配合并准备照明用具。（4）准备好必备用具吸水专用工具、刷子、手把灯、线轴、雨鞋、消毒液。3、清洗步骤（1）提前1天关掉蓄水池进水阀门。（2）待蓄水池水位降至最低点。（3）关闭所有生活、消防水泵的自控电源。（4）对所有清洗工具进行消毒。（5）对蓄水池进行清洗。（6）清洗完毕，进行消毒。（7）最后再用清水清洗一遍。（8）打开蓄水池进水阀门。（9）打开所有生活、消防水泵的自控电源。4、对蓄水池的清洗保养作出完整的记录。5、平时加强对蓄水池液位的监视及巡查，以防止因控制失灵，造成水溢出或蓄水不够的情况发生。（二）生活水泵1、生活水泵的保养应每周进行1次50、，水泵要随时注油，且每年要换12次新油。2、保养内容（1）检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。（2）检查盘根是否渗水。（3）检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。（4）观察压力表指示是否正常。（5）检查进水阀门和进水系统是否畅通。（6）听水泵机组运行时有无异常杂音。（7）注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象。（8）如有情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级主管作出维修方案。3、填写保养记录卡。（三）消防水泵1、消防水泵的保养应每月进行1次，平时要随时注油，并且每年要换一次新油。2、保养内容（1）检查泵体清洁状况。（2）检查各种螺丝联结是否牢固。（3）观察压力表指示是否正常。51、（4）检查盘根是否渗水。（5）检查泵体有无跑、冒、滴、漏现象。（6）听水泵运行时有无杂音。3、填写保养记录卡。（四）补水泵及电气控制设备1、补水泵及电气控制设备应每年进行一次维修、保养。2、保养内容（1）观察压力表指示有无异常显示。（2）检查加压泵盘根是否漏水。（3）检查机械运转是否正常。（4）检查电气控制设备有无断路现象。（5）检查电气控制是否灵敏。2、填写保养记录卡。3、如发现电路故障，应请电工配合维修。（五）污水井及潜水泵1、要随时对污水井及潜水泵进行维修保养，每天应做一次巡视检查。检查是否有污物堵塞水泵或液位控制阀失灵的情况发生。2、保养内容（1）检查自控和手控是否运转正常。（2）清理52、隔油器。（3）清理污水井中的杂物。（4）清洗泵体。（5）检查水泵是否被杂物堵塞。2、填写保养记录卡。（六）紫外线消毒器1、对紫外线消毒器的维修保养每天一次。2、保养内容（1）检查、擦拭仪器。（2）检查仪器的电源是否接通。（3）检查消毒器的紫外线灯管是否损坏。（4）检查仪器有无异常变化或有异常气味产生。3、填写保养记录卡。（七）设备运行管理操作规范1、在设备运行工作中，如有涉及用电方面的工作，设备人员不得私自用电，应请电工配合工作。2、在设备运行工作中，设备人员要了解各种设备的使用性能和操作方法，按照设备说明书规定的工作步骤，起动并使设备正常运转。3、在设备运行工作中，设备人员要配合空调的风机盘53、管的抢修和安装。（八）设备运行的巡查制度1、设备运行的巡查应每天进行12次。2、由每天值班的人员负责巡查设备的运行情况。3、巡查地点水泵房、水箱间、污水井和潜水泵、煤气表房。4、巡查内容蓄水池、生活水泵、消防水泵、水箱间内的加压泵和紫外线消毒器、电气控制设备污水井、潜水泵等设备是否正常运行及大厦的用水、用煤气数量。5、若发现情况异常，立即做出处理并报告上级主管作出维修方案。6、巡查完毕后，作出巡查记录。（九）值班、交接班制度1、值班人员负责打扫办公室内外的环境卫生。2、值班人员负责巡查设备运行情况。3、巡查完毕，作出巡查记录。4、值班人员要认真填写交接班记录。5、值班人员交班时，如有遗留工作，54、应在交接班记录中注明，并对接班人员说明维修情况，以便接班人员维修。6、接班人员必须在交班记录上签字。三、空调专业（一）柜式空调机组1、柜式空调机组的操作根据服务区使用性质、功能、气候、温度、客人的感觉，来开启或关闭。2、柜式空调机组的巡视、检查、保养（1）风机、 叶轮的清扫；、 轴承的更换；、 皮带的检查和更换；、 风机基础螺丝的坚固；（2）空气过滤器、 过滤材料的更换；、 过滤材料的清洗；（3）冷热盘管、 盘管的清洗；、 盘管漏水情况的检查；、 冷水进、出阀门的检查；、 温度计的调整；、 冷冻水管疏通；、 托水盘冲洗；（4）传动电机的保养、 控制线路的检查；、 控制电器的检查；、 电机绝缘的55、测试；、 电机轴承的加油；3、每月巡视、检查内容（1）传动装置的检查、调整和更换；（2）过滤器拆下、清洗；（3）保温材料层的检查；（4）冷凝排水管的疏通；（5）托水盘的冲洗；（二）直燃机1、操作规范（1）开机前的准备、 查看控制屏是否有异常情况。、 故障显示正常后，再查看冷冻和冷却水压力和温度是否正常。、 如果水压和温度正常，先开启冷却水泵、水泵起动运转正常后，再起动冷冻水泵。、 等水泵运行几分钟后再开直燃机的起动键。、 机组起动后注意观察电流和直燃机负载情况，并做好相关的记录。（2）开机后、 在全系统负载设有拉下来之前，必须经常观察机组运行状态。、 机组负载正常后，每1小时巡查并记录一次机组56、的运行数据。、 根据负载情况的大小，随时调整直燃机的出水温度，便于机组达到最佳的运行状态。（3）停机操作、 根据运行时间的要求，及时将机组手动关闭。、 关机后半小时内不能再次起动直燃机。2、巡查制度（1）开机前必须巡查与机组有关的压力、温度表并做好记录。（2）开机后随时注意机组运行情况如有异常情况应及时向有关领导反映。（3）机组运行正常后，必须按时巡视检查，认真填写各仪表的检查记录。3、维护保养（1）直燃机每运行一个周期（周一周日）就必须进行一次保养。保养的主要内容为、 机组清扫；、 检查电气绝缘：检查屏蔽泵、控制柜；、 检查安全阀、压力控制器的性能；、 检查燃烧机控制和安全装置的可靠性；（257、）直燃机每运行一年就必须进行一次全面的保养。保养内容为、 溶液检查：分析化学成份；、 机外系统检查：冷却水泵、冷冻水泵、管道阀门等机房配电柜；、 机组气密性检查：测机组气密性；、 燃气管道检查：检漏；（三）空调机组及风机1、操作巡查规范（1）运行值班人员每天必须巡视检查两次空调机组的运行情况。、 听机组运行声音是否正常；、 查各风门是否符合要求；、 风机皮带松紧度是否合适；、 管道、节门、压力表、温度计是否正常；（2）值班人员进入机组检查时必须可靠的切断机组电源，防止出现伤人事故。（3）维修人员进行维护需要停止机组运行时时，须通知中控室。2、维护保养制度、 机组每运行10001200小时必须对58、风机的轴承进行加油保养；、 空调机及风机必须使用厂家指定型号的黄油，防止损坏机组轴承。风机必须加高速机油；、 风机每运行1000小时就必须进行加油保养及电机和皮带的调整；（四）冷却塔1、操作巡检制度（1）运行值班人员每日定期巡视检查冷却塔。（2）查看风机，风机皮带是否正常完好。（3）散水状态是否完好，布水是否均匀。（4）检查填料是否完好。（5）调整自动补水浮球的高度。2、维护保养制度（1）每年入冬前必须清扫和排出塔体和管道内的水，防止冻坏塔体。（2）每年夏季运行前必须检查塔体是否有损伤和漏水并进行修补。（3）检查风机和电机是否正常，调整和更换风机皮带。（4）对冷却塔进行运行前的清扫。（五）空调59、系统的维护保养1、每年夏季运行完后，必须对冷水系统进行保水检修（1）直燃机的冷凝器，蒸发器管道的清洗。（2）空调机组翅片的保水。（3）冷水系统的保水。2、每年冬季采暖期过后需对热水系统进行保水检修。（1）热交换器的清洗保养。（2）热水系统的保水。（3）空调机组翅片的保水和清扫。（六）风机盘管大厦写字楼房间内办公区内采用的是风机盘管集中供水式空调系统，房间的温度由客户通过房间内置的温控器来自行调节。风机盘管的维护保养主要包括水路系统(进水、回水及凝水)、盘管设备及温控装置。1、巡查制度风机盘管的巡查应定期进行，发现问题及时解决。巡查周期详见下表巡视检查项目检查/维修内容周 期空气过滤器清洗 1次60、/季冷热盘管有无开列 1次/季送风机运转是否正常 1次/季滴水盘凝水是否通畅 2次/季管道有无堵塞及滴漏 随时2、风机盘管的清洗除对风机盘管的过滤器应定时进行清洗外，还应对盘管的翅片进行清洗。翅片很容易集尘，集尘后将使热交换性能降低，风量减小，不能满足房间内温度的要求。翅片的清洗工作每年应进行两次，时间应选择在换季期间进行。（七）机房管理制度1、直燃机房值班制度（1）认真遵守直燃机机房各项制度。（2）值班期间认真巡视检查各空调机组，并做认真记录。（3）要认真记录直燃机运行状况，并及时汇报异常情况。（4）严禁占用电话聊天。（5）听从专业主管的调动，外出执行任务要说明去向。（6）值班期间，保持值班61、室及机房卫生。（7）每周检查一次各机房消防器材完好程度，并记录。（8）遇有特殊情况不能到岗，需要先经主管批准。2、直燃机房交接班制度（1）每天提前15分钟到岗。（2）接班人员必须按规定着装方可上岗。（3）双方共同巡视直燃机及系统运行状况。（4）下岗人员要在下班前认真清扫机房内的卫生。（5）当班发生的任何机组或系统故障，在没有妥善处理前，不得交接班，接班人员应在当班人员的指挥下协助工作。（6）在设备、卫生、抄表各项工作交接清楚后，双方在交接班本上签字，交接完毕。3、直燃机房安全工作规程从事直燃机运行值班的人员，必须严格遵守安全工作制度，以确保工作人员的安全，防止发生各种可能发生的人身及设备事故。62、现根据直燃机房的具体情况，制订以下安全工作规程，值班人员应熟悉并掌握下述知识和技能：（1）直燃机的组成、设备的性能、运行方式和操作步骤。（2）各设备的运行、巡视、事故处理等工作制度。（3）消防设备的使用方法。四、弱电专业（待完善）（一）弱电管理制度1、机房规章制度（1）机房与操作室内不准吸烟、饮食和住宿，不准进行拍照，不得携带易燃品进入机房和操作室，不得使用电烙铁等焊接工具。如因工作需要必须时应经领导批准后，方可进行。并加以妥善管理。注意安全。（2）机房与操作室内应配备足够的灭火器，机房维护人员均应能熟练地使用灭火器材。（3）机房的温度应保持在交换机正常工作范围内。（4）进入机房必须穿着防静电63、拖鞋。（5）机房内严禁抛掷工具，器材和其它物品，并禁止大声喧哗。（6）在机房内不得任意拔出用户板或出入中继板影响用户通话，也不得使用指令或其它手段切断用户通话。（7）不得无故闭塞交换机的任何单元与模块。（8）在机房搬运梯子等大体积物件时要注意机架终端照明等设备，防止碰坏。（9）当发现机房内有异味，异状和异声时应正确判断及时处理，并立即报告主管。（10）遇有重大障碍或自己不能处理的问题时应立即报告上级领导。（11）当机房发生火灾时应立即采取灭火措施（一般情况下不得用水灭火）内时应呼唤其它人员前来灭火并报告上级和中控室。（12）不得在机房内会客，未经领导部门批准不得带领他人参观机房设备。五、电梯（64、一）电梯运行管理操作规范1、检查客梯运行情况是否正常。检查客梯呼救电话是否畅通。2、做好巡查纪录，保持值班室整洁，非工作人员严禁进入机房。3、配合电梯维修人员对电梯进行保养与维修。4、值班人员应熟悉电梯的一般工作原理，掌握电梯出现“关人”故障时如何及时将客人放出电梯的操作规程和技巧。5、维护电梯时要在首层放置“维修、保养进行中”标示牌。6、客梯运行时间为24小时服务，其早800-早900为早班高峰运行时间。7、电梯钥匙由专人负责，不得转借遗失。8、二次装修运送装修材料、 要有装修施工批准证方可使用。、 必须使用指定梯，不得占用客梯。、 运送时间必须避开员工用梯高峰。、 运送完毕必须把电梯打扫干65、净。9、例行保养要认真填写“保养单”并由保养人签字。10、开启外厅门时，必须使用专用钥匙，门开启时要站稳身体不得前倾。11、在共通井道工作时，必须牢记相邻升降机仍在运行。严禁跨越机外工作，必要时停止相邻升降机运行再工作。12、在机顶底坑工作时必须断开相关保护开关。13、两人或多人工作时必须由专人指挥，听从命令互相照应。14、在易燃物较多场所工作要特别注意防火。15、检修完电梯要上下运行几次确认无故障后方可运行。（二）电梯维修保养计划1、客梯保养周期每两星期一次。2、客梯保养内容为（详见升降机保养单）、 各层外门门框是否完好。、 电磁迫力状态是否良好。、 机箱控制指示灯是否良好。、 机房底坛开关66、是否良好。、 井道照明是否良好。、 电气盘，保险丝是否良好。3、电梯每两个月对轿顶、井道、路轨进行清扫注油一次。（三）电梯运行巡查制度1、客梯运行当中充分发挥各器官敏感能力迅速判断问题、 耳听运行当中的异声，机房内、车厢、限程开关。平楼面装置有无异声。、 嗅车厢、机房、机道井底有无异味。、 指按按钮是否灵活操作盘动作是否正常。、 目测观测设备有无破损，提示灯操作盘、风扇、地板。、 手触保险门动作是否灵活，门脚胶壁板门柱有无松动。、 足碰地台是否倾斜变形，踢脚板有无松动。、 体感运行当中有无摇晃，振动加试速是否顺畅。2、发现问题及时处理，并作好巡查记录。3、维修保养（1）曳引机减速器、电动机运行67、检查、维护保养、加油。（2）抱闸制动及间隙调整，销轴润滑。（3）控制屏所属电器、接触器、继电器、整流器、保险丝等电器触点检查、更换，积灰清理，保险丝更换。（4）导轨擦洗、加油导轨间隙检查、支架松动检查。（5）曳引轮、导向轮、反绳轮工作表面检查。（6）限速器、导向轮加油，安全钳灵活性检查。（7）轿门、厅门、门锁与门触头安全可靠性检查。（8）限位开关与极限开关灵活可靠性符合标准，安全绳淋油。（9）曳引钢丝绳检查调整。（10）操纵箱与召唤按钮、指示灯检查与调整。（11）安全开关、平层感应器、相对位置可靠性检查与调整。（四）工作规程1、每日工作程序（1）值班人员每天交接班前：、 检查客梯运行情况是否正68、常；、 检查客梯热线电话是否畅通；、 询问值班记录；、 查看值班记录；（2）值班人员应了解并尽快熟悉电梯的一般工作原理和安全保护装置的性能，掌握电梯出现故障“关人”时如何及时将客人放出电梯的操作规程和技巧。监控盘由保安部负责如发现问题应立即与维修人员联系。（3）做好值班记录及故障记录。保持值班室整洁，保持机组及设备清洁，非工作人员，谢绝入内。不得擅自动机组设备及相关控制线路等设施。（4）配合电梯维修人员对电梯进行保养与维修。2、每月保养内容工作标准条项保养内容保养要求11)曳引机地脚螺栓等紧固件紧固；2)减速器电机轴承加油(对货梯)；1)曳引机运行平稳无杂音；2)减速器，电机承油位正常无漏油269、1)检查抱闸起动、停车制动是否灵活可靠1)制动时，闸瓦紧抱制动轮；2)电动机起动松闸同步；31)控制屏上行交流接触器触头检查；2)继电器，动作可靠性检查；3)保险丝更换；4)电器清灰；1)接触器触头无污垢、凹坑蚀痕铁心磁环无断裂，吸全良好噪声小；2)继电器触头无尘埃无烧焦情况；3)控制屏所有电器无积灰；41)限速器、导向滑轮加油；2)安全钳每月润滑；3)传动安全钢丝绳润滑；1)限速器每旬加油一次；2)导向滑轮每月加油一次；3)安全钳每月加油一次并应保证灵活可靠；4)传动钢丝绳应无锈51)轿门、厅门、门锁和门触头安全可靠性检查；2)开门机构传动状况检查3)门转动轴主门锁传动锁轴每月加油一次；4)70、开门机链轮加油1)所有门启闭轻便灵活开门机动作时无跳动摇摆；2)厅门锁动作灵活关闭后不能打开；3)门锁开关联锁可靠、有效；4)门传动轴、锁轴、门上滑轮每月加油一次5)开门机链轮每月加油一次；61)限位开关、极限关可靠性检查；极限开关触头接触良好无烧损，每月检查一次；71)操纵箱按钮开关灵敏可靠正确性检查；2)楼层灯显示检查1)所有召唤按钮动作正常灵敏、可靠；2)召唤指示灯显亮每月检查三次；81)客用电梯发生应急故障修理排除；1)当客梯发生故障接到用户电话，应立即设法排除并做好记录；3、每季、每年保养内容及要求工作条项保养内容保养要求1减速器、电动机轴承每年清洗换油一次；用煤油洗后再加油2抱闸间71、隙检查与调整上下间隙均匀，每季实测一次0.7MM3控制屏电器清灰每季清扫一次4槽轮磨损检查每季一次当绳与槽底距离1MM应换槽轮51)导轨擦油加油；2)导靴间隙检查；3)支架松动检查；1)每季擦洗一次；2)每季测定一次；3)每二季检查一次；61)限位、极限开关越程检查；2)安全绳淋油；每季试检一次每季淋油一次7曳引钢丝绳检查与调整曳引绳张力均匀每季度检测一次。钢丝绳无锈蚀每季用20机油浇淋一次；8取下操纵箱面板清扫开关积灰，擦除开关触点烧蚀污垢；每季一次；9平层感应器插放插入相对位置调整清除感应器，安全开关积灰；每季检查、调整、清灰一次要求感应器有效平层准确；10安全钳试刹；每年试刹一次，有效472、关人的处理方法因电梯故障而造成的关人有三种现象，根据不同的情况，列出三种排除故障“放人”的操作规程。当接到热线电话，应用礼貌用语询问哪部电梯在哪层楼出故障，同时观察讯号指示灯及钢丝绳红色层楼指示线，为放人作出准确判定。（1） 若电梯停在平层区域，有以下两种处理方法l 机房处理法：将“正常检修”开关转换一下，电脑板红绿灯均亮时，一般电梯已打开。值班人员为慎重起见到故障层应再检查一下，以确定电梯无关人，并向客人致歉，判定出故障原因。l 轿顶处理法： 用专用三角钥匙打开故障层之上层厅门，进入轿顶前应将红色“急停开关”按下；站稳后半蹲于轿顶中央，用礼貌用语告知客人已进行故障排除，请稍候。在轿顶将“正73、常检修”开关转换一下，可望把门打开。（2） 若电梯停在非平层区域，有以下两种处理方法l 机房处理法： 将机房内的“急停开关”按下。根据故障层楼的情况，手动作出向上或向下运行，把轿厢平层（以钢丝绳的红色线为参考）。将“正常检修”开关转换一下可望将门打开。l 轿顶处理法：用专用三角钥匙开故障层之上层厅门，进入轿顶前，应将红色“急停开关”按下。站稳后半蹲于桥顶中央，用礼貌用语，告知客人已进行故障排除，请稍候。将“正常检修”开关转换到“检修”位置，松开轿顶“急停”开关。根据故障层情况作出向上或向下检修运行，使电梯达到平层区，然后把“急停”开关按下。把“正常一检修”开关转换到“正常”位置，可望将门打开。74、（3）若门仍未能打开，将“急停”开关按下，将门机“停止开关”关掉，用手动转动门机，传动轮的皮带可将门打开。5、电梯放人操作程序电梯在载客运行中发生故障，便会发生困人。困于电梯内的乘客，实质上并无危险。一旦电梯困人，应由受过培训的技工（如电梯工）进行解救。（1）动作要迅速，查看（通过监视板）电梯停在哪一层？（2）通过电话对乘客进行安抚，请客人静候解救。（3）迅速赶至电梯停靠的上一层，用专用匙小心将厅门打开，设法登上该机顶，关闭机顶开关和将运行开关置于“手动”（即慢车位置）。（4）判断轿厢是否与楼层差不多相平，如距离不大，即在机顶盘动开门电机，轿门即可打开，客人便可轻松走出。（5）如梯困在两层之间75、，应恢复门开关，在机顶操作让梯行慢车，直至平层，然后盘动开门电机，便可开门放人。（6）如发生慢车亦不可运行，则应迅速去机房采用盘动电梯放人。（五）电梯安全操作规程1、司机在驾驶电梯正常行驶前应：（1）在开启厅门进入轿厢之前，必须注意轿厢是否停在该层；（2）开启轿厢内照明；（3）每日开始工作前，须将电梯上、下行驶数次，视其有无异常现象；（4）厅门外不能用手扒启，当厅、轿门未全关闭时电梯不能启动；（5）注意平层准确度有无显著变化；（6）清洁轿厢内、厅轿门及乘客可见部分。2、司机在电梯正常行驶时注意事项：（1）如必须离开轿厢时，将轿厢停于基站，断开轿厢内电源开关，关闭厅门；（2）轿厢的运载能力，不应76、超过电梯的额定起重量。（3）不允许乘客电梯经常作为载货电梯使用；（4）不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需经有关部门批准，并采取安全保护措施；（5）严禁在厅、轿门开启情况下，用检修速度作为正常行驶；（6）不允许接检修、急停按扭作为正常行驶中的消号；（7）不允许开启轿厢顶安全窗，轿厢安全门，平装运长物件；（8）劝告乘客勿依靠轿门；（9）轿厢顶上部，不得放置它物；（10）如个别情况下，平层准确度不能满足要求时，可以再平层；（11）行驶时不得突然换向，必要时应先将轿厢停止，再换向启动；（12）不允许以手动轿门的启闭作为电梯的起动或停止；（13）载荷应尽可能稳妥地安放在轿厢中间，以免在运行77、中倾倒。3、当电梯发生如下故障时，司机应立即按急停警铃按钮，并及时通知维修人员：（1）厅、轿门关闭后，而未能正常起动行驶时；（2）对设有需按起动按钮控制的电梯，当厅、轿门关闭后，在未指令轿厢起动，而自行行驶时；（3）运行速度有显著变化时；（4）行驶方向与指令方向相反时；（5）内选、平层、换速、召唤和指层信号失灵失控时；（6）有异常噪声，较大振动和冲击时；（7）超越端站位置而继续运行时；（8）安全钳误动作时；（9）接触到任何金属部分麻电现象时；（10）当电气部件因过热而散发出焦热的臭味时。4、当电梯使用完毕后，司机应将轿厢停于基站，并将操纵盘上开关全部断开，关闭厅门。5、如在机房用手轮盘车，使电78、梯作短程升降时，必须先将主电源断开。6、当电梯行驶时，突然发生停驶或失控时，司机应保持镇静，立即按急停警铃按钮，并严肃劝阻乘客切勿企图跳出轿厢，及时通知维修人员设法使乘客安全退出轿厢。（六）维护和检修应注意事项1、在机房时应将电源总开关断开；2、在轿顶时将安全钳联动开关和轿顶检修箱的急停开关断开；3、在轿厢内应将操纵盘上的电源开关断开；4、在底坑时应将限速器涨紧装置的安全开关和底坑检修按钮箱的急停开关断开。5、工作时就有主持和助手协同进行。6、工作时如需有司机配合进行，司机要精神集中，严格服从维修人员的指令。7、严禁维修人员在井道外探身到轿厢顶或轿厢地槛上，各站一只脚来进行长时间的检修工作。（79、七）重要零、部件的检修、维护保养和调整1、曳引机减速器（1）运转时应平稳而无振动（2）油箱润滑油的油面高度按油位线所示。当环境湿度在540时，推荐以下表1规格的润滑油。润滑油规格表名称代号100时的粘度厘池0100齿轮油（SYB113-62S）HL-20冬用17.922.12.3.2齿轮油（SYB113-62S）HL-30夏用28.432.34.04.5轧钢机油（SYB1224-65S）HJ3-28号26303.684.2（3）轴承的温升度应不高于60，最高油温不高于85。（4）当滚动轴承产生不均匀的噪声，敲击声或温度太高时，应即时检查和清洁或更换。（5）箱体、轴承座、电动机与底盘连接螺栓，应80、经常检查，坚固无松动现象。2、制动器（1）动作应灵活可靠，电磁衔铁在铜套内应灵活，销铀处经常用机油润滑并保持闸瓦制动带工作表面清洁，如溅油污应擦净。（2）线圈的温升应不高于60，最高温度应不高于105。接线螺栓处应无松动现象，绝缘良好。（3）制动时两侧闸瓦应紧密均匀地贴合在制动轮的工作表面上，松闸时两侧闸瓦应同时离开制动轮表面，且其间隙应不大于0.7毫米。（4）当制动带磨损致使与制动轮间隙增大，影响制动性能和产生冲击时，应调整电磁衔铁与闸瓦臂连接的螺母。（5）调整制动弹簧力，在保证安全可靠的原则下，来满足平层准确度和舒适感。（6）固定制动带的铆钉头，必须沉入制动带内，不允许与制动轮接触。制动带81、磨损量超过1/4厚度或使铆头露出时，应及时更换。（7）调整制动器底部垫片，使闸瓦与制动轮的圆心在同一水平面上。3、曳引电动机（1）应经常保持清洁，水或油污不得浸入电机内部，每月用皮风箱吹净电机内部和换向器线圈连接线与引出线的灰尘。（2）滑动制动轴承贮油槽内的油应接油位线所示根据油的清洁及电机运转情况确定更换润 滑油，一般在250300小时更换一次，最多不超过半年。（3）由于轴承的磨损，使定子与转子间空气隙沿圆周最大偏差超出0.2毫米而产生噪声时，则应更换轴承。（4）电机绝缘电阻应经常检查，职降低至允许值以下时（主极线圈0.25兆欧，其它部分0.5兆欧），应用汽油，甲苯或冷的四氯化碳（CCL4）82、仔细清除绝缘物上的异物，待其干燥后再涂或喷绝缘漆。（5）电动机与底盘连接应紧固，蜗轮轴电动机轴连接后的不同轴度允差：、 钢性连接应不大于0.02毫米；、 弹性连接应不大于0.1毫米；4、曳引轮（1）当各绳槽磨损下陷不一致、相差为曳引绳直径的1/10，事严重凸凹不平麻花状而影响使用时，应就地重车或更换。（2）当曳引绳槽底的间隙7炉水：总碱度20毫克当量/升，PH 值10-12。2、认真对下列设备进行巡回检查和维护保养：盐池、离子交换器、盐水泵、水箱、化验仪器要达到机体齐全、完整、作用灵敏可靠、卫生清洁、文明生产、安全运行。3、交班制度按交接班检查内容实行双重交接，交班负责检查，接班负责验收。4、83、软水化验过程： 打开软化罐取样节门，取100毫升水样，倒入三角瓶中，加3ML氨氯化铵缓冲溶液及2滴0.5%铬黑T指示剂，在不摇动下用0.001M，EDTA标准溶液滴定至蓝紫色即为终点。记录EDTA标准溶液所消耗的体积。V计算公式：MV12 YD= 103YD-硬度V1-滴定水样时所消耗EDTA标准溶液的体积MLV -水样的体积ML5、水碱度化验过程取100ML透明水样，注于锥形瓶中加入2-3滴1%酚酞指示剂，此时若溶液显红色，则用0.1N硫酸标准溶液滴定至恰无色，记录耗酸体积V1，然后再加入2滴甲基橙指示剂继续用硫酸标准溶液滴定至溶液显橙红色为止，记录第二次耗酸体积V2（不包括V1）。计算公式84、：（JD）酚=NV1*10EPM（JD）全=N（V1+V2）*10EPMN-硫酸标准溶液的当量浓度JD-碱度V1 V2-滴定碱度所消耗硫酸标准溶液的体积ML6、炉水24小时化验一次，软化水1小时化验一次。当软化水快要失效时，随时化验。7、认真填写交接班和巡回检查及化验记录。8、搞好化验室清洁，各种药品要设专人保管，加锁以防发生其它问题。9、服从主管调动，化验员与锅炉操作人员搞好协作。十、冷却水塔保养操作规定1、目的 正确操作冷却，保障大厦供冷需求，延长冷却水塔使用寿命，合理安排运行，尽可能节能降耗。2、使用范围 适用于大厦冷却塔的运转及维护保养。3、职责 31设备工程师负责制定检查，保养计划并85、监督执行 32值班人员负责冷却塔的运行，并监视、巡查冷却塔的运行情况4、工程程序 41操作巡检制度 411在冷却塔使用期内，每日按表格规定的时间巡视检查冷却塔的运行状态 412检查冷却塔风机、扇叶、皮带是否正常完好 413检查布水器、集水器是否均匀正常 414检查填料是否完好 415适当调整自动补水浮球的高度 416每次巡视完成后，填写冷却塔巡视记录表，表格填写后，每周交主管保存 42维护保养制度 421每年入冬前停止运转后必须清扫和排出塔体和管道内的积水，防止冻裂设备 422每年夏季运行前必须检查塔体是否有破损及漏水问题，对于所发现的问题进行有效修补 423检查风机、电机运行是否正常，调整皮86、带 424清洗冷却塔填料及塔体灰土、水垢 43维修保养工作完成后填写冷却塔维护保养记录表，每周交设备主管存档十一、中水处理设备运转操作规定开机前的检查：检查中水原水箱、中水清水箱水位。检查各控制阀门是否处在正确的开启/关闭状态，检查设备、管路有无漏水。水泵盘车应正常，设备供电应正常。混凝剂贮药罐、消毒剂贮药液应充足。启动与运转：打开毛发过滤器进出水阀门，保证至少有一个毛发过滤器两侧阀门处于全开状态。当中水清水箱不在高水位，中水原水箱水位不在低水位时，开启混凝剂投药泵，开启消毒剂投药泵，开启超滤泵，缓慢调节压阀门及浓水出水阀门，同时监视产水流量计及压力表读数，控制产水率在1012t/h之间，打开87、取样水咀，检查出水水质。设备停车：当中水清水箱高水位或设备出水水质较差时，应关闭超滤泵，关闭混凝剂、消毒剂加药泵。维修：每两日清理一次毛发过滤器。每周对中水原水原水箱放空排泥一次，每年对砂滤罐做一次反冲洗。每年打开一次砂滤罐人孔，检查滤料是滞流失，每年对中空纤维过滤器做酸洗一次。十二、全自动软水器操作规程1目的为使全自动软化设备正常工作，保证为大厦提供合格的软化水，降低成本。2使用范围适用于大厦B1F直燃机站内软化水设备。3职责设备工程师负责制定本规程，并检查监督规程实施。设备专业员工负责实施。4工作程序41软水器适用条件全自动软水器进口水压力应在0.2Mpa0.6Mpa，使用电源220V/588、0HZ。42软水器的启动启动软水器时，应关闭旁通阀，然后打开出口控制阀，最后缓慢开启进口控制阀（进口控制阀开启过快，管道内的水和残留的空气进入软水器造成树脂流失）。43软水器运行程序的设定与水质监测运行程序的调定见产品手册。每日应测试一次出水水质，监视软水器运行状况。每日检查盐缸盐量，食盐晶体颗粒应高于缸内液面。44检测工作完成后，填写软水器监测记录表，表格填满后一周内交至工程部资料员存档，保存期限为三年。45软水器的维修软水器故障时应及时通知维修承包商。具体规定见“分承包商控制程序”。46维修完成后填写软水器维修保养记录表，并在一周内将表格交至工程部资料员存档，保存期限为三年。十三、空调机或89、新风机组保养操作规定1目的：正确操作、检查空调及新风机组，延长设备使用寿命，保证大厦空调系统正常运行。2使用范围：适用于大厦所有空调箱及新风机组。3职责31工程师应对各机房设备参数及运行状况有详细了解。设备工程师负责制定保养并监督计划的实施。对于坏损设备安排维修或更换。32维修人员应对各空调配箱、新风机组的位置、用繁体字、功能、操作及设计参数有较详细的了解。维修工负责操作、维修、保养工作的具体实施。4工作程序：41操作规程411准备4111首先将室内（机房）打扫清洁，然后将空气过滤器框架、表冷器表面、加湿器喷嘴、风机内部清扫干净，过滤器清洗干净，风阀清洗干净。清扫机房各回风口。4112保证风阀90、调节灵活，并能固定。4113检查并保证机房地漏畅通。4114检查并保证电气线路正常且绝缘正常。412操作4121正常情况下，风机电控柜及变频控制柜应处于遥控状态，由BA系统对风机的启停及运行状况进行控制。BA无法进行操作时，由设备班组现场控制。4122现场操作依工程师或维修管理员签发的派工单执行。4123对于空调箱及新风机组对应的电控柜及变频控制柜的本控操作应严格按照操作说明进行。4124任何操作必须确保达到正常状态才算完成。4125由故障造成无法完成操作，应及时由主管工程师安排、协调解决。42巡查制度421对于处于运行状况的空调箱或新水机组必须定期按时巡查。巡查时间、频率重点由设备工程师根据91、设备服役时间、上次大修时间或安装时间、以往历史记录等综合因素确定，原则上平均不应低于1次/台-两天。422检查内容包括：风机的运转是否正常；水路的温度压力值是否正常；风机的电压电流是否正常；仪表指示灯显示是否正常；机房内各项设施是否完好，过滤网是否需要更换，机房卫生是否良好。423对于巡查中发现的问题，能处理的要及时处理，不能立即处理的应采取临时措施并上报，必要时应停止设备的运行。424巡视要认真做好记录，填写空调机房巡视记录卡。43维护保养431保养前的准备工作4311熟悉保养计划，准备好保养工作需要的工具和材料。4312将机组配电箱控制开关置于“停止”位置并确定机组电源已断开。432轴承的92、保养4321机组每运行10001200小时必须对风机的轴承进行加油保养。4322空调机及风机应使用厂家指定型号标准的黄油，防止损坏机组轴承。风机必须加高速机油。4323注油时，用新油将旧油挤出，必要时应对轴承进行清洗。4324检查轴承、轴承座的固定情况，如有松动予以紧固。4325如轴承有异常响动和损坏应立即更换。433风机的保养4331调整风机叶轮位置。4332调整风机皮带的松紧情况，如有损坏立即更换。434机组过滤网、翅片的清洗工作。4341拆下机组过滤清洗。4342用清洗泵清洗机组翅片4343清扫机箱内部。4344装回过滤网。435保养工作完成后，将机组恢复至复原状态。436在空调箱、新风93、机设备保养记录卡上填写保养记录。44工作完成后应认真填写质量记录表格，每张表格填满后一周内交工程部资料员存档，保存期限为三年。5记录：空调机房巡视记录卡空调箱、新风机设备保养记录卡十四、变配电室运行管理制度1、变、配电室安全操作规程(1) 配电室员工需经“应知应会”安全技术考核及体检合格，领取市劳动局颁发的电工操作证方可进行独立工作。(2) 值班人员必须熟悉操作规程，熟悉供电系统、配电室各种设备性能和操作方法，在紧急情况下有较强的应急能力。(3) 禁止一个人带电操作。必须带电操作时应经领导批准后，必须两个人同时进行。一人操作，一人监护，严格按北京市电气安全工作规程进行操作。(4) 带电操作时，94、要穿长袖衣服、绝缘鞋，站在绝缘良好的位置上，检查安全工具(试电笔)和用具是否完好。(5) 在带电设备附近工作时，应严格保持安全距离，设置临时遮栏、挂警告牌，并有人监护，严禁使用钢卷尺。(6) 不论高压设备带电与否，值班人员不得单人打开柜门进行工作，如有必要打开柜门时，需经领导批准有人监护，并符合设备不停电的安全距离。(7) 电气设备未经验电，一律视为有电，未采取安全措施之前，不准用手触摸。验电时，首先在带电设备上试验电笔良好；用电压等级相同的合格验电器，再检修设备进出线两侧分别验电。验电前应先在有电设备上试验证明验电器良好，高压设备验电必须戴绝缘手套(8) 电气设备停电后，在未拉开刀闸和未做好95、安全措施以前应视为有电，不得触及设备，以防突然来电。在已停电的开关手把上必须挂“禁止合闸，有人工作”标示牌。在带电设备附近工作时，必须设专人监护。工作结束后必须接到送电通知方可恢复送电，严禁约时停、送电。(9) 施工和检修需要停电时，值班人员应按照工作要求做好安全措施，包括停电、验电、装设临时接地线、遮栏和悬挂标示牌。经检查确认无电后方可开始工作。(10) 电气设备在运行中，不准进行检修。如需进行必须切断电源，做好安全措施，挂警告牌后方可施工。(11) 高空作业应遵守高空作业安全操作规程。必须穿戴好个人防护用品(安全带、安全帽)，必须有安全防护措施，上下传递物品严禁抛掷。(12) 在梯子上操作96、时，首先检查梯子有无损伤，梯脚有无防滑装置和防滑绳。一个人上梯操作，一个人扶梯操作，禁止在最上一层站立。两人在同一梯子上作业时要有安全措施，有人扶梯，并注意梯子的承重能力。(13) 在顶棚内工作时，注意不要碰撞其它管线和设备，要踩蹬牢固部位，注意蹬空掉下摔伤。不要往下掉东西，顶棚下必须有专人看管以免伤及他人。(14) 禁止酒后进行电工维修操作工作。(15) 值班人员要有高度的工作责任心，严格执行巡检制度、倒闸操作制度、交接班制度、安全用具、安全防火制度和配电室门禁制度。(16) 电气设备发生火灾时要立即切断电源，在不能断电情况下，灭火要使用干粉灭火器，严禁用水灭火，并及时通知中控室。(17) 97、在停电线路或设备上工作时，必须验明无电后采取安全措施，要在断开电源的开关手把上挂“禁止合闸，有人工作”的标示牌，注意反送电。工作完毕要检查工作质量无误，并检查是否有遗留材料和工具，全体工作人员撤离工作地点后，拆除防护措施，摘下标示牌，恢复送电。(18) 进行倒闸操作时，要检查操作票填写的内容程序是否正确，核实无误后，方可进行操作。操作时不能少于两个人(一个人操作，一个人监护)，严格按操作票顺序进行操作。操作时要穿绝缘鞋，带绝缘手套。遇雷雨天气时禁止倒闸操作。酒后禁止倒闸操作，倒闸操作要按规定悬挂标示牌。与供电单位和用户联系停送电倒闸操作时，值班人员必须复查核对所操作的开关无误后方可操作，并将联98、系内容和联系姓名作好记录。(19) 在带电的电流互感器二次回路上工作时，要严防电流互感器二次侧开路产生高电压。(20) 发生人身触电事故和火灾事故时，必须立即断开有关设备电源，马上进行抢救，做好应急处理，防止事故扩大，并立即通知领导。2、变、配电室运行管理规定(1) 配电室属公司工程部直属专业设备机房，由强电主管、工程部经理负责全面技术业务工作。设专职电工对其实行24小时运行值班。未经部门领导的许可，非工人人员不得入内。(2) 配电室的电力设备调度号应按照地区电力系统统一的调度编号原则编写，室内应设有模拟图板，模拟图板应与实际接线图相符，并具备可模拟操作功能，电源情况及设备编号标注齐全正确。(99、3) 密切注意电压表、电流表、功率因数表的批示情况；严禁变压器、空气开关超载运行。(4) 在进行电气维护工作时，须备齐安全绝缘工具以及工作必需的仪器仪表。(5) 因故须停某部份负荷时，应提前一天向使用该部份负荷的用户发出停电通知。对于突发性的停电事故应向涉及区域作用解释，并做好记录。(6) 贯彻执行有关电力法规，规范用电行为，落实安全第一的方针，确保电气设备在良好状态下运行。(7) 值班员必须作到持证上岗，熟悉配电设备的状况、操作方法和安全注意事项。有效证件必须是劳动局、供电局分别颁发的合格证件，并按时进行年审复试。(8) 定期进行（或委托）电气设备的预防性试验和继电保护的年度校验并认真做好记100、录。(9) 如有用户申请停、送电，需按要求填写停、送电申请表。(10) 值班员每日应并按要求记录以下各项内容： 日负荷报表； 交接班记录 设备巡视检查记录 配电室运行记录 (11)遇到倒闸情况，按倒闸操作规定执行，并填写“倒闸操作票”。3、变、配电室安全防火制度(1) 值班人员要加强对变、配电室内的设备进行巡视检查，如有隐患和不安全因素及时发现，及时处理。如不能自理的要及时向有关领导汇报。(2) 每位值班员应认真遵守执行安全操作规程。高压设备发生相应的故障时，人体与接地点的距离，室内不小于4米，室外不小于8米，进入上述范围人员应穿绝缘靴，手接触设备的外壳和结构时应带绝缘手套。(3) 室内灭火器101、材摆放合理，禁止挪动，器材表面干净无灰尘。定期对灭火器材、消防用品进行检查，发现损坏、过期应及时更换(4) 保持室内清洁，定期除尘，禁止小动物进入。定期投放鼠药，检查鼠药数量的变化，发现鼠药变质等情况及时更换。(5) 定期进行安全、防火、防鼠知识培训，不断提高员工的安全、防火知识，值班员应会使用消防器材。(6) 设置义务消防安全员。(7) 禁止在室内吸烟，未经特殊批准禁止明火作业。(8) 室内严禁存放易燃、易爆及危险品；严禁用汽油及易燃液体擦洗设备。(9) 禁止在室内存放与工作无关的物品、个人物品和食品。(10) 操作模拟图板开关的位置及配电柜各开关手柄上挂的标示牌，必须与设备运行状况相对应。102、(11) 在室内进行电气设备线路维修时，必须严格执行保证人身和设备安全的技术措施和组织措施，必须严格按照北京地区电气安全工作规程进行操作。(12) 应急灯及正常照明要保证正常工作状态，有故障的要及时进行维修或更换，保证足够的照明亮度。(13) 保证室内通风良好，温度、湿度要在正常状态。(14) 值班人员遇见火情应首先通知中控室，并采取防止火势蔓延，及时扑灭初起小火。4、变、配电室的巡检制度(1) 巡视人员在巡检时应与带电体保持安全距离，严禁越过遮拦巡视。(2) 按规定定期重点对高压开关、变电器、电容器、直流屏（蓄电池组）进行巡视检查，检查电压、电流的指示是否正常，是否在规定的范围内。(3) 高103、压开关信号指示与开关实际状态是否相符运行，声音是否正常，变压器接点有无放电及过热现象，有无异常声音。(4) 值班人员应对直流屏的蓄电池进行巡查。(5) 直流屏的输出电压是否正常，各种仪表运行是否正常有无异常声响、异常气味和过热现象。(6) 值班人员应检查信号屏的灯光指示信号，报警信号声响有无异常，直流系统有无接地信号。(7) 值班人员应对设备的运行情况进行记录，发现设备出现异常应立即采取措施，并进行处理，同时向上级主管领导汇报。(8) 值班人员应认真检查高压开关信号指示是否与高压开关的实际位置相符，运行声音是否正常、变压器温度、电压电流声是否正常。(9) 值班人员应认真检查直流屏的蓄电池组；直104、流屏输出电压是否正常；各种仪表显示是否正常，有无异常声音、异常气味和过热现象等。(10) 值班人员应认真对设备的运行情况做好记录，填写巡检记录表。发现设备出现异常情况应及时采取措施进行处理，处理不了的应立即向上级主管汇报。5、安全用具保管制度l 安全用具使用前应进行外观检查，使用后应妥善保管。检查内容：安全用具表面有无裂纹、铅印划痕、毛刺孔洞断裂等外伤及是否清洁。l 安全用具使用完毕后应存放在干燥、通风的处所，并应符合下列要求：(1) 绝缘手套应存放于密闭的柜内，并与其他工具仪表分别存放。绝缘鞋应存放在柜内，不可代替其他一般套靴使用。(2) 绝缘垫应经常保持清洁无损伤。(3) 定期检查绝缘手套105、绝缘鞋、绝缘垫的完好情况，发现破损及时更换。(4) 高压试电笔应存放在防潮的匣里，并放在干燥的地方。(5) 安全用具与防护用具不许当作其他用具使用。(6) 绝缘安全用具应定期进行试验合格。6、倒闸操作制度(1) 操作票是防止误操作（错拉、错合、带负荷隔离开关及带地线合闸等）的主要措施，变（配）电室的倒闸操作应填写操作票。(2) 在变（配）电室电缆线上工作时要求停电，值班人员必须在接到强电主管书面通知后，填写操作票，并检查填写内容、程序无误后上报总经理。(3) 操作票应按操作顺序填写，不应涂改，禁止使用铅笔填写。(4) 操作票填写应包括操作内容、任务、操作顺序、发令人、操作人、监护人、操作时间106、等，操作票应进行编号，已操作过的应注明“已执行”，按规定存档。(5) 经总经理批准后，方可执行倒闸操作。(6) 倒闸操作应由两个人进行（一人操作，一个监护），倒闸操作前应根据操作票内容在模拟板上进行核对性操作，操作中应认真进行“监护制”、“复读制”每操作完一步即应核对由监护人在操作项目前划“”。(7) 操作时，严格按操作票内容进行，并悬挂标示牌。发现疑问，必须立即向强电主管或部门经理报告，问题解决后再进行操作，不准擅自更改操作票。(8) 操作人员与带电导体应保持规定的安全距离，同时应穿长袖衣、长裤。(9) 遇雷雨天气时禁止倒闸操作；酒后禁止倒闸操作。7、变、配电室交接班制度(1) 接班人应提前107、15分钟到达现场，并做好接班前的准备工作。(2) 交班人应向接班人介绍系统运行情况，设备运行状态等内容。(3) 交班人应协同接班人共同巡视检查电气设备的运行情况和各种绝缘安全用具，共用工具及仪表应齐全完好无丢失。(4) 遇到倒闸操作等情况或事故处理时应推迟交接班工作直到处理完毕。(5) 交班人应向接班人详细介绍本班未处理完待下班继续处理的各种事项。(6) 交班人应向接班人介绍本班的各种用电指标、用电量及向有关单位汇报等情况。(7) 在交接班记录中，如有领导特殊指示，或其他通知需记录在备注栏内，以便通知下班次人员。(8) 交班人员认真、如实填写交接班记录，由接班人员确定签字后方可离开。8、变、配108、电室员工岗位责任制(1) 值班员应严格遵守公司员工手册中的各项规章制度。(2) 值班员应熟练掌握变、配电室内的高压供电系统的运行方式，熟练的完成本职内的各类操作任务、事故处理和设备检修维护工作。(3) 值班员应服从上级主管领导安排的各项工作任务，并按时完成。(4) 值班员工作前4个小时不得喝酒，违反者按员工手册中有关条款进行处理。(5) 值班员应严格遵守执行考勤打卡制度。 (6) 值班员在工作时间内应认真抄报各种用电指标，出现异常及时汇报强电主管或部门经理。(7) 值班员应将本职内的各类倒闸操作、事故情况、检修情况做详细记录，将结果及时汇报强电主管及部门经理。(8) 值班员应做好负责区域的卫生109、工作，保证室内设备、环境的整洁。(9) 值班员打出电话应进行登记；工作时间内禁止打私人电话、信息台，或长时间占用工作电话。如出现上述情况，将按员工手册中条款进行处理；造成严重后果，将追究当事人责任。9、变、配电室门禁管理制度(1) 配电室为安全重地，禁止一切与工作无关人员进入配电室，室外应装设“闲人免进”标示牌，电器设备区域应设有明显的“请勿靠近”的标示牌，配电室电话概不外借。(2) 确因工作需要进入配电室的人员，应按本单位内有关规定办理相关手续，进入时值班人员应验明身份、证件，填写“来客登记”后方可入内，进入设备区时值班人员要随同进入进行安全监督。(3) 允许进入配电室的人员要严格遵守配电室110、内各项规定，不准携带易燃、易爆物品进入，不得随意触摸运行设备，要服从值班员的工作指挥。(4) 配电室内不准堆放杂物，值班人员要按时清扫，保持室内卫生。室外不准存放各种车辆及物品，保证环境卫生及安全消防通道畅通。(5) 提高警惕，备齐消防材料，严格遵守并执行变、配电室安全防火制度，防止人为破坏事故和电气火灾事故发。十五、土建、装修维护保养操作规定1目的为了维护大厦业主的利益，确保大厦建筑、结构各部位功能完好，保证正常运行、使用，为客户提供良好的大厦形象和一流服务。2使用范围适用于大厦及业主产权范围内各项建筑构造、面层、设施和结构构件、结构体系。3职责由工程部土建专业负责实施。4工程程序 41大厦111、土建需定期保养部位（室内）大堂：顶棚、墙面、地面、门、踢脚电梯厅：顶棚、墙面、地面、门核心筒：顶棚、墙面、地面、门、踢脚B3/F：顶棚、墙面、地面、门、踢脚、楼梯间2/F、3/F：办公区：顶棚、墙面（柱子）、窗、地面公共区域：顶棚、墙面（柱子）、踢脚、门标准层：公共区域：吊顶、墙面（含柱子）、踢脚、门未租用楼层：各部位注意巡视、维护机房、设备间：原则上由使用部门使用时注意保养。若墙、地面等部位有破损时由土建专业负责，纳入相应维护程序。（室外）外墙、台阶、花池、喷水池、道路、道牙、雨水井蓖子、树蓖子层面防水层42 各部位所使用材料（室内）大堂：A 顶棚：白色顶棚灰打底，上为影木吊顶板、玻璃（天窗112、）、金属框料B 墙面：磨光花岗岩C 柱子：磨光花岗岩或磨光花岗岩局部包饰纹不锈钢板D 窗：玻璃幕、铝合金框、中空玻璃窗E 门：铝合金门、铝合金玻璃门、卷帘门F 地面：花岗石和大理石G B1/F、B2/F汽车库：A 顶：喷大白浆（顶棚涂料）B 墙术：白色内墙涂料（兰色涂料墙裙）C 地面：水泥地面D 踢脚：水泥踢脚E 门：钢制门、卷帘门、卷闸电梯厅：A 顶棚：抹灰喷白打底，影木板吊顶B 墙面：花岗岩（磨光）C 地面：花岗岩（磨光）D 门：不锈钢电梯轿厢门，钢制门核心筒：A 顶棚：矿棉吸音板吊顶B 墙面：白色内墙涂料C 踢脚：磁砖踢脚D 地面：磁砖地面B3/F：A 顶棚：白色顶棚涂料B 墙面：白色内113、墙涂料C 踢脚：磁砖踢脚（电梯厅、石材高踢脚）D 门：钢制门E 地面：磁砖和防静电油漆2/F、3/FA 顶棚：矿棉吸音板、影木吊顶板B 墙面：白色涂料、大堂一侧花岗石C 地面：水泥地面、大堂一侧花岗石D 门：木制门E 窗：铝合金玻璃窗标准层（公共区域）A 顶棚（走廊）带白色涂层的金属铝板吊顶两侧装有条棚风口B 墙面：（走廊）壁纸C 地面：块状地毯D 踢脚：白色木制踢脚E 门：木制门（室外）外墙：磨光花岗岩台阶：磨光烧毛花岗岩喷水池、花池：磨光花岗岩道路、道牙：磨光/烧毛花岗岩、混凝土地砖雨水井：金属格栅盖板屋面雨水口：铸铁立蓖子5巡视检查周期51室内所有门：地下层为钢制门，首层为铝合金门、木制114、门，标准层为木制门三个月普调一次，每周巡视检查一次，在巡视中若发现门上五金件问题如松动和有出问题迹象，及时解决。对门变形、地弹簧问题、闭门器问题、锁和钥匙问题、客户使用的玻璃门应根据派工单及时维修。吊 顶：（影木板吊顶、矿棉吸音板吊顶，带孔和不带孔金属板吊板）除报维修之外，一年普调一次，每月巡视检查一次，该复位的复位，该更换维修的要更换维修。墙 面：（石材、磁砖、涂料、壁纸）除日常维修之外，每月巡视检查一次，三年做一次集中维修（包括涂刷、更换、修补）。踢 脚：（石材、磁砖、涂料、壁纸）定期维修更换同墙面（柱面）。地 面：（水泥、油漆、磁砖、石材、地毯）定期维修更换同墙面。52 B1/F、B3/115、F 车库墙裙和地面标线、交通标线、车位线二年或根据实际情况重新粉刷一次。踢 脚：（水泥）三年修补一遍。地 面：（水泥）三年普查并修补一遍。53玻璃幕墙、铝合金窗框、玻璃：平时注意维护保养。此项主要纳入二装施工期管理中。平时应加强管理，注意保护，以延长其寿命。维修及更换由专业公司负责。54楼梯扶手、踏步及防滑条55室外大厦外墙注意爱护、清洁及保养，对有可能伤及外墙的项目要严格审批施工方案，操作时采取措施，保证万无一失。道路、道牙、台阶、花池、喷水池等用石材，砼地面铺砖部位，一年普查一次，五年做一次集中维修。室外停车场、车位、效能标线、导向线一年或根据实际民政部重新涂刷一遍。6维护责任划分外墙因技116、术性较强，又是高空作业，维护保养应由专业公司负责。大堂各部位及客梯厅装修材料特殊涉及石材、金属等材料，维护更换技术性强应由专业公司负责。室外工程应由建筑工程专业队伍更换、维修。楼梯间（包括前室）铺砖部位维修保养应外协。地下汽车库墙面、墙裙、顶棚翻刷，工作量大，占用时间较多，应外协。除以上部位之外的部位均由土建专业负责巡视检查，按规定周期进行维护保养，将检查结果填写在土建定期维修保养巡视检查记录表中。土建专业还负责对大厦空置房屋每逢雨后检查一次漏水情况，将检查结果记录在空置房屋检查记录表上。对大厦屋面雨水口每年68月两周检查清理一次，其它月每月检查清理一次，并将检查结果记录在屋面雨水口检查清理记117、录表上。对公共区域地面、墙面、踢脚、天花、门（窗）各部位进行巡视检查，每周检查六层，并在公共区域各部位周检查记录表上做好记录。7附注此程序为定期维修保养程序，并不能替代日常维修工作。平时接派工单或接报修单或客户提出要求，按派工单管理程序执行。二装管理、简易装修管理和大厦改造工程管理，均按相应程序执行。质量记录填满后交工程部资料员保存，保存期为三年。8土建定期维修保养巡视检查记录表十六、生活饮用水管理制度1 生活饮用水操作人员必须经市卫生防疫站培训合格后并经体检合格取得操作证后方可上岗；2 使用卫生防疫站指定的药品，按照规定的程序对生活水箱进行定期的清洗、消毒；3 定期对生活饮用水进行化验、检验118、，化验结果必须符合卫生局规定的标准，并且随时对生活水进行感观上的检查；4 生活饮用水的设备、设施必须使用卫生防疫站认可的产品；5 生活水箱间、水箱、设备机房钥匙必须由专人管理，使用和操作情况有记录存档；6 生活饮用水的设备、管线不得与其它系统混用或连接；7 生活水系统24小时有人巡检，确保系统正常无渗漏，杜绝与外部污染；8 生活水箱机房要保持良好的通风和卫生环境，以防污染；9 生活水箱间、设备机房内不得堆放易燃、易爆、有腐蚀、有毒害或其它可能造成污染的物品。客户投诉等级分类规定紧 急 因停电(含客户插座无电)影响正常办公和经营； 因停水影响用户正常生活； 客户房间漏水或公共区域严重漏水； 供冷119、/暖期客户区域空调不制冷/暖； 客户电话(传真)发生故障； 大厦保安设备设施发生故障； 威胁人身和大厦安全的险情； 严重影响公司形象的事件； 其他紧急情况；“紧急”类投诉要求知情人在第一时间内(依事件性质判断)通知相关部门经理，相关部门经理须立即安排处理，维修人员须在接到任务后五分钟内到达事故现场，迅速处理完毕。相关部门经理须根据事件的严重性尽快向分公司总经理汇报。马 上 除“紧急”和“另约”以外的其他投诉事件。“马上”类投诉要求维修人员接到任务后尽快到达现场，尽快处理完毕。另 约 不必当天处理，需报修方与维修方另行商定处理时间。“另约”类投诉由以上双方商定处理时间。公共区域各部位周检记录表楼120、层检查项目检查记录处理意见地面地面墙（柱）面墙（柱）面踢脚踢脚天花天花门（窗）门（窗）检查人：检查日期：年月日土建定期维护保养巡检记录表 周检 月检 年检日期检查部位/项目完好问题处理情况检查人备注冷却塔维护保养记录表冷却塔编号维修保养内容维保日期维保人备注1#2#3#4#5#6#冷却塔巡视记录表冷却塔编号： 日期： 检查人： 开机时间关机时间设备是否有水位及项目电流电压频率不正常震浮球阀记录时间AVHz动或噪音是否正常8：0012：0016：0018：0020：0024：00空调机房巡视记录卡楼层：设备编号：日期时间功率Hz频率Hz进水温度出水温度BA自控过滤网电机电箱查表人1请于过滤网、电121、机、电箱、BA自控、栏中填写或，代表正常或故障2如发现其他问题请备注，并把问题记录在值班记录本上3对于所发现的问题应及时报相关专业领班或主管空调箱、新风机设备保养记录卡设备名称编号时间工作人员工作记录：领班签字：变配电室验收表强电系统： 设 备 NO.1验 收区 域验收内容数 量验收意见高压配电室高压柜照明墙摇座照明开关小车支架开关摇把值班室应急灯直流屏双路电源箱照明灯照明开关墙摇座应急灯低压配电室低电柜变压器温度控制器照明灯开关墙摇座应急灯发展商签字： 施工方签字： 物业签字： 日 期： 日 期： 日 期： 强电系统： 资 料 NO.2验 收区 域验收内容数 量验收意见高压配电室施工图纸二次122、图纸高压柜 合格证说明书 检验报告柜内开关 合格证说明书 检验报告柜内CT、PT合格证检验报告高压、电缆 合格证检验报告值班室直流屏 合格证使用说明书低压配电室施工图纸二次图纸变压器 合格证检验报告变压器 温控器 说明书低压柜 合格证电容柜 合格证说明书配电室区域 隐蔽施工图发展商签字： 施工方签字： 物业签字： 日 期： 日 期： 日 期： 强电系统： 装 饰 NO.3验 收区 域验收内容数 量验收意见高压变配电室门及门锁墙 面地 面屋 顶窗 户低压配电室门及门锁墙 面地 面屋 顶窗 户值班室门及门锁墙 面地 面屋 顶窗 户发展商签字： 施工方签字： 物业签字： 日 期： 日 期： 日 期：123、 强电系统： 空 调 NO.4验 收区 域验收内容数 量验收意见送风口（风量）排风口（风量）送风口（风量）排风口（风量）送风口（风量）排风口（风量）发展商签字： 施工方签字： 物业签字： 日 期： 日 期： 日 期： 工程返修单日期：项目工程内容工程质量问题施工单位签字： 日期： 监理签字： 日期： 开发商签字： 日期： 物业签字： 日期：工程部留存!工程返修单日期：项目工程内容工程质量问题施工单位签字： 日期： 监理签字： 日期： 开发商签字： 日期： 物业签字： 日期：保修单位留存装修质量验收表部门专业验 收 意 见保卫部 验收合格 验收不合格 验收人： 部门经理： 日期：工程部土建 验收124、人：强电 验收人：弱电 验收人：给排水 验收人：空调 验收人：其他 验收合格 验收不合格部门经理： 日期： 管业部 通知业主、施工方施工验收合格。 通知业主、施工方施工验收不合格。验收人： 部门经理： 日期：备注单元交接验收表土建专业： 座 层 单元 验收区域验收内容一层数量二层数量验 收 意 见居室户门门锁地面墙面屋顶窗户窗台楼梯卫生间门门锁地面墙面屋顶窗户窗台排气口厨房门门锁地面墙面屋顶窗户窗台排风口机房门门锁地面墙面屋顶窗户窗台发展商签字： 业主签字： 物业签字： 日 期： 日 期： 日 期： 设备专业： 座 层 单元 验收区域验收内容一层数量二层数量验 收 意 见居室风机盘管风机盘管温125、控器采暖灶具空调机组散热器厨房水表上水管下水管地漏排风扇卫生间面盆面盆水嘴面盆下水管浴盆浴盆水嘴浴盆下水管地漏恭桶排气扇发展商签字： 业主签字： 物业签字： 日 期： 日 期： 日 期： 强电（弱电）专业： 座 层 单元 验收区域验收内容一层数量二层数量验 收 意 见居室电表户内配电箱照明灯墙插座照明开关机盘管控制空调机组控制电视插座电话插座可视对讲电线管路手动报警红外报警卫生间照明灯照明灯开关墙插座排风扇控制厨房照明灯照明灯开关墙插座排风扇控制电线管路煤气报警及温感发展商签字： 业主签字： 物业签字： 日 期： 日 期： 日 期： 系统接收设备一览表 年 月序号设备名称设备型号数量（台）容量126、或功率（kw）接收日期备注设施设备检查记录日期：专业：姓 名检查项目存在问题备注专业负责人签字：电梯日巡视记录年月日巡 检 项 目电 梯 号123456789机房1机房各部清洁2油镜、油杯油位3盘车工具、救援规程4应急灯、灭火器5控制柜内继电器接触器6照明、通风设备7警告牌及门窗、门锁8牵引电动机9减速箱及绳轮10安全装置11机房温度轿厢1轿厢门联锁2安全触板及开关3轿内显示器，按钮4对讲电话与警铃5天花板、壁板、地面6通风扇7照明灯8异音、异感(起动、行车、加减带之平稳性、振动、噪音、平层差等)井道1厅门按钮及显示2钥匙开关及消防按钮3厅门联锁说明：良好打，不良打，并填写电梯维修登记表。巡视127、检查人：主管：经理：工程遗留问题跟进表日期：序号专业问 题跟进结果备注电梯巡视记录表班次：值班人：时间： 年 月 日检查项目电梯机房照明机房卫生机房温度消防器材控制柜光电触板操纵盘轿厢照明轿厢报警备注1#2#3#4#5#6#注：正常，不正常 主管签字：空调验收表房号空调品牌风机盘管数量风机盘管运行状况温控开关操作情况出风口温度（）室内温度（）管路是否有漏点管路保温情况其它厂家签字专业人员签字开发商签字物业签字日期学习改变人生做成功物业管理人！电 梯 使 用 申 请 单申请单位 申请人 申请时期 运送物品名 称运送数量运送时间看管人签 字备 注 批准人： 年 月 日设 备 台 帐大厦名称： 日期128、：2001年8月20日设备名称制造国别出厂日期型 号厂 家进场日期规 格出厂编号安装日期安装位置设备编号使用日期总 重 量电机数量验收日期外型尺寸电机功率设备原值主 要 技 术 性 设备技术配套主要附件序号名称型号规格数量备注设备台帐目录系统名称： 日期：序号设备编号设备名称规格型号主要参数安装位置服务区域1234567891011121314151617181920156第 156 页,共 535 页工程部备品备件及最低月耗量统计表序号专业材料名称规格单位单价（元）最低月耗合计（元）最低下限合计（元）1弱电2芯电话线100米/盘盘68.00168.000至168.002胶布3M牌（白色）盘2129、.1036.300至12.103线卡扁4 100个/盒盒4.0028.000至14.004线卡圆6 100个/盒盒7.00214.000至17.005线卡圆7 100个/盒盒7.00214.000至17.006RJ15水晶头6线个0.503015.005至105.007RJ45水晶头4线个0.30206.005至103.008跳线ATT 300米/盘盘200.000.3366.000至0.3366.009聚光手电灯泡（螺口）3.8V只1.2056.000至11.2010聚光手电灯泡（卡口）3.8V只1.202024.003至51.2011灯角格栅日光灯用个4.001040.003至520.00130、12灯泡普通25W欧司朗E27 240V个2.8040112.0010至1542.0013灯泡普通40W欧司朗E27 240V个8.5030250.0010至15127.5014日光灯架20W电子 北京产240V个37.005185.000至137.0015日光灯架40W铁 北京产240V个37.005185.000至137.0016日光灯架40W电子 北京产240V个37.005185.000至137.0017日光灯管8W 220V 个3.002060.003至515.0018日光灯管 “54”20W菲利蒲 220V个7.2025180.505至857.6019环型灯管 “54”16W个8.131、501085.005至868.0020日光灯管 “54”40W 菲利蒲 220V个7.5050375.0010至15112.5021电子镇流器32W个9.00545.003至436.0022节能灯11W 5W插口个37.005185.000至137.0023铁芯镇流器220V/40W个19. 50597.502至597.5024灯杯12V 50W 欧司朗个6.00530.000至16.0025电子镇流器40W 220V 圣格咔个50.005250.002至5250.0026电子镇流器40W 220V 圣格咔 一拖二个50.0010500.001至5250.0027启辉器S10 菲利蒲个1.10132、2527.5010至1516.5028塑料线ZRBV1.5MM2昆仑200米/盘盘120.001120.000至1120.0029塑钢线ZRBV2.5MM2昆仑200米/盘盘230.001230.000至1230.0030强电护套线ZRBV31.5MM2 200米/盘盘380.001380.000至1380.0031胶布（塑料）3M牌盘2.102012.005至1021.0032插头T3 10A 鸿雁250V个2.50512.500至12.5033五眼插座E426/100W10A 250V 个18.00590.000至118.0034面板开关E3111/2A1位 250V（飞雕）个10.005133、50.000至110.0035面板开关E3111/2A2位 250V个15.30576.500至115.3036面板开关3位250V(飞雕)个13.50567.500至113.5037空开DX-C 16/1P个30.005150.000至390.0038DX-C 16/1P+N个75.005375.000至3225.0039DX-C 40/2P个60.005300.000至3180.0040空调铜球阀节水办认可15个12.50225.000至112.5041给排铜球阀节水办认可20个25.00125.000至125.0042水笼头、瓷芯15个17.00585.000至117.0043生料带盘2134、.501537.502至512.5044二硫化钼锂基脂0.8/桶桶20.00120.000至120.0045螺丝松动液WD-40瓶45.00145.000至145.0046八字门15个14.80459.200至114.8047冷水龙头15个25.005125.000至125.0048冷水龙头20个30.00260.000至130.0049油任垫15个0.2051.002至51.0050油任垫20个0.3051.502至51.5051水不漏金汤袋40.003120.000至140.0052镀锌螺栓M820套1.201012.005至89.6053膨胀螺栓M10个0.60106.002至53.00135、54膨胀螺栓M6个0.50105.002至525.0055电焊条2.55.00315.000至15.0056电焊条3.25.00315.000至15.0057角磨机片1105片6.00318.000至16.0058镀锌对丝10个4.00312.000至14.0059镀锌对丝15个1.5023.000至11.5060镀锌丝堵15个1.5023.000至11.5061镀锌丝堵32个3.0026.000至13.0062镀锌弯头15个1.5023.000至11.5063镀锌弯头20个2.0024.000至12.0064镀锌三通15个2.0024.000至12.0065镀锌三通20个2.5025.000136、至12.5066镀锌管箍20个1.5023.000至11.5067钢锯条包15.00115.0000. 0068大塑料袋加厚个0.7010070.000至2014.0069UPVC管箍15个2.50512.500至25.0070UPVC管箍20个3.00515.000至26.0071UPVC弯头15个5.00525.000至210.0072UPVC弯头20个6.50532.500至213.0073机油40#kg10.0010100.000至880.0074煤油kg3.501035.00至828.0075棉丝kg2.50510.250至410.0076橡胶板4mm32.00264.000至264137、.0077石棉板2 mm5.60211.200至15.6078石棉板4 mm10.00220.000至110.0079油盘根6 mm盘160.001/532.000至1/532.0080油盘根10 mm盘280.001/556.000至1/556.0081水磨砂纸320#张0.5052.500至10.5082装修壁纸刀片普通合8.00216.000至18.0083合页50MM普通镀锌个2.00510.000至12.0084合页75MM普通镀锌个2.0012.000至12.0085合页125MM不锈钢加厚对55.00155.000至155.0086卫生间合页不锈钢 自闭式付50.002100.0138、00至150.0087挂锁32mm把5.60211.200至15.6088烟斗合页90度（直）合资付10.00440.000至110.0089乳胶白塔5kg/桶桶17.00117.000至117.0090玻璃胶快事达牌300g/瓶瓶15.00575.001至345.0091立时得胶3.8开/桶桶90.00190.000至190.0092乳胶漆20ml2.502050.003至512.5093铝插销125mm支5.00525.000至15.0094扣吊小（70mm）付1.5057.500至11.5095扣吊大（100mm）付1.8059.000至11.8096铝窗把手铝窗专用件21.005105139、.000至121.0097干磨砂纸100#张0.50105.002至52.5098干磨砂纸60#张0.50105.002至52.5099砂纸360#张0.50105.000至10.50100砂纸80#张0.5052.500至10.50总计6732.653700.30注： ：设备运行正常后需耗用的数字。 ：前期设备在保修期内，试运行阶段及入室维修所需费用。保卫部、管业部最低耗量统计表部门名称规格单位数量单价合计保卫部手报易碎玻璃美国进口块270.00140.00电池1号个102.0020.00手电灯泡个101.0010.00制卡膜A4盒345.00135.00喷淋头（消防）15个275.0015140、0.00物业部洗手液斤2004.50900.00香精球个4901.00490.00总计1845.00电梯日巡视记录 #年月巡 检 项 目日 期123456789101112131415机房1机房各部清洁2油镜、油杯油位3盘车工具、救援规程4应急灯、灭火器5控制柜内继电器接触器6照明、通风设备7警告牌及门窗、门锁8牵引电动机9减速箱及绳轮10安全装置11机房温度轿厢1轿厢门联锁2安全触板及开关3轿内显示器，按钮4对讲电话与警铃5天花板、壁板、地面6通风扇7照明灯8异音、异感井道1厅门按钮及显示2钥匙开关及消防按钮3厅门联锁机房1机房各部清洁2油镜、油杯油位3盘车工具、救援规程4应急灯、灭火器5控141、制柜内继电器接触器6照明、通风设备7警告牌及门窗、门锁8牵引电动机9减速箱及绳轮10安全装置11机房温度轿厢1轿厢门联锁2安全触板及开关3轿内显示器，按钮4对讲电话与警铃5天花板、壁板、地面6通风扇7照明灯8异音、异感井1厅门按钮及显示井2钥匙开关及消防按钮道3厅门联锁巡查人签字主管抽查说明：良好打，异常打，并填写电梯维修登记表。电梯资料设施交接表检查项目检查内容及要求结 果备 注资料文件文件目录装箱清单产品合格证机房井道布置图使用维护说明书电气原理图、接线图主要部件安装图安装调试说明书安全部件试验报告结论副本安装自检记录电梯安装工程验收保修证书劳动局验收合格证质量监督局检查记录机房及通道门窗142、齐全，能防风雨门口有“机房重地，闲人免进”标志通道应安全畅通机房、井道、基坑无杂物、无积水、无油污不应有与电梯无关的设置其它电梯机房钥匙电梯厅门钥匙轿箱操作盘钥匙电梯各层厅门外观检查电梯轿厢检查电梯外呼按钮检查移交单位（公章）接收单位（公章）监交人移交人接收人年 月 日年 月 日年 月 日电 梯 验 收 表序号验收项目验收内容及其规范标准要求验收结果备注1电源主开关位置合理、容量适中、标志易识别2断相、错相保护装置断任一相电或错相，电梯停止，不能启动3上、下限位开关轿厢越程50mm时起作用4上、下极限开关轿厢或对重撞缓冲器之前起作用5下、下强迫缓速装置位置符合产品设计要求，动作可靠6停止装置（143、安全、急停开关）机房、底坑、轿顶进入位置1料，红色、停止7检修运行开关轿顶优先、易接近、双稳态、防误操作8紧急电动运行开关（机房内）防误操作按钮、标明方向、直观主机位置9开、关门和运行方向接触器机械或电气联锁动作可靠10限速器电气安全装置动作速度之前、同时（额定速度15时）11安全钳电气安全装置在安全钳动作前或同时，使电动机停转12限速绳断裂、松驰保护装置张紧轮下落大于50mm时13耗能型缓冲器复位保护缓冲器被压缩时，安全触点强迫断开14轿厢安全窗安全门锁闭状况如锁紧失效，应使梯停止15轿厢自动门弹击保护装置安全触板、光电保护、阻止关门力150N16轿门的锁闭状况及关闭位置安全触点，位置正确，144、无论是正常、检修或紧急电动操作均不能造成开门运行17层门的锁闭状况及关闭位置18消防专用开关返基站、开门、解除应答、运行、动作可靠19基站启用、关闭开关专用钥匙，运行、停止转换灵活可靠20工作状态选择开关操纵盘上司机、自动、检修钥匙开关，可靠21轿内照明、通风开关功能正确、灵活可靠、标志清晰22轿内应急照明自动充电，电源故障时自动接通，大于1W1小时23本层厅外开门按电梯停在某层的召唤按钮，应开门24自动定向按先入为主原则，自动确定运行方向25轿内指令记忆有多个选层指令时，电梯按顺序逐一停靠26呼梯记忆、顺向截停记忆厅外全部召唤信号，自动应答反应指令27自动换向全部顺向指令完成后，自动应答反向145、指令28轿内选层信号优先完成最后指令在门关闭前轿内优先登记定向29自动关门待客完成全部指令后，电梯自动关门，时间410S30提早关门按关门按钮，门不经延时立即关门31按钮开门在电梯未起动前，按开门按钮，门打开32司机直驶司机状态，按直驶钮后，厅外召唤不能截车33满载、超载装置满载时截车功能取消；超载时不能运行34轿内报警装置应采用警铃、对讲系统、外部电话35门机断电手动开门在开锁区，断电后，手扒开门的力不大于300N36集选、并联及机群控制按产品设计程序试验373839404142434445验 收 人建设（监理）单位质检员施工员开发商物 业签 字验收日期电梯故障维修登记表大厦名称：登记时间报146、告人/记录人故障电梯编号位置及内容转呈处理（方式、单位、接受人）处理结果完成时间验证人电梯维修记录大厦名称： 年 月 日电梯编号故障位置开始时间结束时间维修人员故障原因及内容维修过程及安全措施检定结论（含技术参数功能）备注：装修单元检查记录表（工程部）单元号： 编 号： 装修公司名称： 施工负责人 ： 联系电话： 检查内容：施工内容是否在审批通过范围内；施工对强电系统有无影响和破坏；配电箱、照明、管线、插座、风机盘管及排风机 是否按规范施工；施工用电规范及安全； 施工电动工具用电负荷及安全；安装的电器有无合格证； 检查隐蔽工程质量并做记录；施工对建筑结构有无影响和破坏；装修施工对卫生间、厨房的147、防水层有无破坏；装修材料（木质）是否做防火处理，刷防火涂料；单元墙面、地面、门、窗是否按规范施工；检查燃气施工人员的资质及施工质量； 上水管、下水管、洁具安装是否按规范施工；其它；日期时间巡 检 记 录检查人备注总经理签字 注：符合要求打“” 不符合要求打“”风机盘管检查表 座 层 日期： 序号风 量温控器冷凝水盘备注低速中速高速 检查人： 新风机房检查表 座 层 日期： 检查内容检查意见箱体风量防火阀管道保温运行噪声机房卫生管道压力表管道温度表管道阀门 检查人： 新风机房检查表 座 层 日期： 检查内容检查意见箱体风量防火阀管道保温运行噪声机房卫生管道压力表管道温度表管道阀门 检查人： 消防148、水停水申请单申请单位申 请 人联系电话申请时间 年 月 日申请停水时间 年 月 日 时 分- 年 月 日 时 分停水系统消火栓水/喷淋水停水区域开/闭阀门位置及影响区域：停水原因及工作方案：需通知部门及意见保卫部物业部设备主管工程部经理保卫部主管保卫部经理总经理签字日期 以上警备要点由消防主管依照申请填写相应的消防警备特别措施，以备现场监督并最后由保卫部经理审阅。 以上操作要点由设备主管依照申请填写主要设备操作步骤，以督导执行人严格执行，并最后由工程部经理审阅。管理注意事项：操作要领： 警备要领：1、 通知中控室 1、通知中控室 2、 关闭 层阀门 2、加强监视 3、 在 层未端泄水 3、通知149、内保 4、 控制主泵、稳压泵 4、增加 人 5、 控制湿式报警阀 5、增派干部 6、 打开 层阀门 6、专门汇报 7、 充水 7、其他 8、 通知中控室 8、档案登记 操作执行人： 消防监控执行人：注：需提前三天申请，如遇特殊情况可当天进行办理停电申请单申请单位申请人联系电话申请时间 年 月 日申请停电时间 年 月 日 时 分 - 年 月 日 时 分停电系统变配电高压系统 公共区域照明（动力） 客户区域照明（动力）设备机房动力 事故照明停电区域停电原因停电影响区域需通知部门及部门意见物业部保卫部强电主管执行人工程部经理总经理签字日期注：在停电前，要提前两天通知停电区域的客户生活热水停水申请单申150、请单位申请人联系电话申请时间 年 月 日申请停水时间 年 月 日 时 分- 年 月 日 时 分停水区域停水原因停水影响区域需通知部门及部门意见物业部保卫部设备主管执行人工程部经理总经理签字日期注：在停水前，要提前两天通知停水区域的客户生活冷水停水申请单申请单位申请人联系电话申请时间年 月 日申请停水时间 年 月 日 时 分- 年 月 日 时 分停水区域停水原因停水影响区域需通知部门及部门意见物业部保卫部设备主管执行人工程部经理总经理签字日期注：在停水前，要提前两天通知停水区域的客户空调水停水申请单申请单位申请人联系电话申请时间年 月 日申请停水时间 年 月 日 时 分- 年 月 日 时 分停水151、区域停水原因停水影响区域需通知部门及部门意见物业部保卫部设备主管执行人工程部经理总经理签字日期注：在停水前，要提前两天通知停水区域的客户中水停水申请单申请单位申请人联系电话申请时间年 月 日申请停水时间 年 月 日 时 分- 年 月 日 时 分停水区域停水原因停水影响区域需通知部门及部门意见物业部保卫部设备主管执行人工程部经理总经理签字日期注：在停水前，要提前两天通知停水区域的客户天然气停气申请单申请单位申请人联系电话申请时间年 月 日申请停气时间 年 月 日 时 分- 年 月 日 时 分停气区域停气原因停气影响区域需通知部门及部门意见物业部保卫部设备主管执行人工程部经理总经理签字日期注：在停152、气前，要提前两天通知停气区域的客户倒闸操作票日期：2001年9月10日 第01号发令人下令时间 年 月 日 分受令人操作开始 年 月 日 时 分操作完毕 年 月 日 时 分操作任务： 划操作顺序操 作 项 目12345678910111213141516操作人监护人部门经理总经理停水、电、气通知会签单部 门发文人部门经理日 期通知内容：影响范围：管业部 经理签字 日期： 保卫部经理签字 日期： 总经理批示 总经理签字： 日期： 注：会签单和通知单同时给会签部门学习改变人生做成功物业管理人！生活水箱巡查记录表水箱间位置日期时间水位水质感观现状加压泵工作情况热水循环泵工作情况生活水泵工作情况系统压153、力系统有无泄漏水箱间及水箱卫生巡查人备注 主管签字： 部门经理签字：新风机、空调机巡查记录表 座 层 X K 年 月 项目日期时 间冷温水压力（MPa）冷温水温度（）管道、阀门密封情况皮带、轴承情况过滤网清洁情况机房卫生巡查时间巡查人主管巡检签字开机关机入口出口入口出口 部门经理签字：注：各项目正常画“”异常画“”水箱、水泵房巡查记录表 座 层 年 月项目日期水箱水位计紫外线消毒器浮球阀状况室内照明机房卫生水泵阀门、管路水箱巡查时间巡查人主管巡检签字水位置于玻璃管上、下限间，直观水质无悬浮物灯管全部工作正常，指示、旋钮正常开、闭正常动作灵敏完好无故障室内无杂物，设备无灰尘无锈蚀无渗漏无渗漏，检查盖锁闭主管签字: 部门经理签字:注：各项目正常画“”异常画“”燃气系统巡查表内容时间 项目调 压 箱燃 气 表 房中压压力低压压力通风及卫生设备状况异常情况中 压低 压表房通风及卫生状况压力温度流量燃气用量紧急切断阀其它燃气用量紧急切断阀其它注：1、每日巡查二次，由专人负责； 2、巡查中认真填写巡查表； 3、发现异常情况，立即报告主管、经理，并通知燃气公司进行抢修； 4、燃气公司电话： 抢修人： 第161页，共161页中国物业服务教育网