1、部门简介 工程部由强电、弱电、空调、水暖、电梯、土建装修等专业组成。工程部担负着管理项目公共设备设施的运行、保养、维护和管理工作，保障管理项目公共设备设施长期处于最佳状态，充分节省能源，最大程度的延长使用寿命，使业主物业保值升值。通过努力，给全体业主创造一个安全、舒适、优美、整洁的工作环境和生活环境。XX物业管理有限责任公司工程部组织架构图经理1人文员1人电梯装修主管1人空调水暖主管 2人强弱电主管 2人 维修技工2人维修技工7人维修技工 7人工程部经理岗位职责一、 在总经理的指导下负责管理项目设备设施的接管验收、制定设备设施的管理运行模式和设备设施的检修保养计划。二、 对设施管理部各专业主管2、进行工作指导和考核。三、 制定和管理员工纪律，对员工进行绩效评估，按制度实施奖惩。四、 检查各类技术报表和工作日记，了解设备设施运行情况及员工工作情 况，确保设备设施安全运行。五、 完善对客户的设备设施维修服务，随时了解和掌握服务工作单 完成情况及客户反馈意见。六、 面试和选择本部门新员工，并针对本部门具体情况对员工进行技术 培训。七、 对设备设施维保分包商的资质、和报价进行考查、评选并作出决定。 监控设备设施维保工作过程，对所完成维保项目进行检查、评估和验收。八、 制定能源节约计划，提供节能措施。紧密跟踪能源控制，做好能源消耗记录统计。九、 汇总设备设施备品备件、工具仪表的采购计划，提出采购3、申请并验收采购物品。十、 熟悉和了解管理项目所有设备设施，在紧急情况下能指挥处理设备设施出现的故障和问题。工程部文员岗位职责一、 负责设施管理部文件资料整理及部门会议纪录二、 收发内外部文件，呈报部门经理，经签发后及时传达有关人员。 三、 在部门经理指导下起草和打印设施管理部各类文件。四、 负责设施管理部的图纸文件、各种档案资料。并作好借阅手续。 五、 完成部门经理交办的其它工作。强弱电主管岗位职责一、 在部门经理指导下负责管理项目强弱电系统的运行、维修、保养和管理工作。二、 按规定对本系统重要设备巡视检查，发现问题和事故隐患立即组织处理解决。三、 负责管理本专业管辖地区的安全与卫生工作。四、4、 制定强弱电系统检修维保计划，并负责按期保质保量完成。五、 确保所有输配电设备以及其它用电设备的安全。特别是人身安全、 防火安全、并切实执行物业管理中心的消防安全制度。六、 负责服务工作单的跟踪检查，当天工作当天完成。如有特殊情 况不能解决，应予登记，并要落实处理结果。七、 员工持服务工作单工作，因故一次未能解决，第二次主管必须到现场解决。重大问题汇报设施管理部经理。八、 熟悉强弱电系统所有盘、箱、柜的位置，一旦出现故障能及时指挥排除，确保系统正常运行。九、 按期完成电量电费的统计，上报部门经理。十、 完成部门经理交给的其它工作。空调水暖主管岗位职责一、 在部门经理的指导下负责管理项目空调系统5、及给排水系统的维修、 保养运行和管理工作。 二、 按规定对本系统重要设备巡视检查，发现问题和事故隐患立即组织 处理解决。三、 负责管理本专业管辖地区的安全、卫生和防火工作。四、 制定空调水暖系统的维修保养计划，并负责按期保质保量完成。五、 确保空调系统、给排水系统、消防水系统的设备设施安全。六、 熟悉了解空调供水系统、给排水系统、消防水系统每一个阀门的具 体位置，一旦出现紧急情况能及时指挥排险、关闭阀门以避免大面积跑水。七、 认真负责服务工作单的跟踪制度，当天的工作当天完成，如有 特殊情况应于注册登记，并落实处理结果。九、 员工持服务工作单施工，因故一次未能解决，第二次主管必须到现场解决，重大6、问题及时汇报设施管理部经理。十、 编制和检查本班组有关人员的岗位责任制，并进行工作安排和技术指导，认真监督检查。十一、按期完成水量水费、气量气费的统计，上报部门经理十二、完成物部门经理交给的其它工作。电梯设备主管岗位职责一、 在部门经理的指导下负责管理项目电梯安全运行，对电梯维保公司的监督检查。二、 电梯设备主管每天到岗后必须巡视检查所有电梯，通过看、听、闻、 摸，检查电梯各部分有无异常现象。三、 定期检查配电盘、控制柜、轿厢内选、外呼、开关门、轿厢内照明、 风扇、轿门、厅门、地坎等，及时发现和排除各种故障隐患。四、 督促电梯维保公司每周对电梯的制动器、限速器等进行安全检查。五、 督促电梯维保7、公司每月对电梯的导轨润滑进行检查。六、 督促电梯维保公司每季对电梯转动部分、拽引机、导向轮、拽引绳、轿顶轮、导带靴、门传动系统等进行检查。七、 随时检查电梯维保公司的工作记录，汇总电梯维保公司的工作表现，参与对电梯维保公司的年终考查评选。八、 负责管理本系统管辖区域内的安全、卫生、消防等各项工作。九、 负责对二次装修和土建日常维修的管理工作。十、 完成部门经理交给的其他任务。强弱电员工岗位职责一、 每天在专业主管安排下进行强弱电系统的各项工作。二、 认真贯彻执行公司的管理章程及规章制度，确保大厦弱电系统的正 常运行。三、 配电值班按时记录负荷情况,认真巡视检查高低压配电柜、直流屏、变压器等设备8、设施，认真填写各项值班记录和工作日志。四、 熟悉配电盘、柜的位置，和线路走向，出现供电事故能迅速有效地抢修排险。五、 接到掉闸或停电的信息后，立即赶赴现场恢复送电，如因事故掉闸 停电，处理后恢复送电。六、 按计划完成强弱电系统的检修维保工作。七、 阻止无关人员进入机房、值班室，如特殊情况事先请示部门经理后 方可进入，并填写登记表八、 接到服务工作单后15分中内赶赴现场完成维修任务。九、 严格执行值班制度及各种规程，确保配电设备和弱电系统安全可靠运行。 十、 认真搞好室内卫生和周边环境卫生。十一、认真完成主管交给的其他任务。空调水暖工岗位职责一、 巡视制冷机组、冷却塔、水箱、水池、水泵、 空调机9、房并做好运行 记录。二、 熟悉管理项目空调水暖系统所有阀门的位置，一旦发生跑水能立即关闭阀门，避免事故扩大。三、 熟悉管理项目消防系统所有阀门及泄水的位置，一旦发生跑水能立即关闭阀门，及时泄水，避免事故扩大。四、 值班期间保持值班室卫生和管辖区的环境卫生，阻止无关人员进入机房、值班室。五、 接到服务工作单后15分钟内赶赴现场。六、 按计划完成空调水暖系统的维修保养工作。七、 完成主管交给的其他任务。修理工岗位职责一、 负责管理项目内外装饰、门窗、金属件等工程维修工作。二、 负责对公共区域巡视、检查、发现问题主动解决。 三、 接到服务工作单后，必须在15分中内赶赴现场。四、 工做完成后做好各项记10、录。五、 完成主管交给的其他任务。服务工作单报修规程 一、 接到客户服务部开据服务工作单后， 维修人员根具服务工作单内容，准备好工具仪表、备品备件，15分钟内到达现场，二、 维修人员到达现场后首先应说明来意，请客户确认服务价格、付款人、并在“接受报价”一栏中签字确认。三、 维修人员完成工作后按服务工作单规定收费，最后请客户签字验收并表达满意度。四、 服务工作中如需要其他专业人员配合，由维修人员主动联系解决。五、 如因特殊原因不能完成服务工作（如无备件或按规定需厂家维修解决等）维修人员应向客户解释清楚。六、 维修人员完成以上工作程序后，将服务工作单第四联给客户留下，第三联交设施管理部文员保留存挡11、，第一、二联交还客服部。XX物业工程部对客服务规程一、 接到维修派工单后，维修人员根据维修内容立即准备工具、仪表、备品备件，争取15分钟内到达现场。二、 维修人员在赶赴现场途中，要构思施工方案、考虑周到细致，争取一次处理好，避免反复作业，引起客户反感。三、 进入客户房间时，要注意礼仪礼貌和仪容仪表，轻声敲门、面带微笑主动问好、保持工服整洁、工具设备干净。进门戴白手套、穿鞋套，施工现场备好台布、垫布，不许将施工垃圾散落到家俱和地面上。四、 在服务工作现场如发现文物、字画、艺术品等贵重物品，要备加爱护，尽量主动提示客户自己移走，或采取保护措施，避免自己动手，更不要碰撞损坏。如需移动客户桌椅等家具，12、应事先征得客户同意，要轻拿轻放、事后擦拭干净放回原处。 五、 在服务工作当中，除文明礼貌用语外，尽量不谈论其它无关话题。如遇客户提出问题和要求，都要耐心解答，实在解答不了，可向客户表明回去请示领导，不允许顶撞客户，更不允许做不耐烦表示，尤其不允许出言不逊、恶语伤人。六、 服务工作完毕后认真清理现场，用吸尘器、毛刷将现场清扫干净，不许遗留任何垃圾。必要时可联系客户服务部做专业清洁。七、 如遇工程复杂或缺少配件等当时不能解决的问题，要通知主管到场，向客户做出圆满解释，问题较大要通知工程部经理出面解决。八、 服务工作完毕后，要主动向客户讲明、并请客户按照维修派工单上所报价格交付费用，验收后确认签字。13、九、 如遇跑水、停电、危及人身安全的设备故障等；应立即问清地点、故障情况、带齐工具仪表备备品件赶赴现场及时处理，不必等要维修派工单。事后可酌情由相关部门补发。十、 施工当中，如发现其它专业设备系统存在问题，要随手处理解决。做到分工不分家；问题较大，一时解决不了，或涉及安全操作问题（电梯、配电系统等）应立即转告相应专业人员处理或向工程部领导汇报。员工交接班规程一、 接班人员必须每天提前15分钟到岗；并按规定着装。二、 接班人员必须认真查看上班的工作记录。三、 交班人员在下班前认真清扫值班室机房内的卫生。四、 对设备系统状况交接清楚，并对各类工具仪表、钥匙等进行清点交接。五、 交接班人员共同对机房14、内的消防设施进行检查，确保消防设施完好无损。六、 如接班人员未按时到岗，交班人员不得离岗下班，严禁空岗。七、 当班发生的系统故障，在没有妥善处理前，不得交接班，接班人员应在当班人员的指挥下协助工作，没有接班人同意当班人员不许下班。八、 在接班人员醉酒及神志不清的情况下，交班人员有权拒绝交班，并立即通知部门经理。九、 在设备、卫生、抄表各项工作交接清楚后，双方在交接班本上签字，交接完毕。工程部消防应急规程一、 工程部在管理项目出现火情时的主要职责：1、 确保管理项目所有消防系统设备安全可靠投入运行。2、 尽量避免灭火时因设备用水造成的连带损失。二、 工程部在处理管理项目火情时人员安排和具体措施：15、1、 工程部消防总负责人：工程部经理职责：负责工程部各专业在消防当中的协调作战，针对火情指挥设施部员工正确运行消防设备。2、 弱电专业负责人：强弱电主管（1）职责：持对讲机进入消防中控室，协助保安人员控制操作中控设备，并随时与管理项目负责人联系，为协调管理项目各专业灭火提供信息。弱电员工：（1）职责：立即赶赴起火现场，并根据现场具体火情，控制现场消防设备，如喷洒、消火栓的控制开关等，并随时将现场情况反馈消防中控室。3、 强电专业负责人：强弱电主管（2）职责：持对讲机赶赴起火现场，根据火情确认电路应当开启还是关闭，消防自控是否将电源强切，重点注意防止工作人员触电，并指挥安排强电其它人员救火工作。16、配电室值班员：职责：坚守配电室，听从主管指挥安排，控制管理项目供电系统正常运行。强电员工：（1）（2）职责：负责到楼顶检查管理项目供所有正压送风机和排烟机是否正常可靠运行，必要时手动操作。强电员工：（3）（4）职责：在地下机房检查消防系统各种水泵控制箱的运行是否安全可靠，必要时手动操作。4、 电梯专业负责人：电梯主管 修理工（1）修理工（2）职责：负责电梯的安全。保证消防梯正常运行和其它电梯平层开门如电梯关人要强迫开门及时放出。5、 空调水暖专业负责人：空调水暖主管（1）空调水暖员工（1）职责：持对讲机赶赴现场，检查煤气系统是否关闭，排烟口是否打 开，喷洒使用情况及消火栓内水压情况。空调水暖员17、工（2）职责：负责到地下室机房检查消防喷洒补水泵及消火栓水泵的安全可靠运，必要时打成手动操作。空调水暖员工（3）职责：负责到起火现场之外，检查管理项目所有正压送风口和排烟口情况，负责检查所有空调机组停运情况，必要时手动操作。空调水暖主管（2）空调水暖员工（4）（5）职责：持吸水机、水桶、墩布等工具随时清理灭火时喷洒头、消火栓喷出的大量积水，避免流溢渗漏到其它地区，造成连带危害和严重的经济损失。停水、停电规程一、 管理项目因内部工程需要停水或停电，应提前三天通知全体客户。二、 通知形式采用大堂告示牌、电梯告示牌、信报箱送达等。三、 通知应明确要求客户接到通知后，如有特殊情况和事故隐患要立即反馈。18、四、 通知要写明停水或停电的时间、区域，恢复供水或供电的时间。五、 工作完成后应立即恢复供水或供电，与通知恢复供水或供电的时间比较，只许提前、不许拖后。六、 因外网或内部突发性事故造成停电或停水，要立即抢修，不执行此规程。外网突发性事故要向客户讲明原因，解释清楚。设备设施维保公司选聘规程一、 设备设施是否需要选聘维保公司，由设施管理部提出意见，经总经理批准后执行。二、 由设施管理部联系2-3家公司以供选择。三、 经过考核各公司的实力、业绩、价格、信誉和服务态度等，最后确定一家。四、 填写“设备设施维保公司评介价”表。五、 公司与维保公司共同签属设备设施维保合同。六、 维保工作完成后由设施管理部19、和维保公司根据“设备设施维保合同”共同验收，验收合格后填写“设备设施维保验收单”,并以此做为付款依据之一。七、 完成一个维保周期后，由设施管理部写出对该维保公司的重新评价，上报总经理审批，合格者续签合同，不合格者重新选聘。工程部每周工作汇报规程一、 由各专业主管每周未汇总该专业一周工作清单，并填写“工作报告” 单。二、 “工作报告”内容包括“本周工作报告”和“下周工作计划”。三、 每周一上班各专业主管将上周的“工作报告”单上交设施部经理，经审批修改后，由文员汇总打印。四、 “工作报告”单汇总打印后由设施部经理确认并签字盖章。五、 工作当中出现重大问题及事故，应及时上报公司总经理。不在此规程之内20、。工程部经理工作规程一、 每天提前15分钟到岗。二、 通过每天例会或其他途径了解管理项目工作重点，协调解决与其他各部门的工作问题，并在本部门落实。三、 巡视管理项目重点设备运行情况，对管辖的所有设备设施情况要清楚；重要设备运行应以预防为主，做出详尽的维保计划，力争减少各系统故障及事故，提高设备系统使用率。四、 根据昨天的工作情况和总结记录，确定今天的工作重点。每件事情 都要跟踪落实,有始有终。五、 对急需解决的问题，马上制定解决方案。到相关部门及系统机房或现场检查，召集有关人员解决各部门问题。六、 每天检查各系统日常工作的落实情况，工作日志、运行记录表格的填写，工作程序的完成情况。七、 在客户21、面前树立完好的形象，圆满解决客户投诉，了解清楚问题的 原因，安排相关专业技术人员及时排除，必要时亲自出面解决，并向客户做出圆满的解释。八、 下班前重大问题要向总经理汇报。九、 下班前总结一天的工作情况，填写工作日志，完成各项工作记录，确定明天工作重点。电梯安全操作规程一、 行驶前的准备工作1、 做好交接班工作，认真查看交班记录，了解上一班电梯运行情况。2、 确定轿厢位置，开启厅、轿门，做简单试运行，观察选层，启动平层、消号。开关门速度及安全触板等有无异常现象和声响。检查各种指示灯、信号灯的指示是否正确，各部位限位开关，急停按钮等动作是否正确。3、 检查门联锁是否良好，厅门关好后不能从外面扒开，22、轿门和厅门未关闭到位时，电梯应不能启动。4、 铃是否好用，对讲器是否畅通。5、 对轿厢、厅门及门踏板滑槽进行清洁卫生工作。二、 行驶中的注意事项 1、 电梯在服务时间内，工作人员不准脱离岗位。2、 乘客电梯超载时，应劝退一部分乘客，不能超载运行，载货电梯的载重量不允许超过额定载重量。3、 电梯内禁止吸烟，客梯不允许载运易燃、易爆的危险物品。货梯在载运危险物品时，必须严格遵守安全操作规程，并采取安全防护措施。4、 关门启动前，关照乘客不要倚靠轿厢门，禁止乘客在厅门与轿门中间停留。5、 电梯运行中严禁擦拭，润滑拆卸修理机件。三、 当电梯发生故障不能正常工作时，应停止使用，并通知维修人员进行检修；123、 选层后厅门、轿门关闭后，电梯不能正常行驶。2、 厅门、轿门没有关闭电梯仍能行驶。3、 电梯运行方向与选层方向相反。4、 电梯运行速度有明显变化。5、 内选、平层、召唤和指层信号失灵失控。6、 电梯在正常条件下运行，安全钳突然产生误动作。7、 运行中发现有异常噪声，较大振动和冲击。8、 有超越端站位置而继续行驶，发生冲顶或蹲底时。9、 电梯部件过热而散发生焦糊气味。10、 电梯地坑发生湿水事故。11、 人接触到任何金属部分有麻电现象。四、 当电梯突然发生故障时，应保持镇静，针对发生的情况采取相应措施，立即按动急停按钮，切断电源，劝阻乘客切勿乱动及时通知维修人员，设法使乘客安全撤离轿厢。五、 24、配合电梯维保人员对电梯进行保养与维修。六、 每班交班前做好轿厢及厅门的清洁卫生，认真填写当班运行记录。 电梯紧急情况的应及处理规程一、 发生火灾时：发生火灾时应以立即中止电梯运行为原则，并采取如下措施。1、 及时与消防部门取得联系并报告部门领导。2、 发生火灾时，对于有消防运行功能的电梯，应立即使电梯进入消防运行状态，供消防人员使用。对无此功能的电梯，应立即将电梯直驶到首层并切断总电源或将电梯停于火灾尚未蔓延的楼层。3、 使乘客保持镇静，组织疏导乘客离开轿厢。4、 井道内或轿厢发生火灾时，应立即停梯疏导乘客撤离，切断总电源， 用灭火器灭火。5、 相邻电梯发生火灾时，其余电梯应立即停于远离火灾蔓25、延站层。二、 地震发生时：对于震级和烈度较大的突发性地震，很可能来不及采取错施，在这种情况下，一旦有震感应就近停梯，乘客离开轿厢就近躲避如被困在轿厢内则不要外逃。保持镇静待援。在地震过后应对电梯进行检查和试运行，正常后方可恢复使用，检查如下：1、 检查供电系统有异常。2、 电梯井道、导轨、导靴、轿厢有无异常。3、 以检修速度做上下全程运行，发现异常立即停梯，并使电梯反向运行至最运层站停靠。通知专业人员检查维修。三、 停电造成停梯时：运行中的电梯由供电线路故障或限电等原因而突然停梯，将乘客困在轿厢内，需采用如下方法处理。1、 如果有司机操作，司机应对乘客说明原因。使乘客保持镇静，并与维修人员联系26、，进行盘车放人操作。2、 如无司机操作，维修人员应与轿厢内被困人员取得联系，说明原因，使乘客保持镇静等待，进行盘车或其它放人操作。 3、 恢复送电后，及时与轿厢内乘客联系，重新选层走梯。四、 盘车放人操作： 电梯运行中因供电中断，故障等原因而突然停驶，将乘客困在轿厢内时，电梯司机或维修管理人员应安慰乘客，使他们安静等待不要擅自行动，以免发生“剪切”、“坠井”等事故，为解救被困乘客，应由维修人员进行盘车放人操作。操作前，维修管理人员应做好下列工作：1、 若有司机操作，司机应使乘客镇静等待，劝阻乘客不要强行手扒轿 门或企图出入轿厢，并与维修人员取得联系。2、 维修人员应了解轿厢内被困人数及健康状况27、，轿厢内应急灯是否点 亮，轿厢所停层位置以便解困工作的进行。3、 告知乘客尽量远离轿门或已开启的轿厢门，不要倚靠厅，轿门，不要在轿厢内吸烟、打闹，听从操作人员指挥。盘车放人操作方法：1、 操作前先通知被困人员，盘车操作已经开始，请乘客或司机配合。 2、 盘车放人操作应由二人在机房进行，操作前必须切断总电源开关。一人用开闸扳手打开制动器，另一人盘车，当轿厢盘至最近层楼面时，应停止盘车。使制动器复位。3、 盘车时应缓慢进行，尤其当轿厢轻载状态时往上盘车，防止因对重侧重造成溜车，应采取“渐进式”一步步松动制动器。以防止电梯失控。4、 让司机或乘客在轿内打开厅门，或使用钥匙打开厅门协助乘客离去。 配电28、室突然断电处理规程一、 首先拉开有关电源开关，然后对本所电气设备和电源进线端巡视一遍。二、 双路电源受电时，按倒闸操作的有关规定切换备用电源受电。三、 发现本所电气设备有故障迹象，应迅速拉开有关断路器和隔离开关， 断开故障设备所在回路。检查电源开关拒动原因，并报告供电局，在未断开或无法断开故障设备时，不得启用备用电源。四、 如果配电室的开关越级掉闸，可按下列方法处理：1、 分路开关的保护装置未动作掉闸，造成主变压器或电源开关掉闸者，应先拉开所有分路开关，试送主变压器或电源的开关，然后试送无故障的各分路开关。对有故障的分路开关试送前，应先查明原因。2、 分路开关与主变压器或电源的开关同时掉闸者，29、应先拉开无故障的分路开关，试送主变压器或电源的开关，后试送各分路开关。在试送有故障的分路开关前，应检查两级继电保护的配合情况。五、 外网事故、闪烙造成停电，先用另一路供电，等外网稳定 供电后再按正常方式倒闸送电。变压器的运行巡视检查规程一、 检查变压的运行电压，负荷电流应正常。二、 高低压侧瓷套管应清洁、无痕迹。三、 接线端子无接触不良、过热现象。四、 运行声音应正常。五、 冷却装置应运行正常，温度超过允许值时，风机能自行起动。六、 外壳接地应附和规范。七、 变压器通风口应完好，无破损、腐蚀现象。八、 变压器报警装置应可靠无误。变压器的总开关发生故障跳闸处理规程一、 总电源开关故障跳闸后，值班30、员应立即查明保护装置的动作情况，并拉开各分路断跳器。二、 如果是主变压器的差动、速动保护装置动作引起的跳闸，在未查明 原因和未消除故障以前，禁止试送电。三、 如果是其它故障引起的跳闸，在查明并消除故障后，电源总开关可以试送电；若受电良好，再合上各分路断路器。四、 如果是某分路断路器拒动所引起的，则应拉开该分路断路器和隔离开关，先恢复其它分路断路器送电，然后检查分析该分路断路器拒动原因。五、 对于拒动的断路器，在查明原因并消除故障后，可试送电一次。若试送未成功，则应改为冷备用状态，等待检修。六、 在各分路试送过程中，如果某一分路试送引起电源总开关跳 闸，则应拉开该分路的断路器和隔离开关，然后恢复31、对其它分路送电，随后在检查该分路断路器的拒动原因。变压器温度过高的处理规程一、 如果因为变压器所带的用户负荷超出了变压器容量允许限度，造成变压器温升过高；此时应适量降低用户负荷。二、 变压器的夹紧螺栓因受振动后松动会造成局部温升过高；应立即拧紧螺栓，不然会造成变压器烧毁。三、 变压器带较大负荷投入运行，产生瞬间过电流；应将变压器空载投入运行，然后逐渐增加负荷。四、 变压器周围通风不良或变压器外表有粉尘，也会造成变压器 温升过高，要定时检查变压器室通风是否良好，如果环境温度较高，应加强通风或降低变压器负荷。同时也要经常清扫变压器，除去粉尘。五、 变压器内部损坏；如线圈损坏、短路、掉入金属物产生涡32、流等，此时变压器应停止运行，进行检修。 处理配电系统事故的规程一、 当配电系统发生事故时要尽一切可能限制事故的发展，排除事故对人身和设备安全的威胁。二、 操作时，保证有人操作、有人监控，监控者级别必须高于操作者，要完全执行安全操作规程。三、 进一步调整变配电系统的运行方式，使其恢复正常并尽快对已停电的用户恢复供电。四、 运行人员应根据仪表指示和设备的外部征象，判断事故的全面情况，如果事故对人身和设备有威胁应立即设法解除，必要时应使设备停止运行。五、 如果事故对人身和设备没有直接威胁，则应尽力保持设备的正常运行，需要特别注意的是未直接受到损害的设备应予隔离，以避免事故进一步扩大。六、 初步采取上33、述措施后，应迅速进行检查和试验，判明事故的性质、地点及其范围，按照现场事故处理规程进行处理，必要时应启动备用设备。七、 只有逐项仔细查明原因并完全消除故障，变配电设备才可继续投入运行。以上工作程序完成后，要填写事故调查报告，并保留存档。低压配电柜巡检规程一、 检查配电柜柜面上的电气元件的名称、标志、编号是否清楚、正确。二、 检查配电柜上的所有操作把手、按钮和按键等位置与实际情况是否相符，固定是否牢靠，操作是否灵活。三、 检查配电柜仪表或表盘玻璃是否松动，电压、电流表指示是否正常。四、 检查配电柜表示“合”、“断”等信号灯和其它信号指示是否正确（红灯表示开关处于合闸状态；绿灯表示开关处于断开位置34、）。五、 检查配电柜内的开关，熔断器等的接点是否牢靠，有无过热变色现象。六、 检查路线的绝缘是否破损，有无线路外皮破损及产生焦糊味，电气设备运行声音是否正常，接点螺丝是否松动。七、 接地系统是否有破损腐蚀现象，螺丝是否牢固可靠。八、 检查电容器柜仪表、指示灯是否正常状态，电容器无过热放电现象， 外观无膨胀渗油现象、柜内温度不得超过35。九、 检查配电柜周围的照明灯具是否完好，照度是否均匀，观查仪表有无眩光。高压柜运行检查规程一、 高压柜每次交接班检查一次。二、 检查各块仪表指示是否正常，与现运行方式是否相符。三、 检查各继电保护应处于正常运行状态，无异常声响和气味。四、 通过观察口检查各连接部35、位应无过热现象，瓷绝缘无闪络放电痕迹，表面光洁、完好无损。五、 检查分合闸传动部位，应无锈死卡住现象。六、 检查分合闸回路电源及其熔断器应正常完好。七、 检查接地系统无腐蚀断裂，接头无松动过热现象。八、 转动转换开关，测试三相电压是否平衡。九、 检查仪用互感器、听互感器内部无放电声或其它噪声，与互感器相关的二次仪表指示应正常。十、 检查阀型避雷器，瓷套管应无裂纹破损及闪络痕迹，内部无异常声响。十一、检查各开关柜门是否关闭牢固，以免小动物窜入。检查互感器工作规程一、 检查互感器各接头有无过热现象，螺丝是否松动，有无焦臭味。二、 检查瓷套管是否清洁，有无缺损、裂纹和放电现象。三、 检查互感器的三相36、指示值是否在允许范围以内，互感器是否过负荷运行。四、 检查互感器二次绕组是否开路（或短路），接地线是否良好，有无松动和断裂现象。五、 定期校验互感器的绝缘是否良好。六、 定期清扫互感器的外观，使用时要用干燥的清扫工具。七、 电流互感不能开路，电压互感器不能短路。八、 带电检查互感器时必须配戴安全防护用具，严防触电。配电盘（箱）日常维护规程一、 检查配电盘（箱）、仪表及指示灯是否指示正常。二、 检查配电盘（箱）内有无异常声响，有无焦糊气味。三、 检查配电盘（箱）电气设备元件是否损坏。四、 检查配电盘（箱）线路绝缘是否良好，接点是否焦糊变色，编号是否清晰。五、 紧固配电盘（箱）电气设备的接点，保证37、可靠的连接。六、 清扫配电盘（箱）灰尘并保持配电盘（箱）内的清洁。配电室倒闸操作规程一、 由强电主管填写工作票并制定出安全措施。二、 由值班员认真填写操作票，操作票应根据现运行方式和操作命令内容按操作顺序正确填写。操作票应填写编号、操作日期、发令人、受令人、下令时间、操作开始时间，禁止使用铅笔填写，不得涂改。三、 操作前，应根据操作票顺序在操作模拟板上进行核对性操作。四、 工作前，强电主管应根据工作任务到现场查清电源和工作范围以及设备编号，并根据查活情况，制定现场安全措施。五、 未经强电主管的许可，不得擅自进行操作。六、 倒闸操作应由二人进行，其中一人诵票与监护，另一人复诵与操作、单人值班的配38、电室可由一人进行。七、 操作时，必须先核对设备的名称、编号，并检查断路器、隔 离开关、自动开关的通断位置与工作票所写的是否相符。八、 操作中，应认真执行监护制、复诵制等，每操作完一部即由监护人在操作项目前画“”。九、 操作中发生疑问时，必须搞清后再进行操作，不准擅自更改操作票。十、 操作人员与带电导体应保持足够的安全距离，同时应穿长袖衣服及长裤。十一、操作完毕后，检查各路开关分合无误，负责人和值班员在工作票上签字，宣布终结。十二、操作完毕后，要在工作日誌和相应的表格上做记录。十三、送电后检查运行情况，一切正常后方可离开。直流屏检查规程一、 检查各项仪表指示是否正常。二、 检查各指示灯是否与现运39、行方式相符。三、 打开后盖，检查柜内元件有无松动、过热、放电现象。四、 放置、转换开关检查各单只电瓶，不得低于10.8V。五、 检查单只电瓶任何情况下，不允许过电压。单只额定电压12V，浮充不允许超过13.38V。六、 检查各报警装置，应正常完好。七、 带电检查直流屏时必须配戴安全防护用具，严防触电。八、 完成任务后填写工作记录。填写配电运行日志的规程一、 配电值班每班必须填写运行工作日志。二、 高、低压系统的电压、电流和功率记录，有功、无功、电量的小时记录、功率因数和负荷率等的记录。三、 各路出线的情况记录。四、 主设备（如变压器）的温度记录。五、 异常现象和事故处理（包括故障处理和停电、送40、电时间的记录）。六、 接、发令操作任务记录。配电室高压柜停电清扫规程一、 配电室高压柜清扫前必须停电，参照停电安全措施程序。二、 清扫瓷绝缘表面，并检查有无裂纹、破损和闪络痕迹。三、 检查导电部分各连接点连接是否紧密，有无腐蚀现象，若有腐蚀，应除掉腐蚀层后涂中性凡士林。四、 检查设备不带电的设备外壳和支架的接地线是否牢固可靠，有无断裂和腐蚀现象。五、 检查传动机构和操作机构的各部位销子螺栓是否松动或短缺，操作机构的拉合闸是否灵活。六、 恢复送电按操作票程序进行，完成后填写工作记录。停电安全措施规程一、 将工作范围内的各路进线电源断开，并且每路进线应有一个明显断开点，同时与带电部分保持规定的安全41、距离。为了防止反送电，应将与停电设备有关的变压器和电压互感器，从高低压两侧断开。二、 进出线的各相进行验电，确认线路上无电。三、 在可能送电到停电设备的各个方面（包括线路的各支线）以及停电 设备可能产生感应电压的各个部位均应挂接地线，并且应挂在作业人员在工作场所可以看见的地点，用完后拆除。四、 悬挂标志牌，并且根据现场实际情况确定应挂哪类标示牌，一定要按调度员的命令和工作票上规定进行悬挂（挂在指定地点），用完后拆除。电机的使用保养规程一、 电动机起动前做好以下检查1、 检查基础是否稳固，螺丝是否有松动，轴承是否缺油；2、 检查电动机绝缘电阻是否合格接线是否正确；3、 检查电机的接地线是否牢固可42、靠；4、 检查电源三相电压是否正常；二、 日常巡视和检查1、 检查电动机轴承温度是否超高；2、 听电动机声音是否正常，有无异常气味及振动；3、 检查电动机是否过热；4、 检查电动机的电源是否正常，测三相电源是否平衡。三、 电动机维护的主要内容1、 清除电动机内部及外部灰尘和油垢；2、 检查轴承和补充轴承油；3、 检查各固定机座螺丝和接地线；4、 清扫低压控制柜（盘）及线路；5、 更换损坏的轴承；6、 更换局部或全部烧坏的电机；7、 检查转子与定子之间空气隙是否均匀；8、 二次回路检查调整试验；9、 损坏的部件进行修理和更换，必要时进厂修理； 水泵控制箱日常检修规程一、 定期查看指示灯是否指示正43、常。二、 定期检查接触器、熔断器和热继电器。1、 接触器：1） 负荷电流是否在交流接触器的额定值内；2） 接触器的分、合信号指示是否与电路状态相符；3） 接触器与出线的连接点有无过热现象；4） 接触器的辅助触接点有无烧蚀现象；5） 接触器的吸引线圈铁芯吸合是否良好，有无过大的噪音，断开后是否返回到正常位置；6） 接触器周围的环境有无变化，有无不利于它正常运行情况，如导电尘埃过多或振动、通风不良等。2、 熔断器：1） 负荷情况是否与熔体的额定值相符。2） 有无破损、变形现象，有无放电痕迹。3） 保险是否熔断。3、 继电器：1） 负荷电流是否和热元件额定值相配合。2） 热继电器的外部连接点处有无过44、热现象。3） 热继电器连接的导线的截面积是否满足载流要求。 4） 热继电器的运行环境温度是否符合允许范围40到-30之间。5） 若热继电器动作，则应检查动作情况是否正确。三、 定期清扫配电盘，使其保持清洁。四、 定期紧固螺钉，使其元件无损坏丢失。五、 定期检查电气元件绝缘是否良好，导线是否有焦糊现象。六、 定期检查整个系统接地是否良好和规范。水泵控制箱日常操作规程一、 正常情况下，指示旋钮应指在自动位置。二、 根据需要，控制水泵供水量。三、 异常情况下，如浮漂、电气元件损坏等情况下，将指示旋钮指在手动位置上。四、 水泵采用一用一备的方法，当出现异常情况时，将指示旋钮拔在中 间的手动位置。这时如45、果1泵起泵，就按1泵边绿 色按钮，按红色按钮停泵；如果2泵起泵，就按2泵绿色按钮，停泵按红色按钮，排除问题后，及时恢复到自动。五、 如果熔断器、接触器或热继电器有损坏或老化现象，应先用万用表检测出所坏的元件，再拉闸、拉保险，将所损坏的元件及时更换并做好记录。荧光灯故障检查规程一、 接通电源，荧光灯不亮原因：1.灯坐或启辉器底坐接触不良。2.灯管漏气或灯丝断开。3.镇流器线圈短路。4.电源电压过低。5.新装荧光灯接线有误。二、 荧光抖动或两头发光原因：1.接线错误或灯座、灯脚松动。2.启辉 器氖胞内动、静触片不能分开或电容器击穿。3.镇流器配用规格不合适或接头松动。4.灯管陈旧，灯丝上电子发射特46、质将耗尽，放电作用降低。5.电源电压过低或线路电压降过大。6.气压过低。三、 灯管两端发黑或有黑斑原因：1.灯管陈旧，寿命即将结束。2.若是新灯管，可能是启辉器损坏，使灯丝发射物质加速挥发。3.灯管内水银凝结。4.电源电压太高或镇流器配用不当。四、 灯管闪烁或管内出现螺旋形光带原因：1.新灯管暂时现象。2.灯管质量不佳。3.镇流器规格不符或接线松动。4.启辉器损坏或接触不良。五、 灯管亮度降低或色彩变差原因：1.灯管陈旧。2.灯管上积垢 太多。3.电源电压太低或线路电压降太大。4.气温过低或冷风直吹灯管。六、 灯管寿命短或发光后立即熄灭原因：1.镇流器规格不符或质量较差或镇流器内部线圈短路，使47、灯管电压过高。2.受到剧震，使灯丝震断。3.新装灯管接线有误，使灯管烧坏。七、 镇流器有杂音或电磁声原因：1.镇流器质量较差或铁芯硅钢片未夹紧。2.镇流器过载或内部短路。3.镇流器受热过度。4.电源电压过高，引起镇流器发出声音。5.启辉器质量不佳，引起开启时产生辉光杂音。6.镇流器有微弱声，但影响不大。八、 镇流器过热或昌烟原因：1.电源电压过高或容量过低。2.镇流器内线圈短路。3.灯管闪烁时间长，或使用时间太长。九、 荧光灯关断后，灯管仍有微光原因：1.开关接在零线上。2.开关漏电。3.新灯管暂时现象。十、 根据以上情况判断，可更换损坏部件。DDC盘的维护规程一、 准备好相应的工具到达现场。48、二、 打开DDC盘箱门，用毛刷、吸尘器清理盘内的灰尘、杂物。三、 紧固盘内输出、输入端子线的接口。四、 检查控制继电器的运行状态。五、 检查控制继电器的接点状况。六、 在线路上标好明确的线路号。七、 确认DDC盘显示设定无误后，将DDC盘关门锁好，并清理施工现场。八、 填写好相关的工作记录。送风温、湿度不准的处理规程一、 准备好相关工具到达现场。二、 打开DDC盘，紧固温、湿传感器的输入、输出端子的接口。三、 测量传感器输出的电压是否正常，检查信号反馈线是否松动。四、 检查DDC盘和扩展模块输出端子是否紧固。五、 确认扩展模块是否损坏或有故障，必要时更换。六、 在主机上查看其运行状态。七、 确49、认正常后，恢复好DDC盘，清理好施工现场。八、 填写相关工作记录。调整温、湿度规程一、 接到客户投诉后，手持温、湿度测试仪到现场进行实地测量。二、 在自控室用电脑检查温、湿度设定值和水阀的开度。三、 根据情况调节温湿度设定值，达到业主需求。四、 再次持温、湿度测试仪进行实地测量，并将信息反馈给业主。五、 填写相关的工作记录。报警信号处理规程一、 在中控消防主机上确认报警的地址、方位。二、 立即携带相关工具奔赴现场。三、 判断报警区域是火警还是误报。四、 如果确认火情立即执行火警紧急预案。五、 如果误报要查清设备报警原因，并及时消除报警。六、 在主机上面确认其不再报警。七、 填写相关工作记录。喷50、洒头喷水时的处理规程一、 消防监控人员在中控消防主机上确认报警水流指示器的方位。二、 立即跑位去现场查明喷洒头喷水原因。三、 如果因火情造成喷洒头喷水立即执行火情紧急预案。四、 如果因非火情造成喷洒头喷水立即通知水暖工协助抢修。五、 准备好相关工具迅速赶赴现场后立即关闭喷水区域所管辖的管路的检修阀门。六、 及时换一个手动阀门关闭喷水口，直至不流水。七、 将跑水管路的末端水全部放掉，以减少水流进入公共区域。八、 修理完毕后，恢复安装喷洒头，并恢复该系统供水，确保水压合格。九、 完成任务后填写相关记录。破玻璃报警故障排除规程一、 在主机上面确认故障的地址。二、 准备好相关工具，到达现场。三、 检查51、破玻璃报警器的玻璃片是否被破坏，更换新玻璃片。四、 检查破玻璃报警器的电源指示灯是否闪亮。五、 拆下破玻璃报警器，紧固输出、输入端子的接口。六、 重新安装好之后，在主机上确认报警故障已排除。七、 清理施工场地。八、 填写相关工作记录。探头故障排除规程一、 在主机显示屏上确认故障的地址、方位。二、 准备好相关工具赶赴现场。三、 拧下探头，检查底座是否脱落，接线端口是否松动。四、 清除探头与底座之间的灰尘、杂物，紧固端子输出、输入接口。五、 重新安装好之后，在主机上面确认是否排除故障。六、 确保正常之后，清理好施工现场。七、 如确认该探头属于污染或故障，需送去由专业公司清洗、检修直至更换。八、 填52、写相关工作记录。终端PC机的维护规程一、 严禁在PC机上装载和运行任何软件。二、 定期用杀毒盘对其进行杀毒处理。三、 检查UPS的运行状态，确保在突然断电的情况下能提供电源。四、 确保UPS在突然断电的情况下能提供电源的足够时间。五、 确保鼠标、键盘的正常使用。六、 经常清扫擦拭主机、电脑、鼠标、键盘、台面等，保持卫生整洁。七、 填写相关的工作记录。温、湿度传感器的维护规程一、 准备好相应的工具到达现场。二、 摘下风管上面的温、湿度传感器，用毛刷、吹风机清除温、湿度传感器上面的灰尘。三、 必要时用电子清洁剂喷洗。四、 紧固温、湿度传感器连接线路的输出、输入线端子的接口。五、 重新安装好之后，在53、DDC盘上确认其运行状态。六、 确认正常后，清理好施工现场。七、 填写相关的工作记录。下位机控制器的维护规程一、 准备好相应的工具。二、 打开控制器的盒盖，用毛刷、吸尘器清除盘内的杂物、灰尘。三、 紧固网线的输出、输入端子线的接口。四、 用万用表测量其输出电压是否正常。五、 确认正常后，恢复控制器的盒盖，清理好施工现场。六、 填写相关的工作记录。消防对讲电话的维护规程一、 由一人拿一消防对讲电话去楼内的电话插孔，一人去监控室内。二、 将消防电话插入电话插孔中，监控室主机上会听到“嘀、嘀”的声音。三、 在主机上确认是否能够和对方人通话。四、 在通话的过程中，判断声音是否清晰，是否有杂音。五、 将54、电话插孔打开，检查里面的接线情况。用钳子压紧、捏实。六、 清除电话插孔内的油污、灰尘、锈渍。七、 清扫主机上的灰尘、杂物。八、 填写相关工作记录。自控阀门失控处理规程一、 准备好相关工具赶赴现场。二、 将失控阀门摘下，检查阀门的驱动器是否正常，齿轮有无变形。三、 用棉沙和黄油对阀门进行除污、润滑等处理。四、 检查阀门的线路连接是否正确，电源线是否中断。接线端子是否须紧固。五、 确认部件损坏后，更换新阀门，换下阀门由专业公司修理。六、 故障排除后，清理好施工现场。七、 填写相关的工作记录。自控水阀、加湿阀的维护规程一、 准备好相关的工具到达空调机房。二、 打开水阀、加湿阀门的盒盖，用棉纱、除污剂55、清理齿轮上面的油污，重新涂上新的黄油。三、 紧固水阀、加湿阀、连接线路的输出、输入端子的接口。四、 紧固水阀、加湿阀的螺母、螺丝杆。五、 检查水阀、加湿阀前后手动阀门的状况。六， 用手动方法在DDC盘上反复调试运行几次。六、 确认正常后，清理好施工现场。七、 填写相关的工作记录。突发性跑水处理规程一、 接到突发性跑水信息后带齐工具设备火速赶赴现场。紧急关闭跑水点前级阀门。二、 立即用吸水机等工具设备清扫积水（必要时请保洁配合）。三、 根据管路结构尽量用撤水点撤水，以免加大地面积水量。根据管路损坏情况更换备件，如手中没有可暂时用丝堵、阀门、木塞等代替。四、 消防管路跑水处理完毕后，应立即联系消防56、中控室确认主机是否复位。夏季空调系统巡检规程一、 检查冷水机组出水温度、压力是否正常。二、 检查冷水泵和冷却水泵运行时声音有无异常，阀门开关是否在正常位置，备用泵前后阀是否关闭，压力、温度是否正常，有无跑、冒、滴、漏现象。三、 检查集水器、分水器进出口温度是否正常，自控压差阀门是 否良好，所有水阀开关是否在正常位置。四、 检查空调补水箱水位及软化水设备运行是否正常，反洗用盐是否加满。五、 检查冷却塔运行情况，风扇运行是否正常，水流是否充足、平衡， 塔内有无异物，并及时清除。六、 检查空调水系统有无汽阻并及时到楼顶跑风处排气。七、 检查各空调机组和新风机组运行状况。冬季采暖系统巡控规程一、 检查57、热交换器进出口压力、温度是否正常，安全阀是否处于良好状态，排水管是否通畅。有无跑、冒、滴、漏现象。二、 检查自控阀运行是否正常，前后阀门、旁通阀的开关是否在正常位置。三、 检查热水循环泵有无异常声音，泵前后压力是否正常，有无跑、冒、滴、漏现象。四、 检查集水器、分水器进出口压力、温度是否正常，自控压差阀是否良好，所有开关位置是否正常。五、 检查冷水机组前后阀门是否关紧，有无热水渗漏。避免冷水机组出事故。六、 检查空调及采暖补水状况，软化水箱水位及软化水设备运转情况，反冼用盐是否加满。七、 检查供暖水系统有无汽阻，并及时到楼顶跑风处排气。管道疏通规程一、 接到服务工作单后首先了解管道堵塞位置及堵58、塞程度，以便确定疏通方案。二、 整个工作过程必须执行澳瑞物业对客设施服务规程。三、 带上皮揣子、管道疏通机以及配套设备奔赴现场。四、 如发生轻微堵塞，可用皮揣子疏通，堵塞严重的须用管道疏通机来疏通。五、 使用管道疏通机前必须检查是否安全可靠，电源线路是否破损、接地是否牢靠，弹簧配件是否齐全。六、 管道疏通后，必须把现场清扫干净。七、 完工后必须将机械设备、弹簧配件清洗干净。空调过滤网清洗规程一、 必须分时段交叉清洗空调初、中效滤网，以便防止灰尘通过风道进入室内。二、 分区进行拆装过滤网，要轻拿轻放，以延长滤网外框的使用寿命。三、 运送滤网选在夜间进行，避免影响大厦正常工作。四、 过滤网要用专用59、清洗工具清洗，以防水压过大把滤网冲坏。五、 过滤网要在专用地点冲洗，以免污染环境和浪费水源。六、 初效滤网每月清洗两次，中效滤网清洗一次。空调水质处理规程一、 经常检查冷却塔和膨胀水箱补水系统是否正常，有无泄漏。二、 每月清洗两次冷却塔，防止冷却水中异物堵塞冷凝管簇，当天的加药时间选在早晨6：30。三、 冷却水加药时，冷却泵应处于运转状态，将药物倒入冷却塔配水池中，让它分散均匀。加两种不同药剂时，应待第一种药剂加完并分散均匀浓度降低后再加第二种药剂，切忌不同种类药剂混合加入。四、 当采取冲击方式往膨胀水箱加药时，为使药剂一次性进入系统，应 先停止补水，放少量水降低水箱液位，再加入药剂，然后再排60、放一部分冷冻水，待药物全部流入系统后再恢复补水，当加固体药剂时应避开下水口，以免造成堵塞，药剂加入后让其自行溶解。五、 所有药剂应按要求剂量加入，加药应定时，以免系统中药物失调，加药后做好加药记录。六、 水处理药剂要放在室内由专人保管，以免误用。药剂避免阳光照射，防止变质失效。七、 水处理药剂与人体皮肤接触后应及时擦肥皂清洗干净。八、 经处理后的水中含有药物，不可它用。九、 水质化学分析安排：每天分析一次冷却水电导率，15天分析一次冷冻水电导率。十、 每天做好加药、排污的工作记录。十一、分析冷却水质后，若电导率超过指标，应加大排污量，直至水质降至合格。十二、分析冷冻水质后，若电导率超标，说明药61、量过大，不必排水，可由其自行慢慢地降至合格；若未达标时，应加大药量达到规定指标。十三、水质控制标准：冷却水：电导率小于1500s/cm冷冻水：电导率1000-2000s/cm。十四、日常加药：冷却水：HT-301缓蚀阻垢剂每天每M3加60克，每天应加 公斤。HT-402杀菌灭藻剂每天每M3加20克，每天应加 公斤。冷冻水：HT-501缓蚀阻垢剂每天每M3加0.3公斤，每天应加 公斤。HT-302杀菌灭藻剂每天每M3加0.5公斤，每季应加 公斤。空调机组检修规程一、 每日早晚两次对空调机组进行巡视。二、 检查送、回风消防阀是否脱落。三、 检查电机三角带是否有松动、断裂及脱落现象。四、 检查电机滑62、铁是否变形、断裂。五、 检查电机运行是否正常，有无振动、噪声，轴承是否缺油。六、 检查风机运行是否正常，有无振动、噪声，轴承是否缺油。七、 检查轴流风机运行是否平稳，箱体有无开焊、断裂。八、 检查水阀运行是否正常，前后节门及旁通节门开关是否在正 常位置,是否有堵塞和跑、冒、滴、漏现象。九、 检查加湿系统是否有堵塞和跑、冒、滴、漏现象。十、 检查空调机组的楼宇自控装置是否运行正常。十一、每隔15日轴承加一次润滑油。十二、每月打扫空调机组内部卫生。十三、每周打扫空调机房内部卫生。盘管风机检修清洗规程一、 打开顶棚检查孔（人孔）时要戴白手套或垫白布，避免将顶棚弄脏。二、 要确保凝水管路畅通，发现堵塞63、及时用软管等工具输通。三、 用小毛刷、吸尘器将接水盘清扫干净。四、 用翅片清洗剂清洗一遍，再用清水冲洗一遍。五、 确认凝水管路畅通，接水盘无积水。六、 如风机缺油产生噪音，可在风机轴内喷少量“博士手”或“液帮手”。七、 完工后安装检查孔盖板，同样要戴白手套或垫白布，避免将顶棚弄脏。八、 因凝水管堵塞造成接水盘溢水，处理程序同上。九、 整个工作过程必须执行澳瑞物业对客设施服务规程。制冷机组开关机规程一、 检查供电系统和楼宇自控系统电脑显示屏显示是否正常。二、 启动冷却水泵，启动冷冻水泵。三、 根据室外温度、冷却水出口温度，启动冷却塔风机。四、 观察冷却塔储水池水位和水平衡状态，控制补水泵的启停。64、五、 启动制冷机组开始运行。七、 运行时认真观察制冷机组各种仪表指示和机组声音是否正常。发现异常要及时停机处理。七、 停机时先关制冷机组，20分钟后再关冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机，最后再关空调机组、新风机组。八、 工作人员离开机房前关断主机电源。中水系统工作规程一、 每班至少一次对隔柵排出污物进行清理。二、 根据进水量按比例添加生物制剂和消毒药品。三、 每班至少检查一次暴气系统的运行状况。四、 每班至少对沙滤罐进行一次反洗。五、 每班至少检查一次中水泵系统的运行状况，检查压力罐和压力表电接点的状态是否正常，系统有无跑、冒、滴、漏现象，并及时处理。六、 每班必须保持中水机房的通风和室内清洁卫65、生。检修玻璃天幕的工作规程一、 检查天幕的钢化玻璃的外观，看是否有裂纹。二、 玻璃有裂纹需更换时，应与施工队联系并督促施工队尽快更换。三、 检查玻璃的封边胶是否有老化脱落和起泡现象。四、 玻璃封边胶老化脱落和起泡时，应先准备好相应的工具及材料。五、 用抹布清除封边胶上的灰尘和杂物，然后用壁纸刀将脱落起泡的封边胶剔去，并保持现场的干燥、清洁。六、 将玻璃胶嘴剪成45度角，装进压胶枪。七、 持压胶枪45度角压出粘胶，要求压出的粘胶面平滑、均匀。八、 玻璃胶完全固化需24小时，在粘胶没固化之前不能接触水。九、 完工后清理维修现场，并做好相关的工作记录。检修门、更换门锁的工作规程一、 检修门吸的工作程66、序1、 将门打开，使墙上的磁性柱头与门后的触头吸在一起，然后松手，观察门吸是否有足够的力量将门吸住。2、 如果门吸吸不住，可以调整门后触头的位置，直到门吸能牢固的吸住门。二、 检修门合页、闭门器的工作程序1、 将门打开转动90o松手，观察门在闭门器的作用下自由运动的全过程。2、 噪音过大时，可用润滑油加在门合页和闭门器的转轴处。3、 门的关闭速度过慢或过快时，可调节闭门器上的调速螺丝，使门在闭门器的作用下匀速运动，让人有足够的时间进出房间。4、 当闭门器的撑杆擦门边时，可调节撑杆的长度和位置。三、 检修门锁的工作程序1、 用钥匙和门锁的内外执手开关门锁，观察门锁的执手和锁舌是否灵活，反锁功能是67、否灵活，反锁功能是否具备。2、 执手和锁舌不灵活时，可在锁孔中加入润滑油。3、 关上，观察锁舌和锁扣板是否一样，锁舌是否完全进入锁扣盒内。4、 当锁舌不能完全进入锁扣盒时，可以调整扣板的位置，直至锁舌完全进入锁扣盒内，并与锁扣板一样高。四、 更换门锁的工作程序1、 发现门锁已坏，无法维修后，做好记录。2、 准备好相应的工具及同型号的新锁。3、 先将已坏的锁体和锁舌拆出。4、 新锁用配件的尖端压下内执手颈部小槽孔内的定位片，就可将内球执手拉开。5、 外执手调节圈位置，使锁体中心正好处于门厚中心线。6、 先将锁舌部分装入门边孔内，并使锁舌板与门边平行，再将锁身从 外插入圆孔内，同时插入锁舌尾端部分68、，使锁舌与锁身结合起来。7、 将内执手固定圈片用螺丝固紧锁体，然后套上内盖圈。8、 将内执手套在执手圈上，用配件的尖端压下执手定位片，然后插入内执手，使两者梢住。9、 安装锁扣板时必须与锁舌一样高低，并使锁舌完全进入锁扣盒内。10、 用钥匙和内外执手开关门锁，确认门锁的安装是正确的。 11、 清理维修现场。12、 填写相关的工作记录。修补墙壁的工作规程一、 巡视时发现墙面出现开裂、水渍、起皮等现象时，应马上做下记录。二、 准备好所需的工具及相关的材料，并带上一块干净的白布。三、 先在施工现场地面铺上白布，以免施工时弄脏地面。四、 再将需施工的墙面表层尘污和松散物质用扁铲铲除，然后批灰。如果墙面69、有裂纹，批灰前需先在裂纹上贴上纱布，待纱布贴牢干透后再批灰。新的批灰应无气泡，无明显刮痕，并比原墙面略高。五、 等批灰充分干透后用细砂纸打磨墙面，使修补的墙面与原墙面一样平整、光滑。六、 上漆前先将乳胶用清水稀释，施工前充分搅拌。用滚筒或喷涂方法来上漆，通常要刷两遍，每遍相隔最少两小时（待干透）。七、 待漆干透后观察新上漆的墙面，要求漆面光滑，并与原墙面无明显色差。八、 施工完毕后清理现场，用过的工具用肥皂和温水清洗干净，以备下次再用。九、 填写相关的工作记录。修理办公桌椅的工作规程一、 修理滑槽1、 准备好相应的工具和备件。2、 当滑槽已报废时，先拆下旧滑槽，更换同型号的新滑槽。3、 如果只70、是滑槽不灵活，可在滑槽上加润滑油或根据情况在滑槽两边加减垫片。4、 完毕后须检查滑槽的灵敏度并清理维修现场。5、 写相关的工作记录。二、 修理桌椅轮1、 准备好相应的工具和备件。2、 将已坏的滑轮拆下。3、 更换同型号的新滑轮。4、 确认滑轮安装正确后清理维修现场。5、 填写相关的工作记录。三、 修理柜子锁1、 准备好相应的工具和备件。2、 将已坏的锁拆下。3、 更换同型号的新锁。4、 确认安装的钥匙锁开关是否灵活，并清理维修现场。5、 填写相关的工作记录。更换天花板的工作规程一、 发现天花板破裂、水渍发黄需更换时，应将需更换天花板的数量、尺寸、位置及种类做好记录。二、 准备好相应的工具及同类71、型的天花板。三、 将需更换的天花板取下。如过施工现场下方有工位和仪器设备，应在施工前用白布将工位和仪器设备盖好。四、 根据需安装地方的尺寸和形状对天花板进行加工。五、 将加工好的天花板装上去。六、 清理施工现场。七、 填写相关的工作记录工程部员工管理制度一、 员工上下班时，应格遵守考勤制度，每天提前15分钟到岗。二、 物管中心每位员工在岗工作期间，必须佩带名牌，按规定着装，要保持干净整洁。三、 员工进入工作区域时，严禁携带烟火，大厦内部禁止吸烟。四、 员工在工作期间严禁看报刊、小说杂志等，同时不准携带任何个人物品进入工作场地。五、 遵守各项规章制度，上班时间不得擅自离岗、脱岗。六、设施部员工要72、严格按规定时间和工作规程进行本职工作，不准违章作业。七、 员工因病、因事不能到岗，要事先通知部门经理办公室，否责将按旷工处理。八、 每位新员工都要经过人事部培训和设施部的专业技术培训合格后方能上岗。技术档案管理制度一、 工程技术档案是公司的重要财富，是大厦结构、设备、设施的关键技术依据，所有员工都要爱惜。二、 无关人员不得借阅技术档案资料。三、 未经部门经理批准，不得将大厦的技术档案借出。四、 重要的技术档案资料应保存原件，原件通常不予借阅，可以将复印的版本借阅。五、 所有技术档案资料一定要履行借阅手续，明确借阅期限，延长返还时，应办理续借手续。六、 借阅人不得在技术档案上涂画，应保持资料版面73、清洁。六、 所有技术档案资料一律由设施管理部文秘负责管理。大厦节能制度一、 节约能源是日常工作的重点，鼓励员工为节能工作作出贡献。二、 员工发现有能源浪费现象，都要积极向部门反映，力求尽快解决。三、 各系统机房、办公室一定要做到人走灯灭，杜绝长明灯现象。四、 严禁各机房设备、管路系统发生跑、冒、滴、漏现象。五、 楼宇自控值班人员要对工作认真负责，随时根据环境温度变化，配合空调系统人员调整机组运行，达到用最少的能源消耗取得最佳的环境舒适效果。六、 全体值班员工要严格遵守巡检制度，发现浪费现象及时解决恢复正常。七、 配电运行工作要根据用电负荷情况，采取相应的措施，达到节约能源的目的。八、 对于员工74、的节能责任心及其效果给予奖惩。九、 各专业系统要绝对服从物管中心关于节能工作的统一安排。 备品材料管理制度一、 各工种主管领取备品材料后应负责妥善保存。二、 所有使用的备品材料均要认真填写使用表格，明确该物品的使用数量和使用去向。三、 专业主管要认真负责，定期检查物品数量，任何人不得随意抄拿，不得无故丢失。四、 所有备品材料应妥善保管，码放整齐；数量清楚，严禁乱堆乱放，造成人为损坏。五、 专业主管应及时将各种备品材料的质量问题和库存数量反馈给部门经理，以便调换和采购，不要因此影响工作。六、 不用物品不采购、少用物品少采购，常用物品多采购，既不能影响使用，又要严防物品积压。个人工具仪表管理制度一75、 员工在领取个人工具时，需填写工具登记表，写明工具品种、规格、数量，并签字确认，然后由专业主管签字认可后，报部门经理批准。二、 员工持工具登记表领取单上注明的工具。三、 个人工具如有丢失，应由本人负责赔偿，特殊情况需由专业主管认可，上报部门经理批准后方可重新领取。四、 个人工具仪表严禁外借或私自带出大厦。五、 注意所有工具仪表使用规范和安全保护规定，严禁破坏性使用，例如：改锥不能 当凿子用，克丝钳不能当榔头敲打等。六、 使用万能表注意挡位，严禁使用电阻、电流挡测量电压，如因此烧坏表后由个人 自行修理或赔偿。七、 万能表、手电所用电池用后不要丢失，以旧换新。八、 工具如正常损坏，需要说明原因经76、部门经理同意后方可以旧 换新。共用工具仪表管理制度一、 共用设备、工具仪表均由相关专业主管亲自签收保管，如发现因不 正常使用造成损坏或丢失，均由主管负责赔偿。二、 共用设备、工具仪表严禁外借，严禁私自带出大厦，如有特殊需要必须事先请示部门经理。三、 共用设备、工具仪表在设施部各班组及专业之间可相互借用，要严格执行借用手续，认真填写借用表格。用后应及时送还。四、 要爱护使用共用设备、工具仪表，做到人人有责，注意各种设备及工具仪表的使用规范，决不允许破坏性使用。每次使用后由主管认真检查验收，出现损坏或丢失由使用者负责赔偿。五、 注意保持所有共用设备、工具仪表的清洁卫生，和车间的环境卫生， 做到干净77、整齐。大厦机房管理制度一、 未经物管中心管理人员批准，与专业无关的人员不得擅自进入机房，物业员工不得私自带领外单位人员进入机房参观。二、 未经专业主管的同意各专业人员不得随意将机房电气开关打开或关闭，如须要检修，须经专业主管同意方可挂牌工作。三、 所有管道系统的阀门未经同意不得随意打开或关闭，如检修需要，物业员工应向专业主管人员说明情况同意后方可进行。四、 机房内因检修设备需要使用电、气焊工作时，应严格按照消防管理制度有关条例拟行，填写动火证，动火作业前通知中控室、保卫部，操作时做好一切防护措施，严禁无证人员上岗操作。五、 对机房内的压力容器要严格执行安全操作程序，严禁超压运行。六、 任何人不78、得擅自动用机房内的消防器材，如果扑救火情后，必须补充放回原处。七、 非电工人员不得动用任何电器设备的电源。八、 未经部门经理批准各系统机房内严禁存放非工作物品。九、 未经培训的人员不得操作机房内的设备。十、 机房内的设备、管道、阀门等部件检修完毕后应将系统损坏的保温、 油漆恢复、清理工作现场。十一、各机房值班人员必须保持机房内卫生，各种设备、管道、地面保持清洁，物品堆放整齐。十二、值班人员必须认真作好每次交接班工作。填写好各项工作记录。大厦机房卫生制度一、 机房每天交班前员工要认真清扫一次。二、 清扫范围：地面、操作台、工作台，设备表面不能有尘土出现。三、 各类工具、材料、办公用品要存放整齐。79、四、 机房要求设施完整、照明齐全。五、 维修设备完毕后要清扫现场。六、 所属机房内，不能有脏物，污水出现。七、 所有私人物品，鞋、袜、衣物等只能放在更衣柜内，不得乱放。八、 所有机房内，不准吸烟。九、 各种文件、图纸资料要按规定存放，不可乱放。十、 每周抽出一定时间要彻底打扫一次，物业公司要抽查评比，如连续三次检查不合格，专业主管将担负处罚责任。配电室安全用具管理制度一、 安全用具应由专业主管保管，不得挪作它用。二、 应存放在干燥、通风处所。三、 所有安全用具不准代替其它工具使用。四、 所有安全用具应摆放整齐，编号对位存放，不得外借。五、 对工具应精心保管和使用，如使用不当或保管不善造成损坏、80、丢失，应由使用人员负责赔偿。六、 按规定，高压验电器每年必须进行两次耐压试验，保存时应存放在防潮的匣内，并放在干燥的地方。七、 绝缘杆在使用中要防止碰撞，以避免损坏表面的绝缘层；平时，绝缘杆应保存在干燥的地方，一般应放在特制的架柜内；放置时不应与墙或地面接触，以免损伤绝缘层和变形；绝缘杆应定期进行耐压试验，每年一次。八、 绝缘手套应存放在密闭的橱内，并与其它工具、仪表分别存放。九、 绝缘靴应存入橱内，不准代替雨鞋使用。配电室门禁制度一、 非电工人员进入配电值班室及机房要经过专业主管批准。二、 任何人未经批准私自进入，值班人员有权阻止，否则一切后果自负。三、 凡是外单位参观及联系工作，都要经过部81、门经理批准，才能进入配电室，并填写外来人员进入机房登记表。四、 值班人员要认真负责，确保自己班内安全，不出问题。五、 有紧急情况及时通知主管或部门经理。六、 值班人员凡外出执行维修任务，要在配电室门前悬挂“去向牌”，禁止值班人员同时外出。配电室运行交接班制度一、 每天提前15分钟到岗，做好准备工作。二、 接班人员必须按规定着装方可上岗。三、 双方要共同巡视高、低压柜、变压器、直流屏。四、 当班发生任何电气设备或有操作指令时，在没有妥善处理前，不得交接班，接班人员应在当班人员的指挥下协助工作。五、 设备检修过程中的交接班，也须在现场进行，由电气负责人认可，做到交接无误。六、 在设备、卫生、报表各82、方面存在问题时，接班人员不得进行交接班。七、 交班人员应做到：1、 交使用工具：要做到工具、仪表的功能完好齐全。2、 交设备：即设备运行状况发现问题及时处理。3、 交场地：交班前需进行清扫工作。4、 交值班记录：认真填写工作记录。5、 交机房的钥匙。八、 接班人员应做到：1、 必须按交接班记录本上的记录核对设备状况。2、 检查仪表、工具听取交班人员对运行情况的介绍。3、 核对机房钥匙，并在交接班记录表上签字。九、 如发现接班人员醉酒或神志不清，交班人员可拒绝交班，并立即向主管和部门经理汇报。十、 如发现未按交接班规定交班，接班人有权拒绝接班并上报主管。配电室值班制度一、 值班员要认真遵守配电室83、各项管理制度。二、 值班员在值班期间要按规定巡视、抄表、认真记录。三、 值班员在值班期间要认真计算日、月负荷，画出负荷曲线。四、 记录有关供电局通知的工作内容、电话、姓名，及时汇报。五、 值班期间严禁睡觉、串岗、离岗、做与工作无关的事。六、 严禁长时间占用电话聊天。除公事外，直线电话不许使用。七、 听从专业主管的调动；外出执行任务要说明去向。八、 值班期间，保持值班室及机房卫生。九、 每周检查一次消防器材完好程度、并记录。十、 值班人员发现设备故障时要及时处理，并及时上报主管。十一、遇有特殊情况不能到岗，要事先请假，经主管批准后并上报部门经理。事故处理制度一、 物管中心员工必须严格遵守各种安全84、操作规章制度。二、 若发生设备安全或人身伤亡事故，不要惊慌保持清醒，采取积极有效的措施，防止事故扩大，保护现场。三、 在采取有效措施后，首先积极救护受伤人员，然后抢修设备恢复正常运行。四、 根据事故的大小，按有关规定逐级上报，不得私自破坏现场或隐满不报。五、 根据事故情节轻重，追究当事人、专业负责人或部门领导责任，同时当事人、专业负责人写出事故报告，总结经验，杜绝以后发生类似事故。六、 每次事故发生后，组成事故分析领导小组，分析事故原因，对事故直接责任人及有关责任者作出相应的处理意见，报送上级。钥匙管理制度一、 设施管理部所属二十四小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余的钥匙由设施管理部办公室统一保管。二、 相关专业系统机房钥匙，应有一套放在二十四小时值班的机房，便于有特殊情况时用于急需使用，但必须严格登记，使用时有记录。三、 机房钥匙丢失后，必须及时上报，不允许私自配制。四、 无关人员不得借用机房钥匙进入机房。五、 使用无人值班机房钥匙时，在使用时间、人员需要进行登记。六、 生活水箱、饮用水箱钥匙必须由专人领用和管理。七、 员工各人工具箱、更衣柜钥匙除本人掌管一把外，其余统一交部门办公室管理，不得私自换锁配制。