1、工程部概述 工程部作为物业管理中最重要的部门之一，负责整个项目的电气、电梯、空调、给排水、采暖、通讯、消防、对讲监控及项目公共设施等设备设施的运行管理、维修保养，对商户提供有偿服务及装修工程的监督管理工作。具体职责如下：1. 负责项目设备设施交接验收，建立详细的设备设施台帐，对交接验收设备或系统作现场标识，并完成交接报告。2. 制订部门日常运作、管理工作程序和规章制度及各级人员的岗位职责，建立设备、设施的操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术标准和规范。3. 负责制订管理项目工程维护年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、设备设施维护保养计划和设备大中修计划。4. 对所辖设备设施进行全面、2、有效的管理，保持设备设施良好运行，按计划进行维护保养；定期进行设备完好率的统计和考核，使设备完好率达到公司规定要求，确保满足业户使用要求，设备进行维护保养和检修的项目、方法、完好程度必须符合相关规定。运行中所发生的设备故障应得到正确、及时的处理，在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员、设备设施安全。5. 按标准完成对商户服务事项，维修及时率、返修率、商户满意率必须达到公司规定标准，定期进行部门服务质量考评。6. 负责商户装修方案的审核和施工现场的技术方法、施工质量、使用材料的监理。7. 负责上级领导确定的工程整改项目、新项目的招、投标和合同报批，对施工计划进行审核，实施3、项目的施工监理，完成竣工验收、办理工程结算等工作。8. 实施各专业、各系统设备、各机房的值班、巡视、维护保养、检修记录制度，记录做到清晰、真实、完整，建立档案管理制度。按管理要求作好运行记录、技术文件、资料、图纸的收集整理、保存和归档工作。对储存的记录做好标识、收集、储存、保护、查阅和处置。9. 配合政府、行业管理部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常，按管理部门要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使污水、噪音达到环保要求。10. 负责编制职责范围内的各种应急预案并组织培训、演练和实施。11. 负责本部门的维修工具、检测仪器、备用零配件的日常管理。12. 负责本部门人员的岗前培4、训及岗位技能培训，提高员工的素质及技能。目 录第 一 章 人 员 架 构1一、人员架构2第 二 章 岗 位 职 责3一、工程经理岗位职责4二、工程文员岗位职责5三、工程总值岗位职责6四、工程主管岗位职责7（一）强电主管岗位职责7（二）弱电主管岗位职责8（三）空调主管岗位职责9（四）给排水主管岗位职责10（五）综合主管岗位职责11五、工程领班岗位职责12（一）强电领班12（二）电梯领班13（三）弱电领班14（四）空调领班15（五）给排水领班16（六）综合维修领班17六、技工岗位职责18(一)强电技工岗位职责18(二)变（配）电所运行值班人员基本职责19(三)配电室岗位职责20(四)变配电值班员岗5、位职责21(五)电梯维修工岗位职责22(六)给排水技工岗位职责23(七)弱电技工岗位职责24(八)空调技工岗位职责25(九)综合技工岗位职责26第 三 章 管 理 制 度27一、环境管理实施方案28（一）污水排放的管理实施方案28（二）噪音的管理实施方案28（三）防止出现重大环境污染责任事故的管理实施方案28（四）固体废弃物分类管理方案28二、工程总值管理制度29三、强电专业管理制度30四、弱电专业管理制度32五、弱电交接班制度32六、空调专业管理制度33七、空调交接班制度34八、给排水系统管理制度35九、综合维修管理制度36十、电梯系统管理制度36十一、工程部内部检查管理制度37十二、配电室6、监督检查管理制度37十三、高处作业吊篮安全管理制度38第 四 章 操 作 规 程39u维修注意事项40u强电专业制度及程序（配电室）41一、变（配）电所巡视检查制度41二、变（配）电所设备验收制度42三、变（配）电所的设备缺陷管理制度43四、变（配）电所运行维护工作制度43五、变（配）电所运行分析制度44六、变（配）电所设备预防性试验制度44七、变（配）电所培训管理制度45八、变（配）电所场地环境管理46九、变（配）电所运行值班制度46十、变（配）电所运行值班人员基本职责47十一、操作票制度48十二、变电室门禁制度48十三、干式变压器检查保养程序49十四、高低压柜、变压器安全操作规程49十五、7、办公室、机房防火管理规定51十六、送电、停电工作流程52u弱电专业制度及程序54一、楼宇自控值机制度54二、弱电机房安全防火管理制度54三、弱电专业管理制度55四、卫星机房管理制度56u空调专业制度及程序一、空调系统管理制度56二、空调运行巡视制度57三、空调给排水专业巡视制度58四、空调制冷机组启动程序60五、空调制冷机组开机流程图62六、空调制冷机组停机流程图63u给排水维修制度及程序63一、给排水系统管理制度63二、水泵房运行管理制度64三、中水站运行管理制度65四、消防泵房管理规定66u综合维修制度及程序一、综合维修管理制度及程序66二、危险品管理制度67三、综合维修操作间管理制度编68、8四、密闭空间工作安全程序69五、体力处理操作程序70六、使用油漆及易燃品安全程序71七、高空工作安全程序71第 五 章 维保规范及程序75u强电专业一、变、配电设备的检修工作程序77二、动力柜、配电箱检修工作程序78三、用电设施的检修工作程序79四、配电室检修工作程序79u弱电专业一、消防系统设备维修保养的要求及程序80二、监控系统设备维修保养的要求及程序80三、楼控系统设备维修保养的要求及程序81u空调专业一、风机盘管周期保养82二、新风机组周期保养82三、空调水泵周期保养83u给排水专业84一、冷却塔周期保养程序84二、冷水机组周期保养程序84三、给排水设备维修保养规范86u综合维修专业9、一、危险品管理制度86二、综合组中修项目、综合组大修项目87三、综合维修专业工作制度87四、综合维修操作间管理制度88第 六 章 应 急 预 案90一、变配电设备故障、突然停电应急处理程序91二、变电室供电应急预案92三、BA系统与停车场收费系统应急措施93四、停水及临时供水事故处理办法及应急预案93五、空调专业事故处理办法及应急预案94六、供、排水事故处理办法及应急预案95七、空调机房紧急情况处理措施96八、综合维修危险品存放应急措施99九、电梯故障困人救援法100 第 一 章人 员 架 构XX-XX0001 A/0一、 人员架构第 二 章岗 位 职 责XX-ZZ-SY/JL0001 A/010、一、 工程经理岗位职责 1.科学分配人力、物力、制定业户特约维修程序;2.安排通讯设备的有效使用;3.监管服务过程，改善服务态度质量，提高工作效率，维修及时率100%，维修合格率95%;4.科学管理仓库，购置备用品和各种工具，建立仓库台账、材料、工具，物品的领用与报废要登记清楚;5.掌握技术，完善辖区内设施和施工遗留的缺陷;6.负责制定所管辖系统设备月度维修保养计划和备用材料，配件计划，定期报送公司审定，并负责组织安排维修保养计划的实施;7.认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程、员工守则和设备维修保养制度;8.培养员工树立良好个人形象和素质，加强礼仪礼貌，安全生产培训;9.针对11、员工的技术状态和思想状态，编制培训计划，常对下属员工进行职业道德、客户服务教育和专业技术培训;10.完成上级领导交办的其它工作。XX-ZZ-SY/WY0001 A/0二、 工程文员岗位职责1. 在工程经理的指导下，负责工程部办公室的各项事务性工作及接待来访客人；2. 负责办公室的卫生，协助工程经理做好工程部的文字处理工作；3. 打印各类文件，管理好工程部各类工程图纸、资料；4. 负责工程部各类会议的记录；5. 填报有关报表，经工程经理审核签字后上报总经理办公室；6. 负责工程内部的文件、资料、通知的传阅和回收；7. 配合人事行政部进行工程用品的申报；8. 建立完善工程部的档案管理工作；9. 完12、成工程经理交办的其他工作。XX-ZZ-SY/GZ0001 A/0三、 工程总值岗位职责 1. 在紧急情况下，可完全合理地支配工程部的运作；2. 处理客户投诉及分配工程维修单，检查当日工单完成质量情况；3. 当遇到不能处理的事件或不能掌握及控制的事故时，及时转达上级或管理处领导，寻求协助处理解决完整的填写事故报告 ；4. 处理/完成交接班遗留问题。有关接工程单时间、处理事项、处理结果、工单序号等资料做好详细记录；5. 确保各系统正常协调运作，配合其他部门的相关工作；6. 负责机房及工具钥匙的借用管理，做好相关记录；7. 每日做好工单统计及做好详细记录；8. 完成上级下达的其它任务。四、 工程主管13、岗位职责XX-ZZ-SY/ZG0001 A/0（一） 强电主管岗位职责1. 负责监管配电室设备的正常运行，确保项目的供电系统处于正常状态；2. 负责项目本系统设备的日常维护、保养、检测；3. 负责安排、指挥、组织本系统员工的日常工作；4. 负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核；5. 负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向工程经理汇报；6. 贯彻执行岗位责任制，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，负责培训下属员工正确操作本专业设备；7. 负责检查本系统之各种运行记录及检查表格；8. 协助工程经理制定本系统维修、保养、节能计划；并贯彻执行设备维修保养计划的落实；9. 监督外派维14、修保养合同的执行情况；10. 协助处理其他电气设备之维修、保养工作；11. 负责管理本专业之公用工具；12. 完成工程经理下达的其它工作任务；13. 负责组织、安排、指挥员工处理各类设备故障及突发事件；14. 负责填写维修通知单及与客服部、秩序维护部协调处理日常维修事宜；15. 有权调配维修技工进行各种（你认为合适的）工作任务，对拒不服从安排之员工进行纪律处分；16. 负责给各专业电气系统提供帮助；17. 负责本专业二次装修的审图工作。XX-ZZ-SY/ZG0002 A/0（二） 弱电主管岗位职责1. 负责弱电系统各种设备的保养维修，确保其正常运行；检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理；15、 2. 提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报专业主管及工程部经理审定，并负责组织实施； 3. 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维修或联系外判厂家维修，以最短的时间恢复其正常运行；4. 贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证弱电机房的干净整洁； 5. 做好下属员工的技术培训和考核工作； 6. 做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善；7. 协助工程经理进行年度预算的计算工作；8. 负责处理客服部签署之日常维修单16、； 9. 负责安排、监督、检查下属的日常工作；10. 监督维护保养外判合同执行情况；11. 负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核；12. 负责项目空调系统及强电系统的楼宇自控管理工作，并与空调专业紧密配合，确保项目的空调系统处于最佳运行状态；13. 完成工程经理下达的其他工作任务。XX-ZZ-SY/ZG0003 A/0（三） 空调主管岗位职责1. 负责安排、指挥、监督下属日常工作，保证通风、空调系统设备正常运行；2. 巡视机房设备，并监管项目内温、湿度及新风量到合适水平；3. 负责安排设备的定期检测；4. 负责培训下属正确操作本专业设备；5. 负责检查本系统之各种运行记录及检查表格；6. 监督17、外派维修保养合同的执行情况；7. 负责分派下属员工的日常维修、保养工作；8. 负责处理客服部签署之维修通知单；9. 负责本专业二次装修的审图工作；10. 负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核；11. 负责制定合理运行方案，以达到节能效果；12. 负责本系统设备维修、保养工作，巡视机房设备运行正常；13. 贯彻执行岗位责任制，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，负责培训下属员工正确操作本专业设备；14. 完成工程经理下达的其他工作任务。XX-ZZ-SY/ZG0004 A/0（四） 给排水主管岗位职责1. 负责安排、指挥、监督下属日常工作，保证给排水系统、消防系统设备正常运行；218、. 负责安排设备的定期检测；3. 负责培训下属正确操作本专业设备；4. 负责检查本系统之各种运行记录及检查表格；5. 监督外派维修保养合同的执行情况；6. 负责分派下属员工的日常维修、保养工作；7. 负责处理客服部签署之维修通知单；8. 负责本专业二次装修的审图工作；9. 负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核；10. 负责制定合理运行方案，以达到节能效果；11. 负责本系统设备维修、保养工作，巡视机房设备运行正常；12. 负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理，负责每月自来水、热水、中水的能源统计报告工作。消防、喷淋用水设备、软化水设备的检查工作；13. 贯彻执行岗位责任制，带领并督促检19、查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，负责培训下属员工正确操作本专业设备；14. 完成工程经理下达的其他工作任务。XX-ZZ-SY/ZG0005 A/0（五） 综合主管岗位职责1. 负责安排、监督、检查下属的日常工作；2. 负责对下属分派维修单工作，并做好详细记录；3. 负责项目的土木、装潢、五金、玻璃的维修管理工作；4. 监管外判工程施工情况；5. 定期巡视项目土木、装潢、五金、玻璃，负责制定计划性工作方案；6. 负责申请维修用料；7. 检查入户维修工作。负责本专业的二次装修审图工作；8. 负责对下属进行专业培训； 9. 负责本专业员工之考勤、纪律检查及考核；10 完成工程经理下达的其他20、工作任务；11. 负责监督项目租户的二装改造工程的工作五、 工程领班岗位职责XX-ZZ-SY/LB0001 A/0（一） 强电领班1. 负责配电室设备的正常运行；本系统设备的日常维护、保养、检测工作。2. 负责安排并带领本专业技工进行日常维修、保养工作。3. 负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向专业主管汇报。4. 负责指导本专业技工正确操作本专业设备。5. 负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。6. 协助专业主管制定本专业维修、保养计划。完成工程部制定的维修计划、保养计划、节能计划。7. 监督外包维修保养合同的执行情况。8. 协助处理其他电气设备之维修、保养工作。组织带领本专业技工处理各21、类设备故障。9. 负责本专业二次装修的审图工作。10. 负责管理本专业之公用工具。11. 完成上级下达的其它工作任务。XX-ZZ-SY/LB0002 A/0（二） 电梯领班1. 管理下属员工保证所有电梯（扶梯、直梯）正常运行，做好电梯系统设备的日常维护、保养、巡视及年度检测工作。2. 参与外判维保合同有关内容的起草、拟定工作。3. 负责监督、检查电梯外判维保商的日常工作。4. 负责协助外判维保商制定电梯维修、保养计划，并监督相关工作的执行情况。5. 负责对外判商维保合同的执行情况进行定期评估，并根据要求提出合同续签、修改等建议。6. 负责妥善保管本专业使用的公用工具。7. 负责按要求定期提交本22、专业零配件采购计划。8. 负责电梯紧急/故障情况下的妥善、快速处理，并将处理结果及时向领导汇报。9. 完成上级领导下达的其它工作任务。XX-ZZ-SY/LB0003 A/0（三） 弱电领班1. 负责消防报警及联动系统/消防广播系统的维修保养、日常巡视及检修。 2. 负责保安监控系统的维修保养、日常巡视及检修。 3. 负责有线电视系统的维修保养、日常巡视及检修。4. 负责门禁系统的维修保养、日常巡视及检修。 5. 负责车管系统的维修保养、日常巡视及检修。 6. 负责楼宇自控系统的维修保养、日常巡视及检修。7. 负责本专业所辖其他设备的维修保养、日常巡视及检修。8. 负责处理本专业日常维修工单。 23、9. 负责安排、监督、检查下属的日常工作。10. 监督本专业外包合同执行情况。11. 负责本专业二次装修的审图工作。12. 完成上级下达的其他工作任务。XX-ZZ-SY/LB0004 A/0（四） 空调领班1. 负责安排带领本专业技工进行日常维护保养工作，保证通风及空调系统设备正常运行。2. 负责本专业设备维修、保养工作。3. 巡视机房设备，并监管XX中心内温、湿度及新风量至合适水平。4. 负责安排本专业系统设备的定期检测。5. 负责指导下属正确操作本专业设备。6. 负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。7. 监督本专业外包合同的执行情况。8. 负责处理本专业维修工单。9. 负责本专业二次装24、修的审图工作。10. 负责制定合理运行方案，以达到节能效果。11. 完成上级下达的其他工作任务。XX-ZZ-SY/LB0005 A/0（五） 给排水领班1. 负责安排带领本专业技工进行日常维护保养工作，保证给排水系统设备正常运行。2. 负责给排水设备、设施的综合管理，负责每月市政供水能源统计报告工作。3. 负责安排设备的定期检测。4. 负责指导下属正确操作本专业设备。5. 负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。6. 监督本专业外包合同的执行情况。7. 负责分派下属员工的日常维修、保养工作。8. 负责处理本专业维修工单。9. 负责本专业二次装修的审图工作。10. 保证生活水的水质达到标准。1125、. 完成上级下达的其他工作任务。XX-ZZ-SY/LB0006 A/0（六） 综合维修领班1. 负责安排带领本专业技工进行日常维护保养工作。2. 负责处理本专业维修工单工作。3. 监管本专业外包合同执行情况。4. 定期巡视XX中心，负责制定计划性工作方案。5. 负责申请维修用料。6. 负责本专业的二次装修审图工作。 7. 负责对本专业技工进行专业指导及培训。 8. 完成上级下达的其他工作任务。六、 技工岗位职责XX-ZZ-SY/JG0001 A/0(一) 强电技工岗位职责1. 负责配电室设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理；2. 观察各分路用电负荷的变化，按时填写强电专业值班日志；3. 根据26、分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入和退出运行，保证有功功率因数维持在正常水平；4. 每天填写运行记录于交接班记录本上；5. 检查配电室及消防设备情况并保持完好状态；6. 巡查设备运行情况，并填写巡查表；7. 严格按照设备的操作规程操作运行；8. 定期做好设备的维护保养工作；9. 做好配电室、值班室的环境卫生工作；10. 负责电气设备、设施的保养、维护，执行电气设备年度计划检修表；11. 配合其他专业的电气设备检修、维修工作；12. 发现设备故障及时排除，重大问题及时向上级汇报；13. 服从上级领导的工作安排。 XX-ZZ-SY/JG0002 A/0(二) 变（配）电所运行值班人员基本职责27、1. 变配电所运行值班人员在值班时间内对本站设备负有监视、维护、操作及事故处理的责任；2. 值班人员应按值班制度值班，遵守现场工作纪律，按规定统一着装，坚守工作岗位，不得进行与工作无关的活动；3. 值班人员必须熟知和严格执行安全操作规程、运行管理规程，总值规程和现场运行规程及有关制度；4. 值班人员应熟知所管辖的设备系统和可能的运行方式，掌握主要设备的性能和规范，掌握各种保护和自动装置工作原理和运行规定；5. 认真执行操作票制度，能正确的进行倒闸操作和正确、迅速的进行事故处理。XX-ZZ-SY/JG0003 A/0(三) 配电室岗位职责1. 严格执行交接班制度，坚守工作岗位不得擅离职守，确保供28、电设备安全运行、不间断的供电；2. 熟悉掌握配电室高低压设备系统及外围情况，了解主要电气设备的规格性能；3. 严格执行安全操作规程及巡视检查制度按规定时间巡视设备、抄录仪表，填写有关报表，并按时报出；4. 熟悉掌握停送电程序及有关安全防火措施，严格执行停送电操作制度。5. 中晚班及节假日配电室值班人员兼负电工日常维修工作，做到供电、维修两不误；6. 配电室禁止乱放杂物，更不能放私人物品，保持卫生整洁，每班打扫卫生一次，利用停电时间检修设备及保养擦拭设备，按时测定需测定的设备和工具；7. 发现超负荷报警，按顺序拉闸调整（管理处定出拉闸顺序）；8. 有计划测定线路安全系数，及时发现火灾隐患，及时处29、理并上报领导；9. 下一班未按时上班，上一班不得离去，应及时报告领导，领导未解决之前继续值班。XX-ZZ-SY/JG0004 A/0(四) 变配电值班员岗位职责1. 值班员受主管领导，协同主管负责当值中各种设备的正常、安全、经济运行；2. 严格执行供电设备安全运行规程和有关的各项规章制度，负责值班、操作、监护、巡视及事故处理等工作，发现异常及时汇报；3. 配合主管搞好变配电室的运行维护、定期试验、运行分析和记录工作；4. 正确执行主管给予的操作命令，负责填写操作票；5. 在主管监护情况下下进行倒闸操作和迅速处理设备故障；6. 按时准确地做好各种报表记录，核算电量；7. 保管好所管辖备品、工具、30、表记，做好室内的清洁卫生工作。XX-ZZ-SY/JG0005 A/0(五) 电梯维修工岗位职责1. 负责电梯系统设备的正常运行。做好电梯机房正常运行值班工2. 作。做好电梯的巡查工作。做好值班日记及工作日报表。3. 负责电梯系统设备的日常维护、保养、检测。检查电梯乘坐舒4. 适感是否良好。5. 负责协调、组织外判维修保养单位员工的日常工作。6. 负责监督、检查外判维修保养单位员工之工作完成情况并向专 业领导汇报。7. 负责检查电梯之各种运行记录及检查表格。8. 协助外判维修保养单位制定电梯维修、保养计划。9. 监督外判维修保养合同的执行情况。10. 负责管理本专业之公用工具。11. 电梯紧急/31、故障情况下的处理，重大问题及时向领导汇报并通12. 知外判维修保养单位处理。13. 完成上级领导下达的其它工作任务。XX-ZZ-SY/JG0006 A/0(六) 给排水技工岗位职责1. 给排水维修技工必须熟练掌握各类设备操作、运行及维修保养规程。必须服从系统工程师的领导和指挥。2. 按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好工作准备。3. 每日需按巡视路线对给排水管井、生活水箱、室外污水井等进行巡查，发现异常及时向领班或工程部主管汇报。4. 协助空调运行人员清洗新风过滤网、风机盘管翅片、空调机过滤网。5. 保障机房阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，发现问题及时处理。6. 接到维修通知后32、，必须及时到达现场处理，服从工作安排，处理完毕，由报修单位验收签字，工单交回工程部。7. 处理各类故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕 须认真清理现场。并将处理结果报告上级。8. 维修人员应定期对XX中心内各种通风、采暖、冷风供应及相关的设备、管道进行故障检查，并按照设备维修保养计划进行三级、月度、季度、年度保养。9. 定期检查设备的运行状况，按时认真填写工作记录，包括维修记录、保养记录及维修记录卡。10. 对于跑水事故一定要反应灵敏，行动迅速，处理果断，汇报及时。11. 加强工具的使用与保管，包括自用工具和公用工具，交接班时工具要帐物相符。12. 给排水系统各类维修，必须做到各阀门33、接口，安装位置合理，不漏水。管线布局合理，横平竖直。需做防腐、防锈、保温处理时必须处理完整，不得遗漏。13. 各阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，并必须做好保温、防腐处理，功能正常。XX-ZZ-SY/JG0007 A/0(七) 弱电技工岗位职责1. 负责项目内所有弱电配电设备间、配电箱及线路的维护保养；2. 负责项目消防火灾报警系统设备的维护保养；3. 负责项目楼宇自控系统设备的维护保养；4. 负责项目秩序维护部监控系统设备的保养维护；5. 负责项目闭路电视系统运行和维护保养；6. 负责项目广播和背景音乐系统的维护保养；7. 负责项目无线通讯放大系统设备运行和维护保养；8. 负责项目宽带网34、络系统布线的维护；9. 负责项目所有与弱电相关设施装修改造现场的监管；10. 负责公司内部局域网维护；11. 完成上级领导布置的其他工作。XX-ZZ-SY/JG0008 A/0(八) 空调技工岗位职责1. 巡查设备情况，并填写各巡检记录表；2. 做好值班日记及工作日报表；3. 按时维护、保养设备，对设备的调整及维修作好记录；4. 接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务；5. 发现设备故障及时排除，并汇报上级；6. 制冷空调设备运行员负责制冷机的操作、监视和记录；7. 空调给排水设备维修员负责设备检修、日常清洁维护； 8. 每天定时检测客户区的温湿度并调整到合适水平。XX-ZZ-SY/JG35、0009 A/0(九) 综合技工岗位职责1. 及时处理客服签署的维修单；2. 定期巡楼检查并记录；3. 保质保量完成领导分派的各项任务；4. 监管外判维修的工作情况。第 三 章管 理 制 度一、 环境管理实施方案XX-ZD-SY/HG0001 A/0（一） 污水排放的管理实施方案1. 项目生活污水排放管理：每一年由经石家庄市质量技术监督局、石家庄市建委、石家庄市环保监测系统批准的监测检测单位进行一次检测，每一季度工程部人员进行一次管线检查，防止雨、污水混排，每月进行一次污水井淸掏；2. 项目目前无餐厅，今后有餐厅后，对餐厅生活污水排放管理：每一年由经石家庄市质量技术监督局、石家庄市建委、石家庄36、市环保监测系统批准的监测检测单位进行一次检测，每月由政府相关部门认可的专业公司进行一次隔油池淸掏。XX-ZD-SY/HG0002 A/0（二） 噪音的管理实施方案1. 项目噪音管理：每一年由经石家庄市质量技术监督局、石家庄市建委、石家庄市环保监测系统批准的监测检测单位进行一次噪音检测；2. 每季度由工程部人员进行一次楼层公共区噪音测试，并填写XX中心噪音测量表。XX-ZD-SY/HG0003 A/0（三） 防止出现重大环境污染责任事故的管理实施方案1. 易燃易爆物品存放须填写易爆、易燃物品存放记录表。定期检查供、用电设备、设施，防止出现电气火灾；2. 对于油品的领用和使用严格按照运行守则进行登37、记；3. 每月对重要机房进行防火检查，并对工程部全体员工进行防火安全培训。XX-ZD-SY/HG0004 A/0（四） 固体废弃物分类管理方案为合理合法处理各种固体废弃物，依据废弃物处置管理规定制定本管理方案，希望全体员工严格执行，确保全公司所有固体废弃物达标处置。1. 对于数量多、体积大的废弃物分类、分区处理：1.1 废纸、废纸板、废纸箱（包括所有办公室的办公用废纸）直接送由保洁公司处理；1.2 废泡沫由各岗位员工负责打扫、回收集中到指定回收地点；1.3 废木料、废金属、废油、废棉丝、废包装桶等由各专业负责回收集中到指定的回收区，统一安排处置。2. 对于体积小、数量少的废弃物分类设置收集箱：38、1.1 危险废弃物收集箱用红色标记收集废电池、废电子、电器零件；1.2 可回收废弃物收集箱用蓝色标记收集各种金属类、非金属类小件废品；1.3 不可回收废弃物收集箱用黑色标记收集各种无毒害、无利用价值的废物；1.4 废弃物收集箱分区设置、统一管理、定期检查。3. 设置的公共垃圾桶主要收集除危险废弃物外的生活垃圾，环境部负责对其定期分类收集。XX-ZD-SY/ZG0001 A/0二、 工程总值管理制度1 总值及工程部主管，在紧急总值情况下，可完全合理地支配工程部的运作。在值班期间严格遵守管理处各项规章制度，不得擅离值班岗位；2 当值时，须兼顾本身系统内事务，但以工程部整体为主；3 当值时，如需要离39、岗，必须交代专人暂替接电话，并随身携带对讲机，以便联络；4 当值时，必须礼貌的处理客户投诉及分配工程请修单。做出正确及合理的分析及判断。采取合适应变措施，并记录；5 如需涉及其他部门，须礼貌地通知及请求各有关部门协助、支援及配合工作，并应认真清楚的填妥内部联系单；6 当发生非常事故，应把事故时间、内容、处理过程、结果和合理的建议写在事故报告中；7 如遇特别事故，如断水、水淹、断电、消防走火及空调失灵等，皆须马上联系上级或管理处领导；8 当遇到不能处理的事件或不能掌握及控制的事故时，应及时转达上级或管理处领导，寻求协助处理解决；9 交接班一定要清楚，对于交接总值遗留的问题，接班总值有责任积极跟进40、，处理至完成。有关接工程单时间、处理事项、处理结果、工单序号等资料做好详细记录：9.1 一般电话投诉是不接受的，唯事后补单及下列事件除外；9.1.1 公共区域或客户内停电；9.1.2 水管破损跑水；9.1.3 火灾及报警；9.1.4 直梯困人；9.1.5 异味散布；9.1.6 空调停运。10 总值有事需请假、调班、补休等，要提前三天提出，以便工程部能有充分时间做出安排，遇突发性事件可另行处理；11 工程部总值有责任在确保各系统正常协调运作的同时，积极配合管理处其他部门把各项工作做好；12 总值必须在当值前给本系统下级员工安排好当值工的工作及汇报渠道，有紧急事故时如何处理。XX-ZD-SY/QG41、0001 A/0三、 强电专业管理制度1. 配电室属单位动力设备部门下设机构，由主管负责全面技术业务工作，并接受供电部门的专业监督检查与供电部门办理具体的电力总值与使用业务；2. 配电室的电力设备总值号应按照地区电力系统统一的总值编号原则编写，室内应设有模拟图板，模拟图应符合实际接线具备可模拟操作功能，电源情况及设备编号标注应齐全正确；3. 定期进行（或委托）电气设备的预防性试验和继电保护的年度效验并认真作好记录；4. 在进行电气维护工作时，必须严格执行电业安全工作规程并做好人身安全和设备安全的技术措施和组织措施，不得从事在自己不能控制范围的电气施工作业，应备齐相关安全绝缘工具以及工作必须的仪42、器仪表；5. 认真贯彻执行有关电力法规，依法建立各种规章制度，不断规范用电行为，落实安全第一的方针，严格执行工作监护和工作许可制度，确保电气设备在良好状态下运行；6. 值班员必须做到持证上岗并按时进行年审复试，新上岗员工不能单独工作。XX-ZD-SY/BD0001 A/0四、 变（配）电所交接班制度（一） 交接班的一般规定1. 变（配）电所应按规定的值班方式进行值班和按规定的时间进行交接班。如接班人员未到岗，交班人员应坚持工作至接班人员到达。未经办理交接班手续，交班人员不得离开工作岗位；2. 交接班工作必须做到交接两清，交班人员应按规定详细介绍，接班人员应认真听取；3. 在处理事故或进行倒闸操43、作时不得进行交接班，交接班过程中发生事故时，应停止交接班，并应由交班员处理，接班人员协助进行处理。处理事故、倒闸操作完毕或告一段落后，方可进行交接班；4. 接班人员对设备进行检查确认无问题后，交接双方在值班记录上签字，交接班方可结束。（二） 交班的工作内容1. 设备运行方式，设备变更和异常情况处理经过；2. 设备的修试、扩建和改进工作的进展情况；3. 巡视发现的缺陷、处理情况以及本值自行完成的维护工作；4. 许可的工作票、已执行的操作票，地线使用组数、位置及备用地线的数量；5. 继电保护、自动装置、远动装置、微机、监控系统的运行及变动情况；6. 规程制度、上级指示的执行情况；7. 设备清扫、环44、境卫生、消防设施及其他；8. 通讯设备、工具、钥匙的使用和变动。（三） 接班的工作内容1. 检查模拟图板、核对系统运行方式、设备运行位置，对上一班操作过的设备进行质量检查；2. 检查设备缺陷，特别是新发现的缺陷，是否有进一步扩展的趋势；3. 试验有关信号、自动装置、电容补偿装置以及继电保护；4. 了解设备的修试情况，重点检查修试工作质量和设备上的安全措施布置情况；5. 审查各种记录、技术资料及安全用具、消防用具、维修工具、备品备件、钥匙、设备环境卫生等。XX-ZD-SY/RG0001 A/0五、 弱电专业管理制度1. 接班时应提前十分钟到达工作岗位，进行交接班工作；2. 值班人员应衣着整洁，佩45、带员工证； 3. 不允许与本专业无关人员进入机房；4. 不准私自离开值班室，如须外出需有人接管；5. 设备出现一般故障及时处理并作记录，重大故障做应急处理并向上级汇报；6. 监视各个系统运行情况，及时调整参数及工作状态，使设备运行在最佳状态；7. 严禁将设备挪做私用；8. 交班前作好清洁卫生，填写好弱电专业值班日志；9. 如有某系统发生报警，应及时通知相关专业值班人员并作好记录汇报；10. 做好维修工具的保管及仪表的校验。XX-ZD-SY/RG0002 A/0六、 弱电交接班制度1. 了解BA系统设备的运行情况，询问设备运行有无故障，出现问题的处理经过及目前所需注意的问题；2. 接班前做好维修46、工具的保管及仪表的校验，钥匙须妥善保管，接班后发现工具损坏丢失钥匙等问题，由接班人员负责；3. 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅（工作完成后再交班）；4. 交班前作好清洁卫生，填写好弱电专业值班日志；5. 交班前做好BA记录表的交接工作。XX-ZD-SY/KG0001 A/0七、 空调专业管理制度1. 严格遵守管理处的各项规章制度；2. 坚决贯彻上级领导的各项指示，服从领导的安排；3. 当班时不准做任何与工作无关的事；4. 严格执行设备操作程序，作到一巡、二看、三查；5. 加强对本专业设备的维护47、与保养；6. 加强本专业的职业道德水准，增强责任心；7. 遇有突发事件要沉着、冷静、果断处理；8. 接听上级指示或报修要使用文明用语并做记录；9. 保持机房内整洁，维护机房内卫生；10. 主动配合其他组别工作，团结本组同事；11. 保证机房内各种防火设施齐全有效；12. 认真履行岗位义务和责任，遵守国家的法纪、法规遵守社会公德；13. 每班认真巡视设备，按时做好设备的维护、保养工作；14. 严格按照操作规章制度，进行操作运行；15. 本班发现问题及时解决，如遇意外重大问题，应及时向领导汇报，并做相应紧急处理措施，并做好事故报告表；16. 认真做好交接班工作，认真完成交接班记录v17. 严禁在机48、房内吸烟、打闹，作好防火工作，如果发生火警应会正确报警，并正确使用消防器材和积极配合灭火；18. 机房重地，严禁无关人员进入；19. 注意仪容、仪表，注意个人形象，保持良好的精神面貌；20. 维修工作有许多是当着宾客面和其它部门员工的面进行的，因此一定要注意文明工作，不能有粗鲁的言行或不讲科学的蛮干；21. 积极钻研业务技术，不断提高自己业务技术和工作能力。XX-ZD-SY/KG0002 A/0八、 空调交接班制度1. 空调水专业实行每天24小时值班制度；2. 值班分2班，早班由8:30-20:30，夜班由20:30-次日8:30；3. 值班人员应具有高度的敬业精神，本着认真负责的态度，严格按49、照本专业职责工作执行；4. 值班人员严格按照员工手册中规定的内容执行劳动纪律；5. 值班人员不得随意调班，有事调班要按提前1天申请，经专管和工程部经理批准，方可调班；6. 认真填写交接班记录或值班日志，包括设备运行情况、工具情况，故障发生时间、地点、原因及处理情况；7. 值班期间发生的问题及时处理，重大事件应迅速报告上级领导，并详细记录；8. 交班8.1 必须在交班前，对设备进行全面检查，认真填写交接班记录；8.2 工具、钥匙等物品准备齐全；8.3 整理现场、搞好环境卫生；8.4 交班人员将有关事项向接班人员交待清楚；8.5 在交接班前和交接班期间发生问题，应协助接班人员共同解决，没有处理完毕50、不得离岗。8.6 接班人员未按时接班，交班人员不得离岗。9. 接班9.1 接班人员严格按照应规定时间到岗；9.2 做到交班记录不清不接班，室内卫生不合格不接班，设备运行情况不明不接班，设备发生故障责任不清不接班，工具、物品不齐全不接班。接班人签字确认后，交接不清的事项就要负责；9.3 在交接班前和交接班期间发生问题，应与交班人员共同解决，不得推委；9.4 接班人员共同巡视设备检查工具，接班人员完全应弄清事故的情况；9.5 交接班人员签字，交接班完成。XX-ZD-SY/GPG0001 A/0九、 给排水系统管理制度1. 保证机房泵房内各种防火设施齐全有效。2. 遵守交接班制度，认真填写交接班记录51、。3. 认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。4. 认真履行岗位义务和责任，遵守国家的法纪、法规遵守社会公德。5. 爱岗敬业，加强协作精神，努力提高自身素养及专业技能，互相团结、互相帮助、积极配合、互相学习、共同提高。6. 熟悉本专业所辖各系统、设备情况。7. 认真巡视、检查各项设备，按时做好设备的维护、保养工作。8. 严格按照操作规程进行设备的操作、运行。9. 熟悉掌握本专业应急预案，并能够按照预案要求处理相应情况。10. 巡视及设备运行中发现问题及时解决，如遇重大突发问题，应立即采取紧急处理措施，并及时向领导汇报，填写事故报告。11. 认真做好交接班工作，认真完成交接班记录。12. 严52、禁在机房内吸烟、打闹，作好防火工作，如果发生火警应会正确报警，并正确使用消防器材和积极配合灭火。13. 机房重地，严禁无关人员进入。14. 保持机房和工作场地整洁、并搞好个人卫生。15. 注意仪容、仪表，注意个人形象，保持良好的精神面貌。16. 积极钻研业务技术，不断提高自己业务技术和工作能力。XX-ZD-SY/ZG0001 A/0十、 综合维修管理制度1. 瓦、木、油员工对分派的工作做到细致、周到地安排每项操作顺序，精心测量尺寸、精心调整涂料、精心调配使用材料，保证工作质量；2. 施工中保持工作现场的清洁环境，认真执行综合维修技工岗位职责；3. 爱护工、用具和电动工具；经常擦拭、检测、加油保53、养，保持其良好的安全和使用性能；4. 工作间材料应分类摆放，有特殊要求的板材、石材、玻璃、异形材料应妥善放置或单独存放，防止损坏、变质；5. 油漆、稀料、溶剂等易挥发的化学品使用后应封盖严密、单独搁置，注意防潮、防火、防腐蚀；6. 按期完成工程维修单的修缮工作，工作完成后及时将维修单返回工程值班室；7. 严禁在工作间吸烟并保持工作间清洁，每天工作结束，应将工作间清扫干净。XX-ZD-SY/DG0001 A/0十一、 电梯系统管理制度1. 要树立安全第一的思想，电梯属于高空作业，工作中务必要全神贯注、小心稳重；2. 电梯钥匙应由专业人负责，不得转借遗失；3. 电梯运行中严禁开启外门，如检修或救人54、需开启时，须由电梯维修人员或受过专业培训的人员使用专用钥匙开启，门开启时要站稳身体，不得前倾；4. 值班人员应熟悉电梯的一般工作原理，掌握电梯出现“困人”故障时，及时将客人救出的电梯操作规程及技巧；5. 值班人员每天应做好运行记录，检查热线电话是否畅通；6. 每日对客梯、扶梯进行巡视，并做好巡视记录；7. 电梯长期不使用，应将机房总电源断开；8. 维护电梯时，应在首层入口处放置“维修保养进行中“的指示牌；9. 工作前要检查所使用工具是否安全、合格；10. 工作完毕完要清点工具，整理现场；11. 机房内电梯编号应与运行中的电梯编号一致；12. 机房应有良好的通风设备和足够的照明，运行中温度不得超55、过40；13. 机房、井道必须保证没有雨、雪侵入的可能；14. 井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物；15. 在易燃物较多场所工作时要注意防水；16. 在共通井道工作时，必须牢记相邻升降机仍在运行中，严禁跨越机外工作，必要时停止相邻升降机运行再工作；17. 电梯机房内要保持整洁，非工作人员谢绝入内。不得擅自动机组设备及相关控制线路等设备。XX-ZD-SY/GJG0001 A/0十二、 工程部内部检查管理制度为提高工程部的管理水平及确保项目各系统的正常运行，特建立此制度。1. 每日负责检查各岗位人员的出勤情况及工作情况；2. 负责定期检查各个重要机房的运行管理情况；3. 负责定期检查各项规章制56、度的执行情况；4. 负责检查各专业各项记录的记录情况；5. 定期检查各专业计划工作的执行及完成情况。XX-ZD-SY/PJG0001 A/0十三、 配电室监督检查管理制度1. 每日检查配电室值班人员的出勤情况及工作情况；2. 每日检查配电室的运行记录是否齐全完整，发现问题及时纠正处理；3. 检查配电室设备运行情况，发现问题及时处理；4. 检查配电室各项规章制度的具体情况；5. 对配电室的负责情况进行检查及分析，发现问题及时处理；6. 组织人员进行专业及安全方面的业务培训；7. 负责对工作中发现的异常情况进行分析判断及处理；8. 负责突发事件的监督指导并及时处理。XX-ZD-SY/GAG000157、 A/0十四、 高处作业吊篮安全管理制度为确保设备安全、高效的运行，操作人员须严格遵照此制度使用高处作业吊篮。1. 操作人员必须佩带好安全帽、安全带，并系好安全带将其挂扣在安全绳上；2. 患不宜高空作业疾病、酒后人员严禁操作吊篮；3. 高处作业使用的工具及物品必须采取防坠措施；4. 严禁将吊篮当作材料及人员的垂直运输工具使用，并严格控制吊篮载荷；5. 在使用吊篮设备时，应划出安全区，并设置护栏、安全网等防护设施；6. 设备发生故障时，须立即停止使用并通知专业人员进行修理；7. 设备在升降作业时，操作人员应密切注意电缆线是否挂卡在墙面或障碍物上；8. 阵风风力大于4级（含4级）以上时，应停止使用58、吊篮；9. 每次停用时，应将设备停放至地面或用绳索将设备固定在建筑物上避免随风晃动；10. 每次停用时，应切断电源、锁好电箱门以免他人擅自使用；11. 吊篮操作人员须经培训，持行业颁发的资格证书上岗；12. 吊篮设备应经有关部门检测合格后方可投入使用；13. 每次使用设备前，吊篮操作人员应进行检查，吊篮内准载2人；14. 施工维修人员每次使用前应到工程部填写申请单，并得到工程部负责人签字确认后方可使用；15. 吊篮操作人员必须由公司上第三者责任险。 第 四 章操 作 规 程 u 维修注意事项1. 注意事项1.1 维修人员首先要检查工服、工鞋是否整洁，胸牌是否带端正，面部是否清洁，发型符合标准；59、1.2 检查携带工具是否正确齐备，鞋套、清洁、现场保护工作用品是否齐备，不能因工具不齐来回取拿工具造成工时延长。进入前要先按响门铃一下或轻敲三下，距门一米左右等待开门，不可以堵在门前不停地敲门，不可以靠在墙上和蹲在一旁；1.3 见到客户要面带微笑用礼貌用语问候并说明维修工作，经同意后戴好鞋套入室维修；1.4 维修过程中不能大声喧哗，不能指手划脚，要移动物品要求得同意，维修位置若有贵重物品要提醒客户收好，在工作点铺好保洁工作台布开始工作，工作中不要与客户谈论与本次维修无关的话题，以免产生误解；1.5 维修工作结束后，当客服人员不在现场时，向客户简单扼要地叙述维修工作。2. 维修工作程序1.1 维60、修人员接到报修工单后，首先确定工作内容和约定的工作时间；1.2 携带好相应工具和维修工单，提请客服人员一同前往客户楼层；1.3 维修完毕后，客户确认满意后，请客户在工单上签字。清理现场后方可向示意离开；1.4 如果维修工作不能一次完成，要向客服人员说清楚，由客服人员向客户婉转的解释清楚，约定下次维修时间或报请上级主管到现场处理；1.5 维修工作完毕后，一定要认真填写工单，并在工作统计本上注明完成与否，以及需注意的问题。u 强电（配电室）XX-ZD-SY/BD0001 A/0一、 变（配）电所巡视检查制度1. 变配电所应根据本所的具体情况，制定各类设备巡视周期，巡视时间及巡视要求，值班人员应按规61、定对设备进行巡视检查。1.1 有人值班的变（配）电所，每班巡视一次，无人值班的的变（配）电所，至少每天巡视一次，特殊情况加强巡视；1.2 巡视高压设备时，注意保持安全距离，禁止移开或越过遮拦，禁止触摸高压电气设备，不得在其上面进行工作。1.3 寻找高压设备接地故障点时，应穿绝缘靴，运行人员对故障点的安全距离：室内大于4米，室外大于8米，手接触设备外壳和架构时应戴绝缘手套；1.4 巡视人员在巡视开始和终了时，均应告知本职人员，终了时应说明巡视结果，并做好记录；1.5 巡视中发现设备缺陷，应报值班长研究消除，对威胁设备安全运行的情况，并可能引起严重后果的，应向有关领导汇报，并做好记录；1.6 用电62、单位的电器负责人应定期对变（配）电所的设备进行巡视检查。2. 巡视检查内容2.1 导线、插头、刀闸无发热现象；2.2 瓷质部分应清洁，无破损、裂纹、打火、放电、闪络和严重放电现象；2.3 配电盘、二次线、仪表、继电保护、二次装置和音响信号，运行指示正常。试验时应动作正确，直流系统绝缘应良好；2.4 设备过负荷、新设备、长期停运和维修后投入运行的设备、运行中的可疑现象和严重缺陷设备、重要节日及重大政治活动、高温雷雨季节、设备发生重大事故，经处理恢复送电后均应特别巡视，重点检查；2.5 门窗是否严密，有无防止小动物措施；2.6 高峰负荷期间检查各路负荷是否超过最小载流元件的允许值，检查最小载流元件63、有无发热现象，必要时应用测温装置进行测试。XX-ZD-SY/BD0002 A/0二、 变（配）电所设备验收制度1. 凡新建、扩建、改建、大小修及预防性试验后的一、二次系统设备，必须经过验收合格，手续完备，方能投入系统运行；2. 新建、扩建、改建、大小修及预防性试验的设备验收，均应按现行国家标准、行业标准、石家庄地区用电单位电器工程安装规程及本规程有关部分进行；3. 设备的安装或检修，在施工过程中，需要中间验收时，变（配）电所设备应指定专人配合进行，其隐蔽部分，应做好记录，中间验收项目，应由变（配）电所负责人与施工检修单位共同商定；4. 大小修、预防性试验、继电保护、仪表校验后，应由有关修、试人64、员记入记录本中，并注明是否可以投入运行，无疑后方可办理完工手续。XX-ZD-SY/BD0003 A/0三、 变（配）电所的设备缺陷管理制度1. 运行中的变（配）电设备发生异常，虽能继续使用，但影响安全运行，均称为设备缺陷。设备缺陷可分为三类：1.1 危急缺陷：缺陷的严重程度已使设备不能继续安全运行，随时可能导致发生事故或危急人生安全，必须尽快消除或采取必要的安全措施进行临时处理；1.2 严重缺陷：对人身和设备有严重威胁，不及时处理有可能造成事故者；1.3 一般缺陷：对运行虽有影响但尚能坚持运行者。2. 有关人员发现设备缺陷后，无论消除与否均应与值班人员做好记录，并向有关领导汇报。严重缺陷应及时65、消除或采取措施，防止造成事故，并上报主管部门。需其他部门处理时，应及时上报，并督促尽快处理，对一般缺陷可列入计划进行处理。3. 有关领导应定期检查设备缺陷消除情况，对未消除者应尽快处理。XX-ZD-SY/BD0004 A/0四、 变（配）电所运行维护工作制度1. 变（配）电所值班人员除正常工作外，应根据季节性工作性特点、环境特点及本所设备情况，制定维护工作项目和周期工作日程表。2. 变（配）电所的运行维护工作项目2.1 控制盘清洗、带电测温、交直流熔丝检查、设备标志及修改、更新、电缆沟孔洞堵塞等；2.2 备品备件、消耗材料定期检查试验；2.3 安全用具、仪表、防护用具和急救医药箱的定期试验、检66、查；2.4 按要求设置各种消防用具，值班人员应定期组织学习使用方法，并定期演习检查；2.5 锅炉、煤气设施、乙炔、氢气、SF6（六氟化硫）气体、起重运输机械和一般的定期检查试验；2.6 易燃、易爆物品、储油罐、有毒物品、酸碱性物品的存放保管检查；2.7 给、排水系统、采暖、降温通风系统及厂房的检查。XX-ZD-SY/BD0005 A/0五、 变（配）电所运行分析制度 1. 变（配）电所要建立运行分析制度，运行分析工作中要对变电设备运行工作状态进行分析，摸索规律，找出薄弱环节，有针对性的制定防止事故措施；2. 运行分析分为综合分析和专题分析，综合分析为定期对本所安全运行、经济运行、运行管理等进行67、分析，找出影响安全的因素及可能存在的问题，提出解决措施，专题分析不定期进行，针对具体问题，进行专门分析。XX-ZD-SY/BD0006 A/0六、 变（配）电所设备预防性试验制度1. 用电单位的变（配）电所应根据电力行业标准电力设备交接和预防性试验规程的规定，对电力设备进行预防性试验，用以判断是否负符合运行条件，预防设备损坏，保证安全运行；2. 高压配电装置进行绝缘试验时，应该将连接在一起的各种设备进行单独试验。对于成套设备，进行单独试验有困难时，也可连接在一起进行试验。此时，试验标准应采用所有连接设备中的最低标准。XX-ZD-SY/BD0007 A/0七、 变（配）电所培训管理制度1. 凡新68、参加电气工作的人员， 在进入正式工作前，必须经过培训。培训内容包括：电器基本理论知识，电气工作安全知识及有关安全工作规程相关的操作方法；2. 凡新参加电气工作的人员，经过培训、考试合格后，在有经验的工作人员带领和指导下进行工作实习。实习期间指导人员应固定；3. 实习人员在有电气工作经验的人员带领下，可以参加一些简单的技术工作和操作任务，但不能担任主操作人和监护人。实习人员进行的工作必须经过检查验收；4. 在现场工作时，实习人员必须认真遵守安全工作规程，听从指导人员的指挥，否则现场负责人有权停止其工作；5. 实习人员期满后，应经过考试，考试合格后，允许其正式参加电气工作，并可以在停电范围内独立工69、作，但其工作质量应经专人检查；6. 参加正式工作的操作人员，也要定期组织培训和考核，不断学习新技术、新规章，熟知所管辖范围设备的情况，掌握操作知识，以保证设备的正常运行。XX-ZD-SY/BD0008 A/0八、 变（配）电所场地环境管理1. 室内外环境整洁，场地平整，搞好绿化，设备区不应存放与运行无关的闲散器材和私人物品，禁止无关人员进入现场；2. 保持设备完整，构架、基础无严重腐蚀，房屋不漏雨，高压室、主控制室无孔洞，安全网门完整、正常关闭加锁；3. 电缆盖板齐全，沟内干净，有整洁的巡视道路；4. 主控制室、高压配电室严禁遗留食物及储放粮食，并应有防止小动物的安全措施；5. 室内外的运行设70、备应做到标志齐全、清楚正确，设备上不准粘贴与运行无关的标志；6. 室内照明充足，维护设施完好；7. 所内严禁饲养家禽家畜；8. 配电室内严禁烟火，对明火作业严加管理。XX-ZD-SY/BD0009 A/0九、 变（配）电所运行值班制度1. 变配电所应安排专人全天值班，每班值班人员不少于2人，且应明确其中一人为值班长（当班负责人）。2. 用电单位10KV电压等级的变（配）电所、设备容量在630KVA及以上者，应安排专人值班，值班方式可根据变（配）电所的规模、负荷性质及重要程度确定。2.1 带有一、二类负荷的变（配）电所、双路及以上电源供电的变（配）电所，应有专人全天值班，每班值班人员不少于2人，71、且应明确其中一人为值班长 （当班负责人）；2.2 负荷为三类的变（配）电所，可根据具体情况安排值班，值班人员不少于2人，但在没有倒闸操作等任务时，可兼做用电设备维修工作。3. 用电单位设备容量在500KVA及以下、单路电源供电，且无一、二类负荷的变（配）电所，允许单人值班。条件允许时，可进行简单的高压设备操作，但不能进行临时性电气测量，及挂接、拆除临时接地线等工作。4. 实现自动监控的变（配）电所，运行值班可在主控室进行。需要进行10KV及以上设备和低压主开关、母联开关的倒闸操作、电气测量、挂或拆临时接地线等工作时，必须由二人进行，一人操作，一人监护。5. 变配电所的运行值班人员必须持证上岗。72、XX-ZD-SY/BD0010 A/0十、 变（配）电所运行值班人员基本职责1. 变配电所运行值班人员在值班时间内对本站设备负有监视、维护、操作及事故处理的责任；2. 值班人员应按值班制度值班，遵守现场工作纪律，按规定统一着装，坚守工作岗位，不得进行与工作无关的活动；3. 值班人员必须熟知和严格执行安全工作规程、运行管理规程，总值规程和现场运行规程及有关制度；4. 值班人员应熟知所管辖的设备系统和可能的运行方式，掌握主要设备的规范和性能，掌握各种保护和自动装置一般原理和运行规定；5. 认真执行操作票制度，能正确的进行倒闸操作和正确、迅速的进行事故处理。XX-ZD-SY/BD0011 A/0十一73、 操作票制度1. 操作票是防止误操作（错拉、错合断路器、带负荷拉、合隔离开关及带地线合闸等）的主要措施。变（配）电所的倒闸操作应填写操作票；2. 变（配）电所的一切操作须得到电气负责人或供电部门总值员的命令或许可（指受供电部门总值的用户），同时复诵无误后，将发令人、许可人及时填入值班记录簿；3. 在变（配）电所的架空或电缆出线上进行工作而要求停电时，值班人员必须接到工作负责任人的书面要求后，填写操作票，方可进行操作；4. 操作票应按操作顺序填写，禁止使用铅笔填写；5. 操作票的内容应包括操作任务、操作设备名称及总值号、操作顺序、发令人、操作人、监护人及操作时间等；6. 操作票应进行编号，已操74、作的 应注明：“已执行”，保存期不少于三个月；7. 通过运行分析，找出设备运行隐患，并掌握一般维修技能，做好设备维护，认真搞好环境卫生，切实做好运行管理工作；8. 做好各种技术管理、技术记录合变（配）电所内安全用消防用具、设备备品及维修工具的管理。XX-ZD-SY/BD0012 A/0十二、 变电室门禁制度1. 变电室是项目要害部门，非本部门人员禁止入内；2. 来客参观须经项目管理处批准，并有工程部人员陪同方可入内；3. 需在变电室内施工的人员凭工程部、秩序维护部批准的施工单才可入内作业；4. 任何外来人员进入本室都要在访客登记本上详细登记； 5. 值班人员不得在变电室内会客，接待朋友。XX-75、CX-SY/GBB0001 A/0十三、 干式变压器检查保养程序1. 每年停电检修清扫一次，每半年停电清扫一次；2. 紧固高压电缆头，紧固零地接点，摇测变压器绝缘；3. 检测铁心上、下压接片是否牢固，有无松动，松动应用扳手紧固，防止变压器运行发生振动；4. 检查绕组排列是否整齐，间隙是否均匀，检查绕组、接线端子有无变色；5. 检查引线绝缘是否良好，焊接是否牢固，包扎是否紧固完整，引出线及固定架是否牢固，引出线是否正确；6. 13年检测变压器绕组直流电阻，并做绕组耐压试验；7. 在投运变压器之前，值班人员应仔细检查，确认变压器保护装置在良好状态，具备带电运行条件。并注意外部有无异物，临时接地线是76、否已拆除，分接开关位置是否正确；8. 变压器在停运和保管期间，应防止绝缘受潮。XX-ZD-SY/BD0013 A/0十四、 高低压柜、变压器安全操作规程1. 高低压柜、变压器操作命令应由主管下达，其他任何人无权下达命令。2. 变配电室的值班人员必须熟悉本站电气设备的性能及运行方式，掌握操作技术，严格按操作规程执行。3. 在全部停电或部分停电的高低压电气设备上操作，应认真执行工作票、操作票制度，一人操作，一人监护。离带电设备保持相应的安全距离。4. 在全部停电或部分停电的高低压电气设备上工作，必须完成下列安全技术措施：4.1 停电；4.2 验电；4.3 装设临时接地线；4.4 悬挂标示牌和装设临77、时遮栏。1. 在全部停电或部分停电的高低压电气设备上工作，必须完成下列安全组织措施：5.1 工作票制度；5.2 工作查活及交底制度；5.3 工作许可制度；5.4 工作监护制度；5.5 工作间断和转移制度；5.6 工作终结和送电制度。2. 使用基本绝缘安全用具和辅助安全用具，站在绝缘垫上进行操作。6.1 使用前对安全用具进行外观检查，安全用具有无裂纹、划痕、毛刺、孔洞、变形等。绝缘手套、绝缘靴还要做充气检查，不能漏气；6.2 安全用具用毕应放置清洁干燥、通风处。XX-ZD-SY/BJF0001 A/0十五、 办公室、机房防火管理规定1. 办公室不得存放易燃、易爆物品，报纸、书刊、各类纸张资料等易78、燃物要及时清理，不要大量存放，对必须存放的要采取可靠的防火措施；2. 办公室、档案室、资料室不准吸烟或有其它明火操作，下班时将电源切断，关好门窗后方可离开。对废物要及时清除销假；3. 办公室要根据实际需要，配备一定数量的灭火器材，以备急需之用；4. 办公室内不准使用电加热器具，特殊情况要经物业管理人员同意并办理登记手续；5. 机房内严禁吸烟，严禁明火作业，不准存放易燃易爆物品及与办公无关的一切物品，保持室内清洁，无关人员不准随便入内；6. 工作人员应坚守岗位，随时检查，发现不安全因素及时采取措施，逢重大节日要全面检查；7. 各种机房要让专业人员对设备进行清整，严禁使用汽油、煤油等易燃液体擦洗；79、8. 工作人员必须会使用消防器材，一般情况下，机房内不得用水灭火，应熟记灭火器材的存放位置和消防中心电话。XX-LC-SY/ST0001 A/0十六、 送电、停电工作流程 XX-LC-SY/BD0001 A/0变配电室倒闸操作流程1. 倒闸操作应根据工作需要或调度命令进行，倒闸操作应执行操作票制度，监护制度及复诵的规定。2. 倒闸操作应由两人进行。一人操作，一人监护。重要的或复杂的倒闸操作，值班人员操作时，现场应有值班负责人监护。3. 倒闸操作前，应根据操作票的顺序在模拟板上进行核对性操作。操作时，应先核对设备名称、编号，并检查断路起器设备或隔离开关的原始状态与操作票所写的是否相符。操作中，应80、认真监护、复诵。每操作完一步即应有监护人在操作项目前划“”。4. 操作中发生疑问时，必须向调度员或电气负责人报告，弄清楚后再进行操作。不准擅自更改操作票。5. 在封闭式配电装置进行操作时，对开关设备每一项操作均应检查其位置指示装置是否正确，发现位置指示有错误或有怀疑时，应立即停止操作，查明原因，排除故障后方可继续操作。6. 操作电气设备的人员与带电导体应保持规定的安全距离，同时应穿防护工作服和绝缘靴并根据操作任务采取相应的安全措施。7. 停电操作应按先断断路器，后断隔离开关，先断负荷侧隔离开关，后断电源侧隔离开关的顺序进行；送电操作的顺序与此相反；严禁带负荷拉、合隔离开关。8. 用手动机构分、81、合断路器设备及隔离开关、使用验电器及用绝缘杆装、拆地线时，应带绝缘手套，操作室外设备时还应穿绝缘靴。9. 带电装卸高压熔丝管和熔丝时，应使用绝缘夹钳或绝缘杆，带防护眼镜和绝缘手套并站在绝缘垫（台）上操作。10. 下列操作项目应填入操作票内：应分、合的断路器和隔离开关；断路器小车的拉出、推入；检查断路器和隔离开关的分、合位置，带电显示装置指示；验电；装设、拆除临时接地线；检查接地显示是否拆除；检查负荷分配；安装和拆除遥控回路、电压互感器回路的操作件，投入或解除自投装置，切换保护回路和检查是否有电压等。11. 在发生人身触电事故或电气火灾时，可不经许可先行断开有关电源，再报告有关上级和供电部门。特82、别重要部门应根据本单位具体情况制定现场细则。12. 下列各项操作可以不用填写操作票：（1） 事故处理；（2） 分、合断路器的单一操作；（3） 拉开接地刀闸或拆除全所仅用的一组接地线。但各项操作应记入值班记录内。事故处理后应在值班记录中记录处理的详细过程。u 弱电XX-ZD-SY/RG0003 A/0一、 楼宇自控值机制度1. 接班人应按规定提前十分钟到岗。2. 系统报警的处理2.1 系统出现状态报警，须核对系统运行状况再确认，不要随意删除报警记录；2.2 系统出现故障报警（如过滤网堵塞等），应立即通知相关专业做应急处理并上报领导；2.3 系统出现重大事故报警，应立即通知相关专业做应急处理并上报83、领导；2.4 系统出现硬件报警（离线OFF LINE），应及时上报领导，同时通知相关专业采取相应措施保障设备正常运行。3. 密切配合空调、给排水等专业的设备检修工作。4. 工作时间不得无故离岗，如必需离开须有人接管。XX-ZD-SY/RG0004 A/0二、 弱电机房安全防火管理制度1. 弱电机房指卫星电视机房、楼控值班室、弱电竖井；2. 认真执行国家消防法规，严格遵守客服的消防制度；3. 机房内严禁吸烟，严禁动用明火；4. 机房内严禁会客，无关人员严禁入内，室内要保持良好通风；5. 机房内设备要保持清洁，各种设备附近不准放可燃、易爆物品；6. 本专业人员要熟悉机房内消防器性能、使用方法及器材84、位置，发现火情立即扑救，及时报有关领导及秩序维护部并保护好现场，协助查清起火原因；7. 本专业人员应爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材；8. 因工作需要进入本机房的其他部门人员必须有工程经理签字认可。XX-ZD-SY/RG0005 A/0三、 弱电专业管理制度 1. 对火灾自动报警系统要努力按计划做好设备及系统的维护，对设备和消防回路出现的故障，要及时处理，努力保证报警系统的正常工作；2. 对楼宇、秩序维护部监控系统及设备出现的各种故障要尽快修复，保证设备的正常运转；3. 到客户区工作时要有礼貌，耐心的进行说明，尽力解决问题，使客人满意；4. 接到客服部维修单15分钟内赶85、到维修现场组织维修；5. 当工作量较大，无法安排及时维修或属应收费的维修项目，应在接到客服部维修单当日赶到现场查明原因，并向业户解释故障原因或收费金额，取得客户谅解和同意再安排具体维修日期；6. 在客户区要文明施工。XX-ZD-SY/RG0006 A/0四、 卫星机房管理制度1. 机房内禁止无关人员进入，有事必须通过工程部同意方可入内；2. 机房内禁止做与工作无关的事；3. 保持机房内清洁卫生；4. 接班人员必须提前15分钟到达岗位，交班人员必须在半小时前打扫完卫生；5. 在值班过程中发现有不健康或政治上有问题的节目内容应及时进行相关处理，并通知工程部；6. 机房值班人员不得擅自离开工作岗位，86、有维修工作须经主管同意方可离开；7. 机房维修电话不得超过三声，接电话时要用人事部规定的礼貌用语；8. 值班人员必须每小时观看一次开路信号及卫星节目质量；9. 严禁在机房内吸烟，遇火警立即关机并采取相应措施。u 空调XX-ZD-SY/KG0003 A/0一、 空调系统管理制度1. 严格遵守XX中心的各项规章制度；2. 坚决贯彻上级领导的各项指示，服从领导的安排；3. 当班时不准做任何与工作无关的事；4. 严格执行设备操作程序，作到一巡、二看、三查；5. 加强对本专业设备的维护与保养；6. 加强本专业的职业道德水准，增强责任心；7. 遇有突发事件要沉着、冷静、果断处理；8. 接听上级指示或报修要87、使用文明用语并做记录；9. 保持机房内整洁，维护机房内卫生；10. 主动配合其他组别工作，团结本组同事；11. 保证机房内各种防火设施齐全有效；12. 遵守交接班制度，认真填写交接班记录。XX-ZD-SY/KG0004 A/0二、 空调运行巡视制度1. 接班后巡视冷冻机房、冷水泵房等设备。2. 制冷机各运行水泵每二小时记巡视记录。3. 各栋新风机、排风机每班巡视二次。4. 巡视发现问题及时解决，相应调整。5. 巡视项目5.1 新风机：供回水压力、供回水温度、新风阀状态、电动阀状态、进出风温差、风机皮带；5.2 排风机运行状况；5.3 冷却塔：风扇、补水、电加热状况；5.4 交班巡视处理的工作、88、设备情况，与接班人员要有文字说明并签字；5.5 当班出现问题记录，并说明原因。XX-ZD-SY/KPX0001 A/0三、 空调给排水专业巡视制度1. 每周巡视一次空调机房，认真填写空调机房巡检记录表；2. 每周巡视排风设备一次，填写通风机组巡检记录表；3. 每班按供水设施巡视记录中相应标准巡视生活水泵房并且观察水泵运行状况和系统压力是否正常，发现问题及时处理，并填写供水设施巡视记录；4. 夏季空调机组运行时，根据冷却塔巡检记录表中所列标准，每班巡视两次冷却塔，冷却塔要求不能有异常声响，水位不能有缺水和溢流现象，发现问题及时处理，并认真填写冷却塔巡检记录表；5. 夏季空调机组运行时，每一小时巡89、视冷水机组及空调水泵，把数据认真填写到螺杆机组运行记录表和离心式冷冻机运行记录表里；6. 每班巡视检查生活变频水泵，生活水泵出口压力处于1.1MPa范围内；7. 每班按消防水泵房巡检记录表中所列标准巡视两次消防水泵房及设备，并进行手动盘车，并认真填写消防水泵房巡检记录表；8. 除运行值班人员外，其他任何人不得随便调节水泵房阀门，如需关闭或调整需先通知主管，经主管确认后由运行人员操作；9. 每天巡视检查污水、雨水井，应保持畅通无堵塞，并认着填写污水井巡检记录表；10. 检查软水设备出水压力不大于0.2MPa，压力大于0.2MPa时，调节进水口减压阀；11. 每班巡视中水设备两次，并检查其水处理的90、质量；12. 每周巡视项目管线及附属设施，无跑、冒、滴、漏现象； 13. 巡检路线：XX-CX-SY/KQ0001 A/0四、 空调制冷机组启动程序1. 每天开机前要了解上一班冷水机组运行情况及故障停机的原因。2. 检查冷冻水和冷却水系统是否缺水，压力是否正常，检查电源是否正常。3. 检查冷冻机组油温加热器是否工作正常，油温应在43以上，油位（两个视镜中有一个能看到油）、油位是否正常。4. 检查机组所对应的冷冻水及冷却水阀门是否处在正常状态。5. 开机程序5.1 开启与机组相对应的冷冻水泵；5.2 在开启与机组相对应的冷却水泵；5.3 开启与机组相对应的冷却塔风扇，冷却水温度不得低于15（否则91、不能开机）；5.4 开启冷水机组，并注意观察机组运行情况是否正常；5.5 机组运行电流设定值不得大于100%；5.6 电流指针的摆动，机器有无异常；5.7 运行中，根据负荷情况调整冷水机组的运行台数及出水温度，便于机组达到最佳运行状态，严格控制能耗。6. 按时记录机组数据，记录在运行表中。7. 要求水处理公司按时测试冷却水及冷冻水水质情况，并及时通知值班人员进行投药工作。8. 停机机程序与开机程序相反8.1 先停冷水机组；8.2 停冷却塔风扇；8.3 停冷却水泵；8.4 冷冻泵运转10分钟后再停泵。9. 冷冻机组运行时，没有投入运行机组的水阀门不得开启。10. 各值班运行人员加强学习掌握冷冻机92、运行时参数，接近临界值时的处理方法。XX-LC-SY/KZK0001 A/0五、 空调制冷机组开机流程图检查冷冻泵管路阀门开启情况XX-LC-SY/KZT0001 A/0六、 空调制冷机组停机流程图u 给排水XX-ZD-SY/GPG0001 A/0一、 给排水系统管理制度1. 认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度；2. 认真履行岗位义务和责任，遵守国家的法纪、法规遵守社会公德；3. 爱岗敬业，加强协作精神，努力提高自身素养及专业技能，互相团结、互相帮助、积极配合、互相学习、共同提高；4. 每班认真巡视设备，按时做好设备的维护、保养工作；5. 严格按照操作规章制度，进行操作运行；6. 本班发93、现问题及时解决，如遇意外重大问题，应及时向领导汇报，并做相应紧急处理措施，并做好事故报告表；7. 认真做好交接班工作，认真完成交接班记录；8. 严禁在机房内吸烟、打闹，作好防火工作，如果发生火警应会正确报警，并正确使用消防器材和积极配合灭火；9. 机房重地，严禁无关人员进入；10. 保持机房和工作场地整洁、卫生并搞好个人卫生；11. 注意仪容、仪表，注意个人形象，保持良好的精神面貌；12. 维修工作有许多是当着宾客面和其它部门员工的面进行的，因此一定要注意文明工作，不能有粗鲁的言行或不讲科学的蛮干；13. 积极钻研业务技术，不断提高自己业务技术和工作能力。转交下班，认真做好交接班工作。XX-Z94、D-SY/GPG0002 A/0二、 水泵房运行管理制度1. 水泵房及储水池，消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控，定期保养、维修、安排清理及定期进行操作记录，遇解决不了的问题应书面报工程主管处理；2. 泵房内机电设备操作均由工程部人员负责，其他人员不得操作，无关人员一概不得进入泵房；3. 消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵在正常情况下，选择开关及操作位置要简单、清楚及明确；4. 生活水主泵每周转换一次，遇有不良接合及动作应进行调校及打磨；5. 消防泵按定期保养规定定期检查，每月进行一次“自动及手动”操作检查，每年进行一次全面检查；6. 水泵、浮球阀、水位检知器、压力开关等应作定期性检查及保95、养；7. 泵房应每周安排打扫一次，泵及管道等每月检查及擦洗一次；8. 技术员在执行上述保养工程后，需将检查保养结果记录在报告表内，交工程经理/主管审阅。XX-ZD-SY/GPG0003 A/0三、 中水站运行管理制度1. 中水主要是城市污水或生活污水经过处理后，达到一定的水质标准，可在一定范围内重复使用的非饮用的杂用水，其水质介于上水与下水水质之间；2. 中水消毒卫生标准要求：细菌总数100个/ml；大肠菌群3个/ml；管网末端余氯0.2mg/L；PH值6.99.0；色度不超过40度；3. 中水处理流程：原水隔栅调节池水泵毛发聚集器生化处理加药、消毒蓄水池回用；4. 中水水质的合适与否将影响客96、户的正常使用，为保证合适的水质标准每班人员应严格按照操作程序，遵守各项规章制度，定期清洗半年一次调节池、蓄水池及相应处理设备；5. 每班人员应保证水质中氯含量标准，保证药箱内加药水满；6. 认真作好交接班工作，认真完成交接班记录；7. 加强专业技能学习，相互团结、相互帮助、积极工作、共同提高；8. 保证设备运行完成，作好定期设备的维护、保养工作，发现问题应及时处理，保证室内清洁卫生。XX-ZD-SY/GPG0004 A/0四、 消防泵房管理规定1. 消防水泵房由空调给排水专业人员负责，其他人员未经允许不得入内；2. 消防泵房门及阀门上锁，钥匙由空调给排水专业及安保部分别掌管；3. 每日对消防泵97、房巡视2次，按消防水泵房巡视纪录表中内容检查设备设施并如实填写纪录；4. 保持泵房内卫生，每月至少打扫一次；5. 每年对消防泵进行加载运行试验，其具体规定见消防水系统试验规定；6. 每半年对消防泵加一次油、锂基脂3润滑脂。 u 综合XX-ZD-SY/ZG0002 A/0一、 综合维修管理制度1. 瓦、木、油员工对分派的工作做到细致、周到地安排每项操作顺序，精心测量尺寸、精心调整涂料、精心材料的使用调配，保证工作质量；2. 施工中保持工作现场的清洁环境，认真执行综合维修技工岗位职责；3. 爱护工具，电动工具应经常擦拭、检测、加油保养，保持其良好的安全和使用性能；4. 工作间材料应分类码放，有特殊98、要求的板材、石材、玻璃、异形材料应妥善放置或单独存放，防止损坏、变质；5. 油漆、稀料、溶剂等易挥发的化学品使用后应封盖严密、单独搁置，注意防潮、防火、防腐蚀；6. 按期完成工程维修单的修缮工作，工作完成后及时将维修单返回工程值班室；7. 严禁在工作间吸烟并保持工作间清洁，每天工作结束，应将工作间清扫干净。XX-ZD-SY/ZG0002 A/0二、 危险品管理制度1. 化学类（硫酸）1.1 管理部应设危险品专用仓库（箱柜）；1.2 仓库（柜）由专人保管，并采用双人双锁保险和办理领用登记手续；1.3 购买危险品应在秩序维护部备案并由专人采购、验收入库。2. 油类（易燃物品）2.1 限量购买、存放99、，诸如汽油、柴油等易燃物品；2.2 对存放易燃物品仓库、箱、柜应保证遮光、干燥、通风和排风，且安设阻燃防爆开关和防爆灯；2.3 存放易燃物品仓库、箱、柜处应有明显“禁烟标志”和“闲人莫入”标志；2.4 管理处分管负责人应经常对硫酸、汽油等危险品有易燃物品存入、使用进行监督、检查。3. 要求3.1 危险品、易燃物品领用采取用多少、领多少，工作场地不得过量存放；3.2 危险品和易燃物品应专项专用，不得挪为它用或擅自转送他人；3.3 危险品和易燃物品管理受秩序维护部监督、检查、指导；3.4 严禁易燃易爆物品进入项目。XX-ZD-SY/ZG0003 A/0三、 综合维修操作间管理制度编1. 木工操作间100、1.1 木工房内要有灭火器材；1.2 木工房内接设临时电源线时，当时用完当时收；1.3 电动工具等设备保持干燥、清洁；1.4 电动工具等设备附近不准放可燃易爆物品等；1.5 碎料刨花、锯沫等易燃物品要随时清扫，禁止在室内堆放；1.6 不得过量存放木料或其它易燃易爆物品；1.7 木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑；1.8 木工房内要保持清洁卫生，设备物品摆放整齐；1.9 非本专业人员严禁使用木工电动设备；1.10 使用电锯必须两人以上。2. 油工操作间2.1 油工料房内要有灭火器材；2.2 油工房内严禁接设监时电源线；2.3 料房内严禁吸烟或动用明火；2.4 非本专业人员严禁入内；2.5 必101、须注意内部清洁，物品摆放整齐；2.6 不准将废油、废稀料倒入地沟内；2.7 油工料房要有排风措施。XX-CX-SY/MA0001 A/0四、 密闭空间工作安全程序1. 进入密闭空间工作前，须有维修主管作出评估，鉴别工作环境的潜在危害系制定合理可行的安全措施；2. 装置强力通风机，供应新鲜空气；打开相联的进出口，以增加空气的流通；3. 使用气体测试仪，测量密闭空间内危险气体及空气成分；唯有测试合格后，维修主管方可签发工作许可证允许开始工作；4. 提供经检查合格的氧气面罩及安全带等防护器具；5. 由具有挽救知识及知道使用救援设备的人员协助，工作员工配备安全带及独立救生绳后，员工访客进入密闭空间；6102、. 若意外发生，应立即通知维修主管，切勿自行进入密闭空间；紧急情况下，应报警；7. 应有足够数目的救援人员在场，其必须曾接受过适当的救援训练及懂得使用所提供的救援设备；8. 定期安排救援演习，以确保有关人员明了及熟悉所需程序。XX-CX-SY/TC0001 A/0五、 体力处理操作程序1. 在进行体力处理操作时，先要进行风险评估，尽量考虑使用机械辅助（如手推车）及提供训练给相关员工。2. 提举前2.1 确保行走的路径通行无阻；2.2 衡量对象的重量、大小和形状，找出一个安全可靠的搬运方法（并应考虑员工自身的体力能否搬运有关物件）；2.3 如有需要应利用辅助工具或找人帮助，并避免提举过重的对象。103、3. 提举时3.1 尽量站近要搬运的物件；双脚分开以保持平衡的姿势；3.2 屈膝蹲下，一脚靠近物件，移交稍后；保持腰背部平直；3.3 选择适当的部位来握紧物件，确保不会滑手；将物件贴近身体，运用腿力慢慢站起来；保持腰背部平直；3.4 提举时，动作须流畅和有节奏，切勿急促发力；不可扭腰。4. 放下时4.1 运用腿力慢慢屈膝蹲下，然后放下对象；4.2 保持腰背部平直；物件未放稳前，不要忽然放手。XX-CX-SY/YY0001 A/0六、 使用油漆及易燃品安全程序1. 应选用危险性较低的化学品作为替代品，如以乳胶漆替代油漆；2. 采用适当的容器和工作方式，以防止或减少化学品释出在工作环境内；3. 确104、保储存量在规定的标准内；4. 参照有关安全资料及说明书上的安全、防火措施、储存、使用方法、急救及预防危害方法、清理方法及弃置方法，妥善使用；5. 将产生化学反应的危险化学品分开储存；6. 使用时必须远离火种，并严禁在工作区域吸烟及饮食；7. 配置足够及合适的灭火器以做防备；8. 清洁用的废纱、碎布及其它物料，应存放于有自动关盖设备的坚固金属箱或容器内，并应尽快安排移至安全场所；9. 保持地方清洁及整齐，任何已倾泻的易燃品/液体应立即清除、吸去或加以适当处理；10. 改善通风设备及保持空气流通；11. 使用合适的个人防护器具，包括护眼罩、氧气面罩、手套及工作服等；12. 遇到意外或感到不适时，应105、立即就医诊治，并出示有关使用化学品的标签。XX-CX-SY/GZ0001 A/0七、 高空工作安全程序1. 高空作业有从高处跌下或物体下坠的危险，提供适当的工作平台是必须的。但在不能使用合适的工作台时，应使用扣紧在稳固点的全身式安全带，以保障员工的安全。2. 高空作业注意事项2.1 登高工作要特别谨慎，不准在高处取闹玩笑；2.2 登高现场不得少于二人；2.3 登高工作时不可穿硬、厚底皮鞋及塑料底鞋，以防滑跌坠落；2.4 登高工作时要躲避各种电线；2.5 登高工作时要用工具袋，不准由高处向下抛掷材料及工具; 切勿持重登高，应使用起重绳；2.6 不准以水管、钢窗作为登高工具，应使用扶梯或其它安全用106、具；2.7 不得二人同时站在一块脚手板中间工作；2.8 登高工作现场，应做好相应的区域保护工作。3. 使用工作台的安全要点3.1 使用工作台前，应对其进行安全检查，特别是工作台的结构须良好及坚固、稳定；3.2 工作台的负荷必须在允许规定内，而物料的重量须平均分布在工作台上；3.3 工作台面必须有防滑处理，以免工作中发生意外；3.4 工作台的宽度不得小于400毫米，如座运输物料，则其宽度不得小于650毫米；3.5 上下工作台，必须通过其安全通道，不得翻越；3.6 工作台须定期由合格人士检查及签发安全合格表格。4. 使用移动式棚架的安全要点4.1 上下棚架必须使用安全进出通道，如内置式的固定爬梯；107、4.2 当有人在棚架时，不得移动棚架；4.3 当移动式棚架树立后，脚部的滑轮必须锁好以防止棚架的移动；4.4 斜撑必须按照制造商所定的情况下使用，以确保该棚架的稳固；4.5 棚架搭建的高度必须符合设计的要求，不可无限搭建；4.6 棚架须由合格人士定期检查并作安全记录。5. 使用梯子的安全要点5.1 用适当长度的爬梯工作，切勿将两部短梯绑起来成为长梯；5.2 爬梯的斜度要适当，梯子底部与高度，应保持1比4的比例；上部应超出搁置处30公分左右，四脚梯子中间绳子必须生牢撑足；5.3 如梯子架于通道或门边时，要安排一人在梯下看守，以免梯子被意外撞翻；5.4 登高工作使用的梯子必须完好结实，有防滑脚。在108、铁板或光滑坚硬的地面上使用梯子时，要有人扶牢；5.5 架梯时先检查依靠之物品能否负担所有的重量，或是否会滑动；不得将梯子靠于玻璃，电线管及其它不稳定的对象上；5.6 上下扶梯时应应使身体面向里背向外；站在梯上工作时，要面向梯子，并最少以一手紧握梯子；否则，工作员工必须佩戴安全带，而安全带也应系于稳固支点上；5.7 勿持重上下梯子，应使用起重绳；5.8 木梯不应涂有颜色的油漆，以防覆盖了梯子的裂痕；5.9 梯子要存放在室内，避免受太阳照射引致爆裂，或受雨水浸湿而致的霉损；5.10 在设有架空电缆的地方，不要使用金属梯子，应选用绝缘梯子，降低触电危险；5.11 不得二人同时登梯，非固定梯子无人看守109、或梯顶未靠牢；5.12 不得任其竖立。第 五 章维 保 规 范XX-JH-SY/SBJ0001 A/0u 工程部设备年度检修计划表工程部协办商档案备注1李玉军高勇 王京WF2李玉军高勇 王京WF3李玉军高勇 王京W4李玉军高勇 王京F5李薇高勇 王京F10日6高勇 王京刘淑旺李书刚F10日7高勇王京刘淑旺李书刚W早9点8李玉军高勇王京W5日9李薇高勇王京F10李薇WF11高勇刘淑旺空调约克FR12高勇刘淑旺空调F13高勇刘淑旺空调F14高勇刘淑旺空调F15高勇刘淑旺空调F16高勇刘淑旺空调F17高勇刘淑旺空调F18高勇刘淑旺空调F19高勇刘淑旺空调F20高勇刘淑旺空调F21高勇刘淑旺空调F22110、高勇刘淑旺空调F23高勇刘淑旺空调F24高勇刘淑旺空调F25高勇刘淑旺空调F26高勇刘淑旺空调F27高勇刘淑旺空调F28高勇刘淑旺空调F29高勇刘淑旺空调F30高勇刘淑旺空调F31高勇刘淑旺空调F32高勇刘淑旺空调F33高勇刘淑旺空调F34高勇刘淑旺空调F35高勇刘淑旺空调F36高勇刘淑旺空调F37高勇刘淑旺空调F38高勇于桂明综合F39高勇于桂明综合F40高勇于桂明综合F41高勇于桂明综合F42高勇于桂明综合F43高勇于桂明综合F44高勇于桂明综合F45高勇于桂明综合F46高勇于桂明综合F47高勇于桂明综合F48高勇王燕明给排水F49高勇王燕明给排水外包承办商FR50高勇王燕明给排水F51高111、勇王燕明给排水F52高勇王燕明给排水F53高勇王燕明给排水F54高勇王燕明给排水F55高勇王燕明给排水F56高勇王燕明给排水F57高勇王燕明给排水海淀环卫FR58高勇王燕明给排水海淀环卫FR59高勇王燕明给排水海淀环卫FR60高勇王燕明给排水F61高勇王燕明给排水F62高勇王燕明给排水F63高勇王燕明给排水F64王京李书刚强电供电局RF65王京李书刚强电F66王京李书刚强电F67王京李书刚强电F68王京李书刚强电F69王京李书刚强电F70王京李书刚强电F71王京李书刚强电F72王京李书刚强电F73王京李书刚强电F74王京李书刚强电F75王京李书刚强电F76王京李书刚强电F77王京李书刚强电F7112、8王京李书刚强电F79王京李书刚强电外包FR80王京李书刚强电F81王京李书刚强电F82王京李书刚强电F83王京李书刚强电F84王京李书刚强电F85王京李书刚强电F86王京李书刚强电F87王京李书刚强电F88王京李书刚电梯通力电梯FR89王京李书刚电梯迅达电梯FR90王京李书刚强电F91王京李书刚强电宝盾R92王京李书刚强电清华紫光R93王京李书刚强电F94王京李书刚强电F95王京李书刚强电F96王京谭旭弱电铭基R97项目消防系统检测王京谭旭弱电外包98王京谭旭弱电太通R99王京谭旭弱电F100王京谭旭弱电F101王京谭旭弱电F102王京谭旭弱电F图解档案注解审核 工作已完成 W 文件1.0里113、程表每季审核一次，分別为三月底、六月底、 暂定工作日期F 表格九月底及十二月底，并经由部门主管转呈R 承办商报告物业总经理 不适用2.12.0超过三个月未完成的項目，可另附纸说明。 适用制表人工程主任工程经理物业总经理停车场系统设备检查发电机组弱电系统调试消防系统测试BA系统换季检修卫星及有线电视系统信号测量加湿器扶梯维保项目外景照明系统检修转门（机电部分）擦窗机检修诱导风机检测卷帘门检修中水水泵检修冷冻机房泵组及配电柜检修冷却塔检修消防泵检查电梯机房配电柜检修电梯维保热力站检修配电室检修避雷检测ALE柜检测电伴热系统检修生活水泵检修B栋楼顶送排风机检修污水泵检修A栋强电竖井检修B栋强电竖井检114、修24小时冷塔B1B3公区配电柜检修A栋设备层设备检修B1B3送排风机检修A栋空调机组检修B栋新风机组检修裙房送排风机检修A栋楼顶送排风机检修隔油池、污水坑清掏污水泵检修保养项目雨水系统清理卫生间热水器除垢保养项目室外管井防冻保温配电室增容消防预作用阀及气泵检修保养消防喷淋湿式报警阀检修保养消防水泵检修保养消防接合器保养地下卫生间污水坑清掏化粪池清掏客户楼层公共区域地毯检查修补生活水泵房消毒灯管更换生活水泵房生活水箱清洗生活水泵保养中水机房设备检查保养消防水稳压泵保养卫生间、茶水间、清洁间天花检查修补粉刷男女卫生间、客梯厅墙面石材检查走梯台阶及踢角砖检查修补商业区公共区域墙面、玻璃门、大堂玻璃115、门防火门检查项目外围广场雨水篦子、绿植保护铁篦子、井盖油刷屋面平台栏杆检查保养A座E层低区新风送风机检查保养A座E层低区新风送风机过滤网清洗A、B座空调膨胀水箱检查保养楼层公共区域墙面检查粉刷楼层卫生间隔断门、玻璃门检查A、B座公共区域门扇检查维修A、B座空调送排风机检查保养卫生间、茶水间、清洁间排风机检查公共区域风机盘管凝结水及温控器检查新风、空调机组过滤网清洗A座E层高区空调水循环泵检查保养A座E层高区空调水交换器检查保养B座各楼层新风机组检查保养A、B、AC大堂空调机组检查保养地下一层新风机组检查保养地下各层送、排风机检查保养地下二、三层诱导风机检查保养项目消防正压送风、排烟风机检查保养116、电梯机房空调检查保养分体式空调机室外机清洗制冷机房冬季一次冷源板交检查保养冷却水塔检查保养A、B座24小时冷却水塔及机房检查保养A座各楼层空调机组检查保养制冷机组维护保养冷冻冷却水泵检查保养制冷机组冷冻、冷却水过滤器清洗冷冻冷却水泵过滤器清洗空调补水泵、补水箱检查保养中控、楼控、配电室机房分体空调检查办公用品申购（乐天）工程物料申购（乐天）工作日报工作月报客服部排班表（乐天）工程部档案整理11月12月提交2010年度预算提交2010年度工作计划提交2008年度总结提交下月预算5月6月7月8月9月10月序号项 目负责人协办人执行人2009年1月2月3月4月XX中心物业管理处编号：GD/EN/FM117、/072/08工程部工作里程表版次：1日期：08-05-01u 强电XX-CX-SY/BSJ0001 A/0一、 变、配电设备的检修工作程序1. 检修时间安排每年在正常情况下检修二次，安排在5月、10月。2. 检修方案的制定2.1 强电主管每次检修应事先根据日常运行记录和问题（故障）汇总列出重点检修部位和正常检修部位，进行列项；2.2 根据列项内容，做好检修前的准备工作，包括备用电器、配件、辅助材料（螺丝、垫片、熔丝、熔断器、测量工具、用具、防护用品），灭火器材等，应齐全到位。3. 发出检修通知。4. 检修工作程序4.1. 检修工作依照电气安全工作规程中“保证安全的技术措施”，严格按照操作票的118、列项顺序操作，每操作完毕一项，填写一项记录，监护人应进行核对操作是否正确，并将每个拉闸开关上挂好标示牌；4.2. 依照电气安全工作规程中“保证安全的组织措施”做好检修的准备工作；4.3. 检修4.3.1. 检查电缆、桥架穿墙洞封堵严密，桥架无锈蚀，环境清洁、干燥，标记清晰、油漆色标无脱落，无变色、老化情况，相位标记清楚；4.3.2. 手动检查复位机构动作是否灵活准确，不能断开检修的开关部份可做吹尘处理；4.3.3. 计量器件、控制及报警器件进行外观检查，导线联接点螺丝试紧一次，绝缘是否老化，有无过流迹象，封接点无开焊，显示仪表指示正常，指示灯无损坏，外壳无变形，熔断器座的连接、熔丝等逐一测量检119、查，保证绝对可靠；4.3.4. 配套设备如散热风扇、温控报警装置、显示仪器等，应采取除尘、加油及测试检查，保证功能完好、准确；4.3.5. 对配电柜机械部件、开关支架、滑轨、各种扳动旋钮、门锁进行检查，使之处于完好状态，损坏件及时更新；4.3.6. 必要时对电气各项指标参数依据设备说明和行业规定进行仪器检测，接地电阻值、温升、噪声变化、电流、电压指示不准、电容器能力下降等老化和将要失效的元、器件及时更换；5. 按操作票操作送电5.1 恢复供电后及时通知工程部；5.2 将有关记录交工程经理，由经理审核后存入设备档案中。XX-CX-SY/DPJ0001 A/0二、 动力柜、配电箱检修工作程序1. 120、按强电专业设备年度检修计划表周期安排维护保养。2. 检修提示2.1 在检修配电柜（盘）中注意所有开关、继电器、控制线路、保护电器的下各接点、接口联接螺丝是否坚固，应试紧一次，不能有松动，滑扣镙丝必须更换；2.2 测量带负载的三相线路电流是否正常。断电配电总电源后，如果可能应检查开关触头有无电弧损伤，金属变色现象，失压保护、过载保护功能灵敏、可靠，开关、接触器、继电器、保险器等有无过热、变形、变色、噪声变化等现象，有其中一项问题应更换该器件；2.3 清除积尘、杂线要理顺扎牢，对支架松动、壳体锈蚀部位进行处理，如重新油漆、固定支架、堵塞漏水孔隙等；2.4 对开关标识、编号进行核对，缺损要补上，指示121、灯、开关钮、报警装置、保险等检查损坏情况，并补装整齐；2.5 维修后要对漏电保护开关、继电器进行功能检验是否完好有效，检修完毕将结果做详细记录，并填写记录卡；2.6 柜门、门锁要齐全，以动力柜、配电箱设施周围环境发现有不良现象应进行清理或提出意见；2.7 按照其他专业检修进度，适时进行泵类维护保养工作；2.8 维护保养标准依据电气设备铭牌和设备性能参数，逐项进行检查及仪器测量，有问题立即维修或提出报告。 XX-ZD-SY/QG0002 A/0三、 用电设施的检修1. 按照强电专业设备年度检修计划表安排对用电设施进行巡检。2. 巡检时带好验电工具、手用工具、材料和联络通讯工具。3. 检查提示3.122、1 注意照明灯具，变压器的颜色、噪声变化、异常气味，特别注意走廊、楼梯、各会议室等容易产生事故而人员流动少的区域用电设施；3.2 立面照明、三层平台灯、广场灯、天幕、LOGO夜景照明灯等设备设施要给予特别关注。出现变压器噪声、温升、联接导线老（风）化、开胶、水浸、绝缘损伤等现象出现，敷设管线是否被其他施工损坏等现象，避雷装置连接是否完好，导线截面有无变窄、锈蚀或断裂，因定架有否松动等现象，发现上述问题及时采取补救措施；3.3 发现异常而又不能确定原因的问题，及时报告或汇同有关专业人员进行检查、测量、处理，保证设施的完好；3.4 检修完毕后，将结果、更换电气件名称、数量记录在设备档案上。XX-C123、X-SY/BSJ0002 A/0四、 配电室检修工作程序1. 由强电主管提前30天确定配电室检修时间、任务（包括工作重点）、参加人、影响范围，制订出具体方案并书面通知客服部；2. 提前15天对主要互投电源配电柜做互投试验，发电机做全面检查并试车（加油、加水、检查机油、电池等），以保证检修时备用电源能可靠投入；3. 提前7天对参加人员做工做交底，由当班人员填写工作票、操作票并审定无误；4. 提前2天准备好检修使用的工具、材料；5. 按预定检修方案执行；6. 检修完毕将工作票、操作票存档；7. 出具检修报告，由工程部存档。u 弱电XX-ZD-SY/RG0006 A/0一、 消防系统设备维修保养的要124、求1. 火灾自动报警系统1.1 探测器：对探测器进行模拟火灾响应试验和故障报警试验。每季度按总量的25%完成抽检；1.2 每年完成一次全样检测。核对探测器安装位置和联动关系的准确性；1.3 第二年开始，可每季度按总量的10%进行功能性抽测；1.4 手动报警按钮：每月对手动报警按钮进行模拟火灾响应试验和故障报警试验。每季度按总量的50%完成抽检，每年完成二次全样检测；1.5 火灾报警控制屏：进行故障、报警、消音、复位、火灾记忆、备用电池等功能测试；1.6 消防系统联动测试：每月对风机、空调、防火阀、非消防电源切除等的联动设备进行抽样测试，确定设备的动作信号和回答信号正常。2. 防火分隔2.1. 125、检查防火卷帘门的外观等；2.2. 手动和联动测试防火卷帘门的启闭性能。3. 消防广播和消防通讯系统3.1. 消防控制室进行选区广播，进行扩音机控制功能试验。每月测试一次；3.2. 共用扬声器运行切换试验；3.3. 消防控制室进行消防紧急电话通话试验；3.4. 现场电话插孔进行消防紧急电话通话，按总量的100%抽检测试。XX-ZD-SY/RG0007 A/0二、 监控系统设备维修保养的要求1. 每季度一次设备的除尘、清理，扫净监控设备显露的尘土，对摄像机、防护罩等部件要卸下彻底吹风除尘，之后用无水酒精棉将各个镜头擦干净，调整清晰度，防止由于机器运转、静电等因素将尘土吸入监控设备机体内，确保机器正126、常运行。同时检查监控机房通风、散热、净尘、供电等设施；2. 根据监控系统各部份设备的使用说明，检测其各项技术参数及监控系统传输线路质量，处理故障隐患，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行；3. 对易吸尘部分如监视器，校对监视器的颜色及亮度；4. 对长时间工作的监控设备每月定期维护一次，如硬盘录像机长时间工作会产生较多的热量，一旦其电风扇有故障，会影响排热，以免硬盘录像机工作不正常；5. 对监控系统及设备的运行情况进行监控，分析运行情况，及时发现并排除故障。如：网络设备、服务器系统、监控终端及各种终端外设。桌面系统的运行检查，网络及桌面系统的病毒防御；6. 定期对监控系统和设备进行优化：合理127、安排监控管理处的监控网络需求，如带宽、IP地址等限制。提供每月一次的监控系统网络性能检测，包括网络的连通性、稳定性及带宽的利用率等；实时检测所有可能影响监控网络设备的外来网络攻击，实时监控各服务器运行状态、流量及入侵监控等。对异常情况，进行核查，并进行相关的处理。根据用户需要进行监控网络的规划、优化；协助处理服务器软硬件故障及进行相关硬件软件的拆装等。 XX-ZD-SY/RG0008 A/0三、 楼控系统设备维修保养的要求1. 定期检测：对相关楼控设施的重点功能性内容进行检查，减少故障、延长设备使用年限的；同时将对楼控设施做专业保养；2. 日常巡检：对楼控设施进行巡检，对DDC控制器、传感器等128、重点设施每周进行测试。对巡检设备的运行情况及时记录；3. 维修改善：在系统出现故障的情况下，及时到达现场，对故障进行排除，如不能修复，则向厂家单位说明，及时处理故障问题；3.1 服务器及UPS工作正常、通讯正常； 3.2 工作站工作正常、通讯正常、整洁； 3.3 传感器工作正常，灵敏度适应，通讯正常； 3.4 执行调节器工作正常，状态及反馈信息准确； 3.5 直接数字控制器工作正常，输出信号正确，通讯正常、整洁、线路整齐； 3.6 末端设备工作正常，线路无损，安装牢固； 3.7 执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘； 3.8 制定应急处理程序129、，定期对计算机系统数据进行备份； 3.9 每年对仪器仪表、传感器进行校对； 3.10 建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，无老鼠进入缝隙，配备符合要求的灭火器材。 u 空调XX-ZD-SY/KG0005 A/0一、 风机盘管周期保养 1. 关主电源，挂上标示牌。2. 手转动风机扇叶，观察转动是否平稳，不应有磨擦声。3. 清洁风叶、电机、轴承、机体。4. 检查表冷器的清洁，如翅片倒伏可用翅片梳拉直。5. 清洁风过滤网。6. 检查控制工况与季节相符。7. 空调机组、风机盘管的维护保养的工作程序7.1 按照空调专业设备年度检修计划表要求定期清洁空调机组、风机盘管的过滤网、机房卫生和冷凝水排水管130、的疏通工作；7.2 记录维修保养、零部件更换及大修情况，零部件更换及大修情况同时记录于空调设备台帐；7.3 空调主管每年12月制定下年度的设备检修计划，编制空调设备检修计划并按运行情况制定中修、大修计划；7.4 设备保养工作一般在夜间进行，暂时不运行的设备可在白天进行，维修保养工作遵守工程值班室的时间安排；7.5 空调机故障维修一般不超过8小时，若在此时间内无法解决的部件故障应将故障原因、解决方案书面上报工程部限期解决。8. 空调机和风机盘管检修按检修列项进行。9. 对空调机组和风机盘管设备突发故障的检修，依据巡查故障记录报告及时修理，修复事将维修情况记录在空调专业值班日志内。XX-ZD-SY131、/KG0006 A/0二、 新风机组周期保养 1. 每周保养1.1 检查风机进出风温度表，供回水压力表是否精确；1.2 检查电动阀、手动阀门及风道中的防火阀是否正常；1.3 加湿系统是否正常；1.4 检查调整风机皮带张力、松紧度；1.5 清洗初中效过滤网。2. 换季期保养（半年）1.1 检查风机轴承，加注润滑油；1.2 检查风机皮带磨损状况，并予更换；1.3 清洗表冷器翅片；1.4 检查电机轴承加注润滑油；1.5 检查压力表、温度表，并予更换；1.6 清洗水过滤器；1.7 检修清洗冷热水盘管。XX-ZD-SY/KG0007 A/0三、 空调水泵周期保养 1. 每月保养1.1 对运行的水泵每天倒132、泵一次，保证设备完好率；1.2 检查水泵进出水压力值，在正常范围内；1.3 检查电机运转电流是否正常；1.4 检查保养水泵清洁卫生。2. 换季期保养2.1 检修水泵轴承，加注润滑油；2.2 检查水泵轴封是否漏水，并予更换；2.3 电机轴承加注润滑油；2.4 检修电机接线端子是否松动，并紧固；2.5 清洗水系统过滤器；2.6 检查更换压力表、温度表；2.7 检查阀门严密度；2.8 紧固螺丝，调整同心度。u 给排水XX-ZD-SY/GPG0005 A/0一、 冷却塔周期保养程序 1. 每月保养1.1 清理保持冷却塔周围清洁；1.2 检查调整补水阀；1.3 检查风机皮带张力并做调整；1.4 清理冷却133、塔水盘。2. 换季期保养2.1 清洗冷却水过滤器；2.2 检查冷却塔填料，损坏情况，并更换；2.3 检修阀门及电动阀是否正常使用；2.4 风扇轴承加注润滑油；2.5 检查电机绝缘，轴承加注润滑油；2.6 冲洗冷却塔及管路。XX-ZD-SY/GPG0006 A/0二、 冷水机组周期保养程序 1. 每月保养1.1 检查蒸发压力及冷凝压力在设定范围内；1.2 保持机组清洁卫生，每月清洗一次；1.3 检查进出水压力表、温度表精确度；1.4 检查油压，油温状况；1.5 每台主机运行3天倒换使用。2. 换季期保养（半年）2.1 停机期间检查油温是否在设定值内；2.2 根据每台使用周期，清洗冷凝器，更换冷冻134、油及过滤器；2.3 检测主机各项参数值；2.4 检查压力表、温度表，并予更换；2.5 检查接线端子是否松动，并紧固；2.6 检查主机排气状况；2.7 检查倒叶连杆，加注润滑油；2.8 检测冷冻油是否变质亏油。XX-ZD-SY/GPG0007 A/0三、 给排水设备维修保养规范 1. 维修员按计划日期进行设备、设施的维护保养，并将维修保养及更换零件部件结果记录于水泵保养及更换零配件记录中；2. 一次检修时间不应超过8小时，重要部位8小时解决不了的故障应将故障原因、解决方案，增加时间以书面上报工程部经理。应在规定时间内完成；3. 检修前要做充足的材料、工具、照明、备件等方面的准备，尽可能安排在不影135、响营业的时间段施工。需停水进行保养时，遵照停水及临时供水事故处理办法及应急预案执行；4. 水泵检修应根据水泵保养及更换零配件记录空调专业值班日志中故障记录与设备使用说明标准及仪器检查，测试结果树照，对故障点进行针对性的修理保养；5. 给水设备检修按水泵保养及更换零配件记录逐项进行；6. 供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班员应立即关闭总控阀门，维修人员应立即进行抢修执行停水及临时供水事故处理办法及应急预案中有关规定。u 综合XX-ZD-SY/ZG0004 A/0)一、 危险品管理制度1. 化学类（硫酸）1.1 管理部应设危险品专用仓库（箱柜）；1.2 仓库（柜）由专人保管，并采用双人136、双锁保险和办理领用登记手续；1.3 购买危险品应在秩序维护部备案并由专人采购、验收入库。2. 油类（易燃物品）2.1 限量购买、存放，诸如汽油、柴油等易燃物品；2.2 对存放易燃物品仓库、箱、柜应保证遮光、干燥、通风和排风，且安设阻燃防爆开关和防爆灯；2.3 存放易燃物品仓库、箱、柜处应有明显“禁烟标志”和“闲人莫入”标志；2.4 管理处分管负责人应经常对硫酸、汽油等危险品有易燃物品存入、使用进行监督、检查。3. 要求3.1 危险品、易燃物品领用采取用多少、领多少，工作场地不得过量存放；3.2 危险品和易燃物品应专项专用，不得挪为它用或擅自转送他人；3.3 危险品和易燃物品管理受秩序维护部监督137、检查、指导；3.4 严禁易燃易爆物品进入项目。XX-ZD-SY/ZG0004 A/0二、 综合组中修项目、综合组大修项目 1. 综合组中修项目1.1 疏散走梯、公共走道局部粉刷；1.2 消防/货梯间防火门修复、局部粉刷；1.3 各层公共卫生间隔断调整；1.4 公共区域天花、墙面局部修补、粉刷；1.5 地下车库、天花、墙面局部修补、粉刷。2. 综合组大修项目2.1 地面防水修补；2.2 墙、地面石材修补；2.3 外墙玻璃修补；2.4 卫生间墙面、地面瓷砖修补；2.5 走梯粉刷；2.6 消防/货梯间防火门修复、粉刷；2.7 各层公共卫生间隔断调整；2.8 公共区域天花、墙面粉刷；2.9 地下车库138、天花、墙面粉刷。XX-ZD-SY/ZG0005 A/0三、 综合维修专业工作制度 1. 巡查内容：项目所有装饰、装修工程（主要包括：玻璃幕墙、墙面、天花、地面、石材、门及五金件、楼梯扶手、楼梯踏步、室外道路、路牙）；2. 巡查部位：步行楼梯、公共区域走道、电梯厅、卫生间、平台、外墙、大堂、地下室及配套设备设施等；3. 巡查人员每天必须逐层、逐部位检查，将问题及时填写巡查记录，并报领班或主管派工，如发现其他专业问题时及时上报专业工程总值协调其他专业解决；4. 每周做巡查记录及完成情况汇总上报专业工程师；5. 每两周必须对整个项目做彻底巡查记录及完成情况汇总并上报。XX-ZD-SY/ZG0005139、 A/0四、 综合维修操作间管理制度1. 木工操作间1.1 木工操作间内要有灭火器材；1.2 木工操作间内接设临时电源线时，当时用完当时收；1.3 电动工具等设备保持干燥、清洁；1.4 电动工具等设备附近不准放可燃易爆物品等；1.5 碎料刨花、锯沫等易燃物品要随时清扫，禁止在室内堆放；1.6 不得过量存放木料或其它易燃易爆物品；1.7 木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑；1.8 木工操作间内要保持清洁卫生，设备物品摆放整齐；1.9 非本专业人员严禁使用木工电动设备；1.10 使用电锯必须两人以上。2. 油工操作间2.1 油工料操作间内要有灭火器材；2.2 油工操作间内严禁接设监时电源线；2140、.3 料房内严禁吸烟或动用明火；2.4 非本专业人员严禁入内；2.5 必须注意内部清洁，物品摆放整齐；2.6 不准将废油、废稀料倒入地沟内；2.7 油工料房要有排风措施。第 六 章应 急 预 案XX-CX-SY/BSJ0003 A/0一、 变配电设备故障、突然停电应急处理程序 XX-ZD-SY/BD0014 A/0二、 变电室供电应急预案 1. 单路外线意外失电（201或202） 1.1 认真检查本站设备，确认本站无事故后再询问供电公司或上级供电总值；1.2 得到失电的肯定答复后，拉开无电母线的馈线开关及失电路主进开关201或202；1.3 拉开无电的主进开关401或402,合上445。由单台141、变压器带本区的全部负荷，加强对运行变压器的巡视，将445控制开关设置在手动位置；1.4 负荷超过单台变压器容量，而又不能减负荷时，经工程部批准，合高压母联245及各台变压器开关，低压母线分段运行；1.5 此路电源恢复正常供电后，再按工程部确定的时间恢复高、低压母线分段运行。2. 单路高压主进开关掉闸（201或202）（单台变压器事故）不得试送，认真检查光字牌、信号、表计等，确认事故原因。2.1 低压母联445自投成功 拉开失电的10KV母线各变压器开关，拉开事故变压器的高、低压侧开关并将小车拉出； 加强对运行变压器的巡视，必要时请示项目强电主管申请减负荷； 按工程部确定的时间，合高压主进及非事142、故变压器开关，恢复非事故区的正常运行方式。2.2 未使用低压母联自投功能或自投未成功 拉开事故变压器的高、低压侧开关并将小车拉出； 拉开失电母线的变压器开关，合高压主进开关201或202； 依次合上非事故变压器的高、低压开关； 手动合上故障变压器所在区的低压母联445； 加强对运行变压器的巡视，必要时请示项目强电主管申请减负荷。2.3 低压母线事故 确认事故点后，拉开事故母线的主进401或402和母联开关445，并将小车拉出； 按单台变压器事故的处理方式恢复非事故母线的运行； 抢修事故母线，经检测合格后恢复运行。3. 低压主进开关掉闸（401或402） 3.1 认真检查变压器低压侧电压、母线、143、各分支开关等，查找事故点；3.2 断开事故点，恢复送电；3.3 难以判断事故点时，拉开各分支开关，依次合闸判断。4. 紧急联系电话 XX-ZD-SY/RG0009 A/0三、 BA系统与停车场收费系统应急措施 1. 遇中央操作站主机出现问题时，应立即与空调专业联系现场手动启机，并及时与厂家联系解决问题；2. 遇发生断电情况，立即与强电专业联系，启动备用电源；3. 污水泵报警时，立即与给排水专业联系，现场启泵，解除报警；4. 机组发生防冻报警时，应立即到现场关闭机组并检查情况及原因（冬季）；5. 停车场收费管理器出现故障时应立即启用人工操作，并及时与厂家联系，排除故障。XX-ZD-SY/GPG0144、008 A/0四、 停水及临时供水事故处理办法及应急预案 1. 本项目的市政供水管网出现供水中断时应立即报告工程部负责人，并记录表数工程部人员签字确认；2. 值班人员要要立即到生活水泵房查看无负压供水泵情况，及时报告工程部领导，立即与市政自来水公司取得联系了解停水原因及停水抢修时间，并通知热力站值班人员关闭一次供水等相应准备；3. 正常恢复供水时，工程人员协同客服部、秩序维护部人员一到共同检查项目各个供水点，是否有跑水现象。XX-ZD-SY/KG0008 A/0五、 空调专业事故处理办法及应急预案 1. 空调管路1.1 当管路出现跑水情况时，当班人员迅速赶至事故现场；1.2 当班人员应带上工具145、及钥匙；1.3 检查漏点，并关闭所控制管路阀门；1.4 查明跑水原因，并进行排除处理工作；1.5 在检查没有其它问题后，恢复设备运行。2. 制冷机组2.1 制冷机组运行中故障停机，应立即检查故障原因；2.2 检查故障原因及报警记录，检查机组各运行参数是否有异常；2.3 如遇特殊情况，立即启动另一台制冷机组保持供冷；2.4 查明故障原因，根据情况进行排除，如处理不了，应立即通知开利公司维保人员前来修理。3. 新风机及盘管风机3.1 遇有风机故障停机应检查电气部分是否跳闸；3.2 检查控制电源有无烧坏情况，及接触器热元件是否完好；3.3 检查电机绝缘是否正常，各相间阻值情况；3.4 遇有电机故障造146、成，应立即处理电气部分更换原件；3.5 盘管风机遇有没冷热风，应首先检查供向水管路阀门；3.6 盘管风机出风量不够，检查回风过滤网及盘管翅片是否堵尘；3.7 盘管风机有噪音，检查电机轴承是否损坏，予以加油或更换；3.8 遇有风机漏水，应立即检查漏点，作出判断进行处理。4. 空调水泵4.1 冷冻泵冷却泵运行中出现电机过热，应立即停止使用，通知强电人员进行检查；4.2 启动另一台水泵继续运行，采取相应措施；4.3 遇有水泵压力表摆动不稳，应立即检查系统是否有空气；4.4 巡视中发现水泵压力表，压力值下降应立即停止运转水泵，检查系统是否有泄漏情况，待查明事故原因后，方可启水泵；4.5 水泵在运行中出147、现震动情况，需停泵检查水泵与电机是否轴同心并进行调整，及检查地角螺丝是否松动，加以紧固。XX-ZD-SY/GPG0009 A/0六、 供、排水事故处理办法及应急预案 1. 发现本物业范围内供水事故，应立即将情况报告当值主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，以免电梯受损。2. 用有效的措施，拦截和疏泄积水，防止水浸之蔓延，尽可能减少水浸所致的损失。包括：2.1 将电梯升高离开受浸之范围；2.2 关闭受浸区域之电掣，以防人员触电；2.3 在水蔓延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸蔓延到其它楼层；2.4 用布、沙包或其它材料塞住漏洞；2.5 疏通排水地漏、排水渠；2.6 开启排水泵；148、2.7 用吸水机吸水；2.8 其它一切经济有效的措施。3. 设法查明浸水之来源并采取有效措施加以截断。3.1 如水浸来自项目管道设施之损坏和故障，应关闭控制有关部位的水阀及有关供水泵；3.2 如水浸来自项目外，应当在项目各低于水位的进水口安上拦水闸板；3.3 如水浸来自市政地下水反溢，应当暂时将有关反溢的地下水道通往项目的入口封闭，并用排水泵将项目的积水抽排出项目外。4. 水源中断后应修复受损的设施，尽快恢复项目的正常使用。5. 如有单位受浸，应尽快通知管理部处理。6. 如有任何公共设施的正常使用受到影响，通知管理部在项目各主要出入口设置告示，知会业户，如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设149、置警示标志或警告牌。7. 在发生以下所列的相对情况时，除采取上述一般性措施外，还应采取以下相应的针对措施：7.1 项目的供水管道发生破裂，应立即找到并关闭能够控制破裂部位的；7.2 项目内的喷淋头受损喷水失控时，应当尽快用该处的消防栓内的软水管套住受损喷水的喷淋头，用消防软管将所喷出的水引导到卫生间的排水地漏排出，如水流太大，地漏无法及时排出，则可将水从走火梯排到楼外；7.3 如项目的空调设施出现漏水现象，应当在漏水处摆放水桶接水，同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯槽和业户的单位；7.4 在进行防火喷淋头检修操作前，应先关上有关水阀，并把有关部位的积水放干净，然后才可以对喷淋头进行维修操作。150、XX-ZD-SY/KG0009 A/0七、 空调机房紧急情况处理措施 1. 机房出现大量跑水1.1 得知空调机房跑水时，5分钟内赶到现场，同时在第一时间通知主管，由主管通知工程部经理，同时告知安保部及客服部准确跑水点，提醒秩序维护部准备沙袋，客服部安排带吸水机、墩布、扫把等工具赶到现场；1.2 赶到现场后首先确认跑水点，关闭跑水点前后阀门，然后检查机房地漏排水是否通畅，配合保洁人员进行吸水。处理完现场后立即组织对漏点进行检修，试水正常后，告知客服部及安保部。2. 非正常停机2.1 得知空调机组非正常停机后，5分钟内赶到现场，首先检查确认配电箱是否送电，如配电箱无电马上通知强电专业进行抢修；2.151、2 检查配电箱是否处于自动状态，如未处于自动状态，将开关扳至自动；2.3 检查变频器工作是否正常，是否处于自动状态，如未处于自动状态，将变频器调至自动；2.4 变频器调至自动后如未启动，与弱电值班人员联系，确认楼宇自控系统中是否正常，如处于非正常状态，请弱电人员马上进行检修。3. 室外排水系统堵塞应急措施及流程3.1 接到室外排水系统堵塞报修后，10分钟内赶到现场；3.2 立即将井内积水抽出，并对井内管路进行清理，完成后清扫现场。4. 暴雨天气应急措施及流程4.1 突降大雨时值班人员应停室外水景观泵，打开泄水阀，启动排水泵，防止雨水倒灌；4.2 检查重点区域：B1层、B2车库入口、室外水景观泄152、水污水坑及其余各污水坑管道单向阀关闭及泵工作情况；4.3 重点巡视区域：楼顶各机房、三层轴心筒屋面及二层轴心筒、有管道或线管穿越围护结构的各房间，有无渗漏，配合电工断电，以免漏电。检查各空调机房，防止雨水从风井流入空调机组，损坏设备。如有漏水先用水桶等工具接水，防止影响面积扩大，待雨停后对漏水点进行维修。XX-ZD-SY/ZG0006 A/0八、 综合维修危险品存放应急措施 1. 操作间因意外因素引起危险物品爆炸（泄露），或因违反有关规定操作造成危险品污染事故灾难的，应及时向主管上级报告，同时设置危险区域；2. 初步查明情况后，要迅速制定消除或减轻危害的方案，并立即组织人员实施；3. 对有明确153、事故源的应立即控制；对于化学危险品的事故，程度轻微的，启动相关应急预案处理，情况严重的，要立即向上级主管部门报告；4. 重大事故，应在1小时内向当地相关部门报告。XX-ZD-SY/DG0002 A/0九、 电梯故障困人救援法 1. 凡遇电梯故障应第一时间通知专业电梯公司维修组，并由项目工程部电梯专业维修人员根据不同情况依下列步骤，先行释放被困乘客。2. 轿厢停于接近电梯门口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时2.1 确定轿厢所在位置（根据楼数灯指示或小心开启外门检查）；2.2 关闭电源（在机房配电柜内）；2.3 用专开外门钥匙开启外门（钥匙由电梯专业人员随身携带）；2.4 用人力开启轿厢门154、；2.5 协助乘客离开轿厢；2.6 重新将外门关闭；2.7 外门关闭后，“暂停服务”标示必须放置在故障电梯外；2.8 通知电梯公司派人员详细检查。3. 轿厢停于远离电梯门口位置时，应先将轿厢移动至临近电梯门口，然后照上述1项之步骤救出乘客。移动轿厢方法如下：3.1 利用电话或其它方式，通知轿厢内乘客，保持镇定，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部分探出厢处，以免发生危险。同时，如轿厢处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭或完全开启；3.2 进入机房，关闭该故障电梯的电源总开关；3.3 拆除主马达轴端盖，安上旋柄座及旋柄；3.4 两位救援人员各把持住旋柄之一端，另一救援人员，手持抱闸扳手，轻轻155、松开抱闸，轿厢将会由于自重而移动；3.5 为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时应断续动作（一松一放），使轿厢逐步移动，直至接近电梯门口为止（根据楼层控制器上的楼数指示）；3.6 操作时，尚应注意：如轿厢停于最上层电梯门口以上之位置或最下层电梯门口以下位置时，不可只打开抱闸，令轿厢自行移动，而应在打开抱闸的同时，把持紧旋柄，并用人力盘车，使轿厢向正确方向移动。4. 接报发生火灾时，应当采取以下处理程序4.1 中控值班人员按动有消防功能电梯的消防按钮，使消防电梯进入消防状态，以供消防人员使用；对于无消防功能的电梯，中控值班人员应当立即将中控室监控屏上的消防回航开关打至手动状态将电梯自动直驶至首156、层；4.2 在乘客离开电梯轿厢后，工程电梯专业人员将电梯置于停止运行状态，用手关闭电梯轿厢厅门，轿门，切断电梯总电源，或将电梯停于火灾尚未蔓延的楼层；4.3 井道内或电梯轿厢发生火灾时，工程电梯专业人员必须立即停梯疏导乘客撤离，切断电源，用灭火器灭火；4.4 有共用井道的电梯发生火灾时，应当立即将其余尚未发生火灾的电梯停于远离火灾曼延区，或交给消防人员用以灭火使用；4.5 相邻建筑物发生火灾时，也应停梯，以避免因火灾停电造成困人事故。5. 接报发生地震时的处理程序5.1 已发布地震预报的，应根据地方人民政府发布的紧急处理措施，决定电梯是否停止，何时停止；5.2 震前没有发出临震预报而突然发生震157、级较高、强度较大的地震，一旦有震感电梯应当立即就近停梯，中控值班人员及工程电梯专业人员应及时组织乘客迅速离开电梯轿厢；5.3 地震后应当由电梯维保厂家对电梯进行全面检查，出具合格报告后，方可将电梯恢复正常使用。6. 接报电梯发生水侵时，应当采取的处理措施6.1 保洁及工程电梯专业人员对建筑设施及时采取堵漏措施；6.2 当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，工程电梯专业人员应当将电梯轿厢停于进水层站的上二层，切断机房内电梯主电源，以防止电梯轿厢进水；6.3 当底坑、井道或机房进水较多，应当立即停梯，断开总电源开关，防止发生短路，触电等事故。7. 如遇到其它复杂情况，应通知电梯公司专业人员到达处理。