1、物业公司工程维修部工作手册一、前言欢迎您加入z市z物业服务有限公司工程维修部。本部门主要工作职责是：1. 根据国家及地方政府主管部门颁布的行业法规法令，结合公司及本项目的实际情况，制定物业设备管理有关规定、工程维修服务细则及相关服务协议，并负责监督落实。2. 负责指导、监督、协调各员工做好各种设备的维修保养，运行记录，确保各种设备完好正常运行。3. 负责受理或跟踪责任范围内的投诉，组织供水、供电、消防设备的应急抢修及技术指导工作。4. 负责小区或新项目各种设备验收、接收及土建和设备技术档案资料的管理工作。5. 负责机电设备更新改造、技术革新方案的编制和工程预算、审计及立项工程的监理、验收。6.2、 负责大宗主要设备的更新和大宗材料的审核报批及供方管理工作。7. 组织制订机电设备的维修、保养计划、各种设备的操作规程或作业指导书和外来技术及资料的识别。8. 负责企业设备档案、台帐的汇总，做好设备完好率的统计工作。9. 组织仪器设备的送检、检定工作。10. 配合人事部搞好各种技术人员的培训和技术考核。11. 组织检查各处的消防设备设施及其维修保养、档案资料管理工作。12. 完成公司领导布置的其他工作。 本工作手册根据公司有关规定制定，旨在列明公司的组织架构、部门组织架构、部门相关工作职能、员工岗位职责、部门相关制度和工作流程、奖惩标准等规则及制度，为员工提供有关权利、责任和义务的详尽资料。请3、各位员工详细阅读本工作手册，并清楚了解可享有的各项权益，应掌握的技术技能及应遵守的规例流程，使公司日常工作能得以系统化且顺利地进行。物业公司负责本手册的修编和对其有关条款的解释。此外，公司将根据相关政策法规及公司相关工作变更情况对本手册予以及时更新。我们衷心期望您能尽展所长，与z共同进步，共同成长，共同成功，共创z事业新的辉煌！二、部门职能 部门名称工程维修部直属上级外联单位电梯公司、设备设施维修单位、供水公司、供电公司等内联部门z房地产各部、物业各部门、z会、项目各部等职能概述负责小区供水、供电、电梯等设备管理及楼宇工程维修管理工作部门管理权限决定工程维修部日常工作事务督办项目部遗留工程问题4、的处理,物业公司其它部门日常巡检时所发现的问题的整改。建议为客户提供工程维修方面更优质完善的服务建议。职能模块职 能 细 则设备维护、运行建立公司管理范围内设备设施的定期检查、维护和重大问题紧急报告制度建立并监督执行设备设施限时抢修制度负责受委托的设备、设施管理、运行、维护负责所管理项目的相关图纸、技术资料的档案管理指导监督指导、监督、检查各管理处房屋及设施、设备的管理、运行、维护负责对抢修工作进行指导，并给予人力、技术上的支持审核各服务中心的年度维修、养护计划及工程立项，并指导、监督实施组织和指导测量器具的检定项目介入负责新接管项目工程、设备方面的前期介入（工程情况记录、提出整改意见、设备选5、型建议）及接管验收工作（工程技术资料接管、验收及资料整理完毕后移交服务中心）组织公司范围内重大维修、养护项目的招标工作，并对该项目的实施进行监管、参与验收人员管理拟订各类工程技术人员、维修人员的任职资格与专业试题在人力资源部协助下招聘部门工程技术人员，并负责岗前培训负责本部维修人员的业务培训、业务考核本部人员考勤管理制度建设不断完善物业管理相关的设备设施选型建议报告制定房屋及设施、设备前期介入、接管验收的工作规程及作业标准制定并不断完善房屋、设施、设备的管理制度、维修养护作业规程和检验标准收集建筑工程类的法律、法规、国家强制标准及更新内容，及时向品质部提出发放和更新建议制定并不断完善业主室内维6、修的项目范围、工作规范、作业标准协助配合协助项目管理部遗留问题的处理协调与供水、供电等部门的关系负责机电工程设备供应商的协调，及时反馈设备质量存在问题；协调与公司各部门的工作其它工作执行上级领导对工程项目决策三、公司组织架构名称z地产组织机构图编 码HR-001版 本2010年05月版页 次1/1修改状态修订版层次决策级 管理级 督导级 员工级民业集团安康地产组织结构图常务副总经理总经办总经理董事长副总经理财务中心副总经理销售财务安康地产相关工作工作关联公司物业财务会所财务项目财务部仓库招标部人力资源部行政部物业行政审计监察部后勤行政副总经理材料采购部会所行政行政中心拓展部物业办客户服务部工程7、维修部售后服务部环境卫生部礼宾部物业公司区段施工会所策划部会所施工销售部营销中心水电施工装饰施工测量施工施工组预算组绿化施工开发部质安组杂工项目工程部资料室电工班技术部塔吊班法务部保安队机械班相关说明本机构图是依照公司目前情况，并考虑到公司可持续发展的因素而设置的；本方案还有待根据公司发展状况而不断完善，经确认后为试行版。编制人员z审核人员z批准人员编制日期2010-05-04审核日期2010-05-05批准日期四、部门组织架构工程部主管水电工水电工水电工水电工水电工空调工弱电工木工工程文员兼仓管工程部领班五、部门员工岗位说明书z市z物业服务有限公司职位说明书第一部分：基本信息 职位编号：an8、hr-wy-002 职位名称工程部主管所属部门工程部职等职级直接上级物业总监（经理）直接下级工程领班编写日期2010-6-8第二部分：工作概要该职位设置的主要目的作用组织、协调、督导下属完成小区水电设施维护任务，完善与规范设备设施管理第三部分：工作内容 （十条以内，简明扼要）主要职责职责描述建议考核指标政策法规贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度制度98执行制度建设完善工程部管理制度、水电设备设施管理制度、监督制度的落实情况制度98健全安全生产执行行业安全法规，加强部属的安全管理和安全教育，防止发生安全事故无重大安全事故业务培训与考核组织员工开展技术业务学习，不断提高员工9、的业务和技术水平并考核考核达80分以上工程项目接管验收组织对公司接管的物业设备设施进行验收及配套设施完善工作按项目进度档案管理负责小区各种设备技术档案资料的管理工作，设备台帐的建立及时完成水电维护预算负责每月的水电、电工维修材料预算按要求完成设备维护保养制订机电设备的维修、保养计划，各种设备的操作流程或作业指导书并执行按制度执行日常工作完成内部工作联系单任务，保证水电的正常；为业主提供高效的服务99完成其它工作完成上级下达的其它工作任务100完成第四部分：工作关系对内合作部门客服部、礼宾部、绿化部、保洁部、项目工程部、会所、售楼中心、项目仓库对外联络关系供电局、水厂、有线电视、各设备厂家、特种10、设备检验所等第五部分：任职资格教育程度大专专业背景电子、机电技术经验年限20年以上技能技巧电子技术与设备管理、办公软件语言能力粤语、国语身体条件健康性格及素质沉稳、果断、有较好的对事物的判断力与完成本职工作的能力其它无第六部分：工作条件及个人发展工作天数(周)6天工作环境室内及设备现场工作强度较强向上职位工程经理平行职位各部主管向下职位工程领班制表人： 部门审核： 行政中心审批：z市z物业服务有限公司职位说明书第一部分：基本信息 职位编号：akhr-wy-003 职位名称工程文员所属部门物业工程部职等职级直接上级工程部经理（总监）直接下级编写日期2010-6-9第二部分：工作概要该职位设置的主11、要目的作用工程文件制作、发放、回收、存档和工程人员日常工作管理及工程物料管理第三部分：工作内容 （十条以内，简明扼要）主要职责职责描述建议考核指标日常工作1协助部门经理处理日常工作事务。100%完成日常工作2协调工程部与公司内各部门的业务关系；主持乐天软件关于工程类的运作100%完成设备档案管理负责有关资料、文件的收发和分类归档，添置各种报表和表格。负责收集、整理工程系统的图纸资料及管理工作等100%归档设备运行资料管理每月负责整理设备运行资料、维修项目、更换零件及小区水电统计等并填入部门的设备档案书100%完成会议记录工作参加有关会议，并做好会议记录、整理工作100%归档考勤管理负责工程部员12、工每月考勤的查核、汇总上报95%完成工具管理负责部门公共工具的管理，每3个月盘点一次物资管理负责动力设备维修物资的管理，负责材料消耗统计与申购，并以报表形式汇总100%完成其它工作完成上级下达的其他工作任务。100%完成第四部分：工作关系对内合作部门房产公司内部相关部门、物业各部、会所、十三建筑公司等相关部门对外联络关系无第五部分：任职资格教育程度大专以上学历专业背景文秘、物业管理经验年限2年以上技能技巧熟练使用WORD、EXCEL软件系统语言能力国语、粤语熟练身体条件健康性格及素质工作责任心强，有较强的人际沟通能力，服务意识强其它无第六部分：工作条件及个人发展工作天数(周)6天工作环境室内、13、外工作强度中等向上职位助理工程师平行职位向下职位制表人： 部门审核： 行政中心审批：z市z物业服务有限公司职位说明书第一部分：基本信息 职位编号：anhr-wy-004 职位名称工程维修领班所属部门工程部职等职级直接上级工程部主管直接下级工程技工编写日期2010-6-8第二部分：工作概要该职位设置的主要目的作用协助主管完成日常水电维修工作，带领班组成员完成水电设施的维护，并实施设备管理制度第三部分：工作内容 （十条以内，简明扼要）主要职责职责描述建议考核指标制度落实带领员工执行岗位职责、操作规程、及各项规章制度，完成主管理下达的工作任务制度98执行实施工程维修标准落实公司工程维护标准，指导员工14、按标准操作制度98执行安全生产执行行业安全法规，加强现场安全管理，防止发生安全事故无重大安全事故设备管理组织员工对所属设备的维护保养，故障处理工作，管好、用好、修好设备设施按规定完成水电管理对小区水景设施进行管理，统计小区公共水电用量，做好节能降耗工作按规定完成班组管理督促员工遵守公司行为规范、考勤考核、及时完成当日下达的工作任务98完成日常工作完成客服部、服务部、业主等的维修投诉处理工作按工作联系单完成合理化建议经常性地提出水电设施现场问题，对问题的改进提出合理化建议按现场情况其它工作完成上级下达的其它工作任务100完成第四部分：工作关系对内合作部门客服部、礼宾部、绿化部、保洁部、项目工程部15、会所、售楼中心对外联络关系无第五部分：任职资格教育程度大专专业背景无线电技术经验年限20年以上技能技巧酒店设施管理、电脑语言能力粤语身体条件健康性格及素质工作认真负责、有职业感，有团队精神，水电业务强其它无第六部分：工作条件及个人发展工作天数(周)6天工作环境室内及设备现场工作强度中等向上职位工程主管平行职位向下职位制表人：杨小刚 部门审核： 行政中心审批：z市z物业服务有限公司职位说明书第一部分：基本信息 职位编号：anhr-wy-005 职位名称水电技工所属部门工程部职等职级直接上级工程领班直接下级无编写日期2010-6-8第二部分：工作概要该职位设置的主要目的作用对小区的机电设备的运行16、保养和维修实施具体的管理，保证设备正常运行第三部分：工作内容 （十条以内，简明扼要）主要职责职责描述建议考核指标制度执行执行工程部管理制度、水电设备设施管理制度及操作流程制度100执行安全生产会安全用电，会使用消防设备，会排除故障。无重大安全事故日常巡查每天要巡查运行设备仪表情况，认真做好各种设备的运行记录，发现问题及时处理，制度100执行应急事件发生停水、停电、火警或其它事故，应立即到位，并迅速查明原因，采取应急措施。按项目进度机房管理定期对值班房、机房进行清扫，保持室内和设备的整洁。按要求完成水电查抄负责每月的水、电的查抄工作按要求完成设备维护保养按设备保养计划完成对设备的维修保养工作按17、制度执行日常工作完成内部工作联系单任务，保证水电的正常；为业主提供高效的服务99完成其它工作完成上级下达的其它工作任务100完成第四部分：工作关系对内合作部门客服部、礼宾部、绿化部、保洁部、会所、售楼中心维修工作联系对外联络关系无第五部分：任职资格教育程度大专专业背景电工技术经验年限5年以上技能技巧水电维修语言能力粤语、国语身体条件健康性格及素质工作责任心强、吃苦耐劳、服从安排、能发现存在问题其它无第六部分：工作条件及个人发展工作天数(周)6天工作环境室外及设备现场工作强度中等向上职位平行职位向下职位制表人：杨小刚 部门审核： 行政中心审批：z市z物业服务有限公司职位说明书第一部分：基本信息 18、职位编号：anhr-wy-006 职位名称弱电技工所属部门工程部职等职级直接上级工程领班直接下级无编写日期2010-6-8第二部分：工作概要该职位设置的主要目的作用对小区的弱电设备的运行、保养和维修实施具体的管理，保证弱电设备正常运行第三部分：工作内容 （十条以内，简明扼要）主要职责职责描述建议考核指标制度执行执行工程部管理制度、水电设备设施管理制度及操作流程制度100执行安全生产会安全用电，会使用消防设备，会排除故障。无重大安全事故日常巡查每天要巡查弱设备运行情况，认真做好设备的运行记录，发现问题及时处理，制度100执行应急事件发生消防报警应立即到位，并迅速查明原因，采取应急措施。按应急预案19、处理机房管理定期对值班房、机房进行清扫，保持室内和设备的整洁。按要求完成设备维护保养按设备保养计划完成对设备的维修保养工作按要求完成日常工作完成音响、监控、通讯、消防安全及其它弱电设备的维修保养工作按制度执行其它工作完成上级下达的其它工作任务99完成第四部分：工作关系对内合作部门客服部、礼宾部、绿化部、保洁部、会所、售楼中心维修工作联系对外联络关系无第五部分：任职资格教育程度大专专业背景弱电工技术经验年限5年以上技能技巧水电维修语言能力粤语、国语身体条件健康性格及素质工作责任心强、吃苦耐劳、服从安排、能发现存在问题其它无第六部分：工作条件及个人发展工作天数(周)6天工作环境室外及设备现场工作强20、度中等向上职位平行职位向下职位制表人：杨小刚 部门审核： 行政中心审批：z市z物业服务有限公司职位说明书第一部分：基本信息 职位编号：anhr-wy-007 职位名称空调技工所属部门工程部职等职级直接上级工程领班直接下级无编写日期2010.6.8第二部分：工作概要该职位设置的主要目的作用对小区的空调设备的运行、保养和维修实施具体的管理，保证设备正常运行第三部分：工作内容 （十条以内，简明扼要）主要职责职责描述建议考核指标制度执行执行工程部管理制度、空调设备设施管理制度及操作流程制度100执行安全生产会安全用电，会使用消防设备，会排除故障。无重大安全事故日常巡查每天要巡查运行设备仪表情况，认真做21、好各种设备的运行记录，发现问题及时处理，制度100执行应急事件发生火警或其它事故应立即到位，并迅速查明原因，采取应急措施。按应急预案处理机房管理工作操作要做到机房设备“三干净”、“四不漏”按要求完成设备维护保养按设备保养计划完成对设备的维修保养工作按要求完成日常工作完成对园区、会所及其他制冷设备的日常维修按制度执行其它工作完成上级下达的其它工作任务99完成第四部分：工作关系对内合作部门客服部、礼宾部、绿化部、保洁部、会所、售楼中心维修工作联系对外联络关系无第五部分：任职资格教育程度中技专业背景空调制冷经验年限5年以上技能技巧空调维修语言能力粤语、国语身体条件健康性格及素质工作责任心强、吃苦耐劳22、服从安排、能发现存在问题其它无第六部分：工作条件及个人发展工作天数(周)6天工作环境室外及设备现场工作强度中等向上职位平行职位向下职位制表人：杨小刚 部门审核： 行政中心审批：z市z物业服务有限公司职位说明书第一部分：基本信息 职位编号：anhr-wy-008 职位名称木工所属部门工程部职等职级直接上级工程领班直接下级无编写日期2010.6.8第二部分：工作概要该职位设置的主要目的作用对小区的土建及园区木器物品保养和维修实施具体的管理，不影响正常运行第三部分：工作内容 （十条以内，简明扼要）主要职责职责描述建议考核指标制度执行执行工程部管理制度、装饰装修管理制度及操作流程制度100执行安全生23、产检查确认电动工具的安全性，操作时应保证自身与他人的安全。无重大安全事故日常巡查每天要巡查项目墙纸、天花板、园区围栏等，发现问题及时处理，较大问题立即上报。制度100执行应急事件发生火警或其它事故应立即到位，协助电工查明原因，采取应急措施。按应急预案处理机房管理定期对工作间进行清扫，保持室内和工具的整洁。按要求完成日常工作完成园区、会所及其他木器物品的维修、保养按要求完成其它工作完成上级下达的其它工作任务按制度执行99完成第四部分：工作关系对内合作部门客服部、会所、售楼中心维修工作联系对外联络关系无第五部分：任职资格教育程度初中以上专业背景木器工艺经验年限5年以上技能技巧木器具维修、用漆语言能24、力粤语、国语身体条件健康性格及素质工作责任心强、吃苦耐劳、服从安排其它无第六部分：工作条件及个人发展工作天数(周)6天工作环境室外及设备现场工作强度中等向上职位平行职位向下职位制表人：杨小刚 部门审核： 行政中心审批：六、部门制度(一) 工程维修部管理制度(二) 职工职业守则(三) 工程部班长岗位责任(四) 工程维修部值班制度(五) 工程维修部交接班制度(六) 机房交接班制度(七) 安全防火管理制度(八) 水泵房管理制度(九) 电房管理制度(十) 配电房防火管理制度(十一) 根据器材管理制度(十二) 发电机房管理制度(十三) 电气维修管理制度(十四) 消防设备的管理制度(十五) 电梯困人应急预25、案(十六) 物业工程维修部仓库管理制度(十七) 办公用品及申购材料领用管理制度(十八) 工程维修部卫生管理制度(十九) 工程维修部基本操作流程(二十) 工程维修部报告制度(二十一) 工程事故分析制度(二十二) 人工湖、高低桥循环补水操作规程(二十三) 铝合金手脚架操作规程(二十四) 工程维修部防台风期间工作职责七、部门日常工作流程及公司相关工作流程 z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共59页第二部分 工程部工作流程作业流程 编制： 审核： 批准： z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC001版26、号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共1页工程部日常工作流程设备班日常事务业主或有关人员反映情况服务中心发单现场确认、处理下达工作任务上报部门经理设备领班（或主管）阅单区分事件急缓程度做好日常工作记录反馈信息至服务中心确认完成效果紧急事件一般事紧急事件日常事项影响较大的事项中、夜班例行检查小区水景观水位、照明、泵运行情况编制： 审核： 批准:z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC002版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共3页工程维修操作流程图领班根据工作内容安排人手并通知维修人员接单业户单元先预约后派人前往检查如属无偿服务即时解决，有偿27、服务须先报价工程部领班（文员）接单登记若仓库无材料，则进行申购并通知业户所需采购时间待业户确认报价后，到仓库领料进行维修客服中心根据巡查及业户报修确认存在问题后落工作单客服中心根据巡查及业户报修确认存在问题后落工作单客户服务部工作单JHW-GC-BG-001领班根据工作内容安排人手并通知维修人员接单业户单元先预约后派人前往检查如属无偿服务即时解决有偿服务须先报价领班根据工作内容安排人手并通知维修人员接单工程部领班（文员）接单登记工程部领班（文员）接单登记若属遗留工程问题或业户室内保修内容，由工程主管下工作联络单公共部位维修完成后技工签名并记下起止时间领班根据工作内容安排人手并通知维修人员接单领28、班根据工作内容安排人手并通知维修人员接单 工作联络单JHW-GC-BG-002技工将完工后的工作单交给领班，领班确认后将已完成工作单交回工程部。业户单元先预约后派人前往检查如属无偿服务即时解决有偿服务须先报价由专人将工作联络单送交总公司所属之工程部待业户确认报价后，到仓库领料进行维修由工程部安排原施工单位专业人员进行维修跟进若仓库无材料，则进行申购并通知业户所需采购时间技工将完工后的工作单交给领班，领班确认后将已完成工作单交回工程部完成后将工作联络单反馈公司工程部技工将完工后的工作单交给领班，领班确认后将已完成工作单交回工程部反馈客服中心，工程完工安排检查验收合格后客服中心签字确认后将1张工作29、单返回工程部存档 编制： 审核： 批准:- 123 - -JHW-GC-BG-001客户客服部工作单 （页码）投报人联系电话急缓程度职责部门接单人接单时间内容与要求报修投诉求助其他 开单人： 日期：处理过程与结果 处理人： 完成时间：验收完成 未完成 验收人： 日期：完成 未完成 验收人： 日期：回访意见 回访人： 日期： 审核 客服主管签名： 日期：JHW-GC-BG-002zz房地产开发有限公司工作联络单 序号：发出部门发出人（签字）发出日期接收部门接收人（签字）接收日期经办人：接收部门意见接收部门处理意见主管领导备注：z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC003版号30、/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共1页日常设备设施故障处理流程图了解自身责任范围内的设备按规定时间、次数对责任设备巡查无 故 障发现故障做好巡查记录简单故障现场处理一般或重大故障现场应急处理（或报维保单位）上报设备主管、部门经理分析故障原因定出解决方案组织维修上报公司领导填写维修报告 编制： 审核： 批准:z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC004版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共2页重大事故报告处理流程图发生重大事故，应保护现场，及时报告领导相关领导及有关人员立即赴现场检查、分析、记录，及时作出应急处理事故发生后，有关领导分析事31、故的原因、做好防范措施事故发生后，有关人员填写重大事件报告表并递交有关领导批示，由工程部和有关部门领导解决、查明原因重大事件报告表JHW-GC-BG-003触犯法律按国家法律程序处理按规定视情节轻重给与责任人必要的处罚和处分 编制： 审核： 批准:JHW-GC-BG-003重大事件报告表日期时间报告部门地点事件事故主要原因（简要说明）：处理经过及结果（简要说明）：报告人： 部门主管签名：z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC005版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共2页公共设备设施维修养护流程图编制维修保养方案，报有关部门审批组织人员实施维修保养方案，32、准备工具与材料工程部负责人签收维修申报单维修员到现场维修保养验收合格反馈在日常巡检或通过其他途径发现问题，填写维修申报单维修完毕后，经验收合格，填写设备维修记录表归档保存设备设施故障处理表JHW-GC-BG-004 编制： 审核： 批准:JHW-GC-BG-004设备设施故障记录表 时间： 年 月 日设备设 施名称型号位置编号设备 设施故障原因签名：设备设施维修记录签名：修复状况签名：投入使用年 月 日维修单位意见 签名：设备设施单位意见 签名：说明： 此表用于所有公共设备、设施的故障投诉处理；专业维修部门使用。z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC006版号/状态号：B33、/0生效日期：2010年1月1日页码：共1页强电系统维护保养流程图严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养主管每年12月制定下一年度的保养计划督促承判商对外判高压部分设备如期保养，并有记录工作过程中严格遵守电气作业规程根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作各系统的维修保养以不影响小区正常生活为原则，特殊情况，须报告主管，及时通知受影响的住户、使用人维修保养结束后，应将有关工作情况记录在当值日志上 编制： 审核： 批准:z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC007版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共2页低压配电室巡检流程图34、低压室巡检应合闸的开关状态 跳闸 正常各种表计是否正常读数过流过压过热 否 是表头故障检查原因维修导线接头情况维修 否 良好 是 过热维修感应器故障是否有异味记录有关电压、电流、功率因数等数据于配电房低压设备检查表上接头氧化或接触不良配电房低压设备检查表JHW-GC-BG-005处理要停电请求上级正常安排合适时间维修 编制： 审核： 批准:JHW-GC-BG-005配电房低压设备检查表 时间： 年 月设备名称设备编号设备位置检查内容第一周第二周第三周第四周1母线接头应无变色或过热现象2各出线开关负荷正常，开关接头应无过热现象3开关操作机构好用，无跳弧现象4电压、电流指示仪表及信号灯运行正常5室35、内照明、通风、接地、门窗（锁）、防火、防水、防鼠措施良好6室内卫生、整齐、灭火器有效7 检查人8 检查时间备注正常：“”异常:“”工程部领班： 工程主管：z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC008版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共2页柴油发电机维护保养流程图发电机房巡检、定期保养清洁否机体是否清洁、无油污是否无电源恢复充电检查处理电池是否充足电否是补充蒸馏水电池液位是否正常是否更换电池、电压、电流是否异常是申请外购柴油否柴油储量是否能支持运行8小时模拟停电试机（空载）记录频率、电压、机油、压力、水温、充电池是否正常柴油发电机组定期保养表JHW-GC36、-BG-006填写柴油发电机组定期保养表 编制： 审核： 批准JHW-GC-BG-006柴油发电机组期保养表 时间： 年 月 日设备名称设备编号位置保养项目检查情况处理情况备注1*冷却系统、水箱、 水位、水质2*润滑系统油质、油位3燃油系统、油泵、调速器4*蓄电池充电性能、 启动电压5控制屏各种仪表、指示灯6机体清洁、无油污7试机视频率、电压、机油压力、水温、充电池充电情况（1）8试机视频率、电压、机油压力、水温、充电池充电情况（2）设备保养人员工程部负责人（工程领班）注：*号为重点检查项目；月保为每月2日；7、8项为试机记录，周期为15天，每次试机时间为10分钟。z市z物业服务有限公司 工程37、部工作流程编号：AK-JHWGC009版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共2页保安监视系统故障检修流程图红色报警器故障摄像头无图像矩阵开关接口检查矩阵开关接头维修报警器电源摄像头电源维修传输线路传输线路维修探测范围更换摄像头填写设备设施故障维修处理表调整报警器微调电位器设备设施故障处理表JHW-GC-BG-004所有图像不能循环切换更换报警器在操作键盘上重新设定维修键盘脱空将矩阵开关电源关闭，10秒后再开启 编制： 审核： 批准:JHW-GC-BG-004设备设施故障记录表 时间： 年 月 日设备设 施名称型号位置编号设备 设施故障原因签名：设备设施维修记录签名：修复状况签38、名：投入使用年 月 日维修单位意见 签名：设备设施单位意见 签名：说明： 此表用于所有公共设备、设施的故障投诉处理；专业维修部门使用。z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC0010版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共2页弱电系统维护保养流程图弱电系统设备由弱电技工负责保养主管每年12月制订下一年度的保养计划并负责实施工作过程注意做好防静电措施对要抽出的部件和拆除的端子做好记录和标志对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进行进行清洁根据系统特点重点做好清洁和紧固39、接线端口的工作保安监视系统保养表JHW-GC-BG-007工作结束后要测试被保养设备并填写有关表格 编制： 审核： 批准:JHW-GC-BG-007保安监视系统保养表时间： 年 月 日设备名称设备编号位置保养项目检查情况处理情况备注1主机显示柜、控制台清洁、无灰尘2显示屏图像清晰、无雪花、颜色正常3室内传输线路，接插头整齐、牢固、有编号4图像循环切换、报警探测范围5室外部分各监控点摄像头紧固、监控方位检查6摄像枪立杆防锈检查设备保养人员工程部负责人： （工程领班）z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC0011版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共2页给排40、水系统检修流程图检查控制柜电压、各运行参数是否正常 不正常检查线路 正常检查水池水位、管道压力计 不正常检查水池进水阀通知主管 正常转成自动状态 未开检查水池出水阀门 已开启检查原因检查水泵是否是自动状态运行 不是 是检查水泵马达运行时间有否发出噪音、振动或过热，电流是否稳定停泵换备用泵 不正常 正常检查压力检查 不正常 正常生活水泵运行记录表JHW-GC-BG-008记录 编制： 审核： 批准:JHW-GC-BG-008生 活 水 泵 运 行 记 录 表水泵 编号投入时间 月 日 时 分电压 (V)电流 (A)压力(Mpa/cm)停泵或转泵时间(月日时分)故障与处理记录人上限下限部门主管示阅41、：z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC0012版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共4页给排水系统维护保养流程图给排水系统的日常维修保养由维修技工负责主管每年12月负责制订和监督实施下一年度的系统保养计划维修及保养过程如要限、停水，需提前知会受影响用户根据设备特点重点做好润滑、除尘工作供水泵故障时马上停止故障泵，开启备用泵，以保证供水污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位排水设备检查记录表JHW-GC-GPS-009排水设备维修保养记录表JHW-GC-GPS-0010生活供水检查表JHW-GC-BG-0011所有系统的维修保养工作结束后应填写排水设42、备检查记录表、生活水泵定期保养表、生活供水检查表、给排水设备的故障应于5小时内修复，无法解决的应马上通知受影响用户，并报告上级领导，限期修复 编制： 审核： 批准:JHW-GC-BG-009排水设备检查记录表_年_月_日序号设备编号设备位置巡检内容巡检结果检查人备注1外观（指示灯、操作按钮）是 否自动操作是 否手动操作是 否泵运转情况是 否2外观（指示灯、操作按钮）是 否自动操作是 否手动操作是 否泵运转情况是 否3外观（指示灯、操作按钮）是 否自动操作是 否手动操作是 否泵运转情况是 否4外观（指示灯、操作按钮）是 否自动操作是 否手动操作是 否泵运转情况是 否5外观（指示灯、操作按钮）是 43、否自动操作是 否手动操作是 否泵运转情况是 否说明：巡检人： 巡检时间： 审核JHW-GC-BG-0010生活水泵定期保养表 时间： 年 月 日设备名称设备编号位置保养项目检查情况处理情况备注1控制柜、水泵清洁（除尘）2电动机轴承转动声音和谐、无杂音3水泵轴承转动顺畅、无阻滞4电机绝缘电阻5电机运行电流6电机接地情况7阀门不跑、冒、漏8电源回路、按钮、指示灯9电压表、电流表、压力表指示10紧固机座连接部件11紧固控制柜各接线端子12更换补充润滑油（季保）设备保养人员JHW-GC-BG-0011生活供水检查表时间： 年 月 日设备名称设备编号位置保养项目第一周第二周第三周第四周供水泵闸阀、止回阀44、开关是否灵敏密封良好橡胶可弯曲件无裂痕、无渗漏供水管网连接严密，无跑、冒、滴、漏电压表、电流表、压力表齐全、运行准确电机运行时无异声、无异常振动，温升正常控制柜内设备完好室内卫生、整齐、灭火器有效检查人检查日期备注正常：“”异常:“” 工程部负责人：z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC0013版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共3页电梯故障检修流程图电梯故障停梯检查电压是否正常异常正常否维修现场处理检查电梯轿内操作箱的急停或检修开关是否在正常位置未完成正常是通知电梯维修公司处理检查电梯门是否正常，有无异物卡住无否检查电梯停靠楼层的内、外呼按钮是否复45、位是有切断电梯主电源电梯机房或轿厢内有无异声、异味无电梯故障维修表JHW-GC-BG-0012电梯故障处理表JHW-GC-BG-0013填写电梯故障维修表及电梯故障处理表，并签名 编制： 审核： 批准:JHW-GC-BG-0012 电梯故障维修记录表小区名称： 设备编号：_ 地址： 报告日期：_年_月_日 时间：_时_分 故障投诉来源_故障情况故障原因维修措施修理员到达时间：_时_分 离开时间：_时_分恢复运行时间：_时_分修好已通知值班室: 停机已通知值班室:JHW-GC-BG-0013电梯故障处理表申 报 人申 报 时 间故障事故内容及原因检修项目及要求计划完成时间及工时实际完成时间及工时46、检 修 负 责 人检 修 参 加 人员验 收 时 间验 收 人 员质量评定备注说明：1 故障内容及原因栏由申报人填写，此栏内还要写明梯种及编号。2 检修项目及要求，检修负责人及参加人员，计划完时间由电梯班领班填写，实际完成工时由检修负责人填写。z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC0014版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共4页电梯系统维护保养流程图委托电梯保养承办商按合同条款及规范标准进行电梯保养维修工程部与承判商联系，督促并协助其维修保养电梯故障维修表JHW-GC-BG-0012电梯设备检查记录表JHW-GC-BG-0014零部件更换记录表JHW-47、GC-BG-0015将维修保养情况记录于电梯维修记录表、电梯设备检查记录表、零部件更换记录表当电梯年检期到期前，督促承判商做电梯年检年审 编制： 审核： 批准:JHW-GC-BG-0012电梯故障维修记录表小区名称： 设备编号：_ 地址： 报告日期：_年_月_日 时间：_时_分 故障投诉来源_故障情况故障原因维修措施修理员到达时间：_时_分 离开时间：_时_分恢复运行时间：_时_分修好已通知值班室: 停机已通知值班室:JHW-GC-BG-0014电梯设备检查表 _年_月设备名称设备编号设备位置检查内容第一周第二周第三周第四周电梯运行情况电梯运行振动及异常噪声情况电梯平层情况(平层度小于15MM48、)机房电梯开关门、安全触板(光电感应)情况机房门锁、通风、卫生、防水、消防器材情况机房电源开关、电表、照明、应急电源切换*机房有无异味，控制柜元件温度、冷却风扇曳引机有无异常噪声、振动、温升情况*钢丝绳磨损检查*轿箱轿箱照明、应急照明、风扇、对讲机检查按钮动作、指示灯、操纵箱面板检查*厅门层站按钮、指层灯、按钮灯情况层门开闭是否灵活、顺畅地坎槽的清理、门靴磨损程度检查*检查厅门有无生锈*检查人/日期备注说明：有“*”号每月检查一次，其它项目为周检；异常情况在备注栏说明情况并确认梯号。正常：“”异常:“”工程领班: 工程主管：JHW-GC-BG-0015 工程部零部件记录表日 期内 容记录人签名49、z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC0015版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共2页电梯困人处理流程图监控中心接报有人被困电梯时，立即察看该电桥厢闭路电视，确定困人的电梯位置及编号、轿内情况及所停楼层通过监控中与电梯轿厢内对讲机系统与被困者保持联络，安抚被困者，通知通知工程部立即救援工程部接到救援通知后，电梯技工先到机房关闭故障电梯主电源，但必须保留轿厢照明电梯技工可以再该平层的楼层外使用专用的厅门机械钥匙小心打开厅门，波那个有手拉开轿厢门，协助被困者安全撤离轿厢，最后把电梯轿门、厅门关回。设法弄清电梯轿厢的位置与轿厢内情况是当电梯轿厢地板和楼面高低50、相差0.5米以内时否用机械的方法移动轿厢后救人，注意：轿门应该保持关闭状态，如轿门已拉开，则要把轿门手动关上。通知被困者轿厢将会随时移动以便救援注意只有轿厢移动需要的情况，才可以松开制动器，否则应马上撤消释放制动器的动作拆去引动电动轴尾罩盖，将盘车上手轮装上。一人把持盘车手轮，防止电梯在释放制动器时意外或过快移动，然后另一人用机械的方法一松一紧地释放制动器桥厢因自重而移动，操作时应断续动作，使轿厢慢慢移动，直至最接近电梯厅门口为止特殊情况遇到其他复杂情况，应及时报告有挂领导，根据指令通知电梯公司用专业外门钥匙开启外门，用人力开启轿厢门，协助乘客离开轿厢完成救援工作后，立即通知电梯维修保养单位处51、理电梯故障被困者救出后，须询问其是否有不适感或其他帮助，如有不适应立即送院治理重大事件报告表JHW-GC-BG-003记录事件的详细情形，填写重大事件报告表 编制： 审核： 批准:JHW-GC-BG-003重大事件报告表日期时间报告部门地点事件事故主要原因（简要说明）：处理经过及结果（简要说明）：报告人： 部门主管签名：市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC0016版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共1页消防自动报警系统检修流程图由于消防设备维修由消防局认可分包单位负责保养维修，工程部及礼宾部共同负责操作监控消防系统运作不可复位故障发现系统故障工程人部人52、员应及时停止警报钟响及？排水系统，以免影响其他楼层住户工程部及礼宾部人员需了解故障原因及把系统恢复，使消防系统在24小时内处于正常运作状态立即通知负责维修分包单元，进行紧急检查及维修记录故障点位置及故障情况完成通知后有关分包事宜后，工程部及礼宾部人员应记录故障的时间、原因，通知分包时间，分包处理人员名称，分包到小区的时间，负责维修人员的姓名、完成维修时间、故障原因、修理方法、更换备件名称及数目等通知保养分包单位作出维修处理当完成报表后，承报有关报表给工程部主管，以便作为分包维修核算之用 编制： 审核： 批准:z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC0017版号/状态号：B/53、0生效日期：2010年1月1日页码：共5页消防自动报警系统维护保养流程图每年12月15日前，由消防管理中心主管组织制订完毕下一年度的消防系统维修保养年度计划报公司审批消防设备年保养记录表JHW-GC-BG-0016按消防系统维修保养年度计划进行维保工作每班次消防员应对消防设备外部清洁一次，用压缩空气进行吹污、吹尘，再用干的干净抹布擦拭，保持设备光洁消防设备月保养记录表JHW-GC-BG-0017消防水泵定期保养表JHW-GC-BG-0018消防供水检查表JHW-GC-BG-0019完成后消防设备的检查、维修保养后，填写消防设备月保养记录表及相关表格归档管理 编制： 审核： 批准: JHW-GC54、-BG-0016消防设备年保养记录表年 月 日 NO：设备名称保 养 项 目保养情况及处理维修保养负责人日期确认审核人火灾报警控制器逐个测试烟感、温感信号点报警的正确性主电源、备用电源及互切换检查自检、消音、复位功能检查全面紧固柜内所有接线端子柜内及电子板电器元件表面灰尘清理同报警器联合检查各点报警的正确性联动控制柜按钮、信号灯全面检查全面紧固柜内接线端子全面检查擦抹各元件动接点逐部分逐台联动操作，达到工作正确柜体文字清晰、明亮疏散出口指示灯每3个月进行一次备用电池亮灯交流试验指示灯正常直流试验指示灯正常消火栓全面翻叠检查水龙带，有霉点，取出晒干检查水枪、水带接头联接是否牢固检查接头垫圈是否完55、好无缺，调杆上油检查支架、掉漆部位重新补刷油漆栓内清扫干净，部件存放整齐，贴上封条JHW-GC-BG-0017JHW-GC-BG-0017消 防 设 备 月 保 养 记 录 表年 月 日 NO：设备名称保 养 项 目保养情况及处理维修保养负责人日期确认审核人烟感探测器探头倾斜不大于45探测器与底座接触按5%比例喷烟验证报警温感探测器探测器与底座接触安装牢固按10%比例加温、验证、报警手动报警按钮安装牢固破损修补或替换报警验证（任选两处）火灾报警控制器自检、消音、复位主电源与备用电源切换报警各接线端子坚固箱内干净，无灰尘杂物联动控制柜自检、消音、复位主电与备电切换各接线端子坚固箱内干净，无灰尘杂56、物疏散出口指示灯安装牢固灯箱抹灰除尘电源指示灯正常消火栓玻璃有无损坏栓门封条是否完好栓门关闭是否完好按10%比例测试报警按钮JHW-GC-BG-0018 消防水泵定期保养表 时间： 年 月 日设备名称设备编号位置保养项目检查情况处理情况备注1控制柜、水泵清洁（除尘）2电动机轴承转动声音和谐、无杂音3水泵轴承转动顺畅、无阻滞4电机绝缘电阻5电机运行电流6电机接地情况7阀门不跑、冒、漏8电源回路、按钮、指示灯9电压表、电流表、压力表指示10紧固机座连接部件11紧固控制柜各接线端子12更换补充润滑油（季保）设备保养人员JHW-GC-BG-0019 消防供水检查表时间： 年 月 日设备名称设备编号位置57、保养项目第一周第二周第三周第四周消防泵闸阀、止回阀、开关是否灵敏密封良好橡胶可弯曲件无裂痕、无渗漏供水管网连接严密，无跑、冒、滴、漏电压表、电流表、压力表齐全、运行准确电机运行时无异声、无异常振动，温升正常控制柜内设备完好室内卫生、整齐、灭火器有效检查人检查日期备注正常：“”异常:“” 工程部负责人： 年 月 日 z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC0018版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共2页停电处理流程图客服部或工程部接供电局停电通知供电局事先无通知事故停电计划停电由客服部书面通知住户立即通知客服部电话告知停电区域接供电局通知时间提前0.5小时58、做好发电准备，以免停电梯困人市电恢复市电停电后，立即启动发电机将确保用电段负荷转由发电机供电，并开启电梯检查是否困人备电供应时检查供水系统、电梯、地下室照明、监控是否正常运行将市电供电段送电，停发电机，将发电段负荷转由时间供电，恢复正常市电供电复送电后，跟踪观察，以防再次跳闸查明原因、恢复送电或通知住户须进行抢修接通知后5分钟电工赴到现场楼层总开关或住户总开关（故障）恢复正常，检查询问有关人员跳闸原因，并加以监视值班电工试投跳闸开关低压电配电房某一分路总开关跳闸排除故障后恢复该分路工作对下级用电源设备进行检查不能合闸检查跳闸开关记录事件的详细情形，填写重大事件报告表重大事件报告表JHW-GC-59、BG-003 编制： 审核： 批准:JHW-GC-BG-003重大事件报告表日期时间报告部门地点事件事故主要原因（简要说明）：处理经过及结果（简要说明）：报告人： 部门主管签名：z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC0019版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共1页停水处理流程图停水市政停水但无通知自来水公司提前通知市政停水定时巡检发现市政进水无水，水池水位低于正常水位，水表不转书面通知客户服务部，具体停水时间报告本系 统负责人提前联系自来水公司了解原因，及恢复将所有水池注满水（包括对景观水池进行补水）书面通知客户服务部恢复供水通知客户服务部 编制： 审60、核： 批准:z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC0020版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共1页风灾处理流程图透过电视或电台等媒体预知天气状况准备好防风工具（雨衣、雨鞋等）、抽水设备检查高空悬挂物、排水管道（集水井、天面地漏）检查排污泵是否正常启运调配人手做好防风准备可能出现水灾将电梯停在最高层发生火灾 报告上级配合礼宾部在车道口用沙包封堵检查启动排污水泵调集抽水设备抢险，以保证所有机电设备正常运行 编制： 审核： 批准:z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC0021版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共2页火61、灾处理流程图自动报警系统显示火警信号，立刻派当值消防人员到现场查看失火误报火警当火势较大至难以控制时，应遵照实际的批示报警，立即致电119报警发现失火时应保持冷静，在就近消防栓提取灭火器前往扑救当消防人员到达现场，发现时误报时，应立即用对讲机通知消防中心若火势并不猛烈时应尽力把火扑灭，但切勿把自己置于危险之中查察误报原因向领导请示是否通过广播系统通知客户进行疏散消防中心当值负责人要填写报告，呈报领导审阅把所有电梯停泊在首层（消防专用电梯除外）切断火灾现场电源，关闭空调机组，保证设备的正常运行提供物业的平面图，供消防员制订灭火措施，维持现场秩序当火扑灭并经公安部门消防解封后，安排客户分批返回物业62、清理火灾现场拍照存档及填写重大事件报告表，注明损失情况，通知保险公司重大事件报告表JHW-GC-BG-003 编制： 审核： 批准:JHW-GC-BG-003重大事件报告表日期时间报告部门地点事件事故主要原因（简要说明）：处理经过及结果（简要说明）：报告人： 部门主管签名：z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC0022版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共2页水浸处理流程图拍摄照片作记录，编写详尽报告有关水浸事件的经过、受淹范围、损坏情况，填写重大事件报告表派专责人员值班监视情况的发展检查各排水系统及设施是否处于待命状态。准备便携式抽水泵检查各设备是否可63、能受到水淹影响，必要时可把设备关掉及切断电源免生意外。检查及修缮各设备之去水口是否畅通在各机房门口堆放沙包墙，设置防水闸板防止水浸现象发生当接到有关部门的报告后当接到有关部门的报告后可能出现水灾自然性灾害在各机房门口堆放沙包墙，设置防水闸板防止水浸现象发生当接报后，有关人员要立即到位成立现场指挥小组，以最高职位者为总指挥检查及修缮各设备之去水口是否畅通立即切断或关掉水源立即切断或关掉水源，启动排水设备检查各设备是否可能受到水淹影响，必要时可把设备关掉及切断电源免生意外。危害到电梯安全的，应立刻升高电梯远离水源准备便携式抽水泵用沙包筑墙防止水浸范围扩大检查各排水系统及设施是否处于待命状态。清洁工64、立即用吸水机进行吸水，若水浸严重，工程部应立刻使用便携式抽水泵把水排出物业外派专责人员值班监视情况的发展拍摄照片作记录，编写详尽报告有关水浸事件的经过、受淹范围、损坏情况拍摄照片作记录，编写详尽报告有关水浸事件的经过、受淹范围、损坏情况，填写重大事件报告表重大事件报告表JHW-GC-BG-003购买相关保险的向保险公司提交事件报告，办理赔偿手续；组织人力进行抢修工作，并填写重大事件报告表 编制： 审核： 批准:JHW-GC-BG-003重大事件报告表日期时间报告部门地点事件事故主要原因（简要说明）：处理经过及结果（简要说明）：报告人： 部门主管签名：z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：65、AK-JHWGC0023版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共1页外判工程申报流程图相关部门申请外判工程，提供相关部门经理审批同意分包报价总经理审批财务部备案同意发放有关费用分包进行外判工作存档工程完成后，有关部门进行验收完成维修保养 编制： 审核： 批准:z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC0024版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共1页外判维修保养监管流程图设备保养商按合同条款及规范标准进行工作维修保养过程中派员协助是否按合同条款及规范标准进行是要求保养商完善保养工作是否细致、故障处理效果及效率是否达标退回保养商重做否保养记录是66、否齐全清晰工程部将有关情况报告物业公司领导，作为付款或续约依据 编制： 审核： 批准:z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC0025版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共5页工程材料申购流程图申购单JHW-GC-BG-0020部门每月25日填写采购计划报行政人事部采购，日常维修材料由工程部填写申购单一般物料由行政采购员负责采购；如属于特殊功能物料，由采购员、申请部门负责采购入库单JHW-GC-BG-0021人事行政部和申请部门共同验收物料，申购备材料入库领用物品时，由人事行政部填写工程部工具申材料领表，领用人签名，交财务部作帐务处理工程部工具材料申领表J67、HW-GC-BG-0022仓库盘点表JHW-GC-BG-0023月底要对库存材料、备件按储备数量进行盘点分类，部门根据仓库盘点表作出下月的申购计划 编制： 审核： 批准:JHW-GC-BG-0020 z市z房产材 料 设 备 申 购 单NO：申购部门： 申购时间： 年 月 日序号物品名称型号规格单位数量使用部位需要日期约需金额123456备注总经理审批： 仓库核实： 部门主管审核：总工长核对： 材料部核实： 申请人：JHW-GC-BG-0021入库单编号物品名称规格单位数量金额备注十万千百十元角分123456878911合 计验收： 会计： 保管： 制单： JHW-GC-BG-0022工程部工68、具领/借用登记表NO：序号名称规格型号单位数量领用日期归还日期领用人主管备注12345678910111213141516JHW-GC-BG-0023 仓库盘点表盘点日期：_年_月_日盘点人：_监盘人：_序号品名规格型号单位期初数量期末数量帐面数量帐实相符是否，原因12345678910111213z市z物业服务有限公司 工程部工作流程编号：AK-JHWGC0026版号/状态号：B/0生效日期：2010年1月1日页码：共5页工程仓库管理流程图部门每月20日前完成物料盘点，按采购计划向人事行政部申购物料入库单JHW-GC-BG-0021申领物料后，由负责人填写入库单员工领用物料时，由负责人填写领69、料单及工程部工具领用登记表，领用人签名，由主管批准发料工程部工具材料申领表JHW-GC-BG-0022领料单JHW-GC-SB-0024工作完毕，对余料进行退库仓库盘点表JHW-GC-BG-0023月底要对库存材料、备件按储备数量进行盘点，根据仓库盘点表作出下月的申购计划 编制： 审核： 批准:JHW-GC-BG-0021 入库单编号物品名称规格单位数量金额备注十万千百十元角分123456878911合 计验收： 会计： 保管： 制单： JHW-GC-BG-0022 工程部工具领/借用登记表 NO：序号名称规格型号单位数量领用日期归还日期领用人主管备注12345678910111213141570、16 JHW-GC-BG-0024消耗材料领料单 NO：使用部门： 使用位置： 材料类别：序号物品名称型号规格单位数量备注领料人： 审批人： 仓管员： 年 月 日JHW-GC-BG-0023仓库盘点表盘点日期：_年_月_日盘点人：_监盘人：_序号品名规格型号单位期初数量期末数量帐面数量帐实相符是否，原因123456789101112125八、奖惩标准奖励与惩罚制度第一条 为维护公司劳动纪律和各项制度，营造公平、上进、奖惩分明的良好工作氛围，充分调动员工的工作积极性，保障公司规章制度的贯彻执行，公司工作的正常进行，激励职工的敬业精神，使公司的经营与管理体系在稳定有序的环境中发展，特制定本制度。第71、二条 目的：为了提高员工工作效率，明确责任与义务，公司制定各种规定是实现企业目标的保证。公司要求员工有良好的遵守规定的自觉性，但规定和制度是必要的，公司订立的规定与制度使员工了解行为规范以及违反导致的后果。第三条 适用范围:集团本部及所属二级公司。第四条 奖惩原则：1、公平、公正、公开。2、有功必赏、有错必纠、赏罚分明。第五条 奖励类别 奖励分为：通报表杨、嘉奖、小功、大功和年终评奖。惩处分为：通报批评、警告、小过、大过、降级处理、辞退处理。第六条 奖惩形式一、奖励：是成绩的体现、进步的动力、激励的措施。公司奉行有功必赏的原则，鼓励员工勤奋敬业，勇于争先。公司奖励采取精神鼓励与物质奖励相结合的72、办法。奖励分为：通报表扬；嘉奖：50100元；小功：150250元；大功：300500元；1、通报表扬员工有下列良好表现，将会被予“通报表扬”，表扬可采取内部通报、当众表扬等形式。被授予表扬的原因包括但不局限于下述项目：1） 品行端正、注意公德、拾金不昧等良好行为。2） 热爱企业、爱惜公物、厉行节约等行为。3） 遵章守纪、忠于职守、任劳任怨堪为员工楷模者。4） 工作中一贯自觉主动积极肯干表现良好有书面表扬者。5） 热心服务，并有书面表扬者。6） 团结同事，领导有力，较好提高部门业绩的管理人员。7） 较好完成阶段性工作任务（如月度销售任务、岗位工作管理任务等）。8） 提出较为良好的工作建议或行动73、方案者。9） 关心企业和他人，无私奉献爱心，受到员工一致好评者。10） 积极维护公司荣誉，在客户中树立良好的公司形象和口碑者。11） 能完成岗位工作，又能不断坚持继续学习提高者。12） 其他有益于公司和岗位工作的良好表现行为，并有书面表扬者。、嘉奖员工若有下列行为或表现（包括但不局限于以下项目），将会被给予“嘉奖”，并于公司内部以发文形式公开表扬：（1）工作尽责成绩优异者（如季度连续达标、年度达标者）；（2）忠于职守、技能优异、对本身职务具有特殊表现者；（3）热爱企业、爱惜公物、厉行节约，取得较好成效者；（4）对灾害预防措施妥当或灾害后修复工作勤勉，得以减少损失者。（5）维护企业利益，挽回公司74、损失或维护企业利益者。（6）勇于举报公司内严重失职、贪污盗窃、营私舞弊、泄露公司机密、违法违纪等行为经核查无误，情况属实的。（7）提出较为良好的工作建议或行动方案，并取得较好实际效果的员工。（8）忠于职守、见义勇为者。（9）好人好事较好的提高公司美誉度者（如好人好事获见报等）（10）其他类似表现出色行为或业绩。（11）积极维护公司荣誉，在客户中树立良好公司形象和口碑。（12）认真勤奋、承办、执行、或督导工作得力者。（13）工作勤奋，超额完成工作任务者，当月被评为优秀员工者。3、记小功员工若有下列表现、行为或工作成绩（包括但不局限于以下项目），将会被给予“记小功”表扬，并于公司内部以发文形式公开75、表扬：（1）制订工作方案计划确实可取，对工作流程或管理制度积极提出合理化建议，被采纳者并执行认真，实施后达到预期目标，效率优异者。（2）积极研究改善工作方法提高工作效率或减低成本确有成效者，管理得当，使工作秩序井然，致工作效率提高，或节省使用原物料，减低成本，获得优良效果者；（3）提供研究之具体建议，经采用后确有显著之优良效果者。（4）遇紧急及非常事故，应变得当，减少或防止公司损失者。（5）对员工纠纷事务处理得宜，使公司免受损失者。（6）拒受贿赂或馈赠，尽心尽守，谦洁作风者。（7）控制成本、节约物料，取得良好效益者。（8）举报公司内严重失职、贪污盗窃、营私舞弊、泄露公司机密、违法违纪等，检举揭76、发违反规定或损害公司利益事件者行为经核查无误，情况属实，挽回公司重大损失者。（9）好人好事很好的提高公司形象及美誉度者（如获好人好事获地区主流煤体报道表扬，使公司形象及美誉度极大提高等）（10）对可能发生的意外事故能防患于未然，确保公司及财物安全者；发现职责外事故，予以及时挽救，防止公司受到损害者。（11）其他类似维护公司利益优异表现和取得优异成绩的行为。（12）策划、承办、执行重要事务成绩显著者。（13）其它应给于记小功事迹者。4、记大功员工若有下列表现、行为或工作成绩（包括但不局限于以下项目），将会被给予“记大功”表扬，并于公司内部以发文形式公开表扬：（1）在工作或技术上大胆创新，并取得显77、著经济效应；对历年来之行政管理，或技术上之困难处理得宜，致久积之恶习得排除者。（2）改进管理技术而发挥最大功能，及节省使用办公用品而降低成本，有据可证者。（3）遇重大灾等重大事故时，不顾个人安危，奋勇抢救，致使公司之损失得以减轻至最低限度者。（4）举报、防治或消除重大灾害或检举重大的舞弊或盗窃，使公司免受损失者。（5）对公司各项管理方法、操作流程等的重大改善，使公司得到明显收益者。（6）有益于公司发展的重大创新，并在实施中取得重大成绩和经济效益者。（7）维护公司利益，避免公司重大损失者。（8）同坏人坏事作斗争，对维护正常的工作秩序有显著功绩者。（9）对公司发展有重大贡献，应记大功之事迹者。（178、0）其他给公司带来重大利益的行为。5、年终评奖职工有下列情形者年终可参加优秀工作者评奖。 （1） 一年中累计三次记大功但无记大过记录者。 （2） 在当年工作中给公司带来重大效应者。 （3） 在当年工作中，严格遵守公司各项规章制度，认真完成本职工作，工作成绩优秀者。 （4） 其他可参选优秀工作评奖者。 二、处罚：是对犯错误员工的教育和指导，公司奉行有错必纠的原则，鼓励知错必改，公司愿意帮助员工不断改进自身工作。处罚分为：通报批评；警告：50100元；小过：200300元；大过：4001000元；降级处理；辞退处理。1、 通报批评员工若初次违反下列情形之一者（包括但不局限以下项目），将被处以通报批79、评：（1） 在工作时间从事私人的或与工作无关的活动，如读与工作无关的书籍、报纸、杂志、上网聊天、打瞌睡、吃零食、嬉戏、玩耍、运动、闲聊、打私人电话等。（2） 上班时间，未经上司许可撤离工作岗位、串岗、空岗。（3） 未按时完成或虚假完成任务、需提交方案、工作报告等。（4） 对同事、访客不礼貌，在接待工作中出态度冷漠、语言生硬、顶撞、推卸责任等现象。（5） 不爱护公物的行为（未造成经济损失）。（6） 不按规定使用指定的表格申请事、病假、出差等。（7） 工作疏忽或不认真，幸未造成大障或损失者。（8） 续假、逾期休假但不提前申请者。（9） 未准时出席会议，屡教不改或无故缺席者。（10） 文件或工作任务80、传达不及时、不到位者。（11） 其他违反公司制度规定情节轻微的或相当于以上内容的过失行为。未按时完成工作报表的。2、 警告员工违反下列情形之一者（包括但不局限以下项目），将受到警告处罚，并于公司内部发文通报：（1） 在工作时间睡觉，大声喧哗、争吵，扰乱工作正常秩序，情节轻微者。（2） 没有正当理由，初次不服从上司的指示，或超越职权，扰乱职务制度。（3） 怠慢业务，经上司提醒后仍未有改善。（4） 因过失致发生工作错误情节轻微者。（5） 检查或监督人员未认真执行职务者。（6） 发现有损公司利益的言行不上报或不及时制止。（7） 浪费财物，情节轻微者；（8） 无事生非、挑拨离间，损害同事之间的团结。（81、9） 品行不正，无礼、辱骂他人者；（10） 调岗、请休假未做好工作交接，造成工作混乱或延误工作者。（11） 不按时归还公司借款或结算手续。（12） 违反公司安全和消防管理规定。（13） 破坏环境卫生者。（14） 在工作时间内睡觉或擅离工作岗位者。（15） 防碍工作秩序或违反破坏安全，环境卫生制度者。 （16） 初次不听主管合理指挥者。 （17） 经查实在一个月内两次（含）以上未按规定配戴胸卡者。 （18） 不遵守考勤规定，一个月内迟到早退累计两次者。 （19） 同仁之间相互谩骂吵架情节尚轻者。 （20） 一个月内两次未完成工作任务，但未造成重大影响者。 （21） 对各级主管的批示或有限期的命令82、，无正当理由而未如期完成处理不当者。 （22） 在工作场所防碍他人工作者。 （23） 工作时间，非招待客户或业务关系饮酒者。（24） 其他违反公司有关规章制度，情节一般或相当于以上内容的过失行为。3、 记小过员工违反下列情形之一者（包括但不局限以下项目），将受到记小过处罚，并于公司内部发文通报： （1）半年内已接受警告处罚二次者。（2）管理监督方面松弛，致下属工作散漫、怠情、推诿或回避责任者。（3）涂改或撕毁考勤记录、识别证、涂墙壁或机器设备者。（4）未经公司批准在其他单位兼职或上班者。（5）投机取巧、隐瞒真相、牟取非份利益者。（6）任意浪费使用原料或损坏公物者,价值500元以下。（7）不遵循83、主管指导，影响工作或业务之推行，为公司带来损失者。（8）托代签或伪造考勤记录者。（9）在工作场所酗酒滋事者。（10）虚报开支、冒抵开支、虚假销售套出公司利益金额在1000元以内（含1000元）。（11）知情不报、隐瞒他人严重违纪行为。（12）弄虚作假，虚报假单或费用者。（13）消极怠工，歪曲、故意不按公司规定操作，情节严重者。（14）挪用公款者。（15） 因玩忽职守造成公司损失但不大者。（16）对同事恶意攻击，造成伤害但不大者。（17）检查值班人员未按规定执行勤务者。（18）捏造事实骗取休假者。（19）季度内累计三次未完成工作任务，但未造成重大影响者。（20）一个月内迟到早退累计三次（含）以上84、者。（21）上班期间中午非工作需要饮酒者。4、记大过员工违反下列情形之一者（包括但不局限以下项目），予以记大过，并于公司内部发文通报：（1）一年内已接受两次记小过处罚者。（2）忽视职责，违反正确工作方式擅自变更工作方法，导致公司财务损失者。（3）行为粗暴或不检，破坏纪律，屡诫不改者。（4）疏于监督或错误指导，致公司蒙受损失者（5）利用职务之便，取用公司材料制造或修护私人物件者；（6）撕毁公文或公告文件及遗失经管之重要文件、机件、物件、工具者；（7）虚报开支、冒抵开支、虚假销售套出公司利益金额在1000元以上的。（8）不利公司之谣言或公司业务机密，对公司造成不良影响者。（9）恶意攻击、诬告、作伪85、证而制造事端者。（10）员工评论其他同事薪资福利情况。（11）造谣生事，散播不实谣言，使公司蒙受损失者。（12）上司明知下属有违纪情况或舞弊有据，而予以隐瞒庇护或不举报者。（13）弄虚作假，虚报假单或费用情节严重者。（14）消极怠工，歪曲、故意不按公司规定操作，情节极为严重者。（15）挪用公款，情节严重者。（16）在工作时间睡觉或擅离职守，导致公司蒙受损失者。（17）携带危险或违禁物品进入工作场所着。（18）故意撕毁公文者。（19）虚报工作成绩或领先伪造工作记录者。（20）对同事恶意攻击，造成较大伤害者。（21）遗失重要公文者（物品）者或故意泄漏商业秘密者。（22）职务下所保险的公司财物短少、86、损坏、私用或擅送他人使用，造成损失较小者。（23）违反安全规定，使用公司蒙受重大损失者。（24）一个月内迟到、早退累计超过六次（含）以上者。（25）未完成工作任务，造成重大影响或损失者。（26）工作时间，非招待客户或业务关系饮酒者。5、降级处理员工违反下列情形之一者（包括但不局限以下项目），记予降级处理，并于公司内部发文通报：（1）疏忽工作引发事故或因其行为导致公司遭受较大损失者，除处罚外，公司将视情况保留追索赔款权利。（3）行为顽抗或轻蔑主管或类似之行为者。（4）未具正当理由对其主管指派之任务屡次拒绝执行者。（5）对公司授予之职务无法胜任者。（6）管理不善或疏于防范而酿成重大灾害，致公司受损87、不菲者，除处罚外，公司将视情况保留追索赔款权利。（7）员工本人吐露本人薪资者，降低一级基本工资。（8）人力资源行政部门、财务部门员工泄露他人薪资者，当事人工资降低一级基本工资，人力资源行政部、财务部相关负责人负连带责任，工资统一降半级。（9）背后辱骂老板经证实者。（10）有意损害公司形象经证实者。（11）上司明知下属有违纪情况或舞弊有据，而予以隐瞒庇护或不举报，情节严重、恶劣者。6、辞退处理员工违反下列情形之一者（包括但不局限以下项目），记予辞退处理，并于公司内部发文通报：（1）在工作上供词谎骗、隐瞒过失，使公司蒙受重大损失者，除处罚外，公司将视情况保留追索赔款权利。（2）犯有偷窃行为；未经许88、可携带或企图携带公司贵重物品离开；携带或企图携带国家法规或公司不允许携带的物品，如毒品、武器、爆炸或危险性的物品进入公司。（3）因重大过失导致公司的建筑、设备、器具及其它贵重物品丢失或严重损坏等，除处罚外，公司将视情况保留追索赔款权利。（4）泄露（或企图泄露）公司机密者，除处罚外，公司将视情况保留追索权利。（5）贪污、侵占、挪用公司财物或利用职务之便营私舞弊、收受不当钱财、受贿、串通外来人员监守自盗公司财物或在业务往来中收取回扣等非法收入（无论金额多少）。（6）违法违纪，被公安机关收容审查、劳教、监禁或判刑；或做出了受社会广泛谴责之行为。（7）对上司、同事或下级施加暴行、恐吓、打击报复。（8）89、加入任何非法组织（如邪教组织、恐怖组织、传销组织等）（9）在任何时间、任何场所吸毒。（10）消极怠工，歪曲、故意不按公司规定操作，情节恶劣者。（11）严重的不诚实行为（包括但不限以下行为）a. 在求职时提供假资料，伪造个人经历或为达到让公司雇佣而采取不正当的方式。b. 加入公司之前，未报告自己所得的传染性疾病或其它将影响自己工作能力的健康问题。c. 以欺骗性理由请假、休假、续假。d. 弄虚作假，虚报假单或费用情节极端严重者。e. 员工在长病假期间至任何其他公司或机构工作。f. 向外散布对公司污蔑性言论。（12）拒不听从主管指挥监督，与主管发生冲突者。（13）在公司内酗酒滋事造成恶劣影响者。（190、4）在公司内聚众赌博。（15）故意毁坏公物，金额较大者。（16）聚众闹事妨害正常工作秩序者。（17）违反劳动合同或公司管理规定，情节严重者。（18）对同仁施以暴力或有重大侮辱威胁行为者。（19）严重违反各种安全制度，导致重大人身或设备事故者。（20）连续旷工10天或一年内累计旷工20天以上者。（21）盗窃同仁或公司财物者。（22）利用公司名义招摇撞骗，使公司蒙受损失者。（23）在公司内部有伤风败俗之行为者。（24）利用职权受贿或以不正当手段谋取私利者。（25）年度内累计六次记大过行为者。（26）经公检法部门给予拘留、劳教、叛刑处理者。（27）其它应给予除名。第七条 奖惩关系1、通报表扬三次等嘉91、奖一次，嘉奖二次等于记小功一次；记小功二次等于记大功一次；2、通报批评三次给予警告一次，警告二次等于记小过一次；记小过二次等于记大过一次，连续三次记大过辞退处理；3、记大过二次基本工资下调一级，岗位补贴下调一级；记大过三次辞退处理，此累计不做奖金、罚款仅做为年终考评依据。4、奖惩事项将作为年终考核及升迁之依据。5、职工奖惩经领导后生效，每嘉奖一次，当月奖励50元，小功奖励100元，大功奖励200元；大过罚扣200元，主要责任者或部门主管以上者加倍处罚。6、职工年终被评为优秀工作者，公司将给予一定奖励。第八条 操作细则1、 奖惩事实由各部门负责人提交人力资源行政部审核或审批，奖励或惩罚事件在小过92、（含小过）、小功（含小功）以下者，由人力资源行政总监签发职工奖罚审批表生效。奖励或惩罚事件在大功（含大功）或大过（含大过）以上者，由副总经理在调查核实后审核，总经理签批职工奖惩审批表生效，审批后人力资源行政部将以发文形式于公司内部通报，发文后生效。2、职工奖惩审批表生效后，须转发登记在职工奖惩记录表中，以备存查，功或过者在规定的张贴处张贴告示。3、奖惩款项由公司人力资源行政部依奖惩通报文于员工当月工资中计入或扣减。4、各部门负责记录并存档各员工的奖惩事实及相关通报文件，每年12月初收收集汇总交人力资源行政部。奖惩记录将对员工的年终评估、晋升、降级及个人职业发展产生影响。1、 人力资源行政部作为93、本制度的管理部门，负责公司奖惩制度的拟定、审核、培训、推广、解释，并负责日常信息的收集、反馈和研究修改。2、 原则上，所有奖惩均以通报形式公布，特殊情况可由公司负责人酌情灵活处理。 第九条 其他实际工作中，遇到无依据的奖惩条例，则以总经理临时批复为准，并予执行。第十条 关于奖励和奖罚制度的补充规定为了适应新世纪，并与时俱进，准确定位，将公司制度更加完善化和具体化，现作重大经济赔偿责任标准作如下补充规定：序 项项目说明行政责任经济责任一根据各职能部门负责人业务审批权限界定，未能认真履行该审批权限造成不良后果1了解事件过程，所发生业务金额在5000元（含）以下重大过失个人承担：20%公司承担：8094、%2了解事件过程，所发生业务金额在5000元以上，20000元（含）以下重大过失个人承担：30%公司承担：70%3了解事件过程，所发生业务金额在20000元以上，50000元（含）以上重大过失个人承担：40%公司承担：60%4了解事件过程，所发生业务金额在50000元以上重大过失个人承担：50%公司承担：50%5了解事件过程，明知故犯，严重失职，发生事件需公司承担一定的经济费用重大过失个人承担：100%二各职能部门负责人未经总经理书面批准，擅自作主开展相关业务1事前：未经总经理书面批准开展相关业务工作，且事后总经理不同意此项目的开展重大过失个人承担：100%2事中：未经总经理书面批准后开展的业95、务完全不能满足公司需求 重大过失个人承担：80%公司承担：20%序项项目说明行政责任经济责任3事中：未经总经理书面批准后开展的业务基本可以满足公司需求重大过失个人承担：60%公司承担：40%4事中：未经总经理书面批准后开展的业务完全可以满足公司需求重大过失个人承担：10%公司承担：90%5事后：供应商服务态度差、失信、影响公司工作进程（情节较严重）公司将不予以合作三严重违反奖励和奖罚制度中第6.6条款之第6.6.5项1贪污、侵占、挪用公司财物或利用职务之便营私舞弊、收受不当钱财、受贿、串通外来人员监守自盗公司财物或在业务往来中收取回扣等非法收入（无论金额多少）当事人予以辞退或追究法律责任全额赔偿损失款项四1、 在业务部门要求答复的时间内，因总经理不在业务现场，通过电话沟通同意后，业务部门方可执行，相关申请待总经理返回时补签；2、2、总经理仍未给予反馈签字确认而造成工作开展延误或损失的，由总经理负全责。五其它重大处罚事件由总经理裁决