1、学习改变人生做成功物业管理人！中国重庆宗申动力城物业服务工程部操作手册Property Management Technical Operation Enchiridion二九 年 十 月第77页，共77页中国物业服务教育网宗申动力城 工程管理部操作手册目录第一部分 组织架构及岗位职责 . - 4 -一、工程部架构及编制.- 4 -二、工程部工作职责 .- 5 -三、工程部各岗位工作职责.- 6 -1.0 工程经理 .- 6 -2.0 工程主任 .- 7 -3.0 工程领班 .- 7 -4.0 工程技工 .- 8 -5.0 工程文员 .- 8 -6.0 工程仓管 .- 9 -第二部分 工程运行2、制度. - 10 -一、岗位职责制度.- 10 -1. 综合班制度.- 10 -2. 维修班制度.- 10 -3. 变、配电室值班制度 .- 11 -4. 交接班制度.- 11 -5. 设备维修管理规定.- 12 -二、设备设施操作规程（范本参考，可予修订）.- 14 -1.0 柴油发电机操作规程.- 14 -2.0 低压联络柜操作规程.- 16 -3.0 高压环网开关柜操作规程.- 16 -4.0 水泵房设备操作规程.- 17 -5.0 中央空调系统操作规程 .- 20 -三、设备设施保养规程（范本参考，可予修订）.- 22 - 2 - 宗申动力城 工程管理部操作手册1.0 柴油发电机定期保3、养规程.- 22 -2.0 车辆道闸系统维修保养规程.- 23 -3.0 低压配电柜保养规程.- 24 -4.0 对讲系统保养规程.- 25 -5.0 监控系统维护保养规程 .- 26 -6.0 防雷接地保养规程（检测外判）.- 27 -7.0 风机保养规程.- 27 -9.0 广播音响系统保养规程 .- 28 -10.0火灾自动报警控制系统保养规程（主机外判）.- 28 - 11.0机电设备使用与日常维护管理规定.- 29 -12.0水泵定期保养规程 .- 30 -13.0水景设备保养规程 .- 31 -13.0中央空调系统保养规程（系统外判） .- 32 -第三部分 设备设施运行及保养流程4、图 . - 33 -(一) 电梯维护保养工作流程图.- 33 -(二) 对讲、防盗、报警系统工作流程图 .- 34 -(三) 安全监控中心工作流程图. 35(四) 消防、监控、对讲系统维护保养工作流程图. 36(五) 配电房维护保养工作流程图. 37(六) 照明维修工作流程图. 38(七) 水泵房维护、保养工作流程图 . 39- 3 - 宗申动力城 工程管理部操作手册第一部分 组织架构及岗位职责一、 工程部架构及编制工程部工程经理工程主任工程领班工程技工工程文员工程主任工程领班工程技工- 4 -工程主任工程领班工程技工工程仓管工程主任工程领班工程技工宗申动力城 工程管理部操作手册二、 工程部工5、作职责工作概要：向物业驻场经理汇报，对管理处所辖设备/设施的运行效果与维保作业负责，并落实及做好部门工作范畴之内部沟通及外部协调。主要职责：1.0负责按物业委托服务合同对工程管理进行策划，确保设施设备安全运行，实施能耗与效率的有序控制。2.0负责本物业的供电、给排水、消防、暖通、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验查和资料核实工作。3.0负责物业设备/设施系统（供电、给排水、消防、暖通、电梯、通讯、智能化、计量等）的管理、运行和维修（监督）工作。4.0负责编制设施设备的维修保养计划及预算，预作工程改造、更新方案，本部门业务合同评审之前期准备与施工实施时监管职能。5.0负责拟定物业公共设施及建筑物、6、各系统设备的管理制度与操作规定，核算有偿维修之运营成本，协助管理处确定有偿维护服务范围。6.0负责公共设施及建筑物、各系统设备发生突发事件时的应急处理、整体协调与支持配合。- 5 -1.0工程经理宗申动力城 工程管理部操作手册三、工程部各岗位工作职责1.1执行物业驻场经理的各项指示，安排项目本部人员的当值计划，确保人尽其才，合理使用，负责工程方面的对外事务联系。1.2负责物业内建筑物、场地、设施/设备正常使用及运行，审定部门各运营计划，包括维保预算、架构编制、物品申购、节能措施、外判工程以及安全、环保等相关管理事宜。1.3审核、批准工程主任拟定设施/设备的日常运行、维修保养和巡视检查制度，并督7、促本部员工认真贯彻与执行。1.4协助外判维修保养合同之商洽，审核承建商的服务内容、实施进度和质量标准。 1.5制定安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥属下员工解决物业中的各种突发事件，妥善处理善后事宜。1.6监督检查部门员工的行为、考勤、衣着、纪律，确保属下员工的行为规范符合公司要求，做好员工考核工作。1.7检查下属各类工作报告，定期向物业驻场经理递交月、年度工程报告。1.8有计划地组织部门员工的培训，不断提高对整个物业的技术管理水平。1.9协调政府职能部门及市政配套管理相关的事务处理，确保物业水、电、消防、技防、卫星接收及环保等设施的正常使用。1.10协助管理处建立投诉处理、定期回访制度8、，确保所有维修工单和投诉意见都能得到及时的回复和妥善的解决。1.11定期深入物业现场与当值机房，抽查工程各项工作的执行情况，发现问题及时督促处理。1.12按时完成物业驻场经理布置的其他工作。- 6 - 宗申动力城 工程管理部操作手册2.0工程主任2.1负责物业的供配电、供水、机电设备、设施等的运行、维保进行统筹管理及安排。2.2负责物业设施/设备的操作及运行正常，拟订部门各运营计划，包括维保预算、架构编制、物品申购、节能措施、外判工程以及安全、环保等相关管理事宜。 2.3审核、批准维修技工的维护保养工作，执行维修保养和巡视检查制度，并督促维修技工认真执行。2.4监督承建商的服务内容、实施进度和9、对其工作质量之认定。2.5执行安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥属下员工解决物业中的各种突发事件，妥善处理善后事宜。2.6审核各类维修工具及材料的采购。2.7监督检查维修技工的行为、考勤、衣着、纪律，确保属下员工的行为规范符合公司要求，做好员工评核工作。2.8按计划组织本部的技术培训，不断提高基层员工的操作技能及服务水平。2.9依据规定期限向工程经理作工程报告。2.10坚持深入现场，抽查工程工作的执行情况，发现问题及时处理。2.11按时完成工程经理布置的其他工作。3.0工程领班3.1负责带领实施物业供配电、供水、机电设备、设施等的运行、维修工作，初拟设施/设备之定期保养时间表，检查例行保10、养工作。3.2负责与供电、供水和其它相关部门的现场运行业务之联系，对非计划停、送水电事件做好记录并通知工程经理/主任及客户服务部。- 7 - 宗申动力城 工程管理部操作手册3.3检查各承判服务商之工程水准，并对质量提交报告，校阅承判商施工图纸与方案，并提出意见报告。3.4协助监督及验收土建、装修工作。3.5协办与核实维修工具及材料的采购，管理所辖本部的共用工具与储备物品。3.6依据规定期限向工程主任作工程报告。3.7当值必须深入现场，抽查工程工作的执行情况，发现问题及时上报或处理。3.8按时完成工程主任布置的其他工作。4.0工程技工4.1熟悉物业内供电、供水方式，线路、管道走向和所管辖设备、设11、施的使用原理、技术性能及操作方法。4.2定期巡视电气、给排水、暖通、电梯、智能化等系统的运行状况，密切监视各类指示、凸显、控制与报警等仪表的工作情况，准确抄录各项数据并填写报表。 4.3熟悉物业内空调及与相关附属设备的情况，严格执行空调设备保养制度和操作规程，认真做好各项运行记录。4.4巡查公共区域的门窗、墙面、地面、玻璃、标志牌、指示牌、广告牌等设施，若发现不正常，须向上级报告及进行修理。4.5积极参加业务学习和技术培训，钻研业务，提高维修技术和服务质量，努力达到一专多能。4.6设施/设备发生故障时,应按操作规程及时排除故障；如不能处理应立即向工程部主任或领班汇报，组织技术力量进行抢修。4.12、7完成上级领导交办的其它工作任务。5.0工程文员5.1贯彻执行工程经理的工作指示，协助工程经理处理工程部之日常文书工作。- 8 - 宗申动力城 工程管理部操作手册5.2负责本部各类文件及报告的收发、打印、复印、传阅及存档等工作。5.3完成本部提交之每月/每年工程事务工作报告及计划的整理、汇总及归档工作。 5.4妥善处理各系统设施/设备技术资料及外判合同的存档及借阅工作。5.5负责接听/接待任何至本部的投诉、查询电话及拜访人员，将其传送有关部门与人员。5.6收集各项有关工程设备/系统的补充、修改及调整之资料，并完成归档、登记工作。5.7必要时需协助完成上司安排的其它事项。 6.0工程仓管6.1业13、务上服从工程经理的技术管理及行政人事经理之仓储工作指导与监察。6.2负责本部工程分仓管理，并按时与总仓管理核对帐目。6.3负责定期对分仓物资进行盘点，填写物资盘存表报总仓管理汇总统计。6.4严格执行和完善物资领（借）用手续，做到帐、物、卡一致。坚持分仓物资先进先出的原则，防止发生物资过期报废。6.5负责分仓物资的标识、维护、贮存事务，做好库房清理、整顿工作，确保分仓物资完好无损。6.6参与及协作总仓基础管理的各类工作。6.7完成上级领导交办的其它工作任务。- 9 -1.综合班制度宗申动力城 工程管理部操作手册第二部分 工程运行制度一、 岗位职责制度1.1.装修巡检：对墙、天花、地面、承重结构、14、外观、安全、防水与隐蔽项目等进行着重检查。1.2.派工流程：接业主报修后 15 分钟赶到现场，如报事，需按门铃或轻敲房门，业主开门后需自报姓名，展示证件，表明身份，询问原由，经业主许可即进行维修。如属有偿服务，需告知或出示相应收费标准，须征得同意，方可入内进行处理。在作业过程中如有移动物品的，完工后应归还到原位且清洁干净时方可离去，派工单交回由当值客服人员进行核对并归档。1.3.整改流程：接业主签署的整改单后，上报、联络原承建商或外判单位进行及时处理，在收悉整改完毕通知后，至现场查实整改效果，同时回复客服部通知业主进行复验并确认。若确实仍未整改完好，并通过验查，持复验整改单，重复上述流程再次运15、转。2.维修班制度2.1.严格遵守公司（部门）规章制度，依据实际情况，实事求是地为业主解决问题。 2.2.对物业消防、电气、暖通、排水、智能化、公共区域设施等设备进行操作管理，维护保养等工作。2.3.每月抄录供水总表及清洁、绿化、景观等分表之计量，进行分析对比、及时杜绝浪费现象。- 10 - 宗申动力城 工程管理部操作手册2.4.保持值班室、机房、设备与共用工具的清洁卫生及使用安全。2.5.确保物业公共设施/设备的运行、维修和保养工作有序开展，并在紧急情况下派遣相关工作人员到现场排除故障。2.6.定期对物业公共设施/设备中暗藏的各水系统管网、闸阀与支撑作检查与维护。 2.7.认真做好各类规定完16、成之书面记载，如有问题需及时报告直属上级或当值主管。2.8.维修工作中保持与客服部联系，及时反馈故障处理及跟进现状，从而降低业主投诉率。3.变、配电室值班制度3.1.变、配电室于供电系统之关键部位，必须遵守电力之相关法规予以约时巡检或全日值守。3.2.未经本部经理/主任或上级领导许可，严禁非工作人员进入。3.3.当值人员认真做好值勤日志及巡查记录，定时检查有无异味、异响，如发现有问题，应及时处理并向本部上级汇报且作好记载以备查。3.4.认真记录好各类仪表之指示情况，变压器与空气开关严禁超负荷运行。3.5.值班人员未经许可，不得擅自离岗，不得迟到、早退，上班不准睡觉。3.6.认真执行交接班制度，17、填写好交接班记录，接班人员提前 10 分钟到岗，详细了解上班运行情况，严禁无人接班和私自离岗。3.7.严格按配电操作规程进行作业，停送电、检修必须严格按照签署的操作、工作票之命令内容执行倒闸操作与工作许可，确保营运安全。4.交接班制度4.1.接班人员应提前 10 分钟到达工作岗位，与上班人员一起对设备、设施进行巡- 11 -宗申动力城 工程管理部操作手册查，了解设备运行情况，。4.2.交班人员下班前必须清扫工作现场，保持设备清洁干净，并向下班人员交待清楚，特别是隐患缺陷。4.3.双方必须按照下列内容予以交接：运行、事故、设施等记载，图纸、工具、仪表、钥匙等物品，同时填写交接班时间、内容，签名与18、日期之书面记录。4.4.在接班时必须检查设备各部位情况，如发现有故障缺陷或安全隐患，应立即提出异议，必要时可告知工程当值主管。4.5.接班人员对连续运行设备可不停机交接。4.6.工程主任/领班应定期检查设备交接班执行情况，并于记录上签署批示，督促落实。5.设备维修管理规定5.1.维修岗位规定5.2.工程领班须全权负责当值期间管辖范围内维修工作。5.2.1. 维修员必须坚守岗位，不得擅自离岗，工作去向须对工程当值主管报告。5.2.2. 维修员必须按计划内容及规定时间，及时调整设备的偏差，处理存在的隐患。 5.2.3. 维修中遇设备故障，而无法处理时，应及时报告工程主任/领班，以便组织抢修。5.219、.4. 重大设备故障时，工程主任/领班应立即报告工程部经理，由其负责协调、安排专业人员处理。5.2.5. 当值维修员必须做好本班工作记录，发现疏忽与懈怠行为，一切责任由当事人员负责。5.2.6. 除紧急事故外，任何外判工程项目均须按项目管理规定和合约条款执行；因特殊原因所需要的工作变更必须经工程经理/主任同意方可赋予实施。- 12 -宗申动力城 工程管理部操作手册5.3.维修员工作规范5.3.1. 严格遵守各项规章制度，确保管辖范围内一切设施、设备的正常运行。5.3.2. 每日进行维修工作时，发现问题及时检查、处理。5.3.3. 在巡视或进行维修工作时，严禁大声喧哗，打闹嬉笑或工作时吸烟。5.20、3.4. 在巡视或维修过程中所发现的设备缺陷，除在维修单上做好记录外，必须在巡视检查记录表上的记事栏进行记录，以便工程主任/领班随时进行检查核实。5.3.5.除非紧急情况（如断电、漏水、电器或电路短路等）维修员不得接受其他邀请私自进行维修，凡属业主委托维修项目，须告知上级领导，由管理处统一安排方可进行，进行室内维修时，必须有业主陪同或其代表在场方可进入室内处理。5.4.维修员电气工作安全措施5.4.1.维修员在断开自动开关或隔离刀闸工作时，必须把“禁止合闸”的标示牌挂在手柄上。5.4.2. 带电工作时必须使用绝缘工具，戴好手套穿长袖和长裤的工作服。5.4.3. 工作完毕后，应检查工具有无遗忘，21、并须将拆动部分恢复原状。5.4.4. 雷电时禁止进行任何电气设备的维修工作。5.4.5. 带电高空作业时必须二人进行。5.4.6. 在易燃易爆场所必须使用防爆灯，调换灯泡时须停电作业。5.4.7.在炽热高温场所作业时，必须做好通风降温措施，禁用易燃油类或挥发性液体。5.4.8.禁止在潮湿场所进行带电工作，要保持工作服干燥,养成穿绝缘鞋、戴绝缘手套的良好习惯。5.4.9. 消防设施必须摆放在显眼处，便于取用，且保持消防设施的良好使用状态。 - 13 -宗申动力城 工程管理部操作手册二、 设备设施操作规程（范本参考，可予修订）1.0柴油发电机操作规程1.1开机前的检查工作1.1.1断开发电机组的自22、动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“停止”位置。1.1.2检查润滑机油油位，尽量保持油位在接近油位（HI）位置，但不可超过。 1.1.3检查冷却水箱中的水位，水位应在散热水箱盖下 50 毫米位置。1.1.4确定油箱中有足够的燃油，以及燃油系统管路无渗漏，检查到引擎的管路是否畅通的。1.1.5检查蓄电池的端电压应是 DC24V，检查控制面板上是否有警告符号指示。 1.2手动启动1.2.1将控制屏上的选择开关置于“停止”位置。1.2.2当市电停电时，拉下配电房市电联络开关。当试验发电时，断开发电机的自动空气开关。1.2.3打开送风机（未与发电机联动的）。1.2.4将控制屏上的选择开关置于“23、手动”位置，发电机组将启动发电。1.2.5静听有无异常声音，观察控制面板上各种仪表，检查一切应正常。1.2.6若引擎无法顺利启动，启动马达将于 75 秒后脱离引擎机构，并发出报警信号。再次启动的步骤是等候 2 分钟让启动马达冷却后，重新启动，若仍不能启动发电机，则需对应显示排除故障。1.3自动启动1.3.1将控制屏上的选择开关置于“自动”位置。当市电停电或将配电房市电联- 14 -宗申动力城 工程管理部操作手册络开关断开时，发电机将自动启动发电。1.4停机1.4.1自动状态下的停机：当市电恢复正常后，电源输出到发电机房应急电源配电柜上工作电源（市电电源）“断路器”自动合闸，联锁应急电源“断路器24、”分闸，柴油发电机空载运转三分钟后自动停机。1.4.2手动状态下的停机。1.4.2.1先切断末端负载，再断开发电机自动空气开关。1.4.2.2发电机空载运转 3-5 分钟后，把发电机控制屏上的转换开关置于“停止”位置。1.4.2.3关闭送风机（未与发电机联动的）。1.4.2.4检查一切正常后，将发电机控制屏上的选择开关置于“自动”位置，合上发电机自动空气开关。1.5紧急状况停机：当发现紧急情况，而发电机的自身保护系统拒动时，可通过按下发电机控制屏上的红色紧急停机按钮实现停机。1.6注意事项1.6.1在启动发电机前要进行检查，务必使每个人都远离发电机，以免发生人身伤害事故。1.6.2发电机首次启25、动或在更换过机油或机油滤清器后启动发电机，应在发电机运转数分钟后停下发电机，等 15 分钟待机油回到机油盘中，检查发电机机油平面，如不够予以添加，使油位接近且不超过机油尺上的（HI）标记处。- 15 -2.0低压联络柜操作规程2.1停 I 号变压器，其负荷由号变压器供电。2.1.1分别拉开 I 号变压器的所有输出负荷开关。2.1.2断开 I 号变压器的低压侧总开关。2.1.3拉开 I 号变压器低压侧总开关的前刀开关，并在操作杆悬挂“禁止合闸”的标示牌。2.1.4合上联络柜的前后刀开关。2.1.5合上联络柜的负荷开关。2.1.6分别合上 I 号变压器的各输出负荷开关。2.2记录操作记录表由部门兼26、职资料员保存一年。3.0高压环网开关柜操作规程3.1送电操作程序3.1.1穿戴好防护用品，用高压试电器确认市高压电正常。3.1.2打开接地刀锁。取下“禁止合闸”警示牌。3.1.3拉开接地刀。3.1.4检查接地指示在断开位置。3.1.5锁上接地刀锁。3.1.6打开开关锁。3.1.7将开关合上，然后蓄能操作。3.1.8检查三个指示灯在亮的状态。3.1.9锁上开关锁。- 16 -3.2停电操作程序3.2.1断开低压配电柜的进线柜总负荷开关。3.2.2检查三个指示灯在亮的状态。3.2.3用手按停电开关，听到开关动作声为止。3.2.4用高压试电器分别对 L1、L2、L3 检查，指示灯应无闪烁。3.2.527、打开接地刀锁。3.2.6上接地刀。3.2.7检查接地指示在接地状态。挂上“禁止合闸”警示牌。3.3操作记录3.3.1班内完成的操作记录于交接班记录表内。3.3.2跨班完成的操作记录于高压操作票内。3.4交接记录、倒闸操作、检修工作等资料由部门归档保存一年。4.0水泵房设备操作规程4.1在生活水泵、消防水泵运行之前，首先检查水泵润滑油、地下水池水位以及电源是否正常，各阀门是否打开。 4.2对双电源互投柜的操作:合上互投柜内的 1ZK、2ZK 空气断路器，接通操作面板上的 1K 或 2K 转换开关。正常供电时，由 1ZK 向母线供电；市电停电时，柴油发电机发电，由 2ZK 向母线供电。4.3生活泵28、的手动操作4.3.1把生活泵控制柜面板上的转换开关拨到“手动”位置。- 17 -4.3.2把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。4.3.3合上生活泵控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。 4.3.4按 1#或 2#泵启动、停止按钮，可以就地控制生活泵的启停。4.4生活泵的自动操作。4.4.1把生活泵控制柜面板上的转换开关拨到“自动”位置。4.4.2合上生活泵控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。 4.4.3生活泵自动运行受管道输出压力反馈信号控制。如管道出水压力低于设定值时启泵，高于管道出水压力设定值时停泵，压力回升后恢复水泵的运转。生活水泵定期交替投29、入运行。4.5稳压泵的手动操作4.5.1把稳压泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。4.5.2把操作面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。合上稳压泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.5.3按下稳压泵的启动、停止按钮，可以就地手动实现稳压泵的启停。4.6稳压泵的自动操作4.6.1设定压力（该步仅在刚投入使用时或季节变化需要变更设定的压力值时才进行，一经设定后每次开机无需再进行此步骤）。4.6.2把稳压泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“自动”位置。4.6.3合上稳压泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。 4.6.4稳压泵与生活主水泵交替投入运行30、，可实现稳压泵的自动运行。4.7消火栓泵的手动操作- 18 -4.7.1把消火栓泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。4.7.2把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。4.7.3合上消火栓泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.7.4按 1#或 2#消火栓泵启动、停止按钮，可以就地手动控制消火栓泵的启停。但在操作前需检查管网压力，当下降或上升至额定数值时，方可手动启/停设备。4.8消火栓泵的自动操作4.8.1把消火栓泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“1 用 2 备”或“2 用一备”位置。4.8.2合上消火栓泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路31、电源，电源指示灯亮。4.8.3两台水泵一用一备，定期交替投入运行。起动或停止受消防联动信号的控制。4.9喷淋泵的手动操作。4.9.1把喷淋泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。4.9.2把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。4.9.3合上喷淋泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.9.4按 1#或 2#喷淋泵的启动、停止按钮，可以就地手动控制喷淋泵的启停。但在操作前需检查管网压力，当下降或上升至额定数值时，方可手动启/停设备。- 19 -4.10喷淋泵的自动操作4.10.1把喷淋泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“1 用 2 备”或“2 用 1备”32、位置。4.10.2合上喷淋泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.10.3两台水泵一用一备，定期交替投入运行。起动或停止运行受消防联动信号的控制。4.11潜水泵的手动操作4.11.1把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。4.11.2把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。4.11.3合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。 4.11.4按下泵的启动、停止按钮，可以就地手动控制潜水泵的启停。4.12潜水泵的自动操作4.12.1把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“自动”位置。4.12.2合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，接通33、控制回路电源，电源指示灯亮。 4.12.3潜水泵的运行受集水池内的液位浮球信号控制，高水位时启泵，低水位时停泵。5.0中央空调系统操作规程5.1运行前的检查准备工作5.4.1首先检查看主、副机的电源是否接通，电压是否正常。系统电压波动不超过设计值的 10（正常值为 365425V）。查看冷却、冷冻系统是否正常。 5.4.2看管道上的阀门，电动阀是否处于工作状态，如有误动须恢复到正常状态。 - 20 -5.4.3停用一周以上需开机，必须先预热 24 小时，并依据油温指示达标之后方可启用。5.4.4查看上一班的运行记录，了解主机状况，如主机为故障停机，先查看显示屏的警报信息，排除故障后才能开机，（34、一小时不得超过四次启动）。5.4.5测量室外的温湿度，根据气象条件和用户情况确立运行方案。5.2开机及运行操作5.4.1启动冷却（塔）风机与冷却系统，然后为冷冻系统。5.4.2上述系统启动后，注意观察电流、电压、水量、水压是否正常和电机运转有无异常响动。如有异常，立即停机检查。5.4.3调节分水罐，使供回水平衡，确保主机的供水量稳定。5.4.4确定主机无异常情况后，启动主机，启动后观察压差，回油情况，出水温度及运转声音，如有异常，应停机检查。5.4.5根据用户情况打开或关闭分层开关。5.4.6整个系统启动以后要全面巡视一遍，观察参数及运转情况有无异常。5.4.7系统正常运转以后，应每 2 个小35、时做一次记录。5.3停机操作5.4.1关闭主机，保留总电源以便主机处于预热状态。若长时间的停机则关闭总电源；5.4.2逐台关闭冷冻泵，以免引起管道的巨烈震动；5.4.3逐台关闭冷却泵，方法同 14.3.2；5.4.4关闭/保留分层控制开关；5.4.5完成上述操作后，对整个系统巡视一遍，确认系统是否停止运行。- 21 -5.4事故停机5.4.1主机故障：这种情况应先关压缩机开关，保留主机的总开关，然后检查并排除主机的故障，短时不能排除的需按正常停机程序停机。5.4.2副机故障：这种情况应关掉故障副机的控制开关停机检修。同时启用备用的副机投入系统运行。5.4.3管路故障：由于检修或其它原因导致冷却36、水或冷冻水大量外泄时，应立即按正常停机程序停止系统的运行，排除故障后，再补水投入运行。5.4.4停电：这种情况按正常停机操作程序关闭主、副机开关，保留电源指示，待恢复供电后，再重新启动运行同时做好记录。三、 设备设施保养规程（范本参考，可予修订）1.0 柴油发电机定期保养规程1.1断开发电机组的输出自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“停止”位置。1.2检查启动电瓶液位，电解液应高出极板 10-15 毫米，不足加蒸馏水补齐。拆下电瓶线夹，在苏打溶液中浸过并擦干净，涂上凡士林，然后紧固其接线螺丝，并测试电瓶电压（DC24V）。1.3发电机组运行 250 小时后，更换机油滤清器、燃油滤清器37、和水滤清器。1.4更换燃油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油量，固定的螺丝有无松动，然后进行手动泵油，排除油路中的空气。1.5发电机组运行 250 小时后，拆下空气滤清器，清洗并除尘，太阳晒后再装上。发电机组运行 500 小时后，更换空气滤清器。检查机油的油质，如浑浊有变质- 22 -应进行更换。检查机油油位接近油尺（HI），不够加补。发电机组运行 250 小时后，更换机油。1.6检查冷却水箱中的水位，水箱水应在水盖下 50 毫米，不够加补。发电机组运行250 小时后，更换水箱中的冷却水，换水后加 DCA60L 防锈水。1.7检查发电机组有无漏油、漏水现象，搞好机组清洁。1.838、每半年对断路器、电缆接点进行一次保养。拆开发电机侧板，对断路器固定螺丝紧固，发电机电源输出端与电缆线耳锁合螺丝进行紧固，并摇测电机绕组的绝缘电阻。1.9每半年进行一次模拟停电试验：合上发电机组自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“自动”位置，停掉市电，观察发电机组自动起动状况，并检查通风、消防系统是否正常运转。1.10定期保养结束后，把发电机组自动空气开关合上，发电机组控制屏上的选择开关置于“手动”位置，手动起动发电机组运行试验。试验完毕后，把选择开关置于“自动”位置。1.11 认真填写发电机组运行记录和保养记录，由部门兼职资料员保存一年。2.0 车辆道闸系统维修保养规程2.1修整挡车39、杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修复。2.2取下顶盖，打开箱门，对各转动轴加油润滑。2.3补充齿轮箱内机油。2.4全面紧固电线接头，修锉电器触点。2.5检查电动控制器，若有问题，立即替换，检查手动和摇控操作是否正常。2.6检查箱门、箱盖密封情况，防止雨水进入。2.7每年 6 月及 12 月打开齿轮箱盖，查验齿轮磨损及限位开关坚固情况。2.8全面清理箱内各部件灰尘。- 23 -2.9车辆道闸系统的维修保养记录由系统责任人或维修员根据检修情况填写。2.10由部门兼职资料员保存一年。3.0低压配电柜保养规程3.1准备工作3.1.1在配电柜停电保养的前一天通知客户停电起止时间。3.1.2停电前做好一切准备40、工作，特别是工具的准备应齐全。3.1.3由工程主任/领班负责统一指挥，力求参加保养工作的人员行动统一，分工协作合理，以便高效率完成工作。3.2停电3.2.1断开柴油发电机的自动空气开关，把发电机选择开关置于“停止”位置，拆开蓄电池正、负极线，挂警告标识牌，以防发电机发送电。3.2.2逐级断开低压侧空气开关，然后断开变压器高压侧的负荷开关，确认断开位置后，合上接地开关，然后用锁锁住该高压柜，并悬挂“有人操作，禁止合闸”的标识牌。3.2.3打开配电柜门，用试电笔检查低压母排在停电状态下。3.3保养步骤3.3.1检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固联接螺栓，螺栓若有生锈应予更换，确保接头连41、接紧密。检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。 3.3.2用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧熔痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝，清洁柜内灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。3.3.3把各分开关柜从抽屉柜中取出，检查及紧固电流互感器、电流表、- 24 -电度表的各接线端子。3.3.4接线，检查手柄操作机构的灵活可靠性，紧固空气开关进出线，清洁开关柜内和配电柜后面引出线处的灰尘。3.3.5保养电容柜时，应先断开电容柜总开关，用 25mm2 以上导线把电容器逐个对地进行放电，然后检查并紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，检查电容器有无胀肚现象，并用吸尘器清42、洁柜内灰尘。 3.3.6保养完毕，清理工具，撤离现场。用 500V 摇表摇测母线对母线、母线对地绝缘电阻在 0.5M以上。3.4试运行3.4.1断开变压器高压侧的接地开关，确认断开位置后，合上变压器高压侧的负荷开关，观察变压器的空载运行是否正常，然后用锁锁住该高压柜，并取下标识牌。3.4.2逐级合上低压侧空气开关，检查低压配电柜是否正常工作。3.4.3配电柜年保情况记录，部门兼职资料员保存一年。4.0对讲系统保养规程4.1故障处理4.1.1当值人员发现主机出现故障，应及时通知系统责任人员。4.1.2定期对整个系统的主机、线路、层楼解码器进行全面故障处理核检。4.1.3系统责任人员应根据故障登记43、情况及时派专人维修（或通知专业维修公司进行修复）。4.2检修保养4.2.1检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头，清扫机箱内外灰尘等。 - 25 -4.2.2维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件，不得随意移动、拆装系统相关部件。4.3对讲、防盗报警系统的保养记录由有关的保养人员记录。4.4由部门兼职资料员保存一年。5.0监控系统维护保养规程5.1故障处理5.1.1如监视器图像不清晰，首先调节监视器上的相应旋钮，然后检查视频线有无松动，校正镜头焦距，清理镜片和防尘罩上灰尘，最后检查摄像机或镜头是否损坏。5.1.2如监视器没有图像，首先检查44、监视器是否通入正常工作电源，然后检查摄像机是否通电，视频连线有无断裂、松脱，最后检查摄像机或镜头是否损坏。5.2检修保养内容。5.2.1检查室外防护罩的密封并清洁除尘，擦洗镜头，清理降温风扇。5.2.2检查摄像设备的固定是否牢固，其避雷针接地是否良好，转动部分的线是否破裂、拉断。5.2.3检查室外部分的防腐、防锈是否良好，凡是铁件部分要定期刷防锈漆，避雷针刷导电油漆银粉。5.2.4检查控制系统、监视系统连线接触是否良好。5.2.5防盗监控系统的维修保养记录由有关的保养人员记录。由部门兼职资料员保存一年。- 26 -6.0防雷接地保养规程（检测外判）6.1年度维护保养6.1.1检查避雷针、避雷线45、避雷带及引下线有否锈蚀，如有要及时除锈并刷防锈银粉漆，对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达 30%以上的必须更换。6.1.2用小锤轻敲引下线的电气连接接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要及时解决。6.1.3检查接地引线和接地装置电气连接是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如发现问题要及时解决。6.1.4用接地电阻仪对避雷针、避雷线、避雷带与接地体进行检测、电阻值不得大于 4 欧姆。6.1.5保养记录由有关的保养人员记录。由部门兼职资料员保存一年。7.0风机保养规程7.1保养前应先挂上标示牌。7.2手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或联轴器间隙和对中度。 7.3查各接合面的46、垫片和密封填料，必要时应予更换。7.4清洁风叶，机壳外部及电机外表面。7.5向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。7.6检测电机的绕组绝缘电阻，紧固电源的接线端子，检查电机接地是否良好。7.7风机控制柜内各种电器是否良好，紧固各接线端子。7.8检查风阀传动机构是否灵活可靠，电线有无破损，电线接头紧固是否良好。7.9风机主电源检查电源指示应正常。7.10开机试验连续运转半小时，观察各仪表、指示灯指示应正常，运转时应无异声。 - 27 -7.11定期对所有风机进行全面保养，同时应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。7.12保养记录由有关的保养人员记录。由部门兼职资料员保存一年。947、.0广播音响系统保养规程9.1检查保养内容9.1.1检查扬声器，音源装置（录放音机、电唱机、CD 机等）及转播接收机、功率放大器的工作电源是否正常，各设备是否正常通电工作，各面板旋钮、按键、开关等是否正确操作。9.1.2检查扬声装置是否正常发声，如果不正常，检测扬声装置是否损坏，传输线路是否有信号，功率放大器是否有输入、输出信号。9.1.3检查传输线路是否连接紧固，各设备间过机线是否相应连接良好，是否有破裂、老化现象。9.1.4清理系统设备灰尘，保持干净适宜运行环境。9.1.5由有关的保养人员记录。由部门兼职资料员保存一年。10.0火灾自动报警控制系统保养规程（主机外判）10.1观察主机是否出48、现警告、故障等声光报警，及时采取处理措施，保证系统回路完好。10.2测试主机主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常。10.3检查系统回路线、模块箱（或介面箱）、报警按钮、烟感探测器、温感探测器、警铃等有无缺损和故障隐患。10.4清洁烟感、温感探测器上的灰尘和锈斑等，并对电线接头进行紧固。10.5对消防中心集控拒进行清扫除尘，检查接线端子有无导线松脱，导线编号是否- 28 -完整清晰。10.6对各个模块箱（或介面箱）进行开盖清扫，并对其内外导线进行紧固。10.7烟感探头、温感探头、手动报警按钮检查。10.8抽样方法10.8.1烟感探头、温感探头按系统可按规范比例随机抽样。10.8.2手动报警按49、钮可按规范比例随机抽样。10.9测试方法。10.9.1烟感探头：在离烟感探头大约 10 厘米处进行吹烟草，测试烟感探头操作是否正常，如操作正常，会鸣响消防警钟且主机系统显示相应信号。10.9.2在离温感探头大约 10 厘米处，用电吹风筒进行加热，测试温感探头操作是否正常，如操作正常，会鸣响消防警钟且主机系统显示相应信号。10.9.3手动报警按钮：将报警按钮钥匙插入按钮或拆开面板盖，如操作正常会鸣响消防警钟且主机系统显示相应信号。10.9.4若经测试上述所抽取的样本均不正常，则应检查主机系统，否则只需对不正常的探头、按钮进行修复。10.9.5保养情况记录，由部门兼职资料员保存一年。11.0机电设50、备使用与日常维护管理规定11.1正确的使用和维护设备是保持正常运转和延长使用寿命的主要方法，其内容应包括但不限于设备的正确使用、维护、日常检查、清扫以及设备润滑和排除设备故障，使之正常工作。11.2设备的使用与日常维护必须按设备使用维护的规程进行操作，定期巡视检查区域内的设备维护、保养工作状态。11.3设备的使用和维护保养规程由工程主任/领班按设备类型不同分别编制，报有关- 29 -人员批准后执行。11.4设备使用维护操作规程的内容包括但不限于以下：11.4.1设备的型号规格和使用范围。11.4.2设备操作系统使用。11.4.3润滑记录卡片。11.4.4设备使用维护必须遵守的事项。11.4.551、设备使用中严禁的事项。11.5设备操作人员对设备使用维护必须严格遵守以下规定：11.5.1不得将有故障的设备投入使用。11.5.2开机前必须严格检查各润滑系统，不得在缺少润滑油时运行设备。11.5.3严格遵守设备运行操作规程，在设备突然停电或故障时，应立即采取相应措施，如切断设备的各种开关和相关阀门，并将设备操作系统返回原始位置。11.5.4连续运转的动力设备必须定期进行维护保养。12.0水泵定期保养规程12.1保养周期规定12.1.1对生活泵、稳压泵每季进行一次一般性保养，每年进行一次全面保养。12.1.2对消火栓泵、喷淋泵每月手动点动试运转一次，每季进行一次一般性保养，每年进行一次全面保养52、。12.1.3对潜水泵每半年进行一次全面保养。12.1.4对水泵房内的阀门、止回阀、压力表、管道等附属设施随泵同时保养。12.2保养内容- 30 -12.2.1检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。12.2.2检查盘根完好情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。12.2.3补充润滑油，若油质变色、有杂质，应予更换。12.2.4联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。12.3紧固机座螺丝并做防锈处理12.3.1转动灵活、无卡滞现象，泵轴与电机轴在同一中心线上。12.3.2阀门开闭灵活，无卡阻现象，关闭严密、内外无漏水。12.3.3单向阀动作灵活、无漏水。12.353、.4外表整洁美观，无裂纹，油漆完整无脱落。13.0水景设备保养规程13.1阀门、管道保养13.1.1阀门开关应灵活可靠，内外无渗漏。13.1.2阀体内外无漏水，管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，密封性是否良好。 13.2水池灯13.1.3固定是否牢固。13.1.4灯具是否完好，是否接地。13.1.5光源与绝缘部分参照电气保养规程。13.3电机、泵体13.3.1拆开电机接线盒内的导线连接片，用 500V 兆欧表摇测电机绕组：相与相、相对地间的绝缘电阻值应符号规范要求。- 31 -13.3.2检查泵体应无破损，转动灵活、无卡阻现象。13.3.3补充润滑油，若油质变色、有杂质，应予更换。13.3.454、电机、泵体外壳除锈，刷防锈漆。13.3.5电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。13.4电缆线路13.4.1是否破损，绝缘性是否完好。13.4.2接线盒防水性是否完好。13.5控制箱13.5.1断开控制箱内总电源开关，检查转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。13.5.2检查控制箱内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。13.5.3清洁控制箱内外灰尘。13.6试运转13.6.1合上总电源，检查电源指示应正常。13.6.2点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。13.6.3泵运转应平稳，无明显振动和异响，控制柜各电器无不良噪声。13.6.4做好保养55、记录。13.0中央空调系统保养规程（系统外判）- 32 -第三部分 设备设施运行及保养流程图(一)电梯维护保养工作流程图巡 视 清洁卫生保 养 定期检修润滑保养运行正常自行检修运行异常关 人 应急处理救人寻找故障原因专业单位检修张贴检修告示实施检修检修完毕恢复运行清理现场撤除告示张贴检修告示避开运行高峰实施检修检修完毕恢复运行清理现场撤除告示填写工作记录，草拟重要报告做好月结- 33 -(二) 对讲、防盗、报警系统工作流程图接 班检查设备运行运行正常接业主报警运行不正常详细记录安抚业主一般情况通知保安分 类 重大情况通知加强保安通知公共设施部修修复未修复做好详细记录保安处理信息反馈通知保安速赴56、现场尽力抢救保护现场报警协助公安部门解决问题交 班结 束- 34 -(三) 安全监控中心工作流程图运行正常观察屏幕画面发现治安异常情况一般情况严重情况通知保安录像并通知保安 开 始接 班检查设备运行情况通知加强保安运行不正常修复通知修理未修复保安处理处理结果反 馈 保安处理自行处理无法处理处理结果反 馈 反馈监控中心监控中心报警或通知公司领导保安协助处理做好记录交 班结 束35(四) 消防、监控、对讲系统维护保养工作流程图开 始维修保养项目录像监视系统火灾报警灭火系统对 讲 系 统清洁卫生保养运行正常巡 视自行修理运行异常寻找原因专业单位修理实施修理修 复恢复运行清理现场定期检查实施检修恢复运57、行清理现场填写工作记录，草拟重要报告做好月报结 束36(五) 配电房维护保养工作流程图清洁卫生保 养 抄 表 运行正常开 始巡 视运行异常寻找原因定期检查张贴停电布 告 实施检修自行修复张贴停电布告供电局修复修复完毕恢复供电清理现场限期检修完 毕 恢复供电填写工作记录，起草重要报告做好月报结 束37(六) 照明维修工作流程图开 始维修项目大堂灯内不洁 清 洁 电梯厅灯楼道灯车库巡 视灯泡坏调 换应急灯灯泡坏安指灯全示道路灯灯不亮 镇流器坏 草坪灯其他坏 检 查 汇总统计填写工作记录填写月报结束38亮调 换不亮 修 (七) 水泵房维护、保养工作流程图清洁卫生水箱定期保养清 洗抄 表开 始 巡 视定期检修张贴停水张贴停水布 告实施清洗水质化验清洗结束撤除告示运行正常运行异常寻找原因张贴停水告 示实施维修维修结束撤除告示恢复供水告 示 实施检修检修完毕撤除告示填写工作记录，草拟重要报告做好月结结 束39