1、团风商业步行街团风商业步行街市场定位及初步规划建议市场定位及初步规划建议宏观市场宏观市场环境分析环境分析微观市场微观市场环境分析环境分析竞争市场竞争市场环境分析环境分析项目项目SWOTSWOT分析分析项目项目定位定位了解市场了解市场认清自己认清自己辨清对手辨清对手审时度势审时度势精准出击精准出击知己知彼，方能百战不殆，准确出击。知己知彼，方能百战不殆，准确出击。报告结构报告结构了解项目所在城市的市场情况是进行房地产开发首要条件，下面我们将从城市概况、经济环境、房地产行业发展情况三个方面来阐述与分析我们所面临的市场环境，并在此基础上对团风房地产发展趋势进行预测。宏观市场环境分析宏观市场环境分析城2、市基本概况：城市基本概况：三城交汇，鄂东门户。处于武汉、鄂州、黄冈三座大中城市交汇处，北距武汉市区50公里，南距黄冈市区21公里，是鄂东通往武汉的门户。区位区位交通交通路网健全，出行便利。公路：106、318国道和江北一级公路贯穿全境，大（庆）广（州）、武（汉）合（肥）两条高速公路在境内纵横交错。铁路：距武汉火车站 40公里以内，距黄州火车站28公里。水路：长江岸线10余公里，建有5个港口码头，其中位于罗霍洲的武汉新港团风作业区正在规划建设。航运：距离武汉天河国际机场70公里。产产 业业六大支柱产业，四个产业品牌。全县形成以钢结构、建筑建材、纺织服装、食品加工、电子电器、医药化工为主的六大工业3、支柱产业。2008年末在建和已投产工业项目达70多个，规模以上工业项目达51家。其中，钢结构、建筑建材产业得到迅猛发展，共引进钢结构企业20家，总投资32.6亿元，全部投产后可年创产值100多亿元，创税收6亿元。打造了“中国中部钢结构产业基地”、“楚天建筑之乡”、“楚天鲁班镇”、“湖北石材之乡”等4个产业品牌。土地肥沃，资源丰富。有长江、巴河、举水三大水系，土地肥沃，是国家定名的粮棉大县，马蹄、林果、畜牧、水产烟叶等名优特产均有较大规模的生产基地。境内林地面积44.2万亩，活林木储量53万立方米。已探明全县有矿产资源35种，矿床点100多处，其中金、铁、铅、钨等金属矿藏达30多个种类，花岗石、4、大理石、白云石储量达23亿立方米，黄砂静态储量10亿吨，铁砂储量2000万吨。资资 源源县城人口较多，但城区人口少，城镇化水平较低。团风县版图838.4平方公里，辖13个乡镇，人口36.7万。目前，团风县城区人口仅4.8万余人，城镇化水平比较低。人人 口口方高坪镇方高坪镇团风县城团风县城淋山河镇淋山河镇回龙山镇回龙山镇马曹庙镇马曹庙镇总路咀镇总路咀镇上吧河镇上吧河镇团风县城团风县城4.814.81万人万人方高坪镇人口方高坪镇人口2.842.84万万淋山河镇人口淋山河镇人口6.526.52万万回龙山镇人口回龙山镇人口3.463.46万万马曹庙镇人口马曹庙镇人口2.432.43万万上吧河镇人口上吧5、河镇人口3.513.51万万总路咀镇人口总路咀镇人口2.582.58万万团风县城周边紧邻的方高坪镇、回龙山镇等团风县城周边紧邻的方高坪镇、回龙山镇等6 6个乡镇共计人口个乡镇共计人口21.3421.34万，便捷的交通使得本项目能够辐射以上区域人群，使之万，便捷的交通使得本项目能够辐射以上区域人群，使之成为本项目住宅和商业消费客群的重要组成部分。成为本项目住宅和商业消费客群的重要组成部分。近两年，团风县全力招商引资，城南、城北工业园快速崛起，进入园区的规模企业迅速增多，解决了农村人口的就业问题，加快了团风的城市化进程，为提升团风商业消费层次、增加住房需求提供了较好的支撑。人人 口口2007年，全6、县完成生产总值21.19亿元，比上年增长39.9%；2008年，全县完成生产总值29.58亿元，比上年增长39.6%。经经 济济团风经济状况：团风经济状况：2006-2008年团风县GDP增长趋势（亿元）15.1421.1929.580102030402006年2007年2008年团风国民生产总值连年增长，势头十分迅猛。团风城镇居民人均可支配收入不高，但增长速度较快。2007年，团风县城镇居民人均可支配收入为7002元，比上年增长27.31%。2008年，团风县城镇居民人均可支配收入为8618元，比上年增长23.08%人均收入水平人均收入水平2007年，团风县社会消费品零售总额7.23亿元.27、008年，团风县社会消费品零售总额9.39亿元，比上年同比增长28.4%。社会消费水平社会消费水平城市规划发展方向城市规划发展方向得胜大道得胜大道团风大道团风大道普济路普济路城北工业区城北工业区城东工业区城东工业区一心一心团风县城将形成团风县城将形成“一心、一心、双轴、二区双轴、二区”的发展格局。的发展格局。城市发展的主方向为城市发展的主方向为“两两轴轴”-得胜大道和团风大道。得胜大道和团风大道。同时还将以同时还将以“一心一心”-普济普济路路为中心，对现有城区商业进为中心，对现有城区商业进行集中整合。行集中整合。“两区两区”是指城东和城北是指城东和城北工业园的发展。工业园的发展。目前城市发展的8、重心已转目前城市发展的重心已转为以得胜大道和团风大道沿线为以得胜大道和团风大道沿线为代表的新城区，为代表的新城区，随着新城的随着新城的不断开发建设，本项目所处的不断开发建设，本项目所处的普济路老城区城市地位必将受普济路老城区城市地位必将受到一定程度冲击。到一定程度冲击。远期规划团风城区将比现在扩大远期规划团风城区将比现在扩大5 5倍，总体向东扩张，但商业服务中心仍在普济路与得倍，总体向东扩张，但商业服务中心仍在普济路与得胜大道区域。团风城区目前常住人口胜大道区域。团风城区目前常住人口4.814.81万人，到万人，到20202020年团风城区居住人口将达到年团风城区居住人口将达到1010万人以上9、。东面向方高坪方向是远景发展趋势万人以上。东面向方高坪方向是远景发展趋势 未来城市功能定位未来城市功能定位得胜大道得胜大道团风大道团风大道普济路普济路江北大道江北大道规划居住区规划居住区规划商业区规划商业区规划行政区规划行政区商业区：商业区：城市商业区主要集中城市商业区主要集中在普济路和得胜大道沿线，是在普济路和得胜大道沿线，是政府规划的政府规划的“一心一心”，各类商，各类商业将会集中整合做大做强。普业将会集中整合做大做强。普济路作为老商业街的形象在市济路作为老商业街的形象在市民心中已经根深蒂固，而得胜民心中已经根深蒂固，而得胜大道的商业地位也逐步得到提大道的商业地位也逐步得到提升。升。居住区10、：居住区：政府规划的居住新区政府规划的居住新区主要集中在上寨和江北大道一主要集中在上寨和江北大道一带，目前约有带，目前约有400400亩为开发的亩为开发的居住用地。居住用地。政务区：政务区：目前团风的行政单位目前团风的行政单位主要分布在城市两轴主要分布在城市两轴得胜大得胜大道北段和团风大道，政务区建道北段和团风大道，政务区建设已经初具规模设已经初具规模本项目地处政府重点打造的商业街区普济路，同时兼具规划居住区的地段资源优势，与城市功能规划融合的恰到好处，具有良好的发展前景。崩坡路崩坡路本案本案房地产发现状：房地产发现状：房地产市场尚不规范，住宅开发主体多元。目前团风市场存在房地产企业开发、单位11、定向开发、私人自建等多种住宅开发行为，房地产开发水平参差不齐。住宅市场住宅市场 城市位处夹心地带，高端客户无形分流。团风距离武汉市阳逻区仅一桥之隔，距离黄州市也仅半小时车程，在目前团风发展水平很低、城市魅力不足的情况下，大量高端客户选择到阳逻、黄州购房，客户分流较为严重。房地产市场刚刚起步，但市场发展十分迅猛。团风县房地产从2007年开始起步发展，但最近两年尤其是今年房地产开发十分活跃，不同规模、不同地段的项目同期进行，住宅供应势头迅猛,预计明年新增开发量近10万方。零星开发项目多，住宅供给总量小。团风县地产开发逐渐活跃，在中心区、新城区等均有楼盘出现，但大多推盘量小，开发速度慢，高峰期年均住12、宅开发总量不到10万。住宅价格较低，上涨速度较快。目前团风住宅房价基本在11001500元/之间，与邻近城市黄州、阳逻房价相比，房价水平较低，但与去年前年8001000元/的房价相比，已有较大提升，后期房价上升空间依然较大。住宅市场住宅市场 户型设计多样化，消费理念尚不明确。目前市场供给产品比较丰富，有紧凑型、舒适型和豪华型，但当地购房者对商品房认知有限，购买住房比较盲目，比较明确的消费理念尚未形成。住宅市场住宅市场 开发水平较低，楼盘品质总体不高。大部分楼盘尚无较好的住宅开发理念，在建筑立面、景观规划、配套建设等方面处于较低层次，楼盘品质不高。建筑风格较为单一，欠缺选择余地。目前市场大部分楼13、盘向色彩跳跃的现代德式风格靠拢，如山河花园、康庄华府天地、得胜小区等，建筑视觉单一。团风县城商业物业主要沿普济路、得胜大道两条主街分布，商铺密集，人气旺盛，其中团风大道与得胜大道交汇处，商业氛围最为浓厚。其他区域商铺生存状况一般。成熟商业主要沿普济路、得胜大道两条干道分布。门面装修水平参差不齐，经营商品杂牌多，品牌少，档次偏低。商业市场商业市场 消费需求有限，商家喜新厌旧心里明显。团风全县虽有38万人口，但常年外出务工者多，城区人口较少，对商业的需求不大。新建商业对老商业冲击严重，城市呈现新建一条街，则衰落一条老街的规律。商铺参差不齐，经营档次普遍较低。传统铺面为主，商业形态单一。住宅底商下的14、临街门面为主，少量综合型商场或超市开始出现。临街门面经营水平参差不齐，超市业态有一定商机市场，但发展水平较低。现有商业形态单一，尚未出现步行街等新型商业体。业态种类繁多，无序混杂分布。服装、餐饮、建材、家电等各种业态均有，但业态混杂，分布杂乱，形象较差。商家各自为政，商圈格局尚未形成。团风县城商家各自为政，商业无序发展，在商业需求有限的情况下，彼此之间竞争激烈，消费中心易随城建转移，尚未形成统一公认的消费中心。商业市场商业市场住宅价格上涨空间大，未来房价有较大释放空间。新建楼盘将注重品质建设，市场竞争将较为激烈。消费者对住房认识将逐渐提高，购房行为将日趋理 性，挑选住宅将变得更为严谨。住宅住宅15、住宅住宅市场趋势预测市场趋势预测商业商业团风商业急需升级，核心商圈和商圈忠诚度将逐步形成。统一规划、统一管理、统一形象的高品质的新建商业，将能促进核心商圈的快速形成。新建品质商业对陈旧商业的冲击，必然会加快部分商街的衰落，商业经营市场的竞争将变得更加残酷。商业商业市场趋势预测市场趋势预测项目技术指标项目技术指标占地面积：占地面积：项目占地面积27843.71土地用途：土地用途：住宅兼容商业容积率：容积率：项目容积率控制在2-2.5之间建筑密度：建筑密度：36%-45%。绿地率：绿地率：30%对商业、住宅的体量分配未作明确界定，项目可根据地块自身及市场行情灵活处理。地理位置：地理位置：本项目位于16、团风县老城区中心位置，普济路中段，与自来水厂隔路相对。地块西邻普济路，东与崩坡路仅隔一排2-4层私房，南北皆邻张家窑村民宅，东南面正对酒厂经济适用房。占地规模：占地规模：项目总占地27843.71。临街状况：临街状况：目前仅一面临街，西临商业繁华的普济路，人流量较大，商业氛围浓厚。地块形状：地块形状：项目中段被一条规划路分为东西两块，西边地块近似为梯形，东边地块近似为长方形。地块现状：地块现状：项目临普济路有一待迁的一层商铺仍在经营，中心土地为附近居民菜地，地块东南有一小型池塘。微观市场环境分析微观市场环境分析 地块性质分析地块性质分析普济路普济路得胜大道得胜大道团风大道团风大道江北大道江北大17、道本案本案上寨上寨崩坡路崩坡路路网发达路网发达交通便利交通便利 项目紧邻普济路，距离得胜大道仅200米，两条路皆为城市主干道，出行十分方便。普济路：老城区主要商业街，沿路教育资源丰富，人流量大，商业氛围浓厚。得胜大道：连接新老城区的东西向主干道，路面宽阔，沿街商铺林立，商业氛围正在逐步形成。交通工具交通工具多样多样 公交：目前，公交车1路、2路、3路均直接经过本项目，连通城区主要道路，开往新汽车站。摩托、自行车、三轮车：由于城区较小，居民日常出行工具以摩托车和自行车为主；三轮车也比较受城关居民的欢迎。地块周边交通状况地块周边交通状况 配套丰富，居家生活十分便利。配套丰富，居家生活十分便利。湖北18、省团风中学、团风楚天学校、团风小学、武汉大学小太阳幼儿园。其中，武汉大学小太阳幼儿园紧邻本项目，是团风县最好的幼儿园之一；团风中学距离本项目步行不到5分钟，是湖北省示范中学。团风县中医院坐落于项目附近，普济大药房、安泰大药房、济生大药房等几个药店分布项目周边，看病、买药均非常便利。农业银行、工商银行、建设银行、中国邮政储蓄。利万家超市、百里购物中心、团风通信广场、海尔电器专卖连锁；网吧、游戏以及各大小宾馆、招待所、小吃店等遍布周边，业态全面，但分布杂乱，档次欠缺。地块周边配套状况地块周边配套状况 教育设施：教育设施：医疗配套：医疗配套：金融配套：金融配套：商业配套：商业配套：居住环境较好，居住19、氛围浓厚居住环境较好，居住氛围浓厚 项目所在地为团风县老城区，居住人口比较密集，居住氛围浓厚，并且周边并无大的污染企业，空气质量比较好。周边建筑私房较多，杂乱分布周边建筑私房较多，杂乱分布 项目周边2-5层的私房比较多，没有统一的规划，高矮不一，排列杂乱，并且年代较为久远，看起来比较陈旧。地块周边居住环境地块周边居住环境 人流量及消费量人流量及消费量 本项目所在地为团风县中心城区，区域内小区和私房聚集，人口较为密集，因此人流量及消费量都较为可观。周边有学校职工住宅楼、君信相地景等楼盘，自身有住宅开发均可提供一定数量的新生固定消费人群。地块周边商业环境地块周边商业环境本项目所处的普济路一带为老城20、区核心商业街，目前商业氛围浓厚。邻近项目的得胜大道，为新兴的商业街，经过两年多的发展，已日渐成熟。西临的普济路：为团风最繁华的街道之一，商业门面分布比较密集，目前以北段最为繁华，南段相对较差，本项目所处的中段涵盖电信、通讯、宾馆、餐饮、服饰、婚纱摄影、超市、等各种业态，数量与品种繁多。北边不远的得胜大道：为城市新兴的商业街，连接新老城区的主干道，商业氛围日渐浓厚，业态以超市、服装、建材等业态为主。夹杂农资、美容等业态。周边商业氛围周边商业氛围 地块周边商业环境地块周边商业环境本项目周边商业以日常型商业为主，满足型商业较为欠缺。商业业态发展处于较为基础的层次，尽管各类业态都有涉及，但业态层次较低21、商业品牌较少、经营品类还不够丰富，特色较为欠缺，商圈层次有待进一步提升。周边商业档次周边商业档次 地块周边商业环境地块周边商业环境对微观环境的分析，可初步判断：本项目是一个地段中心、商业繁华、配套完善、交通便捷、宜居宜商的优质物业！周边商业与住宅的较低层次发展为项目后期突破提供了充足的空间，项目具有较大的发展潜力。地块初步评价地块初步评价 竞争市场环境分析竞争市场环境分析分别从住宅与商业两个方面出发，对本项目的竞争市场进行分析，从中寻找项目突破的机遇。住宅市场竞争分析住宅市场竞争分析 楼盘分布图 普济路普济路得胜大道得胜大道团风大道团风大道江北大道江北大道上寨路上寨路崩坡路崩坡路御景园御景园22、君信君信相地景相地景锦绣华府锦绣华府康庄华府天地康庄华府天地海天盛世广场海天盛世广场玉环新居玉环新居长青家园长青家园本案本案江北商贸城江北商贸城项项目名称目名称地理位置地理位置开开发发商商楼楼盘规盘规模模工程工程进进度度建筑建筑结结构构君信君信相地景相地景崩坡路湖北君信房地产开发有限公司8栋多层11990.06一期4栋建至3层框架锦绣华锦绣华府府团风大道与上寨路交汇处湖北新欣长城房地产开发有限公司一期建面10216二期建面35000一期两栋已建出地面3层框架御景园御景园实验小学对面鑫茂房地产15栋多层，一期4栋预计本月开工框架康庄康庄华华府天地府天地得胜大道团风新车站对面湖北康庄置业有限公司总23、规模8万，一期2.5万4栋多层一期4栋现房二期规划中全现浇玉玉环环新居新居团黄大道检察院旁湖北玉环建筑工程有限公司二期6栋基础阶段砖混长长青佳园青佳园普济路与粮道街交汇处团风供销长青农产品交易中心2栋多层5200接近现房9月交房砖混文化文化新村小区新村小区普济路与得胜大道交汇处附近益鹏物业老板之一与机关幼儿园联手目前在建1栋多层，共16套主体封顶框架盛世广盛世广场场得胜大道新车站旁湖北海天房地产开发有限公司2栋多层，底部为2层裙楼商业现房砖混团风商城团风商城商居楼商居楼利万家超市背后2栋多层，约80套地基阶段砖混生升家园生升家园 团风沿江路旁8栋多层现房砖混住宅竞争楼盘基本资（一）项项目名称目24、名称 建筑形建筑形态态 主力主力户户型型主力面主力面积积均价均价（元（元/）销销售情况售情况君信君信相地景相地景多层（7层）3室2厅2室2厅901201300元/已于9月27日开盘，120三房3、4楼售罄。一次性9.8折、按揭9.9折锦绣华锦绣华府府多层3室2厅2室2厅901321300元/中间楼层销售较快，5层、6层房源充足御景园御景园多层3室2厅2室2厅80-90、107-135 预计1500元/客户积累阶段康庄康庄华华府天地府天地多层紧凑3室2厅舒适3室2厅951151151351330元/仅剩少量顶楼复式户型玉玉环环新居新居多层3室2厅2室2厅1101301200多元/尾盘，仅剩顶层或25、1楼住宅少量长长青佳园青佳园多层3室2厅2室2厅113、132101、114均价1200元/132仅剩顶层113还余2楼、5楼及顶楼114、108住宅较多文化文化新村小区新村小区多层3室2厅2室2厅1041148090均价1300元/114的三房仅剩部分顶楼80104剩余少量5层房源盛世广盛世广场场多层3室2厅139157均价1208元/仅剩顶楼及少量中间楼层团风商城团风商城商居楼商居楼多层3室2厅98120预计1308元/部分好楼层已经内部预定生升家园生升家园多层3室2厅2室2厅120-160850元/纠纷缠身，销售停滞住宅竞争楼盘基本资料（二）君信君信相地景相地景 项目概况：该项目由湖北君26、信房地产开发有限公司开发，地处崩坡路中段，总建筑面积11990.06，由8栋多层组成。产品以90-120的三房为主，少量69和80两房为辅 。项目优势：处于城市中心位置，生活氛围浓厚。不临主干道，周边均为居民区，环境安静。产品全现浇框架结构，具有一定品质感。建筑组团布局，社区内部拥有景观中心，楼盘品质较高。典型竞争楼盘点评 项目劣势：所临道路较窄，街道形象一般，项目标志性不强。对外交通一般，出行不太便利。目前，周边近距离各项生活配套较为缺乏，日常生活不够方便。周边私房过多，建筑布局杂乱，视觉景观差。销售情况一期4栋多层主体已施工至3层，目前售楼部正式对外开放，处于客户积累阶段，定于9月下旬开盘27、，具体价格待定。典型竞争楼盘点评 锦绣华府锦绣华府项目概况：本项目位于团风县上寨国税局旁，总建筑面积为45216.8，其中目前在售的一期总建筑面积为10216.8，为5栋多层。户型非常丰富，面积区间为90-132。目前主体已经封顶。项目优势：项目紧邻团风主干道团黄大道，出行非常方便。建筑品质在当地比较高。总建筑规模约5万，在团风当地属于较大规模楼盘，规模优势明显。典型竞争楼盘点评 项目劣势：户型差，为照顾底商大进深的需要，住宅开间小，进深大，户型设置不够合理。项目位置较偏，周边商业配套比较落后。销售情况：该项目将于9月20日开盘，目前具体价格尚未正式对外公开，先交20000定金可在开盘当日获赠28、2000元黄商购物券的优惠。典型竞争楼盘点评 典型竞争楼盘点评 御景园御景园项目概况：本项目位于县实验小学对面，由15栋多层住宅组成，规划有成熟的小区配套与内部景观。目前处于前期勘探阶段，将于9月底开工。产品面积区间为80-90 的两房、107-135的三房。销售情况：该项目目前处于前期客户积累阶段，预计年底开盘。典型竞争楼盘点评 项目优势：周边生活配套较为完善，近距离享有城市教育资源，正对面为县实验小学项目规模优势明显，其内部配套与小区景观优势明显，领先团风市场产品户型方正通透、面积相对紧凑，使单套总价得到有效控制，增强了其市场竞争力。项目劣势：预计其未来价格要高出其他主要竞争楼盘，市场价格29、抗性不可避免康庄康庄华府天地华府天地 项目概况：本项目位于团风县新车站对面，紧邻得胜大道，总建筑面积约8万方，目前在售的一期总建筑面积2.5万平方米，为4栋多层。户型非常丰富，既有紧凑型房源，又有舒适型房源，主力面积区间95-135，还有少量80-92平米紧凑二房。目前一期已是现房销售，二期正在施工中。项目优势：规模优势，本项目建筑面积约8万方，规模优势较为明显。品质优势，外立面选用优质贴转、栋与栋之间有较大面积的绿化，住宅品质较高。户型优势，本项目推出的产品包含紧凑型和舒适型两种类型，可以吸引不同需求的人。典型竞争楼盘点评 项目劣势：目前周边发展尚未成熟，生活氛围不浓厚。项目地处新开发城区，30、周边生活配套尚不够完善 销售情况：目前销售情况非常好，一期平层销售完毕，仅剩少量顶层复式户型，复式销售单价在1700元左右，底层算销售面积，赠送复式上层面积。典型竞争楼盘点评 玉环新居玉环新居项目概况：本项目位于团黄大道检察院旁，由湖北玉环建筑工程有限公司开发。一期已是现房销售，二期正在规划中。目前在售房源主要为130以上三房。项目优势：户型优势，本项目户型方正，南北通透，布局合理，符合市场需求。项目紧邻团风主干道团黄大道，出行非常方便。典型竞争楼盘点评 项目劣势：户型面积有些偏大，其三房为130-140居多，总价偏高，销售抗性较大。外立面较为落后，视觉效果不佳销售情况：目前一期尾盘销售，仅剩31、一层和顶层少量房源，二期正在规划中。典型竞争楼盘点评 楼盘缺乏整体规划，大部分项目品质较低 目前市场楼盘大多为小规模零星开发，受地块先天条件限制，地块规划缺乏应有的空间，同时，受成本、观念等因素制约，项目在规划理念上也较为陈旧和落后，不能抓住市场变化的需求。建筑形态单一，多层建筑占统治地位 目前团风县开发的住宅建筑形态绝大多数为多层，仅有一栋小高层出现。随着城市发展及土地价值的提升，小高层、高层等高容积率产品将会逐渐增多，团风县住宅形态将更为多元化。住宅竞争环境小结 优质大盘年内入市，市场格局面临重新洗牌 随着锦绣华府、君信相地景和御景园等优质大盘在年内相继入市，规模化与品质化逐渐会成为市场竞32、争的关键点，市场竞争趋于激烈，市场格局面临重新洗牌。产品供给杂乱，功能布局、空间尺度把握不足产品供给杂乱，功能布局、空间尺度把握不足市场上既有大面积舒适型户型，也有面积的紧凑型户型，产品供给较为杂乱，并且户型设计水平较差，在功能布局和尺度把握上有较大提升空间。住宅竞争环境小结 目前市场开发楼盘规模大小不一，大则9万左右，小则几千，大盘发展空间广阔，更易造成市场冲击，大多数小盘开发水平局限，气势较弱，层次较低，难以提升市场竞争力。楼盘规模大小不一，竞争差距明显。楼盘规模大小不一，竞争差距明显。市场供给以市场供给以3 3室室2 2厅户型为主，厅户型为主，2 2室室2 2厅户型为辅。厅户型为辅。3室33、2厅产品供给最为丰富，是当前市场供给的主力。其面积主要位于120140之间，户型较为舒适，逐步出现少量108117的紧凑型3室2厅。2室2厅供给量不多，但户型面积偏大，主要位于92115之间，功能组织和尺度把握上比较粗放，在总价上的优势不够明显。住宅竞争环境小结 商业竞争环境分析 商业格局 新兴商家，势头向上新兴商家，势头向上成成熟熟商商街街，发发展展稳稳健健黄商黄商商业消失的老街商业消失的老街普济路商业普济路商业 普济路是最早的商业街，商业发展比较成熟，住宅、商铺、政府、学校、医院沿街而建，生活配套齐全。以临街门面为主要商铺类型，服饰、超市、手机、家电等为主要经营业态。缺乏餐饮、娱乐休闲场所34、。共有门面近400家，商业总体量约1.5万平方米。商业竞争环境分析 典型商业体分析典型商业体分析得胜大道商业得胜大道商业得胜大道是连接新老商业的交通干道，经过两年多的发展，其商业氛围也日渐成熟，但其经营业态多而杂乱，主要是家居、建材、家电、服装、美容、超市，缺乏有效的规划和引导。得胜大道北面共有标准商铺100多间，南面商铺约140间。商业体量约1万平方米。黄商团风购物广场黄商团风购物广场 该广场是团风最大的综合购物广场，广场周围道路四通八达，新汽车站的建立，将加大广场周边区域的人流量，该区域将成为团风商业发展的方向，而团风购物广场也将成为新商业圈的中心。广场经营业态丰富，一楼包含家电、餐饮、首35、饰、超市、箱包,二楼主要是服装，三楼家具为主，电脑为补充。一、二层总面积5000，年租金70万。其紧邻底层商铺：单间3040 ，底层租金10001200元/月月，平均3040元/平方米。商业竞争环境分析 装修后的超市共2层，单层面积2000平方米，商家自有。其临街门面单间将近40平方米，年租金1.5万元。商铺1、2层，但仅售1楼，1楼商铺30间。邻客运站价最高，然后价格逐次降低，价差主要为200元/，57007000元/均有。单间商铺40左右，商铺进深12米。目前商铺大多已经投入使用，月租500600元每间。海天盛世广场商铺海天盛世广场商铺利万家超市利万家超市商业竞争环境分析 金穗大厦金穗大厦36、金穗大厦标准商铺25间，转角铺一间，共计约4000平方米。临街底层铺面：月租15001800元/间，铺面5080 。单位租金：30元/左右。上层铺面：家私城：1000，月租金10元/。金穗批发超市：240 ，已被商户130万元整体买下。商业竞争环境分析 中国电信大楼中国电信大楼 瑞新电脑：200，年租金3万5左右。直接临街脸面约150 ，其余还有内部维修及生活区。工商银行：上下两层500，年租金13万，二层平均租金约21元/。商业竞争环境分析 上下2层，可分层也可连体卖。，标准商铺进深16米，开间4米。商业售价待定。据称已引进黄商，二楼商业将主要发展棋牌室、茶楼等。锦绣华府锦绣华府成熟商业租金37、价格及业态分布成熟商业租金价格及业态分布街道名称街道名称商商业类业类型型铺铺面特点面特点租金价格租金价格经营业态经营业态普普济济路路北段北段临街商业面宽3.6米进深810米3035元/月以服装鞋帽饰品等为主，各种业态兼有，如电器、床品、文具、药店、杂货、网吧、珠宝、美容美发、移动、联通、银行等，业态较为杂乱。普普济济路路中段中段临街商业面宽3.6米进深810米2535元/月以服装鞋帽为主，眼镜、文具、书店、饰品等业态为辅。普普济济路路南段南段临街商业铺面约302025元/月以低档服饰为主，夹杂各类业态，如诊所、副食等。得得胜胜大道大道黄商旁铺面304030元/月左右以超市、服装、建材等业态为主38、。夹杂农资、美容等业态。团风大道崩坡路之间铺面3040旧铺2230元/月新铺3035元/月黄商引领，业态较多，布局较杂。其中，五金、建材等业态较多，同时，穿插窗帘、美容、美发、日杂、副食、低档餐饮、水果、宾馆、酒店等。崩坡路普济路段铺面30403040元/月以精品服饰、便利超市、家电卖场等为主，夹杂窗帘布艺、美容美发等业态。商业竞争环境分析 新兴商业现状新兴商业现状项项目名称目名称 商商业业形形态态 商商业类业类型型临临街情况及街情况及销销售价格售价格商商铺现铺现状状经营业态经营业态锦绣华锦绣华府府 临街2层 社区商业9月20日开盘，价格未公开建设阶段尚未蓄客二楼业态以茶楼和棋牌室为主玉玉环环39、新居新居 临街1层 社区商业4800元/一层售罄均在经营建材、副食等康民馨苑康民馨苑 临街1层 社区商业临利民路5000元/临社区规划路3800元/部分经营部分空置建材、餐饮等文化文化新村小区新村小区临街1层 社区商业临社区规划路预计3000元/建设阶段尚未蓄客金穗大厦金穗大厦 临街2层 临街商业金穗批发超市240，130万。单位租金30元/售罄均在经营建材、餐饮等盛世广盛世广场场 临街2层 社区商业单铺面积40，5800-7000元/，已售罄，租金500-600元/间月部分经营部分空置建材、副食等康庄华府康庄华府天地天地临街1层 临街商业单铺面积70-80，进深17米层高4.8米，5700元40、/，仅剩3间，月租金20元/部分装修中，尚未经营商业竞争环境分析 商业形态构成：以临街门面为主，综合商场为辅商业形态构成：以临街门面为主，综合商场为辅 团风绝大部分商业都是传统的临街铺面形式，这主要是受到当地传统的经营模式和消费习惯的影响，对临街商铺的认可度较高。无论是经营者或是消费者都已普遍接受临街门面的商业形式。大型的综合型购物场仅有黄商团风购物广场一家，经营场面较为冷清，对当地消费者没有多大吸引力，市场影响力一般。目前团风并没有出现商业步行街、大型专业市场等商业形态。商业竞争环境小结 商业业态分布：商业业态多而分散，缺乏聚集效应。商业业态分布：商业业态多而分散，缺乏聚集效应。服饰鞋帽等业41、态居多，出现扎堆现象。目前中、低档服饰鞋帽已经基本达到饱和状态，该类业态的市场竞争十分激烈。交通通讯、家居家电产业正在兴起阶段，目前成为消费的新亮点，但该类业态分布较少并且分散，缺乏集中型的购物场所。餐饮、休闲娱乐类的场所极为缺乏，经营的规模不大，档次不高，没有特色。商业竞争环境分析 商业整体形象较差：具体表现为占道经营、店面商业整体形象较差：具体表现为占道经营、店面凌乱陈旧，缺乏应有的商业形象包装。凌乱陈旧，缺乏应有的商业形象包装。目前黄冈商铺价格区间在4000-5000元/较多，价格较高，但实际租金较低，尚不足以支撑其售价。受民工外出打工及反乡周期影响，团风各商场销售情况也呈现出很明显的周42、期性，民工返乡期间，销售业绩比较旺，而民工离乡期间，销售则较为冷淡。同一街上相邻新旧两商铺租金价格相差很大，新商铺比旧商铺租金高很多，这说明团风商家都比较喜欢新商铺。新建商铺价格较高、租金较低新建商铺价格较高、租金较低消费周期性强消费周期性强商家较为喜新厌旧商家较为喜新厌旧商业竞争环境分析 地段中心，配套成熟，居家生活便利。地段中心，配套成熟，居家生活便利。城市干道，交通便利，城市干道，交通便利，楼盘楼盘标志突出。标志突出。中心人群密集区，住宅客户将较为充足。中心人群密集区，住宅客户将较为充足。邻近团风中学、团风楚天学校等，教育资邻近团风中学、团风楚天学校等，教育资源丰富。源丰富。项目内外大体43、量商业为住宅提供有力支撑。项目内外大体量商业为住宅提供有力支撑。前期规划阶段，项目拥有较大余地前期规划阶段，项目拥有较大余地商业贯穿地块，对住宅干扰不商业贯穿地块，对住宅干扰不可避免可避免地块狭长，且布商业，不利于地块狭长，且布商业，不利于内部景观的营造。内部景观的营造。地块被规划路及商业街分为四地块被规划路及商业街分为四块，项目整体性不强。块，项目整体性不强。城区核心地段土地供给和开发项目城区核心地段土地供给和开发项目均很少，市场直接竞争压力小均很少，市场直接竞争压力小.市场开发水平总体较低，项目突破市场开发水平总体较低，项目突破空间大。空间大。宏观经济不景气，加剧了客户的宏观经济不景气，加44、剧了客户的观望心理观望心理城区向东发展，住宅竞争范围扩城区向东发展，住宅竞争范围扩大。大。黄州、武汉市场对高端客户分流，黄州、武汉市场对高端客户分流，团风住宅发展较为不利。团风住宅发展较为不利。S SW WO OT T项目项目SWOTSWOT分析分析 住宅部分住宅部分地段核心，商业繁华，人气旺盛地段核心，商业繁华，人气旺盛商业扎堆分布，商业氛围浓厚商业扎堆分布，商业氛围浓厚民宅密布、学校聚集，项目客源充足民宅密布、学校聚集，项目客源充足 项目将统一规划，统一管理，业态聚项目将统一规划，统一管理，业态聚集，档次均一，优势突出。集，档次均一，优势突出。东端临崩坡路尚无直接出口，影东端临崩坡路尚无直45、接出口，影响商街人流引入。响商街人流引入。崩坡路商业氛围差，人流少。崩坡路商业氛围差，人流少。普济路商业有衰落迹象，商业地普济路商业有衰落迹象，商业地位有待提升。位有待提升。周边道路狭窄，车辆停放不方便。周边道路狭窄，车辆停放不方便。目前步行街这种商业形态尚未出现，目前步行街这种商业形态尚未出现，为市场空白点。为市场空白点。未来几年团风没有大体量商业供给，未来几年团风没有大体量商业供给，项目竞争将较少。项目竞争将较少。团风商家喜新厌旧，对新商铺认可团风商家喜新厌旧，对新商铺认可度高。度高。以黄商为中心的新兴商业的不断以黄商为中心的新兴商业的不断发展与完善，将对本项目商业形发展与完善，将对本项目46、商业形成直接冲击。成直接冲击。较多高端客户到武汉、黄州购物，较多高端客户到武汉、黄州购物，对本地商业消费形成直接冲击。对本地商业消费形成直接冲击。S S W WO O T T项目项目SWOTSWOT分析分析 商业部分商业部分项目项目SWOTSWOT分析分析 分析小结分析小结项目优势比较突出，机遇也比较多。但市场容量有限，商业之间市场竞争较为激烈。住宅兼容商业的特点，商住不可避免的存在一些相互干扰之处。在后期项目定位和规划中，应充分扬长避短，以实现利润最大化目标。团风县版图不大，人口不多，市场容量有限，且处于阳逻与黄州的夹心区域，高端客源易于流失，中低端市场多方瓜分。在这种背景下，就需要我们充分47、结合市场供需，合理配置各类物业，并以准确的产品定位、合理的价格定位以及务实的开发策略来实现项目最大化的利润目标。项目定位说明项目定位说明项目定位分两个部分展开，即商业物业定位和住宅物业定位。在定位之前，首先要确定项目的开发思路及商业与住宅间的体量关系。项目定位说明项目定位说明商业主导，但体量应合理设置。商业主导，但体量应合理设置。项目项目整体整体方向建议方向建议住宅为辅，可充分用尽容积率。住宅为辅，可充分用尽容积率。本项目商业体量的大小，取决于几个关键因素。本项目商业体量的大小，取决于几个关键因素。第一、团风县城的人口结构，总人口及城区人口。第二、人均收入水平，人均消费支出结构及倾向的消费区域48、。第三、本项目建成后，预估能够分流的消费比例。第四、推算可能达到的营业额度。第五、本项目整体的租金水平。团风商业步行街年营业额估算：团风人口结构：团风人口结构：团风县总人口36.7万，其中，城区人口4.8万。城区非农人口26106人，城区农业人口16705人，流动人口5000人。人均收入及消费水平：人均收入及消费水平：2008年，团风县城镇居民人均可支配收入为8618元，比上年增长23.08%。农民人均纯收入2994元，同比增长20.3%。2008年，团风县社会消费品零售总额9.39亿元，比上年同比增长28.4%。每年人均社会消费品支出为2559元。农村居民人均支出水平较低，一般为城镇居民人均49、支出的40%。（参照湖北省社会科学院统计数据）。初步将流动人口消费实力与城区人口对等计算，城镇居民人均消费支出额（3.1136.7）+（城镇居民人均消费支出额40%）（33.5936.7）=人均消费支出（2559元）城镇居民人均消费支出=5676.57元/年，周边乡镇居民人均消费支出约2270.63元/年。人均消费支出内容：人均消费支出内容：食品：食品：主食、副食、蔬菜、油脂、肉禽及制品、蛋类、水产品、其他食品、烟草类、酒类、干鲜果品、在外饮食等。衣着：衣着：服装、鞋袜、包帽等。家庭设备和用品服务：家庭设备和用品服务：耐用消费品、家庭日杂用品。医疗保健。医疗保健。交通通讯：交通通讯：交通、通讯50、邮电费。娱乐教育文化服务：娱乐教育文化服务：文化娱乐服务、学杂费。居住：居住：住房、水电费、燃料等。杂项商品和服务：杂项商品和服务：商品性支出、服务性支出等。参照湖北省社会科学院统计数据。人均消费支出结构：人均消费支出结构：消费内容城镇居民农村居民食品38%52%衣着12%5%家庭设备、用品服务7.5%4.5%医疗保健5%5%交通通讯7%5.5%娱乐、教育文化服务14.5%13%居住12.%11%杂项商品和服务4%4%团风县人实现消费的场所：团风县人实现消费的场所：城镇居民的日常消费支出基本在中心城区完成，其中，在现代商业经营场所的消费支出约占其总消费支出的35%，部分消费在传统的农贸市场、51、专业市场及医疗教育机构完成。农村居民的部分消费支出在中心城区现代商业经营场所完成，如部分衣着、家庭设备、文化娱乐服务类消费、杂项商品或服务等等，约占其总消费支出的10%。团风县城区商业总营业额预估：团风县城区商业总营业额预估：5676.573.1135%+2270.6333.5910%=13806万元。本项目建成后，将是团风县首屈一指的现代型商业经营场所，一样可以形成服装鞋帽包袜、部分食品、部分家庭设备、交通通讯、娱乐文化服务、杂项商品和服务的消费场所。本项目建成后主要面临得胜大道、团风大道、普济路及利民路等现有商业的分流及部分高端客户的外流。综合考虑上述因素，预计本项目建成后将可以至少占据团52、风县城商业35%的市场份额。即，在本项目中可完成的人均年消费额度预计为：1380630%=4141.8万元。平均地效计算：普济路和得胜大道目前的街铺租金水平为每月25-40元/；考虑到本项目将是新兴商业街，有着统一的招商和经营管理体系，其租金将会有一定的上浮空间，租金价格略比现有价值高出约1015%，最终将本项目平均租金水平确定在35元/。平均地效=平均月租金12个月月租金占营业额的比例（按10%计算）=351210%=4200元/。本项目商业总体量面积计算：商业体量面积=年营业额地效=4141.8 4200元/=9861.42。在此取整为9800。综合上述分析，基本可以确定本项目商业体量最大53、约9800，最多不宜超过10000。本项目宜以什么样的商业形态出现？本项目宜以什么样的商业形态出现？地块自身：地块自身：本项目主要临街面较窄，仅本项目主要临街面较窄，仅6060多米，仅临街建设商业门面或主多米，仅临街建设商业门面或主力店，难以将商业体量或商业价值最大化。力店，难以将商业体量或商业价值最大化。地块纵深较长，约地块纵深较长，约250250米，地块中部教育路，北部崩坡路连通得米，地块中部教育路，北部崩坡路连通得胜大道，可为项目引入人流。胜大道，可为项目引入人流。市场需求问卷调查商业街门面和临街门面，铺面独立，大小合适，临街状况好，人流量大，易于被市场广泛接受。深度访谈人们对本项目建设54、商业步行街比较认可，希望能够引进中百等主力店，与得胜大道和普济路抗衡。综上分析，既能实现本项目商业体量最大化，又能充分释放项目商业价值的形态基本已经确定：即整体为商业步行街，局部设置主力店即整体为商业步行街，局部设置主力店。本项目是否具备发展商业步行街的条件？商业步行街必须满足三个基本条件：城市中心，商业繁华，有开发商业步行街的商业基础。评价：项目位于商业核心区，地段中心，完全符合需求。对外交通较为通达，能够从各个方向输入人流，确保商业人气。评价：地块临普济路；中部教育路通往得胜大道，东端到本项目截止；与崩坡路相隔一排密布的私房，步行街北端出入受阻。地块长度适宜，步行尺度合理，购物环境突出。评55、价：本项目地块临街面虽短，但地形较长，有256米的步行距离，能够创造比较舒适的步行环境。答案：项目有开发步行街的潜力，但条件尚不完全充分。要开发步行街，须在崩坡路为步行街开口，使步行街全程通达，周边客户全方位涌入。无论地块北部能否开口，均应在地块中部的教育路上设置主力店，形成商业街内部的人流中枢，带动纵深商业的发展。商业层数建议：结合问卷调查和深度访谈结果，建议步行街以1层临街铺为主，局部2层集中型商业。步行街主体为一层街铺，在普济路、地块中部等重要节点，考虑2层的集中型商业，引进主力店，充分释放黄金节点的商业价值。一层部分商业体量约8000平方米，二层部分商业体量约2000平方米。商业进深：56、据对商家访谈及商铺实际使用情况的了解及我司在二、三线城市商铺的操作经验，比较合理的商铺进深在12米左右。商商业物物业定位定位目目标客客户群定位群定位目目标消消费群定位群定位商铺价格不能脱离现有市场租金水平和经营情况商铺大小必须与商户经营需求和投资者购买实力密集联系业态确定就等于确定功能，业态分配、分布基本决定了项目特色避开不必要的商业竞争，走差异化商业路线商业档次商业档次定位定位商业业态商业业态定位定位商铺面积商铺面积定位定位商业价格商业价格定位定位商业物业定位商业物业定位目标消费群定位是商业业态定位的基石和说服投资的导向。只有充分掌握项目消费群体的特点，并发挥各类消费群体的作用，才能更好的为57、商业物业后期的良好经营而服务。项目地处团风县老城区商业中心，区域特点决定了目标消费群的结构：主要以城区消费者为主，以周边乡镇消费者为辅，以学生消费群体作补充。目标消费群目标消费群来源来源城区消费者：城区消费者：该类人群多居住在团风老城区，对本项目区域有较强的认同感，熟悉目前流行的消费趋势。其消费频率、消费档次、消费能力均较高。多为区域原住居民、个体商户、企事业单位员工、私营业主等。受现有商业供给档次及种类局限，部分高端消费群体，如事业单位职工、私营业主等流向了武汉、黄州等周边先进城市。目标消费群特点目标消费群特点周边乡镇人群：周边乡镇人群：团风县处于阳逻与黄州的夹心地带，下辖乡镇人群虽多，但其58、购买实力不强，消费忠诚度不高，部分容易流向黄州城区，对商业的实际贡献有限。此类人群平时大多外出务工，在五一、十一及春节等黄金假日返乡高潮期间消费相对活跃，对黄金节点商业街氛围的形成能够起到良好的带动作用。学生消费学生消费群体：群体：本项目所处的普济路上聚集了团风中学（高中）、团风楚天学校（民办3年级9年级）两所学校，拥有一定数量的学生群体。虽然与主流消费群相比不多，但距离项目近，节假日及课余休闲时间多，喜欢新奇的消费环境，能够给本项目带来一定人气。引领型消费人群：以城区的高收入群体为主，如政府公务员和私营企业主等，是本项目的引领型消费人群，他们有较高的收入水平，追求生活品质与物质享受，能够引领59、城市消费潮流。主力型消费人群：以城区的原住居民、个体商户、工薪阶层等人群为主，他们人数众多，遍布于整个城区。他们是城市商业的主要消费力量，消费频率高，是支撑城市商业持续繁荣与发展的中流砥柱。补充型消费人群：以周边进城消费的乡镇人群为主，以邻近的学生消费群体为辅，其比较向往城市生活，乐于接收促销、打折等城市商业元素，尽管其消费频率相对不高，但是对商业人气提升有重要的作用。各类消费群体的作用：各类消费群体的作用：引领性消费人群和主力消费人群是项目争取的主要人群，在商业业态的设置上应尽量满足其追求时尚、现代的多元化消费特点，同时，在商业促销等活动上，应力争广大补充人群的参与，促进商业人气的聚集。市场60、供给：低端商业充斥，市场竞争激烈，市场极度缺乏规划好、规模大、环境优、品质高的中高档商业群。团风城区商业主要沿普济路、得胜大道分布，临街铺面为主，业态杂乱分布。项目所临的普济路经营业态多为服装鞋帽，档次较低，且有向得胜大道扩张转移的趋势，市场竞争异常激烈。市场极度缺乏品质较好，档次相对较高的核心商业体。市场市场需求需求：人们对品质商业的需求客观存在。人们对品质商业的需求客观存在。团风县城欧莱雅、紫薇、麒麟、黄商超市部分及外贸服饰等品牌店面因品质保证，是当地经营成功的典范，充分说明人们对品质商业的需求是客观存在的。地块自身：地块自身：地段核心，基础牢固，理念先进，地段核心，基础牢固，理念先进，商61、业全面升级，档次易于提升，可实现差异化经营。商业全面升级，档次易于提升，可实现差异化经营。项目周边商家林立，商业氛围浓厚，本项目先进理念的商业植入，必将吸附全县实力商家全面进入，商业升级、档次上位指日可待。综合上述，综合上述，将本项目商业定位于中高档次。将本项目商业定位于中高档次。可与周边商业形成差异竞争，引导与带动区域商业层次提升，巩固普济路核心商业地位。本项目设置什么样的业态合适？本项目设置什么样的业态合适？地块自身地块自身地段核心，适宜的业态较广地段核心，适宜的业态较广。地处团风城区中心，商业繁华，基础牢固，人气旺盛。步行街商业体量较大，能够很好的聚集各类消费群体，容纳各类商业业态，在业62、态的选择上具有较为充分的余地。因此，可以充分根据市场需求的强弱程度，来确定项目业态类型。市场供给现有商业发展初级，商业业态具有充分的升级和拓展余地。项目周边以服装鞋帽等常规性购物为主导的初级市场格局，缺乏休闲娱乐、特色餐饮等供给，业态单调、功能单一、分布杂乱，缺乏特色，这为项目在商业功能和业态上的多元发展提供了充足的余地。市场需求市场需求问卷调查问卷调查广泛客户：认为本项目地段广泛客户：认为本项目地段最适合经营的业态依次为：服装鞋帽、超市、餐饮和休闲娱乐；较适合经营的业态依次为：时尚饰品、综合型商场、家居用品、家电数码等。意向客户：认为本项目地段意向客户：认为本项目地段最适合经营的业态依次为：63、服装鞋帽、休闲娱乐、超市、餐饮等业态。较适合经营的业态依次为：时尚饰品、综合型商场、家电数码、家居用品、手机通讯等业态。深度访谈代表性观点：深度访谈代表性观点：该项目基本上适合经营各种业态，如服装、鞋帽、箱包、美容、美发、家电、精美饰品、棋牌娱乐等，甚至针对学生及年轻人的电玩游戏、网吧、文具店、书店等，还可以发展餐饮等。不宜发展像农贸、菜场、水产、五金、建材等脏、乱、差，影响商街形象的商业。也不宜引进需要场地大的商业，如鲜花店、家具店等。餐饮类业态因污染性较大，建议少做，或做比较洁净的餐饮类型，如邻近游戏场所设置美食城等。酒店类业态建议不做，因为团风县城很小，城市发展也一般，对酒店的需求较少。64、手机通讯类业态在普济路已经较多较集中，市场竞争较激烈，可考虑但不宜做多。团风人心目中的商业步行街是包罗万象、品类丰富，环境洁净、形象统一的优质商业体。受供给现状、消费水平等多方面限制，本项目商业业态不可能面面俱到，为增强商业的影响力，必须以最受市场欢迎的业态为主，适当照顾次要客群，并辅以精选业态。问卷调查结论基本代表了团风主要消费群体的需求，可以作为业态定位的主要依据，但对学生群体的需求略为照顾不足。经过逐步筛选和全盘考虑后，将本项目适合经营的商业业态主要有四大类2 21 1服装、鞋帽、箱包、孕婴用品；超市、珠宝首饰、化妆品、精美饰品；家电数码、手机通讯、窗帘布艺；文具、书店、运动用品。辐射全65、县、兼顾社区前来步行街购物休闲的各类人群政府机关、企事业单位职工、学生群体3 3服务社区及周边居民4 4烟酒茶、副食、药房、碟屋、干洗店、面包坊等。汇聚中西简餐、特色美食城、冷饮、熟食及各类地方特色小吃等。电玩游戏厅、网吧；咖啡、茶楼、棋牌娱乐场所；美容、美发、美体，足疗洗浴场所。购物类业态为主导：购物类业态为主导：主要集中于商业步行街首层，以超市、百货或成片街铺形式出现。其中，购物类业态以超市或综合卖场为引领，促进人气快速聚集。服装鞋帽箱包等业态作为主体。家居、家电、手机通讯作为补充。娱乐休闲类树特色：娱乐休闲类树特色：强调特色，主要在街区中段尤其是二层铺面布局，以特色带动中部及二楼人气形成66、。服务类业态作为辅助：服务类业态作为辅助：主要分布在社区次要街道铺面上。主要分布在社区次要街道铺面上。特色餐饮类作补充：特色餐饮类作补充：主要分布在步行街东半段，满足购主要分布在步行街东半段，满足购物之余的就餐需求。物之余的就餐需求。本项目目标客户主要集中在2540岁之间。以体商户、私营业主为主，以政府公务员、教师及医务工作者等人群为辅；家庭月总收入主要集中在20004000元之间，家庭年收入2.45万，具备一定购买实力。目标客群社会特点：目标客群社会特点：个体商户个体商户、私营业主为主私营业主为主此类人群目前大多租赁商铺经营，经商谋生，是市场中最具购买实力的一群人。他们深知以铺生财的道理。他67、们买铺多用于自营，但投资者也占据一定比例。他们自身懂得经营之道，对商铺认识较为客观、理性而且成熟，要从竞争市场分流此类人群，本项目除了地段、人流量、商业氛围等先天优势，还必须具有十分突出的后天优势，如商业业态定位、投资回报保障等。目标客群结构：目标客群结构：政府公务员、教师及医务工作者等企事业单位职工为辅。政府公务员、教师及医务工作者等企事业单位职工为辅。政府公务员、教师及医务工作者收入较高，工作稳定，具有一定的财富积累，具有一定的商铺购买实力。由于商业经营经验较为缺乏，此类人群购买商铺的比例不高，且多用于投资，很少考虑自营。该类目标客群消费观念趋于保守，在经济回落、房价不稳的现实面前，认为商68、铺投资较为稳妥，但承受价格水平较受限制，将是本项目商业的辅助型购买群体。目标客户需求商铺面积调查目标客户需求商铺面积调查问卷调查：问卷调查：意向客群最青睐的商铺面积为意向客群最青睐的商铺面积为41416060，其次，其次为为2140和和61100的铺面。的铺面。商户访谈：商户访谈：开间3.6米、进深12米左右，标准面积40左右的商铺，能够很好的满足其前店后居的经营模式，较受中小商户欢迎。部分实力大商户比较喜欢60100的商铺。以4160标准铺面为主，以2140铺面为辅，以61100大面积铺面作为补充。其中，2140、4160两种规格的铺面搭配设置，可以自由组合成61100左右铺面，满足各类客群69、的需求。商铺面积定位：商铺面积定位：本项目商业部分以步行街为主，临主街集中型商业为辅。临主街集中型商业：占据地段黄金，临街面短，商业价值较高，建议划分为若干个临街门面，进深适度放大处理，以1520米深度为宜，使单间铺面面积达到61-100标准。提升临街铺面的购买门槛，以带动步行街内部铺面的销售。步行街内铺面：以4160为主，2140为辅，商业价值较低的位置，铺面尽量划小处理，降低购买门槛。各区域商铺大小界定：各区域商铺大小界定：我司对本项目周边主要街道的商铺租金价格进行了调查。下面将针对其调查的情况通过租金价格推算商铺价格租金价格推算商铺价格这种方法来对本项目商铺价格进行定位。地块周边租金状况70、地块周边租金状况以本项目地块为中心，向周边地段主要街道扩散，对周边商铺的租金调查结果为：普济路：普济路：临街商铺的租金水平为每月25-35元/；得胜大道：得胜大道：租金水平为每月30-40元/。结合前面对项目周边及地块沿街面现有商铺的租金分析，可以初步得出本项目步行街内街大致的租金价值为30元/月。考虑到本项目是一条新建的商业街，在规划设计、业态分区、招商与管理上，均采取先进城市的科学模式，其租金与现状相比将有一定的上浮空间。要想使商业街聚集饱满的人气，成功的招商是关键，为提升要想使商业街聚集饱满的人气，成功的招商是关键，为提升步行街商户的入驻率，拉开步行街与普济路临街商铺的租金差距步行街商户71、的入驻率，拉开步行街与普济路临街商铺的租金差距势在必行，势在必行，可将本项目临街租金水平确定在可将本项目临街租金水平确定在6060元元/月。月。按租金价格推算商铺价格的公式为：按租金价格推算商铺价格的公式为：商铺价格商铺价格=租金价格租金价格万元贷款月供额万元贷款月供额10000贷款成数贷款成数以当前商铺商业贷款执行利率计算，万元贷款月供额为114.34元，参照五成十年的普通商业贷款标准，计算过程如下：临街商铺价格临街商铺价格=60110.372100000.5=10872元元/步行街商铺价格步行街商铺价格=30110.372100000.5=5436元元/根据租金价格反推法，最终将本项目临街72、商铺价格取整根据租金价格反推法，最终将本项目临街商铺价格取整定为定为10800元元/，该价格为少量临普济路铺面，数量少、商，该价格为少量临普济路铺面，数量少、商业价值高。步行街商铺价格定为业价值高。步行街商铺价格定为5400元元/。上述价格主要针对本项目普济路临街铺面和步行街底层铺面分别作出的定价，其他区域、其他位置的铺面，可以此为基础，依据价值递增或递减规律推算。住宅物业定位住宅物业定位住宅产品定位住宅产品定位住宅产品定位住宅产品定位住宅价格定位住宅价格定位目标客户定位目标客户定位建筑形态定位建筑形态定位项目品质定位项目品质定位住宅目标客户来源：住宅目标客户来源：据问卷调查及对竞争楼盘了解，73、可以判断后期本项目客据问卷调查及对竞争楼盘了解，可以判断后期本项目客户将：户将：主要来源：团风老城区，主要来源：团风老城区，次要来源：周边乡镇进城人群，次要来源：周边乡镇进城人群，辅助来源：少量外出返乡的候鸟人群。辅助来源：少量外出返乡的候鸟人群。年龄特点：年龄特点：以以2640岁的中青年客户群体岁的中青年客户群体为主力。为主力。家庭结构：家庭结构：多为成熟的多为成熟的4 4口之家，同时以口之家，同时以3 3口之家为辅。口之家为辅。职业特点：职业特点：多为企事业单位员工、个体商户、私营业主、多为企事业单位员工、个体商户、私营业主、教师、医务工作者。教师、医务工作者。收入水平：收入水平：中等家庭74、收入水平，有固定的经济来源。家庭中等家庭收入水平，有固定的经济来源。家庭月收入月收入20004000元左右。元左右。目标客户社会特点：目标客户社会特点：购买目的购买目的：多因改善居住环境而买房。自住是购房的主要目的，投资房产的客户所占比例较小。少数客户具有陪读居住的需求。客户购房考虑因素：客户购房考虑因素：价格和交通依旧是客户群最为敏感和关注的因素，其次项目规模、朝向、周边生活配套和户型也受到了不同程度的关注。目标客户需求特点：目标客户需求特点：主力型客户：主力型客户：个体商户、单位职工等人群数量庞大，基础广泛，具备一定的购房实力，住房需求量较大，是后期购买本项目的主导力量。辅助型客户：辅助型75、客户：外出返乡客户及周边乡镇进城客户渴望通过进城购房来融入城市生活，该类人群基数较大，将是本项目重要的辅助型客户。提升型客户：提升型客户：目标客户群中，城区私营业主、政府公务员等属于当地社会的精英阶层，具备较强的社会地位与经济实力，将是本项目的提升型客户，绝对数量不多，而且还有部分流失到黄州城区，但能对项目品质起到很好的映衬与提升作用。目标客户层次划分：目标客户层次划分：市场需求：问卷调查：意向客户最偏好多层住宅，但对带电梯小高层住宅的接受度也较高。深度访谈：受访者认为本项目地段中心，开发带电梯小高层能够形成城市地标，提升团风城市形象，吸引有实力的人群留在团风。市场竞争：目前团风房地产市场处于76、起步发展阶段，以多层住宅为主导，除团风建材商贸城建有12层小高层住宅外，小高层尚属市场空白点。团风房价偏低，目前市场最高价也仅1500元/平方米，近期房价难以支撑小高层开发。地块自身：地块自身批准容积率为2.02.5之间。仅建多层住宅难以充分利用地块容积率，建议规划适量小高层，在后期房价提升后推出。综合上述分析，将本项目定位为以多层住宅为主的小区，小高层住宅适量规划，并于后期推出。由于本项目商业步行街贯穿地块，一定程度影响住宅布局，规划时可根据楼间距大小，可放低层数，设置少量商铺上的花园洋房产品。市场竞争：市场竞争：高高品质、高性价比楼盘是市场一大品质、高性价比楼盘是市场一大空白。空白。团风市77、场在售楼盘大多规模较小，内部环境平庸，楼盘品质普遍不高。在建筑立面、景观规划和配套建设上层次较低，受众消费也仅停留在有房而居的基础层次，不太关注楼盘的附加值。地块现状：周边配套完善、项目规模较大，能地块现状：周边配套完善、项目规模较大，能够达到内外兼修的良好境界。够达到内外兼修的良好境界。项目所处地段地处团风老城区商业中心地带，周边各项生活配套较为成熟，交通出行便利，具备了开发高性价比住宅的先天条件。本项目规模较大，在团风市场少见，自身有充足的空间营造良好的内部环境和打造较高的居住品质。影响因子影响因子君信君信相地景相地景锦绣华府锦绣华府康庄康庄华府天地华府天地玉环新居玉环新居长青佳园长青佳园78、本项目本项目交通便利程度交通便利程度一般较好较好较好较好好生活配套生活配套一般一般较好较好较好好噪音及环境干扰噪音及环境干扰较好较好好较好一般一般大气环境大气环境较好较好较好较好较好较好地段升值潜力地段升值潜力一般较好好较好较好较好小区物业管理小区物业管理一般较好较好较好较好较好建筑质量建筑质量较好较好好较好较好较好外部景观外部景观一般一般较好较好一般一般内部景观内部景观一般一般较好一般一般较好楼盘附加值楼盘附加值一般较好较好一般一般较好楼盘品质定位楼盘品质定位中档中档高档中档低档中高档与众多竞争楼盘相比，综合优势突出，具备开发中高档住宅的基本地产因素！结合上面对需求、竞争及项目自身特点的综合79、分析，将本项目定位于中高档品质的住宅小区。通过后期内部景观环境的营造及单套总价的合理控制，实现其性价比提升，增强项目市场竞争力。市场需求：户型：户型：3室2厅是市场需求的绝对主力，是34口之家的理想居家户型。2室2厅是一部分经济条件有限但对住房需求较为迫切的客户所选。选择4室2厅的人群相对较少。面积：面积：111130住宅最受客户所欢迎，其比例超过一半；91110、131150的面积分别为15%、19%的客户所喜好；说明：据同类城市经验，意向客户需求为理想需求，是在没有考虑售价的情况下的选择，一旦考虑售价，其实际需求面积会相应缩小1020。市场竞争市场竞争：3室2厅是团风市场供给的主力，2室280、厅是团风市场供给的次主力，另有少数项目设置了部分4室2厅产品。市场供给产品主要集中于市场供给产品主要集中于110110140140之间，之间，大面积产品较为普遍，100以下面积产品较为稀缺。中心地段，舒适型1201303室2厅较受市场欢迎，110120之间的紧凑3室也较受青睐，2室2厅市场需求有所提升，但4室2厅户型市场需求相对较少。地块自身：地块自身：地段中心，商业繁华，配套完善，紧邻学区，能够很好的吸引各类客户群体，如城市中广泛实力客户，原住居民，个体商户，陪读家长等等，客观存在的市场需求具有多样性。地段稀缺，地价较高，购买门槛不低。因此，本项目仍将以改善型需求为主，过渡、投资及陪读需求为81、辅。综合以上地块现状、市场需求、竞争环境三方面的分析，将本项目产品定位为：以满足34口成熟大家庭需求3室2厅居家户型为主，以满足新婚、返乡、小商户、陪读客群的2室2厅居家小户为辅；以满足5口以上大家庭的4室2厅户型为补充；舒适户型与紧凑户型兼顾设置。具体户型面积定位如下：户型面积配比2室2厅1卫809020%3室2厅1卫（或2卫）90115 30%3室2厅2卫115125 35%4室2厅2卫125140 10%1401605%陪读客户、小商户陪读客户、小商户新婚及外出返乡新婚及外出返乡成熟家庭改善置业成熟家庭改善置业楼盘价格是影响项目销售和开发利润的重要因素，科学合理的价格定位能够在保证客户认82、可的基础上实现项目开发利润保证客户认可的基础上实现项目开发利润的最大化的最大化，同时保证合理有序的销售推进。在价格定位过程中，我司将以市场竞争楼盘的价格为主要以市场竞争楼盘的价格为主要参照对象参照对象，得出能够反映项目品质，同时又能够为消费者接受反映项目品质，同时又能够为消费者接受的价位的价位。价格定位过程 一般常用的楼盘定价方法有：成本定价法、竞争定价法、加权定价法、差异定价法、时间定价法、可比楼盘量化定价法等。当可比定价楼盘数量达到67个时，即可采取比楼盘量化定价法定价。在此我司选取等较具可比性和市场代表性的君信相地景、锦绣华府、御景园、康庄华府天地、玉环新居、长青家园、盛世广场等7个楼盘83、楼盘作为参照，选定可比楼盘量化定价法来为本项目住宅进行价格定位。（1）定级因素权重确定 权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。我们针对项目情况，挑选出18个因素，共分五个等级，分值为15分不等。每一因素占不同的权重，从0.10.5不等。（2）楼盘因素定级公式P=WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+WnFn式中，P总分（诸因素在片区内楼盘优劣的综合反映）；n楼盘定级因素的总数；Wi权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）；Fi分值（某定级因素对片区内所表现出的优劣度）84、。注：下述数据均根据我司近日最新调查资料所得。（3）可比楼盘综合因素量化统计表（一）因素权重君信相地景君信相地景锦绣华府锦绣华府御景园御景园项目地块项目地块位置0.542424252.5价格0.531.5214252.5配套0.441.631.241.652物业管理0.341.230.941.230.9物业类型0.341.241.241.241.2建筑形态0.341.241.241.241.2交通0.431.241.631.252城市规划0.330.941.230.941.2楼盘规模0.230.620.440.840.8朝向0.341.241.241.241.2外观0.240.830.640.85、840.8环境0.431.231.241.641.6发展商信誉0.240.840.840.840.8付款方式0.240.840.840.840.8户型设计0.341.220.641.241.2销售情况0.140.440.440.440.4广告0.240.840.85140.8停车位数量0.130.330.330.340.4评分18.917.420.222.3（4）可比楼盘综合因素量化统计表（二）因素权重康庄华府天地康庄华府天地玉环新居玉环新居长青家园长青家园盛世广场盛世广场位置0.531.54231.531.5价格0.5212110.510.5配套0.420.831.241.620.8物业管理86、0.341.230.920.620.6物业类型0.341.241.241.241.2建筑形态0.341.241.241.241.2交通0.441.620.841.641.6城市规划0.341.241.230.941.2楼盘规模0.240.830.620.410.2朝向0.341.241.241.241.2外观0.240.820.420.420.4环境0.441.641.620.831.2发展商信誉0.240.85140.840.8付款方式0.240.840.840.840.8户型设计0.330.930.930.930.9销售情况0.150.540.420.230.3广告0.25130.620.87、420.4停车位数量0.130.330.330.330.3评分18.417.315.315.1（5）原始数据合计表序号楼盘名称楼盘得 分（X）楼价（Y）X*XY*YX*Y1君信相地景18.91400357.211960000264602锦绣华府18.31300334.891690000237903御景园20.21500408.042250000303004康庄华府天地18.41330338.561768900244725玉环新居17.31200299.291440000207606长青家园15.31200234.091440000183607盛世广场15.11180228.011392400188、7818注：表格中楼盘均价的单位为元/（6）线性回归计算初步价格根据表中所给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故将所要建立的回归方程设置为：Y=a+bX只要解出式中的待定参数a与b，该回归方程即可唯一确定。根据计算栏数据，得：Y=274.699420458.1951746X其中Y为楼盘均价，X为楼盘得分。（7）根据竞争楼盘可比因素量化法，本项目综合得分22.3，计算得出本项目多层住宅的均价为1572.45元/，在此取整为1550元/。（8）小高层住宅均价可结合后期市场变化，考虑成本差异、品质差异等因素，在多层住宅价格基础上，上浮100200元/平方米。说明：依据89、当前市场状况作出的价格定位只是楼盘此时的“静态”价格，并不是一成不变的，在后期将根据市场的实际变化进行相应的调整和上下浮动。同时，在项目不同的销售阶段，还可以采取较为灵活的价格策略顺利实现销售目标，保证利益的最大化。本项目地块大致呈梯形，被教育路分为东西两块，因此，建议以步行街和教育路为主轴，商业与住宅呈“十字”形交错布局。在北部崩坡路无法开口的情况下，住宅围绕“十字街”形成三大独立组团，每个住宅组团均拥有独立的景观空间与活动场所。住宅组团与商业街区之间既相互独立，又紧密联系。住宅为商业提供固定的商业客源，商业为住宅提供全面的生活配套和休闲场所。规划理念总平规划建议“十字”形商业街区，两大商业90、广场带动。十字形商业纵向为步行街主体，横向为步行街副街。在普济路入口及十字街中心，布局商业广场，形成两大商业枢纽，引进主力店，促进人流聚集。住宅物业自然围合，形成三大独立组团。教育路以西，被步行街分为南北两个住宅组团，以多层住宅为主力，教育路以东，环境相对纯粹，规划为纯粹的小高层住宅组团，提升项目标志性。规划布局参考图步行街主入口步行街主入口步行街主入口步行街主入口步行街与教育路呈十字形纵横贯穿地块。在普济路入口、十字街中心，分别设置主力店。普济路入口商业为2层集中型商业体。十字街中心为1层大进深、大面宽商业。形成两大商业中心，快速吸纳外部人流，并促进商街中部的人气形成。三大组团围绕十字街鼎立91、布局。建筑布局建议商业步行街街道主体宽约12米，入口宽度约15米。商业步行街铺面主体1层，局部2层，2层商业主要集中于普济路入口附近。商业步行街主力商铺进深控制在12米，入口及十字街中心商业进深适度放大，约1520米。建筑布局建议项目整体形成西低东高、南低北高的建筑布局格局。但受楼间距影响，教育路以西住宅，以步行街主街为中轴，形成中间低、两边高的“V型”建筑天际。步行街商铺上住宅56层高，临行政路住宅多层为主，局部小高层，临河西路住宅多层为主。建筑整体形成视觉对称。交通组织建议步行街出入口：主要出入口设置在主要临街面普济路上。在现有条件下，将次要出入口设置在重要对外道路教育路上。在可能情况下，92、在崩坡路设置商业街的次入口，提高步行街的通达性与实效性。尽可能利用河西路、行政路等连通周边居民区，为项目便捷输送商业人流。交通组织建议住宅出入口：住宅区十字街区隔为三个大小不一、建筑形态各异的住宅组团。每个组团独立设置出入口。分别临河西路、教育路、行政路设置一个主出入口、一个消防出入口，朝步行街设置一个次出入口，方便居民进商业街区消费，出入口采取IC卡门禁系统出入。交通组织建议社区车位设置：行政路、河西路等为非城市干道，可作为后期商业及居民停车使用。地块内部可考虑少量露天停车位，保证社区居民对停车位的需求。小高层住宅区，可主要考虑露天车位，局部考虑架空层停车位，而且居住区底层作为车库与储藏室设93、置具有较大空间利用价值优势。本项目建筑风格本项目建筑风格基于市场竞争、客户需求、项基于市场竞争、客户需求、项目定位及后期升级要求综合考虑目定位及后期升级要求综合考虑确定建筑风格确定建筑风格的考虑因素：的考虑因素：市场竞争市场竞争目前市场在售的项目风格为康庄华府天地和锦绣华府为代表的现代主义风格，市场接受度较高。客户特征客户特征乐于接受新事物，对于现代风格没有抗性品质定位要求品质定位要求本项目定位于中高档品质，而现代主义风格建筑具有现代、时尚等优点，较为贴近当前大众审美要求。后期升级要求后期升级要求作为大规模开发项目，风格不应过于聚焦，以便后期随着开发节奏与市场需求进行调整与升级简约时尚的现代主94、义风格简约时尚的现代主义风格建筑设计建议本项目的建筑风格选择简约时尚的现代主义风格，体现项目卓越的品质活跃的、现代化建活跃的、现代化建筑风格，体现项目的筑风格，体现项目的整体定位整体定位在空间布局、院落、在空间布局、院落、轴线处理以及园林造轴线处理以及园林造景上，塑造现代美感，景上，塑造现代美感，体现时代气息体现时代气息设计关键元素：设计关键元素：简简约经典三段式立面；约经典三段式立面；棱角鲜明、线条简洁棱角鲜明、线条简洁的外立面；局部挑檐、的外立面；局部挑檐、镂空形成的造型，局镂空形成的造型，局部面砖、金属等材料部面砖、金属等材料的选择的选择建筑细部建议及价值点提升建筑细部建议及价值点提升注95、重时尚精致的气质塑造，适当借鉴花园洋房的外立面设计元素，通过注重时尚精致的气质塑造，适当借鉴花园洋房的外立面设计元素，通过大阳台大阳台形形成的外立面变化以及细节材料的使用，以及成的外立面变化以及细节材料的使用，以及高低错落、凹凸有致的外立面突出现高低错落、凹凸有致的外立面突出现代建筑风格代建筑风格外立面以色彩简洁明快的面砖为主，外立面以色彩简洁明快的面砖为主，线条简洁，线条简洁，局部加以外局部加以外飘飘窗、转角窗形窗、转角窗形成的成的造型，体现产品的现代感造型，体现产品的现代感通过通过转角飘窗、退台转角飘窗、退台等外立面变化，以及等外立面变化，以及文化石、金属贴面文化石、金属贴面等材料的选择，96、突出等材料的选择，突出创新产品的价值创新产品的价值景观设计建议景观设计原则：景观设计原则：由于住宅部分被步行街和教育路分隔开来，难以形成大社区效果。因此，在景观设计时，应注重组团景观的营造。在宅间较阔的地带设置各住宅组团的中心景观。在宅间狭小的地带布局宅间层级的景观。景观设计建议组团景观：组团景观：组团景观可考虑少量特色景观，如广场铺装、特色铺地、层次绿化、喷泉水景、健身设施等。景观设计建议 宅间绿化：宅间绿化：在宅间绿地中，将灌木、乔木、花草结合，增添情趣道路、特色植物、趣味撒野园等打造层次丰满、意境丰富的景观空间。景观设计建议 商业步行街景观设计 街区入口设计：街区主出入口应彰显项目整体特色和差异化，配合入口广场通过特殊的雕塑或者景观等展现项目的情景步行特色，彰显项目时尚、包容的特色。在各个次要的出入口设置一些含义相同，但形式不同的景观小品或者雕塑，使整个街区各个出入口均能吸引人流进入。步行街景观设计：在以“购物娱乐”功能为主的步行街内，景观设置要具备实用性，在适度距离内布置适量的石凳、木椅等，为购物较累的消费群体提供适度的休憩空间，而又不至于使其长久停歇而不消费。避免过度密集的休闲设施、休憩场所，因为只会偏离以商为主的建街本意。景观设计建议