1、房市金碟房市金碟20082008最有价值房产策划最有价值房产策划10001000案案成功商务网创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客户遍及全国。真实、守信是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值！好东西不在多，现在向您推荐的本套房产策划1000案可能是08年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后，给您的就是这不到5%的1000案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚2、的精品力作，我们努力做到只给您有价值的！本套1000案资料以光盘快递提供，450元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供为期两年的新增资料下载，随盘赠送2007中国房地产广告年鉴和房地产管理、培训经典资料集。网址：（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）站长热线：13955607801 客服QQ：23107290w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第1页商 业 定 位 报 告光谷步 行街w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k3、 y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第2页目录第一部分：市场背景调查分析第一部分：市场背景调查分析w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第3页w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第4页第一部分：市场背景调查分析一、一、一、一、武汉市商业发展状况概述武汉市商业发展状况概述武汉市商业发展状况概述武汉市商业发展状况概述w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.4、f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第5页二、武汉商业发展规划：二、武汉商业发展规划：“九五”期间以来，武汉市商业网点已形成多元化投资格局，促进了各类商业网点的快速发展。2002 年，全市各类商业网点为 11.5 万个，比 1995 年的 9.4 万个增长 22.3%；各类商品交易市场 697 个，比 1995 年的 405 个增长 72.1%.城区人均拥有零售商业营业面积达到 0.8 平方米。不断提升商业网点功能档次，已成为我市商业网点建设发展的主流。规划期内我市商业网点建设和发展的主要任务为：通过创新业态，发展连锁，提升功能，加强汉口中心商业区的建设；推动中5、南路、钟家村两个市级商业中心的繁荣繁华；培育发展后湖、汉口火车站前、古田二路、十升路、四新、沌口、解放路、徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖等 30 个市级商业副中心（亦即区域商业中心）；培育一批专业特色商业街；在居民集中区规划设置一批社区商业中心；逐步在中心城区减少商住混杂的低水平小网点。大力发展远城区各城镇的多种类型网点，在 11 个重点城镇和城关镇增加商业业态和业种；在中心镇及一般建制镇，引导发展具有规模经营、规范服务特点，能满足居民和农民生活、生产需求的商业网点。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-36、-30第6页三、商业网点发展的导向：中心商业区三、商业网点发展的导向：中心商业区:服务范围对象以区域以外消费者为主。使该区域成为华中地区第一流的现代化、多功能的商务活动中心。服务范围对象以区域以外消费者为主。使该区域成为华中地区第一流的现代化、多功能的商务活动中心。规划范围以中山大道、解放大道中段为主体，分别向沿江（河）大道、建设大道延伸，适时扩充至王家墩区域为范围。该区域内发展的重点为：突出解放大道中段武商片的繁荣繁华；提高中山大道商业景观街的品质；提升江汉路步行商业街的功能档次；引导汉正街包括沿河大道、大兴路等地段商业网点由数量扩充逐步转向质量提高；培育沿江大道，建设大道贸易、休闲的特色优7、势；建设京汉大道（桥口路至黄浦路）的商品集中经营区域，形成一条与轻轨交通线人流聚集相适应的购物、休闲长廊；配合王家墩区域规划的实施，建设商贸、餐饮、酒店等服务网点，力争提升其能级。大力引导发展促进中心商业区功能提升的金融保险、信息咨询、中介服务、宾馆酒楼、写字楼宇等配套经营服务业。为引导有序竞争，促进网点功能完善，该区域拟大力培育专业特色街，引导和支持现有网点调整经营结构，鼓励发展连锁经营、单店营业面积适中的超级市场、家居、装饰建材、通讯、服饰、工艺品等大型专业店和专卖店、专业店、便利店及特色餐饮店；适度控制单店营业面积在 5000 平方米及其以上商业零售网点的新建、改扩建；限制危险化学品、加8、油站，农贸市场等网点的设置。市级商业中心市级商业中心:指商业中度聚集，商业服务行业完善，服务对象中近指商业中度聚集，商业服务行业完善，服务对象中近 50%50%50%50%为区域以外消费者的繁华商业中心。形成分别联系三镇，具有经营特色的市级商业中心。为区域以外消费者的繁华商业中心。形成分别联系三镇，具有经营特色的市级商业中心。规划以武昌中南路和汉阳钟家村地段为核心分别形成我市市级商业中心。中南路商业街区以中南商业大楼、中商广场等大型商业网点等为主体向徐东路和武珞路方向延伸。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密29、008-3-30第7页钟家村商业街区以汉商总部等大型商业设施为主体向周边延伸。在中南路、钟家村为核心的两个市级商业中心大力优化经营结构，不断提升功能。重点引导现有各类优势企业，采取多种方式，逐步形成卖场特色分工，积极引进各种品牌和优势经营企业，大力发展专业店、专卖店和特色餐饮店，进一步完善购物功能，增强贸易、娱乐、休闲、商务等功能，市级商业中心拟鼓励发展单店规模适中经营家居、装饰建材、家电、通讯、服饰、布艺、汽车和配套服务、工艺品等的大型专业店，以及各种品牌专卖店、各类专业店、特色餐饮店和住宿、休闲娱乐等网点；适度控制单店营业面积在 5000 平方米以上的综合超市、百货店；限制危险化学品、加油10、站、农贸市场等网点的设置；关闭治污不达标的网点。市级商业副中心市级商业副中心（亦即区域商业中心）：指在居民稠密区、历史形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置的地区性商业服务中心。规划培育、建设的三种主要形式为：指在居民稠密区、历史形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置的地区性商业服务中心。规划培育、建设的三种主要形式为：1 1 11、沿街式。、沿街式。以沿街商业网点主体，形成配套服务行业较为齐全，方便购买，满足周边不同层次消费需求的区域性综合型商业街区。在已初具规模的商业街区，适宜培育和建设不同风格的专业商业街，发展单店面积适中的大型综合超市或超级市场及11、其它新兴业态，提升市级商业副中心的购物、休闲、娱乐等功能，带动周边社区商业中心的结构合理、功能完善。2 2 22、板块型。、板块型。在沌口、常青、关山、古田、后湖、四新等地，与即将建设的城市大型公共设施相配套，利用完善的交通网络，分别选址规划建设大型购物中心（即 MALL），形成以百货店、仓储式商场或大型综合超市、大型专业店为核心店，组合各类专业店、专卖店、餐饮店等特色店铺的具有各类零售业态、服务设施的集合体，突破以商业街为主要形式的市级商业副中心的单一模式。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-312、0第8页3 3 33、组团式。、组团式。在鲁巷等地配合零售商业网点的建设，发展批发、中介经纪等贸易服务网点，丰富市级商业副中心的内涵，提升其功能档次。对汉口火车站前、南湖等地，适宜发展超市、专业店、专卖店等新兴流通业态，形成新型商业群落，构筑与住宅组团相适应的商贸服务业格局。引导市级商业副中心提升功能档次，倡导发展独立座落的商业网点群，鼓励发展单店营业面积在 5000 平方米以下的大型综合超市和经营家居、装饰建材、家电、服饰、布艺、通讯、工艺品、汽车及配套服务等大型专业店、以及规模适中的专卖店、专业店、特色餐饮店和住宿、休闲娱乐等网点；适度控制单店营业面积在 5000 平方米以上商业设施的新建13、和改扩建；限制危险化学品、加油站、农贸市场等网点的设置；关闭治污不达标的网点。专业商业街：指开展专业性、系列化商品和服务经营的专业店、专卖店高度聚集，提供专门商品和专业服务的特色商业街。专业商业街：指开展专业性、系列化商品和服务经营的专业店、专卖店高度聚集，提供专门商品和专业服务的特色商业街。重点培育桥口路美食街、台北路风情街、吉庆街美食街、彭刘杨路美食街、龙阳大道汽车及配套服务特色街、解放路商业街、顺道街、京汉大道江汉路至航空路、小东门装饰建材街、保成路、前进四路和五路电子商品街、大智路通讯器材街、香港路、友谊大道市场群落等，引导调整经营结构，扩大特色经营规模，提高专业特色水平。在中心商业区14、市级商业中心和市级商业副中心，结合不同地段的历史文化、人文环境、商业特色，引导建设和发展一批有规模和影响的信息通讯、餐饮娱乐、男女用品、家电电器、花卉宠物、儿童玩具、酒吧、休闲等适应现代消费趋势的专业商业街。限制设置与专业商业街整体功能不协调匹配的经营网点。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第9页社区商业中心：指设置在居民居住区，以当地居民为服务对象的商业集中区域。这是方便居民购物、满足服务需求的基础性商业服务设施。社区商业中心：指设置在居民居住区，以当地居民为服务对象的商业集中区域。这是15、方便居民购物、满足服务需求的基础性商业服务设施。社区商业中心网点发展的重点依次为：居住区以经销生活必需品的超级市场和各类便民网点为主；住宅组团中建立综合超市，专业店、专卖店及餐饮、洗涤、美发、健身、维修等特色店等，适度设置废旧物品收购等网点，限制商住混杂的网点设置，关闭治污不达标等扰民网点，形成社区商业服务中心的功能依次递增、不断完善的格局。批发市场设置区域：指由城市规划定点，用于设置批发市场、物流配送中心等大型商业设施，体现商品集散综合功能的区域。批发市场设置区域：指由城市规划定点，用于设置批发市场、物流配送中心等大型商业设施，体现商品集散综合功能的区域。引导物流企业和物流基地、新建或迁移的16、大型专业和综合商品交易市场，在中环线周边和外环线的常福、东山等地设置，增强城市商业的集聚辐射功能。发展的重点为规划的物流企业和物流基地、新建的现代物流配送中心以及农副产品、家居、汽车及相关服务、装饰建材、钢材等大型商品交易市场，利于向省内及邻省等地辐射。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第10页四、武汉商业主要预期目标：四、武汉商业主要预期目标：建成 4 座以上融购物、餐饮、旅游、娱乐、休闲、文化功能于一体的 10 万平方米以上的现代大型购物中心；营业面积在 3000 平方米以上的大中型综合17、超市发展到 90 家以上；营业面积在 500-3000 平方米连锁经营的超级市场达到 2000 家左右；营业面积在 5000 平方米以上的仓储式商场发展到 10 家以上；营业面积在 3000 平方米以上经营家电、建材、家居、服饰、汽车等商品的大型专业店发展到 60 家左右；培育实行连锁经营的便利店、专卖店、专业店达到 2000 家以上；营业面积在 5000 平方米以上的百货店达到 35 家左右；营业面积在 3000 平方米以上的大型特色餐饮店、酒楼达到 50 家左右。中心商业区、市级商业中心功能进一步完善，集散能力进一步增强。在解放大道、建设大道、沿江大道、鲁巷广场鲁巷广场、洪山广场等地段形成18、多点位的商务集中区商务集中区，参与实施王家墩区域商务区建设规划，吸引国内外优势企业或分支机构聚集。建设辐射范围 500 公里左右的现代商贸物流配送中心 10 个；培育功能齐全、特色突出的面向全省、全国的商品交易市场 10 个左右。培育发展特色专业商业街 20 条左右；建立具有规模和经营特色的市级商业副中心（亦即区域商业中心）10 个左右；培育发展功能完善的社区商业服务中心 80-100 个。城区人均拥有零售商业营业面积在 1-1.1 平方米左右。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第11页五、19、现有武汉商圈的分析商圈：指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围零售店的销售活动通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通状况、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。武汉江汉路精品购物一条街（江汉路商圈）五、现有武汉商圈的分析商圈：指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围零售店的销售活动通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通状况、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。武汉江20、汉路精品购物一条街（江汉路商圈）江汉路步行街的定位是精品购物休闲旅游一条街，路边不再设“路肩”，路面与两边店铺落地橱窗连成一体，行人观景、行走、购物有如走进一家“巨型露天商场”。江汉路现有各类商业门点 305 处，其中步行街范围内（武汉关至江汉四路）有门点 183 处，涉及服装、家电、餐饮、金融、百货等 51 个行业。从江汉关至鄱阳街口 400 米距离形成以金融业、保险业为主体的商业区段。从鄱阳街至中山大道 300 米距离，形成以国家级老字号及现代国内名牌商品为主体的商业区段，如精益眼镜店、老亨达利钟表店以及班尼路、李宁服饰、大台北鞋城、高邦服装、百世吉、鄂尔多斯等专卖店。从中山大道至江汉四路21、 510 米距离，形成以中心百货商店、港澳中心等现代大型商场为中心的综合性的商业区段。同时，一部分商家根据市场发展趋势和自身条件进行结构调整。中心百货商店已退出五金、水暖、小百货等品类经营，突出中、高档有特色的商品经营。汉商集团汉口商场改建为“女之都”，营业面积达 22000 平方米，专营妇女吃、穿、用、玩、健身、摄影、美容等名牌商品和现代服务项目，成为全国最大的专卖店。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第12页万达商业圈万达商业圈武汉万达商业广场三大主力店分别占据三幢商厦，其间两条商业街、22、两大休闲广场相互连接，500 多家独立店铺形成纵横交错的步行街。据调查，若顾客在每个店停留一分钟，将耗时近 10 个小时。武汉万达商业广场有三大主力店“沃尔玛超市”、“大洋百货”、“时代华纳”数码影城，总卖场面积 13 万平方米。武汉百年老街司门口（司门口商圈）武汉百年老街司门口（司门口商圈）对于老武汉人来说，以“司门口”为中心的解放路商业街是武汉商埠的发源地，见证了武汉民族工商业兴衰的历史。但至今日，该商圈却显现出衰退的趋势。门面低矮、狭仄的人行道是本商圈的外在特征。1995-1997 年是其鼎盛时期，年社会商品销售总额一度达到 10 亿元。聚集了司门口商业大楼、广东商城、九通商厦、武昌商场23、维新服饰城、大中华酒楼等企业，由于所处的三镇交汇的地理位置，街道口、关山、青山的消费者都到司门口购物，家住汉口的市民也经常过江购物。1998 年前后，司门口开始逐步衰落，目前解放路商业街年社会商品销售总额只有 2 亿元左右。落伍原因：我们分析认为，解放路商业街萎缩的外在原因是江汉路等大卖场吸引了顾客的兴趣点，此外，群光广场、中商广场、亚贸广场等新兴商业中心对司门口的消费群体进行了分流；内在原因是它丢掉了原有的传统品牌，而新的经营理念又没有学会，未能跟上市场经济高速发展的步伐，自身出现停滞；其三，“步行时代”形成的老商业中心，在交通设施等方面达不到“车行时代”的要求。w w w.f d c s24、 k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第13页徐东商业圈徐东商业圈该商业圈目前已经形成了自己的特色就是大而开放型的卖场，现聚集了徐东平价，凯旋门广场，麦德龙，好美家及中商销品茂（正在招商）等大型开放式卖场，聚集了来自青山，武昌及汉口部分地区的消费者。中南商业圈中南商业圈该商业圈亦是武昌发一个传统商业圈。主要以中商集团的系列卖场为主，配以周边的家乐福，金马家居等，主要消费人群以武昌为主。武商商业圈武商商业圈该商业圈亦也是汉口的一传统商业圈。武商集团旗下卖场在此形成扎堆效应，SOGO，汉商新武展中心等，以其良好的商业氛围吸引25、了武汉三镇的消费者来此购物、休闲。钟家村商业圈钟家村商业圈该商业圈亦是一传统商业圈，汉商集团最早在这里安营扎寨，吸引了汉阳的广大消费者；但目前的汉商已逐渐向会展业及其他行业转向，随着近年来房地产开发的火爆，目前已有铜锣湾，闽东国际城正在紧锣密鼓的建设，准备在钟家村重塑该商业圈。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第14页根据上述描述对武汉商圈的综合概述：消费特点根据上述描述对武汉商圈的综合概述：消费特点：武汉有四大商业上市公司，同时这四家分别分布于武汉三镇，其中汉口二家，武昌汉阳各一家，这也恰26、恰反映了武汉的商业格局是以汉口为商业核心，同时也反映了汉口是商业重镇，武昌是文化科技重镇，汉阳是工业及物流重镇的武汉城市发展布局。这也是为什么汉口的商业氛围浓厚，而武昌，汉阳的消费者去汉口购物的根本原因之一，同时也是为什么江浙等外省人更愿意到汉口投资购买商铺的原因。武汉商圈的发展方向：武汉商圈的发展方向：从上世纪九十年代开始，武汉商业“重心”几经更迭。六渡桥、车站路、司门口随着国有老百货商场的“淡出”，随着城市交通、市政、住宅建设的“扩张”，原以区属商业为核心的部分商圈日见式微。武昌徐东路、汉阳沌口、洪山“光谷”等新兴地区“商情”逐渐走强。购物中心扎堆商圈”，正步入以销品茂为代表的“第四次流通27、革命”。其表征是，由单一的购物功能，转向以满足城市商业休闲为功能的“一站式”消费诉求。整个武汉商圈的市场竞争分析：整个武汉商圈的市场竞争分析：随着改革开放的深入和国企改革的逐见成效，武汉的人均收入稳步提升，人民购买力逐年增强。武汉的地理位置决定了它将是众商家竞争的地方。武汉出现了跨地区、跨行业的商业联合，如南（广东）资北上、北（北京）资南下、东（上海）资西进和外资投入的大好局面。武汉商场、中南商场、汉阳商场、中心百货、王府井、佳丽、家乐福、麦德隆等的存在，另外“武汉市分三镇，商业发达，区域呈多极发展，来自百货业、超市的竞争尤其激烈。”武汉市商业网点建设存在的薄弱环节主要表现在，商业网点布局不够28、合理，功能不够齐全，特色不够鲜明，局部地段商业网点疏密不均，业态雷同；部分商业设施陈旧，停车场所不足；新兴住宅区商业网点发展滞后，项目配套不全等。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第15页关键点综述:1.关键点综述:1.武汉国有商业态势武汉国有商业态势武汉国有商业态势武汉国有商业态势从外部市场竞争格局来看，武汉国资零售业的市场占有率渐趋下降，民营和外资零售商逐渐获得主导地位。在国有商业内部，也产生了产权制度变革的需求，国有资本逐渐退出、各种其他性质资本进入成大势所趋。2.2.武汉不同零售业态29、竞争优势的塑造武汉不同零售业态竞争优势的塑造武汉不同零售业态竞争优势的塑造武汉不同零售业态竞争优势的塑造不同业态的零售商，其竞争优势的塑造有不同的途径。超市业态通过广泛布店来延伸品牌影响、扩大规模、降低采购成本，以达到增强竞争力的目的。而百货业态来由于在全国布点需要大量的资金，同时管理跨度、物流半径的扩大都需要付出高昂的成本，因此增强在本区域内的市场控制力更具有现实意义。3.3.外资商业企业外资商业企业外资商业企业外资商业企业全面开放以后，尽管对外资零售商进入中国市场基本已经没有限制，但外商也不会“遍地开花”式的发展业务，市场拓展策略通常是以某一个或几个区域性零售市场为突破点，然后辐射到其他地30、区。即便是 WALMART（沃尔玛）也不例外。4 4 44、有有有有扩大、延伸连锁经营领域扩大、延伸连锁经营领域扩大、延伸连锁经营领域扩大、延伸连锁经营领域的趋势的趋势的趋势的趋势5 5 55、有进一步、有进一步、有进一步、有进一步提升商业中心的功能提升商业中心的功能提升商业中心的功能提升商业中心的功能的的的的特点特点特点特点提升解放大道中段、中山大道中段、徐东大街、中南路、钟家村、十升路等商业中心、商业特色街的功能和服务水平。6 6 66、2004200420042004年各大商场发展特点年各大商场发展特点年各大商场发展特点年各大商场发展特点1)不断研究消费需求，调整经营结构，扩大品牌经营。31、2)研究各种促销措施，紧抓假日经济。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第16页鲁巷广场购物中心充分利用“元旦”、“春节”两节合一的销售高峰，推出大型营销活动，以质优价低的特价商品轮番出击，吸引了周边的消费群，创造了鲁巷广场四年来月销售过亿元的最高纪录。群光广场设法拓宽双休范畴，把一周的营业时间分成三段：周一至周四、周五至周六、周日。三段开门与打烊的时间各不一样，充分适应了顾客的需求。3）以商品销售为中心，扩大多功能服务。近几年，各大商场都在加速经营结构调整，从传统零售业转向复合业态经营。4）32、理性促销，努力提高销售质量。鲁巷广场购物中心根据鲁广社区消费相对稳定的特点，不盲目跟进其它大型商场的送券狂潮，在“五一”、“十一”以及圣诞、店庆等重大节日开展促销时，以利润为中心策划营销活动，促销力度虽不比 2003 年，但实现的销售毛利却大幅度增加。5）发展自营品牌经营，提高企业经济效益。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第17页六、项目周边市场光谷商圈的分析1、周边社区商业开发状况六、项目周边市场光谷商圈的分析1、周边社区商业开发状况w w w.f d c s k y.c n 中国地产商33、域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第18页2、周边住宅开发分布图2、周边住宅开发分布图w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第19页周边部分已建项目：光谷中心花园：周边部分已建项目：光谷中心花园：11.611.611.611.6万巴黎豪庭万巴黎豪庭:35.5:35.5:35.5:35.5万虹景花园万虹景花园:1.1:1.1:1.1:1.1万剑桥春天万剑桥春天:25:25:25:25万广厦华庭万广厦华庭:6:6:6:6万慧谷时空万慧谷时空:3.9:34、3.9:3.9:3.9万光谷国际万光谷国际:10:10:10:10万高科大厦万高科大厦:3:3:3:3万光谷创业街万光谷创业街:21:21:21:21万保利花园万保利花园:43.36:43.36:43.36:43.36万洪福家园万洪福家园:10:10:10:10万七零社区万七零社区:6.2:6.2:6.2:6.2万枫林上城万枫林上城:13.8:13.8:13.8:13.8万阳光城万阳光城:14:14:14:14万金地太阳城万金地太阳城:23:23:23:23万关山春晓万关山春晓:35:35:35:35万坐标城万坐标城:40:40:40:40万国际企业总部万国际企业总部:40:40:40:40万35、万科城市花园万万科城市花园:39:39:39:39万银河湾万银河湾:30:30:30:30万英伦城邦万英伦城邦:18.9:18.9:18.9:18.9万万w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第20页3 3 33、项目周边在售、项目周边在售、项目周边在售、项目周边在售(租租租租)商业项目销售概况商业项目销售概况商业项目销售概况商业项目销售概况项目周边在售项目周边在售项目周边在售项目周边在售(租租租租)商业项目调查商业项目调查商业项目调查商业项目调查广厦华亭概况六月份发售，总 30 间商铺，沿光谷36、步行街 15 间，沿项目至珞瑜路规划路 15 间，现只余光谷步行街上数间，销售约 90。面积80200开间4.520 米进深1020 米层高5.4 米售价步行街沿线 12000 元/，规划路沿线 8900 元/。最贵 15800 元/金地阳光城概况处于项目二期，由民院路至关山一路的规划路上。总长 300 米，南侧 150 米，北侧 150 米，其中南侧与民院路连接。商铺公 77 间，11 月份推出，现销售约 70。面积51110 开间3.54 米进深1015 米层高3.7 米售价均价 11000 元/w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.37、c n 中国地产商域网机密2008-3-30第21页光谷陆景苑概况光谷大道与雄楚大道交汇路口，为陆景苑沿街商铺，雄楚路沿街为 4063 单层商铺，光谷大道沿线为88176 两层商铺。现销售约 40。面积40176 开间4.56.6 米进深1013 米层高单层商铺 3.7 米，两层商铺一层 4.2 米，二层 3 米售价均价 7200 元/均价 7200 元/光谷创业街概况项目位于武昌关山一路与关山二路之间，面临楚雄大街，规划用地 67.37 公顷，统一招商，只租不售。现在推为 1、10、12，9预计明年推出。目前 12已有大型超市洽谈中。面积1楼 4100，10楼 10000，124682 开间38、1楼可以分割出租，柱距 8.4 米，最小空间 200。10、12不分割。进深1楼为 22 米层高5.46 米售价1楼租金约 30 元/1楼租金约 30 元/鲁巷购物广场K F C实用面积 240 平方(纯一楼临街),建面为:384 平方年租金 100 万;月租金约:217 元/平方/月凯威啤酒屋实用面积 500 平方(一楼不临街),建面为:800 平方年租金 60 万;月租金约:62.5 元/平方/月商场一楼净空为 4 米,二,三,四楼为3.5 米四楼运动休闲区销售扣点为:14%-16%以匡威专柜为例:专柜建面:72 平方，专柜扣点:14%专柜平均月销售额:8.5 万，实际扣除月租金:119039、0 元以此核算每平方月租金为:165 元/平方/月以此核算每平方月租金为:165 元/平方/月商场一,二,三楼销售扣点为:22%-25%以二楼卡迪乐皮具男服专柜为例:专柜建面:120 平方，专柜扣点:24%专柜平均月销售额:10 万实际扣除月租金:24000 元以此核算每平方月租金为:200 元/平方/月以此核算每平方月租金为:200 元/平方/月w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第22页4、项目周边沿街铺面业态及租售情况项目周边沿街铺面业态及租售情况项目周边沿街铺面业态及租售情况项目周边沿40、街铺面业态及租售情况鲁磨路（光谷广场至地质大学路段）鲁磨路（光谷广场至地质大学路段）租金(每)面积()面宽(米)进深(米)层高(一层,米)月租(元)经营类别其他60453.593.22200建材五金旺谷集贸市场60452.593.21800建材五金6524384.21500建材五金65277104.22000鲜花店6262783.62500鞋店6524384.21500碟铺6262783.62500服装店一层 60/二层 2032484.23000特百惠家居用品当代花园沿街一层 60/二层 2032484.23000视力神眼镜店7832484.22500眼镜店25110494.22500酒吧一41、层 60/二层2032484.23000自行车店一层 60/二层 4015010156国光大厦底商一层 7080/二层 1524383.62800文具店雅典苑沿街一层 60/二层 1524383.22500鞋店40961283.23800药店珞瑜路（关山二路至华光大道路段）珞瑜路（关山二路至华光大道路段）租金(每)面积()面宽(米)进深(米)层高(一层,米)月租(元)经营类别其他30404103.21200五金建材20961283.22000药店50847113.2400035805163.2280050564143.62500窗帘453047.53.61300鲜花店4503.6正泰五金50442、84123.6同济堂医药60505103.64000漂亮女人美容501128143.6网吧w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第23页5003.6口腔诊所50564144.2网吧龙景大酒店5024381200窗帘店鼓风社区沿街5024381200碟吧50453152250鲜花店50302.5121500面馆一层 50/二层 35888114和美餐厅809061547200聚朋阁餐厅80120101249600超市50906153.54500大碗菜餐厅45363123.51620同济堂医药50443、041032000五金店民院路（鲁巷广场至雄楚大道路段）民院路（鲁巷广场至雄楚大道路段）租金(每)面积()面宽(米)进深(米)层高(一层,米)月租(元)经营类别其他789333700鞋店湖北开放职业学院沿街83123431000银饰6012343700手机店3520453700服装店40255531000服装店65153.5431000碟铺5012433600手机店540853200文具店459333400碟铺4020453800机电器械4530433.21300土产4318363.2广告制作珞瑜路（马家庄路段）珞瑜路（马家庄路段）租金(每)面积()面宽(米)进深(米)层高(一层,米)月租(元44、)经营类别其他801204003123.23.5大铺133600三层楼4.8 万运动元素实用面积 20 平方小铺租金在 80 元120 元之间,去年内租的基本在 100 元/平方/月以上其他建面在 500 平方以上的店面都在近三年内开业的,月平方租金都在 20 元30 元左右w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第24页5、“武汉光谷项目”周边共有居委会5、“武汉光谷项目”周边共有居委会：华中科技大学东校区、中南财经政法大学南湖校区、中建三局、学府、博苑、太阳智慧城、关山口、关山路、沙湾、南望、45、关南、黄金山、通惠、城南新居、徐东、金桥、石牌园、联合、狮南、建材、左岭、祥龙、王店、鲁巷街、长山、和平、板桥、武珞、广埠屯、张家湾、鼓风。其他商圈商铺调查其他商圈商铺调查其他商圈商铺调查其他商圈商铺调查位置经营品种面积月租每平米租金中南一路嘉璐帝服装店96 12000 元/月125 元/武大华师大商贸市场10829000272峤口天桥附近2000（三层）168000142解放路门面天成路对面银翼102500250广埠屯武商量贩一楼服饰店123000250华工附近临街门面服装店72120020关山二路、雄楚大街交汇超市88300035武昌大成路70400060阳光时尚广场临街门面100150内46、街 50外街 30解放路广东商城临街铺面510600700解放路Levis 专卖店90500055首义广场服装店122000166司门口饰品店111500150洪山区虎泉市场8.5900105万达华纳一层305000166徐东凯旋广场二楼17100060徐东销品贸 4 楼61620670水果湖圣教士酒店对面网吧55 平米（两层）310056江汉路苏宁电器二楼282800100w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第25页其中在项目周边的老社区主要有：关山口、关山路、鲁巷街、华中科技大学东校区、鼓47、风村委会：关山村原有老社区房屋栋数大概为：200 栋左右（6 层以上）6、“武汉光谷项目”周边办公、住宅、酒店配套(1)本项目与各大学，中学，小学，娱乐/写字楼/酒店的直线距离6、“武汉光谷项目”周边办公、住宅、酒店配套(1)本项目与各大学，中学，小学，娱乐/写字楼/酒店的直线距离企业名称直线距离（备注）武汉铁路卫生学校车行 10 分钟（3 站路）湖北邮电学校车行 10 分钟（3 站路）湖北民政学校车行 10 分钟（3 站路）湖北交通学校车行 10 分钟（3 站路）华中女子大学车行 10 分钟（3 站路）华中师范大学车行 13 分钟（4 站路）湖北供销学校车行 13 分钟（4 站路）武汉科技大48、学车行 20 分钟（6 站路）湖北省艺术学校车行 25 分钟（7 站路）武汉大学车行 35 分钟（9 站路）w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第26页华中科技大学车行 2 分钟（1 站路）武汉城建学院车行 7 分钟（3 站路）湖北城市建设学校车行 4 分钟（2 站路）湖北广播电视大学车行 2 分钟（1 站路）武汉电信技工学校就在本案附近武汉湖滨花园酒店车行 7 分钟（3 站路）福盛光谷酒店车行 4 分钟（2 站路）龙安大酒店车行 2 分钟（1 站路）楚源大厦车行 13 分钟（4 站路）楚天卢49、酒店本案旁边银湖宾馆车行 13 分钟（4 站路）湖北信息产业大楼车行 2 分钟（1 站路）w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第27页（2 2 22）、光谷周边具体配套设施：鲁巷广场购物中心：）、光谷周边具体配套设施：鲁巷广场购物中心：地处光谷商业和消费中心，紧邻全市最大的城市绿化广场光谷广场，珞喻路、鲁磨路、民院路交汇处，鲁巷广场购物中心，集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物广场，经营面积近五万平方米，停车场面积一万余平方米。购物中心主楼高六层（含地下一层）、附楼两层。其中底楼为大型食品50、日用百货超市，一楼经营高档化妆品、珠宝、钟表、皮具箱包等时尚名品，二楼经营女装及妇女用品，三楼经营男装、休闲服饰、床上用品、儿童商品，四楼经营家用电器，五楼将开辟为含室内游泳池、保龄球馆、演艺大厅等设施的大型娱乐场所。营业大厅内，近 500 平方米的休闲中庭宽敞舒适；围绕中庭，十部自动扶梯上通下达，顾客休闲购物，潇洒自如。武汉湖滨花园酒店（五星建造）：武汉湖滨花园酒店（五星建造）：武汉湖滨花园酒店按五星级标准建造，位于武汉市武昌洪山区珞瑜路 115 号，是武汉最具有特色的花园式商务酒店。酒店拥有 200 间各类高级客房，布局典雅舒适，设施齐全。每间客房均设有电子保险箱、宽带上网系统、先进的卫浴51、设施、卫星电视节目等。多功能厅一次性可容纳 300 多人在此举行各类型会议或宴会。武汉武汉“福盛光谷酒店福盛光谷酒店”：地处武汉市高科技信息产业园区（关山一路 124 号，华工大学正门街对面），占地约 7000 平方米，可同时容纳 1500 人就餐，包间 40 间。其整体建筑装饰风格除保留福盛传统元素以外，还兼容现代装饰时尚。酒店正门前花园广场，建有 100 米长的大型音乐喷泉、落地彩灯、广场背景音乐等。福盛光谷酒店，实际投资 1200 万元，她属武汉福盛美食康乐管理有限公司艳阳天艳阳天：地处武昌洪山珞瑜路 299 号的，以经营中式餐饮为主的现代型私营企业，公司以弘扬鄂菜饮食文化为宗旨，至2052、02 年在湖北省、北京等地拓展了五家分店，员工达到 2000 人。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第28页龙安大酒店（龙安大酒店（3 3 33星）：星）：座落于武汉中国光谷高科技开发区武昌鲁巷广场一侧。客容量:500 人。是一座按国家三星级标准兴建，并由湖北江汉饭店管理有限公司经营管理的现代化酒店，是集餐饮、住宿、娱乐、商贸、会议服务等于一体的综合性酒店。楚源大厦：楚源大厦：位于风光秀丽的东湖之畔，紧临武汉东湖高新技术开发区，大厦共有十二层，拥有九十三间设备完善的各类客房，所有客房均配有中53、央空调系统，高速宽带上网、国际国内直拨电话及丰富的国际卫星电视节目。楚天卢酒店（光谷店）：楚天卢酒店（光谷店）：地处武汉市洪山区鲁巷 1 号，四周院校林立，人文环境优雅，极具文化氛围，酒店装修典雅，可同时容纳 1000 人就餐。一、二、三楼经营湖北大碗菜，四楼以经营鱼翅大餐及宫廷菜为主。卓刀泉大厦（卓刀泉大厦（3 3 33星）：星）：大厦设有 88 套舒适典雅的客房，包括 17 间豪华套房，16 间高级商务客房及 55 套标准客房，所有房间均有国际长途电话、中央空调系统、卫星电视节目、双层玻璃窗及宽带上网服务。桂苑宾馆桂苑宾馆：武汉珞瑜路 100 号，是一家现代化智能型全新三星级酒店，酒店楼高54、 13 层，拥有 193 间豪华舒适的客房和套房。银湖宾馆：银湖宾馆：由武汉体育学院于建于 1996 年,2003 年底按三星级标准重新装修建造的商务酒店。位于武汉体育学院正门。汉市洪山区珞瑜路 481 号武汉科技会展中心近在咫尺。宾馆楼高 15 层，拥有 200 间各类高级客房。长江乐园（规划建设中）：长江乐园（规划建设中）：于 1997 年由国家计委批准立项，美国洛克菲勒财团以其名下的实体参股与武汉市有关方面共同开发的中国第一个高科技娱乐项目长江乐园，投资 750 万美金，同时，武汉长江公司又在洛杉矶与全球六大主题公园经营商之一美国派拉蒙公司签署协议，结为投资合作伙伴。w w w.f d 55、c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第29页华中科大体育中心：华中科大体育中心：华中科技大学体育中心，总投资造价 15 亿元，体育中心位于华中科大东南角、珞喻路北，处于“武汉光谷”腹地；总建筑面积 22770 多平方米，场馆内近 8000 个座位，属大型体育活动场馆，该项目由武汉市与华中科大共建，是武汉市“十五”期间十大工程，也是武汉光谷地区的标志性建筑。东湖水上乐园：东湖水上乐园：以东湖水上乐园和沙滩浴场为代表，东湖水上运动项目拥有皮划艇、水上飞机、水上气艇、水上降落伞等多个运动和休闲项目，是休闲、娱乐、健身的56、不错选择。马鞍山森林公园：马鞍山森林公园：马鞍山森林公园，位于武昌关山东麓，毗连东湖风景区。公园总面积 713 公顷，内有 17 座山林，山势曲折蜿蜒，丰富的森林植被，清新秀丽的自然风光，令人神清气爽。全园规划为夹山、马鞍山、太渔山、吹笛山四大景区。1995 年 6 月建成的夹山风景区对外开放，猴山上顽皮的群猴、松鸽坪上千余只广场鸽，以及供野营活动的烧烤区吸引着大量游客，东湖风景区：东湖风景区：1982 年被国务院列为首批国家重点风景名胜区。整个风景区面积 88 平方公里，规划建设范围 73 平方公里，约占市区面积的四分之一。每年接待游客二百多万人次，是武汉市最大的风景游览地。秀丽的山水、丰富57、的植物、浓郁的楚风情和别致的园中园，是本风景区的四大特色。2001 年 1 月被中华人民共和国旅游局评为 AAAA 级风景名胜区。楚文化旅游区：楚文化旅游区：楚文化旅游区沿磨山第二峰依次展开。1987 年动工兴建，历时数年，现已建成开放的景点有楚城、楚市、风标、楚天台、祝融观星雕塑、离骚碑、楚辞轩等。常春花苑：花苑位于磨山南麓，规划兴建梅园、杜鹃园、盆景园、樱花园、水生花卉区、紫薇园共 13 个以观赏、科普教育为目的的专类植物园。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第30页（3 3 33）周边58、办公楼：）周边办公楼：名称名称企业性质企业性质价位价位美尔雅大厦民营企业、个人企业及其他东方怡景大厦个人企业及其他3800湖北信息产业大楼个人企业及其他4000华乐商务中心4000武汉电脑大世界个人企业及其他4300美尔雅大厦民营企业、个人企业及其他租 30书香门第民营企业、个人企业及其他租 254000兆富国际大厦民营企业、个人企业及其他租 25305000亚贸广场民营企业、个人企业及其他租 20303300江天大厦民营企业、个人企业及其他租 20273700聚豪华庭个人企业及其他租 15254500华中数码城民营企业、个人企业及其他门面 60-90写字楼 3213000弘业俊园个人企业及其59、他1520华银大厦事业单位、中外合资、外商独资、租 35-405400-6000w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第31页中南-街道口沿线大量有实力的大公司亦都聚集在此办公，所以该区域写字楼的主要消费客户以大公司为主，又尤以金融机构占多数。此外街道口-卓刀泉沿线写字楼由于伴随着光谷地区日渐成熟，处于 SBL 创业街，通过调查发现消费客户主要以中小企业为主，又以高科技企业占多数。通过以上分析就不难发现该区域的消费客户心理是以大公司或者说金融机构选择中南路街道口沿线布局。选择的租购面积亦以大开间60、为主。中小企业基本上就选择街道口-卓刀泉-鲁巷沿线布局，其中以 IT 类公司为主要消费人群。选择的租购面积亦以小开间为主。（4）雄楚大街沿线配套（4）雄楚大街沿线配套总体而言，雄楚大街沿线（狮城名居至武汉化工学院，七站路）以中低档商业形态为主。其主要物业形态如下表：民营企业、个人企业及其他鹏程时代事业单位、个人企业及其他租 25-304500-5000世纪广场事业单位、中外合资、民营企业、个人企业及其他租 40-505900-6500科教大厦事业单位、个人企业及其他租 35-40樱花大厦事业单位、中外合资、集体企业、民营企业、个人企业及其他租 354500-5000w w w.f d c s 61、k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第32页如上表所示，沿线大型超市共两家，即中商平价和新一佳超市。中档酒店六家，其它为小型餐饮场所。建材专业市场一家。街区商铺为汽车维修一条街和花卉一条街。沿线的主要商业重心集中在狮城名居和名都花园。沿线基本无百货业及服装、电器零售业和娱乐业。同时由于靠近城中村，沿街配套主要以小型超市为主，并出现大量私房，外部环境的不便致使沿街已建成住宅入住率不高。沿线商业明显以满足学生需求为主，特别是大学区域附近，中档酒店已被私家招待所替代。（5）“武汉光谷项目”周边交通状况及客流量、图标的车站、停车62、场的位置（5）“武汉光谷项目”周边交通状况及客流量、图标的车站、停车场的位置调研项目地处光谷核心地域，6 条交通网络纵横交错，分别是：珞喻路，鲁磨路，光谷，民族大道，卓豹路。又以珞喻路，民族大道为主要道路，车流与人流要高于其他四条道路。因项目地处中枢，交通客流量较大，特别是鲁巷广场附近每天有大量的人员流动中转，附近既有（鲁巷鲁巷公交停车场）。我们大型超市大型超市专业市场专业市场中档酒店中档酒店娱乐休闲娱乐休闲街区街区家家（建材）家家处w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第33页在鲁巷公交车站（63、两边车站）做过一项统计，平均每一分钟有 5 辆公交车达到，下车及中转人数平均为 53 人次。我们在鲁巷广场及鲁巷超市门口统计，每分钟进入人次为 19 人，每五分钟进人人次为 86 人次。关山一路和关山二路已经全线贯通。加之该区域已有的从民院路，两湖大道，江夏大道八车道宽敞的行车路网已成型，三条纵向的主干道使光谷核心区和市区的交通联系更加紧密，中环线的全面竣工使人们从光谷核心区可从容通达三镇各地。现已有 715、586、733、901、168 等多路公交线路通达，加上运营穿梭的巴士线路，光谷核心区的交通状况已经大为改善。轨道交通：轨道交通：香港地铁公司欲投资 260 亿元，参建 3 条地铁线，包64、括近期(2010 年)建成轨道交通一号线二期(宗关吴家山、黄浦路堤角)、二号线一期(常青花园鲁巷常青花园鲁巷)和四号线一期(武汉新火车站武昌火车站)，形成 70 公里的工字型线网骨架轨道 2 号线规划线路走向及建设计划规划走向轨道 2 号线规划线路走向及建设计划规划走向：自常青花园汉口火车站青年路解放大道江汉路过江和平大道中山路小龟山中南路珞瑜路至关山止，全长 32.294KM，设站 25 座。预留支线自鲁巷沿关山一路至庙山，长 9.35KM，设站 7座。在常青花园设车辆基地，在小龟山和关山设停车场。分期建设计划分期建设计划：一期工程（2010年建成）：常青花园鲁巷，线路长约 27.12 公里65、，设站 21 座（比选：22座）。二期工程：东延至关山（2020年建成）：鲁巷关山，线路长约 5.174 公里，设站 4 座；三期建设：鲁巷庙山支线，线路长约 9.35 公里，设站 7 座。公共交通：公共交通：注：（兰色为能达到鲁巷）经过项目周边的公交线路主要有：703，733，702，715，15，18，510，518，521，536，581，591，593路通达武汉三镇。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第34页七.武汉市居民消费需求分析七.武汉市居民消费需求分析根据武汉信息中心的统计数66、据显示：2004 年社会消费品零售额实现 960.5 亿元，年增长 12.5%，超年目标增幅 1.5 个百分点。分行业完成情况看：批发零售业为 788.35 亿元，增长 12.0%，其中限额以上批发零售业 245.95 亿元，增长 14.9%；餐饮业为 128.82 亿元，增长 19.9%；其他行业 43.41 亿元，增长 1.4%。从各种经营业态零售额看，百货商场增长 4.7%，超级市场增长 26.1%，专业店增长 19.5%，专卖店增长 11.4%，便利店增长 14.8%。新增各类商业连锁网点 200 多个，各类连锁经营网点达 2350 个，实现的年销售额 249 亿元，占社会消费品零售总67、额的 26%。武商、中百、中商集团进入全国连锁企业 30 强。数据分析主要有三个特点数据分析主要有三个特点：(1)限额以上批零企业发展迅速，拉动作用明显。(1)限额以上批零企业发展迅速，拉动作用明显。随着武汉市流通环境进一步改善，自 2003 年底群光广场、华氏百货、百安居、普尔斯马特等一批新的商业购物中心落户江城，2004 年武汉世纪中商、武商量贩黄陂店、江夏店、国美电器新华店、湖北新一佳超市等连锁店又相继开业，特别是沃尔玛、大洋百货、万达商业广场的开业，为商业注入了新的活力，进一步活跃了市场。全年限额以上批发零售业零售额快速增长，实现零售额 245.95 亿元，比上年增长增长 14.9%，68、高于全市消费品零售额增幅 2.4个百分点，拉动零售额增长 3.8 个百分点。(2)节假日集中消费，推动全市商业销售增长。(2)节假日集中消费，推动全市商业销售增长。目前，无论是中国传统节日，还是西方的节日，商家都会推出促销方式，满足市民需求，增加商业销售。2004 年春节黄金周 7 天，武商集团、中商集团、中百集团、汉商集团、工贸公司等 5 家企业实现w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第35页零售额同比增长 24.3%，其元月份实现零售额 22.13 亿元，增长 31.1%，占 1 季度零售69、额的 51.3%；“五一”黄金周实现零售额 5.06 亿元，“十一”黄金周实现零售额 5.33 亿元，占全月零售额 36.2%，增长 27.4%；平安夜及圣诞节当天，武商、中商、中百三大集团实现零售额 1.39 亿元，同比增长 49.7%，占当月零售额 7.5%。(3)餐饮业高速增长。(3)餐饮业高速增长。随着居民生活水平的提高，生活节奏的加快，我市餐饮业持续快速发展，全年实现零售额 128.82亿元，增长 19.9%，居各行业首位。以 830 万人口计算，每位市民一年要花 1552 元“在外面吃饭”，平均每个月 129.34 元。因此，我们分析得出：武汉已基本具备创建大型购物中心的经济增长基70、础。八、武汉类似复合商圈调研及分析八、武汉类似复合商圈调研及分析武汉市主要的复合商业街区为武广复合街区，汉正街复合街区，中山大道（江汉路步行街）复合街区，中南复合街区及徐东复合街区。（一）武广复合商业街区（一）武广复合商业街区位于武汉解放大道的武广复合商业街区的形成,和武商集团密切相关。1992 年，武商集团投资 3000 万元，完成了武汉商场 10 层新楼及 5 层老楼的新建与扩建工程，使武汉商场营业面积从 1.4 万平方米扩大到 3.3 万平方米，成为当时武汉市最大的购物中心，年销售额由 2.08 亿元增长到 6.23 亿元。1996 年，武商集团投资 3.5 亿元，历经三年建成的武汉广场71、购物中心正式开业。武汉广场高达 50 层楼，总投资 9 亿元，其中1-8 层为营业大楼，营业面积 8 万平方米，是武汉商场的二倍多。武汉广场是华中地区最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲于w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第36页一体的大型购物中心。开业第一年，年销售达 10 亿元，年利润达 1 亿元，是全国综合效益最好的单体购物中心。1999 年，武商集团投资 7 亿元兴建的世贸广场购物中心开业。世贸广场楼高 58 层，是武汉市最高的标志性建筑。加之 2000 年底庄胜集团与日本崇光百货共同管理72、的武汉庄胜崇光百货商场（SOGO）在此开业。由此,以武汉广场为核心的复合商业街区逐步形成。2000 年后，随着相邻建设大道金融一条街的繁荣，武广商圈辐射范围开始通过万松园路向建设大道扩张,新世界中心成为武汉市顶级卖场。本商圈具体情况如下表：本商圈具体情况如下表：商圈名武广复合商业街区总商业建筑面积万平方米商圈地域分布东：青年路路口南：万松园路路口西：新华路路口北：友谊路前端辐射范围全武汉市物业类型大型电器专卖商场购物中心大型商场专卖店一般铺面连锁店大型仓储经营业态结构零售：餐饮：娱乐14：3：1零售种类档次价格食品中档2060 元电器中低档/中档6005000 元/300010000 元日用品73、中低档2050 元服装中低档/中档/中高挡100 元/以下/100300 元/4001000 元化妆品中高档100300 元商场各楼层售价各商场均不出售w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第37页由上表可以得出,武广商圈已发展的十分成熟,其拥有传统百货、专业市场、大型超市及街区商业,在各商场的定位上,也呈现出明显的不同,如下表:注:业态比例按零售：餐饮：娱乐进行对比。业态比例根据各业态所用面积进行测算。商场各楼层扣点率1 楼27%2 楼28%3 楼24%街铺租售情况街铺不同类型租金A120 元74、/B28003200 元/月/档C1000013000 元/月/档D4500 元/月/档E8000 元/月/档F16000 元/月/档街铺不同类型售价A不售B6000 元/平方米C7000 元/平方米D不售E不售F1000012000 元/平方米街铺扣点率所有街铺都没有扣点率名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格武汉商场83：17：0中低档10 元 100 元10020010003000 元武汉广场62.5：25：12.5中高档100300 元3001000 元1000-10000 元庄胜崇光32：1：0中档100200 元2001000 元10008000 元世贸广场81：3：75、6中档100200 元200600 元1000-10000 元国美电器1：0：0中低档0100 元100400 元6003000 元新世界百货4：1：0高档200 300 元5003000 元3000-20000 元w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第38页A 为武汉广场同街商铺（靠近新华路路口）的租金及售价（为新建商铺）B 为武汉广场同街商铺（靠近新华路路口）的租金及售价（为旧商铺）C 为武汉广场同街商铺,在武展和武汉广场之间的租金及售价(不旧不新)D 为武汉广场同街商铺,在武汉展览馆上面76、,小档位。E、F 为武汉广场对街商铺(与中山公园同街),E 为只有一层的街铺,F 为两层街铺。如图:武广商圈百货的主要业态以零售业为主,其中,大部分商场有地下超市。该商圈中经营最好的百货为武汉广场,这与其开业的时机和市场定位有极大的关联。1996 年后,武汉的整体消费水平已由低档次产品向中高档次发展,而当时的武汉百货业(以武汉商场为代表)仍以经营中低档商品为主,不能满足市场的要求。武汉广场敏锐的把握了市场的变化,建成武汉市最大的购物中心,在零售产品档次的规划上则十分慎重,既将中低档次的产品比例缩小，又没有盲目将整个产品档次拉高。由上图所示，其低端产品和中端产品整体的价格交叉点是在 300 元左77、右，这个价位既符合武汉市中等收入的支出范围又能体现一定档次。这也是w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第39页在短短百米范围内四家规模相仿的商场中，武汉广场始终经营最好，利润最大的原因之一。原因之二在于其对目标市场的把握及市场的拓宽，据调查，在武汉广场的消费人群中，有 50%的消费者属于外地人。一方面由于邻近新华路长途客运站和中山公园为其带来外来客流,另一方面在同地段的百货中只有武汉广场把握了这部分外来人口,武汉广场通过旅游、旅行的相关广告宣传将自己定位为武汉标志性的购物场所。相反，庄胜崇光对78、武汉市消费能力的乐观估计使其在开业两年后亏损 7000 万,当时,庄胜崇光将低端产品的定位提高到200 元400 元,这样不尴不尬定位使其在两年的经营中可以用门可罗雀来形容,2003 年后,庄胜崇光仿照武汉广场将产品进行调整,销售才有了改观。新世界百货也经历了定位变化的过程,开业初期,整体产品价格水平在 500 元以上,虽然竖立了高档产品的形象,却难以带来实际的利润,2004 年后,其产品定位开始调整,增加了 200-300 元的中档产品,并开始以名品打折促销。以上从另一方面反映了武汉是一座市民化的城市,纯高档产品的接受度是存在市场风险的。整体而言，武广核心商圈的市场定位趋于同质化，为了增加整79、体商业的竞争力，武商集团已准备将下属三家商场集体规划为摩尔商业城。同时,从业态比例可以看出,本地区商业娱乐业处于空白点。建议：本项目在考虑商业定位时应十分慎重,既要预见未来一段时间的主力消费水平,又不能对消费者的消费能力估计的太超前。（二）中山大道（江汉路步行街）复合商业街区江汉路老街区是武汉最早的商业中心，江汉路位于汉口江岸与江汉两区之间，东南起自沿江大道的武汉关，向西北延伸，穿中山大道，至解放大道。（二）中山大道（江汉路步行街）复合商业街区江汉路老街区是武汉最早的商业中心，江汉路位于汉口江岸与江汉两区之间，东南起自沿江大道的武汉关，向西北延伸，穿中山大道，至解放大道。沿路与黄陂街、洞庭街、80、鄱阳街、花楼街、江汉一、二、三路、铭新街、吉庆街等垂直相交，现在w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第40页成为汉口最繁华的区域之一。2000 年,江汉路步行街建成,成为武汉市唯一的步行街。人流量大，店铺达 400 余家，其中有经营特色的专业店和老字号 90 多家，近 30 个行业。老字号的包括解放前繁盛一时的人民饭店，璇宫饭店，为抵制日货而开的国货百货大楼，现名中心百货大楼，专卖洋钟表的亨达利钟表店，冠生园、华康副食、滋美食品厂，武汉中药店，四季美汤包馆。2004 年,万达商业广场建成，江汉81、路步行街的物业类型更加丰富。商圈名中山大道商圈（江汉路步行街）总商业建筑面积万平方米商圈地域分布东：临南京路南：临京汉大道西：临前进一路北：临武汉关辐射范围华中地区物业类型购物中心大型商场专卖店一般铺面连锁店大型仓储SHOPPING MAIL娱乐中心商业街经营业态结构零售：餐饮：娱乐62：6：1零售种类档次价格食品低档/中档520 元/20100 元电器中低档/中高档1002000 元/200020000 元箱包中档/高档50350 元/4002000 元服装低档/中档/高挡3080 元/100400 元/5002000 元饰品低档/中档10100 元/100400 元鞋低档/中档/高档30182、00 元/80300 元/3002000 元珠宝中档/高档1002000 元/200010000 元以上w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第41页中山大道(除万达商业广场外,各街铺均不出售),万达商业广场的售价为 4000060000 元/平方米。如图:AB 街铺为江汉路步行街上街铺(均为专卖店),同街铺 B 为中山大道上与王府井同街街铺(均为专卖店),街铺 C 为王府井对街街铺商场租售情况商场各楼层租金各商场均不出租，收取入场费 30005000 元不等商场各楼层售价各商场均不出售商场各楼83、层扣点率1 楼26%2 楼28%3 楼25%街铺租售情况街铺不同类型租金A350400 元/月/平方米B400500 元/月/平方米C7000080000 元/月/档(外铺)55-220 元/月/平方米(内铺)街铺不同类型售价除商圈内万达商业广场外，各街铺均不出售。街铺扣点率街铺无扣点率w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第42页江汉路步行街复合商业街区是武汉市最为繁荣的代表性街区,其街铺租金是武广商圈的 4-5 倍，近几年，该区域发展十分迅速,并有和汉正街合围之势。各商场的具体定位如下：注：84、商场档次是根据该本商圈内的综合情况定位。本商圈的整体运营态势要优于武广商圈，一方面是基于历史和地理位置原因,一方面因为经营呈现出明显的差异化和梯度。江汉路作为武汉的核心商圈，其辐射范围是整个武汉，需要丰富的产品层次以满足各个阶层的需求。本商圈内的娱乐业、零售业、餐饮业均十分繁荣。商场方面，目前运营最好的为王府井百货，从以上三个商圈的比较可以看出，汉口地区，经营状况佳的商场业态比例中零售业的比例都相对较低，如武汉广场零售业占 62.5%，王府井百货零售业占 75%，相反，以经营中低挡商品为主的商场目前运营情况都不乐观，如武汉商场及中心百货，这两个商场最明显的共性是均为早期修建的老商场，零售业占的85、比例都在 83%以上，其定位和很多武汉市非商圈内的商场定位雷同。与武汉其它商圈不同，江汉路步行街街区商业更加成熟，故商场定位和街区商业形成了一定的区别和互动，既将低端产品价格降低，又将低端产品的比例控制在小范围内。2004 年后，本商圈出现销品茂，即万达商业广场，在短时间内很快完成销售，但目前从经营情况而言，并不理想。和其他百货名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格万达商业广场70：15：15中高档20100 元200800 元80010000 元王府井百货75：16：9中档2080 元120500 元1600-10000 元时尚广场57：15：28中档50100 元10045086、 元1500-10000 元中心百货88：10：2中低档250 元80300 元3002000 元w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第43页沿江汉路步行街“扎堆”不同，万达商业广场的地理位置为离街区有一定距离的中山大道沿线，街道狭窄。人车混行的交通环境不如步行街理想，长期形成的消费习惯短时间难有改变。百货的初期定位和周边的百货低端产品同质，中端产品价格梯度大而且各梯度产品分散（无主力价格产品），高端产品又不够高档，总体而言，整体商品较杂，不够纯粹。目前，该百货的经营者拟重新定位为楚文化特色商87、区。特色商区方面，民众乐园是集娱乐、休闲、零售为一体的著名商区。民众乐园最大特色是设计独特，环形设计利于人气流通。特色小商业集中，引进的零售品牌都有一定档次又具备鲜明的时尚特色。民众乐园成为时尚的代言词。2003 年，大汉口乐园新建，物业形态和经营模式与民众乐园类似，并以大汉口的特色民俗为亮点。但引进的零售业档次参次不齐，定位与普通商业街铺雷同，杂牌较多，整体档次较低导致经营状况不佳。建议：2004 年后，武汉纷纷建设摩尔商业，但目前尚无成功案例。重要在于武汉的摩尔商业没有特色，不够纯粹。在消费感觉上，销品茂和一般百货没有区别。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w 88、w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第44页（三）中南复合商业街区中南复合商业街区注：中南商圈主要包括三个路段，亚贸广场附近中南广场附近家乐福附近。商圈名中南商圈总商业建筑面积万平方米商圈地域分布东：临街道口/南：临武珞路/西：临傅家坡/北：临中北路辐射范围武昌、青山、汉阳物业类型大型商场商业街大型超市专卖店一般商铺经营业态结构零售：餐饮：娱乐36：5：1零售种类档次价格食品低档/中档10 元以下/2050 元鞋低档/中档/高档4060 元/100200 元/300500服装低档/中档/高挡30100 元/150200 元/200500 元化妆品中档100389、00 元家居中高档4008000 元商场租售情况商场各楼层租金各商场均不出租商场各楼层售价各商场均不出售商场各楼层扣点率商场扣点率 2027%街铺租售情况街铺不同类型租金A4000 元/月/档B10000 元/月/档C3800 元/月/档D 150000 元/年/档街铺不同类型售价各街铺均不出售街铺扣点率各街铺均无扣点率w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第45页A 为亚贸广场对面街道商铺的租金B 为亚贸广场同街商铺租金 C 为中南广场对面街道商铺的租金D 为中南广场同街商铺租金。家乐福附近商90、铺 10000 元/月/档。如图:中南复合商业街区实际以中南商业广场、亚贸广场二个大型商场为支撑，二家商场之间均有一站路的距离，跨度较大，在经营模式上也呈现明显的不同。2002 年后，亚贸广场附近才开始形成较具规模的街区。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第46页九、市场预测分析1、供应量急剧增大，竞争更加激烈九、市场预测分析1、供应量急剧增大，竞争更加激烈据有武汉相关部门的统计数据显示，今年一季度武汉市商业营业物业推盘量为 18.28 万平方米，商业的推盘量竟超过了同期住宅的推盘量。仅未来91、的两年又有许多商业项目准备推出市场。另就汉正街未来 3 年的商业铺面推盘量将会达到 200 万平方米的海量。随着市政建设的进一步加快，旧城区的改造及新城区的进一步开发，将会有更多新的商业用地，再加上目前的商用物业的存货量，武汉的商用物业市场将面临激烈的竞争2 2 22、传统步行商业街仍是商家首选、传统步行商业街仍是商家首选传统的武广和江汉路商业步行街由于固有消费习惯的原因，一直是消费者休闲购物的热点区域，每逢节假日更是人如潮涌。假日经济的引发，经济形势的好转，消费力水平的不断提升，闹市商铺自然成为各路商家的首选。3、传统的商业格局将更加完善，并趋于平衡发展3、传统的商业格局将更加完善，并趋于平92、衡发展武汉市传统的商用物业格局为武广，江汉路、汉正、中南、等各大商业区“多足鼎立”的局面，但随着武汉市各区经济的不断发展、城市交通网络的不断完善和市城市总体规划“建设层次多样、网点均衡的现代化商业、文化、游憩设施体系”的实施；武汉市内新兴起的商业区的发展前景不断向好，大有赶上传统商业区的趋势，这些新兴的商业区域有徐东、街道口、鲁巷、江夏等。另外随着城市效区化进程的不断发展，在一些连结城乡的效通主干道沿线，将会催生出一批新的大型商业区。而这此商业区的兴起将使整个武汉市的商业格局发生变化，使之趋于均衡。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c93、 n 中国地产商域网机密2008-3-30第47页4、市场细分将是商用物业经营业态发展的大趋势，具体如下4、市场细分将是商用物业经营业态发展的大趋势，具体如下：1)1)1)1)综合多元化综合多元化技术带来社会生产方式的变化，进而人们的生活方式、购物方式的变化，周末假日一次性购物成为一种潮流消费方式。有专家预测，未来几年内中国的百货商店会被快速成长的综合超市取代，综合多元化尤以超级购物中心为典型在满足人们一次性购物之外，把购物行为和休闲、娱乐、文化集合为一体，类型具体分为社区型、自然观景和休闲娱乐型等。2)专业化2)专业化综合化和专业化是一对既统一又矛盾的事物。对一些日常生活类用品，低价格、综合94、化的仓储超市占了先机，而对那些技术含量高，使用复杂的产品，专业大卖场就有了生存条件。专家估计，在中国加入 WTO 以后，国际商业资本在综合大型仓储式超市之后会是以大型专业大卖场业态进入。3)连锁便利化3)连锁便利化企业要在竞争中制胜，降低成本、获取最大的市场空间、实现效益增长就必须实施扩张战略，特别是对一些小的便利店，开办连锁就是一条有效途径。当然，从人的方面讲，开办连锁，从降低成本，提高竞争力角度，无论对大型综合超市，还是对大型专业大卖场来说也是有益的。美国的“沃尔玛”，其去年新增 300 亿美元销售中，全都来自兼并和新开的店铺，今后，涉足资本市场，控股生产企业、跨区域兼并重组成为商业企业在95、竞争中优胜劣汰的重要手段。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第48页十、市场调查综述1、2005-2006 年武汉经济增长将延续 2000 年以来的快速势头，增长率不会低于甚至略高于 2004 年。2、武汉已基本具备创建超大型购物中心的经济基础。3、武汉综合商业经济发育不够充分，大型商业集团以武汉本土为主。4、与周边城市及地区发展的关联度和协作程度不高，短时间内不能对周边区域形成强势的商业吸引力。交通网络的进一步完善将为商用物业市场的发展提供了更广阔的空间，尤其是地铁建成，将为投资者对商业物96、业带来了新空间。5、经商氛围不浓。总体而言，汉口商业的目标购买群与武昌存在明显差别：汉口的商铺购买者有相当数量的江浙外省人口，武昌特别光谷区域以本地人为主。十、市场调查综述1、2005-2006 年武汉经济增长将延续 2000 年以来的快速势头，增长率不会低于甚至略高于 2004 年。2、武汉已基本具备创建超大型购物中心的经济基础。3、武汉综合商业经济发育不够充分，大型商业集团以武汉本土为主。4、与周边城市及地区发展的关联度和协作程度不高，短时间内不能对周边区域形成强势的商业吸引力。交通网络的进一步完善将为商用物业市场的发展提供了更广阔的空间，尤其是地铁建成，将为投资者对商业物业带来了新空间。97、5、经商氛围不浓。总体而言，汉口商业的目标购买群与武昌存在明显差别：汉口的商铺购买者有相当数量的江浙外省人口，武昌特别光谷区域以本地人为主。6 6 66、由于城市中心区的商业物业发展空间受到局限，商业物业市场有向新区域发展的需要，为新区域带来更多的市场机会，本项目区域的规划定位为市级商业副中心。对本区域的商业规划导向是培育大型商业及社区商业的结合体。、由于城市中心区的商业物业发展空间受到局限，商业物业市场有向新区域发展的需要，为新区域带来更多的市场机会，本项目区域的规划定位为市级商业副中心。对本区域的商业规划导向是培育大型商业及社区商业的结合体。7 7 77、本项目区域内缺乏单体面积、本项目区98、域内缺乏单体面积 5000500050005000平米以上的服饰、布艺卖场和同零售业态的商铺。平米以上的服饰、布艺卖场和同零售业态的商铺。8 8 88、近两年有一批较具规模的商场开业，部分商场虽然前期的租售较为成功，但进入商场经营运作期却出现了淡场的局面，究其原因是作为一个新场，至少需要半年至一年左右的时间进行商户调整，并持续不断地进行宣传推广，才能聚集人气。、近两年有一批较具规模的商场开业，部分商场虽然前期的租售较为成功，但进入商场经营运作期却出现了淡场的局面，究其原因是作为一个新场，至少需要半年至一年左右的时间进行商户调整，并持续不断地进行宣传推广，才能聚集人气。w w w.f d c s99、 k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第49页第二部分：商业步行街营销定位一、第二部分：商业步行街营销定位一、目标消费群设定目标消费群设定目标消费群设定目标消费群设定（一）、目标消费群体范围（一）、目标消费群体范围1.项目周边社区生活居住群体（项目所在区域已建及在建的各级别社区）2.武昌区内 13 所高等院校及 131 所中小学组成的学生群体3.大武昌区内居住及商务群体（包括武昌区,洪山区,江夏,关南,青山区）4.武汉市及湖北省内、外旅游群体（项目位于东湖磨山风景区及九峰山森林公园之间）5.国内、外商务旅游群体（武汉光谷100、高科技会展中心为项目带来商机）（二）、目标消费群体类别（二）、目标消费群体类别（二）、目标消费群体类别（二）、目标消费群体类别1.社区居民日用百货需求群体2.群体商务采购群体3.旅游、观光、休闲购物群体4.饮食、娱乐消费群体w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第50页5.青少年、学生消费群体（三）目标消费群体购物消费模式的设定（三）目标消费群体购物消费模式的设定（三）目标消费群体购物消费模式的设定（三）目标消费群体购物消费模式的设定1.从自由式分散购物向主题式定向一站式购物模式转变2.从原居民101、外出购物消费逐步向区域内集中购物消费转变3.从吸引区域内消费群向把握并吸引区外消费者的模式转变4.从追求单一产品质量、价格、实惠性向享有全程优质服务转变5.从被动型消费向主动型、互动型、体验型模式转变（四）（四）（四）（四）目标消费群体购物消费特征目标消费群体购物消费特征其实购物中心与明星、商品品牌一样，都必须要有自己的追捧者（即目标消费群），而购物中心的市场定位和功能规划的制订亦是以目标消费群的需求为基础的。本项目作为大体量的购物中心，面对的消费者的地域特征很明显和清晰面对的消费者的地域特征很明显和清晰面对的消费者的地域特征很明显和清晰面对的消费者的地域特征很明显和清晰，是以武昌区范围内的所102、有中高等学校的学生，教职员工及洪山区域，光谷区域，江夏区域，关南区域内的社区人群及商务人群为固定的消费人群他们的消费特点为：1515151525252525岁岁岁岁属于冲动消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢攀比，追求个性化新事物，新潮流，带有一定消费盲目性，并主要以群体消费行为为主。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第51页消费以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类精品、快餐、小食、大众娱乐（看电影，等）、音像制品、IT 产品、体育用品为主。2525252535353535103、岁岁岁岁具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。消费力以中、高档为主，是主力消费群体，以购买中、高档实用型产品为主。包括：电器、IT 产品、服装、鞋、化妆品、音像图书制品、钟表、家居用品、品牌餐饮娱乐。3535353545454545岁岁岁岁较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟。消费以中、高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。包括：古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。休闲娱乐客户群体休闲娱乐客户群体休闲娱乐客户群体休闲娱乐客户群体亲身体验崭新 mall 生活104、，梦想都市繁华体验，而前来购物观光消费，具有一定的冲动性和随意。传统的中档商品较受欢迎，消费以中高为主。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第52页二、二、市场定位市场定位市场定位市场定位（一）总体开发战略及思路（一）总体开发战略及思路以现实的市场和商业运营规律现实的市场和商业运营规律为基础，以推动城市进程，提升生活品味为已任立足长久经营，创造一种适应性更强的生态商业空间生态商业空间为指导以建设区域商业中心、武汉旅游中心区域商业中心、武汉旅游中心为目标采用开放式购物街区开放式购物街区的空间形式105、以建筑风情化、空间趣味化、尺度宜人化建筑风情化、空间趣味化、尺度宜人化为特色以统一规划、统一经营、统一管理、分段开发统一规划、统一经营、统一管理、分段开发为手段充分发挥主力店、品牌商户的市场号召力和商业运营团队的专业操盘能力确保分期开发、分期开业、持续旺市分期开发、分期开业、持续旺市的信心和力度最终促进商业中心的良性运营和投资开发的合理效益w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第53页（二）商业经营功能定位（三）商品定位以经营中高档时尚商品和特色餐饮娱乐为主，个性商品作辅助。（二）商业经营功能定106、位（三）商品定位以经营中高档时尚商品和特色餐饮娱乐为主，个性商品作辅助。集主题式定向购物；一站式步行街区消费；集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体，全程式优质服务的多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐旅游旅游休闲休闲健身健身办公酒店居住w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第54页（四）市场竞争定位（四）市场竞争定位一、确立鲁巷区域商圈发动机的核心地位二、成为武昌各商圈领导者地位三、成为武汉最具魅力的商业中心和现有商业经营模式的创新缔造者107、四、成为全国著名的商业步行街区（五）市场定位华中第一超级互动式商业步行街区（五）市场定位华中第一超级互动式商业步行街区首创华中集购物、饮食、休闲、娱乐、旅游观光与商业文化全程式服务、体验式购物环境相结合的一站式多功能综合性购首创华中集购物、饮食、休闲、娱乐、旅游观光与商业文化全程式服务、体验式购物环境相结合的一站式多功能综合性购首创华中集购物、饮食、休闲、娱乐、旅游观光与商业文化全程式服务、体验式购物环境相结合的一站式多功能综合性购首创华中集购物、饮食、休闲、娱乐、旅游观光与商业文化全程式服务、体验式购物环境相结合的一站式多功能综合性购物步行街区。物步行街区。物步行街区。物步行街区。1)充分发108、挥地理位置优势，项目规模优势，在快速填补当地市场经营空白的同时，并从武汉市整体城市商业经营高度上作规划。2)对整体商业形象进行塑造及提升其商业价值及地位，形成商业新格局及商圈，强化其商业核心地位，增强项目经营发展规模优势，形成深远的社会影响力，扩大租售推广范围，提升租售价格及总体资金收益。3)特色化经营定位创造商业价值，引入主力龙头店的同时，吸纳品牌旗舰店进驻，并凭借其市场号召力大范围吸纳散户入场，同时与独特的经营模式商业文化、全程式服务、体验式购物环境相结合，打造全新一站式多功能综合步行街区，并为长久旺盛经营奠定良好的市场基础。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w109、 w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第55页（六）经营目标定位鲁巷商业核心武昌商业精华武汉商业奇迹（六）经营目标定位鲁巷商业核心武昌商业精华武汉商业奇迹创建武汉商业“最具市场价值”的商业购物中心街区创建各类消费群体“最爱去、最需要”的地方创建武汉商业奇迹（七）项目业态定位及规划1、步行街整体业态分布（七）项目业态定位及规划1、步行街整体业态分布34%110000酒店办公、品牌专卖、百货、大型餐饮、休闲会所零售为主购物岛三期23%75000儿童城、女人街、洒吧村、美食城、工艺品城休闲商业为主风情街二期43%13800百货、超市、影院、服饰，家电、家居、饮食零110、售为主街区MALL一期比例比例比例比例面积面积面积面积主要业态主要业态主要业态主要业态商业形式商业形式商业形式商业形式空间形态空间形态空间形态空间形态分期分期分期分期第2期TH E TW ICE第3期TH E TH IR D第1期TH E FIR STw w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第56页2、一期业态规划：2、一期业态规划：G区时尚走廊B区主题世界C区时尚走廊欢乐天地B区搜酷特区美食天堂、娱乐总汇A区精品海洋w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c111、 s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第57页w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第58页w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第59页w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第60页w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c112、 n 中国地产商域网机密2008-3-30第61页w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第62页w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第63页w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第64页w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商113、域网机密2008-3-30第65页3、商户搭配比例分析商户搭配比例分析商 户 级别商 户 级别类别类别目标品牌目标品牌经营方式经营方式面积面积统计统计面积面积比例比例主力店主力店百货百货百盛、巴黎春天、百盛、巴黎春天、纯租纯租27000270008.3451万平米8.3451万平米43.843.8太平洋太平洋超市超市沃尔玛、百佳沃尔玛、百佳纯租纯租1800018000影院影院中影星美、湖北银兴院线中影星美、湖北银兴院线租赁或合作租赁或合作53005300家电家电国美、武商家电国美、武商家电纯租纯租30003000美食城美食城新加坡美食城、桂林人、大食汇美食广场新加坡美食城、桂林人、大食汇美食广114、场57605760健身会所、KTV健身会所、KTV小乐川美食街、花样年华西餐厅美格菲健身中心、中体倍力健身中心、米乐星 KTV、好乐电 KTV、钱柜 KTV、滚石音乐台、小乐川美食街、花样年华西餐厅美格菲健身中心、中体倍力健身中心、米乐星 KTV、好乐电 KTV、钱柜 KTV、滚石音乐台、纯租纯租2439124391次主力店次主力店人气店人气店品牌餐饮品牌餐饮麦当劳、肯德基、必胜客、永和大王、味千拉面麦当劳、肯德基、必胜客、永和大王、味千拉面售后委托经营售后委托经营300030003.5 万3.5 万18.418.4电玩电玩南梦宫、汤姆熊、神采飞扬南梦宫、汤姆熊、神采飞扬售后委托经营售后委托经115、营15001500美食美食巴犀烧烤、银座日本料理、土大力、豪客来巴犀烧烤、银座日本料理、土大力、豪客来售后委托经营售后委托经营20002000形象店形象店专卖店旗舰店专卖店旗舰店中国电信、中国联通、诺基亚、三星、摩托罗拉、耐克、阿迪达斯、李宁、百丽、ESPIRT、达芙妮、白领丽人、淑女屋、佐丹奴、美特斯邦威中国电信、中国联通、诺基亚、三星、摩托罗拉、耐克、阿迪达斯、李宁、百丽、ESPIRT、达芙妮、白领丽人、淑女屋、佐丹奴、美特斯邦威售后委托经营售后委托经营30003000其他优质商户其他优质商户售后委托经营售后委托经营270092700914.614.6配套配套停车场、设备、仓库等停车场、设116、备、仓库等4.52 万4.52 万23.723.7w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第66页4、功能业态统计表4、功能业态统计表功能业态统计表功能业态统计表购物购物区域区域楼层楼层面积面积合计合计面积面积比例比例A 区A 区1-5F1-5F2966329663937789377849.20%49.20%B 区B 区1-4F1-4F2347623476C 区C 区1-2F1-2F48344834D 区D 区1-3F1-3F1300513005G 区G 区-1F-1F21002100餐饮餐饮B 117、区B 区1-3F1-3F3000300013500135007.10%7.10%C 区C 区1-2F1-2F20002000D 区D 区1-2F、5F1-2F、5F80008000G 区G 区-1F-1F500500休闲娱乐休闲娱乐B 区B 区2、3、5F2、3、5F1437014370261822618213.70%13.70%C 区C 区3、4、5F3、4、5F53105310D 区D 区4F4F65006500其他其他B 区B 区1F1F500050001.2 万1.2 万6.30%6.30%C 区C 区1F1F20002000C 区C 区5F5F50005000w w w.f d c 118、s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第67页（八）项目经营方式定位（八）项目经营方式定位经营方式经营方式优点优点缺点缺点自营自营1开发商资金回笼快；2不用承担后期风险。1对地块原生的商业价值要求较高；2相对混乱，很难形成统一的商业形象；3不易获取商业物业的增价值。3委托经营管理委托经营管理1开发商资金回笼快；2实际收益放大；3统一经营管理；4增强投资者信心，促进销售。开发商要承担后期经营的风险。招租招租1统一经营管理；2获取商业物业增值价值。1资金回收周期长，资金压力大；2承担后期收益风险；3承担不确定因素所造成的风119、险。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第68页本项目的商业前景虽然谨慎看好，但介于目前区域商业尚处于起步阶段，商业氛围清淡，投资者信心不足，自营经营模式风险太大，极易失败。而整体招租的经营模式，资金回收过于缓慢，后期承担风险过大。综合考虑各种因素，本案的经营方式在专业商业管理公司的统一管理下实行招租招租+委托经营管理委托经营管理+自营自营相结合的经营形式。招租43.80%委托经营32.80%自营2.00%配套21.40%招租委托经营自营配套专业商业经营管理机构纯租赁品牌主力店招商、协助签约、120、租金管理售后返租品牌专卖店纯售自营店物业管理服务内容物业型态招商、签约、租金管理、物业管理w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第69页3、各经营方式分布及统计3、各经营方式分布及统计招租经营区区域楼层主题区业态面积合计面积比例A 区1-5F精品海洋精品百货270008345183451834518345143.843.843.843.8B 区3F主题世界（文化艺术）电玩城、翻斗城37944F主题世界（家居家饰）家居家饰、品牌厨具93725F主题世界休闲会所、健身会所、spa 生活馆7715C 121、区3-4F欢乐天地国际影城53005F休闲广场羽毛球、溜冰场7450D 区4F娱乐总汇量贩 KTV、夜总会65005F美食天堂特色餐饮、环球风味街5760G 区1F大型超市世界五百强大型超市18000w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第70页委托经营区区域楼层主题区业态面积合计面积比例A 区1F精品海洋品牌旗舰店28206262432.8B 区1F主题世界运动街（品牌专卖、旗舰店）67782F主题世界运动街、学生街93343F主题世界音像文化书记、休闲餐饮、美容美发5188C 区1F女性走廊122、青涩女生街、彩妆巷67792F女性走廊丽人坊、儿童城4310D 区1F搜酷特区韩潮服饰、休闲系列87792F搜酷特区韩潮服饰、鞋殿、皮草天堂73033F搜酷特区香港免税区、时尚数码7323G 区1F时尚走廊餐饮、服饰、生活精品店4000w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第71页自营区区域楼层位置面积合计面积比例B 区1F临街店铺200040002C/D 区1F临街店铺2000配套区区域楼层位置面积合计面积比例G 区1F设备、车库184004516521.42F仓储26765w w w.f d123、 c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第72页第三部分、招商方案第三部分、招商方案本案经营模式以招租经营（主力店、人气店）+售后委托经营（形象店）+售后自营三种方式结合，主力店以提升商业辐射能力、维持形象、稳定人流和商业结构为目的，力争引入国际品牌店，合理分布在步行街各个主题区内；步行街主街以售后委托经营为主，引入品牌专卖店，提升形象，但在销售或招商过程中应适量满足自营投资客的需求，前提是有一定的成功营业经验，具备合法经营手续，并服从商业管理公司的统一管理。外街售后自营，活跃市场。招商工作成功与否，将直接影响商铺124、的销售成交进度，招商工作成功与否，将直接影响商铺的销售成交进度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色产品的经销商签约，必能让投资者增强投资信心。由于市场竞争激烈，资金回笼的压力越来越大，商用物业发展商的职能已发生明显变化，原来只负责项目的开发建设，为了加速销售，迫使发展商在商铺销售过程中，兼顾了商场管理方的职责招商。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第73页策略一：提前介入制定招商政策招商政策在销售前期介入制定是发展商和投资者两方面的要求发展商对商铺销售的要求策略一：提前介入制定招商125、政策招商政策在销售前期介入制定是发展商和投资者两方面的要求发展商对商铺销售的要求商用物业销售要求发展商必须给投资者一个投资信心，关键的工作就是把商场未来的经营运作、经营特色、经营品种、经营手法、经营规模、经济效益传递给投资者，让投资者对项目有更详尽的认知，帮助投资者建立获利的信心，从而令销售速度加快。投资者对商铺投资的要求投资者对商铺投资的要求提前介入制定招商政策可大大缩短商场的开业时间，让投资者感觉到即买即收租的有利局面。策略二：有意识选择商户策略二：有意识选择商户商业步行街经营是否成功，很大程度取决于商户的构成，但不是所有想来的商家都给他来，不同规模、不同定位的商场有不同的商户结构，进不进126、不是由市场、也不是由商户自主决定的，而是由发展商和经营策划公司预先“策划”决定的，想来的不一定让他来，没想过要来却与商场定位相符的商户，我们要千方百计请他进来。商户选择两大原则经营商品或服务要合理搭配，让进驻商户有足够经营空间商户选择两大原则经营商品或服务要合理搭配，让进驻商户有足够经营空间商品或服务合理搭配可以有效营造步行街的“购物气氛”，如果过于重叠，商户在经营上会造成竞争的激烈化，无谓的竞争只会促使在同一个有限空间内的商家们只求生存、难有发展，最终导致步行街难以为继。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2127、008-3-30第74页商户的选择要保证有稳定的租金收入，让投资者能快速回收资金商户的选择要保证有稳定的租金收入，让投资者能快速回收资金长期稳定和有实力的商户往往需要较大面积的商铺，但付出的租金相对较低，与业主快速回收的愿望相抵触；而对于一些小商户虽然可以支付较高的租金，却缺乏长期而稳定的保障。因此，商户的选择必须处理好长期收益与短期收益的问题，保证租金收入持续和稳定。商户进驻三大要求知名或连锁商户商户进驻三大要求知名或连锁商户知名品牌商户的进驻能有效提升步行街的品位，吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多品牌商户进驻，步行街形象越佳。知名商户的进驻，一方面对消费的核心消费者形成强大的吸引力；128、另一方面，知名商户的形象也能使步行街的形象更加深化，在主力商家的进驻中得到充分体现。个性鲜明的特色商户个性鲜明的特色商户不同的商户会带来不同的消费群，某些商户个性鲜明形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了步行街整体的经营特色。例如，广州天河城当年引进“吉之岛”，吉之岛内设一站式购物超市未来街市，每天吸引无数消费客流，使吉之岛已俨然成为天河城广场的代名词。特色商户的带动作用可见一斑。能吸引人流量的商户能吸引人流量的商户有一些商户不一定是知名品牌，不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动步行街购物增长，对这些商户要重点引进，如娱乐场所美食广场等，对步行街吸引人流量有重大贡献。w w129、 w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第75页策略三：经营商品类别与购物中心定位一致策略三：经营商品类别与购物中心定位一致经营商品类别与步行街定位一致，对于步行街区来说，是很复杂的招商问题，既要与步行街定位保持一致，又要避免雷同，使商户之间能进行差异化经营。实施经营商品与商场定位一致的策略，从制定整体的招商策略、租赁策略、经营品种策略及商户入场资格入手，严格控制商户的种类、数量、质量，有助于整个商场的经营结构和功能分区维持有序的格局，保证场内的质量和品质，避免商家随便转换经营品种、改变销售策略、改变铺130、位设计而偏离整个步行街经营理念。1 1 11先主力，后散户。先主力，后散户。先主力，后散户。先主力，后散户。首先，重点引入品牌龙头商户，给予优惠条件，再借其品牌优势及号召力，带动散户进场。2 2 22先收紧，后放松。先收紧，后放松。先收紧，后放松。先收紧，后放松。前期设置各类招商条件及门槛，严格挑选吸纳商户。后期视招商情况，再适度降低门槛，放松各级散户，力求“满场开业”效果。3 3 33先免租，后收租。先免租，后收租。先免租，后收租。先免租，后收租。本案区位商业氛围极度稀缺，招商难度较大，所以要先免租招商，力求顺利开业，旺场后再收租。4 4 44评资质，分等级。评资质，分等级。评资质，分等级。131、评资质，分等级。对于有意向进场的客户，按标准进行资质评定，分为不同等级，再根据等级高低，制定不同的优惠政策。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第76页四、招商模式四、招商模式四、招商模式四、招商模式所有权所有权投资客户投资客户使用权使用权开发公司开发公司经营权经营权进场经营商户进场经营商户分离分离收益商业管理公司商业管理公司收益w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第77页w w w.f d 132、c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第78页附：签定相关协议流程图（如下）附：签定相关协议流程图（如下）自营进场经营品牌申报进场经营品牌申报开业保证书开业保证书装修合同装修合同进场经营品牌申报进场经营品牌申报商铺租赁合同商铺租赁合同开业保证书开业保证书装修合同装修合同利嘉置业投资客户投资客户商管公司商管公司商铺买卖契约委托管理协议委托经营协议返租w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第79页3）优惠办法3）优惠办法133、2其余费用2其余费用1综合管理费（物管费+商管费）、促销费、水电费由商管公司按月收取或一年一次性收取，之后再由商管公司按合同约定付给物管公司。商管费在实际操作中很难征收，暂予免除，以后视经营情况再作考虑。2 采用招标或其他方式聘用物管公司，要求在实际运作中服从商业管理公司的管理，并签定相关协议明确双方的责权利。经营商户名称经营商户名称品牌名称品牌名称年度销售额年度销售额坪效坪效资信评定资信评定（甲、乙、丙、丁）（甲、乙、丙、丁）楼层位置楼层位置租赁面积租赁面积合同租价合同租价租赁年限租赁年限免租期免租期w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y134、.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第80页五、招商时间和周期五、招商时间和周期五、招商时间和周期五、招商时间和周期1 1 11、项目招商参考周期、项目招商参考周期5000 平方以上主力店-开业前 12 个月15 个月(包括百货,超市,专业卖场等,如客户意向较强并是本地客户可缩短至 6 个月-10 个月)500 平方以上,5000 平方以下次主力店-开业前 6 个月8 个月(包括品牌快餐,个人护理店,大型娱乐餐饮等)500 平方以下专卖店-开业前 4 个月6 个月(包括品牌专卖店,专营店,小型餐饮等)50 平方以下精品店-开业前 2 个月4 个月(包括精品店,专营店,小吃店等)2租赁135、期限2租赁期限租期租期业态业态免租期免租期备注备注五年五年五年五年名品小吃主力店、特色小型餐饮、美容美发、银行、茶餐厅、网吧、中餐厅、自助卡拉 OK 等3-12 个月第三年每年递增 3%-5%。二至三年二至三年二至三年二至三年男女时尚服饰、青春化妆品、眼镜店、饰品、手机、休闲服饰、体育用品、图书、音像、软件、数码产品3-12 个月第三年或第四年每年提租 5%以上。w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网机密2008-3-30第81页3招商进度计划4招商进度计划3招商进度计划4招商进度计划光谷世界城一期商业招商进度计划表136、光谷世界城一期商业招商进度计划表时间时间招商进度计划招商进度计划2006 年 6 月2006 年 6 月完成超市,影院,部分品牌餐饮的意向书签定完成超市,影院,部分品牌餐饮的意向书签定2006 年 10 月2006 年 10 月完成百货意向书的签定及与超市,影院签定正式租赁合同完成百货意向书的签定及与超市,影院签定正式租赁合同2006 年 11 月2006 年 11 月完成次主力店大型娱乐,各式餐饮,专业卖场,品牌旗舰店的意向书签定完成次主力店大型娱乐,各式餐饮,专业卖场,品牌旗舰店的意向书签定2007 年 2 月2007 年 2 月与百货签定租赁合同,并收取押金与百货签定租赁合同,并收取押金2007 年 2 月2007 年 2 月与各业态次主力店及品牌客户签定租赁合同与各业态次主力店及品牌客户签定租赁合同时间时间开业计划开业计划2007 年 5 月超市及临珞喻路街铺试营业2007 年 6 月-9 月步行街一,二楼 70%商铺试营业,美食广场,大型 KTV,影院开业2007 年 10 月百货试营业2007 年 11 月整个一期商业开业率达到 80%以上2008 年元旦步行街全面正式营业w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网w w w.f d c s k y.c n 中国地产商域网