1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。超越集团彰德府文化商业步行超越集团彰德府文化商业步行街项目整体街项目整体定位与发展战略定位与发展战略地产江湖地产江湖数十万份数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！本报告是严格保密的。本报告的技术思路本报告的技术思路项目开发背景项目开发背景客户目标和问题客户目标和问题界定核界定核心问题心问题市场潜力研判市场潜力研判区域与项目研判区域与项目研判项目市场定位项目市场定位规划布局研究规划布局研究开发策略建议开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定2、2本报告是严格保密的。项目位于城市中心区，在项目位于城市中心区，在“12里又里又18步步”的古城内，的古城内，为最大规模的旧城改造项目，核心商圈的边缘为最大规模的旧城改造项目，核心商圈的边缘项目基本资料项目基本资料u占地面积占地面积：总占地为101亩，其中广场44亩，商业商业开发开发57亩亩u总建筑面积总建筑面积：拟规划10余万u土地性质土地性质：商业性质和公共绿地项目背景项目背景市政府市政府安阳站安阳站殷墟保护区殷墟保护区袁林袁林传统核传统核心商圈心商圈1.8kM1.8kM1kM1kM2kM2kM2.5kM2.5kM解放大道解放大道彰彰德德路路东东风风路路3本报告是严格保密的。地块现为净地开3、发，内部有两条规划市政路，南北紧邻地块现为净地开发，内部有两条规划市政路，南北紧邻城市主干道，临街面长达城市主干道，临街面长达740米，通达性良好米，通达性良好u文峰大道是安阳城市的主干道，贯穿城市东西，是城市东西向主要干道。u文峰大道在核心商圈分为南北两条支线，为逆时针逆时针单行线单行线。项目东侧为规划中的广场项目，项目东侧为规划中的广场项目，目前还是一片荒地目前还是一片荒地规划中市政广场规划中市政广场项目西侧为正在营业的中环百货项目西侧为正在营业的中环百货彰彰德德路路东东风风路路本项目地块本项目地块规划广场规划广场370米125米文峰北街文峰北街文峰南街文峰南街地块已平整，等待施工地块已平4、整，等待施工项目背景项目背景4本报告是严格保密的。巴黎巴黎服装服装广场广场中环中环百货百货文峰北街文峰北街文峰南街文峰南街规划中规划中广场项目广场项目本项目本项目临时停车位多达临时停车位多达300余个，可进入性很好，余个，可进入性很好，但未来交通压力较大但未来交通压力较大文峰北街文峰北街四车道四车道中环百货与项目地块之间的通道中环百货与项目地块之间的通道中环百货与项目地块之间的通道中环百货与项目地块之间的通道文峰南街文峰南街四车道，两边设停车道四车道，两边设停车道，可放置，可放置160个车位个车位文峰大道，双向六车道，是贯穿城市东西文峰大道，双向六车道，是贯穿城市东西的主干道的主干道地块解析地5、块解析公交站点：公交站点：项目地块设有2个公交站点，10余条线路，辐射市区各角落。地块内有两条市政路：县胡同、三道街5本报告是严格保密的。周边商业氛围浓郁，以服饰、餐饮和休闲为主，明显出周边商业氛围浓郁，以服饰、餐饮和休闲为主，明显出现北热南冷的局面；随着巴黎服装广场的开业，中环百现北热南冷的局面；随着巴黎服装广场的开业，中环百货的拍卖改造，地块的商业价值将进一步提升货的拍卖改造，地块的商业价值将进一步提升居民区居民区本项目本项目规划中广场规划中广场项目项目文峰南街上的街铺档次较低文峰北街分布了特色餐饮，档次较高，以金狮麟为代表中环百货文峰北街上明清四合院特色街地块解析地块解析u作为老城核心区6、最后一块商业旺地，随着中环百货在郑州的拍卖，9月份巴黎服装广场的开业，未来将改变文峰南北路西热东冷的局面，地块的价值进一步提升。6本报告是严格保密的。历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等袁氏小宅袁氏小宅袁氏小宅袁氏小宅高阁寺高阁寺高阁寺高阁寺萧曹庙萧曹庙萧曹庙萧曹庙文峰塔文峰塔文峰塔文峰塔钟楼钟楼钟楼钟楼巴黎巴黎服装服装广场广场中环中环百货百货文峰北街文峰北街文峰南街文峰南街本项目本项目规划中规划中广场项目广场项目1 14 43 35 52 21 12 23 34 45 5地块解析地块解7、析7本报告是严格保密的。历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等袁氏小宅袁氏小宅袁氏小宅袁氏小宅高阁寺高阁寺高阁寺高阁寺萧曹庙萧曹庙萧曹庙萧曹庙文峰塔文峰塔文峰塔文峰塔钟楼钟楼钟楼钟楼巴黎巴黎服装服装广场广场中环中环百货百货文峰北街文峰北街文峰南街文峰南街本项目本项目规划中规划中广场项目广场项目1 14 43 35 52 21 12 23 34 45 5地块解析地块解析8本报告是严格保密的。由于位于古城保护区，项目在限高、平面由于位于古城保护区，项目在限高、平面布局、风格上、文物都有一定的限8、制条件布局、风格上、文物都有一定的限制条件项目地块中保留建筑萧曹庙本项目本项目规划中东广场规划中东广场文峰塔u限高限高：项目建筑层数设为三层，15米。u平面布局平面布局：保留中轴线中轴线的通透性，能够从地块东边看到文峰塔。u风格风格：保留老城明清风格老城明清风格和地方特色，如采用坡屋顶，与周围环境相协调。u项目地块中的古建筑（萧曹庙、袁氏小宅）予以保保留留，谢家大院可进行迁址保护。所有建筑高度不能超过H15m地块解析地块解析9本报告是严格保密的。项目属性总结：四线城市项目属性总结：四线城市 城市中心城市中心 强势人文资源强势人文资源 核心商圈边缘核心商圈边缘 10万万 大型商业项目大型商业项目9、地块解析地块解析地块解析盘点地块解析盘点临街面和可进入性良好，区位优势明显临街面和可进入性良好，区位优势明显丰富的历史遗迹和古城资源丰富的历史遗迹和古城资源老城核心商圈最后一块的商业宝地，商业发展潜力大老城核心商圈最后一块的商业宝地，商业发展潜力大处处于于老老城城区区核核心心商商圈圈边边缘缘，人人气气有有一一定定减减弱弱，同同时时有有中中环环百百货货失失败的案例败的案例东西有一定落差，历史古迹需保留东西有一定落差，历史古迹需保留政府全力支持，要求项目尽快动工政府全力支持，要求项目尽快动工10本报告是严格保密的。超越集团是安阳最大的民营企业之一，工超越集团是安阳最大的民营企业之一，工业是集团支柱10、，房地产为机会性介入业是集团支柱，房地产为机会性介入企业背景企业背景超越集团构成超越集团构成工业：煤电机电产业工业：煤电机电产业 房地产：超越城市广场和本项目房地产：超越城市广场和本项目 文化：安阳市殷商文物交流中心文化：安阳市殷商文物交流中心 农业：规划建设农业生态园农业：规划建设农业生态园数字超越数字超越u1988年年成立。u安阳市最早的私营企业。u由1家家文化企业发展成为规模较大的综合性民营企业集团，涉及房地产、农业、文化、工业等领域。u资产10多亿元多亿元。u员工2000余名余名。具有房地产开发的初步经验具有房地产开发的初步经验：开发了光华小区、世纪花园、超越城市广场A区30余万平方米11、的商住楼。商业开发商业开发：经营团队有丰富的零售商业运营经历。零售商业运营经历。房地产房地产市民：市民：超越集团？还不错吧，但在安阳，贞元名气更大，贞元房地产做的很火，公司有实力吧！业内人士：业内人士：超越企业文化形象不错，但主营业务不清晰（给老百姓的感觉），展示宣传不够（比如，超越城市广场的商铺包装很不到位，感觉公司没实力感觉公司没实力。）访谈访谈11本报告是严格保密的。2006年年5月强势介入本项目，有望成为集月强势介入本项目，有望成为集团在地产领域进一步探索的中坚项目团在地产领域进一步探索的中坚项目2006年月年月6月月7月月9月月2009年初年初1亿亿 元元挂挂牌牌公公开拍得开拍得世世12、联联工工商介入商介入2005年底年底深深国国投投曾曾有有接接触触，但但终终未拿下未拿下新确定新确定设计院设计院土建施工土建施工开业运营开业运营初步规划意初步规划意象出图修改象出图修改2007年年5月月工程奠基工程奠基开挖开挖1亿元拿下该项目，短期回报不是公司近期目标，资金投入有保证。通过该项目成功运作，根据政策变化，超越集团希望适时参与老城区其他商业改造项目。通过与政府的努力争取，东广场44亩纳入规划并出资承建，相应获取相关附属设施的使用权，如地下室、地上商业设施等。已经列入市政府重点规划项目，政策支持到位。开发背景开发背景11月月外聘市调外聘市调初步定位初步定位最新版本规划指标最新版本规划指13、标u用地面积：46619平米，商业可利用42284平米u规划建筑面积：地上64645平米u地下空间：拟满铺一层u总建筑面积约11.1万平米12本报告是严格保密的。本报告的技术思路本报告的技术思路项目开发背景项目开发背景客户目标和问题客户目标和问题界定核界定核心问题心问题市场潜力研判市场潜力研判项目区域研判项目区域研判项目市场定位项目市场定位规划布局研究规划布局研究开发策略建议开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定13本报告是严格保密的。客户的期望和疑惑：承载了集团太多的梦客户的期望和疑惑：承载了集团太多的梦想，关键在于如14、何做才能够实现想，关键在于如何做才能够实现客户思考客户思考u本项目是集团几年来房地产发展的梦想，要做就要做安阳最好的商业项目，30年不落伍。u做本项目，就要把本项目的文化底蕴充分发挥出来，将历史文化、商业进行充分的整合。u在不影响商业价值的情况下，为老安阳的历史文化名城争光添彩。u整体而言，想将项目作成明清建筑物的博览会，能形成明清建筑风格的汇集地。u商业功能上，要体现超前的综合性的安排。u公司考虑本项目持有，主要是想通过年租金收益变成融资工具。u计划将本项目包装上市，为企业融资创造路径。u建筑风格方面以明清风格为主，将老彰德府“九府十八巷七十二胡同”做出。u如何设计、布局停车场？如何将停车场15、同其它建筑功能部分结合好？u如何做好多层商业的问题？u本项目是否需要做餐饮一条街？u公司考虑的收益不是卖房子的收益，而是租金收益，然后是开发投资现金流。还有一个是土地增值税问题。u绿化同园林园艺密切的结合？客户语录客户语录14本报告是严格保密的。本报告的技术思路本报告的技术思路项目开发背景项目开发背景客户目标和问题客户目标和问题界定核界定核心问题心问题市场潜力研判市场潜力研判区域与项目研判区域与项目研判项目市场定位项目市场定位规划布局研究规划布局研究开发策略建议开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定15本报告是严格保密的16、。本项目论证最根本的问题：要回归商业的本质问题本项目论证最根本的问题：要回归商业的本质问题本项本项目是否具有商业营运成功的基础？项目规划、古建筑结合问目是否具有商业营运成功的基础？项目规划、古建筑结合问题、文化结合问题都属于策略或战术的细节性问题题、文化结合问题都属于策略或战术的细节性问题W.U.s View本项目对于安阳意味着什么？安阳商业市场能否支持如此项目发展？市场潜力研判市场潜力研判如何准确定位符合安阳消费者需求？利于项目的长期持续发展？项目定位项目定位街区如何规划能符合定位？主力店规划？内街规划？商业空间如何与安阳的其他项目形成区隔？项目规划项目规划项目如何开发才能规避可能的风险？开17、发策略开发策略该区域、该项目能否承担这个角色？项目能否竞争中占领优势？项目区域研判项目区域研判商业与文化结合商业与文化结合商业与古建筑结合商业与古建筑结合商业如何与古建筑结合？何种方式是最符合项目多方参与主体的利益？商业如何与文化结合？何种方式是经济效益与社会效益的共赢？16本报告是严格保密的。本报告的技术思路本报告的技术思路项目开发背景项目开发背景客户目标和问题客户目标和问题界定核界定核心问题心问题市场潜力研判市场潜力研判区域与项目研判区域与项目研判项目市场定位项目市场定位规划布局研究规划布局研究开发策略建议开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究商业与文化结合18、研究战略论证策略论证问题界定17本报告是严格保密的。城市背景城市背景城市坐标城市坐标产业发展产业发展消费潜力消费潜力城市经济城市经济Q1：10万万体量商业在安阳能否存活？体量商业在安阳能否存活？市场潜力研判市场潜力研判市场潜力研判市场潜力研判城市背景城市背景城市坐标城市坐标产业发展产业发展消费潜力消费潜力商业发展商业发展18本报告是严格保密的。中原城市群正在逐渐成为中西部地区新增中原城市群正在逐渐成为中西部地区新增长极，安阳为中原经济群的边缘城市长极，安阳为中原经济群的边缘城市城市区位城市区位城市数量城市数量5个以上城市人口城市人口1000万人以上人口密度人口密度300人/平方公里以上城市密度19、城市密度0.5个/万平方公里以上城市化水平城市化水平20%以上国内城市群划分标准国内城市群划分标准根据2006年城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告No.4，在中国15大城市群中，中原城市群位列第七，正在逐渐成为中西部地区最具发展活力的经济隆起带之一。1234567891011121413151.长三角城市群2.珠三角城市群3.京津冀城市群4.半岛城市群5.辽中南城市群6.海峡西岸城市群7.中原城市群中原城市群8.徐州城市群9.武汉城市群10.成渝城市群11.长株潭城市群12.哈尔滨城市群13.关中城市群14.长春城市群15.合肥城市群中原城市群是以郑州为中心，含洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、20、平顶山、漯河、济源共市在内的城市密集区。安安阳阳处处于于中中原原城城市市群群外外围围，为为经济紧密联结（豫冀晋）城市经济紧密联结（豫冀晋）城市19本报告是严格保密的。“申遗申遗”成功极大程度上提高了安阳的知成功极大程度上提高了安阳的知名度，将为安阳经济带来新的发展机遇名度，将为安阳经济带来新的发展机遇u2006年7月13日，殷墟成功申报世界文化遗产，成功被列入世界遗产名录。u申遗的成功极大地提高了安阳在中国、世界的知名度，必然会带来大批的旅游人群，从而给安阳商业和商贸经济带来新的发展机遇，促进安阳经济更进一步的发展。城市大事件城市大事件殷墟门票收入殷墟门票收入2005年以前年以前2006年年221、00万1000万，增长4倍，2007年预计更多+400%20本报告是严格保密的。陆地交通四通八达，奠定安阳豫北交通中心的地陆地交通四通八达，奠定安阳豫北交通中心的地位，但距中枢机场较远，外来旅游人群相对不便位，但距中枢机场较远，外来旅游人群相对不便城市交通城市交通500km，高速，高速公路公路6小时小时北京北京郑州郑州邯郸邯郸200km，高速，高速公路公路1.0，相对景气2006年安阳市主要单列企业生产销售状况年安阳市主要单列企业生产销售状况三家企业生产销售三家企业生产销售严重下滑严重下滑合资合资国国有有安阳卷烟厂2003年被新烟合并，安玻效益严重下滑，安阳钢铁效益较好，2007年上半年，销售22、收入、利税同比分别增长33%和45%，实现利润6.06亿元，同比增长135%，各项指标均创历史最高水平。从电力消费看从电力消费看2006年年安安阳阳电电业业局局销销售售产产值值增增长长23.1%，高高于于GDP实实际增长，但际增长，但GDP能耗位列河南地市第二！能耗位列河南地市第二！产业发展产业发展25本报告是严格保密的。安阳安阳GDPGDP与全省主要城市的对比与全省主要城市的对比城市经济总量仍城市经济总量仍偏低，人均偏低，人均GDP中下，但中下，但城镇居民人均可支配收入处于上游水平城镇居民人均可支配收入处于上游水平安阳城镇居民人均可支配收入安阳城镇居民人均可支配收入与全省的对比与全省的对比安23、阳人均安阳人均GDPGDP与全省主要城市对比与全省主要城市对比安阳人均消费品零售总额与安阳人均消费品零售总额与全省主要城市的对比全省主要城市的对比以上数据来源：各省市统计年鉴645.15亿亿1.18万万u受国家宏观调控影响国家宏观调控影响，安阳经济近两年有一定程度的滑坡。u2006末GDP总量在河南排第9位，处于中下游。u人均GDP：排名第11，处于下游。u城镇居民家庭人均可支配收入排名第排名第4位位，此数据表明，安阳城镇居民购买能力较强。u人均社会零售品消费总额居12位，处于下游。1万万3123城市坐标城市坐标26本报告是严格保密的。与周边地市相比，安阳表现出较强的经济实力，但人均与周边地市24、相比，安阳表现出较强的经济实力，但人均社零整体较低，表现出高端消费外流，旅游收入不足的社零整体较低，表现出高端消费外流，旅游收入不足的现状现状安阳安阳GDPGDP与周边地市的对比与周边地市的对比安阳人均安阳人均GDPGDP与周边地市的对比与周边地市的对比安阳人均社会消费品零售总安阳人均社会消费品零售总额与周边地市的对比额与周边地市的对比安阳城镇居民人均可支配收安阳城镇居民人均可支配收入与周边地市的对比入与周边地市的对比以上数据来源：各省市统计年鉴u同周边县市相比，安阳表现出较强的经济实力，对周边县市有较强的辐射作用。uGDP总量：排名第4u人均GDP：排名第9，主要与安阳人口众多人口众多有关。25、u城镇居民人均可支配收入：排名第5。u人均社会消费品零售总额：排名第9，与安阳经济实力明显不符。城市坐标城市坐标27本报告是严格保密的。安阳郑州深圳北京数据来源：各省市统计公报GDP社会消费品零售总额u第一梯队：上海、北京u第二梯队：广州、深圳u第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉u第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安u第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口红色为东部城市兰色为西部城市绿色为中部城市从从GDP和社会消费品零售总额26、的坐标判断，和社会消费品零售总额的坐标判断，安阳目前处于第五梯队，正向第四梯队进发安阳目前处于第五梯队，正向第四梯队进发8年年第四梯队第四梯队12年年15年年第三梯队第三梯队第二梯队第二梯队重庆城市坐标城市坐标28本报告是严格保密的。城乡居民储蓄存款额较高城乡居民储蓄存款额较高VS零售额偏低：消费意零售额偏低：消费意愿被抑制，对未来不乐观，消费力有待挖掘愿被抑制，对未来不乐观，消费力有待挖掘以上数据来源：各省市统计年鉴安阳城乡居民人均储蓄存款额与河安阳城乡居民人均储蓄存款额与河南主要地市的对比南主要地市的对比安阳城乡居民人均储蓄存款额与周安阳城乡居民人均储蓄存款额与周边地市的对比边地市的对比u27、在河南省18个县市中的排名：第6位。u在周边相邻8县市的排名：第3位。419.2元元419.2元元“这几年企业效益不好，下岗职工特别多，每个月只有三四百块，一般人都不敢消费。”某消费者消费潜力消费潜力29本报告是严格保密的。市区人均社零水平高出整体一倍，与其他市区人均社零水平高出整体一倍，与其他城市差距不大城市差距不大人均社会消费品零售总额人均社会消费品零售总额安阳社会消费品零售总额安阳社会消费品零售总额+15%注：市区包括市直零售总额，不分计入各区，因此高于下辖各区。市区社零比重接近权市区社零比重接近权全市一半，且增速快全市一半，且增速快消费潜力消费潜力30本报告是严格保密的。城市消费实质：28、消费增加主要依靠内生增城市消费实质：消费增加主要依靠内生增长，旅游收入有限长，旅游收入有限安阳旅游收入安阳旅游收入安阳旅游人均消费额安阳旅游人均消费额现阶段安阳旅游收入对社零增长影响很小，我现阶段安阳旅游收入对社零增长影响很小，我们预测未来会有所改善。们预测未来会有所改善。数据来源：各省市统计年鉴06年游客数量增幅和旅游收入增长低于全国平均水平15%、19%。全国平均水平448元旅游收入与社零相关性研究旅游收入与社零相关性研究反向增长“安阳旅游缺乏必要的配套，像餐饮、酒店配套、旅游产品等都跟不上，人们来了看看景点就走了，没什么可消费的。”张主任 文峰时代步行街管理处消费潜力消费潜力核心商圈消费29、者构成核心商圈消费者构成31本报告是严格保密的。城市消费实质：中低端消费人群为主，高城市消费实质：中低端消费人群为主，高端消费流失端消费流失工人、公务员（包括泛公务员）、普通职员、个体经营者的比例占到61.3%，私营业主、中高层管理人员比例仅占19.5%，高端消费流失。“安阳这几年的消费力提升较快，人们愿意购买上档次的家具用品。同时，安阳人攀比心理重。目前家具行业基本上都是零售，专业市场由于档次较低不受到欢迎。”金凯悦家具张总“安阳的高端消费都外流了，有钱人都去郑州购物了，安阳离郑州不远，2个多小时就到了，很方便。”某品牌服饰经营商“安阳没有什么可以买的，通常会去郑州购物。”某IT人士，月收入30、过4000元消费潜力消费潜力32本报告是严格保密的。消费潜力：未来社零将进一步增长，消费潜力：未来社零将进一步增长，5年内年内“蛋糕蛋糕”有望扩大一倍，主城区达到有望扩大一倍，主城区达到174.62亿元亿元市区社零预测市区社零预测2006年20072008200920102011预测175.6486.98100.01114.99132.23152.04预测275.6486.99100.03115.04132.29152.14预测1、2均值87.0100.0115.0132.3152.1预测前提预测前提：经济持续增长。市区人口进一步聚集。消费内生增长是主要动力。说明：预测1和预测2是在全市消费总31、额增长基础上，以市区消费总额比重45%不变而得。如果按市区规划人口2010年达到150万，则预计会到约120亿（人均8000元计）亿元亿元2007-2011年安阳社零增长预测年安阳社零增长预测u访谈总结：多数人认为是个蛋糕，却不知道蛋糕的潜力！消费潜力消费潜力33本报告是严格保密的。发展动力较为充足的区域性中心城市，消发展动力较为充足的区域性中心城市，消费尚有挖掘空间，商业市场发展潜力较大费尚有挖掘空间，商业市场发展潜力较大安阳是豫北区域性中心城市，交通优势明显，经济实力处于区域中上水平，发展动力充足。重工业化是经济发展的核心，吸引了最多的就业人群，直接决定城市消费力的增长，但受国家宏观调控影32、响较大。旅游收入有限，消费内生增长特征明显，整体消费潜力有待挖掘，但主城区社零增长较快，预计总量仍会继续增长。城市发展研究城市发展研究34本报告是严格保密的。城市背景城市背景城市坐标城市坐标产业发展产业发展消费潜力消费潜力城市经济城市经济Q1：10万万体量商业在安阳能否存活？体量商业在安阳能否存活？市场潜力研判市场潜力研判市场潜力研判市场潜力研判城市背景城市背景城市坐标城市坐标产业发展产业发展消费潜力消费潜力商业发展商业发展35本报告是严格保密的。安阳商业还处于初级发展阶段，面临提升安阳商业还处于初级发展阶段，面临提升转变之机转变之机u 安阳人均安阳人均GDP接近接近900美元，但相应的商业设33、施却未满足需求，高端消费外溢，商业处于提升转变阶段美元，但相应的商业设施却未满足需求，高端消费外溢，商业处于提升转变阶段集市&沿街商业大型综合超市&专业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下以下$5001000$10003000$30005000$50007000$700010000$10000以上以上生存需求价格品质传统形态传统形态传统形态传统形态阶段阶段阶段阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态替代业态替代业态替代业态替代阶段阶段阶段阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链34、得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额35、市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求便利敏感因素敏感因素人均人均GDP出现业态出现业态目前深圳目前深圳目前安阳目前安阳商业发展研判商业发展研判36本报告是严格保密的。安阳目前人均商业面积为安阳目前人均商业面积为0.55，未来，未来5年内将逼年内将逼近近1，发展空间大，商业，发展空间大，商业“马太效应马太效应”仍将继续仍将继续项目项目零售零售专业市场专业市场合计合计面积面积41.2万35.1万76.3万比例比例54%46%面积面积约60万约50万110万比例比例55%45%目前目前未来未来5年年专业市场比例高反映36、出安阳的区区域域流流通通中中心地位心地位。u安阳市区商业在营面积约80万，其中零售面积约41.2万。u市区人口80万，人均零售、餐饮在营面积是0.51，与国内外其他城市相比，安阳未来的人均商业面积仍有拓展空间。u随着本项目（10余万平米）、沃尔玛项目（5万平米）以及其他拟规划项目近20万商业供应，未来5年内安阳人均商业会逼近1。商业空间商业空间安阳人均商业面积与其他城市对比0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8人均商业面积 0.550.800.981.281.501.801.301.600.80安阳遵义青岛深圳合肥上海香港纽约安阳2012年37本报告是严格保密的。根据世联37、对全国三四线城市的监控，综合性一站根据世联对全国三四线城市的监控，综合性一站式购物消费中心的出现是商业发展的必然式购物消费中心的出现是商业发展的必然商业发展潜力坐标商业发展潜力坐标城城镇镇居居民民人人均均可支配收入可支配收入人均人均GDP常州常州莱蒙都会58万平米、2005年启动大型商业综合体柳州柳州谷埠街国际商城14万平米、已开业大型商业综合体鹤壁鹤壁正阳商业广场，新区12万平米、年底开业大型商业购物广场南阳南阳鸿德购物公园10万平米、在建一站式大型购物中心邯郸邯郸新世纪商业广场20万平米、在营业综合性商业购物中心案例选取标准案例选取标准 u国内三四线城市u消费水平接近案例关注点案例关注点u38、出现的商业形式、功能、体量、出现的时机。案例总结案例总结38本报告是严格保密的。国际商业发展模式演变国际商业发展模式演变我国商业业态的发展历程我国商业业态的发展历程安阳即将进入安阳即将进入商商业业发发展展模模式式演演变变1990年代初1990年代中1990年代后2000年代初百货商店、批发市场大型综合超市、仓储商场商业街SHOPPING-MALL100020003000700010000百货商店大型综合超市都市MALL仓储式购物中心郊区Mall人均人均GDP商商业业业业态态演演变变时期时期安阳市区人均安阳市区人均GDP2680$从商业发展规律来看，安阳目前是大型综从商业发展规律来看，安阳目前是39、大型综超的大力发展期，即将进入超的大力发展期，即将进入Mall发展发展u综超+百货是目前商业市场最好的经营方式，丹尼斯是绝佳代表。功能定位功能定位商业趋势商业趋势39本报告是严格保密的。安阳主城区社会和经济发展水平正适合发安阳主城区社会和经济发展水平正适合发展第一代展第一代Shopping-Mall，丹尼斯较类似，丹尼斯较类似Mall发展阶段发展阶段第一代第一代Shopping Mall第二代第二代Living Mall特点特点主要是利用较大空间，摆放较多的商品，完成“一站式购物”“一站式消费”，增加了购物之外的餐饮、娱乐、旅游甚至会议、会展等跟德国功能，空间需求更大相适应的人均相适应的人均G40、DP水平水平10003000美元30004000美元相适应应汽车拥相适应应汽车拥有率水平有率水平15%20%（亚洲国家）相适应恩格尔系相适应恩格尔系数水平数水平405040以下相应居民闲暇时相应居民闲暇时间间无要求全年的1/32006年安阳主城区人均GDP1650$2680$汽车拥有率-10%恩格尔系数约40%31%居民闲暇时间全年1/3全年1/4数据来源：佛山年鉴、禅城年鉴MALL在国际上的发展阶段及相应特点在国际上的发展阶段及相应特点安阳相关指标安阳相关指标uShoppingMall的发展划分为两个阶段。u第一代ShoppingMall和第二代LivingMall。购物消费购物消费商品经济41、的载体商品经济的载体丹尼斯为代表丹尼斯为代表复合消费（多功能）复合消费（多功能）体验经济的载体体验经济的载体本项目？本项目？功能定位功能定位商业趋势商业趋势40本报告是严格保密的。借鉴东南亚借鉴东南亚Mall的发展经验，安阳发展的发展经验，安阳发展Mall有巨大的空间有巨大的空间u鉴于我国很多城市的人均收入已经接近或超过东南亚的部分城市，而且东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切外，更具有市镇发展及休闲观光等一一，非常值得国内企业学习和借鉴。很多专家都认为，我们在发展Mall时，可以借鉴东南亚的成功经验。u菲律宾、泰国、马来西亚等东南亚国家Mall的发展既多又好，且新的Ma42、ll仍在不断地建设中。u根据东南亚国家的经验，建一个10万平方米左右的Mall约需要1亿美元资金，若经营状况良好，5-10年就有望收回投资。人口（万人）人口（万人）人均人均GDPGDP（美（美元）元）MalMall l数数量量平均每个平均每个MallMall辐射的辐射的人口（万人）人口（万人）代表性的代表性的MallMall曼谷曼谷80032202532 50万平方米的西康广场（Seacon Square）是亚洲最大的Mall，也是世界排行第五大购物中心。吉隆吉隆坡坡211（大吉隆坡地区）3950593.6 亚洲最大的Midvally Megamall、KLCC阳光广场马尼马尼拉拉15918043、0295.5 33万平方米的SM MEGAMALL是亚洲第3大Mall新加新加坡坡300212302015 义安城Ngeean City购物中心、滨海广场Marina Square和新达城Suntec City Mall均是亚洲最大的购物中心之一安阳安阳市区市区102.526801102.5美丽华购物广场对比东南亚各城市，安阳市区的人口、经济水平足以支撑多个Shopping mall发展。Shopping mall在安阳有巨大的发展空间。功能定位功能定位商业趋势商业趋势41本报告是严格保密的。商业市场结论：商业仍有较大发展空间，商业市场结论：商业仍有较大发展空间，功能复合是发展趋势功能复合是发44、展趋势人均商业面积较低，发展空间较大，商业单核发展，马太效应明显。集中式商业对街区拉动作用明显，无形中起到“主力店”的作用，但仅提供单一购物消费，同质化严重，复合消费亟待出现。市场有经验经营者缺乏，消费者不成熟，向往都市生活、追求时尚，易于引导。商业市场研究商业市场研究42本报告是严格保密的。城市背景城市背景城市坐标城市坐标产业发展产业发展经济潜力经济潜力城市经济城市经济Q1：10万万体量商业在安阳能否存活？体量商业在安阳能否存活？市场潜力研判市场潜力研判市场潜力市场潜力城市商业发展阶段城市商业发展阶段同类型城市对比同类型城市对比安阳商业指标分析安阳商业指标分析消费潜力消费潜力商业发展商业发展45、Answer1:依照安阳城市的目前的经济发展、消费总量、商业规模，及未来的发展趋势，完全有能力有需要10万体量的“一站式”大型商业综合体。43本报告是严格保密的。Q2：10万体量商业存在哪些风险？万体量商业存在哪些风险？风险技术风险规划不具前瞻性设计没有考虑好实用性管理运营风险财务风险工期延误风险工程质量风险市场风险销售风险招商风险经营风险政策风险房地产政策金融政策商业政策经济风险宏观经济衰退安阳经济发展受阻u风险一：无视市场实际需求风险一：无视市场实际需求u风险二：忽视商业开发专业化需求风险二：忽视商业开发专业化需求u风险三：项目定位不准确风险三：项目定位不准确u风险四：重建筑设计轻商业规划46、风险四：重建筑设计轻商业规划u风险五：缺乏科学的业态业种规划风险五：缺乏科学的业态业种规划u风险六：盲目轻信主力店风险六：盲目轻信主力店u风险七：缺乏科学的招商规划风险七：缺乏科学的招商规划u风险八：产权销售存在弊端风险八：产权销售存在弊端u风险九：轻视后期的经营管理风险九：轻视后期的经营管理u风险十：无长期的资金投入安排风险十：无长期的资金投入安排44本报告是严格保密的。本项目可能面临一些的风险，我们认为都可以通过合理的本项目可能面临一些的风险，我们认为都可以通过合理的手段防范和规避手段防范和规避风险应对措施技术风险规划不具前瞻性充分考虑市场未来的需求设计没有考虑好实用性聘请商业经验丰富的设47、计公司，对设计严格把关管理运营风险财务风险保证前期财务规划的有效和严格执行，拓宽融资渠道，控制项目成本工期延误风险保证施工队伍的专业水平，保证管理的效率工程质量风险市场风险销售风险从前期规划阶段，就充分考虑市场需求；在产品上实现与竞争对手的差异化;建立强大的销售队伍招商风险先招商再规划，充分考虑商家的要求；建立专业的招商队伍经营风险与竞争对手实现错位经营，外聘经营管理公司，准备市场培育期，分期开业。政策风险房地产政策保证项目在资金和利润要求上的宽裕度本项目抗风险能力强金融政策商业政策经济风险宏观经济衰退青岛经济发展受阻45本报告是严格保密的。Q2：10万体量商业存在哪些风险？万体量商业存在哪些48、风险？Answer2:市场容量与财务安排是最重要的风险防范。市场容量与财务安排是最重要的风险防范。市场容量与财务安排是最重要的风险防范。市场容量与财务安排是最重要的风险防范。安阳的消费市场容量在短期内无法一次性接纳10万的商业面积，应分期逐步开业化解；10万的旺场，须经过几年时间的市场培育，需准备充足的资金保障：租金补贴、营销推广、卖场装饰、物业维护、建设资金利息等。风险技术风险规划不具前瞻性设计没有考虑好实用性管理运营风险财务风险工期延误风险工程质量风险市场风险销售风险招商风险经营风险政策风险房地产政策金融政策商业政策经济风险宏观经济衰退安阳经济发展受阻u风险一：忽视商业开发专业化需求风险一49、：忽视商业开发专业化需求u风险二：无视市场实际需求风险二：无视市场实际需求u风险三：项目定位不准风险三：项目定位不准u风险四：重建筑设计轻商业规划风险四：重建筑设计轻商业规划u风险五：缺乏科学的业态业种规划风险五：缺乏科学的业态业种规划u风险六：盲目轻信主力店风险六：盲目轻信主力店u风险七：缺乏科学的招商规划风险七：缺乏科学的招商规划u风险八：产权销售存在弊端风险八：产权销售存在弊端u风险九：轻视后期的经营管理风险九：轻视后期的经营管理u风险十：无长期的资金投入安排风险十：无长期的资金投入安排46本报告是严格保密的。本报告的技术思路本报告的技术思路项目开发背景项目开发背景客户目标和问题客户目标50、和问题界定核界定核心问题心问题市场潜力研判市场潜力研判区域与项目研判区域与项目研判项目市场定位项目市场定位规划布局研究规划布局研究开发策略建议开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定47本报告是严格保密的。决定城市商业体决定城市商业体量的选址量的选址KPI区域位置区域位置交通体系交通体系城市规划城市规划人口状况人口状况处于城市的发展方向上，不会被边缘化处于城市的发展方向上，不会被边缘化属于城市重点发展区域属于城市重点发展区域良好经济运行状况和积极发展前景良好经济运行状况和积极发展前景接近购买力，位于消费中心接近购买力，位于51、消费中心处于居住的几何中心，保证有广阔腹地处于居住的几何中心，保证有广阔腹地有较强地消费能力有较强地消费能力大规模人口聚集，且有一定增长空间大规模人口聚集，且有一定增长空间便利的停车系统便利的停车系统强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力商业格局商业格局地块条件地块条件处于较强的市场竞争地位处于较强的市场竞争地位地块大小能满足开发需求地块大小能满足开发需求Q3：本项目能否在安阳承担这个历史角色？：本项目能否在安阳承担这个历史角色？48本报告是严格保密的。商业发展阶段重要标志事件商业格局1993年年 1994-1995年年 2000年年 2003年年 20052、5年至今年至今 未来未来1993年以前年以前国有百货大楼大发展专卖店出现安百、二百、相州百货三花齐放亚细亚开业，带动彰德路发展彰德路成为商业圈核心步行街出现北大街改造成功综合性商场出现卫东购物广场开业丹尼斯开业亚细亚拍卖，改造为海鑫开业丹尼斯、海鑫、卫东三足鼎立，丹尼斯独占鳌丹尼斯独占鳌头头文峰路商圈形成彰德路开始没落北大街成为商业核心新新式式商商业业设设施施引引领领消费力！消费力！核心商圈内部经历了四次转移，趋势将进核心商圈内部经历了四次转移，趋势将进一步延续，关键是新式商业设施的出现一步延续，关键是新式商业设施的出现u从90年代初，安阳核心商业圈经历了“百货大楼彰德路文峰路”的转移。u现在53、的核心商圈出现了丹尼斯、卫东、海鑫为首的“三足鼎立”局面，尤以文峰中路丹尼斯周边发展势头最为迅猛。u按照商业发展规律，下一个阶段将会是一站式的都市mal大发展时期。2 21 14 4商业格局商业格局3 31 1红旗路北大街一带2 2彰德路3 3北大街4 4文峰中路丹尼斯49本报告是严格保密的。项目与周边主要项目与周边主要(商业商业)设施的距离设施的距离u与丹尼斯：直线距离700米u与北大街：直线距离450米u与中山街：直线距离300米u与海鑫：直线距离1100米u与卫东：直线距离780米u与美丽华：直线距离1600米安钢商圈安钢商圈1.6kM1.6kM美丽华美丽华卫东卫东丹尼斯丹尼斯海鑫海鑫554、kM5kM0.7kM0.7kM0.78kM0.78kM1.1kM1.1kM50本报告是严格保密的。老城区老城区工业区工业区历史风光休闲游览区历史风光休闲游览区安东新区安东新区高新技术产业区高新技术产业区以殷墟大遗址为核心，以安阳河为纽带通过行政东区的移迁，在东部逐渐形成以行政、商务、居住、信息为主的新区以老城区为核心的传统商业服务区以现代工业产业为主，以高教科研为支撑的高新技术产业区以安钢、安玻、安烟为龙头的铁西工业区和城市金融中心安阳城区目前已经初步形成了安阳城区目前已经初步形成了5大城市组团大城市组团（人口聚集区域（人口聚集区域3-5平方公里不等）的格局平方公里不等）的格局u城市框架：9555、平方公里。u市区总人口：102.5万。u主城区人口：约80万。u五大组团：老城传统商业区、东面安东新区、南部高新技术产业区、西部工业区和北部历史风光休闲游览区。u未来安阳城市将向南、向东方向扩张，重点加强安东新区的建设，拉大城市骨架，加快城市化进程。城市布局城市布局51本报告是严格保密的。未来安阳城市将向南、向东方向扩张，将出未来安阳城市将向南、向东方向扩张，将出现现“一区三片一区三片”的空间布局的空间布局本项目所处的是城市中心区中古城商业区的核心。u未来安阳城市的空间结构将呈现“一区三片”的格局。u一区一区：城市中心区，西起京广铁路，东至京珠高速公路，南起安林高速公路，北至洹河，是城市市级中56、心区所在地，承担城市商务用金融、办公、文化博览、教育体育等功能。u三片三片：南片高新技术开发区；西片安排城市中心区或旧区改造置换出来的工业企业以及其他一、二类工业；殷墟片区。未来格局未来格局52本报告是严格保密的。安东新区的发展刚刚起步，未来将有可能安东新区的发展刚刚起步，未来将有可能成为老城区外的另一个城市中心成为老城区外的另一个城市中心u安东新区规划范围：东起永安街，南至明福街，西至曙光路，东至光明路，规划总用地10.39平方公里。其中，中央商务区规划用地面积1.6平方公里，是集金融中心、购物中心、商务办公中心、商业街区等功能为一体的新型城市空间。u随着市委、市政府迁入政务新区，安阳的行政57、中心转移，未来安东新区内政务功能和商务功能政务功能和商务功能得以加强，有可能成为老城区外另一个城市中心。中央商务区意象图中央商务区意象图中央商务区意象图中央商务区意象图2005年至今规划期建设期成熟期规划及市政基础工程启动京林等住宅项目启动中央商务区规划启动2000年2001-2004年安东新区发展刚刚开始，目前进入住宅开发安东新区发展刚刚开始，目前进入住宅开发核核心心Q：随随着着安安东东新新区区中中央央商商务务区区的的建建设设，核核心心商商圈圈是是否否会会转转移移？传传统统核核心心商商业业会会不不会会从从此此没落？没落？主要设施开工：易园2001年9月安阳党政综合楼2002年日报大厦200358、年初博物馆2003年12月?未来格局未来格局53本报告是严格保密的。规划期规划期建设期建设期快速发展期快速发展期成熟期成熟期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施政府相关部门办公物业中高档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开开发发次次序序城市新中心区成功开发次序城市新中心区成功开发次序0-3年4-5年6-15年15年以后时间开发类型资料来源：世联模型案例总结案例总结不同城市政务新区的开发历程基本一致，不同城市由于开发力度不同，开发周期不同。政务新区内商业氛围的成熟至少需要20年的时间。政务新区的商业在形成和成熟过程中，老城区的59、核心商圈的商业不会发生削弱，更多是互补。安阳安阳市政务新区商业氛围成熟尚需时日，老城区市政务新区商业氛围成熟尚需时日，老城区核心商圈的地位在很长一段时间内不会改变核心商圈的地位在很长一段时间内不会改变城市新中心区商业成熟一般需要城市新中心区商业成熟一般需要20年，在年，在形成过程中不会削弱传统核心商圈的地位形成过程中不会削弱传统核心商圈的地位新新区区商商圈圈和和原原有有商商圈圈更更多多是是互补互补案例选取案例选取u上海、深圳、青岛、郑州案例关注点案例关注点u城市发展、商圈演变54本报告是严格保密的。深圳新中心区的发展经历了将近深圳新中心区的发展经历了将近20年才进年才进入成熟发展期入成熟发展期60、深圳新中心区发展历程深圳新中心区发展历程投 资启动主 干道 基本 完成投 资 大厦 信 息枢 纽 中心 大 厦建设中心区基础市政设施“七 通一 平”基本完成；成功拍卖出让一块居住用地和黄、中海、深业、居住项目开工；六大政府工程同时开工，中心区城市公园建成中心区进入高速发展期;高交会馆、会展中心启用中心区地位已经确立;居住项目竣工投入使用;江苏大厦、国际商会大厦、诺德等高级写字楼也相继落成1980s后1993年1995年1996年1997年1998年1999-2005年2006年以来进入成熟期 商业项目开发 居住项目开发办公项目开发 基础设施建设开始启动 规划COCOPARK，怡景中心城等进入营61、运，晶岛国际广场即将开业COCOPARK，怡景中心城等进入营运期，晶岛国际广场年底开业商圈演变案例商圈演变案例55本报告是严格保密的。郑东新区的发展经过郑东新区的发展经过10年才初见规模，商年才初见规模，商业氛围开始培育业氛围开始培育2004年建设期新区按照规划启动，基础设施也同步进行住宅进行大规模开发，配套商业开发1998-2003年2003年郑东新区发展历程郑东新区发展历程规划期规划开始新区商务和商业投资起步快速发展期2005年以来u郑州中心城区规模偏小，拓展空间受到制约，与省会城市的地位和建设全国区域性中心城市的目标远不相适应，因而1998年，郑州市明确提出城市向东扩展，寻求新的发展空间62、。u经过10多年的建设，郑东新区初见规模。目前，郑东新区作为战略要地已经逐渐开始启动，龙湖商业区已经吸引了多家大型商业企业在此安营扎寨。快速发展期商圈演变案例商圈演变案例56本报告是严格保密的。从安阳未来规划人口分布看，铁西区仍是居住人从安阳未来规划人口分布看，铁西区仍是居住人口重心，受消费习惯影响，核心商圈仍将是首选口重心，受消费习惯影响，核心商圈仍将是首选一般都到市里面去购物，铁西这边没什么可买的。这边的人都是这样的。铁西某消费者铁西铁西u从安阳市住房建设规划看，未来5年内，铁西区将是住房建设的重点区域。由此可见，铁西区未来仍然是居住人口较多的区域。访谈：访谈：安东新区筹备办公室已经成立，63、拟规划区域可能达到70平方公里左右，人口规模30万（现有市区95平方公里、80万）。住房规划住房规划项目距安钢中心5km，车行时间15分钟安阳尚未出台商业网点规划，商业发展仍是自发，关键是消费力即人口。从目前看，东区住房规划的落实还有待观察，大量人口入住尚不会成为事实。另一方面，东区人口规划能够实现，那么本项目不仅是城市的交通中心，也将是城市的几何中心几何中心。57本报告是严格保密的。而从消费者认知角度看，未来的商业繁华而从消费者认知角度看，未来的商业繁华带不会转移，仍将维持在文峰中路一带带不会转移，仍将维持在文峰中路一带目前最繁华的商业带目前最繁华的商业带未来未来2-3年最繁华年最繁华的商业64、带测试的商业带测试u通过访谈，大部分消费者认为丹尼斯、北大街一带无法区分，几乎等同，属于文峰中路。所以，可以说，消费者普遍认为文峰中路目前和未来都将是安阳最繁华的商业带。u认为未来安阳最繁华的商业带出现在东区的消费者占1/4。“政府的动作太慢了，安东新区能否建成，什么时候建成还是未知数。”消费者访谈消费者调查消费者调查58本报告是严格保密的。未来，安阳将形成一主多副的商业格局，未来，安阳将形成一主多副的商业格局，本项目将进一步强化核心商圈的地位本项目将进一步强化核心商圈的地位核心商圈商业规模目前经营面积核心商圈商业规模目前经营面积20万平米，随着本项目启万平米，随着本项目启动，将达到动，将达到65、30万平，仍占全市商业体量的一半以上万平，仍占全市商业体量的一半以上。核心商圈竞争取胜关键因素核心商圈竞争取胜关键因素商业体量无出其右商业体量无出其右老城区改造、周边商业设施的启动将进一步提升现有的物老城区改造、周边商业设施的启动将进一步提升现有的物业水平和经营水平，核心商圈能够继续保持优势。业水平和经营水平，核心商圈能够继续保持优势。存在升级空间存在升级空间商圈竞争预测商圈竞争预测59本报告是严格保密的。从规划落实看，安阳刚经过从规划落实看，安阳刚经过“摊大饼摊大饼”的的阶段，城市框架基本形成，房地产开发正阶段，城市框架基本形成，房地产开发正酣酣安东新区、经济开发区道路网络形成城市建设城市建66、设2006年年居住及商业用地供应增长较快居住及商业用地供应增长较快u2005年出让土地性质单一，工业、居住占绝对主导，两者共占总出让量的95%，其中工业用地占46.49%，居住用地占48.01%。u2006年土地出让用途开始多样化，尤其商业用地增加明显，达到了18.2%，而商住用地也达到了近15%。工业用地数量显著降低，占比不到20%。60本报告是严格保密的。住宅板块化格局已逐渐形成，铁西开发量住宅板块化格局已逐渐形成，铁西开发量最大，东区购房者消费力最高最大，东区购房者消费力最高住宅开发关键词住宅开发关键词五大板块五大板块销售均价：销售均价：1887元元/平平制高点：东区，环境制高点：东区，67、环境好，但氛围尚未形成好，但氛围尚未形成多层为主多层为主12345678910111213141516192021221718洹北板块洹北板块铁西板块铁西板块开发区板块开发区板块东区东区板块板块中心板块中心板块住宅开发住宅开发61本报告是严格保密的。核心商圈商业开发极少，尤其是销售型，导致价格核心商圈商业开发极少，尤其是销售型，导致价格奇高；相对老城后续改造，本项目具有先发优势奇高；相对老城后续改造，本项目具有先发优势项目项目性质性质项目进展项目进展销售状况销售状况博地苑底商挖地基，买图纸，登记阶段铺位较大140-200，一层2.98万，二层9800巴黎时代广场集中商业在建设只租不销售，租金最68、高140元/平米/月红旗大厦底商计划7.15开盘待回访金豪*底商销售完毕单价最高2.8万，总价200-400万大华金商都街铺在建单铺30-40，单价约400，总价，12-15万市场主要商业供应项目市场主要商业供应项目城区商业物业开发有限，核心区供应很少。铁西区底商售价较低在8000-9000元/平，铁东价格较高突破10000-15000元/平。临近核心商业区的一些项目屡屡创出价格新高，目前彰德路博地苑（原机床厂）商铺报价高达2.98万/平米，而周边租金不过70-80元/平米/月，静态投资收益回报率只有3.2%！核心商圈周边商铺年推出很少，且铺位核心商圈周边商铺年推出很少，且铺位大，总价高，而业69、内人士反映销售难度大，总价高，而业内人士反映销售难度很大，投资者则认为小面积、低总价商很大，投资者则认为小面积、低总价商铺很少。铺很少。5432112345商业开发商业开发62本报告是严格保密的。拟建设重要项目：深国投沃尔玛项目蛰伏拟建设重要项目：深国投沃尔玛项目蛰伏两年，表现出商家的信心不足两年，表现出商家的信心不足u深国投沃尔玛05年进入安阳，以极其优惠的地价128万进入安阳消费者虽充满期待，但动作十分缓慢。经济开发区经济开发区铁西区铁西区安安东东新新区区北关区北关区沃尔玛项目：本应进驻本项目地块，但阴差阳错拿下偏离核心商圈的红旗路地块。共占地28亩，商场约3.2万平方米，投资总额为1.570、7亿，因股东变故和对市场担忧，去年底才奠基，计划今年底开业，已没有希望。简评：简评：核心商圈资源向文峰中路转移，沃尔玛项目不仅要偏离核心商圈，还处于非城市发展方向上，前景不容乐观。商业物业开发商业物业开发63本报告是严格保密的。市场传闻拟建设重要项目：丹尼斯蠢蠢欲市场传闻拟建设重要项目：丹尼斯蠢蠢欲动，两大项目如果启动，需要审慎关注动，两大项目如果启动，需要审慎关注u除聂村项目，传闻丹尼斯欲在发贞元广场附近开发大型商业项目。u另外，消费者看好的安东新区目前尚无大型商业设施规划，只有义乌小商品城正在筹划中。经济开发区经济开发区铁西区铁西区安安东东新新区区北关区北关区聂村项目：原建材市场计划改建为71、商业设施，现向外部招商，丹尼斯有意进驻，原计划今年5月就开工，明年10月投入使用，通过打探，没有进展。该项目一期占地80亩，建筑面积5.6万平方米，地上5层、地下一层，如果丹尼斯或者有其他商家进驻，将对分流新区消费力。简评：简评：丹尼斯两大项目如果布局成功，将会最大分流消费力最强的铁西、新区居民，进而改变安阳商业格局。规划项目规划项目64本报告是严格保密的。区域竞争结论：核心商圈地位将继续保持，区域竞争结论：核心商圈地位将继续保持，外围项目对核心商圈竞争有限外围项目对核心商圈竞争有限从规划以及城市商圈演变规律看，核心商圈地位不会发生转移。住宅板块发展基本按照规划进行，消费力将重新布局，但新的商72、业中心出现尚无迹象。商业物业开发量大，但多在外围，核心商圈内较少，外围拟建项目不会构成实质性威胁。区域层面研究区域层面研究65本报告是严格保密的。商业市场格局处于单中心阶段，只有一个商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以专业市场为主核心商圈，周边商业以专业市场为主u安阳城区建成面积95平方公里，但目前只有一个真正意义上的商业核心。u核心商圈：由解放大道、北大街、文峰南北街和彰德路四条城市道路交错形成。经营面积约20万，其内百货商场、超市、专卖店等各种业态聚集。u专业市场：专业市场分布在文昌大道和文峰大道西端，经营面积近30万，以家电、建材、内衣等为主，辐射整个豫北。u安钢生活73、区：为服务安钢职工的日常便民消费，档次较低，尚未形成区域商业中心。核心商圈核心商圈专业市场专业市场专业市场专业市场安钢商圈安钢商圈市政府市政府商业格局商业格局66本报告是严格保密的。序号序号项目名称项目名称租金租金1工贸城一层2元/平/日2豫北兴达汽配城0.5元/平/日3钢材市场0.07元/平/日4轻纺城布匹市场0.3元/平/日5开发区家电批发市场0.5元/平/日6化工建材城0.3元/平/日7花鸟市场1元/平/日专业批发市场在营规模约专业批发市场在营规模约30万，但除工万，但除工贸城外，其余经营不佳贸城外，其余经营不佳6 67 713138 81010121211119 95 54 41 1274、 23 3水暖建材市场1 1工贸中心2 2商贸城3 3金桥小商品市场4 4万通汽配中心5 5兴达汽配城6 67 7豫北内衣城8 8轻纺城9 9世纪家园家具城1010钢材市场1313华豫纺织工业园1111花卉市场1212五金交电市场u安阳的专业市场主要集中在城市的南部和西部，文昌大道、黄河大道两侧，文峰大道西侧。u专业市场可实现的租金价格最高不专业市场可实现的租金价格最高不超过超过2元元/日。日。商业格局商业格局67本报告是严格保密的。核心商圈外围主要城市道路的商业面积约核心商圈外围主要城市道路的商业面积约8.7万，城市其他区域仍有万，城市其他区域仍有10余万余万p核心商圈以北，红旗路、人民大道75、陆续开发了美丽华购物广场、金豪数码城等商业设施，但依然不能撼动核心商圈的地位。p解放大道、彰德路、人民大道、红旗路等分布了约8.7万平米商业，其中街铺规模接近50%。美丽华美丽华金豪金豪赛博赛博居家宜居家宜人民大道人民大道人民大道人民大道解放大道解放大道解放大道解放大道紫薇大道紫薇大道紫薇大道紫薇大道彰彰彰彰德德德德路路路路核心商圈核心商圈红红红红旗旗旗旗路路路路商业格局商业格局68本报告是严格保密的。核心商圈占地核心商圈占地0.512，在营面积约，在营面积约20万，万，具有极强的吸引力和辐射力具有极强的吸引力和辐射力p核心商圈主要由四条城市道路交错围合形成：解放大道、北大街、文峰南北街、彰德76、路。p核心商圈包括北大街、中山街、唐子巷、甜水井路以及众多分支街巷。p北大街是安阳的商业重地，且周边原有大量的政府单位机关，购买力强，尤其是位于城市中心，交通便利。p通过大量访谈我们发现，核心区商圈是辐辐射射全全市市及及周周边边县县镇镇的的城城市市级级商商业业中中心心，已已经经成成为为安安阳阳市市民民购购物物的的第第一一和和唯唯一一选选择择，对全市有着极强的吸引力和辐射力。根据调查，核心商圈内有根据调查，核心商圈内有1000余家商家，总经营面积约余家商家，总经营面积约20万万平米，占城市全部商业（除去专业市场）的近平米，占城市全部商业（除去专业市场）的近50%。1 12 23 31 12 2377、 3海鑫购物广场卫东购物广场丹尼斯商业格局商业格局69本报告是严格保密的。核心商圈年零售额估计：约核心商圈年零售额估计：约11.5-14.3亿，亿，平均坪效平均坪效6000元元/年，丹尼斯最高接近年，丹尼斯最高接近1万万安阳消费者一次性的消费额安阳消费者一次性的消费额根据调查，核心商圈人均消费额度加权118.9元，以日人流量12万人、25%平均提袋率计算，年零售额超过13亿。商业格局商业格局估算一：根据单次消费额计算，年零售额估算一：根据单次消费额计算，年零售额13亿元亿元根据调查数据测算，购物频率为1.16次/周，以此推算，核心商圈内零售额为1.1652118.925%800000=14.378、亿估算二：根据购物频率和单次消费额，年零售额估算二：根据购物频率和单次消费额，年零售额14.3亿元亿元集中式商业：丹尼斯坪效约0.8-1万/年，其他约是该数据的一半，那么集中商业年营业额约5.15亿元。街铺：专卖店单店日平均最高营业额为3000元，以2000为基准，取核心商圈880家店铺测算，年零售额6.4亿。估算三：根据零售面积和坪效，年零售额约估算三：根据零售面积和坪效，年零售额约11.5亿元亿元安阳安阳深圳东门深圳东门占地占地 20.510.176营业面积营业面积20万50万日客流量日客流量12万40万零售额零售额12亿50亿安阳核心商圈安阳核心商圈VS深圳东门深圳东门70本报告是严格保79、密的。核心商圈中街铺比重超过核心商圈中街铺比重超过5成，集中式商成，集中式商业大力发展是大势所趋业大力发展是大势所趋消费者访谈：“到处是商铺了，乱乱的。”经营者、投资者：“商铺太多了，处处是店。”街铺比重高导致街铺比重高导致“满眼是铺满眼是铺”的商业景象的商业景象未来安阳的集中商业必将大行其道，这是商业发展的必然选择，安阳一样。商业发展研判商业发展研判71本报告是严格保密的。核心商圈内的竞争实质：延续原有商脉，核心商圈内的竞争实质：延续原有商脉，重新构建商业分工体系重新构建商业分工体系彰彰德德路路文文 峰峰 北北 街街 文文 峰峰 南南 街街 解解 放放 路路唐唐子子巷巷海鑫丹尼斯文峰塔文峰塔80、中中山山街街北北大大街街红红旗旗路路卫东钟楼钟楼项目地块甜水井街甜水井街 大院街大院街 核心商圈内竞争实质核心商圈内竞争实质延续现有商脉，分享客流。延续现有商脉，分享客流。打破均衡格局，打破均衡格局，重新建立分工重新建立分工体系一起做大整个商圈。体系一起做大整个商圈。竞争共生分工核心商圈商业格局演变核心商圈商业格局演变72本报告是严格保密的。丹尼斯一枝独秀，占据了安阳商业的霸主丹尼斯一枝独秀，占据了安阳商业的霸主地位，是安阳新式商业的代表地位，是安阳新式商业的代表安阳消费者最喜安阳消费者最喜欢的购物场所欢的购物场所人流进入情况（人人流进入情况（人/5min/5min）提袋率和女性比提袋率和女性81、比“人气龙头人气龙头”丹尼斯以45.3%超出其他商场u在调查中，77.6%的消费者最喜欢去丹尼斯购物。而华联、海鑫、卫东、美丽华等仅占23%，足以看出，丹尼斯在安阳商业中的地位。u女性比上，各集中商业女性的比例都超过了50%，各集中商业都把主客户群放在女性消费者身上。竞争分析竞争分析核心商圈主力店核心商圈主力店73本报告是严格保密的。丹尼斯显示出较大的渗透系数，商圈半径丹尼斯显示出较大的渗透系数，商圈半径最大，辐射人口最多最大，辐射人口最多丹尼斯辐射人群范围丹尼斯辐射人群范围卫东辐射人群范围卫东辐射人群范围美丽华辐射人群范围美丽华辐射人群范围海鑫辐射人群范围海鑫辐射人群范围u丹尼斯辐射范围最广82、，城区、下属县市和周边城市都受到不同程度的覆盖。主要消费人群集中在文峰区、北关区和铁西区，约占全部消费人群74%。u海鑫其次，以文峰、铁西和下属县市为主。u卫东的影响力较小，以安阳城区为主。u美丽华的辐射范围更小，以文峰和北关区的居民为主。竞争分析竞争分析核心商圈主力店核心商圈主力店74本报告是严格保密的。丹尼斯开业丹尼斯开业5年，引领了安阳商业的阶段年，引领了安阳商业的阶段性升级性升级p开业时间：开业时间：2003年初p规模：规模：营业面积1.6万，西侧有130个停车位p经营业态：经营业态：百货+超市p经营档次：经营档次：中档品牌经营p经营方式：经营方式：百货统一管理，超市自主经营p装修设施83、：装修设施：外立面为明清建筑风格，内为现代时尚装修。有7个出入口，2部自动扶梯，中央空调。p经营状况：经营状况：安阳商业的代表,目前最为市民推崇的商业旺地，也是郑州丹尼斯在河南地县级市中经营状况最好、盈利能力最强的门店，空置率2%。p租金水平：租金水平：180-280元/月开业百货业品牌进行关门调整逐步成为安阳最火爆的商场以其品牌号召力逐渐带旺唐子巷、文峰中路一带的商业，成为安阳品牌集中地起步期2003年初2003年5月2004年2005年后调整期成长期成熟期丹尼斯（安阳）的发展历程丹尼斯（安阳）的发展历程明清风格的外立面明清风格的外立面时尚现代的内部装修时尚现代的内部装修竞争分析竞争分析核心84、商圈主力店核心商圈主力店75本报告是严格保密的。丹尼斯以超市丹尼斯以超市+百货联动的业态组合模式，百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏1F1F2F2F超市服装鞋、皮具精品珠宝首饰化妆品餐饮运动家纺丹尼斯主要以超市+百货联动的组合模式，利用超市源源不断地人流带活一楼百货的经营。从业种看，服装、鞋类等购物型的业种是主力、餐饮等体验型业种缺乏。从品牌档次上看，丹尼斯服装、鞋类、珠宝品牌比较丰富全面，以中档为主流，辅以少量高档品牌。丹尼斯楼层业种和品牌分布丹尼斯楼层业种和品牌分布1F服装、鞋类皮具、精品、珠宝首饰、化妆品、运动类、家纺、餐饮等乔尼威顿85、，劲霸，苹果，Eland，花木马，鳄鱼恤，金利来，雅戈尔，鄂尔多斯，花花公子，堡马，大白鲨，依莲凡登，天意，渔，研色，Lee，Snoopy，金得利，戴梦得珠宝，周大生，Olay，清妃，自然堂，羽西，欧莱雅，佰草堂，ZIPPO，老银匠，梦特娇，达芙妮，百丽，千百度，红蜻蜓，康奈，nike，kappa，adidas，罗莱，德克士2F超市竞争分析竞争分析核心商圈主力店核心商圈主力店76本报告是严格保密的。成功要点：优越的地理位置、准确定位、成功要点：优越的地理位置、准确定位、现代商业素的运用、丰富的商业运营经验现代商业素的运用、丰富的商业运营经验地段优越，同时享受政府优惠政策地段优越，同时享受政府优86、惠政策核心位置；低成本取地，广告位设置、公交站点设置等方面的优惠。定位准确定位准确集中式的商业形式满足了安阳人对现代商业形式的渴望，业种组合、经营档次迎合安阳消费需求。现代商业元素的充分运用现代商业元素的充分运用大面积免费停车场、多个方向多个宽敞的主入口，开阔、清新、现代的内部商业空间。丹尼斯作为河南商业旗舰的示范效应，业内丹尼斯作为河南商业旗舰的示范效应，业内No.1丹尼斯目前河南商业领域的旗舰，具有丰富的运营管理经验，以超市带活百货，针对性营销，商户调整等，同时联合与各大企业发行代金券。竞争分析竞争分析核心商圈主力店核心商圈主力店77本报告是严格保密的。VS丹尼斯：引领商业升级丹尼斯：引领87、商业升级+引入超强人气引入超强人气商家如沃尔玛，将在竞争中处于有利之势商家如沃尔玛，将在竞争中处于有利之势短期内消费力被截流短期内消费力被截流丹尼斯截流了最主要的消费力来源铁西区，但随着安东新区的发展，这种局面将改变进而扭转，这是本项目未来最大价值点之一。短期内地位难以撼动，但未来变数较大短期内地位难以撼动，但未来变数较大丹尼斯的龙头地位短时间内难以改变，但后续缺乏发展空间，无法进一步商业升级。引领商业升级引领商业升级+超越丹尼斯的主力商家是本项目制胜之点超越丹尼斯的主力商家是本项目制胜之点引入全面超越丹尼斯的知名商家，如沃尔玛、家乐福等大型卖场，坚决一击，与丹尼斯分庭抗礼或者形成核心商圈双主88、力店的景象。竞争分析竞争分析核心商圈主力店核心商圈主力店沃尔玛的进驻将会给安阳的商业带来很强的冲击力，首当其冲的便是卫东（最近），其次是丹尼斯。沃尔玛作为世界零售业巨头，它的力量足以改变整个安阳的商业格局。海鑫经营者周先生78本报告是严格保密的。文峰步行街是新兴商业街，在丹尼斯带动下，北文峰步行街是新兴商业街，在丹尼斯带动下，北街经营状况良好，南街次之，内街经营惨淡街经营状况良好，南街次之，内街经营惨淡u文峰步行街地处中山街和文峰中路十字商业带交汇点，于2001年投入使用。后期依靠丹尼斯的拉动，文峰步行街逐渐成为安阳新兴商业的代表。u规模：东西长300m，南北宽130m，地上2层，地下1层，总89、建筑面积5.8万，608家街铺。u经营档次以中高档为主，包含购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化业态。u目前外街经营状况良好，内街经营惨淡。临街街铺文文 峰峰 北北 街街 文文 峰峰 南南 街街 巴黎购物广场中环百货丹尼斯新华书店凯盛家居文峰塔文峰塔中中山山街街文峰时代步行街项目地块文峰时代步行街结构图竞争分析竞争分析核心商圈街区核心商圈街区79本报告是严格保密的。无诱因、无驻留、无冲动成为文峰时代步无诱因、无驻留、无冲动成为文峰时代步行街内街经营惨淡的主要原因行街内街经营惨淡的主要原因u一般来讲，步行商业街的商业氛围靠主力店拉动，尤其是内街。u由于文峰时代步行街没有有效的人流拦截设施，人流直接越过90、步行街进入丹尼斯消费，从而导致商业街内街经营惨淡。u文峰商业步行街采用了典型的“九宫格”布局方式，笔直的中轴线让整个步行街失去了“逛”的乐趣。u在整个步行街中，没有出较为集中的停顿场所，无法集中和拦截人流。文峰时代步行街结构图p如果在唐子巷和文峰北街处设置主力店或广场等吸引人气的设施，则可以与丹尼斯的人流形成互动。竞争分析竞争分析核心商圈街区核心商圈街区北北大大街街中中山山路路文文 峰峰 南南 街街 金凯悦唐唐子子巷巷文文 峰峰 北北 街街 新华书店丹尼斯丹尼斯巴黎服巴黎服装广场装广场中轴线中轴线 车流动线车流动线人流动线人流动线80本报告是严格保密的。完全复制的单元格，显得单调，无特色，难以91、完全复制的单元格，显得单调，无特色，难以引发消费者引发消费者“购购”的兴趣的兴趣全部都是一样的，没什么新意，不时尚，也就不想去了。某消费者竞争分析竞争分析核心商圈街区核心商圈街区81本报告是严格保密的。从建筑设计看，文峰时代步行街仍停留在形式上的简单模仿，从建筑设计看，文峰时代步行街仍停留在形式上的简单模仿，部分装饰性的点缀，但趋于平淡，不能同商业有机结合部分装饰性的点缀，但趋于平淡，不能同商业有机结合1 12 23 34 41 1端头的牌坊2 2特色的路灯3 3白墙灰瓦的建筑4 4特色的垃圾桶u从建筑上看，白墙灰瓦的明清民居建筑风格在步行街内简单重复，完全仿造。u在装饰性物品看，端头的牌坊、92、路面铺装、特色的路灯和垃圾桶，极力想表现文峰步行街的文化特色氛围，但流于简单和平淡。u文化味浮于表面，没有渗透到商业中。如广告位的设置，商业氛围的渲染上没有到位。竞争分析竞争分析核心商圈街区核心商圈街区82本报告是严格保密的。中环百货在接替夏绿地购物中心后依然惨中环百货在接替夏绿地购物中心后依然惨淡经营淡经营p规模：规模：总建筑面积4.1万，地上三层，地下层，其中地下停车位达600多个。p经营业态：经营业态：超市+专业市场+专卖店p经营定位：经营定位：低档品牌经营p经营状况：经营状况：接替市场影响较大的夏绿地失败性商业项目，依然经营惨淡，空置率50%。p经营方式：经营方式：独立收银，销售出租与93、管理出租结合。p租金水平：租金水平：至2007年9月，租金维持在20元/月/（不分位置），之后做相应调整。中环百货的发展历程中环百货的发展历程租售并举，价格5500-16800元/，租金70-250元/月/。设超市、百货、休闲娱乐为一体。夏绿地投资兴建夏绿地开业，上海联华超市入主夏绿地正式关门，上海联华停业中环百货入主夏绿地2003年12月2005年9月2006年10月2007年3月重新组合商家，租金30元/月/中环百货已在郑州挂牌拍卖2007年6月由于夏绿地的失败，中环百货接受后，一改夏绿地高端路线的形象，由于夏绿地的失败，中环百货接受后，一改夏绿地高端路线的形象，主动放低姿态，走低端路线，94、但依旧人气冷清。主动放低姿态，走低端路线，但依旧人气冷清。不管走高段路线还是走低端路线，都逃避不了经营惨淡的局面，原不管走高段路线还是走低端路线，都逃避不了经营惨淡的局面，原因何在？因何在？竞争分析竞争分析核心商圈主力店核心商圈主力店83本报告是严格保密的。前身夏绿地的失败、文峰时代步行街的影响、巴黎服装前身夏绿地的失败、文峰时代步行街的影响、巴黎服装广场的施工不同程度削弱了文峰中路区域的商业价值，广场的施工不同程度削弱了文峰中路区域的商业价值，中环百货存在先天的地块阴影中环百货存在先天的地块阴影u前身夏绿地购物中心失败在消费者心中造成了一定的阴影。u中环百货接手快，来不及转变地块的商业形象。95、中环百货入主原夏绿地地块，仅仅与夏绿地的关门相隔5个月。时间之短，原夏绿地块失败的商业形象没有在消费者心中得到缓和和改善。u同时，文峰时代步行街经营效益差，人流量少，进一步削弱了文峰中路区域的商业价值u巴黎服装广场正在施工中，部分程度上也阻挡了人流东移。中环百货在夏绿地关门5个月后迅速开业，保留了原有全部的建筑形式，仅换了招牌和户外广告。竞争分析竞争分析核心商圈主力店核心商圈主力店84本报告是严格保密的。保留前身夏绿地原有的建筑规划是中环百保留前身夏绿地原有的建筑规划是中环百货的天然硬伤货的天然硬伤停车场出入口停车场出入口B BD DCCA A巴黎服装巴黎服装广场广场保护小宅保护小宅文峰南街文96、峰南街文峰北街文峰北街停车场出入口停车场出入口中环百货平面示意图中环百货平面示意图中轴线中轴线基本情况：基本情况：uA楼：建筑面积1383.07，经营内容为餐饮和休闲。uB楼：建筑面积8739，经营内容为服饰鞋类。uC楼：建筑面积7521.02，经营内容为饰品、五金和餐饮。uD楼：建筑面积2696.24，目前为空置。u地下室：两层，面积19805.6，-1层为食品超市、日杂等，-2层为地下停车场。停车太不方便了，都不知道往哪个方向走。中环百货那边没有形成片，逛起来没劲。消费者王先生车行方向车行方向车行方向车行方向展示面展示面展示面展示面u整体布局上受安阳老城规划整体布局上受安阳老城规划影响较大97、：影响较大：保留中轴线，保护历史古迹等，导致中环百货分割为四个单体，最大体量仅0.87万，对丹尼斯等不能产生规模上的威胁。u展示面不强：展示面不强：受停车场、保护古迹的影响，中环百货仅文峰北街和文峰南街两个展示面，这一点远不如丹尼斯。u停车场的设置不合理：停车场的设置不合理：停车场对外交通接驳场差，同时将停车场设在地下二层，不符合安阳人的习惯。竞争分析竞争分析核心商圈主力店核心商圈主力店85本报告是严格保密的。内部规划布局不合理，知名商家无法入驻内部规划布局不合理，知名商家无法入驻u中厅过大：中厅过大：由于各单体面积不大，而中厅过大，导致内部的经营面积很小。u内部简单分割：内部简单分割：各层间98、简单分割为20-40的小隔间，内部商业街的格局，方向感不强，给经营者、消费者带来不便。u通透性不强：通透性不强：铺位之间的隔断采用简单的板面隔断，通透性不强，给消费者的感觉不佳。u铺位间展示面不强：铺位间展示面不强：由于采用实体板分割，各商铺间仅有一个展示面，不利于商家的经营。中环百货里面像个迷宫，走进去就走不出来了。开业后只进去过一次。东西也不是很多，逛一下酒没有了。某消费者 黄女士3m竞争分析竞争分析核心商圈主力店核心商圈主力店86本报告是严格保密的。前期定位的错误给中环百货的失败埋下伏前期定位的错误给中环百货的失败埋下伏笔笔u档次与物业类型相冲突：档次与物业类型相冲突：在前期夏绿地高档定99、位失败的情况下，自动降低档次，低档品牌运营，不符合安阳消费群对集中式商业期望，背商业发展潮流而驰。u混乱的业种规划：混乱的业种规划：对业种没有进行明确的规划，靠业种的自然聚集，定向业种占据最佳位置，不能带动人气。u无选择的招商策略无选择的招商策略：由于招商困难，中环百货放宽商户进入的门槛，不加选择，造成商户和经营者的困扰，导致目前空置率达到50%以上。东西和北大街差不多，属于中低档。超市太小，又划分成几个隔间，逛起来很不方便。消费者竞争分析竞争分析核心商圈主力店核心商圈主力店87本报告是严格保密的。后期混乱无序的家族式管理加速了中环百后期混乱无序的家族式管理加速了中环百货走向失败货走向失败u家100、族式管理：家族式管理：中环百货为家族式企业管理，管理上武断，一家之言，很少听取商户和员工的建议。u混乱无序的商业经营管理：混乱无序的商业经营管理：由于管理层在商业经营上经验的缺乏，导致后期营运管理混乱无序。例如仓促开业，给消费者心中造成不好的印象；租金收取上的“一刀切”，赶走部分优质商家。开业的时候去过一次，开业的店铺不多，很多店都还没有开业，很冷清。消费者都是老板说了算，根本不听下面商户的声音。中环百货某经营者竞争分析竞争分析核心商圈主力店核心商圈主力店88本报告是严格保密的。中中环环百百货货的的失失败败归归结结于于地地前前身身夏夏绿绿地地带带来来的的先先天天缺缺陷陷、前前期期错错误误的的定101、定位位和和招招商商策策略略，后后期期混混乱乱无无序序的的家家族族式式管管理理；中中环环百货地段的价值有待挖掘百货地段的价值有待挖掘u中环百货的失败主要来自于前身夏绿地的影响、前期错误的定位和招商策略、后期混乱无序的家族式管理三方面的原因，而最致命的前身夏绿地所带来的规划布局上的缺陷，是项目无法与西边丹尼斯抗衡最主要的原因。u地段并非是中环百货失败的原因，事实上，访谈中多数被访者认可了文峰中路东段的价值。前期错误的定前期错误的定位和招商策略位和招商策略后期混乱无序后期混乱无序的家族式管理的家族式管理前身夏绿地带前身夏绿地带来的先天缺陷来的先天缺陷中环百货的地段价值可以进行进一步的发挥，而建筑实体102、的价值几乎为中环百货的地段价值可以进行进一步的发挥，而建筑实体的价值几乎为0！中环百货的失败中环百货的失败竞争分析竞争分析核心商圈主力店核心商圈主力店89本报告是严格保密的。中环百货严重影响项目与现有街区的交通中环百货严重影响项目与现有街区的交通和可视性，建议购买后统一规划建设和可视性，建议购买后统一规划建设阻挡了商脉连续性阻挡了商脉连续性目前文峰北街西端由于丹尼斯的带动已经成为安阳人气最旺的地段，中山街的租金已经达到90-180元/月，但文峰北街东端人气明显不足，中环百货阻碍了人流的东移和商脉的流动。使地块在消费者心理上造成了不利的影响使地块在消费者心理上造成了不利的影响中环百货几经易主，但103、都以失败告终，在消费者心中造成文峰中路做不好商业的印象。影响项目规划影响项目规划中环百货位于项目西边，尤其D楼和地下车库出入口与规划中的商业街直接相连，在商业街的规划中，应重点考虑规避中环百货车库出入口给商业街带来的人流阻隔、交通不便方面的影响，同时也要考虑本项目的人车流动线同外界的接驳。竞争分析竞争分析核心商圈主力店核心商圈主力店90本报告是严格保密的。巴黎服装广场：在建设中，与中环规划类巴黎服装广场：在建设中，与中环规划类似，临近中山街，经营状况还有待观察似，临近中山街，经营状况还有待观察竞争分析竞争分析核心商圈主力店核心商圈主力店A AB BCCD D中环百货中环百货文峰南街文峰南街文峰104、北街文峰北街中轴线中轴线文峰时代步行街文峰时代步行街文峰时代步行街文峰时代步行街中中山山街街巴黎服装广场平面示意图巴黎服装广场平面示意图p开业时间：开业时间：2007年10月p规模：规模：约1万p经营设想：经营设想：一层以运动为主题，打造豫北最大的运动城；二层精品男女装；三层休闲健身馆p档次：档次：高中低档品牌经营p规划：明清建筑风格，分四块，保留中轴线p租售状况：租售状况：全部租赁，不进行销售。目前招商正在进行中，国际品牌阿迪、耐克、kappa已进入。p租金水平：租金水平：90-140元/月（一层）；60-80元/月：40-60元/月91本报告是严格保密的。巴黎服装广场：项目可视性有一定影响105、，巴黎服装广场：项目可视性有一定影响，对本项目影响较中环小对本项目影响较中环小承接商脉的延续承接商脉的延续巴黎服装广场的开业将与文峰时代步行街、北大街形成联动，承接商脉的东移，引导人流向东移。经营好坏对项目有一定的影响，但较中环小经营好坏对项目有一定的影响，但较中环小巴黎服装广场目前还处于招商阶段。后期经营状况有待观察。但经营好坏所产生的影响较中环小竞争分析竞争分析核心商圈主力店核心商圈主力店影响项目可视性影响项目可视性巴黎服装广场的存在对项目，尤其是商业街的可视性有一定影响。92本报告是严格保密的。北大街是安阳传统的步行商业街，以经营大众服北大街是安阳传统的步行商业街，以经营大众服饰为主，南106、部档次较高，目前经营状况良好饰为主，南部档次较高，目前经营状况良好临街街铺文文 峰峰 北北 街街 文文 峰峰 南南 街街 巴黎购物广场中环百货百货大楼老电信城拱宸广场解解 放放 路路中中山山街街北北大大街街红红旗旗路路卫东钟楼钟楼文峰时代步行街快乐时光项目地块甜水井街甜水井街 北大街道路结构图北大街业种结构北大街业种结构竞争分析竞争分析核心商圈街区核心商圈街区u北大街北连拱辰广场，南接文峰中路商业步行街，内有古迹钟楼，历来是安阳商贸最繁华的地段，是安阳标志性步行商业街。u变迁：经过1988和2002年两次大规模的改造。u规模：长约633，经营面积13093，店铺数量184间(主街)u以经营大众107、服饰为主，经营状况良好。93本报告是严格保密的。选点选点1：北段：北段选点选点2：钟楼南：钟楼南选点选点3：中山路：中山路注：注：由于步行街上自行车、电动车并没有全部禁止，乘客计入统计人数，统计时间上午周六上午11：00附近。（人（人/min）根根据据正正态态差差方方进进行行全全天天人人流流估估计计，北北大大街街周周末末日日人人流流量量约约3-4万万人人（北北大大街街管管委委会会数数据据为为10万万人人，应应该该为为节节假假日日最最大大人人流流），丹丹尼尼斯斯唐唐子子巷巷一一带带是是该该数数据据的的1.5倍倍即即4-6万人。万人。与本项目同时刻人流量相同与本项目同时刻人流量相同竞争分析竞争分析108、北大街周末全段人流约北大街周末全段人流约3-4万人，仅次于丹万人，仅次于丹尼斯周边尼斯周边核心商圈街区核心商圈街区94本报告是严格保密的。简单划一、缺乏共享空间是北大街规划存在的缺简单划一、缺乏共享空间是北大街规划存在的缺陷，没有解决停车位导致该商业街经营档次较低陷，没有解决停车位导致该商业街经营档次较低u街道空间形态简单划一，趣味性不强。u钟楼为唯一的共享空间，但尺度很小，人流难以聚集。u由于是步行街，禁止机动车进入，给步行者安全放松的空间，但由于没有解决好停车的问题，导致高端消费群不愿意进入。u人流动线非常清晰，从不同的方向可以快捷地进出北大街。u在规划上虽然考虑了二楼的商业价值，但设计上109、不合理，导致二楼多为空置。北大街道路结构及人流动线北大街道路结构及人流动线拱宸广场拱宸广场北大街北大街北大街北大街解放路解放路卫东卫东 唐子唐子巷巷文峰商业街文峰商业街文峰北街文峰北街钟楼钟楼北门西路裴家巷钟楼西巷竞争分析竞争分析核心商圈街区核心商圈街区11213空间形态空间形态共享空间共享空间短街短街&窄巷窄巷交通组织交通组织人车分流人车分流街街区区规规划划水水平平研研判判处于老商圈！第一条步行街。95本报告是严格保密的。北大街在设计上简单传承了老城区明清建北大街在设计上简单传承了老城区明清建筑风格，但外立面表现杂乱，装修低档筑风格，但外立面表现杂乱，装修低档街街区区建建筑筑设设计计水水平平110、研研判判历史文化的传承历史文化的传承天际线天际线外立面外立面建筑细节及材质运用建筑细节及材质运用白墙灰瓦的建筑风格白墙灰瓦的建筑风格白墙灰瓦的建筑风格白墙灰瓦的建筑风格杂乱的外立面杂乱的外立面杂乱的外立面杂乱的外立面低档的装修低档的装修竞争分析竞争分析核心商圈街区核心商圈街区96本报告是严格保密的。密密麻麻的广告招牌成为北大街营造商业密密麻麻的广告招牌成为北大街营造商业氛围的工具，绿化、软性装饰等较少见到氛围的工具，绿化、软性装饰等较少见到竞争分析竞争分析核心商圈街区核心商圈街区97本报告是严格保密的。安阳：美丽华购物广场曾引进安阳：美丽华购物广场曾引进“一站式一站式”消费、消费、Shoppi111、ng mall经营模式，但经营很差经营模式，但经营很差2004年2006年7月28日启动开业家世界进驻2007年3月30日家世界更名为华润万家p规模规模：总建筑面积3.9万，12000的休闲绿地广场，260个停车位。p硬件设施硬件设施：3部垂直的观光电梯，8部自动扶梯，中央空调、背景音乐。p经营业态：经营业态：超市百货p经营模式经营模式：首家引进“一站式”消费模式和shoppingmall经营模式。p租金水平：租金水平：扣点15个点+3元/月/的管理费。硬件设施基本到位，但只硬件设施基本到位，但只“火火”了一时，目前整体经营状况不佳，空了一时，目前整体经营状况不佳，空置率达到置率达到40%，部112、分商家还在陆续撤柜。，部分商家还在陆续撤柜。98本报告是严格保密的。经营档次、品牌、种类相对其它集中式商经营档次、品牌、种类相对其它集中式商业较差业较差美丽华购物广场楼层业种和品牌分布美丽华购物广场楼层业种和品牌分布-1F华润万家（2007年3月30日原家世界被华润全面收购）1F珠宝、首饰、鞋类皮具、家电数码、饰品、化妆品、餐饮、女子SPA金大福、绿翡翠、鳄鱼、梦特娇、保罗、百丽、天美意、玉兰油、美宝莲2F女装、精品培罗成、罗蒙、BOSS、E-Land、花花公子3F男装、家具饰品、童装、运动服饰、KTV邦威、森马、李宁、Adidas、意尔康、ITAT服装连锁4F教育培训、亲自游戏商品种类不够齐113、全：“去美丽华买东西，如果挑不中，还必须开车去丹尼斯，很不方便。”消费者王先生99本报告是严格保密的。深度分析：游离于核心商圈、无法分流主深度分析：游离于核心商圈、无法分流主力消费人群，且周边缺乏消费力支持力消费人群，且周边缺乏消费力支持美丽华购物广场美丽华购物广场美丽华的主要原因有两点：一是偏离城市核心商圈，二是安阳城市客户资源有限，消费力有限。新世纪百货大楼杨建国总经理核心商圈核心商圈地理位置不佳，远离核心商圈地理位置不佳，远离核心商圈游离于城市核心商圈外，位于人民大道与东风路交叉口，距离城市核心商圈1.9公里。孤立，作为单体存在孤立，作为单体存在周边没有任何与之相适应的商业配套，整体商业114、氛围不浓厚，基本上作为一个单体存在。100本报告是严格保密的。单一的商业建筑单体，体量较小，难以吸单一的商业建筑单体，体量较小，难以吸引更多消费人群，并且经营管理跟不上引更多消费人群，并且经营管理跟不上街上可以逛，而且商铺内还能侃价的。没事就上街逛逛，商场内没太大意思，除了买东西。安阳消费者单一的集中式商业布局对消费者吸引力有限单一的集中式商业布局对消费者吸引力有限根据访谈，安阳消费者现阶段首选街区消费，其次才是集中式商业。消费者不仅购物，更重要是在街区中逛的情趣，事实上，街区上人流要远大于集中式商业。在错误的地点做了一次勇敢的尝试！在错误的地点做了一次勇敢的尝试！不能借用主力店的优势形成合力115、不能借用主力店的优势形成合力开发团队较为庞大开发团队较为庞大：上海贝兹投资管理开发公司担任商业规划、香港润天行房地产策划有限公司担任营销策划、香港美丽华商业经营管理有限公司进行统一经营管理。规划、经营团队不乏原亚细亚的骨干成员。作为主力店的家世界与商场经营不和，如无法共用电梯，相互不理会对方。101本报告是严格保密的。商圈内竞争结论：引领商业升级、经营革商圈内竞争结论：引领商业升级、经营革新，形成核心商圈内良好互动的分工体系新，形成核心商圈内良好互动的分工体系商圈内研究商圈内研究主力店的竞争较为激烈，以超人气商家进行突破，促进商业氛围形成。现有街区粗放式发展，本项目需要规避不足，形成安阳商业街116、区的旗舰。102本报告是严格保密的。城市商业格局城市商业格局区域与项目分析区域与项目分析区域竞争分析区域竞争分析Q3：本项目能否在安阳承担这个历史角色？：本项目能否在安阳承担这个历史角色？城市规划发展城市规划发展项目本体分析项目本体分析消费者分析消费者分析失败案例借鉴失败案例借鉴answer3:本项目是安阳现在与规划的城市中心区、核心商圈范围内的唯一的大规模的商业开发用地；本项目的出现符合安阳城市的发展和消费的需求；本项目必将成为安阳的商业领导者，也是目前唯一有能力承担这个历史角色的项目.103本报告是严格保密的。Q4：10万体量商业如何定位？万体量商业如何定位？p定位策略定位策略p各业态比较117、微观分析各业态比较微观分析p消费者分析消费者分析104本报告是严格保密的。都市时尚功能复合融合文化人文时尚商业航母都市时尚都市时尚MallMall100,000平商业旗舰，引领消费升级，代言安阳商业平商业旗舰，引领消费升级，代言安阳商业项目整体定位项目整体定位领导者竞争者跟随者利己者105本报告是严格保密的。竞争市场：核心商圈以购物为主，其他功竞争市场：核心商圈以购物为主，其他功能都很小，本项目可以充分完善商业功能能都很小，本项目可以充分完善商业功能功能定位功能定位市场竞争市场竞争核核心心商商圈圈购购物物功功能能为为主主，项项目目周周边边集集中中了了较较多多的的餐餐饮饮设设施施，总总面面积积6118、000余平米，且档次均较高。余平米，且档次均较高。106本报告是严格保密的。消费者年龄构成消费者年龄构成本地消费：本地消费：20-40岁人群是消费主力，整岁人群是消费主力，整体收入水平较低体收入水平较低消费者收入构成消费者收入构成受访消费者50.8%以上的人月收入低于1000元，只有3.2%高于3000元！受访消费者中20-30岁占到41.6%，30-40岁30.4%！“最近这两年下岗的人特别多，使得安阳人都不敢消费，40岁以上的人基本上不消费。不过他们对小孩很舍得。”王老板某品牌服饰经营商“品牌消费人群主要年龄段在18-25岁。”Before服饰连锁店长“年轻人尤其是学生是消费主力：高中生和119、大学生，工学院的学生比较多。”唐诗专卖卢小姐“顾客多是学生，尤其是大学生，高中生有一些，18-25岁为主，11-12岁的也有。”伊韵尔 店长 薛小姐“下岗职工多，有的大人即便不穿好也要让孩子穿好，安阳消费力各方面是不能和新乡、邯郸比的。在城市居民工资方面，在人们观念中一般认为一千多就算不错了，两千多就很了不起了。”经营者刘文彬功能定位功能定位消费者需求消费者需求107本报告是严格保密的。本地消费者购物时目的性强，较少在外就本地消费者购物时目的性强，较少在外就餐，但单次就餐额度较高餐，但单次就餐额度较高功能定位功能定位消费者需求消费者需求购物时是否就餐购物时是否就餐购物如就餐则地点选择购物如就餐120、则地点选择购物时就餐的人均消费购物时就餐的人均消费购物时经常就餐比例低于一般水平，一方面是购物目的性强，另一方面与缺乏相关有关34.6%选择路边的小吃店，也有26.2%的消费者会在普通饭店进行就餐。如果就餐则人均消费不低108本报告是严格保密的。对应的是，消费者对高档正餐和中档特色对应的是，消费者对高档正餐和中档特色餐饮较为青睐餐饮较为青睐功能定位功能定位消费者需求消费者需求餐饮名称餐饮名称规模（规模（）客单价（元）客单价（元）上座率上座率档次档次正餐正餐重庆巴奴70025100%中档金狮麟400040-50100%高档烧鹅仔10005080%高档全聚德30003580%中档百年老妈火锅700121、20-3070%中档彰德饭庄2001040%低档盛德利7002580%中档口福人家30004070%中高档特色餐饮特色餐饮豪享来30025100%中档快餐快餐KFC3001570%中档加州牛肉2001040%中低档小吃小吃文峰小吃城200010低档殷都小吃城20001080%低档小吃被认为卫生得不到保证以上测试均在正常就餐时间洋快餐多被认为是垃圾食品餐饮业结论：餐饮业结论：u高档餐饮和特色餐饮受欢迎。u豪享来将西式餐饮（口味）本地化，极为成功。u对正餐的偏好超过快餐和正餐的偏好超过快餐和小吃小吃，这是安阳餐饮人均消费较高的原因。109本报告是严格保密的。安阳人较为内敛，很少光顾娱乐场所，但安阳122、人较为内敛，很少光顾娱乐场所，但对休闲场所有一定需求对休闲场所有一定需求是否光顾娱乐场所是否光顾娱乐场所不光顾娱乐场所的原因不光顾娱乐场所的原因是否光顾休闲场所是否光顾休闲场所光顾休闲场所的人均花费光顾休闲场所的人均花费功能定位功能定位消费者需求消费者需求看淡原因汇总：看淡原因汇总：u超过一半的人从不光顾娱乐场所！不习惯不习惯和价格高主要原因。安阳人对休闲的理解限于美容美发、洗浴等，但去的频次明显不高。“一般不会去娱乐休闲场所，有点“那那个个”，而且年纪都大了，年轻人会去吧？！”某中年人110本报告是严格保密的。娱乐市场：表演性质的夜总会和娱乐市场：表演性质的夜总会和KTV很受很受欢迎，但人均123、消费低欢迎，但人均消费低名称名称经营模式经营模式规模规模/房间房间 消费（元）消费（元）上座率上座率客户对象客户对象业内评价业内评价调研时间调研时间NO.1娱乐广场演艺+迪厅1500最低10085%40岁以下开业最早档次高22:30滚石演艺+迪厅500最低10090%工薪族年轻人经营久效益好21:00快乐时光演艺+迪厅+KTV650最低10040%工薪族年轻人经营一年效益一般23:00佳艺演艺厅演艺+KTV演艺厅：350KTV：4豪4中260-280为主80%高消费人群经营久，档次高23:00南湾湖大酒店餐饮+宾馆+KTV+足浴KTV：18间宾馆：63间KTV:288足浴：58以上70%高消费124、人群市内第一个休闲一条龙23:30红珊瑚音乐广场KTV20间左右28，48，68，9865%-新开业不久，偏僻22:30家多幅KTVKTV45间年轻人环境佳，价格适中功能定位功能定位消费者需求消费者需求娱乐场所较为分散，但共同特点是场所租金较为便宜。夜总会一般是10元票价，虽然有最低消费，但是可以协商，降低了人均消费额。KTV多有折扣。电影院被淘汰后城市缺乏群众能普遍参与性的商业经营项目电影院被淘汰后城市缺乏群众能普遍参与性的商业经营项目111本报告是严格保密的。娱乐休闲：消费者观念需要培养，居民收娱乐休闲：消费者观念需要培养，居民收入增长是进一步发展的关键入增长是进一步发展的关键“桌球行业经125、营不稳定，目前还是租金成本很被看重，比如本店租金10元/月，滚石等娱乐设施的集中发展与这地块地广人稀，有停车位，租金便宜有重要关系，谈到网吧行业利润低，行业经营不算好，价格有甚至0.5元/小时的。”某经营者功能定位功能定位消费者需求消费者需求安阳市民较为传统，但新一代年轻人的消消费费观观念念已经发生很大转变，是消费的主力人群。休闲业内资深经营人士观点休闲业内资深经营人士观点城市经济可持续增长、旅游带动城市open程度增加，将是安阳消费观念转变的催化剂催化剂。112本报告是严格保密的。商业经营业内人士、消费者对本项目的期商业经营业内人士、消费者对本项目的期许许安阳正在打造豫北中心城市，这样的城市126、定位需要有具有较强辐射力的商业体，目前安阳还没有哪个商业体能具备，本项目应该是个很好的切入点，把所有的功能都做出来，通过做大来做强。安阳市民休闲需求正在提升，项目应该站在超前的视野上考虑这一点。项目的定位要一步到位，安阳目前的商业需要龙头企业，也需要这种全业态的商业模式。一站式的购物中心能迎合消费者的需求，目前安阳的知名度正逐步打开，应该融入文化、体育、旅游等元素。在前期应投入比较大，硬件设施一步到位，消费人群喜欢的是经济适用型，太高端不行。大型项目应具有特殊的业态，如仓储式，这种新的业态会产生新的消费模式，会有一定的市场，嫁接外地品牌，引领年轻时尚消费者。要有看点，有亮点，抓住老百姓喜闻乐见127、的文化。找准定位，严格品牌进入管理，宁缺勿滥。行业专家、部分消费者访谈关键词：关键词：一站式，全功能休闲娱乐一步到位文化时尚功能定位功能定位消费者需求消费者需求113本报告是严格保密的。购物购物餐饮餐饮休闲休闲娱乐娱乐：主体主体重点发展重点发展逐步增加逐步增加较少较少：从市场需求和竞争状况出发，购物类仍盈利主体，加入餐饮、休闲、娱从市场需求和竞争状况出发，购物类仍盈利主体，加入餐饮、休闲、娱乐，保证商业的稳健成功运营，符合未来商业的发展潮流乐，保证商业的稳健成功运营，符合未来商业的发展潮流综合各方因素，建议以购物为主体，集合餐饮、休闲、娱乐综合各方因素，建议以购物为主体，集合餐饮、休闲、娱乐功128、能，打造成安阳第一个一站式功能，打造成安阳第一个一站式Livingmall市场竞争市场竞争商业趋势商业趋势消费者消费者开发商目标开发商目标功能定位功能定位114本报告是严格保密的。u正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一；u这个上海最具规模的大型购物中心坐落在浦东陆家嘴，但项目经营并不理想。上海正大广场转型为家庭娱乐及购物中心，加大上海正大广场转型为家庭娱乐及购物中心，加大了娱乐、餐饮、休闲、美容等非购物功能了娱乐、餐饮、休闲、美容等非购物功能Living Mall129、案例案例上海正大上海正大2005年，正大广场重新定位与规划，所定位的目标市场：避开了沪上百货业竞争较激烈的领域，而是将目光瞄准了以家庭型消费者和时尚型消费者为目标群体，走中高档路线的百货商场。在娱乐方面引进了丰富多元、高素质的设施，增大了餐饮，变身为华东地区最具规模的现代家庭娱乐及购物中心，正大广场出租率从原本65%已经达到99%；主要整改四个方面工作，第一重新调整了业态规划；第二就是把购物中心百货化的经营实施；第三就是市场推广手段的被动性转化为互动性、主动性；第四我们通过建筑、平面、灯光重新设计改成今天的正大广场。产生三个主要的空间，第一是家庭的共享空间，另外就是父母的分享空间，还有儿童的独130、享空间。这三个空间是作为我们的理念发展。115本报告是严格保密的。上海正大广场完成了由上海正大广场完成了由Shopping mall到到Living mall的蜕变，的蜕变，拥有拥有5万平方米家庭娱乐中心，一朝化万平方米家庭娱乐中心，一朝化蝶。蝶。Living Mall案例案例上海正大上海正大汇集了70多家中高档餐厅的正大广场已经成为上海美食的新地标；4楼的游艺园地；5楼和10楼的餐饮业；7楼被圈定为女人和孩子的“天堂”，准备引进能够吸引爱美女性和注重幼儿教育的母亲关注的商业店铺，如SPA、美容、美甲，内服美疗药品店，还有包括儿童芭蕾、语言培训等项目在内的国际性亲子教育中心；正大广场8楼有星美131、影城，同时将于2007年1月开出沪上最大的800多平方米真冰溜冰场。116本报告是严格保密的。考虑安阳消费特征，结合发展趋势，本项目较适考虑安阳消费特征，结合发展趋势，本项目较适合的的零售、餐饮、休闲娱乐比例为合的的零售、餐饮、休闲娱乐比例为65：15：20确定功能比确定功能比确定功能比确定功能比例的依据例的依据例的依据例的依据安阳核心商圈业态比例：86：7：7本地人群的消费特征：对餐饮、休闲娱乐业态的需求比例比商业发达城市低50%左右业内认同的业态经营的黄金比例为:零售：餐饮：休闲娱乐=55：20：25结合城市发展趋向，至少保持一定时期内业态组合的先进性市场市场现状现状黄金黄金比例比例消费消132、费特征特征发展发展趋势趋势业态定位业态定位117本报告是严格保密的。宁波天一广场宁波天一广场柳州谷埠街国际商城柳州谷埠街国际商城东莞第一国际东莞第一国际总面积总面积220000220000116052主力店面积主力店面积乐购18000柏图家居中心40000时尚电器城18000银泰百货20000英皇国际俱乐部8000中华百货20000国际购物中心10000南城百货33000中华爱尚品牌折扣店10000永乐12000灯饰城7000百安居12000苏宁电器15000天一数码广场15000总面积90000总面积88000总面积15000主力店比例主力店比例41%40%47%案例选取标准案例选取标准 u133、位于城市核心商圈u大规模商业项目u业态丰富u包括集中商业和街区主力店比例一般在主力店比例一般在4050%之间，本项目之间，本项目主力店面积不超过主力店面积不超过40%较为合适较为合适业态定位业态定位118本报告是严格保密的。商业总面商业总面商业总面商业总面积积积积10101010万平万平万平万平方米方米方米方米主力超市卖场：1.5万平主力百货预留：2万平大型餐饮：0.8万平特色餐饮：0.6万平电器卖场：0.5万平集中式商业街区商业购物：6万平餐饮：1.4万平休闲+娱乐：1.6万平其他：2万平业态定位业态定位初初步步规规划划方方案案：地上6.5万，地下空间4.7万，按照50%作为商业计算，商业总134、建筑面积约9万平。初步估计总营业面积初步估计总营业面积9万平，其中主力店万平，其中主力店（集中商业）（集中商业）3.5万平，街区商业万平，街区商业4万余平万余平-1F1-3F2/3F1-2F1-3F1-3F-1F、2-3F119本报告是严格保密的。3000平方米以上大中型超市人均营业面积：无锡0.14青岛0.18常州0.12厦门0.16安阳营业面积2500以上的大中型超市总营业面积28000，人均0.035。平均值：0.15市区总人口80万大中型超市市场大中型超市市场大中型超市市场大中型超市市场静态缺口静态缺口静态缺口静态缺口9 9万万万万例：家乐福超市建筑面积2万平方米市场缺口远超过一个大型135、标准超市的容量，考虑到同区域丹尼斯的存在。超市卖场体量超市卖场体量超市卖场体量超市卖场体量1.51.5万平方米万平方米万平方米万平方米地面一楼地面一楼75M100M110M 小店铺小店铺(1500-8000 SQM)自行车位自行车位 (2000-4000 SQM)配套设施配套设施 (4000-5000 SQM)(收货区收货区,仓库仓库,办公室及设备房等办公室及设备房等)收货区收货区屋顶停车场下坡坡道屋顶停车场下坡坡道屋顶停车场上坡坡道屋顶停车场上坡坡道送货货车等候车位送货货车等候车位出租车等候车位出租车等候车位出入口出入口出入口出入口小车停泊方向小车停泊方向-上上小车停泊方向小车停泊方向-下下136、业态定位业态定位主力店主力店安阳超市发展空间大，建议项目安阳超市发展空间大，建议项目超市为超市为1.5万平万平，招商方向为沃尔玛、家乐福等国际零售巨头招商方向为沃尔玛、家乐福等国际零售巨头120本报告是严格保密的。百货主力店，百货主力店，传统百货，面积不超过传统百货，面积不超过2万万，招商方向，招商方向为区域性百货品牌，主要目的是考虑未来需要为区域性百货品牌，主要目的是考虑未来需要安阳三大百货安阳三大百货营业面积营业面积海鑫海鑫2万平卫东解放路卫东解放路0.7万平丹尼斯百货区丹尼斯百货区0.8万平青岛主要百货青岛主要百货营业面积营业面积无锡主要百货无锡主要百货营业面积营业面积李村崂山百货李村崂137、山百货2.7万平方米三洋百盛三洋百盛2.8万平方米李村北方百货李村北方百货5万平方米大洋百货大洋百货2.4万平方米台东利群商厦台东利群商厦2万平方米商业大厦商业大厦4万平方米中山路百盛中山路百盛3万平方米八佰伴八佰伴4.5万平方米百货营业规模百货营业规模2.52.5万平方米，建筑万平方米，建筑面积面积2.52.5万平方米万平方米业内人士普遍认可的三四线城市中心区域的能够成为市场领导者的百货营业面积为2-5万平方米。业态定位业态定位百货百货整体而言，安阳的百货面积偏小，但基本现阶段需要121本报告是严格保密的。家电专业卖场，总建筑面积家电专业卖场，总建筑面积0.5万平方米，万平方米，引入苏宁等国138、内电器零售巨头引入苏宁等国内电器零售巨头区位区位位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利产权产权独立、清晰的产权面积面积3000以上楼层楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼广场广场合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）外部外部设施设施物业距街道的距离在6m以上，有开阔的停车场地和门前广场业态定位业态定位专业店专业店日日顺访谈：日日顺访谈：开业两年，经营面积2000多平，在安阳家电行业属于中等规模，年租金约24万，营业额在约1400万/年，年初、夏季等旺季盈利，市场份额约30%，其他70%为工贸。行业平均利润7-8139、%左右（不含房租）。选址标准：选址标准：和已有门店有一定距离，不低于2公里，但核心商圈可以放宽。年租金20-30万以下（经营面积2000平计）。地下一层和一层都可以考虑，一层和二层连接也可以，但不会单独租下二层。苏宁电器进驻副省级以上开店标准苏宁电器进驻副省级以上开店标准主要有工贸、日日顺以及主要有工贸、日日顺以及2家永乐，目前市家永乐，目前市场销售额约场销售额约6000-7000万。万。122本报告是严格保密的。计入本项目业态规划，那么核心商圈和文计入本项目业态规划，那么核心商圈和文峰中路商业业态构成将趋于合理峰中路商业业态构成将趋于合理目前目前计入本项目计入本项目文峰路原来文峰路原来计入本140、项目后计入本项目后购物71.7697167餐饮5.681214休闲2.86810娱乐3.3537其他16.61262核心商圈核心商圈文峰中路文峰中路业态定位业态定位123本报告是严格保密的。形象定位：名城味道，梦回千年形象定位：名城味道，梦回千年33003300年文年文化悠悠传化悠悠传颂颂古安阳人古安阳人文风情再文风情再现现回眸三千年尽在文峰中客户定位：老中青幼全客层客户定位：老中青幼全客层档次定位：中低档档次定位：中低档124本报告是严格保密的。我们对安阳社会各界就项目现案名我们对安阳社会各界就项目现案名“彰德府文彰德府文化商业步行街化商业步行街”做了大量的访谈和测试做了大量的访谈和测试u作141、为市场消费主力的年轻人对彰德府基本没有概念，第一印象没感觉，第二感觉很苍老太“厚重厚重”。u文化会引起人们对项目定位的误解，文化用品市场文化用品市场？u所有人都认为内容重过名字，但案名对项目推广更为有利。“第一感觉有些好奇，大多数年轻人喜欢现代风味、时尚的，而不见得会看建筑风格，建议不要死板。”“联想到很老式的房子，而且会想到饭店彰德饭庄。”消费者“对于彰德府，很多安阳人不知道，也只是听父亲讲过（没有载体），对于时尚可能不利。”大华金商都 贾总“建议不要加入文化两个字，这年头叫文化不文化，下里巴人不愿进，阳春白雪看不上，比如大河报，开始叫大河文化报，后来去掉文化两个字，效果很好，最好雅俗共赏。142、”旅游局刘科长访谈对象：访谈对象：普通市民、经营者、政府官员等普通市民、经营者、政府官员等形象定位形象定位项目案名应表达涵义项目案名应表达涵义:暗示定位暗示定位 传递地段优势传递地段优势告知物业功能属性告知物业功能属性迎合目标客户价值观迎合目标客户价值观125本报告是严格保密的。项目形象推广：一方面表达安阳的人文和项目形象推广：一方面表达安阳的人文和项目区位，另一方面暗合市场需求项目区位，另一方面暗合市场需求文峰新天地代表安阳代表安阳知名度高知名度高地域指向性强地域指向性强表达了历史表达了历史时尚宣言时尚宣言现代商业的精确阐释现代商业的精确阐释符合消费者心理需求符合消费者心理需求现代印合都市化143、意向现代印合都市化意向形象定位形象定位126本报告是严格保密的。Q4：10万体量商业如何定位？万体量商业如何定位？p定位策略定位策略p各业态比较微观分析各业态比较微观分析p消费者分析消费者分析answer4：1、安阳商业领导者、开创者、安阳商业领导者、开创者2、安阳第一复合型功能大型、安阳第一复合型功能大型Living mall3、零售、餐饮、休闲娱乐比例为、零售、餐饮、休闲娱乐比例为65：15：204、老中青幼全客层、老中青幼全客层5、中低档、中低档127本报告是严格保密的。本报告的技术思路本报告的技术思路项目开发背景项目开发背景客户目标和问题客户目标和问题界定核界定核心问题心问题市场潜力研144、判市场潜力研判区域与项目研判区域与项目研判项目市场定位项目市场定位规划布局研究规划布局研究开发策略建议开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定128本报告是严格保密的。规划布局研究规划布局研究失败的街区规划案例失败的街区规划案例成功的街区规划案例成功的街区规划案例本项目的规划借鉴本项目的规划借鉴龙翔步行街世博广场新世界花园韩国明洞大街万科运河东一号上海大拇指广场规律的借鉴街区多样性空间多样性内街价值体现Q5：本项目如何规划？：本项目如何规划？129本报告是严格保密的。常见的失败商业街区规划：常见的失败商业街区规划：兵营式兵145、营式、景景观式、广场式观式、广场式广场式的街道不利于消费者两侧穿梭，难以形成繁闹的意象。景观则影响视野和街区内的通达性。兵营的排布使逛街毫无乐趣可言。如兵营般整齐排布的商业街如兵营般整齐排布的商业街某城市伟岸、宽大的某城市伟岸、宽大的商业街商业街失败规划案例失败规划案例130本报告是严格保密的。常见的失败商业街区规划：常见的失败商业街区规划：宽大宽大、笔直笔直、大一统大一统宽大、笔直、一览无余的街道容易让人产生疲劳感，失去逛街的乐趣。大一统的街道不符合商业生动活泼、富于变化的特点，留不住人流，难以形成商业气氛。街是成立了，但对于街的立足之本：商业，考虑不足，对于商业氛围的营造也仅限于景观宽大、146、笔直的商业街宽大、笔直的商业街某城市大一统的商业街某城市大一统的商业街失败规划案例失败规划案例131本报告是严格保密的。世博广场规划失败：主力店与商业街区的世博广场规划失败：主力店与商业街区的布局规划的失败布局规划的失败主主力力店店商商业业街街区区东莞世博广场商业价值最高的部分全部为主力店占据，造成主力店经营红火，人流量无法给商业街共享，而商业街区门可罗雀。失败规划案例失败规划案例132本报告是严格保密的。新世界花园：交通规划的失败新世界花园：交通规划的失败东莞新世界花园东莞新世界花园外部交通：外部交通：3万平方米商业没有规划货运通道和卸货区。内部交通：内部交通：每层共有4个层高，水平无法实现147、无障碍通行，多种业态无法使用。失败规划案例失败规划案例133本报告是严格保密的。韩国首尔市明洞大街：韩国首尔市明洞大街：功能齐全和交通方功能齐全和交通方便便使其历经百年经久不衰使其历经百年经久不衰u明洞是韩国代表性的购物街，由明洞大街、中央路、中国街和中间的“胡同”组成。u主街明洞大街长约1.5km，街道两旁布满了百货公司、商场、餐厅、酒店、戏院，另外还有一批超现代大型购物广场和商场、观光酒店、金融机构。u明洞大街两旁都是高级名牌的店铺，明洞大街两侧的胡同里都是中档品牌的店铺和保税商店。成功规划案例成功规划案例134本报告是严格保密的。明洞大街街区规划特点：以明洞大街街区规划特点：以短街、曲径148、窄巷、短街、曲径、窄巷、小尺度共享空间小尺度共享空间营造愉悦的休闲购物空间营造愉悦的休闲购物空间明洞大街的商业街区道路都不宽，主道宽度在810米之间，辅道宽度在46米之间，热闹繁华。明洞商业街保存着中国大使馆、明洞圣堂等文物级建筑物，围绕着这些建筑，建造了许多欧洲风格的街道和共享空间,使明洞成了朝鲜文化与西方文明接触的象征，开放的共享空间也成了人流的聚集点。成功规划案例成功规划案例135本报告是严格保密的。万科运河东一号的街区规划：短街、窄巷、万科运河东一号的街区规划：短街、窄巷、曲径、共享空间曲径、共享空间u万科运河东一号等项目吸取国外著名街区的成功经验：u自然曲折的路径，镶嵌着尺度宜人的149、共享空间，小尺度街区，人车分流；u通过短街、窄巷、共享空间充分解决了内街的吸引力问题。成功规划案例成功规划案例136本报告是严格保密的。大拇指广场现在是上海非常著名的成功街大拇指广场现在是上海非常著名的成功街区之一，成为现代街区典范。区之一，成为现代街区典范。u位置：芳甸路浦东新区联洋国际新社区u占地：5.2万平方米、总建筑约11万平方米u2003年10月开工建设，于2005年7月9日开张u出租率100%u业态主要设有：大型超市（法国家乐福）、主题商场、休闲娱乐（好乐迪音乐娱乐公司）、艺术中心(上海证大现代艺术馆)、五星级酒店（委托美国著名酒店管理集团Carlson旗下的Raddision品牌150、经营管理u海地区规模最大、功能最全的复合式社区与区域商业中心u爱心广场，将有浓缩中外风情的咖啡吧、酒吧、茶馆、艺术陶吧等环伺左右成功规划案例成功规划案例137本报告是严格保密的。1楼街区的规划楼街区的规划u充分遵循了商业街区的规律：曲径、短街、窄巷、焦点、共享空间u两大主力店家乐福和好迪大拇指中间，设立了一个大的共享空间u1楼临街面、共享空间的四周的商业单元均为小面积化分家家 乐乐 福福肯德基肯德基星巴克星巴克唐朝酒店唐朝酒店好乐迪大拇指店好乐迪大拇指店屈臣氏屈臣氏成功规划案例成功规划案例138本报告是严格保密的。2楼的规划布局楼的规划布局u二层商业单元面积划分略大。u一、二层的垂直交通：从共151、享空间为圆点，设置了多部扶手电梯u一、二层的不规则处理，二层增加了连廊优悠瑜伽优悠瑜伽SPA会馆会馆证大现代证大现代艺术馆艺术馆美颂巴黎美颂巴黎连廊连廊连廊连廊成功规划案例成功规划案例139本报告是严格保密的。我们研究了多个国内外的著名商业街区，我们研究了多个国内外的著名商业街区，从中总结出成功的街区规划基本规律从中总结出成功的街区规划基本规律v纽约第五大道FIFTHAVENUE，美国v东京都新宿大街ShinjukuOdoriShoppingStreet，日本v首尔明洞大街Myeong-dongcommercialarea，韩国v乌节路0rdRoad，新加坡v维也纳克恩顿大街themostfa152、mouspedestrianzone，奥地利v上海南京路，中国v广州上下九商业街，中国v深圳东门商业街，中国v上海新天地，中国v万科运河东一号，中国v王府井大街，中国第一种是：商业街呈典型的线型分布线型分布，是依托交通干道发展而来，商业街有着强烈交通功能的痕迹，街道宽几十米，承担着城市的交通交通和商业商业两种角色；例：香榭丽舍大街、纽约第五大道、南京路、王府井大街。第二种是：商业街呈网络布局网络布局，是经过长期发展由线型转变为网络型，形成非常丰富的街区与纵深区域，经过自然的选择与淘汰，形成宜人的商业空间，主要是承担城市商业商业功能。例：韩国明洞大街、深圳东门商业街。曲径曲径曲径曲径 短街短街短153、街短街 窄巷窄巷窄巷窄巷 共享共享共享共享 焦点焦点焦点焦点 交通交通交通交通 停车停车停车停车140本报告是严格保密的。街区多样性：街区多样性：室外、半室内、自然采光室内、室外、半室内、自然采光室内、人工采光室内、天幕室内人工采光室内、天幕室内141本报告是严格保密的。间隔性半透明采光天幕空间可视性利用节点小品、地面变化、花台、植物、人行通道、扶梯、休息椅丰富空间感与新鲜感，减低客户单调感，给予持续的刺激。空间可视性中轴线的处理方式中轴线的处理方式1142本报告是严格保密的。通透感、宽敞感装饰构件丰富空间层次采光天幕u空间的通透：空间的通透：利用相互流通、内外相互渗透的空间构成，在分割空间有154、意识地使被分隔的空间保持某种程度的连通，使处于某个空间的人可以看到另外一些空间的景物，从而使空间彼此渗透、相互因借，从而大大增强空间的层次感。空间的层次感。u动态变化：动态变化：利用若干空间的相互连贯、相互关联、开放连续的空间序列，当人在其中运动时，由于空间形象的变化，可以体验到丰富的空间层次感和变化效空间层次感和变化效果果；随着人的视野的移动，取得不断变化的变化的空间透视，使人产生不同的心里感受。中轴线的处理方式中轴线的处理方式2143本报告是严格保密的。answer5:answer5:规划理念：规划理念：规划理念：规划理念：混搭、共生、小尺度、中轴线混搭、共生、小尺度、中轴线混搭、共生、小155、尺度、中轴线混搭、共生、小尺度、中轴线规划布局：规划布局：规划布局：规划布局：线形、哑铃型、自然区隔线形、哑铃型、自然区隔线形、哑铃型、自然区隔线形、哑铃型、自然区隔城与市关系：退让、过渡、融合、分担城与市关系：退让、过渡、融合、分担城与市关系：退让、过渡、融合、分担城与市关系：退让、过渡、融合、分担空间：空间：空间：空间：多层次、穿透、景深、动感、多变多层次、穿透、景深、动感、多变多层次、穿透、景深、动感、多变多层次、穿透、景深、动感、多变;室外、室内、自然采光、人工采光、半室外室外、室内、自然采光、人工采光、半室外室外、室内、自然采光、人工采光、半室外室外、室内、自然采光、人工采光、半室外156、;合合合合 围、聚合力、向心力围、聚合力、向心力围、聚合力、向心力围、聚合力、向心力灰空间：灰空间：灰空间：灰空间：城市触媒系统：城市触媒系统：城市触媒系统：城市触媒系统：空间暗示系统：空间暗示系统：空间暗示系统：空间暗示系统：通道树型：通道树型：通道树型：通道树型：二三层铺位价值提升：类地面二三层铺位价值提升：类地面二三层铺位价值提升：类地面二三层铺位价值提升：类地面内街价值提升方式：短街、共享空间、聚客点、氛围、业种、商家内街价值提升方式：短街、共享空间、聚客点、氛围、业种、商家内街价值提升方式：短街、共享空间、聚客点、氛围、业种、商家内街价值提升方式：短街、共享空间、聚客点、氛围、业种、157、商家Q5：本项目如何规划？：本项目如何规划？规划布局研究规划布局研究失败的街区规划案例失败的街区规划案例成功的街区规划案例成功的街区规划案例本项目的规划借鉴本项目的规划借鉴144本报告是严格保密的。本报告的技术思路本报告的技术思路项目开发背景项目开发背景客户目标和问题客户目标和问题界定核界定核心问题心问题市场潜力研判市场潜力研判区域与项目研判区域与项目研判项目市场定位项目市场定位规划布局研究规划布局研究开发策略建议开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定145本报告是严格保密的。Q6：商业如何与文化结合？：商业如何与文化结158、合？上海新天地昆明南屏街商业与文化结合研究商业与文化结合研究欧洲建筑发展史规律欧洲建筑发展史规律人类的时尚法则人类的时尚法则混搭理论的借鉴混搭理论的借鉴商业街案例研究商业街案例研究金茂大厦罗浮宫城市化进程的审美城市化进程的审美146本报告是严格保密的。欧洲建筑发展史揭示的规律：建筑发展总欧洲建筑发展史揭示的规律：建筑发展总是在不断地轮回，在复古中寻求创新是在不断地轮回，在复古中寻求创新u文艺复兴建筑一方面吸取了古希腊罗马时期的柱式构图要素，另一方面又将各个地区的建筑风格同古典柱式融合一起，大胆创新。u洛可可建筑重返巴洛克建筑风格，但更强调弧线和S形状的运用。u新古典主义建筑则是中世纪哥特式建筑159、风格的回归，并创新地加入异国元素，富含浪漫情调。u而折衷主义和后现代主义建筑则是对历史上各种建筑风格的大轮回，利用现代加工手法，使其具备现代美。古希腊、古罗马建筑哥特式建筑文艺复兴建筑洛可可建筑新古典主义建筑折中主义建筑后现代建筑巴洛克建筑欧洲建筑从古典主义建筑风格，继而到现代和后现代建筑风格，每一次的发展前进都是对已有风格的回归、复制，并利用现代手法加以创新。147本报告是严格保密的。1 年前的流行：糟蹋；10年前的流行：丑陋；20年前的流行：滑稽；30年前的流行：有趣；50年前的流行：古怪；70年前的流行：妩媚；100年前的流行：浪漫；一个世纪前的流行：绝妙！u时尚界有个莱佛法则，反映了复160、古主义的一些端倪，其实复古色彩年年都有，它有特定的消费群体。到了21世纪，复古主义风起云涌，特别是2004年，才真正进入复古时代。u 事物从复杂又变回了简单，当然复古不是一味地重复历史，而是在保持原有风貌的同时又进行了技术上的创新。时尚界的莱佛法则时尚界的莱佛法则148本报告是严格保密的。时尚与复古日本东京时尚美眉，秋冬彩妆是创新中带有复古感诺基亚推出了一款更为神奇的产品3605，这款产品真的将手机的键盘设计成老式电话的拨盘设计 上海的新地标-新天地广场是个充满矛盾因子的综合体：既古典，又新潮；深具文化情怀，也具有商业气息。正是这里古老和时尚相融合的独特风韵。人类永远创新与轮回的精神樊篱人类永161、远创新与轮回的精神樊篱149本报告是严格保密的。混搭理论（混搭理论（Mix&Match）定义定义:两个或两个以上不同产业两个或两个以上不同产业品牌、风格元素等通过拼品牌、风格元素等通过拼贴、混杂、组合贴、混杂、组合,激发出新激发出新的产品或概念的产品或概念.Gucci的竹节系列产品，在设计上融合了经典的中国传统元素，融传统与时尚为一体，浑然天成。高挺的中式立领与飞檐般的肩线结合成极为贴身的线条细部的中国结式纽扣，与丝绸上的华丽刺绣，诠释出精致古典。从珠宝、服装、建筑、从珠宝、服装、建筑、汽车中汲取灵感汽车中汲取灵感150本报告是严格保密的。上海金茂大厦上海金茂大厦 中国古典建筑与世界先进技术混162、搭的产物中国古典建筑与世界先进技术混搭的产物u金茂大厦占地2.3公顷，塔楼高420.5米，总建筑面积29万平方米。u金茂大厦的设计师是美国芝加哥著名的设计事务所。设计师以创新的设计思想，巧妙地将世界最新建筑潮流与中国传统建筑风格结合起来，成为海派建筑的里程碑，并成为上海著名的标志性建筑物，u金茂大厦外形密檐塔状，是中国古典建筑与世界先进技术结合的产物，中国古建筑中唯有一种最有高度，那就是宝塔。u金茂大厦的设计思想显然借鉴了古都西安的大雁塔的“密檐塔”语言，设计师用现代材料钢铁和玻璃再现了一个经过创新的中国宝塔形象。中西合璧又能反映时代脉搏。151本报告是严格保密的。罗浮宫与罗浮宫与贝聿铭贝聿铭163、金字塔的混搭金字塔的混搭u玻璃金字塔高21.6米，各边长35米，采用不锈钢钢架支撑，塔的四个侧面，由673块晶莹透亮的菱形玻璃拼组而成。步入玻璃金字塔，人们可以通过玻璃的自然折光对卢浮宫全貌一览无余。u在卢浮宫最受欢迎的作品中，玻璃金字塔名列第三，立在卢浮宫这个举世闻名的古建筑前，作为卢浮宫的入口，它带有浓厚的现代意识。贝聿铭（贝聿铭（ieohmingpeiieohmingpei）1917年生于广州,被世人誉为“现代主义的泰斗”，他在设计中引入了许多中华传统建筑的符号，又使用现代建筑的材料和结构。152本报告是严格保密的。创新与轮回，时尚与复古，是人类精神世界永远的樊篱创新与轮回，时尚与复古，164、是人类精神世界永远的樊篱创新与轮回，时尚与复古，是人类精神世界永远的樊篱创新与轮回，时尚与复古，是人类精神世界永远的樊篱153本报告是严格保密的。昆明南屏街昆明南屏街以以“老昆明的家老昆明的家”为主题为主题，展现昆明历史、文化、风，展现昆明历史、文化、风情，并成为与商业交流的中心，在情，并成为与商业交流的中心，在685米长的街道上系统零星的米长的街道上系统零星的分布着各种古建筑牌坊与仿古建筑单体。分布着各种古建筑牌坊与仿古建筑单体。u南屏街是昆明历史上的老街区，全长米,也是昆明市古老的商业街；是旧时的金融、商业和娱乐中心，要维持城市中心区的吸引力，设立步行街，可以最大程度地鼓励商业、文化和娱乐165、发展。u南屏街是万平方米都市休闲娱乐空间，街区全部由正方形小青石等石材铺装，沿线组活色生香的情景雕塑；步行街的艺术设计反映出城市的文化，城市历史和文化与商业在这里共享。u2006年昆明旅游总收入以156.37亿元创下历史新高，国内游客首次突破2000万人次。u全市累计接待海外游客70.75万人次，旅游外汇收入1.90亿美元；全年共接待台湾游客16.96万人次，154本报告是严格保密的。昆明南屏街昆明南屏街 古建筑与现代的融合古建筑与现代的融合155本报告是严格保密的。大拇指广场融入了大量的文化、艺术元素，大拇指广场融入了大量的文化、艺术元素，都是以点式、插件式表现方式都是以点式、插件式表现方式166、u2003年斥巨资收藏了法国超现实主义艺术大师恺撒的传世名作“大拇指大拇指”雕雕塑塑，项目名因此而来u收藏了美国著名波普艺术大师罗伯特印第安纳的经典名作“LOVE”雕塑雕塑和其它主题雕塑u投入200万引入台湾著名雕塑家李真代表作“大士骑龙大士骑龙”，该作创作于2001年u左右相邻的“思想者思想者”雕雕塑广场塑广场（罗丹广场）及天主教堂和谐相连，营造浓郁的艺术氛围u建立了证大博物馆上海大拇指商场上海大拇指商场“LOVELOVE”雕塑“大拇指大拇指”雕塑“大士骑龙大士骑龙”雕塑证大博物馆证大博物馆156本报告是严格保密的。昆明南屏街昆明南屏街 商业与文化的结合商业与文化的结合浮雕、圆雕、地浮雕、圆167、雕、地浮雕、情境雕塑浮雕、情境雕塑跳海牌跳海牌卖吆喝卖吆喝157本报告是严格保密的。新天地是传统的石库门建筑文化、民俗文化与西方酒吧娱乐新天地是传统的石库门建筑文化、民俗文化与西方酒吧娱乐文化于一体的街区；采取递进式定位策略：文化于一体的街区；采取递进式定位策略：初期初期多功能，多功能，中中期期旅游景点旅游景点，后期国际化娱乐风情旅游景区。，后期国际化娱乐风情旅游景区。u上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。u新天地占地3万平米，建筑面积6万平米。u街铺北里街区以保留石库门旧建筑为主，内部168、为现代化装修u南里以反映时代特征的新建筑为主集中式商业少量商铺2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。u新天地在整体开发过程中，第一阶段进行整体策划布局，第二阶段进行推广和招商，第三阶段是后期经营管理。南京路商圈南京路商圈地铁口地铁口地铁口地铁口新天地新天地淮海中路商务圈淮海中路商务圈158本报告是严格保密的。上海新天地成功因素之一是商业与文化的结合：大量文化元素通上海新天地成功因素之一是商业与文化的结合：大量文化元素通过组装、拼接、嫁接等手法融为一体，不是简单的完全照抄照搬过组装、拼接、嫁接等手法融为一体，不是简单的完全照抄照搬u上海石库门文化上海石库门文化u现代建筑文化现代建169、筑文化u品牌商家的文化：品牌商家的文化：新天地的商家均集合了来自世界各地的知名品牌菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。u娱乐文化：娱乐文化：外部是二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚。形式是古典的内容是现代的。谭永麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”，是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所。观赏新天地露天广场及餐馆内的文化表演。u异域文化：异域文化：讲究真正的美食休闲,音乐,建筑装修,各种饮食文化,异国风情的领略,原汁原味.法国餐厅带来了欧陆风情，日本音乐餐厅带170、来了富士山文化。123456159本报告是严格保密的。城市化进程下生活方式及审美的变迁城市化进程下生活方式及审美的变迁发展特征演变阶段城市化初期城市化后期后城市阶段人口集聚，城市区域扩张城市功能空间相对独立，多中心格局；绿地稀缺，交通拥堵使开阔空间变得不可能；都市住区与重叠、拥挤、密集和视觉超载联系在一起城市功能丰富浓缩；自然环境与流动开阔的空间成为都市外的磁场，成为卫星城；多元文化、建筑风格的冲突且融合；城市化景观和郊区化城市的混合体城市扩张缓慢，人口向郊区转移；城市依然是社会活动的主要场所，郊区限于居住；高科技广泛应用于社会各个方面严重空气污染、生活费用的高涨居住形态都市中心的密集居住区郊171、区的别墅区生活方式描述居住环境自然透气，高科技实现了对人类尺度的充分尊重，多元文化混合、多元个性兼容，工作生活的共融等充分享受便利多彩的都市生活，节奏快、居住环境重叠密集、建筑的视觉超载、出现审美疲劳居住购物工作仍然将生活割裂为三个互不相容的部分；渴望远离都市的尘嚣；努力寻求精神的依托中心节点Downtown的区住区城市化中期大量农村人口进入城市人口集聚、财富集聚、技术集聚和服务集聚工业进程加快，商业开始繁荣城市功能空间混合，单中心格局进入城市成为身份的彰显；强烈地摆脱古老传统的束缚，投身现代都市世界的渴望城市居住区格子楼审美需求集体主义，观点趋同；追求现代元素、爱新鲜；传统“土气”，现代时髦172、城市感城市感城市感城市感安阳在现代建筑的视觉超载中不断追求寻找现代、时尚、潮流的最高峰都市感都市感都市感都市感自我意识加强，出现分化；古老传统符号被认为是精神回归的依托，偏爱传统质朴元素生态感生态感生态感生态感现代时尚、传统古典完美融合的多元主义，精神家园的个性化满足回归感回归感回归感回归感160本报告是严格保密的。Q6：商业如何与文化结合？：商业如何与文化结合？上海新天地昆明南屏街商业与文化结合研究商业与文化结合研究欧洲建筑发展史规律欧洲建筑发展史规律人类的时尚法则人类的时尚法则混搭理论的借鉴混搭理论的借鉴商业街案例研究商业街案例研究金茂大厦罗浮宫城市化进程的审美城市化进程的审美Answer173、6:原则一、文化与商业的结合一定不是把文化简单的重复使用，而是创新；原则一、文化与商业的结合一定不是把文化简单的重复使用，而是创新；原则二、文化与商业的结合一定不是大面积的形式结合，而是取其神，以点原则二、文化与商业的结合一定不是大面积的形式结合，而是取其神，以点 式、插入式结合；式、插入式结合；原则三、文化元素的借用一定要有冲突有矛盾，才产生戏剧般的吸引力原则三、文化元素的借用一定要有冲突有矛盾，才产生戏剧般的吸引力 原则四、借助戏剧、曲艺、文艺等多种手段混搭原则四、借助戏剧、曲艺、文艺等多种手段混搭161本报告是严格保密的。商业街区的文化主要通过符号、仪式、节商业街区的文化主要通过符号、仪174、式、节点的故事等载体来体现点的故事等载体来体现文化的表现形式文化的表现形式故事化故事化符号化符号化仪式化仪式化：通过对故事的演绎，展现文化：通过对故事的演绎，展现文化：通过各种固定和不固定的活动，传递文化：通过各种固定和不固定的活动，传递文化园林景观园林景观立面风格立面风格地面铺装地面铺装建筑小品建筑小品路灯路灯标识系统标识系统业态业种业态业种162本报告是严格保密的。安阳有着安阳有着3000多年的历史，文化底蕴悠远、多年的历史，文化底蕴悠远、深厚深厚u悠久的民族文化：殷墟、周易、甲骨文、岳飞精神等u名人：盘庚、颛顼、妇好女将军、周文王、西门豹、苏秦、曹操、翟让、韩琦、郭朴等u名家典故遗址：盘175、庚迁殷、文王演易、六国拜相洹河畔、破釜沉舟、洹水之战、瓦岗军起义等u民间故事：巧匠建塔、晨钟暮鼓、仁义巷、铁狮口等u民俗：庙会、迎春活动等u民间艺术：殷墟剪叶、汤阴剪纸、内黄绘画、豫剧、灯笼画等安阳本土文化安阳本土文化163本报告是严格保密的。安阳老字号安阳老字号安阳老字号安阳老字号u聚宾楼饭庄u北京饭庄u迎春园烤鸭店u彰德饭庄u水冶关家烧饼u滑县道口烧鸡u汤阴“双头黄”酒u马投涧小磨香油u安阳德聚诚药栈u江南包子馆u锦泰恒u南门彰德扁粉崔u锦泰恒商场u西大街郑家粉浆饭u姚家大槐树狗皮膏药u王记豆腐脑u安阳顺兴居姚家狗皮膏药道口烧鸡安阳锦泰恒商场164本报告是严格保密的。巧匠建塔的美丽传说巧匠176、建塔的美丽传说故事化故事化民间有一说，文峰塔的建造方法民间有一说，文峰塔的建造方法源于一位民间泥瓦匠。其建塔的源于一位民间泥瓦匠。其建塔的技艺之高超，连两位云游四海的技艺之高超，连两位云游四海的神仙都自叹不如，连连称奇。神仙都自叹不如，连连称奇。巍巍文峰塔在这个美丽的传说中，巍巍文峰塔在这个美丽的传说中，用它的雄姿诠释着先人用它的雄姿诠释着先人 的智慧。的智慧。165本报告是严格保密的。晨钟暮鼓晨钟暮鼓故事化故事化晨钟暮鼓重现，演绎祥和平安和晨钟暮鼓重现，演绎祥和平安和吉祥吉祥166本报告是严格保密的。项目施工挖出一口老井项目施工挖出一口老井财富之泉财富之泉老井再现老井再现演绎安阳的财富之泉水177、演绎安阳的财富之泉水167本报告是严格保密的。u13.8米pp 新加坡新达新加坡新达新加坡新达新加坡新达城的城的城的城的“幸运之泉幸运之泉幸运之泉幸运之泉”演绎财富故事，演绎财富故事，演绎财富故事，演绎财富故事，最终成为整个国最终成为整个国最终成为整个国最终成为整个国家的著名旅游景家的著名旅游景家的著名旅游景家的著名旅游景点，成为新加坡点，成为新加坡点，成为新加坡点，成为新加坡旅游的必到之地旅游的必到之地旅游的必到之地旅游的必到之地p 夜晚有多媒体表演，许多人也选择财富之泉做为音乐演出、戏剧表演甚至婚礼仪式的背景,三维激光、灯光、数码环绕声响及喷雾器p 此噴泉之水向內流，象征保留財富与好运，所178、以才讲财富喷此噴泉之水向內流，象征保留財富与好运，所以才讲财富喷此噴泉之水向內流，象征保留財富与好运，所以才讲财富喷此噴泉之水向內流，象征保留財富与好运，所以才讲财富喷泉。来访游客围绕财富之泉一圈泉。来访游客围绕财富之泉一圈泉。来访游客围绕财富之泉一圈泉。来访游客围绕财富之泉一圈 ，带给他们幸运、财富，带给他们幸运、财富，带给他们幸运、财富，带给他们幸运、财富，幸运之水由此而生，每年吸引50万人来次观赏故事化故事化借鉴新加坡幸运之泉，演绎老井传说，成就借鉴新加坡幸运之泉，演绎老井传说，成就“安安阳财富之泉阳财富之泉”故事故事168本报告是严格保密的。本报告的技术思路本报告的技术思路项目开发背景179、项目开发背景客户目标和问题客户目标和问题界定核界定核心问题心问题市场潜力研判市场潜力研判区域与项目研判区域与项目研判项目市场定位项目市场定位规划布局研究规划布局研究开发策略建议开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定169本报告是严格保密的。商业与古建筑结合研究商业与古建筑结合研究成都锦里上海城隍庙丽江福州榕城古街昆明南屏街上海新天地Q7：商业如何与古建筑结合？：商业如何与古建筑结合？古建筑商业街规律研究古建筑商业街规律研究古建筑商业街案例研究古建筑商业街案例研究170本报告是严格保密的。国内文化街案例借鉴国内文化街案例借180、鉴北京平安大道文化街上海福州路文化街南京夫子庙北京朝阜路文化街西安北院门回坊广州文德路成都锦里目前国内及香港以文化商业街主要有目前国内及香港以文化商业街主要有天津古文化街香港摩罗街北京琉璃厂江苏周庄文化街合肥淮河路步行街昆明南屏街福州榕城古街文化街案例文化街案例171本报告是严格保密的。文化商业街简介（一）文化商业街简介（一）北京平安大道文化街北京平安大道文化街北京平安大道浓郁的明清风格浓郁的明清风格成为北京的一处美丽风景线，两侧12处处文物和一个历史文化保护区文物和一个历史文化保护区，分别是：北海公园、南新仓、段祺瑞执政府旧址、和敬公主府、孙中山逝世纪念地、盛新佑贞中学、欧阳予倩故居、僧格林181、沁祠、贤良祠、保安寺、旌勇祠、地安门大街四合院。此外，在平安大道地下还埋藏有唐代墓葬群、元氏古桥、元明皇城城墙基础、明代雨水方沟等古迹。上海福州路文化街上海福州路文化街福州路文化街以经营各类文化用品、充满文化气息而享誉全国。著名的专业书店专业书店有中国科技图书公司、外文书店、古籍书店、上海音乐书店等；大型综合书店大型综合书店有新近落成的上海最大的综合书市、上海书城、上海文化商厦等；经营办公用品办公用品的商店有汇丰纸行、长征测绘仪器商店、上海纸品商店等；经营文化用品文化用品的有杨振华笔庄、百新文化用品公司、美丽华文具公司、上海美术用品商店等。段祺瑞执政府旧址上海书城上海书城文化街案例文化街案例1182、72本报告是严格保密的。文化商业街简介（二）文化商业街简介（二）南京夫子庙南京夫子庙始建于宋，秦淮河北岸的贡院街旁。通常所说的夫子庙，实际包括夫包括夫子庙、学宫和贡院三大建筑群子庙、学宫和贡院三大建筑群。许多商店、餐馆、小吃店门面都改建成明清风格，并将临河的贡院街一带建成古色古香的旅游文化商业街建成古色古香的旅游文化商业街(以小吃、小商品、古玩字画等为主）以小吃、小商品、古玩字画等为主）。北京朝阜路文化街北京朝阜路文化街朝阜路文化街东起朝外东岳庙，西止阜成门，全长7.4公里。这条美丽的大街集中了各类文物重点保护单位各类文物重点保护单位48处处，其中世界文化遗产1处，国家级文物4处，市级文物29183、处，区级文物12处。按其功能性质大致可分为皇家宫室、宗教寺庙、文化教育、民居民俗、园林山水五大类，是一幅绝无仅有的北京民俗文化和历史政治的精彩画卷，也是一部记载着老北京历史变迁的老北京历史变迁的“教科书教科书”。文化街案例文化街案例173本报告是严格保密的。文化商业街简介（三）文化商业街简介（三）广州文德路广州文德路西安北院门回坊西安北院门回坊西安北院门回坊文化风情街建筑风格主要以明、清为主，街道两边配有休息座椅等市政设施，街道为散步道，禁止车辆通行，街道内分为内分为民族饮食、旅游纪念、文化展示、字画唐装等四个区域民族饮食、旅游纪念、文化展示、字画唐装等四个区域，高家大院等一批传统民居将会得到184、进一步的保护和展示。文德路具有深厚的历史底蕴，路上有光绪28年创立的私立教忠学堂广州市13中学、广府学宫（市第一工人文化宫）、文德楼、孙中山文献馆等景点。路两旁经营的文化用品店铺达300户，有广州市文物总店、文悦轩等经营高档古玩、字画、文房四宝高档古玩、字画、文房四宝等大型商场，也有经营各式中低档文化用品的沿街商铺中低档文化用品的沿街商铺建筑有鲜明的广东岭南特色，如街口要有牌坊这样的标志物，商铺名号各具文化特色，装修风格别致，打造别具岭南特色的商业街别具岭南特色的商业街文化街案例文化街案例174本报告是严格保密的。文化商业街简介（四）文化商业街简介（四）香港摩罗街香港摩罗街天津古文化街天津古文185、化街天津古文化街于一九八六年元旦建成开业，全街长0米，整体建筑为仿清民间式建筑风格，天后天后宫宫（妈妈祖祖庙庙）位于全街的中心。全街近百家店堂，有经营天津地方特色天津地方特色的杨柳青年画的杨柳青画社，经营泥人彩塑的泥人张彩塑工艺品经营部，有经营文房四宝，名人字画文房四宝，名人字画的四宝堂，春在堂，有经营文物古玩文物古玩的文物公司萃文斋门市部，还有经营全国各地的景泰蓝，双面绣，牙玉雕，艺术陶瓷，中西乐器金银饰景泰蓝，双面绣，牙玉雕，艺术陶瓷，中西乐器金银饰品等品等上万种名优工艺品的几十家店堂摩罗街是一条香港古董文物售卖集中地香港古董文物售卖集中地。在其附近的乐古道，皇后大道中和荷里活道一带，分布186、了不少爱古玩的人士。摩罗上街及乐古道昔日多海员聚居，附近妓院林立，龙蛇混杂，但现在已衍变成古董和杂货市场。距乐古道不远的摩罗街中心摩罗街中心，正门有两头守护的唐代石狮(乃按照北京北海公园九龙壁的实物仿造)，是售卖是售卖东方美术品、手工艺品和古董文物的集中地东方美术品、手工艺品和古董文物的集中地。文化街案例文化街案例175本报告是严格保密的。文化商业街简介（五）文化商业街简介（五）江苏周庄文化街江苏周庄文化街北京琉璃厂北京琉璃厂琉璃厂有许多著名老店，如槐荫山房、古艺斋、瑞成斋、萃文阁、一得阁、李福寿笔庄等，还有中国最大的古旧书店中国书店中国最大的古旧书店中国书店，以及西琉璃厂原有的三大书局三大书187、局商务印书馆、中华书局、世界书局。而琉璃厂最著名的老店则是荣宝斋，有人说：琉璃厂因荣宝斋等著名文化老店而享有盛名。琉璃厂文化街，成为广集天下图书、字画、古玩、文图书、字画、古玩、文房四宝房四宝的所在，成为国内外游客光顾老北京文化的必游之地。周庄文化街可谓是传统文化的荟萃之地，有开茶馆、设药铺的，有打开茶馆、设药铺的，有打铁、纺棉花的，有编竹器、捏面人的，有制木器、写书法铁、纺棉花的，有编竹器、捏面人的，有制木器、写书法的在这里游客可以放松心情，体味一下平日里城市中少有的传统文化的韵味传统文化的韵味。文化街案例文化街案例176本报告是严格保密的。文化街案例简介（六）文化街案例简介（六）昆明南屏街188、昆明南屏街合肥淮河路步行街合肥淮河路步行街淮河路集聚有大量的历史古迹，著名的古教弩古教弩台、九狮桥及飞骑桥遗址、李鸿章故居等居于台、九狮桥及飞骑桥遗址、李鸿章故居等居于其间其间。这里有历史文脉、区域特色的宣扬，细腻而富有人情味的城市空间拉张了步行街的魅力，城市与美的关系变得更为融洽。文化街案例文化街案例昆明南屏街的改造后确定了以“老昆明的家老昆明的家”为主题的设计思路，为主题的设计思路，按照传统风格，以浮雕、圆雕、地浮雕等艺术表现形式，唤起对老昆明传统的回忆。落实到每个细节点进行表现。要在南屏街4万平方米的地面，通过老昆明的世通过老昆明的世俗风情，表现一些亲切的生活场景俗风情，表现一些亲切的生189、活场景。177本报告是严格保密的。目的目的类型类型名称名称核心元素核心元素典型代表典型代表与本项目适配性与本项目适配性理由理由旅游旅游以古建筑群为核心，以旅游观光目的的文化街古建筑北京平安大道文化街、北京朝阜路文化街、丽江古城项目所处的安阳市旅游人口少，消费带动少不足以支撑本项目。以古建筑群旅游，带动古玩字画及地方特色（餐饮、手工等）发展的文化街古建筑古玩字画/地方特色天津古文化街、南京夫子庙、西安书院门、江苏周庄文化街商品经营商品经营以古玩字画、书籍文具等文化商品为核心，以商品经营为目的的文化街古玩字画/书籍文具等文化用品广州文德路、上海福州路文化街、香港摩罗街、北京琉璃厂本项目周边已有以经190、营古玩字画用品的街铺，但经营状况普遍不好。以仿古或地方风格建筑为特色，以传统商业经营为核心的文化街仿古建筑传统商业杭州清河坊街大多数仿古商业街经营效果不佳。混合型混合型以局部古建筑元素的现代运用为表，现代商品经营为主要内容局部复古建筑+现代商业昆明南屏街、广州北京路、昆明南屏街、广州北京路、苏州观前街苏州观前街政府要求新建建筑必须保留明清风格，本项目处于核心商圈以原有古建筑为核心，现代商业为实体原有古建筑+现代商业合肥淮海路步行街政府要求新建建筑必须保留明清风格文化类商业街分为六种类型文化类商业街分为六种类型案例借鉴案例借鉴高低178本报告是严格保密的。成都锦里商业休闲街成都锦里商业休闲街u选191、址：成都市武侯祠东侧u开业时间：2004.11.1u总建筑面积：7920mu总街长：340mu平均街宽：3-4m（最大街宽为6m）u投资估算：2000万u项目定位项目定位：文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版清明上河图成都版清明上河图”。u体验式、休闲式、互动式体验式、休闲式、互动式的旅游方式，符合现代游客的旅游需求成都锦里成都锦里179本报告是严格保密的。锦里商业街的经营特征锦里商业街的经营特征u招商数量：30多家u操作模式：只租不售u租金策略：按经营类别收取（保障传统手工艺）u消费定位：中青年、旅游人士u业态规划：餐饮（四川特色饮食一条街）、古玩字192、画、蜀绣、漆器、竹编、民间手工艺品、旅游纪念品、演展等u经营区域：酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区游工艺品展销区四部分“要是当初把招商大门敞开，我估计现在的锦里已经死了，那时候，我们招商有点难，卖旅游工艺品的一大堆，但我们还是咬紧牙关推了，结果，锦里有一半的特色民俗商品是我们招来的。”-回忆起当初的招商，锦里老板刘承志长舒了一口气成都锦里成都锦里180本报告是严格保密的。建筑外部为明清古建筑风格建筑外部为明清古建筑风格u紧临武侯祠紧临武侯祠，依托于成都三国历史遗迹，“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆193、，经营权属于管理公司u整个建筑系明清时代的建明清时代的建筑风格，筑风格，与武侯祠博物馆现存的清代建筑融为一体u青砖碧瓦、雕梁画栋、石板古街老街、青石板路老街、青石板路青砖、青瓦青砖、青瓦锦里大门锦里大门雕梁画栋雕梁画栋客栈客栈成都锦里成都锦里181本报告是严格保密的。成都的旅游经济带动了商业发展，特别是成都的旅游经济带动了商业发展，特别是与旅游结合的商业项目，锦里为其中之一与旅游结合的商业项目，锦里为其中之一世界旅游组织专家世界旅游组织专家RobertRobert CleverdonCleverdon、ErikErik Holm-PetersenHolm-Petersen考察锦里考察锦里 巴基194、斯坦总统及夫人考察成都时，参观了锦里巴基斯坦总统及夫人考察成都时，参观了锦里l2006年成都成为中国最佳旅游城市。l2006年成都旅游人数40614061万人次 ，旅游收入340.2340.2亿，增长速度13.8%，相当于全市GDP的12%12%。l全市接待入境旅游者57.97万人次，旅游外汇收入2.02亿美元，同比增长14.7%l2006年锦里锦里游客数突破400400万万人次 ，约占全市旅游人口10%10%l锦里锦里平均每天接待游客超过1 1万万人。成都锦里成都锦里182本报告是严格保密的。锦里休闲街主要卖的是锦里休闲街主要卖的是“文化文化”，现代与，现代与历史的呼应历史的呼应三国蜀汉文化195、三国蜀汉文化 川西民俗文化川西民俗文化还有，民俗服装秀表演、皮影表演、西洋镜 u既有画家、建筑师、服装师交流的场所，也有驴友、摄友、车友的主题酒吧，还汇集了不同风格的水吧和餐吧，每晚8点以后，锦里酒吧的上座率普遍达到80%以上 酒吧文化酒吧文化成都锦里成都锦里打更人捏泥人剪纸张飞牛肉183本报告是严格保密的。成都锦里商业街成功的关键因素成都锦里商业街成功的关键因素u在成都大旅游经济的背景下，恰当的嫁接了古文化古文化u借助于历史文化景点武侯祠博物馆，武侯祠博物馆，吸引大量人流u体验式、休闲式、互动式的经营方式增强了商业活动u只租不售的租售模式，严格的控制了业态184本报告是严格保密的。上海城隍庙196、历史悠久，文化沉淀深厚，成为城上海城隍庙历史悠久，文化沉淀深厚，成为城市民俗、宗教、生活、旅游、商业的集中载体市民俗、宗教、生活、旅游、商业的集中载体u上海城隍庙历史悠久，上海道教正一派主要道观之一。庙里供奉着3个菩萨，即护城神秦裕伯、霍光、陈化成u占地：70余亩，位于黄浦区方浜中路安仁街西。u2006年上海接待国内旅游人数9683.9万万，国际旅游入境人数605万万，年国内旅游收入1419.9亿，亿，上海旅游市场全国上海旅游市场全国排名第排名第2u2006年上海城隍庙接待人数1300万万，年收入38亿亿u保持了道教官观园林的独特风格，又具有现代园林艺术的风貌，在国内外皆享有盛名 上海城隍庙上197、海城隍庙上海城隍庙上海城隍庙185本报告是严格保密的。城隍庙的建筑风格：在保存传统古建筑的同时，城隍庙的建筑风格：在保存传统古建筑的同时，将中式元素符号化运用到仿古建筑体中将中式元素符号化运用到仿古建筑体中l不刻意仿古，也不属于简化的“新古典”，而是把古风民俗的气韵表现在现代结构、材料的造型逻辑之中。l主体以木结构为主l古建筑元素古建筑元素：“廊腰缦回，檐牙高啄”中国传统中的红色色彩尺度放大的江南仿古建筑朱粱、素墙、雕顶、高窗、挑檐l“外古内洋外古内洋”的仿古建筑外形，内部是现代化的商场内部内部上海城隍庙上海城隍庙上海城隍庙上海城隍庙186本报告是严格保密的。规划布局：市、庙、园一体转化，构成198、了规划布局：市、庙、园一体转化，构成了识别性很强的传统海派城市景观识别性很强的传统海派城市景观l景观连接景观连接：建立金豫内街、豫锦内街、城隍庙中轴线之间的视线走廊和景观连l节场空间节场空间：豫园和城隍庙在内的“庙-园”空间l氛围塑造：氛围塑造：形成地方文化特色、与商业氛围密切相关的活动空间l设计焦点设计焦点城隍辟雍：地标性和象征性俱强的小尺度建筑北斗图案：道教文化象征的“北斗”形广场图案和空间构图影壁与牌坊：牌坊位于金豫商厦内街轴线延长线上，与“城隍辟雍”形成“框”与“景”的关系上海城隍庙上海城隍庙上海城隍庙上海城隍庙187本报告是严格保密的。上海城隍庙成功的关键因素上海城隍庙成功的关键因素199、u依托于上海国际大都市的经济背景，全国经济第1u依托于上海巨大的旅游市场，全面排名第2u依托于城隍庙悠久的历史文化背景和商业基础，600多年的商业基础u古建筑采用了多种手法：完全复古、部分复古、新古典主义u“庙”、“园”、“市”的有机结合u古建筑与现代商业的街的结合188本报告是严格保密的。丽江丽江全国十大旅游热区之一，世界全国十大旅游热区之一，世界100个游客向往的旅游目的地之一个游客向往的旅游目的地之一u古代文化、商贸“丝绸之路”、“茶马古道”的中转站u多民族文化传统纳西族为主，白、彝、傈僳、普米族等少数民族，多采的民族风情和文化。u古城历史丽江古城、丽江七大寺等历史悠久的文化遗址。u自然200、风景名胜国家级丽江玉龙雪山风景名胜区桂冠。u云南省的游客集散中心u1986年，中国政府将其列为国家历史文化名城 u年，被列入“世界文化遗产”后，旅游发展较快，带动了区域经济增长u2006年接待总人数460460万，旅游收入46.2946.29亿，平均人均消费1006元。丽江古城丽江古城20062005189本报告是严格保密的。丽江古城保留了原生态的基础上，从观光丽江古城保留了原生态的基础上，从观光型旅游向综合型旅游转变型旅游向综合型旅游转变近期发展状况：近期发展状况：u开发多层次的旅游产品u提升综合旅游服务配套：居住、餐饮、娱乐等发展目标：发展目标：u以丽江城市为中心，兼顾周边景区度假区建设，201、全面提升旅游产业与民族文化相结合的演艺活动与资源结合的休闲、体验活动集中旅游纪念品零售、餐饮、酒吧等多种业态形式的商业街临河两边是艺术品商店和风格独特、充满个性的小酒吧，建筑、水系全部是在保留原生态的基础上，加以修缮而成丽江古城丽江古城190本报告是严格保密的。案例借鉴的因素案例借鉴的因素u旅游为驱动，带动区域经济发展；u以原生态为卖点纯粹；u保留部分体现文化特色的旧建筑，内部为现代商业功能；u保留具有文化内涵、体现地方特色的街区，改造成风情街区，如酒吧、茶秀、特色餐饮、旅游纪念品、工艺品等形成核心旅游吸引物u政府在旅游发展中的作用，基础设施配套，对外交通体系的改善，鼓励旅游产业相关的临时性居202、住、休闲度假设施的建设丽江古城丽江古城191本报告是严格保密的。福州榕城古街的明清建筑，福州消费者根福州榕城古街的明清建筑，福州消费者根本就不认同本就不认同福州榕城古街福州榕城古街福州榕城古街福州榕城古街192本报告是严格保密的。同时不具备旅游景点资源的支持，直接导同时不具备旅游景点资源的支持，直接导致其商业表现沦落成低档次发展致其商业表现沦落成低档次发展u榕树古街远离福州几大著名景点旅游区，无法直接通过旅游景点获取消费群体；u其原来规划的购物功能因无法得到有效的消费支持，渐渐退出市场，低档餐饮占据了商业街主要营业面积，卫生和商业包装状况的恶劣又影响了消费群体的汇集，形成恶性循环；福州城区景点203、福州城区景点福州城区景点福州城区景点分布图分布图分布图分布图项目位置传统旅游景点传统旅游景点193本报告是严格保密的。商业与古建筑结合研究商业与古建筑结合研究成都锦里成都锦里上海城隍庙上海城隍庙丽江古城丽江古城福州榕城古街福州榕城古街古建筑商业街规律研究古建筑商业街规律研究古建筑商业街案例研究古建筑商业街案例研究1、完全复古的商业街成功的关键因素之一：、完全复古的商业街成功的关键因素之一：依托城市旅游市场的兴旺，同时项目具备强势旅游资源，客群以旅游客为主体，满足游客的猎奇心理；2、完全复古的商业街成功的关键因素之二：、完全复古的商业街成功的关键因素之二：项目本身就具备古老的商业积淀；3、完全复204、古的商业街成功的关键因素之三：、完全复古的商业街成功的关键因素之三：古商业街以中学为表，现代功能为里；“在丽江，一个完全纳西风格的建筑里面装着一个西餐厅的瓤，是很正常的事，并不在丽江，一个完全纳西风格的建筑里面装着一个西餐厅的瓤，是很正常的事，并不让人觉得别扭让人觉得别扭”。194本报告是严格保密的。古建筑与商业的融合古建筑与商业的融合招牌、门头、门楣招牌、门头、门楣橱窗、休闲椅、雨篷橱窗、休闲椅、雨篷昆明南屏街把现代的商业时尚与浓郁的历史积淀良好的结合在一起，消昆明南屏街把现代的商业时尚与浓郁的历史积淀良好的结合在一起，消费者既可凭古吊今，又可满足现代需求；古建筑是以点缀式、节点式出费者既可205、凭古吊今，又可满足现代需求；古建筑是以点缀式、节点式出现在完全现代的街区，对立冲突在寻求着统一现在完全现代的街区，对立冲突在寻求着统一195本报告是严格保密的。上海新天地成功因素之二：古建筑与商业的融合上海新天地成功因素之二：古建筑与商业的融合上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营的功能，集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。商业橱窗展示、门牌、招牌、广告位、灰空间的利用等商业表现形式与上海近代建筑的标志石库门完美的结合，更佳体现出上海新天地的优点古建筑与商业的融206、合。12345196本报告是严格保密的。上海新天地成功因素之三：现代与古建筑的融合上海新天地成功因素之三：现代与古建筑的融合u新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体。u门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，就这样，一步之遥，恍若隔世，有穿越时空之感。u新天地的石库门里弄处处体现21世纪的舒适和方便，自动电梯、中央空调、宽带互联网，一应俱全。石库门的门框、黑门板、都无不体现中国传统建筑的特征，而门上的山花门楣装饰，却为十足的西式建筑图案。u现代的铁艺、钢结构、玻璃幕墙、现代清水泥、雨篷、采光天幕等在新天地都体现的淋207、漓尽致。123456197本报告是严格保密的。商业与古建筑结合研究商业与古建筑结合研究Q7：商业如何与古建筑结合？：商业如何与古建筑结合？古建筑商业街规律研究古建筑商业街规律研究古建筑商业街案例研究古建筑商业街案例研究answer5:建议一、安阳的旅游尚未成气候，属典型内需驱动型城市，完全复古的商业街没有客群支撑，不建议采用；建议二、在手法上可以考虑多种方式：以混搭现代为主体，穿插局部完全复古、局部部分复古、局部新古典主义；建议三、以现代的、后现代的技法去表现古建筑元素的创新；建议四、古建筑元素意向为表，现代商业空间为里古城保护这种想法其实还反映了现代人的自私心理：只是想让古城原汁原味地保存着208、，作为自己欣赏和把玩的对象，却完全却完全不考虑古城的居民也是一种主体，不考虑古城的居民也是一种主体，也渴望享受现代物质文明。也渴望享受现代物质文明。198本报告是严格保密的。明清建筑总体特征：形体简练、细节繁琐，明清建筑总体特征：形体简练、细节繁琐，符号性增强符号性增强p在建筑方面，明清到达了中国传统建筑最后一个高峰，呈现出形体简练、细节繁琐的形象，符号性增强。明清建筑专题明清建筑专题坡屋顶彩画琉璃瓦饰木质勾栏柱墩装饰199本报告是严格保密的。本报告的技术思路本报告的技术思路项目开发背景项目开发背景客户目标和问题客户目标和问题界定核界定核心问题心问题市场潜力研判市场潜力研判区域与项目研判区域与209、项目研判项目市场定位项目市场定位规划布局研究规划布局研究开发策略建议开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定200本报告是严格保密的。通过世联对全国城市的监测，核心商圈的通过世联对全国城市的监测，核心商圈的租金呈现先慢后快继而平稳的增长趋势租金呈现先慢后快继而平稳的增长趋势销售销售VSVS持有持有核心商圈租金演变规律核心商圈租金演变规律0 3-5年 10年以后 时间月租金（元/月/）资料来源：世联模型40%40-60%10-15%1-2年 3-5年5-10年10年以后集中商业街铺街铺u商业物业市场的发展与整个城市经济发展趋210、势密切相关。商业物业的租金将商业物业的租金将随着城市的快速发展而快随着城市的快速发展而快速上升速上升，同时，商业物业的增值也水涨船高。u不管是一线、二线还是三线城市，成熟商圈内的租金都以两位数的增幅上涨，而新兴商圈租金增长更明显。u一线城市城市商圈租金增长超过20%，二线城市30-40%左右，而三线城市约三线城市约在在10-15%。先慢后快继而当租金达到100元/月/，商业街开始辐射区域，租金以40-60%的增长率迅速成熟为市区商业中心，之后平稳201本报告是严格保密的。销售销售VS持有持有模式模式出售出售持有持有优势分析优势分析快速销售、回笼资金分割灵活，客户层面广投资的收益明确，如果主力店211、品牌好，则有较强的安全感享受物业和土地两者的共同增值规避土地增值税为投资者带来持续的收益有利于通过资产证券化模式上市交易劣势分析劣势分析后期难以进行统一管理，给商业项目的后期运营造成诸多负面影响前期投资大，资金回收慢，风险大，对商家运营能力要求高VS出售：持有能够享受租金增长红利，并规避增出售：持有能够享受租金增长红利，并规避增值税影响，有利于通过资产证券化模式上市交易值税影响，有利于通过资产证券化模式上市交易202本报告是严格保密的。销售销售VSVS持有持有城市经济稳步发展。自有资金设为35%，其余为银行贷款，财务成本一律按7%计算。年利率为8%，不考虑通货膨胀。在相同时间段（10年）比较两212、种方案的资本收益率。建安成本参照类比城市项目的一般标准。销售价格：街铺一层均价20000元/，二层为10000元/，三层街铺为6000元/。集中式商业的租赁价格：30元/月/，前3年保持不变，3年后按照4%的增长率递增。街区商铺的租赁价格：一层100元/月/，二层60元/月/，三层40元/月/。前5年按照分别按照5%、15%、25%、30%、40%进行递增，后5年按照15%进行递增。经济测算的前提与假设：经济测算的前提与假设：就设计院提供的最新设计方案，我们对街就设计院提供的最新设计方案，我们对街区销售和完全持有分别进行了初步测算区销售和完全持有分别进行了初步测算我们访谈了10余为安阳商铺投资213、者u投资者对文峰中路的投资价值和效果予以认可，但对于中环项目，对地块投资价值是在肯定中持谨慎态度。u临街商铺是投资者最偏好的物业类型。u多数投资者资本积累不大，偏重有独立产权的销售方式，接受总价一般不超过100万，单价1万左右。203本报告是严格保密的。从投资回报的角度看，在比较期内，完全从投资回报的角度看，在比较期内，完全持有型方案优于部分销售型持有型方案优于部分销售型销售销售VSVS持有持有方案一方案一（销售街区，持有集中式商业）（销售街区，持有集中式商业）方案二方案二（完全持有）（完全持有）总投资（万元）36,677.4135,633.74销售收入（万元）34,789.200.00租赁收214、入（万元）16,695.1675,258.87净利润（万元）9,696.2429,718.84成本利润率26.44%83.40%基基于于测测算算结结果果，持持有有相相对对销销售售更更能能获获取取最最大大的的收收益益，对对于于上市融资十分有利，缺点是前期占用大量资金。上市融资十分有利，缺点是前期占用大量资金。204本报告是严格保密的。Q8Q8：开发策略建议？：开发策略建议？answer8：开发策略：分期开发：23期经营策略：分期开业先广场后商业大力培育先主力店后街区先临街后内街先餐饮休闲后购物本土为根旅游为后205本报告是严格保密的。项目核心问题：能否存活？如何存活？项目核心问题：能否存活？如何215、存活？10万体量的商业在安阳能否存活？万体量的商业在安阳能否存活？10万体量商业存在哪些风险？万体量商业存在哪些风险？本项目如何定位？本项目如何定位？问题问题 8 8商业如何与古建筑结合？商业如何与古建筑结合？本项目能否在安阳承担这个历史角色？本项目能否在安阳承担这个历史角色？本项目如何规划？本项目如何规划？商业如何与文化结合？商业如何与文化结合？问题问题 1 1问题问题 2 2问题问题 3 3问题问题 4 4问题问题 5 5问题问题 6 6问题问题 7 7本项目如何开发？本项目如何开发？安阳呼唤大型购物中心的出现安阳呼唤大型购物中心的出现有一定风险，谨慎规避有一定风险，谨慎规避安阳目前唯一最有可能扮演这一角色安阳目前唯一最有可能扮演这一角色安阳第一复合型全客层安阳第一复合型全客层livingmall短街、窄巷、曲径、共享、焦点、交通短街、窄巷、曲径、共享、焦点、交通点缀点缀。时尚与复古，创新与轮回。时尚与复古，创新与轮回现代为体，古代为点。混搭、矛盾现代为体，古代为点。混搭、矛盾分分2期开发期开发206本报告是严格保密的。谢谢！地产江湖地产江湖数十万份数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！207