1、巢湖人民路商业步行街5号楼产权式酒店定位分析报告南京英上商业地产营销机构2008-8-15话说产权式酒店产权式酒店：即将酒店的每一个单位带精装修分别出售给投资人，业主与酒店管理公司签定委托经营协议，将所购客房的经营权全权委托给酒店管理公司，酒店管理公司按照客房总价的8-10%的固定金额每年支付业主投資回报。在委托经营期间，除去物业费、折旧费、个人所得税由业主自行支付之外，在经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店管理公司承担。产权酒店分成以下几类：1、纯产权酒店酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。2、2、时权酒店酒店的每个单位通常分为一定的时间份（如：一年产值51周，共51个时间份），每一个时间份的使用权均可出售。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）使用酒店客房或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。3、养老型酒店这是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。这种类型的酒店在美国比较多见。4、投资型即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回3、收投资。就本项目而言，还是应采用以投资型为主，采用产权分割销售的形式，再由一方统一经营管理，并给产权人以固定的租金回报。第一篇、产权式酒店的蛋糕是否在巢湖市场做的成？一、巢湖酒店宾馆市场繁荣程度深度调研（一）我们调查的酒店有巢湖第一高档休闲宾馆“南丰会所”、四星级宾馆“巢湖国际饭店”、“临湖宾馆”、“望湖宾馆”、“阳光E家”、“军休招待所”、“巢旅98”等等。（二）主要分布状况酒店名称客房标价折扣价客房面积建筑配套设施入住率目标客群星级备注蓝湖大酒店260280元/间16-18无粮贸酒店80元/间（标间）暂无优惠和贵宾卡办理15左右一层堂口，2，3，4为主体电视机，空调，卫生间，仅有标间。804、%无财招酒店228元/间（套间）201-4层全为客房套间：2张沙发，2张床，棋牌桌子，卫生间，空调90%无目前巢湖市内较有名桃园大酒店15-201-2层餐饮，3-4层客房80%无八折优惠临湖宾馆豪华套间：780元/间舒适套间：660元/间豪华标间：360元/间舒适标间：288元/间普通标间：228元/间豪华套间：624元/间舒适套间：528元/间豪华标间：288元/间舒适标间：230元/间普通标间：228元/间共四栋楼，有配套餐饮、娱乐、休闲电视机，空调，卫生间95%政府，移动公司，电信公司等三星级协议单位原房价八折望湖宾馆豪华套间：750元/间豪华标间：320元/间 普通标间：200元/间豪5、华套间：600元/间豪华标间：256元/间 普通标间：160元/间15-20一栋为餐饮、一栋为客房电视机，空调，卫生间95%政府部门、散客三星级8折优惠玉龙大酒店388元/间194-232元/间20左右4层电视机，空调，卫生间80%散客5-6折巢旅98118元/间98元最低价20左右电视机，空调，卫生间80%散客向阳路中段为家快捷宾馆标准单间：98元/间无配套 豪华单间：138元/间标准双人间：108元/间豪华标准间：158元/间豪华套房：138元/间标准单间：78元/间无配套 豪华单间：110元/间标准双人间：126元/间豪华标准间：158元/间豪华套房：110元/间除套间外都20，客房306、间左右共三层电视机，空调，卫生间60%无协议价外地来巢湖经商的无团结路向阳路交汇处，八折交通宾馆普通单人间普通标准间：108元/间 豪华单人间：128元/间 豪华双人间：138元/间 豪华套房：238元/间普通标准间：86元/间 豪华单人间：102元/间 豪华双人间：110元/间 豪华套房：190元/间单间16-20二层10餐饮个包间电视机，空调，卫生间宾馆式管理75%单位会议人员无向阳路和草城街交汇处国际饭店商务标间：280元/间豪华标准间：380元/间商务单间：380元/间豪华套间：880元/间商务标间：218元/间豪华标准间：280元/间商务单间：280元/间豪华套间：600元/间/标准7、层层高3.2-4.2米。餐厅：4.2米，宴会厅层高6.0米，康体会所层高5.2-6.4米目前装修中四星级健康东路与世纪大道巢湖汤山宾馆（半汤）普通单间：208元普通标间：208元豪华单间：268元豪华标间：488元免费供应早餐三星级（四）以上各酒店调查情况1、目前巢湖三星级酒店的标准间定价在180-200元之间，而豪华型基本在270-280之间，三星级和四星级酒店的定价差别并不太大，巢湖酒店业经营状况比较好，市口的位置过了晚上23：00标间就很难预定到。2、入住率高的酒店的主力客源均为政府机关、事业单位及外来出差人员。3、巢湖酒店入住率都比较高，基本在80%以上，尤其是一些设施条件不错的新酒店8、，基本处于三星级标准。4、巢湖酒店业发展两头较旺，一头是新型的经济型酒店，一头则是三星级以上有一定档次的中高档酒店。二、谁会购买产权式酒店？（一）、目标销售客户产权式酒店作为一种新的投资模式，投资者兼具消费者、投资者的双重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等VIP优惠；而作为投资者，客户享受所购买的物业的经营利润回报。通过对巢湖当地投资者访谈，其对投资产权式酒店的预期相对比较乐观，期望的投资回报率大多在10左右。据调查，巢湖产权式酒店的投资者主要有两种类型：其一是有一定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了资产增值和分红，附带进行9、酒店消费。这类投资者的职业主要集中于公务员、商业成功人士、高校教师、医院医师等。其二是集团客户，其购买动机是用于集团内部员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，对于企业集团由于这些设施的日常管理随着市场化程度的提高逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店可以卸掉这些包袱。从这类客户的消费特征来看，他们往往具有购买能力强、投资规模大等特点，因此逐渐成为开发商或发展商推销产品的重点对象。其三是苏浙等地的外来投资团，近年来苏浙等地的投资客逐渐转战安徽市场（安徽区域内自然景观甚多，巢湖是我国著名的五大淡水湖之一，景点众多，水产丰富。近几年来巢湖的旅游业也得到省市各级领导的充分重视与10、扶持）而且近来国家对于住宅炒房严格把控，更多的人愿意投资产权式酒店这种类似住宅的投资方式，低成本投入，回报稳定，而且经营权到期后开发商必须回购。以邻近的南京为例，此区域内旅游地产的投资热点均在邻近的安徽地区。这三类群体所关注的利益各不相同，个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；而集团客户投资关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。投资团体更关注未来的升值潜力，不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且中国目前11、有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。第二篇、做稀缺尖端市场定位四星级！结合当地消费的水平，以及在非繁华大都市产权式酒店必须具有品牌效应的要求下，当地缺少星级酒店物业，所以建议本项目定位以“四星级酒店” 标准软硬件设施标准进行打造。参照中华人民共和国旅游涉外饭店星级标准，四星级饭店标准如下饭店外观独具风格，或具有鲜明的地方民族风格。装修豪华，大厅气氛高雅，服务设施完善，环境幽雅，提供优质服务，旅客进店后能得到较高级的物质和精12、神享受，主要满足经济地位较高的旅游者的高消费。达四星级星标准需具备以下条件：1 酒店布局和功能划分合理，设施使用方便、安全。2 内外装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格。 3 指示用标志清晰、实用，公共信息图形符号符合GB/T10001.1和GB/T10001.2的规定。 4 有中央空调（别墅式度假饭店除外），各区域通风良好。 5 有与本星级相适应的计算机管理系统。 6 有公共音响转播系统；背景音乐曲目、音量适宜，音质良好。 7 设施设备养护良好，无噪音，达到整洁、卫生和有效。 8 各项管理制度健全，与饭店规模和星级一致。 9 各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示。 10 能用13、普通话和英语提供服务，必要时能用第二种外国语提供服务。 11 前厅 a. 面积宽敞，与接待能力相适应； b. 气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足； c. 有与酒店规模、星级相适应的总服务台； d. 总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询和结帐服务； e. 提供留言服务； f. 提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)； g. 提供信用卡结算服务； h. 18小时提供外币兑换服务； i. 提供酒店服务项目宣传品、客房价目表、中英文所在地交通图、所在地和全国主要旅游景点介绍、主要交通工具时刻表及相应报刊；j. 24小时接受客房预订； k. 有酒店和客人同时开启的贵重物14、品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私； l. 设门卫应接员，18小时迎送客人； m. 设专职行李员，有专用行李车，24小时提供行李服务。有小件行李存放处； n. 有管理人员24小时在岗值班； o. 设大堂经理，18小时在岗服务； p. 在非经营区设客人休息场所； q. 提供代客预订和安排出租汽车服务； r. 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供必要的服务。 12 客房 a. 至少有40间(套)可供出租的客房； b. 70%客房的面积(不含卫生间)不小于20平方米； c. 装修豪华，有高档软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或沙发15、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯，或优质木地板或其他高档地面材料。采用区域照明且目的物照明度良好； d. 客房门能自动闭合，有门窥镜、门铃及防盗装置。显著位置张贴应急疏散图及相关说明； e. 有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸并带淋浴喷头（有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头），配有浴帘。水龙头冷热标识清晰。采取有效的防滑措施。采用高档建筑材料装修地面、墙面和天花，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。有良好的低噪音排风系统，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座、电话副机。配有吹风机。24小16、时供应冷、热水； f. 有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途电话。并备有电话使用说明和所在地主要电话指南； g. 提供国际互联网接入服务。并有使用说明； h. 有彩色电视机，播放频道不少于16个，画面和音质良好。备有频道指示说明；播放内容应符合中国政府规定。 i. 有客人可以调控且音质良好的音响装置； j. 有防噪音及隔音措施，效果良好； k. 有至少两种规格的电源插座，方便客人使用，并提供插座转换器； l. 有内窗帘及外层遮光窗帘； m. 有单人间； n. 有套房； o. 有至少3个开间的豪华套房； p. 有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价目表、住宿须17、知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图、与住店客人相适应的报刊； q. 客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全，并应客人要求随时进房清扫整理，补充客用品和消耗品； r. 床上用棉织品（床单、枕心、枕套、棉被及被衬等）及卫生间针织用品（浴巾、浴衣、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适； s. 提供开夜床服务，放置晚安致意品； t. 24小时提供冷热饮用水及冰块，并免费提供茶叶或咖啡； u. 客房内设微型酒吧(包括小冰箱)，提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单； v. 提供留言及叫醒服务； w. 客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务； x. 18、提供衣装干洗、湿洗、熨烫及缝补服务，可在24小时内交还客人。16小时提供加急服务； y. 有送餐菜单和饮料单，24小时提供中西式送餐服务。送餐菜式品种不少于8种，饮料品种不少于4种，甜食品种不少于4种，有可挂置门外的送餐牌； z. 提供擦鞋服务。 13 餐厅及吧室 a. 有布局合理、装饰豪华的中餐厅； b. 有独具特色、格调高雅、位置合理的咖啡厅(或简易西餐厅)。能提供自助早餐、西式正餐； c. 有宴会单间或小宴会厅。能提供宴会服务； d. 有专门的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所； e. 餐具按中西餐习惯成套配置，无破损，卫生、光洁； f. 菜单及饮品单装帧精致，完整清洁，19、出菜率不低于90%。 14 厨房 a. 位置合理、布局科学，传菜路线不与其他公共区域交叉； b. 墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽、有吊顶； c. 冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间内有空气消毒设施； d. 粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜，冷气供给充足； e. 有必要的冷藏、冷冻设施，生熟食品及半成食品分柜置放。有干货仓库并及时清理过期食品； f. 洗碗间位置合理； g. 有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭，排污设施（地槽、抽油烟机和排风口等）保持清洁通畅； h. 厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开、自动闭合的弹簧门； i. 采取有效的消杀20、蚊蝇、蟑螂等虫害措施。 15 会议康乐设施：有会议康乐设施设备，并提供相应服务。 16 公共区域 a. 有足够的停车场； b. 3层以上建筑物有数量充足的高质量客用电梯，轿厢装修高雅；另配有服务电梯； c. 有公用电话，并配备市内电话簿； d. 各主要区域均有男女分设的间隔式公共卫生间； e. 有商店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品； f. 有商务中心，代售邮票，代发信件，提供电报、传真、复印、打字、国际长途电话和电脑出租等服务； g. 代购交通、影剧、参观等票务； h. 提供市内观光服务； i. 主要公共区域有闭路电视监控系统； j. 有应急供电系统和应急照明设施。 k. 走廊地21、面满铺地毯或其他高档材料，墙面整洁、有装修装饰，24小时光线充足，无障碍物。紧急出口标识清楚醒目，位置合理。 简单规纳而言一、内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。二、电梯：产权酒店通常配备38台电梯不等。另外，一般还配备13台消防电梯。电梯的配备越好，客房价格和开房率越高，整体的经营状况越好。三、停车位：停车位配置是衡量酒店服务标准与吸客能力的一项重要指标。由于产权式酒店的消费者基本为有车族，因此，停车位配置充裕的产权式酒店，更受消费者的青睐，其经营状况也相对比较理想。四、酒店内套房设计：1、室内层高是衡量酒店星级标准与投资升值的一项重要指标。层高过高，会增加建设成本，减少建筑22、面积，浪费能源；层高过低，会影响使用的舒适度，产生压抑感，降低酒店档次。同时，酒店层高设计要与该城市的消费水平相协调。国内部分先进城市的酒店层高达到3.5米左右。2、主力户型：建议户型分布：20-30平米占50%，主要是便于控制总价，降低投资门槛；40-50平米的占40%，这样比较有利于产品的销售。套间60平方米，占10%，这是四星级酒店的必备标准，具体的面积还需根据酒店管理的要求进行商定。3、通道宽度在2.1米左右。4、精装修后出售（将装修成本计算在销售价格内）5、大厅设在一楼，面积200平方米左右，停车场负一楼，餐饮、会议、文娱、体育配套在二、三、四层。五、中央空调，各区域通风良好。六、有23、与饭店星级相适应的计算机管理系统。七、配套软件设施：大多数酒店除了可以提供客房、餐厅外，还可为客户提供舒适愉悦的商务洽谈场所，酒吧、休闲娱乐等各种完善的综合服务设施，并可为客人提供综合商务服务。在对意外事故的防范上也都采取了积极的应对措施，包括24小时保安巡逻，智能化网络及安保系统，配备消防监测装置等。八、前厅1.面积宽敞，与接待能力相适应；2.气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；3.有与酒店规模、星级相适应的总服务台；九、客房1.至少有40间(套)可供出租的客房；（四星级酒店硬性要求）以目前上海中企设计院做的五号楼方案来看，已经完全具体打造四星级产权式酒店的外在条件，内在条件还24、有待与酒店管理公司共同确定。第三篇、从运营到推广，打开三方共赢局面！一、做足包装，打好投资引导牌！聘请星级酒店运营管理公司，使得酒店整体运转。聘请星级名牌酒店管理公司既是开发商资金回收的保障，也是投资客户的信心保证，能引入国际知名的酒店管理公司最佳，其次国内知名的酒店管理公司也可备选，通过这类酒店管理公司在酒店运营过程中建立品牌形象，增加市场关注度，并利用其各地资源，确保长期的入住率，使得物业不断升值，让投资者安心。聘请知名酒店管理公司的费用预算也相对较高，但从长远的品牌建立角度来看是非常有必要的，而且这一成本投入与收益是成正比的。例如：国际假日HOLIDAY INN、丽兹RITZ-CARLT25、ON、喜来登SHERATON、凯悦HYATT等这些酒店业巨擎各有各的长处和经营特色，在运营酒店档次上面也有各自的传统，例如假日集团可以管理4星以下的中高档酒店。另外我司还推荐以下酒店管理公司：一、锦江酒店管理公司上海锦江国际酒店（集团）股份有限公司（锦江酒店）是中国主要酒店服务供应商之一，主要从事星级酒店营运与管理、经济型酒店营运与特许经营以及餐厅营运等业务。锦江酒店获许可使用享誉中国的锦江及锦江之星商标，旗下营运中及筹建中的酒店包括经典酒店、豪华酒店、商务酒店和锦江之星旅馆合共超过270间，客房合共超过54000间；由高雅经典的锦江饭店及和平饭店到简约经济的锦江之星旅馆，致力迎合各阶层顾客的26、需要。于二零零六年，以客房量计算，锦江酒店及其附属公司（集团）获国际酒店和餐厅协会出版的HOTELS Magazine评为全球酒店企业第17位；及锦江酒店于二零零六年获TTG系列杂志选举为最佳本土酒店集团。地址：中国上海市广东路51号 邮编：200002电话：+86-21-63264000传真：+86-21-63217836 电邮：info二、古南都酒店管理公司主要管理项目： 南京古南都饭店（五星级）（全权管理） 南京古南都明基酒店（四星级）（全权管理） 都市客栈（三星级经济型）（全权管理） 南京大桥饭店（三星级经济型）（全权管理） 山东东营宾馆（四星级） 江苏徐州嘉利国际酒店（四星级） 江苏27、盐城宾馆（四星级） 安徽黄山西递香溪谷旅游渡假村（四星级标准） 江苏南京秦都大酒店（三星级） 地址：中国江苏南京市南东瓜市 3 号 2F 邮编： 210024 电话： 025-83311999 三、安徽古井酒店管理有限公司电话：05512666920四、首旅建国酒店管理有限公司电话：01087730678五、上海信都酒店管理有限公司电话：02151820518六、南京金陵酒店管理有限公司电话：025847118884888二、与保险公司、担保公司等签定连带合同，以分散风险；只有保证项目的成功运作才能保证投资者的回报。三、制定销售价格定价依据及成本分析1、定价依据采取反推法定价，根据周边市场情况28、，按照四星级标准计算房价和开房率，算出平均一间客房的年毛收入计算公式为：一间客房年毛收入=房价开房率每年天数，管理公司毛收益和业主回报按照7：3分摊（参照产权式酒店行业规律得出的结论），计算公式为：管理公司毛收益=一间客房的年收益0.7，业主回报金额=一间客房的年收益0.3，业主回报部分按照投资总额的8%的回报率，推算出销售价格计算公式为：单位销售价格=每年可回报业主金额(0.0840)。例如：假设房间折后价为200元/天，住房率为60%；则平均每一间40的客房年收入为2000.6365=43800元；按照7：3分摊，酒店管理公司毛收益为：438000.7=30660元，可回报给业主的金额为429、38000.3=13140元；按照投资总额固定回报率8%计算，则该客房的销售总额为：131400.08=164250元；单位销售价格为：16425040=4016元。根据项目周边情况和巢湖市酒店房价现状，平均面积基本在40平米左右，所以本分析报告以建筑面积40做分析。具体见下页酒店经营状况与定价分析推算表：酒店经营状况与定价分析推算表建筑面积收 益收益分摊可销售价格计算方式（经营状况）房间牌价折扣(折后价)住房率毛收益管理公司毛收益(占70%)回报业主（占30%）总额单位售价40基本状态2500.8(200)65%474503321514235177937.54448.4450%365002530、550109501368753421.88中间状态2500.7(180)60%394202759411826147825369652%34133.3323893.33102401280003200保守状态2500.65(160)60%350402452810512131400328535%20761.2145336228778501946.252、成本核算：1）.面积：每层1230，122层共计27060（该面积为使用面积）。2）.成本预计：建安成本：1500元/；精 装 修：500元/；广告推广成本：约37元/平米（总销额的1%计）；管理成本：100元/；税 收：185元/（销售单价369031、5%）；不可预见费用：100元/；成本合计为：2422元/。四、制定投资回报计划，吸引投资者保证客户的返租期限时间不宜过长也不宜过短，时间过长投资者会失去信心，时间过短不利于酒店管理公司的管理。建议回报周期定在8-10年。投资回报率定为： 8.5%(通用标准)。同时每年赠送投资总额4%左右数额的住房卡给业主，住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。有利于酒店人气的旺盛客源的扩大。五、按揭银行的确定现在不少银行不支持这类业务！必须打通渠道，使得本项目可以办理按揭，降低投资门槛。六、制定酒店财务监管方案。并在初期成立业主大会，共同监督酒店公司的管理。七、销售方式1、省心回报型业主将所购客房与酒店管理公司签32、订委托经营协议，将所购客房8-10年以上经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的8.5%的固定金额每年支付业主投资回报。例如：面 积楼 层单价总房价年收入（单位：元）实际收入固定回报率实际回报率固定回报住房卡40203100124000105404960155008.5%12.5%12296011840010064473614800经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。并免费给予每套客房每年15天的入住权，若15天/年免房未入住，年底可获取4000元现金回报。（五一、国庆、元旦、春节等节假日期间每套客房每年不得超过五天免费入住日，返租协议另签）。住房卡消费完33、毕后可享受贵宾待遇。2、利润共享型获得年度客房利润分红；业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。3、完全自用型酒店将按其它客房一样提供各类星级服务，另行签订物业管理协议。业主须按月交纳物业管理费。物来管理费按 5元/月计收（水、电耗费按量计收）因利润分享型操作比较复杂，难以形成对目标客户的吸引力，建议本项目采取省心汇报型和完全自用型两种相结合的模式操作。八、营销推广综合概论u 纯产权式酒店在巢湖属于新生事物，其操作应该说还不成熟，很多客户对产权式酒店还不了解，造势上相对有难度，因此，在推广策略上我们34、应该有所讲究，尽量在群楼销售时就应用口碑宣传，扩大影响力。u 进行周密的市场调研，根据市场情况进行面积划分、总价接受能力制定，并且这种投资方式能否受到当地百姓的青睐也是调研重点。u 利用酒店管理公司的网络经营，加入分时度假网络系统，与其他城市连锁酒店业形成互动联盟。整合营销（一）概念营销“名流汇聚城市之颠”为巢湖人打造一个上层社会的基石，一个属于名流社会的世界，通过身份的界定，形成一种攀比心理，从而将本项目与当地市场的酒店区分开来，这里不仅是一个住宿、吃饭的地方，更是一个生意、生活上礼尚往来之所。整合营销（二）事件炒作u 巢湖XX（国际或国内知名）大酒店解析会u 购房团团购公关活动（包括外资及35、异地）u 酒店管理公司系列产权式酒店运营与投资回报说明会u 产权式酒店专家研讨会u 异地巡回推广活动u 大型商务赞助、冠名活动u 大客户签约及投资说明会u 客户联谊会整合营销（三）直效营销直效营销与传统营销方式相比，更为注重针对个体的单独沟通以及产生顾客立即回复信息的能力。有着较强的针对性，是大众营销手段不可或缺的有效补充，比较适合高端人群的推广。本案在直效营销的过程中突出巢湖XX（国际或国内知名）大酒店的独特优势以及未来升值的诉求，通过与客户直接的信息沟通加强与目标客户的交流并促成交易同时以适当的奖励鼓励客户带动其他客户购买以实现滚动客户开发模式。 成立名流俱乐部，成为当地的顶级名商荟萃之所36、，加入巢湖XX（国际或国内知名）大酒店名流会就是一种身份象征。主要选择媒体：电话、DM、概念读本、投资回报册、手机短信、夹报、网络等。直销除了电话、直邮等特殊手段以外，其他任何广告媒介都可以作为广告载体，在广告过程中关键是要求顾客回复信息，即鼓励他们打电话获取信息或直接到项目现场接受咨询。1、蓄水期导入产权式酒店的概念，在巢湖人民路商业地标的大环境之下，美好前景不言而喻。通过引入知名酒店管理公司制造人气，在本地市场上导入产权式酒店的概念，并开始寻找集团购买者，比如政府机关、企事业单位、外资企业等集团，先期去化大客户，然后着手小客户去化。（1）活动造势，举办“产权式酒店”解析会暨酒店管理公司签约37、仪式，让更多人了解产权式酒店，邀请意向性目标客户到外地成功案例参观旅游，用事实向其证明产权式酒店的价值所在。（2）同时参加异地展销会，比如合肥、温州等城市，吸引经济相对较发达城市的外来投资客。2、公开期：聚集人气，创造公开的轰动气氛，发挥羊群效应，在市场一片呼声之中，形成跟风之势，吸引投资。（1）利用异地投资团的炒作，形成热销势头，炒热市场带动销售。（2）继续美化产品，大力宣传酒店将打造成巢湖最高标准的四星级，未来的前景不可限量，依托人民路的整体氛围，将来一定是一个吸金之地。3、持续销售期：强化投资产权式酒店与其他物业相比的优势，强调低总价、低投入、高回报、稳收益。通过实实在在的优势进行分析，38、将这种各方面都很优异的投资方式诉求到目标客群之中。（1）、投资产权酒店与银行储蓄比较源于“家无余粮心底慌”的传统理财观念，银行储蓄一直是中国人投资理财的首选。但随着中产阶级的形成，社会的大理财观已发生了根本性的变化。银行在三年中进行了8次利率的调整（包括7次降息、1次征收利息税），也是政府对居民理财观念的政策引导。在如此的宏观背景下，银行储蓄将不再是居民，尤其是中产阶级投资理财的首选。比较项目银行储蓄投资产权酒店投资回报率年存款利息最高为5%（加征5%利息税）仅承诺固定回报就高达8%，两倍于银行储蓄。投资风险较小，但面临通货膨胀的贬值风险，经济增长伴随一定的通货膨胀，这种风险在经济处于上升阶段39、的中国，是必然的立足经营，广辟销售渠道，使业主绝对零风险投资，坐享无尽的回报空间。连带回报无拥有多项连带回报，如：70年物业产权增值潜力，7-14天/年免费入住权等。（2）投资产权酒店与投资其他地产品种比较比较项目投资住宅投资商铺投资产权酒店投资回报方式增值后转让变现出租、增值后转让变现、自用委托经营获取年度分红，增值后可变现、同时享有免费入住权等多种回报产权通常为70年通常为50年70年投资额投资较大单价高，投资额根据铺面大小浮动。仅需交纳20%的首期款，投资小。升值保障国家宏观经济保持持续增长，地价保持不跌国家宏观经济相好，所在商铺保持长久竞争力，商铺供需平衡等。国际或国内宏观经济向好，酒40、店所在城市旅游业发展情况，酒店的管理等市场现状市场供需基本平衡，近年内房价只有微幅上调商铺面积供大于求，商业竞争持续加剧，价格下跌安徽地区成为下一个投资热点，而巢湖星级酒店严重短缺，投资前景广阔（3）投资产权酒店与投资股票证券比较比较项目投资股票投资产权酒店投资额多少不限几万元投资风险股市瞬息万变，可能一夜暴富也可能倾家荡产，风险巨大零风险投资，坐享广阔回报空间精神成本承受巨大压力专业酒店管理公司经营管理，签订承诺书，无需业主费心。投资回报低吸高抛，赚取差价，利润分红等利润分红、经营良好创造的广阔房产增值空间、每年固定免费入住权、连锁消费权等（4）投资产权酒店与投资人寿保险的比较比较项目投资股票投资产权酒店投资额分期小额投资，总额几万元一次性投资，几万元性质储蓄型抗意外投资低风险高回报投资投资期数年、数十年不等一次付清20%，即可回报时间退休或遇到意外伤害时刻得到回报，通常只有2030年的回报期。70年回报期，可获得利润分红，物业增值等多种回报以上仅为我司初步建议，信泰当务之急应选择一家知名的品牌酒店管理公司，品牌酒店管理公司介入将为产品设计定位带来重要影响，也是日后投资者的强力信心保障。具体营销策略还需待品牌酒店管理公司进入、产品定位完成后根据工程节点另附详案。未尽之处需面议，顺祝商祺！南京英上商业地产营销机构2008年8月15日