1、鹤壁市文化步行街商业定位报告鹤壁市文化步行街商业定位报告第二部分第二部分 商业商业定位方案定位方案第一部分第一部分 定位参考因定位参考因素素第三部分第三部分 招商原则与策略招商原则与策略目录鹤壁市文化步行街商业定位报告第一部分第一部分 定位参考因素定位参考因素鹤壁市文化步行街商业定位报告参考因素立足本土城市发展规划支撑因素分析项目所在区位特点商业发展方向竞争情况及差异消费者的消费趋势适度前瞻性 鹤壁市文化步行街商业定位报告城市发展规划以新区为中心，城市东移南扩，“一核双星”“一河五园”未来新区的核心优势已经确立全市产业中心由老城区向新城区转移，打造豫北地区服务、市域经济中心、先进制造业基地加快2、旅游产业转型升级支撑因素分析鹤壁缺少游客集散中心丰富的旅游资源，年旅客人达1100多万历史民间文化丰富项目所在区位特点项目周边处于建设起步阶段，周边人口稀少，随着人口增加、配套日趋完善，未来发展前景值得期待处于新区商务休闲区，区域景观生态资源明显鹤壁市文化步行街商业定位报告竞争情况及差异商业发展方向单一模式向多元化多方向发展有形销费与无形消费相结合消费者的消费趋势体验式消费增强文化娱乐消费增长趋势明显周边规划有较大体量现代商业综合体、步行街利用定位优势与竞争对手形成差异化鹤壁市文化步行街商业定位报告打造鹤壁市旅游综合体，提升鹤壁市旅游档次充分挖掘鹤壁文化、旅游资源发挥项目自然环境优势，规避项目3、位置劣势定位方面突出殷商文化魅力、拉动消费人群与周边项目形成差异化定位，提高我项目物业价值定位方针鹤壁市文化步行街商业定位报告第二部分第二部分 商商业定位方案定位方案A.定位理念定位理念B.项目总定位项目总定位C.目标客群定位目标客群定位D.功能定位功能定位E.业态布局业态布局鹤壁市文化步行街商业定位报告沉淀淇河风韵定位理念浓缩殷商历史剪影融合古今文化打造文化旅游地标鹤壁市文化步行街商业定位报告以殷商文化为主题淇河文化、鹤壁名俗为辅、结合现代商业的时尚旅游综合体来鹤壁旅游人群不得不来的地方鹤壁文化艺术窗口，文化的展示、交流、交易平台中国唯一的殷商文化展示中心鹤壁配套最齐全的完美体验时尚旅游首选4、地鹤壁旅游新名片12345项目总定位鹤壁市文化步行街商业定位报告目标客群定位旅游度假人群本地时尚人群、商务人士商旅人士鹤壁文化业者客群定位鹤壁市文化步行街商业定位报告白娘子的故事起源于这里古建筑这么美淇河三珍的美味这里人才辈出现代时尚与古文化的完美融合来鹤壁旅游人群不得不来的理由来到这里才知道.鹤壁市文化步行街商业定位报告文化娱购旅游集散地食宿赏演艺商业定位商业功能定位朝拜鹤壁市文化步行街商业定位报告游客聚集中心、中转站，鹤壁旅游信息发布中心 旅游局牵头 联合鹤壁旅行社，设立旅游接待中心、信息中心、旅游会议中心，打造鹤壁市旅游集散地，共享全市旅游客源旅游集散地功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报5、告如建造文曲庙、财神庙、雷神庙、三清观等庙宇道观建造殷商文化博物馆、青铜器博物馆、中国第一国家粮仓博物馆、古钱币博物馆、中华朝歌姓氏文化馆、中国（淇水）诗歌文化馆.挖掘殷商文化，引入封神演义故事的相关元素鹤壁历史文化、淇河文化为元素的博物馆文化功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告以泥猴张、泥咕咕为代表的民间艺术家创作展示交流中心以古钱币、黄河古陶为代表的古玩文化交流中心经营形态以展现鹤壁文化为主题的展览馆以鹤壁艺术文化、民间工艺、当地特色文化为元素的展销馆，汇聚鹤壁文化名人，打造鹤壁文化交流平台文化功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告经营形态以大平调为代表的戏曲文化交流中心以李中令为代表鹤壁书6、画文化交流中心文化功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告以古庙会、社火为元素的民间习俗文化展示交流中心复原古代露天集市模式，结合商业活动，展现古代交易文化文化功能定位杂耍、武艺、皮影、舞蹈、广场戏台等吸引、带动步行街客流鹤壁市文化步行街商业定位报告本地特色小吃店本地特色酒楼、大餐饮经营形态打造鹤壁市特色餐饮、时尚餐饮、文化餐饮 聚集地 以淇河鲫鱼、蚕丝鸭蛋、无核枣、浚县八大碗、浚县王桥豆腐、石子馍等为元素的本地特色餐饮食功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告经营形态美食一条街全国特色小吃：以河南小吃为主的全国各地最具特色的小吃美食聚集地食功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告经营形态仿古院落、商墅形7、式打造鹤壁最具特色的休闲餐饮体验地茶馆、咖啡馆：配合相应的休闲设施，如：咖啡文化、茶文化的普及讲解等，增添文化韵味及娱乐性；配以西点简餐，满足休闲商务人士消费需求；西餐厅、异域风情餐厅：依附仿古建筑，从外观上区别于普通的餐厅，与异域餐饮文化完美融合；食功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告经营形态宽窄巷子-琉璃会憨刀创意文化园 文化餐饮：餐饮文化与本地特色文化相结合，打造餐饮品牌亮点以鹤壁民间工艺、戏曲文化等为元素，将展览与餐饮相结合双黄米酒为主题的餐饮，展现鹤壁酒文化食功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告快餐甜点：各式甜点、中西快餐、水吧点式分布于各个街道经营形态食功能定位鹤壁市文化步行街商业8、定位报告经营形态当地特产：缠丝鸭蛋、无核枣、鹤壁五谷、冬凌草、双黄米酒为代表的鹤壁特产购功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告经营形态当地特色艺术品、工艺品泥塑、泥玩、石雕、木雕、剪纸、根艺、柳编等为代表的民间艺术品购功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告具有本地文化特色、其它地域特色纪念品展销馆以殷商文化、淇河诗经文化、名人文化、民间传说为主题的旅游纪念品展销馆汇聚各地域特色的旅游纪念品展销馆非主流文化纪念品购功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告景区配套服务配套药店、小型超市、银行、邮局、书吧等购功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告传统购物业态以文旅依托带动传统业态销售机会服装、配饰、精品、珠宝9、皮具等购功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告服装、配饰、精品、珠宝、皮具等领略古建筑风韵，感受历史文化多种风格（秦汉、隋唐、明清等）、多种形态（殿堂、亭、廊、桥等）的仿古建筑群交相辉映，形成河南唯一的古建筑博物馆；引入水系元素，与仿古建筑完美结合，增加项目灵动性、观赏性。赏功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告设以潼关、泗水关为代表的城门关隘重现哪吒闹海、姜太公钓鱼、大战泗水关等经典传说摘星台、纣王殿等历史景观、鹤壁知名景点微缩重建，展现鹤壁历史文化、自然生态文化神话人物、历史人物、文化名人雕塑展现鹤壁人文文化观历史故事 赏人文景观以封神榜故事、人物为主线，搭配鹤壁历史人文景观，打造全国知名文10、化旅游品牌赏功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告朝拜修建财神庙、三清观、女娲庙、清真寺等寺庙道观，增加文化信仰，打造鹤壁朝拜圣地。功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告以封神演义、白蛇传说等为题材，打造具有主题特色大型文艺演出步行街内布点式随机的小型表演：如：行为艺术、皮影戏、大平调演绎鹤壁传说故事演艺功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告慢摇吧、演艺吧、音乐茶座古色古香的建筑、街道与霓彩灯光的搭配，体现现代时尚与历史文化的完美结合酒吧可与室外有机相通，并且间间具有独特的风格打造城市休闲娱乐中心，为旅游人群提供闲暇休憩、娱乐场所娱功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告电影院、KTV、台球俱乐部、会所11、SPA、足疗、鱼疗、电子竞技、儿童游乐等娱功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告建设仿古客栈、青年旅社、主题旅馆、民宿，提供旅居功能的同时，突显项目定位，并且与其它相关酒店形成差异化竞争，吸引不同的客群；宿功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告业态布局原则：各业态以穿插形式布局，打造亮点区域 文化贯穿始终，体现人文理念，突出项目定位 主水系西侧以旅居、民宿、休闲、博物馆、庙宇等为主 主水系东侧以娱乐、购物、餐饮、配套等为主 主水系旁增大休闲娱乐面积 一街一水三中心：呈双线状形态布局，通过面（广场或庭院）连接线（步行街），同时在街、广场、庭院中点缀点状景观设施（如景观小品、牌坊、碑碣、连桥等）。业12、态布局原则酒吧、茶馆、餐饮、演艺、文化博览庙宇、博物馆、会馆、客栈、民宿、餐饮特色、民间艺术品制作展销、地方特产、特色餐饮鹤壁市文化步行街商业定位报告3号地块预落位品类：旅游集散中心、殷商文化博物馆、古钱币、陶器、青铜器展销馆、中国诗歌文化馆、书画制作展览馆、民间艺术展销馆、文化主力餐饮、鹤壁特色美食餐饮、仿古客栈、各类小吃、冷饮水吧、文化类精品、艺术品。业态布局鹤壁市文化步行街商业定位报告2号地块预落位品类：中国第一粮仓博物馆、庙宇、古玩交易、各地特色产品、特色餐饮、全国特色小吃、酒吧、各地特色手工艺、民族工艺品、超市、银行、邮局、药店、SPA、足疗、儿童配套、创意精品、休闲餐饮、冷饮水吧、13、主题客栈等。业态布局鹤壁市文化步行街商业定位报告1号地块预落位品类：庙会、社火主题文化博览展销街、庙宇、陶艺制作展销馆、酒店、茶楼、会所、影院、KTV、时尚客栈、企业会馆、异域餐饮、特色餐饮、精品配套、冷饮水吧等。业态布局鹤壁市文化步行街商业定位报告建议各业态面积占比业态布局鹤壁市文化步行街商业定位报告 两条主动线，一条以路面为主，一条一入水系 三个中心作为两条主动线人流交换区域 局部亦可通过通道、庭院、连桥相通人物雕塑、情景小品典故重现、微缩景观客流动线主动线2主动线1内环动线鹤壁市文化步行街商业定位报告第三部分第三部分 招商原招商原则与策略与策略A.招商原则与策略招商原则与策略B.销售招商14、建议销售招商建议鹤壁市文化步行街商业定位报告1、强化文化旅游概念，体现殷商文化主题定位；3、定向招商，挖掘本地品牌，引进外埠、连锁品牌，打造领军代表品牌概念，形成领头羊效应；2、业态合理搭配，提升物业价值，加大体验式业态比例，吸引客流；4、适度让利：制定优惠政策，如：招商前期可通过减免租金形式引进目标商户；5、联合政府相关部门共同招商。招商原则与策略鹤壁市文化步行街商业定位报告自然销售进行市场必要的推广，等客户上门购买。按照我们的定位方向及品牌选择，由商户自行招租经营。销售模式分析劣势：销售周期难以把握；商业定位无法有效执行。优势：营销成本低鹤壁市文化步行街商业定位报告销售模式分析优势：占有经15、营主导权，可以严格按照既定的方向发展，形成长期收益，且享受物业价值提升带来的远期利益。商业先行，带动住宅价格增长。劣势：沉淀资金，短期无法实现快速资金回笼；远期风险，如果租金达不到预期目标，则无法带动商铺的高价销售。自持经营、带租约销售（前期销售压力很大的前提下）销售招商建议鹤壁市文化步行街商业定位报告商户投资人开发商所有权使用权经营权优势：实现资金快速回笼；短期内可实现依定位方案统一经营。劣势：价格按市场情况，但每年需兑现给投资者的预期回报，等同于低价销售；租赁期届满，则脱离自主经营，无法保证项目按照既定的定位及方向运行。假设每平方米：目标均价：12000元/平方米 返租期限：3年 投资回报率：年8%则：三年兑现投资回报：2880元/平方米 等同于商铺售价为：9120元/平方米销售模式分析销售招商建议返租销售采用三权分离模式，即所有权、经营权和使用权分别三个不同的个体所有承载。鹤壁市文化步行街商业定位报告 以文化为魂，带动整体商业的发展，使得文旅综合项目成为了商业发展的新方向，未来十年，文旅综合项目的将进入蓬勃发展期，且该类型商业对整体物业价值具有很大拉动作用，若鹤壁项目按照该定位落地，我们将有信心打造成豫北地区最具时尚的旅游综合体项目！结束语鹤壁市文化步行街商业定位报告谢谢THANKS