1、购物中心酒店式公寓写字楼办公楼步行街商业广场项目立项报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月购物中心酒店式公寓写字楼办公楼步行街商业广场项目立项报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月70可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论61、项目背景62、项目概况73、开发商概况84、编制依据与研究范围94.1 编制依据94.22、 研究范围9总论9第二章 项目市场分析101、宏观环境分析101.1 福州市经济发展状况101.2 福州市相关规划121.3 福州市地产市场发展分析152、项目SWOT分析272.1 优势分析272.2 劣势分析272.3 机会分析282.4 威胁分析283、项目营销策略分析28第三章 建设条件分析301、项目地址302、气候条件303、外部配套条件30第四章 项目的建设内容和规模31第五章 工程设计331、建筑设计331.1 设计理念331.2 总平面布局341.3 立面设计341.4 装修342、结构设计352.1 设计依据352.2 设计使用年限352.3 结构概况352.4 抗震设防标3、准353、无障碍设计36（2）停车库、停车场：按规范要求设置残疾人专用停车位。36（7）各建筑无障碍设计范围见表5-3。36第六章 公用工程371、给排水系统371.1 设计依据371.2 室外给排水系统371.3 室内给排水设计371.4 消防系统382、空调通风工程392.1 设计依据392.2 空调通风系统403、强电工程403.1 设计依据403.2 高、低压变配电系统：413.3 电力系统423.4 照明424、弱电和智能化设计工程434.1 电信系统434.2 有线电视系统434.3 保安监控系统434.4 停车场管理系统434.5 消防系统444.6 弱电线路445、防雷446、4、燃气工程44第七章 环境保护441、项目环境影响分析441.1 水环境影响分析451.2 大气环境影响分析451.3 固体废弃物环境影响分析451.4 声环境影响分析451.5 施工期间环境影响分析452、环境保护对策452.1 水环境保护对策462.2 大气环境保护对策462.3 固体废弃物环境保护对策462.4 声环境保护对策462.5 施工期间环境保护对策46第八章 节能与节水471、节能471.1 建筑节能措施481.2 机电设备节能措施481.3 照明系统节能措施481.4 工艺流程492、节水492.1 节水措施492.2 雨水资源化49第九章 劳动安全卫生和消防501、安全与劳动5、保护502、劳动卫生503、安全保卫及消防设施50第十章 项目招标组织511、项目招标目的512、招标原则及招投标方案512.1 招标原则512.2 招标范围522.3 招投标程序52第十一章 工程进度安排54第十二章 投资估算与资金筹措561、开发投资估算56（1）工程费用56（2）工程建设其他费用56（3）预备费56（4）管理费用56（5）销售费用57（6）建设期利息572、资金筹措57第十三章 财务基础数据估算581、计算期确定582、营业收入估算582.1 销售收入估算582.2 租金收入估算592.3酒店收入估算593、开发成本估算594、运营费用605、财务费用606、修理费用606、7、税金的估算607.1 营业税金及附加的估算607.2 所得税的估算608、利润及利润分配估算618.1 利润估算618.2 利润分配估算61第十四章 财务效益分析611、静态投资收益率分析612、现金流量分析623、债务清偿能力分析623.1 借款及还款方式分析623.2 债务清偿指标分析62第十五章 不确定性分析63第十六章 项目风险分析651、政策风险分析662、市场风险分析673、财务风险分析684、自然环境风险分析68第十七章 结论69第一章 总 论1、项目背景福州市“十一五”规划提出，“十一五”期间，围绕海峡西岸经济区“延伸两翼、对接两洲，拓展一线、两岸三地，纵深推进、连片发展，7、和谐平安、服务全局”的基本态势，按照产业做强、规模做大、功能做优、环境做美的要求，调整优化城市经济结构，改善城市基础设施和人居环境，完善城市功能和凸显城市特色，提升城市品位和综合竞争力，形成以中心城市为核心、次中心城市为支撑、周边卫星城镇为基础的海峡西岸省会中心城市群，发挥省会中心城市的重心作用，增强服务全省的带头示范效应，推动发展壮大闽东北一翼，成为海峡西岸经济区的重要增长极，促进与长江三角洲、珠江三角洲紧密对接，向内陆腹地纵深推进，实现互动联动、共同发展。福州市牢牢把握中央支持海峡西岸经济发展和海峡两岸关系出现新变化的机遇，发挥省会中心城市在服务海峡西岸经济区发展大局和祖国统一大业的领头作8、用，以“五缘”促“六求”，拓展榕台经贸交流领域。福州市近年来经济发展速度很快，2009年福州市生产总值达2524.28亿元，同比增长13.1%。全社会固定资产投资完成额达1646.72亿元，同比增长31.5%。社会消费品零售总额达1335.79亿元，同比增长20.5%。人均可支配收入达20289元，同比增长12.8%。xx集团抓住福州社会经济快速发展的有利时机，再次进军福州市场，建设福州xx规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目福州xx广场。福州xx广场项目位于福州市xx区xx片区，占地面积64.4公顷，汇集大型购物中心、酒店式公寓、高档写字楼、SOHO办公楼、时尚休闲娱乐商业步行街，9、融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值、投资价值的最大化。2、项目概况 项目名称：福州xx广场项目 项目地址：位于福州市xx区xx片区，属于福州居住新区。 总用地面积：12.63万平方米。 总建筑面积：64.67万平方米，其中地上建筑面积49.02万平方米，地下建筑面积万15.65平方米。 建设内容：大型购物中心，精装SOHO写字楼、甲级写字楼、商务酒店、室外步行街、底商、酒店式公寓等。 投资与收益概况该项目投资总额为454038.46万元。该项目开发的室外步行街、底商、精装SOHO写字楼、酒店式公寓及其地下停车位用于销售，剩余部分将采用租赁的方式经营。经测算，10、主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表指 标 值指 标 值销 售部 分指 标投资利润率41.49%全部投资（税前）财务净现值96695.88万元投资利税率51.99%财务内部收益率18.12%资本金净利润率90.12%投资回收期 5年6个月全部投资（税后）财务净现值45104.84万元自有资金（税后）财务净现值62914.41万元财务内部收益率13.80%财务内部收益率17.14%投资回收期6年11个月偿 债指 标年 份1234利息备付率4.065.999.0710.14偿债备付率1.411.441.453、开发商概况大连xx集团股份有限公司成立于1988年，1992年改制为11、股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。经过20多年的发展，xx集团已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的大型企业集团。总资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。商业地产是xx集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，xx商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。xx集团目前持有收租物业面积700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。计划到第3年开业80个xx广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。文化产业是朝阳产业12、，也是xx集团的支柱产业之一。xx集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地、影视制作、电影院线在内的完整影视文化产业链。xx院线是中国排名第一的院线，目标到第1年建成70家以上多厅影城，银幕总数超过600块，占有全国30%的市场份额，到2015年超过1200块银幕，占据全国50%左右的市场份额，成为全球排名前五的院线。连锁百货是xx集团的新兴支柱产业之一，其旗下品牌万千百货，目前已在北京、上海、南京、成都等地开业11家百货店，第1年将开业15家店。计划到第3年开业65家店，营业面积200万平方米，年销售额120亿元，成为中国一流的连锁百货企业。大连xx集团在创造经济效13、益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校、小学、幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过15亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的企业公民形象。福州xx广场投资有限公司隶属于大连xx商业地产股份有限公司，该公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连xx集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“xx广场”命名的14、xx城市综合体。截至2009年底，大连xx商业地产股份有限公司已经在全国21个省、自治区和直辖市的32个重点城市投资建设了37个xx广场，其中已开业13个xx广场，正在运营7家五星级或超五星级酒店，公司计划在第1年新开业15个xx广场，新运营7家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，大连xx商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。4、编制依据与研究范围4.1 编制依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有： 国家发改委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与15、参数； 国家建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法； 工程建设相关法律法规及设计规范； 福州市国民经济与社会发展“十一五”规划； 开发商提供的其他有关材料。4.2 研究范围本可行性研究报告的研究范围包括：总论项目市场分析建设条件分析项目的建设内容和规模工程设计公用工程环境保护节能与节水劳动安全卫生和消防项目招标组织工程进度安排投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二章 项目市场分析1、宏观环境分析福州市位于中国东南沿海16、福建省东部，东经1180812031、北纬25152629之间，与台湾隔海相望。福州市为福建省省会，现辖鼓楼、台江、xx、晋安、马尾五个市辖区，福清、长乐二个县级市，闽侯、连江、闽清、罗源、永泰、平潭六个县。总面积1.2万平方公里，其中城区规划面积1043平方公里，至2007年底建成区范围面积182.36平方公里。现有常住总人口687万人，其中市区人口271万人。1.1 福州市经济发展状况2009年福州市生产总值达2524.28亿元，同比增长13.1%。全社会固定资产投资完成额达1646.72亿元，同比增长31.5%。社会消费品零售总额达1335.79亿元，同比增长20.5%。人均可支配收入17、达20289元，同比增长9.1%。经济的稳定增长，促进了财政的增收。全市完成财政总收入（不含基金）325.44亿元，增长12.9%，地方级财政收入195.26亿元，增长15.6%，财政一般预算支出203.24亿元，增长14.1%。省、市重点项目及重大项目高速增长。温福、福厦高速铁路已建成通车。福永高速公路、福泉高速公路福州段扩建工程，火车南站建设工程，火车北站改扩建工程，江阴铁路支线、林浦大桥、螺洲大桥、乌龙江大桥改扩建工程，罗源湾15万吨级码头建设工程等项目陆续开工建设，拉动了投资的快速增长。全年城镇居民人均可支配收入20289元，增长9.1%，扣除价格因素，实际增长10%；农民人均纯收入718、669元，增长7.4%，扣除价格因素，实际增长8.3%。全市居民消费价格指数下降0.8%。2009年全市工业经济运行逐月回升，总体上呈现出较为稳健的增长势头，197项工业新增长点项目新增产值195亿元，南北“两翼”对工业增长贡献率为43.2%，戴姆勒汽车、德盛镍合金等50项重大工业项目建成投产。全市完成全部工业总产值3949.28亿元，增长13.6%，其中规模以上工业总产值3618.29亿元，增长14.5%；实现全部工业增加值1008.95亿元，增长12.4%，其中规模以上工业增加值906.60亿元，增长14.1%。在外需回暖、政策显效、价格回升等因素影响下，外贸进出口降幅从年初到年末呈收窄趋19、势。全市实现进出口总值178.60亿美元，下降12.1%，其中出口总值120.12亿美元，下降11.6%。从出口主体看，外资企业出口达65.31亿美元，内资企业出口达50.51亿美元，分别比上年下降21.6%和4.0%。从出口产品看，高新技术产品出口达33.45亿美元，机电产品出口达59.62亿美元，分别下降27.2%和20.8%。全市新批外商投资企业144项，实现合同外资金额12.30亿美元，下降17.4%；实际利用外资（按验资口径）10.32亿美元，增长3.1%。全市对台贸易额达15.04亿美元，下降32.3%，新批台资项目27项。2009年末，福州全市常住总人口687万人，其中市区常住总20、人口271万人。全市户籍总人口638.33万人，其中市区户籍总人口187.53万人。在福州5个主要城区中，鼓楼区和xx区为人口集中分布区域。从2005年至今，福州人均可支配收入均保持较高的增速，2009年，达到20289元，增幅为9.1%。，居民的消费潜力很大。近几年，福州GDP持续高速增长，2009年人均GDP接近4万元，房地产市场已进入快速发展期；作为大陆对台开放窗口城市，目前也已经形成初步的现代产业体系；由侨胞、当地私营企业主、企事业单位及周边邻近区域投资客等构成的消费群体，收入水平较高。可以看出，福州经济发展势头良好，近年来经济总量增速明显。2009年福州国民经济总值达到2524.2821、亿，据统计，2009年福州多项经济指标增幅超过20%，说明福州经济正步入一个快速发展时期。福州经济整体运行良好，给该项目达到预期目标提供了有利平台。1.2 福州市相关规划1.2.1 福州市“十一五”发展规划目标“十一五”期间，福州要立足科学发展，着力自主创新，完善体制机制，促进社会和谐，紧紧围绕建设海峡西岸经济区、做强做大省会中心城市，努力开创社会主义经济建设、政治建设、文化建设、社会建设的新局面。 奋斗目标：围绕比全省提前23年实现全面建设小康社会、率先基本实现现代化的总体奋斗目标，实现国民经济持续快速健康协调发展和社会全面进步，取得全面建设小康社会的重要阶段性进展。主要目标是：经济发展方面22、，在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，力争地区生产总值、人均地区生产总值均比全省提前实现翻一番，年均经济增长速度比全省平均水平高12个百分点，第1年地区生产总值达到2500亿元，人均地区生产总值达35000元以上。省会中心城市经济竞争力明显增强，现代化综合性基础设施体系和更具活力开放型经济新格局基本形成，综合实力保持全省领先地位。社会发展方面，巩固提高九年义务教育，基本普及高中阶段教育，加强职业教育，建设教育强市；完善基于产业集群的区域技术创新体系，促进高新技术产业化，培育一批拥有自主知识产权的知名品牌，提高区域核心竞争力，基本建成科技强市；就业总量持续扩大，社会保障体系更加健全，城乡居民23、收入水平和生活质量明显提高，环境、卫生、文化等方面条件显著改善；公共服务体系、公共安全体系和各种应急措施体系进一步完善，民主法制建设和精神文明建设成效显著，社会治安秩序更加安定稳定，基本形成“平安福州”。经过努力，尽快把福州建成经济繁荣、科教发达、设施完善、环境优美的现代城市。 预期目标：根据指导思想和总体目标，确定含有经济发展、社会事业、人民生活和可持续发展等四大类指标的“十一五”发展预期目标体系，具体指标：地区生产总值年均增长11%以上，单位地区生产总值综合能耗低于全省平均水平；三次产业结构比重调整为7.9:50.1:42，高新技术产业工业产值占工业总产值的比重提高到35%以上，城镇化率达24、到57%。财政收入增长保持高于GDP增长，财政总收入达400亿元，地方财政收入达255亿元。全社会固定资产投资额年均增长15%；全社会消费品零售额年均增长12%；居民消费价格指数控制在3%左右；出口总额年均增长12%；五年累计实际利用外资超过75亿美元（可比口径，验资口径超过35亿美元）。城市建成区绿化覆盖率40%；城市生活垃圾无害化处理率达98%以上，县（市）城平均60%；城市污水处理率80%以上，县（市）城平均50%。人口自然增长率控制在8以下；国民平均受教育年限达10.5年；每千人口医生人数1.71人、病床数3.2张，人均预期寿命76岁。五年累计新增就业人数70万人，累计转移农村劳动力425、4.5万人，登记失业率控制在3.8%以内；农村居民新型合作医疗参保率80%以上；城镇职工基本养老保险覆盖人数达60万人以上，城镇基本医疗保险覆盖人数达65万人以上。城镇居民人均可支配收入年均增长7%；农民人均纯收入年均增长6%；城镇居民恩格尔系数35%以下、农村居民恩格尔系数40%以下。围绕上述的奋斗目标和预期目标，在发展过程中，要树立强烈的责任意识，更加自觉地把福州发展与建设海峡西岸经济区的大局有机对接融合，切实按照省委、省政府提出的“要发挥福州省会中心城市的重点作用，增强服务全省的带头示范效应”，“要挑起海峡西岸经济区建设大梁，树福建形象”的工作要求，扎实推进建设海峡西岸经济区，做大做强省26、会中心城市，力争通过3年努力，在全省牢固树立省会中心城市经济排头兵地位；通过5年努力，凸显海峡西岸经济区省会中心城市的个性、魅力和实力，城市综合竞争力在全国省会城市中位次不断提升，并进入先进行列。1.2.2 福州市城市总体规划福州市以闽江为发展轴线，以中心城为依托，以海港、机场为导向，东扩南进，两岸呼应，依山傍海，以优良绿色空间分隔，以快速便捷交通相联系的带状组团城市，形成“一城”（中心城）“三组团”（马尾、长安、琅岐）沿江发展的空间布局。福州市“东扩南进西拓”战略是福州城市化发展的重点。总体目标是将闽侯、连江、长乐等县、市的一些地域以及琅岐经济区全部纳入中心城市规划区。东扩主要开发闽江两岸经27、济增长带；南进要全面开发南台岛，加快形成沿福厦高速公路沿线的经济增长带；西南拓展至闽侯县和荆溪镇、上街镇和甘蔗镇等。福州将推进城市“三山一水”向“七山二水”大福州转变，即在原中心城和马尾、长安、琅岐三组团的基础上，增加甘蔗荆溪、大学城、峡南、长乐吴航、长乐滨海五组团。一城：由中心城区（鼓晋台南台7岛）和马尾长安、大学城、甘蔗荆溪、峡南、琅岐、长乐吴航、长乐滨海等七组团组成，主要发展服务业、高科技产业和居住区。两翼：北翼经济区，由环罗源湾地区的主要城镇、工业区及罗源、连江县城组成，建成为福州港的重要港区。南翼经济区，由福清海口城头、渔溪江阴、龙田、中心城区等5个组团组成，建设成为福州市乃至全省经28、济增长点的重要产业基地。双轴：沿海发展轴，北起罗源湾，到江阴港区，通过建设沿海大通道把功能区联为一体，使之快速形成滨海经济走廊。沿江发展轴，以福州市中心城为起点，以闽江、乌龙江为依托，重点发展闽江南岸，与北岸形成南北岸相响应、亮丽的沿江城市发展轴。福州市规划遵循“高起点、高标准、高层次、高水平”的现代城市发展理念，充分利用福州独特的生态环境和历史人文景观风貌，构筑“两江润城、碧山环城、水链织城、青峰缀城”的山水城市景观。按照规划，福州市轨道交通线网在主城区将形成“有环放射式”结构。线网由7条轨道交通线路组成，全长约180公里，共设站134座，其中换乘站16座，中心城区线网密度达0.62公里/平29、方公里。结合福州实际情况，福州市城市快速轨道交通建设规划拟在近期至2018年间建设1号线和2号线，其中1号线长28.8公里，计划2014年建成通车；2号线长26.5公里，计划2018年前建成通车，形成城市快速轨道交通十字形构架骨架网。37号线，2030年前完成建造。福州城市未来发展目标为：经济繁荣的领军城市，生活舒适的宜居城市，环境共融的山水城市，人文和谐的文化名城。规划远期到2020年，在此期间，预计2015年福州市域总共有800万人，中心城区城镇人口为346万人；至2020年，市域总人口为890万人，中心城区城镇人口为400万人。1.3 福州市地产市场发展分析福州市2008年整体房地产市场30、依然笼罩在浓厚的观望气氛中，成交量较上年同期下滑40%左右。2008年年末央行连续降息、中央和地方政府也相应出台了一系列地产新政，以刺激市场需求，2008年年末到2009年初，房地产市场出现了回暖的迹象。2009年，福州房地产投资额达361.8亿元，增幅为15.4%，明显上升，但投资额还低于2007年的历史最高水平。房地产开发投资情况：2005年以来，除2005年和2008年外，福州市房地产投资保持较高的增速，尤其是2006年和2007年，增速均超过了25%，但2008年的急速下降，一定程度上影响了这两年的房地产整体供应量。2009年，房地产投资有明显的增长。2007年以来，福州土地市场成交量31、快速增加，土地成交金额快速攀升。2009年福州（市区）土地成交量为94.13万平方米，同比出现大幅上涨。2009年全年土地成交金额为100.8亿元，而第1年15月土地成交金额已达100.12亿元。2009年1月第1年5月近17个月来，福州市商品房一直处于供不应求的状态，2009年至今供求比为1:1.4，单月供求比最高达到了1:3.97。福州市商品房价格由2009年年初的7130元/平方米，上涨到第1年5月的11667元/平方米，上涨60%。近期，国家出台了一系列房地产政策来抑制房价上涨过快，北京、上海、深圳、杭州等地受新政调控影响较大，市场反映明显，成交量急速下降。随着一线城市房地产投资环境变32、差，房价上涨动力不足，二线、三线城市将成为新一轮的投资重点区域。更多的开发商开始关注二线省会城市，房地产投资将出现较为明显的上涨。福州2009年土地放量成交，按照正常的开发周期，今年将有一批土地集中入市，供给量将有明显提升，供不应求的态势将有所缓解。xx板块位于xx区域西南方向，是xx区目前在售项目最多的板块，也是福州市住宅开发核心区域。该区域经历4次开发热潮，开发沿着市政配套设施的建设而行进，主要路段和公园附近集中了xx大部分的楼盘项目。2009第1年xx板块仅成交3宗土地，其中以住宅为主，容积率在2.32.8之间，预计产品形式将以小高层、高层为主。近17个月来xx板块供应104.2万平方米33、，成交160.0万平方米，供求比1:1.53，成交价格波动式上涨，已进入万元时代，并持续高价位运行。从土地后续供应量来看，板块内未来还可入市体量为81.3万平方米，并以住宅产品为主。xx板块目前在售项目有限，价格多集中于80009000元/平方米，少量项目价格已破万元大关。预计未来强大的潜在供应入市后，会带来板块内的又一次开发热潮。1.3.1 福州市商品住宅市场2009年1月第1年5月，福州市住宅呈现供不应求的态势，供求比为1:1.56，近17个月以来供求缺口达到了186万平方米，成交价格持续攀升，由年初的6562元/平方米，上涨到了第1年4月的12057元/平方米，价格翻了一番。第1年5月价34、格降至10969元/平方米。其中，福州市住宅成交各户型中，三室、四室最受欢迎。三室成交占44%，四室成交占31%。一室、二室累计成交仅占15%。成交面积段中，120150平方米面积段成为成交主力，占30%，其次为90120平方米面积段，占24%。成交总价段较为分散，没有出现面积段和户型中成交集中的情况。成交总价段量较大的为100万以下段，占52%。从供求关系角度来看，销售率最好的项目为融晟红郡、金辉天鹅湾、泰禾红树林，累计销售率均在90%以上；中庚城销售率在85%以上；融信大卫城项目为第1年新开盘项目，销售率仅为27%。从销售速度看，融晟红郡的销售速度最快，每月平均销售101套；其次为中庚城项35、目，月均销售87套；再次为泰禾红树林项目，月均销售53套；其余项目月均销售速度均低于50套。从存量销售周期来看，融晟红郡、金辉天鹅湾项目消化时间较短，均不足1个月，详见表2-1。表2-1项目名称所在区域总建筑面积（）开盘时间供应情况成交情况成交价格（元/）累计销售率月均销售速度（套）存量销售周期（月）面积（）套数面积（）套数泰禾红树林xx区532,4422006-5-30532,4422654518,66325691012396%531.1领江十栋xx区400,0002009-10-02105,44476833,3022421068431%3017.3金辉天鹅湾xx区250,0002008-136、-26133,5661397123,4201324945796%490.5融信大卫城xx区325,1322010-1-967,94544230,392215952427%2911.5泰禾红峪xx区431,9142008-5-17117,62985994,700631872178%2710.1华润橡树湾xx区594,9952010-01-31/金辉枫尚xx区134,3972007-03-17/中庚城xx区472,3352008-4-19310,1142622272,45222451107485%875.1融晟红郡xx区119,2342009-5-16119,2341120118,1881114/37、99%1010.1福晟钱隆xxxx区144,7162007-9-13144,7161567114,4551272856479%447.0从成交均价来看，最为集中的单价段为两段，一段为70008000元/平方米，一段为90009600元/平方米。从成交套均总来看，多数竞品总价在百万左右，其中定位高端户型面积较大的泰禾红树林、领江十栋两个项目总价较其他项目明显偏高。详见表2-2。表2-2项目名称成交均价（元/平方米）套均总价（万元）泰禾红树林9544130领江十栋9423130泰禾红峪9246102融信大卫城8698124中庚城7940107福晟钱隆xx775270融晟红郡746785金辉天鹅湾638、81771华润橡树湾/福州xx广场项目将立足于福州市区本地客群，并直接面向福清、长乐、平潭、闽侯、连江等周边区县，主要购买人群以刚性置业人群为主。首先为福州市区以及福清、平潭、闽侯等周边区县的公务员、政府企事业单位工作人员、个体工商户和市区挤压人群，提供面积为7090平方米，总价在5080万元/套的住宅，满足他们首次置业或二次置业、希望有独立居住环境的愿望。其次是为经济实力相对较好的企事业单位中层管理人员、支柱型企业的中层管理人员、侨胞、部分小私营企业主等投资者，提供居住舒适、交通便利、生活配套设施齐全的投资性住宅。1.3.2 福州市商业用房市场福州商业格局是以八一七路黄金商业中轴线向外，城市39、商业发展为由点到线向面扩散。福州商业原点：三坊七巷，具有悠久的历史，目前处于整体改造状态；福州黄金商业走廊：以八一七路和东街口为核心，津泰路、元帅路、省府路为扩展区，在福州人心里占据不可动摇的地位；福州商业扩散面：90年代初向五一广场商圈扩散，90年代末向台江商圈扩散，到2005年向万宝商圈、城东商圈扩散。福州城市级商圈以东街口、台江、万宝三大商圈为主，其地位在未来相当长时间内不会受到撼动。东街口商圈商业规模为60万平方米左右，人流量为68万人/日，主营百货店和专卖店。商圈内有代表福州历史文化印记的三坊七巷，因此具有着其他商圈无法比拟的天时、地利、人和等优势。东街口在历史上一直是福州的商业中心40、，这使东街口商圈聚集了足够的人气，形成了良好的商业氛围。聚集了众多中高端百货商场和品牌旗舰店、形象店。台江商圈商业规模为100万平方米左右，人流量为5万人/日，主要以批发零售业为主。该商圈主要为步行商业带，是福州商品批发的主要集散地，其中以中亭街最为代表性，主要业态为服装批发、家居饰品类、家电类。服装以批发为主，零售为辅，主要是经营中低档服饰。万宝商圈商业规模为40万平方米左右，人流量为6万人/日，主要业态为Shoppingmall，以店中店为主。福州唯一一个双Shoppingmall模式，其商业综合体的优势日益凸显，丰富的业态满足了市民购物、休闲、娱乐、饮食等多方面的消费需求，成为一个日均人41、流量达5万人的繁荣商圈。核心商圈租金水平整体较高，东街口商圈临街商铺租金平均600元/月；而台江商圈临主街商铺租金平均300400元/月；万宝商圈临主街首层商铺租金300500元/月；临主街首层商铺售价在5000080000元/，临次街首层商铺售价3000040000元/，整体投资回报率在6%左右。详见表2-3。表2-3类别划分位置商圈内店铺租金价格（元/月）商圈内店铺销售价格（元/）产品形式业态组成东街口商圈八一七路沿线临街300400临街600007500050100专卖店东街杨桥东路临街600800临街50000900004612百货+专卖店冠亚广场地下内铺60150临街350500临街42、6000070000494.5米专卖店津泰路临街6008005-7412米服装服饰、鞋类专卖店省府路临街20030044.512米服装服饰专卖店元帅路临街30040044.512米服装服饰专卖店台江商圈中亭街内铺60130临街300500临街500007500044.56-8米服装服饰、鞋类、皮具专卖店台江步行街临街200450临街35000600004-64.510-12米服装服饰、鞋类专卖店瀛洲路临街20030040-50特色美食、服装服饰批发达江路临街1803004-64.512-14米五金、建材、家具家居用品万宝商圈宝龙城市广场首层临街300500二层100200首层临街500008043、000二层20000300006-94.510-20米服装服饰、儿童用品、餐饮万象城首层临街3205006-84.510-20米化妆品、服装服饰工业路沿线临街100200临街25000420004-6412-14米便利店次级商圈租金水平受商业氛围成熟度、是否临主街、周边居民人口数量等因素影响租售价格差异较大，火车站商圈临街商铺租金平均200元/月；城东商圈临街商铺租金平均160元/月；xx区学生街商圈临街商铺租金200400元/月；而xx榕城广场临街商铺租金只有5080元/月之间，整体投资回报率4%左右。详见表2-4。表2-4类别划分位置商圈内店铺租金价格（元/月）商圈内店铺销售价格（元/）产44、品形式业态组成火车站商圈火车站临街2001020小型快餐、低档次服装服饰汽车站临街2001020小型快餐、低档次服装服饰城东商圈福新路沿线临街1302504050茶叶、服装服饰、家居用品福马路沿线临街100200临主街底商260004000044.21214便利店、美容美发、家居用品xx商圈学生街底商外街200400内街80160临主街首层4000050000内街首层20000300002050服装服饰、餐饮xx社区底商临街3570临主街20000左右不临主街8000150003050各种生活配套商业设施榕城广场临街5080临主街1000015000左右741015米儿童用品、餐饮、服装服饰近45、17个月，福州市销售型商业整体呈现供给略大于成交的情况，供求比维持在1：0.84。从2009年1月第1年5月，17个月以来，供给为46.6万平方米，成交为39.0万平方米。成交均价震荡走低，第1年5月均价为17564元/平方米，月度均价最高出现在2月，最高突破了32000元/平方米。总体来看，销售型商业成交均价月度波动较大。销售型商业月度价格受大单成交影响较大。目前市场主流商铺面积区间为4060平方米、6080平方米、40平方米以下三个面积段，其销售率在30%左右；从市场供应和成交情况来看，4060平方米面积段供应量和成交量最大，供应面积约为7.9万平方米，成交量2.2万平方米，面积销售率在246、8%；市场销售率最高的商铺面积段为150180平方米之间，销售率59%，但由于供应和成交量较少，因此不代表市场主流现状。近年福州商业市场呈现供大于求走势，在售商业项目较多，成交均价走势震荡起伏；各商圈租金水平受商圈成熟度影响，差异明显；产品同质化严重，多以小面积商铺形式为主，缺乏整体商业规划，购买客户以投资为主要目的，客户来源主要是福州本地人群。xx板块内在售商铺物业较少，销售的商业物业多为简单的裙楼商铺或是住宅底商，形式单一，缺乏活力，主题型、复合化大型集中商业项目较少，难以让消费者长时间停留，不利于增强商业氛围。第1年6月xx板块新挂牌居住、商服类土地占地面积约为7万平方米，规划建设面积247、7.9万平方米。该项目所处区域内，由于入住人气不足，商业经营业态档次较低，商业氛围短时间内很难形成，难以支撑商铺租赁价格的提升；在售商铺产品同质化严重，都以小面积底商为主，成交均价集中在20000元/平方米左右。虽然处于xx板块“门户位置”，但由于商铺产品不直接临主街，商业缺乏展示面，影响商铺价格提升。结合板块内商铺市场销售价格、租金水平、业态经营情况等多方位因素，该项目的商铺产品将以相对低的单价出售，以控制总价，提高回款速度。1.3.3 福州市写字楼市场福州市目前处于快速发展阶段，写字楼发展水平趋于高端市场。五四路五一路沿线及周边的大量写字楼等配套为福州的真正形成商务配套奠定了良好的基础，总48、部经济中心的建设日渐雏形。福州中高端写字楼聚集区剑指五四路与五一路交会之东西两侧。五四路由于早期开发规划不清，东西两侧腹地不足，大量的酒店式公寓消耗了区域的土地供应，迫于福州市主推的“总部经济”发展需要，五四路的商业中心正渐渐向东西南三个方向辐射。福州目前写字楼市场租赁价格平均在3050元/月，个别项目因地段、商务氛围浓厚的优势能达到120元/月，整体投资回报率在5%7%左右。从2009年1月第1年5月，福州市销售型写字楼供给成交量月度分布极不均衡。销售型写字楼累计供给8.3万平方米，成交4.6万平方米，供大于求。其中5月份销售型写字楼供应明显增多，成交均价震荡走高，销售型写字楼均价达到了1849、000元/平方米，为近年以来新高。目前市场畅销商铺面积段为50平方米以下、50100平方米小面积段和300平方米以上较大面积段，这些面积段销售率均实现100%销售，而100150平方米面积段则供应6套，销售1套，销售率仅为17%。不同规模类型的企业对写字楼也有不同的要求，详见表2-5。表2-5超大型企业大中型企业中小型企业区域要求一般选择地标性的标志性建筑，以凸显身份。(目前该类企业主要集中于中央商务区写字楼中）核心商务区，依靠核心商务区整体氛围提升自身公司形象。(目前主要集中于泛CBD以及部分核心商业区)因为自身实力弱，通常有行业或其他因素的扎堆效应和跟随效应。(由于福州市区交通等各项目配套50、主要集中，目前该类企业主要集中在市区各写字楼或者商住楼中)基本要求对写字楼的楼宇形象比较重视；对硬件设备要求较高、趋向现代化办公，智能化办公以及信息化办公的要求比较高，另外要求提供固定停车位；对交通、办公整体环境、物业管理等要求严格。对交通、配套便利性要求较高，品质、形象、物业管理等各方面的综合素质要求降低，另外对办公环境安全性要求重视度较高；智能化以及信息化方面要求相比而言，没有国际企业要求那样高，但这种要求也是一种趋势。根据各个企业的行业特点，对写字楼的档次和硬件条件有不同的要求；有些行业对写字楼的形象和档次有要求，有些关注租金以及物业管理费用；对写字楼的物业管理要求有高有低，根据行业不同51、而有差别。购买决策因素有聚集效应，愿意选择外资企业租赁或购买客户较多的写字楼；同时也受到外交政策或国际贸易环境等政治因素的影响，以租赁形式为主。产业基地建设，业务拓展已经有实质性发展。位置、面积、硬件配套是影响购买的主要因素。价格是其选择写字楼十分重要的因素，甚至有时是决定性的因素；企业老总个人的意志和喜好决定购买决策；十分注重办公的运营成本，对物业管理费、停车场等费用比较敏感。面积要求购买或租赁面积通常较大。购买或租赁面积通常较大（一般是1000平方米以上）。通常对这些写字楼的购买面积不大，一般选择40100平方米左右的面积。搬迁因素一次装修成本高，不轻易搬迁。根据企业自身因素，定制楼层以及52、装修风格，投资成本大，一般会长期签约。主要根据公司业务发展速度以及企业发展目标。（随时可能搬迁）其他因素频繁的业务往来，对信息化的便利性与技术性要求高；要求能提供24小时商务条件；希望能提供国际级标准的写字楼物业管理与服务。快速发展型企业，需要全面展示平台，希望办公环境良好，品牌对接引导以及战略合作关系建立，能与世界级品牌企业为邻。对写字楼的面积划分与间隔十分重视，也重视写字楼面积的实际使用率。市场地位中央商务区高档写字楼的重要客源之一。CBD中的高档写字楼或泛CBD的高档写字楼。CBD外围，为CBD核心企业服务同时寻找市场发展机会。典型案例中国石油已经与信和广场签订租赁协议，选择5层整租（整53、层），目前已经到装修实施阶段，施工队伍已经进场。选择原因是因为新项目有大面积办公区。如环球广场中的福州外轮代理公司，并在楼外进行公司名称标识以展示公司实力。广告公司、中小型物流企业、培训机构和旅游公司，小型中介公司等.要求相对较低。可见，中小型企业购买力强，企业小，成长性较强，需求面积较小，企业最大的负担为办公场所租金，多以购买后办公加自主为主，客群广泛。福州xx广场项目将以中小型企业为主要购买客户，同时考虑到为了树立项目高端形象和便于日后管理，应采取平价启动和带动区域价格走势两种策略，建设精装SOHO和标准甲级两种形态的写字楼。2、项目SWOT分析2.1 优势分析开发商大连xx集团是建设部审54、定的国家一级开发企业，经过19年发展，已成为以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为四大支柱产业的大型企业集团，总资产1000亿元，年销售额600亿元，具有较强的品牌优势。xx集团从事房地产开发经营多年，积累了丰富的房地产开发及物业经营管理的经验，在国内地产界被称为“地产东北虎”，在全球房地产业也声名显赫。城市综合体是xx集团在世界独创的商业地产模式，该项目地块直接面临xx板块主干道浦上大道，并与通往市中心的尤溪洲大桥相连接，交通路网发达。作为大规模综合体项目，涵盖大型购物中心、商业步行街、酒店式公寓、写字楼、SOHO办公室等多种物业形态，集购物、休闲、商务、娱乐等多种功能于一体，形成大型商55、圈，可以实现业态互动，填补了区域同类型项目的市场空白，有利于抢占市场先机，获取利润最大化。福州金融街xx广场项目的成功开发，奠定了xx品牌传播优势，积累了忠实客户，为本项目快速销售打下了坚实基础。2.2 劣势分析项目“近江而不临江”，没有强势景观资源作为支撑，所处的xx片区目前还属于福州的“睡城”，项目周边分布经济适用房，入住率30%左右，品质较低、环境较差。2.3 机会分析目前xx片区已开业的大型集中商业设施不多，为该项目开发创造了良好的市场条件，如能快速开发，易于抢占市场先机、培育忠实客群；住宅开发较为成熟，众多住宅项目分布在项目周边，虽然目前入住率较低，但随着后期商业、教育、医疗等配套设56、施的完善，常住人口数量将会逐步提高，为未来商业消费奠定基础。2.4 威胁分析xx片区区域功能定位不明确，尤其是面对本项目写字楼产品，缺乏产业引导政策支持；闽江北岸CBD规划大量高端写字楼，写字楼市场竞争激烈；xx板块后期规划10个集中性商业项目，商业的大体量开发，将使市场竞争压力增大。综上分析，该项目具有一定的优势和良好的发展机会，威胁和劣势相对较小，发展前景看好。3、项目营销策略分析项目总体定位为：xx板块旗舰型高端商业综合体。本项目公寓住宅客户定位立足于福州市区本地客源，并直接面向福清、长乐、平潭、闽侯、连江等周边客群，主要购买人群以刚性置业人群为主。主要为公务员、政府企事业单位、个体工商57、户、市区挤压人群；经济实力相对较好的企事业单位中层管理人员、支柱型企业的中层管理人员、侨胞、部分小私营企业主等。商业用房主要客户为私企老板、个体经商者、海外华侨、商业经营者、企事业单位中高层管理人员等。这类客户普遍具有较强的经济实力、敏锐的投资眼光，投资意识强烈，关心商业是否统一管理，有持续运营能力。 价格策略价格策略始终是营销组合策略中最为重要的因素，也是开发商和投资者最为敏感的因素之一，价格的调节也是开发商吸引投资者最为常用的手段之一。然而，成熟的开发商更趋向于把价格作为营销组合中的一种策略，以此配合营销组合中的其他策略，从而更有效率地达成营销目标，实现企业利润。本项目作为一个高容积率、低58、绿化率商业综合体项目，产品面积受到限制，难以打造高端成产品；近邻拆迁安置房社区，居住环境整体较差，虽然面临xx主干道，但公交线路较少，出行较为不便；房地产市场受政策影响较大，近期政策频出，也造成福州市整体房地产市场成交价格呈下降趋势。所以，xx广场项目应平价入市，保证项目资金高速运转，与市场形成差异化，为后市涨幅预留一定空间。通过对竞争项目第1年5月份商品住宅成交均价对比分析，成交均价在666910684元/平方米之间，取中间值8676.5元/平方米作为基础定价，该项目精装酒店式公寓单价可定在10000元/平方米。从2009年1月第1年5月福州销售型商铺供求和成交价格走势可以看出，5月份供求比59、下挫，成交量放缓、成交均价仅为17564元/，呈现供大于求的局面，预计到第1年底这种局面将有所改变，成交价格将有所回升，因此下半年商铺市场均价应控制在26000元/以内的水平。精装SOHO写字楼将采取平价启动的价格策略。项目入市初期，以接近区域均价的姿态价格入市，可以作为SOHO产品区域内的空白产品独立定价。目前SOHO办公项目作为市场稀缺型办公产品，在制定价格上综合考虑区位、价值、交通等综合因素，可定于单价在9500元/平方米。 公关广告策略独特的地理位置优势和未来远景规划决定了该项目的品位和知名度，突出地位区域优势必将成为该项目闪亮的卖点。在以此为中心的全程营销策划中，整体的广告公关策略思60、想将是项目成功的有效保证。根据该项目的进展程度和不同的市场时机，相应的公关广告计划应包括筹备期计划、公开期计划、强销期计划和持续期计划，在各期间相应完成不同的工作重点和广告目标。 营销执行策略营销执行策略是该项目最终决胜的关键，好的产品策略、价格策略乃至公关广告策略，如果在执行环节中把握不当，很可能出现过犹不及抑或是东施效颦的效果，不仅仅是贻误销售时机，很可能就此形成呆案，造成经营失败。营销渠道的选择是销售执行的首要工作，往往根据该项目公司自身实力和现实具体条件最后确定。由于购房者对购房过程中的消费体验要求增加，因此对销售人员的培训显得尤为突出。销售前期对销售人员的销售技巧的系统培训，以及销售61、过程中科学合理的组织管理机制和销售激励机制成为销售执行的关键。第三章 建设条件分析1、项目地址福州xx广场位于福州市xx区xx片区，地处xx板块主干道浦上大道与次干道金州路交汇处，和城市核心区一江之隔，属于福州居住新区。2、气候条件福州属海洋性亚热带季风气候，全年冬短夏长，温暖湿润，无霜期达326天，年平均日照数为17001980小时；年平均降水量为9002100毫米；年平均气温为1620，最冷月12月，平均气温达610；最热月78月，平均气温为2429。年相对湿度约77%。近年来常出现热岛效应，又福州为盆地地形，夏季中午气温高达36以上。福州主导风向为东北风，夏季偏南风为主，79月是台风活动62、期，每年平均台风直接登陆市境有2次。最佳旅游季节为每年411月。3、外部配套条件该项目建设所需的道路、上水、下水、供电、煤气和通讯等基础设施齐全，场地平整后即可开工建设。第四章 项目的建设内容和规模项目总用地面积12.63万平方米，总建筑面积64.67万平方米。其中地上建筑面积49.02万平方米，地下建筑面积15.65万平方米，项目规划地下停车位共2300个。项目的建设内容包括：大型购物中心，精装SOHO写字楼、甲级写字楼、商务酒店、室外步行街、底商、酒店式公寓等。主要技术指标详见表4-1。其他指标见表4-2表4-3。表4-1 主要技术指标表序号名 称单位数量一规划用地面积万m212.63二总63、建筑面积万m264.671地上总建筑面积49.022地下总建筑面积15.65三容积率4.0四建筑密度%55.0五绿地率%15六建筑高度m100 七地下停车位个23001购物中心900 2精装SOHO写字楼400 3酒店式公寓1000表4-2 建筑明细一览表序号项目名称建筑面积（万m2）一购物中心总建筑面积18.80 1地上建筑面积10.80 1.1步行街4.00 1.2万千百货3.20 1.3娱乐楼1.70 1.4综合楼1.80 1.5商管用房0.10 2地下建筑面积8.00 2.1超市1.50 2.2设备机房0.90 2.3地下停车及辅助5.55 2.4万千百货0.05 二精装SOHO写字楼64、建筑面积13.73 1地上建筑面积11.532地下建筑面积2.20三甲级写字楼建筑面积4.451地上建筑面积4.45四商务酒店建筑面积0.80 1地上建筑面积0.75 2地下建筑面积0.05 五商铺总建筑面积6.10 1室外步行街建筑面积2.30 2底商建筑面积3.80 六物管用房建筑面积0.04七酒店式公寓总建筑面积20.551地上建筑面积15.152地下建筑面积5.40八酒店式公寓配套公建0.20 1千人指标配套0.142其它配套0.06表4-3 购物中心业态明细表序号名 称建筑面积（万m2）1室内商业步行街4.002万千百货3.203综合楼1.803.1国美0.35 3.2儿童城0.3565、 3.3健身0.35 3.4酒楼0.40 3.5其他0.354娱乐楼1.704.1电玩0.35 4.2娱乐业态（台球）0.35 4.3KTV 0.35 4.4影城0.45 4.5影城夹层0.20 5超市（地下一层）1.50第五章 工程设计1、建筑设计1.1 设计理念以城市总体规划为依据，对福州市城市格局进行分析，通过研究城市设计、商务、办公、商业、居住及休闲活动等空间模式和景观环境各要素，从现代城市功能、景观要求出发，对规划用地进行整体设计，使该项目成为福州市区内一道亮丽的城市风景线。 坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环境的协调发展。 坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，66、合理进行功能安排与结合。 创建大型商业购物中心、商务、酒店、居住、休闲、娱乐、生态、环保为一体的新城市生活中心。 充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布置商业建筑，提高整个地块和周边地区的活力。 合理组织人流、车流、物流等相互关系，争取人车、人货分流。 充分利用地下空间，合理组织地下功能分区，挖掘地下空间的潜力与商业价值。1.2 总平面布局项目用地为长方形地块，用地北侧布置了酒店式公寓、底商、室外步行街及商铺等；用地西侧布置了商务酒店，商务酒店和室外步行街入口设在建筑的西侧；用地南侧布置了购物中心和甲级写字楼，出入口主要设在建筑的南侧，购物中心东西两侧设有地下停车库出入口；用地东侧布置了底商和精装67、SOHO写字楼。项目用地功能分区清晰明了，四周交通便捷，便于出入，详见总平面图。1.3 立面设计在节约的前提下，利用建筑造型、体量、颜色，创造出简明而优雅，体量庞大而精致的建筑形象。建筑遵循历史的文脉，追求建筑的细节。精心设计的流线组织和建筑布局，使它与周围环境、蓝天相呼应。立面上新材料的应用、色彩的搭配，将增加建筑的时代感，为福州建筑增添新的光彩。1.4 装修该项目除地下车库、设备用房及物管用房室内装修为简装外，其他建筑室内均为精装修，室外为干挂石材或玻璃幕墙。室内外装修标准详见装修工程设计图纸。2、结构设计2.1 设计依据建筑抗震设计规范建筑结构荷载规范建筑地基基础设计规范建筑桩基技术规范68、混凝土结构设计规范高层建筑混凝土结构技术规程砌体结构设计规范 国家建筑工程设计文件编制深度规定 国家及地方相关设计的规定2.2 设计使用年限该项目为二级耐久年限，使用年限为50100年。2.3 结构概况表5-1名 称结构形式基础形式结构安全等级高层建筑框剪桩筏基础二级多层建筑框架筏基础二级2.4 抗震设防标准表5-2名称抗震设防烈 度抗震设防类 别结构安全等 级地震分组抗震等级指标7度（0.1）丙类二级第一组一级3、无障碍设计本着对每一个人关怀的原则，使所有的人在走道通行和设施使用上没有任何不方便和障碍，该项目需做无障碍设计，主要内容如下：（1）总平面：项目用地出入口连接城市道路处设缘石坡道，69、人行道设置盲道通往主要业态出入口并与城市盲道连接。（2）停车库、停车场：按规范要求设置残疾人专用停车位。（3）建筑入口，室内外高差部分设置不大于1:12的无障碍坡道。建筑内部走道，电梯厅等交通系统均按照无障碍设计规范进行设计并设无障碍电梯，残疾人在建筑内部可通过坡道、走道、电梯到达所有位置。所有走道和门洞宽度符合规范要求。（4）公共部分设置无障碍专用厕所。（5）按规范要求设置无障碍标志。（6）电气无障碍设计：无障碍专用厕所设求助呼叫按钮，厕所门外设呼叫信号装置。（7）各建筑无障碍设计范围见表5-3。表5-3 无障碍设计范围建筑类别设 计 部 位公 建 建筑基地（人行通路、停车车位） 建筑入口、70、入口平台及门 水平与垂直交通 接待用房 公共用房（会议室、报告厅等） 公共厕所 服务台、公共电话、饮水器等相应设施第六章 公用工程1、给排水系统1.1 设计依据建筑给水排水设计规范建筑设计防火规范高层建筑设计防火规范自动喷水灭火系统设计规范汽车库、修车库、停车场设计规范人民防空地下室设计规范人民防空工程设计防火规范1.2 室外给排水系统（1）给水由市政管网直接供水。自两条市政管网上分别接入一根引水管，管径DN250，供水压力0.25MPa。供水管在室外红线内成环状布置，环状管径为DN250。低区给水和室外消防给水合并系统。由城市自来水直接供水。（2）排水生活污水及场地雨水采用分流制，分别排至市71、政污水及雨水管网。室外设化粪池，生活污水经化粪池初步处理后，排入市政污水管网。（3）室外雨水设计重现期为1年。地面综合径流系数：0.65。室外道路边适当位置设置雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水，经场地雨水管网，排入市政雨水管网。1.3 室内给排水设计（1）给水系统水源：市政管网直接供给，供水压力P0.25Mpa。用水量：该项目最高日用水量约为2500立方米。分区供水：设集中给水站房，综合技术经济比较，给水系统宜分三区。一区：地下层至四层，均由市政管网直接供水二区：五层至十八层，由中区变频供水设备供水。三区：十八层以上，由高区变频供水设备供水。（2）生活热水系统建议采用分散式热水供水方式，即每72、户设燃气热水器或电热水器加热生活热水。节省设备、管路投资，不需系统维护管理，回避了生活热水缴费等问题。（3）排水系统排放量：该项目排水量按供水量的85%计，约为2125m3/d。室内污废水合流排出，排入室外污水管网。首层及以上污水重力排出；地下室污废水分别流入污水池、集水池，经潜污泵提升后排出。潜污泵由池内的水位控制器控制其启动及停止。餐饮厨房排水先经隔油池隔油处理，再排入室外污水管网。（4）雨水系统采用重力排水方式，排至室外雨水管网。设计重现期为2年。1.4 消防系统（1）概述设置区域集中消防泵站，泵站内设有消火栓系统、喷淋系统加压、贮水设施，满足2小时室内消火栓用水量、1小时自动喷淋用水量73、要求。区域最高建筑屋顶设高位水箱，并设有增压稳压设备，为消火栓系统、自动喷淋系统稳压。消火栓系统管网、喷淋系统管网均环状布置，环网上设有若干个水泵接合器。（2）消防设计流量室外消防用水量为30L/s；室内消火栓用水量为40L/s；自动喷淋用水量为30L/s；（3）室外消防系统自市政给水管网接入两根引水管，管径DN250。低压给水管线在小区内环状布置，并设有地下式消火栓井，供小区生活和室外消防用水。（4）室内消火栓系统室内消火栓系统采用临时高压制，高压消防管路环状布置，动压50m水头处采用减压稳压消火栓。平时由高位水箱及增压稳压设备维持管网压力。室内消火栓箱内设有报警启泵按钮和保护按钮的设施。（74、5）自动喷淋系统地下车库等不采暖房间设置预作用喷淋系统，按照中危险级设计。平时报警阀后管网内气体压力为0.030.05MPa。采用直立型易熔合金喷头，动作温度72，溅水盘距顶板75150mm。商业及公共活动场所设置湿式喷淋系统，按照中危险级设计，采用玻璃球喷头。商场采用快速反应喷头，其余部位采用普通喷头。厨房喷头动作温度93，其余场所动作温度68，溅水盘距顶板75150mm。（6）灭火器设置商业按A类火灾中危险级，每层均配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器（MF/ABC3），灭火器配置级别为3A。地下车库按B类火灾中危险级，配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器（MF/ABC4），灭火器配置级别为55B。变配电75、按E类火灾中危险级，配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器（MF/ABC4），灭火器配置级别为55B。2、空调通风工程2.1 设计依据采暖通风与空气调节设计规范高层民用建筑设计防火规范公共建筑节能设计标准建筑设计防火规范汽车库建筑设计规范汽车库、修车库、停车场设计防火规范民用建筑热工设计规范全国民用建筑工程设计技术措施（暖通空调动力）民用建筑隔声设计规范 福州市气象资料 各专业提供的条件2.2 空调通风系统（1）购物中心、精装SOHO写字楼、甲级写字楼、商务酒店和酒店式公寓设置中央空调系统，热媒温度为6050，商业空调系统主要采用全空气系统，并设排风机，过渡季节能满足全新风运行，排风机设热回收装置。商务76、酒店和酒店式公寓主要采用风机盘管加温控阀和三速开关系统，以利于节能。（2）室外步行街预留分体空调电源及室外机位置。（3）地下车库设置火灾时排烟与平时通风兼用系统，排烟量按6次/h设计，不具备自然补风条件的防火分区按50%排烟量设补风机。排风风机兼作排烟，风机为耐高温排烟风机。排风设单层百叶风口及70电动防火阀，着火时关闭，同时开启多叶排烟口排烟。（4）公共卫生间、地下各设备站房均设置机械通风系统。3、强电工程3.1 设计依据供配电系统设计规范10kV及以下变电所设计规范35-110kV变电所设计规范3-110kV高压配电装置设计规范低压配电设计规范通用用电设备配电设计规范民用建筑电气设计规范电77、力工程电缆设计规范建筑设计防火规范建筑物防雷设计规范建筑照明设计标准高层民用建筑设计防火规范3.2 高、低压变配电系统：（1）供电方案该项目拟设10Kv高压开关站（开闭站），电源为两路10kV电缆埋地引入。设若干处10kV/380V变电所，变电所电源均引自10kV高压开关站（开闭站）。变电所出线采用380V/220V电缆，供给各建筑用电。（2）主要负荷分级监控中心、经营管理用计算机电源为一级负荷中特别重要负荷。消防设备电源、应急照明及疏散指示标志、商业营业厅照明、航空障碍灯等为一级负荷；主要通道的照明、生活泵、污水泵、客梯、扶梯电力、厨房部分电力等为二级负荷，其余为三级负荷。（3）高低压供电系78、统该项目在地下一层设置变配电室，其中内设专门为空调负荷供电的配电变压器和为全楼的消防用电及一般动力、照明负荷供电的配电变压器。变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。（4）计量在每路10kV进线设置总计量装置，商业按使用功能及区域划分单独设置计量表。（5）用电负荷该项目用电负荷约为41000kw。3.3 电力系统生活泵、电梯等采用放射式供电。为保证主要负荷供电，对重要负荷如：消防用电设备（消防水泵、排烟风机、加压风机、消防电梯等）、信息网络设备、消防中心等均79、采用双路专用电缆供电，并在最末一级配电箱处设双电源自动切换装置。变电所至各单体建筑供电电缆，在地下车库内沿电缆线槽敷设。3.4 照明（1）光源及灯具采用高效、节能、寿命长的光源，包括管径26的三基色直管荧光灯、紧凑型荧光灯、金属卤化物灯，显色指数Ra80。商场、商铺、营业厅等二次装修设计，所选灯具及光源应符合上述要求。监控中心、办公等采用嵌入式高效格栅荧光灯；车库、设备用房采用控照型荧光灯。（2）楼梯间及前室、消防电梯间及前室、走道、地下车库、变电所、柴油发电机房、消防控制室、消防泵房、防排烟机房、餐厅、茶楼、营业厅、影院等处设应急照明；出口处设安全出口标志灯；在疏散走道设应急照明及疏散指示标80、志灯；车库设疏散指示标志灯；以上照明灯具采用集中蓄电池应急电源柜供电。（3）立面夜景照明拟采用内透光形式，并采用泛光和内透光的形式突出顶部造型，在管井及屋顶层预留电源，在裙楼屋顶层预留广告照明电源箱。（4）高层建筑屋顶设置航空障碍灯，水平间距不超过45米，并采用自动通断其电源的光敏控制装置。4、弱电和智能化设计工程4.1 电信系统该项目采用语音信号、数字信号的综合布线系统，利用综合布线系统建立高速、大容量的信息传送平台，为用户提供语音、数据、图像、多媒体信息等各种信息的高速传输通道。该项目拟设2处电信专用交接设备间，两个地块各1处，电信模块局根据电信规划要求设置，各单体建筑内地下一层设弱电间，81、放置电信机柜，垂直干线采用电缆桥架敷设，各户一根8芯5类线入户，电信插座根据需要设置。4.2 有线电视系统普通电视信号由室外有线电视网引来，最高建筑屋顶设卫星天线，接收卫星信号，卫星天线数量及接收节目内容需与甲方确定。有线电视系统采用860MHZ邻频传输，用户电平要求644dB，图像清晰度应在四级以上。小区内设电视光端机房，楼内采用分支分配系统。户内设电视分配器箱，电视插座根据需要设置。4.3 保安监控系统该项目设保安控制室，内设矩阵主机、监视器等。在地下车库入口、电梯轿箱等处设置摄像机，小区出入口及主要道路、活动场地处设置摄像机。4.4 停车场管理系统该项目地下车库设停车场管理系统，可采用非82、接触式IC卡识别或影像全鉴别系统，系统应具备以下功能：自动计费及收费显示、出入栅门自动控制、异常情况报警、当火灾发生时自动打开出入栅门。4.5 消防系统电气消防系统包括：火灾自动报警系统、消防联动控制系统、消防事故广播系统、消防直通电话系统、电梯运行监视控制系统。该项目设消防控制室，消防控制室与保安控制室联合设置，消防控制室对所有建筑的消火栓、自动喷洒灭火系统、防烟系统以及一般照明及动力电源实行监视和控制。该项目形成统一的电气消防系统。4.6 弱电线路小区内弱电干线（即弱电机房至各楼弱电间线路），包括电信线路、有线电视线路、保安系统线路、消防系统线路等，在地下车库内沿弱电线槽敷设。5、防雷该建83、筑群属于二类防雷建筑物，接保护地采用TNS系统。接地装置采用强、弱电联合接地，接地电阻小于等于1欧。建筑物做总等电位联结和卫生间附助等电位联结。电梯的外露可导电部分、桥架均做好接地。各种弱电设备设专用接地线。变电室的高低压柜用-4X40的镀锌扁钢做好接地。每栋建筑在电源进线处设SPD浪涌保护器，以防止雷电波引入。6、燃气工程气源由市政燃气管网供给。管材使用无缝钢管，管道敷设采用直埋方式，加强防腐。燃气由市政管网供应。第七章 环境保护1、项目环境影响分析该项目的环境影响包括建设期和经营期的环境影响两个方面。其中，项目经营期的环境影响包括水环境影响、大气环境影响、固体废弃物环境影响分析、声环境影响84、和施工期间的环境影响等几个方面。1.1 水环境影响分析该项目排放的污水主要是生活污水。项目产生的生活污水经隔油池和化粪池处理后，其综合排水水质可满足福州市污水综合排放标准。1.2 大气环境影响分析该项目对大气的污染主要来自车辆尾气的排放，尤其是地下车库车辆尾气的排放。1.3 固体废弃物环境影响分析该项目产生的固体废弃物主要是项目建设期间产生的建筑垃圾和生活垃圾、建成入住后产生的生活垃圾。1.4 声环境影响分析该项目所在区域噪声源比较多，主要的噪声源可归纳为三个方面，即公建设备噪声和主要道路噪声，其中，公建设备噪声主要来源于给排水和暖通设备等。1.5 施工期间环境影响分析施工期间主要存在的有噪声85、污染、施工扬尘、施工废水、建筑垃圾和生活垃圾。其中，施工扬尘是施工期间对环境影响最大的因素。2、环境保护对策根据该项目对环境的影响分析，本报告提出相应的环境保护对策，叙述如下：2.1 水环境保护对策该项目排放的生活污水经过隔油池和化粪池处理后排入城市污水管道，雨水与生活污水分流处理，最终排入市政环保部门指定的市政管线内，对周围的环境影响不大。2.2 大气环境保护对策对于大气污染环境保护对策主要从地下车库排气口的高度和排放速率考虑。各排气口的高度均不低于15米，排放速率控制在0.77公斤/小时。为了减小各排气口的排放速率，可以考虑适当增加车库排气口的数量。2.3 固体废弃物环境保护对策为了减少生86、活垃圾的排放对周围环境的影响，可以采用下面的对策：完善项目区生活垃圾分类收集设施，建立垃圾收集体系，逐步实行分类化、系统化。生活垃圾应用塑料桶或者车辆集中收集，并及时清运，避免垃圾露天堆放，避免垃圾受雨水淋溶。2.4 声环境保护对策对于该项目设备的噪声污染主要考虑对风机装配消声器，并设置隔声罩。对于交通所造成的污染，主要对策为：加强交通管理，区域内限制车速并禁止鸣笛。2.5 施工期间环境保护对策为了减少粉尘、施工噪声对周围环境特别是居民的影响，建议建设单位和施工单位采取以下措施：在施工现场厂界加设围档，这是减缓扬尘污染的最有效措施，因为有围档的施工现场，其扬尘污染相对无围档的有明显改善，可使被87、污染地区的TSP浓度减少四分之一左右。加强工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易产生扬尘的材料，有条件的工地应把易产生扬尘的材料堆放在工棚内。避免在大风天气下装卸易产生扬尘的建筑材料。加强运输车辆的管理，对驶出施工区的车辆采取减少散落的措施。对开挖的土方，如果在现场堆放要进行覆盖处理，尽量不要使地面裸露。施工期对周围环境的噪声影响会随着工程的完成而自行消失。由于在施工过程中，需动用大量的车辆及施工机械，它们的噪声强度较大，声源较多，而这些施工设备又多位于室外，因此在一定范围内，会对周围的居民产生一定的影响。该项目在施工期应合理安排施工时间，制定施工计划时，应尽量避免大量高噪声设备同88、时施工。施工尽量安排在白天，减少夜间施工量；设备选型上尽量采取低噪声设备，例如用液压机械代替油机械等。施工期的建筑垃圾主要来源于开挖土方、拆迁和建筑施工中的废弃物等。对施工期的建筑垃圾应采取有效的防护措施，如及时清理建筑垃圾、严禁随意丢弃和堆放、尽量避免风吹雨淋、在垃圾运输过程中避免洒落。综上所述，施工期的环境影响是短暂的，受人为和自然条件的影响较大，因此应加强对施工现场的管理，并采取积极有效的防护措施，最大限度地减少施工期对周围环境的影响。采取以上建议对策后，该项目施工期污染源对周围环境的影响可以得到有效控制，对周围的环境影响不大。第八章 节能与节水节约能源是我国国民经济发展一项长远战略方针89、，建筑节能是节能工作的一个重要领域，节约能源是每一个建设项目应遵循的基本准则。为保证工程项目做到合理利用能源和节约能源，项目的建设水平应达到该市节能型建筑的指标。1、节能为贯彻执行中华人民共和国节约能源法和湖北省节约能源条例，充分有效的利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展和协调，根据该项目的实际情况，重点考虑建筑物的形式、结构、采暖、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。1.1 建筑节能措施（1）屋顶采用80毫米厚聚苯板，对飘窗和封闭式阳台顶板等热桥部位做50毫米厚挤塑聚苯板。（2）吊顶采用保温顶棚，该顶棚的综合传热系数0.55瓦/平方米。（3）90、建筑物各部分围护结构的传热系数，不应超过规范居住建筑节能设计标准的限制。（4）采用气密性级别较高的外窗（包括阳台门），其气密性等级应按照国家标准建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法（GB7107-2002）选用，其等级不应低于4级水平。（5）门窗保温性能K小于2.8瓦/平方米摄氏度。1.2 机电设备节能措施供电系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中的消耗。按要求配装能源计量表。该项目所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。电气系统选用节能变压器，装设低压电力电容器补偿无功功率。各类设备及器材的选型一律采用国家现行技术标准中的高效节能设备的器材。1.3 照明系统节能措91、施根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。照明光源采用新型高效节能光源，如紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源并配置以节能型电子镇流器，从而降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既在提高照度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又有益于环境和人的身心健康。1.4 工艺流程供电、供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中损耗。2、节水2.1 节水措施生活用水系统采用自来水直接供水和微机恒压变频调速泵组供水，回水管上设温度继电器和静电水处理器，减少能源浪费，确保供水安全性和经92、济性。卫生器具最低配水点处的静压力不超过0.25Mpa。在给水、总入口处均设水表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失。公共卫生间小便器采用光控自动冲洗阀。全部卫生洁具、水龙头，均采用节水型产品。水池、水箱设溢流报警水位，防止水资源长期溢流。选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。2.2 雨水资源化建筑屋顶雨水设有集中收集系统，并设置降雨初期弃流装置。在设有雨水收集的屋顶不得采用污染雨水水质的防水材料。建设雨水利用系统设立雨水贮水池，经沉淀过滤后全部回用，以节约宝贵的水资源。室外绿地与土壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇93、灌用水。第九章 劳动安全卫生和消防该项目的建设和运营要贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员及广大业主的安全和健康。1、安全与劳动保护建筑安全：该项目按抗震7度设防，工程的重点部位，按有关设计规范进行验算，限制其地震位移。公共卫生间采取防滑措施。防火：该项目有关防火措施应严格按建筑防火规范设计。电气安全：该项目采用TN-S接地系统，全楼采用等电位联结，洗手盆及其管道等装置进行辅助等电位联结。为减少接地故障引起电气火灾危险而装设的漏电电流作用保护器，其额定动作电流不应超过0.5安。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。对94、餐厅、厨房等比较潮湿的地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护。该项目电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保护，对插座及照明器具等采用标准电压不超过12伏的安全超低压供电。对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。防雷设施：按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）规定，该项目建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波被侵入的措施，以及防侧击的保护措施。2、劳动卫生该项目设有的公共厕所等，设计时应要符合防疫要求。生活给水：对生活用水加装紫外线消毒设施。排水：盥洗污水、粪便污水等污水及雨水采用分流系统。通风：卫生间、盥洗间、库房等场所均设机械通风系统。3、安全保95、卫及消防设施安全保卫设施：安全保卫设施主要是供该项目投入使用后安全保卫部门保证各部门安全、处理突发事件、提供安全服务的设施。通过有线、无线等通讯手段对整个区域的火灾情况进行指挥，同时设专线与上级指挥部保持联系。安全保卫的技术保障：配备通讯保障系统，以支持和保障无线通讯网络的正常运转。消防：该项目设计贯彻“预防为主，防消结合”的原则。该项目按建筑设计防火规范的要求，合理地确定建筑的位置；在主体建筑物的前面有满足消防车通行的消防车道，车道宽度大于4米，满足防火规范关于消防车道的要求。同时设计有消防给水系统，确保消防用水量。第十章 项目招标组织该项目建设将按照福建省工程建设项目招标范围和规模标准规定96、以及福建省工程建设项目招标投标条例等国家有关法令法规，对项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料采购等进行招标。1、项目招标目的按照国家和福建省有关招投标规定，该项目拟进行委托招标，由具备招投标资质的代理机构对该项目的建筑工程、安装工程、建设监理及设备采购实行公开招标。拟通过这种公开、公平、公正的市场经济行为来选择条件优越者进行项目建设，力争用最优的技术、最佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目。2、招标原则及招投标方案2.1 招标原则为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法97、权益，按照中华人民共和国招标投标法，编制了该项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。2.2 招标范围该项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理、设备以及工程主要材料的采购等。2.3 招投标程序2.3.1 招标鉴于该项目法人单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：（1）该项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。（2）招标人在市级指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标98、项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。（3）该项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行公开招标时，面向全市公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求乙级以上。施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全市公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求甲级。施工企业选择招标依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。该项目要求资质一级，面向全国公开选择投标人。主要设备、材料采购招99、标依据项目的需要，公开选择主要设备、材料提供商，设备和材料的质量应符合该项目设计要求，质优价廉。（4）组织潜在投标人踏勘项目现场。（5）该项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。（6）招标基本情况具体内容详见表10-1。表10-1 项目招标计划表项 目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程工程监理重要设备采购重要材料采购2.3.2 投标（1）该项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩100、和拟用于完成招标项目的机械设备等。（2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。（3）投标人拟在中标后将中标项目进行分包的，应当在招标文件中载明。（4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。（5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。2.3.3 开标、评标和中标（1）开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。（2）评标由招标人依法组建的评标101、委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。（3）评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。（4）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。（5）中标人应当按照、合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。第十一章 工程进度安排该项目于第1年初开始前期准备工作，开始征地、动迁、102、工程勘察设计和场地平整等的工作，第1年6月末完成前期准备工作，第1年7月初开工建设，于第4年6月末完成全部工程的建设，竣工交付使用。工程进度安排详见表11-1。表11-1 工程进度安排表序号年份第1年第2年第3年第4年项目名称1234567891011121234567891011121234567891011121234561项目前期2购物中心3精装SOHO写字楼4甲级写字楼5商务酒店6商铺7酒店式公寓及配套公建8室外基础设施配套9竣工验收第十二章 投资估算与资金筹措1、开发投资估算该项目的开发投资估算包括项目建设期内发生的工程费用、工程建设其他费用、预备费、管理费用、销售费用和建设期利息等103、。其中，建设期内因预售而发生的管理及销售费用也计入开发投资。该项目开发投资估算结果详见表12-1。表12-1 开发投资估算表序号项目名称估算价值（万元）占开发投资比例一工程费用279661.3561.59%二工程建设其他费用107852.1723.75%三预备费29279.356.45%四管理费用10685.922.35%五销售费用11709.662.58%六建设期利息14850.003.27%合 计454038.46100.00%（1）工程费用工程费用包括项目的建筑工程费用、安装工程费用、室外基础设施配套工程费用。（2）工程建设其他费用工程建设其他费用主要包括土地费用、前期费用、行政事业性收104、费、工程监理费等。（3）预备费该项目预备费按工程费用和工程建设其他费用（除去土地费用）之和的10%取值。（4）管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。该项目管理费用包括建设期的管理费用和运营期的管理费用，计入开发投资中的管理费用只包括建设期的管理费用，运营期的管理费用将在运营费用中单独体现。该项目建设期管理费用是指工程部分的管理费用和建设期预售部分的管理费用。其中，工程部分的管理费用是按工程费用、工程建设其他费用（不含土地费用）和预备费的一定比例计提；建设期预售部分的管理费用是按预售收入的一定比例计提。（5）销售费用销售费用是指房地产开105、发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。其主要包括：销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。该项目销售费用包括建设期内因预售而发生的销售费用以及运营期的销售费用，计入开发投资中的销售费用只包括建设期的销售费用，运营期的销售费用不包括在此，将在运营费用中单独体现。根据房地产项目经验数据和项目区域市场实际情况，该项目预售发生的销售费用按销售收入的一定比例计算。（6）建设期利息该项目银行借款150000.00万元，预计于建设期第1年年初借入100000.00万元，106、建设期第2年年初借入50000.00万元。利率按13年基准借款利率5.40%计算，由此计算的建设期利息为14850.00万元。综上，开发投资合计为454038.46万元。2、资金筹措该项目资金来源于三个渠道：（1）自有资金160000.00万元，约占总投资的35.24%；（2）预售款反投资144038.46万元，约占总投资的31.72%；（3）银行借款150000.00万元，约占总投资的33.04%。该项目投资及资金筹措方案详见附表2。第十三章 财务基础数据估算1、计算期确定该项目计算期为20年，其中建设期3年。2、营业收入估算2.1 销售收入估算该项目的销售收入主要来源于室外步行街、底商、精107、装SOHO写字楼、酒店式公寓及其地下停车位的销售。该项目将于建设期第1年开始预售，预售3年；销售期1年，即计算期第4年。该项目销售部分产品的价格制定总体原则为：参考福州近几年类似项目的总体价格水平，在进一步充分调研周边类似项目的价格水平的基础上，根据项目建设的实际成本制定合理的价格。根据市场分析，该项目具体销售价格和销售进度详见表13-1。表13-1名 称销售面积(万m2)售 价(元/m2)销售比例第1年第2年第3年第4年室外步行街2.303280020%30%30%20%底商3.802680010%30%40%20%精装SOHO写字楼11.531000030%50%20%酒店式公寓15.15108、1080010%40%40%10%酒店式公寓地下停车位100010000010%40%40%10%注：地下车位售价单位：元/个该项目销售总收入为466200.00万元。其中，第1年为42634.00万元，第2年为157222.00万元，第3年为190466.00万元，第4年为75878.00万元。各年的销售收入估算详见附表3。2.2 租金收入估算根据上述市场分析，该项目所在地域交通便利，现有的商务氛围较好，相信随着项目投入使用，所在区域的租金会有一定增长，区域商务氛围会加强。该项目购物中心和甲级写字楼用于出租，购物中心主要包括步行街、万千百货、娱乐楼、综合楼、超市。根据市场分析具体各部分出租价109、详见表13-2。表13-2序号商业业态建筑面积（万m2）出租价（元/m2年）小 计（万元/年）1步行街4.00 2500100002万千百货3.25120039003娱乐楼1.70 300051004综合楼1.80 200036005超市1.50 150022506甲级写字楼4.45 18008010合 计16.70 328602.3酒店收入估算根据市场同类项目比较分析，确定该项目商务酒店每年收入为1000.00万元。3、开发成本估算开发成本是指房地产产品销售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。该项目开发成本包括销售部分的开发成本、出租部分的开发成本。该项目销售部分开110、发成本根据权责发生原则，每年计入的销售部分的开发成本与销售进度和销售收入相匹配。则计算期第1年销售部分的开发成本为26614.44万元，第2年销售部分的开发成本为98146.43万元，第3年销售部分的开发成本为118899.13万元，第4年销售部分的开发成本为47367.13万元。该项目每年计入出租部分开发成本即为该部分资产每年应计提的折旧。折旧年限按20年考虑，残值率5%，直线法计提，则年出租部分的开发成本为7743.04万元。4、运营费用运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括销售费用和管理费用等。该项目销售费用按营业收入的3%计算；该项目管理费用包括两111、部分：销售部分的管理费用按销售收入的1.5%计算；出租部分的管理费用按出租收入的1%计算。5、财务费用该部分财务费用为开发投资借款在运营期产生的利息。6、修理费用修理费用是指以出租方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。该项目修理费按出租部分的开发投资（扣除建设期利息）的1%计算，则运营期年修理费用为1574.89万元。7、税金的估算7.1 营业税金及附加的估算该项目缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加及土地增值税。土地增值税的平均适应税率为销售收入的5%。因此，该项目的营业税金及附加按综合税率10.55%计算。营业税金及附加的具体估算，详见附表4。7.2112、 所得税的估算按照国家关于所得税的规定，该项目缴纳的所得税按利润总额的25%计算。所得税的具体估算，详见附表4。8、利润及利润分配估算8.1 利润估算该项目的利润总额为营业收入扣除营业税金及附加、开发成本、运营费用、财务费用和修理费用后的余额。利润总额扣除企业所得税后的余额为净利润。利润的具体估算，详见附表4。8.2 利润分配估算在偿还借款期间，净利润额可不计提盈余公积，全部作为未分配利润用于当年借款的偿还；在还清借款后的年份，除按15%的比例提取法定盈余公积金外，此部分利润作为应付利润用于股利分配。估算结果详见附表4。第十四章 财务效益分析1、静态投资收益率分析该项目投资产生的利润包括三部分113、：室外步行街、底商、精装SOHO写字楼、酒店式公寓及其地下停车位销售产生的利润；购物中心和甲级写字楼出租产生的利润；酒店收入产生的利润。由于出租部分资产产生的利润占项目总利润的比例较小，周期长，且与静态投资收益指标定义有出入。所以，本报告仅对该项目销售部分进行静态投资收益分析，出租部分资产产生的效益将通过现金流量分析予以体现。经测算，该项目销售部分静态指标如下所示。投资利润率：41.49%投资利税率：51.99%资本金净利润率：90.12%因此，从静态角度分析，该项目具有较强的盈利能力。2、现金流量分析根据不同角度编制的财务现金流量表估算的经济指标见表14-1。表14-1指 标FNPV（万元）114、FIRR（%）Pt（投资回收期）全部投资（税前）96695.88 18.12% 5年6个月全部投资（税后）45104.84 13.80%6年11个月自有资金（税后）62914.41 17.14%从不同角度计算的财务净现值均大于零，内部收益率均高于基准折现率10%；另外，该项目税前投资回收期为5年6个月，税后投资回收期为6年11个月。因此，该项目具备一定的盈利能力。详见附表6-1和附表6-2。3、债务清偿能力分析3.1 借款及还款方式分析该项目银行借款150000.00万元，预计于建设期第1年年初借入100000.00万元，建设期第2年年初借入50000.00万元，利率按13年基准借款利率5.4115、0%计算。初步确定还款进度与方式为：计算期第1年付息不还本，计算期第24年每年还本50000.00万元，各年利息照付。3.2 债务清偿指标分析该项目债务清偿能力采用利息备付率和偿债备付率指标衡量。利息备付率：指项目在借款偿还期内的息税前利润与应付利息的比值。它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度。正常经营的企业（项目），利息备付率应当大于1，且越高越好。偿债备付率：指项目在借款偿还期内，用于计算还本付息的资金与还本付息金额的比值。它表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度。正常经营的企业（项目），偿债备付率应当大于1，且越高越好。经测算，该项目各年的利息备付率和偿债备116、付率指标如表14-2。表14-2年 份1234计算指标利息备付率4.065.999.0710.14偿债备付率1.411.441.45由表14-2可以看出，该项目在计算期各年的偿债能力指标均能够满足国家有关要求。因此可以认为，通过该项目产生的收益按约定方式如期偿还银行贷款的可能性很大。具体估算详见附表5。第十五章 不确定性分析不确定分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析是指通过计算项目的盈亏平衡点，分析项目成本与收入的平衡关系，判断项目对产品数量变化的适应能力和抗风险能力。房地产项目一般只在全部销售的情况下进行盈亏平衡分析。在部分销售、部分出租的情况下，盈亏平衡分析没有实际意义。该项117、目为售租结合项目，因此，本次不确定分析仅做敏感性分析。敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。如果某变量变化幅度较小但对某主要经济评价指标的影响较大，则认为项目对该变化是敏感的。该项目的敏感性分析选用了开发投资、销售收入、出租收入和酒店收入作为影响因素，来分析这些因素的变化对主要经济指标的影响程度，分析结果见表15-1表15-4。表15-1 敏感性分析表序号不确定因素变化率财务内部收益率敏感度系数013.80%1开发投资+10%11.37%1.76 2销售收入-10%11.84%1.42 3租金收入-10%12.78%118、0.74 4酒店收入-10%13.76%0.03 表15-2 开发投资变动+10%的债务清偿指标年 份1234计算指标利息备付率3.995.888.909.99偿债备付率1.141.331.45表15-3 销售收入变动-10%的债务清偿指标年 份1234计算指标利息备付率2.814.146.277.91偿债备付率1.251.241.36表15-4 租金收入变动-10%的债务清偿指标年 份1234计算指标利息备付率4.065.999.079.46偿债备付率1.411.441.42表15-5 酒店收入变动-10%的债务清偿指标年 份1234计算指标利息备付率4.065.999.0710.12偿债备119、付率1.411.441.45从敏感性分析的结果可以看出，该项目的经济指标对开发投资和销售收入变化较敏感，对出租、酒店收入的变化不敏感。但无论是哪种因素在10%的变化幅度内，该项目的财务指标都能通过判别标准。因此，该项目具有较强的抗风险能力。从表15-2表15-5可知，在开发投资、销售收入、租金收入和酒店收入变化10%时，在还款期内各年的利息备付率和偿债备付率指标均能满足还款要求。因此，对于偿债能力而言，该项目在整个还款期内具有较强的抗风险能力。第十六章 项目风险分析该项目属于大型投资项目，投资数额大、期限长，从项目的规划到运行期结束的整个过程中自始至终存在着不确定性与风险。因此，系统的对项目风120、险进行识别和分析，并加以合理预防、规避和转移（风险应对），是十分必要的。该项目是一个复杂的工程，在项目不同的发展阶段，以及不同建设内容都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务风险、自然环境风险等。1、政策风险分析政策风险主要来自两个方面，一是国家宏观经济政策，如税收政策、贷款政策等变动所带来的风险，二是产业经济政策变动带来的风险。国家经常通过税收和贷款政策的调整来调控投资，如土地增值税、固定资产投资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整，一些政策和法规的出台，也易使投资者和开发商的积极性受挫，项目的开发进度将会与预计发生偏差，从而影响效益测算的准确性。近期出台的国务院关于坚决遏制部121、分城市房价过快上涨的通知中规定90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。北京、上海、深圳、杭州等地受新政调控后，市场反映较大，成交量急速下降，投资环境也受到影响。随着一线城市房价上涨动力不足，投资环境变差，二线、三线城市将成为新一轮的投资重点区域。更多的开发商开始关注二线省会城市，房地产投资将出现较为明显的上涨。福州出台的关于贯彻122、落实国务院文件精神促进房地产市场平稳健康发展的通知，将按照国家要求执行差别化信贷政策。福州没有明显的支柱产业，市场上较高的房价主要靠周边八县企业主、海外侨胞和福州自身的高购买力客户，大都以投资为主。在政策调控后，价格将逐渐回落。今年将有一批土地集中入市，目前福州市场出现的供不应求现象，将随着供给量的不断提升有所缓解，成交价格上涨速度也将放缓。宏观政策变化带来的风险属于系统风险，难以全面规避。具体防范可以从两个方面着手：一是事前研究防范，重视对国家宏观经济政策和行业产业政策的研究，充分理解和把握国家政策的动态，提前预计和制定政策变化的应对措施；二是事后应对得当，在国家宏观和产业政策调整时，尽快理123、解国家宏观政策调控的目的和要求，根据有关政策进行及时、有效地调整，并制定相应的执行措施。通过事前和事后的防范与正确应对，可以将政策风险带来的影响减至最小。该项目的建设内容包括：大型购物中心、精装SOHO写字楼、甲级写字楼、商务酒店、室外步行街、商铺和酒店式公寓等。该项目列入了福州市政府城市发展规划，在项目前期的运作中，项目的建设内容符合福州市政府的发展规划，并得到了土地管理部门的认可。因此，在产业政策、土地管理政策和城市规划方面的风险，属于微小风险，只要项目的协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。该项目为福州推动中心城市沿江向海发展重点建设项目，同时大连xx集团作为全国房地产龙头企业124、之一，商业信用颇佳，银行信用等级为AAA，因此，项目受到政策的负面影响相对较小。2、市场风险分析市场风险主要指由于项目产品（或服务）由于市场需求的减少或供给的增加导致销路不畅，无法达到预期的收益。由于项目的建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面的不确定性，市场风险是项目所面临的主要风险之一。该项目面临的主要市场风险包括：消费者的消费习惯、消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量的实际情况与预测值发生偏离；市场竞争格局发生重大变化，出现新的竞争对手或替代项目，对项目的收入产生重大影响，例如，新的大型写字楼、酒店的兴建，将分流项目的客户群；由于市场条件变化，项目的经营成125、本发生较大变化，对项目的效益产生重大影响，例如，水、电、食品、器材等物价上涨，导致经营成本的上升。目前我国国民经济稳步发展，城市化水平处于加速提高阶段，居民收入水平也在不断提高，福州作为福建省省会城市，国民经济产值增长率连年高于全国增长水平，并且福州市作为海峡西岸经济发展区重点发展城市之一，得到众多海内外投资商的认可，这些都为福州房地产市场的发展提供了良好的支撑。同时，该项目作为福州市塑造xx板块旗舰型高端商业综合体项目，出现新的竞争对手或替代项目的可能性也较小。另外，项目的经营成本在建成后可以通过销售、租赁等方式转移给经营商。所以，以上三种风险虽然存在，但是风险并非完全无法转移和规避。针对项126、目存在的三种潜在的市场风险，建议采取如下转移和规避措施：与相关的单位签订预定、预售协议。成立专门的营销机构，聘请专业的经营管理人员，尽早着手项目的市场推广工作，采取租售结合的营销模式，以应变未来市场的不确定性。3、财务风险分析财务风险是指项目财务结构不合理、融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降的风险。该项目面临的财务风险主要有以下两种：无力偿还债务风险，由于负债经营以定期付息、到期还本为前提，如果项目用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，项目必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅寻致项目投资者资金紧张，也会影响投资者信誉程度，甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。利率变动风127、险。投资者在项目负债期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。本报告中的财务分析表明，项目具有较强的债务偿还能力，敏感性分析表明，项目也具备较强的抗风险能力。4、自然环境风险分析自然环境风险是由于对项目的环境生态影响分析不足或环保措施不当引起项目的环境冲突，带来重大环境影响，从而影响项目的建设和运营。印尼海啸、南方暴雪、汶川大地震给该地区的居民和企业带来了巨大的人身和财产损失，尽管福州地理位置优越，并不处在地震带，且气候宜人，少有天灾。但福州是滨海城市，也不排除有类似的自然灾害发生的可能性。所以，建议企业在投资建设的过程中，要未雨绸128、缪，从建设材料的选择，施工过程的监理，到灾害发生的防护都要尽量做到考虑周全、有备无患，至少要达到福州市相关部门的规定标准。以上综合分析了项目可能存在的多种风险，并提出了相应的规避和控制建议。上述风险多数属于同类项目所共有的风险，通过采取适当的风险应对措施，可以将项目的风险转移或规避。而且，由于项目自身所处的宏观环境、行业、地理位置，项目服务定位，项目经营者的能力等等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理的风险应对措施，该项目从风险分析的角度上是可行的。第十七章 结论xx集团的福州xx广场项目的建设，将推动福州市房地产业向高品质和多元化的方向发展，是遵循政策导向和市场发129、展的必然选择，也是顺应市场需求的必然结果，更是完善企业产品结构、展现企业实力和增强企业竞争力的客观需要。通过市场分析，表明宏观环境对该项目的建设比较有利，区域市场为项目的发展提供了良好的预期和升值空间，项目自身的市场定位和目标客户群明晰，营销手段多样，市场前景良好。因此，从市场角度分析，该项目是可行的。通过工程分析，该项目的选址合理，工程进度安排有效，工程设计和功能要求规范，消防、环保和劳动卫生符合有关部门的要求。因此从工程角度分析，该项目的实施是可行的。通过财务效益可以看出，项目的静态财务指标较好；动态分析显示，项目有一定的盈利能力；偿债能力分析表明项目具有较强的偿债能力；不确定性分析表明，该项目有较强的抗风险能力。所以，从财务效益角度看，该项目具有实施的可行性。综上所述，该项目的实施既有必要，又是可行的。