1、郑州德化商业步行街升级改造一期工程项目整体定位和发展战略郑州德化商业步行街升级改造一期工程项目整体定位和发展战略世世 联联 平平 台台赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：h t t p:/d o w n.w i n s h a n g.c o m/本报告是严格保密的。2?项目组成员：项目组成员：王兵（总监）、雷艳（项目经理）、王玉霞、潘苑兰、史密?项目关键词：项目关键词：城市核心旧城改造综合体项目，以商业为主?值得推荐的点：值得推荐的点：价值最大化前提下的物业类型配比选择模型、商业业态筛选模型、促进高层商业存活的业态组合（兼顾销售和经营）世世 2、联联 平平 台台本报告是严格保密的。3第一阶段：发展战略及整体定位第一阶段：发展战略及整体定位第一部分：整体发展战略第一部分：整体发展战略1.1.项目的整体站位（城市项目的整体站位（城市/区域区域竞争中的地位）竞争中的地位）2.2.物业配比物业配比写字楼（高度、面积）商业（层数、面积）其他（面积）3 3项目的经营策略项目的经营策略项目的回款要求销售与持有物业的选择商业销售层数选择财务策略（现金流等）第二部分：各物业类型定位第二部分：各物业类型定位1.1.商业商业目标市场客户群档次形象功能比例业态2.2.写字楼写字楼客户定位特色3.3.其他其他第三部分：整体布局及经济评价第三部分：整体布局及经济3、评价1.1.整体规划布局整体规划布局2.2.商业设计要点商业设计要点3.3.写字楼设计要点写字楼设计要点4.4.其他设计要点其他设计要点5.5.经济评价经济评价6.6.租售比例租售比例第一阶段第一阶段终稿终稿终稿终稿汇报主要汇报主要是针对中期稿进行是针对中期稿进行补充补充修修改改，针对针对企企业关业关注问注问题深入研究题深入研究世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。4第二阶段：业第二阶段：业态态布局及物业发展布局及物业发展建议建议第一部分：商业物业发展第一部分：商业物业发展建议建议第一第一篇篇：功能功能布局整改布局整改建议建议a)a)总总体布局规划体布局规划建议建议?购物、餐饮、休闲娱乐功4、能比例?集中商业与街铺比例?主力店与普通商户比例?商业租售比例?主力店的设置?主力店与商业街的关系b)b)商业商业外外部部交通交通设计设计建议建议?停车场?步行道?共享空间?人流动线?车流动线?货流动线?垃圾流动线第二第二篇篇：建筑建筑设计设计建议建议a)a)建筑建筑设计要点：设计要点：形象形象展展示示b)b)集集中商业中商业建筑建筑设计要点设计要点建筑风格设计建议外立面设计建议集中商业内部交通组织设计建议水平交通组织垂直交通组织人流动线货流动线c)c)商业商业节节点设计点设计建议建议中庭共享空间小品d)d)建筑装饰细节建筑装饰细节设计设计建议建议e)e)商业商业氛围氛围的营造的营造第二部分 5、业第二部分 业态态布局布局第一第一篇篇：业：业态态整体布局整体布局建议建议a)主力店、次主力店布局b)零售业态布局c)商品组合比例d)租金建议第二第二篇篇：商：商家家推荐推荐a)a)商商家家推荐推荐次序次序首选商家次选商家b)b)商商家简介家简介c)c)商商家家对物业要对物业要求求d)d)商商家家的的承承租要租要求求第三部分 写字楼物业发展第三部分 写字楼物业发展建议建议当当地写字楼发展阶段及地写字楼发展阶段及产品产品价值点价值点扫描扫描当当地地未来未来写字楼写字楼产品产品发展发展趋势趋势基于基于竞争竞争与未来与未来的的产品线模式产品线模式写字楼规划写字楼规划建筑建筑设计要点设计要点产品排布方6、案物业形态产品形象建筑风格外立面核心筒标准层大堂电梯空调配套设施第第四四部分：规划设计部分：规划设计任务书任务书世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。5项目项目属性界属性界定定项目项目属性界属性界定定发展战略及整体定位发展战略及整体定位规划布局规划布局建议建议市市场场竞争分竞争分析析物业类型及配比物业类型及配比各物业类型定位各物业类型定位目目标解析标解析经济经济测算测算项目项目机会挖掘机会挖掘世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。6项目位项目位于于郑州市郑州市核心核心商商圈圈二二七七商商圈圈的德化步行街的德化步行街，步步行街行街具有百年历史，具有百年历史，二二七塔也七塔也是郑州的是郑州7、的标志性建筑之标志性建筑之一一项目项目属性属性区域区域属性属性城市地位城市地位区域现状交通状况?德化步行街：德化步行街：百年老百年老街街，中中国国十大十大商业街商业街之之一一是老郑州的象征和商业中心，是全国为数不多具有百年历史的商业步行街，02年改造后成为了河南省第一条按市场化模式运作的商业步行街，是当前郑州市的核心商业中心之一。?二二七塔七塔：位于德化街路口的二七广场，是郑州的城市郑州的城市象征，象征，是来郑外地游客的必到之地世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。7二二七七商商圈圈是郑州市的是郑州市的核心核心商商圈，周边圈，周边商业商业氛围浓厚，氛围浓厚，但但二二七七塔塔南南部分部分因靠8、近火车因靠近火车站站批批发商发商圈，圈，成成为相为相对对低端消费低端消费场场所所二二七七商商圈圈特特点：点：?复合复合商商圈圈：商圈内经营业种业态齐全，包括超市、百货、购物中心、步行街、专业市场等几乎所几乎所有有的商业类型的商业类型。?消费消费圈圈层明显层明显：以二七塔为界，北侧多为购物中心、高档百货，是中高端消费场所，南侧以步行街、批发市场为主，是中低端消费场所。?人口流动人口流动性大性大：紧邻的郑州火车站为二七商圈带来了大量的外来流动项目项目属性属性区域区域属性属性城市地位区域区域现状现状交通状况二二七七商商圈圈（南南）火车火车站站批批发市发市场场二二七七商商圈圈（北北）批批发市发市场场德9、化街德化街世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。8德化街德化街周边交通通周边交通通达达性性好好，但但主主通通道车况拥堵道车况拥堵，项目地项目地块人流块人流基基本本通通过过步行步行达到达到，未来，未来地地铁出口距铁出口距项目项目5 5分分钟钟二二七七商商圈圈道路情况道路情况：条条主主干道干道，条条次次干道干道?解解放路放路：西向单行道，道路修整中?大大同路同路：东向单行道，拥挤阻塞?二二七七路路：双向四车道，行驶缓慢?人民路人民路：双向四车道，行驶缓慢?正兴正兴街：街：双向四车道，行驶畅通?西西大大街：街：双向四车道，行驶缓慢?铭铭功功路路：双向四车道，行驶畅通?福寿福寿街：街：双向四车道，10、行驶畅通德化街德化街公公交交站点：站点：共共站站?正兴正兴街街公公交交站：站：共20路，步行到项目地块约8 8分分钟钟，到到德化街的德化街的人流绝人流绝大大多数多数通通过此过此站站到达；到达；?西西大大街街公公交交站站，共9路?顺顺城城路公路公交交站：站：单行，共4路?福寿路公福寿路公交交站：站：共10路，此站步行到项目地块约4 4分分钟钟，但此但此站的站的人流绝人流绝大大多数去批多数去批发市发市场，场，而不是步行街；?火车火车站站公公交总交总站：站：共24路?图图中中黄色路黄色路段段开开发商发商认为可以认为可以和和政府协政府协商改成商改成车车行行道道，但可但可行行性性尚不确尚不确定定。2 211、4 46 68 85 57 71 13 3项目项目属性属性区域区域属性属性城市地位区域现状交通交通状况状况西西大大街站街站顺顺城城路路站站福寿路福寿路站站火车火车站站总总站站正兴正兴街站街站车车行行道路道路步行步行道路道路探讨道路探讨道路德化街德化街世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。9项目区域项目区域停车停车位位总总数约数约500500，停车停车位及配位及配套系套系统严统严重缺乏重缺乏停车停车体体系系：共共个个?1、万博6层楼顶停车场：200个小车位，区域最大停车场，多为万博商户自用?2、德化地下停车场：20辆，为本楼租户配套使用，停放满?3、拉房舍临时停车场：20辆左右，停放较满?412、本项目地面停车：50辆，为行政楼和部分商户使用?、粤海配套停车：声称200辆，在粤海副楼，月份投入使用，数数量待量待进一步进一步核核实实项目项目属性属性区域区域属性属性城市地位区域现状交通交通状况状况住宅住宅建筑建筑：1.5-21.5-2车车位位/100m/100m2 2；办办公公建筑建筑:0.5-0.8:0.5-0.8车车位位/100m/100m2 2；娱乐娱乐1.5-21.5-2车车位位/100m/100m2 2郑州市郑州市建筑建筑停车停车配配建建指指标标试试行规定行规定项目地项目地面面停车停车场场拉芳舍临时拉芳舍临时停车停车场场万博万博楼楼顶顶停车停车场场万博万博楼楼顶顶停车停车场场德13、化地德化地下下停车停车场场总总结结：德化街：德化街现现有有停车停车仅仅约约500500车车位位，而按照而按照德化街商业体德化街商业体量量共共需需3500-40003500-4000个个车车位位，项目项目停车停车位位严严重缺乏重缺乏。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。10项目项目总总占占地地70007000平米平米，商业商业面积面积约约4 4万平米万平米，总建总建设设面积面积9 9万平米万平米，容积率容积率约为约为111111容积率16796 地下面积45000其中：商业32868写字楼约90000总建筑面积1.3亿元取地成本项目经济项目经济技术指技术指标标40年使用年限商业用地规划用途14、241个设计停车位6953.51占地面积项目项目属性属性区域属性地块内部地地块块指指标标地块四至、政府政府要要求求：写字楼：写字楼做超高做超高层层，体体现现形象形象；2 2、容积率、容积率：开开发商要发商要求求按按整体整体容积率容积率1111计计算算（写字楼（写字楼120120米米，商业商业6 6层层）；地地下面积下面积不不计计容容，但可但可销销售售；、取、取地成地成本本：1.31.3亿亿，一一次性次性付清付清；楼楼面面地价：地价：17001700元元/m/m2 2，拆迁拆迁成成本本另另计计、商业商业返迁返迁：无无写字楼写字楼不不销销售售层数层数：约约11-1211-12层层（自用自用2-3215、-3层；层；返迁返迁3-43-4层；政府层；政府6-86-8层层）10.810.828552855328683286841580 41580（地（地上上6 6层层）91916919166953.516953.51方案方案三三11.4511.450 0328683286850206 50206（地（地上上7 7层层）96184961846953.516953.51方案方案二二11.1311.130 032868328684800048000（地（地上上7 7层层）93977939776953.516953.51方案方案一一容积率容积率公公寓面积寓面积写字楼写字楼面积面积商业商业面积面积总建筑总建16、筑面积面积总总用用地地面积面积类型类型目目前前开开发商发商已已有有三三套套设计设计方案方案单单位：位：mm2 2三三套套方案方案中写字楼中写字楼均均为为120120米超高米超高层层世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。11通通过过已已有有方案方案对比对比，可以可以看看出开出开发商对项目的发商对项目的物业物业形态形态存在疑虑存在疑虑?关关于于超高超高层层：开开发商发商考虑考虑到到超高超高层层成成本本增加增加的的问题，问题，考虑只做考虑只做100100米高米高写字楼写字楼，相相差差的的面积用面积用商商务务公公寓弥寓弥补补。方案方案一一方案方案三三?关关于于商业商业层数层数：从方案从方案三和三和17、方案方案一二的比一二的比较较中中可以可以看看出出，开开发商对商业的发商对商业的层数层数存在疑虑存在疑虑。项目项目属性属性区域属性地块内部地地块块指指标标地块四至世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。12项目项目属性界属性界定：二定：二线线省省会会城市城市、老老商商圈圈步行街步行街核心核心区区、中中小小规规模模区域区域旧旧改项目改项目?项目项目层层面面：?区域区域层层面面：位位于于德化步行街中段德化步行街中段核心核心区域区域步行街步行街核心核心地段地段项目位于郑州城市老老城商业城商业核心核心老老城城核心核心区区项目的容积率约为11，总建筑面积约为万平米中中小小规规模模旧旧改项目改项目?城市城18、市层层面面：郑州火车站是铁道部重点建设的大铁路枢纽之一紧邻全紧邻全国国铁路铁路枢纽枢纽中原城市群的核心增长极中中原原城市城市群龙头群龙头世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。13发展战略及整体定位发展战略及整体定位规划布局规划布局建议建议市市场场竞争分竞争分析析物业类型及配比物业类型及配比各物业类型定位各物业类型定位目目标解析标解析经济经济测算测算项目项目机会挖掘机会挖掘项目项目属性界属性界定定目目标解析标解析世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。14开开发商发商背景背景：资金较资金较充充裕裕，但但未有未有商业商业或或写字写字楼楼开开发经发经验验?全自有资金开发，无明确的销售回款目标和19、分期要求资金实资金实力力较较强强，全全部部自自有有资金资金，一一次性次性开开发发1234有有一定一定政府政府关关系系，项目项目容积率容积率和和高高度度存在存在调调整整空间空间未有未有开开发商业发商业、写字楼写字楼或或酒店酒店的经的经验验愿意持愿意持有有部分商业部分商业?目前容积率按120米高写字楼和6层商业面积计算?商业操作经验缺乏?目前高层商业无法销售?持有商业待其价值最大后再变现?从纳税规划的角度考虑世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。15开开发商目发商目标标和和疑疑惑惑开开发商目发商目标标开开发商目发商目标标?利润最利润最大大化：第一位的是化：第一位的是赚赚取取开开发发利润利润，其20、其次次才才是是品品牌牌的的问题问题。?前前期期销销售部分物业售部分物业平平衡衡成成本本，后后期经营期经营实实现现价值价值提提升升后再变后再变现现?品品牌牌要要求求：希望希望通通过过项目项目能能树立树立企企业业品品牌牌。?利润最利润最大大化：化：第一位的是第一位的是赚赚取取开开发发利润利润，其其次次才才是是品品牌牌的的问题问题。?前前期期销销售部分物业售部分物业平平衡衡成成本本，后后期经营期经营实实现现价值价值提提升升后再变后再变现现?品品牌牌要要求求：希望希望通通过过项目项目能能树立树立企企业业品品牌牌。政府政府对对本本项目目项目目标标政府政府对对本本项目目项目目标标?希望希望项目的写字楼项目21、的写字楼能能做超高做超高层层，具有，具有高高形象，形象，成成为为片片区的区的标标杆杆性性项目项目。?老老城商业中城商业中心心改造的改造的首首个个项目项目，希望希望能能树立起树立起改造的改造的标标杆杆，开开个个好好头头。?希望希望项目的写字楼项目的写字楼能能做超高做超高层层，具有具有高高形象，形象，成成为为片片区的区的标标杆杆性性项目项目。?老老城商业中城商业中心心改造的改造的首首个个项目项目，希望希望能能树立起树立起改造的改造的标标杆杆，开开个个好好头头。开开发商主要发商主要疑疑惑惑开开发商主要发商主要疑疑惑惑?项目项目建建超高超高层层是是否否会会带带来来利润利润的的损失？损失？做做商商务务公22、公寓寓是是否否可可行行？?项目项目容积率较高容积率较高，较高较高楼楼层层的商业的商业该如何该如何做做？?项目项目建建超高超高层层是是否否会会带带来来利润利润的的损失？损失？做做商商务务公公寓寓是是否否可可行行？?项目项目容积率较高容积率较高，较高较高楼楼层层的商业的商业该如何该如何做做？R1世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。16我们我们的一的一切切研究研究都必须都必须以以市市场场事事实实条条件件为为基基础础，以以客户客户的目的目标标为为导向导向?未未明确明确要要求求回回现现速度速度目目标标?前前期期销销售部分物业售部分物业平平衡衡成成本本?后后期经营期经营实实现现价值价值提提升升后再变23、后再变现现利润利润目目标标为为主主?政府政府形象形象和和企企业业品品牌牌做做出出标标杆杆项目项目客户客户目目标标项目整体项目整体利润最利润最大大化化利润利润实实现现之之下下的项目地的项目地标性标性12体量：保证项目中价值最大的物体量：保证项目中价值最大的物业类型业类型体量最大体量最大价值：价值：销售物业价格增加，持有销售物业价格增加，持有物业物业价值提升价值提升地标性：满足政府的地标性：满足政府的形象要求形象要求，商业，商业项目能够存活下去并项目能够存活下去并持续经营持续经营R1世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。17项目的经营项目的经营思思路路：细细化化利润利润目目标标包括包括前前期期24、回款回款和和后后期价值期价值提提升升两两部分部分R1?以以变变现为现为最最终目终目标，标，而而不不是是长长期期获获取取经经营营收益收益企企业发展战略业发展战略角度角度?老老城城旧旧改体改体量量巨巨大，大，后后期期变变现可现可能能面临面临较较大大的竞争的竞争市市场场分分析析角度角度项目整体项目整体利润最利润最大大化化?前期销售什么物业回多少成本？前期销售什么物业回多少成本？?在销售和经营过程中如何实现价值提升？在销售和经营过程中如何实现价值提升？1风险控制风险控制下下相相对对稳妥稳妥的的溢溢价价方案方案项目经营思路项目经营思路?前前期期兑兑现现已已具具备备较高较高价值的物业价值的物业?前前期期兑25、兑现现价值价值上上升升空间空间较较少少的物业的物业前前期期先先收回收回建建安安成成本本和地价和地价?后后期期通通过过经营经营提提升物业价值升物业价值后再变后再变现现后后期期提提升价值升价值博取博取利润最利润最大大化化世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。18以以目目标标为为导向导向的的问题问题分分析析思思路路我们我们通通过过S-C-QS-C-Q模模型型来界来界定定实实现现项目目项目目标标的的核心问题核心问题S S（Situation)=Situation)=项目项目背景背景事事实实CC（Complication)=R1 vs R2Complication)=R1 vs R2 的的冲突冲突或26、或矛盾矛盾QQ（Question)=Question)=如何如何从从R2R2到到R1R1？R1R1R1体量：保证项目中价值最大的物体量：保证项目中价值最大的物业类型业类型体量最大体量最大价值：销售物业价格增加，持有价值：销售物业价格增加，持有物业价值提升（销售物业用价格物业价值提升（销售物业用价格来衡量，持有物业用租金来衡量）来衡量，持有物业用租金来衡量）地标性：商业能够地标性：商业能够持续经营持续经营S S1、项目所在片区什么样的物业、项目所在片区什么样的物业类型价值最大？类型价值最大？2、项目所在片区各种物业类型、项目所在片区各种物业类型的租金或售价情况？的租金或售价情况？3、如何建立租金27、和售价的比较、如何建立租金和售价的比较体系？体系？4、商业的经营现状如何？、商业的经营现状如何？从从R1出发针对性地出发针对性地寻找市场现实寻找市场现实S世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。19商业：二商业：二七塔七塔和德化步行街和德化步行街虽然虽然是是老老城城核心核心的的象征，象征，但但低端低端杂乱杂乱的的购购物物环境使该片环境使该片区区无无法法成成为为真真正正的城市的城市名片名片形象形象杂杂，总，总体体档档次次低低购购物物环境环境差差主街主街与与辅辅街街差差别别巨巨大大?受受火车火车站站周边周边批批发市发市场场的的影影响响，缺乏缺乏零零售的售的明明星星项目项目?形象形象不统不统一一?28、由由于产于产权权杂乱杂乱，没没有有统统一一管理管理?业业态态没没有有规划规划，存在缺存在缺位位?步行街步行街形象形象良良好好，但但进进入入裕元裕元里等里等辅辅助助街街道道差差边边巨巨大大?美食美食一一条条街街用用餐餐环境环境差差，管管道道、油烟等没油烟等没有有相相应应设设施施?在在步行街步行街购购物物，受天气受天气变变化化影响影响大大美食美食街街百年百年德化德化1 1期期流流行行前前线线德化街德化街辅辅街街德化街主街德化街主街S：商业：商业世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。20项目项目所所在在片片区的商业租区的商业租金金形形成成了了以以德化步行街德化步行街沿沿街街面面向向周边周边递减递29、减的的态势态势?片区商业的峰值点出现在德化步行街主街以及连接德化步行街和百年德化1期项目的辅街上，带阳伞的花车月租金约50005000元元，道路中间的小铺月租金约7000-90007000-9000 元元不等。?折合成单方单方租租金金约约12001200元元/月月。S：商业：商业片片区商业租区商业租金金峰峰值点值点为为街街道道中中间间的的小小铺铺和和花花车车片片区区1层层商业租商业租金金等等高高线线由由德化德化步行街步行街沿沿街街面面向向周边周边递减递减的的态势态势?片区1层商业租金等高线由德化步行街主街向外递减?项目地块东侧临步行街的街铺租金可达到800800元元/平米平米以上，南侧临苑陵街30、的街铺租金在400-500400-500元元/平米平米左右，而北侧裕元里的小店租金在150-200150-200元元/平米平米左右。880630600950800850600500600400300480450400600500500450480230800100500400880租租金金等等高高线线2001200德化步行街德化步行街因因产产权权复复杂杂，租租赁赁时时间长间长短短不不一一，店店铺铺面积面积和和层数不层数不同同，租租金金水水平按平按目目前前的的市市场场均均价进行价进行预估预估。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。21步行街商业步行街商业垂直垂直租租金金急剧递减急剧递减，片片31、区区内内其他其他集集中商业二中商业二层层的租的租金金一一般般为为一一层层租租金金的一的一半甚至更半甚至更低低?在德化步行街上，租金递减关系尤其明显?按步行街商家的习惯性算法，二层租金只有一层租金的1/6左右；三层的租金为二层的1/3,而四五层的租金低于20元。?二层店面若不临德化主街面，租金会进一步下降，如三得利金行的租金仅在100元/平方米左右。S：商业：商业500-600500-600（主（主通通道道）；300-400300-400（内内街）街）500-600500-600（A A区）区）；300-400300-400（B B、CC区）区）100-150100-150（B B、CC区）区）32、；130-150130-150（D D区）区）60-8060-80（BCDBCD区）区）-百年百年德化德化1 1期期-1000 1000（转转租租价价格格）500-600 500-600（转转租价租价格格）-三三福福百百货货万博万博商城商城郑州郑州箱箱包包城城旺旺角角城城德化步行街德化步行街主街主街项目项目/租租金金（元元/平方米平方米/月月）6060-5 5层层100100-1-1层层400400450450（外外街街面面）；350350（内内街街面面）500-600500-6008008001 1层层250250230230200-300200-3001501502 2层层1501501033、0100-50-6050-603 3层层100100-20 世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。34由由SCQSCQ模模型型寻找寻找项目发展的项目发展的核心问题核心问题R1R1：利润最利润最大大化的目化的目标标R2R2：基于基于现状现状得得到到商业随着层数增加价值商业随着层数增加价值递减递减，并并不是不是商业商业做越做越多多越好；越好；写字楼的写字楼的价格提升价格提升存存在在一定一定的的瓶颈；瓶颈；R1vs.R2保证保证项目中价值项目中价值最最大的物业大的物业类型类型体量体量最最大大；项目项目所所在区在区域域现现状杂、乱、差状杂、乱、差，档次低端档次低端，人流混杂；人流混杂；需需树立树立34、项目的整体项目的整体形象形象，成，成为片区为片区内内的的标杆标杆项目项目；项目区项目区域域3 3层层以上以上的商业经营的商业经营状状况很差。况很差。项目商业需能项目商业需能够够持持续续经营，经营，待待价值提升价值提升后变后变现，现，以以实现实现销售物业价格增加，持有物销售物业价格增加，持有物业价值提升业价值提升。VS.VS.VS.VS.VS.VS.世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。35项目项目核心问题核心问题核心问题核心问题一：一：在在城市和区域城市和区域层层面面，项目整体项目整体该如何该如何占占位位？1 1 1 1、目目标客户群：标客户群：目前区目前区域较低端域较低端的的客户群客户群35、能能否改变否改变？、目目标客户群：标客户群：目前区目前区域较低端域较低端的的客户群客户群能能否改变否改变？2 2 2 2、核心驱动力、核心驱动力和和功功能能定位：定位：能能否否有有效效带带动动、核心驱动力、核心驱动力和和功功能能定位：定位：能能否否有有效效带带动动3 3 3 3-6 6 6 6层商业价值？层商业价值？层商业价值？层商业价值？3 3 3 3、项目的业项目的业态定位：主力态定位：主力商商家家如何如何设置设置？如何均？如何均衡高低衡高低楼层的价值？楼层的价值？、项目的业项目的业态定位：主力态定位：主力商商家家如何如何设置设置？如何均？如何均衡高低衡高低楼层的价值？楼层的价值？4 4 36、4 4、规划、规划层层面：面：如何如何通通过过规划引导人流向上规划引导人流向上？、规划、规划层层面：面：如何如何通通过过规划引导人流向上规划引导人流向上？核心问题核心问题三：三：在在竞争竞争层层面面，如何提如何提升升本本项目商业项目商业3-6层层的价值的价值？核心问题核心问题二：二：什么样什么样的物业类型配比的物业类型配比能能够够使使项目价值项目价值最最大大化化？1 1 1 1、最佳、最佳商业体量商业体量是是多少？多少？、最佳、最佳商业体量商业体量是是多少？多少？2 2 2 2：商业体量商业体量一定情况下剩余建筑面积做一定情况下剩余建筑面积做 何何种种物业物业形态形态？：商业体量商业体量一定情37、况下剩余建筑面积做一定情况下剩余建筑面积做 何何种种物业物业形态形态？1 1 1 1、项目在项目在城市城市和区和区域域层层面可以把握哪些机面可以把握哪些机会会？、项目在项目在城市城市和区和区域域层层面可以把握哪些机面可以把握哪些机会会？2 2 2 2：项目的项目的发展战发展战略如何？略如何？：项目的项目的发展战发展战略如何？略如何？项目商业的项目商业的问题问题项目整体的项目整体的问题问题?开发商认为：项目写字楼部分的销售不存在大的问题，项目项目70%70%是是商业的商业的问题，问题，30%30%才才是是写字楼部分的写字楼部分的问题问题世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。36问题问题1解解38、答答：战：战略和整体定位略和整体定位规划布局规划布局建议建议市市场场竞争分竞争分析析物业类型及配比物业类型及配比各物业类型定位各物业类型定位经济经济测算测算项目项目机会挖掘机会挖掘?宏观宏观面面：经济：经济、人口人口、房房地地产产市市场场?城市城市面面：规划：规划、地地铁铁、交通交通改造改造?区域区域面面：案案例例、规规律律、需、需求求?现状现状：城市各商：城市各商圈圈分分析析?规划：规划：老老城改造项目分城改造项目分析析问题问题2解解答答：物业类型配比物业类型配比问题问题3：商业：商业价值价值提提升升竞争竞争角度角度机会机会角度角度商业商业层数层数写字楼体写字楼体量量?案案例例法法?测算测算39、法法?价价格格瓶颈瓶颈是是否否存在存在客客户户&竞争竞争其他物业其他物业可可替代替代性性测算测算和各和各方案方案对比对比商业定位商业定位写字楼定位写字楼定位商商务务公公寓寓定位定位?目目标标客户客户确确定定?商业的整体定位商业的整体定位业业态态定位定位?主主力店力店和和次次主主力店力店筛选筛选?非非主主力店力店筛选筛选商业商业功能功能比例比例核心核心驱驱动动力力业业态态布局布局案案例例法法?竞争竞争、客户客户、产品产品定位定位?动动线线、通通道道、中中庭庭?项目项目利润利润估估算算?租售比的租售比的确确定定世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。37发展战略及整体定位发展战略及整体定位规划布40、局规划布局建议建议市市场场竞争分竞争分析析物业类型及配比物业类型及配比各物业类型定位各物业类型定位目目标解析标解析经济经济测算测算项目项目机会挖掘机会挖掘项目项目属性界属性界定定项目项目机会挖掘机会挖掘世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。38长长期经济期经济形势形势看看好好：郑州经济：郑州经济总总量量持持续续增加增加，城市化进城市化进程程加加快快，处处在在房房地地产产业的业的快快速速发展阶段发展阶段宏观宏观面面经济发展经济发展人口消费房地产市场城市面区域面010002000300040000.00%4.00%8.00%12.00%16.00%20.00%经济总量1102.1137516541、02001.52486.73004增长率14.70%15.50%15.80%15.70%15.90%12.50%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2003-20082003-2008郑州郑州GDPGDP与与增增长长率率?郑州市宏观经济发展迅速，2008年郑州郑州GDPGDP总总量量30043004亿元亿元，和和周边周边省省会会城市城市相相比比，处处于于中中上上水水平平；?郑州经济持续高速发展，连续5年GDP增长率保持在15%以上，高于全国10%的水平，房房地地产产业业将呈将呈现现高高速速发展阶段发展阶段。?按1：6.8估算（09年5月21日招商银行提供）200820042、8年年郑郑州市州市人人均均生生产总产总值值达到达到35913591美美元元；?08年初，郑州城市化城市化率率达到61%，预计到2010年将增长到65%65%；数据来源：郑州市国民经济和社会发展统计公报和郑州市统计年鉴数据来源：郑州市国民经济和社会发展统计公报和郑州市统计年鉴58%稳定发展期高速发展期低速发展期初步城市化城市化速度90%5090%3050%8%58%45%4%GDP增幅世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。39人口人口总总量量支撑支撑：河河南南是中是中国国人口人口第一第一大大省省，郑州的郑州的人人均均可可支支配配收收入入和和消费消费零零售售总总额额也也持持续续增加增加，潜潜在43、在消费消费力巨力巨大大?河南是全国第一第一人口人口大大省省，总人口比第二位的山东省多520万，比第三位的四川多960万，比甘肃、内蒙古、新疆、海南、宁夏、青海、西藏个省区的人口总和还要多550万。?2008年市区市区常常住住人口人口740740万万，城市已建成区面积294平方公里，中心城区人口密度较大；?2008年郑州市城镇居民收入稳步增加，居居民民生生活活水水平平和和生生活活质质量量进一步进一步提提高高。市区城镇居民人均可支配收入达到15740元，比上年增增长长15.115.1，高高收收入入人人群群稳稳步步增增长长；?城城镇居镇居民民恩恩格格尔尔系数系数小小于于30%30%，居民生活水平超越44、小康，进入富裕阶段。郑州郑州2003-20082003-2008社社会会消费消费品品零零售售总总额额0300600900120015002003年2004年2005年2006年2007年2008年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%郑州市郑州市2003-20082003-2008 人人均均可可支支配配收收入入图图0400080001200016000200000.00%4.00%8.00%12.00%16.00%20.00%收入（元）8346936410640118221367015740增长率11.40%12.20%13.60%11.11%15.63%15.45、14%2003年2004年2005年2006年2007年2008年宏观宏观面面经济发展人口消费人口消费房地产市场城市面区域面数据来源：郑州市国民经济和社会发展统计公报和郑州市统计年鉴数据来源：郑州市国民经济和社会发展统计公报和郑州市统计年鉴中中国国各各省省人口人口总总量前量前 十十统统计计020004000600080001000012000河南省山东省四川省广东省江苏省河北省湖南省安徽省湖北省广西省世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。40成成交交量量有有所复所复苏苏：郑州：郑州房房地地产产市市场场经经历历了了20082008年年的的低低谷谷之之后后，20092009年年初初至至今今出现46、出现一一波波小小阳春阳春宏观宏观面面经济发展人口消费房房地地产产市市场场城市面区域面05101520供给量6.627.84.184.251.815.39.11215.33.18.46.8412.481.140.85消化量4.972.085.83.84.46.566.565.65.411.77.697.854.344.858.8608.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.030306090120150供给量78.939.744.356.866.84778.2107.5134.767.531.647、76.158.514.811.5消化量38.119.136.747.970.643.751.652.940.237.46366.832.945.284.308.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.03由于经济形势由于经济形势整体好转，消整体好转，消费逐渐恢复购费逐渐恢复购买信心，郑州买信心，郑州房地产市场在房地产市场在今年年初出现今年年初出现了一波了一波“小阳小阳春春”郑州郑州住宅住宅市市场场供供销面积销面积统统计计郑州商业郑州商业+写字楼市写字楼市场场供供销面积销面积统统计计单位：万平米单48、位：万平米单位：万平米单位：万平米世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。41平均平均价价格格稳稳定：商业和写字楼价定：商业和写字楼价格格相相比比去去年年的的平均平均水水平平略略有有下下降降，但但价价格受格受个个盘盘的的影响影响较较大大宏观宏观面面经济发展人口消费房房地地产产市市场场城市面区域面020004000600080001000012000成交量84418689907181659180810877105773952475557078805269766996638108.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.12049、9.0109.0209.03单位：万平米单位：万平米郑州成郑州成交交商业商业均均价价统统计计43%43%26%26%18%18%3%3%3%3%6%6%2000020000元以上元以上17000-2000017000-20000 元元14000-1700014000-17000 元元11000-1400011000-14000 元元80008000元以下元以下8000-110008000-11000 元元郑州成郑州成交交商业商业均均价分布价分布统统计计高高端端商业商业占占比比约约13%13%，均均价价高高于于1400014000元元/平米平米，以以核心核心商业区商业区优优质质商商铺铺为为主主低50、端低端商业商业占占比比约约43%43%，均均价价低低于于80008000元元/平米平米，以以郊郊区物区物流流园园及及低低端端写字楼写字楼为为主主中中端端端端商业商业占占比比约约44%44%，均均价价为为8000-140008000-14000元元/平平米米，以以成成熟熟区域区域商商铺铺和和高高端端写字写字楼楼为为主主近近期商业物业成期商业物业成交交总总体体均均价价稳稳定定在在70007000元元/平米平米左右左右世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。42投投资资者热者热情不情不减减：除除了了银银基基和和万博万博低低楼楼层层商业商业，目目前前其他其他在在售商业项目售商业项目投投资资回回报报率51、较率较低低，但但销销售售状况状况仍仍然然良良好好?曼哈顿广场：2007年1月到6月，开盘3次，销销售售1515亿亿；?万博商城：2008年12月27日，金智万博商城饰品第一城盛大开盘，当当天天销销售售350350多套；多套；?升龙国际：2008年11月1日VIP贵宾认筹，商铺投资热销全城，面市80天，劲销销逾逾2 2亿亿。宏观宏观面面经济发展人口消费房房地地产产市市场场城市面区域面-200002层商业5.5%150300001层商业升龙国际升龙国际-120004层商业（整层销售）-150003层商业（整层销售）180002层商业3.7%100300001层商业建业置地广场建业置地广场-250052、0商业均价裕鸿国际裕鸿国际4.4%100250002层不临街4.7%120280002层临街5.0%160350001层不临街5.5%200400001层临街曼哈顿广场曼哈顿广场3.0%12043580-2层3.0%12043580-1层地一大道地一大道11.5%11501100003层银银基基商商贸城贸城4.1%45120005层7.3%100150004层8.3%150200003层11.0%250250002层8.8%400500001层11.0%10010000-1层万万博博投资回投资回报报率率租金估租金估计计（元元/平平方方米米/月）月）均价（均价（元元/平平方方米米）位置位置项目项53、目世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。43近近期期银银基基商商贸贸城城销销售售3 3层层部分商部分商铺铺，在在短短时时间间内内即被即被内内部部客户客户全全部部消消化化完完，销销售售额额1 1个个多多亿亿A A区：区：8 8万平米万平米19951995年年5 5月月建建设设B B区：区：7 7万平米万平米19981998年年2 2月月建建设设C C 区：区：1717万平米万平米20012001年年2 2月月建建设设19.3%51.4%面积占C区比例7057平米6804平米总面积1365平米3497平米已销售0.4%3FC区1.1%1FC区占总面积比例楼层?20092009年年第三第三次次销54、销售三售三层层部分商业部分商业，售价售价1111万万/平米平米，未，未向向市市场场推推出出，内内部部老老客户客户在在短短时时间间内内全全部部消消化化完完宏观宏观面面经济发展人口消费房房地地产产市市场场城市面区域面?开业时间：1993年底，经过15年的发展，商城内拥有商户近6000家，从业人员近5万人，汇聚全国各地的上万个服装品牌，辐射20多个省、市、自治区，成为引领中原服装业发展的龙头?规模：占地83亩，建筑面积达32万平米，地下1层加地上7层共8层，是中国乃至全亚洲最大的单体服装市场第一第一次次销销售售?20012001年年第一第一次次销销售售1 1层层部分商业部分商业，销销售售均均价价为为55、11.511.5万万/平米平米第二第二次次销销售售第三第三次次销销售售?20052005年年第二第二次次销销售售1 1层层部分商业部分商业，销销售售均均价价达达1515万万/平米平米，堪称堪称天天价价?同同时实时实现现快快速速销销售售世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。44东东向向发展：发展：政府政府的的强力导向强力导向作作用用将将使使城市城市结结构构东东西西向向拉拉长长，城市中城市中心心向向东转东转移移宏观面城市规划城市规划地铁影响交通改造城市城市面面区域面?“以以东东为为主主，东东西南西南并并举”举”的战略规划的战略规划?郑州2020年远期战略目标中明确了以政务和商务驱动向东发展、兼56、顾西部和南部、控制北部开发，保护黄河湿地“以以东东为为主主，兼兼顾顾西西部部，培育培育南南部部，控制控制北北部部”的的格格局局近期：城市发展继续向东，推推动动郑郑东东新新区的区的开开发发建建设设，向东辐射中牟和开封；中期：注重东西拓展，向东完善郑东新区，向西强化高新技术开发区的对外辐射影响力，开发启动建设须水工业组团；远期：向南优化管城地区，拓展经济技术开发区，对接城镇密集区航空港组团。北部控制开发建设，保护黄河湿地，提升生态品质。中中心心区区东东移移北北控控南南培培西西兼兼数据来源：郑州市数据来源：郑州市城城市市总总体体规划规划(20082020年年)从从远远期的发展期的发展来来看看，二二七57、七商商圈圈和郑和郑东东商商圈圈将将规划成规划成为为两两个个核心核心的市级商的市级商圈圈；从从中中短短期期来来看看，二二七七商商圈圈、紫荆山紫荆山商商圈圈和和花园花园路路商商圈圈仍仍是城市的商业是城市的商业核心核心所所在在；而而不不论怎样论怎样，二二七七商商圈圈将始将始终终占占据传据传统统的的核心核心商商圈圈地位地位。?商业中商业中心心由由单单级级向向多多级级方方向向发发展：展：二二七七商商圈圈&碧沙岗碧沙岗商商圈圈-紫荆紫荆山山商商圈圈-花园花园路路商商圈圈-郑郑汴汴商商圈圈-郑郑东东商商圈圈?行行政政中中心心东东移移历历程：程：碧沙岗碧沙岗市市政府所政府所在在地地-花园花园路路周边周边省省政58、府政府所所在在地地-郑郑东东CBDCBD新新区区?商商务务中中心心东东移移历历程：程：金金水水路西路西区区-经三经三路路周边周边-金金水水路路东东区区-郑郑东东新新区区世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。45地地铁铁的的出现出现将缓将缓解解项目项目片片区的区的交通交通压压力力，串联串联起起城市各城市各个个区域中区域中心，心，扩扩大大居居民民的的消费消费半半径径宏观面城市规划地地铁铁影响影响交通改造城市城市面面区域面改造的核心是构筑空中、地面、地下相互连通的立体交通网络。二七区规划局官员?郑州地郑州地铁铁1 1号号线线预预计计将将于于20132013年通年通车车，将给将给郑州城市郑州城市格59、格局局带带来来巨巨大大变变化化；?城城际轨际轨道道交通建交通建设：设：打造以洛阳郑州开封和新乡郑州许昌漯河之间的城际轨道为核心的中原城市群城际轨道交通网?08年8月启动郑州市轨道交通1号线火车站站建设工程，共设置4个出入口，全部实现了“零换乘”，同时实现国铁和城市轨道以及公共交通的紧密结合，达到无缝衔接的要求。?1 1号号线线二二七七广广场场站：站：预预计计在在项目项目北北侧侧拉芳拉芳社门社门口口地地块块将将有有一一个个地地铁出铁出入入口；口；?1 1号号线线火车火车站站：站站：距距离离项目地项目地块块位位置置很很近近，步行步行约约5 5分分钟。钟。?二二七七广广场场站：地站：地铁铁1 1号号60、线线和和3 3号号线线的的交交汇站点汇站点?火车火车站站：地站站：地铁铁1 1号号线与线与城城际际线线的的交交汇站点汇站点世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。46地地铁铁的的出现出现将将改改变变城市商城市商圈圈格格局：局：香香港港商业商业呈呈现现典典型的地型的地铁铁商商圈圈特特点点，70%70%的的购购物中物中心心都都建建在在轨轨道道交通线交通线路路上上?在香港购物中心的开发战略中，位置和交通往往是最先要考虑的，也是最重要的因素。?香港购物中心的精明之处在于利用地铁使购物中心成为地面的人流和地铁人流交汇的场所，购物中心成为地铁与地面交通工具的换乘站。信德中心信德中心置地广场置地广场太古广61、场太古广场时代广场时代广场太古城广场太古城广场杏花新城杏花新城东港城东港城新都城新都城德福广场德福广场荷里活广场荷里活广场又一城又一城朗豪坊朗豪坊APM新都会广场新都会广场海港城海港城巴士站巴士站购物中心购物中心地铁站地铁站地地铁铁影响影响香香港港案案例例世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。47地地铁铁的的出现出现将将改改变变城市商城市商圈圈格格局：局：深深圳圳地地铁铁商商圈圈效效应应最最为明显为明显，城市城市大大型型购购物中物中心心及及百百货货100%100%分布分布在在地地铁铁沿沿线线?地地铁铁的商业的商业效效应应：能缩短两地之间的时间距离，在地铁口汇集周边客流、商流，每个地铁站点可62、以相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射。地铁将提升沿线和两端的物业价值，影响两侧的住宅、商业和办公物业，改变城市格局，促进新城市经济带的形成怡景中心城怡景中心城金光华购物中心金光华购物中心万象城万象城华强茂业华强茂业cocoparkcocopark嘉兴茂购物中心嘉兴茂购物中心东门茂业东门茂业保保利利文文化化广广场场海岸城海岸城益益田假田假日日深深圳圳市市大大型型购购物中物中心心（mallmall）都都是是在在地地铁铁一一号号线线开开通通后后，在在地地铁铁沿沿线，线，以以每每年年开开业业两两到到三三家家的的速度速度递递增增深深圳圳市市大大型型购购物中物中心心（mallmal63、l）都都是是在在地地铁铁一一号号线线开开通通后后，在在地地铁铁沿沿线，线，以以每每年年开开业业两两到到三三家家的的速度速度递递增增地地铁铁影响影响深深圳圳案案例例世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。48项目区域项目区域处处在在两两条条地地铁铁和一和一条条城城际际铁路铁路的的直接影直接影响响范范围围内内，其城市其城市核心核心商商圈圈地位地位将将进一步进一步巩固巩固宏观面城市规划地地铁铁影响影响交通改造城市城市面面区域面地地铁铁对城市商对城市商圈圈格格局的局的影响影响1 13 34 42 2地地铁铁将将拉拉近近城市各城市各个个区域的区域的距距离离，并并使使人口人口在在站点站点周边周边聚聚集集64、，使使城市城市的主要的主要功能功能区域区域沿沿地地铁铁线线展展开。开。地地铁铁将串联将串联起起若若干干个个城市中城市中心，心，新新的城市中的城市中心也心也将将随随站点站点产产生生；商商圈圈将将向向站点站点聚拢聚拢，同同时时新新的商的商圈也圈也将将沿沿地地铁铁线产线产生生。地地铁铁沿沿线产线产业业快快速速升级升级，尤尤其对其对城市的商城市的商贸贸、旅旅游游、会会展展、文文化化、体体育等育等产产业业会有会有非常非常强强的推的推动动作作用用。城市城市结结构构缩缩小小商商圈圈的的融融合合和分化和分化消费消费半半径径的的扩扩大大通通行行时时间间的的缩缩短短将扩将扩大大消费消费者者的的活活动动范范围，围，65、并并改改变变消费消费者者的的出出行行习惯习惯，使使商商圈圈的的消费消费半半径扩径扩大大。产产业的升级和业的升级和变变化化世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。49郑州市区郑州市区大大量量的的交通交通改造项目改造项目即将即将上上马马，将将大大大大改改善善火车火车站站周边周边的的交通交通状况状况?火车站新客站的建设将分分流现流现有有火车火车站的部分站的部分人流人流，降低现有火车站周边的交通压力宏观面城市规划地铁影响交通交通改造改造城市城市面面区域面火车火车站站西出口西出口综综合合换乘换乘枢纽枢纽工程工程火车火车站站新新客客站站火车火车站站周边周边地地下下交通交通网络网络解解放路放路立立交交桥桥66、和和人人行行天天桥桥的的建建设设?解放路立交桥西起河医立交桥东（预留口），跨京广、陇海铁路，向东延伸到民主路西侧落地，全长米。?该桥建成之后，将把把解解放路放路与建与建设设路路连连成一体成一体，对对接接二二七七商商圈圈和和碧沙岗碧沙岗商商圈圈，成为城区东西向主要通道之一，并在很大程度上缓解郑州火车站和二七广场附近的交通压力。?建设火车火车站地站地下下交通交通网络网络，有效改善火车站周边交通拥堵的局面。地下交通设置了54个出入口，在形成12条地下人行过街通道?地铁1号线08年8月开始启动，火车站周边共设置4个出入口，全全部部实实现现了了“零零换乘换乘”，同时实现国铁和城市轨道以及公共交通的紧密结67、合，达到达到无无缝衔缝衔接接的要的要求求?郑州火车站西出站口周边地区，指的是京广铁路线以西，京广北路以东、中原路以南、陇海路以北合围的地区，总面积约46.7万平方米。?西出站口周边除了满足客客流流的的功能功能外，将以文文化展化展示示、商商务务办办公公、商业商业服服务务、酒店酒店服服务务为为主主，辅以物流和住宅的功能，向城市中心的商业区商业区、展展示示中中心心和和文文化中化中心心转变。火车火车站站新新客客站站火车火车站站西出口西出口工程工程火车火车站地站地下下交通交通网络网络解解放路放路立立交交世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。50从从城市城市面面来来看看，城市城市框架框架东东西西拉拉长68、长，而而二二七七商商圈圈的的核心核心地位地位不可动不可动摇摇二二七七商商圈圈作作为为双双核之核之一一，老，老城的城的核核心心商商圈圈地位地位不可动不可动摇摇二二七七商商圈圈作作为为双双核之核之一一，老，老城的城的核核心心商商圈圈地位地位不可动不可动摇摇二二七七商商圈圈作作为为东东西西的的交通交通纽纽带带，核，核心心地位地位更更加加巩固巩固，辐射辐射力力更更强强二二七七商商圈圈作作为为东东西西的的交通交通纽纽带带，核，核心心地位地位更更加加巩固巩固，辐射辐射力力更更强强从长从长期期看看，从长从长期期看看，城市城市东移东移，出出现现双双核心核心城市城市东移东移，出出现现双双核心核心人人口东移口东移69、，高端高端消费消费人群人群随随城市核心城市核心外外移移人人口东移口东移，高端高端消费消费人群人群随随城市核心城市核心外外移移从从中中短短期期看看，从从中中短短期期看看，城市城市东西框架拉东西框架拉大，大，城市城市东西框架拉东西框架拉大，大，交交通改通改善善，加，加强东西部联系强东西部联系交交通改通改善善，加，加强东西部联系强东西部联系东东向向发展的发展的城市规划城市规划地地铁铁东东西西向向拉拉通通城市城市火车火车站站周边周边交通交通改造改造地地铁铁对商对商圈圈的的影响影响宏观面城市规划地铁影响交通改造城市城市面面区域面世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。51老老城步行街商城步行街商圈圈的70、的购购物物功能功能已已经经向向外外转转移移，出现明显出现明显的的老老城城新新城城格格局局，板板块块功能功能开开始始细细分分，但但目目前前没没有形有形成成集集中的中的休闲休闲娱乐娱乐中中心心宏观面城市面区域区域面面老老城步行街城步行街碧沙岗碧沙岗商商圈圈?商业中商业中心心东东移移历历程：程：碧碧沙岗沙岗商商圈圈-二二七七商商圈圈-紫荆紫荆山山商商圈圈-花园花园路路商商圈圈-郑郑汴汴商商圈圈-郑郑东东商商圈圈?行行政政中中心心东东移移历历程：程：碧碧沙岗沙岗市市政府所政府所在在地地-花园花园路路周边周边省省政府所政府所在在地地-郑郑东东CBDCBD新新区区中中高高端端零零售售转转移移购购物物随随人71、人群群外外移移购购物物随随人人群群转转移移行行政政功能功能东东移移行行政政功能功能东东移移餐饮餐饮集集中区中区建建材材批批发发零零售售集集中区中区科科技技产品集产品集中区中区结结论论：远远期期形形成成2 2大大商业商业中中心心格格局局，老，老城区城区将将成成为为中中端以端以及中及中低端人低端人群群的的聚聚集集地地世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。529090年年代代末末城市的城市的范范围围：罗湖罗湖区区、福福田田区区、南南山山区区城市中城市中心心：华华强强北北商业中商业中心心：东东门门商商圈圈、华华强强北北商商圈圈8080年年代代末末至至9090年年代代中期中期城市城市范范围围：罗湖罗72、湖区区、福福田田区区城市中城市中心心：国国贸贸、东东门门、地地王王商业中商业中心心：东东门门商商圈圈8080年年代代末末以以前前城市的城市的范范围围：罗湖罗湖区区城市中城市中心心：罗湖罗湖商业商业中中心心商业中商业中心心：人民南人民南商商圈圈20002000年年至至今今城市的城市的范范围围：罗湖罗湖区区、福福田田区区、南南山山区区、宝宝安安、龙、龙岗岗、龙、龙华华城市中城市中心心：福福田田中中心心区区商业中商业中心心：东东门门商商圈圈、华华强强北北商商圈圈、华华侨侨城商城商圈圈、南南山山商商圈圈、宝宝安安商商圈圈、龙、龙岗岗商商圈圈随随着着城市发展城市发展重重心心西西移移，深，深圳圳的城市中的73、城市中心心由由罗湖罗湖的的“单单中中心心”向向“多多极极并举”并举”发展发展罗湖商圈罗湖商圈华强北商圈华强北商圈中心区商圈中心区商圈宝安中心区宝安中心区商圈商圈南山后海商圈南山后海商圈龙华商圈龙华商圈龙岗中心城龙岗中心城商圈商圈深深圳圳罗湖罗湖区区案案例例世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。53罗湖罗湖区商区商务务、购购物物功能功能逐渐逐渐向向中中心心区区转转移移，罗湖罗湖区目区目前已前已发展成发展成为为深深圳圳娱乐、娱乐、休闲休闲、餐饮餐饮集集中地中地?罗湖罗湖区区已已经经形形成成了了以以服服务务业业立立区的经济区的经济结结构构，大，大力力发展发展高高端端服服务务业业，第三产业占主导地74、位，占GDP比重达到88%，服务业加快向高端化发展片区布局?休闲休闲娱乐娱乐核心核心：罗湖区各种中高档的娱乐场所共165家，使得罗湖罗湖区成区成为为了了整整个个深深圳圳的的休休闲闲娱乐娱乐中中心心?酒店酒店聚聚集集：由由于于紧邻紧邻罗湖罗湖口口岸岸，及及火车火车站站，罗湖区宾馆酒店达到81家，多数是三星级以上酒店，其中包括香格里拉、阳光、富临、彭年、富苑、5家五星级酒店；?中中低端低端购购物：物：东门步行街仍是罗湖区购物核心区，但以中中低低档档消费人消费人群群为为主主，原先高高档购档购物物集集中中地地人民南已逐逐步步没没落落，整个购物中心已经西移?餐饮餐饮多多元元：业种齐全，而且高档中餐及西餐75、网点占50以上；深深圳圳罗湖罗湖区区案案例例世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。54城市城市核心核心区域区域功能功能演演变变规规律律：老老城商城商贸贸核心核心将将的的转转变变方方向向之之一一城市城市休闲休闲娱乐娱乐中中心心居居住、住、行行政政、商业商业核心核心工业区城市发展城市发展初初期期城市发展中期城市发展中期城市发展成城市发展成熟熟期期单单一城市核心一城市核心-功功能能复合复合居住人口的集聚使城市核心出现，但随着城市规模的扩大，某一区域功能集聚将会带来诸多问题：交通拥堵、人口密集、生活环境恶化等。城市核心城市核心分分化化-功功能能分解分解在市场的作用或在政府的推动力下，单一城市核心出76、现分化，部分功能转移，新的城市中心出现；此时老城区往往承担着一个城市商贸核心的角色。多多城市核心城市核心-功功能能细分细分出现多个城市核心，城市区域功能进一步细分，出现多个商业中心，老城核心的地位被削弱，商业功能向外剥离，转变为城市休闲娱乐中心。宏观面城市面区域区域面面农业区学区商商贸贸核心核心工业区农业区学区行行政政中中心心核心居住区休闲休闲娱娱乐乐核心核心工业区商业商业中中心心文化中心行行政政中中心心核心居住区商业商业中中心心商商务务中中心心郑州城市郑州城市所所处处的发展阶段的发展阶段世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。55片片区区内内大大量量的商的商户户、消费消费者者、游游客客等等77、存在存在大大量量的的休闲休闲娱娱乐需乐需求，求，而而目目前前片片区的区的休闲休闲娱乐、娱乐、餐饮餐饮功能功能比比较缺乏较缺乏宏观面城市面区域区域面面目目前需前需求求缺缺位位大大量需量需求求的的存在存在?片片区区内内明显明显缺乏缺乏餐饮餐饮，找找不到不到性性价价比比高高的的干干净净的的吃吃饭饭的地的地方方?缺乏缺乏商商务会务会谈谈的的场场所所，缺乏缺乏休闲休闲配配套套?娱乐娱乐的地的地方仅方仅有有网网吧吧、电影电影院院、低低档档次次的的桌球桌球，少少量量电玩电玩?步行街步行街平平日日3030万万的的人流人流量量，假假日日5050万万的的人流人流量量；?批批发市发市场集场集中地中地，经营商经营商户78、户超超过过1010万万，还还围围绕众绕众多多零零售商售商户户；?紧邻全紧邻全国国铁路铁路枢纽枢纽，过过百百万万的的人流人流往往来，外来，外地地游游客客的的必必到到之之地地世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。56从从区域区域面看面看，项目项目所所在在片片区区朝朝城市城市休闲休闲娱乐娱乐中中心心的的方方向向发展发展宏观面城市面区域区域面面区域地位：城市的区域地位：城市的休闲休闲娱乐娱乐中中心心区域地位：城市的区域地位：城市的休闲休闲娱乐娱乐中中心心新新城城老老城城格格局局老老城城核心核心区区演演变变规规律律从长从长期期看看，从长从长期期看看，从从中中短短期期看看，从从中中短短期期看看，区域地79、位：商区域地位：商贸贸中中心，心，休闲休闲娱乐娱乐功能功能逐逐步步增增强强区域地位：商区域地位：商贸贸中中心，心，休闲休闲娱乐娱乐功能功能逐逐步步增增强强城市城市休闲休闲娱娱乐乐中中心心发展发展方方向向大大量需量需求求存存在在目目前缺乏前缺乏休休闲闲娱乐娱乐餐饮餐饮世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。57区域区域机机会挖掘会挖掘宏观宏观经济经济面面城市发展城市发展面面区域区域未来未来面面项目项目应应占占位城市位城市核心核心地位地位，把握把握区域区域向向休闲休闲娱乐娱乐中中心心升级升级换换代代的的机机遇遇项目项目应应占占位城市位城市核心核心地位地位，把握把握区域区域向向休闲休闲娱乐娱乐中中80、心心升级升级换换代代的的机机遇遇长长期期：城市：城市的的休闲娱乐休闲娱乐中中心心中中短短期期：商商贸贸中中心心，休闲娱乐休闲娱乐功功能能逐步逐步增增强强长长期期：老老城城的的核心核心商商圈地圈地位不可动位不可动摇摇中中短短期期：连接东西连接东西城城区，区，辐射辐射力力更强更强长长期期：经经济济向好向好，人人均均消费消费力力增增强强中中短短期期：房地产房地产市市场场平平稳稳，投资投资客客复苏复苏核心问题核心问题一：一：在在城市和区域城市和区域层层面面，项目整体项目整体该如何该如何占占位位？世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。58发展战略及整体定位发展战略及整体定位规划布局规划布局建议建议市81、市场场竞争分竞争分析析物业类型及配比物业类型及配比各物业类型定位各物业类型定位目目标解析标解析经济经济测算测算项目项目机会挖掘机会挖掘项目项目属性界属性界定定市市场场竞争分竞争分析析世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。59郑州市郑州市形形成成了了三三大大市级商市级商圈圈及二及二个个区域级商区域级商圈圈花花园园路路商商圈圈龙龙湖湖商商圈圈二二七七商商圈圈碧沙岗碧沙岗商商圈圈郑郑汴汴商商圈圈郑郑汴汴商商圈圈：以郑汴路和中州大道交叉处为原点，主要沿郑汴路延伸消费群体：周边居民及东郊进城人群消费档次：中档偏低商圈属性：传统属于建材/家居专业市场，正向现代服务性区域商圈发展花园花园路路商商圈圈：以82、花园路为中轴线，包括丹尼斯购物中心、大商新玛特郑州总店、花园商厦、中环百货等消费群体：以省直政府机构、银行系统为主的公务员/泛公务员群体消费档次：中高档商圈属性：中青年实力泛公务员群体中高端消费、不断上升的区域级商圈龙龙湖湖商商圈圈：以规划中的新郑州站客运枢纽为中心的市级商圈消费档次：中高端商圈属性：规划市级商圈，短期内无法成熟碧沙岗碧沙岗商商圈圈：以中原商贸城为中心，涵盖大商新玛特建设路店及西丹尼斯等超市消费群体：以国棉系统为代表的周边居民及西郊进城人群消费档次：中等偏低商圈属性：中老年居民日常需求、没落的市级商圈二二七七商商圈圈：以二七塔为中心，包括二七塔以北的零售片区（涵盖紫荆山片区）、83、以南的步行街片区以及以火车站为中心的服装/批小商品批发片区现状现状现状现状规划规划规划规划世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。60碧沙岗碧沙岗商商圈圈：没没落落的的集集中商业中商业+现现代代超超市市，服服务周边务周边及及西西郊居郊居民民日日常常需需求求中原商贸城商业大厦西丹尼斯大商电器/超市没落的集中商业以以超超市市为为主的主的现现代代商业商业服服务周边务周边中中老年老年居居民民日日常常需需要要现状现状现状现状规划规划规划规划碧沙岗商圈世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。61花园花园路路商商圈圈：新新兴兴中中高高端端区域级商区域级商圈，圈，服服务周务周边边密密集集的的省省直直机机关84、和关和银银行行系统系统?省政府?省政协?省人大?省地税局?省直机关党校国贸丹尼斯花园商厦中环百货?省技术监督局?省粮食局?省邮电管理局?省建医院?省直二医院花园花园路路：省省直直机机关一关一条条街街经三经三路路：郑州的：郑州的“华华尔尔街街”?省财政厅?招商银行?中行、建行、工行?交行?广发银行?上海浦东发展银行?福建兴业银行?渤海证券?平安保险?中华财险?中原证券?太平保险中中高高端端商商场场沿花园沿花园路路排排布布?大商新玛特国贸中心?丹尼斯购物广场?正道花园商厦?正道中环百货?丹尼斯超市、家乐福、易初莲花等易初莲花花园路商圈现状现状现状现状规划规划规划规划世世 联联 平平 台台本报告是严85、格保密的。62花园花园路路商商圈圈典典型项目：型项目：大大量量中中高高端端商业项目商业项目沿沿花园花园路路排排布布?“最高的百货店”，购物券消费的集中地，电梯等待时间长?大大商商新新玛玛特特郑州郑州总总店店：大商华北旗舰店，装修突显时尚和档次，全市规模最大?中中环环百百货货：中下档次，价格优惠，上货速度慢?花园花园商商厦厦：精品百货，集中面向市委等公务员群体和家属花园路商圈现状现状现状现状规划规划规划规划世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。63龙龙湖湖商商圈圈：规划中的市级商：规划中的市级商圈，圈，唯唯一一在在营项目营项目人人气冷气冷清清，商商圈圈远远未未成成熟熟以规划中的郑州综合客运站86、为中心中高端市级商圈只有一个在营项目，商圈远未成熟综合客运站宝龙城市广场宝龙城市广场是龙湖商圈唯一在营项目，总建面超过25万，规划为集百货、超市、影院、休闲娱乐等，目前人气冷清龙湖商圈现状现状现状现状规划规划规划规划世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。64郑郑汴汴商商圈圈：传传统统的的建建材材/家家居居专专业市业市场场融融入入了了现现代代零零售售功能功能的区域级商的区域级商圈圈?以郑汴路和中州大道交叉处为原点，沿郑汴路延伸?传统属于建材/家居专业市场，正向现代服务性区域商圈发展?服务周边及东郊居民郑汴商圈现状现状现状现状规划规划规划规划郑汴路中州大道建业置地广场建建材材/家家居居市市场场87、一一条条街街建建业业置置地地广广场场：总建面25万，即将开业，改变区域专业市场属性，使商圈具有现代零售服务功能世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。65二二七七商商圈圈：核心核心市级商市级商圈，历史圈，历史悠久悠久，具有，具有复复合合性性、年年轻轻性性和和流动流动性性三三大大特特点点?范围：以二七塔为中心，南到陇海路，西至京广北路，北临金水路，东至紫荆山路二七商圈现状现状现状现状规划规划规划规划二二七塔七塔复合复合性性?功能功能复合复合：不仅是商贸中心，还拥有市体育馆、图书大厦等休闲文化功能；同时商业上兼具批发和零售功能?人人群群复合复合：囊括全市各个年龄段、各个消费层级的消费者；同时吸引88、河南周年的外地人流动流动性性?临近全国铁路交通枢纽：火车站日客流量达20万以上，节假日更是达到30万之多?形成了辐射全省的服装批发商圈和小商品批发商圈，带来了众多的商户和流动人口火车火车站站步步行行街街年年轻轻化化?以步行街为核心的片区是全市唯一具有年轻属性的片区?体现在年轻的消费人群、年轻的品牌及活动世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。66整整个个商商圈圈按照按照消费人消费人群群细细分分形形成成了了三三个个具有具有不不同同属性属性的的片片区区西西大大街街人民路人民路二二七七路路解解放路放路正兴正兴街街福寿福寿街街紫荆山紫荆山路路金金水水路路大大同路同路太康太康路路百盛紫百郑百步步行行街89、街万博商城商城路路丹尼斯正弘金博大北京华联大上海城百年德化光彩客客运运中中心心二二七塔七塔银基世贸箱包皮具城小商品城鞋城火车火车站站陇陇海海路路京京广广北路北路现状现状现状现状规划规划规划规划二七商圈世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。67中中青青年年、中中高高端消费端消费片片区区：以以丹尼丹尼斯斯、金博、金博大大为为代代表表，主要主要吸引吸引3030岁岁以以上实上实力力阶阶层到此消费层到此消费中中青青年年、中中高高端消费端消费片片区区?核心消费人群：全市30岁以上实力阶层代代表表项目及项目及特特点：点：?丹尼斯：货物全、档次高，政府购物券大量使用?金博大：档次高，活动多?北京华联：位置90、好，餐饮多?郑州百货：以羽绒服广场闻名，深得中老年人喜欢?正弘国际名店：最高端的精品百货，规模小?紫荆山百货：通达性不好现状现状现状现状规划规划规划规划二七商圈丹尼丹尼斯斯正正弘弘国国际际名店名店北北京京华华联联郑州郑州百百货货金博金博大大世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。68年年轻轻化化、中中低消费低消费片片区区：以以步行街步行街为为核心，核心，主主要要吸引吸引低消费低消费能能力力的的年年轻轻一一族族?核心消费人群：以学生、打工人群、刚工作人群等为代表的年轻人年年轻轻化化、中中低消费低消费片片区区代代表表项目及项目及特特点：点：?百盛：折扣百货，夜百盛?大上海城：定位混乱，负一层和餐91、饮部分吸引消费者?新老光彩大市场：历史悠久?步行街/百年德化1期?万博等批发市场的零售部分现状现状现状现状规划规划规划规划二七商圈百百盛盛大大上上海海城城新新老老光光彩彩百年百年德化德化1期期步行街步行街世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。69流动流动性性、批批发发片片区区：以以银银基基为为代代表表的的服服装装批批发发圈圈及及以以小小商商品品城城为为代代表表的的小小商商品圈，品圈，是是流动人口流动人口最最集集中的区域中的区域?人群结构：郑州市民，河南省及周边省市的生意人，郑州周边县市的居民流动流动性性、批批发发片片区区代代表表项目及项目及特特点：点：?银基商贸城：批发兼精品零售，覆盖小孩92、到老年人全系列服装，影响力巨大?世贸商城/国际小商品城/鞋城/万博商品城/箱包城等现状现状现状现状规划规划规划规划二七商圈银银基基商商贸贸城城万博万博i商城商城国国际际小小商商品品城城鞋鞋城城郑州郑州想想包包城城世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。70项目项目处处于于郑州郑州唯唯一一具有年具有年轻轻属性属性商商圈圈的的核心，核心，紧临紧临流动流动性性片片区（区（专专业市业市场场、火车火车站）站）二二七七商商圈具有圈具有复合复合性性、年年轻轻化化、流流动动性性三三大属性，大属性，按照按照消费人消费人群群分分为为三三大大片片区区本本项目项目所所在在的的片片区是整区是整个个二二七七商商圈圈甚至93、甚至是整是整个个郑州市郑州市唯唯一一一一个个具有年具有年轻轻属性属性的区域的区域现状现状现状现状规划规划规划规划二七商圈小结世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。71二二七七政府政府大大力力推推动动老老城改造城改造，片片区的主区的主导导功能功能是是休闲休闲购购物物、商商贸贸物物流流、文文化化娱乐娱乐和和餐饮餐饮酒店酒店，格格局局将将发发生生巨巨大大变变化化?这这片片区域区域被被整整合合成成5 5个个功能功能片片区：站区：站前前综综合合服服务务区区、站站前前配配套套服服务务区区、物物流批流批发商发商贸贸区区、保保留留商业区和商业区和现现代代商业商业集集聚聚区区。?老城改造的功能定位为：面向国94、家中部的商商贸贸物物流流中中心心、辐射中原城市群生生产产服服务务中中心心、服务郑州城市的公公共共活活动动中中心心功能功能构构成：成：功能功能定位：定位：主主导导功能功能休闲休闲购购物物商商贸贸物物流流文文化化娱乐娱乐餐饮餐饮酒店酒店基基础础功能功能特特性功能性功能生生产产服服务务交通交通枢纽枢纽都都市市旅旅游游商业商业服服务务居居住住配配套套现状现状现状现状规划规划规划规划世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。72老老城商业中城商业中心心改造计划改造计划催催生生了了众众多多旧旧城改造项目城改造项目，同同时时强强化化了了福寿路以西福寿路以西的的批批发发服服务功能务功能?背景：08年二七区政府95、启动了老城商业中心改造计划，邀请了三家单进行整体规划，最终同济大学方案获得最高的支持率西西大大街街人民路人民路二二七七路路解解放路放路正兴正兴街街福寿福寿街街紫荆山紫荆山路路金金水水路路大大同路同路太康太康路路百盛紫百郑百步步行行街街万博商城商城路路丹尼斯正弘金博大北京华联大上海城百年德化1期光彩客客运运中中心心二二七塔七塔银基世贸箱包皮具城小商品城火车火车站站陇陇海海路路京京广广北路北路万博2期百年百年德化德化2 2期期恒隆恒隆广广场场香香格格里里拉拉印印象象城城三三角角地地丹尼丹尼斯斯大大商商麦凯麦凯乐乐项目项目总总部部大大楼楼银银泰泰时时代代中中心心同同济济方方案案要点要点?众多拆迁改造96、项目，亚细亚的痕迹将消失?福寿街与站前广场纵横相交成景观轴线，强化了西侧的批发服务功能（福寿街西侧由北至南将依次组成站前配套服务区、站前综合服务区、物流批发商贸区），福寿路以东保持商业零售氛围粤海粤海福寿路成景观轴线，强化了西侧的批发服务功能规划项目规划项目原原有有项目项目现状现状现状现状规划规划规划规划世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。73即将即将开开业成业成为为郑州第一郑州第一个个真真正正意意义义上上的一站的一站式式购购物中物中心，心，必必将将吸引吸引有有实实力力的中的中青青年年消费消费，增加增加片片区的区的时时尚尚元元素素?位位置置：民主路与西太康路交叉口?规规模模：占地30亩，97、总建筑面积7.5万，总出租面积4.3万，沃尔玛2万；总投资4.5亿元?进进驻驻商商家家：沃尔玛、丝芙兰、C&A、ONLY,VERO MODA和JACK JONES等固定商家外，还吸引了中影国际影城、神采飞扬电子娱乐等知名品牌入驻?进展进展：目前工程接近封顶，预计09年7月开业，目前出租率达95%?地位地位：郑州市跨越式发展新三年行动计划重点项目之一印印象象城城?首首次次引引进进ForeverForever、必必胜胜客客、运运动动100100等等知知名名时时尚尚品品牌牌?根根据据印印象象城的定位和租城的定位和租户户，其目其目标标客户客户人人群群将将是中是中高高端消费层端消费层级的级的年年轻轻人人98、?今今年年7 7月月开开业业，极极大大提提升升片片区的中区的中高高端端形象形象及及辐辐射射影响影响力力项目项目预预判判现状现状现状现状规划规划规划规划西北西北片片郑州郑州印印象象城城郑州郑州印印象象城城世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。74格格瑞印瑞印象象城城模式模式：凭借凭借三三大大股股东东的的强强大大资金实资金实力力及及与与沃沃尔尔玛玛等等租租户户的战略的战略合合作作关关系系，在在长长三三角角为为核心核心的的二二线线城市城市投投资资并并经营经营管理管理大大型型连锁连锁时时尚尚购购物中物中心心印印象象城城?投资开发大型连锁购物中心，统一命名为印象城，长期持有并对项目进行综合管理?二线99、城市为主，以长三角地区为核心扩散至中西部乃至全国市场?占据核心商圈核心地段发展发展历历程程三三大大股股东东超超一一流流客户客户资资源源开开发发模式模式?美国西蒙地产集团：标准普尔500指数成分股之一，同时也是北美最大的零售地产上市公司；摩根士丹利房产基金：主要从事投资、融资及信贷这三项全球业务；深国投商用置业有限公司：与沃尔玛有长期战略合作关系?分工：深国投负责拿地、项目开发，西蒙地产负责项目的运营管理、招商和市场推广、后期的物业管理等，摩根士丹利则“为大举扩张提供稳健的财务保障”?主力租户：沃尔玛?服装品牌：Forever21、H&M、C&A、Mango、Next、Uniqlo和MUJI?化100、妆品：LVMH旗下大型化妆品连锁店丝芙兰，?餐饮：星巴克、棒约翰披萨、KFC、麦当劳、DQ，味千拉面?运动休闲：Sport100、威尔士健身等?深圳格瑞企业管理咨询有限公司是创建于2006年的合资公司，致力于长期投资中国的零售地产项目，目前在中国投资的第一批大型购物中心分别是常熟、郑州、杭州、苏州和合肥格瑞印象城，总投资额近30亿元人民币现状现状现状现状规划规划规划规划世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。75格格瑞惯瑞惯于于在在二二线线城市城市核心核心位位置置选选址址，以以众众多多全全新新时时尚尚品品牌牌为为当当地地年年轻轻白领白领提提供供全全新新的一站的一站式式消费消费体体验验吸引了中101、影国际影城、神采飞扬电子娱乐等知名品牌入驻总投资4.5亿元，占地30亩，总建筑面积7.5万，总出租面积4.3万，沃尔玛2万预计2009.7郑州郑州印印象象城城嘉禾影院、美国最大的家电连锁店百思买总建面万14万平米，总出租面积7万平米，其中沃尔玛2万预计2009.9苏苏州州印印象象城城ONLY、Vero Moda、Jack&Jones、Adidas、Levis、百丽、拉夏贝尔、外婆家、金宝贝总建面5.3万，总出租面积2.9万，沃尔玛1.35万预计2009年三季度杭杭州州印印象象城城未定总出租面积4万，沃尔玛1.5万预计2010年合合肥肥印印象象城城150家商铺出租率达99%，众多第一次进驻常熟的102、品牌总建面8.5万平米，总出租面积 4.6万，沃尔玛1.7万2008.6.5常熟常熟印印象象城城租租户户（除除沃沃尔尔玛玛等等固固定租定租户户外外）规规模模开开业业时时间间项目项目常熟常熟项目项目杭杭州项目州项目苏苏州项目州项目合合肥肥项目项目选选址址标标准准：?二线城市市中心?交通便利?周边辐射人口25万以上现状现状现状现状规划规划规划规划世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。76以以星星级级酒店带酒店带动动，补，补缺缺二二七七商商圈圈商商务功能，形务功能，形成成高高档档综综合合功功能能区区，必必将将形形成中成中高高端消费端消费项目项目?位置：位于铭功路东、民主路西、太康路南、解放路北区103、域?规模：预计总投资30亿元，占地90亩,建设包括集香格里拉大酒店、商场、住宅公寓、办公楼为一体的高级商业区。?工程进度：已经签订了项目投资协议备忘录，预计2009年6月份实施招拍挂程序，计划2009年底开工，2013年竣工。?地位：郑州市跨越式发展新三年行动计划重点项目之一香香格格里里拉拉?标志标志着着亚洲亚洲最最大大的的豪豪华华酒店酒店集集团团落落户户河河南南?以以星星级级酒店带酒店带动动，补，补缺缺二二七七商商圈圈商商务功能，形务功能，形成一成一个个集集高高档档住住宿宿、餐饮餐饮、休闲休闲购购物物、商商务务办办公公的的综综合合功能功能区区，必必将将吸引吸引中中高高端端消费人消费人群群特特104、别别是商是商务务人人群群?项目进项目进度度比比较较缓缓慢慢，估估计计20132013年年后后竣竣工工项项目目预预判判现状现状现状现状规划规划规划规划西北西北片片香格里拉项目香格里拉项目世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。77丹尼丹尼斯斯二二七七商商贸贸购购物物广广场场项目：项目：丹尼丹尼斯斯走走向向高高端端和和多多元元的的尝尝试试，与，与金博金博大大、印印象象城城等等项目项目强强化区域的中化区域的中高高端端形象形象?位位置置：购书中心以东、西太康路以北，与金博大隔路相望?规规模模：总投资16亿元，总建筑面积22万，预计2010年开业?物业：物业：包含五星级酒店的Shopping mall105、，定位高端，计划引进GUCCI等奢侈品牌?地位地位：郑州市跨越式发展新三年行动计划重点项目之一，是市委、市政府重点招商引资的大型项目丹尼丹尼斯斯?与与金博金博大大、印印象象城城、香香格里格里拉拉项目一项目一起强起强化化中中高高端端零零售售片片区的区的形象形象和定位和定位?引引进进五星五星级级酒店酒店同同时时提提升升片片区的区的高高端端商商务氛务氛围，围，是是丹尼丹尼斯斯多多元元化的一化的一次次尝尝试试?预预计计银银基基GUCCIGUCCI等等一一线线奢侈奢侈品品牌牌，是是现现有有丹丹尼尼斯斯的升级的升级版版，吸引吸引中中高高端消费人端消费人群群?拆迁拆迁完完毕毕，预预计计20112011年年竣106、竣工工项项目目预预判判现状现状现状现状规划规划规划规划西北西北片片丹尼斯丹尼斯世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。78大大商商麦凯麦凯乐乐项目：项目：大大商计划商计划引引进进旗旗下下最最高高端端的的麦凯麦凯乐乐商商号号，建建成成高高端端综综合合体项目体项目，竣竣工工时时间起间起码码在在3-53-5年年后后?位位置置：现郑州华联往北片区?规规模模：总投资约20亿元，总占地面积约28亩，将郑州华联、正弘名店、金博大连成一体进行整体改造?物业物业：包括麦凯乐国际购物广场（大商集团最高端的商号）、五星级酒店、高端写字楼及高端商务公寓等项目。?进进度度：目前正在开展项目前期摸底工作。大大商商麦凯麦107、凯乐乐项目项目?背景：大连大商集团是中国最大的零售集团之一，在全国拥有135家大中型店铺；旗下有购物中心（新玛特）、百货、大型综合超市、电器等专业店业态。?大商在河南：目前大商在河南总店铺数达16家（含签约），成为与丹尼斯齐名的中高端零售商家；未来3-4年，大商在河南的店铺数将达30家以上，成为大商集团进军江南市场的大后方?麦凯乐：大商集团的新商号，定位于高档精品流行百货。自04年组建后，旗下已拥有大连总店、西安路店、开发区店、青岛总店和哈尔滨总店5家店?计划计划引引进进大大商商集集团团最最高高端端商商号号麦凯麦凯乐乐，定位定位高高档档精精品百品百货货，其目其目标标可可群群将将是郑州是郑州最最108、高高端端的的消费人消费人群群?星星级级酒店酒店及写字楼及写字楼/公公寓寓等等将将强强化化片片区的商区的商务形象务形象?目目前前项目项目还还处处于于前前期期摸底摸底阶段阶段，最最早早3 3年年后后动动工工项目项目预预判判现状现状现状现状规划规划规划规划西北西北片片麦凯乐麦凯乐世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。79二二七七时时代代广广场场项目：项目：将将建建设设包包含含五星五星级级酒店酒店和和高高档档商商场场的的超超高高层层地地标性建筑，标性建筑，吸引吸引高高端消费人端消费人群群，项目计划项目计划20132013年年竣竣工工?位位置置：正兴街、福寿路及解放路构成的金三角地块?规模：占地面积109、约2万，将建50层超高层五星级酒店及高档商场，总建筑面积18.9万，投资额达9.97亿元?地价地价：河南新田置业以每亩土地约519万元的价格拍卖得到亚细亚大酒店地块?进进度度：2009下半年开始拆迁，计划2010年开工，2013年竣工。三三角角地地3.3万地下7万高档商场8.5万五星级酒店规模物业?河南新田置业背景：成立于97年，总资产约20亿元，是“河南地产综合实力十强企业”，因运作郑州国贸中心项目而声名日隆，目前已经拿到地块的部分产权?功能功能：建建设设超高超高层层五星五星级级酒店酒店及及高高档档商商场，场，成成为为郑州地郑州地标性标性、首首领领性性的的建建筑筑和业和业态态?目目标标人人群110、群：高高档档商商场场吸引吸引中中高高端消费人端消费人群群，五星五星级级酒店酒店与与香香格里格里拉拉一一起起吸吸引引高高端端商商务务人人士士?工程进工程进度度：等等地地块块全全部部归归属属新新田田后后，预预计计20102010年年动动工工、20132013年年竣竣工工项目项目预预判判现在的亚细亚大酒店处将树立城市新地标现状现状现状现状规划规划规划规划西北西北片片二七时代二七时代广场广场世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。80携携“地地眼眼”优优势，势，银银泰泰将将兴兴建集建集流流行行百百货货、高、高档档写字楼写字楼/公公寓寓于于一体的一体的综综合合体体，吸引吸引中中高高端消费人端消费人群群111、，项目项目预预计计20132013年年后后开开业业?位位置置：地块呈犄角形，位于金水路和人民路交叉西南角，堪称“地眼”?规规模模：占地32.66亩，建筑面积15万平方米集流行百货、休闲娱乐、餐饮、办公为一体，总投资额达到10亿元?工程进工程进度度：预计今年9月动工，希望与郑州1号线地铁通车（2013年）保持同步银银泰泰?背景：浙商银泰系资金实力雄厚，07年开创了民营百货在香上市的先河。以单店销售额和新店盈利能力强享誉业界，堪称“中国百货业一霸”，其强项在于流行百货业态，“善打富人圈”?银泰在河南：06年与大商争夺金博大经营权惜败；09年主攻河南，将在郑州和洛阳大举布局?将将建建成中成中高高端流112、端流行行百百货货+高高档档写字楼写字楼/公公寓寓于于一体的一体的大大型型综综合合体项目体项目，凭借凭借银银泰泰的的资资金实金实力力及及“善善打富打富人人圈圈”的的传传统统，将将吸引吸引中中高高端消费人端消费人群群?预预计计入入市市时时间间约为约为20132013年年地地铁铁通通车车之之后后项项目目预预判判2万智能化写字楼3万高端公寓10万购物中心规模现状现状现状现状规划规划规划规划东东北北片片银银泰项目泰项目世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。81恒隆恒隆模式模式：凭借恒隆凭借恒隆的的高高端端客户客户资资源源及及强强大大的的资金实资金实力力，专专注于注于高高端端商业地商业地产产开开发发，113、赚赚取取稳稳定的租定的租金金收益收益，成成为为高高端端、尊崇尊崇的商的商业地业地产产新新贵贵的的代代名名词词?香港恒隆集团1960年成立，1972年香港上市。以商业地产开发为主，在70年代港英政府大规模兴建地铁的背景下，成为香港经营“地铁上盖”最有经验的开发商，并于80年代迈向辉煌；之后随着地产泡沫的崩盘而沉寂；?91年陈启宗入住恒隆，并于1992年进军上海，陆续开发两个招牌式地标项目恒隆广场和港汇广场，成为内地高端商业地产的标杆；?以上海项目的成功为基础，计划以8年时间在天津、沈阳、无锡、济南和长沙等8个主要城市开发18个同类的物业项目，目前400亿投资已完成6成发展发展历历程程开开发发模式114、模式核心核心竞争竞争力力?一是恒隆品牌效应所带来的高端客户资源，特别是国际一线品牌资源；?二是恒隆强大的资本实力；?三是对成本的控制及对经济周期的把握?专注于高端商业地产开发，成为“高端”、“尊崇”的商业地产代名词?在核心城市核心地段拿地，兴建当地地标性建筑，持有经营并收取稳定的租金收益?在财务安排上，恒隆强调逐年投资，注重现金流控制，不贷款开发，从而投资不给企业本身的经营带来风险?对成本的严格控制：在上海之外的其它内地城市，所买土地的价格均控制在恒隆项目总预算的17%到18%之间。?标准化定位，在商场招商及商场招标上有一系列具体的标准，恒隆根据标准进行选择?“客户都是世界大公司，死不掉吧。我115、和它捆绑了3到5年，也不容易死了。”恒隆地产董事长陈启宗?我们的策略很简单：到一个大城市最成熟的商圈里，找最好的地、适中的面积，盖一个东西放在那里。一年不赚钱两年，两年不赚钱三年。就是这么简单。在成熟商圈里当老大，经济好的时候我赚最多钱，经济不好的时候我死得最晚。”恒隆地产助理董事、恒隆在上海的物业公司董事长何磐光现状现状现状现状规划规划规划规划东东南南片片恒隆项目恒隆项目世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。82上上海海恒隆恒隆广广场场是是上上海海第第四四高高摩摩天天大大楼楼，更更是是国国际际一一线品线品牌牌旗旗舰舰店店的汇的汇聚聚之之所所，是是恒隆恒隆在在内内地第一地第一个个也也是是最116、最成成功功的经的经典典项项目目?概概况况：建成于2001年，位于静安区南京西路，地上66层，288米，是上海第4高的摩天大楼?规规模模：占地30788平方米。包括写字楼和购物中心?地地标建筑标建筑：设计师为Kohn Pedersen Fox，流线型玻璃主体建筑的一楼俨然是浓缩的纽约第五大道66层，20万平米写字楼5层，5.5万平米商业规模?国际一线品牌旗舰店汇聚之所：1-2层全是国际一线品牌，集中了进入上海的国际著名品牌的80以上?写字楼超高租金：1期：0.85-1.2美元/平米/日，2期：8-11元/平米/日?良好的租金收益：凭借良好的经营情况，07年仅恒隆和港汇广场收租高达6.7亿港元，回117、报率达20%资料来源：恒隆年报和相关网站现状现状现状现状规划规划规划规划世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。83根根据据恒隆恒隆模式模式预预测，测，恒隆恒隆广广场场将将自自成体成体系系成成为西为西大大街街以南以南的的第一第一个个中中高高端消费端消费项目项目，最最早早20142014年年底底开开业业?位位置置：西大街以南，德化街以东，南下街以西?规规模模：占地85亩，共计地上面积26.4万，地下两层7万；包含一座6-7F的购物中心12.6万平米，1栋31F写字楼6.2万平米，1栋38F服务式公寓7.6万平米；预计总投资40亿元?工程进工程进度度：2009年4月底签署投资协议，计划2010年118、底开工，2014年竣工恒隆恒隆广广场场共计13.8万平米写字楼/公寓预计6或7层，12.6万平米商业规模?根根据据恒隆恒隆模式模式可以可以判判断断其目其目标标消费人消费人群群将将是中是中高高端消费人端消费人群群?与与北北边边的中的中高高消费消费片片区区无无法法融融合合交交汇汇，将将自自成体成体系系成成为为中中高高端消费端消费的一的一极极?根根据据恒隆恒隆在在内内地的地的拿拿地地周周期期，预预计计恒隆恒隆广广场场最最早早于于20142014年年底底开开业业?位于西大街以南，属于传统上的非中高端消费片区，凭借恒隆的实力和26万的规模，可以自成体系成为中高端消费的一极?与北边的中高档消费片区步行距离119、约15分钟，车行相当不便，两者无法成为交融成一片项项目目预预判判现状现状现状现状规划规划规划规划世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。84粤海粤海酒店酒店：烂尾烂尾楼楼注注资资后后重重新新招招商商，以以星星级级酒店酒店为为主体主体，商商业业、夜夜总会总会和和餐饮餐饮为为配配套套，凭借凭借先先发发优优势势主要主要吸引吸引中中端端商商务务人人士士?概概况况：位于步行街中段，2000年建成后因资金问题而搁浅，09年重新装修并启动招商?规规模模：占地面积9200平米，建筑面积5.2万平方米，共30层?进程进程：正在招商中，预计09年8月开业粤海粤海四星级酒店8-28F写字楼6-7F旋转式餐厅29-120、30F夜总会、桑拿3-5F2000平米精品商场1-2F物业楼层?功能功能：以以星星级级酒店酒店为为主主，兼兼具具小小规规模模商商场场、写字楼和写字楼和夜夜总会总会?消费人消费人群群：商业和：商业和夜夜总会总会主要主要作作为为酒店酒店配配toatoa，吸引吸引片片区中区中端端商商务务人人士士?正正在在招招商商，预预计计今今年年8 8月月开开业业，但但难难度度较较大大项目项目预预判判现状现状现状现状规划规划规划规划东东南南片片粤海粤海酒店酒店世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。85郑州郑州时时代代中中心心：预预计计打打造地造地标性标性超超大大规规模模综综合合项目项目，拉拉通通步步行街和行街和121、批批发商发商圈，圈，成成为为连连接接两两大大片片区的区的焦焦点项目点项目?位位置置：大同路以南，敦睦路以东?规规模模：占地5.8万平方米，分为5大地块，总建面70.6万（地上57.2万，地下13.4万），总投资36亿元?功能功能：旨在建造一个专业、高档、安全、舒适的商业服务物业，其功能集购物、休闲、娱乐、餐饮、健身、办公和居住等多功能为一体的大型综合性商业街区。?进进度度：已经办理了土地规划许可证，预计5月底前完成项目的摸底工作时时代代中中心心?肯同置业背景：成立于91年，成功开发了大型服装批发市场世贸商城（01年建成，20万建面）42.6万14.6万规模作为商场的功能配套，主要用于时尚发布、122、会议洽谈、信息交流、产品展示、仓库存储、账务结算等商务用途4栋超高层（30F/42F）写字楼/公寓以购物、休闲、娱乐、餐饮、健身等为主5座互通式商场德化步行街向南延伸连通钱塘路1条步行街主题物业?功能功能：包包含含步行街步行街、商商场场和和超高超高层层的的超超大大型型性性商业项目商业项目?目目标标人人群群：拉拉通通步行街和步行街和批批发商发商圈，圈，兼兼顾顾两两个个片片区的区的人人群群?工程进工程进度度：刚刚公公示示完完毕毕项目项目预预判判现状现状现状现状规划规划规划规划东东南南片片郑州郑州时代中时代中心心世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。86百年百年德化德化2 2期：规期：规模模翻翻123、番番，预预计计建建立立商商贸联贸联合合中中心心和和娱乐娱乐中中心，心，将将兼兼顾顾步行街和步行街和批批发商发商圈圈的的双双重重人人群群?位位置置：位于福寿街以东、正兴街以南、兴盛路以西、共建街以北区域，?规规模模：占地32.65亩，预计建面17万平米，总投资30多亿元?定位定位：集小商品批发兼零售、品牌展示、贸易办公、电子商务、会展服务等功能于一体的商贸联合中心?进进度度：工程预计今年11月开工，2011年底竣工百年百年德化德化2 2期期?百年德化1期：06年4月开业，占地50亩，总建面8万，号称中原首座“风情购物公园”；主营时尚休闲、运动极地、流行前线、美饰精品四大类产品，主要面向14-30124、周岁的年轻人群?功能功能：商：商贸联贸联合合中中心，心，作作为为步行街和步行街和批批发商发商圈圈的的过过渡渡；娱乐娱乐中中心心主要主要为为三三角角地地、香香格里格里拉拉等等高高端端商商务场务场所所配配套套?目目标标人人群群：商：商贸贸中中心心主要主要面面向向现现有有步行街和步行街和火火车车站站人人群群，娱乐娱乐中中心心面面向向中中高高端端商商务务人人士士?预预计计年年底底动动工工，20112011年年底竣底竣工工项目项目预预判判沿正兴街、兴盛路、福寿街临街商铺24层酒店式公寓原东方红影院娱乐中心不少于5层商贸城规模物业现状现状现状现状规划规划规划规划西西片片百百年年德化德化2 2期期世世 联联125、 平平 台台本报告是严格保密的。87万博万博2 2期：期：延延续续一期一期小小商商品品批批发发路路线，线，凭借凭借总总1212万万的体的体量量打打造造河河南南小小商商品品批批发的发的“银“银基基”，预预计计20122012年年开开业业?位位置置：福寿路以东，南临万博一期，北接百年德化2期地块，东与百年德化1期接壤，即现盛合针织城地块，正对着火车站北出站口?规规模模：改造后6万平方米，与现有的万博商城连接，未来12万平方米的金智万博商城将成为河南小商品行业龙头，缔造小商品批发的银基?定位定位：引进广州万菱小商品模式，延续一期小商品批发兼零售路线?进进度度：列入二七区09年重点项目，目前正在进行拆126、迁动员工作万博万博2 2期期?万博1期：地处火车站正对面，占据小商品商圈的核心位置，总建筑面积6.5万平米，是一个集批发经营、商务办公、产品展示为一体的大型小商品市场，为目前火车站小商品商圈体量最大的商城，主营业务为小商品批发，兼有小饰品、礼品、箱包零售?功能功能：延延续续一期一期小小商商品品批批发发兼零兼零售售路路线，线，成成为为河河南南小小商商品品批批发的发的龙头龙头?目目标标人人群群：依托依托正正对对火车火车站的站的优优势，势，辐射辐射全全河河南南及及周边周边省省市市?列列入入二二七七区区0909年年重重点项目点项目，目目前前正正在在进行进行拆迁拆迁动动员工员工作作，预预计计201220127、12年年竣竣工工项目项目预预判判现状现状现状现状规划规划规划规划西西片片万万博博2 2期期世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。88老老城改造的城改造的总总体体量量将将达到达到250250万平米万平米左右左右，商业和写字楼的商业和写字楼的供供应应量量将将各各有有100100万米万米左右左右，未来，未来不不论论商业商业还还是写字楼的竞是写字楼的竞争争必必将将白白热热化化规划中-占地约7.6亩，聚集二七商圈周边企业总部入驻总总部部大大楼楼约约100100万万约约250250万万合合计计已入市0.20.25.25.2以星级酒店为主，兼具小规模商场、写字楼和夜总会粤海粤海酒店酒店2015年后282128、870.670.61条步行街，5座互通式商场，4栋超高层（30F/42F）写字楼/公寓郑州郑州时时代代中中心心（大大同路同路地地块块）2011年底6 66 6引进广州万菱小商品模式，延续一期小商品批发兼零售路线万博万博2 2期期2011年底-1717集小商品批发兼零售、品牌展示、贸易办公、电子商务、会展服务等功能于一体的商贸联合中心百年百年德化德化2 2期期2013年以后10101515总投资额10亿元，占地32.66亩，集流行百货、休闲娱乐、餐饮、办公为一体的综合体银银泰泰项目项目预计2010年开业0 02222总投资16亿元，总建筑面积22万，包含五星级酒店的Shopping mall，定129、位高端丹尼丹尼斯斯二二七七商商贸贸购购物物广广场场2015年后-总投资约20亿元 总占地面积约28亩，包括麦凯乐国际购物广场（大商集团最高端的商号）、五星级酒店、高端写字楼及高端商务公寓等大大商商麦凯麦凯乐乐项目项目2014年后12.612.626.426.4预计总投资40亿元，占地85亩，6-7F的购物中心，1栋31F写字楼，1栋38F服务式公寓恒隆恒隆广广场场2013年后-预计总投资30亿元，占地90亩,包括集香格里拉大酒店、商场、住宅公寓、办公楼为一体的高级商业区嘉嘉里里集集团团香香格里格里拉拉酒店酒店2013年后101018.918.9投资额9.97亿元，包含超高层五星级酒店及高档商场130、，配套若干公建时时代代广广场场项目（三项目（三角角地地块块）2009年7月7.57.57.57.5总投资4.5亿元，大型连锁时尚购物中心，占地30亩格格瑞印瑞印象象城（城（沃沃尔尔玛玛）开开业业时时间间估估计计商业规商业规模模总总规规模模物业类型物业类型项目项目现状现状现状现状规划规划规划规划结结论论1 1世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。89改造改造重重点：点：1.1.项目项目周边周边两两极极分化分化，要要么么高高端端，要要么么低端；低端；2.2.金博金博大大附附近近中中高高端端及及高高端端（其中（其中印印象象城主城主打打时时尚尚白领白领）兼顾步行街和批发商圈人群步行街、大型商场、超131、高层写字楼时时代代中中心心中端商务人士星级酒店粤海粤海酒店酒店高端人群高端商场、写字楼恒隆恒隆东东南南侧侧批发商圈惹人群专业市场万博万博2 2期期步行街体系为主商贸城、酒店式公寓、娱乐中心百年百年德化德化2 2期期西西侧侧中高端流行百货、高档写字楼银银泰泰购购物中物中心心东东北北中高端高端商场、星级酒店时时代代广广场场高端高档商场、酒店、写字楼/公寓大大商商麦凯麦凯乐乐中高端购物中心、星级酒店丹尼丹尼斯斯二二七七商商贸贸购购物物广广场场中高端星级酒店、商场、住宅公寓、写字楼香香格里格里拉拉时尚白领购物中心印印象象城城西北西北侧侧目目标标客户客户人人群群物业类型物业类型项目项目现状现状现状现状规132、划规划规划规划结结论论2 2世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。90项目项目销销售期售期内内，商业商业、写字楼写字楼销销售主要竞争对售主要竞争对手手是是百年百年德化德化2 2期和期和万博万博；丹尼丹尼斯没斯没有有写字楼写字楼，且且商业商业往往往往不不卖卖；项目项目必须必须抢抢占占好好这这一一入入市市时时机机粤海粤海酒店酒店万博万博2期期印印象象城城百年百年德化德化2期期时时代代广广场场丹尼丹尼斯斯粤海酒店香香格里格里拉拉印象城百年德化2期万博2期香格里拉时代广场恒隆2011.052011.05本本项目项目完完工工银银泰泰恒隆恒隆时时代代中中心心大大商商麦凯麦凯乐乐银泰本项目时代中心大商麦133、凯乐15年14年13年12年下半年12年上半年11年下半年11年上半年10年下半年10年上半年09年下半年本本项目项目丹尼斯现状现状现状现状规划规划规划规划结结论论3 3世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。91各各片片区区属性属性将将进一步进一步被被强强化化，项目项目未来未来将将处处于于高高端端的的恒隆恒隆和和低端低端的步行街的步行街、批批发市发市场场中中间间西西大大街街人民路人民路二二七七路路解解放路放路正兴正兴街街福寿福寿街街紫荆山紫荆山路路金金水水路路大大同路同路太康太康路路百盛紫百郑百步步行行街街万博商城商城路路丹尼斯正弘金博大北京华联大上海城百年德化1期光彩客客运运中中心心二二134、七塔七塔银基世贸箱包皮具城小商品城火车火车站站陇陇海海路路京京广广北路北路万博2期百年百年德化德化2 2期期恒隆恒隆广广场场香香格格里里拉拉印印象象城城三三角角地地丹尼丹尼斯斯大大商商麦凯麦凯乐乐项目项目总总部部大大楼楼银银泰泰时时代代中中心心粤海粤海中中高高端端商业商商业商务务区区：由于众多综合性中高端项目的存在，特别是加强了星级酒店和中高端写字楼的建设，使得本片区商业时尚色彩增强的同时档次进一步提高，而且具有了中高端商务的属性中高端商业区中高端商业区：银泰项目的建设，使得本片区的中高端商业形象进一步强化，同时具有了更多流行色彩自自成中成中高高端端商业一商业一极极：由于交通不便利、心理距离远135、（步行15分钟），因此无法与北边原有的中高端片区融为一体；但依靠恒隆强大的实力及12.6万的规模，完全有可能突破西大街的传统限制，自成体系成为中高端片区批批发商发商圈圈的的属性属性进一步进一步强强化化：由于火车站交通枢纽建设和老城商业中心改造，增强了批发配套和物流等功能，同时万博、百年德化2期及时代中心的建设也进一步强化了小商品批发的属性地地铁铁的的建建设设使使得得两两大大片片区区联联系系更更紧紧密密，辐射辐射力力和和影响影响力力加加强强现状现状现状现状规划规划规划规划结结论论4 4世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。92项目项目所所在在片片区的规区的规模模和和影响影响力力将将增增强强，136、但但5 5年年内内其其年年轻轻化化属性属性不不会会改改变变西西大大街街人民路人民路二二七七路路解解放路放路正兴正兴街街福寿福寿街街紫荆山紫荆山路路金金水水路路大大同路同路太康太康路路百盛紫百郑百步步行行街街万博商城商城路路丹尼斯正弘金博大北京华联大上海城百年德化光彩客客运运中中心心二二七塔七塔银基世贸箱包皮具城小商品城火车火车站站陇陇海海路路京京广广北路北路万博2期百年百年德化德化2 2期期恒隆恒隆广广场场香香格格里里拉拉印印象象城城三三角角地地丹尼丹尼斯斯大大商商麦凯麦凯乐乐项目项目总总部部大大楼楼银银泰泰时时代代中中心心粤海粤海?片片区区年年轻轻化的化的属性属性在在恒隆恒隆开开业业之之前前137、不不会会改改变变：2014年底恒隆建成后，片区有可能吸引其低端的消费人群，提升片区的消费层级?时时代代中中心心的的建建设设使使步行街体步行街体系系规规模模扩扩大大、影响影响力力增增强强：时代中心的建设，把步行街南延至钱塘路，使得步行街的长度和规模大大增强，提高了步行街的辐射力，为步行街吸引批发商圈的人群打下基础；?使使本本项目的中项目的中心心位位置置加加强强现状现状现状现状规划规划规划规划结结论论5 5世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。93从从郑州商业郑州商业格格局局来来看看，高高端端、中中高高端端将将是是大大商商家家角角逐逐的的重重点点；而而中中端端、中中低端低端市市场基场基本本没没138、太太多多竞争竞争，适适合合中中小小项目发展项目发展低端低端中中端端高高端端步行街步行街百年百年德化德化1期期银银基基大大上上海海城城百百盛盛光光彩彩北北京京华华联联郑州郑州百百货货丹尼丹尼斯斯人民路人民路店店恒隆恒隆广广场场大大商商麦凯麦凯乐乐印印象象城城丹尼丹尼斯斯梦幻梦幻世世界界金博金博大大大大商商新新玛玛特特郑州郑州总总店店丹尼丹尼斯花园斯花园路路店店万博万博香香格里格里拉拉三三角角地地中中原原商商贸贸城城项目项目黑色代表现有项目，红色代表待建项目紫荆山紫荆山百百货货正道正道中中环环百百货货正道正道花园花园商商厦厦正正弘弘国国际际名店名店?从从现现有有和规划的商业项目和规划的商业项目看看139、，郑州商业郑州商业两两极极分化分化显显著著，特特别别是规划项目是规划项目大大多多往往中中高高端端方方向向发展发展?中中端端偏偏下下档档次次的商的商场场在在市市场场中中断断档档，存在存在市市场机会场机会银银泰泰现状现状现状现状规划规划规划规划结结论论6 6世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。94发展战略及整体定位发展战略及整体定位规划布局规划布局建议建议市市场场竞争分竞争分析析物业类型及配比物业类型及配比各物业类型定位各物业类型定位目目标解析标解析经济经济测算测算项目项目机会挖掘机会挖掘项目项目属性界属性界定定发展战略发展战略与与整体定位整体定位世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。9140、5发展战略推发展战略推导导：1.1.利润最利润最大大化（化（近近期期回款回款平平衡衡地价地价建建安安，中中远远期期持持有有经营经营增增值值后后销销售）售）2.2.老老城地城地标形象标形象（政府政府要要求求120120米米）1.1.利润最利润最大大化（化（近近期期回款回款平平衡衡地价地价建建安安，中中远远期期持持有有经营经营增增值值后后销销售）售）2.2.老老城地城地标形象标形象（政府政府要要求求120120米米）紧邻全紧邻全国国铁路铁路枢纽、枢纽、老老城城核心核心区区、城市步行街城市步行街核心核心地段地段、中中小小规规模模旧旧改改项目项目紧邻全紧邻全国国铁路铁路枢纽、枢纽、老老城城核心核心区区141、城市步行街城市步行街核心核心地段地段、中中小小规规模模旧旧改改项目项目项目项目界界定定1.1.项目项目处处于于郑州郑州唯唯一一具有年具有年轻轻属性属性商商圈圈的的核心，核心，五五年年内内项目项目周边周边的步行的步行街街年年轻轻属性属性不不会会改改变变2.2.未来未来六六年，年，区域区域内内出现出现的商业和写字楼的的商业和写字楼的量均在量均在100100万平米万平米左右左右，不不论论从销从销售和经营售和经营角度角度来来看看，竞争竞争必然必然会会出现出现白白热热化局化局面面3.3.项目项目销销售期售期内内，商业商业、写字楼写字楼销销售主要竞争对售主要竞争对手手是是百年百年德化德化2 2期和期和万142、万博博，目目前前项目的进项目的进度度要要快快于于其他其他两两项目项目4.4.从从郑州商业郑州商业格格局局来来看看，高高端端、中中高高端端将将是是大大商商家家角角逐逐的的重重点点；而而中中端端、中中低端低端市市场基场基本本没没太太多多竞争竞争，适适合合中中小小项目发展项目发展1.1.项目项目处处于于郑州郑州唯唯一一具有年具有年轻轻属性属性商商圈圈的的核心，核心，五五年年内内项目项目周边周边的步行的步行街街年年轻轻属性属性不不会会改改变变2.2.未来未来六六年，年，区域区域内内出现出现的商业和写字楼的的商业和写字楼的量均在量均在100100万平米万平米左右左右，不不论论从销从销售和经营售和经营角度143、角度来来看看，竞争竞争必然必然会会出现出现白白热热化化局局面面3.3.项目项目销销售期售期内内，商业商业、写字楼写字楼销销售主要竞争对售主要竞争对手手是是百年百年德化德化2 2期和期和万万博博，目目前前项目的进项目的进度度要要快快于于其他其他两两项目项目4.4.从从郑州商业郑州商业格格局局来来看看，高高端端、中中高高端端将将是是大大商商家家角角逐逐的的重重点点；而而中中端端、中中低端低端市市场基场基本本没没太太多多竞争竞争，适适合合中中小小项目发展项目发展1.1.老老城商业中城商业中心心地位地位不可动不可动摇摇2.2.区域商区域商贸贸中中心心特特性性增增强强，商业商业逐逐步步向向休闲休闲娱乐娱144、乐化化方方向向发展发展1.1.老老城商业中城商业中心心地位地位不可动不可动摇摇2.2.区域商区域商贸贸中中心心特特性性增增强强，商业商业逐逐步步向向休闲休闲娱乐娱乐化化方方向向发展发展客户客户目目标标项目项目机会机会市市场场竞争竞争世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。96抢抢占占先先机，机，主主动动占占位位以以地地标性标性综综合合体体打打造造老老城改造城改造标标杆杆项目发展战略：项目发展战略：?商业商业率率先先抓抓住住年年轻轻消费消费群群体体，成成为为步行步行街商业街商业步行步行街商业街商业的的绝绝对对领领导导者者的的绝绝对对领领导导者者?写字楼写字楼形象标形象标杆杆，抢抢先先入入市市，145、避避开开白白热热化竞争化竞争?其他物业其他物业补补缺缺产品，产品，以以回回现现价值价值最最大大化化为为目目标标世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。97本本项目项目为为中中小小规规模模项目项目，缺乏缺乏强强势势的的运运营主营主体体，不不能能直直面面竞争竞争，而而应应抢抢占占先先机机主主动动占占位位?抢抢销售物业销售物业入入市市时间时间之先之先机机?占占区区域域休闲娱乐休闲娱乐中中心心之地之地位位?抢抢经营物业经营物业业业态态缺缺位位之先之先机机?占占城市城市唯唯一一的的年轻年轻人人商业商业核心核心之地之地位位?占占位位步行步行街体街体系系核心核心之地之地位位?抢抢区区域域竞争竞争尚尚未未进146、入白热进入白热化化之先之先机机?抢抢城市城市中中端端商业商业缺缺位位之先之先机机?抢抢步行步行街街写字楼写字楼标杆标杆之先之先机机世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。98人流即钱流！占位先机，领袖标杆！人流即钱流！占位先机，领袖标杆！我们我们处处在在郑州郑州市市绝对绝对核心核心商商圈圈郑州郑州市市唯一唯一的的城市城市级级商业商业步行步行街街我们我们拥拥有有日日均均客流客流量量30万万，节假日节假日客流客流量量高高达达50万万我们我们紧邻紧邻全国全国TOP8铁铁路路交交通通枢纽郑州火车站枢纽郑州火车站，坐拥坐拥百万人流百万人流我们我们周边周边15分分钟范围钟范围内内，云集了云集了200多多147、家家批批发发市市场场，经，经营商营商户户超超过过10万万，年交年交易额易额过过100亿元亿元世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。99整体定位整体定位以以地地标标性性成为成为改改造造标杆标杆以以时尚时尚商业商业引引领郑州领郑州潮潮流流前前行行标标杆杆形象形象，与与现现实实决决裂裂时时尚尚酷炫酷炫，年年轻轻人人的的天天堂堂世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。100商务标杆杰作：老城中心地标建筑商务标杆杰作：老城中心地标建筑高形象高形象控成本控成本世世 联联 平平 台台赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：h t t p:/d o w n.148、w i n s h a n g.c o m/本报告是严格保密的。101时尚时尚酷炫酷炫领地领地：活活力力购购物，物，玩玩乐乐巅峰巅峰年年轻轻、活活力力玩玩乐乐、休闲休闲世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。102抢抢占占先先机机：前前期期销销售写字楼和售写字楼和1 1层层商业商业回回建建安安成成本本和地价和地价；主主动动占占位：位：后后期期提提升升-1-1层层或或3 3层层商业的价值商业的价值博取博取利润最利润最大大化化?写字楼部分增值的空间有限，且在未来面临较激烈的竞争，其只能在前期保持标杆地位?1层商业的价值目前已经被市场充分认可，将来提升的空间相对有限?万博商城-1层售价10000元149、/平方米，2层售价25000元/平方米?初步估算，销售写字楼部分写字楼部分、1 1层层全全部商业和部商业和2 2层层商业中的商业中的约约50%50%即可收回建安成本和地价。风险控制风险控制下下相相对对稳妥稳妥的的溢溢价价方案方案项目经营思路项目经营思路?前前期期兑兑现现已已具具备备较高较高价值的物业价值的物业?前前期期兑兑现现价值价值上上升升空间空间较较少少的物业的物业抢占先抢占先机：机：前前期期先收回先收回建建安安成成本本和地价和地价?后后期期通通过过经营经营提提升物业价值升物业价值后再变后再变现现主动主动占占位：位：后后期期提提升价值升价值博取博取利润最利润最大大化化?百年德化1期-1层经150、过2年的培育期之后，其租金已接近1层的租金；?案例：银基商贸城先销售成熟的楼层（1层和3层的C区），其余楼层要等到商业价值完全兑现后销售本本项目项目考虑考虑的的销销售物业售物业顺顺序序为为：写字楼部分：写字楼部分或或1F1F商业商业，2F2F商业商业，3F3F或或-1F-1F商业商业；商业的成商业的成功功经营经营可以可以大大大大增加增加-1-1层层或高或高层层商业的价值商业的价值-1-1层层商业和商业和3 3层以层以上上商业经营是商业经营是否否成成功功成成为为实实现现项目项目后后期期溢溢价的关键价的关键所所在在。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。103发展战略及整体定位发展战略及整体定151、位规划布局规划布局建议建议市市场场竞争分竞争分析析物业类型及配比物业类型及配比各物业类型定位各物业类型定位目目标解析标解析经济经济测算测算项目项目机会挖掘机会挖掘项目项目属性界属性界定定物业类型及配比物业类型及配比世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。10411商业体商业体量量探讨探讨商业体商业体量量探讨探讨世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。105用案用案例例法法和和测算测算法法对商业体对商业体量量的的多多少少进行进行判判断断现状现状：低层低层商商业的价值业的价值明显明显高高于于写字楼写字楼或或公公寓寓现状现状：随随楼楼层层增增加加价值价值迅迅速速递递减减，3 3层以层以上上商商业152、经营业经营状况状况较差较差项目项目容积率较容积率较高高，首先首先考虑考虑集集中商业的中商业的形式形式优优先先考虑考虑做做商业商业优优先先考虑考虑做做优优先先考虑考虑做做商业商业商业商业判判断断标标准准：当当随随楼楼层层增加做增加做商业商业带带来来的的利润利润递减递减到到小小于于写字楼写字楼或或公公寓时寓时不不选选择择做做商业商业。商业的商业的层层数确数确定定案例案例法法：测算测算法法：?国内典型的集中商业的层数?郑州集中商业的层数?比较做商业或做高层写字楼或公寓带给开发商利润的变化由由于于高高层层商业商业持持有有的的可可能性能性较较大，大，其价值的其价值的衡衡量量标标准准是租是租金金，而而写字153、楼写字楼用用于于销销售售，其价值的其价值的衡衡量量标标准准是售价是售价，需在需在租租金金和售价和售价间间建建立起立起价值比价值比较较体体系。系。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。106项目商业项目商业可可能能的业的业态态初初判判：以以购购物中物中心心类类为为项项目发展目发展方方向向初初判判批批发市发市场场：整体：整体档档次次较较低低，与，与开开发商发商意愿意愿不不吻吻合合，无无法树立法树立标标杆杆，引引领领步步行街改造行街改造趋势趋势。引引入入纯纯百百货货：知知名名百百货货的的承承租租能能力力较较低低，项目整体项目整体引引入百入百货货商商家家无无法法给给开开发商发商带带来来高高利润利润154、。引引入大入大型型超超市：市：需需求求面积在面积在1.3-1.51.3-1.5万万平方米平方米左右左右，将将占用占用项目项目大大量量的的面面积积，该该方方向向不不作作为为主要主要考虑方考虑方向向。购购物中物中心心类：类：以以购购物中物中心心的整体定位的整体定位保保证证顺顺利利运运营营，但但部分部分可可划划小小铺铺出出售售，相相对对灵灵活活。集集中商业中商业可可能能的业的业态态以下以下将将以以购购物中物中心心为商业体量为商业体量探讨探讨的的基基本本方方向向思思考前考前提提世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。107当当前前国国内内一二一二线线城市城市购购物中物中心心的的层数多层数多在在3-6155、3-6层层，占占总总数数的的76%76%-1-4-1-45 5鲁巷鲁巷广广场场购购物中物中心心-2-6-2-63 3摩摩尔尔百百盛盛购购物中物中心心-1-7-1-71313武武汉汉万万达达商业商业广广场场-1-5-1-51818成成都都万万达达广广场场1-71-76 6武武汉汉国国际际广广场场购购物中物中心心-1-4-1-41717成成都都成成华华SMSM城市城市广广场场1-81-88 8武武广广购购物中物中心心武武汉汉-1-4-1-41616成成都都百百联联天天府府购购物中物中心心成成都都1-51-57 7花园花园城中城中心心-1-4-1-49 9金金融融街街购购物中物中心心-1-3-1-3156、1515嘉信茂嘉信茂购购物中物中心心-2-11-2-111010西西单单大大悦悦城城购购物中物中心心-2-7-2-71212金金光华光华广广场场-1-4-1-44 4华华贸贸购购物中物中心心-1-6-1-67 7中中信信城市城市广广场场-1-6-1-66868金金源源时时代代购购物中物中心心-1-3-1-31414怡怡景景中中心心城城-2-1-2-12020中关中关村村广广场场购购物中物中心心-1-3-1-38.58.5CoCoparkCoCopark-2-5-2-54.74.7新新中关中关购购物中物中心心-1-5-1-51212海海岸岸城城-1-4-1-43 3华华宇宇时时尚尚购购物中物中心157、心-2-3-2-31010益益田假田假日日广广场场-1-2-1-21212东东方方广广场场购购物中物中心心-1-5-1-51818万万象象城城深深圳圳-1-5-1-55 5百百盛盛购购物中物中心心（复兴复兴门门店店）北北京京层数层数（层层）规规模模（万万mm2 2）项目项目名名称称城市城市层数层数（层层）规规模模（万万mm2 2）项目项目名名称称城市城市4%4%11%11%15%15%22%22%26%26%15%15%4%4%4%4%百百分比分比1 13 34 46 67 74 41 11 1个个数数（个个）8 87 76 65 54 43 32 21 1购购物中物中心心层数层数算算账账法法158、案案例例法法世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。108做做到到7 7层以层以上上的的购购物中物中心心多多具有具有很很强强的的品品牌牌号号召召力力，并并且且高高楼楼层层的业的业态态均均为为名牌名牌折扣折扣店店、娱乐、娱乐休闲休闲或或餐饮餐饮餐饮餐饮、休闲休闲、垂直垂直交通交通便便利利家家居居、美美容、容、培培训训（5 5层层）美食美食、健身健身（6 6层层）高高档档餐饮餐饮（7 7层层）-2-7-2-71212金金光华光华购购物中物中心心深深圳圳名牌名牌折扣折扣店店、商商家家品品牌牌家家居居、电电讯讯、（6 6层层）美食美食、娱乐、娱乐、会会所所（7 7层层）名牌名牌特特价价（8 8层层）159、1-81-88 8武武广广购购物中物中心心武武汉汉休闲休闲、餐饮餐饮、家家居居家家电电运运动动休闲服休闲服饰饰（5 5层层）娱乐娱乐休闲休闲、餐饮餐饮（6 6层层）家家居居家家电电（7 7层层）1-71-76 6武武汉汉国国际际广广场场购购物中物中心心武武汉汉大大型型娱乐娱乐休闲休闲、餐餐饮饮配配套套美食广美食广场场（6-76-7层层）娱乐娱乐休闲休闲（8-98-9层层）影影城（城（10-10-1111层层）-2-11-2-111010西西单单大大悦悦城城购购物中物中心心北北京京人流人流拉拉升要升要素素高高层层业业态态层数层数（层层）体体量量（万万mm2 2）购购物中物中心心名名称称城市城市高160、高层层（层及（层及以上以上）购购物中物中心心的商业体的商业体量量：8万平米万平米层层及及以以上上的业的业态通态通常常为为：餐饮餐饮、娱乐、娱乐休闲休闲、品品牌牌折扣折扣店店、数数码码电电子子产品产品、家家居居用用品品等等，并并以此以此拉拉动人流动人流向向上上走走。算算账账法法案案例例法法世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。109郑州主要城市郑州主要城市购购物中物中心心地地上上层数为层数为4-74-7层层，百百货货地地上上层数为层数为5-65-6层层1-41-43400034000国国际际小小商商品品市市场场1-61-6200000200000世世贸贸商城商城-1-7-1-73200003161、20000银银基基商商贸贸城城专专业市业市场场-1-3-1-3180000180000大大上上海海城城-1-3-1-36000060000百年百年德化德化1 1期期步行街步行街1-61-660006000正正弘弘国国际际名店名店1-61-63000030000正道正道花园花园百百货货-1-5-1-55400054000正道正道中中环环百百货货1-61-64000040000紫荆山紫荆山百百货货1-41-44400044000中中原原商商贸贸城城-1-6-1-64500045000丹尼丹尼斯斯人民路人民路店店-1-16-1-165100051000丹尼丹尼斯花园斯花园路路店店1-41-41000162、010000郑州郑州百百货货大大楼楼纯纯百百货货类类-1-7-1-78400084000百百盛盛购购物中物中心心-1-5-1-59200092000北北京京华华联联-1-7-1-78000080000大大商商新新玛玛特特国国贸贸店店-1-4-1-46600066000大大商商新新玛玛特特金博金博大大店店购购物中物中心心类类层数层数（层层）规规模模（mm2 2）项目项目名名称称商业类型商业类型算算账账法法案案例例法法世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。110郑州郑州7 7层以层以上上的的购购物中物中心也心也是是依依靠靠强强势势的的商商家品家品牌牌将将购购物物人流人流向向上拉上拉动动商商家品163、家品牌牌批批发发、品品牌牌展展示示、代代理理加加盟盟（5 5层层）批批发发、品品牌牌展展示示、代代理理加加盟盟（6 6层层）自用办自用办公公（7 7层层）-1-7-1-7320000320000银银基基商商贸贸城城餐饮休闲餐饮休闲、商商家品家品牌牌家家电电家家居居（11-1211-12层层）美食餐饮美食餐饮（13-1413-14层层）健身健身会会所所（15-1615-16层层）-1-16-1-165100051000丹尼丹尼斯花园斯花园路路店店中中高高档档大大型型娱乐娱乐休闲休闲运运动动休闲服休闲服饰饰（5 5层层）影影院院（6 6层层）高高档档KTVKTV（7 7层层）-1-7-1-7840164、0084000百百盛盛购购物中物中心心家家居居用用品品、娱乐、娱乐休闲休闲、餐餐饮饮配配套套、商商家品家品牌牌高高档档家家居居（6 6层层）高高档档餐饮餐饮、电玩电玩（7 7层层）影影城城、美美容、容、健身健身（8 8层层）-1-8-1-88000080000大大商商新新玛玛特特国国贸贸店店（万万mm2 2）人流人流拉拉升要升要素素高高层层业业态态层数层数（层层）体体量量购购物中物中心心名名称称大大商商新新玛玛特特、丹尼丹尼斯斯、银银基基在在郑州郑州都都具有具有极极强强的的品品牌牌效效应应，可以可以带带动人流动人流往往上上走走；而而百百盛盛购购物中物中心心的经营的经营状况状况一一直直不不太太好165、；好；层层及及以以上上的业的业态也态也是是娱乐娱乐休闲休闲、家家居居用用品品和和餐饮餐饮配配套。套。算算账账法法案案例例法法世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。111由由案案例例法法可可知知，国，国内内大大部分部分购购物中物中心心的的层数层数都都在在6 6层层或或6 6层以层以下下算算账账法法案案例例法法?大大多数多数国国内内一二一二线线城市的城市的购购物中物中心心层数不层数不超超过过7 7层层?郑州各郑州各种种集集中商业业中商业业态态的的层数层数基基本不本不超超过过7 7层层由由案案例例法法知知：购购物中物中心心层层数多数多在在6 6层层或或6 6层以层以下下?做做到到较高较高层层的商166、业一的商业一般般都都有有强强势势的商的商场品场品牌牌进行进行带带动动，7 7层以层以上上的商业的商业基基本本上上都都是是休闲休闲娱乐或娱乐或餐饮餐饮?郑州市郑州市场场对对高高层层商业商业具具有有较较强强的的抗抗性性；步行街步行街上上3 3层以层以上上人流人流量量递减迅递减迅速速?项目项目开开发商发商不不具有具有很很强强的的品品牌带牌带动动力力，项目项目自自身身也也不不会会整体整体引引入入强强势势的的百百货货品品牌牌?7 7层以层以上上的商业的商业可可能能无无法法销销售售，业业态态多为多为大大型型餐餐饮饮或或休闲休闲娱乐娱乐，承，承租租能能力力较较低低，需需通通过过测算测算比比较较其其对项目对项167、目利润空间利润空间的的影响影响世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。112测算测算思思路路：确确定商业体定商业体量量（层数层数）只需只需比比较高较高层层写字楼和商业对写字楼和商业对利润利润的的不同不同影响影响算算账账法法案案例例法法测算测算思思路路：1 1、由于由于高高层写字楼层写字楼、超超高高层写字楼层写字楼、商商务务公寓的售价公寓的售价相相差不差不大，大，而而建建安安成成本本：公寓公寓 高高层写字楼层写字楼 高高层写字楼层写字楼 超超高高层写层写字楼，在字楼，在容容积积率率一定一定的前提的前提下下，选择选择做做公寓公寓可可获得获得最最大大利润利润，但，但从从高高层写字层写字楼楼给给项目168、带来整体项目带来整体形象形象提升的提升的考虑考虑，需，需比比较高较高层写字楼和商业对项目层写字楼和商业对项目利润利润变变化的化的影响影响，即即可可得到得到项目项目可可能能做做的商业的的商业的最高最高层数层数；2 2、优优先先考虑考虑做做商业，商业，假假定定从地从地上上2 2层商业层商业开始开始，在，在容容积积率率一定一定的的情况下情况下，逐逐渐渐增加商业的层数，增加商业的层数，同同时时减减少少相应相应面积面积的写字楼数量，的写字楼数量，分分析析商业层数的增加商业层数的增加对项目对项目开开发发利润利润的的影响影响；3 3、判断判断标标准准是：是：当当随楼层增加随楼层增加做做商业带来的商业带来的利169、润额利润额或或利润率利润率递减递减到小于到小于做做写字楼写字楼时时不不选择选择做做商业商业。4 4、3 3层层以上以上的商业在项目的商业在项目开开发发前期前期可可能能难难以以销售，销售，开开发发商需商需自己自己持有，持有持有，持有商业的商业的利润利润需用租金需用租金衡衡量，在量，在测算测算中中可通可通过过市市场场平均平均投资投资回报回报率率把把租金租金换算换算成售价成售价以以进行进行比比较较，但，但最最终必须考虑终必须考虑持有物业持有物业给开给开发发商带来的商带来的风险风险。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。113测算基测算基本本假假设设算算账账法法案案例例法法?容积率容积率一定：一定170、：按容积率11计算各种可能方案进行比较?地价地价按面积平按面积平摊摊：楼面地价约1700元/平方米?假假定地定地下面积下面积一定：一定：按241个车位和负一层商业计算?因步行街体系缺乏高层商业的租金参照体系，项目的售价假设以万博万博各楼各楼层层的售价的售价为参照标杆?按10%10%的的投投资资回回报报率率计算租金，确定售价的合理性1 1、基于基于方案方案排排布的项目布的项目基基本本指指标标假假设设2 2、基于基于市市场场情况情况的售价的售价假假设设基基本本指指标标数数据据1376613766地下车库面积（平米）1111写字楼非销售层数650065003层以上商业平层面积（平米）56005600171、1-2层商业平层面积（平米）60006000负1层商业部分面积（平米）14941494写字楼标准层面积（平米）76488.6176488.61项目总建筑面积（平米）100001000050000500002500025000200002000015000150001200012000100001000080008000650065006000600063006300售价售价假假设（设（元元/平方米平方米）说说明明对对应月应月租租金金（元元/平方米平方米）物业物业9145522718213610991735955商业商业-1F-1F商业商业1F1F商业商业2F2F商业商业3F3F商业商业4F4F172、以万博的市场售价为参照标准，按投资回报率计算项目可能的租金，比较符合项目经营初期的租金水平。商业商业5F5F售价、租金递减商业商业6F6F售价、租金递减商业商业7F7F售价、租金递减商业商业8F8F售价、租金递减商业商业9F9F以目前市场普通写字楼的均价估计高高层层写字楼写字楼与与市市场场租租金金相相比比较较，情况相情况相对对乐乐观观世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。114测算测算成成本本假假设：设：以以世世联联的经的经验验值进行值进行判判断断?不考虑银行贷款和财务成本?企业所得税率按25%计算?土地增值税按地价款的3%计提?营销费用按销售收入的1%计算算算账账法法案案例例法法3 3、173、基于基于世世联联经经验验的的建建安安成成本本假假设设4 4、其他其他税税费费假假设设按总建面计算1010其他费用等1010按建安成本的1计提1%1%工程、监理招标费用9 9按建安成本3%记提3%3%不可预见费8 8按建安成本3.25%记提3.25%3.25%管理费7 7按占地面积计算6060室外工程及景观绿化6 6按地下室面积计算，估计地下三层的均价28002800地下室成本5 5按购物中心的成本计算（包含地下结构、土建装饰工程、机电安装工程等费用）44004400商业4 4按建面（包含地下结构、土建装饰工程、机电安装工程等费用）39003900100米高层写字楼3 3按总建面计算150 15174、0 市政代收费2 2按总建面计算，含勘查，建筑设计，但不包含拆迁费用125 125 前期工程费1 1说说明明计计算标算标准准(元元/平方米平方米)科科目目?说说明明：成：成本本假假设中设中建建安安成成本本含含外外保保温温（外外立立面面包括包括门门窗窗），电电梯梯含含自自动动扶扶梯梯，地地下下建筑建筑含含地地下下室室装修装修的的费费用用。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。115-4000-2000020004000600080002-3F3-4F4-5F5-6F6-7F7-8F8-9F商业层数利润差额（万元）-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%175、12.0%利润率税后利润总额差额税后投资利润率差额测算测算一：一：随随商业商业层数层数的的增加增加，项目项目利润利润额额和和利利润润率率出现出现先先增增后后减减的的变变化化趋势趋势?先先增增后后减减：随着商业层数的增加项目整体的利润总额和税后投资利润率都先先增加后减少?出现出现转折转折点：点：当商业层数增加到第8层时，项目的利润额和利润率都开始减少算算账账法法案案例例法法050001000015000200002500030000商业层数利润额（万元）0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%利润率税后利润总额税后投资利润率税后利176、润总额14578 20555 24255 26589 28012 28525 28354 25,224税后投资利润率 24.7%34.3%40.0%43.4%45.4%45.9%45.4%40.3%2F3F4F5F6F7F8F9F测算测算结结论论?差差额额减减少少：每增加一层商业，带来利润额或利润率的增加在逐渐减少?第7层商业和第6层商业相比，税后利润总额增加500万左右，税后投资利润率仅增加0.5%。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。116-4000-2000020004000600080002-3F3-4F4-5F5-6F6-7F7-8F8-9F商业层数利润额（万元）-8.0%-6177、.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%利润率税后利润总额差额税后投资利润率差额测算测算二：二：控制控制写字楼的成写字楼的成本本，做做7 7层层商业比商业比做做6 6层层商业商业利润利润总总额额增加增加250250万万左右左右，但但利润利润率率减减少少约约2%2%?控制控制写字楼的成写字楼的成本本（假设不安装中央空调），按3400元/平方米进行测算。?转折转折点发点发生生变变化：化：做到第7层商业时，利润率开始下降。05000100001500020000250003000035000商业层数利润额（万元）0.0%10.0%20.0%30.0%40178、.0%50.0%60.0%利润率税后利润总额税后投资利润率税后利润总额17204229192635828430295922984329412 26,02税后投资利润率31.0%40.4%45.6%48.4%49.6%49.4%48.2%42.3%2F3F4F5F6F7F8F9F算算账账法法案案例例法法测算测算结结论论?差差额额减减少少：每增加一层商业，带来利润额或利润率的增加在逐渐减少?第7层商业和第6层商业相比，税后利润总额增加250万左右，但税后投资利润率下降约0.2%。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。117从从经济经济测算测算结结果果来来看看，做做6 6层层商业商业或做或做7 179、7层层商业商业的的利润利润额额和和利润利润率差率差别别不不大大算算账账法法案案例例法法?6 6层层商业商业以以下下，随随着着商业商业层数层数的的增加增加项目的项目的利润利润额额和和利润利润率率明显明显增加增加?从从第第8 8层层商业商业开开始始，项目项目的的利润利润额额和和利润利润率率出现出现转转折折，明显开明显开始降始降低低?做做6 6层层商业和商业和做做7 7层层商业的商业的利润利润额额和和利润利润率差率差别别不不大大由由测算测算法法知知：项目项目适适合层数合层数在在6 6层层或或7 7层层世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。118在在本本项目商业的项目商业的最最终目终目标标仍仍是要180、是要变变现现而而不不是是持持有有经营的经营的前前提提下下，建议，建议本本项目商业项目商业做做6 6层层案案例例利润利润额额和和利润利润率率价值价值实实现现空间空间资金时资金时间间价值价值经营经营风险风险销销售售难难度度6 6层层商业商业 7 7层层商业商业?6层居多，7层商业需强势品牌支撑，或由休闲娱乐配套带动6 6层层商业商业7 7层层商业商业6 6层层商业商业 7 7层层商业商业?6层商业价值高于写字楼，7层商业升值空间有限，预计可与写字楼相当或略高?把7层商业的体量做成写字楼可在前期变现?前期无法销售，7层的经营风险大于6层6 6层层商业商业 7 7层层商业商业6 6层层商业商业 产产权181、权式式酒店酒店（6.3%6.3%）万博万博5 5层层（5.5%5.5%）德化街德化街片片区其他写字楼（区其他写字楼（3.5%-4.4%3.5%-4.4%）世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。158基于产基于产权权酒店后酒店后续续的的操操作作风险风险和经营和经营风险风险，而而其其溢溢价价可可能能存在存在市市场场接受接受度度的的问题，问题，若若开开发商发商不不打打算算长长期期持持有有获获取取经营经营收益收益世世联联不不建议建议采采用用利润利润额额和和利润利润率率价价格格市市场场实实现现难难度度操操作作难难度度经营经营风险风险销销售售难难度度和和速度速度产产权权酒店酒店 商商务务公公寓寓?在产182、权式酒店公寓售价10000元/平方米的价格假设下，前期100%销售时可增加利润额1700万元左右?要实现10000元/平米的售价有一定难度，在郑州市场上没没有有合合适适价价格格参参照照体体系。系。?产权酒店公寓在市场上的概念较新，客户客户可能存在接受接受的的门门槛槛，销售速度相比商务公寓较难估计。?开发商、酒店管理公司、小业主之间的关关系系较较复复杂杂，后续可能带来较多问题?酒店市场分析良好，但后续也存在经营经营管管理理风险风险，操作风险及市场突变因素的影响。产产权权式式酒店酒店公公寓在寓在项目整体中项目整体中所所占占体体量较小量较小，虽虽有有可可能能实实现现较高较高的的溢溢价价，但但其其操操183、作作过过程程复复杂杂且且售价售价实实现现存在较存在较大大的的风险风险，若若开开发商发商不不打打算算持持有有长长期经营期经营则则不不建议建议采采用用。产产权权酒店酒店 商商务务公公寓寓产产权权酒店酒店 商商务务公公寓寓产产权权酒店酒店 商商务务公公寓寓产产权权酒店酒店 商商务务公公寓寓?未考虑产权酒店占用占用1 1层层商业商业面积面积带带来来的的销销售售面积面积损失损失，以及增加电电梯梯数数量量带来的成本增加，估计约有300万左右。从单从单纯纯追追求求利润利润额额的的角度角度可可做做产产权权式式酒店酒店公公寓寓，但但综综合合各各个个角度角度的评的评判判，世世联联建议建议做做商商务务公公寓寓。世世184、 联联 平平 台台本报告是严格保密的。159项目物业项目物业形态形态的的确确定定核心问题核心问题二：二：什么样什么样的物业类型配比的物业类型配比能能够够使使项目价值项目价值最最大大化化？1 1 1 1、最佳、最佳商业体量商业体量是是多少？多少？、最佳、最佳商业体量商业体量是是多少？多少？2 2 2 2：商业体量商业体量一定情况下剩余建筑面积做一定情况下剩余建筑面积做何何种种物业物业形态形态？：商业体量商业体量一定情况下剩余建筑面积做一定情况下剩余建筑面积做何何种种物业物业形态形态？商业商业写字楼写字楼商商务务公公寓寓地地上上6 6层层，地地下下1 1层层商业商业，合合计计总建总建面面约约4.3185、4.3万平方米万平方米，地地下下2 2层车层车库库100100米米以以下下的写字楼的写字楼，约约2020层层，总建，总建面面约约2.92.9万平方米万平方米，上上盖盖于于商业商业西西侧侧商商务务公公寓寓，上上盖盖于于商业商业东东侧侧项目物业项目物业类类型型和物业和物业配配比比确确定定6 6层商业层商业100100米米以下以下约约94009400平平米米世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。160发展战略及整体定位发展战略及整体定位规划布局规划布局建议建议市市场场竞争分竞争分析析物业类型及配比物业类型及配比各物业类型定位各物业类型定位目目标解析标解析经济经济测算测算项目项目机会挖掘机会挖掘项186、目项目属性界属性界定定商业商业写字楼写字楼商商务务公公寓寓世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。161前前期期结结论论回回顾顾紧紧抓抓步行街步行街现现有有人流人流结结构构从城市商业现状及未来竞争格局来看，中档中档中档中档及中偏低市及中偏低市场将场将及中偏低市及中偏低市场将场将更更有有机会机会更更有有机会机会1.1.项目项目处处于于郑州郑州唯唯一一具有年具有年轻轻属性属性商商圈圈的的核心核心2.2.各各片片区区属性属性将将近近一步一步被被强强化化，项目项目未来未来将将处处于于高高端端的的恒隆恒隆和和低端低端的的步行街步行街、批批发市发市场场中中间间3.3.五五年年内内项目项目周边周边的步行街187、的步行街年年轻轻属性属性不不会会改改变变“年轻年轻年轻年轻”是是项目区项目区是是项目区项目区域域最最核心核心的的属属性性域域最最核心核心的的属属性性世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。162近近5 5年年步行街体步行街体系系的的消费人消费人群群将将延延续续以以2525岁岁以以下下年年轻轻人为人为主的主的结结构构，学学生生、打打工工人人群、群、刚刚工工作作人人群群及及个个体体企企业主是其主业主是其主流流客客群群52%48%学生其他（打工、外地人等）KFC：以以学学生生为为主的主的人人群结群结构构数据来源：步行街管理委员会相关资料及市调资料?年年轻轻的德化步行街的德化步行街：主要以年轻人为主188、，25岁以下的人群占了74%，30岁以上人群只有9%?消费层层级级较较低低的步行街的步行街：从职业构成上看，学生超过半数，其次是打工人群、个体企业主及企业普通职工等，即使在KFC，也以学生为主流客群，因此中高端消费人群极度缺乏?步行街各步行街各人人群群比例比例：学生及打工人群：企业普通职员及类公务员：本区域商务人士：其他=69%：12%：8%：11%德化街德化街 消费消费者职者职 业业分类分类统计统计（类）公务员4%企业普通职员8%外来商务旅游人员1%外来务工人员14%学生55%企业中高级管理人员6%其他4%个体私营企业8%德化步行街德化步行街消费人消费人群群的的年年龄龄构构成成27%47%1189、6%7%1%2%15以下，16-20，21-25，26-30，31-40，40以上，世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。163百年百年德化德化1 1期是期是由由下下沉沉式式广广场场、3 3 道道圆弧圆弧内内街街、4 4道放道放射射状状主街组成的主街组成的开放开放式式街区街区?位置：位于德化街以西，正兴街以南，福寿街以东，裕元里以北?规模：占地面积51.53亩，总建筑面积近8万平方米，其中商业经营面积近6万平方米，2005年开业，由宇通不动产（河南）有限公司兴建?规划：邀请美国泛亚易道设计事务所设计，形成了内有半下沉式中心广场，3道圆弧内街、4道放射状联同外界的主街，二层基本上有手扶梯直接190、连接，共同成为一个整体，号称中原首座“风情购物公园”A区区B区区百年百年德化德化1 1期期世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。164从从功能功能上看上看，购购物主要物主要以以运运动动休闲休闲和和流流行行前前线线为为主主，兼兼有有一定的一定的餐饮餐饮和和休闲休闲娱乐娱乐功能，功能，主要主要吸引吸引学学生生和和打打工工人人群群下下沉沉式式广广场场A区区B区区负负一一层层：流流行行前前线线D区区-1-1层层1 1层层2 2层层3 3层层潮潮流流前前线线：饰品饰品、服服装装、ITATITAT、电玩等电玩等品品牌牌服服装装ATTATT时时尚尚广广场，场，东东之之杰运杰运动动品品牌牌奥斯奥斯卡卡影影191、城城A A区区服服装装零零售售饰品饰品批批发发饰品饰品批批发发BDBD区区服服装装零零售售汉宫网络汉宫网络会会所所+黎黎元元发型设发型设计计电玩电玩城城已已空空置置），桌球桌球CC区区购物以运动休闲服饰、流行前线为主，兼有一定的餐饮和休闲娱乐，主要吸引以学生和打工人群为主的中低端消费人群C区区百年百年德化德化1 1期期世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。165基于基于步行街步行街现现有有的的人人群结群结构构和竞争和竞争构构面面，本本项目项目把把企企业业普普通通职职工工/初初级类级类公公务务员员、消费层消费层级级较高较高的的学学生生/打打工工人人群群及及小小商商户户作作为为我们我们的的核心192、核心客户客户群群学学生生/打打工工人人群群69%69%刚刚工工作作人人群群12%12%本本区域商区域商务务人人士士，8%8%其他其他，11%11%步行街步行街消消金金字字塔塔消费人消费人群群主要竞争对手主要竞争对手百年德化1期/步行街主街暂无暂无暂无本项目要抓住的核心客户群占步行街30%的较为高端的消费人群?企企业业普普通通职职工工/初初级级类类公公务务员员：12%?消费层消费层级级较高较高的的学学生生和和打打工工人人群群：10%?本本区域商区域商务务人人士士：8%本项目核心客户群本项目核心客户群我们我们主主抓抓的是 步行街的是 步行街 3030万万客客流流中的中的1010万万的中的中高高端消193、费人端消费人群群世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。166本本项目的项目的客户客户群群及及演演变变各各群群体体占占核心核心客户客户的比例的比例刚刚工工作作人人群群：学学生生/打打工工人人群群：本本区域区域商商务务人人士士=40%=40%：33%33%：27%27%，核心，核心客户客户群占群占步行街步行街人人群群的的30%30%，核心核心客户客户重重要要客户客户边边缘缘客户客户?刚刚工工作作人人群、群、消费层消费层级级较高较高的的学学生生/打打工工人人群、群、本本区域商区域商务务人人士士包括包括刚刚工工作作的类的类公公务务员员、企企业业普普通通职职员员、家家境境较较好好的的学学生生和和打打194、工工人人群、群、本本区域商区域商务务人人士士等等?周边周边县县市市居居民民及及外来外来商商务务旅旅游游人人士士主要是主要是到到郑州郑州购购物的物的周边周边县县市市居居民民及及外来外来商商务务旅旅游游人人士士?消费层消费层级级较较低低的的学学生生等等消费消费力力较较低低的的学学生生群群体体初级阶段力力争争把把刚刚工工作作人人群占群占核心核心客户客户群群的比例的比例提提高高到到50%50%以以上上，把把时时尚尚白白领领、企企业中业中高高层层等等纳纳入入到到项目的项目的重重要要客户客户群群体中体中5年后客户客户定位定位本本项目项目客户客户分分析析恒隆恒隆开开业业世世 联联 平平 台台本报告是严格保密195、的。167刚刚工工作作人人群群社社会会新新鲜鲜人人：年年轻轻时时尚尚、精精力力充充沛沛、品品牌牌品品质质、向向主主流靠近流靠近本本项目项目客户客户具象具象分分析析8585后后，工工作作不不超超过过5 5年年（到到20112011年年时时）大大部分部分未未婚婚，可可能能处处在在恋爱恋爱期期大大多为多为类类公公务务员员或或企企事事业业单单位位职职员员收收入入水水平平一一般般，积积蓄蓄较较少少处处于于学学生生向向社社会会人人的的转转型型过过程中程中，消费消费观观念念开开始始向向城市城市主主流靠近流靠近初初步步具有具有一定的一定的购购买买力力，同同时时具有具有时时尚尚休闲休闲类和商类和商务务类类需需求196、，求，向向往往“实实惠惠的的有有情情调调生生活”活”喜欢喜欢热热闹闹，热热爱爱电影电影，朋朋友友/同同学学聚聚会会多多购购物：物：开开始始从从学学生生时时代代的的银银基基商商贸贸城城、步行街步行街转转向向折扣折扣较较多多的的百百盛盛朋朋友友聚聚会会一一般般遵循遵循集集合合、吃吃饭饭、唱歌唱歌等等三部三部曲曲背景背景消费特消费特征征消费路消费路径径社社会会新新鲜鲜人人客户客户定位定位世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。168刚刚工工作作人人群群社社会会新新鲜鲜人人：典典型型客户客户语录语录本本项目项目客户客户具象具象分分析析工作了毕竟和学生时代不一样，买衣服不能只看款式、讲个性，要开始关注197、牌子和质量了；也不能只买运动休闲服，起码要有几套上班穿的职业装，不用太正式、刻板，时尚商务装最合适了。现在郑州能满足我们这样的需求的地方很少，步行街买不到合适的，丹尼斯什么的对我们来说又太贵，所以现在偶尔去银基四层精品零售区买，或者去百盛等打折特别多的商场买。但总的来说，适合的地方太少。许许小小姐姐，企，企业业会会计计，0707年年毕毕业业时时尚尚和和正正式式兼兼具，具，关关注注价价格格、品品牌牌、品品质质刚工作没结婚，工作也不忙，那平时跟朋友、同学甚至同时聚会就多了，像我，基本上一个月总要聚上一两回的。聚会“流程”大同小异了，为了聚合方便基本上约在市中心二七附近，然后再杀到一个环境比较好、价198、格也不那么贵、适合聚会的吃饭地方；吃完饭还没尽兴的话，通常就找KTV啊、酒吧之类的地方再续一摊。如果二七附近有地方能一次性解决这些需求的话当然再好不过了。吴吴先先生生，公公务务员员，0606年年毕毕业业吃吃饭饭、饭饭后后唱歌唱歌/泡泡吧吧是是聚聚会会的的常常规规节节目目；注注重重环境环境和价和价格格社社会会新新鲜鲜人人客户客户定位定位世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。169家家境境宽宽裕裕的的9090后后：个个性性时时尚尚、追追求求新新奇奇、舍、舍得得花花钱钱、享享受受生生活活本本项目项目客户客户具象具象分分析析学学生生9090后后，大，大多为多为独独生生子子女女新新新新人人类：类：爱199、爱好好广广泛泛，注，注重自重自我我，自自信信而而脆弱脆弱家家庭庭环境环境较较好好，父母父母受受益益于于改改革革开放开放有有一定一定积积蓄蓄每每月月生生活活费费用用800800元元以以上上?追追求求个个性性的的时时尚尚，标，标榜榜自自我我，勇勇于于尝尝试试刺刺激激、新新奇奇事事物物?名牌意名牌意识识比比较较强强，喜欢喜欢奇奇装装异异服服，舍舍得得在在“面面子子”（化（化妆妆品品、美美容容和和衣衣着着）上上投投资资?享享受受“贫穷贫穷的的浪漫浪漫”生生活活：在在生生活活费费用用限限制制下下，尽尽可可能能享享受受新新奇奇、不不一一样样的的浪漫浪漫，特特别别是是男男/女女朋朋友友之之间间平时在平时在学200、学校校周边周边吃吃饭饭、上、上网网、打打台台球球等等周周末末成成双双结结伴伴到到步行街步行街逛逛街街、玩电玩等玩电玩等，主要是主要是放放松松压压力力、会会见见朋朋友友，一一般般午午饭饭前前出出门门一一直玩直玩到到晚晚上上背景背景消费特消费特征征消费路消费路径径客户客户定位定位世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。170打打工工人人群群：潮潮流流代代言言人人、追追求求刺刺激激好好玩玩、处处于于无无品品牌意牌意识识阶段阶段本本项目项目客户客户具象具象分分析析打打工工人人群群未未婚婚，没没有家有家庭庭负担负担大大部分部分来来自自郑州郑州周边周边县县市市，初初高高中中毕毕业业收收入有入有限限，有，201、有一定的一定的生生活活压压力力，对对未来未来预预期期不不高高生生活活圈圈子子狭狭小小，交，交际际少少?潮潮流流的的忠忠实实实实践践者者：对：对能能张扬张扬个个性性的街的街舞舞、刺刺青青、纹纹身身及及爆炸爆炸头头等等从从来来不不甘甘人人后后?消费消费力力较较低低：便便宜宜、个、个性性、奇奇特特是是购购物的物的首首选选，处处于于无无品品牌意牌意识识阶段阶段；同；同时时追追求求好好玩玩刺刺激激、便便宜宜的的休闲休闲方方式式?交交际际需需求求小小平时在平时在工工作作地点地点周边解周边解决生决生活活需需要要休休息息时时间间到到市中市中心心逛逛街街、淘淘货货，在在周边周边吃吃快快餐餐或或者者小小吃吃，通通202、过过桌球桌球、电玩电玩和和网网吧吧等等消消磨磨时时光光背景背景消费特消费特征征消费路消费路径径客户客户定位定位世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。171忙碌忙碌的的本本区域商区域商务务人人士士：步行街：步行街“宅宅人人”、经经济济实实惠惠、省时省、省时省力力本本项目项目客户客户具象具象分分析析本本区域商区域商务务人人士士在在火车火车站站周边周边自自己己经营经营或或替替人人打打理理小小生生意意来来自自郑州郑州周边周边县县市市、浙浙江江、湖湖北北等等地地，在在城市中城市中还还没没有有找找到到位位置置工工作作忙碌忙碌，工工作作、生生活活和和交交际际都都集集中中在在火车火车站站周边周边?以以工工203、作作地点地点为为原原点点满满足足一一切切生生活活需需求求?具有具有一定的一定的消费消费能能力力但不但不敢敢到到商商场场购购物（对物（对自自身身不不自自信信），购购物物追追求求经济经济实实惠惠?老老乡乡聚聚会会、商商务务应应酬酬较较多多，通，通常常是是晚晚上上到到KTVKTV、酒酒吧吧消费消费吃吃喝喝玩玩乐乐都都在在工工作作地地1515分分钟路钟路程程内内解解决决，最最常常消费消费的的场场所所就就是步行街是步行街背景背景消费特消费特征征消费路消费路径径客户客户定位定位世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。172核心核心客户客户整体整体素素描描本本项目项目客户客户具象具象分分析析社社会会新新鲜204、鲜人人社社会会新新鲜鲜人人学学生生学学生生/打打工工人人群群打打工工人人群群本本区域商区域商务务人人士士本本区域商区域商务务人人士士年年轻轻有有朝朝气气，活活力力四四射射年年轻轻有有朝朝气气，活活力力四四射射追追求求时时尚尚个个性，品性，品牌意牌意识识逐渐逐渐觉醒觉醒追追求求时时尚尚个个性，品性，品牌意牌意识识逐渐逐渐觉醒觉醒收收入有入有限限，生生活支活支出出和和娱乐娱乐支支出出比比重重大大收收入有入有限限，生生活支活支出出和和娱乐娱乐支支出出比比重重大大朋朋友友聚聚会会多多，享享受受恋爱恋爱生生活活朋朋友友聚聚会会多多，享享受受恋爱恋爱生生活活整体整体素素描描客户客户定位定位世世 联联 平平205、 台台GBUTtem173动动感都感都心心，动动感都感都心心，郑州年轻郑州年轻人人的的首席首席时尚时尚郑州年轻郑州年轻人人的的首席首席时尚时尚MallMallMallMall紧扣紧扣“年轻年轻”主主题题步行步行街的街的“时尚时尚”消费消费步行步行街的街的“档次档次”消费消费步行步行街的街的“一一站站式”式”购购物中物中心心步行步行街商业体街商业体系系的的绝绝对对领领导导者者步行步行街商业体街商业体系系的的绝绝对对领领导导者者商业整体商业整体定定位：位：世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。174缤纷德化，炫动缤纷德化，炫动缤纷德化，炫动缤纷德化，炫动YOHOYOHOYOHOYOHO郑州郑州206、永永不不落幕落幕的的“秀”“秀”制制造造场场 室室内内的德化路的德化路室室内内的德化路的德化路步行步行街街重点重点突突出出突突出出90909090后后后后文文化化特性特性，打打造造郑州年轻郑州年轻人人的的活活动动中中心心让让项目成项目成为为郑州郑州年年轻轻人人城市城市活活动动的的一一部分部分城市城市活活动动的的一一部分部分?年轻年轻的的?动动感感的的?时尚时尚的的?炫酷炫酷的的世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。175一座快乐的城堡一座快乐的城堡一群年轻人聚集的场所一群年轻人聚集的场所一个有着独特个性的社区一个有着独特个性的社区一个充满动感和活力的中心一个充满动感和活力的中心YOHO=Y207、OUNG+SOHOYOHO=YOUNG+SOHO?YOHO的内涵：年轻动感社区，弘扬90S后的个性追求，是年轻时尚族群的精神领地?不仅是全新的商业形态：符合年轻人需求的商业形态，突出动感、时尚、炫酷、体验的特点?更是一种积极向上、不拘一格的生活态度：永远保持对生活的的热情和乐观向上的生活态度世世 联联 平平 台台176年年轻轻时时尚尚的的让我们一起让我们一起YOHOYOHO吧吧年轻的主体、年轻的风貌年轻的主体、年轻的风貌世世 联联 平平 台台177让我们一起让我们一起YOHOYOHO吧吧动起来、炫一动起来、炫一把！把！动动感感的的炫炫酷酷的的世世 联联 平平 台台178室内步行街，与德化路、百208、年德化1期形成区隔时时尚尚标标签签，无无限限畅畅想想世世 联联 平平 台台179楼盘楼盘楼楼盘盘/车等展示车等展示车车等等展展示示超女快男、模特秀等超女快男、模特秀等超超女女快快男男、模模特特秀秀等等特卖场、新品展等特卖场、新品展等特特卖卖场场、新新品品展展等等中庭中庭中中庭庭1 1 1 1城市活力代言城市活力代言城市城市活活力力代代言言城市城市活活动动的一部分的一部分、特特卖卖、时、时尚尚秀秀城市活动的一部分、特卖、时尚秀城市活动的一部分、特卖、时尚秀世世 联联 平平 台台180内衣秀内衣秀新品发布会新品发布会中庭中庭中中庭庭2 2 2 2时尚秀场时尚秀场时时尚尚秀秀场场时时尚尚最最前前沿沿209、时尚最前沿时尚最前沿世世 联联 平平 台台181cosplaycosplaycosplaycosplaycosplaycosplaycosplaycosplay街舞街舞街街舞舞接吻大赛接吻大赛接接吻吻大大赛赛街舞街舞街街舞舞彩绘彩绘彩彩绘绘中庭中庭中中庭庭3 3 3 3个性秀场个性秀场个个性性秀秀场场我我型型我我秀秀我型我秀我型我秀世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。182业业态态定位定位从从构构面面和和流流程程两两个方面个方面来来确确定定主主力店筛选力店筛选主主力店筛选力店筛选次次主主力店筛选力店筛选次次主主力店筛选力店筛选非非主主力店力店商商家家非非主主力店力店商商家家业业态态定位定210、位顺顺序序根据根据业业态定位模态定位模型型根据根据业业态定位模态定位模型型的的四个购面四个购面来来确确的的四个购面四个购面来来确确定定定定城城市市规划规划、城城市市规划规划、商商圈圈、商、商家家、潜潜在在商商圈圈、商、商家家、潜潜在在客客户户客客户户业业态态定位定位模模型型世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。183购购物中物中心心13类业类业种种百百货货、超、超市市、休闲休闲娱乐、娱乐、餐饮餐饮初初步主步主力店力店集集合合主主力店备力店备选选集集根据整体方案和经营定位最后确定项目的主力商家根据整体方案和经营定位最后确定项目的主力商家对目对目标标客客群群的的吸引吸引力力、整体整体收益收益平211、平衡衡对目对目标标客客群群的的吸引吸引力力、整体整体收益收益平平衡衡商商家家进进驻驻意向意向测测试试商商家家进进驻驻意向意向测测试试适适合合成成为为主主力店力店适适合合成成为为主主力店力店文化体育用品7行业咨询13餐饮6生活配套服务类12珠宝精品类5化妆品/美容美发/个人护理(MR)11皮具/鞋/帽/手套4食品类10服装3汽车9家具/家居/家电2娱乐/休闲8百货/超市1主主力店力店筛选筛选模模型型家具/家居/家电对交通、昭示性、停车等要求很高，且片区竞争激烈，本项目不采用世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。184对目对目标标客客群群的的带带动动作作用用和和平平衡收益衡收益能能力强力强，不212、不建议建议引引进进超超市市作作为为主主力店力店超超市市对目标客群的吸引?没有必要，一般逛家附近或者工作地附近的超市?步行街不是传统的零售区，大家习惯到二七塔以北的超市整体收益平衡能力商家进驻意愿?要求低楼层，承租能力低，一般在20元/平米.月?丹尼丹尼斯斯：可以以超市+门店的形式进驻，面积需求大且为低楼层（-1层-2层），不原意往上高层走；20元/平米的租金?华华润润万万家家：有进驻意向，面积1.2-1.5万平米最少8000平米，对做成2层有所犹豫，但有谈判空间对目对目标标客客群群的的吸引吸引力力及及平平衡收益衡收益水水平平能能力力不不强强，尽尽管管商商家家愿意愿意进进驻驻，本本项项目目也也不213、不建议建议引引进进超超市市作作为为主主力店力店世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。185鉴鉴于百于百货货强力强力的的聚聚客客效效应应但但承承租租能能力力和商和商家家进进驻驻意向意向不不强强的的情况情况，应应该该综综合合整体整体再再行行选选择择百百货货对目标客群的吸引?百货一般针对特定客户群体，因此对于选定的目标客群具有强烈的吸引力?百货固有的化妆品类、鞋包类等对本项目的目标客群有较大吸引力整体收益平衡能力商家进驻意愿?承租能力不高?丹尼丹尼斯斯百百货货：基本不考虑；目标客群不符合，同时要求很大的临街展示面?花园花园商商厦厦/中中环环百百货货/紫荆山紫荆山百百货货：合作意向不强对目对目标标214、客客群群的的吸引吸引力力较较强强，但但外外部部百百货货的的承承租租能能力力和进和进驻驻意向意向不不强强，视视情情况况选选做做世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。186消费消费者者普遍普遍认为认为步行街步行街餐饮餐饮选选择择太太少少，难难以以找找到合到合适适的的吃吃饭饭场场所所，渴渴望望餐饮餐饮多多样样化化餐饮餐饮价格价格 实实惠就行惠就行5%5%可选太少可选太少33%33%基本满足要求基本满足要求14%14%找找个个干净干净 实实惠惠的的地地方方不不容容易易38%38%需需要要增加高档增加高档次次场场所所10%10%价格价格 实实惠就行惠就行6%6%可选太少可选太少33%33%基本满足要215、求基本满足要求16%16%找找个个干净干净 实实惠惠的的地地方方不不容容易易39%39%需需要要增加高档增加高档次次场场所所6%6%价格价格 实实惠就行惠就行9%9%可选太少可选太少32%32%基本满足要求基本满足要求9%9%找找个个干净干净 实实惠惠的的地地方方不不容容易易41%41%需需要要增加高档增加高档次次场场所所9%9%刚刚工工作作人人群群对步行街对步行街餐饮餐饮的的看看法法本本区域商区域商务务人人士士对步行街对步行街餐饮餐饮的的看看法法学学生生和和打打工工人人群群对步行街对步行街餐饮餐饮的的看看法法?三类核心客户群对步行街餐饮普遍不满?消费者主要认为步行街餐饮的可选择性太少，要找到216、干净实惠的吃饭地方更难?表明消费者对适合的、多样化的餐饮有较强的需求消费消费者者意愿意愿世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。18711-1511-15元元是目是目标标客户客户群群最最能能接受接受的的每每顿顿餐饮花餐饮花费费，其其次次是是16-2016-20元元及及6-106-10元元两两个个区区间间餐饮餐饮11-1511-1542%42%6-106-1010%10%3131 以上以上24%24%16-2016-2019%19%21-305%刚工组人群小吃花费多在11-15元；正餐花费30元以上11-15、6-10元是学生和打工仔最能接受的价格段3131以上以上12%12%6-106-10217、28%28%5 5元以下元以下12%12%21-3021-304%4%11-1511-1532%32%本区域商务人士在饮食上差距较大，16-30元占58%，也有28%对11-15元的快餐感兴趣11-1511-1528%28%6-106-1014%14%16-2016-2029%29%21-3021-3029%29%刚刚工工作作人人群群意向意向餐饮花餐饮花销销学学生生和和打打工工人人群群意向意向餐饮花餐饮花销销本本区域商区域商务务人人士士意向意向餐饮花餐饮花销销?11-1511-15元元/顿顿是是本本项目目项目目标标客户客户群群的的最最能能接受接受的价的价格格区区间间，占占比比达到达到34%34218、%；其其次有次有20%20%的的目目标标客客群群愿意愿意花花16-2016-20元元，另另有有17%17%左右左右的的消费消费者者每每顿顿吃吃饭饭花花销在销在6-106-10元元消费消费者者意愿意愿世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。188建议建议引引进进综综合合性性餐饮餐饮作作为为主主力店力店之之一一，主主力力价价格格区区间间为为11-1511-15、16-2016-20及及6-106-10元元餐饮餐饮商家进驻意向明确休闲休闲休闲休闲餐饮餐饮餐饮餐饮?必必胜胜客客：进驻意向明确，直营模式，面积400-450平米，其中一层200临街面平米以上；提点方式，签约年限15年以上；独立供电及下水219、管道等?星星巴克巴克：有进驻意向，要求在一层，有很好的广告位，面积在150-300平米?仙踪仙踪林林、和和绿绿回回转转寿寿司司有意向，直营方式美食美食美食美食广广场场广广场场?王三米皮店韩女士有整体承接美食广场的意向，要求一层有门面?百脑汇美食广场：只跟随百脑汇走?食佰仟美食广场：暂时没有扩张的打算?德宝美食广场：走高端路线，没有往德化开店的打算特色餐特色餐饮饮?阿阿利利茄汁茄汁面面：进驻意向强烈，面积300平米以上，租金低于200元/平米；要求在低楼层；?“老老三三记记”：直营方式，有进驻但承租能力很低，面积一般在1000平米左右?王王三三米米皮皮：有进驻意向消费者意向强烈对餐饮有强烈的渴望220、，11-15元、16-20元及6-10元是目标客群最能接受的三个价格区间小结小结世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。189网网吧吧、KTVKTV和和休休息息空间空间被被认为认为是步行街是步行街最最需需要要增加增加的的休闲休闲娱乐娱乐设设施施休闲休闲娱乐娱乐网吧、休息空间、KTV是最希望增加的设施酒酒吧吧3%3%溜冰溜冰 场场13%13%KTVKTV15%15%免免费费休息空间休息空间21%21%电电玩室玩室5%5%网吧网吧33%33%儿童儿童 乐乐园园5%5%台球室台球室5%5%网吧、KTV、休息空间、台球室是最需要增加的设施KTVKTV20%20%免免费费休息空间休息空间20%20%电221、电玩室玩室7%7%网吧网吧32%32%儿童儿童 乐乐园园7%7%台球室台球室7%7%酒酒吧吧7%7%网吧、KTV、免费休息空间、台球室被认为是最需要的休闲配套设施酒酒吧吧7%7%溜冰溜冰 场场3%3%KTVKTV24%24%免免费费休息空间休息空间17%17%电电玩室玩室3%3%网吧网吧25%25%儿童儿童 乐乐园园7%7%台球室台球室14%14%刚刚工工作作人人群群对对休闲休闲娱乐娱乐的的看看法法学学生生和和打打工工人人群群对对休闲休闲娱乐娱乐的的看看法法本本区域商区域商务务人人士士对对休闲休闲娱乐娱乐的的看看法法网网吧吧、KTVKTV及及免免费费的的休休息息空间空间是目是目标标客户客户群群222、认为认为德化步行街德化步行街最最应应该该增加增加的的休闲休闲娱乐娱乐设设施施，分分别别占占30%30%、20%20%、19%19%消费消费者者意愿意愿世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。190休闲休闲娱乐娱乐电玩电玩建议建议引引进进大大规规模模、刺刺激激好好玩玩的的电玩电玩城城符符合合目目标标客户客户群群的的需需要要，能，能强力强力吸引吸引人流人流电玩电玩城城核心核心客户客户对对娱乐娱乐城的城的需需求求核心核心客户客户对对娱乐娱乐城的城的需需求求缺乏缺乏规规模大模大、好好玩玩的的电玩电玩城城缺乏缺乏规规模大模大、好好玩玩的的电玩电玩城城商商家家进进驻驻意向意向商商家家进进驻驻意向意向?众223、众多多室室内电玩内电玩城（城（银河银河世纪世纪及及步行街步行街电玩电玩城城等等）表表示示出出强强烈烈的的进进驻驻意向意向?面积需面积需求求在在1000-20001000-2000 平米平米之之间间；可以；可以接受接受高高楼楼层层?区域区域内内仅存仅存两两个个电玩电玩城城，且且规规模模很很小小，20%20%的的消费消费者者认为认为需需要要增加增加电玩电玩类类休闲休闲娱乐娱乐设设施施?百年百年德化德化1 1期期负负一一层层：350350平米平米?德化主街德化主街电玩电玩：300300平米平米?刚刚工工作作人人群群/学学生生/打打工工人人群群及及周边周边生生意意人人：对环境好、有趣味性的电玩娱乐城有224、强烈兴趣百年百年德化德化1期期负负一一层层电玩电玩德化德化 步步行街行街 最需最需 要要增加增加 的的设施设施 类类型型统计统计酒吧5%溜冰场13%KTV16%免费休息空间20%游戏厅5%电玩/网吧20%儿童乐园6%美容健身6%台球室9%世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。191休闲休闲娱乐娱乐KTVKTV建议建议引引进进KTVKTV以以有有效效带带动动目目标标人人群群，填填补补步行步行街市街市场场空空白白德化德化步步行街行街最需最需要要增加增加的的设施设施类类型型统计统计酒吧5%溜冰场13%KTV16%免费休息空间20%游戏厅5%电玩/网吧20%儿童乐园6%美容健身6%台球室9%片区现225、状消费者意愿商家意愿?片区内只有百盛拥有一个4000平米的爆米花KTV，晚上异常火爆?本项目与百盛距离足够远，引进KTV不会形成直面竞争?环境好的KTV是目标客户群体第二希望增加的休闲娱乐设施。仅次于电玩/网吧类?好好乐乐迪迪：有进驻意向，详细条款待商场布局图出来后详谈?爆爆米米花花KTV：对本项目区位看好，郑州第三店刚开业，目前没有开新店的计划?KTV选选址址一一般般要要求求：面积3000-4000平米；层高不小于2.8m，承重350kg；一般200个包房的KTV应配备200个停车位?综综合合各各方方意愿意愿，引引进进知知名名的的KTVKTV能能很很好好的的带带动人流动人流，补充，补充区域的226、区域的休闲休闲娱乐娱乐功能功能世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。192休闲休闲娱乐娱乐电影电影院院基于基于吸引吸引目目标标客户客户群群和和提提升升档档次次的的考虑考虑，建议，建议引引进中进中等等规规模模的的电影电影院院提升档次需要对目标客群的强大吸引力商家意愿?近期建设的、中等规模、中档的购物中心都引进了影院，这是符合现代消费需求、提升档次的必要手段?片区内新建购物中心均有影院，且经营情况良好?环境好、音效设备较为先进、有一定规模的影院对年轻的消费族群的吸引力非常大?年轻消费者主要关注价格、环境、音响效果、新片上映速度等横横店店影影视视基基地地?较高的进驻意向，认可项目的位置，但还要看227、商场的定位?面积：4000平米最合适，大一些也可以?层高：一般7-8米，最高处净高8米?租金：1元左右?影影院院既既能能吸引吸引本本项目的目项目的目标标客客群群，又又能能提提升项目升项目档档次，次，是是购购物中物中心心发展的发展的趋势趋势?鉴鉴于于项目的位项目的位置置和商和商家家的的意愿意愿，建议，建议引引进中进中等等规规模模的的影影院院我在德化步行街一般逛街买东西之后就顺便去奥斯卡看场电影，挺方便的，打折也多，便宜如果音响效果能好点就更好了付小姐（建筑助理，家住中原商贸城附近）6000平米奥斯卡国际城大上海城6500平米横店影视基地百盛2500平米奥斯卡影城百年德化1期面积影院世世 联联 平228、平 台台本报告是严格保密的。193休闲休闲娱乐娱乐健身健身俱俱乐乐部部健身健身会会所所对目对目标标客客群群的的带带动动作作用用不不强强，同同时时租租金金承承受受能能力力太太低低，不不建议建议引引进进片区现状消费者看法商家意愿?片区内只有百盛有引进了2000平米的澳瑞特健身会所?步行街体系没有健身会所?刚工作人群：一般在家附近或者工作地点附近健身，不会考虑到德化步行街去健身?学生/打工人群/本区域商务人士：很少到健身俱乐部健身澳澳瑞瑞特特/一一兆韦兆韦德德/浩浩沙沙：?均有进驻意向?面积：3000平米以上，要求有25米的半程泳池?承重：350kg/平米，电力大于200千瓦，上下水设置、蓄水池及洗229、澡的设置要到位?楼层：无所谓，但一层需要有10平米左右的展示厅?租金水平：0.45-0.7元/平米/天?健身健身会会所所商商家家进进驻驻意向意向比比较较强强烈烈，但但对对于于本本项目的目项目的目标标客客群群的的吸引吸引力力不不强强，并并且且租租金金承承受受能能力力很很低低，因此不因此不建议建议引引进进健身当然选择在家附近或者工作地附近了，方便嘛德化那边不会去，太远了，而且车还不能直达，挺耽误时间的吴先生（公务员，一般在花园路健身）世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。194德化德化 步步行街行街最需最需 要要增加增加 的的设施设施 类类型型统计统计酒吧5%溜冰场13%KTV16%免费休息空230、间20%游戏厅5%电玩/网吧20%儿童乐园6%美容健身6%台球室9%休闲休闲娱乐娱乐其他其他桌球桌球区域区域现状现状数数量量少少且且经营经营状况状况良良好好?百年德化1期150平米（18桌），经营情况很火爆商商家家意愿意愿河河南南省省东东方方体体育育竞竞技技俱俱乐乐部部?位置相当好，很有兴趣进驻，条件等商场规划定了后再谈?消费消费者者渴望有更多桌球室可以可以引引进中进中等等规规模模的的桌球桌球室室作作为为补充功能，补充功能，带带动人流动人流图图书书音像音像类类区域区域现状现状步行街体步行街体系系目目前前没没有书有书店店类类?本项目离大上海城、郑州购书中心等距离较远，不会互相干扰?商家新华书店省231、/市店等直营国有书店及民营商家还在接洽?消费消费者者众多消费者反映步行街体系缺乏图书类商家引引进进图图书书音像音像店店符符合合目目标标客客群需群需求，求，并并实实现现功能功能多多元元化化形象形象设计类设计类区域区域现状现状没没有有正正规的规的形象形象设计类商设计类商家家?只有百年德化1期有黎元发型设计，区域内没有专业的、知名的形象设计品牌?商商家家高磊整体形象设计、米兰色彩设计形象设计及奥涵等知名形象设计学校或品牌有一定的进驻意向引引进进形象形象设计类商设计类商家家可以可以丰丰富富功能功能、增、增强强时时尚尚感感百年德化1期一层桌球室：80%在使用同同时时还还可以可以引引进进桌球桌球、图图书书232、音像音像、形象形象设设计计等等作作为为补充功能，补充功能，使使休闲休闲娱乐娱乐更更多多元元化化世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。195综综合合对目对目标标客客群群的的吸引吸引力力和商和商家家进进驻驻意愿意愿，建议，建议本本项目项目打打造造包包含含大大型型电玩电玩、KTVKTV和和电影电影院院为为主主综综合合性性休闲休闲娱乐娱乐KTVKTV填填补补空空白白、吸吸引引消费消费者者大大型型电玩电玩强强烈烈聚聚客客电影电影院院提提升升档档次次消费消费者者意愿意愿消费消费者者意愿意愿商商家家意愿意愿商商家家意愿意愿休闲休闲娱乐娱乐小结小结世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。196购购物中物233、中心心13类业类业种种服装、皮具/鞋包/手套、珠宝精品、文化体育用品、食品、化妆品、汽车、行业咨询不不适适合合做做主主力力店店类型2根据一定条件即可排除：家具、家居、家电类型1不能简单排除：百货、超市、餐饮、休闲娱乐适适合合成成为为主主力力店店百百货货、超、超市市、休闲休闲娱乐、娱乐、餐饮餐饮百百货货、餐饮餐饮、休休闲闲娱乐娱乐百百货货、餐饮餐饮、休休闲闲娱乐娱乐?引引进进综综合合性性餐饮餐饮，11-1511-15、16-2016-20及及6-106-10元元是三是三大大价价格格区区间间?引引进进涵涵盖盖大大型型电玩电玩、KTVKTV及及影影院院的的大大型型多多元元休闲休闲娱乐娱乐设设施施?百234、百货货根根据据整体整体运运营和营和开开发商发商意愿再意愿再综综合合决决定定?引引进进综综合合性性餐饮餐饮，11-1511-15、16-2016-20及及6-106-10元元是三是三大大价价格格区区间间?引引进进涵涵盖盖大大型型电玩电玩、KTVKTV及及影影院院的的大大型型多多元元休闲休闲娱乐娱乐设设施施?百百货货根根据据整体整体运运营和营和开开发商发商意愿再意愿再综综合合决决定定对目对目标标客客群群的的吸引吸引力力及及收益收益平平衡衡能能力力对目对目标标客客群群的的吸引吸引力力及及收益收益平平衡衡能能力力商商家家进进驻驻意向意向测测试试商商家家进进驻驻意向意向测测试试适适合合成成为为主主力店力235、店适适合合成成为为主主力店力店家具/家居/家电对交通、昭示性、停车等要求很高，且片区竞争激烈，本项目不采用超市在这两方面表现不佳，不建议引进目前访谈的百货商家进驻意向不强，需要综合考虑打打造德化步行街造德化步行街活活力力新新王王国国世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。197基于基于填填充充区域区域空空白白、增、增强强吸引吸引力角度力角度，建议，建议引引进中进中档档化化妆妆品品品品牌牌非非主主力力业业态态-化化妆妆品品片区现状消费者意愿商家意愿?化妆品店数量少：只有三福百货内、流行前线小店、德化步行街淘宝屋?基本上没有品牌化妆品，主要是杂牌、廉价的散货?消费者呼唤有品牌的化妆品进驻区域?化236、化妆妆品品超超市市千千色色店店：面向初级白领等中低端消费的化妆品超市千色店采用直营的方式，目前没有往郑州发展的计划?单单一一品品牌牌有进驻意向，近3/4品牌要求直营-AUPRES/泊美：公司直营，只进入成熟商场-佰草集/清妃高夫/雅寇：有进驻意向，只考虑直营-蝶妆：有进驻意向，公司直营，商场要负责柜台制作费约25万，商场扣点为毛利的28%-玉兰油：有进驻意向，可以直营也可以加盟-美宝莲：有进驻意向，加盟方式，商场负责柜台制作、人员工资，拿货价为8.5折，美宝莲方便只负责人员的培训及促销活动?中中档档化化妆妆品品品品牌愿意牌愿意进进驻驻本本项目项目，但但大大部分部分采采用用直直营营模式，模式，需237、需要要统统一的一的运运营主体营主体小小百百货货三三福福内内有有些些杂牌杂牌化化妆妆品品世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。198片片区和区和消费消费者者呼唤呼唤上上档档次次的的品品牌牌服服装，装，特特别别需需要要充充实实商商务务休闲休闲类和类和正正装装类类服服装装非非主主力力业业态态-服服装装类类1 1片区现状目标消费者意愿?主要以中低档运动休闲服装为主：基本上是以纯、真维斯、施堡龙、361、美特斯邦威等运动休闲服装?缺乏上档次、有品牌的服装，商务休闲装更是匮乏：商务休闲服装只有海澜之家一家，生意很好学生时代一直在步行街买衣服的，但是上班后再去逛就找买不到合适的衣服了 步行街就是缺那种能238、在上班穿的衣服许小姐（企业会计，毕业两年）太少海澜之家这样的商务休闲服了吴先生：服装生意人?渴望有档次和品牌的服装，呼唤商务休闲装和正装中档运动休闲是步行街的服装主流唯一一家男士商务休闲服装世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。199项目项目有有条条件件引引进进年年轻轻时时尚尚品品牌牌及商及商务务休闲休闲类类服服装，通装，通过过引引导导大大部分商部分商家能家能接受接受高高楼楼层层，但但有有些些品品牌牌采采用用直直营营模式模式非非主主力力业业态态-服服装装类类2 2?有进驻意向，区域内体育用品需求很大；目前在2层，对3层有所犹豫东之杰?直营，有进驻意向，位置要求设在边厅，与NIKE面对面，或239、者在可视范围内，面积约100平米左右；楼层：4-5层都无所谓Adidas?均有有进驻意向匹克/安踏/李宁?有进驻意向，要求一层；面积：80平米淑女坊?有进驻意向，1500平米大店面，要求临街面（1层街面35%），要求签约10年（装修费1200元/平米）；有七个系列，可以充分店内品类的丰富性美特斯邦威?有进驻意向，只考虑加盟方式?加盟条件:保证金1万,拿货折扣4-5折，返点视季末销售情况返还货款的1-2点；春夏和秋冬换季时30%调换货?楼层：目前一般设在3层，可以考虑4层优美世界?有进驻意向但只能加盟：已经在金博大、丹尼斯开设三家直营形象店，已有的加盟店大商新玛特国贸店、北京华联和中原商贸城?加240、盟条件：散货提货折扣价是4-5折；根据完成营业额的指标设置不同的返点；要求储存3个月以上的货品；季内进行10%的调换货?面积：单个牌子60-80平米，一般四个牌子联袂进驻即300平米左右?楼层：目前全在一二层，不考虑4层SNOOP米奇DISNEY/BETTY?有进驻意向，直营模式，河南总代理考察商场汇总资料后再让香港总公司决策?扣点：平时19-20点，每年的1-2月、7-8月（G2000换季打5折）时返点10点?位置：一定要在边厅位置，周边品牌无所谓，可以与Only、Vero mode等放在一起，楼层无所谓，4F可以；合约期限：2年一签G2000进进驻驻意向意向接接洽洽商商家家?服装类商家进驻241、意向明确，具有品牌号召力的休闲正装类及处于品牌拓展期的商家愿意进驻高层?部分商家要求直营方式世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。200建议引进中档时尚鞋包类商家，同时需要统一运营主体统筹经营建议引进中档时尚鞋包类商家，同时需要统一运营主体统筹经营非主力业态-鞋包类非主力业态-鞋包类片区现状目标消费者意愿?主要以鞋城/箱包城的杂牌低端鞋/包为主，选择少，档次低?缺乏上档次、有品牌的鞋包：意尔康皮具是片区唯一一家有品牌的皮具、鞋包店?渴望有档次和品牌的鞋包选择唯一一家品牌皮具唯一一家品牌皮具/鞋店德化鞋业鞋店德化鞋业包鞋?直营和加盟都可以，对项目非常感兴趣?合作模式比较灵活，纯租金、纯提点还242、是保底租金加提点的方式，不同等级的商场租金和提点有所差别（北京华联19点）?净面积：20平米左右圣.梵伦蒂诺?有进驻意向，但要求1层临街或者可以考虑内铺，但不考虑2层?选址时如果是街铺形式主要看地段，如果是商场内部则主要考察商场的运营能力意尔康?有进驻意向都包路?一般直营，要求设在边厅，与百丽、斯加图放在一起，面积一般在50-70平米左右；楼层一般在2层达芙妮?郑州目前只考虑直营方式?商场先期提供流动资金20万左右（1.5年-2年偿还），扣点（可谈判）参照二级市场为12点；面积一般是30-50平米/个品牌?三个品牌视商场的定位和目标客群决定是单个进驻还是一齐进驻星期六/索非亚/康利?有进驻意向243、接吻猫?直营，可以进一步洽谈?纯租金或纯提点的方式都可以，根据商场的等级来谈判租金和提点：租金200-280元不等；提点20-21点；面积：20-30平米米莲诺?直营，可以考虑进驻路贝佳观点观点接洽商家接洽商家鞋包类商家进驻意向明确，对人群的带动和平衡收益都有作用，建议引进；大部分商家采用直营模式，因此也需要统一运营主体统筹鞋包类商家进驻意向明确，对人群的带动和平衡收益都有作用，建议引进；大部分商家采用直营模式，因此也需要统一运营主体统筹世世 联联 平平 台台赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：h t t p:/d o w n.w i n s 244、h a n g.c o m/本报告是严格保密的。201引引进进有有一定规一定规模模和和档档次次的的礼礼品品专专区区可以达到可以达到填填补补市市场场空空白白和和吸引吸引目目标标客客群群的的双双重重效效果果非非主主力力业业态态-珠珠宝宝精精品品类类礼礼品品片区现状消费者看法?没有礼品零售专卖区，零落在万博、郑州国际小商品城等专业市场的零售区内?礼品区对年轻人的吸引力较大?希望有集中的礼品零售区，有一定规模，有一定档次和个性在购物中心中设一个礼品专区，这个点子好啊！记得我结婚的时候去郑州小商品城买礼品，累得半死，还买得不合心意因此你们要做就要做有档次的、有个性的，同时要形成规模张老师（郑州某大专院校245、英文教师，07年毕业）国国际际小小商商品品城城内内设设礼礼品品批批发发兼零兼零售区售区引引进进礼礼品品零零售售专专区区可以可以填填补补市市场场空空白白，同同时时还还可以放可以放在高在高楼楼层层，对目对目标标客客群群的的拉拉动动作作用较用较大，大，建议建议引引进一定规进一定规模模和和档档次次的的礼礼品品专专区区世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。202建议建议引引进类进类似似ITATITAT的的折扣折扣百百货货进进驻驻非非主主力力业业态态折扣折扣百百货货片区现状消费者意愿商家意愿?现有两个ITAT：在百年德化1期负一层和郑州华联内各有一家ITAT会员店?对目标客户群有强大的吸引力：本项目的246、核心客户群特别是刚工作人群和学生，对于折扣名店特别感兴趣，满足花小钱买大牌子的愿望，因此折扣店对目标客群的吸引力较强ITATITAT会会员员店店?有进驻意向，认可项目的区位；如果其他商场的合同到期后可以谈判决定?目前郑州三家店都是直营方式，但不排除加盟方式?面积：500-1000平米，大一些无所谓?主要采用扣点方式，一般不做固定租金(平价大卖场)?楼层：要求在服装楼层，对楼层高度不敏感，主要看能否做起来百年德化1期负一层?折扣折扣百百货货愿意愿意进进驻驻高高层层，对目对目标标客客群群的的吸引吸引力力较较大，建议大，建议引引进进世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。203食食品品类和类和生生247、活活配配套套类业类业种种作作为为购购物中物中心心的的补充功能补充功能视视需需要要直接直接选选取取；汽汽车车及行业及行业咨询咨询明显不明显不适适合本合本项目项目?根据需要补充若干配套服务类?视需要选取?本项目在交通、昭示性和商务氛围上欠缺?交通通达性和目标客群均不符合本本项目项目条条件件?一般在城市主干道旁，通达性很好?对形象和昭示性要求很高?位于商务氛围浓厚的成熟商圈行业行业咨咨询询匹匹配配选选址址要要求求类类别别?花店、药店、银行等配套类也作为补缺液态存在生生活活配配套套服服务务类类补补缺缺类类?甜品、果汁、烟酒类等食品类通常作为补缺业种，基本上购物中心都存在食食品品类类?交通通达性好?目标248、客群是中高端实力阶层汽汽车车明显不明显不适适合合非非主主力力业业态态-其他其他世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。204非非主主力力业业态态小结小结非非主主力力业业态态化化妆妆品品类类、服服装装类类、鞋鞋包包类类、折扣折扣百百货货、礼礼品品区区化化妆妆品品、鞋鞋包包等等进进驻驻低低楼楼层层，同同时需时需要要统统一一运运营主体营主体折扣折扣百百货货、礼礼品品、品品牌牌服服装装?低楼层：形象店及配套服务类、化妆品类、鞋包类及一般的服装品牌?高楼层：折扣百货、礼品区及品牌服装类?低楼层：形象店及配套服务类、化妆品类、鞋包类及一般的服装品牌?高楼层：折扣百货、礼品区及品牌服装类不不愿愿进进驻驻高249、高楼楼层层不不愿愿进进驻驻高高楼楼层层形象店及配套服务类、化妆品类、鞋包类及一般的服装品牌不愿进驻高层进进驻驻高高层层意愿意愿进进驻驻高高层层意愿意愿折扣百货、礼品区及品牌服装类商家愿意进驻高层服装、皮具/鞋包/手套、珠宝精品、文化体育用品、食品、化妆品、汽车、行业咨询不不适适合合做做主主力力店店适适合合进进驻驻性性适适合合进进驻驻性性汽车、行业咨询明显不适合低楼层业态高楼层业态世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。205功能功能比例比例购购物：物：餐饮餐饮：休闲休闲娱乐娱乐=60%=60%：15%15%：25%25%确确定定功能功能比比确确定定功能功能比比例的例的依依据据例的例的依依据据250、德化步行街区域商圈业态比例，购物：餐饮：休闲娱乐=84：10：6德化步行街区域商圈业态比例，购物：德化步行街区域商圈业态比例，购物：餐饮：休闲娱乐餐饮：休闲娱乐=84=84：1010：6 6本项目以餐饮、休闲娱乐为核心驱动力也决定了要提高餐饮和休闲娱乐的比例本项目以餐饮、休闲娱乐为核心驱动力本项目以餐饮、休闲娱乐为核心驱动力也决定了要提高餐饮和休闲娱乐的比例也决定了要提高餐饮和休闲娱乐的比例业内认同的业态经营的黄金比例为:购物：餐饮：休闲娱乐=50：18：32业内认同的业态经营的黄金比例为业内认同的业态经营的黄金比例为:购物：餐饮：休闲娱乐购物：餐饮：休闲娱乐=50=50：1818：3232市251、市场场现状现状市市场场市市场场现状现状现状现状黄黄金金比例比例黄黄金金黄黄金金比例比例比例比例驱驱动动模式模式驱驱动动驱驱动动模式模式模式模式项目项目区位区位项目项目项目项目区位区位区位区位购购物：物：餐饮餐饮：休闲休闲娱乐娱乐=60%=60%：15%15%：25%25%购购物物面积面积：2700027000平米平米；餐饮餐饮面积面积：70007000平米平米；休闲休闲娱乐面积娱乐面积：1100011000平米平米商业商业总总体体量量：4.54.5万万本项目位于城市商业最核心的位置，发达城市案例揭示老城商业中心通常会发展为餐饮、休闲娱乐集中的场所本项目位于城市商业最核心的位置，发本项目位于城市252、商业最核心的位置，发达城市案例揭示老城商业中心通常会发达城市案例揭示老城商业中心通常会发展为餐饮、休闲娱乐集中的场所展为餐饮、休闲娱乐集中的场所世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。206核心问题核心问题三：三：如何提如何提升升本本项目商业项目商业3-6层层的价值的价值？1 1 1 1、核心驱动力、核心驱动力和和功功能能定位：定位：能能否否有有效效带带动动、核心驱动力、核心驱动力和和功功能能定位：定位：能能否否有有效效带带动动3 3 3 3-6 6 6 6层商业价值？层商业价值？层商业价值？层商业价值？2 2 2 2、项目的业项目的业态定位：主力态定位：主力商商家家如何如何设置设置？如何均253、？如何均衡高低衡高低楼楼、项目的业项目的业态定位：主力态定位：主力商商家家如何如何设置设置？如何均？如何均衡高低衡高低楼楼层的价值？层的价值？层的价值？层的价值？3 3 3 3、规划、规划层层面：面：如何如何通通过过规划引导人流向上规划引导人流向上？、规划、规划层层面：面：如何如何通通过过规划引导人流向上规划引导人流向上？我们我们将将从案从案例中得例中得到到答答案案世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。207案案例例借借鉴鉴:案案例例选选取原取原则则案案例例选选取原取原则则中中小小规规模模（46万平米万平米左右左右）购购物中物中心心以以年年轻轻人人目目标标客户客户群群案案例例选选取取案案例254、例选选取取北北京京新新中关中关购购物中物中心心厦厦门门世世贸贸商城商城世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。208新新中关中关City MallCity Mall：成：成功功销销售售并并持持续续运运营营，成成长长为为城市商业城市商业新新的一的一极极，是是当当前前中关中关村村商商圈圈的地的地标性标性商业项目商业项目项目项目概概况况：项目总建筑面积约12万平米（商业4.7万平米，共7层），是集购物中心、智能化写字楼和酒店式公寓为一体的综合体。位位置置：海淀区中关村大街黄庄路口交通交通：40多条公交汽车，地铁4号线和10号线的交汇处，地下车位580个周边周边概概况况：毗邻北中国最大的电子产品交易255、市场和家乐福亚洲最大的旗舰店、中关村购物中心，中科院、北大、清华、人大紧邻四周。北北京京新新中关中关购购物中物中心心北北京京新新中关中关购购物中物中心心厦厦门门世世贸贸商城商城厦厦门门世世贸贸商城商城世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。209商业定位：商业定位：准准确确的项目定位和的项目定位和客户客户定位定位”打打造造北北京京西西CBDCBD购购物物休闲休闲娱乐娱乐的的时时尚尚目的地目的地”，同同时时锁锁定定时时尚尚潮潮流流的的白领白领项目定位项目定位项目定位项目定位客户客户定位定位客户客户定位定位功能功能定位定位功能功能定位定位“城城市市约会约会地、地、时尚之门时尚之门”“新新中中关关256、CITYMALL一站式购一站式购物物天堂天堂”购物中心的商品品牌主打白领，风格定位时尚、潮流。全功能的-超级市场,百货,餐饮,电影院,书店,娱乐;全业种的-日用品,服饰,食品,美食,培训。锁定年轻时尚锁定年轻时尚的的消费人群消费人群，以以中中关村年关村年轻时尚轻时尚的的白领白领（20-35岁岁）为为目标目标人群人群涵盖日常消费涵盖日常消费的的全功全功能能定位与之相匹配定位与之相匹配商商场场规划规划、业业态态设计设计、商商家家引引入入、运运营营方案方案都都与与项目定位项目定位紧紧密密关关联联北北京京新新中关中关购购物中物中心心北北京京新新中关中关购购物中物中心心厦厦门门世世贸贸商城商城厦厦门门世257、世贸贸商城商城世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。210商业规划：商业规划：处处理理好好主主力店力店、次次主主力店力店与与非非主主力店力店的关的关系系，合合理理划分各划分各层层业业态态金金逸逸国国际际影影城：城：-2层，国际五星级标准打造的现代化影城，拥有7个影厅，共868个座位，总建面3500平米Miss SixtyMiss Sixty：1层，意大利一线时装品牌在北京最大的旗舰店，建面340平米奥奥力力健身健身：5层，大型美资连锁健身俱乐部，总建面4000平米-2层：屈臣氏、味千拉面-1层：KFC精选、恒信珠宝店层：星巴克、光合作用书房2层：麻辣诱惑3层：Jack&Jones4层：英孚258、教育、欣叶小厨5层：鹭鹭酒家主力主力店店次主力次主力店店开开发发商持有商持有面积面积大约在大约在70%70%左右，左右，其其余余部分部分带租带租约销售约销售（头三（头三年年返固返固定定回报回报30%30%），并并组组建建专门专门的经营的经营管理管理公公司统司统一一招招商经营商经营北北京京新新中关中关购购物中物中心心北北京京新新中关中关购购物中物中心心厦厦门门世世贸贸商城商城厦厦门门世世贸贸商城商城世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。211星星光光天天地：地：娱乐娱乐休闲休闲、特色特色餐饮餐饮、潮潮流流服服饰饰（提提升升人人气气）主主力店力店：金金逸逸影影城城次次主主力店力店：屈臣氏屈臣氏259、好好邻邻居居便便利店利店、味味千千拉面、拉面、禾禾绿绿寿寿司司、Disney LifestyeDisney Lifestye其他：其他：呷哺呷哺呷哺呷哺、康康师傅私师傅私房房牛牛肉肉面、面、Booty JeansBooty Jeans、U2BU2B彩彩妆妆、进进巍巍美美甲甲等等2 2层层华华彩彩风风尚尚：高高档档鞋鞋包包、潮潮流流服服饰饰（品品牌牌、形象形象）次次主主力店力店：恒恒信信珠珠宝宝店店、KFCKFC精精选选店店、百百丽丽、衫衫国国演义演义其他：其他：天美天美意意、伊伊伴伴、星星期期六六、Bata Bata、思思嘉嘉图图、TATA TATA、Joy&PeaceJoy&Peace等等260、时时尚尚领领袖袖：国国际际、国国内内著著名名时时装品装品牌牌（品品牌牌、形象形象）次次主主力店力店：Miss SixtyMiss Sixty、MNGMNG、光光合合作作用用书书房房、星星巴克巴克其他：其他：CK JEANSCK JEANS、DoDo、LACOSTELACOSTE、MORGANMORGAN、SWATCHSWATCH、CASIOCASIO等等1 1层层靓丽靓丽前前沿沿：国际国际、国国内内一一线休闲线休闲品品牌牌（品（品牌牌、形形象象）次次主主力店力店：G-StarG-Star、EspiritEspirit、LevisLevis、麻辣诱麻辣诱惑惑其他：三其他：三叶草叶草、OnlyOn261、ly、AOAO2 2、爱爱果果果果、比比萨萨瑞瑞途等途等2 2层层1 1层层北北京京新新中关中关购购物中物中心心北北京京新新中关中关购购物中物中心心厦厦门门世世贸贸商城商城厦厦门门世世贸贸商城商城活活力力地地带带：国国际际、国国内内一一线线运运动动品品牌牌（提提升升人人气气）次次主主力店力店：Jack&JonesJack&Jones、NIKE 360NIKE 360、adidasadidas其他：其他：NIKENIKE、LEELEE、converseconverse、d fused fuse、pumapuma、李宁李宁等等层层都都市市酷酷地：地：美美容容美美体体、教教育育拓拓展展、中中档档餐饮262、餐饮（提提升升人人气气）次次主主力店力店：英孚英孚教教育育、丽丽时时美美发发、欣叶厨欣叶厨房房其他：其他：天天才才宝宝贝贝、MrG KitchenMrG Kitchen、OSIMOSIM家家居居、美美丽丽田田园等园等品品质生质生活活：国国际际著著名名运运动动会会所所、高、高档档餐饮餐饮（品品牌牌、形象形象）主主力店力店：奥奥力力健身健身俱俱乐乐部部次次主主力店力店：鹭鹭鹭鹭酒酒家家其他：其他：新新中关中关团团购购会会员中员中心心层层层层世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。212-2-2、-1-1、1 1层层平面平面图图2 2、3 3、4 4、5 5层层平面平面图图D?每每层动层动线线均均263、以以中中庭庭为为中中轴轴线，线，环环形形分布分布?每每层层均均与与地地铁铁1010号号线线出出口相口相连连通通?每每层层主主动动线线均均以以东东西西两两侧侧的的手手扶扶梯梯为端为端点点，中中庭庭为为核心，核心，呈呈环环状状分布分布?每每层端层端点点手手扶扶梯梯与与中中庭庭客客梯梯之之间间构构成成次次动动线线动动线线设设置置：商：商场场人流人流的主的主动动线线以以各各层层平面平面的中的中轴轴线线为为轴轴，呈呈环环线线分布分布北北京京新新中关中关购购物中物中心心北北京京新新中关中关购购物中物中心心厦厦门门世世贸贸商城商城厦厦门门世世贸贸商城商城世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。213特色特264、色商商家家：引引入入吸引吸引人人气气的的特色特色商商家，家，以以形形成成自自身身的的独独特特风风格格，导向导向人流到人流到较高较高楼楼层层特色特色商商家家个个性性、原、原创创另另类类、创创新新风风格格、潮潮流流?芭芭克克闪冰闪冰：纯纯正正的的意意大大利利冰淇冰淇淋淋美美味艺味艺术术，?泰泰迪迪熊熊：世世界界顶顶级级玩玩具品具品牌牌?比比萨萨瑞瑞途途：意意大大利最利最大大的的连连锁锁餐餐厅厅?衫衫国国演义演义：个个性性、原原创创、生生活活、丰丰富富”的设计的设计概概念念?谜谜底底：风风格格前前卫卫的的服服饰饰连锁连锁机机构构另另类类的的风风格商格商家家，体现体现出出明显明显的的个个性性化，使商化265、，使商铺铺具具有有可可看看性性、可、可玩性玩性?晴雪晴雪动动漫漫：动动漫漫玩玩具具、书书籍籍、小、小饰品饰品、动动漫漫爱爱好好者者聚聚集集地地?ARcARc站：站：动动漫漫用用品品独独一一无二的商无二的商家家，人人无无我我有，有，聚聚集集人人气气站站在在潮潮流流前前线线的商的商家家，充充分分吸吸引引年轻年轻人人的的眼球眼球北北京京新新中关中关购购物中物中心心北北京京新新中关中关购购物中物中心心厦厦门门世世贸贸商城商城厦厦门门世世贸贸商城商城世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。214营营销销活活动动：通通过过整体整体包包装装和和活活动动运运营营保保持持持持续续的市的市场场关关注注点点，不不266、断断吸引吸引消费消费者者2009.5.2：Gate新新中中关拖鞋派关拖鞋派对对系系统统持持续续的的活活动动营销营销2009.4.25：TaTa初初夏夏时时尚新尚新品品走秀走秀2009.3.4：Espirit五折热卖开五折热卖开年年红红保保持持持持续续的的媒媒体关体关注注度度，吸吸引引大大量量人流人流，带带动动商商家家销销售售，打打造造新新中中关的关的知知名度名度2009.2.14：开开年年FUN桃花桃花-秀爱秀爱大大行行动动2009.1.2：Lets go真人真人对对打秀打秀北北京京新新中关中关购购物中物中心心北北京京新新中关中关购购物中物中心心厦厦门门世世贸贸商城商城厦厦门门世世贸贸商城商城267、世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。215厦厦门门世世贸贸商城：成商城：成功功销销售售并并持持续续运运营营，成成长长为为城市商业城市商业新新的一的一级级，带带旺旺人流人流，给给商商户带户带来来较高较高的的利润利润和和回回报报?整体项目分为两期?一期：5.5万平方米左右，于1999年开始建设，2001年建成?二期：有3万平方米左右，于2006年开始建设，2008年建成?厦门首首家家真真正正的的“shoppingmallshoppingmall”，包含有沃尔玛、巴黎春天百货和160家单体店，有面积过千的卡乐美食广场，品牌连锁专营店、眼镜店、精品店、特色工艺品店、电影院、书店、街舞工作室、儿童268、赛车场、减肥中心、理发店等等，吃喝玩乐购，顾客均可一站式解决。城城市商业市商业新新的的一级一级区区域域商业区商业区：没落没落的的友友谊谊商场商场运运营营前前：2001年年每天客流量约为每天客流量约为5-6万万人次人次，节假日节假日和和活动活动期期间间大大约是约是10万万人次人次，最最高客流量达高客流量达30万万人人离离城城市市核核心商业心商业街街相距相距近近3KM，无无商业商业氛围氛围项目项目在在开开业一年业一年就就达达到到满租满租，现在，现在5层租金层租金约约200-300元元/平平方方米米开始开始时时并不被并不被业业内看内看好好，开开业业时时仅开仅开到到三三层层，4层层和和5层层空空置置。269、1层层售售价价约约1-2万元万元/平平方方米，米，租金租金约约100-200元元/平平方方米米2008年年1层层售售价价约约5-6万元万元/平平方方米，米，租金租金约约600-700元元/平平方方米米运运营营后后：2007年年北北京京新新中关中关购购物中物中心心北北京京新新中关中关购购物中物中心心厦厦门门世世贸贸商城商城厦厦门门世世贸贸商城商城世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。216成成功功要要素素一：一：准准确确的项目定位和的项目定位和客户客户定位定位以以“冬暖夏凉冬暖夏凉的的中中山山路路”作作为为项目项目前前期期广广告告语语，同同时时锁锁定定年年轻轻大大众众的的消费人消费人群群?由270、美国顶尖公司设计的“带带有有玻璃穹玻璃穹顶顶的的竖竖立起立起来来的中的中山山路路”（中山路是厦门最古老最繁华的商业街），五层高的世贸就是五条重叠的一字步行街。项目定位项目定位项目定位项目定位客户客户定位定位客户客户定位定位功能功能定位定位功能功能定位定位“把把中中山路搬进山路搬进来，来，造老百姓造老百姓的的MALL”“沃尔玛超沃尔玛超市、市、巴黎春天百货巴黎春天百货加加上空调上空调的中的中山路山路”?巴黎春天百货主打白领，而其他店铺以年青人为主要消费群，风格定位简洁现代。?全功能的-超级市场,百货,餐饮,电影院,书店,专业通讯市场,少量娱乐;全业种的-日用品,服饰,食品,美食,手机。锁定锁定大271、大众化众化的的消费人群消费人群，以年轻人为以年轻人为主流主流涵盖日常消费涵盖日常消费的的全功全功能能定位与之相匹配定位与之相匹配商商场场规划规划、业业态态设计设计、商商家家引引入入、运运营营方方案案都都与与项目定项目定位位紧紧密密关关联联北北京京新新中关中关购购物中物中心心北北京京新新中关中关购购物中物中心心厦厦门门世世贸贸商城商城厦厦门门世世贸贸商城商城世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。217成成功功要要素素二：商二：商场场设计设计五五条条重重叠叠的一字步行街的一字步行街，留留出开出开阔阔的中的中庭庭以以及及明明亮亮的的顶顶棚棚，保保留留步行街的步行街的感感觉觉商商场场一一层层平面平272、面示示意意商商场场二二层层平面平面示示意意一字步行街一字步行街感感觉觉开开阔阔的中的中庭庭明明亮亮的的顶顶棚棚北北京京新新中关中关购购物中物中心心北北京京新新中关中关购购物中物中心心厦厦门门世世贸贸商城商城厦厦门门世世贸贸商城商城世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。218?沃沃尔尔玛玛：位于负1层，约13000平方米；?巴巴黎黎春春天天百百货货：14层，沿街转角位置，约9000平米；?金金鹰鹰电影电影院院：5层，约2000平方米?卡卡乐乐美食广美食广场场：5层，约3000平方米成成功功要要素素三：三：处处理理好好主主力店力店、次次主主力店力店与与非非主主力店力店的关的关系系，合合理理划分273、各划分各层层业业态态主力主力店店次主力次主力店店?各类专卖店铺约30000平方米，每层设置次主力店，充分带动人流。?KFCKFC：位于商场入口旁，1层带2层?麦麦当当劳劳：位于沃尔玛入口旁，1层带2层开开发发商持有商持有面积面积大约在大约在50%50%左右，持有左右，持有主力主力店店包括沃尔玛包括沃尔玛、百百货货、电电影影院院和和美食广美食广场场等等，其其余余部分部分返返租销售，租销售，并并请请商业经营商业经营管理管理公公司统司统一一招招商经营商经营。北北京京新新中关中关购购物中物中心心北北京京新新中关中关购购物中物中心心厦厦门门世世贸贸商城商城厦厦门门世世贸贸商城商城世世 联联 平平 台台本274、报告是严格保密的。219运运动动名名品品和和品品牌牌服服饰饰主主题题：次次主主力店力店：沃尔玛出入口，McD、KFC，国内一线运动品牌：nike、adidas、pumar、reebok、匡威、李宁；品牌服饰：ESPRIT、G2000、山田、polo等等）其他：其他：靠近沃尔玛出入口，以互补品（与沃尔玛互补）和小件为主；其他地方有：宝岛眼镜、SONY体验店、药品、皮具、小饰品、唱片等目目标标：超高利润、品牌形象、较高租金1 1层层主主流流一一线线专卖专卖店店，包括包括一一线线休闲休闲品品牌牌、二二线线女女装装：次次主主力店力店：McD、KFC、绿阳工坊、美特斯邦威其他：其他：bossni、班尼路275、左丹奴、fun、旗牌王；伟伦时尚、浪漫宣言等目目标标：大量出货、高租金2 2层层主主流流二二线线专卖专卖店店，包括包括一一般运般运动动品品牌牌、男男装装、成成长长性性休闲休闲品品牌牌：次次主主力店力店：光合作用、利郎、卡丹路、金犀宝其他：其他：力豹等；kbox、花花公子、袋鼠、神曲鞋业；波特、百事、安踏；bluesky、班博、以纯、柒牌、目目标标：男装目的性消费、一般租金3 3层层成成长长性品性品牌牌或或特色特色自自营营店店、童童装装、手手机机城城、休闲休闲：次次主主力店力店：万盟手机城、石兴凯专业减肥其他：其他：大力水手、西瓜太郎等、每天在线、3号仓库、独辫子目目标标：大量出货、高租金4 276、4层层美食美食城城、电影电影院院、特色特色自自营营店店、特色特色、另、另类类休闲休闲：次次主主力店力店：电影院、美食城其他：其他：娱乐商品、另类商品、宠物、迷你摊位目目标标：休闲娱乐主题，主打迷你、好玩、吸引人流5 5层层饰品饰品、特色特色自自营营店店：珠宝、首饰、美发、艺术包、饰品店等散落在15层，做为补充和点缀目目标标：丰富业态、主打迷你、好玩、吸引人流其他其他北北京京新新中关中关购购物中物中心心北北京京新新中关中关购购物中物中心心厦厦门门世世贸贸商城商城厦厦门门世世贸贸商城商城世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。220成成功功要要素素四四：引引入入吸引吸引人人气气的的特色特色商商家277、，家，以以形形成成自自身身的的独独特特风风格格，导向导向人流到人流到较高较高楼楼层层特色特色商商家家稀稀奇奇、唯唯一一另另类类、创创新新风风格格、潮潮流流?稀稀奇奇宠宠物物店店：主营各种稀奇的宠物：如蜥蜴、蜘蛛、青蛇等?金金鹰鹰影影城：城：世贸首家现代风格的影院?卡卡乐乐美食广美食广场场：厦门首家各地美食的总汇?雅柔雅柔：年轻、时尚、充满朝气和个性的服饰连锁机构?独独辫辫子子：风格前卫的服饰连锁机构另另类类的的风风格商格商家家，体现体现出出明显明显的的个个性性化，使商化，使商铺铺具具有有可可看看性性、可、可玩性玩性?户户外外兵兵站：站：军事收藏品，装备用品，军旅休闲服?探路探路者者：户外用品独278、独一一无二的商无二的商家家，人人无无我我有，有，聚聚集集人人气气站站在在潮潮流流前前线线的商的商家家，充充分分吸吸引引年轻年轻人人的的眼球眼球北北京京新新中关中关购购物中物中心心北北京京新新中关中关购购物中物中心心厦厦门门世世贸贸商城商城厦厦门门世世贸贸商城商城世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。221成成功功要要素素五五：通通过过整体整体包包装装和和活活动动运运营营保保持持持持续续的市的市场场关关注注点点，不不断断吸引吸引消费消费者者世世贸贸下下雪啦雪啦：圣诞节人工造雪系系统统持持续续的的活活动动营销营销玻璃屋玻璃屋生生存存记记：在玻璃屋内生活若干天卡卡乐乐1元元吃吃：美食广场所有食物279、1元水牛水牛埕埕美食美食节节：各国美食汇总飞碟屋飞碟屋DJ大大赛赛：与无线音乐、电视台合作保保持持持持续续的的媒媒体关体关注注度度，吸吸引引大大量量人流人流，带带动动商商家家销销售售，打打造造世世贸贸的的知知名度名度北北京京新新中关中关购购物中物中心心北北京京新新中关中关购购物中物中心心厦厦门门世世贸贸商城商城厦厦门门世世贸贸商城商城世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。222案案例例总总结结：北北京京新新中关中关购购物中物中心心北北京京新新中关中关购购物中物中心心厦厦门门世世贸贸商城商城厦厦门门世世贸贸商城商城规划规划层层面面规划规划层层面面定位定位层层面面定位定位层层面面经营经营层层面280、面经营经营层层面面?地地上上都都是是五五层层，有，有地地铁铁的设的设置置负负二二层层?单单一一动动线，线，中中庭庭设计设计，天天幕幕采采光光?针对针对年年轻轻人人走走时时尚尚主主题题?购购物中物中心心不不一定一定依依赖赖超超市市、百百货货主主力店力店存在存在业业态态层层面面业业态态层层面面?电影电影院院、美食美食城城等休闲等休闲娱乐娱乐餐饮餐饮设设置置在顶在顶层层或或最最底底层层?同层同层平面平面不同不同业业种种组组合合，相相互促互促进进?强强势势、高、高端端品品牌牌设设置置于于一楼一楼，有，有助助于于提提升升形象形象?购购物中物中心品心品牌牌与百与百货货主主力店力店品品牌牌形形成成有有效效互281、互补补?奇奇趣趣商商店店成成为为项目项目重重要要特色特色，吸引吸引人流人流?统统一一招招商商、整体整体运运营营?活活动动频繁频繁，成成为为城市城市年年轻轻人人的的焦焦点点世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。223百百货货与与非非百百货货形形成成互互补，补，保保证证餐饮餐饮的比例的比例，可可适适当当减减少少娱乐娱乐部分部分面积面积（承承租租能能力力低低）方案方案一：一：有百有百货货-1F1F1F1F2F2F3F3F4F4F5F5F6F6F快快餐餐（快快餐餐（10001000平米平米）平米平米）地地下下车车库库通通道道地地下下车车库库通通道道/设设备备房房设设备备房房炫酷炫酷地地带带（炫酷炫282、酷地地带带（35003500平米平米）平米平米）品品牌牌服服饰饰品品牌牌服服饰饰+美美容容美美容容美美发发美美发发/餐饮餐饮餐饮餐饮（1000100010001000平米平米）平米平米）珠珠宝宝精精品品珠珠宝宝精精品品/品品牌牌服服装装等等（品品牌牌服服装装等等（25002500平米平米）平米平米）电影电影院院电影电影院院（25002500平米平米）平米平米）环环游游嘉嘉年年华华（环环游游嘉嘉年年华华（25002500平米平米）平米平米）美食广美食广场场（美食广美食广场场（40004000平米平米）平米平米）百百货货（百百货货（40004000平米平米）平米平米）百百货货（百百货货（40004283、000平米平米）平米平米）百百货货（百百货货（15001500平米平米）平米平米）百百货货（百百货货（15001500平米平米）平米平米）精精致致礼礼品品精精致致礼礼品品/动动漫漫动动漫漫/奇奇特特奇奇特特小小店店（小小店店（1500150015001500平米平米）平米平米）休闲服休闲服装装休闲服休闲服装装+简简餐餐（简简餐餐（25002500平米平米）平米平米）运运动动休闲休闲运运动动休闲休闲+简简餐餐（简简餐餐（25002500平米平米）平米平米）ITATITAT（10001000平米平米）平米平米）商商务务休闲休闲（商商务务休闲休闲（15001500平米平米）平米平米）?总总商业商业面284、积按面积按万平米万平米其中：其中：百百货货11000平米平米，餐饮餐饮6000平米平米左右左右，休闲休闲娱乐娱乐6000平米平米左右左右，其他其他零零售区域售区域1.7万平米万平米世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。224无无百百货货方案方案最最主要主要依依靠靠餐饮餐饮、休闲休闲娱乐娱乐来来带带动动，但但必须必须多多设设置置15001500平米平米左右左右的的次次主主力店力店方案方案二：二：无无百百货货-1F1F1F1F2F2F3F3F4F4F5F5F6F6FKTVKTV（25002500平米平米）平米平米）环环游游嘉嘉年年华华（环环游游嘉嘉年年华华（25002500平米平米）平米平米）285、电影电影院院电影电影院院（25002500平米平米）平米平米）美食广美食广场场（美食广美食广场场（40004000平米平米）平米平米）快快餐餐（快快餐餐（10001000平米平米）平米平米）ITATITAT（10001000平米平米）平米平米）商商务务休闲休闲和和餐饮餐饮（商商务务休闲休闲和和餐饮餐饮（30003000平米平米）平米平米）韬韬博博韬韬博博/东东之之杰杰（东东之之杰杰（15001500平米平米）平米平米）运运动动休闲休闲（运运动动休闲休闲（25002500平米平米）平米平米）地地下下车车库库通通道道地地下下车车库库通通道道/设设备备房房设设备备房房炫酷炫酷地地带带（炫酷炫酷地地带286、带（35003500平米平米）平米平米）服服装装服服装装/特特卖卖场场特特卖卖场场/鞋鞋鞋鞋/包包包包珠珠宝宝精精品品珠珠宝宝精精品品/化化妆妆品品化化妆妆品品休闲服休闲服装装（休闲服休闲服装装（40004000平米平米）平米平米）精精致致礼礼品品精精致致礼礼品品/动动漫漫动动漫漫/奇奇特特小小店店（奇奇特特小小店店（30003000平米平米）平米平米）美美容容美美发发美美容容美美发发（10001000平米平米）平米平米）品品牌牌服服饰饰品品牌牌服服饰饰+美美容容美美容容美美发发美美发发/餐饮餐饮餐饮餐饮（1000100010001000平米平米）平米平米）?总总商业商业面积按面积按万平米万平287、米其中：其中：餐饮餐饮6500平米平米左右左右，休闲休闲娱乐娱乐8500平米平米左左右右，其他其他零零售区域售区域2.5万平米万平米世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。225在方案在方案二的二的基基础础上增加上增加了了15001500平米平米的的休闲休闲娱娱乐乐设设施施，结结构构会会更更稳稳定定-1F1F1F1F2F2F3F3F4F4F5F5F6F6F快快餐餐（快快餐餐（10001000平米平米）平米平米）地地下下车车库库通通道道地地下下车车库库通通道道/设设备备房房设设备备房房炫酷炫酷地地带带（炫酷炫酷地地带带（35003500平米平米）平米平米）服服装装服服装装/特特卖卖场场特特卖卖288、场场/鞋鞋鞋鞋/包包包包珠珠宝宝精精品品珠珠宝宝精精品品/化化妆妆品品化化妆妆品品休闲服休闲服装装（休闲服休闲服装装（40004000平米平米）平米平米）品品牌牌服服饰饰品品牌牌服服饰饰+美美容容美美容容美美发发美美发发/餐饮餐饮餐饮餐饮（1000100010001000平米平米）平米平米）电影电影院院电影电影院院（25002500平米平米）平米平米）KTVKTV（25002500平米平米）平米平米）网网吧吧台台球球（网网吧吧台台球球（15001500平米平米）平米平米）美食广美食广场场（美食广美食广场场（40004000平米平米）平米平米）商商务务休闲休闲和和餐饮餐饮（商商务务休闲休闲和和餐289、饮餐饮（30003000平米平米）平米平米）韬韬博博韬韬博博/东东之之杰杰东东之之杰杰（15001500平米平米）平米平米）运运动动休闲休闲（运运动动休闲休闲（25002500平米平米）平米平米）环环游游嘉嘉年年华华（环环游游嘉嘉年年华华（25002500平米平米）平米平米）精精致致礼礼品品精精致致礼礼品品/动动漫漫动动漫漫/奇奇特特奇奇特特小小店店（小小店店（1500150015001500平米平米）平米平米）ITATITAT（10001000平米平米）平米平米）方案方案三：三：无无百百货货?总总商业商业面积按面积按万平米万平米其中：其中：餐饮餐饮6500平米平米左右左右，休闲休闲娱乐娱乐1290、0000平米平米左左右右，其他其他零零售区域售区域2.35万平米万平米世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。226建议建议采采用用方案方案一一，搭搭建百建百货货与与非非百百货货之之间间的的互互补补作作用用，增增强强项目的项目的品品牌牌号号召召力力和和稳稳定定性性方案方案比比较较娱乐餐饮比例更大，特色更鲜明购物比例更大特色特色性性不同档次散户协调难度大可与非百货部分形成户补整体整体平平衡衡自己做可自己做，也可外包操操作作难难度度餐饮娱乐面积大，相对低零售面积大，相对较高盈盈利利水水平平对36层带动能力强对散户的控制能力更强结结构构稳稳定定性性非非百百货货方案方案非非百百货货方案方案有百有百货291、货方案方案有百有百货货方案方案?有百有百货货方案方案对对零零售商业售商业结结构构方面方面非常非常有有好好处处，便便于形于形成成不同不同档档次次间间的的互互补补?有百有百货货方案方案的的收益收益性性方面方面也会大也会大一一些些，但特色不但特色不如如非非百百货货方案方案世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。227?以以中型中型餐饮餐饮（中（中西西式式休闲休闲/特色特色餐饮餐饮）为为主主，另另设一设一大大型型美美乐乐汇（汇（集集各各色色快快餐餐于于一体）一体）?精精致致小小商商品与品与炫酷炫酷地地带带形形成区成区别别，包包括括：礼礼品品区区、动动漫漫区区、奇奇特特小小店店等等?打打造郑州造郑州最292、最大大的的娱乐娱乐嘉嘉年年华华（如如：广广州州天天河河城的城的环环游游嘉嘉年年华华）?以以国国内内一二一二线品线品牌牌为为主主，包括包括kbox、袋鼠袋鼠、波波特特、百百事事、安安踏踏等等?步行街主步行街主流流品品牌牌：bossni、班班尼尼路路、左左丹丹奴奴、fun、邦威邦威等等?屈臣氏屈臣氏，金金饰饰、眼眼镜镜、钟钟表表等等精精品，品，JACK&JONESJACK&JONES、ONLYONLY、G2000G2000、DISNYDISNY、NIKENIKE、ADIDASADIDAS等等?无无品品牌店牌店饰品饰品、服服装装（韩韩、日日、欧欧美等美等）、冷饮冷饮店店、糕糕点点店店、玩玩具具礼礼品293、品等等?小小型型百百货货与与其其它它店店中中店店部分部分形形成成互互补补；主主打打新新鲜鲜社社会会人人，品，品牌牌档档次次比比百百盛盛稍稍稍稍低低一点一点，比比大大上上海海商城商城负负一一层层稍稍稍稍高高一点一点世世 联联 平平 台台228主题1：游乐无限游游乐乐体体验验，五五彩彩纷纷呈呈世世 联联 平平 台台229主题2：无敌械动惊惊险险刺刺激激，高高潮潮迭迭起起世世 联联 平平 台台230主题3：唯舞独尊律律动动天天堂堂，秀秀出出真我真我世世 联联 平平 台台231主题4：动漫秀场梦幻梦幻国国度度，异异想想世世界界世世 联联 平平 台台232缤纷赛事，高手云集持持续热续热点点，人人潮潮涌涌294、动动世世 联联 平平 台台233量贩式量贩式KTVKTV释释放放激激情情，与与友友狂狂欢欢好好玩玩不不贵贵，惊惊喜喜不不断断越K越精彩世世 联联 平平 台台234都市时尚文化的代言情情侣侣影影厅厅特色特色时时尚尚特色影院特色影院3D3D影影院院世世 联联 平平 台台235项目-1层以不同的装修风格打造成项目-1层以不同的装修风格打造成个性另类，风格强烈的个性另类，风格强烈的炫酷炫酷街区街区不仅是购物街区，也是游乐园炫酷地带炫酷地带街区1：暗黑世界以以妖魔鬼怪妖魔鬼怪、魔魔法法巫巫师师为为装修装修主主题题惊悚惊悚的的鬼鬼屋屋体体验验世世 联联 平平 台台236街区2：另类卡通炫酷地带炫酷地带以以295、夸夸张张、立立体的造型体的造型为为装修装修主主题题过过目目不不忘忘的的视觉视觉效效果果可可参参与与的的特色特色的的小小品品设设置置世世 联联 平平 台台237炫酷地带炫酷地带以以欧欧洲洲异异国国风风情为情为装修装修主主题题街区3：北欧神话运运用用墙画墙画、镜镜子子营造营造出出仙仙境境、幻幻境境世世 联联 平平 台台238特色商家：稀奇、古怪、绝无仅有炫酷地带炫酷地带稀稀奇奇宠宠物物店店：另另类类宠宠物物最最热热销销宠宠物物：青青蛇蛇、蜥蜴蜥蜴、毛毛蜘蛛蜘蛛世世 联联 平平 台台239特色商家：稀奇、古怪、绝无仅有炫酷地带炫酷地带马马桶桶、浴缸浴缸、面面盆盆组组合合成的成的装修装修便便所所主主题296、题欢欢乐乐餐餐厅厅砸砸盘盘子子的发的发泄泄区区长长得得像像便便便便的的食食物物世世 联联 平平 台台240精致礼品区精致礼品区项目5层打造成精致礼品店，与环游嘉年华相辅相成，共筑精致乐园动动漫漫精精品品专卖专卖卡卡哇哇伊伊公公仔仔系系列列DIY银银饰饰世世 联联 平平 台台241精致礼品区精致礼品区具备互动性的礼品屋，让你的礼品更具个人特色，独一无二手手绘绘布布鞋鞋DIY水水晶晶礼礼品品人人像像魔魔术术教学教学屋屋炫炫彩彩大大头头贴贴手手工工陶陶艺艺馆馆世世 联联 平平 台台242美食广场美食广场美乐汇，大型美食盛会千千米米空间空间，千千种种食食物物一站一站式品式品尝尝各地各地美食美食价价格格297、实实惠惠世世 联联 平平 台台243聚会小酌，特色风情美食热热闹闹畅畅饮饮，共共享享欢欢乐乐心心情情汇汇聚聚各各国国特色特色美食美食，新新鲜鲜不不断断美食广场美食广场世世 联联 平平 台台244美食广场美食广场商务休闲，舒适优雅空间商商务会务会客客、约约会交会交友友悠悠闲闲、小资小资、小小情情小小调调世世 联联 平平 台台245郑州特色，体会中原食文化郑州特色餐饮郑州特色餐饮原原汁汁原原味味，古古色色古古香香世世 联联 平平 台台246体验人在江湖品尝侠肝义胆风波庄风波庄金金庸庸武武侠侠原原貌貌再再现现特色特色服服务务暗暗号号，重重现现侠侠客客梦梦世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。24298、711商业商业销销售售方方式建议式建议商业商业销销售售方方式建议式建议世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。248基基于市场对于市场对二层二层商业商业价价值认识值认识不高不高、控制控制总价及总价及兼顾兼顾后续后续经经营营的的综合考虑综合考虑，建，建议议本项目本项目采用采用分分开开销售销售为主为主体体、个、个别连别连体体销售销售的方的方式式优优势势1-2F连连体体销销售售分分开开销销售售?可以兼顾有特殊需求的商家（如KFC等），方便后续经营和最大限度保证一层的价值?铺位分割灵活，容易控制总价?可以兼容不同销售方式，以利于实现最大价值（如1F临街铺位价值最高、容易销售，可以采用直接销售；而2F299、价值还未完全实现，可以返祖或者暂不销售）?二层的商业价值未被充分认识，分开销售使得其具有培育后升值的可能?操作稍微复杂?无法兼顾特殊商家需求?总价总价高高：单铺面积大，总价高，大大提高了投资门槛，不利于销售?对对后后期期运营运营影影响响大大：后续商场如不统一经营，连体销售加大了招商和运营的难度；?降低降低实实用用率率：连体销售使得每个铺位内部都要设立单独的电梯/楼梯，大大降低了铺位的实用率?现实现实案案例例：市场采用连体销售的项目大多是街区商业，其总价门槛较高，对售价无提升作用?鉴鉴于于市市场场对对2F2F的价值的价值认认识识度度不不高高，分分开开销销售售保保留留了了其其培育培育升值的升值的可300、可能性能性?综综上上所所有有因因素素，建议，建议本本项目项目采采用用分分开开销销售售为为主体主体、个、个别别商商铺铺连连体体销销售（售（考虑考虑KFCKFC等等特特殊殊商商家家的经营的经营需需要）的要）的方方式式劣劣势势切切割割方方式式切切割割方方式式世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。249常常规规下下商商业业项项目目常常见见的的销销售售模模式式金色巴黎较成熟区域的集中商业项目客户对代租承诺持怀疑态度，力度弱增强客户对项目购买的信心度，适当降低客户对项目投资风险的敏感度销售收入商铺销售同时，针对商铺自身条件（产品原因、地段原因等）向客户承诺在一定的期限内帮购买商铺的客户对外出租其铺位.301、承承诺诺租租赁赁案案例例适适用用类类型型劣劣势势分分析析优优势势分分析析收益收益方方式式操操作作特特征征模式模式销售收入销售收入销售收入直接推出销售，不提供任何附加价值及服务在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的年限一般为310年.?客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等；?发展商一次性返数年租金降低首付；?返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报.街铺、小规模社区商铺现状一般、招商难度大，但成长空间乐观的商业项目主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售推售行为主动性差投资客户对回购的关注转为并品牌的关注实际租金收益不能满302、足返租所需，政策限制开发商无商业运营压力；操作简单增强客户对项目未来升值潜力的信心，降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度.快速销售、回笼资金分割灵活，客户层面广投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感文景雅居国际花都环球广场布吉东大街元一时代广场、安徽国际购物广场直接直接销销售售返返租租+回购回购售售后后返返租租销销售售模式模式销销售售模式模式世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。250深国投购物广场嘉德置地集中商业写字楼裙楼价值贬损，单价难以提升商铺销售速度较快；资金回收期较短.销售收入将商业项目整体出售给大投资客或经营机构.整体整体销销售售案案例例适适用用类型类型劣303、劣势势分分析析优优势势分分析析收益收益方方式式操操作作特特征征模式模式销售收入预支租金收入租金收入+销售收入将商铺在公开场合拍卖.在公平竞争的原则下进行.价高者得.且该价在很大程度上可反映市场对商铺价格的承受能力.将商铺一定时期内的经营权进行出售，但不变更产权。通过前期合理的业态定位，提前将适合社区品质和业主需要的商家引进，控制社区商业的品质，主导社区商业的前期发展商业旺区商铺数量不多产权不清的物业专业市场适用大型社区开发的配套商业销售市场风险较大客户接受程度不高需要对市场进行合理的专业定位及管理社区商业前期招商难度较大，对发展商综合运营能力要求很高便于实现价值最大化，规避定价失误带来的损失对304、产权清晰度要求不高；便于统一管理；销售较快可控制商业业态和业种.使布局合理.保证社区品质，令开发商、业主、投资者及经营者的利益达到一个较好的平衡点；便于统一管理，培育出铺位商业价值；租约促进销售。八达商城铺王现代城华庭拍拍卖卖销销售售东城海鲜批发市场深圳万科城风情商业街出出售经营售经营权权先先租租后后售（售（带带租租约约销销售）售）续续上上销销售售模式模式销销售售模式模式世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。251目目前前郑州在郑州在售售商业商业项目项目大大多采用直接销售多采用直接销售和和返返租租销售销售两种两种方方式式，其，其中中希望希望对商场对商场进进行行业业态控制态控制和和规划的项规305、划的项目目大大多采用返多采用返租方租方式式同租同售，前3年返租，每年返还6%，一次性折返3年返租，每年10%，一次性返还3年返租，每年8%，一次性返还；有部分商铺带租约销售，售价不变1F临街铺位直接销售，内街和2-3F返租销售，返租5年，每年8%，前三年一次性返还，后两年逐年返还直接销售直接销售直接销售刚开业直接销售，现暂停销售产权销售销售方方式式统一业态规划曼哈顿商业广场曼哈顿商业广场商场未成熟金金智智万万博博统一业态规划、商场培育升龙商业广场升龙商业广场（旺角旺角购购物物街）街）统一业态规划、商场培育宝宝龙龙城城市广场市广场位置较好裕鸿国际裕鸿国际（品（品牌步牌步行街行街部部分）分）亚星财306、富亚星财富广场广场开发商实力强建业置地广场建业置地广场位置较好，形态新颖地一大道地一大道特征特征项目项目?市场上在售典型商业项目主要以直接销售和返租销售这两种方式为主?一般而言，项目位置较好或开发商实力比较雄厚或容易销售的项目采用直接销售方式，而未成熟商业或者具有统一业态规划的项目会采用返租销售方式郑州郑州在在售商业项目售商业项目销销售售方方式式郑州郑州在在售商业项目售商业项目销销售售方方式式世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。252根根据据开开发商目发商目标标及及6 6种种销销售售方方式式分分析，析，本本项目项目适适合合采采用返用返租租为为主主、部分部分灵灵活活使使用用直接直接销销售和307、售和带带租租约约销销售的售的混混合合销销售售方方式式?商业部分主主要要采采用返用返租租销销售售方方式式（返租年限、返还比例等细节待项目入市时根据市场情况再确定）?一一层层临临街街铺位采用直接直接销销售售的方式?1-21-2层层连连体体（如KFC、麦当劳等）销售部分采用带带租租约约销销售售方式劣势：没有实际铺位，难于说服投资者满足满足特殊特殊商商家需家需要要优势：如有品牌保障，让投资者省心带带租租约约销售销售本项目本项目匹配度匹配度与与本项目本项目结合优劣结合优劣势势分分析析销售销售方方式式优势：有利于商业的可持续经营整体整体销售销售劣势：谈判过程长，实现难度大，价格低优势：如有大型品牌商家保障308、，容易吸引投资者产产权销售权销售劣势：没有实际铺位，难于说服投资者；有较高发生纠纷的风险劣势：财务风险非常高，经营后比较被动优势：可以完全增加投资客户的信心，属于完全的融资行为劣势：增加财务手续，同时也增加了财务风险；在招商上，要加大力度优势：适用所有商铺；吸引投资客户，可以增加客户的信心；可以在前期确保开发商对商业的控制，在很大程度上保障项目的商业运营成功劣势：失去对商业的控制，容易使整个项目的商业经营陷入困境，影响项目整体形象和价值的提升，以及后面商业的销售；内街及二楼以上的商铺难以销售；增加客户对价格的敏感度优势：减少发展商的财务问题；销售方式简单、直观，客户容易理解主主要要部部分分一一309、层层临临街街返返租回租回购购返返租租销售销售直接销售直接销售本本项目项目销销售售方方式建议式建议本本项目项目销销售售方方式建议式建议世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。253合肥合肥元一元一时代时代广场广场选选用返用返租租十十年年、头头三三年年租金租金一一次次性性返返回的方回的方式式实现了实现了售售价价和和招招商商的的双重提双重提升升4层（裙房）层数8 8万平万平方方米米商业面积百货、超市、电器、电影院主力店16万平方米总建面基本基本信信息息安徽首席复合体验式时代欢乐主题购物公园定定位位中高档Mall，规划设计及业态选择超出合肥同行水平，开业不久，人气不太旺但已有起色点 评无经营权，返租310、10（税前）10年，头三年返租资金抵按揭。出售方式大型百货公司、顶级名店街、大型超市、电脑电器城、精致休闲书城、四厅电影院、大型游戏场、KTV、高档国际台球俱乐部、各式风味小吃街、西式速食餐饮。经营业态04年11月开始招商销售，A区基本售完，一楼均价16000，实现100招租；B区已完工租租售售情况情况影城、欢乐美食广场、KTV四层绅仕儿童文教馆三层流行时尚仕女馆、国美二层华洋名品百货馆、华联首层B B区区A A区区B B区区将完将完工工返返租租销销售成售成功功案案例例返返租租销销售成售成功功案案例例楼楼层层分布分布世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。254建建议议本项目本项目采用采用1311、F1F、2F2F分分开开划划铺铺为主为主的的铺铺位位划分方划分方式式及及以以返返租租为主为主的的销售销售方方式式小结小结小结小结销销售售方方式式铺铺位位切切割割方方式式?以以1F1F、2F2F分分开开划划铺铺、单、单独独销销售售为为主主体体，更好的控制总价、便利商家后续经营?个个别别1-2F1-2F连连体体销销售售：按照KFC、麦当劳等重点引进商家的具体物业要求，采用1F搭配2 F的划铺方式，同时这部分商铺采用带租约销售的方式?以以返返租租为为主要的主要的销销售售方方式式：提高投资者信心、降低投资门槛，同时更好控制整个商场的业态?1F1F临临街街铺铺位位直接直接销销售售：价值认知度高，容易销售312、，操作简单?个个别别1-2F1-2F连连体体铺铺位位带带租租约约销销售售：满足KFC等特殊商家的物业要求世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。255商业定位商业定位回回顾顾客户客户定位定位功能功能定位定位整体定位整体定位形象形象定位定位档档次次定位定位经营定位经营定位社社会会新新鲜鲜人人,家家庭庭环境环境好好的的学学生生/打打工工人人群群，本本区区域商域商务务人人士士购购物：物：餐饮餐饮：休闲休闲娱乐娱乐=60%=60%：15%15%：25%25%动动感感都都心，心，步行街商业体步行街商业体系系的的绝绝对对领领导导者者步行街的步行街的档档次次消费消费（郑州市郑州市属于属于中中端端偏偏低低）313、缤纷缤纷德化德化，炫炫动动YOHOYOHO郑州郑州永永不不落落幕幕的的“秀秀”制制造造场场以以餐饮休闲餐饮休闲娱乐娱乐为特色为特色，有，有小小百百货货的的购购物中物中心心划划铺铺/销销售售方方式式1F1F、2F2F分分开开划划铺铺，主要主要采采用返用返租的租的销销售售方方式式世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。256发展战略及整体定位发展战略及整体定位规划布局规划布局建议建议市市场场竞争分竞争分析析物业类型及配比物业类型及配比各物业类型定位各物业类型定位目目标解析标解析经济经济测算测算项目项目机会挖掘机会挖掘项目项目属性界属性界定定商业商业写字楼写字楼商商务务公公寓寓世世 联联 平平 台314、台本报告是严格保密的。257地地标建筑标建筑写字楼的写字楼的外外表表形象，形象，商商务务公公寓寓的的内内在在格格局局地地标建筑标建筑产品产品定位：定位：树形象树形象，控控成本成本写字楼整体定位写字楼整体定位客户客户定位：定位：片区片区内内品品牌牌商商家家的的集集中中地地竞争定位：竞争定位：以高形象以高形象为为主主要要发发力力点点，兼兼打打特特色概念色概念世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。258竞争定位：竞争定位：以以高高形象形象为为主要主要卖卖点点，兼兼顾顾生生态态写写字楼和字楼和智智能能写字楼的写字楼的特色特色卖卖点点核心核心卖卖点点特色特色卖卖点点特色特色卖卖点点高高档档挺拔挺拔的315、的外外立立面面生生态态写字楼写字楼智智能能写字楼写字楼（可可选选）?100100米高米高度度，120120米米的的形象形象?部分部分玻璃幕玻璃幕墙彰墙彰显显档档次次?竖竖向向线线条条的的运运用用?底底部部石石材材?仿石仿石材材大大堂堂?空空中中生生态会态会所所?窗窗墙墙结结构构?新新风风系统系统（可可选选）?4A4A智智能能化化?地地下下停车停车场场监监控控和和管管理理系统系统世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。259客户客户定位：项目区域定位：项目区域内内品品牌牌商商家家的的办办公公或或形象形象展展示集示集中地中地租租户户定位定位购购买买者者定位定位?核心核心客户客户：投投资资客客?重316、重要要客户客户：在在区域区域内内工工作作的的生生意意人人（自用或自用或投投资资）?核心核心客户客户：区域：区域内内品品牌牌商商家家?具象描述：他们在片区内有大量业务，却苦于找不到匹配公司形象的写字楼?敏感点：片区内的标杆建筑，体现档次?100米写字楼开发商自持11层，可销售部分只有9层，体量较小?只需要针对片区内的高端客户需求出租世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。260产品定位：围绕树形象和控成本的原则设计项目的写字楼产品产品定位：围绕树形象和控成本的原则设计项目的写字楼产品高度：高度：树形象树形象控成本控成本接近120米的形象高度100米的实际高度接近120米的形象高度100米的实际317、高度顶端会所：顶端会所：云顶餐厅、生态会所利用偷出的3层面积云顶餐厅、生态会所利用偷出的3层面积外立面：外立面：部分玻璃幕墙的材质窗墙结构，普通石材或铝扣板部分玻璃幕墙的材质窗墙结构，普通石材或铝扣板竖向线条的打造竖向线条的打造大堂：大堂：做足高度（8米）高处用仿石材底部选用石材做足高度（8米）高处用仿石材底部选用石材电梯：电梯：做足数量，有货梯使用过国产电梯做足数量，有货梯使用过国产电梯中央空调：中央空调：不使用，采用分体空调不使用，采用分体空调世世 联联 平平 台台赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：h t t p:/d o w n.w i318、 n s h a n g.c o m/本报告是严格保密的。261100100米米的的实实际际高高度度实实现现110110多多米米的的形象形象：通通过过外外立立面面支撑支撑和和内内部的设部的设备备用用房房支撑支撑起起约约3 3层层的的高高度度高高度度测测量量标标准准写字楼写字楼核心核心筒筒支撑支撑层层（屋屋顶顶设设备备层层）写字写字楼主楼主体体层层楼楼顶顶搭搭建建层层统统一一外外立立面面玻玻璃幕璃幕墙墙案案例：例：深深圳圳荣荣超超经经贸贸中中心心高高度度：?通通过过外外立立面面支撑支撑在顶上在顶上搭搭板板2-32-3层层左右左右，最最多可多可以以支撑支撑1212米高米高，报报建建完完以以后后可以319、可以搭搭板板隔隔离离后使后使用用?女女儿墙儿墙与与屋屋顶面顶面交界交界的的点点为为规划规划院判院判断断高高度度的的标标准准?设设备备用用房房不不算算高高度度解解决决方案方案限限制制条条件件?搭搭高高的部分的部分没没有产有产权权，不不能能销销售售，一一般般开开发商得发商得自自己己持持有有世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。262云云顶顶餐餐厅厅或或生生态企态企业业家会家会所所，利利用用偷偷出出的的3 3层层面积面积提提升写字楼升写字楼档档次，次，增加增加项目项目卖卖点点顶顶级级会会所所：顶顶楼楼将将建建立立高高28米米的的顶顶级级企企业业家会家会所所案案例：例：深深圳圳地地王王大大厦厦云云320、顶顶西西餐餐厅厅：集集豪豪华华西西餐餐厅厅和商和商务务中中心于心于一体一体顶顶端端会会所：所：案案例：例：安安联联大大厦厦云云顶顶餐餐厅厅?充充分分利利用用偷偷出出的的面积面积?俯瞰俯瞰城市城市美美景景，享享受美食受美食?增加增加项目项目卖卖点和点和特色特色：郑：郑州州最最高高的的餐餐厅厅等等生生态企态企业业家会家会所所?提提供供咖啡咖啡厅厅、会会客客室室、健健身身按按摩摩等等功能功能?项目项目写字楼租写字楼租户户的的独享独享领领地地，增加增加亮亮点点，增加增加尊贵尊贵感感?增加增加项目项目生生态态写字楼写字楼的的卖卖点点顶顶端端部分部分退退让让出出部分写部分写字楼字楼空间空间做做空空中中花园321、花园世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。263可以可以在在昭昭示性示性强强的部分的部分使使用用玻璃幕玻璃幕墙墙增加增加项目项目档档次次和和形象，形象，其他部分其他部分用用国产国产石石材材降降低低成成本本外外立面：立面：玻璃幕玻璃幕墙墙的的使使用用?用用于于昭昭示性示性强强的楼体部分的楼体部分?进进口口玻璃幕玻璃幕墙墙的价的价格格较较高高，不不建议建议采采用用?建议建议可可采采用用普普通通单单层层镀膜镀膜lowElowE玻璃玻璃，价价格格约约400400元元/平米平米左右左右；双双层层镀膜镀膜lowElowE玻璃玻璃价价格格约约900900元元/平米平米石石材材的的使使用用?只在只在底底部322、部对对视觉视觉有有较较强冲强冲击击力力的地的地方方使使用用较较好好的的石石材材?不不建议建议采采用用进进口口石石材材案案例：例：深深圳圳报业报业大大厦厦世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。264案案例：例：深深圳圳深深发展发展银银行行大大厦厦方方式式一：一：玻璃幕墙玻璃幕墙+石材外挂石材外挂案案例：例：深深圳圳华华润润中中心心方方式式二二：玻璃幕墙玻璃幕墙+铝扣板铝扣板方方式式三三：玻璃幕墙玻璃幕墙+石材外挂石材外挂案案例：例：深深圳圳地地王王大大厦厦也也可可采采用用窗窗墙墙结结构构，用用石石材材或或铝铝扣扣板板与与玻璃幕玻璃幕墙穿插墙穿插，降降低低成成本本的的同同时时也也更更加加节能节323、能环环保保外外立面：立面：北北方方因因供供暖暖的的问题问题可可能能不不允允许许大大面积面积采采用用玻璃幕玻璃幕墙墙，窗窗墙墙结结构构也也可以可以更更好好地体地体现现节能节能环环保保。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。265多多采采用用竖竖向向线线条条体体现现项目的项目的挺拔挺拔形象，形象，同同时增时增强强高高度度感感外外立面：立面：案案例：例：深深圳圳经经贸贸中中心心案案例：例：深深圳圳诺诺德德国国际际案案例：例：深深圳圳中中国国联联通大通大厦厦世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。266大大堂堂：以以高高度度凸凸显显档档次，次，只在只在底底部部分部部分使使用较用较好好的的石石材材324、；不；不使使用用中中央央空调空调大大堂堂：中中央央空空调调：大大堂堂?做做足足高高度度，建议，建议做做8 8米米左左右右?只在只在底底部部视觉视觉感感知知强强的地的地方方使使用较用较好好的的石石材材，上上部部可可用用仿石仿石材材?不不建议建议用用进进口口石石材材?可可适适当当用金用金属属、大大理理石石等等有有光光泽泽感感的的材材质质增加增加亮亮度度和和档档次次不不使使用用中中央央空调空调适适当当用用有有光光泽泽感感的的材材质质世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。267电电梯梯：数数量量充充足足，配配备备货货梯梯，采采用用国产国产电电梯梯即即可可电梯电梯：国产国产的的贴贴标标电电梯梯广广州325、州日日立立等等电电梯梯?做做足足数数量量，需需配配备备货货梯梯?缩缩短电短电梯梯等等待时待时间间?国产品国产品牌牌电电梯梯比比国外国外原原装装电电梯梯便便宜宜几几百百万万，可可大大节大大节省省成成本本世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。268发展战略及整体定位发展战略及整体定位规划布局规划布局建议建议市市场场竞争分竞争分析析物业类型及配比物业类型及配比各物业类型定位各物业类型定位目目标解析标解析经济经济测算测算项目项目机会挖掘机会挖掘项目项目属性界属性界定定商业商业写字楼写字楼商商务务公公寓寓世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。269写字楼和商写字楼和商务务公公寓差寓差别别定位定位326、，公公寓寓可可借借势势写字写字楼楼销销售售，也，也可可承承接接写字楼中的写字楼中的相相对对低端低端客户客户商商务务公公寓寓整体整体定位定位在在项目整体中的地位项目整体中的地位目目标标租租户户互互补补外外立立面面形象形象成成本本差差别别主主打打卖卖点点标标杆杆作作用用，树立树立整体整体形象形象写字楼写字楼商商务务公公寓寓补补缺缺地位地位，依依赖赖整体的整体的标标杆杆形象形象可可售售建建面面总总体体量量约约1300013000平米平米约约94009400平米平米片片区区内内品品牌牌商商户户片片区区内内小小生生意意人人或或购购物中物中心心商商家家?片区内最高端的产品，聚焦小众销售，辐射整个片区的品牌327、商户?聚焦片区内主流的商户，数量众多，但也可能面临较多的竞争项目片片区区内内的的标标杆杆形象形象可可商商可可住住的的灵灵活活空间空间写字楼写字楼形象形象，玻璃幕玻璃幕墙墙公公寓寓形象形象34003400元元/平方米平方米左右左右，不不做做中中央央空调空调25002500元元/平方米平方米左右左右，不不做做玻玻璃幕璃幕墙墙，电电梯梯和和装修装修成成本本降降低低内内部部格格局局气气派派大大堂堂分分散卫生散卫生间间，带带厨厨房房，生生态态空空中中大大堂堂世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。270配配套套购购物中物中心心的的SOHOSOHO公公寓寓，可可商商可可住住，自自在办在办公公SOHO公公328、寓寓产品产品定位：定位：控控成本，成本，灵灵活空活空间间商商务务公公寓寓整体整体定位定位客户客户定位：定位：片区片区内内的的小小生意生意人人竞争定位：竞争定位：配套配套购购物中物中心心，可可商商可可住住，生生态态空空中大中大堂堂SOHO公寓公寓与与炫炫动动YOHO的的购购物中物中心心相相互互呼呼应应，作作为为同同一一产产品品系系列列打打造造世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。271竞争定位：配竞争定位：配套套城市城市综综合合体体，以可以可商商可可住住的的灵灵活活空间空间满满足足多多元元化的化的需需求求核心核心卖卖点点特色特色卖卖点点特色特色卖卖点点配配套套城市城市综综合合体体SOHOSO329、HO灵灵活活空间空间生生态态空空中中大大堂堂?以以地地标性标性的写字楼的写字楼为为自自身身的的形象标形象标杆杆?配配套套购购物中物中心心的的吃吃喝喝娱乐娱乐游游，一站一站式式服服务，务，便便利利近近在在咫尺咫尺?位位于于在在城市城市核心之核心之上上?可可商商可可住住?可可仓储仓储可可展展示示?满满足足小小生生意意人多人多元元化和化和复合复合的的需需求求?空空中中大大堂堂，生生态态花花园园世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。272客户客户定位：定位：片片区区内内的的小小生生意意人人租租户户定位定位购购买买者者定位定位?核心核心客户客户：投投资资客客?重重要要客户客户：片片区区内内的的生生意330、意人人(自用自用兼兼投投资资）?核心核心客户客户：片片区区内内的的生生意意人人?具象描述：片区内的小生意人，比写字楼租户低端，需求较多元化?敏感点：核心区位，标杆形象，性价比高?重重要要客户客户：购购物中物中心心内内商商户户?具象描述：方便仓储?敏感点：距离商铺较近，方便取货世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。273产品产品定位：定位：SOHOSOHO解析解析在在本本项目中项目中不不是是强调强调在在家家办办公公，而而是是强调强调灵灵活活多多变变的的空间空间满满足足复合复合的的需需求求?SOHOSOHO，是是“Small Office Home OfficerSmall Office Ho331、me Officer”的的缩缩写，写，原指原指“单单独独办办公公、在在家家里里办办公公”。项目项目借借用用其其商商住住混混合合和和模糊模糊的的概念概念，强强调调满满足足需需求求的无数的无数种可种可能能性性。配套厨房和卫生间，可以平时小憩，也可以给员工使用；设计灵活，没有居住和办公的明显界限。在在本本项目中项目中，强调强调SOHOSOHO可可商商可可住住的的特特性，性，空间空间满满足足多多种种需需求求可可居住居住：可可办办公公：可可展展示示：可可仓储仓储：可可经营经营：复合复合五五大功能，充大功能，充分分满满足足中中小小企企业的业的需需求求公寓外立面，具备写字楼物业的形象，同时依托项目写字楼的标332、杆形象；内部设计满足中小企业的办公需求。双开玻璃门设计，提供良好的展示面；可作为形象店或加盟点。特别为购物中心商家提供仓储空间，十分便利；适合小型企业经营，如婚纱摄影、美体沙龙等，居住和经营场所一次性解决。SOHO空间可以是“工作间、客房、展示间，还可以是起居室”，SOHO是“意味深长的空间”。建外SOHO首席设计师山本里显世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。274外外立面：立面：适适当当使使用用玻璃玻璃材材质质，提提升升档档次次感感，但同但同时时又又能能节节省省成成本本，并保并保证证内内部部空间空间的的通通透透明明亮亮?外外观观简简洁洁现现代代，与与购购物中物中心心保保持持统统一一风风333、格格，或拉或拉近近和写字楼的和写字楼的档档次次距距离离风风格格统统一一玻璃玻璃材材质质?适适当当采采用用玻璃玻璃材材质质，可可做做全全玻璃玻璃外外立立面面；?内内部部大大开开间间落落地地玻璃玻璃窗窗，采采光光、景、景观观均均好；好；?玻璃玻璃能能够够产产生生白白天天透透明明、夜夜晚晚发发亮亮的的效效果果。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。275户型设户型设计计：户户型设计型设计灵灵活活，每每户带户带单单独独的的厨厨房房和和卫生卫生间间，可可商商可可住住，划划小小铺铺销销售售，可可根根据据需需要要自自行组行组合合卧室之间可以连通卧室和客厅可以连通?居居家家商商用用两两相相宜宜每每户户单单独独厨厨卫卫小小户户型型低低总总价价?户户型划型划小销小销售售，降降低低投投资资门门槛槛框框剪剪结结构构，自自由由组组合合?根根据据需需要要自自由由组组合合，户户型型根根据据需需要要灵灵活活多多变变世