1、1贵阳江西村改造项目发展战略及整体定位贵阳江西村改造项目发展战略及整体定位（完整版）（完整版）20152015-9 9本报告是严格保密的。2发展战略及整体定位发展战略及整体定位物业发展建议物业发展建议市场调研阶段市场调研阶段2015/09/052015/09/052015/112015/112015/08/292015/08/29项目的分析阶段划分：在发展战略及整体定位阶段，主要解决以下方面项目的分析阶段划分：在发展战略及整体定位阶段，主要解决以下方面问题问题项目及企业目标解析核心问题结构化分析区域未来机会研判市场机会挖掘发展方向研判项目整体发展战略及整体定位规划构思调研内容：地块位置及现状条2、件区域交通、基础设施规划地块现状及交通调研区域：贵阳市区为主项目所在周边片区金阳等新兴区域调研商业、楼盘、客户：项目地块及周边贵阳市区及周边区域重点专业人士访谈本报告是严格保密的。3项目核心问题解析项目核心问题解析项目目标项目目标项目解析项目解析区域发展趋势区域发展趋势市场机会挖掘市场机会挖掘项目产品组合方向项目产品组合方向整体发展战略与定位整体发展战略与定位项目规划布局项目规划布局项目开发背景项目开发背景附附件件本报告是严格保密的。4本项目位于城市一环内，紧临贵阳城市核心区，大规模旧城改造项目，本项目位于城市一环内，紧临贵阳城市核心区，大规模旧城改造项目，介入开发的首要问题是保证拆迁顺利进行3、介入开发的首要问题是保证拆迁顺利进行项目基本指标：项目基本指标：占地：约占地：约143143亩；意向容积率：约亩；意向容积率：约8.38.3（可（可调整）；调整）；地价（含拆迁安置）：地价（含拆迁安置）：13001300万万/亩亩项目开发条件：项目开发条件：拆迁安置量拆迁安置量住宅住宅15.915.9万，商业万，商业0.850.85万，万，办公办公2.52.5万，棚户区万，棚户区0.740.74万；万；意向还迁模式意向还迁模式产权置换为主产权置换为主城市核心区旧改项目城市核心区旧改项目本报告是严格保密的。5可选择模式可选择模式优势分析优势分析效果影响效果影响开发商自主开开发商自主开发发I.村民4、和股份公司对开发商信任度较低II.拆迁谈判议价能力低，增加拆迁补偿和时间成本III.主观上不愿参与拆迁谈判阶段，只承担拆迁费用成本提高时间滞后政府主导、开政府主导、开发商运作、旧发商运作、旧改公司协助开改公司协助开发模式评价发模式评价I.政府公信力使开发商、股份公司和村民对各自的利益保障有信心II.通过政策支持降低拆迁难度，控制拆迁风险III.政府具体操作可以使项目降低成本，尤其是使拆迁谈判成本最低信心保障降低成本控制风险股份公司与开股份公司与开发商合作发商合作I.居民和经理部对其有一定的信任度II.拆迁谈判能力和技巧差III.风险控制能力低，能力有限难于推动成本提高合作模式选择合作模式选择：5、由政府主导的拆赔谈判工作在信心保障、降低成本、：由政府主导的拆赔谈判工作在信心保障、降低成本、控制风险上存在优势，建议与政府合作实施相关拆赔工作控制风险上存在优势，建议与政府合作实施相关拆赔工作借助政府的支持力度借助政府的支持力度，保证在合法范围内保证在合法范围内，避免风险避免风险，采用采用一次性整体拆迁或一次性签署合同一次性整体拆迁或一次性签署合同的改造方式的改造方式，拆迁时间尽可能缩短拆迁时间尽可能缩短本报告是严格保密的。6制定合理的补偿标准制定合理的补偿标准：符合拆赔政策、可操作性强、兼顾各方利益：符合拆赔政策、可操作性强、兼顾各方利益补偿标准拆赔符合政策拆赔符合政策避免政策风险依法补偿6、兼顾各方利益兼顾各方利益保障集体和村民利益保证开发商的驱动力可操作性强可操作性强方案多样性适当的拆赔空间合理的补偿标准合理的补偿标准包含合法建筑和违法建筑的标准。注：具体内容详见附件重点关注：重点关注：土地成本如何计算土地成本如何计算拆赔比例确定拆赔比例确定拆迁、安置策略拆迁、安置策略本报告是严格保密的。7项目核心问题解析项目核心问题解析项目目标项目目标项目解析项目解析区域发展趋势区域发展趋势市场机会挖掘市场机会挖掘项目产品组合方向项目产品组合方向整体发展战略与定位整体发展战略与定位项目规划设计项目规划设计项目开发背景项目开发背景8项目目标项目目标：以政府、居民及企业均满意条件成功取得土地开发7、权，成：以政府、居民及企业均满意条件成功取得土地开发权，成功改造江西村，保证项目开发运营，实现企业合理利润及品牌目标功改造江西村，保证项目开发运营，实现企业合理利润及品牌目标对政府而言，项目需要对政府而言，项目需要云岩区首批城市旧改示点项目之一旧改示点项目之一通过棚户区改造，改善区域低端形象改善区域低端形象，并建立政建立政府在群众中的公信度府在群众中的公信度，完成更多棚户区的改造工程对开发商而言，项目需要对开发商而言，项目需要1.通过项目整体定位成功取得项目开发取得项目开发2.结合市场的项目产品开发策略项目产品开发策略，能够保证项目在还迁安置补偿后，仍有一定盈余3.3.树立企业形象树立企业形象8、，开拓贵阳疆土，增加与政府后期合作的筹码对居民而言对居民而言以相对公平的措施解决其住所安置、拆迁补偿形成更好的社区形象，改善自身居住环境项目所在位置交通很通达，连接乌当、白云、金阳；旁边还有省政府取得项目，我们要建立企业的品牌，将“旗子插到贵阳”需要考虑政府利益、拆迁户利益，最后才能是企业利益 贵阳德远项目目标：取得土地开发权的前提下，成功解决江西村改造涉及到目标：取得土地开发权的前提下，成功解决江西村改造涉及到“安置与安置与还迁还迁”问题，保证项目的成功开发运营，实现企业合理利润及品牌目标问题，保证项目的成功开发运营，实现企业合理利润及品牌目标9项目解析项目解析中心城区中心城区：位于一环边缘9、，占据了大部分城市资源，且：位于一环边缘，占据了大部分城市资源，且扼守新老城区交通咽喉，区位优势明显扼守新老城区交通咽喉，区位优势明显一环喷水池大西门次南门大南门紫林庵威清门六广门大十字小十字两区交界线南明区政南明区政府府省政府省政府黔灵路黔灵路省政协省政协北京路环城北路至金阳至金阳至金阳至金阳喷水池喷水池一环线一环线瑞金北路至花溪至花溪合群路660660米米 周边城市资源周边城市资源：喷水池、大小十字等商圈及配套、省政府、医院、中学、小学幼儿园、酒店等；文化休闲资源文化休闲资源：省图书馆、省博物馆、黔灵山公园等困境一：城市核心区板块，如何快困境一：城市核心区板块，如何快速建立项目高形象及品牌10、影响力？速建立项目高形象及品牌影响力？贵阳核心城区是房地产传统的黄金板块，优越贵阳核心城区是房地产传统的黄金板块，优越的位置、丰富的配套及稀缺的土地供应将极快的位置、丰富的配套及稀缺的土地供应将极快拉动项目升值拉动项目升值10项目解析项目解析片区形象落后片区形象落后：北京路片区为贵阳早期建设的中心地段，：北京路片区为贵阳早期建设的中心地段，随着城市商圈的不断交替及道路的扩建影响，如今愈显老态，发展较为沉寂随着城市商圈的不断交替及道路的扩建影响，如今愈显老态，发展较为沉寂1949年，伴随着新中国的成立，贵阳北京路开始全部建设，省博物馆、省政府及政协等机构均设置在此，可见北京路片区在城市中的地位；11、早些年前，北京路一带还是很热闹的，人流量也比现在大，但是由于政府对道路的扩建影响，很多商户被搬迁，现在的氛围较之以前清冷了；由于建设时间早，片区内小区都很陈旧，以低矮建筑为主，后开由于建设时间早，片区内小区都很陈旧，以低矮建筑为主，后开发的项目缺少区域的整体规划，密度高，形象杂乱发的项目缺少区域的整体规划，密度高，形象杂乱；居民访谈困境二：形象老态，如何快速突破片区形象困境二：形象老态，如何快速突破片区形象，树立区域新的高度？，树立区域新的高度？11项目解析项目解析高地价高容积率高地价高容积率：13001300万万/亩的地价，约亩的地价，约8.38.3的高容积的高容积率，将创土地成交楼面地价新12、高率，将创土地成交楼面地价新高项目基本指标：项目基本指标：占地：约占地：约143143亩；意向容积率：亩；意向容积率：8.38.3（可调（可调整）；整）；地价（含拆迁安置）：地价（含拆迁安置）：13001300万万/亩亩贵阳市贵阳市20102010年各区域成交价格分布年各区域成交价格分布土地名称土地名称成交建面成交建面（平米）（平米）成交金额成交金额（万元）（万元）楼面地价楼面地价（元（元/平米）平米）金阳新区2009-10地块821399.9 138000.0 1680.1 乌当区G（10）04号地块1356406.8 87100.0 642.1 南明区G(10)20号地块625965.0 13、56870.0 908.5 云岩区G（10）36号地块1318198.0 43650.0 331.1 云岩区G（10）35号地块487825.0 22570.0 462.7 贵阳市贵阳市20102010年土地成交金额较大的项目年土地成交金额较大的项目困境三：较高地价需要项目高利润支困境三：较高地价需要项目高利润支撑，如何实现项目合理的最大利润？撑，如何实现项目合理的最大利润？12项目解析项目解析旧改大盘，还迁压力大旧改大盘，还迁压力大：近：近2424万的住宅还迁压力，棚户区人万的住宅还迁压力，棚户区人口密度大，其居民的安置、还迁工作将对企业形成较高的资金压力口密度大，其居民的安置、还迁工作将对14、企业形成较高的资金压力内现有建筑内现有建筑-建面及还迁统计（单位：平米）建面及还迁统计（单位：平米）原规划范围原规划范围商业商业住宅住宅办公办公棚户区棚户区5143119710196207351预计还迁面积（1:1.5）7714.517956529430环城北路道路环城北路道路改造片区改造片区商业商业住宅住宅办公办公3318394005400预计还迁面积（1:1.5）4977591008100整体统计整体统计商业商业住宅住宅办公办公棚户区棚户区8461159110250207351预计还迁面积(1:1.5)12691.5238665375300困境四：较大规模旧改项目，近困境四：较大规模旧改项15、目，近2424万的住宅还迁压力，如何实现项目滚动开万的住宅还迁压力，如何实现项目滚动开发、快速回现？发、快速回现？本项目指标限制本项目指标限制：1 1、地块小区内人口密度大，经初步盘、地块小区内人口密度大，经初步盘测，按照测，按照1 1：1.51.5的比例计算，需要还的比例计算，需要还迁的住宅约迁的住宅约2424万平米，万平米，企业需支付较企业需支付较大的安置及还迁成本大的安置及还迁成本；2 2、经初步规划排布，地块内可强排住、经初步规划排布，地块内可强排住宅量除去还迁外，基本无所剩余，对宅量除去还迁外，基本无所剩余，对企业资金流形成很大考验；企业资金流形成很大考验；3 3、除去居民住宅外，地16、块内部有、除去居民住宅外，地块内部有较多较多的棚户区，人口密度大的棚户区，人口密度大，其妥善安置，其妥善安置工作将极大影响项目的资金投入及工工作将极大影响项目的资金投入及工作进展作进展备注：拆迁数据中不含赤天化大厦与煤炭厅备注：拆迁数据中不含赤天化大厦与煤炭厅部分宿舍部分宿舍13项目解析项目解析临街面限制、内部高差大临街面限制、内部高差大：不可拆迁建筑限制地块临街：不可拆迁建筑限制地块临街面，地形高差限制项目规划面，地形高差限制项目规划1 12 23 34 45 58 89 96 6北京路北京路环城北路环城北路瑞金瑞金北路北路5 5银海元隆广场7 71 1图书馆2 2贵州省人民大会堂3 3贵州17、饭店4 4贵州省博物馆7 7贵橡大酒店群9 9赤天化大厦6 6瑞金北路高架桥8 8林青就义处本项目地块内部限制本项目地块内部限制：1、地块外围不能拆迁建筑物，如省博物馆、林青就义处，缩短临街面，限制地块价值最大化;2、形状不规则，内部高差大，西北面高于东南面，最大高差有11米；困境五：如何利用地块地形进行合理规划设计？困境五：如何利用地块地形进行合理规划设计？14核心问题核心问题：在保证顺利拆迁前提下，实现快速回现及项目整体利益最优：在保证顺利拆迁前提下，实现快速回现及项目整体利益最优，构建区域及企业影响力，构建区域及企业影响力困境一：城市核心区板块，如何快速建立项目高形困境一：城市核心区板块18、，如何快速建立项目高形象及品牌影响力？象及品牌影响力？困境二：形象老态，如何快速突破片区形象，树立困境二：形象老态，如何快速突破片区形象，树立区域新的高度？区域新的高度？困境三：高地价决定项目高利润，如何实现项目合困境三：高地价决定项目高利润，如何实现项目合理的最大利润？理的最大利润？困境四：较大规模旧改项目，近困境四：较大规模旧改项目，近2424万的住宅还迁压万的住宅还迁压力，如何实现快速回现、滚动开发？力，如何实现快速回现、滚动开发？项目解析项目解析环境、限制环境、限制居民：居住改善居民：居住改善企业：回现、品牌企业：回现、品牌政府：区域形象政府：区域形象树立区域政府新形象建立政府在群众中19、公信度城市旧改的标杆、示范快速回现、滚动开发资产增值，品牌树立相对公平的拆赔安置改善居住环境项目目标项目目标多重目标多重目标核心核心问题问题核心问题一：在顺利拆迁前提下，通过合理的物业组合，如何实现核心问题一：在顺利拆迁前提下，通过合理的物业组合，如何实现项目快速回现及整体利益最优，构建区域及企业影响力项目快速回现及整体利益最优，构建区域及企业影响力QQ？困境五：如何利用地块地形进行合理规划设计？困境五：如何利用地块地形进行合理规划设计？15核心问题梳理核心问题梳理1 1快速回现快速回现：近：近3030亿亿的项目土地、拆迁安置及各类物业还迁成的项目土地、拆迁安置及各类物业还迁成本的投入，给企业20、造成巨大的资金压力，需相关回现产品缓冲企业资金压力本的投入，给企业造成巨大的资金压力，需相关回现产品缓冲企业资金压力土地成本土地成本：占地143亩的城市中心土地拆迁、安置成本拆迁、安置成本：近30万平米建筑的拆迁（原规划红线范围+博物馆宿舍区+环城北路改造），其中约25万的住宅体量项目成本投入项目成本投入29.8429.84亿亿按照按照13001300万万/亩亩，合计，合计17.8117.81亿亿土地与拆迁安置成本土地与拆迁安置成本需还迁的建筑建安成本需还迁的建筑建安成本取取1 1：1.51.5计，合计计，合计12.0312.03亿亿总投入总投入29.8429.84亿亿还迁物业还迁物业还迁体量21、（还迁体量（1 1：1 1）还迁体量（还迁体量（1 1：1.51.5）还迁体量（还迁体量（1 1：1.71.7）住宅159110平米238665平米270487平米建安成本（不出现超高层，2500元/平）3.98亿5.97亿6.76亿商业8461平米12691平米14384平米建安成本（3000元/平）2.54亿3.81亿4.32亿办公25020平米37530平米42543平米建安成本（6000元/平）1.5亿2.25亿2.55亿合计合计8.028.02亿亿12.0312.03亿亿13.6313.63亿亿核心问题核心问题以怎样的产品组合，以怎样的产品组合，实现项目快速回现，达到整体利益实现项目22、快速回现，达到整体利益最大化最大化16核心问题解析核心问题解析2 2整体利益最大化整体利益最大化：在各物业市场实现风险、收益、地：在各物业市场实现风险、收益、地块价值发挥等平衡的条件下，实现整体收益最优块价值发挥等平衡的条件下，实现整体收益最优不同物业市场实现风险对比:市场实现风险商业商业住宅住宅写字楼写字楼盈利能力价格实现度地块价值发挥企业目标公寓公寓项目片区内各物业售价：项目片区内各物业售价：商业：5-7万/平米（街铺）办公：2万/平米以上公寓：1.3万/平米以上住宅：1万/平米以上初步确定初步确定商业的盈利能力最高，但市场实商业的盈利能力最高，但市场实现风险大；现风险大；写字楼写字楼/公23、寓有较高盈利能力；公寓有较高盈利能力；住宅的市场实现风险最低，更复住宅的市场实现风险最低，更复合企业快速回现目标合企业快速回现目标17项目核心问题解析项目核心问题解析项目目标项目目标项目解析项目解析区域发展趋势区域发展趋势市场机会挖掘市场机会挖掘项目产品组合方向项目产品组合方向整体发展战略与定位整体发展战略与定位项目规划布局项目规划布局项目开发背景项目开发背景附附件件18城市发展格局城市发展格局：依托特殊地貌，实施“北拓、南延、西连、东扩”：依托特殊地貌，实施“北拓、南延、西连、东扩”的的空间发展策略，并规划了“一城、三带、多组团”的城市格局空间发展策略，并规划了“一城、三带、多组团”的城市格24、局未来主城区工业组团一城：一城：以老城区、金阳新区共同构成城市核心，连片发展小河、二戈寨、三桥马王庙、白云等区域，主城建设用地约200平方公里，聚集人口约238万；三带：三带：将百花山脉、黔灵山脉及南岳山脉作为城市建设用地隔离绿化带及生态缓冲区，体现“山中有城、城中有山”的布局特色；多组团：多组团：顺应城市自然地形特征，因地制宜的在主城周边布局4个相对独立的功能组团，即主城北部的高新区组团，南部的花溪组团，东部的龙洞堡组团，东北部的新天组团城市规划格局城市规划格局以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东北拓、南延、西连、东扩扩”的空间发展策略；北拓加快麦架、沙文、扎佐区域的基础设施建设和产业25、集聚，实现高新技术产业集群；南延依托环城高速公路南环线、花溪二道建设，推进花溪、小河等区域城镇化进程和产业集聚；西连以三桥马王庙片区整体改造为重点，促进老城区与金阳新区联系与融合；东扩以龙洞堡机场改扩建为契机，打造临空经济区城市空间发展方向城市空间发展方向城市发展趋势城市发展趋势19城市发展格局城市发展格局：围绕中心城区形成了数个各具特色的片区，贵阳正从：围绕中心城区形成了数个各具特色的片区，贵阳正从传统的老城区向多核片区发展，城市各功能分区将更加细化传统的老城区向多核片区发展，城市各功能分区将更加细化三桥马三桥马王庙片区王庙片区花花溪溪大大道道片片区区乌当区乌当区老城区老城区金阳新区金阳新区26、白云片区白云片区老城区汇聚了绝大部分的城市资源，成为贵阳的绝对一极；由于老城区土地资源稀缺、地价高，使得城区项目表现出规模小、容积率高的特点城市中心城市中心倾贵州全省之力打造的政务新区，规划起点高，政府扶持力度大；土地供应充足，商业氛围日渐浓厚，区域价值提升，获得愈来愈多的客户认知金阳新区金阳新区政务新区政务新区花溪规划定位为集旅游、教育为一体的高档生态区，但与城区距离较远，配套不足；乌当有温泉等自然生态资源，高科技园区产业支撑。保利、宏立城等开发商已进入龙洞堡规划为依托空港发展的生态新城，目前尚无大规模项目开发，区域陌生成片区域成片区域花溪、乌当、龙洞堡花溪、乌当、龙洞堡见缝插针、填充式开发27、，受到交通、配套和土地等方面制约城市边缘城市边缘小河、花溪大道、二戈寨、三桥马王小河、花溪大道、二戈寨、三桥马王庙片区庙片区城市发展趋势城市发展趋势20交通规划交通规划：伴随地铁开通，城市交通改善，将全面促进城市的发展，：伴随地铁开通，城市交通改善，将全面促进城市的发展，贵阳将由单核模式快速向多中心模式转变贵阳将由单核模式快速向多中心模式转变北京路北京路花溪二道花溪二道环城高速环城高速贵阳市贵阳市“一横一纵一环一横一纵一环”规划示意规划示意交通总规划交通总规划“一横一纵一环”一横一纵一环”贵阳市城市总体规划(2009-2020年)于2009年12月通过，通过完善“一横、一纵、一环”的路网主骨架28、和“三条环路、十六条射线”的骨干路网系统，加速各区之间的连接和发展轨道交通轨道交通轻轨一号线直接连通城区和金阳新区，临近项目地段设有北京路站，将有效聚集人流，促进项目发展一、二号线：一、二号线：20092009年年9 9月月2929日日开工，预计开工，预计20152015年完成年完成+贵阳市建设局委托中国城市规划设计研究院于2009年3月编制完成贵阳市城市快速轨道交通建设规划轻轨预计在轻轨预计在20152015年完成年完成1 1号线和号线和2 2号线号线1 1期，期，总长度总长度55.95km55.95km，车站有，车站有3535座。座。1 1号线西起号线西起金阳新区西侧，于王武监狱西侧到达终29、点。金阳新区西侧，于王武监狱西侧到达终点。城市发展趋势城市发展趋势21根据成熟城市发展经验，随着贵阳多核模式的发展，将出现由城市扩根据成熟城市发展经验，随着贵阳多核模式的发展，将出现由城市扩张与中心复兴同步发展的阶段，贵阳中心城区价值将被重塑张与中心复兴同步发展的阶段，贵阳中心城区价值将被重塑发展期发展期衰退期衰退期复兴期复兴期城市化初步阶段城市化初步阶段快速城市化阶段快速城市化阶段城市化减慢阶段城市化减慢阶段土地供给经济快速发展地标出现被新城所取代内部产业结构优化功能单一设施落后重新挖掘、塑造核心价值发挥后起之势快速城市化新城不断涌现后城市化中心城区发展曲线中心城区发展曲线城市发展曲线城市发30、展曲线城市单核阶段城市骨架快速拉升整体格局趋于稳定作为一个城市的核心区中心城区在开始阶段受到政策、资金、土地空间等各种利好条件得以快速发展，成为一个城市的单核出现；随着城市化的快速发展，具有独特优势和价值的新城不断涌现，中心城区自身的各项设施相对落后，整体价值逐渐衰退，增长乏力。其中我国最明显的一个现象便是“国贸现象”；云岩作为贵阳市的老城区，经过几年在快速化城市过程中，价值地位开始呈现下滑趋势，金阳、花溪等新兴片区开始兴起；老城区通过对自身价值的重新挖掘，寻求区域复兴的新增长点。区域更新区域更新城市发展趋势城市发展趋势22依托老城区基础积淀，依托老城区基础积淀，未来贵阳老城区未来贵阳老城区将31、逐步成为集商务、商业及高将逐步成为集商务、商业及高端居住于一体的城市核心“增长极”端居住于一体的城市核心“增长极”单中心单中心新中心出现新中心出现多中心同步发展多中心同步发展城市中心居住价值明显，城市中心居住价值明显，商业、政务等功能均集商业、政务等功能均集中在城市中心；中在城市中心；商务氛围不足商务氛围不足城市中心居住土地减少，外围城市中心居住土地减少，外围片区土地开始增加，城市功能片区土地开始增加，城市功能分区，新中心逐步形成；分区，新中心逐步形成；商务氛围提升商务氛围提升城市功能逐步细分，行政、居城市功能逐步细分，行政、居住等功能开始向外迁移；住等功能开始向外迁移；受传统老商圈的影响，城32、市中受传统老商圈的影响，城市中心以商务、商业最为集中，居心以商务、商业最为集中，居住作为配套功能出现住作为配套功能出现功能层次功能层次功能细化功能细化城市发展趋势城市发展趋势随着城市扩张，老城区发展加速，紧随着城市扩张，老城区发展加速，紧邻核心区的本项目必然纳入其中，承邻核心区的本项目必然纳入其中，承载城市核心功能载城市核心功能23伴随着云岩老城区的改造工作全面铺开，及轻轨伴随着云岩老城区的改造工作全面铺开，及轻轨1 1号线的开通，将全面号线的开通，将全面促进区域面貌更新，加速新城市中心的形成促进区域面貌更新，加速新城市中心的形成签约旧改项目签约旧改项目建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）投资33、投资（亿元）（亿元）1、金阳大道延伸段全长约4.8公里,占地约3989亩-2、威清路地块52.5373、江西村地块79.5504、中华北路地块21115、友谊路地块50.8216、相宝山地块9.487、延安东路地块9.76.798、上坎街片区50259、九华路片区1002510、扶风片区600-2011年9月6日，云岩区城市建设10个重点项目签约成功，预计总投资488.8亿，涉及用地约6186亩，城市面貌升级搬上日程城市面貌升级搬上日程轻轨一号线从项目西侧穿过，在北京路设有站点轻轨一号线从项目西侧穿过，在北京路设有站点区域发展趋势区域发展趋势轻轨轻轨1 1号线号线24未来随着项目北侧元隆广场的34、入市及周边城中村改造项目，形成未来随着项目北侧元隆广场的入市及周边城中村改造项目，形成200200万万平米以上的大型城市综合体，“城市又一极”将形成平米以上的大型城市综合体，“城市又一极”将形成区域发展趋势区域发展趋势据统计，云岩区共有46个“城中村”和棚户区改造项目，目前已有10个条件相对成熟的地块进行推介招商；城中村改造将催生新的财富群体，产生旺盛的自住需求城中村改造将催生新的财富群体，产生旺盛的自住需求和投资需求，将有效促进本项目销售和投资需求，将有效促进本项目销售项目项目物业类型物业类型体量（平米）体量（平米）银海元隆广场商业、写字楼、住宅（商业6.7万，写字楼2.2万）50万本项目写35、字楼、商业、公寓、住宅78.4万威清路地块52.5万中华北路地块21万总计总面积200多万平方省人省人民政民政府府威清路地块威清路地块中华北路中华北路地块地块银海元隆银海元隆25本项目区域属性的改变本项目区域属性的改变由传统核心边缘向由传统核心边缘向新的城市中心新的城市中心前进前进26明晰了贵阳城市和区域未来发展趋势，逐一分析各种物业明晰了贵阳城市和区域未来发展趋势，逐一分析各种物业类型在市场中的机会，探求本项目的盈利模式类型在市场中的机会，探求本项目的盈利模式办公市场分析办公市场分析公寓市场分析公寓市场分析酒店市场分析酒店市场分析住宅市场分析住宅市场分析市场发展机会市场发展机会商业市场分析商36、业市场分析市场机会挖掘市场机会挖掘27贵阳社会消费品零售总额趋向稳定增长，居民消费能力较强，商业市贵阳社会消费品零售总额趋向稳定增长，居民消费能力较强，商业市场发展稳定，未来有一定发展空间场发展稳定，未来有一定发展空间2005-2010年社会消费品总额总体增长速度较快，居民消费能力较强；零售业、住宿与餐饮业占据社会消费品总额的主要支出，占比近90%；2007-2009年批发业支出比重日益增加，其它各行业支出基本无变化2007-2009年社会消费品零售总额行业分类27484.78234.96279.39343.53412.7215.00%18.90%23%20.10%19.60%0100200337、004005006002006200720082009201010.00%14.00%18.00%22.00%26.00%社会消费品零售总额年增长率2006-2010年社会消费品零售总额及增长率分析整体市场分析整体市场分析28从从GDPGDP和社会消费品零售总额判断，贵阳目前处于第五梯队前列，正和社会消费品零售总额判断，贵阳目前处于第五梯队前列，正向第四梯队进发向第四梯队进发02000400060008000100001200001000200030004000贵阳西安深圳北京数据来源：各省市统计公报GDP社会消费品零售总额第一梯队：上海、北京第二梯队：广州、深圳第三梯队：苏州、天津、重庆、杭38、州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、昆明、长沙、福州、常州、西安第五梯队：贵阳贵阳、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口4 4年年第四梯队第四梯队7 7年年1515年年第三梯队第三梯队第二梯队第二梯队武汉整体市场分析整体市场分析29城市消费城市消费：对比西南城市，贵阳人均可支配收入虽不高，但居民消费：对比西南城市，贵阳人均可支配收入虽不高，但居民消费意识强，人均收支比居西南城市前列意识强，人均收支比居西南城市前列2006-2010年贵阳城市居民可支配收入、人均支出城市居民支出39、收入比横向比较2006-2010年贵阳城市居民人均可支配收入及人均支出稳步增长。支出收入比维持在0.76-0.80之间，在2007年达到最高值0.80；2010年贵阳城市居民人均收入为16597元；人均支出12940元，收入支出比为0.78。横向与成都、昆明、重庆等同级别城市比较，贵阳城市居民人均收入较低，处于西南地区省会级城市的末尾；但是贵阳人均支出收入比高居西南地区省会级城市的首位，远远高于全国同类城市。整体市场分析整体市场分析30商业整体呈单核发展，商业消费高度集中在一环以内，以喷水池一带商业整体呈单核发展，商业消费高度集中在一环以内，以喷水池一带最为繁华，众多大型商家的进入更强化了其核40、心商圈的地位最为繁华，众多大型商家的进入更强化了其核心商圈的地位整体市场分析整体市场分析三桥汽配三桥汽配专业市场专业市场金阳新金阳新区商业区商业版块版块火车站批火车站批发市场商发市场商业版块业版块客运站批客运站批发市场商发市场商业版块业版块油榨街花油榨街花鸟市场、鸟市场、家居建材家居建材市场市场延安东路延安东路中华中路中华中路都司路都司路传统零售传统零售商业板块商业板块餐饮娱乐餐饮娱乐商业版块商业版块大南门大十字喷水池大西门大营坡沙冲路解放路宝山路北京路浣纱路市商业核心层商圈分布未来一环路内及沿线旧城改造的项目未来一环路内及沿线旧城改造的项目将会产生更大规模的市级服务商业，将会产生更大规模的市41、级服务商业，商圈的地位难以撼动商圈的地位难以撼动核心商圈核心商圈是市级商业功能区集中的圈层，以传统商业街为载体，集中了影响力大的大型百货店、购物中心、综合超市和专卖店，融汇了现代商业的多种新型业态和营销方式，成为传统商业与现代商业有机结合的大商圈。31【百货市场百货市场】百货市场商业氛围浓厚，聚客能力强，开始出现主题类百货市场商业氛围浓厚，聚客能力强，开始出现主题类商场和云集国际顶级品牌的名品店，但同质化竞争非常激烈商场和云集国际顶级品牌的名品店，但同质化竞争非常激烈百货百货典型项目典型项目规模规模简介简介国贸广场总店B1F-5F，1F营业面积1.2万，总营业面积2.2万位于市中心，中高档的商42、品比较居多，贵阳最老牌的高档商场，品牌质量高，是贵阳及周边二级城市有较强消费能力的首选国晨店2.2 万；5000 两层地下停车场档次比国贸其他家店低，中高档Mall，与对面的两家星力百货的中端品牌客源错开南国花锦B1F-7F 总营业面2.7万适合城市中高层人群，品牌较好，品牌年轻化、设计时尚、针对2035岁城市新贵星力百货荔星名店5层，20000拥有GUCCI、EMPRIO ARMANI、Bally等顶级品牌，百货业态齐全。是贵富人购物的首选之地。荔星名品2层，5000拥有世界顶级品牌，burberry、Ferragamo、Dunhill、Giwenchy、CERRUTI1881等国际一线品牌43、瑞金店B1F-5F，总营业面积28000国内最流行最时尚的服饰品牌，服装，鞋、珠宝，饰品，化妆品，家居用品到超市为一体，提供一站式购物服务，品牌齐全中山店10000贵阳市唯一一家女性主题会员店，人气一般。星天地15000市内第一家都市青年消费的新时尚，时尚新颖的店面设计，个性时髦的产品，是时尚一族购物首选。星力购物广场B1F-4F，4万多是省内目前最大的百货公司，众多品牌以店中店的旗舰形式缤纷亮相智诚智诚百货大楼2.3万高档的时尚生活百货，众多的国际、国内一线品牌以及西式快餐、咖啡、美食、大型连锁超市等大型购物休闲场所智诚名店6000余全省首家专营国内外名牌高档服饰的商业企业整体市场分析整体市44、场分析32【综合性商业综合性商业】纯粹以购物为主的百货已无法满足市场需求，纯粹以购物为主的百货已无法满足市场需求，消费者消费者呼吁更具主题特色、体验性与综合性更强的购物场所呼吁更具主题特色、体验性与综合性更强的购物场所项目项目规模规模主力店主力店点评点评亨特城市广场总建设面积约38万，商业面积约11万，2200个停车位家乐福、横电影院、大玩家中庭总面积2000，自然采光餐饮、娱乐比例较高，达50%，有一定的体验氛围停车位充足，解决购物停车难问题文昌路为单行道，给车行消费者带来一定的困扰鸿通城.奥特莱斯占地面积约47000，总建筑面积约21万，A-MALL营业面积达10余万，拥有1800余停车位45、，单层营业面积超过2.5万皇家壹号、国际影城、纷纷乐园商场修建规模最高，原先按照outlet的标准打造，中途商家撤出，对商场运营产生很大不利影响停车位1800余个，停车位充足-1、1层购物品牌层级跨度大，经营情况不乐观2层餐饮娱乐类业态较为丰富，人气相对旺盛恒丰步行街一期商业面积47848，二期商业面积：19561；总停车位：约800个永辉超市、星空影城、苏宁电器负一层经营主题不明细，经营业态杂乱；停车位不足休闲娱乐业态比例不足10全部销售，未统一经营，业态重合度较高世纪金源30万，4层苏宁电器、永辉超市、居然之家、国贸百货、沃美影院多业态、多版块、多主力店的整体商业配搭方式，充分满足顾客的选46、择权；儿童乐园在金阳很受有小孩的家庭欢迎地面停车，停车位充足休闲餐饮比例较高，与商务物业客户互动较好整体市场分析整体市场分析33【餐饮、娱乐餐饮、娱乐】承接贵阳人“爱吃、爱玩”的特征，该类消费市场较承接贵阳人“爱吃、爱玩”的特征，该类消费市场较发达，餐饮业以中低档为主，但目前市场正呈现高端化趋势发达，餐饮业以中低档为主，但目前市场正呈现高端化趋势国际品牌餐饮以西式快餐为主，必胜客和肯德基均进入贵阳中高档餐饮本地特色餐饮包括新大新豆米火锅、老凯里酸汤鱼等；小南门至大南门的南明河南岸分布众多餐饮，商务政务消费频繁低档餐饮以夜市为主，分布在陕西路、黔灵路和合群路，以路边摊为主新大新南明河餐饮这边平常47、基本上是全厅开放的，贵阳看电影已经成为消费习惯了，这边有的人口袋里只有100块，他都会来看场电影。-贵阳大剧院电影院叶先生整体市场分析整体市场分析34购物购物百货、大卖场、专业市场等满足基本生活需求，可选择类型少大量商品出现，消费者不仅关注价格，也关注质量，对性价比要求高出现针对不同消费人群的细分市场，消费者要求提供多种选择，一站式购物受欢迎关注服务、环境，享受购物过程，追求文化体验餐饮餐饮中西餐等少量，满足基本的生理需求关注性价比，同时有少量的特殊服务要求商务洽谈、朋友聚会的需要，对环境和服务关注，要求有停车位需要健康的、体现品味和身份的饮食文化娱乐娱乐酒吧、KTV、夜总会、电影院等少量基本48、功能是为消费者提供社交、放松心情的场所关注功能的复合性，对服务、环境关注高，在服务、环境好的情况下可以去很远的地方消费市场全面细分，出现定位、规模、档次各异的消费场所，满足消费者体验式需求休闲休闲茶楼、休闲、美容康体等少量以身心的放松、朋友同事的聚会为主，主要是功能性需求关注环境和服务，需求出现多样性，除了商务洽谈、朋友聚会的需求，也有独自放松身心的需要等市场全面细分，满足消费者对不同生活方式的体验需求萌芽阶段初期起步阶段快速发展阶段成熟稳定阶段贵阳市现阶段购物、餐饮类消费已处于快速发展阶段，休闲、娱乐类贵阳市现阶段购物、餐饮类消费已处于快速发展阶段，休闲、娱乐类消费尚处于初期起步期，呈现以“49、朋友圈购物消费”为主的特点消费尚处于初期起步期，呈现以“朋友圈购物消费”为主的特点整体市场分析整体市场分析35【商业发展阶段商业发展阶段】贵阳商业正处于业态快速丰富阶段，大型综合体商贵阳商业正处于业态快速丰富阶段，大型综合体商业物业、都市业物业、都市MALLMALL将成为商业发展的主流将成为商业发展的主流20102010年贵阳年贵阳约约40004000美元美元集市&沿街商业大型综合超市&专业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下以下$5001000$10003000$30005000$50007000$700010000$10000以上以上生存需求价格品质50、传统形态传统形态阶段阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态替代业态替代阶段阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相51、对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求便利敏感因素敏感因素人均人均GDP出现业态出现业态深圳深圳整体市场分析整体市场分析36【综合商业市场综合商业市场】综合体商业大量涌现，商铺投资市场热潮高，新推出的项目综合体商业大量涌现，商铺投资市场热潮高，新推出的项目销售以返租为主，能实现较高的价格和销售速度销售以返租为主，能实现较高的价格和销售速度整体市场52、分析整体市场分析区位区位典型项目典型项目商业体量商业体量价格实现价格实现销售模式销售模式云岩区（一环边缘）中大国际广场7万平街铺：6-7万/负一层：2.8-3万/其余持有（拆迁商铺赔偿10万/）返租销售，但统一招商，按照每年6%，5年返租紫林城市广场约2万平双首层，2.8-4万/返租销售，签约5年，每年返8%百灵时尚天地7500平临街商铺约10万/南明区（一环边缘）凯宾斯基2.45万平部分销售，每年返6%，5年返租保利国际广场7万平全部持有金阳片区金阳步行街8万平一楼均价4万/，二楼售价2.4-2.8万/二楼商铺反租12年，前5年返30%，后7年，每年返7%；一楼反租3年，年返6%绿地联盛国际53、12-13万平一层：3-5万/采用返租形式，每年返6%，首次签10年城市核心区边缘及金城市核心区边缘及金阳新区逐渐涌现大量阳新区逐渐涌现大量综合体商业综合体商业中心区商业价值高，中心区商业价值高，投资热潮高投资热潮高新入市商业以返租销新入市商业以返租销售为主，每年返租售为主，每年返租6 6-8%8%，返租，返租5 5年年37【商业市场典型案例商业市场典型案例】根据经验及案例分析发现，如不进行高规格的根据经验及案例分析发现，如不进行高规格的统一招商，全部销售后期运营存在较高风险统一招商，全部销售后期运营存在较高风险整体市场分析整体市场分析金阳步行街金阳步行街：消失后没有统一招商管理；街道过长过直54、，不容易形成游逛之感；除北京华联外，无其他大型主力商家带动，仅零散餐饮，经营不佳恒峰步行街恒峰步行街：销售后仅仅对进驻业态有规定，未进行统一招商、定位规划和相关相关主力店带动，导致商家频繁进出，经营惨淡；而负2、负1层经国贸收购后，通过重新定位和招商，引入永晖超市、苏宁电器及百货等主力店带动，消费火爆根据经验，一般购物中心，主力店占总经营面积的根据经验，一般购物中心，主力店占总经营面积的4040-50%50%国内商业全部销售后，经营好的几乎没有，国内商业全部销售后，经营好的几乎没有，如万达购物广场，其可销售商铺的面积最多如万达购物广场，其可销售商铺的面积最多才才40%40%世联商业专家世联商业55、专家38【消费者分析消费者分析】贵阳人普遍追逐新奇特产品，认品牌，喜欢光顾特色贵阳人普遍追逐新奇特产品，认品牌，喜欢光顾特色的餐饮、娱乐等目的地型强的业态的餐饮、娱乐等目的地型强的业态整体市场分析整体市场分析贵阳人很爱吃，爱玩，比较会享受，吃就好新奇的，不会在意距离远近，一般情况消费100-200元/人次，中端300-400元/人次都有可以接受贵阳市民韩小姐贵阳的主要休闲方式是K歌，去酒吧之类的，在延安中路，其他就是茶吧、咖啡厅，贵阳人娱乐还是比较喜欢热闹的出租车司机周师傅贵阳这边人很喜欢吃穿等消费，贵阳人吃东西，一定要有味道，最重要的要有辣味，贵阳市吃饭、休闲的地方比较多，但是档次整体较低，56、没有什么高档集中消费的场所智诚名店工作人员贵阳消费群体特点贵阳消费群体特点1 1：爱吃、爱玩、爱热闹：爱吃、爱玩、爱热闹贵阳消费群体特点贵阳消费群体特点2 2：好名牌、爱显摆，奢侈品消：好名牌、爱显摆，奢侈品消费需求大，追逐新奇之物费需求大，追逐新奇之物贵阳人偏好知名品牌，爱显摆，“只买贵的，不买对的”，喜欢消费高端产品，像星力名店中GUCCI开业当天，所有产品销售一空；兰蔻进入贵阳第一天创下了当天亚洲销售之冠，贵阳市场真的被低估了；贵阳地州市的企事业老板和矿主，一次消费几万到几十万不等但是贵阳这类产品可选择的不多，很多有钱人会去成都、香港等地购买，自己一年也会去一两趟香港凯宾斯基 销售代表典57、型项目典型项目部分国际品牌部分国际品牌国贸（喷水池店）国际一线化妆品最齐全地方，凯迪亚为目前第一家智城名品拥有世界顶级品牌，burberry、Ferragamo、Dunhill、Giwenchy、CERRUTI1881等国际一线品牌荔星名店GUCCI、EMPRIO、ARMANI、Caritier、ROLEX等南国花锦BMW、HAZZYS、HUSH PUPPIES等保利国际广场国贸巴黎春天、LV旗舰店、影城39【消费者分析消费者分析】贵阳城区道路拥堵现象普遍，停车位严重不足，消费贵阳城区道路拥堵现象普遍，停车位严重不足，消费者对停车位充足的商业项目关注度高，更易形成重复性消费者对停车位充足的商业58、项目关注度高，更易形成重复性消费对市中心商场的不满意因素对市中心商场的不满意因素2%2%2%2%54%54%6%6%18%18%4%4%14%14%购物环境差卫生差交通拥挤缺乏休闲场所缺乏餐饮服务态度差其他超过超过50%50%的客户对市中心的交通状况表示不的客户对市中心的交通状况表示不满，认为交通拥挤，满，认为交通拥挤，且停车困难且停车困难喜欢南国花锦的购物休闲环境，但是因为车位太少了，停车费也贵，12元/小时，一般不会开车去那逛；亨特城市广场停车位充足，而且有影院，平时比较喜欢去；亨特的不足处是文昌路是单行车道，开车过去有点不方便；自身购物的目的地性很强，一般是卖完东西就走了，商场里也没有什59、么可逛的东西。典型消费者访谈整体市场分析整体市场分析40【项目所处区域项目所处区域】片区与核心商圈距离在片区与核心商圈距离在10001000米内，属于泛喷水池商米内，属于泛喷水池商圈，目前主要以圈，目前主要以1 1层临街商铺为主，日常购物功能占绝大部分层临街商铺为主，日常购物功能占绝大部分片区市场分析片区市场分析喷水池核心商圈直线距离800米黔灵山公园省政府区位：泛喷水池商圈，区位：泛喷水池商圈，距离喷水池城市核心商圈直线距离只有800米，可享受城市极致商业资源；交通通达性良好交通通达性良好，临北京路、瑞金北路城市主干道，沿合群路可通喷水池商圈；目前商业目前商业：1层临街商铺为主，有一定氛围，60、日常购物功能为主41【片区租金水平片区租金水平】北京路扩建后，原有大批商户拆迁，同时缺乏大型北京路扩建后，原有大批商户拆迁，同时缺乏大型商业，目前片区租金实现水平不高商业，目前片区租金实现水平不高喷水池商圈为城市一级商圈，商铺平均租金水平达到1600-1800元/月，以喷水池为核心，二级商圈为散点，租金水平向四周逐渐减弱；喷水池以南有多个次级商圈，租金递减幅度较缓慢，商圈核心位置租金水平保持在1000元/；以恒丰步行街为例，沿街街铺租金水平在800-1000元/月，集中商业租金为200-400元左右，集中商业租金水平远低于商铺租金水平。片区市场分析片区市场分析由于缺少大型商业体的影响，片区内一61、层由于缺少大型商业体的影响，片区内一层街铺租金水平在街铺租金水平在110110-300300元元/月月,以以150150-200200元为主力元为主力片区少量休闲娱乐商业放置到二层，租金片区少量休闲娱乐商业放置到二层，租金为一层的为一层的4040-50%50%左右左右大西门大西门大十字大十字大南门大南门喷水池喷水池500500200200800800500500600600700700600600400400300300500500400400100010003003004004001000100016001800160018003003001201204007004007001000100062、30030015001500400400100100300300400400140140600600300300250250110110200200300300200200125125800800400400200200大营坡大营坡30030050805080沙冲路沙冲路集中商业集中商业150180150180黔灵西路黔灵西路200200VSVS42【片区人口片区人口】片区人流量充足，有省政机构、黔灵公园等较高消费人片区人流量充足，有省政机构、黔灵公园等较高消费人群支撑，及元隆广场的入市，为片区商业的发展提供较好的基础群支撑，及元隆广场的入市，为片区商业的发展提供较好的基础元隆元隆广场广场省人63、民省人民政府政府周边居民情况周边居民情况项目地块内人口项目地块内人口2 2万余，项万余，项目地块周边目地块周边1000m1000m内还有大内还有大小居民区约小居民区约1111个，人口密度个，人口密度较大较大项目周边分布着省政机关及相关办公楼等职工及家属；黔灵公园的景区资源将为区域带来大量的旅游人士；银海元隆广场入住后，居住人群层次提升银海元隆广场银海元隆广场商业商业商业规模：6.7万m2；已与星力集团签约，预计今年年底开业，计划做集购物、休闲等一体的购物广场银海元隆广场引银海元隆广场引入贵阳商业第二入贵阳商业第二巨头巨头星力集星力集团，将极大促进团，将极大促进本项目所在片区本项目所在片区的商业64、氛围，增的商业氛围，增强人流聚集度强人流聚集度人口结构：人口结构：较高的消费实力较高的消费实力小区密集区小区密集区43商业市场结论：商业市场结论：商业现状及趋势：商业现状及趋势：当前贵阳商业发展高度集中在一环当前贵阳商业发展高度集中在一环内，以百货和超市为核心主题，主题性、体验性的购内，以百货和超市为核心主题，主题性、体验性的购物场所开始出现，商业具有向综合体物业发展趋势物场所开始出现，商业具有向综合体物业发展趋势结论结论1消费者特征：消费者特征：贵阳人好吃、爱玩、追求特色化，好品贵阳人好吃、爱玩、追求特色化，好品牌，喜欢光顾餐饮、休闲娱乐等目的地场所；对停车牌，喜欢光顾餐饮、休闲娱乐等目的地65、场所；对停车位等配套关注度高位等配套关注度高结论结论2片区商业：片区商业：以中低端日常购物为主，租金实现水平低，以中低端日常购物为主，租金实现水平低，元隆广场的入市将逐渐转变区域形象元隆广场的入市将逐渐转变区域形象结论结论3本项目商业发展策略本项目商业发展策略：借势项目北侧的元隆广场及贵阳核心圈商业的：借势项目北侧的元隆广场及贵阳核心圈商业的发展，增加主题性和特色性，成为区域特色商业引领者发展，增加主题性和特色性，成为区域特色商业引领者441、通过提升项目商业价值，实现部分商业快速销售，补充项目开发资金；2、增加商业的民族文化特色，形成项目差异化而根据企业目标而根据企业目标那么，我们要解决的问66、题那么，我们要解决的问题在传统核心片区边缘，如何通过定位创新与规划创新实现商业高在传统核心片区边缘，如何通过定位创新与规划创新实现商业高速高价销售？速高价销售？从借鉴成功案例开始从借鉴成功案例开始45从借鉴成功案例开始从借鉴成功案例开始城市核心区，通过特色商城市核心区，通过特色商业定位取胜业定位取胜良好商业规划设计，构建良好商业规划设计，构建商业特色，形成影响力商业特色，形成影响力合理业态规划和铺位设计合理业态规划和铺位设计，实现高价格销售，实现高价格销售京基京基百纳空间百纳空间顺城综合体顺城综合体合肥合肥8888街街46案例借鉴案例借鉴1 1京基百纳空间京基百纳空间：区别于区域内核心商业，采67、取差异化主：区别于区域内核心商业，采取差异化主题定位，成为城市精英的休闲消费空间题定位，成为城市精英的休闲消费空间京基京基百纳空间百纳空间京基京基百纳空间百纳空间华润万象城华润万象城位置罗湖区金融商业中心，两个项目仅一路之隔总建面60.2万平米50万平米商业体量8.35万平米18.8万平米主题时尚的高端，潮流的前沿超大综合性购物中心液态比例购物：餐饮：休闲娱乐：配套商业=46%：31%：19%：4%购物：餐饮：休闲娱乐：精品店=43%、：15%：20%：22%主力店华润BLT高端超市、UA IMAX影院、ZARA、星级传奇反斗乐园、俏江南、金钱豹CENTRAL中央百货、嘉禾电影院、OLE超级市68、场、冰纷万象溜冰场、TOYSRUS玩具反斗城、NOVO生活空间、大食代美食广场、苏浙汇华润华润万象城万象城城市核心区旧改项目，城市核心区旧改项目，区别于已有较高影响力、以综合型购物为主的万象城，京基以，京基以“潮流时尚的购物主题，“潮流时尚的购物主题，并增加餐饮休闲比例”并增加餐饮休闲比例”，成为城市精英的休闲消费空间，成为城市精英的休闲消费空间京基百纳空间京基百纳空间47案例借鉴案例借鉴2 2昆明顺城购物中心昆明顺城购物中心：通过相互联接的六个：通过相互联接的六个blockblock街区、街区、广场设计，实现内外通达，提升高层商业家价值广场设计，实现内外通达，提升高层商业家价值总占地总占地669、866668666总建面总建面364732364732（包括地下（包括地下122000122000）容积率容积率3.53.5商业面积商业面积地上地上7.87.8万平米，地下万平米，地下4.0684.068万平米万平米分布形式分布形式主体由主体由6 6个盒子组成，盒子之间由连廊扶梯等连接个盒子组成，盒子之间由连廊扶梯等连接成一体成一体整体看来，商业属塔楼底商整体看来，商业属塔楼底商单看商业部分，构成单看商业部分，构成BLOCKBLOCK街区的形式街区的形式整体商业由整体商业由6 6个底商盒子组成个底商盒子组成A A区：区：精品区精品区B B区：区：精品区精品区CC区：以区：以ZARAZARA为代70、表为代表精品街精品街D D区：区：3.43.4万平米王府井百货、万平米王府井百货、IMIXIMIX影城影城F F区：百老汇影城区：百老汇影城A AB BCCD DE EF F昆明顺城综合体的一部分，BLOCKBLOCK街区的形式街区的形式，最大化街区商业，提升商业价值，由，最大化街区商业，提升商业价值，由6 6个不同个不同主题的底商组成主题的底商组成，通过建筑构件实现整体连接48案例借鉴案例借鉴3 3合肥合肥8888街街：合理的业态规划和情景定位、连廊设计及小：合理的业态规划和情景定位、连廊设计及小铺位划分，成功实现项目高价值销售铺位划分，成功实现项目高价值销售商业街区形象的外在展示，引入品商71、业街区形象的外在展示，引入品牌店、服务型主力店，把握非零售牌店、服务型主力店，把握非零售原则，提示形象为主。原则，提示形象为主。业态包括：银行、邮局、电讯营业厅、房地产项目展示中心、服装主力商家、洋酒药材专卖店、特色精品专卖店。商业步行街，以零商业步行街，以零售为主售为主。业态包括外贸休闲服装服饰、精品店、音像店等商业步行街二层，精品家居、DIY创意坊、家庭设计中心等（类专业市场）休闲娱乐主题街，满休闲娱乐主题街，满足餐饮及休闲娱乐需足餐饮及休闲娱乐需求。求。包括无烟餐厅、咖啡厅、茶楼、陶吧、网吧、足浴等商业街区形象的外在展示，引入品商业街区形象的外在展示，引入品牌店、服务型主力店，把握非零售72、牌店、服务型主力店，把握非零售原则，提示形象为主。原则，提示形象为主。业态包括：银行、邮局、电讯营业厅、房地产项目展示中心、服装主力商家、洋酒药材专卖店、特色精品专卖店。商业步行街，以零商业步行街，以零售为主售为主。业态包括外贸休闲服装服饰、精品店、音像店等商业步行街二层，精品家居、DIY创意坊、家庭设计中心等（类专业市场）休闲娱乐主题街，满休闲娱乐主题街，满足餐饮及休闲娱乐需足餐饮及休闲娱乐需求。求。包括无烟餐厅、咖啡厅、茶楼、陶吧、网吧、足浴等商业街业态定位于综合性特色情景商业街综合性特色情景商业街，西班牙风格，当时市场上没有集中式特色风格商业街，项目走差异化路线差异化路线满足了社区及广众73、市民需求，具备的商业功能包括：餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能小面积铺位划分，降低总价，扩大客户群产品形式与面积区间：产品形式与面积区间：马鞍山南路共约5000平方米面积区间：7070-100100平米平米 步行街共约5500平方米面积区间：3535-5050平米平米规划路共6500平方米面积区间：8080-100100平米平米增大增大2 2层商业价值的连廊设计层商业价值的连廊设计成果：销售均价成果：销售均价2.32.3万元万元/平米，远高于周边平米，远高于周边1.21.2万元万元/平米的均价。开盘当天实现平米的均价。开盘当天实现60%60%的销售率的销售率49深圳74、京基百纳空间：深圳京基百纳空间：差异化主题定位，避开市场竞争昆明顺城购物广场：昆明顺城购物广场：开放式block街区，连廊连接提升高层商业价值合肥合肥8888街：街：合理的业态规划及特色化情景定位，吸引消费者；小铺位划分降低投资风险规划设计：街铺最大化规划设计：街铺最大化铺位划分：中小铺位划铺位划分：中小铺位划分分业态规划：增加餐饮和休闲业态规划：增加餐饮和休闲主题定位：增加特色性主题定位：增加特色性结合案例及区域市场分析，本项结合案例及区域市场分析，本项目商业的发展方向目商业的发展方向50办公市场分析办公市场分析公寓市场分析公寓市场分析酒店市场分析酒店市场分析住宅市场分析住宅市场分析市场机会75、挖掘市场机会挖掘商业市场分析商业市场分析明晰了贵阳城市和区域未来发展趋势，逐一分析各种物业明晰了贵阳城市和区域未来发展趋势，逐一分析各种物业类型在市场中的机会，探求本项目的盈利模式类型在市场中的机会，探求本项目的盈利模式51【写字楼格局写字楼格局】形成“四横、两纵、一区”的格局，以中华路最为集中，多为形成“四横、两纵、一区”的格局，以中华路最为集中，多为早期开发的产品，整体形象不高，处于传统办公向标准办公过渡的阶段早期开发的产品，整体形象不高，处于传统办公向标准办公过渡的阶段无论从规划上还是目前分布来看，写字楼主要项目主要集中在主城区和金阳新区，贵阳写字楼分布可概括为：四横：（北京路、延安路、76、中山路、都司路）两纵：（瑞金路、中华路）一区：金阳商务区众厦大楼富中国际档次低档次低档次高档次高1 11、鑫都财富大厦10、虹祥大厦延安路中山路131313、时代广场9 9161616、富中国际广场金阳新区金阳新区绿地联盛国际、正汇国际、大唐东原财富、世纪金源7 77、富中才智中心6 66、振华科技大厦8 85、邮政大厦121212、CID银座111111、太平洋大厦141411、中天商务港15152 22、天毅大厦3 33、永辉大厦4 45 54、银海大厦9、峰会国际8、世贸广场15、纽约纽约101052【产品水平产品水平】老城区产品开发时间早，存在商务空间不纯粹、停车位老城区产品开发时间早77、，存在商务空间不纯粹、停车位不足、通风采光差等诸多弊端，商务形象差不足、通风采光差等诸多弊端，商务形象差52 有效层高低，造层高低，造成空间狭小成空间狭小，给工作者拥挤压抑的感觉；办公室不通风不通风，自然采光差采光差，造成资源浪费；长时间等待电梯电梯，公共交通不好，影响工作效率；停车位不足，周边交通不通畅，上下班困扰多；物业管理水平不足；工作空间工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话办公市场办公市场现状六大现状六大弊端弊端过道昏暗候梯厅普通商务空间不纯粹53【租金水平租金水平】主城区办公租赁市场火爆，呈供不应求态势，整体租金主城区办公租赁市场火爆，呈供不应求态势，整体租金水平集中在水平集中78、在5050-7070元元/平米平米/月，出租率多在月，出租率多在100%100%典型项目典型项目租金水平租金水平（元（元/平米）平米）典型项目典型项目租金水平租金水平（元（元/平米）平米）富中国际100-120振华凯都大厦70凯宾斯基80-100物资大厦65鑫都财富大厦60-80华坤大厦70振华科技大厦70国艺大厦50峰会国际70-80报业大厦50池宇大厦60-70贵阳饭店50世贸广场60-70中天商务港40-45智同呈大厦60虹祥大厦40-45银座大厦45福建商务港40-45富中才智中心60-70世纪城（金阳）40-602011年以来，写字楼租金普遍上涨，普通写字楼涨幅在5-10，高档写字楼79、涨幅在10-20，有些30%左右；大部份项目务可租赁房源，城区写字楼出租率维持在99-100的较高水平，写字楼供不应求，出现“挑客户”现象；市场写字楼租金水平集中在50-70元/平方米，住宅改写字楼租金水平集中在30-35元/平米。这边很少有房子放出来的，上个月有个一放出来就租出去了，中华路一带的办公差不多都是100%出租率二手房中介商住一体项目商住一体项目租金水平（元租金水平（元/平米）平米）黄果树大厦30-35景天城35凯旋门30恒生大厦30-35龙泉大厦30-35高层住宅改写字楼项目租金相对便宜，普遍集中在30-35（元/平米）54【价值实现价值实现】主城区写字楼售价突破两万，主城区写字80、楼售价突破两万，20112011年有多个项目高调入年有多个项目高调入市，个盘年消化速度市，个盘年消化速度2 2-3 3万平米万平米银海元隆广场（云岩区）银海元隆广场（云岩区）凯宾斯基（南明区）凯宾斯基（南明区）麒龙麒龙CBDCBD中心（金阳新区）中心（金阳新区）项目介绍：项目介绍：位置：位置：金阳诚信路城市广场北侧占地面积占地面积:7189平方米 建筑面积建筑面积:62940平方米（三栋）开盘时间：开盘时间：2010年5月销售情况：销售情况：整层销售，面积为800平米，均价为7800元/平米，目前处于尾盘销售项目介绍：项目介绍：位置：位置：云岩区北京路（省博物馆对面）占地面积占地面积:550081、0平方米建筑面积建筑面积:500000平方米开盘时间：开盘时间：2011年5月销售情况：销售情况：整层销售，面积为1000平米，均价为21000元/平米，共14层可供销售，现余7层项目介绍：项目介绍：位置：位置：南明护国路68号占地面积占地面积:10718平方米建筑面积建筑面积:60516平方米开盘时间：开盘时间：2010年12月销售情况：销售情况：7-24为整层销售，25-27分割销售，面积为100-220平米，开盘均价18000元/平米，现均价26000元/平米，尾盘销售55【投资回报率投资回报率】中心城区写字楼投资回报率高且相对稳定，在保值增中心城区写字楼投资回报率高且相对稳定，在保值增82、值方面有很大的优势，写字楼投资价值得到市场高度认可值方面有很大的优势，写字楼投资价值得到市场高度认可增值：增值：中心区写字楼有较大的投资优势，短期内有较大的增值收益；通过对中心区峰会国际、银座CID、国艺大厦、鑫都财富大厦、富中国际进行增值分析，5年内平均增值1万元以上，增幅较大；投资回报率：投资回报率：通过分析典型写字楼的租金和投资回报率，中心城区写字楼投资回报率平均保持在12，富中国际年投资回报率达到了18。市中心写字楼增值分析市中心写字楼增值分析56896274519662066600129981803412381186671906773091176071851246112467050083、010000150002000025000020004000600080001000012000140002007年均价（元/m2)568962745196620666002011年均价（元/m2)1299818034123811866719067五年增值（元/m2)73091176071851246112467峰会国际银座CID国艺大厦鑫都财富广场富中国际市中心写字楼租金及年投资回报率市中心写字楼租金及年投资回报率705050701006014.77%9.56%11.55%13.54%18.18%12.11%0204060801001200.00%2.00%4.00%6.00%8.00%1084、.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%租金（元/m2 月）7050507010060年投资回报率14.77%9.56%11.55%13.54%18.18%12.11%峰会国际银座CID国艺大厦鑫都财富广场富中国际花果园贵阳国际中心56【发展阶段发展阶段】从办公与居住物业价值实现判断，目前贵阳正处于投资价值迸发从办公与居住物业价值实现判断，目前贵阳正处于投资价值迸发时期，随着城市经济的进一步提升，商务办公市场需求将逐渐旺盛时期，随着城市经济的进一步提升，商务办公市场需求将逐渐旺盛起步期发展期发展期办公物业与居住物业售价倒挂，商务物业价值未能得到充分显现。办公物业只售85、不租。办公物业投资价值迸发，售价处于快速拉升阶段；开始出现甲A级写字楼，更加注重写字楼的外关形象与软硬件设施。办公物业以租售并重，开始出现部分只租不售物业。市场办公物业只租不售；市场开始出现主题概念性办公物业，如生态办公、科技智能办公等。办公物业价值办公物业价值居住物业价值居住物业价值贵阳商务写字楼所处阶段写字楼物业发展阶段57【政策影响政策影响】频频出现的新政调控和加息，投资性购房者纷纷转战写字楼市场频频出现的新政调控和加息，投资性购房者纷纷转战写字楼市场，加之贵阳“住宅禁商”，加之贵阳“住宅禁商”管理力度进一步加强，纯粹办公需求也将不断增大管理力度进一步加强，纯粹办公需求也将不断增大贵阳市86、城乡规划条例 于2010年8月25日经贵阳市第十二届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过，2010年11月30日贵州省人民代表大会常务委员会第十九次会议批准，2010年12月15日贵阳市人民代表大会常务委员公布，自2011年3月1日起施行。贵州省城乡规划条例第53条规定：“擅自改变规划许可房屋用途的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令限期改正；逾期不改正的，自逾期之日起按照每日每平方米处以5元以上20元以下罚款。“住改非”行为将受到处罚。专业人士访谈：从今年3月开始，将严格实施条例，“住改非”行为将受到处罚，中小企业办公需求将快速增大，写字楼市场会有一个很好的发展21世纪不动产销售经理87、58贵阳写字楼市场租售情况分析贵阳写字楼市场租售情况分析形成“四横、两纵、一区”的格局，以中华路最为集中，早期开发产品，整体形象不高写字楼市场格局写字楼市场格局租赁市场火爆，租金水平50-70元，出租率高，呈供不应求态势2011年新推出多个办公项目，主城区产品售价实现2万元以上，价值实现高租租/售市场售市场处于投资价值迸发时期，未来商务办公市场需求将逐渐旺盛；国家对住宅市场的调控政策及贵阳新出台的“住宅禁商”政策，将更一步推进办公市场的需求办公市场未来发办公市场未来发展趋势展趋势贵阳写字楼供应以早期开贵阳写字楼供应以早期开发的产品为主；发的产品为主；租赁市场火爆，新推出的租赁市场火爆，新推出的88、项目销售实现价值高；项目销售实现价值高；城区内产品投资回报率高城区内产品投资回报率高从趋势及政策分析，贵阳从趋势及政策分析，贵阳未来办公市场需求步入旺未来办公市场需求步入旺盛期盛期那么，贵阳写字楼市场能否继续呈现这种高需求，高价值的市那么，贵阳写字楼市场能否继续呈现这种高需求，高价值的市场趋势呢？我们需要从贵阳办公市场的产业与客户结构、未来场趋势呢？我们需要从贵阳办公市场的产业与客户结构、未来市场的供应需求综合得出市场的供应需求综合得出价值快速迸发期价值快速迸发期59【产业结构产业结构】贵阳第三产业呈快速发展趋势，其产值占生产总值的贵阳第三产业呈快速发展趋势，其产值占生产总值的50%50%以上89、，办公市场正从启动期进入发展期，未来需求空间较大以上，办公市场正从启动期进入发展期，未来需求空间较大贵阳是典型的资源型城市，支柱产业有磷煤支柱产业有磷煤化工产业、铝及铝加工业、烟草及特色食品产化工产业、铝及铝加工业、烟草及特色食品产业、装备制造业、物流业、现代药业业、装备制造业、物流业、现代药业；今年来加大现代服务业扶持力度，2010年贵阳GDP1122亿元，第三产业GDP为607亿元，占GDP总额的54.2%，超过第二产业GDP456亿元非市场化时期非市场化时期 市场化启动期市场化启动期 市场化发展期市场化发展期市场化成熟期市场化成熟期经济经济背景背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发90、达私营经济、第三产业快速发展第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位市场市场特征特征写字楼市场未发育，大型企业的自建办公楼为主投资集中在住宅市场，写字楼等其他物业并未细分出来产品细分开始，写字楼的增长主要取决于产业结构市场足够细分，走向成熟，表现出明显的产品细分特征代表代表城市城市目前国内四线以下城市为主太原、哈尔滨、济南、郑州杭州、青岛、大连、沈阳北京、上海、广州、深圳、天津产业结构调整，三产比例上升产业结构调整，三产比例上升贵阳贵阳20102010年，贵阳第三产业产值年，贵阳第三产业产值607607亿元，亿元，占到占到GDPG91、DP的的54.2%54.2%02004006008001000120020062007200820092010024681012141618贵阳市GDP（亿元）第三产业总值（亿元）贵阳市增长率（%）第三产业值增长率（%）2006-2010年贵阳GDP与第三产业发展情况60【客户结构客户结构】贵阳资源型城市的特征，城市首位度高，决定了其“哑贵阳资源型城市的特征，城市首位度高，决定了其“哑铃状”的客户结构，中大型实业企业及小企业为市场主流，需求旺盛铃状”的客户结构，中大型实业企业及小企业为市场主流，需求旺盛贵阳市内及周边地州市内的大型合资企业、本地龙头企业（能源、制造业等）总部或分支构成；对办公形92、象关注度高，首选配套完善的城市中心中心；企业经济实力强，支付能力高，办公需求面积偏大，甚至是整层或几层同时购买成长中小企业或大型实业单位的上下游单位，创业型企业等；多选择租金便宜、形象较好且交通与配套方便的片区；实力弱，成本为主要考虑因素，以中小面积需求为主大客户大客户中小客户中小客户客户分析客户分析写字楼企业写字楼企业智同呈大智同呈大厦厦世纪金源世纪金源商务中心商务中心贵阳饭店贵阳饭店商务大厦商务大厦世纪商务世纪商务城城大型实业8647金融服务571518教育及文化传播1210科技生产910房地产34装饰装潢71其他34208备注由大型实业企业（地矿、建设类）共同分割，使用面积3-6层以中小93、企业为主智智同同呈呈大大厦厦贵贵阳阳饭饭店店商商务务大大厦厦61【供应情况供应情况】据不完全统计，未来据不完全统计，未来3535年内，高端写字楼放量约年内，高端写字楼放量约160160万万平米，云岩核心区供应少，给项目发展写字楼带来机会平米，云岩核心区供应少，给项目发展写字楼带来机会片区片区典型项目典型项目体量（平米）体量（平米）销售情况销售情况剩余量（平米）剩余量（平米）在售在售南明区南明区花果园60万起价6480元/平方米50万富源医药物流园二期3万2010-12开盘，均价6400元，剩余200多套2万凯宾斯基2.5万尾盘销售，均价26000元，最后13层、16层和18层 在售0.5万云岩94、区云岩区祥源大厦6万一期已售罄。二期于2010年7月31日开盘，尾盘销售，不足十套0.1万银海元隆广场2.2万2011年5月开盘，整层销售均价21000元，销售60001.6万金阳新金阳新区区麒龙CBD商务大厦5万2009年8月开盘，仅剩下第25层，均价10000元0.1万金北大厦4万2010年年底开盘，现起价7860元/3万中澳科技 城9万1号楼3万于2011年8月分开盘，销售完毕，2号楼认筹中6万待售待售南明区南明区保利国际广场-售价2万元/平米左右亨特国际金融中心4万预计年底开盘，总建面11万平，建筑高度为229米，8-36层为写字楼，37-56层为酒店）云岩区云岩区汇金国际广场6万中天95、未来方舟70万金阳新金阳新区区大唐东原财富广场10万预计2011年年底开盘美的林城时代绿地铂金大厦5万认筹，起价8700元正汇国际1.5万均价8000元，意向登记中摩根中心6万合计合计194194万万剩余剩余156.8156.8万万62【供应情况供应情况】预计至本项目办公产品入市之时，市场上办公项目销售预计至本项目办公产品入市之时，市场上办公项目销售多进入尾期或售罄，本项目竞争压力小多进入尾期或售罄，本项目竞争压力小花果园富源医药物流园二期凯宾斯基祥源大厦银海元隆广场麒龙CBD商务大厦金北大厦中澳科技 城保利国际广场亨特国际金融中心汇金国际广场中天未来方舟大唐东原财富广场美的林城时代绿地铂金大96、厦正汇国际摩根中心2011年12年13年14年15年16年2017年备注：个盘年去化量按3万平米统计预计本项目办公产预计本项目办公产品推出时间品推出时间63【云岩区未来供应云岩区未来供应】可开发土地少，未来供应以旧改项目为主，放量可开发土地少，未来供应以旧改项目为主，放量速度较慢，供应量级小，本项目需把握开发时间，尽早入市速度较慢，供应量级小，本项目需把握开发时间，尽早入市根据旧城改造经验，旧改项目多以综合体出现；因此，未来城区内棚户区的改造速度，直接影响办公的未来供应量；而一般旧城改造的一般旧城改造的速度慢，预计其供应速度慢，预计其供应量不会过量不会过大云岩区已启动和推进大营坡棚户区、东线片97、区、金西大道及周边等云岩区已启动和推进大营坡棚户区、东线片区、金西大道及周边等4949个重点项目建设，目前主推中心城个重点项目建设，目前主推中心城区、三马片区成片区、三马片区成片1010个项目的改造及整体开发，三年内完成棚户区、“城中村”改造任务；个项目的改造及整体开发，三年内完成棚户区、“城中村”改造任务；除金阳大道、扶风片区项目，除金阳大道、扶风片区项目，1010个项目中建面在个项目中建面在9 9万万-5050万之间，规模较小，预计未来写字楼供应量有限万之间，规模较小，预计未来写字楼供应量有限签约旧改项目签约旧改项目建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）1、金阳大道延伸段全长约4.8公里,占98、地约3989亩2、威清路地块52.53、江西村地块894、中华北路地块215、友谊路地块50.86、相宝山地块9.47、延安东路地块9.7万8、上坎街片区50万9、九华路片区100万10、扶风片区600万64写字楼市场小结：写字楼市场小结：写字楼市场现状写字楼市场现状本项目发展写字楼机会本项目发展写字楼机会早期开发产品，形象不高，配套设早期开发产品，形象不高，配套设施存在较大弊端施存在较大弊端租赁市场火爆，现有项目售价高，租赁市场火爆，现有项目售价高，办公物业投资收益大办公物业投资收益大“居住禁商”的政策推动，未来写“居住禁商”的政策推动，未来写字楼有较高的开发市场字楼有较高的开发市场依托本项99、目的交通、配套、区位及商务办公客户集中的优势，具备较优的开发写字楼产品的条件办公产办公产品策略品策略思考思考策略一策略一针对该物业年消化速度（针对该物业年消化速度（2 2-3 3万）及开发周期（约万）及开发周期（约4 4年），开发年），开发写字楼产品量写字楼产品量8 8-1212万，树立形象，实现项目稳健回现；万，树立形象，实现项目稳健回现；本项目区域具有该类产品的本项目区域具有该类产品的升级潜力和客户保障升级潜力和客户保障产业结构、客户结构及城区供应的诸产业结构、客户结构及城区供应的诸多因素影响，为本项目开发提供契机多因素影响，为本项目开发提供契机策略二策略二突破市场常规，以高端产品的软硬件100、标准，满足目标企业需求突破市场常规，以高端产品的软硬件标准，满足目标企业需求65办公市场分析办公市场分析公寓市场分析公寓市场分析酒店市场分析酒店市场分析住宅市场分析住宅市场分析市场机会挖掘市场机会挖掘商业市场分析商业市场分析明晰了贵阳城市和区域未来发展趋势，逐一分析各种物业明晰了贵阳城市和区域未来发展趋势，逐一分析各种物业类型在市场中的机会，探求本项目的盈利模式类型在市场中的机会，探求本项目的盈利模式66【公寓现状公寓现状】作为市场的新兴产品，主要出现在主城区与金阳新区，作为市场的新兴产品，主要出现在主城区与金阳新区，处于发展起步阶段，市场细分度不够处于发展起步阶段，市场细分度不够百灵百灵时尚101、天地时尚天地花果园（小户型花果园（小户型办公）办公）绿地绿地联盛国际联盛国际万象国际万象国际祥源大厦祥源大厦保利国际广场保利国际广场商务公寓：商务公寓：随着经济的发展，城市经济圈逐渐形成，CBD、城市综合体出现在人们的视野，集居住、商务、娱乐休闲于一体的商务公寓应运而生，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，在贵阳市场属于兴新产品，仍处于起步阶段。城区内公寓项目城区内公寓项目小规模项目居多，售罄或接近尾盘，供应量有限。市场类型细分不够市场类型细分不够普通公寓酒店式公寓商务公寓目前贵阳市场主要是商务公寓商务公寓，有一定酒店式公寓噱头，但普通居住公寓102、不足，市场细分不够充分67【市场表现市场表现】凭借可商可住、不受限购影响的优势，受到市场青睐，凭借可商可住、不受限购影响的优势，受到市场青睐，价格实现高，但目前主要作为办公产品的补充，居住功能不明显价格实现高，但目前主要作为办公产品的补充，居住功能不明显楼盘楼盘所在区域所在区域价格价格主力面积主力面积客户客户百灵时尚天地云岩延安中路69号紫林庵转盘1700050-130目前公寓投资客户较多，约占60左右；分析商、住客户比例，50-90的为企业办公客户保利国际广场南明区市南路38号13000-1400056-90万象国际遵义路迎宾大道和解放路交汇处1000050-70花果园南明区花果园大街1号6103、460起60-130祥源大厦云岩区飞山街口1020074-164绿地联盛国际金阳区迎宾路500033-160投资吸引强投资吸引强：总价可控，不受限购的影响，成为限购群体投资的主要渠道，在“限购”下异军突起；市场价值高市场价值高：公寓均价已普遍高于住宅均价，两城区均价突破10000元/平米；客户情况：客户情况：主要作为写字楼市场的补充产品，以投资和办公客户为主，纯粹居住客户少；主流面积段主流面积段：50-130平米；6868片片区区典型项目典型项目公寓总面积公寓总面积（平米）（平米）开盘时间开盘时间售价售价（元元/）剩余量剩余量（平米）（平米）折算后年消折算后年消化量（平米化量（平米/年）年）客104、户客户南南明明区区保利国际广场约4万2011年9月均价13000开盘即已售罄-中小企业裕阳大厦4万2010年6月均价8680已售罄4万-升远大厦1.3万预计2011年11月均价9600认筹完毕-中小企业万象国际4万2008年05月均价13000售罄2万中小企业办公云云岩岩区区百灵时尚天地4.5万2010年06月 现均价26000不足100套，0.7万3万自住与办公客户各占50%汇金国际广场待售【市场表现市场表现】公寓项目单盘去化量为公寓项目单盘去化量为2 2-4 4万万/年，客户主要为中小企年，客户主要为中小企业业69【百灵时尚天地百灵时尚天地】以“酒店式精装公寓”为概念，凭借其地段、配套优势105、，实以“酒店式精装公寓”为概念，凭借其地段、配套优势，实现了公寓市场的最高单价，但户型舒适度不够及总价过高的缺陷，极大影响了现了公寓市场的最高单价，但户型舒适度不够及总价过高的缺陷，极大影响了项目的销售速度项目的销售速度项目介绍：总建面：67815.85 ；地下三层，地上四十层；10T22户；面积段55-130平米；层高3.3米，净高3米；单层面积为1500平米项目优势：核心地段，交通便利，配套成熟完善；精装修；5000元/平米标准；主打酒店式管理精装修公寓概念项目销售情况消化速度一般：开盘时间：2010年6月开盘价格1.7万/平米，现在攀升至2.1万/平米，总共有600多套，现在处于尾盘销售106、，剩余不足100套，年去化量约4万方百灵时尚天地55平米1房1厅1卫1厨1室2厅2卫1厨130.79百灵时尚天地是贵阳首个精装修公寓，在贵阳市场知名度很高，后期单方售价突破2万元/平米，远高于片区同类产品售价，认为投资升值空间有限，加上户型设计不足、公摊面积大等因素，导致消化速度一般凯宾斯基 销售代表典型项目典型项目70【保利国际广场保利国际广场】主打“商务办公”概念，依托开发商品牌及综合配主打“商务办公”概念，依托开发商品牌及综合配套优势，吸引了众多中小办公客户，认筹率高套优势，吸引了众多中小办公客户，认筹率高典型项目典型项目项目介绍：项目介绍：占地面积为4万平米，总建面24万平米；商务公寓107、主力户型商务公寓主力户型：46-90平米；公寓楼体与即将上市的甲级写字楼一体，能够满足中小型企业的形象要求；配套配套：甲级写字楼、高端住宅、6.7万方国贸购物中心、2500平方保利影院、2000方空中保利美术馆、1万方精品超市、地下2层停车场1178个；商业部分2012年中旬开幕，LV、prada armani 签约入驻；主打商务办公概念，通过“自有定制，商住皆可、投资价值高”吸引客户。2室2厅1卫1厨91.00保利国际广场商务公寓8月26日开始接受认筹，据销售代表透露，仅用5天时间，认筹约500组；项目住宅均价为13500元/平米，预计商务公寓单价高于此售价；客户构成：90为投资客户；地段好108、品牌开发商、配套齐全、户型适中，总价较低，吸引了众多中小办公客户与投资客户。71项目发展公寓机会研判项目发展公寓机会研判：结合投资客户与自用客户关注点分析，本项：结合投资客户与自用客户关注点分析，本项目有较好的发展商务公寓的机会目有较好的发展商务公寓的机会目标客户目标客户KPIKPI（关键绩效指标）（关键绩效指标）本项目的契合程度本项目的契合程度投资投资1.总价不高2.区位优势明显，升值潜力巨大3.产品形象价值高4.对使用功能不太敏感5.终端消费客户群明显自自用用办办公公1.对周边商服要求高2.交通便利、配套完善3.最好临街4.可以自由分割空间居居住住1.生活便利、配套完善、交通便利2.户型109、实用，采光通风良好3.总价较低，资金压力小4.定位要时尚与本项目高度符合与本项目高度符合与本项目中度符合与本项目中度符合与本项目不符合与本项目不符合 购买公寓客户主要氛围投资和自用，他们会追求中长期资产的升值保值能力，一方面关注地段一方面关注地段即升值潜力，另一方面关注转手即升值潜力，另一方面关注转手的难易度的难易度世联地产世联地产 工商顾问工商顾问本项目临近城市干道，周边配套本项目临近城市干道，周边配套完善，商务氛围较浓厚，同时旅完善，商务氛围较浓厚，同时旅游商务客的增多，将带来办公与游商务客的增多，将带来办公与短期居住需求，进一步推动商务短期居住需求，进一步推动商务产品的升值产品的升值72110、公寓市场小结：公寓市场小结：公寓市场现状与机会公寓市场现状与机会本项目发展机会本项目发展机会市场新兴产品，处于起步阶段，产市场新兴产品，处于起步阶段，产品细分度不够品细分度不够分布在城区和金阳新区，主打商务办公可商可住、不受限购的影响，作为可商可住、不受限购的影响，作为办公市场的补充，受到市场亲睐办公市场的补充，受到市场亲睐从市场案例及访谈得出，商务办公从市场案例及访谈得出，商务办公市场实现好于精装居住功能市场实现好于精装居住功能依托本项目的交通、配套、区位及商务办公客户集中的优势，具备较优的发展公寓产品的条件公寓产公寓产品策略品策略思考思考策略二策略二控制总价、并关注产品品质及户型舒适度提升111、，实现快速回现控制总价、并关注产品品质及户型舒适度提升，实现快速回现本项目区域具有该类产品的本项目区域具有该类产品的升级潜力和客户保障升级潜力和客户保障策略一策略一以商务办公形式，与写字楼整体形象一致，成为中小企业办以商务办公形式，与写字楼整体形象一致，成为中小企业办公总部公总部73办公市场分析办公市场分析公寓市场分析公寓市场分析酒店市场分析酒店市场分析住宅市场分析住宅市场分析市场机会挖掘市场机会挖掘商业市场分析商业市场分析明晰了贵阳城市和区域未来发展趋势，逐一分析各种物业明晰了贵阳城市和区域未来发展趋势，逐一分析各种物业类型在市场中的机会，探求本项目的盈利模式类型在市场中的机会，探求本项目的112、盈利模式74【市场现状市场现状】主要集中在两城区中华路，经济型酒店占据主导地位，主要集中在两城区中华路，经济型酒店占据主导地位，受全省旅游人口拉动和供应总量限制，各类酒店入住率高，需求旺盛受全省旅游人口拉动和供应总量限制，各类酒店入住率高，需求旺盛贵州省地州市酒店接待能力有限，大部分游客会选择白天周边旅游景点游玩，晚上消费、住宿在贵阳；全市的星级酒店和经济型酒店约300家，星级酒店50余家，经济型酒店近200多家；贵阳酒店入住率连续四年在夏季出现爆棚现象，其中二、三、四星酒店的入住率在90%以上；2011年第二季度，贵阳酒店酒店平均出租率为72.68%，在全国50个重点旅游城市中排名第三酒店名113、称酒店名称星级星级旺季平均入住率旺季平均入住率世纪金源五星80%天怡豪生酒店五星61%锦江鲜花酒店四星83%贵州饭店四星涉外93%柏顿酒店四星涉外86%华美达神奇四星80%丽豪酒店四星87%贵龙酒店四星88%峰润喀斯特准四89%能辉酒店准四星79%嘉华酒店准四星94%05001000150020002500300035004000450020062007200820092010051015202530贵阳市旅游人数（万）贵阳市旅游人数增长率（%）05010015020025030035040045020062007200820092010010203040506070贵阳市旅游收入（亿元）贵阳114、市旅游收入增长率（%）20062006-20102010年贵阳旅游收入及增长率年贵阳旅游收入及增长率20062006-20102010年贵阳旅游人口及增长率年贵阳旅游人口及增长率75【市场现状市场现状】现有酒店设备设施较陈旧，主要以居住功能为主，中高端现有酒店设备设施较陈旧，主要以居住功能为主，中高端商务、宴请等特点功能不足，缺失主题特色商务、宴请等特点功能不足，缺失主题特色特色酒店缺失特色酒店缺失整体酒店行业产品相对单调，缺失个性化特色酒店；设备陈旧，功能不完善设备陈旧，功能不完善大多酒店均在2000年左右开业，设备落后陈旧；以住宿为主，宴会招待、婚宴、会议等功能不足75酒店名称酒店名称开业115、时间开业时间配套配套喜来登贵航酒店2007年SPA，健身中心和行政酒廊世纪金源2009年近2000平米的无柱独立式千人宴会厅及各种会议厅12间天怡豪生酒店2003年会议厅7个，可容纳10-250 华美达神奇1998年容纳千人的多功能厅丽豪酒店2004年4个小型会议厅，2个较大型多功能厅贵龙酒店1999年20-40人的会议室，200人左右的多功能厅能辉酒店2002年嘉华酒店2000年22、50、129、458、688平米的会议/餐厅各一个贵阳尚舍精品酒店贵阳尚舍精品酒店位于南明区护国路林城大厦29楼；融合传统文化中发展特色主题公寓，现在有尚舍逸园和尚舍牡丹亭，通过中式元素的引入，让宿者感受“不出116、城郭而获山水之怡，身居闹市而有灵泉之致”的意境，获得大量客户的认可7676【低端星级酒店低端星级酒店/经济型连锁酒店经济型连锁酒店】低端星级酒店将逐渐被经济型连锁酒低端星级酒店将逐渐被经济型连锁酒店所替代，但经济型酒店档次较低、回款周期长，对项目价值拉升作用不大店所替代，但经济型酒店档次较低、回款周期长，对项目价值拉升作用不大低端星级酒店整体形象差，提供的居住舒适度低，低端星级酒店逐渐被能提供舒适客房的经济型连锁酒店所替代；贵阳经济型酒店发展情况较好，目前我市各区经济型酒店约有200多家，有莫泰、七天连锁、如家等全国品牌连锁加盟旅店，也有诸如锐珲、金海、新联、银座、迷你等本土经济型酒店。经济型117、连锁酒店目前存在两种盈利模式：一种是开发商将物业出租给连锁酒店管理公司，开发商收取租金收入；一种是开发商持有物业自己经营或者加盟品牌连锁酒店。两种方式回收周期均较长，且经济型酒店档次低，无法提升项目形象，对项目其它物业销售价价格及租金拉动作用不大。自己经营或加盟连锁酒店（静态计算方式）自己经营或加盟连锁酒店（静态计算方式）以建面7500，150间客房为例；初期成本大概需要3750万元；加盟费用约占营业额3%。乐观估算，平均房价180元，每天平均入住率90%，年收入约为887万元；按照惯例利润率为2025%，一年纯利润约177222万元，回收成本需要约1721年。租赁房间方式（静态计算方式）租赁118、房间方式（静态计算方式）以建筑面积7500为例；初期成本大概需要3000万元。租赁价格约0.81.2元/*天，一年可收租金约219328万；回收成本需要约914年。77【中端酒店中端酒店】项目周边该类酒店数量较多、竞争激烈，市场饱和度高，项目周边该类酒店数量较多、竞争激烈，市场饱和度高，且面临回款周期长、对项目价值拉升作用不大问题且面临回款周期长、对项目价值拉升作用不大问题项目周边区域三四星级较多，一公里范围内已拥有10多家，依托旅游客户、本地客户及其他商务散客，酒店经营情况较好，但存在较大的竞争；现有中端酒店形象一般，客户对其形象认知度不高，对项目其它物业的销售价格及租金难以起到明显的拉动作119、用；中端酒店同样面临回收周期较长的问题。酒店酒店星级星级酒店酒店星级星级阳光大酒店三星级贵州嘉华酒店四星级铭都酒店四星级黔灵大酒店三星级柏顿酒店四星级华城大酒店三星级温州大酒店四星级贵州饭店四星级林都酒店三星级皇室假期四星级聚鑫酒店三星级林城大酒店四星级中端星级/商务酒店（静态计算方式）以建面15000为例，约250套客房，总成本大概需要9750万元。乐观估计平均房价350元，每天入住率70%75%，年收入约为22352395万元；一般客房约占整体收入的6070，酒店一年纯利润约319599万元，回收成本需要16年。1公里范围项目78【高星级酒店高星级酒店】现有现有5 5家已开业，在建或正装修120、的家已开业，在建或正装修的9 9家，主要集中在商务氛围家，主要集中在商务氛围较浓的南明区及快速发展的金阳新区，多与房地产项目绑定开发较浓的南明区及快速发展的金阳新区，多与房地产项目绑定开发片区片区五星级酒店五星级酒店开业情况描述开业情况描述小河区温德姆（美国温德姆旗下）在建威斯汀（美国喜达屋旗下）在建，龙湾国际二期南明区铂尔曼（法国雅高旗下）鸿通城，装修中，即将开业凯宾斯基（德国凯宾斯基旗下）装修中希尔顿（美国希尔顿旗下）装修中，2012年开业亨特国际商务中心酒店（待定）亨特国际主楼，在建中喜来登（美国喜达屋旗下）已开业乌当保利瑞廷（中国天伦旗下）已开业贵州饭店一带预计未来有2座高端酒店入市，121、提供620余间客房云岩天怡豪生（美国温德姆旗下）已开业金阳新区万丽（美国万豪旗下）2011年9月开业世纪金源（中国）已开业凯悦（美国凯悦旗下）中天会展城，已开业新世界（香港新世界旗下）在建，2012年开业马哥孛罗（香港九龙仓旗下）贵州东景，在建数量：数量：目前有5家营业，4家装修中，5家在建；分布情况：分布情况：金阳新区和南明区最多，各为5家；小河区次之，为2家；云岩区、乌当区各为1家；主要依托周边商务氛围、高等级政府机关、强势旅游资源；酒店品牌：酒店品牌：国际品牌酒店占绝对统治地位，共计12家，国内民族品牌2家；本土品牌为零根据初步盘点，未来贵阳国际品牌根据初步盘点，未来贵阳国际品牌旗下的星122、级酒店供应多，以金阳和旗下的星级酒店供应多，以金阳和南阳为多南阳为多79【高星级酒店高星级酒店】高星级酒店可快速建立项目形象，但资金沉淀大，回高星级酒店可快速建立项目形象，但资金沉淀大，回收期长，具有一定变现难度收期长，具有一定变现难度五星级酒店回笼周期（静态计算方式）五星级酒店回笼周期（静态计算方式）一般高星级酒店建面4-5万平米，以建面5万为例，初期成本大概需要约5亿元；五星级酒店资金回笼周期一般为820年不等。项目片区内高星级酒店供应不足，周边具备较好的商务氛围，配套完善，临近省政府高等级机关，且黔灵山公园近在咫尺，具备一定的发展高星级酒店的基础；根据世联地产研究，酒店整栋出售的可能性小123、，可能变现的方式为划为产权式酒店出售；贵阳市场上存在酒店成功出售案例贵阳市场上存在酒店成功出售案例凯宾斯基凯宾斯基：因开发商要求回现，把酒店销售出去，一定年限后收回。项目楼高200多米，地下3层，地上56层，7-27层写字楼，其他的是酒店高星级酒店资金沉淀大，回收期长，变现较困难80酒店市场小结：酒店市场小结：酒店类型市场情况及对项目的作用回收周期低端星级酒店/经济型连锁酒店档次较低，对项目价值拉升作用不大回款周期长，一般921年中端酒店数量较多、竞争激烈，市场饱和度高；对项目价值拉升作用不大回款周期长，最少需要16年高端酒店档次高，可快速建立项目及区域形象，提升价值资金沉淀大，回款周期长，一124、般为820年受旅游人口拉动和供应总量限制，贵阳各类酒店入住率高，市场表现受旅游人口拉动和供应总量限制，贵阳各类酒店入住率高，市场表现非常良好；以居住功能为主，商务、宴请不足；非常良好；以居住功能为主，商务、宴请不足；酒店分布对商务配套、旅游资源依赖性强酒店分布对商务配套、旅游资源依赖性强酒店发酒店发展建议展建议是否建设酒店与企业对项目资金投入、项目投资回收期望等因素，有较大关是否建设酒店与企业对项目资金投入、项目投资回收期望等因素，有较大关系，需斟酌考虑酒店的建设投入；系，需斟酌考虑酒店的建设投入；如必须建设，建议以精品酒店或五星级酒店形式开发，可在公寓或写字楼建如必须建设，建议以精品酒店或五125、星级酒店形式开发，可在公寓或写字楼建筑解决筑解决81办公市场分析办公市场分析公寓市场分析公寓市场分析酒店市场分析酒店市场分析住宅市场分析住宅市场分析市场机会挖掘市场机会挖掘商业市场分析商业市场分析明晰了贵阳城市和区域未来发展趋势，逐一分析各种物业明晰了贵阳城市和区域未来发展趋势，逐一分析各种物业类型在市场中的机会，探求本项目的盈利模式类型在市场中的机会，探求本项目的盈利模式82【房地产格局房地产格局】根据世联六种驱动力理论，贵阳主要受内在驱动影响根据世联六种驱动力理论，贵阳主要受内在驱动影响，将形成典型的“核环线片”房地产格局，将形成典型的“核环线片”房地产格局贵阳典型的贵阳典型的“核环线片核126、环线片”房地产格局房地产格局贵阳房地产市场受三种内在驱动力影响贵阳房地产市场受三种内在驱动力影响造就资源：资源：城市资源主导的市场，自然资源关注度有限；产业：产业：新型产业的发展成熟还需要较长时间；交通：交通：驱动房地产发展的第一要素。板块特征板块特征贵阳对应的板块贵阳对应的板块核核价格的核心；交通网络的中心；人口和商业聚集；老城区老城区（云岩和南明）（云岩和南明）环环核心区周边的延展；距离核心区近，产业的带动和配套的完善是主要因素小河区小河区新天区新天区三桥马王庙片区三桥马王庙片区线线道路直接拉动；非常依赖配套；缺乏大面积用地花溪大道花溪大道白云区白云区花溪大道片区花溪大道片区片片主城之外的127、陌生区；复合型的功能；有大面积发展空间金阳新区金阳新区龙洞堡片区龙洞堡片区83【房地产格局房地产格局】目前以新老城区共生的双核局面为主，老城区主要以目前以新老城区共生的双核局面为主，老城区主要以小体量、高端化的综合性楼盘为主，未来机会在于旧改小体量、高端化的综合性楼盘为主，未来机会在于旧改居住、生活、少量商务办公商务办公、饮食娱乐、购物金阳新区金阳新区老城区老城区在政府强力拉动下，金阳新区发展的信心已经建在政府强力拉动下，金阳新区发展的信心已经建立，但是缺乏居住环境的成熟以及投资价值的提升；立，但是缺乏居住环境的成熟以及投资价值的提升；政府对这个区块的预期已经高涨，未来再难以出政府对这个区块的128、预期已经高涨，未来再难以出现“世纪城”、“会展城”的巨大时代红利！现“世纪城”、“会展城”的巨大时代红利！老城区集中了商业、教育、办公等绝大多数城市老城区集中了商业、教育、办公等绝大多数城市配套，城市属性最强；稀缺的土地资源、较多的人配套，城市属性最强；稀缺的土地资源、较多的人口聚集带动了土地价值和城区住宅密度的提升；口聚集带动了土地价值和城区住宅密度的提升；老城区的地位在未来老城区的地位在未来3 3-5 5年内仍然是城市核心，地年内仍然是城市核心，地位难以改变；城区的更新将带来大量的旧改和商业位难以改变；城区的更新将带来大量的旧改和商业开发的机会开发的机会金阳面市的楼盘中，具有丰富配套的超级129、大盘是绝金阳面市的楼盘中，具有丰富配套的超级大盘是绝对主力：对主力：世纪城、中天会展城、远大生态风景、美的林城时代由于土地供应的限制，主城区楼盘以小体量、高密由于土地供应的限制，主城区楼盘以小体量、高密度的高端楼盘为主，逐渐向综合性、商务化发展：度的高端楼盘为主，逐渐向综合性、商务化发展：懿府、亨特国际、元隆广场84【房地产格局房地产格局】贵阳住宅市场价格形成典型的“以老城为中心”的价贵阳住宅市场价格形成典型的“以老城为中心”的价格梯度格局，主城核心区逐渐分化成为中高端客户的购房区域格梯度格局，主城核心区逐渐分化成为中高端客户的购房区域主城核心区主城核心区1000010000元元/M/M2 2130、以上以上主城核心外围主城核心外围80008000-90009000元元/M/M2 2主城区外围主城区外围50005000-70007000元元/M/M2 2近郊区域近郊区域30003000-40004000元元/M/M2 2新区核心区新区核心区50005000-60006000元元/M2/M2核心区外围核心区外围30003000-40004000元元/M/M2 2以主城区为中心形成了明显的价格梯度，城区中心以主城区为中心形成了明显的价格梯度，城区中心的价格最高；的价格最高；较高的售价让主城区中心的客户逐渐演化为中高收较高的售价让主城区中心的客户逐渐演化为中高收入人群入人群贵阳城市就这么点大，就131、这么点人，生活圈子全在市区；郊区离市区差的太远，干什么都跑市区来，太不方便了！本地客户访谈关注市场板块的价格梯度分布情况价格差价格差距大距大85【主城区市场分析主城区市场分析】集绝大多数城市资源，及土地供应量少的驱动，集绝大多数城市资源，及土地供应量少的驱动，加速了居住物业升值，且多为小体量、高密度的高端住宅加速了居住物业升值，且多为小体量、高密度的高端住宅市内中心地段市内中心地段中心周边地段中心周边地段价格体系价格体系小高层/高层在70007000-1000010000元元/M2/M2 小高层/高层价格在4000500040005000元元/M2/M2代表楼盘代表楼盘中央公园、紫金庄园、亨特132、国际中铁国际城客户构成客户构成本地富有人群占绝大多数本地客户占80%，异地客户占20%刚性需求为主客户偏好客户偏好高城市价值、尊贵感城市感强，生活娱乐配套多土地供应土地供应旧改为主，容积率多在旧改为主，容积率多在5 5以上以上年供应50-100万方住宅土地供应住宅土地供应土地价格土地价格400-800万/亩不同地段地价不同地段地价差异很大差异很大100200万/亩中央公园中央公园紫金庄园紫金庄园中铁国际城中铁国际城城区城市资源集中城区城市资源集中老城区开发时间早，集中了商业、教育、办公等绝大多数城市配套，城市属性最强地价高、密度大地价高、密度大稀缺的土地资源、较多的人口聚集及城市属性带动了土地133、价值和城区住宅密度的提升亨特国际亨特国际老城区的地位在未来老城区的地位在未来3 3-5 5年内仍然是城市核心，地位难以改变；城区的更新将带来大量的旧改年内仍然是城市核心，地位难以改变；城区的更新将带来大量的旧改和商业开发的机会和商业开发的机会86【户型分析户型分析】中大户型成为市场主流，两城区中中大户型成为市场主流，两城区中110110-150150平米的三房占平米的三房占绝大比重绝大比重片区片区典型项目典型项目住宅总体量住宅总体量户型配比户型配比南明南明区区都市国际一期都市国际一期925户，15万平米130-150 3房约占30%，170左右的四房占70%懿府懿府236户，3万平米12113134、4的3房约占80%，157159的4房占20%方源广场方源广场485户，6万平米98-130，各房型较均等，以三房略多保利国际广场保利国际广场394 户，5万平米88-110余的二房；120-146 的三房约40%；150-300 的四房花样年华花样年华155户，2.3万平米130-160 的为3房，占60%；二房、四房各占20%云岩云岩区区北京路北京路1 1号号280套，3.5万平米1房66，占10%，86-932房，占30%，128-1473房，占40%，153-1634房占20%银海元隆广场银海元隆广场2045套，近30万平米2房80-90 ；3房110-120多；4房145-157 ；135、5/6房185-196 ；户型比较均等宅学宅学264套，近3万主力户型120-1343房，104-105的小复式，742房中大国际广场中大国际广场2100户，一期900余户一期户型面积为95-144，房94，占25，房105-144，占65%，房占1贵阳市贵阳市20102010年商品房成交面积分布图年商品房成交面积分布图从全市范围看，市场需求方向逐渐向中大户型靠拢，110-150中大户型颇受欢迎，成交量占总量的47.85%；87【两城区销售分析两城区销售分析】楼盘年消化速度楼盘年消化速度3 3-7 7万平米，以贵阳公务员、生意万平米，以贵阳公务员、生意人为主要客户，消化速度受单价和楼盘体量综合136、影响人为主要客户，消化速度受单价和楼盘体量综合影响典型项目典型项目开盘时间开盘时间售价售价（元元/）剩余量剩余量年消化量年消化量（平米）（平米）客户客户中大国际广场中大国际广场2011年08月均价7500推600套，剩余200套10万90%多为周边中高层、普通工作者、周边拆迁户组成，少量贵阳周边客户及外省客户花样年华花样年华2010年05月均价850023套4万项目周边客户为主北京路北京路1 1号号2011年03月均价900060套6万80%为老贵阳人，主要客户为公务员、做生意的宅学宅学2011年08月均价9200剩180套4万公务员、教师、企事业单位占60%都市国际一期都市国际一期2009年137、09月均价930070套，1万平米7万80%客户来自老城区，主要是生意人，其余为军区内部的人懿府懿府2010年10月均价120005套，不足1000平米3万生意人、州县工厂老板、公务员较少，主要是老城区的客户银海元隆广场银海元隆广场2011年05月均价12000近1900套5万大部为为项目周边的客户，主要是老城区客户保利国际广场保利国际广场2010年09月现均价14000剩余30余套5万城区内客户50%，外地生意人30%，其他20%均均价价上上升升88【置业敏感点置业敏感点】贵阳购房客户对较高梯户比、超高层的城市住宅并无贵阳购房客户对较高梯户比、超高层的城市住宅并无抗性，地段和配套是最主要的影138、响因素抗性，地段和配套是最主要的影响因素典型楼盘典型楼盘层高层高梯户比梯户比银海元隆广场40层住宅银海元隆广场梯户比为2T43T82T12户；中大国际梯户比为4T8、4T9户亨特国际广场3栋36层的住宅远大生态风景10栋33层住宅中央公园1栋40层125米的高层豪宅保利云山国际一期8座34层住宅中大国际广场2栋42层超高层住宅花果园一期21栋高层住宅，其中8栋48层中大国际广场银海元隆广场贵阳城市山多平地少，主城区更是寸土寸金，大部份新建住宅都在30层左右，部分出现超高层住宅，客户对高梯户比、朝向、高层超高层住宅敏感度不高。紫林广场销售代表在主城区买房的客户比较看重项目所处的地段、价格，地段影139、响产品的升值潜力和城市资源占有度，地缘情节客户比较多，其次比较关注产户型、教育配套、开发商知名度、交通、停车位等因素。银海元隆广场销售经理89【客户分析客户分析】四种具有较高支付能力客户的强劲需求，成为未来发展四种具有较高支付能力客户的强劲需求，成为未来发展城市高端住宅，实现高速高价的保证城市高端住宅，实现高速高价的保证城市化进程引发需求城市化进程引发需求改善居住、旧改引发需求改善居住、旧改引发需求家庭细分引发需求家庭细分引发需求需求前置引发需求需求前置引发需求市场需求市场需求工作、生意关系引发需求工作、生意关系引发需求客户仍然以自用需求为主，投资需求较少，客户仍然以自用需求为主，投资需求较少140、，投资需求多存在于小户型及公寓物业中投资需求多存在于小户型及公寓物业中贵阳在贵州省独一无二的首位度，使之成为州县客贵阳在贵州省独一无二的首位度，使之成为州县客户置业的终极梦想，而城市核心成为有钱人置业的首户置业的终极梦想，而城市核心成为有钱人置业的首选；选；主要来自遵义、六盘水、安顺、铜仁、毕节等城市主要来自遵义、六盘水、安顺、铜仁、毕节等城市贵州省地州有钱客户贵州省地州有钱客户分为两种：一种是贵州籍的返乡客户；一种是和贵分为两种：一种是贵州籍的返乡客户；一种是和贵阳有生意、工作关系的人阳有生意、工作关系的人置业目的包括：给父母置业、投资兼中短期内自住置业目的包括：给父母置业、投资兼中短期内自141、住外省客户置业目的：外省客户置业目的：城市核心的工作、生活和教育配套优势形成强大的城市核心的工作、生活和教育配套优势形成强大的聚核效应聚核效应贵阳本地高端客户贵阳本地高端客户旧改催生了大量具购买力且有购房需求的群体，他旧改催生了大量具购买力且有购房需求的群体，他们将成为城市中高端住宅的主力购房群体之一们将成为城市中高端住宅的主力购房群体之一城市旧改拆迁客户城市旧改拆迁客户90住宅市场小结：住宅市场小结：市场机会分析市场机会分析“核环线片”房地产格局，核环线片”房地产格局，两城区成为住宅市场的核心；两城区成为住宅市场的核心；依托城市价值的住宅受市场认可度依托城市价值的住宅受市场认可度最高，能够实142、现高速高价；最高，能够实现高速高价；未来城区供应少，高支付能力客户未来城区供应少，高支付能力客户多；多；中大户型是市场主流，对地段关注中大户型是市场主流，对地段关注度高与舒适度度高与舒适度项目限制条件项目限制条件项目地块人口密度大，棚项目地块人口密度大，棚户区众多，还迁压力大户区众多，还迁压力大住宅产品住宅产品策略思考策略思考策略一策略一保证还迁前提下，最大化规划居住产品保证还迁前提下，最大化规划居住产品策略二策略二住宅豪宅化、高端化，最大兑现城市核心住宅产品的住宅豪宅化、高端化，最大兑现城市核心住宅产品的市场价值，实现项目合理利润市场价值，实现项目合理利润策略二策略二迎合城市主基调，以领先概143、念，打造立体生态产品迎合城市主基调，以领先概念，打造立体生态产品91项目产品组合方向项目产品组合方向：控制风险前提下，增加住宅面积、商业街铺最大：控制风险前提下，增加住宅面积、商业街铺最大化实现项目快速回现，高端办公树立形象，持续稳健回现化实现项目快速回现，高端办公树立形象，持续稳健回现写字楼写字楼公寓公寓商业商业住宅住宅市场空间市场空间：借势北侧元隆广场及核心商圈，未来能够迅速融入核心商圈，提升商业价值定位、规划创新定位、规划创新：与核心商圈商业互补，增加特色体验性作用作用：实现高利润，补充企业资金体量体量：风险控制下，可销售面积最大化市场机会市场机会：市场实现价值高，需求旺盛，出租率高；销144、售速度较住宅慢开发策略开发策略：针对高端客户需求及市场上该类产品水平不高特点，实现产品高端化作用作用：树立高形象，稳健回现体量体量：根据市场消化速度及项目开发周期，控制在8-12万市场机会市场机会：市场发展初期，商务功能认知度高；消化速度较住宅慢开发策略开发策略：正对中小企业，控制总价作用作用：快速回现，消化容积率；满足还迁体量体量：控制风险，尽大化排布市场机会市场机会：城市核心区中高端住宅销售均实现高速高价；未来供应少，但需求大开发策略开发策略：高端化、豪宅化、生态化作用作用：现金流产品，实现高利润体量体量：满足还迁，尽最大排布92项目核心问题解析项目核心问题解析项目目标项目目标项目解析项目145、解析区域发展趋势区域发展趋势市场机会挖掘市场机会挖掘项目产品组合方向项目产品组合方向整体发展战略与定位整体发展战略与定位项目规划设计项目规划设计项目开发背景项目开发背景附附件件93在明晰了各种物业类型承担的作用及体量后，要确定项目在明晰了各种物业类型承担的作用及体量后，要确定项目的发展战略及定位，需回归项目整体，回答如下问题：的发展战略及定位，需回归项目整体，回答如下问题：1、项目整体在城市和区域中承担什么角色和功能？2、项目各种物业类型之间如何协调搭配，成为一个有机的整体？94老城区现状老城区现状：项目所处的城市核心环内集中了最多的商圈、商务等设：项目所处的城市核心环内集中了最多的商圈、商务146、等设施，配套服务最为完备，集聚效应最为明显施，配套服务最为完备，集聚效应最为明显喷水池喷水池-大十字大十字商圈商圈商圈商圈：喷水池、大小十字、大南门、大西门；配套配套：省政机关、博物馆、图书馆、电视台等；酒店酒店：贵州饭店、喜来登、天怡豪生等高星级酒店95城市形象差：城市形象差：一环内人口密度大，居住环境差，老城市病日渐明显，严一环内人口密度大，居住环境差，老城市病日渐明显，严重障碍了大贵阳的发展，其形象及地位亟待全面改造升级重障碍了大贵阳的发展，其形象及地位亟待全面改造升级新、老区域环境形成强烈的对比新、老区域环境形成强烈的对比旧城区印象：拥挤、脏乱、陈旧金阳新区印象：开阔、整齐、舒适VSV147、S老城区人口高度密集，基础设施建设落后，城市老化问题突出；一环区域面积9平方公里，人口密度达4万人/平方公里以上；是一般城市人口密度的4倍之多；老城区的建筑大多是建于6080年代，以低层建筑为主，质量损坏严重，已无法体现贵阳都市形象96功能设施落后：功能设施落后：传统百货为主，休闲配套不足；商务办公，形象杂乱传统百货为主，休闲配套不足；商务办公，形象杂乱，基础设施落后，商住混用的发展严重制约了区域价值的提升，基础设施落后，商住混用的发展严重制约了区域价值的提升商业市场分布图商业市场分布图商务办公分布图商务办公分布图伴随着城市的快速发展，贵阳老城区传统商业形式及杂乱的商务形象亟待更新换代伴随着城148、市的快速发展，贵阳老城区传统商业形式及杂乱的商务形象亟待更新换代97特色主题缺失：特色主题缺失：新开发的综合体项目，但仍为纯住宅的开发手法，缺新开发的综合体项目，但仍为纯住宅的开发手法，缺少聚集客群的特色主题空间，导致精神归属感不强少聚集客群的特色主题空间，导致精神归属感不强批量生产的住宅式开发模式，令老城区批量生产的住宅式开发模式，令老城区缺少能够聚集客群的特色主题空间，导缺少能够聚集客群的特色主题空间，导致精神层面的归属感不强致精神层面的归属感不强“贵阳城区很小，寸土寸金的，城区内项目只要稍微地段好的，销售就不成问题，因此，很少有开发商能够聚焦项目主题、生态等等精神层面的需求”-世联地产专149、业人士访谈银海元隆广场银海元隆广场建筑面积：建筑面积：5050万方万方物业类别：住宅、写字楼、商业物业类别：住宅、写字楼、商业营销口号：城市营销口号：城市精品精品生活圈生活圈保利国际广场保利国际广场建筑面积：建筑面积：2525万方万方物业类别：住宅、写字楼、商业、公寓物业类别：住宅、写字楼、商业、公寓营销口号：营销口号：世界级、集世界世界级、集世界中大国际广场中大国际广场建筑面积：建筑面积：3737万方万方物业类别：住宅，物业类别：住宅，3 3层住宅底商层住宅底商营销口号：北城中央营销口号：北城中央 大乘之作大乘之作+98D DB BCCA A贵阳老城区聚集了最多的商业商务贵阳老城区聚集了最多150、的商业商务设施，配套完善，聚集效益高设施，配套完善，聚集效益高一环内人口密度大，居住环境差，老城一环内人口密度大，居住环境差，老城市病严重障碍了贵阳的发展，城区形象市病严重障碍了贵阳的发展，城区形象亟待升级亟待升级核心区商务氛围浓厚，以传统百货零散为主，缺核心区商务氛围浓厚，以传统百货零散为主，缺少休闲娱乐设施，主题性不足少休闲娱乐设施，主题性不足商务办公项目呈散点式分布，形象杂乱，基础配套设施商务办公项目呈散点式分布，形象杂乱，基础配套设施落后，商住混用的发展严重制约了区域价值的提升落后，商住混用的发展严重制约了区域价值的提升E E旧城改造项目集中化开展，及市场中单纯房地产的开发手法，旧城改151、造项目集中化开展，及市场中单纯房地产的开发手法，令市场中令市场中主题空间缺失，精神归属感不强主题空间缺失，精神归属感不强贵阳老城区亟待华丽转身，贵阳老城区亟待华丽转身，呼唤领先城市之作品呼唤领先城市之作品贵阳贵阳需要一个能够推动老城区改造，促进需要一个能够推动老城区改造，促进城市华丽升级，并为市民创造城市华丽升级，并为市民创造一个具有主题和归属感的一个具有主题和归属感的“复兴老城、领先城市复兴老城、领先城市”之作品之作品99本项目优势审视：本项目优势审视：绝佳的地理位置，天然的自然景观与体育休闲元素，及绝佳的地理位置，天然的自然景观与体育休闲元素，及高投资规格，为本项目成为“重塑城市形象”创造152、高投资规格，为本项目成为“重塑城市形象”创造多元先天优势多元先天优势项目处于项目处于一环内，临近城市核心商圈北京路与瑞金北路交口，接驳新老城区北京路与瑞金北路交口，接驳新老城区黔灵山公园林青就义处省博物馆省图书馆城市核城市核心区位心区位扼守扼守新旧城新旧城交通交通多重资源聚集多重资源聚集集城市体育、人文和景观资源于一身，是城市休闲活动集中地占地140余亩，投资50亿，是老城区最高投资规模的旧改项目，极具示范性项目优势项目优势100本项目优势审视：本项目优势审视：从云岩区规划角度看，项目将受核心区与北京路经从云岩区规划角度看，项目将受核心区与北京路经济带的合力影响，成为新商圈平台的首要聚集地济带153、的合力影响，成为新商圈平台的首要聚集地喷水池喷水池大西门大西门大十字大十字核心区西经济带核心区西经济带核心区北经济带核心区北经济带范围：头桥范围：头桥三桥三桥金阳大道金阳大道发展方向：发展方向：建成连接新老城区的繁华经济带“一核”“一核”以喷水池、大西门、大十字为核心，积极发展商务商贸、金融、信息等现代化服务业，加快发展楼宇经济、总部经济“三片区”“三片区”渔安安井东线片区：建设成为集旅游、休闲、娱乐、居住、商贸为一体的新片区三桥马王庙西线片区：发展成为现代物流区、高档居住区和市场带雅关偏坡北线片区：打造成集观光、旅游、居住以及文化创意、数码科技等为一体的综合产业集群和高品质生态型国际新城范围154、：北京路范围：北京路贵开路贵开路大营坡大营坡新添大道新添大道发展方向：发展方向：构筑连接新老城区和周边地区的商圈新平台101项目规划背景项目规划背景：以政府城市重塑之决心，以企业项目开发之实力，将：以政府城市重塑之决心，以企业项目开发之实力，将有效促进本项目成功开发，重塑城市形象有效促进本项目成功开发，重塑城市形象中国企业500强中国重要的钒钛深加工基地四川省着力培育的大企业大集团&项目优势项目优势资金实力资金实力项目开发能力项目开发能力企业拥有强大的资金实力及项目能力来保证项目的高品质、企业拥有强大的资金实力及项目能力来保证项目的高品质、按计划实现开发按计划实现开发川威集团川威集团-前身威远155、钢铁厂是四川冶金工业的鼻祖始建于1927年云岩区政府云岩区政府-改造棚户区、推进老城区城市化进程决心大项目公司项目公司-公司主营房地产开发业务，有多个项目开发经验102契机：契机：本项目作为承载政府和企业理想的城市核心大规模旧改项目，必将影响和重塑整个区域，甚至城市的形象！都市重塑：都市重塑：一个城市形象的改写！一个城市形象的改写！103研究成功城市重建案例，总结其成功升级城市形象，实现区域价值增研究成功城市重建案例，总结其成功升级城市形象，实现区域价值增值的关键要素值的关键要素初步参考案例初步参考案例：Canary bird，英国Crown street，英国Baltimore，美国Madi156、son，美国Clyde，苏格兰Bilbao，西班牙Temple bar，爱尔兰东京六本木，日本新加坡河，新加坡朗豪坊，香港上海新天地，上海田面村，深圳岗厦村，深圳金融中心，深圳东京六本木新城东京六本木新城 日本日本着重分析了：着重分析了：104东京六本木东京六本木垂直空间的完美延伸垂直空间的完美延伸土地集约化利用之典范土地集约化利用之典范本报告是严格保密的。105旨在打造“城市中的城市”，集办公、商业、旨在打造“城市中的城市”，集办公、商业、居住为一体的综合性城市建筑群居住为一体的综合性城市建筑群东京东京 六本木新城六本木新城相对独立的居住区核心商业及公共设施区办公区绿地庭院办公区东京六本木新157、城 是21世纪初东京新地标城中之城城中之城，是东京第三处高楼群，其中最高的森大厦达270米。该建筑群包括森大厦、东京君悦大酒店、朝日电视台、美术馆、好莱坞美容美发世界、榉木坂六本木综合楼，住宅楼等10栋建筑及维珍(Virgin)影城、精品店、主题餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合住宅、开放空间、街道、公共设施等附属设施，时刻满足都市生活的各种需求；本报告是严格保密的。106高级居住区由高级居住区由4 4栋高楼组成，是东京著名顶栋高楼组成，是东京著名顶级豪宅之一级豪宅之一六本木新城住宅区是4栋由6层43层的住宅大楼组成的高级居住区，提供了多种可供选择的居住单元，其中A、B、C座为高158、档住宅，D座为服务式公寓；住宅区居民：一部分为在附近工作的人士，其中有大量外籍人士，如大使馆人员等；住宅区居民：另一部分为城市的富豪或文艺名人，这里是时尚的代名词。如被时代周刊给予“亚洲时尚英雄”称号的NIGO和家族资产接近有一千亿日圆（约七十亿港元），日本著名弹珠企业社长的公子就居住在此。住宅住宅A座座住宅住宅B座座住宅住宅C座座住宅住宅D座座(服务式公寓服务式公寓)六本木之住宅六本木之住宅本报告是严格保密的。107综合化、集群化开发，开创都市形象，成为外地综合化、集群化开发，开创都市形象，成为外地游客重要的旅游目的地游客重要的旅游目的地东京东京 六本木新城六本木新城形形 象象著名购物中心+159、旅游中心+东京的绿色都市文化中心+精英之城+最先端IT都市+外地游客到东京的必游之地 独创“精英之城”独创“精英之城”商业区不仅可以满足衣食住行的需要，还将成为一个集工作、学习、娱乐等功能于一体的精英之城，让Roppongi Hills成为日本大都市高品质街的品牌。理想之城理想之城“城市既是剧场又是舞台”城市既是剧场又是舞台”按照森稔的理想新城市计划，建设垂直的而不是水平的城市；住宅与办公零距离，与“住职接近”口号的象征性存在象征性存在。媒体之城媒体之城运用各种信息装置和电器来作为人们活动的向导和助手，如写字楼和店铺、建筑物墙壁和电梯车站通道前、来客经过的地方配置的显示屏。东京文化都心东京文化160、都心让六本木HILL成为东京的“文化都心”，在建设过程中就充分考虑安置公共艺术作品成为街道新景观的重要元素。在整个区内的人行道和公共场所中总共配有8个公共雕塑，和11个城市建筑小品；森艺术馆森艺术馆无疑是最重要的组成部分之一定位理念定位理念 最先端城最先端城拥有世界最先端的多功能移动平台，而实现各种服务，即无线、非接触和接触的卡、二次元的条形码等，能够和复数的周波数以及界面对应的装置，以此实现一元化的个人认识系统，从而向个人提供程序段的情报。108东京东京六本木新城六本木新城：增值举措增值举措垂直花园体系垂直花园体系通过建筑物的集约建筑物的集约化和高层化化和高层化，地下空间的立体使用，在地面创161、建出丰富的开放空间；在开放空间及楼顶实施绿化和园林博艺，创造屋顶田园屋顶田园、庭院庭院田地田地等观赏与体验共存的空间屋顶田园屋顶花园109单体建筑的魅力单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击，标志性建筑 森大厦酒店式公寓酒店式公寓森大厦森大厦东京东京六本木新城六本木新城：增值举措增值举措区域标识：区域标识：水晶岛的设计形成强烈的标识作用，它的内部是进出地铁的重要通道。水晶岛建筑的标识魅力建筑的标识魅力1106666广场广场森森大大厦厦住住宅宅B B住住宅宅C C地铁明冠地铁明冠连通桥连通桥榉树坂大道榉树坂大道六本木大道六本木大道麻布十番方向麻布十番方向住宅交通流组织：住宅交通流组织：联桥，高台院落162、，分流人群，造就相对独立的居住空间，营造生活氛围东京东京六本木新城六本木新城：增值举措增值举措立体化交通分离住户与游人立体化交通分离住户与游人利用倾斜的联结坡道所形成的高差来营造立体交通体系111人性化的动人性化的动线设计线设计:各个区由低层的商业设施以及人流、车流的组织联接起来。行人和汽车通过桥梁和步行街人性化人性化地分隔地分隔 开来。东京东京六本木新城六本木新城：增值举措增值举措人的活动引导人的活动引导：设置人性空间，通过小品、小型商店、座椅等控制活动黏性，设计动线特点，可产生聚集导向的空间中庭露天广场人性化动线设计及活动引导人性化动线设计及活动引导112东京东京六本木新城六本木新城：增值163、举措增值举措人的活动人的活动空间：空间：露天广场与66广场举办活动吸引人流驻足；广场舞台上的圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用露天广场舞台购物空间：购物空间：购物中心内部的中庭设计采用内部地面盆景绿化，立面设置空中绿化花池和水幕处理，增强了中庭空间的动态特征。透明的天棚处理，创造了通透宜人的空间。中庭主要通道采用曲线方式布置，创造“逛”的乐趣乐趣昂然的乐趣昂然的游逛空间游逛空间113小品小品/园林：园林：代表世界潮流的公共及庭院空间艺公共及庭院空间艺术术作品；社区内50%50%的地方是开放空间开放空间，绿化率20%，东京东京六本木新城六本木新城：增值举措增值举措斯斯克普，卡里穆克普，卡里穆拉稀德164、作拉稀德作只将爱内田繁作只将爱内田繁作硕石滚来，日比野克彦作硕石滚来，日比野克彦作妈妈妈妈，露易丝露易丝布鲁乔亚作布鲁乔亚作公共空间强调艺术与自然公共空间强调艺术与自然114东京东京六本木新城六本木新城重建成功重建成功KPIKPI多元城市功能，包含着商业、商务、酒店、居住、休闲娱乐等功能 借鉴一：承担城市功能，成为区域发展的新增长极借鉴一：承担城市功能，成为区域发展的新增长极整个社区空间向上发展，创造更多的地下和空中开放空间，营造小区的生态氛围 借鉴二：打造垂直花园体系，高度体现土地集约化借鉴二：打造垂直花园体系，高度体现土地集约化具有视觉冲击力的建筑、开放的露天广场及购物中心等一同形成了“标165、杆”影响力，有效提升区域价值 借鉴三：标志性建筑，树立城市形象借鉴三：标志性建筑，树立城市形象该片区是江户时代诸侯宅邸聚集之处，本项目通过一定旅游设施（艺术小品、商业空间等）的引入，吸引了国内外众多人士，建立的区域的影响力 借鉴四：结合历史文化，构建城市特色活力舞台借鉴四：结合历史文化，构建城市特色活力舞台115案例启示：案例启示：本项目发展战略本项目发展战略趁城市整体更新之时，树区域革新之引趁城市整体更新之时，树区域革新之引擎，做城市复兴之未来，以生态、人文理擎，做城市复兴之未来，以生态、人文理念，成为城市特色高端商业、商务、城市念，成为城市特色高端商业、商务、城市居住一体的集大成者居住一体166、的集大成者区域机会挖掘区域机会挖掘案例可借鉴因素案例可借鉴因素城市核心区配套集中城市核心区配套集中老城区形象低、城市病明显老城区形象低、城市病明显商务、商业市场亟待发展商务、商业市场亟待发展新建综合体项目缺少特色新建综合体项目缺少特色功能多元化功能多元化垂直向上空间利用垂直向上空间利用生态化产品空间生态化产品空间区域标杆形象树立区域标杆形象树立文化、旅游元素嫁接文化、旅游元素嫁接116发展理念发展理念汇汇集集缔造缔造贵阳都市新纪元贵阳都市新纪元城城市市世世界界观观I.功能多元的功能多元的II.理念创新的理念创新的III.国际潮流的国际潮流的整合城市功能整合城市功能：以多元的功能、丰富的业态，展167、示城市繁华和魅力垂直空间开发垂直空间开发：从水平到垂直，高度实现土地集约化文化融合文化融合：充分挖掘当地传统文化，展示现代与传统融合领先元素领先元素：绿色低碳技术应用开放包容开放包容：从封闭到开放，接轨城市与国际未来117项目理想项目理想1 1：汇集城市汇集城市多元功能多元功能，再创区域繁华，再创区域繁华以完善的城市功能以完善的城市功能以丰富的业态组合以丰富的业态组合再创城市新的繁华再创城市新的繁华彰显城市魅力彰显城市魅力118空中会所空中会所项目理想项目理想2 2：开发：开发垂直空间垂直空间，以“具有视觉冲力的，以“具有视觉冲力的建筑”，汇集全城眼球，代言城市形象建筑”，汇集全城眼球，代言城168、市形象超高的建筑超高的建筑更宽广的视野，品味远近美景更宽广的视野，品味远近美景更从容的心态，感受都市节奏更从容的心态，感受都市节奏119项目理想项目理想3 3：浓缩民族文化，让城市文脉传承：浓缩民族文化，让城市文脉传承摆脱物质的城市中心化，摆脱物质的城市中心化，重建人文的城市中心化重建人文的城市中心化汇集民族精髓，创建文化领地120项目理想项目理想4 4：多层次：多层次垂直绿化系统垂直绿化系统，引领绿色低，引领绿色低碳潮流碳潮流绿色低碳空间，给绿色低碳空间，给“林城林城”再添一抹绿再添一抹绿121项目理想项目理想5 5：开敞的社区空间，：开敞的社区空间，包容各样生活方式，让和谐气息欢快畅游包容169、各样生活方式，让和谐气息欢快畅游开敞的空间开敞的空间降低林立高层建筑压迫感降低林立高层建筑压迫感提供无限可能的交流平台提供无限可能的交流平台122形象定位形象定位一个城市的世界观，一个城市的世界观，体现贵阳向上精神体现贵阳向上精神关键词功能多元垂直向上生态人文奢侈时尚。万象临城万象临城 蝶变贵阳蝶变贵阳 汇集民族理想和时代精神缔造，贵阳都市新纪元辅推案名：川威德远城辅推案名：川威德远城123产品定位产品定位写字楼写字楼：稳健回现产品，突破市场常规，以甲：稳健回现产品，突破市场常规，以甲A A级产品标级产品标准，赋予现代生态的办公理念，树立区域商务形象标杆准，赋予现代生态的办公理念，树立区域商务170、形象标杆写字楼产品定位写字楼产品定位建筑属建筑属性性建筑高建筑高度（米）度（米）单层面单层面积积建筑层建筑层数数层高（米）层高（米）塔楼总建塔楼总建面（）面（）备注备注甲A写字楼2002000504100000四层裙楼为写字楼大堂及商业配套绿色生态办公理念城市标杆城市标杆舒适的空间甲甲A A级写字楼的八大特征：级写字楼的八大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性与实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。124产品定位产品定位商务办公：商务办公：现金流产品，满足中小企业办公兼居住需求，现金流产品，满足中小企业办公兼居住需求，通过公建化外立面、产品创新、控总价等手段力争实现较高171、的市场价值通过公建化外立面、产品创新、控总价等手段力争实现较高的市场价值公寓产品定位公寓产品定位从从市场实现市场实现来看，公寓产品不受来看，公寓产品不受限购、可商可住的优势获得认可限购、可商可住的优势获得认可作为办公市场的有力补充，办公作为办公市场的有力补充，办公功能认可度高，有较高的市场价功能认可度高，有较高的市场价值实现，如保利国际广场均价值实现，如保利国际广场均价1.31.3-1.41.4万万/平米平米从从企业及项目本身企业及项目本身来讲，项目大规来讲，项目大规模的还迁对企业资金造成较大压力模的还迁对企业资金造成较大压力，需要快速回现产品，实现项目可，需要快速回现产品，实现项目可持续开发172、持续开发从从客户角度客户角度分析，作为贵阳办公分析，作为贵阳办公市场的补充，总价可控，具有投市场的补充，总价可控，具有投资价值资价值定位及策略定位及策略现金流产品，满足中小企业办公现金流产品，满足中小企业办公及相关配套需求及相关配套需求:通过凹阳台、大开窗以及玻璃材料的运用打造公建化的立面，形成现代时尚的商务形象；控制面积和总价，丰富产品线，建议主力面积控制在50-90平米，降低购买门槛；产品创新：规划部分SOHO产品，户型可自由组合挑高的办公及居住空间挑高的办公及居住空间公建化立面、大开间落地窗125产品定位产品定位住宅住宅：住宅高端化，最大化规划居住产品，大气、生态：住宅高端化，最大化规划173、居住产品，大气、生态的公共空间，提高居住品质感，最大兑现城市核心住宅产品市场价值的公共空间，提高居住品质感，最大兑现城市核心住宅产品市场价值楼王楼王树城市豪宅标杆：树城市豪宅标杆：T2、T3结构，面积控制在150-350平米之间；主力户型：主力户型：T3、T4结构，主力户型面积控制在130-180平米，低梯户比，提高居住的品质感与舒适度，与还迁物业形成差异化大气、生态的公共空间大气、生态的公共空间加入加入生态、科技生态、科技、人文、人文元素的打元素的打造，引领贵阳城造，引领贵阳城居生活新潮流居生活新潮流品质舒适度十足的居住空间住宅产品定位住宅产品定位126产品定位产品定位商业商业：商业产品定位174、商业产品定位整体商业市场：整体商业市场：以传统百货购物为主，具有主题和体验的综合性购物场所面临机会片区商业市场：片区商业市场：自发形成的街铺为主，日常中低端购物、餐饮为主消费者分析消费者分析：追求新奇特，好品牌，喜欢光顾特色的餐饮、休闲娱乐等目的地性强的业态亲睐一站式的购物场所，关注车位等配套商业发展趋势：综合性商业发展趋势：综合性分析片区业态结构，寻找机会点分析片区业态结构，寻找机会点寻找消费者需求，为项目业态规划提供支撑寻找消费者需求，为项目业态规划提供支撑企业目标分析：企业目标分析：民族特色引入、利于销售本项目商业定位本项目商业定位以特色化、体验化主题形成项目差异化；以特色化、体验化主题175、形成项目差异化；以综合性、文化性形成项目独特吸引力；以综合性、文化性形成项目独特吸引力；以最大化的开放式街区提升商业价值以最大化的开放式街区提升商业价值127项目商业定位项目商业定位贵阳首个集餐饮休闲、文化体验、旅游观光一体贵阳首个集餐饮休闲、文化体验、旅游观光一体的主题式时尚购物领地的主题式时尚购物领地主力店主力店+街铺形式街铺形式128我们的主张1以特色的主题性，极具体验的以特色的主题性，极具体验的业态组合构建项目差异化业态组合构建项目差异化增加特色餐饮、增加特色餐饮、休闲娱乐业态休闲娱乐业态城市活力之集散地城市活力之集散地129我们的主张2结合独特的民族风情，以建筑、小品、艺术精品结合独176、特的民族风情，以建筑、小品、艺术精品创建贵阳首席文化聚集地创建贵阳首席文化聚集地商业与文化的结合要点：商业与文化的结合要点：建筑符号的强化建筑符号的强化民族特色文化展示民族特色文化展示艺术文化精品塑造艺术文化精品塑造民族工艺体验化民族工艺体验化城市文化城市文化体验领地体验领地130我们的主张3开放博物馆空间，把旅游、商业体验完美融合，开放博物馆空间，把旅游、商业体验完美融合，相得益彰相得益彰外观形式的协调统一博物馆与商业结合要点：博物馆与商业结合要点：整体外观形式协调统一整体外观形式协调统一举办每季主题不同的传统举办每季主题不同的传统文化活动，聚集人气：如酒文化活动，聚集人气：如酒文化、茶文化177、展示及体验；文化、茶文化展示及体验；新品发布会，为产品和项新品发布会，为产品和项目提高知名度目提高知名度节日活动产品发布会茶文化展览131我们的主张4下沉式广场内外部的无线驳接人来人往的公共空间以合理的商业分区和空间规划实以合理的商业分区和空间规划实现街区最大化，提升商业价值现街区最大化，提升商业价值132产品定位产品定位商业业态规划商业业态规划：增加特色餐饮与休闲娱乐比例，强化主：增加特色餐饮与休闲娱乐比例，强化主力店的带动作用，建议购物：餐饮：休闲娱乐力店的带动作用，建议购物：餐饮：休闲娱乐=40%=40%：40%40%：20%20%特色餐饮特色餐饮中西美食、商务餐饮、休闲简餐、民族主题餐178、饮、饮吧、酒吧建议引入具有本地特色的餐饮，如苗族风味休闲娱乐休闲娱乐影院、反斗乐园、电玩城、健身会所、KTV、桌球购物观光购物观光百货、超市、特色购物引入民族特色产品或小品，增加游览性和体验性本项目业态选择本项目业态选择购物中心名购物中心名称称购物购物餐饮餐饮休闲娱休闲娱乐乐配套配套上海新天地38%42%25%深圳京基46%32%19%4%深圳海岸城52%29%19%根据经验，综合性购物中心为购物功能为主，其经验比例为购物：餐饮：休闲娱乐购物：餐饮：休闲娱乐=50%=50%：30%30%：20%20%；而针对不同项目的定位，各业态比例有相应偏重，因此对于本项目而言，注重各业态综合比例同时，需要179、加强餐饮与休闲娱乐业态的比例基于本项目商业定位和差异化竞争，业态规划增加特色餐饮与休闲娱乐比例，强化主力店的带基于本项目商业定位和差异化竞争，业态规划增加特色餐饮与休闲娱乐比例，强化主力店的带动作用，建议配比为：购物：餐饮：休闲娱乐动作用，建议配比为：购物：餐饮：休闲娱乐=40%=40%：40%40%：20%20%商业产品定位商业产品定位133商业意愿商业意愿：众多类型商家对区域及项目看好，有较强的进驻意向：众多类型商家对区域及项目看好，有较强的进驻意向类型类型代表商家代表商家对区域看法对区域看法进驻意向进驻意向需求面积需求面积品牌超市品牌超市家乐福认可项目所处区域，目前正在积极开拓贵阳市场十180、分愿意进驻，之前想进元隆的至少1.2万平米沃尔玛/山姆会员店看好贵阳市场，项目所处区域是连接新旧两城的必经之处，发展前景好因为大营坡已经有沃尔玛进入，考虑两地距离，但可以进驻山姆会员店1.52万平米专业市场专业市场国美认可项目区域，2年内看好区域商业发展可以考虑，详细情况可继续谈3000平米苏宁对区域发展潜力非常看好，认为目前区域商业算不上繁华，但周边人口多，只要几个商家合力，很快就能把区域带活十分愿意进驻，正积极拓展贵阳市场，之前想进驻元隆5000平米休闲娱乐休闲娱乐迪欧咖啡目前在贵阳尚无分店，需要具体考察区域及项目后在做决定约600平米太平洋影城老城区商业基础好，区域未来会发展得很好愿意进181、驻本项目，希望尽早介入，目前在金阳新区有合作项目4000平米，8个厅神来飞扬看好贵阳市场，项目处于一环内，区位优势明显愿意进驻，拓宽贵阳市场1000平米以上商业产品定位商业产品定位134产品定位产品定位商业体量商业体量：结合企业目标，综合案例、市场及地块限制：结合企业目标，综合案例、市场及地块限制条件得出，本项目商业量控制在条件得出，本项目商业量控制在1010-1515万平米万平米要素要素市级中心商业区市级中心商业区区域性商业区区域性商业区居住区级商业居住区级商业规模规模3030万万以上以上1010万万-1515万万左右左右2.52.5万万以下以下区位区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚182、集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利核心客核心客户群户群全市居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民区位区位典型综合体商业项目典型综合体商业项目商业体量商业体量云岩区银海元隆广场6.7万m2中大国际广场7万m2金阳区绿地 联盛国际11万m2南明区保利 国际广场7万m2从全国经验来看，区域级商业区体量约从全国经验来看，区域级商业区体量约1010-1515万平米万平米从贵阳市场来看，新建综合体商业体量从贵阳市场来看，新建综合体商业体量6.76.71111万平米万平米以销售为前提，满铺两层，总量为19万平按照70%的使183、用率，得商业总量13.4万平米因地势高差，出现局部3或4层的地块，估估测商业体量约测商业体量约1515万平米万平米占地：占地：95497.3795497.37平米平米1 12 23 3本项目商业体量建议：本项目商业体量建议：结合企业目标，综合案例、市场及地块结合企业目标，综合案例、市场及地块限制，建议商业体量限制，建议商业体量1010-1515万平米万平米135客户描述：客户描述：省内大型资源型企业总部和分置机构；贵阳本地龙头企业总部；置业特征置业特征：对办公形象关注度高，首选配套完善的城市中心；企业经济实力强，办公需求面积偏大，整层甚至多层购买；置业敏感点置业敏感点：地段、甲级或者超甲级标准184、优质的物业管理、配套完善；典型企业典型企业：贵阳市及各州县大型矿业、大型医药公司、大型能源公司、烟草公司、制造业单位、大型建筑工程单位等。重要客户重要客户外围客户外围客户核心客户核心客户写字楼客户定位写字楼客户定位客户定位客户定位写字楼写字楼：以省内大型企业、贵阳本地龙头企业为核心客：以省内大型企业、贵阳本地龙头企业为核心客户，以投资客户、省内中等规模企业为重要客户户，以投资客户、省内中等规模企业为重要客户客户层级定位客户描述：客户描述：投资客户；省内中等规模企业；置业特征：置业特征：多选择形象较好且交通与配套方便的片区；成本或者投资门槛为主要考虑因素，以中小面积需求为主；置业敏感点置业敏感185、点：关注形象、运营成本、实用率；投资客关注总价、升值空间；典型企业典型企业：各类房地产公司、设计公司、各类咨询公司、各类广告公司等。136客户定位客户定位商务公寓商务公寓：主要是三类客户，以办公、投资客户为核心：主要是三类客户，以办公、投资客户为核心重要客户，居住客户为补充重要客户，居住客户为补充公寓客户定位公寓客户定位核心客户核心客户重要客户重要客户客户层级定位客户层级定位客户来源客户来源特征分析特征分析成长型中小企业或处成长型中小企业或处于创业阶段企业；于创业阶段企业；大型实业单位的上下大型实业单位的上下游单位等游单位等贵阳市及周边地州县投贵阳市及周边地州县投资客户；资客户；少量外省投资客186、户少量外省投资客户打算在贵阳长期发展打算在贵阳长期发展企业正处于创业或成企业正处于创业或成长阶段，支付限制购买长阶段，支付限制购买较高成本支持的物业；较高成本支持的物业；考虑办公场所的可居考虑办公场所的可居可住功能；可住功能；拥有较雄厚的资金实拥有较雄厚的资金实力，物业较高的资金回力，物业较高的资金回报对其有较高吸引力报对其有较高吸引力在贵阳工作客户在贵阳工作客户边缘客户边缘客户一般属于白领阶层，一般属于白领阶层，属于临时居住场所，寻属于临时居住场所，寻找资产升值的多种策略找资产升值的多种策略置业敏感点置业敏感点成本区域交通优势=配套（如车位）形象投资价值居住价值投资价值成本区域交通及配套交通187、配套成本居住投资137通过对客户敏感点的梳理，本项目的客户机会为：地段升值型、资源通过对客户敏感点的梳理，本项目的客户机会为：地段升值型、资源配套占有型、品质驱动型客户配套占有型、品质驱动型客户分类分类置业类型置业类型置业目的置业目的敏感点敏感点与项目的匹配度与项目的匹配度本项目客户本项目客户总价敏感型总价敏感型客户客户首置型“进城”心理型以未来的第一居所为主要置业目标性价比总价控制需控总价，对总价敏感，而本项目在价格上相对别的项目优势不明显追随型客户追随型客户改善居住型首置型自住圈层生活客户会因自身向往的圈层人群入驻而选择本项目，却对项目本体关注度不高圈层需求的客户圈层需求的客户“进城”心理188、型居住改善型投资自住综合体高端形象圈层理念生活方式客户讲究圈层，关注高端配套资源、配套占据资源、配套占据型客户型客户改善居住型首置型收藏品自住资源禀赋片区或项目配套居住环境本项目占据优越的城市核心，又能辅以较完善的城市配套的项目赢得更多此类客户青睐地段、升值型客地段、升值型客户户投资投资兼自住型投资未来自住区域未来发展区域价格优势一般是城市重点规划区域，客户看中区域利好带来的项目未来升值潜力住宅客户定位住宅客户定位138客户定位客户定位住宅住宅：以区域内财富阶层、地州县生意人、政府：以区域内财富阶层、地州县生意人、政府/企业高企业高管为核心客户；以企业中高层、公务员、居住改善客户为重要客户管为189、核心客户；以企业中高层、公务员、居住改善客户为重要客户重要客户重要客户核心客户核心客户客户层级定位客户描述客户描述典型人群典型人群资源、配套占据者资源、配套占据者表现对强势资源的占有，关注项目或周边配套、户型舒适性、项目形象及档次。地段、升值型客户地段、升值型客户关注城市重点规划区域，看中区域利好及地段优势所带来项目未来升值潜力。圈层需求客户圈层需求客户客户讲究圈层，关注高端配套。总价敏感型客户总价敏感型客户对价格较为敏感，需要控总价，更关注产品的性价比。追随型客户追随型客户关注项目圈层客户的吸引和圈层客户的建立。项目周边地缘情节财富阶层客户；地州县进城生意客户企事业单位高管企事业单位中高层政190、府公务员区域内及周边首改客户住宅客户定位住宅客户定位139客户定位客户定位商业商业：分为商业投资者和消费者：分为商业投资者和消费者州县投资州县投资客户客户本地投资者本地投资者购买客户购买客户典型客户典型客户及特征描述及特征描述认可片区商业价值的商铺经营者商铺经营者；有一定总价承受能力，处于社会中产阶中产阶层层，对商铺投资感兴趣的人群贵阳及周边州县投贵阳及周边州县投资客户：资客户：有资金实力，愿意在省会留份资产的财富阶层，如周边矿产老板、生意人主主要要消消费费者者商业消商业消费者费者典型客户典型客户及特征描述及特征描述周边居住小区客户；省政机关人士；未来项目进驻办公及居住人群被本项目特色吸引前来191、的市内人群；到贵阳及周边旅游的旅游者旅游者吸引因素吸引因素：本项目综合购：本项目综合购物特征，就近消费物特征，就近消费吸引因素吸引因素：特色餐饮休闲：特色餐饮休闲娱乐，目的地性消费娱乐，目的地性消费商业客户定位商业客户定位140项目核心问题解析项目核心问题解析项目目标项目目标项目解析项目解析区域发展趋势区域发展趋势市场机会挖掘市场机会挖掘项目产品组合方向项目产品组合方向整体发展战略与定位整体发展战略与定位项目规划布局项目规划布局项目开发背景项目开发背景附附件件141地块价值解析地块价值解析：地块价值评价指标：地块价值评价指标1 1、交通条件、交通条件交通的便捷度交通的便捷度公共线路、公共站点的192、情况公共线路、公共站点的情况道路的通达性、昭示性道路的通达性、昭示性道路等级、车流量道路等级、车流量及通达核心区距离及通达核心区距离2 2、环境条件、环境条件公共设施公共设施距公园、体育馆、图书馆的距离距公园、体育馆、图书馆的距离环境质量环境质量噪音污染、绿地覆盖情况噪音污染、绿地覆盖情况3 3、本体条件、本体条件自然条件自然条件项目地形、地势情况项目地形、地势情况内部资源内部资源不能拆除建筑影响不能拆除建筑影响指标体系居住权重商务权重1交通条件便捷性10%20%通达性10%30%2环境条件公共设施20%10%环境质量20%10%3本体条件自然及内部资源20%10%4片区影响片区规划及重点设施193、20%20%合计100%100%居住用地与商务用地的评价指标居住用地与商务用地的评价指标4 4、片区影响、片区影响区域规划区域规划片区规划方向及周边地块定位对片区规划方向及周边地块定位对本项目的影响本项目的影响142地块价值解析地块价值解析：S1/S2S1/S2的居住价值大，的居住价值大，S3/S4S3/S4的商务价值大的商务价值大北京路、瑞金路为直接拉通老城区和金阳新区的快速干道，通达性和昭示性好瑞金北路与北京路交口有约200米的高架桥路段，降低项目商业商务价值合群路双向两车道，直接通向城市核心区规划轻轨及市政道路段提升项目便捷性项目四周有多处公交站点，便捷性高S4S3S1S1S2S2博物馆194、博物馆图书馆图书馆省政府省政府十七中学十七中学黔灵山公园黔灵山公园林青就义处林青就义处公交站点公交站点交通条件交通条件S3S4S2S1S3S4S2S1公共设施公共设施S3=S4S3=S4；S1S2S1S2博物馆、图书馆、中学、医院等市政配套黔灵山公园、林青就义处等市政设施城市快速干道的噪音环境干扰项目价值环境影响环境影响S4S3S1S2S4S3S1S2自然条件自然条件S4S3S1S2S4S3S1S2项目地势北高南低；地块北面临街面小片区规划片区规划S3/S4S3/S4商务价值高商务价值高北京路沿线规划为片区“商业带”143地块价值解析地块价值解析：综合考虑项目还迁指标压力，建议：综合考虑项目还195、迁指标压力，建议S3S3地块以商务功能地块以商务功能为主，为主，S1S1 S4S4地块商住混用，地块商住混用，S2S2地块以居住功能为主地块以居住功能为主S4S3S1S1S2S2指标体系指标体系S1S1S2S2S3S3S4S41交通条件便捷性78109通达性781062环境条件公共设施8686环境质量87883本体条件自然及内部资源76364片区影响片区规划及重点设施6787综合价值判断综合价值判断商住混用商住混用居住居住商务商务商住混用商住混用还迁指标还迁指标居住约24万平米；办公约5万平米；商业约1万平米144规划理念规划理念1 1：将传统形态上相互独立的各种功能有机融合于一体，通过：将传196、统形态上相互独立的各种功能有机融合于一体，通过高成本投入实现由水平伸展向垂直空间的延伸，高度体现土地集约化高成本投入实现由水平伸展向垂直空间的延伸，高度体现土地集约化居住居住商业商业办公办公办公办公旅游展览旅游展览顶层会所顶层会所商务商务办公办公屋顶花园屋顶花园高端商业高端商业传统功能分散传统功能分散145规划理念规划理念2 2：以外城：以外城+内城的概念，打造贵阳城市之城内城的概念，打造贵阳城市之城外城效益外城效益+内城效益内城效益外城外城体现“开放、标杆”，以高端商务、商业价值展示城市形象；特点：体现高度，为内城营造背山风水特点：体现高度，为内城营造背山风水内城内城体现“私密、高端”，以城197、市豪宅居住产品打造为主；特点：私密、高端、宜居特点：私密、高端、宜居连接区连接区内外城的过渡区，以活力商业、公共空间打造；特点：体现风情、文化，展示城市面貌特点：体现风情、文化，展示城市面貌146整体规划布局整体规划布局：高端商务区高端商务区城市核心宜居片区城市核心宜居片区风情文化商业街风情文化商业街集中还迁区集中还迁区（以商务公寓（以商务公寓+居住产品实现）居住产品实现）高端商务区高端商务区（办公（办公+商务商务公寓）公寓）集中还迁区集中还迁区147高端商务区高端商务区：集合高端办公、商务公寓、高档商业，通过超高产品，：集合高端办公、商务公寓、高档商业，通过超高产品，树立项目形象，成为城市新198、地标树立项目形象，成为城市新地标利用北京路、规划轻轨1号线的通达性和昭示性，沿路设置商务办公产品；通过能凸显档次的造型和外立面形成区域新标杆；因地块同时具有较高的商业价值，可在底层设置部分商业体量，以高端商业形态为主针对不同客户群，分别设置一栋办公、公寓针对不同客户群，分别设置一栋办公、公寓产品，保证立面的一致性，融合生态、科技产品，保证立面的一致性，融合生态、科技，建立城市双子塔地标形象，建立城市双子塔地标形象办公办公公寓公寓148高端商务区高端商务区：将高端宴请、会议功能引入空中，增强高空消费体验感，：将高端宴请、会议功能引入空中，增强高空消费体验感，汇聚城市创意理想汇聚城市创意理想全贵阳199、最高的空中会所，由顶层泳池、观景平台、全贵阳最高的空中会所，由顶层泳池、观景平台、空中休闲会议厅组成，彰显城市核心尊贵印象空中休闲会议厅组成，彰显城市核心尊贵印象149集中还迁区集中还迁区：针对还迁户型特点和北京路商务形象构建，以：针对还迁户型特点和北京路商务形象构建，以“公寓公寓+住住宅宅”集中还迁，关注产品品质，提高还迁居民满意度集中还迁，关注产品品质，提高还迁居民满意度集中还迁集中还迁区区设置考虑因素设置考虑因素还迁指标中居住产品户型还迁指标中居住产品户型面积比例面积比例土地价值最大化土地价值最大化地块通达性与昭示性较好，但高架桥的影响，影响土地价值的实现还迁指标影响还迁指标影响因还迁住200、宅中，小户型比例高，而小户型对住宅产品规划影响较大，不利于土地价值最大化北京路城市影响北京路城市影响保持商务形象一致性，形成较好的城市界面建议建议针对大小不同户型，以“公针对大小不同户型，以“公寓寓+住宅”还迁，同时关注品质感；住宅”还迁，同时关注品质感；从产品、外立面等建立还迁区与项目从产品、外立面等建立还迁区与项目小区的分割，降低对本项目价值影响小区的分割，降低对本项目价值影响150城市核心宜居区城市核心宜居区：呼应“爽爽的贵阳”的城市基调，集生态居住、绿：呼应“爽爽的贵阳”的城市基调，集生态居住、绿色休闲、邻里交流于一体的圈层居住空间色休闲、邻里交流于一体的圈层居住空间1 12 23 3201、空中花园空中花园地块价值：地块价值：1231231 1：私密性好，视野开阔；：私密性好，视野开阔；2 2、私密性较好，靠近规划轻轨线路；、私密性较好，靠近规划轻轨线路；3 3、私密性一般，且靠近还迁住宅、私密性一般，且靠近还迁住宅地块地块1 1内排布大户型，成为项目楼王；内排布大户型，成为项目楼王；地块地块2 2以中大户型为主，以中大户型为主，3 3以中小户型为主以中小户型为主在底商顶层设置屋顶花园、会所、运动休闲设施，增加居住人群生态休闲空间空中休闲空中休闲151风情文化商业街风情文化商业街：东西贯穿，与轻轨接驳，引入传统民族文化符号，：东西贯穿，与轻轨接驳，引入传统民族文化符号，与现代元素202、结合，展示传统中的时尚格调，强调主题体验性与现代元素结合，展示传统中的时尚格调，强调主题体验性打破传统商业模式，以情景化街区的概念，强调生态与休闲；打破传统商业模式，以情景化街区的概念，强调生态与休闲；以道路中点为集散广场，打造传统民族风情、现代时尚元素的以道路中点为集散广场，打造传统民族风情、现代时尚元素的两条不同风格街区；两条不同风格街区；1 1集合传统文化街区集合传统文化街区2 2高端时尚街区高端时尚街区风情文化街风情文化街广场广场民族文化街区：民族文化街区：建筑构件上选用民族元素，表达对传统的记忆，在商业业态上以民族特色产品为主（如银饰、贵州特色餐饮等）高端时尚街区：高端时尚街区：引入203、时尚格调购物元素，展示现代潮流生活（如酒吧、娱乐派对、美食或者名品购物）民族文化街区高端时尚街区传统与现代的驳接传统与现代的驳接152风情文化商业街风情文化商业街-城市城市showshow场场：在两街区的交接处为城市设置一个集休：在两街区的交接处为城市设置一个集休憩、表演、展示的活动剧场，树立项目活力精神元素憩、表演、展示的活动剧场，树立项目活力精神元素风情文化街风情文化街城市城市showshow场场露天舞台露天舞台中央广场中央广场中央旱冰场中央旱冰场广场小品广场小品为城市提供一个休憩娱乐的表演剧场，增加人群逗留时间；设置人性休闲空间，通过座椅、小品等，形成人流聚散地；设置可通向地下商业空间的204、走廊153本项目商业建议本项目商业建议：利用地块高差，打造垂直空间的“蜂巢”：利用地块高差，打造垂直空间的“蜂巢”结构，实结构，实现街铺最大化和人车分流，塑造贵阳第一个立体城市空间现街铺最大化和人车分流，塑造贵阳第一个立体城市空间地面层：交通层，设置地面层：交通层，设置公共空间与一层商业公共空间与一层商业商业层：与社区功能复合，商业层：与社区功能复合，增加居住空间的休闲性增加居住空间的休闲性社区俯瞰社区俯瞰注：由连廊的连接，使区域形成如蜂巢状，故把这种空间结构形象成为“蜂巢”154蜂巢示意图蜂巢示意图连续的、相互连接的地面系统为城市行人提供便利、安全和商业活动。地面系统基本是连续的、相互连接的205、地面系统为城市行人提供便利、安全和商业活动。地面系统基本是半公共开放空间，市民在营业时间都可以抵达，地面层内自然的日光、标识清晰且视线半公共开放空间，市民在营业时间都可以抵达，地面层内自然的日光、标识清晰且视线明亮，并有效与住区隔离明亮，并有效与住区隔离155本项目商业建议本项目商业建议：“主力店：“主力店+街铺”形式，通过不同主题街区营造增强街铺”形式，通过不同主题街区营造增强体验性，采用一定规划手法巧妙连通内外商业街区体验性，采用一定规划手法巧妙连通内外商业街区合肥万达广场室外步行街合肥万达广场室外步行街约约400400米米合肥万达广场室内主力店合肥万达广场室内主力店+步行街步行街设置多个206、室内设置多个室内与室外连接通与室外连接通道，串通人流道，串通人流主力店与内街人主力店与内街人流的充分共享流的充分共享风情商业街与规划市政路将本项目分割成四部分，可通过不同主题营造，丰富业态融合，汇集城市历史、现在与未来的变迁，改变汇集城市历史、现在与未来的变迁，改变贵阳传统的消费模式贵阳传统的消费模式美食广场美食广场民族风情民族风情时尚潮流时尚潮流奢尚格调奢尚格调本项目商业形式建议：本项目商业形式建议：不同主题，增强消费体验不同主题，增强消费体验“主力店“主力店+街铺”模式，极致回现街铺”模式，极致回现156本项目底层商业与上层建筑空间本项目底层商业与上层建筑空间：通过连廊设计，区隔商业活动和207、商：通过连廊设计，区隔商业活动和商务务/居住活动，同时连通各物业，实现社区空间的相对独立性和互动居住活动，同时连通各物业，实现社区空间的相对独立性和互动现地平面一二层连廊层面连廊设计，保证项目商业全天候运营，同时分割商业与上层居住或商务空间，保证纯粹性商务/居住空间二层商业二层商业一层商业一层商业二层连廊层面商务/居住空间商业连廊之上的空间，没有商务或居商业连廊之上的空间，没有商务或居住需要的人群将不会进入，保证了社住需要的人群将不会进入，保证了社区环境的纯粹性；区环境的纯粹性；同时通过连廊连接各物业人流，加强同时通过连廊连接各物业人流，加强物业之间的互动物业之间的互动157商业立面曲折流畅，208、产生步行的动感，并在二层部分适当布置连接平台，注重生态景观打造，吸引商业人流；商业内街顶部可铺设LED屏幕，投射变化的图像，产生商业必须的氛围，并削弱上部超高层住宅对于商业街的压力商业街意向商业街意向158本项目设计方案相关指标本项目设计方案相关指标S1+S2+S3+S4S1+S2+S3+S4地块总经济技术指标地块总经济技术指标序号序号内容内容单位单位数值数值1总用地面积平方米95472.1895472.182总建筑面积平方米12204363其中计容地上建筑面积平方米796733 其中住宅平方米298090公寓平方米212600综合商业平方米186043 超高层办公平方米100000 不计容地209、下建筑总面积平方米2120004建筑占地面积平方米60916 5容积率8.358.356建筑密度百分比63.80%7绿地率百分比20%8机动车停车位个5571其中地面停车个279地下车库个52939非机动车停车位个10000159项目蓝图项目蓝图：以超越的精神，在三维立体空间中展示城市的历史与未来、：以超越的精神，在三维立体空间中展示城市的历史与未来、民族与时代，创贵阳奢华人文之城民族与时代，创贵阳奢华人文之城时间轴时间轴空空间间轴轴贵阳时空之轴贵阳时空之轴在时间的平面上，尽情展现贵阳在时间的平面上，尽情展现贵阳历史长河中的过去、现在与未来历史长河中的过去、现在与未来在空间垂直面上，彰显城在空210、间垂直面上，彰显城市向上的精神力量市向上的精神力量1 12 23 3城市立体空间下贵阳的精神汇集城市立体空间下贵阳的精神汇集1 1、民族之门、民族之门 2 2、时代之门、时代之门 3 3、未来之门、未来之门160一座展示民族文化的历史之门一座展示民族文化的历史之门：续写民族精粹，在现代建筑群：续写民族精粹，在现代建筑群中寻找贵阳丰厚的城市遗产中寻找贵阳丰厚的城市遗产一座名副其实的民族历史之门，一座名副其实的民族历史之门，开启了民族非物质遗产的保护与发展之路，开启了民族非物质遗产的保护与发展之路，走入这条特色风情街，丝毫不会感觉别扭，走入这条特色风情街，丝毫不会感觉别扭，一切都是那么的顺理成章，211、一切都是那么的顺理成章，因为传统与现代已在这里完美融合，让人尽因为传统与现代已在这里完美融合，让人尽情体验情体验161一座汇集城市理想的时代之门一座汇集城市理想的时代之门：把握城市发展的脉搏，深深烙上：把握城市发展的脉搏，深深烙上绿色生态、科技人文的时代印记，展示贵阳不断革新的城市面貌绿色生态、科技人文的时代印记，展示贵阳不断革新的城市面貌代言现代贵阳步伐勇居都市生活鳌头162一座展示贵阳向上的未来之门一座展示贵阳向上的未来之门：高耸挺拔的现代建筑直冲云霄，：高耸挺拔的现代建筑直冲云霄，勾勒出城市完美的轮廓，迸发出只属于城市的气质勾勒出城市完美的轮廓，迸发出只属于城市的气质高度，成就地标高度，212、成就地标164城市时间之轴城市空间之轴民族之门时代之门未来之门天际会所民族文化的民族文化的历史之门历史之门现代理想的现代理想的时代之门时代之门城市向上的城市向上的未来之门未来之门“贵阳时空走廊贵阳时空走廊”165树立贵阳城市改造标杆树立贵阳城市改造标杆推动贵阳城市和谐发展推动贵阳城市和谐发展The End.The End.贵州川威新德远置业有限公司江西村旧城改造工程166附件附件提交政府决议事宜提交政府决议事宜项目社会效益分析项目社会效益分析旧改拆迁模式研究旧改拆迁模式研究167决策事宜一决策事宜一：项目是城市核心大规模旧改项目，承载着城市形象的升：项目是城市核心大规模旧改项目，承载着城市形象213、的升级，有较高的还迁指标与拆迁压力，为保证企业资金链顺畅，期望政级，有较高的还迁指标与拆迁压力，为保证企业资金链顺畅，期望政府在土地成本及还迁指标上给予一定放松府在土地成本及还迁指标上给予一定放松内现有建筑内现有建筑-建面及还迁统计（单位：平米）建面及还迁统计（单位：平米）整体统计整体统计商业商业住宅住宅办公办公棚户区棚户区8461159110250207351预计还迁面积(1:1.5)12691.5238665375300备注：与政府合作模式研究详见附件备注：与政府合作模式研究详见附件物业类型物业类型建安成本（亿元）建安成本（亿元）合计合计住宅13.645.14亿元办公10公寓11.3商业5214、.44地库4.8（按照6063个机动车计）+以“土地费用以“土地费用+拆迁安置费用拆迁安置费用=1300=1300万万/亩”计算，成本投入约亩”计算，成本投入约18.618.6亿亿+不含前期工程费及相关税费，企不含前期工程费及相关税费，企业要投入业要投入63.7463.74亿元亿元期望政府降低土地成本，或以还迁期望政府降低土地成本，或以还迁物业的成本投入抵消部分土地费用；物业的成本投入抵消部分土地费用；允许企业分期支付土地费用允许企业分期支付土地费用168决策事宜二决策事宜二：为保证项目地块完整性和片区形象，降低对其他建筑的：为保证项目地块完整性和片区形象，降低对其他建筑的影响，期望政府批准重215、新划定项目红线范围影响，期望政府批准重新划定项目红线范围1 12 23 34 45 58 89 96 6北京路北京路环城北路环城北路瑞金北路瑞金北路本项目地块红线范围限制本项目地块红线范围限制：1 1、项目地块内有省博物馆、赤天化大厦等建筑，、项目地块内有省博物馆、赤天化大厦等建筑，其能否拆迁关系项目整体性和高形象的打造其能否拆迁关系项目整体性和高形象的打造2 2、北侧宿舍楼将被未来地块内部建筑物遮挡日照，、北侧宿舍楼将被未来地块内部建筑物遮挡日照，易形成纠纷，建议将此部分划入红线内，并对旁易形成纠纷，建议将此部分划入红线内，并对旁边建筑进行整体形象统一处理边建筑进行整体形象统一处理7 71 216、1图书馆2 2贵州省人民大会堂3 3贵州饭店4 4贵州省博物馆5 5银海元隆广场7 7贵橡大酒店群9 9赤天化大厦6 6瑞金北路高架桥瑞金北路瑞金北路169决策事宜三决策事宜三：期望政府批准将“林青就义处”划入项目范围，在保留：期望政府批准将“林青就义处”划入项目范围，在保留的基础上进行整体形象打造，形成城市红色文化广场的基础上进行整体形象打造，形成城市红色文化广场1 1林青就义处林青就义处170决策事宜四决策事宜四：项目：项目地势西北高，南部低，最大高差约地势西北高，南部低，最大高差约1111米，期望政府米，期望政府在测定本项目计容面积时，给予相关支持，以降低企业资金压力在测定本项目计容面积217、时，给予相关支持，以降低企业资金压力地块与道路有落差本项目地块高差限制本项目地块高差限制：1 1、形状不规则，内部高差大，西北面高于东南面，、形状不规则，内部高差大，西北面高于东南面，最大高差有最大高差有1111米米至高点高差约11米高差约11米10771077108210821077107710871087108710871080108010881088高差约10米高差约3米高差约3米至高点至高点最低点最低点在城市建筑规范中，采取何处为基准点，来测在城市建筑规范中，采取何处为基准点，来测定本项目计容面积？定本项目计容面积？171决策事宜五决策事宜五：保守估计项目车位投入约保守估计项目车位投入218、约6.66.6亿，前期资金沉淀大，如能亿，前期资金沉淀大，如能降低车位配比标准，将有效降低项目投入，降低车位配比标准，将有效降低项目投入，保证项目的顺利开发保证项目的顺利开发备注：依据2008年2月1日，贵阳市人民政府颁布的贵阳市城市规划技术管理规定测算车位配比指标表中所列配建指标均为建筑物应配建停车位的最低指标;配建的其他车辆包括摩托车、助力车、电动自行车和自行车的停放需要;居住区室外地面停车泊位一般不应超过总泊位数的10%;本表车位以小汽车为标准单位，其他车辆指标可按小汽车1/10折算指标。建筑类别建筑类别指标单位指标单位机动机动 车指标车指标 其他车辆指标其他车辆指标 项目经济技术指标项219、目经济技术指标机动车指标机动车指标其他车辆指标（按其他车辆指标（按小汽车小汽车1/101/10折算）折算）办公车位/100平方米建筑面积0.73316000平方米2212个948个商业车位/100平方米建筑面积0.76136399平方米954个818个住宅车位/户11.5342700平方米2855个428个合计合计60216021个个21942194个个车位成本估算：车位成本估算：停车位：停车位：82158215个个建筑面积：建筑面积：4040平米平米/个个单方成本：单方成本：20002000元元/平米平米总成本：总成本：821582154040200020006572065720万万企业承受220、着巨额资金压力，因此，建议企业承受着巨额资金压力，因此，建议利用不同物业的停车时段，实现办公、商业、住宅交叉停车，提高停车场的使用效率；利用不同物业的停车时段，实现办公、商业、住宅交叉停车，提高停车场的使用效率；降低或者取消其他车辆车位指标，或者将其他车辆安排在转换层停放降低或者取消其他车辆车位指标，或者将其他车辆安排在转换层停放172附件附件提交政府决议事宜提交政府决议事宜项目社会效益分析项目社会效益分析旧改拆迁模式研究旧改拆迁模式研究173本项目成功改造开发，将实现本项目成功改造开发，将实现社会效益、经济效益社会效益、经济效益的有机统一，达成的有机统一，达成多方主体共赢的良好局面多方主体共221、赢的良好局面两大效益的统一环境效益环境效益经济效益经济效益项目项目开发开发多方主体共赢城市企业居民174社会效益社会效益城市城市：本项目将打造贵阳首个：本项目将打造贵阳首个“餐饮休闲、文化体验、旅“餐饮休闲、文化体验、旅游观光”一体的主题式商业区游观光”一体的主题式商业区，必将引领城市前沿，彰显城市魅力，必将引领城市前沿，彰显城市魅力主题主题商业区商业区文化体验文化体验旅游观光旅游观光餐饮休闲餐饮休闲作用：作用：将增强城市旅游的市场竞争力政策支持：政策支持：在相关配套、活动宣传引导等多方面给予支持作用：作用：作为新型、高体验的购物场所，将提升城市的文化感染力政策支持：政策支持：引导并支持相关文222、化活动展开作用：作用：依据目标群体的消费习惯，通过特色餐饮休闲的引入，形成“吃喝玩”消费目的地，提升区域价值，开拓经济来源政策支持：政策支持：政府鼓励服务业的发展，以带动就业175社会效益社会效益城市城市：通过项目的成功改造，将区域推向新的高度，加速：通过项目的成功改造，将区域推向新的高度，加速城市形象蝶变，城市形象蝶变，塑造城市新名片和都市生活示范区，建立政府公信力塑造城市新名片和都市生活示范区，建立政府公信力贵阳老城的升级贵阳老城的升级核心城区的典藏生活；核心城区的典藏生活；现代都市中的文化品味现代都市中的文化品味；集民族、文化、时尚；集民族、文化、时尚的各种元素，开启贵阳的各种元素，开启223、贵阳生活示范区生活示范区176社会效益社会效益居民居民：优质的居住环境和完善的生活配套，将成为居民聚：优质的居住环境和完善的生活配套，将成为居民聚会、休闲、体验的好去处，提高居民生活质量，提升政府影响力会、休闲、体验的好去处，提高居民生活质量，提升政府影响力品质提升品质提升高品质的居住环境完善的生活配套多彩的休闲娱乐生活价值提升价值提升：500010000元/平米，以50平米的住房计，直接盈利25万元面积增大面积增大：1.2-1.5的拆赔比例地段繁华地段繁华：紧临北京路交通要口砖混结构砖混结构177经济效益经济效益区域税收区域税收：项目入市后，预计能实现每年总产值：项目入市后，预计能实现每年总224、产值70.370.3亿元，亿元，总税收总税收4.34.3亿元亿元项目建成后产值与税收估算项目建成后产值与税收估算 单位：个单位：个/万元万元办公办公公寓公寓商业商业建筑面积100000建筑面积69000建筑面积186043平均每家企业面积400平均每家企业面积150平均每家企业面积100企业个数企业个数250企业个数企业个数460企业个数企业个数1860平均每家企业产值1000平均每家企业产值200平均每家企业产值200每年总产值每年总产值250000每年总产值每年总产值92000每年总产值每年总产值361200平均每家企业税收100平均每家企业税收8平均每家企业税收8每年总税收每年总税收25225、000每年总税收每年总税收3680每年总税收每年总税收14880总计总计企业个数2570每年总产值703200每年总税收43560备注:项目产值与税收预计主要参考贵阳市现有写字楼内中等企业创收基本指标资料来源：贵阳市2010年统计年鉴深圳写字楼创收调查深圳写字楼创收调查：20102010年，群居在深圳福田区国际商会中心、招商银行大厦、江苏大厦等年，群居在深圳福田区国际商会中心、招商银行大厦、江苏大厦等139139栋高端写字楼里的总部栋高端写字楼里的总部企业，共实现增加值企业，共实现增加值630630亿元，占福田区亿元，占福田区GDPGDP比重达比重达39%39%。这些写字楼中，年税收超。这些写226、字楼中，年税收超1010亿元的达亿元的达7 7栋，超亿元的共栋，超亿元的共5050栋。这栋。这5050栋“亿元楼”占福田区两税收入的栋“亿元楼”占福田区两税收入的60%60%以上。以上。178经济效益经济效益人口人口：项目建成后，将：项目建成后，将创造就业机会近创造就业机会近1.31.3万人，导入人口共计万人，导入人口共计4.64.6万余人万余人功能分区建筑面积（平方米）平方米/人人口数量商务办公区100000205000SOHO办公区12600101260还迁办公区50000105000综合商业1860431001860就业岗位统计13120功能分区建筑面积（平方米）平方米/人人口数量还迁居227、住区2500002025000居住区198090257923人口导入统计46043备注:1、提供就业岗位数量=各物业建筑面积/每人所需工作面积2、人口导入总计=就业岗位总计+居住人口面积项目建成后创造就业岗位以及人口导入估计项目建成后创造就业岗位以及人口导入估计179项目的成功开发对开发主体的资源整合能力、资本运营能力和社会责项目的成功开发对开发主体的资源整合能力、资本运营能力和社会责任感等方面都有较高的要求任感等方面都有较高的要求5050亿亿的开发投资、的开发投资、140140余亩余亩的整体开发、多元的功能体系打造的整体开发、多元的功能体系打造贵阳江西村项目成功改造开发贵阳江西村项目成功改造228、开发资源整合能力资源整合能力资本运营能力资本运营能力社会责任感社会责任感业务运营能力业务运营能力180开发企业有强大的资金实力和项目开发能力保证项目可持续开发，践开发企业有强大的资金实力和项目开发能力保证项目可持续开发，践行企业社会责任感行企业社会责任感资金实力资金实力项目开发能力项目开发能力企业拥有强大的资金实力及项目能力来保证项目的高品企业拥有强大的资金实力及项目能力来保证项目的高品质、按计划实现开发质、按计划实现开发项目公司项目公司-公司主营房地产开发业务，有多个项目开发经验川威集团川威集团-中国500强企业-四川省着力培养的大企业集团云岩区政府云岩区政府-改造棚户区、推进老城区城市化进229、程决心大181附件附件提交政府决议事宜提交政府决议事宜项目社会效益分析项目社会效益分析旧改拆迁模式研究旧改拆迁模式研究182一、合作模式研究一、合作模式研究附件：旧改拆迁模式研究附件：旧改拆迁模式研究二、拆赔方案研究二、拆赔方案研究183整体搬迁改造中开发商参与的模式有：开发商自主开发，政府主导、整体搬迁改造中开发商参与的模式有：开发商自主开发，政府主导、开发商运作、旧改公司协助，股份公司与开发商合作开发商运作、旧改公司协助，股份公司与开发商合作目的目的定义定义模式模式自改自用非市场化政府自主开发政府自主开发模式四股份公司自主开发股份公司自主开发模式五房地产开发市场化完全市场化开发商自主开发开230、发商自主开发模式一半市场化政府主导、开发商运作、旧政府主导、开发商运作、旧改公司协助改公司协助模式二股份公司与开发商合作股份公司与开发商合作模式三注：旧改公司是村民集体利益的代表，由公司做为拆迁谈判主体。184模式一：开发商自主开发模式一：开发商自主开发特点特点：开发商独自承担旧村改造的拆迁谈判、拆迁安置、回迁房建设、商品房建设与出售等全部工作；开发商的建设过程按照一般房地产项目进行；政府给予一定的政策支持。政府政府开发商开发商搬迁补偿安置搬迁补偿安置土地平整土地平整还建房建设还建房建设商品房建设商品房建设拆赔谈判拆赔谈判签订协议签订协议有雄厚的资金实力有能力、有经验挖掘地块的最大价值控制成本231、能力强盈利能力强拆迁谈判难度大拆赔阶段花费大量时间与精力，容易付出高昂的拆赔代价为获取高开发利润往往追求高开发强度利利弊弊适适用用性性分分析析大规模的城中村改造项目大规模的城中村改造项目需投入巨额资金需投入巨额资金开发运作难度大开发运作难度大市场条件好的，能够实现较高投资回市场条件好的，能够实现较高投资回报率报率185模式二：政府主导、开发商运作、旧改公司协助模式二：政府主导、开发商运作、旧改公司协助特点：特点：政府负责政策制定、规划研究、前期研究及过程中管理、监督、协调及改造的拆赔策略、拆迁谈判过程；旧改公司参与拆迁谈判及补偿安置过程；开发商出资负责回迁房建设、商品房建设与出售等开发工作。政232、府政府开发商开发商搬迁补偿安置搬迁补偿安置还建房建设还建房建设商品房建设商品房建设拆赔谈判拆赔谈判签订协议签订协议旧改公司旧改公司通过政府主导拆赔，大大降低拆迁谈判难度，缩短开发时间可运用开发商的的资金实力有能力、有经验挖掘地块的最大价值控制成本能力较强有利于最大化规避风险对政府拆赔谈判的经济和能力要求高需要平衡多方利益，协调难度大利利弊弊适用适用性分性分析析规模较大的城中村改造项目规模较大的城中村改造项目现状建设强度大的城中村现状建设强度大的城中村拆赔难度较大的城中村改造项目拆赔难度较大的城中村改造项目资金投入量大的改造项目资金投入量大的改造项目186模式三：股份公司与开发商合作模式三：股份233、公司与开发商合作特点：特点：政府负责政策制定、规划研究、前期研究及过程中管理、监督、协调股份公司自主选择开发商合作并负责拆迁补偿安置等开发商负责投资及整个项目的开发运作政府政府股份公司股份公司拆赔、安置拆赔、安置还建房建设还建房建设商品房建设商品房建设开发商开发商市场化运作由开发商主导可最大化挖掘项目的经济效益控制市场风险能力强较符合被改造方意愿，拆赔难度小股份公司可通过合作开发壮大经济实力，积极性高开发商回报要求高，需要较高开发强度来支撑股份公司必须有极强的控制力来保证拆赔实现对开发商的资质、资金、能力、信誉度要求高利利弊弊适适用用性性分分析析现状建设强度较小的城中村股份公司实力雄厚，控制力234、强项目市场实现空间大开发能力要求高的改造项目187主体主体分析分析影响影响开发商自主开开发商自主开发发I.村民和股份公司对开发商信任度较低II.拆迁谈判议价能力低，增加拆迁补偿和时间成本III.主观上不愿参与拆迁谈判阶段，只承担拆迁费用成本提高时间滞后政府主导、开政府主导、开发商运作、旧发商运作、旧改公司协助开改公司协助开发模式评价发模式评价I.政府公信力使开发商、股份公司和村民对各自的利益保障有信心II.通过政策支持降低拆迁难度，控制拆迁风险III.政府具体操作可以使项目降低成本，尤其是使拆迁谈判成本最低信心保障降低成本控制风险股份公司与开股份公司与开发商合作发商合作I.村民和经理部对其有一235、定的信任度II.拆迁谈判能力和技巧差III.风险控制能力低，能力有限难于推动成本提高由政府主导的拆赔谈判工作在信心保障、降低成本、控制风险上存在由政府主导的拆赔谈判工作在信心保障、降低成本、控制风险上存在优势，建议与政府合作进行项目相关工作优势，建议与政府合作进行项目相关工作188三方在拆赔谈判中的具体分工与工作：三方在拆赔谈判中的具体分工与工作：负责居民的联系、召集、组织作为工作组成员逐户进行谈判，做好讲解工作保证拆迁稳定已身作则，起到拆迁带头作用拆迁政策和实施方案的宣传解释相关单位和居民思想工作负责拟定各种具体详细的拆迁补偿方案联合各单位人员组成多个工作小组谈判培训和准备制定谈判策略工作小236、组进驻江西村逐户实施谈判谈判过程中组织会议，改进策略、修改方案、解决问题不参与具体谈判工作与相关单位和村民签订补偿安置协议实施补偿三方在拆赔三方在拆赔谈判中的具体谈判中的具体分工与工作分工与工作政府政府旧改公司旧改公司开发商开发商189本项目应该采用建立旧改机构，拆迁进程由政府主导，开发商出资，本项目应该采用建立旧改机构，拆迁进程由政府主导，开发商出资，双方各施所长形成合力的方案双方各施所长形成合力的方案旧改办旧改办街道办街道办组成联合工作小组组成联合工作小组区政府区政府/市政府市政府旧改公司旧改公司开发商开发商出资旧改办代表政府具体实施拆迁，政府的公信力和直接参与使村民对利益保障增强信心；旧237、改公司是村民集体利益的代表，由公司做为拆迁谈判主体；街道办即是政府的一级组织又是旧改公司的上级，在拆迁谈判中可以起到协调、指导、控制作用；开发商做为土地后期开发收益体，在旧改期间提供资金支持。旧改办：旧改办：负责拟定拆迁实施方案拆迁政策和实施方案的宣传解释控制谈判主动制定谈判策略旧改公司：旧改公司：负责村民的联系、召集、组织配合旧改办完成房屋现状的核查逐户进行谈判，做好讲解工作保证拆迁稳定起到拆迁带头作用明确职责：明确职责：拆迁工作需要由政府主导，拆迁工作需要由政府主导，开发商出资才能保证顺利进开发商出资才能保证顺利进行，有效控制开发风险。行，有效控制开发风险。190一、合作模式研究一、合作模238、式研究附件：旧改拆迁模式研究附件：旧改拆迁模式研究二、拆赔方案研究二、拆赔方案研究191实物实物补偿补偿方式方式实物补偿实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿货币补偿货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。货币货币实物加实物加货币货币实物加货币补偿实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。货币和实物相结合的补偿货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。货币和实货币和实物相结合物相结合拆赔中涉及到239、的补偿方式主要四种，本项目可考虑实物补偿与实物加拆赔中涉及到的补偿方式主要四种，本项目可考虑实物补偿与实物加货币补偿两种方式货币补偿两种方式村民丧失居住地，原有社会关系解体，带来后续社会问题开发商前期资金压力大，对开发商实力要求较高有助于保证居民利益和改造的和谐进行，推荐的拆迁改造模式。192任何补偿方式都应满足合理的补偿标准：符合拆赔政策、可操作性强、任何补偿方式都应满足合理的补偿标准：符合拆赔政策、可操作性强、兼顾各方利益兼顾各方利益补偿标准拆赔符合政策拆赔符合政策避免政策风险依法补偿兼顾各方利益兼顾各方利益保障集体和村民利益保证开发商的驱动力可操作性强可操作性强方案多样性适当的拆赔空间合240、理的补偿标准合理的补偿标准包含合法建筑和违法建筑的标准。193拆赔比的范围在政策拆赔与市场拆赔内，设置有弹性的拆赔比拆赔比的范围在政策拆赔与市场拆赔内，设置有弹性的拆赔比拆赔比可调控区间拆赔比可调控区间1:0.91:0.91:11:11:1.41:1.41:1.31:1.31:1.51:1.5公布标准，拆赔比底线值，也应是拆迁公布标准，拆赔比底线值，也应是拆迁谈判时大多数村民接受的标准谈判时大多数村民接受的标准“讨价还价”是拆迁中必然经历的过程，“讨价还价”是拆迁中必然经历的过程，也是拆迁谈判中最为困难的环节，为了也是拆迁谈判中最为困难的环节，为了使拆迁工作顺利进行，对于少数村民高使拆迁工作顺241、利进行，对于少数村民高于标准拆赔比时可取值于标准拆赔比时可取值最高拆迁赔偿比例，对于个别“钉子户”最高拆迁赔偿比例，对于个别“钉子户”而言所能取值区间而言所能取值区间更低的拆赔比更低的拆赔比1:0.81:0.8降低拆赔比，采用创新的赔偿方式，如降低拆赔比，采用创新的赔偿方式，如赔偿商铺、酒店等经营型物业，提供居赔偿商铺、酒店等经营型物业，提供居民长期收益。民长期收益。拆赔比范围：拆赔比范围：拆赔比通过谈判确定，数拆赔比通过谈判确定，数值在一个箱形范围内：值在一个箱形范围内：一、按政策拆赔一、按政策拆赔拆赔拆赔市场底线市场底线二、按市场拆赔二、按市场拆赔拆赔拆赔市场高限市场高限194拆赔比控制示242、意一：时间控制拆赔比控制示意一：时间控制截止日期截止日期根据标准提高5优先选房保证拆迁阶段的全部收益第二阶段第二阶段第一阶段第一阶段第三阶段第三阶段截止日期截止日期截止日期截止日期根据标准提高3优先选房按补偿标准不能优先选房综合拆赔比保持在既定范围内综合拆赔比保持在既定范围内在拆赔期限内预计完成在拆赔期限内预计完成95%95%的拆赔任务，剩余的拆赔任务，剩余5%5%的房屋采取政策拆的房屋采取政策拆赔措施和强制措施解决赔措施和强制措施解决各阶段的拆赔比可以拉大差距，但应满足综合拆赔比在方案规定区间内。195拆赔比控制示意二：面积控制拆赔比控制示意二：面积控制假设按户补偿时，根据每户房屋总面积，对243、面积小的业主提高拆赔比，对面积大的业主，超出部分适当降低拆赔比，使拆赔更趋于公平合理。合理利用拆赔比的弹性控制，在拆赔中保护了小户的利益，适当惩合理利用拆赔比的弹性控制，在拆赔中保护了小户的利益，适当惩罚了大户，较好的解决了公平合理问题，降低了拆赔谈判难度。但罚了大户，较好的解决了公平合理问题，降低了拆赔谈判难度。但综合拆赔比必须控制在既定的范围内。综合拆赔比必须控制在既定的范围内。00.20.40.60.811.20平方米480平方米600平方米800平方米1000平方米1500平方米2000平方米2500平方米3000平方米拆迁面积拆赔比拆赔比示意图拆赔比示意图1.71.71.51.51.244、21.21 10.80.80.60.6196拆赔比控制示意三：提高相关股份单位的谈判积极性拆赔比控制示意三：提高相关股份单位的谈判积极性0.50.50.60.60.70.70.80.80.90.91 10.250.250.350.350.450.450.510.51股份公司分配股份公司分配净利润金额净利润金额（亿元）（亿元）私宅拆赔比私宅拆赔比利用私宅拆赔比的弹性，将股份公司的利益与开发商捆绑在一起，利用私宅拆赔比的弹性，将股份公司的利益与开发商捆绑在一起，使股份公司积极参与谈判当中，促使股份公司努力降低拆迁成本。使股份公司积极参与谈判当中，促使股份公司努力降低拆迁成本。当私宅的拆赔比降低时，245、股份公司的利润分成也相应减少；反之股份公司的利润分成可大幅度增加。0.650.650.530.53197私房补偿区间可操作性较强，一般按照现状赔偿私房补偿区间可操作性较强，一般按照现状赔偿私房拆赔标准换算为面积拆赔比的范围在政策拆赔与市场拆赔之间；拆赔可调配空间较大，具体的标准在现状核查清楚后根据政策制定详细的、可操作的多种方案，减少拆迁谈判难度按照政策属于违法私房，但建设时间过早，可适当调整补偿系数按政策属于违法私房，建设时间短，不予补偿，但考虑到村民难于接受，可按一定比例系数补偿合法私房违法私房以现状赔偿：以现状赔偿：对于没有产权、不合法的建筑，一般以现状为准进行赔偿，不去区分有无产权，合246、章、违章不区分有其深层次原因。以现状赔偿198物业费解决途径之一：政府给予补贴物业费解决途径之一：政府给予补贴物业费用如何负担是居民最为关心的现实问题之一物业费用如何负担是居民最为关心的现实问题之一物业费用从无到有，从少到多，居民接受需要时间；物业费用从无到有，从少到多，居民接受需要时间；补偿的商业短期内无法正常获利，培育需要时间，无法快速转变为经济收益。补偿的商业短期内无法正常获利，培育需要时间，无法快速转变为经济收益。建议前期以政府补贴为主，待居民生活稳定，收入增加后再逐步减少补贴建议前期以政府补贴为主，待居民生活稳定，收入增加后再逐步减少补贴安置房交付三年后四年后五年后六年后补贴100%247、补贴80%补贴50%补贴30%完全由村民支付完全由村民支付减少居还迁居民负担，体现“上楼”优势，打消顾虑减少居还迁居民负担，体现“上楼”优势，打消顾虑199拆迁补偿在实践中的细节拆迁补偿在实践中的细节阶梯式的拆赔比阶梯式的拆赔比：基数产权置换，剩下的用货币补偿。如180以下按照全产权置换，180-300补偿90%，300-400补偿80%，剩余的就按照货币补偿。只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。（实践中的最佳方式)鼓励搬迁：鼓励搬迁：谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓励搬迁。在政府政策中也有规定鼓励搬迁，如选择货币补偿，奖励10%；配合丈量安置搬迁，奖励10%；（房屋货币补偿金额）居民248、组建物管公司：居民组建物管公司：居民最担心的是社区里面有物业管理费，担心生活成本增加。解决办法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，可以创造就业机会。商铺返还：商铺返还：低层可以做商铺，返利给居民，统一管理、统一经营，把安置区的低层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。水电费可以直接由水电公司来处理。赔偿方式鼓励搬迁安抚居民200步骤步骤关键环节关键环节应注意的问题应注意的问题规划研究符合城市规划实施方案制定详细的工作计划和步骤，具体的实施人员，合理的时间安排方案是否符合城中村改造政策、现实条件和政府的要求组建机构职责分工清楚和具体工作内容机构有利于提高工作效率，有利于加快改造实施249、现状核查测量查丈准确、业主配合核查工作应向业主解释清楚核查的目的和要求；核查过程公开透明，让业主参与全过程拆赔方案拆配的合法性、补偿标准的可行性、安置计划的合理性方案应考虑各方的利益，最好在与业主沟通后最终确定优惠政策除现有的优惠政策外，结合现实条件确定是否增加其他优惠应结合开发方案制定规划报批取得市规划部门审批计划申报报市政府备案拆迁前期准备阶段的关键环节和应注意的问题拆迁前期准备阶段的关键环节和应注意的问题本阶段规划审批、现状核查和计划申报必须完成，因为规划审批是使项目进入实施阶段的前提，现状核查清楚是拆赔谈判的基础本阶段合法和违法建筑的界定是实行拆赔的关键规划研究、实施方案和组建机构可以250、一起进行，组建机构后马上开展现状核查工作，然后根据现状核查的进展情况制定拆赔方案关键环节与注意问题关键环节与注意问题201拆迁实施阶段的关键环节和应注意的问题拆迁实施阶段的关键环节和应注意的问题步骤步骤关键环节关键环节应注意的问题应注意的问题现状房屋公告查丈分户明细表送达业主手中，并签收送达回执告诉业主需核对房屋情况以便确认业主确认业主确认自己房屋的情况对房屋有异议的，请测量机构向业主解释测量依据和方法业主沟通了解村民真实的想法沟通方式和方法修改拆赔方案根据业主沟通结果制定可操作性强的方案拆迁谈判拆迁谈判是多方利益博弈的艰苦过程，应由旧改办主导，采取多种谈判措施进行谈判各谈判小组在谈判中保持统251、一口径和策略，以免村民的反对和异议，防碍谈判进程，尽量使谈判公开、公平、透明草签拆补协议谈好一户即使签订协议，如可能最好进行公告，可对其他业主起示范作用让政府作为协议鉴正方，并进行协议公正，得到法律保护土地供应计划列入市年度土地供应计划关键环节与注意问题关键环节与注意问题由于城中村房屋特殊的产权状况，因此在宣布拆赔方案之前一定要先把每户村民的房屋现状确认清楚，否则，在拆赔方案宣布之后再界定产权则难度极大，加大拆赔谈判风险。由于建设私房的承包商与业主结算时的面积计算方法与国家和贵阳的规范有出入，因此在业主确认时应邀请测量机构解释测量依据和方法。与村民代表沟通阶段要尽量听取他们的意见，宣传城中村改造的政策，争取最大数村民的理解和支持。