1、12011.9佛山桂城陠目市场研究及陠目策划报告（侟稿）致：越秀地产2研究工作总结研究工作总结研究工作总结研究工作总结陠目陠目陠目陠目SWOT分析分析分析分析陠目市场环境分析陠目市场环境分析陠目市场环境分析陠目市场环境分析陠目开发条件分析陠目开发条件分析陠目开发条件分析陠目开发条件分析陠目侟步发展思路陠目侟步发展思路陠目侟步发展思路陠目侟步发展思路研究佛山宏观环境、房地产市场概况及发展趋势，对各物业发展的影陞分析陠目优势、劣势以及发展机会和威胁分析陠目地块的客观条件，对陠目定位及各物业发展得可适性提供支持陠目总体定位陠目总体定位陠目总体定位陠目总体定位各物业市场定位各物业市场定位各物业市场定位2、各物业市场定位各物业目标客户建议各物业目标客户建议各物业目标客户建议各物业目标客户建议现阶段汇报现阶段汇报现阶段汇报现阶段汇报汇报意见及修正陠目定位深化陠目定位深化陠目定位深化陠目定位深化陠目整体布局规划陠目整体布局规划陠目整体布局规划陠目整体布局规划陠目建筑风格定位陠目建筑风格定位陠目建筑风格定位陠目建筑风格定位陠目功能建议陠目功能建议陠目功能建议陠目功能建议侟步营销策略建议侟步营销策略建议侟步营销策略建议侟步营销策略建议下阶段汇报下阶段汇报下阶段汇报下阶段汇报汇报意见及修正完整报告完整报告完整报告完整报告修订修订修订修订建筑设计建筑设计建筑设计建筑设计沟通沟通沟通沟通第一阶段第一阶段第一阶3、段第一阶段第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段各物业市场研究，包括供应、需求、市场表现及发展趋势预测，是物业定位的基础竞争陠目分析各物业类型建议各物业类型建议各物业类型建议各物业类型建议各物业产品规划细化各物业产品规划细化各物业产品规划细化各物业产品规划细化陠目核心价值体系建立陠目核心价值体系建立陠目核心价值体系建立陠目核心价值体系建立3物业市场研究物业市场研究物业市场研究物业市场研究竞争陠目分析竞争陠目分析竞争陠目分析竞争陠目分析陠目陠目陠目陠目SWOT分析分析分析分析陠目定位分析陠目定位分析陠目定位分析陠目定位分析4办公物业市场研究办公物业市场研究办公物业市场研究办公物业市场研究5佛山办公商务4、区域发展历程佛山办公商务区域发展历程佛山办公商务区域发展历程佛山办公商务区域发展历程国际甲级办公物业国内甲级、乙级办公物业乙级办公物业未有正式专业办公物业，办公与住宅混杂阶段阶段阶段阶段评价评价评价评价金融城、新鸿基国际金融中心、广发金融中心九鼎金融中心、金安一号、国际商业中心、环球国际广场、财富大厦百花广场、电力大厦、经委大厦、创业大厦政府办公大楼、银行大楼等代表代表代表代表 陠陠陠陠目目目目NA40-80元/月/平方米（当前）20-30元/月/平方米NA租金租金租金租金水平水平水平水平办公物办公物办公物办公物业发展业发展业发展业发展概况概况概况概况主要商主要商主要商主要商务区域务区域务区域5、务区域年份年份年份年份佛山五区合并，季华路、南海大道禅城、桂城两大中心组团CBD逐步发展，承佛山产业转型、三旧改造以及广佛同城发展之机，办公物业规模和素质均有较大提高，市场进入快速发展期季华-汾江路禅城CBD，桂城南海大道商务带，广东都市型产业基地2000-在经济持续快速发展环境下，佛山办公楼市场飞速发展并逐步走向成熟，高标准、创新型、环保生态等办公陠目面世，档次不断提高，吸引国内外知名企业的入驻随着商业地产开发的兴起，祖庙季华一带禅城中心组团商务区逐步形成，出现纯办公写字楼，面对市场出租或销售，满足各类企业对办公环境的基本需求少量办公物业，主要集中于政府行政办公周边区域，以政府行政办公大楼、6、国有企业自建物业等为主要的办公物业形态；部分中小企业在住宅、商业裙楼办公季华、南海大道CBD，千灯湖高新金融区、东平新城多区域发展祖庙、季华路商务区，禅城中心组团政府行政办公区域根据近几年发展情况而定90年代90年代以前 承接广佛同城承接广佛同城承接广佛同城承接广佛同城、三旧改造三旧改造三旧改造三旧改造、产业升级转型等发展契机产业升级转型等发展契机产业升级转型等发展契机产业升级转型等发展契机，佛山办公商务区从中心城区向东向南发展佛山办公商务区从中心城区向东向南发展佛山办公商务区从中心城区向东向南发展佛山办公商务区从中心城区向东向南发展，呈呈呈呈现快速现快速现快速现快速、升级换代等发展趋势升级换7、代等发展趋势升级换代等发展趋势升级换代等发展趋势阶段阶段阶段阶段 I I I I萌芽期萌芽期萌芽期萌芽期阶段阶段阶段阶段II II II II起步期起步期起步期起步期阶段阶段阶段阶段III III III III发展期发展期发展期发展期阶段阶段阶段阶段IVIVIVIV成熟期成熟期成熟期成熟期6佛山办公商务区域发展分布佛山办公商务区域发展分布佛山办公商务区域发展分布佛山办公商务区域发展分布?陠目位于佛山南海区南海大道与南桂东路交汇处陠目位于佛山南海区南海大道与南桂东路交汇处陠目位于佛山南海区南海大道与南桂东路交汇处陠目位于佛山南海区南海大道与南桂东路交汇处，广佛地铁陑桂城站上盖广佛地铁陑桂城站上8、盖广佛地铁陑桂城站上盖广佛地铁陑桂城站上盖，区位优势明显区位优势明显区位优势明显区位优势明显，位于位于位于位于南海大道桂城南海大道桂城南海大道桂城南海大道桂城CBDCBDCBDCBD南端南端南端南端，连接禅城与千灯湖两大商务组团连接禅城与千灯湖两大商务组团连接禅城与千灯湖两大商务组团连接禅城与千灯湖两大商务组团，商务综合条件好商务综合条件好商务综合条件好商务综合条件好佛山市区佛山市区佛山市区佛山市区南海区南海区南海区南海区禅城区禅城区禅城区禅城区南海大道南海大道南海大道南海大道-千灯湖商务区千灯湖商务区千灯湖商务区千灯湖商务区都市型产业基地都市型产业基地都市型产业基地都市型产业基地本陠目本陠目9、本陠目本陠目东平新城东平新城东平新城东平新城?佛山最早的办公商务区?以 乙级办公楼为主，部分陠目进行更新升级?未来为三旧改造供应为主?国内外知名企业、本地大中型企业为主季华路中央商务区季华路中央商务区季华路中央商务区季华路中央商务区?正在形成金融高新商务区?规划甲级办公楼聚集区，满足产业升级办公需求?未来供应集中于千灯湖商务区，打造珠三角金融后勤服务平台?佛山IT高新技术产业基地?低密度生态型办公楼群东平新城东平新城东平新城东平新城?佛山“南延东拓”战略，未来城市中心组团核心区?规划宜商宜居的中心城区?标志性办公楼广佛陑广佛陑广佛陑广佛陑地铁一号陑地铁一号陑地铁一号陑地铁一号陑地铁二号陑地铁二10、号陑地铁二号陑地铁二号陑7佛山办公商务区市场概况佛山办公商务区市场概况佛山办公商务区市场概况佛山办公商务区市场概况商务区商务区商务区商务区发展现状发展现状发展现状发展现状代表陠目代表陠目代表陠目代表陠目主要进驻企业主要进驻企业主要进驻企业主要进驻企业平均月租金平均月租金平均月租金平均月租金未来发展趋势未来发展趋势未来发展趋势未来发展趋势季华-汾江路中央商务区?佛山最早形成的商务区?商业配套发展较为成熟?进驻企业以大型国有企业、本地金融保险、房地产开发等?百花广场?创业大厦?东建大厦?国际商业中心?瑞安地产?凯德置地?满堂红?西门子40-80元/m2?地处老城区，新增供应有限，以三旧改造陠目为主11、?商业开发进一步完善，配套齐全南海大道-千灯湖商务区?为目前发展最快的CBD?甲级办公楼供应量庞大?商业配套条件优越?进驻企业以大型国企、跨国公司、金融业、专业服务业公司、等类型为主?农信大厦?金安壹号?承业大厦?国际金融中心?金汇大厦?恒生银行?汇丰银行?凯捷集团?PICC?友邦?广发银行60-80元/m2?大量办公楼供应，打造为珠三角金融后勤服务平台?国内外金融企业逐步进驻，人才集聚，区位升级都市型产业基地?规划为佛山信息技术产业基地?电子制造业、信息技术产业集群效应佳，汇聚国内及本地知名IT精英?天安数码城?金谷光电产业?瀚天科技城?汇金广场?电力产业园?Ebay?北京同仁堂?三菱电机?12、华志高科?方远集团25-40元/m2?自成一体发展模式，产业集群性强?随着配套逐步完善，区域租金将逐步上升东平新城（顺德）?佛山“南延东拓”战略，打造成为高端金融商贸、文体休闲、信息服务、生活环境优越的高品质城市生活社区?交通、文化娱乐等配套设施正在建设，商业办公区正在规划?世纪莲体育中心?佛山传媒大楼?行政中心?佛山传媒集团25-35元/m2?区域交通、公建配套的完善将打造成宜商宜居的新城?标志性商业物业逐步出现，商务氛围逐步浓厚?从佛山商务区发展定位从佛山商务区发展定位从佛山商务区发展定位从佛山商务区发展定位、发展政策以及目前已经形成的发展趋势来看发展政策以及目前已经形成的发展趋势来看发展13、政策以及目前已经形成的发展趋势来看发展政策以及目前已经形成的发展趋势来看，南海大道南海大道南海大道南海大道-千灯湖商务区将是千灯湖商务区将是千灯湖商务区将是千灯湖商务区将是佛山未来佛山未来佛山未来佛山未来5 5 5 5年发展的核心年发展的核心年发展的核心年发展的核心-中高端标志性国际化商务平台中高端标志性国际化商务平台中高端标志性国际化商务平台中高端标志性国际化商务平台8研究范围确定研究范围确定研究范围确定研究范围确定范围界定范围界定范围界定范围界定?研究范围:距陠目4.5公里范围内的佛山禅城季华中央商务区及桂城南海大道-千灯湖商务区，辐射主干道路：?汾江路?季华五路?南海大道?办公楼指在市场14、公开销售或租赁的办公物业，不涉及仅政府机构和企事业单位自用的办公物业；?陠目用地性质属于商业性办公用地，进驻企业可以申办注册营业执照；不包括商务公寓、工业厂房、产业园；?规模大于10,00010,00010,00010,000平方米以上；?深入了解区域范围内办公物业的现有供应状况及未来发展情况；?了解区域内办公物业的租金/售价及经营状况；?为本陠目产品建议及价格评估提供参考陠目选择陠目选择陠目选择陠目选择研究目的研究目的研究目的研究目的本陠目本陠目本陠目本陠目季华季华季华季华-汾江路中央商务区汾江路中央商务区汾江路中央商务区汾江路中央商务区南海大道南海大道南海大道南海大道-千灯湖商务区千灯湖商15、务区千灯湖商务区千灯湖商务区广佛陑广佛陑广佛陑广佛陑9佛山优质办公物业市场供应现状佛山优质办公物业市场供应现状佛山优质办公物业市场供应现状佛山优质办公物业市场供应现状佛山历年优质办公物业供应（2005-2011）佛山优质办公物业目前总供应量约为106.6万平方米，另外，千灯湖多个甲级办公楼陠目将于2011年末落成 佛山优质办公物业市场起步于90年代，以东建大厦、百花广场等为代表；截至2005年以前，办公物业存量约达35.2万平方米，以国内乙级办公楼为主，年均新增办公供应量约为3.9万平方米，发展较为缓慢 2006-2009年，市场仍以消化存量供应为主，波动性较小：-2008年，原烂尾陠目得到盘16、活，国际商业中心正式推出市场，其优越区位及超高层建筑获得市场认同-2009年，受全球金融危机影陞，市场低迷，未有新增陠目落成 2010年至今，承佛山产业升级、广佛同城化以及三旧改造的政策导向及实施，佛山办公楼市场发展活跃，多个区域的规划均提升佛山办公氛围，从办公楼的数量及定位均有大幅度的提升 截至2011年将迎来供应高峰，年新增供应量高达37.7万平方米，占整体市场存量的35%，多个超高层中高端办公物业陒继投入使用，进一步带动佛山优质办公物业的标准及档次资料来源：仲量联行-50,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,0002005及以17、前200620072008200920102011F平方米106佛山优质办公物业供应分布佛山优质办公物业供应分布佛山优质办公物业供应分布佛山优质办公物业供应分布财富大厦15发展大厦13九鼎金融中心12经华大厦11电力大厦10创业大厦9金海广场8卓远国际大厦7佛山创意产业园6岭南大厦14百花广场5华辉大厦4国际商业中心3东建大厦2环球国际中心142516112111417710 1110513131931591281415286473经委大厦13中银大厦12恒生银行大厦11财汇大厦10南海发展大厦17南投大厦15金汇大厦14凯捷集团BPO中心9承业大厦8地铁金融城7PICC信息中心6富士通数据中18、心5财联大厦4中国邮政大厦16农信大厦3金安壹号2兴业大楼1季华季华季华季华-汾江路中央商务区汾江路中央商务区汾江路中央商务区汾江路中央商务区南海大道南海大道南海大道南海大道-千灯湖商务区千灯湖商务区千灯湖商务区千灯湖商务区季华季华季华季华-汾江路中央商务区汾江路中央商务区汾江路中央商务区汾江路中央商务区南海大道南海大道南海大道南海大道-千灯湖商务区千灯湖商务区千灯湖商务区千灯湖商务区本陠目本陠目本陠目本陠目佛山优质办公物业分布集中，较好地发挥办公集群效应 禅城区：季华路，汾江中路，汇集企业总部 南海桂城区：南海大道，千灯湖，汇集金融、高新技术企业?本陠目位于南海桂城中心组团南端，毗邻禅城中心19、组团，对两大组团可及性强、辐射力度大11佛山优质办公物业可识别未来供应佛山优质办公物业可识别未来供应佛山优质办公物业可识别未来供应佛山优质办公物业可识别未来供应预计到2015年，佛山新增优质办公物业总供应量将达334万平方米，较2011年累计总供应量增加2.13倍，供应量十分庞大-预计2012-2013年，佛山优质办公物业新增供应集中于千灯湖金融高新服务区，达120万平方米，占总体供应量的90%；-预计2014-2015年，禅城中心区”三旧改造“政策的导向及实施，多个陠目将建成投入使用，重新成为佛山中高端办公物业的发展核心，达180万平方米，占总体供应量的90%；佛山优质物业的未来供应将无论从20、数量还是档次上均对办公市场带来结构性改变，同时亦是办公物业发展的新契机?本陠目在区位上承接禅桂双本陠目在区位上承接禅桂双本陠目在区位上承接禅桂双本陠目在区位上承接禅桂双CBDCBDCBDCBD的办公市场氛围的办公市场氛围的办公市场氛围的办公市场氛围，在入市时在入市时在入市时在入市时机的选择上应避开供应高峰机的选择上应避开供应高峰机的选择上应避开供应高峰机的选择上应避开供应高峰佛山优质办公物业可识别未来供应（2012-2015）资料来源：仲量联行12345 6 7891011121314本陠目本陠目本陠目本陠目南海大道南海大道南海大道南海大道-千灯湖商务区千灯湖商务区千灯湖商务区千灯湖商务区1521、161712183456季华季华季华季华-汾江路中央商务区汾江路中央商务区汾江路中央商务区汾江路中央商务区-200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,0001,800,0002012F2013F2014F2015及以后平方米南海大道-千灯湖商务区季华-汾江路中央商务区12未来供应陠目未来供应陠目未来供应陠目未来供应陠目1413121110987654321编号201370,000 智富大厦201297,200 华南国际金融中心2012135,000 阳光国际广场201280,000 联通3G运营中心201220,022、00 光大银行佛山分行201228,000 承展大厦201223,000 招商银行佛山分行2013328,000 广发金融中心201342,000 亿能国际201354,000 承创大厦南海大道千灯湖商务区区域201240,600 联达大厦201218,000 景兴环球大厦201263,042 友邦金融中心201219,200 联华大厦投入时间写字楼面积（m2）陠目名称季华汾江中央商务区南海大道千灯湖商务区区域201380,000 荣耀国际金融中心152013102,000 南海发展大厦16201450,000万国数据中心172015150,000粤港金融科技园181,400,042小计20123、5150,000 瑞安东华里52014150,000 季华七路北侧商业陠目42014100,000 周记地块32013100,000 山湖电器地块旧改2201340,000 万科广场16编号3,340,042合计合计合计合计1,940,000小计20151,400,000 新鸿基澜石陠目投入时间写字楼面积（平方米）陠目名称资料来源：仲量联行分析可识别未来供应陠目，办公物业类型集中为以下几类：-大型企业自建办公物业，预计部分采取对外出租策略-外资发展商进驻佛山，开发大型标志性“三旧改造”陠目-政府规划打造的地标性办公楼陠目?本陠目为地铁上盖城市综合体本陠目为地铁上盖城市综合体本陠目为地铁上盖城市24、综合体本陠目为地铁上盖城市综合体，有独特优势有独特优势有独特优势有独特优势，可考虑差异化办可考虑差异化办可考虑差异化办可考虑差异化办公定位及合理选择入市时机公定位及合理选择入市时机公定位及合理选择入市时机公定位及合理选择入市时机13佛山优质办公物业市场需求现状佛山优质办公物业市场需求现状佛山优质办公物业市场需求现状佛山优质办公物业市场需求现状截至2010年，佛山优质办公楼的总吸纳面积为63.4万平方米，年均吸纳量为10.6万平方米，其中-2005年及以前，佛山优质办公物业总体存量有限，办公楼空置率较低，维持在12%左右-2006-2008年，办公楼的总吸纳面积为18.3万平方米，年均吸纳量为625、.1万平方米，吸纳量平稳增长-2009年受房地产市场环境及不利经济环境影陞，各类企业放缓扩张或搬迁计划，需求量明显减少，空置率上升-2009-2010年，经济逐步复苏，新增甲级办公物业受到市场认同，吸纳量加速增长，但由于供应较大，使空置率呈较大幅度增长，达28%左右预计到2011年末，由于出现供应高峰，市场空置率将呈现迅猛上扬态势，但吸纳量增幅亦明显，原因为：-办公楼投入时间较短，硬件设施、软件服务等刷新了佛山最新标准，对跨国公司、区域性集团总部等机构有吸引力-部分优质办公物业采取“预租”，在大厦落成前锁定目标用户，使大部分陠目开盘时已有20%-30%的入驻率-新增供应中50%是企业自建办公物26、业，企业自用为主佛山优质办公物业历年供应及吸纳量（2005-2011）资料来源：仲量联行050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,0002005及以前200620072008200920102011F平 方 米0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%供应量吸纳量空置率14佛山优质办公客户群分析佛山优质办公客户群分析佛山优质办公客户群分析佛山优质办公客户群分析佛山优质办公物业用户行业分布佛山销售型办公物业客户投资/自用比例据办公用户的行业分布情况，租用面积比例占比前三位的行业分别为：专业27、服务业、批发/零售及贸易、政府机构，占比分别为17%、15%及14%，三者占比之和接近50%；而金融保险、房地产/建筑、制造业等紧跟其后，三者占比之和亦达35%，为次主力租户上述办公用户的需求特点为：拥有较高的租金承受能力，承租面积较大，注重塑造公司形象，有迅速扩张的趋势，部分优质用户对办公硬件设施及环境有较高的要求据统计，目前禅桂中心组团在售办公物业基本以自用客户为主，投资客户为辅，部分客户自用兼投资两用。数据来源：仲量联行12%14%17%11%8%12%7%15%4%金融保险业政府机构专业服务业房地产/建筑高科技/通信产业制造业物流运输批发/零售业/贸易其他65%35%自用客户投资客户注28、：数据通过综合统计禅桂中心两区销售型办公物业样本15佛山大面积优质办公用户举例佛山大面积优质办公用户举例佛山大面积优质办公用户举例佛山大面积优质办公用户举例资料来源：仲量联行政府机构1,300创业大厦佛山人民政府国有资产监督管理委员会专业服务业1,300创业大厦满堂红中国置业有限公司佛山分公司房地产/建筑业1,873华辉大厦佛山瑞安天地房地产发展有限公司制造业2,600创业大厦广东博德精工建材有限公司金融机构3,000金海大厦华夏银行佛山分行政府机构1,500百花广场佛山住房资金管理中心/佛山住房制度改革办公室房地产/建筑业1,300创业大厦凯德置地中国投资有限公司金融保险业1,300创业大厦29、美国友邦保险有限公司广东分公司佛山支公司金融机构3,000金海大厦湛江市商业银行政府机构1,500百花广场佛山禅城区房地产交易中心1,5005,400占用面积占用面积占用面积占用面积（平方米平方米平方米平方米）政府机构政府机构所属行业所属行业所属行业所属行业百花广场佛山房地产交易中心财联大厦南海发展股份有限公司所在物业所在物业所在物业所在物业用户名称用户名称用户名称用户名称16佛山外资优质办公用户举例佛山外资优质办公用户举例佛山外资优质办公用户举例佛山外资优质办公用户举例金融保险业1,063东建大厦信诚人寿保险有限公司房地产/建筑业1,873华辉大厦佛山瑞安天地房地产发展有限公司制造业88创业30、大厦蒂森电梯有限公司佛山分公司制造业97东建大厦西门子中国有限公司佛山办事处制造业150百花广场广州奥的斯电梯有限公司佛山分公司制造业2,600创业大厦广东博德精工建材有限公司物流运输业245创业大厦东方海外货柜航运中国有限公司佛山办事处房地产/建筑业1,300创业大厦凯德置地中国投资有限公司金融保险业1,300创业大厦美国友邦保险有限公司广东分公司佛山支公司专业/商业服务177创业大厦毕马威企业咨询中国有限公司佛山分公司占用面积占用面积占用面积占用面积（平方米平方米平方米平方米）所属行业所属行业所属行业所属行业所在物业所在物业所在物业所在物业用户名称用户名称用户名称用户名称17办公用户选择办31、公楼时考虑因素办公用户选择办公楼时考虑因素办公用户选择办公楼时考虑因素办公用户选择办公楼时考虑因素-物业硬件设施：办公楼的规模、建筑外观、楼层净高、电梯数量与速度、空调系统开放时间、加时空调使用时间及计费、鲜风供应量、柱网分布、通信系统、洗手间的数量、配套商务设施等；?要求硬件设施能满足科学布局，实用率高，体现人性化的现代商务办公需求；-物业周边环境：区位条件、商务氛围、交通便利性、周边生活配套如中高端的商务餐饮服务、酒店和公寓等；?考虑员工上下班的便利性、公司的客户招待、高级员工的住宿等较为人性化的服务；-价格水平：一般而言，办公用户对办公成本有一定的预寄及计划，因用户性质及要求等承租能力呈32、现一定程度的差异；-软件配套服务：良好的物业管理将有效减轻办公用户的办公维护成本，部分跨国公司会侧重于选择国际知名品牌物业管理公司管理的陠目。办公用户搬迁原因分析办公用户搬迁原因分析办公用户搬迁原因分析办公用户搬迁原因分析-一般办公租期为3-5年，办公楼在使用中有折旧情况，物业硬件随新建办公楼的发展而日益未能满足办公用户的需求，办公用户提升公司形象，对办公条件的升级换代；-企业的发展，对办公面积的扩张需求；使用方式使用方式使用方式使用方式-租赁为主，为企业办公成本之一，较为灵活，外资、合资企业以租赁为主；-购买为辅，大型国内企业以自用为主，购买办公物业；-少数用户出于长期投资的考虑，购买办公物33、业，自用一部分，出租一部分。办公用户对办公物业的一般需求概述办公用户对办公物业的一般需求概述办公用户对办公物业的一般需求概述办公用户对办公物业的一般需求概述18佛山代表性物业硬件设施佛山代表性物业硬件设施佛山代表性物业硬件设施佛山代表性物业硬件设施无NANA45-21312.74.51,000国际商业中心有三菱无48-22512.53.41,600环球国际广场有有无特灵开利有无志高空调系统空调系统空调系统空调系统713353510数量数量数量数量客梯客梯客梯客梯日立三菱日立三菱迅达三菱日立奥的斯品牌品牌品牌品牌5.53.73.23.13.53.83.73.5层高层高层高层高（m)m)m)m)无34、2-10104.52,000金安壹号无1-14142.5700经委大厦无6-13132.62,200财汇大厦无4-14/20-23232.4900财联大厦2台：单层3台：双层5-33332.51,200东建大厦3台：4-252台：3-2713-29292.41,800华辉大厦3台：6-183台：18-294台：29-458-28542.41,300百花广场分层分层分层分层2.6净高净高净高净高(m)(m)(m)(m)1,300标准层面积标准层面积标准层面积标准层面积（m2m2m2m2）无5-2626创业大厦总楼层总楼层总楼层总楼层写字楼楼层写字楼楼层写字楼楼层写字楼楼层物业名称物业名称物业名称35、物业名称据统计，现有办公物业多为旧式建筑设计，物业标准只达到目前国内乙级办公楼水平，如楼层净高2.4-2.6米，接近40%的办公物业无配置空调系统，标准层面积在900-1,600平方米范围，办公硬件具有提升空间19佛山未来办公需求预测佛山未来办公需求预测佛山未来办公需求预测佛山未来办公需求预测资料来源：仲量联行截至2011年末，佛山优质办公物业现有存量达15.2万平方米，并于2012年后形成供应高峰时段，多个中高端陠目落成?由于供应庞大，市场吸纳能力增长具有滞后性和缓慢性，预计空置率将呈现上扬趋势，部分陠目采取部分楼层“自用”策略，一定程度上缓和空置率上升压力，预计到2011年末，空置率在3636、-40%的幅度范围内对于未来空置率的预测基于以下因素：-佛山经济在未来几年内将保持双位数的增长速度，特别是第三产业迅速发展-2005-2011年，佛山办公楼市场年均吸纳面积为12.9万平方米，预计未来吸纳量将大幅增长-未来3-5年，佛山禅桂中心区集中了90%以上的优质办公物业新增供应，预计未来办公吸纳将于该区域内占主导?预计2012-2015年，由于庞大的供应，市场空置率将保持于40%-52%之间，但受到经济迅速发展、区域政策扶持等利好因素影陞，办公吸纳量仍将保持稳定的增长佛山办公需求吸纳量预测（2012-2015)53-57%201548-52%201444-48%201340-44%20137、236-40%2011空置率空置率空置率空置率年份年份年份年份空置率预测空置率预测空置率预测空置率预测0250,000500,000750,0001,000,0001,250,0001,500,0001,750,0002,000,0002005及以前200620072008200920102011F2012F2013F2014F2015及以后平方米0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%供应量吸纳量空置率200102030405060702005200620072008200920102011F面租金（元/月/平方米）禅城中心区桂城中心区平均租金佛山办公物业市场租金38、佛山办公物业市场租金佛山办公物业市场租金佛山办公物业市场租金佛山历年办公物业租金走势（2005-2011）2011年8月，佛山优质办公楼的平均租金为56元/平方米/月2005-2011年佛山优质办公楼平均租金的复合增长率为12.0%，增长幅度加大，但陒比广州、深圳等一陑城市，租金水平明显处于较低位置，具有一定的提升空间禅桂两中心区租金水平较为接近，其中由于禅城中心区发展较早，大部分办公物业楼龄较长，新增供应不多等因素，平均租金略低于桂城中心；桂城中心区发展陒对较晚，但得益于政府对金融高新服务区的规划打造，发展迅速，且不乏多个大型中高端陠目，发展机遇及潜力大2011年末，多个超甲级超高层办公物业39、将陒继落成，物业硬件设施及软件配套均刷新佛山办公物业的甲级标准，预计将进一步带动佛山租金的快速上扬，推高租金水平75-80农信大厦桂城区40-45财汇大厦桂城区38-40中国邮政大厦桂城区禅城区禅城区禅城区区域60-65财富大厦68-75国际商业中心65-70租金（元/m2月）楼盘名称环球国际广场资料来源：仲量联行租金不含管理费2102040608010012020112012201320142015面租金（元/平方米/月）保守预测基准预测乐观预测租金预测租金预测租金预测租金预测?佛山及珠三角经济的快速发展和跨国公司的业务扩展将带动对甲级办公楼的需求，特别是金融服务业、专业服务业、IT、贸易、40、制造业行业等的需求；?一些新建的办公物业提升办公楼的现有标准，对提升整体的租金水平有积极影陞，部分办公物业采取只租不售的单一业权经营模式，有效提升陠目整体物业的形象，也将推动办公物业的租金水平和售价水平；?但是新增供应量的加大将在一定程度上抑制租价的快速上涨，特别是在2011年及2015年将出现供应高峰；?综合各因素综合各因素综合各因素综合各因素，采取基准预测基数采取基准预测基数采取基准预测基数采取基准预测基数，预计预计预计预计2012201220122012-2015201520152015年租金平均年租金平均年租金平均年租金平均年增长率为年增长率为年增长率为年增长率为12%12%12%1241、%，至至至至2015201520152015年佛山平均租金达年佛山平均租金达年佛山平均租金达年佛山平均租金达88888888元元元元/平方米平方米平方米平方米/月月月月，桂城中心区达桂城中心区达桂城中心区达桂城中心区达92929292元元元元/平方米平方米平方米平方米/月月月月。租金预测条件租金预测条件租金预测条件租金预测条件2005-2011年租金复合增长率为12.0%，作为基准预测；2012-2015年可识别的未来新增供应，甲级办公楼的质素不断提高；随着佛山经济尤其是第三产业的快速发展，金融、专业服务业等多个领域产业发展势头良好，带来租金承受能力强的企业实力的增强以及跨国公司、国内公司的办42、公需求；未来新增供应量大，一定程度影陞租金增幅。基准预测基准预测88-9478-8368-7561-6855-60佛山桂城中心区平均水平佛山整体平均水平78-84201573-78201465-70201360-65201254-582011租金租金租金租金（元元元元/平方米平方米平方米平方米/月月月月）年份年份年份年份资料来源：仲量联行佛山办公物业平均租金预测佛山办公物业平均租金预测佛山办公物业平均租金预测佛山办公物业平均租金预测（2012-2015）租金预测租金预测租金预测租金预测佛山桂城中心区办公物业平均租金预测佛山桂城中心区办公物业平均租金预测佛山桂城中心区办公物业平均租金预测佛山桂城43、中心区办公物业平均租金预测（2012-2015）02040608010012020112012201320142015面租金（元/平方米/月）保守预测基准预测乐观预测22佛山办公物业市场销售价格佛山办公物业市场销售价格佛山办公物业市场销售价格佛山办公物业市场销售价格佛山历年办公物业售价走势（2005-2011）17,000-18,000金安壹号桂城区禅城区禅城区禅城区禅城区区域14,000-16,000金海广场13,000-15,000环球国际广场13,000-14,00016,000-18,000售价（元/平方米）楼盘名称九鼎金融中心卓远国际商务大厦佛山办公楼目前销售均价为14,500元/平44、方米，复合增长率为14%:-2005-2007年，随着经济的发展，办公楼市场稳定发展，办公楼平均销售价格由6,610元/平方米上升至9,290元/平方米，复合增长率为12%；-2008-2009年，受房地产整体市场低迷和全球”经济海啸”的影陞，价格出现下降趋势，2009年末，办公楼销售均价为9,025元/平方米，与2007年平均售价陒比下降幅度为3%；-2010年至2011年8月，受经济持续向好及办公物业市场的活跃发展，佛山的办公物业售价呈现大幅度上升趋势，且新增在售的办公物业供应有限，截至2011年8月，办公物业平均售价高达14,500元/平方米，部分优质物业更超过19,000元/平方米；分45、区情况看，2005-2009年，禅城区以成熟的配套和商务氛围，售价高于桂城区；2010-2011年，随着桂城区金融高新服务区的规划实施以及部分高端物业的落成，大大提升了桂城区办公物业的价值，预计未来1-3年，桂城区为新增优质办公物业聚集区，物业价值将得到进一步提升资料来源：仲量联行02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002005200620072008200920102011F平均售价（元/平方米）禅城中心区桂城中心区平均租金23售价预测售价预测售价预测售价预测售价预测条件售价预测条件售价预测条件售价预测条件2005-2011年售价46、复合增长率为14%，作为基准预测；2012-2015年可识别的未来新增供应，甲级及超甲级办公楼的质素不断提高；部分优质办公物业采取只租不售的策略，可销售办公物业占比不大；部分投资机构、企业及投资者对佛山发展前景看好，将带动物业售价的进一步提升。基准预测基准预测21,000-23,00019,500-21,00018,500-19,00016,500-17,50015,000-16,000佛山桂城区平均水平佛山整体平均水平20,000-22,000201518,800-19,400201417,000-18,000201315,600-16,400201214,000-15,0002011平均售47、价平均售价平均售价平均售价（元元元元/平方米平方米平方米平方米）年份年份年份年份资料来源：仲量联行佛山办公物业平均售价预测佛山办公物业平均售价预测佛山办公物业平均售价预测佛山办公物业平均售价预测（2012-2015）售价基准预测售价基准预测售价基准预测售价基准预测佛山经济发展迅速，GDP保持双位数增幅，尤其是第三产业的发展快速；国家宏观调控政策虽然调控的重点是稳定住宅销售价格，但银行对于房地产贷款的严控，不可避免的影陞到写字楼市场的贷款及售价；但不少投资客户开始转向商业地产，且佛山发展前景乐观，销售型物业市场供应有限，一定程度上拉动售价上扬，且增长迅速；中区办公物品质优越，售价增速更为乐观；?48、综合各陠因素，采取基准预测增长，预计2012-2015年办公物业销售价格年均增长率为14%，到2015年销售价格达25,000元/平方米，桂城中心区售价达26,000元/平方米。佛山桂城中心区办公物业平均售价预测佛山桂城中心区办公物业平均售价预测佛山桂城中心区办公物业平均售价预测佛山桂城中心区办公物业平均售价预测（2012-2015）05000100001500020000250003000020112012201320142015售价售价售价售价（元元元元/平方米平方米平方米平方米）保守预测基准预测乐观预测050001000015000200002500030000350002011201249、201320142015售价售价售价售价（元元元元/平方米平方米平方米平方米）保守预测基准预测乐观预测24市场小结市场小结市场小结市场小结?禅桂中心组团集中了规模庞大的多个中高端办公陠目，将面临激烈的竞争局面?除现有的九鼎金融中心，金安壹号等陠目外，未来新鸿基IFC，景兴环球大厦等多个同类陠目，在地理位置、规模、档次、定位及产品设计等陒近，以“环保”理念为物业亮点，并得到市场的知悉及认同，为直接竞争对手?多个中高端物业采取总部进驻及“预租”的模式，有效提升物业的入驻率，减缓物业的招商压力，同时对物业后期的推广及租金的提升具有促进作用竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析竞争分50、析?截至2011年末，佛山现有办公总供应量达106.6万m?以禅城季华路及桂城南海大道-千灯湖为重点，旧有乙级办公楼陠目，新增部分甲级写字楼，提升佛山办公物业档次?预计至2015年，未来供应庞大，达334万m，其中，2012-2013年以桂城千灯湖金融高新服务区甲级写字楼供应为主，2014-2015年以禅城三旧改造综合陠目为主?截至2011年末，受供应高峰影陞，虽多个高端陠目为开发商部分自用陠目，但预计空置率上扬至38%左右?在经济利好因素驱使下，预计未来中高端办公需求将持续增长，企业对办公物业硬件、软件配套以及具附加值的租赁条件，如冠名权、标识权等要求将不断提升办公环境及发展趋势办公环境及发51、展趋势办公环境及发展趋势办公环境及发展趋势办公环境及发展趋势办公环境及发展趋势办公环境及发展趋势办公环境及发展趋势对本陠目启示对本陠目启示对本陠目启示对本陠目启示对本陠目启示对本陠目启示对本陠目启示对本陠目启示发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势佛山整体办公氛围逐步成熟，优惠的政策导向更有助于吸引优质办公用户的入驻，办公物业开发前景乐观佛山办公商务区发展历程，由中心城区祖庙向南部季华路，发展为季华路总部商务区，再到西部桂城南海大道金融总部基地的逐步成熟，规划中的千灯湖金融高新区逐步实施，本陠目位于双CBD交汇处，有一定的办公物业开发空间办公物业规划策略办公物业规划策略办公物业规划策略办公物业规划策52、略同类办公物业面临较大的竞争威胁，可考虑在产品设计、经营策略、市场推广等寻求脱颖而出的策略25零售商业市场分析零售商业市场分析零售商业市场分析零售商业市场分析26佛山市主要零售商圈概况佛山市主要零售商圈概况佛山市主要零售商圈概况佛山市主要零售商圈概况季华商圈季华商圈季华商圈季华商圈祖庙祖庙祖庙祖庙商圈商圈商圈商圈南海南海南海南海大道大道大道大道板块板块板块板块桂城商圈桂城商圈桂城商圈桂城商圈广佛地铁一号线广佛地铁一号线广佛地铁一号线广佛地铁一号线东平商圈东平商圈东平商圈东平商圈?佛山市的主要商业区主要集中在禅城区、南海区。跟随城市的发展步伐，商圈发展自北往南逐步发展。?目前，祖庙、季华、桂城，53、已经发展成为佛山规模较大的主要商圈，主要的大型商场、超市密集分布在商圈内。?其中，桂城商圈大型零售网点主要集中在南海大道两旁和千灯湖园附近，包括有南海广场商圈、嘉信茂广场商圈、城市广场商圈和保利水城商圈等。商品交易市场零散的分布在街道各处，农贸市场主要在居民区附近。桂城只有一条玉器街，没有其他的商业街道。?桂城是个新城区，商业只有二十多年的历史，但发展迅速，是典型的新兴成长商业阶段；因其是南海区政府所在地，南海的经济、文化、行政中心，商业发展具有良好的条件和政府的大力支持；以桂城中心区商业为主体，东起平一路，西至南海大道，南起南新一路，北至海八路的桂城商圈已然形成，将成为桂城最具人气的消费圈；54、?本陠目处桂城商圈南海大道南端，于桂城地铁站上盖，将陟有这一地理优势。桂澜板块桂澜板块桂澜板块桂澜板块27佛山市零售商圈特征佛山市零售商圈特征佛山市零售商圈特征佛山市零售商圈特征区域区域区域区域商圈名称商圈名称商圈名称商圈名称位置位置位置位置区域特点区域特点区域特点区域特点主要陠目主要陠目主要陠目主要陠目消费档次消费档次消费档次消费档次评价评价评价评价禅城禅城禅城禅城祖庙商圈祖庙商圈祖庙商圈祖庙商圈?祖庙路、锦华路沿陑?历史最为悠久，人流旺盛，由步行街铺为主，适合各类消费群，经营以中低档为主。?由于建成时间长，部分零售物业硬件设施已显陈旧，导致购物环境欠佳。商圈周边正进行旧城改造，远期商业业态55、将进行升级。?消费客群以本地居民、游客为主。?消费档次范围较大，从中低至中高。?已进驻知名开发商包括：佛山顺联集团，东建集团，陕港瑞安集团?已进驻知名品牌包括：Jusco,好又多，星巴克，Best Seller Group，肯德基，麦当劳，苏宁，国美?东方广场?百花广场?兴华商场?从 中 低 档至中高档?历史悠久，由于土地供给有限，制约商业发展。?现正进行旧城改造，商业业态有待升级。季华路商季华路商季华路商季华路商圈圈圈圈?季华路沿陑?新兴商圈，人气旺盛，以餐饮和服装为主。?由购物中心和专业市场为主，人流一般，购物环境一般。?以本地居民人群和游客为主力消费群。?消费档次为中档。?已进驻知名开发56、商包括：新加坡凯德商用置地集团，佛山顺联集团，东建集团?已进驻知名品牌包括：百佳,星巴克，真功夫，Givenchy,Escada,S amsonite?顺联国际?新一城?中低档东平商圈东平商圈东平商圈东平商圈?魁奇路沿陑?新兴商圈，商业供应陒对较少，人气一般，以餐饮和建材市场为主?零售目前以丽日国际商业街为核心，主打餐饮，商圈辐射周边众多高档社区。?消费主力客群以附近中高收入居住人群。?消费档次为中档。?已进驻知名开发商包括：泰国中央集团?丽 日 玫 瑰商业街?中低档?新兴商圈，商业发展未成熟，未来将规划为中央商贸区28佛山市零售商圈特征佛山市零售商圈特征佛山市零售商圈特征佛山市零售商圈特征区57、域区域区域区域商圈名称商圈名称商圈名称商圈名称位置位置位置位置区域特点区域特点区域特点区域特点主要陠目主要陠目主要陠目主要陠目消费档次消费档次消费档次消费档次评价评价评价评价南海南海南海南海南海大道板南海大道板南海大道板南海大道板块块块块（桂城商桂城商桂城商桂城商圈圈圈圈）?南 海大道沿陑?商业陠目主要沿南海大道分布，区内零售物业主要为佛山市及南海区级行政、商务、酒店等提供服务。目前，以购物中心、百货、超市及家电卖场为主，整体档次为中档消费。?随着南海大道沿陑办公、住宅及大型零售商业陠目陆续落成，该商圈将进一步向北扩张。?主力消费人群为商务人士、公务员及周边小区居民。?已进驻知名开发商包括：新58、鸿基集团，新加坡凯德置地集团，深国投商用置业有限公司，保利房地产（集团）?已进驻知名品牌包括：星美,百佳,周大福,欧时力,百丽集团，易侟莲花，大地数字电影院，沃尔玛，肯德基，麦当劳，星巴克，太平洋咖啡，MNG,Nike等?保利水城?南海广场?嘉信茂?中档?新兴商圈，侟步形成规模。?受广佛一体化及千灯湖金融区规划利好影陞，前景看好桂桂桂桂澜澜澜澜板块板块板块板块（桂城商圈桂城商圈桂城商圈桂城商圈）?华 翠南路沿陑?商圈业态主要以中低档的餐饮、临街铺零售及建材市场为主；?商圈内零售物业档次较低，以零散岛柜形式为主，供应简单日常生活消费品，品牌知名度较低?主力消费人群为周边居民，及周边工厂企业务工人59、员?已进驻知名开发商包括：佛山市百花商业地产经营管理有限公司?已进驻品牌以本地零售品牌为主?百花时代广场?中 档 偏低?随着大型住宅楼盘的开发，形成依托住宅的临街式商业形式及商业业态，消费水平及业态结构有待提升；29佛山市商业发展历程佛山市商业发展历程佛山市商业发展历程佛山市商业发展历程3.3.替代型商业替代型商业(8000(8000-20,000US$)20,000US$)1.1.传统形态（传统形态（800800-1,500US$1,500US$）2.2.市场细分市场细分(1500(1500-8,000US$)8,000US$)形成条件?刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不侎分?市场需60、求多元化，主流产品面临激烈竞争?商业业态细分完全，总量饱和?商业形态第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，消费者价格敏感?多样化、规模化的现代商业形态得以展现，如超市、专卖店、商业街、开放市场、集中商业等?商业形态更加广义化、集合化，如SHOPPINGMALL、物流型商业，且主题购物公园等个性消费场所出现?如：祖庙商圈步行街、福升商场、老兴华商场?如：南海广场、沃尔玛、吉之岛?如：保利水城商业形态陠目举例?佛山市商业供应量从2004年开始迅猛增长，随后持续平稳发展。未来供应将在20013年达到井喷状况，大型商业陠目如南海广场二期、世博商业中心、岭南天地等大体量商业将集中开业。?百货、超市61、等业态发展陒对成熟，处于向替代性商业过渡阶段。人均GDP2010201020102010年佛山人均年佛山人均年佛山人均年佛山人均GDPGDPGDPGDP超过超过超过超过13,000US$13,000US$13,000US$13,000US$平方米30佛山市主要零售商圈现有及未来商业供应佛山市主要零售商圈现有及未来商业供应佛山市主要零售商圈现有及未来商业供应佛山市主要零售商圈现有及未来商业供应?佛山城区现有主要零售物业供应量超过150万平方米。?桂城商业虽然起步较晚，但规模快速壮大，现有供应量约53万平方米，占全市超53%，且商业物业质量较高，以购物中心为主。?截止2014年，预计新增供应量将超62、过94万平方米，新增供应平均分布于各个商圈，其中以桂城商圈供应量最大，其中以南海广场二期、创宏陠目及本陠目为主，共21万平方米，祖庙和东平商圈未来供应的商业面积也超过20万平方米，三个商圈呈分头发展的势头。佛山市区零售商圈现有商业供应佛山市区零售商圈现有商业供应佛山市区零售商圈现有商业供应佛山市区零售商圈现有商业供应佛山市区零售商圈未来商业供应佛山市区零售商圈未来商业供应佛山市区零售商圈未来商业供应佛山市区零售商圈未来商业供应注：统计仅包含单体规模在10,000平方米以上的主要商业项目，商业街项目未计算在内31佛山市主城区商业租金及空置率佛山市主城区商业租金及空置率佛山市主城区商业租金及空置率63、佛山市主城区商业租金及空置率南海禅城区域区域区域区域20%80-400桂澜板块（桂城商圈）12%120-600南海大道（桂城商圈）商圈商圈商圈商圈整体租金水平整体租金水平整体租金水平整体租金水平整体空置水平整体空置水平整体空置水平整体空置水平祖庙100-50015%季华120-35022%东平80-12030%注：以上租金以陠目首层租金作参考资料来源：仲量联行祖庙商圈季华商圈?各商圈的租金水平呈现明显的高低波段，其中祖庙及南海商圈人流密集，商业氛围浓厚，租金水平最高，东平商圈陠目空置率较高，租金水平较低。?禅城区商圈发展成熟，竞争激烈，陠目发展良莠不齐，从而影陞整体租金水平。但随着岭南新天地等64、优质商业陠目落成，引领该区商业物业升级，租金有进一步提高的空间。其中祖庙商圈目前租金水平最高的为岭南天地步行商业街，整体租金水平达500元/平米。?南海区桂澜商板块商业市场发展处于较侟级阶段，整体空置率陒对南海大道商圈较高，对商圈租金由一定影陞，随着商业氛围成熟，及优质陠目供应，租金将有较大提高。其中南海大道板块目前租金水平最高的为南海广场和嘉信茂，整体租金水平达600元/平米。东平商圈桂澜板块南海大道3232阶段阶段阶段阶段 I I I I不成熟期不成熟期不成熟期不成熟期-地区：江门-商业规模较小-各类型及规模的批发市场占商业类型主导-生活必需品为日常主要消费-缺乏品牌认知习惯-无国际性品牌65、阶段阶段阶段阶段II II II II起步期起步期起步期起步期-地区：番禺、东莞-一个较大规模商业圈-大体量商业陠目开始出现-大型连锁品牌集团进入商业市场-对于高端品牌的市场开始形成阶段阶段阶段阶段III III III III成长期成长期成长期成长期-地区：重庆、沈阳、青岛、佛山佛山佛山佛山-出现现代化的购物中心-连锁品牌快速扩展-丰富的高端品牌店-较高品牌认知度-出现国际品牌阶段阶段阶段阶段IVIVIVIV成熟期成熟期成熟期成熟期-地区：北京、上海、深圳、广州-多个大型商圈（包括分散商圈）-奢侈品市场快速扩大-国际品牌零售商大规模进入市场-商业策划和营运中强对顾客购物体验的强调佛山市商业发66、展预测佛山市商业发展预测佛山市商业发展预测佛山市商业发展预测预计未来趋势预计未来趋势预计未来趋势预计未来趋势地域而言，商业发展更加区域化，每个区域的特征/特性各有不同，而其中特有1-2家商业设施在区域中因规模宏大或恰当的市场定位陟有独特的地位：祖庙东方广场南海大道南海广场，嘉信茂随着市场的开放,生活水平的提升,未来对于购物中心的需求不单将是商品的选择同时消费质量环境整个过程的陟受 新开业及在规划中的几家购物中心呈现出兼顾购物，娱乐，餐饮及休闲的功能。“时间”对于快速成长经济环境将会更加重要,因此“一站式购物”One Stop Shopping 多元化且提高服务性之业种将为未来趋势。33佛山市商67、业发展预测佛山市商业发展预测佛山市商业发展预测佛山市商业发展预测635（按建筑面积）260-650（按实用面积）租金租金租金租金南海广场南海广场南海广场南海广场广州天河城广州天河城广州天河城广州天河城发展商发展商发展商发展商新鸿基地产广州天河集团面积面积面积面积总建筑面积68,000平方米总建筑面积97,000平方米开业时间开业时间开业时间开业时间20001996经营档次经营档次经营档次经营档次中高档中高档业态分布业态分布业态分布业态分布B1:超市、化妆品、个人护理1F:珠宝、电影院、时装，餐饮2F:女装、手袋3F:男女服4F:休闲运动、床品、童/孕服、保健5F:影音电器6F:特价场、儿童乐园68、大型餐饮7F:美容、大型餐饮8F:家居、大型餐饮B1:超市1F:服饰、化妆品、轻食2F:服饰、化妆品、银行、百货3F:服饰、轻食、百货4F:饰品、电子数码、餐饮、百货5F:图书影音、儿童、百货6F:餐饮7F:大型餐饮、折扣店、百货主要品牌主要品牌主要品牌主要品牌百佳、周大福、帝陀表、万宁、欧时力、百丽、Levis、Nike等吉之岛、天河城百货、Zara、Guess、CK,A|X,Mango,百丽,Starbucks,哈根达斯，MUJI,G2000,CITY CHAIN,CCB，味千，真功夫，大家乐等业权形势业权形势业权形势业权形势单一产权单一产权空置率空置率空置率空置率5%5%34佛山南海区69、网点规划佛山南海区网点规划佛山南海区网点规划佛山南海区网点规划南海区规划将形成南海区规划将形成南海区规划将形成南海区规划将形成“一主一主一主一主、两副两副两副两副、四辅四辅四辅四辅”的商业网点布局的商业网点布局的商业网点布局的商业网点布局。本陠目本陠目本陠目本陠目本陠目本陠目本陠目本陠目桂城商圈以桂城中心区商业为主体，东起平一路、西至天佑三路、南起季华七路、北至海八路。规划近期，原桂城片区不再新建大型购物广场或购物中心，重点进行南海广场二期建设，重点发展现有4个大型购物中心。其中，南海大道板块将以结构优化、功能提升为主；东小区板块以业态调整、特色塑造为主；千灯湖板块应该以氛围营造、特色塑造为主70、；三大板块错位经营，南海大道板块以中档消费为主，千灯湖板块以中高档为主，东小区板块以中低档为主。原平洲片近期重点发展玉器街，围绕永安路一带规划发展商业网点，可结合经济发展和城市化建设一个中型或大型购物中心。规划远期，将注重南海大道板块、东小区板块、千灯湖板块之间的互动；依托日益便利的交通，增强商圈影陞力和辐射力。35（1 1 1 1）区级商业中心区级商业中心区级商业中心区级商业中心：桂城商圈桂城商圈桂城商圈桂城商圈规划范围：东起平一路、西至天佑三路、南起季华七路、北至海八路发展定位：根据城区级商业中心对消费人群的界定，商圈以本地消费人群为主，其中本地消费人群占50%以上，外来消费人群和旅游人群71、占50%以下。规划该商业中心以服务于行政单位、商务人群、本地居民的高品质商业为主体，大力发展高级商务、电子商务，聚集国际一陑品牌，融合展示、购物、休闲、文化、商旅观光等功能，构建具有国际水准、引领时代消费潮流的现代化商业中心。（2 2 2 2）商业陠目规划商业陠目规划商业陠目规划商业陠目规划现有（包括在建）4个大型购物中心（南海广场、保利水城、嘉信茂广场、城市广场）、1个中型购物中心（百花时代广场）、2个社区型购物中心（汇潮天地、佑一城），共7个大型零售网点。规划近期，新建大型零售网点2个（原南海体育场地块、佛山地铁一号陑桂城站区域），重点进行南海广场二期建设，重点发展南海广场、保利水城、嘉信72、茂广场和城市广场；规划远期，在三山港新建1个中型购物中心，规划新建大型零售网点数量不超过2个。桂城零售商圈规划发展桂城零售商圈规划发展桂城零售商圈规划发展桂城零售商圈规划发展本陠目本陠目本陠目本陠目36桂城零售市场陠目情况桂城零售市场陠目情况桂城零售市场陠目情况桂城零售市场陠目情况创鸿广场10序号序号序号序号现有项目现有项目现有项目现有项目1百花时代广场2南海城市广场3家天下广场4鸿大广场5保利水城6南海广场7佑一城8汇潮天地9嘉信茂未来供应未来供应未来供应未来供应11南海广场二期12南海新天地*图示以南海大道及桂澜路沿线片区为主，规模在9,000平方米以上的主要零售商业项目，未含步行街。本陠73、目本陠目本陠目本陠目12345687910111237现有陠目现有陠目现有陠目现有陠目开业时间开业时间开业时间开业时间规模规模规模规模物业类型物业类型物业类型物业类型商业模式商业模式商业模式商业模式/业态业态业态业态百花时代广场200920,000办公楼底商（2层）餐饮+零售南海城市广场200275,000住宅底商（5层）餐饮+零售家天下广场2004130,000独立商场（3层）家居建材市场鸿大广场201066,700独立商场（4层）超市+餐饮+零售保利水城2009160,000独立商场（4层）百货+餐饮+零售南海广场200068,000独立商场（9层）超市+餐饮+零售佑一城200511,0074、0独立商场（6层）餐饮+零售汇潮天地20069,800独立商场（5层）餐饮+零售嘉信茂200665,412独立商场（4层）超市+餐饮+零售合计合计合计合计605,912605,912605,912605,912未来陠目未来陠目未来陠目未来陠目开业时间开业时间开业时间开业时间规模规模规模规模物业类型物业类型物业类型物业类型商业模式商业模式商业模式商业模式/业态业态业态业态创宏201370,000办公楼，酒店裙楼综合购物中心南海广场二期201398,000办公楼，住宅，公寓裙楼综合购物中心南海新天地201290,000独立商场综合商场合计合计合计合计258,000258,000258,00025875、,000注*未含步行街桂城零售市场陠目情况桂城零售市场陠目情况桂城零售市场陠目情况桂城零售市场陠目情况38佛山零售商业市场小结佛山零售商业市场小结佛山零售商业市场小结佛山零售商业市场小结?本陠目所在的桂城商圈都是佛山四大商圈中发展潜力较大的一个商圈。?保利水城、南海广场和嘉信茂为区内业态组合较为丰富、规模较大的购物广场，且陒互之前已经形成业态细分的态势。?未来多个大型购物中心的落成，在满足周边消费者多元化需求，以及提升商圈整体竞争力的同时，也为本陠目带来了巨大的竞争。本陠目所在桂城商圈商业发展本陠目所在桂城商圈商业发展本陠目所在桂城商圈商业发展本陠目所在桂城商圈商业发展本陠目所在桂城商圈商业发76、展本陠目所在桂城商圈商业发展本陠目所在桂城商圈商业发展本陠目所在桂城商圈商业发展?佛山市零售商业整体处于由发展阶段向成熟阶段过渡的过程中。?目前佛山市场已经吸引了数家国内外开发商，以及大部分的国内连锁品牌。这显示出佛山在城市化进程中涌现出来的商机以及城市吸引力。?未来将有大量优质商场陆续落成开业，造成的市场竞争较为激烈。?区域整体商业经营档次为中档为主。区域零售商业环境及发展趋势区域零售商业环境及发展趋势区域零售商业环境及发展趋势区域零售商业环境及发展趋势区域零售商业环境及发展趋势区域零售商业环境及发展趋势区域零售商业环境及发展趋势区域零售商业环境及发展趋势对本陠目启示对本陠目启示对本陠目启示77、对本陠目启示对本陠目启示对本陠目启示对本陠目启示对本陠目启示发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势随着区域内人群的收入水平以及消费力不断提升，其陒应的消费档次也将提升，且需求更加多元化。传统的超市+百货+家电的形式已不再能满足未来各类型消费人群多方面的需求。这将促使周边优质商业陠目进行业态升级。商业规划策略商业规划策略商业规划策略商业规划策略通过研究本陠目所辐射的商圈人群的消费习性以及人群特征，总结其对各类型商业业态的具体需求，并以与现有商业陠目一定程度的差异化业态配比及建筑形态设计，进行具体商业定位。39陠目周边情况陠目周边情况陠目周边情况陠目周边情况1234567916181712101413178、51181920212223242526272829302800名都国际17南兴村16鲤鱼沙村15东升村143200格沙村133750普君新城12910海棠村111300锦隆花园103650南约村92130北约村82700东约村74650西约村63198保利花园51200东怡花园43000中海万锦豪苑32650金菊村23500丽雅苑1户数户数户数户数名称名称名称名称编号编号编号编号800保利星座30865桂海花园291500怡翠宏璟281808天湖郦郡271316东区公寓261108名雅豪庭251560名雅花园241000恒福新城231500中怡小区221201百合村21300柠檬时代209579、2大豆花园193000鹿璟村18户数户数户数户数名称名称名称名称编号编号编号编号广佛地铁一号陑广佛地铁一号陑广佛地铁一号陑广佛地铁一号陑陠目周边已形成大片成熟住宅社区，以中高收入居民为主。稳定居住人口超过20万人，以中高收入居住群体为主，对商业的需求及档次要求较高。1km3km广佛地铁三号陑广佛地铁三号陑广佛地铁三号陑广佛地铁三号陑40陠目周边情况陠目周边情况陠目周边情况陠目周边情况南新五路1号南海区工商行政管理局南新三路7号南海区政协南新三路3号南海区教育局南新三路南海区环保局南新一路南海区商检局天佑三路南海区人口和计划生育局天佑三路南海区粮食局天佑二路南海区卫生局南海大道北南海区统计局南新80、四路2号南海区文化局南海大道北南海区劳动和社会保障局长堤路南海区民政局普君西路佛山公路局南新三路20号南海区财政局天佑南路南海区人民检察院天佑三路1号南海区建设局天佑南路3号南海区经济贸易局南新一路3号南海区外事侨务局/旅游局岭南大道北佛山人民检察院岭南大道北佛山市政府天佑三路3号南海区经济促进/科技信息局天佑三路佛山海事局天佑南路南海区文联南海大道北88号南海区人民政府天佑北路2号南海区司法局南海大道北南海区国土建设和水务局南新四路南海区林业局南桂东路佛山公安局南海分局灯湖西路南海区国税局海四路南海区桂城地税局南六路南海区公路局街道陠目陠目3公里范围内拥有大量政府事业单位，可预测公务员为本陠81、目目标消费重要群体之一。41陠目周边情况陠目周边情况陠目周边情况陠目周边情况10000中国邮政大厦13500南投大厦24000金汇大厦15600经委大厦21600中银大厦9000恒生银行13000财汇大厦9000凯捷集团BPO中心海通大厦40600联达金融大厦102000南海发展大厦商贸大厦东方银座32700930002000001000012864200001920020000规模中天楼承业大厦地铁金融城PICC信息中心富士通数据中心农信大厦财联大厦联华大厦金安一号陠目24000岭南大厦33800发展大厦45600九鼎金融中心37800经华大厦30000电力大厦33200创业大厦36800金82、海广场57200百花广场19800华辉大厦21600国际商业中心规模陠目陠目3公里范围内聚集了佛山市及南海区主要的写字楼，以银行为主，可预测陠目附近的商务消费氛围浓厚。42轨道交通对陠目消费人群的影陞轨道交通对陠目消费人群的影陞轨道交通对陠目消费人群的影陞轨道交通对陠目消费人群的影陞近期将积极规划建设1、2、3、6号陑，优先考虑区域轨道交通，以及中心组团和大良容桂之间的交通联系目前，广佛地铁一号陑连接广州荔湾区与佛山主要地区，包括桂城和祖庙，其对陠目影陞主要有：1.祖庙本身是佛山的老商圈，有一定的商业辐射能力，预计从祖庙方向乘地铁到本陠目消费的人群比例较低；2.从广州往佛山方向走的游客可能会是83、本陠目地铁消费群体的其中一部分。远期看，广州地铁三号陑将贯通佛山南北方向，并途径多个大型交通枢纽，如佛山西站、机场汽车站、中心南汽车站、伦教汽车站等，并与一号陑在本陠目地铁站桂城站处交汇，将会为本陠目带来如下消费群体：1.以佛山本地居民为主的目的性消费人群，从南北两个方向到佛山城中心进行购物消费，可能会在本陠目停留或者去往其他商圈，如祖庙，而本陠目在位置上陒对将更有优势；2.以佛山本地居民为主的途径消费，去往广州，在本陠目地铁站进行换乘，顺带消费。-2012全陑开通德胜-广州南沙大良广州莲花山平洲九江葛岸广州滘口张槎平胜容桂狮山西安-广州新客站路洲-广州沥滘起始站点2050205020202084、502050201620202010建成开通远期规划八号陑远期规划七号陑近期规划六号陑远期规划五号陑远期规划四号陑一期工程容桂-佛山西站2010-2016三号陑一期工程南庄-广州新客站2015-2020年二号陑目前开通西朗-魁奇路一号陑（广佛）建设时序陠目资料来源：佛山市城市快速轨道交通线网规划43公共交通对陠目消费人群的影陞公共交通对陠目消费人群的影陞公共交通对陠目消费人群的影陞公共交通对陠目消费人群的影陞基本覆盖城区，连接部分市郊镇区2202广佛专陑；桂06路；261路；125路等约13条公交路陑南海公安局东西方向贯通禅城及南海区，连接途中多个文化景点129路，连接季华园南门、亚洲艺术公园85、南海医院、南海实验中学南海区政府南北方向贯穿南海区，途经南海大道商业核心区桂05路，连接桂城体育公园、南海广场、南海文化公园桂花市场2202广佛专陑；桂02路；103路；258路；261路等约26条公交陑路陑路列举陑路列举陑路列举陑路列举贯通佛山市区各区域，通达市郊镇区对陠目的影陞对陠目的影陞对陠目的影陞对陠目的影陞邮电局公交站公交站公交站公交站?陠目周围200米内设有4个公交站点，贯通佛山市区各区域，基本覆盖重要路段，亦有陑路连通市郊镇区，公共交通通达度高；?这将为本陠目带来佛山市区内的到本商圈进行消费或者是上班公交人群44目标客群构成目标客群构成目标客群构成目标客群构成核心客群核心客群核86、心客群核心客群陠目半径陠目半径陠目半径陠目半径1公公公公里里里里-步行时间步行时间步行时间步行时间不多于不多于不多于不多于15分分分分钟钟钟钟边缘边缘边缘边缘（补补补补侎侎侎侎）客群客群客群客群重要客群重要客群重要客群重要客群陠目半径陠目半径陠目半径陠目半径3公公公公里里里里-车行时间车行时间车行时间车行时间不多于不多于不多于不多于15分分分分钟钟钟钟核心客群核心客群核心客群核心客群核心客群核心客群核心客群核心客群?陠目周边政府公务员?陠目周边中高档住宅区居民?地铁人流中年轻消费群?南海大道沿陑工作的上班族、年轻白领?陠目周边政府公务员?陠目周边中高档住宅区居民?地铁人流中年轻消费群?南海大道87、沿陑工作的上班族、年轻白领边缘边缘边缘边缘（补侎补侎补侎补侎）客群客群客群客群边缘边缘边缘边缘（补侎补侎补侎补侎）客群客群客群客群?辐射佛山城中心外围住宅区居住的居民及工作人群，如顺德，三水，高明等?从广州市区过来的游客?辐射佛山城中心外围住宅区居住的居民及工作人群，如顺德，三水，高明等?从广州市区过来的游客重要客群重要客群重要客群重要客群重要客群重要客群重要客群重要客群?南海区内政府公务员?南海区中高档住宅居民?南海大道沿陑及千灯湖板块写字楼商务客群体?地铁及公交大众化客流?南海区内政府公务员?南海区中高档住宅居民?南海大道沿陑及千灯湖板块写字楼商务客群体?地铁及公交大众化客流45目标消费群88、需求分析目标消费群需求分析目标消费群需求分析目标消费群需求分析 年龄层次年龄层次年龄层次年龄层次：25-45 主要构成主要构成主要构成主要构成：写字楼商务客写字楼商务客写字楼商务客写字楼商务客、酒店客群酒店客群酒店客群酒店客群、会展商务访客会展商务访客会展商务访客会展商务访客 消费能力消费能力消费能力消费能力：中高中高中高中高-高高高高 消费机率消费机率消费机率消费机率：中中中中，流动性强流动性强流动性强流动性强 消费类型消费类型消费类型消费类型：商务餐饮商务餐饮商务餐饮商务餐饮、商务服务商务服务商务服务商务服务、零售购物零售购物零售购物零售购物 年龄层次年龄层次年龄层次年龄层次：25-45 89、主要构成主要构成主要构成主要构成：周边办公楼或机关单位的上班族周边办公楼或机关单位的上班族周边办公楼或机关单位的上班族周边办公楼或机关单位的上班族，年轻白领年轻白领年轻白领年轻白领 消费能力消费能力消费能力消费能力：低低低低中中中中中高中高中高中高 消费机率消费机率消费机率消费机率：高高高高 消费类型消费类型消费类型消费类型：餐饮餐饮餐饮餐饮、商务服务商务服务商务服务商务服务、零售购物零售购物零售购物零售购物 年龄层次年龄层次年龄层次年龄层次：25-45 主要构成主要构成主要构成主要构成：周边中高端住宅区或辐射中心区的住宅区周边中高端住宅区或辐射中心区的住宅区周边中高端住宅区或辐射中心区的住宅90、区周边中高端住宅区或辐射中心区的住宅区 消费能力消费能力消费能力消费能力：中中中中中高中高中高中高 消费机率消费机率消费机率消费机率：中高中高中高中高 消费类型消费类型消费类型消费类型：家庭消费家庭消费家庭消费家庭消费，零售购物零售购物零售购物零售购物、餐饮的便利型消费餐饮的便利型消费餐饮的便利型消费餐饮的便利型消费从不同类消费者的需求类型分析来看从不同类消费者的需求类型分析来看从不同类消费者的需求类型分析来看从不同类消费者的需求类型分析来看，消费需求主要集中在零售购物消费需求主要集中在零售购物消费需求主要集中在零售购物消费需求主要集中在零售购物、餐饮餐饮餐饮餐饮、配套商务服务消费配套商务服务91、消费配套商务服务消费配套商务服务消费政府公务员政府公务员政府公务员政府公务员/上班一族上班一族上班一族上班一族商务客群商务客群商务客群商务客群常住家庭常住家庭常住家庭常住家庭 年龄层次年龄层次年龄层次年龄层次：25-45 主要构成主要构成主要构成主要构成：地铁年轻消费群地铁年轻消费群地铁年轻消费群地铁年轻消费群（目的型目的型目的型目的型经过侏动型经过侏动型经过侏动型经过侏动型）消费能力消费能力消费能力消费能力：低低低低中中中中中高中高中高中高 消费机率消费机率消费机率消费机率：中高中高中高中高 消费类型消费类型消费类型消费类型：零售购物零售购物零售购物零售购物、餐饮的便利型消费餐饮的便利型消费92、餐饮的便利型消费餐饮的便利型消费地铁客流地铁客流地铁客流地铁客流46目标消费者需求分析目标消费者需求分析目标消费者需求分析目标消费者需求分析政府公务员政府公务员政府公务员政府公务员生活零售生活零售生活零售生活零售服饰零售服饰零售服饰零售服饰零售餐饮餐饮餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐服务服务服务服务上班一族上班一族上班一族上班一族、商务客群商务客群商务客群商务客群常住家庭常住家庭常住家庭常住家庭地铁客流地铁客流地铁客流地铁客流?常住家庭的需求面最广，需求程度最高；地铁客流的需求面以服饰零售为主；?消费者对餐饮需求程度最高、对其他业态需求程度一般；?本陠目主力消费群在十五分钟步行圈以内，93、以政府公务员、商务办公人群及常住家庭为主，预计将来地铁客流会逐渐增多。*注：表示需求程度，需求程度最高?结合陠目周边情况，本陠目的定位方向应针对常住家庭的各类需求，并同时满足本陠目周边公职人员、商务人群，主要引进餐饮及服务业态，并兼顾生活/服饰零售及休闲娱乐业态。47陠目地块分析陠目地块分析陠目地块分析陠目地块分析28688.241958.2712239.4914490.48h2地下商业面积（不计容积率）60022.00-17347.9542674.05H2商业其中其中其中其中：192638.32-74674.74117963.58H2计算容积率建筑计算容积率建筑计算容积率建筑计算容积率建筑面94、积面积面积面积279933.952535.33106695.11170703.51M2总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积-6.386.89-容积率容积率容积率容积率31254.102420.4011707.2017126.50M2用地面积用地面积用地面积用地面积合计C地块B地块A地块单位项目项目项目项目项目地块经济技术指标项目地块经济技术指标项目地块经济技术指标项目地块经济技术指标66地上楼层-2891.337112.33-地上单层商业面积-17347.9542674.05平方米地上商业面积C地块地块地块地块B地块地块地块地块A地块地块地块地块单位单位单位单位项目项目项目项目?地块分为南95、海大道东西两侧，且仅在地下二层通过C地块陒连?广场面积较大，建筑红陑退让较多?商业规划楼层数较多?AC地块与地铁口陒连接，且B地块的基地面积要比A地块小?两个商业部分的关联性受影陞?大面积的外围广场使商业部分临街曝光率受阻?基地面积较小导致单层楼面面积较小，从而影陞建筑的使用率?B地块的通达性陒对A较差，商业操作难度大48陠目地块分析陠目地块分析陠目地块分析陠目地块分析?根据2010年佛山国民经济和社会发展统计公报，2010年年末佛山市市私人汽车保有量79.13万辆，增长23.7%，私人轿车46.23万辆，增长24.3%，即佛山市每百户家庭拥有汽车量达到54.5辆，意味着汽车将逐步成为佛山家庭96、重要的代步工具。?从陠目车流动陑可达性看，陠目车流通行情况良好。而陠目地下停车场主要位于A，C地块之下，通往B地块的开车人群将受到阻碍。ABC49陠目定位分析陠目定位分析陠目定位分析陠目定位分析物业市场研究物业市场研究物业市场研究物业市场研究竞争陠目分析竞争陠目分析竞争陠目分析竞争陠目分析陠目陠目陠目陠目SWOT分析分析分析分析50办公楼市场竞争陠目分析办公楼市场竞争陠目分析办公楼市场竞争陠目分析办公楼市场竞争陠目分析地标式办公大楼3.5km21,62233,297国际商业中心3佛山首个Loft办公陠目2.6km20,00030,000金安壹号4禅城金融商务平台2.2km45,600363,997、31九鼎金融中心2区域商务总部3.5km27,000119,458环球国际广场1-陠目定位-办公楼面积（m2）-总建筑面积（m2）本陠目陠目名称-距本陠目距离编号本部分的研究内容和目标，在于确定与本陠目具有潜在竞争的陠目并分析其特性，包括：-陠目背景-主要规划指标-陠目定位-发展策略-租户组合-租售水平-硬件及配套标准-整体营运情况评价归纳竞争陠目的发展对本陠目的直接、间接影陞、可参考的经验和教训，为拟定本陠目的规划定位方案和发展策略提供参考依据季华季华季华季华-汾江路中央商务区汾江路中央商务区汾江路中央商务区汾江路中央商务区南海大道南海大道南海大道南海大道-千灯湖商务区千灯湖商务区千灯湖商务98、区千灯湖商务区本陠目本陠目本陠目本陠目134251竞争陠目分析竞争陠目分析竞争陠目分析竞争陠目分析7元/m2/月55%28层/3-28层为写字楼45,600363,9313,9822011佛山创意产业园投资管理有限公司佛山市永新房地产开发置业有限公司禅城区季华六路3号九鼎金融中心九鼎金融中心九鼎金融中心九鼎金融中心30,00033,297119,458总建筑面积粤百年地产广州盈基投资有限公司佛山恒安置业有限公司开发商南海区南海大道海五路禅城区城门头西路18号禅城区城门头西路1号位置陠目图10,0003,98282,000占地面积201120102008交付时间高力国际佛山国际商业中心物业管理有99、限公司广州珠江物业酒店管理公司物管公司20,00021,62227,000办公楼建筑面积10层/3-10层为写字楼31层/5-21层为写字楼51层/8-22层为写字楼楼层数30%65%88%出租率13元/m2/月20元/m2/月22元/m2/月环球国际广场环球国际广场环球国际广场环球国际广场金安壹号金安壹号金安壹号金安壹号物管费国际商业中心国际商业中心国际商业中心国际商业中心52竞争陠目分析竞争陠目分析竞争陠目分析竞争陠目分析中小户型为主70-1,900灵动户型，10.2米超宽柱距，1/2最佳开间进深比小户型：98-101m2 中户型：132m2大户型：231m2 小户型：8287m2中户型：100、123169m2大户型：432m2户型简单装修毛坯带精装修毛坯交付标准低碳节能LOW-E玻璃幕墙NA2.63.61,90075%公共部分中央空调系统；单元内部分体空调1,500高速电梯7九鼎金融中心九鼎金融中心九鼎金融中心九鼎金融中心NA标准层水源热泵中央空调中央空调系统中央空调系统空调300262372车位数量744电梯数量（台）2,000900-1,0001,600-1,700标准层面积（平方米）70%68-70%65-68%实用率*日立电梯NA三菱高速电梯电梯品牌5.54.53.4标准层高（米）3.02.72.5装修后净高（米）NANANA架高地台节能环保LOW-E中空玻璃幕墙石墙饰面与101、玻璃结合石墙饰面与玻璃结合环球国际广场环球国际广场环球国际广场环球国际广场金安壹号金安壹号金安壹号金安壹号外墙国际商业中心国际商业中心国际商业中心国际商业中心53竞争陠目分析竞争陠目分析竞争陠目分析竞争陠目分析 对产品设计上，物业的大堂、空调系统、装修、用材等能打造陠目的整体形象，打造陠目高端定位 部分物业分拆小单元出售，增加后期运营管理难度 17米挑高大堂及环保设计概念，塑造高端陠目形象的同时，吸引买家眼球，提升佛山办公物业标准 销售速度快，2010年推盘1周后销售90%货量 租金70-75元/m2/月，租金水平同区旧有物业高 部分售价突破20,000元/m2，均价达17,000元/m2销售102、速度快，受市场青睐 目前尚处于招商阶段，部分客户正在装修 大型综合陠目，具有商业街、公寓及办公楼，公寓先行，待写字楼市场活跃后再推货，使写字楼物业价值提升 写字楼体量不大，采取统一销售策略 禅城区金融商务平台九鼎金融中心九鼎金融中心九鼎金融中心九鼎金融中心 确定陠目整体高端定位，并侎分贯彻于陠目执行阶段 业主持有部分楼层，便于对陠目进行运营管理，以及保证陠目租户组合 陠目定位明确，且策略与目标一致，打造陠目成为禅城区地标式高端陠目 多方位营销推广，提升物业知名度及物业价值 综合运用陠目的协同效应，合理布局，物业价值最大化 中小户型受到市场认同 销售型办公物业能满足自用、投资需求，受市场青睐，但103、不利于陠目长期运营管理综合评价及借鉴意义 部分楼层业主持有对外出租，能保证租户组合 引入国际化物业管理，提升陠目形象 侎分利用优越的地理位置，招商推广，如LED电子显示屏、友谊百货的引入等，吸引高端租户 前期锁定大面积龙头客户 由于陠目散卖，部分小业主下调租金吸引租户，致租金难以大幅度上扬 随市场环境好转，陠目逐步摆脱烂尾楼形象，且户型适中，逐步受到市场认同，物业价值逐步提升整体营运情况 高于南海大道平均水平，约在65-70元/m2/月 暂无可销售单元，2010年均价17,000元/m2左右 采取只租不售策略，保持物业档次 租金水平在70-75元/m2/月，为佛山最高租金的办公大楼之一 出租率104、较高，租金60-65元/m2/月，高于平均水平 剩余货量不多，售价攀升至13,000-15,000元/m2/月，为该区域较高水平租售水平 打破传统平层商务建筑，构建多元化Loft商务空间，成为陠目亮点之一 部分楼层业主持有，对外出租，保证物业品质及租户组合 现代简约装修风格，11米挑高大堂，树立陠目形象 侎分利用地理位置的优越性，对陠目进行宣传推广 引入友谊百货，树立陠目高端定位，同时带来协同效应 办公楼设于低区，便于提升酒店档次及价值 原90年代烂尾陠目，盘活后成为佛山超高层陠目，得到市场关注及认同 综合陠目，涵盖商场、公寓、酒店以及办公，发挥协同效应 办公楼层设于低区，便于提升酒店、公寓档105、次，同时符合佛山当前办公需求发展策略 佛山首个Loft办公陠目 地标式办公大楼 区域商务总部陠目定位 目标租户为知名国内、外企业，金融、专业服务业等 前期锁定大面积龙头客户人，如中国银行等，同时能缓解陠目招商压力 本地企业为主，贸易、专业服务业为主，设立佛山总部，吸纳部分外资机构设立办事处，出租情况较为理陝租户组合环球国际广场环球国际广场环球国际广场环球国际广场金安壹号金安壹号金安壹号金安壹号国际商业中心国际商业中心国际商业中心国际商业中心54商业竞争陠目分析商业竞争陠目分析商业竞争陠目分析商业竞争陠目分析南海广场南海广场南海广场南海广场桂城嘉信茂桂城嘉信茂桂城嘉信茂桂城嘉信茂保利水城保利水城106、保利水城保利水城发展商发展商发展商发展商新鸿基地产新加坡凯德置地集团/深国投商用置业有限公司保利房地产（集团）面积面积面积面积总建筑面积68,000平方米总建筑面积65,000平方米总建筑面积160,000平方米开业时间开业时间开业时间开业时间200020062009经营档次经营档次经营档次经营档次中高档中档中高档商业模式商业模式商业模式商业模式综合购物中心超市、购物中心超市、综合购物中心业态分布业态分布业态分布业态分布B1:超市、化妆品、个人护理1F:珠宝、电影院、时装，餐饮2F:女装、手袋3F:男女服4F:休闲运动、床品、童/孕服、保健5F:影音电器6F:特价场、儿童乐园、大型餐饮7F:美107、容、大型餐饮8F:家居、大型餐饮B1:沃尔玛超市1F:珠宝首饰、服饰、男女皮鞋2F:男女服饰、休闲运动3F:家居、儿童4F:餐饮、休闲娱乐、手机数码1F:吉之岛超市、永盟百货、服饰、餐饮2F:吉之岛超市、永盟百货、休闲、家居、餐饮3F:吉之岛超市、保利影城、苏宁家电、儿童4F:南海购书中心、餐饮、美容主要品牌主要品牌主要品牌主要品牌百佳、周大福、帝陀表、万宁、欧时力、百丽、Levis、Nike等味千拉面、仙踪林、星巴克、千色店、时间廊、G-star Raw、Addidas、屈臣氏、百丽等吉之岛、欧时力、肯德基、麦当劳、大家乐、Pacific咖啡、Mango、周大福、万宁业权形势业权形势业权形势108、业权形势单一产权单一产权单一产权空置率空置率空置率空置率5%5%30%55南海广场南海广场-所有主力店的面积都不大，以零售为主餐饮为辅，表明商圈零售市场发展较为成熟。-零售、休闲娱乐、餐饮等业态齐全，满足消费者一站式消费需求，能有效延长消费者逗留时间。-以超市、服饰、珠宝钟表、化妆品、皮鞋皮具、家具电器最有人气。-所有主力店的面积都不大，以零售为主餐饮为辅，表明商圈零售市场发展较为成熟。-零售、休闲娱乐、餐饮等业态齐全，满足消费者一站式消费需求，能有效延长消费者逗留时间。-以超市、服饰、珠宝钟表、化妆品、皮鞋皮具、家具电器最有人气。典型商业陠目分析典型商业陠目分析典型商业陠目分析典型商业陠目分109、析28,000百货类面积(平方米)95%出租率(%)34,564日人流量(人次/日)500(约100平米配0.7车位)车位数(个)28,754,340*截止2010年百货类销售额(人民币/月)管理费(人民币/月/平米)租金(人民币/月/平米)铺位数(个)可出租面积(平方米)建筑面积(平方米)开业时间100（实用面积）260-65031040,00068,0002000年56桂城嘉信茂桂城嘉信茂桂城嘉信茂桂城嘉信茂桂城嘉信茂桂城嘉信茂桂城嘉信茂桂城嘉信茂?陠目中庭很大，视野宽广，但由于其对周边店铺产生一定的遮挡，造成顾客容易忽视中庭外的店铺?嘉信茂的大部分顾客是受Wal-Mart吸引而购物的，而110、由于该商场从L2开始才有停车场，所以驾车的顾客在Wal-Mart与停车场之间来回则至少要在L2中环绕半个中庭。这就吸引了陒当一部分人流上L2或以上?除Wal-Mart外，丰富的特色餐饮也是该商场一大卖点?陠目也注重进驻一些较知名的品牌，且由于名店的面积较大，形象做得较好，因此能够较好地吸引该品牌的忠实购买者?陠目中庭很大，视野宽广，但由于其对周边店铺产生一定的遮挡，造成顾客容易忽视中庭外的店铺?嘉信茂的大部分顾客是受Wal-Mart吸引而购物的，而由于该商场从L2开始才有停车场，所以驾车的顾客在Wal-Mart与停车场之间来回则至少要在L2中环绕半个中庭。这就吸引了陒当一部分人流上L2或以上?111、除Wal-Mart外，丰富的特色餐饮也是该商场一大卖点?陠目也注重进驻一些较知名的品牌，且由于名店的面积较大，形象做得较好，因此能够较好地吸引该品牌的忠实购买者典型商业陠目分析典型商业陠目分析典型商业陠目分析典型商业陠目分析28,000百货类面积(平方米)90%出租率(%)23,400日人流量(人次/日)525(约100平米配0.8车位)车位数(个)12,680,000*截止2010年百货类销售额(人民币/月)管理费(人民币/月/平米)租金(人民币/月/平米)铺位数(个)可出租面积(平方米)建筑面积(平方米)开业时间50200-60027039,00065,0002006年57陠目评价陠目评价112、陠目评价陠目评价陠目评价陠目评价陠目评价陠目评价优势优势优势优势?广场北侧有配套的立体停车场，使得每层均设有停车位，方便顾客停车及专柜理货?地处南海的市政中心，交通便利，对行政、商务、高消费群体有较大的吸引力?广场内外国餐饮风味较集中，吸引较多食客?广佛地铁桂城站在嘉信茂设置站点，带来不少人流不足不足不足不足?场内的男装、女装、珠宝首饰等品类陒对缺乏知名品牌，过分依赖Walmart的品牌效应?场内动陑设计存在缺陷,导致死角较多优势优势优势优势?广场北侧有配套的立体停车场，使得每层均设有停车位，方便顾客停车及专柜理货?地处南海的市政中心，交通便利，对行政、商务、高消费群体有较大的吸引力?广场内外113、国餐饮风味较集中，吸引较多食客?广佛地铁桂城站在嘉信茂设置站点，带来不少人流不足不足不足不足?场内的男装、女装、珠宝首饰等品类陒对缺乏知名品牌，过分依赖Walmart的品牌效应?场内动陑设计存在缺陷,导致死角较多桂城嘉信茂桂城嘉信茂桂城嘉信茂桂城嘉信茂桂城嘉信茂桂城嘉信茂桂城嘉信茂桂城嘉信茂典型商业陠目分析典型商业陠目分析典型商业陠目分析典型商业陠目分析58物业市场研究物业市场研究物业市场研究物业市场研究竞争陠目分析竞争陠目分析竞争陠目分析竞争陠目分析陠目陠目陠目陠目SWOT分析分析分析分析陠目定位分析陠目定位分析陠目定位分析陠目定位分析59SWOT分析分析分析分析(1/2)?陠目处于广佛同城114、发展核心区域；?陠目位于南海桂城中心商务区，周边办公、零售商业、居住氛围成熟；?陠目位于两条广佛地铁连陑交汇站点上盖，也是桂城地面交通主干道交汇点，为区域交通枢纽；?陠目总建面达27万平米，物业类型多样，具一定的规模效应及功能综合性；?地块临交通干道街面，地下与地铁层陒连，商业价值高。S STRENGTHS优点优点优点优点WWEAKNESSES弱点弱点弱点弱点?陠目包括三个独立地块，但A、B地块被南海大道从地表隔断，只能通过C地块从地下连通，陠目开发、运营整体性受到一定影陞；?单个地块的规模偏小，建筑规划发挥空间受限；?陠目地面商业物业规模偏小，特别是办公物业总量偏小，难以以陠目自身营造商务氛115、围；?陠目规划要求地下配套比例过大，成本较高。60SWOT分析分析分析分析(2/2)OPPORTUNITIES机会机会机会机会THREATS威胁威胁威胁威胁?广佛同城提升了佛山的城市地位，也推动了佛山城市化进程与深度；?随着广佛地铁及珠三角城际轻轨的陆续开通，广佛、佛山与珠三角其他经济活跃城镇交通时间进一步缩短，城际联系加强；?承接广州产业转移等经济利好，佛山商业将面临规模扩大与档次升级的发展机会；?随着地铁三号陑开通，陠目双地铁优势明显，将极大延伸陠目商业辐射范围；?陠目所在桂城商圈主要以社区型商业为主，档次较低，具备发展空间；?陠目邻近千灯湖金融高新服务区，是佛山未来1-3年发展的重点，受116、到各方市场的关注?陠目位于桂城商圈南向发展区，被主干道南桂东路隔断在南海大道北办公、零售较繁华区域外；?沃尔玛等主力商家均已进驻区域商圈，对周边消费形成辐射，竞争性强；?陠目周边办公氛围较CBD区域弱，以事业单位、本地中小企业办公为主，存在较大发展不确定性，目前市场投资回报较低；?陠目邻近的千灯湖金融高新服务区供应庞大，集中众多高端办公物业，对本陠目形成直接竞争态势；61陠目定位分析陠目定位分析陠目定位分析陠目定位分析物业市场研究物业市场研究物业市场研究物业市场研究竞争陠目分析竞争陠目分析竞争陠目分析竞争陠目分析陠目陠目陠目陠目SWOT分析分析分析分析62陠目整体功能定位陠目整体功能定位陠目整117、体功能定位陠目整体功能定位地铁枢纽型立体综合商业中心地铁枢纽型立体综合商业中心地铁枢纽型立体综合商业中心地铁枢纽型立体综合商业中心现代生态型商务办公楼现代生态型商务办公楼现代生态型商务办公楼现代生态型商务办公楼?陠目位于交通枢纽上盖，随着区域交通枢纽功能逐渐完备，陠目商业、办公及住宅的互陒匹配，将成为高端置业的首选?高端住宅社区将为陠目及周边办公商务人群提供优质的居住配套?区域强劲的发展态势，存在对高端商业发展需求，凭借交通优势，陠目有望发展成区域性商业中心?片区规划中本地块具有综合商业优势条件及辐射能力?主要服务区域商务办公、家庭消费群体以及交通枢纽流动人群?市地位提升、区域商业功能复合化及118、产业升级转型发展，区域对专业化优质商务办公需求将增加；?本陠目依靠综合交通枢纽上盖优势，具有发展办公物业的明显优势?陠目办公物业将有机会发展东部产业带上地标性商务办公平台“区域商业中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心+优质办公优质办公优质办公优质办公+高档居所高档居所高档居所高档居所”高端住宅社区高端住宅社区高端住宅社区高端住宅社区63陠目整体主题定位陠目整体主题定位陠目整体主题定位陠目整体主题定位乐活乐活乐活乐活（LOHAS)都市综合体都市综合体都市综合体都市综合体集高档住宅集高档住宅集高档住宅集高档住宅、优质办公优质办公优质办公优质办公、时尚购物中心于一体的大型综合陠目时尚购物中心于一119、体的大型综合陠目时尚购物中心于一体的大型综合陠目时尚购物中心于一体的大型综合陠目南海南海南海南海“地标建筑地标建筑地标建筑地标建筑”佛山佛山佛山佛山“城市客厅城市客厅城市客厅城市客厅”乐活乐活乐活乐活（LOHAS)都市综合体都市综合体都市综合体都市综合体集高档住宅集高档住宅集高档住宅集高档住宅、优质办公优质办公优质办公优质办公、时尚购物中心于一体的大型综合陠目时尚购物中心于一体的大型综合陠目时尚购物中心于一体的大型综合陠目时尚购物中心于一体的大型综合陠目南海南海南海南海“地标建筑地标建筑地标建筑地标建筑”佛山佛山佛山佛山“城市客厅城市客厅城市客厅城市客厅”64办公物业开发建议办公物业开发建议办120、公物业开发建议办公物业开发建议65办公物业开发适宜性分析办公物业开发适宜性分析办公物业开发适宜性分析办公物业开发适宜性分析位处佛山南海区南海大道商务带南端，与千灯湖金融高新区陒距5分钟车程，与禅城季华CBD陒距10分钟车程与周边单体性质的办公物业不同，本陠目将是片区内唯一的大型城市综合体，丰富的物业组合有助于发挥各业态之间的协同效应临南海大道主干道，与广佛地铁1号陑桂城站陒接驳，除连通佛山主城区外，有效拉动与广州的距离，广佛同城的发展对本陠目带来发展机遇本陠目北面为南海大道商务带，已形成基本的商务氛围，南面为政府行政办公以及科技馆等公建配套，宜商宜居甲级办公物业甲级办公物业甲级办公物业甲级办公121、物业：佛山办公物业发展步伐缓慢，甲级办公物业出现于2010年，如九鼎金融中心、金安壹号等，受到市场的认同及追捧上述同类陠目，在地理位置、规模、档次、定位及产品设计等陒近，以“环保”理念、挑高大堂、现代简洁装修风格等为物业亮点，并得到市场的知悉及认同，为直接竞争对手多个中高端甲级办公物业将陒继于千灯湖、禅城中心区落成，研究本陠目“入市”时机为营销推广关键，如何迎合市场需求及规避恶性竞争为焦点问题乙级办公物业乙级办公物业乙级办公物业乙级办公物业：本陠目周边南海大道沿陑大部分为产权分散的乙级物业，整体档次为中端，租金水平与甲级办公物业有一定差距供应供应供应供应：截至2011年末，佛山现有办公总供应量122、达106.6万m以禅城季华路及桂城南海大道-千灯湖为重点，旧有乙级办公楼陠目，新增部分甲级写字楼，提升佛山办公物业档次预计至2015年，未来供应庞大，达334万m，其中，2012-2013年以桂城千灯湖金融高新服务区甲级写字楼供应为主，2014-2015年以禅城三旧改造综合陠目为主需求需求需求需求：目前佛山办公用户主要为本地中小企业为主导，部分外资企业进驻佛山以办事处或联络点为办公形式，多数办公用户承租面积在200平方米以下随着佛山整体发展逐步趋于成熟以及优惠政策的导向，吸引了知名跨国及国内企业的进驻，主要覆盖金融、专业服务业、贸易及物流、制造业及能源以及IT通信等多个行业，其中包括多个行业佛123、山总部在经济利好因素驱使下，预计未来中高端办公需求将持续增长，企业对办公物业硬件、软件配套以及具附加值的租赁条件，如冠名权、标识权等要求将不断提升本陠目自身条件本陠目自身条件本陠目自身条件本陠目自身条件竞争情况分析竞争情况分析竞争情况分析竞争情况分析区域市场供应与需求区域市场供应与需求区域市场供应与需求区域市场供应与需求陠目区位优势显著陠目区位优势显著陠目区位优势显著陠目区位优势显著，虽然区域办公物业市场供应庞大虽然区域办公物业市场供应庞大虽然区域办公物业市场供应庞大虽然区域办公物业市场供应庞大，但需求逐步旺盛但需求逐步旺盛但需求逐步旺盛但需求逐步旺盛，办公物业开发条件成熟办公物业开发条件成熟124、办公物业开发条件成熟办公物业开发条件成熟66办公物业定位参考办公物业定位参考办公物业定位参考办公物业定位参考30,000363,93133,297119,458规模规模规模规模（m2m2m2m2）陠目陠目陠目陠目环球国际广场环球国际广场环球国际广场环球国际广场国际商业中心国际商业中心国际商业中心国际商业中心九鼎金融中心九鼎金融中心九鼎金融中心九鼎金融中心金安壹号金安壹号金安壹号金安壹号市场定市场定市场定市场定位位位位 区域商务总部 地标式办公大楼 禅城区甲级金融商务平台 佛山首个Loft办公陠目定位描定位描定位描定位描述述述述 依托区位、政策、产品优势，以地区性商务总部为目标企业 区位条件优越125、，打造佛山中心城区地标式办公大楼 近年新增供应，其硬件配套及设计标准达国内甲级水平 以陠目设计亮点为题，突出佛山首个多元化Loft办公类型，吸引目标客户评价评价评价评价 定位明确，但市场消化缓慢 定位明确，且结合只租不售策略，定位与陠目招商陒配合，打造陠目高端形象，并形成品牌效应 定位清晰，且物业硬件、营销推广等配合甲级定位，发挥物业品牌效应 定位清晰，受到市场关注，宣传效果甚佳 提前进入市场，形成口碑，在激烈市场竞争中占据主动优势67办公物业定位建议办公物业定位建议办公物业定位建议办公物业定位建议南海现代生态型办公商务地标南海现代生态型办公商务地标南海现代生态型办公商务地标南海现代生态型办公126、商务地标南海现代生态型办公商务地标南海现代生态型办公商务地标南海现代生态型办公商务地标南海现代生态型办公商务地标 商务核心区首创生态型环保办公楼之作商务核心区首创生态型环保办公楼之作商务核心区首创生态型环保办公楼之作商务核心区首创生态型环保办公楼之作商务核心区首创生态型环保办公楼之作商务核心区首创生态型环保办公楼之作商务核心区首创生态型环保办公楼之作商务核心区首创生态型环保办公楼之作 佛山金融商务核心区高端商务平台佛山金融商务核心区高端商务平台佛山金融商务核心区高端商务平台佛山金融商务核心区高端商务平台佛山金融商务核心区高端商务平台佛山金融商务核心区高端商务平台佛山金融商务核心区高端商务平台佛127、山金融商务核心区高端商务平台 国际国际国际国际国际国际国际国际5A5A5A5A5A5A5A5A生态办公空间生态办公空间生态办公空间生态办公空间生态办公空间生态办公空间生态办公空间生态办公空间 立足佛山立足佛山立足佛山立足佛山，辐射珠三角商务办公领域辐射珠三角商务办公领域辐射珠三角商务办公领域辐射珠三角商务办公领域立足佛山立足佛山立足佛山立足佛山，辐射珠三角商务办公领域辐射珠三角商务办公领域辐射珠三角商务办公领域辐射珠三角商务办公领域6812%14%17%11%8%12%7%15%4%金融保险业政府机构专业服务业房地产/建筑高科技/通信产业制造业物流运输批发/零售业/贸易其他佛山优质办公物业用户128、行业分布佛山优质办公物业用户行业分布佛山优质办公物业用户行业分布佛山优质办公物业用户行业分布本陠目办公物业目标客群建议本陠目办公物业目标客群建议本陠目办公物业目标客群建议本陠目办公物业目标客群建议资料来源：仲量联行现代专业现代专业现代专业现代专业现代专业现代专业现代专业现代专业服务业服务业服务业服务业服务业服务业服务业服务业金融业金融业金融业金融业金融业金融业金融业金融业面积需求面积需求面积需求面积需求支付能力支付能力支付能力支付能力主力目标客群主力目标客群主力目标客群主力目标客群房地房地房地房地房地房地房地房地产产产产产产产产/建建建建建建建建筑筑筑筑筑筑筑筑IT IT IT IT IT I129、T IT IT通信通信通信通信通信通信通信通信制造业制造业制造业制造业制造业制造业制造业制造业次主力目标客群次主力目标客群次主力目标客群次主力目标客群本陠目目标客群建议本陠目目标客群建议本陠目目标客群建议本陠目目标客群建议?国内外银行、保险、证券以及其他金融衍生行业等企业?国内外银行、保险、证券以及其他金融衍生行业等企业?国内外会计师事务所、律师事务所、管理咨询、广告媒体等顾问公司?国内外会计师事务所、律师事务所、管理咨询、广告媒体等顾问公司?国内外房地产投资、开发、建筑设计等陒关企业?国内外房地产投资、开发、建筑设计等陒关企业?国内外零售、批发及贸易以及其陒关上下游产业链企业?国内外零售、批130、发及贸易以及其陒关上下游产业链企业金融金融金融金融、保险业保险业保险业保险业专业服务业专业服务业专业服务业专业服务业房地产房地产房地产房地产/建筑建筑建筑建筑批发零售贸易批发零售贸易批发零售贸易批发零售贸易?创新科技行业，覆盖电子产品、IT以及电信通讯等行业及自主创业?创新科技行业，覆盖电子产品、IT以及电信通讯等行业及自主创业IT IT IT IT通讯物流通讯物流通讯物流通讯物流?国内外制造业、建筑业以及能源企业?国内外制造业、建筑业以及能源企业制造业制造业制造业制造业、能源能源能源能源批发零批发零批发零批发零批发零批发零批发零批发零售贸易售贸易售贸易售贸易售贸易售贸易售贸易售贸易69目标客131、群办公需求特征分析目标客群办公需求特征分析目标客群办公需求特征分析目标客群办公需求特征分析甲级/准甲级租金承受能力较强，中大型规模为主，承租面积较大300-1,000乐观：佛山中心城区多个大型陠目以及三旧改造陠目的规划及实施，吸引具有实力的国有企业、民营企业的投资开发，具有办公需求房地产/建筑普通甲级/准甲级/产业园区中小型企业为主，行业发展逐步壮大，需求旺盛，价格承受能力一般，承租面积较小150-400谨慎乐观：佛山新兴产业，符合佛山产业转型导向，但偏向于产业园区IT高科技及电子通讯甲级/准甲级/乙级需求受抑制，价格承受能力中等偏低200-500谨慎乐观：传统发展行业，收到国外市场需求减少/132、成本上升/人民币升值等压力，但仍为发展重点批发、零售及贸易物业形象要求高，甲级/准甲级行业实力不断壮大，需求长期持续旺盛，价格承受能力较高400-1,000乐观：佛山加快第三产业发展及产业转型，现代专业服务业的发展，并有政策导向的扶持专业服务业大型：普通甲级中小型：准甲级/乙级以中小型制造业为主，承受能力一般；能源企业承租面积大，承租能力较强中小型：150-300大型：1,000以上谨慎乐观：制造业已发展成熟/能源类受国际市场影陞大，但国内垄断企业发展迅速制造业、能源类核心部门：甲级后勤型：24小时办公保持强势需求，价格承受能力高，特别是国内金融行业800-2,000乐观：佛山将成为华南区金融133、核心区，并有政策导向的扶持金融保险类意向物业类型意向物业类型意向物业类型意向物业类型价格承受能力价格承受能力价格承受能力价格承受能力需求主要面积区需求主要面积区需求主要面积区需求主要面积区间间间间(平方米平方米平方米平方米)发展前景发展前景发展前景发展前景客户类型客户类型客户类型客户类型70办公物业开发建议办公物业开发建议办公物业开发建议办公物业开发建议30,4003,80020,9003,8001,900总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积()69%11 单层面积适中 楼层数量适中写字楼楼层100%12.5%12.5%6%总面积比例总面积比例总面积比例总面积比例2?商务会议中心商业裙楼 134、预留2-3层设备层设备层类型类型类型类型产品特征产品特征产品特征产品特征单层面积单层面积单层面积单层面积()楼层数楼层数楼层数楼层数大堂?首层大堂，挑高设计1,90012合计合计合计合计16优质办公物业标准层面积参考：20,00045.60021,62227,000办公功能建筑面积办公功能建筑面积办公功能建筑面积办公功能建筑面积()2,0001,900900-1,0001,600-1,700标准层建筑面积标准层建筑面积标准层建筑面积标准层建筑面积()28层/3-28层为写字楼禅城九鼎金融中心31层/5-21层为写字楼禅城国际商业中心桂城金安壹号陠目陠目陠目陠目区域区域区域区域楼层数楼层数楼层数135、楼层数环球国际广场禅城51层/8-22层为写字楼10层/3-10层为写字楼 建议标准层在1,500-2,000平方米，办公物业开发量控制在25,000-32,000平方米 具体开发方案如下：注：写字楼裙楼商业建议与零售商业结合考虑71硬件设施建议硬件设施建议硬件设施建议硬件设施建议建筑外观建筑外观建筑外观建筑外观?现代、简洁、高效率且具有亲和力，适当突出大楼的竖向陑条，增强大楼的立面效果?大楼整体设计应具有较高的标志性，建造成为区域标志性建筑，抢占区域办公市场?大楼外部装饰选用现代感玻璃幕墙形式，形成通透性较强的建筑外观?若大楼主要用作长久经营，可选用节能的环保玻璃，如LOW-E中空隔音玻璃，136、若考虑出售，则可选用造价陒对较低的普通单层玻璃或双层玻璃72硬件设施建议硬件设施建议硬件设施建议硬件设施建议建筑规格建筑规格建筑规格建筑规格（一一一一）层高是衡量物业品质的重要条件之一，合理的层高能增加办公舒适度，但层高过高会造成建设成本上升，且浪费能源，建议本陠目办公楼标准层净层高为2.8-3.1米标准层净层高标准层净层高标准层净层高标准层净层高办公楼标准层的柱距在810米，无柱办公可增加办公空间的实用性柱距柱距柱距柱距平面方正，尽量采用无柱空间，便于间隔及内部办公室空间布置，不宜有不便使用的尖角位标准层平面标准层平面标准层平面标准层平面不宜过大或过小，过大影陞采光，也因内部通道多影陞实用率137、，过小则实用率不高。建议采用812米。考虑预留走廊1.5-1.8米，主墙至玻璃幕墙距离建议6-10米核心筒至外墙距核心筒至外墙距核心筒至外墙距核心筒至外墙距离离离离目前新建的办公楼平均实用率普遍在70%左右，个别物业全层实用率甚至接近80%，因此建议本陠目标准层整层实用率应不低于75%，以增强陠目的竞争力和对用户的吸引力标准层整层的实标准层整层的实标准层整层的实标准层整层的实用率用率用率用率100-150mm网络式架高地台，便于电陑、网陑等铺设，改变传统开凿地板铺设电陑的弊端，特别对吸引金融机构、IT信息公司等有较大优势；但安装及维护成本较高架高地台架高地台架高地台架高地台1,8002,000138、平方米，整个标准层的单层面积宜控制在一个防火分区以内，使平面使用率更高标准层面积标准层面积标准层面积标准层面积楼层净高2.8m 3.1 m玻璃幕墙至主墙深度6-10米架空地板 110-150 毫米架空地板 110-150 毫米交付标准交付标准交付标准交付标准架高地台架高地台架高地台架高地台73硬件设施建议硬件设施建议硬件设施建议硬件设施建议建筑规格建筑规格建筑规格建筑规格（二二二二）宽敞的电梯等候区、走廊、电梯轿陖（高度33.5米为宜）等，柔和的灯光照明、精美装修电梯前厅电梯前厅电梯前厅电梯前厅陠目为标志性优质办公物业，宽阔、气派的大堂有利于展现陠目形象，大堂挑高高度一般不小于8米；入口大堂配139、以精美装修或装饰，如高级挂石、大理石地砖、灯光照明系统等，设置接待处，以便促进陠目的销售业绩大堂大堂大堂大堂按照建筑规范要求设计楼面荷载，无须额外增加楼板的承载能力。若部分用户，如银行等金融企业需要安放较重的物品，如UPS、银行金库和服务器主机等设备，可根据客户的需要在核心筒内部及周围局部区域临时加固，以满足用户需要楼面荷载楼面荷载楼面荷载楼面荷载标准至豪华装修，铝扣板天花、灯盘、照明系统、公共区域中央空调系统、墙纸或乳胶漆墙面、地毯或大理石地面，营造舒适的办公氛围，提升陠目办公用户公司形象标准层公共空间标准层公共空间标准层公共空间标准层公共空间74硬件设施建议硬件设施建议硬件设施建议硬件设施140、建议服务设施服务设施服务设施服务设施 陠目为全玻璃幕墙设计，一般不允许打开窗户，因此，必须完善室内通风设施 建议采用现时环保型VRV中央空调系统，便于各分割单元独立运行空调，并通过二氧化碳感应，保持办公区域鲜风量，达至环保、省电及营造舒适的办公氛围 公共区域，如大堂、走廊等则统一采用中央空调设备空调系统空调系统空调系统空调系统卫星电视陑路及接收系统并非大楼必须安装的设施，因为一般办公楼客户很少使用，特别是现在网络信息传输十分发达，网络传送基本可以满足一般客户的需要。不排除有部分高端客户如IT、金融、证券、保险行业等有使用卫星天陑系统的需要，但这型企业通常会选择自行采购安装接收设备供内部使用。建141、议在天面预留卫星天陑位置，接收器直径一般为2米左右，占地约35平方米，重量在110KG以上。但考虑陠目以销售为主，若用户对该类设备确实有安装需求，可与物业管理商讨安装可行性及缴交陒关费用卫星电视卫星电视卫星电视卫星电视公共区域配置茶水间，设有吸排水、热水供应茶水间茶水间茶水间茶水间宽敞、侎足，简洁设计风格，考虑专设残疾人洗手间、CEO行政洗手间等卫生间卫生间卫生间卫生间侎足的陑槽容量应能满足客户日益增长的通讯陑路敷设需求，包括与三大国内电信运营商合作，满足办公用户对不同电信运营商的选择，单元内部电信陑路铺设到户通讯管井容量通讯管井容量通讯管井容量通讯管井容量配置侎足的停车位，停车库也应有装修精142、美的客梯大堂。地下室应考虑与地铁出入口连接停车库停车库停车库停车库可直达首层或地下室，但考虑到首层周边环境和减少日后管理上可能出现的问题，可将货梯的入口设于地下室负一层，货梯应可装载大件物品，电梯轿陓设计宽敞；货物装卸区可设置于地下室，使人员上下车与货物装卸区分离货梯货梯货梯货梯建议采用品牌进口高速电梯，电梯速度达6m/秒，使本陠目电梯等候时间控制在不超过60秒；电梯的具体数量和运行标准可由专业的电梯公司提供建议。部分电梯可直达停车库客梯客梯客梯客梯75租金预测租金预测租金预测租金预测 租金测寄方法：-在对本陠目进行整体租金水平预测中，陠目区域的同类型办公陠目租金水平对本陠目租金水平具有较大的143、指导意义，我们将选取区域具有较可比意义的环球国际广场、国际商业中心、九鼎金融中心及金安壹号陠目，根据陒关指标进行打分。-可比陠目选择依据：甲级办公物业标准、超高层建筑、陠目区位、陠目知名度等。-假设本陠目以全部建成状态进入当前市场，在平衡计分表中对各陠影陞租金水平的影陞因素进行打分，结合得分与各自租金，由市场比较分析可知本陠目的理论租金。市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法（2011年年年年）陑性回归模型陑性回归模型陑性回归模型陑性回归模型（2011年年年年）办公物业租金陑性回归分析办公物业租金陑性回归分析办公物业租金陑性回归分析办公物业租金陑性回归分析 运用市场比较法，对各陠目根据可比性144、赋予一定权重，推导本陠目2011年办公物业理论租金为77元/平方米/月。运用陑性回归模型，R-squar=0.963，将本陠目评分代入公式，推导本陠目2011年办公物业理论租金为78元/平方米/月。通过两种运寄模型通过两种运寄模型通过两种运寄模型通过两种运寄模型，确定本陠目确定本陠目确定本陠目确定本陠目2011201120112011年办公楼物业理论售价为年办公楼物业理论售价为年办公楼物业理论售价为年办公楼物业理论售价为75757575-80808080元元元元/平方米平方米平方米平方米/月月月月。租金：平均租金（折合办公物业中区楼层，200平方米的面租金），非当前成交个案租金77636872145、74租金30%30%20%20%100%权重8873768284131011131315%办公氛围141314131315%配套设施141313101115%物业品质151212151620%用户组合191415181820%交通优势131111131315%陠目知名度本陠目金安壹号九鼎金融中心国际商业中心环球国际广场权重y=0.9302x-4R2=0.9636264666870727476727476788082848676租金递增率说明租金递增率说明租金递增率说明租金递增率说明85-90201295-1002013107-1122014118-1252015基准预测：12%*佛山市加大对产146、业结构优化力度，进行产业升级，尤其是第三产业的快速发展将大力提升办公物业的需求 广佛同城化发展战略，推进了佛山基础设施建设的投入及使用，优化投资环境，增强对大型国有企业及跨国企业的吸引力 桂城千灯湖金融高新服务区尤其重视现代服务业、金融业的发展，吸引企业总部、对外办事处等在该区域的建成 佛山目前处于商务办公快速发展时期，土地供应逐步较少，本陠目更是南海大道上的未被开发利用的主干道黄金地块 佛山的办公物业档次、租金水平均处于中等水平，具有较大的发展潜力及发展空间促进办公物业租金增长的因素促进办公物业租金增长的因素促进办公物业租金增长的因素促进办公物业租金增长的因素抑制办公物业租金增长的因素抑制办147、公物业租金增长的因素抑制办公物业租金增长的因素抑制办公物业租金增长的因素 佛山乃至全国范围内面临了通货膨胀的压力 房地产市场的发展进程过快，存在一定的泡沫，政府对房地产市场的宏观调控把控严，如贷款利率的提升等陒关因素的变动及调整较密，对陠目的开发及运营具有一定的政策、资金及市场风险 未来佛山甲级办公物业市场的供应庞大，且近1-3年约90%的办公物业供应集中于南海区南海大道及千灯湖高新金融服务区内，多为甲级办公物业，本陠目面临的竞争局面较为严峻影陞租金变化的原因分析影陞租金变化的原因分析影陞租金变化的原因分析影陞租金变化的原因分析?2005-2010年年年年，佛山市佛山市佛山市佛山市GDP及第三148、产业产值呈现双位数增长及第三产业产值呈现双位数增长及第三产业产值呈现双位数增长及第三产业产值呈现双位数增长，推动市场对高档写字楼需求的快速增长推动市场对高档写字楼需求的快速增长推动市场对高档写字楼需求的快速增长推动市场对高档写字楼需求的快速增长;?2005-2010年年年年，佛山办公楼年均吸纳面积为佛山办公楼年均吸纳面积为佛山办公楼年均吸纳面积为佛山办公楼年均吸纳面积为10.6万平方米万平方米万平方米万平方米；截至截至截至截至2011年底年底年底年底，受经济高速发展影陞受经济高速发展影陞受经济高速发展影陞受经济高速发展影陞，预计办公楼年均吸纳面积为预计办公楼年均吸纳面积为预计办公楼年均吸纳面积149、为预计办公楼年均吸纳面积为12.9万平方米万平方米万平方米万平方米；预计预计预计预计2012-2015年年年年，年均吸纳量将翻倍增长年均吸纳量将翻倍增长年均吸纳量将翻倍增长年均吸纳量将翻倍增长，达达达达30.0万平方米万平方米万平方米万平方米;?2005-2011年年年年，佛山办公物业租金复合增长率为佛山办公物业租金复合增长率为佛山办公物业租金复合增长率为佛山办公物业租金复合增长率为12.0%，且近且近且近且近2年增速加快年增速加快年增速加快年增速加快，预计随着办公物业在数量及品质上的不断提升预计随着办公物业在数量及品质上的不断提升预计随着办公物业在数量及品质上的不断提升预计随着办公物业在数量150、及品质上的不断提升，佛山甲级办公楼市场将迎来结构性改变佛山甲级办公楼市场将迎来结构性改变佛山甲级办公楼市场将迎来结构性改变佛山甲级办公楼市场将迎来结构性改变，高端办公物业的租金增幅将明显加大高端办公物业的租金增幅将明显加大高端办公物业的租金增幅将明显加大高端办公物业的租金增幅将明显加大。?CBD成熟区域物业租金增幅超过整体佛山区域增幅成熟区域物业租金增幅超过整体佛山区域增幅成熟区域物业租金增幅超过整体佛山区域增幅成熟区域物业租金增幅超过整体佛山区域增幅；?佛山处于快速发展时期佛山处于快速发展时期佛山处于快速发展时期佛山处于快速发展时期，该阶段将是租金快速增长期该阶段将是租金快速增长期该阶段将是151、租金快速增长期该阶段将是租金快速增长期，弥补新兴区域在发展侟期的租金售价倒挂情况弥补新兴区域在发展侟期的租金售价倒挂情况弥补新兴区域在发展侟期的租金售价倒挂情况弥补新兴区域在发展侟期的租金售价倒挂情况。中高中实现概率实现概率实现概率实现概率14%12%10%变化变化变化变化佛山市经济持续双位数增长，办公需求旺盛区域办公物业市场供不应求，租金增长幅度较大乐观预测：过往5年，佛山持续快速的经济增长，年增长保持在10%以上，办公需求呈现增长趋势陠目区域为佛山CBD核心区域，办公物业档次及租金水平最高但受到供应高峰及分布集中等影陞，面临较激烈的竞争局面，租金增幅放缓基准预测：政府加大政策调控力度，对商152、业地产投资限制中国经济步入紧缩周期，第三产业发展减慢，办公物业需求减缓保守预测：因素因素因素因素77售价预测售价预测售价预测售价预测 租金测寄方法：-在对本陠目进行平均售价的预测中，由于佛山现有甲级办公物业均采取只租不售的经营策略，在对同类陠目的售价类比中难以执行，因此，建议采取利用投资回报率的计寄方式测寄本陠目的售价。-根据市场目前办公物业的投资回报率以及对未来市场的期望，利用本陠目的租金预测数据，采取内部收益率的计寄方式推测售价。根据市场信息，折合基准投资回报率5.0%计寄，本陠目2011年第二季度写字楼理论售价值理论售价值理论售价值理论售价值为为为为18,720元元元元/平方米平方米平方153、米平方米售价增长率预测售价增长率预测售价增长率预测售价增长率预测：?2005-2011年第二季度售价复合增长率约14%?由于市场新增供应巨量，竞争压力大，但销售型办公物业陒对稀缺?住宅限购推动资金流向商业物业?过往5年，佛山GDP及第三产业保持双位数增长态势?考虑高端物业增长因竞争有所减缓，预测租金增幅基准预测约12%21,000-22,00020,500-20,20020,000-20,100201224,000-24,50023,200-23,60022,400-22,800201327,500-27,90026,000-26,50024,700-25,200201431,400-31,8154、0029,200-29,60027,200-27,6002015保守预测：10%基准预测：12%*乐观预测：14%单位：元/平方米4.8%15,00060环球国际广场环球国际广场环球国际广场环球国际广场5%14,50055卓远国际广场卓远国际广场卓远国际广场卓远国际广场4.2%12,80045财汇大厦财汇大厦财汇大厦财汇大厦4.3%17,50063金安壹号金安壹号金安壹号金安壹号4.9%16,50068九鼎商业中心九鼎商业中心九鼎商业中心九鼎商业中心投资回报率投资回报率投资回报率投资回报率平均售价平均售价平均售价平均售价平均租金平均租金平均租金平均租金78本陠目办公楼物业租售策略建议本陠目办公155、楼物业租售策略建议本陠目办公楼物业租售策略建议本陠目办公楼物业租售策略建议?涉及交易金额较大，交易谈判成本提高，时间拉长，资金回笼速度较慢?难以保证日后租户的组合，影陞大厦整体形象?能够实现资金回笼?对大中型自用办公企业及机构型投资者有较大吸引力，赋予冠名权等销售方式?产权较集中，便于日后租赁及物业管理?发展商在物业达到可以销售的条件时，对全部物业推出市场，按照整层或多层进行销售整层销售?发展商在物业达到可以销售的条件时，对部分物业推出市场进行销售?剩余部分物业发展商暂时持有，对外招租；?完成主要招租任务后，发展商据资金需要以及经营策略选择?发展商在物业达到可以销售的条件时，对全部物业推出市场156、，按照分割户型进行分散销售?发展商长期持有物业，作为长期现金流的来源之一经营模式经营模式经营模式经营模式?增加物业管理的难度?难以保证租户的品质，影陞大厦形象?分散出售以后不利于大型租户的租赁?部分高端用户要求单一业权办公物业?能够实现快速回笼资金?区内投资热度较高，分散销售型中高端办公物业供应有限，存在投资及自用型客户的需求分散销售?租售比例的把控难度?全面的营销手法，避免因陠目的庞大规模而在市场推广上造成陠目自身的混淆?综合租赁及销售的优势，能实现部分资金的回笼，同时也对办公用户的组合及质素有一定的把控?结合陠目自身规模庞大的特点，对办公物业作出适当的分期开发及不同的营销方法，针对不同的定157、位，发挥物业最大价格租售结合?侟期发展商需要投入较高的成本，资金要求高?投资回收期长?同类陠目竞争激烈，招商压力较大?利于陠目整体的租赁和管理，有助于提升该综合陠目的整体形象?业主可以挑选意向企业，有针对性地进行招商洽谈，设置陒应的准入标准?长期经营，良好的物业形象有助于增大对大中型客户的吸引力?有长期稳定的现金流收入只租不售劣势劣势劣势劣势优势优势优势优势租售策略租售策略租售策略租售策略 陠目地块及区位优势明显，广佛地铁桂城站上盖物业，是佛山南海大道主干道上稀缺的大规模商业用地 佛山办公物业市场发展逐步趋向成熟，中高端办公物业溢价能力高，销售型甲级办公物业受到用家及投资者的青睐，但分散销售将158、影陞陠目高端定位及品牌形象的塑造 结合发展商的集团整体策略，着力于资金回笼的同时，争取塑造优质的办公物业形象，打造发展商的良好口碑效应?建议采取租售结合的模式建议采取租售结合的模式建议采取租售结合的模式建议采取租售结合的模式，预留部分楼层为业主持有对外出租预留部分楼层为业主持有对外出租预留部分楼层为业主持有对外出租预留部分楼层为业主持有对外出租，把握租户组合把握租户组合把握租户组合把握租户组合，塑造大厦形象塑造大厦形象塑造大厦形象塑造大厦形象，同时部门楼层整层同时部门楼层整层同时部门楼层整层同时部门楼层整层或半层对外出售或半层对外出售或半层对外出售或半层对外出售，满足市场需求满足市场需求满足市159、场需求满足市场需求、集团发展策略的同时集团发展策略的同时集团发展策略的同时集团发展策略的同时，能够将办公物业开发的经济效益和社会效益最大化能够将办公物业开发的经济效益和社会效益最大化能够将办公物业开发的经济效益和社会效益最大化能够将办公物业开发的经济效益和社会效益最大化79零售商业物业开发建议零售商业物业开发建议零售商业物业开发建议零售商业物业开发建议80本陠目定位条件分析小结本陠目定位条件分析小结本陠目定位条件分析小结本陠目定位条件分析小结佛山市核心商圈正由祖庙向外扩散，并由南向北逐步发展，桂城商圈发展快速。从未来发展规划和市场供应来看，未来全市将有大量商业陠目推出，且陒对平均地分布于各个区160、之间，商业竞争陒对激烈。佛山市核心商圈正由祖庙向外扩散，并由南向北逐步发展，桂城商圈发展快速。从未来发展规划和市场供应来看，未来全市将有大量商业陠目推出，且陒对平均地分布于各个区之间，商业竞争陒对激烈。从短期来看，陠目位于桂城商圈的核心地段，周边中高档小区的住宅居民、周边政府行政办公人员以及企业商务办公的日常消费将对陠目起主要的支撑从片区的长期规划来看，随着广佛一体的进程不断加深，广佛地铁一号陑及三号陑所带来的地铁消费人群也将起到重要的消费支撑作用。从短期来看，陠目位于桂城商圈的核心地段，周边中高档小区的住宅居民、周边政府行政办公人员以及企业商务办公的日常消费将对陠目起主要的支撑从片区的长期规161、划来看，随着广佛一体的进程不断加深，广佛地铁一号陑及三号陑所带来的地铁消费人群也将起到重要的消费支撑作用。商业市场商业市场商业市场商业市场地块条件地块条件地块条件地块条件由于陠目地块本身的限制性，包括被南海大道分割为东西两块，基地面积较小，楼层数较多，导致陠目单层楼面面积较小，使用率不高，且广场面积较大，影陞临街商铺的展示面；地铁口以及地下停车场主要与A，C地块陒连；B地块的可达性陒比A地块较差，而且B的基地面积比A要小，商业操作难度大。由于陠目地块本身的限制性，包括被南海大道分割为东西两块，基地面积较小，楼层数较多，导致陠目单层楼面面积较小，使用率不高，且广场面积较大，影陞临街商铺的展示面；162、地铁口以及地下停车场主要与A，C地块陒连；B地块的可达性陒比A地块较差，而且B的基地面积比A要小，商业操作难度大。目标消费者目标消费者目标消费者目标消费者B B B B地块将采用餐饮地块将采用餐饮地块将采用餐饮地块将采用餐饮+商务配套的目的性消费为主商务配套的目的性消费为主商务配套的目的性消费为主商务配套的目的性消费为主，吸引商务客流吸引商务客流吸引商务客流吸引商务客流；A A A A地块将以零售地块将以零售地块将以零售地块将以零售+生活休闲生活休闲生活休闲生活休闲/服务服务服务服务+家庭型餐饮的组合家庭型餐饮的组合家庭型餐饮的组合家庭型餐饮的组合，吸引家庭消费为吸引家庭消费为吸引家庭消费为吸163、引家庭消费为主主主主。本陠目本陠目本陠目本陠目81?商圈内将同时有南海广场二期及创宏商业陠目在13-14年期间推出，且体量较大，本陠目在定位时需考虑差异化竞争；1 1 1 12 2 2 23 3 3 3?由于陠目的特殊性，商业部分被分割为两个部分，对商业业态规划有一定限制和影陞；且陠目红陑区域离人行道较远，对陠目沿街的展示面也有一定影陞4 4 4 4S.W.O.T.S.W.O.T.S.W.O.T.S.W.O.T.优势优势优势优势机遇机遇机遇机遇挑战挑战挑战挑战劣势劣势劣势劣势?陠目位于南海大道上，处于桂城商圈和核心地段；?本陠目是广佛地铁1号陑及3号陑交汇点，发展商业有先天优势与必要性；?城内164、交通便利，可达性佳；?陠目位于南海区的中心地段，邻近佛山主要政府办公楼，商务写字楼及商业的聚集区域，周边有大量中高端的居住及就业人群；?未来两条地铁陑的交汇站，可为陠目带来大量的地铁流动性消费人群；?商圈内新陠目的落成以及已有核心陠目强大的竞争力，将使桂城商圈进一步提高其区域覆盖能力，提升整体区域商业氛围陠目商业发展陠目商业发展陠目商业发展陠目商业发展.分析分析分析分析82陠目商业定位模式陠目商业定位模式陠目商业定位模式陠目商业定位模式定位依据定位依据定位依据定位依据定位目标定位目标定位目标定位目标?作为商务办公与居住生活的配套型商业物业，提升出租型办公物业的档次与吸引力；?有效针对地铁客流结165、构独特性；?体现陠目的形象性与示范性；?陠目与周边资源与环境有效匹配；?最优化收益及收益稳定可持续性；?佛山市零售市场情况?陠目区位近期及远期发展特性?陠目自身发展要求?地铁轨道交通的独特性?寻找差异化发展空间?可预计的消费群体构成?可借鉴的类似成功案例定位模式83定位思路定位思路定位思路定位思路?满足现有商圈内商住人群多元化的消费需求；?规避陠目自身不利的硬件条件；?与商圈内其他主要零售陠目形成差异，既符合近期(3-5年)区域发展现状，又能填补区域零售市场的空隙。?成为区域的细化型集零售集零售集零售集零售、服务服务服务服务、餐饮及娱乐于一体的一站式综合型城市客厅餐饮及娱乐于一体的一站式综合型166、城市客厅餐饮及娱乐于一体的一站式综合型城市客厅餐饮及娱乐于一体的一站式综合型城市客厅。A地块以综合性零售地块以综合性零售地块以综合性零售地块以综合性零售商业及生活配套为主商业及生活配套为主商业及生活配套为主商业及生活配套为主B B B B地块地块地块地块商务配套定位商务配套定位商务配套定位商务配套定位为主为主为主为主+B2B2B2B2层层层层A,B,CA,B,CA,B,CA,B,C地块将统一规划地块将统一规划地块将统一规划地块将统一规划，形成形成形成形成以既满足家庭以既满足家庭以既满足家庭以既满足家庭、商务商务商务商务，也能满足地也能满足地也能满足地也能满足地铁客流人群的综合零售服务区域铁客流167、人群的综合零售服务区域铁客流人群的综合零售服务区域铁客流人群的综合零售服务区域84陠目发展主题陠目发展主题陠目发展主题陠目发展主题零售商业物业发展定位零售商业物业发展定位零售商业物业发展定位零售商业物业发展定位1.1.1.1.餐饮餐饮餐饮餐饮2.2.2.2.购物购物购物购物3.3.3.3.娱乐娱乐娱乐娱乐“汇汇汇汇一城一城一城一城”佛山地铁枢纽型立体综合商业陠目佛山地铁枢纽型立体综合商业陠目佛山地铁枢纽型立体综合商业陠目佛山地铁枢纽型立体综合商业陠目主力超市+特色餐饮潮流精品零售商务服务配套+休闲娱乐主力超市+特色餐饮潮流精品零售商务服务配套+休闲娱乐?各主要地块有机联合，功能分区，统一定位及168、业态规划，互补有无。?区别于其它的大型商城，引导消费者进行娱乐、购消费，满足吃、喝、玩、乐、购多种消费需求。?集中式餐饮及娱乐主题商业，提高目的性消费，带动人气，缩短培育期。85发展集中式特色餐饮及休闲娱乐业态，提高目的性消费偏向，并且增加人流聚集陠目发展主题陠目发展主题陠目发展主题陠目发展主题零售商业物业发展定位零售商业物业发展定位零售商业物业发展定位零售商业物业发展定位86购物购物购物购物餐饮餐饮餐饮餐饮休闲休闲休闲休闲娱乐娱乐娱乐娱乐商务商务商务商务?满足家庭、商务、会友等多样化?包括轻便餐饮、特色餐饮、大型餐饮?以丰富餐饮形态组合，吸引目的性餐饮客群?包括家居服饰、运动服饰、家居零售、169、珠宝手饰、儿童玩具、超市?利用地处商务核心区的地理优势?与写字楼商务功能联动?包括商务宴请、会所、银行配套等?丰富生活内容，增加生活乐趣?包括电影院、儿童娱乐、美容纤体、美发、儿童培训、花店等?打造本陠目娱乐中心标志，成为家庭休闲、朋友聚会的重要场所陠目发展主题陠目发展主题陠目发展主题陠目发展主题零售商业物业功能定位零售商业物业功能定位零售商业物业功能定位零售商业物业功能定位汇一城汇一城汇一城汇一城87经营与档次定位经营与档次定位经营与档次定位经营与档次定位近期近期近期近期高高高高中中中中低低低低经经经经营营营营档档档档次次次次高高高高中中中中低低低低A A A A地地地地块块块块家家家家庭庭170、庭庭生生生生活活活活业态丰富度业态丰富度业态丰富度业态丰富度较单一较单一较单一较单一较丰富较丰富较丰富较丰富本陠目城市风景?随着南城区优质居住社区发展成熟、旧村改造及商务升级发展，CBD规划定型与发展，建议本陠目档次定位应适度超前，未来将处于CBD零售物业经营档次的中高水平，但考虑目前商圈人口的规模及实际消费能力，商业气氛缺失，经营档次（特别是零售类业态档次）定位应以中偏高档次为主；?经过完善的业态规划，本陠目在业态综合性及业态丰富度上应优于目前东莞的商务写字楼的商业裙楼。B B B B地地地地块块块块商商商商务务务务配配配配套套套套保利水城南海广场嘉信茂南海广场二期（预计）创鸿广场（预计）嘉171、信茂本陠目保利水城南海广场南海广场二期（预计）创鸿广场（预计）88潮流精品零售+休闲娱乐主力超市+特色餐饮商务服务配套潮流精品零售+休闲娱乐主力超市+特色餐饮商务服务配套商务会所、会议中心约30006F6F6F6F大型宴请中餐约30005F5F5F5F大型宴请中餐约30004F4F4F4F各国特色餐饮约30003F3F3F3FB B B B地块地块地块地块：主打美食和商务配套主打美食和商务配套主打美食和商务配套主打美食和商务配套银行、移动服务、影印、咖啡、便利店B2B2B2B2B1B1B1B11F1F1F1F2F2F2F2F楼层休闲餐饮、礼品饰品、图书音像约4000干洗、影印、快餐约4000约172、2600银行、旅游服务约2600功能建筑面积(m2)电影院、家庭餐类餐饮约72006F6F6F6FA A A A地块地块地块地块：年轻时尚的家庭休闲场所年轻时尚的家庭休闲场所年轻时尚的家庭休闲场所年轻时尚的家庭休闲场所B2B2B2B2B1B1B1B11F1F1F1F2F2F2F2F3F3F3F3F4F4F4F4F5F5F5F5F楼层精品超市精品超市精品超市精品超市约9000零售服饰、个人护理约9000零售服饰、休闲餐饮、便利店约6500时尚服饰/运动城、休闲餐饮约6500家居家饰、美容美发约7200家居家饰/时尚数码、儿童娱乐约7200电影院、家庭餐类餐饮约7200功能建筑面积(m2)CC C173、C地块地块地块地块：潮流驿站潮流驿站潮流驿站潮流驿站约2000平米食品/轻食/饮品、零售饰品引导人流动线示意业态功能定位业态功能定位业态功能定位业态功能定位89屈臣氏、万宁YYSport、盛世长运、NIKE原色通信、雅芳婷JACK&JONES、佐丹奴、堡狮龙Muji,Uniqlo广百、友谊、天虹Ole、BltJUSCO、Tesco、华润万家代表商家代表商家代表商家代表商家业业业业态态态态种类种类种类种类筛选依据筛选依据筛选依据筛选依据与本陠目适配度与本陠目适配度与本陠目适配度与本陠目适配度超市大型超市?1公里范围内已有1间大型超市，商家之间具竞争性压力；?由于超市作为主力店，吸引力与号召力强；174、同时租期长，收益较稳定，但承租能力低，租金收益差；?超市作为佛山商业的必备业态，有一定市场需求及消费者较钟情；?需要对超市品牌与经营类别进行筛选以适应陠目的发展目标；低精品超市?精品超市品牌选择少，但商品档次较高，可以市场上大型超市做差异化竞争高中高档百货?佛山市场百货较少，由于租金回报率不高；低零售介于国际一陑及二陑的潮流品牌?国际潮流品牌作为次主力店，有利于带动其他零售品牌进驻；高潮流时尚连锁品牌/本地个性化品牌?针对未来地铁的大众化年轻消费群体；?参考一些成功的地铁商业，主要针对年轻消费群及周边上班的白领；?佛山的消费群体结构及对消费的习惯，潮流商品有很大吸引力；高家饰/数码产品（家居用175、品/家电）?居民家居用品消费比例逐步上升，但大宗商品消费难以体现便利性；?陠目规模与发展目标限制，以一些小型的家饰或数码产品店为主，针对年轻时尚消费群体；高运动体育服饰/用品?针对年轻时尚大众化消费，品牌对陠目及环境适应性强高饰品/日用品/化妆品?针对年轻时尚大众化消费，快捷消费及侏动型消费高业态定位研判业态定位研判业态定位研判业态定位研判（一一一一）8990宝马、法拉利4S星展银行、FedexKinkos 潮濠美乐汇稻陕麦当劳、肯德基、满记甜品城市猎人新华书店群婴会力美健奈瑞尔、美丽田园金逸国际电影城代表商家代表商家代表商家代表商家低?为大众化平价快餐，与本陠目定位不符美食广场业态业态业态业176、态种类种类种类种类筛选依据筛选依据筛选依据筛选依据与本陠目适配度与本陠目适配度与本陠目适配度与本陠目适配度休闲娱乐电影院?周边有2家电影院，并且销售额不错，可作为娱乐业态之选；高Spa/美容美发/纤体?未来区内白领会增多，且周边大量中高端消费群体；?佛山缺乏大型正规的中高档次spa、美容机构高健身中心?目前对该经营陠目的需求不大；?可作为办公或酒店的配套陠目设置，但作为对外经营，将提升管理难度；低儿童主题零售?儿童用品消费带来大量的家庭或经过型客群，有利于提升陠目人气高精品礼品/书店?商务配套、适合作为本陠目配套业态高电玩/游艺/网吧中心?消费群结构复杂，过于嘈杂，不符合定位原则要求；低餐饮快177、餐/茶餐厅?品牌吸引力强，未来密集的办公人群及轨道交通客流，满足便利就餐需要高特色餐厅?区内缺乏高级、格调特色餐厅，商务配套；?目的性消费业态，带来稳定客流高大型酒楼?商务应侔、宴会接待等餐饮需求大，周边中高端居住人群宴会需要，同时区内高级大型酒楼偏少；高商务配套银行理财?陠目拥有写字楼业态，商务配套需求强高便利店影印/文具店商务中心展览、展示厅?展示类业态具有很强的针对性与形象性，由于本陠目的硬件限制，固不符合本陠目需求低业态定位研判业态定位研判业态定位研判业态定位研判（二二二二）9091楼层业态组合及配比建议楼层业态组合及配比建议楼层业态组合及配比建议楼层业态组合及配比建议电影院约7200178、6F6F6F6FA A A A地块地块地块地块：年轻时尚的家庭休闲场所年轻时尚的家庭休闲场所年轻时尚的家庭休闲场所年轻时尚的家庭休闲场所B2B2B2B2B1B1B1B11F1F1F1F2F2F2F2F3F3F3F3F4F4F4F4F5F5F5F5F楼层精品超市精品超市精品超市精品超市约9000零售服饰、个人护理约9000零售服饰、休闲餐饮、便利店约6500时尚服饰/运动城、休闲餐饮约6500家居家饰、美容美发约7200家居家饰/时尚数码、儿童娱乐约7200电影院约7200功能建筑面积(m2)Ole,Ole,Ole,Ole,BltBltBltBlt,AeonAeonAeonAeon屈臣氏、万宁、179、Bossini,S&K,佐丹奴Nike旗舰店、Uniqlo、哈根达斯、7-11、Muji本地零售服饰品牌Hola、生活本色、苏宁升级店、首脑美发原色通信、雅芳婷、反斗乐园、金宝贝金逸电影院、橙天嘉禾、百老汇建议品牌注：B2层不在面积统计范围之内92楼层业态组合及配比建议楼层业态组合及配比建议楼层业态组合及配比建议楼层业态组合及配比建议注：B2层不在面积统计范围之内商务会所、会议中心约30006F6F6F6F大型宴请中餐约30005F5F5F5F大型宴请中餐约30004F4F4F4F各国特色餐饮约30003F3F3F3FB B B B地块地块地块地块：主打美食和商务配套主打美食和商务配套主打美食180、和商务配套主打美食和商务配套银行、移动服务、咖啡、便利店B2B2B2B2B1B1B1B11F1F1F1F2F2F2F2F楼层休闲餐饮、礼品饰品、图书音像约4000干洗、影印、快餐约4000约2600银行、旅游服务约2600功能建筑面积(m2)新华书店、眼镜88、卡西欧、时间廊福奈特、小白兔、柯达照陒中资银行、移动营业厅、星巴克、太平洋、Vango银行、旅游服务广州蕉叶、泰满贯、西提牛扒、上井胜记、稻陕潮江春、潮州汇、苏浙汇商务会所、会议中心建议品牌93约2000平米食品/轻食/饮品、零售饰品约4000平米休闲餐饮、礼品饰品、图书音像约9000平米精品超市精品超市精品超市精品超市B2层建议品牌O181、le,Ole,Ole,Ole,BltBltBltBlt,AeonAeonAeonAeonA A A A地块地块地块地块新华书店、眼镜88、卡西欧、时间廊B B B B地块地块地块地块CC CC地块地块地块地块：潮流驿站潮流驿站潮流驿站潮流驿站面包新语、贡茶、仙踪林楼层业态组合及配比建议楼层业态组合及配比建议楼层业态组合及配比建议楼层业态组合及配比建议B2层业态配比层业态配比层业态配比层业态配比项目整体业态配比项目整体业态配比项目整体业态配比项目整体业态配比94业态参考业态参考业态参考业态参考影印店便利店银行/理财/保险红酒/雪茄咖啡厅中西高端餐厅高端会所休闲餐饮特色中西餐厅95业态参考业态参考业态参考业态参考精品生活超市与地铁连通精品中西餐饮日用品店茶叶红酒礼品休闲餐饮烘焙/轻食特色餐饮特色餐饮快餐96Q&AQ&AQ&AQ&A