1、合肥政务新区项目房地产物业发展可行性研究中期报告仲量联行战略顾问部2009年9月1目 录目 录一、场地分析一、场地分析7二、经济及人口研究二、经济及人口研究21三、零售市场研究三、零售市场研究35四、写字楼市场研究四、写字楼市场研究171五、商务公寓市场研究五、商务公寓市场研究284六、住宅市场研究六、住宅市场研究350七、国际国内案例分析七、国际国内案例分析4532一、项目地块分析一、项目地块分析3合肥概况合肥概况?合肥位于安徽省中部，作为安徽省省会，合肥是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心合肥是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。合肥地处长江淮河2、之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。?合肥历史悠久，人杰地灵合肥历史悠久，人杰地灵。素以“三国故地、包拯家乡”而闻名海内外。自东汉末以来，合肥数为州郡治所，一直是江淮地区重要的行政中心和军事重镇。?合肥的交通非常便利交通非常便利，目前有6条条高速公路、6条条铁路和高铁交汇在此，合肥新机场将按照4E级标准建设，此外合肥还具有航道280公里公里，码头28座座，是全国内河航运的重要港口。合肥正形成内外贸并举内外贸并举，水陆联运的格局水陆联运的格局，将显著促进沿海产业转移和区域经济发展。?合肥市辖4区区3县县3个开发区个开发区，4个行政区域为：瑶海区、庐3、阳区、蜀山区和包河区；3县为：肥东县、肥西县和长丰县；3个开发区为：合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区。?在过去20多年改革开放发展的推动下，合肥经济实力明显增强，城乡建设日新月异，人民生活不断改善合肥经济实力明显增强，城乡建设日新月异，人民生活不断改善。安徽省安徽省合肥市合肥市4?蜀山区位于合肥市西南部西南部，东以金寨路与包河区包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区庐阳区为邻，西南两面与肥西县肥西县接壤。?蜀山区区属8个街道，2个镇，1个产业园区，辖区面积辖区面积246.83平方公里，常住人口平方公里，常住人口49.37万万，是一个以科技文化化教育为先导、高新技4、术产业为主导、高校社会服务为引导以科技文化化教育为先导、高新技术产业为主导、高校社会服务为引导，极具活力、城市化水平最高的新兴城区。?交通通讯便捷：交通通讯便捷：蜀山区地处全国交通规划的枢纽位置，铁路、公路、航空、通讯基础设备一应俱全。?科教优势突出：科教优势突出：蜀山区内坐落着中国科技大学、等27所高校和中科院合肥分院等56所科研院所。?人居环境极佳：人居环境极佳：“合肥十景”中蜀山区占了四席，辖区内还有一大批获国家级的住宅小区星罗棋布。?经济发展迅猛：经济发展迅猛：区域产业结构合理，门类齐全，经济结构不断优化、升级，2007年初统计表明，一、二、三次产业比为一、二、三次产业比为0.4：455、.1：54.5。?蜀山区成为外来投资首选：成为外来投资首选：蜀山区内有两大国家级开发区两大国家级开发区，产业链条完整而丰富，政务文化新区政务文化新区的建成将为投资者提供更加便捷高效的服务，形成一个全新的投资高地。蜀山区概况蜀山区概况5?政务文化新区位于合肥市西南，行政隶属于蜀山区行政隶属于蜀山区，南接经济技术开发区，北至休宁路，西到合九铁路，东至金寨路高架。?政务文化新区规划面积12.67平方公里平方公里，实际用地约19000亩土地。其中绿地、基础设施级比例达到50，自然环境非常优越。?政务文化新区作为合肥市合肥市“141”城市空间发展战略（一个主城、四个城市组团、一个滨湖新区）城市空间发展战6、略（一个主城、四个城市组团、一个滨湖新区）的重要组成部分，于2003年正式启动，截至2008年年底，已累计完成建设投资312.68亿元亿元，其中重点工程和基础设施建设完成投资100.48亿元亿元，公用建筑和开发项目完成投资212.2亿元亿元，累计开工面积804万平方米万平方米，竣工面积505万平方米万平方米。?政务新区内未来规划人口约20万万，目前已有10万万人，目前省文化、广电、出版、体育中心、报业集团等政府机构已在政务区内聚集，人气氛围逐步形成。政务文化新区概况（政务文化新区概况（1/2）6?新区目前已经形成“三纵四横三纵四横”的交通规划格局的交通规划格局（四横：休宁路，南二环，祁门路，习7、友路；三纵：潜山路，怀宁路，翡翠路），三大中心三大中心（行政中心、体育中心、文化中心）也已经有2个竣工，三大轴线三大轴线（南北绿轴、东西水轴、倒Z形商业轴）目前正在逐步形成。?政务新区按点、线、面相结合的布局方式，构筑了绿轴、水轴、环区绿带绿轴、水轴、环区绿带、主题公园、街头游园和道路绿化等相互渗透的景观环境体系。?作为合肥新十景之一而闻名遐迩的天鹅湖天鹅湖约1000多亩地，为人工控湖；全长10公里，蜿蜒新区北、西、南三面规划建设的环区景观带。?政务新区目前已经形成环境景观、教育设施、大中型文化设施、商务金融、餐饮休闲设施、社区生活设施、基础设施环境景观、教育设施、大中型文化设施、商务金融、餐8、饮休闲设施、社区生活设施、基础设施等十大主体配套功能板块，基本实现餐饮、休闲、交通、购物、商务、金融餐饮、休闲、交通、购物、商务、金融等一站式服务。政务文化新区概况（政务文化新区概况（2/2）新区总体规划新区总体规划7项目地块概况项目地块概况?本项目位于合肥市蜀山区政务文化新区政务文化新区。地块紧邻天鹅湖紧邻天鹅湖，具有稀缺的滨水资源稀缺的滨水资源，项目周边可视性非常好，北面视线无遮挡。?本项目紧邻未来的安徽省广电中心，区位优势非常优越。?本地块较为方正且较为平整较为方正且较为平整，地块北部地势较低，但高差不大，不影响项目开发。?尽管地块周边目前具有一定的配套设施，但相比本项目未来的规划发展，9、地块周边的商业零售和生活配套设施仍有很大的改进空间。?地块总占地面积为95亩，亩，容积率为7.0，可建面积约为，可建面积约为44万平方米，属于商业、金融、住宅综合用地。万平方米，属于商业、金融、住宅综合用地。?本项目位于合肥市蜀山区政务文化新区政务文化新区。地块紧邻天鹅湖紧邻天鹅湖，具有稀缺的滨水资源稀缺的滨水资源，项目周边可视性非常好，北面视线无遮挡。?本项目紧邻未来的安徽省广电中心，区位优势非常优越。?本地块较为方正且较为平整较为方正且较为平整，地块北部地势较低，但高差不大，不影响项目开发。?尽管地块周边目前具有一定的配套设施，但相比本项目未来的规划发展，地块周边的商业零售和生活配套设施仍10、有很大的改进空间。?地块总占地面积为95亩，亩，容积率为7.0，可建面积约为，可建面积约为44万平方米，属于商业、金融、住宅综合用地。万平方米，属于商业、金融、住宅综合用地。安徽省政府安徽省政府本项目本项目蜀山区蜀山区合肥市政府合肥市政府合肥火车站合肥火车站合肥西站合肥西站大蜀山森林公园大蜀山森林公园高新区高新区经济开发区经济开发区政务新区政务新区庐阳区庐阳区瑶海区瑶海区包河区包河区滨湖新区滨湖新区8地块边界地块边界祁门路祁门路星光东路星光东路龙图路龙图路潜山路潜山路北侧：祁门路北侧：祁门路南侧：龙图路南侧：龙图路西侧：星光东路西侧：星光东路东侧：潜山路东侧：潜山路9周边交通现状周边交通现状潜11、山路星光东路龙图路祁门路潜山路星光东路龙图路祁门路166路、路、129路潜山路路潜山路公交线路公交线路道路道路?周边道路?项目东临潜山路潜山路主干道，双向八车道八车道，道路宽敞平整。?项目西面为星光东路星光东路，双向四车道四车道，目前已通行，紧邻未来的安徽省广电中心。?项目南部为龙图路龙图路，双向四车道四车道，目前已通行。?项目北部为祁门路祁门路，双向八车道八车道，位于本项目与天鹅湖之间，是东西走向主干道，目前车行流量较小，环境优美。?公共交通?由于区域内配套设施尚不完善，目前项目周边公共交通主要停靠于潜山路，只有2部部公交车经过，即166路和路和129路路。?合肥市未来地铁远景规划地铁远景规12、划中将有3号线和号线和4号线号线经过本项目并有站点设置在此。10项目可及性项目可及性8.34马鞍山路商圈8.96三孝口商圈2.00合肥市政府11.1合肥骆岗机场9.68安徽省政府9.00大蜀山风景区12.18元一商圈10.25四牌楼商圈3.92合肥西站13.59合肥火车站估测距离（公里）估测距离（公里）区域区域本项目到主要区域车行距离本项目到主要区域车行距离安徽省政府安徽省政府本项目本项目合肥市政府合肥市政府合肥火车站合肥火车站合肥西站合肥西站骆岗机场骆岗机场大蜀山风景区大蜀山风景区四牌楼商圈四牌楼商圈三孝口商圈三孝口商圈元一商圈元一商圈马鞍山路商圈马鞍山路商圈11交通网络交通网络蒙城北路二环13、线312国道12望江路10黄山路11长江路9横线横线马鞍山路金寨路4纵线纵线一环线护城河87632荣事达大道（阜阳路）美菱大道（徽州大道）51环线环线?城市骨架路网由快速路和I级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为九条主干道“四横五纵四横五纵”网络，I级主干路布局结构为“环形、放射加方格网环形、放射加方格网”：在二环内组成环网状环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。?城市骨架路网由快速路和I级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为九条主干道“四横五纵四横五纵”网络，I级主干路布局结构为“环形、放射加方格网环形、放射加方格网”：在二环内组成环网状环网状，向外围组团14、及功能区呈网状放射形结构。187923456本项目本项目101112来源：合肥市城市总体规划（来源：合肥市城市总体规划（2006-2020）12未来交通规划未来交通规划?本项目所在政务文化新区总面积为12.67平方公里，于2002年开始建设，目前已经形成“三纵四横三纵四横”的交通格局（“三纵三纵”：潜山路，怀宁路，翡翠路；“四横四横”：休宁路，南二环，祁门路，习友路），道路较为充足。?2004年底政务区已完成三纵四横的格局，共计72公里的主路；2008年底完成170多公里的支路；2009年底将会继续完成24公里的支线建设。?未来合肥地铁远景规划中有12条地铁线，总长322.5公里。其中：?南北15、向连接新站新站-滨湖滨湖的地铁1号线号线将于今年下半年动工，并预计2014年投入运营；?地铁2号线号线东西向横贯城区，计划于2011年开工并于2016年投入运营。?地铁3号线与号线与4号线号线将经过本项目，换乘站设置在潜山路与祁门路交界，预计2025年通车在可预期的未来内地铁对本项目的裨益有限在可预期的未来内地铁对本项目的裨益有限。112233445566本项目本项目13周边项目周边项目国际花都宋都西湖花苑商务金融配套商务金融配套徽商银行香格里拉商业配套商业配套五十四中学盛业步行街国际花都文博中学政务区高级中学合肥八中心脑血管医院市体育中心省文博园市广电中心合肥艺术馆合肥大剧院市军分区省检察院16、合肥市委市政府、市财政局、市检察院、地税局等151413121110教育设施配套教育设施配套9医院药房医院药房87654文化娱乐文化娱乐321行政办公行政办公中国建设银行23富通商务港17总商会大厦2219天鹅湖畔29安徽兴业大厦21绿地四星酒店26住宅（代表楼盘）住宅（代表楼盘）陶然居32绿怡居小区313028香榭水都27天鹅湖大酒店2524酒店设施酒店设施宏源大厦20中国工商银行18新城国际16?项目周边的配套设施已经比较完善，但人气和商务氛围仍然不足，住宅的入住率较低，大多数配套设施目前仍未入市或投入运营，因此新区的发展仍需假以时日。12345678910111213141516171817、19202122 23242526272829303132本项目本项目14政务区主要项目政务区主要项目?安徽合肥体育中心位于政务文化新区南部，北临习友路，南靠环区路，西接怀宁路，东临潜山路。目前建设有6万人规模的田径足球场、8000人规模的室内体育馆、3000人规模的游泳跳水馆。?综合体育馆游泳跳水馆、主体育场工程于2004年4月开工，整体工程于2006年9月基本完成，并于同年正式投入使用。?目前安徽合肥体育中心已经成为新区乃至合肥市文化产业运营的一块主阵地，未来将会对新区的人气快速聚集起到极大的推动作用对新区的人气快速聚集起到极大的推动作用。?合肥市政府、政协、党委、人大几大班子汇聚政务区，18、各系统行政单位和司法机构均在此聚拢，形成了名副其实的政务中心政务中心，对新区的发展、人气的聚集和商务氛围的形成起到了龙头带动的作用对新区的发展、人气的聚集和商务氛围的形成起到了龙头带动的作用。?除形成了政务中心政务中心之外，市政府的入驻还带动了安徽出版中心、安徽报业大厦、省新闻中心等项目的聚集，形成媒体中心媒体中心，以点带面，加快了政务新区的休闲、文化、商业、商务、体育、金融休闲、文化、商业、商务、体育、金融等行业的入驻，进一步带动人口和经济资源的配置向新区聚集，形成政治和商务之间的良性互动良性互动，为政务区的商务产业集群发展商务产业集群发展提供得天独厚的条件。?合肥文化艺术中心位于政务文化新19、区科技绿轴东西两侧，潜山路与怀宁路之间，北临东流路，南接天鹅湖，由大剧院和综合艺术院两大部分组成。?其中大剧院总建筑面积5.7万平方米，总投资约6.5亿元。综合艺术馆建筑面积约12000平方米，主要由画廊、画室、恒温画库等部分组成。?该工程大剧院部分已于2005年12月开工建设，计划2007年底完成幕墙及屋面工程，2008年12月竣工投入使用。?大剧院总共能容纳3300人，其竣工完成必将能够对新区的发展起到提纲挈领的带动效果对新区的发展起到提纲挈领的带动效果。市体育中心合肥市政府合肥大剧院市体育中心合肥市政府合肥大剧院15SWOT分析分析?新区地位不足：新区地位不足：本项目位于政务新区，改变政20、务新区在合肥市民心中的传统观念需要一定的过程。?未来供应巨大：未来供应巨大：政务新区规划在未来将形成207万平方米的高档住宅供应和170万平方米的商务写字楼，将对本项目形成一定的市场冲击。挑战挑战?政府支持：政府支持：作为政务新区的重要项目，得到政府的大力支持；本项目将是未来城市建设和宣传的标志性项目，吸引社会各界的广泛关注。?高档商务和商业市场空白点：高档商务和商业市场空白点：合肥缺乏“山水洲城”自然景观特色的高档商业和时尚消费中心，以及规划科学整齐的高档商务区及住宅社区。机会机会?人气和商务氛围不足：人气和商务氛围不足：并非传统商务区及高端住宅片区，市场接受度有待提升。?缺乏轨道交通：缺乏21、轨道交通：目前项目内部及周边并无轨道交通规划，应尽量争取轨道交通设置站点。劣势劣势?景观优势：景观优势：毗邻天鹅湖，拥有稀缺的水景资源，环境优势得天独厚。?区位优势：区位优势：本地块地处合肥行政中心、体育中心、文化中心、传媒中心、休闲中心、人居中心、金融中心、商务中心及商业中心最核心地段核心地段，周边四通八达，紧邻政务区主干道潜山路，交通非常便利。?规模优势：规模优势：本项目总建筑面积超过40万平方米，具有非常明显的规模效应规模效应，与此同时各物业之间还具有良好的协同效应协同效应。优势优势16二、经济及人口研究二、经济及人口研究17175,00010,00015,00020,00025,00022、30,00035,0002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008元元5101520253035%合肥市人均国内生产总值增长03006009001200150018002000 2001 200220032004 2005 2006 20072008亿元亿元051015202530%合肥市国内生产总值增长国内生产总值（国内生产总值（GDP）合肥市国内生产总值及其增长）合肥市国内生产总值及其增长?近十年来，合肥市国民经济保持平稳较快发展，社会生产力和综合经济实力不断提高。2000年至年至2008年，全市年，全市GDP总量持续保持两位数增长。总量持续保23、持两位数增长。?2008年，合肥市全年的国内生产总值达到人民币人民币1,664.84亿元亿元，按可比价格计算，同比增长同比增长17.2%，经济总量位居全省首位，约占全省，经济总量位居全省首位，约占全省GDP总量的总量的18.8%。合肥市人均国内生产总值及其增长合肥市人均国内生产总值及其增长?数据显示，合肥市人均GDP保持继续较快增长。按户籍人口计算，2008年全市人均生产总值达到年全市人均生产总值达到34,482元（按年平均汇率折合元（按年平均汇率折合4,965美元），比上年增长美元），比上年增长22.6%。?根据经济发展规律，人均人均GDP5,000美元美元为标志的这一发展阶段是经济转型的重24、要转折点。这标志着合肥市合肥市正处于产业结构加速调整、城市经济加速转型的关键时期。产业结构加速调整、城市经济加速转型的关键时期。资料来源：合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴2008合肥市国内生产总值及其增长合肥市国内生产总值及其增长2000-2008年合肥市人均国内生产总值及其增长年合肥市人均国内生产总值及其增长2000-2008年年181845.9%47.3%48.8%49.9%49.9%47.6%46.7%45.2%43.5%44.0%43.6%43.1%43.3%42.8%46.4%47.5%49.0%50.2%10.1%9.1%8.1%6.8%7.3%6.0%5.7%525、.8%6.3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200020012002200320042005200620072008第三产业比重第二产业比重第一产业比重国内生产总值构成合肥市国内生产总值构成国内生产总值构成合肥市国内生产总值构成?2008年，合肥市第一产业增加值为105.2亿元，比上一年增长7.3%；第二产业增加值为834.92亿元，比上一年增长21.7%；第三产业增加值为724.72亿元，比上一年增长13.3%。?合肥市经济结构继续保持“二三一”格局。2008年，三次产业增加值构成为年，三次产业增加值构成为6.5：50.2：43.5，与上年相比，第三产业比26、重下降1.7个百分比。?2000年至2008年，合肥市第一产业增加值占GDP比重从10.1%降至6.3%，第二产业增加值比重从44.0%升至50.2%，而第三产业增加值则从45.9%降至43.5%。这组数据显示出这组数据显示出2000年以来合肥市年以来合肥市GDP构成中第二产业比重不断攀升，而第一、三产业的比重都有不同程度的下降。构成中第二产业比重不断攀升，而第一、三产业的比重都有不同程度的下降。合肥市与周边城市合肥市与周边城市GDP构成比较构成比较?与2008年周边三省会城市杭州、南京和南昌的GDP构成的比较中，合肥市的第一产业比重最大，而第三产业比重仅超过南昌，比杭州和南京要低。数据显示合27、肥市第三产业的发展还不充分，产业结构还需进一步优化。数据显示合肥市第三产业的发展还不充分，产业结构还需进一步优化。资料来源：合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴2008合肥市国内生产总值构成合肥市国内生产总值构成2000-2008年年46.3%50.0%43.5%38.5%50.0%47.5%50.2%55.7%3.7%2.5%6.3%5.8%0%20%40%60%80%100%杭州南京合肥南昌第三产业比重第二产业比重第一产业比重2008年四城市年四城市GDP构成构成191903006009001,2001,5001,8002000 2001 2002 2003 2004 20028、5 2006 2007 2008亿元亿元0.05.010.015.020.025.030.0%合肥市GDP第三产业增加值第三产业增长合肥市第二产业增加值及其增长合肥市第二产业增加值及其增长?2008年年，合肥市第二产业增加值达到第二产业增加值达到834.92亿元人民币亿元人民币，按可比价格计算，比上一年增长21.7%。其中工业增加值654.92亿元，增长22.7%。?从2000年至2008年，上海市的第二产业增加值占上海市的第二产业增加值占GDP比重从比重从44.0%增加至增加至50.2%。?从2000年到2008年的八年间，上海市第三产业增加值年均复合增长率为年均复合增长率为22.7%，高于29、GDP总量的平均增长速度，成为拉动经济增长的主要动力。拉动经济增长的主要动力。合肥市第三产业增加值及其增长合肥市第三产业增加值及其增长?在经历了2000-2004年的快速增长后，合肥市第三产业增加值在随后的4年里增速放缓，2000-2008年八年间的年均复合增长率为年八年间的年均复合增长率为19.9%，略低于，略低于GDP的增长速度的增长速度。?2008年年，合肥市第三产业增加值为第三产业增加值为724.72亿元亿元人民币，按可比价格计算，比上一年增长13.3%，占合肥市GDP的比重为43.5%。?合肥市第三产业中，GDP比重占前三位的行业分别为：批发和零售业、交通运输仓储邮政业和金融业。比重30、占前三位的行业分别为：批发和零售业、交通运输仓储邮政业和金融业。第二、三产业发展第二、三产业发展资料来源：合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴2008合肥市第二产业增加值及其增长合肥市第二产业增加值及其增长2000-2008年合肥市第三产业增加值及其增长年合肥市第三产业增加值及其增长2000-2008年年04008001200160020002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008亿 元亿 元0.05.010.015.020.025.0%合肥市GDP第二产业增加值第二产业增长2020合肥市人口数量和人口自然增长率合肥市人口数量和人口31、自然增长率?截至到2008年末，合肥市常住人口常住人口总量已达501万人万人，比上一年增长2%。户籍人口数户籍人口数486.74万人万人，比上年末增加7.83万人，增长1.6%。户籍人口出生率10.6，死亡率为3.7，人口自然增长率为6.9，比上一年下降2.3个千分点。?除2004年外，合肥市户籍人口数量基本保持年均基本保持年均1%-3%的稳定增长的稳定增长。“十一五”末，全市户籍人口数量有望超过500万人。合肥市非农人口数量及其占户籍人口比重合肥市非农人口数量及其占户籍人口比重?截至到2008年末，合肥市户籍人口中非农人口已达合肥市户籍人口中非农人口已达210万人万人，比上一年增长3.1%，32、占全市户籍人口的比重为占全市户籍人口的比重为43.1%。?2000年以来，合肥市非农人口保持4.92%的年均复合增长率，远高于户籍人口年均远高于户籍人口年均1.32%的增长水平。的增长水平。?随着工业化、城市化的进一步推进，合肥市非农人口占户籍人口的比重快速增长合肥市非农人口占户籍人口的比重快速增长，已由2000年的32.6%升至升至2008年的年的43.1%，八年间年均复合增长率为3.55%。人口数量及其变化趋势人口数量及其变化趋势资料来源：合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴2008合肥市户籍人口数量及其增长合肥市户籍人口数量及其增长2000-2008年年410420430433、40450460470480490200020012002200320042005200620072008万人万人-4.0-3.0-2.0-1.00.01.02.03.04.0%户籍人口户籍人口增长0100200300400500600200020012002200320042005200620072008万 人万 人20.025.030.035.040.045.050.0%户籍人口非农人口非农人口占户籍人口比重合肥市非农人口数量及其占户籍人口比重合肥市非农人口数量及其占户籍人口比重2000-2008年年2121合肥市社会消费品零售总额及其增长合肥市社会消费品零售总额及其增长?合肥市社会消费品34、零售总额随着经济的发展快速增长，从从2000年至年至2008年八年间的年均复合增长率达到了年八年间的年均复合增长率达到了18.80%，显示出强劲的增长动力。，显示出强劲的增长动力。?2008年，合肥市社会消费品零售总额已达588.36亿元人民币，比上年增长比上年增长25.4%，约占安徽省社会消费品零售总额的，约占安徽省社会消费品零售总额的19.84%，继续稳居全省首位。，继续稳居全省首位。合肥市社会消费品零售总额构成合肥市社会消费品零售总额构成?在2008年合肥市社会消费品零售总额的构成中，批发和零售业所占比重最大，为批发和零售业所占比重最大，为87.11%。其次是住宿和餐饮业，所占比重为1235、.75%。其它类仅占0.14%的微小份额。?据最新统计数据，2009年年1-6月，合肥市实现社会消费品零售总额月，合肥市实现社会消费品零售总额326.3亿元，同比增长亿元，同比增长19.8%。其中零售业实现零售额232.0亿元，同比增长19.4%，占零售总额比重为71.1%；住宿餐饮业实现零售额40.7亿元，同比增长21.6%。?2009年年1-7月月，合肥市部分类别商品零售额增长较快，如儿童玩具增长儿童玩具增长53.1%，体育娱乐用品增长，体育娱乐用品增长67.0%，中西药品增长36.2%，金银珠宝、汽车分别增长30.3%和27.5%，表现出消费升级阶段的特征表现出消费升级阶段的特征。社会消36、费品零售总额及构成社会消费品零售总额及构成资料来源：合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴20082008年合肥市社会消费品零售总额构成年合肥市社会消费品零售总额构成01002003004005006007002000 2001 2002 20032004 2005 2006 2007 2008亿元亿元5.010.015.020.025.030.035.040.0%合肥市社会消费品售总额增长合肥市社会消费品零售总额及其增长合肥市社会消费品零售总额及其增长2000-2008年年批发和零售业,512.52其它,0.85住宿和餐饮业,74.9987.11%12.75%0.14%2222037、20004000600080001000012000140001600018000200020012002200320042005200620072008元元70.072.074.076.078.080.082.084.086.088.0%人均消费性支出人均消费倾向(人均消费支出占人均可支配收入比重)人均可支配收入与消费性支出合肥市居民家庭人均年可支配收入人均可支配收入与消费性支出合肥市居民家庭人均年可支配收入?合肥城市居民家庭人均年可支配收入随经济的发展快速增长，从2004年起，每年均保持两位数增长，但整体仍落后于但整体仍落后于GDP的增长速度。的增长速度。?2008年，年，合肥市城市居民家38、庭人均年可支配收入为人民币城市居民家庭人均年可支配收入为人民币15,591元元，较上一年增长16.1%。?上海市农村居民家庭人均年可支配收入自2004年以后开始快速增长，2008年达到人民币年达到人民币5,368元，比上一年增长元，比上一年增长19.7%。合肥市居民家庭人均消费性支出及构成合肥市居民家庭人均消费性支出及构成?2000年至年至2008年，合肥城市居民家庭人均消费性支出年，合肥城市居民家庭人均消费性支出保持着年均11.2%的复合增长率，略低于人均年可支配收入年均略低于人均年可支配收入年均11.8%的增长水平的增长水平。在此期间，人均消费倾向（人均消费支出占人均年可支配收入比重）在239、004年后逐渐降至74.0%的低点，2008年微升至75.4%。?2008年年，合肥城市居民家庭人均消费性支出为城市居民家庭人均消费性支出为11752元元，比上一年增长18.3%。?2007年，合肥城市居民人均消费支出中食品消费支出的比重最大，为食品消费支出的比重最大，为43%。其次分别是娱乐文教服务（12%）、衣着（11%）和交通和通讯（10%）。资料来源：合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴2008城市居民家庭收支状况及消费倾向城市居民家庭收支状况及消费倾向2000-2008年年2007年合肥城市居民家庭消费支出构成年合肥城市居民家庭消费支出构成人均可支配性收入食品 43%衣40、着 11%居住 9%家庭设备用品和服务 6%医疗保健 5%交通和通讯 10%娱乐文教服务 12%其他商品和服务 4%232304008001200160020002002200320042005200620072008亿元亿元0.030.060.090.0120.0150.0%合肥市固定资产投资总额第三产业投资额增长(固定资产投资）增长（第三产业投资）固定资产投资合肥市固定资产投资固定资产投资合肥市固定资产投资?2002年至2008年，合肥市固定资产投资总额快速增长，六年间年均复合增长率为六年间年均复合增长率为48.9%，远远高于，远远高于GDP的增长速度。的增长速度。?2008年，合肥市固定41、资产投资总额为固定资产投资总额为1,838.64亿元，比上一年增长亿元，比上一年增长40.3%。?2002年以来，合肥市固定资产投资中投向第三产业金额得到大幅增长，至至2008年六年间的年均复合增长率为年六年间的年均复合增长率为47.78%，略低于固定资产投资的增幅，略低于固定资产投资的增幅。?2008年，年，合肥市固定资产投资总额中投向第三产业金额固定资产投资总额中投向第三产业金额为1,258.32亿元，比上一年增长32.4%，占固定资产投资总额的比重为占固定资产投资总额的比重为68.4%。合肥市房地产开发投资合肥市房地产开发投资?2000年以来，合肥市固定资产投资中投向房地产业金额迅猛增长42、，其增长幅度在2003年达到了124.1%的顶峰后迅速回落，但仍然保持在35%的年均增长率以上。2000年至年至2008年八年间合肥市房地产开发投资金额的年均复合增长率为年八年间合肥市房地产开发投资金额的年均复合增长率为49.18%，高于固定资产投资总额的增长速度。，高于固定资产投资总额的增长速度。?2008年，年，合肥市房地产开发投资金额房地产开发投资金额为565.47亿元，比上一年增长46.9%，约占固定资产投资总额的约占固定资产投资总额的30.8%。资料来源：合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴2008合肥市房地产开发投资及增长合肥市房地产开发投资及增长2000-2008年43、合肥市固定资产投资及其增长年合肥市固定资产投资及其增长2002-2008年年0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008亿元亿元0.020.040.060.080.0100.0120.0140.0%合肥市房地产开发投资额增长2424030,00060,00090,000120,000150,0002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008万美元万美元0.020.040.060.080.0100.0%合肥市实际用外资44、额增长合肥市实际利用外资合肥市实际利用外资?自2000年起，合肥市实际利用外资金额快速增长，除去除去2004年的其他年份里均保持了两位数以上的增长年的其他年份里均保持了两位数以上的增长，2006年的增长速度更是达到了77.6%。?2000年至年至2008年八年间，合肥市实际利用外资的年均复合增长率为年八年间，合肥市实际利用外资的年均复合增长率为32.4%，显示了强劲的增长动力。?2007年，合肥市实际利用外资金额首次突破年，合肥市实际利用外资金额首次突破10亿美元亿美元，为10.1亿美元，比2006年增长了40.1%。?2008年年，合肥市实际利用外资金额达到实际利用外资金额达到12.0亿美元45、亿美元，比上一年增长18.6%，增速有所放缓。合肥市实际利用外资构成合肥市实际利用外资构成?2008年，合肥市实际利用外资金额中，外商企业合同外资比重为外商企业合同外资比重为87%，占据了绝大多数份额，占据了绝大多数份额；对外贷款的比重为10%，而外商其它投资占了3%。?自1984年引进第一家外资企业开始，合肥市在近年来呈现出外资存量迅速增加、单体项目平均规模扩大、利用外资结构进一步优化的特别。截至截至2008年末，在合肥注册的外企已达年末，在合肥注册的外企已达2084家，其中包括家，其中包括20家世界五百强公司。家世界五百强公司。利用投资利用投资资料来源：合肥市历年国民经济和社会发展统计公报46、合肥统计年鉴2008合肥市实际利用外资金额及其增长合肥市实际利用外资金额及其增长2000-2008年年2008年合肥市实际利用外资构成年合肥市实际利用外资构成外资企业合同外资,87476对外借款,10342外商其它投资,335687%10%3%25250510152025303540452000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008个个-40.0-20.00.020.040.060.080.0100.0120.0140.0%合肥市普通高等院校数增长合肥市普通高等院校状况合肥市普通高等院校状况?合肥市的高等教育资源比较丰富，至2008年年已经拥有中国科47、技大学、合肥工业大学、安徽大学等普通高等院校普通高等院校42所，在校生人数所，在校生人数30.2万人。万人。?2000年至年至2008年，合肥市高等院校数量从年，合肥市高等院校数量从8所快速增加至所快速增加至42所，年均复合增长率为所，年均复合增长率为23%，显示合肥市高等教育的蓬勃发展势头。?以中国科技大学为代表的高等院校为合肥市的经济发展和科技进步作出了很大贡献。以中国科技大学为代表的高等院校为合肥市的经济发展和科技进步作出了很大贡献。合肥市普通高校在校生及毕业生合肥市普通高校在校生及毕业生?2000年以来，合肥市普通高等院校在校生人数快速增长。其中2001至至2004年年由于学生数量的基48、数较小和高校扩张影响，高校在校学生数量增长率较高，从增长率较高，从2005年开始，增速有所放缓年开始，增速有所放缓。?2008年，合肥市普通高校在校人数年，合肥市普通高校在校人数30.02万人，比上一年增长万人，比上一年增长1.5%。?2000年以来，合肥市普通高校每年的毕业生人数的增长速度逐年升至2004年的57.9%，随后迅速滑落。2008年，合肥高校的毕业生为年，合肥高校的毕业生为8.1万人，比上一年增长万人，比上一年增长6.2%。高等教育高等教育资料来源：合肥市历年国民经济和社会发展统计公报、合肥统计年鉴2008合肥市普通高等院校数量及增长合肥市普通高等院校数量及增长2000-200849、年合肥市普通高校在校生及毕业生人数及增长年合肥市普通高校在校生及毕业生人数及增长2000-2008年年050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,0002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008人人0.010.020.030.040.050.060.070.0%普通高校在校人数普通高校毕业人数增长（在校生人数）增长（毕业生人数）2626合肥市与其它主要二线城市比较合肥市与其它主要二线城市比较0500100015002000250030003500400045002001200220032004200550、200620072008长沙武汉西安合肥郑州单位?亿元单位?亿元GDP年度增长趋势单位?元人均年度增长趋势单位?元人均GDP年度增长趋势年度增长趋势05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,00020012002200320042005200620072008长沙武汉西安合肥郑州?通过与其它城市的比较可以看出，武汉市武汉市的GDP总量最高，郑州、长沙郑州、长沙次之，而合肥GDP总量相对较低。?通过与其它城市人均GDP年度增长趋势比较可以看出，长沙长沙最高，郑州郑州与武汉武汉其次，合肥合肥尽管起步较低，但2008年已超越西安51、西安，排列第四，其发展趋势较为迅速。2727合肥市与其它二线城市主要经济指标比较合肥市与其它二线城市主要经济指标比较39,70012,01611,43312,96011752人均消费支出(元)415,73215,20716,71218,28215591城镇居民人均可支配收入(元)440,61726,25944,29045,76534482人均国内生产总值(元)530042,1903,9603,0011664国内生产总值(亿元)5743838897658501人口*(万人)1,206郑州郑州1,850武汉武汉1,154西安西安51,274588社会消费品零售额(亿元)合肥排名合肥排名长沙长沙合肥52、合肥20082828基本思路与奋斗目标基本思路与奋斗目标?合肥市合肥市“十一五十一五”期间国民经济和社会发展的基本思路是：全力推进跨越式发展，实现区域经济中心地位的大提升；加快推进工业立市战略，实现工业经济发展的大突破；全面推进科技创新型城市建设，实现城市核心竞争力的大提高；期间国民经济和社会发展的基本思路是：全力推进跨越式发展，实现区域经济中心地位的大提升；加快推进工业立市战略，实现工业经济发展的大突破；全面推进科技创新型城市建设，实现城市核心竞争力的大提高；积极实施县域突破战略，实现农村面貌的大改观；坚持以人为本，实现构建和谐社会的大进步。?合肥市合肥市“十一五十一五”期间的奋斗目标是：期53、间的奋斗目标是：“十一五十一五”末，地区生产总值确保末，地区生产总值确保1900亿元，力争亿元，力争2100亿元；三产比例为亿元；三产比例为4：49：47；人均生产总值；人均生产总值5000美元；市区人口达到美元；市区人口达到300万人；城市建成区面积万人；城市建成区面积300平方公里；城镇化率平方公里；城镇化率60%；产业发展产业发展?加快构建先进制造业基地：加快构建先进制造业基地：合肥市将重点打造东、西、南、北、东北5大工业组团；做大做强汽车、装备制造、家用电器制造、化工及橡胶轮胎制造、新材料、电子信息及软件、生物技术及新医药、食品及农副产品加工汽车、装备制造、家用电器制造、化工及橡胶轮胎54、制造、新材料、电子信息及软件、生物技术及新医药、食品及农副产品加工8大产业大产业；2010年形成50家左右年销售收入超过10亿元的大企业（集团）；加快培育一批“专、精、特、新”的中小企业。?全力打造高新技术产业基地：全力打造高新技术产业基地：合肥市将通过促进高新技术产业集聚、培育壮大高新技术企业和改造提升传统产业的方式力争到2010年初步建成全国重要的高新技术研究和产业化基地。?积极建设现代服务业基地：积极建设现代服务业基地：具体措施包括：建设区域性商贸物流中心、建设区域性旅游会展中心、建设区域性金融中心、促进房地产业健康发展、努力推进文化、体育等新兴产业发展。城市规划建设城市规划建设?构筑新55、型的城市空间发展框架：构筑新型的城市空间发展框架：拓展“141布局布局”即改造提升1个核心主城区，围绕主城建设东、西南、西、北4个城市副中心（组团），依巢湖建1个生态型、现代化的滨湖新区。?改造提升老城区。改造提升老城区。规划建设中央商务区，进一步推进政务文化新区建设进一步推进政务文化新区建设，加快新站现代商贸物流区建设。?打造城市副中心（组团）：打造城市副中心（组团）：建设快速通道实现主城区和城市副中心的连接，促进城区有序扩张。?建设现代化滨湖新区：建设现代化滨湖新区：将湖滨新区建设成行政办公中心、商务文化中心、旅游休闲基地。?加强城市基础设施建设：加强城市基础设施建设：包括综合交通体系、防56、洪保安工程、“数字”合肥、“水电气”基础设施和环卫基础设施建设。合肥市合肥市“十一五十一五”规划摘要规划摘要资料来源：合肥市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要2929?2008年，合肥市全年的国内生产总值达到人民币人民币1,664.84亿元亿元，按可比价格计算，同比增长同比增长17.2%。全市人均生产总值达到全市人均生产总值达到34,482元（按年平均汇率折合元（按年平均汇率折合4,965美元），比上年增长美元），比上年增长22.6%。?2008年，合肥市第一产业增加值为105.2亿元，比上一年增长7.3%；第二产业增加值为834.92亿元，比上一年增长21.7%；第三产业增加值为724.57、72亿元，比上一年增长13.3%。三次产业构成为三次产业构成为6.5：50.2：43.5。?截至到截至到2008年末，合肥市常住人口年末，合肥市常住人口总量已达501万人万人，户籍人口数户籍人口数486.74万人，其中非农人口已达万人，其中非农人口已达210万人万人，占全市户籍人口的比重为占全市户籍人口的比重为43.1%。?2008年，合肥市社会消费品零售总额已达588.36亿元人民币，其中批发和零售业所占比重最大，为批发和零售业所占比重最大，为87.11%。其次是住宿和餐饮业，所占比重为12.75%。其它类仅占0.14%的微小份额。?2008年，年，合肥市城市居民家庭人均年可支配收入为人民币58、城市居民家庭人均年可支配收入为人民币15,591元，城市居民家庭人均消费性支出为元，城市居民家庭人均消费性支出为11752元，元，人均消费倾向（人均消费支出占人均年可支配收入比重）为75.4%。?2008年，合肥市固定资产投资总额为固定资产投资总额为1,838.64亿元，其中投向第三产业金额亿元，其中投向第三产业金额为1,258.32亿元，占固定资产投资总额的比重为占固定资产投资总额的比重为68.4%。2008年，年，合肥市房地产开发投资金额房地产开发投资金额为565.47亿元，约占固定资产投资总额的约占固定资产投资总额的30.8%。?2008年年，合肥市实际利用外资金额达到实际利用外资金额达59、到12.0亿美元，外商企业合同外资比重为亿美元，外商企业合同外资比重为87%，占据了绝大多数份额，占据了绝大多数份额；对外贷款的比重为10%，而外商其它投资占了3%。?2008年，合肥市年，合肥市已经拥有中国科技大学、合肥工业大学、安徽大学等普通高等院校普通高等院校42所，在校生人数所，在校生人数30.2万人，应届毕业生人数万人，应届毕业生人数8.1万人。万人。?“十一五”期间，合肥市的奋斗目标是：“十一五十一五”末，地区生产总值确保末，地区生产总值确保1900亿元，力争亿元，力争2100亿元；三产比例为亿元；三产比例为4：49：47；人均生产总值；人均生产总值5000美元；市区人口达到美元；60、市区人口达到300万人；城市建成区面积万人；城市建成区面积300平方公里；城镇化率平方公里；城镇化率60%。?“十一五”期间，合肥市将加快构建先进制造业基地，全力打造高新技术产业基地，积极建设现代服务业基地。加快构建先进制造业基地，全力打造高新技术产业基地，积极建设现代服务业基地。?“十一五”规划中，合肥市将构筑新型的城市空间发展框架，改造提升老城区，打造城市副中心（组团），建设现代化滨湖新区，加强城市基础设施建设。构筑新型的城市空间发展框架，改造提升老城区，打造城市副中心（组团），建设现代化滨湖新区，加强城市基础设施建设。经济与人口研究小结经济与人口研究小结资料来源：合肥市历年国民经济和社会61、发展统计公报、合肥市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要30三、零售物业市场研究三、零售物业市场研究311.零售物业定义零售物业定义2.合肥零售物业发展历史及商圈简介合肥零售物业发展历史及商圈简介5.合肥零售物业需求研究合肥零售物业需求研究4.合肥零售物业市场供应研究合肥零售物业市场供应研究7.市场指标研究市场指标研究32零售业态定义零售业态定义设不低于营业面积40%的停车场，功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体由发起企业有计划地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承担独立运营内部结构由百货店或大型综合超市作核心店以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成营业面积10万平方米以62、上经营辐射半径10公里以上，目标顾客以流动顾客为主市级中心、城乡结合部的交通枢纽交汇点大型购物中心注重服务，设导购、餐饮、娱乐场等服务项目和设施，功能齐全采取柜台销售或开架面售相结合方式综合性、门类齐全、以销售服装、衣料、化妆品、礼品、家庭用品为主营业面积10,000平方米以上目标顾客以流动顾客为主市级中心、地区中心、新城(县城扩大)以及历史形成的商品集散地百货店程度较高设相当于营业面积的停车场采取自选销售方式，出入口分设，计算在集中的收银处统一进行以销售大从衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价格，批量销售营业面积10,000平方米左右经营辐射范围半径5公里以上，目标顾客以中小零售店63、餐饮店、集团购买和流动顾客为主城乡结合部的交通要道仓储商店程度较高设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术和服务采取自选和开架面售相结合方式以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大营业面积3,000平方米以上经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的的选择某类商品中的流动顾客为主地区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近专业店注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，并根据专业性知识服务采取柜台销售或开架面售方式以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利营业面积根据商品特点而定目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主市级中心地区、中心、64、专业街以及百货店、购物中心内专卖店程度较高设不低于营业面积50%的停车场采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发营业面积5,000平方米以上经营范围辐射半径3公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近大型综合超市程度较高营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目以开架自选为主，结算在收银处统一进行以销售食品、小百货未知，有即时消费性、小容量、应急性等特点营业面积100平方米左右目标顾客以居民、单身、年轻人为主地区中心、居住区、交通要道、以及车站、医65、院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区便利店程度较高营业时间12小时以上采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行以销售食品、生鲜食品、日常用品为主营业面积500平方米以上经营服务辐射半径0.5公里，目标顾客以居民为主地区中心、居住区超市商业信息自动化商业信息自动化服务功能服务功能经营方式经营方式商品商品(经营经营)结构结构规模规模商圈、目标客户商圈、目标客户选址选址分类分类合肥市主要八种零售业态设置基本条件一览表合肥市主要八种零售业态设置基本条件一览表33合肥市商业相关专业术语定义一合肥市商业相关专业术语定义一?商圈商圈零售企业经营、服务辐射的有效空间、领域。?超市超市采取自选66、销售方式，以销售食品、生鲜食品和日常生活用品为主，满足顾客日常必须品需求的零售业态。?便利店便利店以自选销售为主，销售小容量应急性的食品、日常生活用品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。?大型综合超市大型综合超市采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超市和折扣商店经营优势合为一体的、满足一次性购全的零售业态。?仓储商店仓储商店采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并实行销售一体、低价销售和提供有限服务为特征的零售业态。?专业店专业店专门经营某一大类商品为主，并且具有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。?大型专业店大型专业店采取自选销售和开架面售67、相结合方式，以销售某一大类或某几大类商品和提供相关技术和服务，满足一次性购全的零售业态。?专卖店专卖店专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。?百货店百货店在一个大型商场内，根据不同商品部门设销售区，以销售服装、衣料、化妆品、礼品、家庭用品为主，提供相关服务，满足对商品多样化选择的零售业。?大型购物中心大型购物中心在一个大型建筑体（群）内，由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。34合肥市商业相关专业术语定义二合肥市商业相关专业术语定义二?超广域超广域指该级商业吸引消费者的能力。服务对象以本区域以外的消费者为主，外来消费人口占80以上。?广域广域指该级商68、业吸引消费者的能力。服务对象为区域内外的消费者，外来消费人口占60以上。?市中心商业区市中心商业区指商业高度集聚，经营服务功能完善，服务范围为超广域的城市的商业中心区。其商业街长度一般在1200米以上，或商业集聚在25公顷的区域范围内。?区域商业中心区域商业中心指商业中度集聚，商业服务行业比较完善，服务范围为广域的地区商业中心。其商业街长度一般在800米以上，或商业集聚在8公顷的区域范围内。?居住区商业居住区商业指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务，服务对象主要为当地居民的社区商业中心。?街坊商业街坊商业指方便居民就近购买生活必须品，为居民提供必要的生活服务的社69、区便民商业。?专业街专业街指同一系列的专业店、专卖店高度集聚，提供专门商品和专业服务的特色商业街，一般街长200米以上，专业店30家以上。?新城商业中心新城商业中心指郊区旧城改造扩建为新城后，在其中心区域形成的商业中度集聚，商业服务行业比较完善，服务对象主要为新城居民及部分外来消费者的新城商业的主要集聚地。?中心镇商业中心镇商业指商业一定程度集聚，主要配置居民和村民日常煽惑消费所需的商业服务行业，以及提供农业生产资源供应服务，服务对象为本镇居民和附近村民的郊区中心镇的商业中心。?一般镇商业一般镇商业指为主便本镇据们及附近村民购物和消费，以及提供一般农业生产资料供应服务的便民利民商业。35商业分70、级设置的级次和指标表商业分级设置的级次和指标表生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业配套服务生活服务、图书报刊、邮电业旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业配套行业配套行业超市、便利店、菜市场、餐饮、农资供应超市、餐饮、小商品市场、农贸市场，农资供应购物中心、百货店、超市、专卖店、文化娱乐、餐饮特色专业店、专卖店便利店、餐饮店、生活服务业超市、便利店、医药店、菜市场、餐饮购物中心、超市、百货店、文化娱乐、餐饮大型百货、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮大型百货、专业71、店、专卖店、文化娱乐、餐饮基本设置业态与业种基本设置业态与业种指标指标0.8万平方米2万本镇居民，周边中心村村民提供日常商品供应提供生活与为农服务镇主要街区、农贸集散地周边一般镇商业2万平方米5万本镇居民、周边村民及外来消费者购物、旅游、为农服务人流集中地中心镇商业12万平方米20万25万新城居民，商圈辐射范围及外来消费者购物、文化娱乐、旅游并与金融结合城市规划的新城中心商业区；人流集中，交通便利的地段新城商业中心街长200米以上，专业店30家以上购买专门商品，寻求专业服务提供专门商品或专业服务商业中心周边，交通便利处专业街0.06万平方米当地居民提供日常必须商品及便利服务街坊主要出入口，居住72、主要途径地街坊商业2.5万平方米当地居民保障居民的日常生活提供必要的服务人流集中，交通便利的地段居住区商业10万平方米25万该地区及外来消费者购物、文化娱乐、休闲居民聚居区，商务集聚地、公共交通集散地周边区域商业中心30万平方米万平方米50万国内外及本市消费者购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合城市规划的中心商业区，历史形成的商业集聚地市中心商业万国内外及本市消费者购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合城市规划的中心商业区，历史形成的商业集聚地市中心商业基本商业面积基本商业面积服务人口服务人口客流量客流量服务对象服务对象功能定位功能定位设置区域设置区域分类分类生活服务、图书报刊、邮电73、文化娱乐业生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业配套服务生活服务、图书报刊、邮电业旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业配套行业配套行业超市、便利店、菜市场、餐饮、农资供应超市、餐饮、小商品市场、农贸市场，农资供应购物中心、百货店、超市、专卖店、文化娱乐、餐饮特色专业店、专卖店便利店、餐饮店、生活服务业超市、便利店、医药店、菜市场、餐饮购物中心、超市、百货店、文化娱乐、餐饮大型百货、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮大型百货、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮基本设置业态与业种基本设置业态与业种指标指标74、0.8万平方米2万本镇居民，周边中心村村民提供日常商品供应提供生活与为农服务镇主要街区、农贸集散地周边一般镇商业2万平方米5万本镇居民、周边村民及外来消费者购物、旅游、为农服务人流集中地中心镇商业12万平方米20万25万新城居民，商圈辐射范围及外来消费者购物、文化娱乐、旅游并与金融结合城市规划的新城中心商业区；人流集中，交通便利的地段新城商业中心街长200米以上，专业店30家以上购买专门商品，寻求专业服务提供专门商品或专业服务商业中心周边，交通便利处专业街0.06万平方米当地居民提供日常必须商品及便利服务街坊主要出入口，居住主要途径地街坊商业2.5万平方米当地居民保障居民的日常生活提供必要的服75、务人流集中，交通便利的地段居住区商业10万平方米25万该地区及外来消费者购物、文化娱乐、休闲居民聚居区，商务集聚地、公共交通集散地周边区域商业中心30万平方米万平方米50万国内外及本市消费者购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合城市规划的中心商业区，历史形成的商业集聚地市中心商业万国内外及本市消费者购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合城市规划的中心商业区，历史形成的商业集聚地市中心商业基本商业面积基本商业面积服务人口服务人口客流量客流量服务对象服务对象功能定位功能定位设置区域设置区域分类分类361.零售物业定义零售物业定义2.合肥零售物业发展历史及商圈简介合肥零售物业发展历史及商圈简76、介5.合肥零售物业需求研究合肥零售物业需求研究4.合肥零售物业市场供应研究合肥零售物业市场供应研究7.市场指标研究市场指标研究37合肥整体商圈布局合肥整体商圈布局元一商圈元一商圈马鞍山路商圈马鞍山路商圈四牌楼商圈四牌楼商圈三孝口商圈三孝口商圈?四大商圈：四大商圈：合肥商业整体商业布局分为四个主要商圈。?三孝口商圈?四牌楼商圈?元一商圈?马鞍山路商圈?传统商圈：传统商圈：合肥的传统商业中心主要集中于合肥老城区，即环城河以内区域，包括三孝口商圈三孝口商圈和四牌楼商圈四牌楼商圈。?新兴商圈：新兴商圈：合肥新兴商圈主要是依托合肥火车站胜利路发展起来的元一商圈元一商圈和马鞍山路沿线的马鞍山了商圈马鞍山了77、商圈。合肥整体商圈布局示意图传统商圈传统商圈新兴商圈新兴商圈38?本项目的发展历程主要分为五个阶段：?1980年代：合肥市最早的传统商业圈三孝口商圈形成。?1990年代中后期：以鼓楼商厦、百货大楼、商之都、乐普生商厦等项目为代表的四牌楼商圈开始形成发展。?2002年：家乐福、沃尔玛等的大型超市进入合肥，充实了合肥的零售市场业态，合肥多家大卖场销售额在全国名列前茅。?2004-2006年：合肥的商业开始升级，如百大CBD项目、国购广场等项目开始进入市场。?2006年以后：新开发的项目主要向大型购物中心方向发展，出现了如元一时代广场等大型购物中心的项目。合肥商业发展历程合肥商业发展历程商业向开发大78、型购物中心方向发展商业向开发大型购物中心方向发展合肥最早的三孝口传统商圈形成合肥最早的三孝口传统商圈形成1980年代年代1990年代年代以百货为主体的四排楼商圈形成以百货为主体的四排楼商圈形成2002年年2004-2006年年2006年以后年以后12合肥的商业开始升级合肥的商业开始升级4大型超市大规模进入合肥市场大型超市大规模进入合肥市场3539合肥中心城区主要商圈分析（四牌楼商圈）合肥中心城区主要商圈分析（四牌楼商圈）?以步行街为主的商业街主要面向年轻消费者为主流的中低消费群体；?以合肥百盛、商之都等主要为中高端消费者服务?以瑞景名品中心为代表的高端百货面向成功人士为主的高端消费群体消费群体79、消费群体?百货商场：百货商场：合肥百盛、百大鼓楼商厦、瑞景名品中心、合肥百货大楼、商之都、瑞景国际购物广场等?商业步行街：商业步行街：淮河路步行街?专业店：专业店：苏宁、国生、宏图三胞典型项目典型项目百货商场、商业步行街、电器市场、服装批发市场、沿街商铺商业类型商业类型四牌楼商圈北临寿春路，南到长江中路，东达环城东路，西到六安路地理位置地理位置四牌楼商圈是合肥最成熟、业态最完善的市级商圈，档次从中到高，涵盖购物、餐饮、娱乐的综合性商圈概述概述四牌楼商圈四牌楼商圈内容内容合肥百盛淮河路步行街40合肥中心城区主要商圈分析（三孝口商圈）合肥中心城区主要商圈分析（三孝口商圈）主要消费群体为中高档白领阶80、层以及周边的居民消费群体消费群体?百货类：百货类：百大CBD购物广场?购物中心购物中心：国购广场?大卖场：大卖场：家乐福、家福特?专业卖场：专业卖场：五星电器典型项目典型项目百货商场、购物中心、沿街店铺、专业卖场商业类型商业类型三孝口三里庵商圈东起三孝口，西达三里庵之间的长江西路区域地理位置地理位置合肥最早的传统市级商圈，近年来发展落后于四牌楼商圈，由于百大CBD的带动发展增速，与四牌楼商圈紧邻重合，形成市级大商圈范围，商圈内商务氛围浓厚，大量的金融、企业单位聚集此地，因此该区域整体消费档次较高概述概述三孝口商圈三孝口商圈内容内容百大CBD购物广场国购广场41合肥中心城区主要商圈分析（元一商圈81、）合肥中心城区主要商圈分析（元一商圈）主要消费群体为周边居民消费群体消费群体?购物中心：购物中心：元一时代广场、温莎国际广场?专业市场专业市场：建材市场?批发市场：批发市场：白马服装城、宝业轻纺城典型项目典型项目购物中心、专业市场、批发市场商业类型商业类型主要胜利路沿线、胜利广场以及新站区为主地理位置地理位置元一商圈为新兴综合性商圈，临近火车站，原以批发市场为主，如白马服装城等，随着元一时代广场的建成而形成商圈氛围，拥有合肥最大体量的综合购物中心，新兴业态形式较受人欢迎，但是周边整体发展还较慢概述概述元一商圈元一商圈内容内容元一时代广场温莎国际广场42合肥中心城区主要商圈分析（马鞍山路商圈）合82、肥中心城区主要商圈分析（马鞍山路商圈）主要消费群体为周边中高收入居民、南面大学学生消费群体消费群体?购物中心：购物中心：新都会购物广场?酒吧：酒吧：9度、极地风暴、芭比俱乐部典型项目典型项目购物中心、沿街商铺商业类型商业类型主要以新都会广场为核心的马鞍山路沿线范围地理位置地理位置新兴区域型商圈，马鞍山路沿线汇集了合肥大量中高档楼盘，南部有众多高校，因此形成了以酒吧及休闲产业为主的商业，近年来由于新都会带动了整个商圈的发展，同时填补了西南片区商业的空白。概述概述马鞍山路商圈马鞍山路商圈内容内容新都会购物广场新都会购物广场43合肥中心城区主要商圈分析小结合肥中心城区主要商圈分析小结中档中档中档、中83、高档中档、中高档、高档档次档次周边居民、普通居民消费群、学生周边居民周边居民、白领综合性消费群体，包括普通居民消费群、白领和高端消费群体消费群体消费群体购物中心（以大型连锁超市和底商的形式）小型区域商圈马鞍山路商圈购物中心小型区域商圈元一商圈中档百货、购物中心区域性商圈三孝口商圈步行街、中档百货、高端百货市级中心商圈四牌楼商圈主要业态主要业态级别级别商圈商圈441.零售物业定义零售物业定义2.合肥零售物业发展历史及商圈简介合肥零售物业发展历史及商圈简介5.合肥零售物业需求研究合肥零售物业需求研究4.合肥零售物业市场供应研究合肥零售物业市场供应研究7.市场指标研究市场指标研究45合肥零售物业市场84、未来供应研究合肥零售物业市场未来供应研究合肥零售物业市场现有供应研究合肥零售物业市场现有供应研究46合肥现有重点商业项目分布合肥现有重点商业项目分布元一商圈元一商圈马鞍山路商圈马鞍山路商圈四牌楼商圈四牌楼商圈三孝口商圈三孝口商圈合肥重点商业项目分部示意图序号项目名称序号项目名称商商业业建筑建筑面面积积（平方米）（平方米）1合肥百货大楼32,0002合肥鼓楼商厦30,0003瑞景名品中心（原古井赛特商城）5,0004合肥商业大厦（南七）27,5005商之都（宿州路店）20,5006合肥百盛35,0007国购广场80,0008瑞景国际购物广场15,0009新都会购物广场50,00010百大CBD购85、物中心35,00011元一时代购物广场80,00012商之都（大东门店）25,00013温莎国际广场50,00014安徽乐普生18,00015百大鼓楼商厦高新店24,00012345678910111213141547市场供应早期市场供应早期：合肥的大型商业项目在1998年以前的供应较少。市场供应低谷期市场供应低谷期：1999年至2003年：由于在该阶段，除了2001年有合肥百盛入室以外，没有其他大型商场供应。市场供应高峰期市场供应低谷期合肥现有重点商业项目历年供应合肥现有重点商业项目历年供应?市场供应早期：市场供应早期：合肥的大型商业项目在1998年以前的供应较少，主要项目是合肥百货大楼、合86、肥鼓楼商厦等由合肥百大集团旗下的项目。?市场供应低谷期：市场供应低谷期：1999年至2003年：由于在该阶段，除了2001年有合肥百盛入室以外，没有其他大型商场供应。这主要是由于合肥的大型商业市场还处于未发展期，之前的这些百货项目以及可以满足大部分的需求。?市场升级发展期：市场升级发展期：2004年后随着合肥的零售市场不断发展，合肥的大型零售市场开始升级，一些新型百货和部分购物中心的项目开始进入市场，满足消费者需求。典型项目是国购广场、百大CBD购物中心、元一时代购物广场等。?历史供应总量：历史供应总量：合肥的大型商业项目历史供应总量约为53万平方米。市场升级发展期：市场升级发展期：合肥的大型87、零售市场开始升级，大量新型百货和部分准购物中心的项目开始进入市场。050,000100,000150,000200,000250,0001996前1996199719981999200020012002200320042005200620072008平方米48合肥现有重点商业项目历年供应列表合肥现有重点商业项目历年供应列表序号项目名称类型商圈地址商业建筑面积（平方米）开业年份序号项目名称类型商圈地址商业建筑面积（平方米）开业年份1合肥百货大楼百货四牌楼合肥市长江中路150号32,00019592合肥鼓楼商厦百货四牌楼合肥市宿州路96号30,00019963瑞景名品中心（原古井赛特商城）百货四牌88、楼合肥长江东路1104号5,00019984合肥商业大厦（南七）百货合肥南大门南七27,50019985商之都（宿州路店）百货四牌楼合肥市庐阳区宿州路8号20,50019986合肥百盛百货四牌楼安徽合肥淮河中路77号35,00020017国购广场购物中心三孝口合肥市蜀山区长江西路80,00020048瑞景国际购物广场百货四牌楼合肥寿春路108号15,00020049新都会购物广场购物中心马鞍山路 合肥市马鞍山南路100号50,000200510元一时代购物广场购物中心元一合肥市新站区胜利路与凤阳路交汇处80,000200511温莎国际广场购物中心元一胜利路与凤阳路交叉口50,00020051289、百大CBD购物中心百货三孝口合肥市长江路369号35,000200613商之都（大东门店）百货四牌楼合肥市长江东路与滁州路交汇处25,000200714安徽乐普生百货四牌楼合肥市四牌楼商业区绿都商城B区18,000200815百大鼓楼商厦高新店百货合肥市高新区长江西路648号24,000200849合肥现有重点商业项目商圈分布合肥现有重点商业项目商圈分布四牌楼34%三孝口22%元一25%马鞍山路9%其它区域10%?四牌楼商圈占比最大：四牌楼商圈占比最大：在合肥现有的四个成熟商圈中，四牌楼商圈的商业项目的体量占比最大，占34%，由此可见四牌楼商圈作为合肥四大之首的地位相当稳固。?元一商圈后来居上90、：元一商圈后来居上：其次为元一商圈，虽然其是新兴的商圈，但其供应的项目的体量均较大，且其业态也偏向于购物中心，如元一时代购物中心、温莎国际广场等，所以体量上后来居上。?再次是三孝口商圈：再次是三孝口商圈：虽然三孝口商圈是合肥最早的商圈，但其体量并不大，仅屈居第三。?马鞍山路商圈：马鞍山路商圈：马鞍山路商圈作为新兴的商圈，其在整个的合肥现有的商业项目中所占比重不大。注：根据建筑面积划分的商圈分布情况50合肥现有重点商业项目体量分布合肥现有重点商业项目体量分布?现有项目体量不大：现有项目体量不大：合肥现有的项目的体量占比最高的区间是约20,001-30,000平方米，占34%。而30,001-5091、,000平方米规模的商业项目约占33%。这二者相加已达到67%。由此可见，可见 20,001-50,000平方米的项目是合肥现有项目中所占比例最高的。?近年开发项目体量有扩大趋势：近年开发项目体量有扩大趋势：50,000平方米以上的商业项目虽然所占份额较小，仅为13%左右，但是合肥的商业项目体量近几年有扩大的趋势。如元一时代广场、国购广场、新都会购物广场等体量较大的购物中心类型的项目均是近几年落成的?结论：结论：由此可见，大体量的购物中心能满足消费者购物、餐饮、娱乐需求的一站式商业项目是未来合肥商业发展的趋势。平方米20,000以下20%20,001-30,00034%50,000以上13%392、0,001-50,00033%51合肥现有重点商业项目档次业态分析合肥现有重点商业项目档次业态分析元一时代广场元一时代广场国购广场国购广场新都会购物广场新都会购物广场商之都（总店）商之都（总店）百大百大CBD 瑞景国际购物广场瑞景国际购物广场鼓楼商厦鼓楼商厦商之都（大东门）商之都（大东门）百货大楼百货大楼温莎国际广场温莎国际广场百盛百货百盛百货瑞景名品瑞景名品大众化购物中心百货商业高档化商业大厦（南七）商业大厦（南七）乐普生商厦乐普生商厦百大鼓楼高新店百大鼓楼高新店市场空白点52合肥百盛百货项目简介合肥百盛百货项目简介?地理位置佳地理位置佳：合肥百盛百货位于的合肥老城区的核心地段的淮河中路商业93、步行街上，交通方便，地理位置极佳。?商圈互动：商圈互动：周边项目有瑞景名品中心、商之都等，具有一定商圈互动效应。?发展空间有限：发展空间有限：而合肥百盛的建筑面积较小，未来的发展空间有限，而且其作为百货主要业态是购物，对于消费者的购物、餐饮、休闲娱乐的一站式需求较难满足。人民币3.42亿元营业额（营业额（2008年）年）扣点约为21%-31%，平均扣点为26%租金（扣点）租金（扣点）项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标淮河中路77号地理位置地理位置人民币9,771元坪效坪效共120个，商业面积和停车位配比为292:1，车位较少停车位停车位35,000平方米商业面积商业面积2001年9月1 94、日开业时间开业时间马来西亚百盛集团开发商开发商/运营商运营商合肥百盛项目外观53合肥百盛百货各楼层品牌合肥百盛百货各楼层品牌负一层首层二层三层四层楼层楼层汤尼威尔、卡拉利、雅戈尔、木林森、康奈、名郎、骆驼、暇步士、沙弛、Remen、美津浓、好孩子、玩乐淘、海螺、虎都、阿迪达斯、耐克、Puma、李宁、安踏、Kappa、锐步、Converse、Splading、九牧王、爱登堡、圣得亚等男装、男鞋、运动装、儿童用品、家纺、美容美发泊客、松下、吉利、飞利浦、薇姿、肯德基、必胜客、味千拉面、大娘水饺等快餐、工艺品、小家电、护肤品、超市山度士、西伯利、西铁城、依波、Kenzo（香水）、Burberry（香95、水）、蝶妆、佳丽宝、Elizabeth Arden、欧莱雅、H2O、露华浓、老凤祥、潮宏基珠宝、梵思汀、简谛、一生一世、金伯爵、玉阁格、金伯利、周大福、巴黎三城、艾维雅、天王、KFC、必胜客等珠宝饰品、眼镜手表、化妆品、快餐BATA、千百度、B2、达芙妮、TATA、千百度、康莉、艺元素、花雨伞、曼斯婷、安而利、都市鸟、Jessie、玛丝菲尔、CAROLINE、纤纤纱语、玖姿、可可尼、XIMSS、秋水伊人、森达、FED、Aee、卡文等女装、女鞋、饰品、包具、名媛造型Vero Mode、Only、E-land、艾格、G2000、苹果、Ochirly、Harbor、Tony Jeans、天使园、Li96、ly、浪漫一身、雪儿、阿曼达、依迪菲、Esprit、Jack Jones、马克华菲、G-star、Lee、Levis、淑女屋等男装、女装、休闲装、内衣、摄影工作室重点代表品牌重点代表品牌业态品种业态品种54合肥百盛百货业态配比合肥百盛百货业态配比零售,90%餐饮,6%服务,4%?以零售百货为主：以零售百货为主：合肥百盛主要仍以零售百货业态为主，占整个业态的90%，另外其餐饮和服务分别占有约6%和4%的比例。?餐饮以快餐为主：餐饮以快餐为主：餐饮集中在负一层和首层的临街处，餐饮租户为肯德基、必胜客、味千拉面、大娘水饺等快餐类为主。合肥百盛项目外观项目首层临街处餐饮注:业态配比按租户的数量统计5597、合肥百盛百货综合分析合肥百盛百货综合分析可借鉴点（优点）需要注意点（缺点）可借鉴点（优点）需要注意点（缺点）?体量劣势：体量劣势：合肥百盛的总建筑面积和营业面积均较小，作为位于如此核心区位的百货商场项目，其未来的发展空间有限，在同其它的可比项目的竞争上，其体量上有一定的劣势。?业态方面：业态方面：合肥百盛作为百货商场，其主要的业态是购物，而随着合肥商业的发展和升级，消费者对于购物、餐饮、休闲娱乐的一站式需求，该项目较难满足，具有明显的缺点。?区位优势：区位优势：位于的合肥老城区的核心地段的淮河中路商业步行街上，交通方便，地理位置极佳，同时配套设施完善。?周边项目互动效应：周边项目互动效应：周边98、项目有瑞景名品中心、商之都和百大鼓楼商厦等，具有一定商圈互动效应。?招商和管理优势：招商和管理优势：该项目作为合肥唯一的一家知名外资百货运营商，具有较好的招商渠道和能力，同时其商场管理的经验也具备相当的优势。?品牌特色：品牌特色：该项目定位为以较年轻的青年为主要的目标客户，具有准确的定位和鲜明的特色，较受该层次的消费者的欢迎。?硬件设施：硬件设施：项目整体设计新颖，硬件配置较好，内部动线设计合理，内部照明充足。56百大百大CBD项目简介项目简介?区位优越：区位优越：百大CBD位于长江西路三孝口商圈，临近较多办公楼项目，而且对于在西区中高收入居民有较大的辐射作用，吸引了较多中高收入群体，带动了整99、个三孝口商圈的发展。?定位准确：定位准确：百大CBD作为合肥百大集团的主力项目，定位为中高档，引进了部分较有竞争力的品牌，使该项目在较短的时间内取得较好的成绩。人民币3.9亿元营业额（营业额（2008年）年）扣点约为22%-28%，平均扣点为25%租金（扣点）租金（扣点）项目经济技术指标项目经济技术指标长江西路199号地理位置地理位置人民币11,143元坪效坪效共258个，停车位较多，商业面积和停车位配比为136:1，配置相当高停车位停车位35,000平方米商业面积商业面积2006年1月21日开业时间开业时间合肥百货大楼集团开发商开发商/运营商运营商百大CBD项目外观57百大百大CBD各楼层品100、牌各楼层品牌喜来登、Tempur、梦洁宝贝、罗卡芙、罗兰、佳丽斯、罗莱、飞利浦、松下、巴芙洛、多样屋、青蛙王子、迪士尼、小木马、芝麻开门、巴布豆、米奇、Smoby、百利威、乐高、芭比娃娃、魔术屋、家居床品、儿童服饰、数码电子、生活电器、客户服务中心五层负一层首层二层三层四层楼层楼层金利来、帕罗、米皇、艾蒙、Jack Jones、G2000、佐丹奴、威鹏、三叶草、卡宾、皮尔卡丹牛仔、阿迪达斯、耐克、Puma、李宁、Kappa、锐步、Converse、New Balance、美津浓、艾高、淑女屋、Basic House、Vero Moda、鄂尔多斯、珍贝、春竹、雪莲、黛安芬、安莉芳、猫人、伊维丝、101、欧迪芬、曼妮芬等少淑女装、国际精品运动、针织羊绒、得意轩艺品天地、四季宣言色彩、盘子摄影、微锦堂；合家福超市综合超市：日用百货、食品饮料、生鲜蔬果宝齐莱、名士、浪琴、Gucci（手表）、Tissot、宝姿、Hugo Boss（香水）、兰蔻、资生堂雅格狮丹、Escada Sport、CK Jeans、Aigner、Tommy Hilfiger、Lacoste、周生生、周大福、Tesiro等国际精品服饰、世界钟表、黄金珠宝、精品女鞋/包、化妆品、烟酒滋补品暇步仕、BOSS、雷诺马汀、沙驰、派克、Zippo、Jeep、九牧王、毕加索、Bruin、Galaxy、卡尔丹顿、雅狮威、JEVONI、ECCO102、VERSINO、NAUTICA、FOLUNSI、TREK&TRAVEL、蔓哈顿、精品男装、男性配饰、商务休闲、名品鞋包、城市花园咖啡店；时尚巴莎、KAKO、可可尼、圣媛等品牌、ELLE、可可尼、卓雅、莱茵、蒙迪爱尔、歌力思、卡迪黛尔、路逸沙美、名师路、I、e+、臣枫、哥弟、玖姿、恩裳、诗篇、影儿、ZUKKA、吉芬等精品女装、职业女装、女性配饰、丽妍季节美容护肤中心重点代表品牌重点代表品牌业态品种业态品种58百大百大CBD业态配比业态配比?以零售百货为主：以零售百货为主：百大CBD主要作为百大集团经营管理的传统百货业态，其业态配比仍以零售为主，约占整个业态的92%，而其餐饮仅占有8%的较小比例103、，主要是其位于商场二楼的城市花园咖啡店。百大CBD项目入口百大CBD项目外观注:业态配比按租户的数量统计零售,92%餐饮,8%59百大百大CBD综合分析综合分析可借鉴点（优点）需要注意点（缺点）可借鉴点（优点）需要注意点（缺点）?商圈发展不成熟：商圈发展不成熟：该项目所处的三孝口商圈发展仍不成熟，周边只有国购广场一个项目，缺乏其他大型商业设施，较难以形成成熟的商业氛围。?业态方面：业态方面：百大CBD作为传统的百货商场，其业态主要为购物，较为单一，而随着合肥商业的发展和升级，消费者对于购物、餐饮、休闲娱乐的一站式需求明显，这方面该项目明显缺乏吸引力。?项目定位准确：项目定位准确：百大CBD位于104、长江西路三孝口商圈，项目准确定位于吸引周边办公楼的白领消费者，同时吸引居住在西区的中高收入居民，对于整个三孝口商圈的发展有推动作用。?百大集团资源优势：百大集团资源优势：百大集团作为合肥商业的龙头企业，具有较好的招商渠道和能力，引进了部分较有竞争力的品牌，使该项目在较短的时间内取得较好的成绩。60元一时代广场项目简介元一时代广场项目简介?体量优势：体量优势：元一时代广场处于新兴的元一商圈，虽然处于非传统核心商圈，但其作为合肥目前体量最大的商业项目，其巨大的商业体量和一站式的购物功能成功吸引了合肥消费者，并促进了元一商圈的发展。?业态丰富：业态丰富：元一时代广场是合肥第一家集中了购物、餐饮、休闲105、娱乐等多种业态于一体的项目。人民币2.17亿元营业额（营业额（2008年）年）?百货扣点约为24%-28%，平均扣点为26%?西区首层租金约为人民币7-8元/天/平方米租金（扣点）租金（扣点）项目经济技术指标项目经济技术指标胜利路88号地理位置地理位置人民币2,713元坪效坪效共358个，商业面积和停车位配比为223:1停车位停车位80,000平方米商业面积商业面积2006年开业时间开业时间元一集团开发商开发商/运营商运营商元一时代广场项目外观61元一时代广场各楼层品牌元一时代广场各楼层品牌一层二层三层四层楼层楼层元一环球影城、欢乐谷游乐场、欢乐频道KTV、美食广场影城、餐饮、休闲娱乐梦特娇、106、五星苹果、卡帝乐鳄鱼、万里马、艾莉芬特、百丽、她她、天美意、富贵鸟、哈森、康莉.安玛莉、纤纤妙语、蒙拉蒂诺、千百度、雅迪、迪夫斯、BOSS、玉兰油、VOV、宝琪兰PDC、羽西、丝维诗兰、资生堂、欧珀莱、美宝莲、雍加洗护、露华浓、丸美、兰皙欧、蝶妆、翠苑、银库、金伯利、四福、宝亨达、九天戴媚尔、金龙、艾熙、科艺眼镜、Casio、Swatch、英纳格、中国娃娃、Golden Point 等时代百货（北区）、国美电器（东北区）、鞋类服装百货（南区）圣迪奥、佰上泽、村上春、悉雅、恩比丽丝、哥弟、敦奴、德兰尼、阿尤、玖姿、希色、芬狄诗、安莉芳、黛安芬、宜而爽、三枪、豪门、好波、古今、美标、康妮雅维C生活107、M2、伟伦时尚、MAGI MOUSE、纳薇、奥兰丝迪、易菲、圣卡萝、缀、衣登、艾格、唐朝、OJ艺元素、德玛纳、ES、玛利维拉、A-one、索玛、SBLG、CottonRuplic、皮尔卡丹、鳄鱼、梦依诗、伊施戴尔、GIGIS、天堂伞、节节高、迪士尼、卡利雅、浪漫故事时代百货（北区）、国美电器（东北区）、北京华联超市（南区）日驰尼、梦特娇、浪比时、酷、汤尼俊仕、杰克琼斯、马克华菲、皮尔卡丹、左岸、欧文凯、V-one、太平鸟、Levis、雷速、匡威、李宁、茵宝、背靠背、阿迪达斯、探路者、新百伦、贵人鸟、威鹏、阿瑟斯、CROCS、耐克、美津浓、法函诗、罗蒙、特色龙、三柏、乔治白、利郎、九牧王、七匹108、狼、迪赛、富铤、美孩儿、史努比、21世纪、宜贝、JOJO、海威尔、小毛虫、埃米希、西瓜太郎、富逻迷、hello kittly、智高、芭比娃娃、智比、奥迪、拉比、圣保度伦、西瓜太郎、哥比兔、Zippo、维多利保罗、英派斯、麦斯卡、金鸡、双星、浩纱、锐步、英格兰、骆驼、木林森、名郎、金利来、鳄鱼、花花公子、梦特娇、Golf时代百货（北区）、国美电器（东北区）、北京华联超市（南区）重点代表品牌重点代表品牌业态品种业态品种62零售,75%餐饮,10%娱乐,15%元一时代广场业态配比元一时代广场业态配比?业态分布更多元化：业态分布更多元化：元一时代广场的业态构成较其它的传统百货要更多元化，其中零售的比例109、下降至75%，主要是由于引进的零售主力店，如北京华联、时代百货、国美电器等，占据主要的零售面积。?餐饮和娱乐：餐饮和娱乐：元一时代广场的餐饮主要分布在四楼，以美食广场的方式出现。娱乐业态主要是电影院和KTV。其中元一环球影院由元一集团投资建造，是合肥第最先进的现代影院。影院和中影星美院线合作，总共有三个厅及一个贵宾厅，共计778个座位。元一时代广场项目中庭元一环球影城入口注:业态配比按租户的数量统计63元一时代广场元一时代广场可借鉴点（优点）需要注意点（缺点）可借鉴点（优点）需要注意点（缺点）?项目定位：项目定位：该项目的空间规划和动线设计不尽合理，项目内部的主力店和其它区域之间的人流相隔离，110、无法使消费者方便得实现整个购物过程。?产权不清晰：产权不清晰：元一时代广场的商铺散售后再由元一集团进行统一经营管理，因此在经营上片面追求高回报，导致产品的价格偏高，也影响了好的品牌的入驻，降低了其对于消费者的吸引力和整体项目的竞争力。?缺乏长期商业规划：缺乏长期商业规划：作为散售返租的项目，其运营缺乏长期商业规划，运营方式较为短视。?一站式购物中心：一站式购物中心：作为合肥目前体量最大的商业项目，其巨大的商业体量和一站式的购物功能成功吸引了合肥消费者，并促进了元一商圈的发展。?业态丰富：业态丰富：元一时代广场是合肥第一家集中了购物、餐饮、休闲娱乐等多种业态于一体的项目。?硬件设施：硬件设施：该111、项目的设施硬件水平较高，特别是娱乐功能，元一时代广场拥有合肥市目前最现代化、设施最先进的新型电影院，从而聚集大量人气，为项目内其它业态提供了有力的支撑。64瑞景国际购物广场项目简介瑞景国际购物广场项目简介?品牌特色：品牌特色：瑞景国际购物广场是古井集团下属的安徽瑞景商业有限责任公司，继瑞景名品中心后在合肥开设的第二家百货商场。该项目具有一定的品牌特色，如其化妆品品牌为合肥市场上最高端的品牌。?传统百货：传统百货：该项目的名称为购物广场，但其商业模式仍是统一收银的传统百货模式。人民币3.29亿元营业额（营业额（2008年）年）扣点约为20%-25%租金（扣点）租金（扣点）项目经济技术指标项目经济112、技术指标寿春路108号地理位置地理位置人民币21,933元坪效坪效共136个，商业面积和停车位配比为110:1，停车位停车位15,000平方米商业面积商业面积2004年开业时间开业时间古井集团安徽瑞景商业有限责任公司开发商开发商/运营商运营商瑞景国际购物广场项目外观65瑞景国际购物广场各楼层品牌瑞景国际购物广场各楼层品牌精品超市超市六层歌菲乔、索拉茜、皮尔卡丹、歌帝、浩沙、圣大保罗、伊卡露丝、色度、达尔丽、ELLE、常春藤、加菲猫、百利威、米奇内衣、Adidas、NIKE、PUMA、卡帕、富士、东方神、凯尔、健康屋、赛诺、奥索卡、乐斯菲斯、萍果、Rukka、AIGLE、FILA、COBO、FI113、ON、沙驰、凯撒、佳连威、希伯莱、艾诗兰克、嘉里奥、富罗迷、卡拉贝熊、美佳、BBG、美泰、灵动、泰迪、拉比体育、休闲、皮具、内衣、童装五层一层二层三层四层楼层楼层迈雅、博里尼、卡尔丹顿、奥尼路丹、日驰尼、浪梵、安特利普、雷诺马汀、谱拉歌世、老人头、巴利宝、STONEFLY、左天奴、富铤、爱步、都彭驰沙诺、哥伦布斯、斯卡图、卡利斯特、马仙奴、麦迪莱登、法曼斯、卡奴迪路、澳林丹顿、度文、喜尔得、卡拉玛、布来恩、尚野、比华利保罗、LOYOU、美珂欧兰、沙驰、BOMY、ZIPPO、派克、博朗、毕加索、BOOSSUNWEN男装、男鞋、饰品资生堂、兰芝、欧莱雅、欧珀莱、雅诗兰黛、LANCOME、Dior、114、CLARINS、Clinique、CHANEL（化妆品）玉兰油、家美乐、佰草集、谢瑞麟、PLOY PAILIN、ENZO、方久、施华洛世奇、宝齐莱、艾美、美度、天梭、芬迪、尼维达、Gucci、西马、浪琴、伊度、ctf.2、ARTINI、汤普、百丽、莱尔斯丹、瑞贝卡、红科、曼仙妮、千百度、美珂欧兰、TATA、VME化妆品、珠宝、鞋类、钟表乔奥丝、恩曼琳、卓雅、缇丝丹、ZF、柯罗芭、柯利亚诺、E+、迪纳达、ACR、WETOO、朗文斯汀、卡芭拉、伊品宝姿、伊芙心悦、珂曼、凯莉.米洛、依瑶、卡利亚里、美卡拉、KAYUNGER、F1、贝尔尼尼、郦妮、F/do、爱卡卡、CK、伊朵儿丹好、国际眼镜、BOSS115、香水、女装、饰品特爱、古斯塔安娜、诗恩娜、卡索、Theme、ZVKKA、一度、西莱蒙、亦谷、黛安芬、valisere、安莉芳、芬狄诗、伊维斯、曼妮芬、古今、SCOFIELD、XLMS、季候风、伊华欧秀、MOCO、TITI、ABFZ、衣索、粉紅&玛利、格兰菲儿、欧柏兰奴、BRJ、可可尼、6.7.8月、charfen、迪丽斯、Lasaro、ODBO、爱HELLO KITTY、优菲、依慧达、华贵、白井、雅玉坊、Y&F、韦文氏、花菲、ELLE、QQ公仔、海佛兰、瑞贝卡、女装、内衣、配饰重点代表品牌重点代表品牌业态品种业态品种66零售,90%餐饮,10%瑞景国际购物广场业态配比瑞景国际购物广场业态配比?116、业态较为单一：业态较为单一：瑞景国际购物广场的业态较为单一，仍以传统百货业态为主，零售所占的比例达90%，而餐饮近占10%的比例，主要是六楼的咖啡店，较难满足消费者购物、餐饮、娱乐的一站式需求。瑞景国际购物广场项目外观瑞景国际购物广场项目外观注:业态配比按租户的数量统计67瑞景国际购物广场综合分析瑞景国际购物广场综合分析可借鉴点（优点）需要注意点（缺点）可借鉴点（优点）需要注意点（缺点）?项目楼层过高：项目楼层过高：该项目的商业部分共有六层，是合肥主要大型零售项目中楼层最高的项目。高楼层的人气不足，经营情况不尽如人意。?业态单一：业态单一：瑞景国际购物广场仍是传统百货的模式，以购物为主，较少餐117、饮、休闲娱乐业态，较难满足消费者购物、餐饮和娱乐的一站式需求。?区位优势：区位优势：瑞景国际购物广场项目位于寿春路商业街，距离四牌楼商圈的核心淮河路步行街较近，吸引大量的人流，聚客能力较强。?品牌优势：品牌优势：该项目定位明确，是合肥中高档百货的代表项目之一，成功引进了较多的知名品牌，具有一定的品牌特色，如其化妆品品牌为合肥市场上最高端的品牌，具有较强的竞争力。同时，由于其体量较小，其坪效在合肥的百货商场中名列前茅。68元一名城中西街项目简介元一名城中西街项目简介?项目区位：项目区位：中西街位于合肥市的北面，距离市中心有一定距离，是元一集团开发的占地458亩，总建筑面积约53万平方米的元一名城118、住宅项目的配套商业街。?主题定位：主题定位：其主题定位是汇集了包括徽菜、东北菜、西餐等各式风格餐饮为一体的餐饮一条街。作为安徽省首条特色餐饮文化街，最高峰时，这条680米长的中西街汇聚了110多家商户。基本上为餐饮，辅以少量购物和服务业态业态约人民币1.3 2元/平方米/天首层租金首层租金30 70 平方米隔间，单层商铺主力面积区间主力面积区间项目经济技术指标项目经济技术指标临泉路与嘉山路交汇处地理位置地理位置人民币3.5元/平方米/月物业管理费物业管理费西班牙式风格商业街建筑风格商业街建筑风格约680米商业街长度商业街长度2007年12月试营业开业时间开业时间元一集团开发商开发商/运营商运营119、商元一名城中西街入口处路牌69元一名城中西街租户元一名城中西街租户B区A区区域区域老北京涮羊肉、立得排骨米饭、武汉占记鸭颈、老把式瓦罐汤、一品徽菜坊、霍山土菜、奥良烤鸡、大福星鱼丸、随便餐厅、蒙古大营餐饮、寿州老八样菜馆、合肥老母鸡汤、魏家海狗肉、琪雅美容、尚厨、小鲁兔头王、干锅居、东北一家人、张记牛杂馆、金地肥牛府餐饮、服务莎提斯牛扒、NICE比萨、巴斯德小火锅、中西奇趣屋、徽风古道、韩尚纸上烧烤、石锅烤肉、咖啡主意、郁芳茶行、水果铺子、（独）女装餐饮、零售、服务重点代表租户重点代表租户业态品种业态品种元一名城中西街项目外观70餐饮84%零售13%服务3%元一名城中西街业态配比元一名城中西街120、业态配比?业态较为单一：业态较为单一：元一名城中西街的业态较为单一，绝大部分是各式餐饮占84%，其次为零售占13%，如水果店、茶叶店等社区零售，服务主要为美容院占3%的极小比例。由此可见，该项目基本上是一条以餐饮为主体定位的餐饮街，功能业态相当单一。元一名城中西街室外招牌元一名城中西街项目外观注:业态配比按租户的数量统计71元一名城中西街综合分析元一名城中西街综合分析可借鉴点（优点）需要注意点（缺点）可借鉴点（优点）需要注意点（缺点）?辐射商圈范围：辐射商圈范围：元一名城中西街项目的位于合肥市的北部，已经偏离老城区的繁华商圈，虽然项目定位为合肥首条特色餐饮文化街，计划作为目的地消费项目，吸引全121、市的目标消费者，但实际效果来看，其主要吸引的仍是周边地区的居民和人流，消费客源有局限性，造成项目的人气不足，经营情况不尽如人意。?位置设计不合理：位置设计不合理：由于商业街需要好的临街面和展示面，以吸引人流，提高经营收益，而中西街设立在元一名城的住宅区的内侧，临街面和展示面很差，位置设计不合理会影响其经营价值。?主题定位特色：主题定位特色：元一名城中西街项目的主题定位是汇集了包括徽菜、东北菜、西餐等各式风格餐饮为一体的餐饮一条街。作为合肥首条特色餐饮文化街，最高峰时，这条680米长的中西街汇聚了110多家商户。?推广促销活动：推广促销活动：该项目在2008年6月举行了为期60天的中西街首届中西122、啤酒美食月，包括了慕尼黑风情表演等推广促销活动，聚集了一定的人气，提升了项目的知名度。72合肥现有零售物业供应小结合肥现有零售物业供应小结?现有的项目主要集中四大商圈，包括二大传统商圈，四牌楼和三孝口商圈，和二大新兴的商圈，包括元一商圈马鞍山路商圈。?合肥的大型商业项目在1998年以前市场早期的供应较少，1999年至2003年是市场供应低谷期，2004年后随着合肥的零售市场不断发展，合肥的大型零售市场开始升级，大量新型百货和部分购物中心的项目开始进入市场。?合肥现有的重点商业项目仍以百货为主，其中百大集团的旗下项目是本土商业的代表如百大CBD、鼓楼商厦等，而百盛则成为外资百货的代表。?而元一广123、场、国购广场等作为合肥购物中心的原始形态，主要是“大型超市、零售、餐饮和娱乐”的组合，这种模式已经越来越受到合肥消费者的欢迎。?由此可见，随着合肥经济的不断快速发展，合肥人均可支配收入的提高，合肥的消费者的消费模式有了较大的改变，从单纯的购物向着购物、餐饮、娱乐为一体的方向发展。?为了适应合肥消费者的需求变化，合肥的零售物业市场也从传统的百货向着现代商业的购物中心模式发展，主要的典型项目是元一广场、国购广场等新近落成的项目。现有项目主要仍在四大商圈以内。73合肥零售物业市场未来供应研究合肥零售物业市场未来供应研究合肥零售物业市场现有供应研究合肥零售物业市场现有供应研究74合肥未来重点商业项目分124、布合肥未来重点商业项目分布合肥未来重点商业项目布局示意图12345679810121314151611171819202122232425262728293031包河区包河区政务新区政务新区庐阳区庐阳区瑶海区瑶海区蜀山区蜀山区滨湖新区滨湖新区序号项目名称商业业面积序号项目名称商业业面积1坝上街项目300,0002馥邦商务广场50,0003信地城市广场341,0004北京华联蒙城北路购物中心60,0005祥源上城国际38,0006合肥饭店110,0007新天地国际广场40,0008徽商购物广场50,0009明发商业广场380,00010深国投广场70,00011华侨广场77,03812万达广场1125、00,00013东方广场70,00014吉瑞泰盛广场100,00015滨湖世纪城金源时代购物中心400,00016乐客来购物中心130,00017安高城市天地54,00018拓基城市广场100,00019华邦光明世家100,00020松芝万象城120,00021西环中心广场60,00022中环城120,00023北京华联长江西路购物中心60,00024印象西湖70,00025华润幸福里50,00026信旺华府骏苑80,00027绿地花花市街24,00028新城国际购物广场30,00029华邦世贸城60,20030天徽商业广场150,00031（购物公园）西部大超市23,000本项目本项目75合126、肥未来重点商业项目列表（一）合肥未来重点商业项目列表（一）注：部分项目的商业部分体量为根据综合项目的总建筑面积推算得出序号项目名称行政区地址商业业面积 开业年份序号项目名称行政区地址商业业面积 开业年份1坝上街项目瑶海区明光路、滁州路、长江东路、芜湖路、南淝河300,00020122馥邦商务广场瑶海区铜陵北路、龙门岭路、物流大道50,00020103信地城市广场瑶海区临泉路与全椒路交汇处341,00020114北京华联蒙城北路购物中心庐阳区蒙城北路与濉溪路交叉口60,00020115祥源上城国际庐阳区荣事达大道，蒙城路38,00020116合肥饭店庐阳区长江中路以南、红星路以北、宿州路以东、无127、为路以西110,00020127新天地国际广场庐阳区蒙城北路与一环路交汇处40,00020108徽商购物广场庐阳区西临宿州路、北靠红星路、东到红星路小学、南达庐江路50,00020109明发商业广场庐阳区四里河路和砀山路交汇处380,000201110深国投广场庐阳区长丰路北端大杨路（近北一环）70,000201011华侨广场庐阳区含山路、长江中路77,038201212万达广场包河区芜湖路，马鞍山路，南淝河100,000201413东方广场包河区宁国路、徽州大道、芜湖路、香港街70,000201014吉瑞泰盛广场包河区东流路45号100,000201015滨湖世纪城金源时代购物中心滨湖新区 128、徽州大道与紫云路交口400,000201176合肥未来重点商业项目列表（二）合肥未来重点商业项目列表（二）注：部分项目的商业部分体量为根据综合项目的总建筑面积推算得出序号项目名称行政区地址商业业面积 开业年份序号项目名称行政区地址商业业面积 开业年份16乐客来购物中心蜀山区经济开发区长江西路与红皖路交汇处130,000201017安高城市天地蜀山区望江西路合作化南路口54,000201018拓基城市广场蜀山区长江西路669号100,000200919华邦光明世家蜀山区望江路与潜山路交口西南角100,000200920松芝万象城蜀山区长江西路，青阳路西侧120,000201021西环中心广场蜀山129、区潜山路与黄山路交汇处60,000201122中环城蜀山区经济技术开发区繁华大道与翡翠路交汇处120,000201423北京华联长江西路购物中心蜀山区 合肥市长江西路和怀宁路口60,000201024印象西湖蜀山区望江西路65号70,000201225华润幸福里蜀山区望江西路123号（合作化南路口）50,000201326信旺华府骏苑蜀山区望江路和潜山路交汇处80,000201027绿地花花市街政务新区 政务新区国际花都24,000201028新城国际购物广场政务新区 东流路与潜山路交叉口东南角30,000200929华邦世贸城政务新区 东流路和潜山路交汇处东北角60,200201030天徽商130、业广场政务新区 东流路南150,000201231（购物公园）西部大超市政务新区 翠庭路与远圣支路交口23,000201077合肥重点商业项目未来供应合肥重点商业项目未来供应?2009年的供应有限：年的供应有限：合肥2009年的供应有限，大约为23万平方米，是市场供应的低谷。?未来供应未来供应2011年为高峰：年为高峰：合肥未来可甄别的大型商业项目的供应中，2011年预计将会是一个高峰，预计有全市约127万平方米的商业物业进入市场，预计市场竞争会非常激烈。?之后的之后的2012年供应开始下降：年供应开始下降：2012年开始，合肥的商业项目供应预计将开始下降，约70万平方米项目完工入市。?201131、3年至年至2014年预计为供应低谷：年预计为供应低谷：合肥可以甄别的大型商业项目供应，在2013年至2014年进入低谷，仅分别有5万和22万平方米的的项目进入市场。?总的供应量：总的供应量：合肥在2009年至2014年，可以甄别的大型商业项目的总体量达341万平方米，预计将极大程度改变合肥的商业格局。市场供应高峰市场供应高峰2011年预计将会是一个高峰，约127万平方米商业物业入市。市场供应低谷市场供应低谷合肥可以甄别的大型商业项目供应，在2013年至2014年进入低谷，仅有5万和22万平方米的的项目进入市场。市场供应低谷市场供应低谷合肥2009年的供应有限，大约为23万平方米，是市场供应的低132、谷。0300,000600,000900,0001,200,0001,500,0001,800,000200920102011201220132014平方米78合肥未来重点商业项目区域分布合肥未来重点商业项目区域分布?合肥商圈有明显扩展趋势：合肥商圈有明显扩展趋势：从未来供应来看，合肥商圈从原有四大商圈向西扩展至蜀山区、政务新区和高新区，向北的庐阳区和向南滨湖新区扩展。?蜀山区的项目所占比重最大：蜀山区的项目所占比重最大：合肥未来可甄别的大型商业项目的分布中，蜀山区有大量的商业项目供应，包括安高城市天地、信旺华府骏苑、华邦光明世家等项目，虽然这些项目属于蜀山区，但是由于这些项目距离距离本项目较133、近，预计 未来将会有一定的竞争关系。?庐阳区未来供应体量占比也较大：庐阳区未来供应体量占比也较大：庐阳区所占比重也较大，主要项目如合肥饭店、徽商购物广场、明发商业广场等项目。?政务新区内的项目：政务新区内的项目：政务新区内的项目所占的体量比例较小，但是由于这些项目和本项目在同一区域，是直接竞争的项目，如华邦世贸城、天徽商业广场等。瑶海区20%庐阳区24%包河区8%滨湖新区12%蜀山区28%政务新区8%79合肥未来重点商业项目体量分布合肥未来重点商业项目体量分布?未来供应项目体量有扩大趋势：未来供应项目体量有扩大趋势：我们分析了合肥未来可甄别的大型商业项目的体量分布，发现未来项目的体量较现有供应134、的项目有扩大趋势。?5万至万至8万是最主要的区间：万是最主要的区间：其中5万至8万平方米所占的比重最大，接近一半，可见这是未来供应的最主要的区间，大量项目的体量在该区间内。?其它主要的体量区间：其它主要的体量区间：另外，5万以下和10万至15万的项目各占到16%，也是主要的体量区间。?20万以上的项目有限：万以上的项目有限：20万以上的项目相当有限，明发商业广场、滨湖世纪城金源时代购物中心、信地城市广场等几个大型项目。平方米50,000以下16%50,001-80,00042%80,001-100,00013%150,001-200,0000%200,000以上13%100,000-150,0135、0016%80信地城市广场项目简介信地城市广场项目简介?项目规模：项目规模：信地城市广场是合肥主要大型未来商业项目之一，该项目为总建筑面积约100万平方米，集办公楼、购物中心、酒店、商业街和住宅的大型城市综合体项目。?商业体量：商业体量：共34.1万平方米，包括购物中心13.9万平方米、家居广场16.8万平方米、步行商业街3.4万平方米。该项目规模庞大、物业品种丰富，是重要的未来供应项目。总建筑面积约100万平方米，集办公楼、购物中心、酒店、商业街和住宅项目特点项目特点商业、酒店只租不售，住宅出售经营方式经营方式项目经济技术指标项目经济技术指标临泉路与全椒路交汇处地理位置地理位置?首层人民币1136、1-12元/平方米/天，?二层人民币7-8元/平方米/天租金租金“红星美凯龙”家居广场、购物中心、步行商业街商业业态商业业态共34.1万平方米，其中购物中心13.9万平方米、家居广场16.8万平方米、步行商业街3.4万平方米商业面积商业面积2011年9月开业时间开业时间信地集团信地置业（合肥）有限公司开发商开发商/运营商运营商项目外观81天徽商业广场项目简介天徽商业广场项目简介?地理位置：地理位置：天徽商业广场是距离本项目较近的主要商业项目之一，位于望流路南侧，国际花都对面，开发完成后，会对我们的项目有一定的竞争。?商业体量：商业体量：该项目为大型商业项目，共15万平方米，一期天古玩城约3万平137、方米，二期商业步行街、精品购物城、影视娱乐城共约12万平方米。?项目售价：项目售价：首层人民币15,000元/平方米，二层人民币7,000元/平方米，30-100平方米主力销售面积主力销售面积一期古玩城地上4层，地下1层。总层数总层数项目经济技术指标项目经济技术指标政务新区东流路南侧，国际花都对面地理位置地理位置?首层人民币15,000元/平方米，?二层人民币7,000元/平方米，?负一层人民币5,000-8,000/平方米，?三、四层暂不出售售价售价合肥古玩城、商业步行街、餐饮街、精品购物城、影视娱乐城商业业态商业业态共15万平方米，一期天古玩城约3万平方米，二三期商业步行街、精品购物城、影138、视娱乐城共约12万平方米商业面积商业面积一期2009年10月完工，二三期预计2012年以后完工开业时间开业时间安徽天徽集团/政务区投资公司开发商开发商/运营商运营商天徽商业广场项目外观82华邦华邦光明世家（金街光明世家（金街壹号）项目简介壹号）项目简介?地理位置：地理位置：华邦光明世家是另一个距离本项目较近的商业项目，位于望江路与潜山路交口，开发完成后，会对我们的项目有一定的竞争。?商业体量：商业体量：共10万平方米，分4个区，其中1个区委“美家居”广场，为建材家居软装专业店，只租不售。?项目售价：项目售价：根据楼层不同，人民币7,000-20,000元/平方米，5年包租，年收益率8%600个139、车位车位10-40平方米主力销售面积主力销售面积项目经济技术指标项目经济技术指标望江路与潜山路交口地理位置地理位置?首层临街人民币20,000元/平方米，内铺人民币12,000元/平方米?二三层人民币10,000元/平方米?四层人民币7,000/平方米?5年包租，年收益率8%售价售价“美家居”广场，为建材家居软装专业店、购物中心商业业态商业业态共10万平方米，分4个区，其中1个区委“美家居”广场，为建材家居软装专业店，只租不售。商业面积商业面积第一期2009年开业时间开业时间上海农工商房地产集团、合肥华泰集团开发商开发商/运营商运营商项目效果图83信旺信旺华府骏苑项目简介华府骏苑项目简介?商业140、体量：商业体量：信旺华府骏苑是位于望江路的一个大型综合项目，值得注意的是该项目的商业体量相等大，包括一个1万平方米的建材城，8万平方米的大型购物中心。?楼层布局：楼层布局：共4层，其中二层为TESCO乐购，其余楼层以20-30平方米的小单元面积出售，目前已经售完，之前出售的价格首层为25,000元/平方米。TESCO乐购主力店主力店共四层，二层为TESCO乐购，其余楼层出售总层数总层数项目经济技术指标项目经济技术指标望江路与潜山路交汇处地理位置地理位置首层人民币25,000元/平方米售价售价20-30 平方米主力出售面积主力出售面积90,000平方米商业面积商业面积2010年开业时间开业时间古141、井集团安徽瑞景商业有限责任公司开发商开发商/运营商运营商信旺华府骏苑项目外观84安高安高城市天地项目简介城市天地项目简介?综合项目：综合项目：安高城市天地是位于合作化南路望江西路口的一个集住宅、商业、酒店为一体的综合项目。?楼层布局：楼层布局：该项目的商业部分地上6层（第2-3层为沃尔玛超市），地下3层（车位和酒店的配套），其余楼层只租不售。一楼暂定为服饰类、四至六层为餐饮和娱乐。沃尔玛超市主力店主力店一楼暂定为服饰类、四至六层为餐饮和娱乐业态业态项目经济技术指标项目经济技术指标合作化南路88号望江西路口地理位置地理位置开发商尚未决定租金租金共地上6层，第2-3层为沃尔玛超市，其余楼层只租不售142、总层数总层数36,000平方米商业面积商业面积2010年开业时间开业时间安高地产开发商开发商/运营商运营商安高城市天地项目部85合肥未来零售物业供应小结合肥未来零售物业供应小结?合肥未来可甄别的大型商业项目的分布中，蜀山区有大量的商业项目供应，由于这些项目距离距离本项目较近，预计未来将会有一定的竞争关系。?政务新区内的项目：政务新区内的项目所占的体量比例较小，但是由于这些项目和本项目在同一区域，是直接竞争的项目。?2011年预计将会是一个高峰，预计有全市约127万平方米的商业物业进入市场，预计市场竞争会非常激烈。合肥在2009年至2014年，可以甄别的大型商业项目的总体量达341万平方米，预计143、将极大程度改变合肥的商业格局。?从合肥未来可甄别的大型商业项目的体量分布来看，未来项目的体量较现有供应的项目有扩大趋势。?其中5万至8万平方米所占的比重最大，接近一半，可见这是未来供应的最主要的区间，大量项目的体量在该区间内，而20万以上的项目相当有限。?合肥在2009年至2014年，可以甄别的大型商业项目的总体量达341万平方米，预计将极大程度改变合肥的商业格局。同时合肥的商业的模式有了较大的改变，从单纯的购物功能的百货向着购物、餐饮、娱乐为一体的购物中心方向发展，预计未来的合肥整体零售市场的竞争将会相当激烈。861.零售物业定义零售物业定义2.合肥零售物业发展历史及商圈简介合肥零售物业发展144、历史及商圈简介5.合肥零售物业需求研究合肥零售物业需求研究4.合肥零售物业市场供应研究合肥零售物业市场供应研究7.市场指标研究市场指标研究87零售商需求研究零售商需求研究目标消费者微观需求研究目标消费者微观需求研究88消费者调查目的：理解区域市场消费者消费习惯及倾向性，及对本项目概念测试消费者调查目的：理解区域市场消费者消费习惯及倾向性，及对本项目概念测试消费者调查目的：理解区域市场消费者消费习惯及倾向性，及对本项目概念测试消费者调查目的：理解区域市场消费者消费习惯及倾向性，及对本项目概念测试消费者调查样本：实得有效样本消费者调查样本：实得有效样本201份份消费者调查样本：实得有效样本消费者调145、查样本：实得有效样本201份份消费者调查时间：消费者调查时间：2009年年8月月消费者调查时间：消费者调查时间：2009年年8月月消费者调查形式：街头拦访消费者调查形式：街头拦访消费者调查形式：街头拦访消费者调查形式：街头拦访问卷布点：问卷布点在合肥市主要商圈，另外特别在政务新区安排较大样本量问卷布点：问卷布点在合肥市主要商圈，另外特别在政务新区安排较大样本量问卷布点：问卷布点在合肥市主要商圈，另外特别在政务新区安排较大样本量问卷布点：问卷布点在合肥市主要商圈，另外特别在政务新区安排较大样本量合肥消费者微观需求调查合肥消费者微观需求调查894%6%71%19%合肥安徽其他城市华东区域国内其他消146、费者背景一消费者背景一受访者来源受访者来源受访者籍贯受访者籍贯?考虑到商业项目重要的客源为本地居民，因此在调查中当地居民受到重点关注，占的比例达到70%。?另外，受访者为周边办公人员和游客各占15%，这样能够较为充分的考虑到其他消费者的消费需求。?71%的受访者籍贯为合肥。?近两成受访者的籍贯为安徽其他地区。?另外，有少量的受访者来自华东地区和国内其他城市。70%15%15%当地居民周边办公人员游客9042%36%10%7%3%1%1%0%2001-30003001-40004001-50005001-80008001-1000010001-1200012001-1400014001消费者背景147、二消费者背景二受访者家庭月收入受访者家庭月收入受访者汽车拥有量受访者汽车拥有量?仅有19%的受访人群拥有汽车，表明公共交通仍将会成为受访者最主要的出行工具。?本项目未来将会有地铁通过周边地区，这对于提高本项目可及性，吸引距离项目较远的消费者有很大的帮助。?受访者中，家庭月收入在4,001-5,000元的所占比重最高，达到42%。?排在第二位的是家庭月收入在5,001-8,000元，达到36%。?另外，中高家庭月收入的所占比重也较高，受访者中家庭月收入在8,000元以上的比例达到近21%。19%81%有无91消费者背景三消费者背景三年龄年龄受访者职业受访者职业?对于大型商业项目来说，年轻的消费者148、人群会是相对更为重要的目标的客户群，所以我们在在本次调查中，年轻的人群占较大比例。?特别是23-30岁和30-45岁的消费者各占其中的30%，另外22岁以下和45岁以上也有一定的比例。25%30%30%15%45?在本次调查中，普通职员/白领是所有受访者中最多的职业，所占比重接近四成，达到37%。?另外，高级管理人员、专业人士、私营业主、个体户和学生等职业在样本也分别占有较大的比重。2%6%6%6%5%5%5%7%37%15%6%高级管理人员普通职员/白领公务员专业人士私营业主个体户教师学生退休/待业/无业其他拒答92消费者背景三消费者背景三受访者教育背景受访者教育背景受访者婚姻状况受访者婚姻149、状况?在访谈中，有约六成受访者接受过高等教育，其中大专学历的比例最高，为28%，另外，大学本科和大学本科以上分别占25%和7%。28%25%7%3%25%12%初中及以下高中大专本科本科以上拒答?以未婚的单身消费者和已婚有孩的家庭为主导，超过八成；其中未婚单身的比例达到44%，未婚单身消费者在今后零售定位中有必要受到重视。42%8%6%44%未婚已婚无孩已婚有孩拒答93消费者背景五消费者背景五受访者家庭结构受访者家庭结构39%28%12%7%11%1%2%1人2人3人4人5人6人7人?三口之家的家庭结构是本次调查中占比重最大的，占39%。其次为有四人的家庭，占28%的比重。另外，五人的家庭和二150、人的家庭在受访家庭中也占有相当的比重。94消费场所消费场所消费目的商场消费目的商场?百货大楼、鼓楼商厦和安徽国购广场在受访者的光顾选择中排名前三。其中百货大楼的比例达19%，而选择鼓楼商场也达16%，由此可见安徽本地的商业领导者“百大集团”在消费者的心目中占有重要地位。?瑞景名品中心由于定位高端的缘故，受访者选择比例很低。9%6%5%2%13%8%5%6%3%19%7%16%1%百货大楼鼓楼商场百盛百货商之都（宿州路店）商之都（大东门路店）瑞景名品中心瑞景购物广场百大CBD安徽国购广场元一购物广场温莎国际广场新都会购物广场其他消费目的餐厅消费目的餐厅?受访者对于消费的餐厅的选择相当分散，最主要151、的受欢迎的前三位的餐厅，为同庆楼、蜀王大韩寿福城、江南春大酒店。?除此之外，古井假日酒店、金满楼花园酒都也较受欢迎。7%7%1%6%3%3%2%4%9%4%10%4%22%3%11%4%最高台酒楼索菲特明珠国际大酒店古井假日酒店金满楼花园酒都云庭轩西湖蓝宝大酒店贵人香同庆楼梦城大酒店莉木泰式餐厅和府江南春大酒店绿水雅克生态酒店蜀王大韩寿福城沸腾鱼乡其他95消费场所消费场所消费目的浴场消费目的浴场?受访者最多选择的是蓝天白云花园浴场，占29%的比例。?其次为金色池塘花园浴场和燕莎金海棠温泉浴场，各占23%和19%。另外，浪淘沙温泉浴苑也较受欢迎。18%29%5%6%19%23%金色池塘花园浴场燕152、莎金海棠温泉浴场浪淘沙温泉浴苑蓝天白云花园浴场添福堂足浴其他消费目的消费目的KTV?受访者最多选择的是阿里巴巴飙歌城，占33%的比例。?其次为阿波罗飙歌城和美高美神化，各占25%和16%。另外，欢乐频道也占有相当的比例。16%5%25%9%12%33%阿里巴巴飙歌城东方明珠音乐广场美高美神话欢乐频道阿波罗飙歌城其他96消费场所消费场所消费目的电影院消费目的电影院?元一电影院作为合肥最高端的电影院拥有现代化的设施，深受合肥消费者的喜爱。有38%的受访者选择了元一电影院。?除此之外，拥有方便优越的区位的解放电影院也较受欢迎。而长淮电影院，也是受访者选择的前三位的影院之一。17%9%7%2%27%3153、8%元一电影院解放电影院长淮电影院阳光电影院艺术电影院其他9719%6%10%10%25%11%20%20%36%32%26%26%13%29%27%27%7%19%13%13%2%5%5%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%逛超市购物娱乐餐饮每周3次或以上每周2次每周1次每两周1次每月1次更少消费频率消费频率消费频率消费频率?有约八成的受访者表示每周1-2次或以上光顾超市/大卖场，消费频率较为高，而且逛超市/大卖场的消费每周3次或以上的频次是四类中最高的，达到19%，这和消费者的日常基本生活所需相关。?将近一半的受访者在所列出的四种消费方式中，消费频率为每周154、2次或每周1次。?受访者餐饮和娱乐活动的频次率是每周1-2次的各占46%，该比例是相对较高的，说明合肥消费者注重生活品质，消费理念较新，且消费力较强。98逛超市购物娱乐餐饮逛超市购物娱乐餐饮184249164252消费支出消费支出消费支出消费支出?调查结果显示，从消费金额均值看，消费者平均每月花费在购物逛街中的金额最高，为252元，其中每次消费金额在151-200元的比重最大，为17%。?其次是购物的消费也相当高，其中每次购物金额达201-300元的比重最大，占26%。?消费者中娱乐活动的频次虽然较高，花费娱乐活动上的金额比重相对较少。?受访者在餐饮消费金额上的高支出的在四项消费中比例最高。1155、1%19%9%25%10%27%15%19%16%16%16%15%21%14%17%19%26%12%13%4%14%5%12%5%7%6%3%3%2%6%2%11%4%3%1%2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%逛超市购物娱乐餐饮80099吸引前往消费的因素吸引前往消费的因素吸引前往消费的因素吸引前往消费的因素?从左图中看，受访者在前往上述商圈时最主要的原因是可及性和品牌数量和质量因素，其次是价格因素。表明消费者还是非常关注前往该商场是否方便，同时也越来越注重零售项目的品牌档次和质量，而价格因素也是主要考虑因素之一。?排在价格因素之后的则是是购物环境和周边156、环境，说明受访者的需求中购物环境还是较为重要，而周边环境对于受访者来说，则显得没那么重要了。4.154.154.0553.8253.5053.003.203.403.603.804.004.20可及性品牌数量和质量价格因素购物环境周边环境100经常去的餐饮类型经常去的餐饮类型经常去的餐饮类型经常去的餐饮类型?从左图看，中餐毫无疑问是受访者最喜欢的餐饮类型，中餐包含中式地方菜系、中式快餐和火锅，其中尤以中式地方菜系最受欢迎。除此之外，中式快餐和火锅也相当受欢迎。?而西餐、主题餐厅、台湾菜、西式快餐、东南亚风味餐厅均接受度较低。特别是西式快餐和台湾菜，其受欢迎的程度最低。?由此可见，合肥消费者的饮157、食习惯目前较为传统，主要以本地的中式餐饮为主，对于西式餐饮和其它餐饮的接受度有限。1%41%4%3%2%2%22%4%21%中式快餐火锅台湾菜中国地方菜系西餐西式快餐东南亚风味主题餐厅不外出就餐101经常去的休闲娱乐场所类型经常去的休闲娱乐场所类型经常去的休闲娱乐场所类型经常去的休闲娱乐场所类型资料来源:仲量联行战略顾问部?从左图上看，受访者最常去的娱乐场所是KTV和电影院，各自有22%和15%的受访者选择；第三位是美容美发，达13%，表明消费者的时尚需求比较高。?另外，书店的比重也较高，说明消费者的对于文化需求也较高。?再次为咖啡店、酒吧也占了相当的比重，而没有人选择迪士高，这表明消费者的娱158、乐需求档次在不断地提升。?选择溜冰场和健身中心的消费者也有一定比例表明消费者相对注重运动，这点值得关注。4%12%5%13%2%3%4%2%22%0%15%3%5%1%5%4%KTV电影院健身中心溜冰场歌厅夜总会酒吧迪士高儿童活动场所书店咖啡厅美容美发SPA茶坊其他无娱乐活动102购物交通工具购物交通工具购物交通工具选择购物交通工具选择?从上图看，受访者在购物的过程中，最常使用的交通工具是公交车。?此外，私家车、自行车和步行也是不少受访者选择的交通工具。?选择其他的主要是出租车，表明消费者的交通可承受力亦在提高。15%14%9%12%8%10%5%6%5%53%53%52%1%1%0%15%1159、6%17%1%3%8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%去购物中心/百货店去大卖场购物后回家步行自行车/助动车摩托车公交车卖场班车私家车其他103时间容忍度时间容忍度到大卖场愿意花费的时间到大卖场愿意花费的时间到购物中心到购物中心/百货店愿意花费的时间百货店愿意花费的时间?调查结果显示，20分钟左右的时间花费是能够被大多数前往大卖场消费者接受的。?同时也有17%的受访者接受约30分钟的路程时间前往大卖场13%1%1%3%1%1%1%2%1%12%4%35%17%8%5分钟10分钟15分钟20分钟25分钟30分钟40分钟50分钟60分钟70分钟80分钟90分钟14160、0分钟180分钟9%1%4%1%9%1%1%4%7%7%32%23%1%5分钟10分钟15分钟20分钟25分钟30分钟35分钟40分钟45分钟50分钟60分钟100分钟120分钟?对于前往购物中心/百货店调查结果显示，20分钟左右的时间花费同样是最能够被大多数消费者接受的。?值得注意的是，相对于到大卖场/超市购物，到购物中心/百货店的消费者更能容忍长一些的时间。104项目概念测试项目概念测试希望在本区域内兴建的商业类型希望在本区域内兴建的商业类型前往该场所的消费目的前往该场所的消费目的购物地点?受访者选出最希望在本项目中包含的商业设施，结果显示综合性购物中心最受消费者的追捧，选择比例达36%。161、选择大卖场的比例也有22%。?调查发现消费者对大型娱乐需求相对占较高比重，达到14%。另外，受访者对于大型餐饮的需求超过了对百货的需求，达到了13%。22%1%36%9%13%5%14%购物中心百货店大卖场专卖店大型餐饮大型娱乐其他29%7%1%22%41%以购物为主以餐饮为主以娱乐为主以服务为主其他?超过四成的受访者选择到计划兴建的商业项目中进行购物，紧随其后的是选择娱乐，占到29%，而选择餐饮的，占22%。105购物餐饮娱乐服务女装15%中式快餐24%KTV18%电信营业厅20%男装15%火锅20%电影院14%银行25%童装7%中式地方菜系28%健身中心10%邮局13%鞋类9%西餐6%溜冰162、场5%洗衣房4%运动装8%西式快餐14%歌厅2%宠物店2%皮具配饰4%东南亚风味3%夜总会1%面包店7%珠宝7%主题餐厅5%酒吧3%便利店16%影音产品3%迪士高1%票务5%家居用品6%儿童活动场所9%礼品4%工艺礼品2%书店14%鲜花3%书店7%咖啡厅5%旅行社2%数码家电4%美容美发10%其他0%超市13%SPA2%其他0%茶坊3%其他1%商业设施概念测试商业设施概念测试?我们要求受访者选出其平时的购物、餐饮、娱乐习惯中，认为哪些商业设施是生活中需要的。?我们发现受访者最需要在本项目中包含的购物类型有女装、男装、超市；在餐饮中最受消费者的追捧是中式地方菜系、中式快餐和西式快餐；娱乐中最需要163、的是KTV、电影院和书店；而对于服务，受访者最需要的是银行、电信营业厅、便利店。106光顾之可能性和路上所花时间测试光顾之可能性和路上所花时间测试光顾之可能性光顾之可能性目前居住地至本项目的时间目前居住地至本项目的时间?我们从所有受访者得到对此区域项目的正面反馈：20%的客户表示肯定会光顾，48%的客户表示很可能会光顾。这二项相加达到近七成的受访者很有可能会光顾本项，说明本商业项目的开发对于潜在消费群体还是相当有吸引力的。20%20%48%5%7%肯定会光顾很可能会光顾不确定很可能不会光顾肯定不会光顾5%1%12%7%1%1%3%2%1%1%2%3%3%17%15%6%25%2%5分钟10分钟164、15分钟20分钟25分钟30分钟35分钟40分钟45分钟50分钟60分钟70分钟80分钟90分钟120分钟180分钟240分钟拒答?25%的受访者目前从家到本项目来需要的时间在30分钟，是比例最大的。其次，有17%和15%的受访者分别选择60分钟和20分钟，而选择40分钟的也有12%。107光顾之消费支出测试光顾之消费支出测试在计划开发的商业项目的消费支出在计划开发的商业项目的消费支出购物地点?受访者群体在购物上相对于娱乐及餐饮花费较多。这一结果与前述区域消费者的消费习惯的研究相一致。?调查还表明消费者意愿消费金额最高的分别为购物和娱乐，其次为餐饮。这表明未来消费者的消费趋势仍以购物为主导。8165、%24%40%29%23%19%24%18%16%19%13%11%12%12%6%3%3%7%3%1%3%1%2%2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%月购物消费月娱乐消费月餐饮消费800月购物消费月娱乐消费月餐饮消费月购物消费月娱乐消费月餐饮消费222217187108合肥消费者调查小结合肥消费者调查小结?问卷调查中，当地居民受到重点关注，占的比例达到70%，考虑到商业项目重要的客源为本地居民，因此在调查中当地居民受到重点关注，占的比例达到70%。另外，受访者为周边办公人员和游客各占15%，这样能够较为充分的考虑到其他消费者的消费需求。?71%的受访者籍贯为166、合肥，近两成受访者的籍贯为安徽其他地区，有少量的受访者来自华东地区和国内其他城市。?受访者中，家庭月收入在4,001-5,000元的所占比重最高，达到42%。排在第二位的是家庭月收入在5,001-8,000元，达到36%。另外，中高家庭月收入的所占比重也较高，受访者中家庭月收入在8,000元以上的比例达到近21%。?而受访者中仅有19%的受访人群拥有汽车，表明公共交通仍将会成为受访者最主要的出行工具。?我们在在本次调查中，年轻的人群占较大比例，特别是23-30岁和30-45岁的消费者各占其中的30%，另外22岁以下和45岁以上也有一定的比例。?在本次调查中，普通职员/白领是所有受访者中最多的职167、业，所占比重接近四成，达到37%。在访谈中，有约六成受访者接受过高等教育，其中大专学历的比例最高，为28%。?三口之家的家庭结构是本次调查中占比重最大的，占39%。其次为有四人的家庭，占28%的比重。另外，五人的家庭和二人的家庭在受访家庭中也占有相当的比重。?百货大楼、鼓楼商厦和安徽国购广场在受访者的光顾选择中排名前三。其中百货大楼的比例达19%，而选择鼓楼商场也达16%，由此可见安徽本地的商业领导者“百大集团”在消费者的心目中占有重要地位。109合肥消费者调查小结合肥消费者调查小结?受访者对于消费的餐厅的选择相当分散，最主要的受欢迎的前三位的餐厅，为同庆楼、蜀王大韩寿福城、江南春大酒店。?受168、访者最多选择的KTV是阿里巴巴飙歌城，占33%的比例，其次为阿波罗飙歌城和美高美神化，各占25%和16%。另外，欢乐频道也占有相当的比例。?受访者最多选择的浴场是蓝天白云花园浴场，占29%的比例，其次为金色池塘花园浴场和燕莎金海棠温泉浴场，各占23%和19%。另外，浪淘沙温泉浴苑也较受欢迎。?元一电影院作为合肥最高端的电影院拥有现代化的设施，深受合肥消费者的喜爱。有38%的受访者选择了元一电影院。除此之外，拥有方便优越的区位的解放电影院也较受欢迎。而长淮电影院，也是受访者选择的前三位的影院之一。?有约八成的受访者表示每周1-2次或以上光顾超市/大卖场，消费频率较为高，而且逛超市/大卖场的消费每169、周3次或以上的频次是四类中最高的，达到19%，这和消费者的日常基本生活所需相关。?调查结果显示，从消费金额均值看，消费者平均每月花费在购物逛街中的金额最高，为252元，其中每次消费金额在151-200元的比重最大，为17%。?受访者在前往商圈时最主要的原因是可及性和品牌数量和质量因素，其次是价格因素。表明消费者还是非常关注前往该商场是否方便，同时也越来越注重零售项目的品牌档次和质量，而价格因素也是主要考虑因素之一。?中餐毫无疑问是受访者最喜欢的餐饮类型，中餐包含中式地方菜系、中式快餐和火锅，其中尤以中式地方菜系最受欢迎。除此之外，中式快餐和火锅也相当受欢迎。110合肥消费者调查小结合肥消费者调170、查小结?受访者最常去的娱乐场所是KTV和电影院，各自有22%和15%的受访者选择；第三位是美容美发，达13%，表明消费者的时尚需求比较高。?调查结果显示，20分钟左右的时间花费是能够被大多数前往大卖场消费者接受的。对于前往购物中心/百货店调查结果显示，20分钟左右的时间花费同样是最能够被大多数消费者接受的。?受访者选出最希望在本项目中包含的商业设施，结果显示综合性购物中心最受消费者的追捧，选择比例达36%。选择大卖场的比例也有22%。?超过四成的受访者选择到计划兴建的商业项目中进行购物，紧随其后的是选择娱乐，占到29%，而选择餐饮的，占22%。?我们发现受访者最需要在本项目中包含的购物类型有女171、装、男装、超市；在餐饮中最受消费者的追捧是中式地方菜系、中式快餐和西式快餐；娱乐中最需要的是KTV、电影院和书店；而对于服务，受访者最需要的是银行、电信营业厅、便利店。?我们从所有受访者得到对此区域项目的正面反馈：20%的客户表示肯定会光顾，48%的客户表示很可能会光顾。?25%的受访者目前从家到本项目来需要的时间在30分钟，是比例最大的。其次，有17%和15%的受访者分别选择60分钟和20分钟，而选择40分钟的也有12%。?受访者群体在购物上相对于娱乐及餐饮花费较多，这一结果与前述区域消费者的消费习惯的研究相一致。调查还表明消费者意愿消费金额最高的分别为购物和娱乐，其次为餐饮。这表明未来消费172、者的消费趋势仍以购物为主导。111零售商需求研究零售商需求研究目标消费者微观需求研究目标消费者微观需求研究112112受访零售商介绍一受访零售商介绍一113113好美家、红星美凯龙、美克美家家居商场星巴克、味千拉面、小肥羊、最高台酒楼餐饮上海永华电影城、必爱歌、钱柜休闲娱乐贝菲特/绅德士健身、威尔士健身、美格菲、星之健身、一兆韦德健身中心银泰百货、金鹰国际、大洋百货、百盛、新世界百货、太平洋百货百货公司欧尚、大润发、华润苏果、家乐福、农工商超市、人人乐大型卖场业态业态家电卖场国美电器、百思买、五星电器零售商零售商受访零售商介绍二受访零售商介绍二此次零售商访谈共访问40家，收到有效回复30份，以173、上零售商仅包括此次调查中收到的有效回复（共计30份），无效问卷并未列出114114零售商访谈零售商访谈大型卖场大型卖场115xxxxxC03行业行业?大型卖场?欧尚是世界著名大型超市经营者之一,自1999年以来，欧尚开始了在中国稳定持续的发展。目前在中国已拥有24家大型超市，而且越来越多的大型超市即将开业。分店分店?目前在合肥暂时没有分店?计划在合肥开 2 家分店?计划在政务新区内开设分店?3 公里范围内常住人口达到 15-20 万?位于两条交通主干道的交叉口承租兴趣:承租兴趣:?有兴趣承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：25,000-30,000 平方米?层高：5.8-6 米?柱距 8.174、4 米?可接受楼层：地下一层至地上三层，不接受地下二层以下及地上三层以上楼层?可承受租金：视当地市场情况而定?承重：特殊区域为 1,500 公斤/平方米，一般区域为 900公斤/平方米，办公区域为 500 公斤/平方米现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语欧尚欧尚116xxxxxC03行业行业?大型卖场?成立於 1996年，1997年在大陆成立“上海大润发有限公司”，在华北及东東地区已成立超过60家分店。分店分店?目前在合肥有3 家分店?没有具体的计划，需考查具体的项目?在合肥市场有拓展计划?175、对政务新区有一定的兴趣?区域?物业的技术要求承租兴趣:承租兴趣:?有兴趣承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：23,000-25,000 平方米，单层10,000 平方米?层高：5.4 米?可接受楼层：地上一层至二层?可承受租金：视当地市场情况而定?承重：不同区域不同指标?停车位：300-500 个现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语大润发大润发117xxxxxC03行业行业?大型卖场?诞生于1996年，经过十多年的快速发展，现已成为集批发、配送、物流、加工、零售于一体的大型连锁企业集团。176、至2008年底，公司网点总数已达1800家，网络覆盖苏、皖、鲁、豫、鄂、冀等六个省份。分店分店?目前在合肥有 1 家大卖场?在合肥有发展计划?目前有 4 家正在洽谈?交通?人口?当地市场的发展趋势承租兴趣:承租兴趣:?有兴趣承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：6,000 平方米?层高：5.5 米?可接受楼层：地上一层至三层?可承受租金：视当地市场情况而定?装修要求：外立面做好，消防、水电完成，内装修设计对接?经营模式：可买可租现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语华润苏果华润苏果118xx177、xxxC03行业行业?大型卖场?成立于1959年的家乐福集团是大卖场业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。分店分店?目前在合肥有 3 家分店?符合评估条件即可考虑开设新店，无数量限定?计划在政务新区内开设分店，目前正在洽谈有关项目?人口?商务氛围?交通可及性承租兴趣:承租兴趣:?有兴趣承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：16,000-20,000 平方米?层高：5 米?可接受楼层：地上一至二层?可承受租金：视当地市场情况而定?承重：特殊区域为 1,500 公斤/平方米现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因178、素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语家乐福家乐福119xxxxxC03行业行业?大型卖场?成立于1994年，目前，农工商超市集团由农工商超市、好德便利、可的便利、好德企业、真德食品、伍缘杂货、好德置业等8家公司和连锁经营进修学院组成。拥有数千家连锁店，是多业态发展的全国性大型连锁企业集团。分店分店?目前在合肥没有分店?只考虑上海范围内?无具体数量限定，符合条件即可开店?两店相隔至少 700 米承租兴趣:承租兴趣:?没兴趣承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：500 平方米?层高：5 米?可接受楼层：一层最佳?可承受租金：视当地市场情况而定现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年179、拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语农工商超市农工商超市120 xxxxxC03行业行业?大型卖场?1996年成立，已经快速成长为中国30强零售连锁企业品牌之一。从深圳到华南、西北、西南、华北，截止2008年12月，人人乐在全国20多个市级以上城市，已拥有经营门店81家，签约门店100多家。分店分店?目前在合肥暂时没有分店?发展重点为西南、西北片区以及天津、北京市场?目前暂时不会考虑合肥市场?商圈?物业的技术要求是否符合承租兴趣:承租兴趣:?没兴趣承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：15,000 平方米?层高：5.5 米?柱距：8 米180、?可接受楼层：三层以下?可承受租金：视当地市场情况而定?承重：仓库区域为 500 公斤/平方米现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语人人乐人人乐121121零售商访谈零售商访谈百货公司百货公司122xxxxxC03行业行业?百货公司?银泰百货（集团）有限公司是一家以百货零售业为主营业务的全国性大型百货连锁集团。目前集团正在运营及筹建中的大型百货商场和购物中心近三十家。分店分店?目前在合肥暂时没有分店?有意向在合肥发展业务?偏好当地的核心商圈承租兴趣:承租兴趣:?有兴趣承租承租/技术要求技术要求181、:?使用面积：30,000-100,000 平方米?层高：地下为 5.8 米，一层为 6 米，二层以上 5 米?单层面积：7,000-8,000 平方米较合适?可承受租金：视当地市场情况而定?承重：450 公斤/平方米现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语银泰百货银泰百货123xxxxxC03行业行业?百货公司?金鹰国际集团，创立于1992年，是南京市批准的首家外资企业集团，通过旗下香港金鹰商贸集团，专注发展高级时尚百货连锁零售业务。分店分店?目前在合肥暂时没有分店?有意向在合肥发展业务?全国182、重点城市承租兴趣:承租兴趣:?有兴趣承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：35,000 平方米?可接受楼层：总层数不超过 6 层?层高：符合百货公司的一般要求?可承受租金：视当地市场情况而定?承重：符合百货公司的一般要求即可现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语金鹰国际金鹰国际124xxxxxC03行业行业?百货公司?大洋百货集团有限公司于2002年5月注册成立，是在中国大陆专门从事百货零售的外资企业。大洋百货的股东主要为台湾的上市公司，目前大洋百货在全国已开设有11家店。分店分店?目前在合183、肥暂时没有分店?有意向在合肥、芜湖、蚌埠、马鞍山开设分店?在合肥首先考虑庐阳区、长江路沿线开设分店?商圈?市区人口 60 万以上承租兴趣:承租兴趣:?有兴趣承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：35,000 平方米?可接受楼层：地下一层至地上五层?层高：一层为 6 米，二层以上 5 米?可承受租金：视当地市场情况而定?承重：350-400 公斤/平方米现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语大洋百货大洋百货125xxxxxC03行业行业?百货公司?百盛于1994年进驻中国零售业市场，并在北京复184、兴门内大街开设首家百货店，定位于中高档消费群体。百盛是最早在中国经营时尚百货外资连锁企业之一，并且目前已经发展成为中国最大的时尚百货集团之一，拥有覆盖中国26个主要城市的最广泛的营销网络。分店分店?目前在合肥有 1 家分店?重点发展一线、二线城市?目前开始考虑三线城市?每年新开 5-6 家新店?社会消费品总额超过 100 亿?城区常住人口超过 100 万承租兴趣:承租兴趣:?有兴趣承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：30,000 平方米左右?可接受楼层：总层数不超过 6 层?层高：一层为 5 米以上，二层以上为 4.8-5 米?可承受租金：视当地市场情况而定?机电：符合百货店需求现时营运状185、况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语百盛百盛126xxxxxC03行业行业?百货公司?1993 年成立了新世界百货有限公司，并於翌年在中国华中地区最大的城市-武汉，经营管理了第一间百货商场。新世界百货根据市场情况及自身优势，确定了中高档路线的市场定位。高雅、时尚的中青年一族是新世界百货的主要目标顾客。分店分店?目前在合肥暂时没有分店?对合肥市场无明确的拓展计划，需要考察发展情况和具体项目?发展重点为上海?其次考虑浙江及江苏的主要城市承租兴趣:承租兴趣:?不确定，看发展承租承租/技术要求技术要求:?使用186、面积：30,000 平方米?倾向楼层：不高于 5 层?层高：首层为 5.6-5.7 米，二层以上为 5.2-5.3 米?可承受租金：视当地市场情况而定现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语新世界百货新世界百货127xxxxxC03行业行业?百货公司?太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型的百货事业体。?远东百货成立于1967年，是台湾一家百货公司连锁店。分店分店?目前在合肥暂时没有分店?基本战略为一年新开一家店?在重庆、187、成都地区可适当增加计划?目前发展重点是北京、成都、重庆、上海、浙江以及江苏?比较倾向成熟商圈承租兴趣:承租兴趣:?没兴趣承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：50,000 平方米?倾向楼层：1-5 层?层高：首层为 6 米，二层以上为 5.5 米?可承受租金：视当地市场情况而定现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语太平洋百货太平洋百货/远东百货远东百货128128零售商访谈零售商访谈家电卖场家电卖场129xxxxxC03行业行业?家电卖场分店分店?目前在合肥有 2 家分店?2009 年下半年188、计划在合肥市场新开 2-3 家分店?考虑政务新区?希望在政务新区的核心区位?租金优惠或免租期延长承租兴趣:承租兴趣:?有兴趣承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：3,000-5,000 平方米?倾向楼层：1-3 层,1 层面积至少 500 平方米以上?层高：3 米?可承受租金：视当地市场情况而定?装修：偏爱带装修物业现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语国美电器国美电器130 xxxxxC03行业行业?家电卖场?公司于1966年成立于明尼苏达州，并在1983年更名为百思买。百思买作为全球最大189、也是最富盛誉的零售企业之一，主营消费电子、家居 办公用品、电器、娱乐软件及其相关服务。?2003年，百思买涉足中国市场，在2006年6月控股并购了中江苏五星电器公司。分店分店?目前在合肥没有分店?近三年暂时不会考虑合肥市场?物业外立面形象较好?可允许放店招?有物流通道承租兴趣:承租兴趣:?没兴趣承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：2,000-3,000 平方米?倾向楼层：1 层或含 1 层?层高：符合正常标准即可?可承受租金：视当地市场情况而定?机电：100 瓦/平方米（不含空调用电）现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项190、目的意见/评语对本项目的意见/评语百思买百思买131xxxxxC03行业行业?家电卖场?创立于1998年12月18日，以空调批发经营及零售起家。2006年5月，与全球最大的消费类电子零售商美国百思买成功合资，以“双品牌”策略拓展中国市场。分店分店?目前在合肥有 4 家分店?会考虑在政务新区拓展新店?商业氛围?覆盖人口承租兴趣:承租兴趣:?不确定，看发展承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：3,000-5,000 平方米?倾向楼层：1 层或含 1 层?层高：3 米净高?可承受租金：视当地市场情况而定?机电：300-400 KV现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主191、要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语五星电器五星电器132132零售商访谈零售商访谈家居商场家居商场133xxxxxC03行业行业?家居商场?好美家装潢建材有限公司成立于1998年，是一家全国性专业连锁超市公司，在上海、北京、广州、南京、成都、武汉、宁波等9个中国最主要的城市共有29家好美家建材大卖场。分店分店?目前在合肥有 1 家分店?发展重点为上海市区及各郊县?在合肥暂无开设新店的计划?附近有一定量的商业及住宅?合适的租金水平承租兴趣:承租兴趣:?没兴趣承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：6,000-8,000 平方米?倾向楼层：1 层；地段特别好的192、物业可以考虑1 层加2 层?层高：6 米?可承受租金：视当地市场情况而定?装修、机电等技术指标有公司的统一标准现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语好美家好美家134xxxxxC03行业行业?家居商场?1986年创业，在32个城市开办了51家商场，市场总规模达501万平方米，成为中国家居业的第一品牌。分店分店?目前在合肥没有分店?在全国各省会城市会考虑增开 2 家新店?市区人口达 100 万以上?城市消费水平承租兴趣:承租兴趣:?有兴趣承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：6,000-8,0193、00 平方米?倾向楼层：1 层；地段特别好的物业可以考虑1 层加2 层?层高：6 米?可承受租金：视当地市场情况而定?装修：按第六代装修标准进行装修现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语红星美凯龙红星美凯龙135xxxxxC03行业行业?家居商场?美克美家家具连锁有限公司始创于2001年，于2002年开始在中国构建国际家具连锁零售网络,自2002年12月28日第一家连锁店在天津开业至今，美克美家已发展成为拥有30余家家具连锁店，覆盖北京、上海、天津、重庆、杭州、武汉、成都、乌鲁木齐、大连、宁波194、长沙、深圳、南京、广州等城市的国际家具连锁零售网络。分店分店?目前在合肥新站区有一家分店?由于 2008 年刚开合肥第一家分店，因此需要 2 年左右时间来考察市场?2009 及 2010 年暂不会考虑在合肥增开新店?2010 年以后会考虑继续拓展合肥市场?由于产品定位中高档，因此需要周边相合适的商务氛围?较便利的交通可及性?充足的停车位承租兴趣:承租兴趣:?不确定，看发展承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：旗舰店 2,000 平方米，同一城市的第二第三家分店可适当减小面积?倾向楼层：1-3 层，但必须含一层?层高：符合一般商业运营的标准即可?可承受租金：视当地市场情况而定现时营运状况现时195、营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语美克美家美克美家136136零售商访谈零售商访谈餐饮餐饮137137星巴克星巴克行业行业?咖啡?成立于 1971 年，起源于美国西雅图，是世界领先的特种咖啡的零售商。1992 年成功上市，目前已在北美、拉丁美洲、欧洲、中东和太平洋沿岸39个国家拥有超过13,000 家分店和超过 145,000 名员工。连续多年被美国财富评为“最受尊敬的企业”。分店分店?现时于中国有 500 多家分店，分布的城市包括：中国大陆、香港、澳门、台湾。?店铺平均面积为 150-200 平方米?在196、合肥暂时没有分店?根据公司策略，2010 年前基本不会进入合肥市场?人流因素?商圈的成熟程度承租兴趣承租兴趣:?没兴趣承租承租/技术要求技术要求:?周边人口要求为：市中心、成熟商圈?使用面积为：150-200 平方米?店铺面宽进深比为：门面越宽越好，最好有转角?楼高：3-3.5 米?柱距：越小越好?可接受楼层：1 或 1+2 层，沿街?可承受租金：视情况而定?租约年期为 10 年，免租期 3 个月现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语138138行业行业?餐饮?味千拉面创始于1968年，发源地197、日本九州岛的熊本。味千中国自1996年香港铜锣湾开业至今，已经发展成为跨地区的餐饮连锁集团，是中国快速休闲餐饮最大的连锁经营商之一。分店分店?目前在合肥没有分店?无具体拓展计划?主要城市的成熟商圈均会考虑发展?营业额测算?地理位置?商圈氛围承租兴趣:承租兴趣:?不确定，看发展承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：200 平方米左右?倾向楼层：1 层?可承受租金：视当地市场情况而定?层高、装修、机电、承重等技术指标符合市场一般标准即可现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语味千拉面味千拉面139198、139行业行业?休闲餐饮连锁?成立于 1999 年，来源于内蒙古包头市，为股份制跨国企业。目前拥有国内五大餐饮区域和国际三大餐饮市场区域。2006年欧洲最大的投资公司3i集团和著名投资机构普斯凯基金进驻小肥羊，使其成为内地第一家引入外资的餐饮连锁企业。分店分店?全球共有 350 家连锁分店和约 350 家的特许经营加盟店，其中在中国有 344 家分店，分布于中国大陆各省份和台湾、香港、澳门。另外有6家分店分别位于美国、日本和印度尼西亚。?目前合肥有2家分店。现时营运状況现时营运状況未来未来3年拓展计划年拓展计划?2009 年没有在合肥增开新店的计划?2010-2011 年计划在合肥的核心商圈增199、开新店开铺决定的主要考虑因素开铺决定的主要考虑因素?靠近商务办公楼和住宅区?商圈成熟对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语承租兴趣承租兴趣:?没兴趣承租承租/技术要求：技术要求：?承租面积：约 700 平方米?楼层要求：1 F?层高要求：一般餐饮标准?租赁期限：10 年?门面进深门面比：要求较宽的门面小肥羊小肥羊140 xxxxxC03行业行业?餐饮?在合肥本地具有较好口碑分店分店?目前在合肥有 4 家分店?在政务新区已有一家分店在筹备中，在该区域暂无开设第二家分店的计划?临近大型社区?靠近政府机关承租兴趣:承租兴趣:?不确定，看发展承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：4,000 平方米200、左右?倾向楼层：含 1 层?层高：5.4 米?柱距：8 米?可承受租金：视当地市场情况而定现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语最高台酒楼最高台酒楼141141零售商访谈零售商访谈休闲娱乐休闲娱乐142142行业行业?电影院?永华电影城共有11个专业电影厅，由美国华纳兄弟公司参与设计，厅数为上海电影院之最。2002年4月28日，永华电影城在国内率先安装了数字放映系统，成为 全国第一家数字放映电影城。分店分店?上海港汇广场有 1 家?合肥正在洽谈第一家平均面积平均面积?5,000 平方米现时营运201、状況现时营运状況未来未来3年拓展计划年拓展计划?在合肥将拓展 2-3 家?会考虑在政务新区增开新店?希望参与在项目涉及前期开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素?社区成熟度?地理位置和交通（公交和地铁）?人口稠密度?连片的商业场所?政府补贴对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语承租兴趣承租兴趣:?有兴趣承租承租/技术要求技术要求:?承租面积：5,000 平方米平方米左右?楼层：顶楼?层高：不低于 9 米，立柱尽量少一些?承重：没有特别要求?邻居之商铺选择：商场?进场前需要其自身技术人员做改造，影院的布局、审计和消防等要独立设计上海永华电影城上海永华电影城143143行业行业?KTV?“202、必爱歌”在全球拥有356家的店铺，而且还在不断地拓展卡拉OK专业领域。领先开发了无线话筒、红外线接口、电子掌上歌本以及日本销量第一的卡拉OK专业音箱品牌DAM，在专业领域得到了YAMAHA芯片的支持，旗下唱片公司和音乐制作部门为诸多音乐爱好者带来精彩的欢唱体验。分店分店?全国共有 2 家分店，全部集中在上海?合肥现无分店平均面积平均面积?1,000 平方米现时营运状況现时营运状況未来3年拓展计划未来3年拓展计划?上海市有发展计划，以社区型KTV为主?暂不考虑向外地市场发展开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素?成熟商业气氛?项目周边环境?轨道交通车站?人流量大?要求有装修补贴对本项目的意203、见/评语对本项目的意见/评语承租兴趣承租兴趣:?有兴趣，但是要看具体项目承租承租/技术要求技术要求:?承租面积：1,000-1500 平方米?楼层不限?层高：3.5 米?邻居之商铺选择：餐饮集中的地段必爱歌必爱歌144144行业行业?KTV?1989年成立钱柜企业?分店分店?全国上海、北京、杭州、广州、西安、长沙、深圳等各大城市都有分店，合肥现无分店平均面积平均面积?3,000-5,000 平方米现时营运状況现时营运状況未来3年拓展计划未来3年拓展计划?上海市有发展计划，主要在核心城区，目前主要关注点五角场和长宁地区?合肥市场暂不考虑开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素?成熟商业气氛?204、项目周边环境?轨道交通车站?人流量大?要求有装修补贴对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语承租兴趣承租兴趣:?无兴趣承租承租/技术要求技术要求:?承租面积：3,000-5,000 平方米?楼层不限?层高：3.5 米?邻居之商铺选择：餐饮集中的地段钱柜钱柜145145零售商访谈零售商访谈健身中心健身中心146146行业行业?健身中心分店分店?现时于中国有5家直营分店，几十家加盟店?分布的城市包括：上海、江西九江、江苏启东、江苏通州?合肥目前没有分店?店铺平均面积为 2,000-3,000 平方米?计划在合肥新开 1-2 家新店?楼层结构排布，包括：?承重?单层面积?层高等承租兴趣承租兴趣:?有205、兴趣，但要看项目的具体情况承租承租/技术要求技术要求:?使用面积为 2,000-3,000 平方米不等，主要考虑是否有游泳池，优先考虑带游泳池的物业。?对装修无要求?对楼层结构有要求，最好是混凝土结构?层高在 5 米以上?单层面积大于 800 平方米可以接受?租金1元/天/平方米可以接受现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语贝菲特/绅德士健身贝菲特/绅德士健身147147行业行业?健身中心分店分店?现时于中国有20多家分店，分布的城市包括：北京、上海、武汉、昆山、南京、常熟、哈尔滨?店铺面积为206、 3,000-5,000 平方米?在合肥市场暂时没有分店?目前全国分店有 20 多家，明天要开满 40 家分店?对合肥市场的兴趣暂时不大?高档小区/商场?周边环境?人流量?地理位置承租兴趣承租兴趣:?没兴趣承租承租/技术要求技术要求:?使用面积为 3,000-5,000 平方米?对层高没特别的要求，3-5 米均可。?优先考虑带游泳池的物业?毛坯和精装交房均可?对机电和承重均有要求?对水、电、煤气、上下水均有要求，但需要进一步考察后再谈现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语威尔士健身威尔士健身1207、48148行业行业?健身中心分店分店?现时于中国有 10 家分店，分布的城市包括：上海，成都、武汉和西安?店铺平均面积为 4,000-5,000 平方米?在合肥目前没有分店?重点发展江苏、浙江市场?其他市场要看具体项目?要依具体的项目条件而定?一般的考虑因素为人流和商业成熟度承租兴趣承租兴趣:?不确定，看发展承租承租/技术要求技术要求:?使用面积为 4,000-12,000 平方米不等，主要依据其自身对健身会所的四大分类而定?可接受楼层：最好沿街面，偏好底商?租约年期为：10 年以内?其他要求：一般采用加盟合作的方式进行业务拓展美格菲仅提供管理服务，并不直接投入资金或租用店面?需要业主提供内部208、装修，有温水游泳池现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语美格菲美格菲149149行业行业?健身中心分店分店?总共 21 家门店，其中上海有 19 家?分布城市中心区域?在合肥目前没有分店现状现状?健身行业不景气，目前先把上海市区门店的网络平台搭建好，以减少运营成本?重点发展上海市场?对外地市场只考虑“管理输出”的模式?周边有大量的公司客户?交通便捷?与开发商的合作（共同承担风险）?成本因素（人员、能耗、租金、器械和装修）承租兴趣承租兴趣:?没兴趣承租承租/技术要求技术要求:?使用面积：1,50209、0 平方米；4,000 平方米（带泳池）?可接受楼层：不一定，看项目情况?装修：需开发商提供?层高：3.5 米?介入时间：施工阶段（提交必要的工程、物业条件）?开发经营模式：与政府或开发商合作?期望：希望得到政府的支持和优惠政策现时营运状况现时营运状况未来3年拓展计划未来3年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语星之健身星之健身150150行业行业?健身中心分店分店?全国共有 60 家店?上海有 40 多家店?在合肥没有分店平均面积平均面积?4,000 平方米现时营运状況现时营运状況未来3年拓展计划未来3年拓展计划?除上海、广州、深圳、北京210、以外其他城市只接受加盟开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素?周边客户群，项目一公里范围内的常住人口数量及组成等?轨道交通?独立的通道?最好有装修补贴等对本项目的意见/评语对本项目的意见/评语承租兴趣:承租兴趣:?没兴趣承租/技术要求:承租/技术要求:?承租面积：3,000 平方米（包括室内游泳池）?楼层：不限?层高：3.7 米?承重：200 KN/平方米，洗澡区域为400 KN/平方米?邻居之商铺选择：有教育类的公司为佳?其他要求：要开发商提供一揽子项目计划安排一兆韦德一兆韦德1511514.8-5 米总数不超过6 层社会消费品总额超过 100 亿；城区常住人口超过 100 亿30,0211、00有百货公司百盛百盛5-6 米地下一层至地上五层商圈、失去人口 60 万以上不小于35,000有百货公司大洋百货大洋百货5 米地上一层两店相隔至少 700 米500无大型卖场农工商超市农工商超市不小于 5.4 米地上一层至二层区域及物业的技术要求23,000-25,000有大型卖场大润发大润发不小于 5.5 米地上三层以下.商圈及物业的技术要求是否相符1,5000无大型卖场人人乐人人乐5 米地上一层至二层人口、商务氛围及交通可及性16,000-20,000有大型卖场家乐福家乐福5.5 米地上一层至三层交通、人口及当地市场的发展趋势6,000有大型卖场华润苏果华润苏果5.8-6 米地下一层至地212、上三层3 公里范围内常住人口达到 15-20 万位于两条交通主干道的交叉口25,000-30,000有大型卖场欧尚欧尚5-6 米N.A.偏好当地的核心商圈30,000-100,000有百货公司银泰百货银泰百货N.A.总数不超过6层全国重点城市不小于35,000有百货公司金鹰国际金鹰国际期望楼层期望楼层业态业态开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素需求面积（平方米）需求面积（平方米）楼层净高楼层净高对进入本区域的意向对进入本区域的意向商户名称商户名称零售商需求总结（一）零售商需求总结（一）1521523-3.5 米1 或1+2 层人流及商圈的成熟程度150-200无餐饮星巴克星巴克N.A.213、1 层营业额测算、地理位置、商圈氛围200不确定餐饮味千拉面味千拉面N.A.含 1 层商务氛围、便利的交通可及性及充足的停车位不小于 2,000不确定家居商场美克美家美克美家N.A.1 层或含1 层物业外立面形象较好；允许放店招；有物流通道2,000-3,000无家电卖场百思买百思买不低于 3 米1 层或含1 层商业氛围和覆盖人口3,000-5,000不确定家电卖场五星电器五星电器不低于 6 米1 层附近有一定量的商业及住宅；合适的租金水平6,000-8,000无家居商场好美家好美家5.2-5.6 米不超过 5 层发展重点为上海，其次考虑浙江及江苏主要城市不小于 30,000不确定百货公司新世214、界百货新世界百货不低于 6 米1 层市区人口达100万以上；城市有较高的消费水平6,000-8,000有家居商场红星美凯龙红星美凯龙不低于 3 米1-3 层希望在政务新区的核心区位，租金优惠或免租期延长3,000-5,000有家电卖场国美电器国美电器5.5-6 米1-5 层比较倾向成熟商圈，目前发展重点是北京、成都、重庆、上海、浙江以及江苏不小于 50,000无百货公司太平洋百货太平洋百货/远东百货远东百货期望楼层期望楼层业态业态开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素需求面积（平方米）需求面积（平方米）楼层净高楼层净高对进入本区域的意向对进入本区域的意向商户名称商户名称零售商需求总结（二215、）零售商需求总结（二）153153N.A.1靠近商务办公楼和住宅区；商圈成熟700无餐饮小肥羊小肥羊不低于 5.4 米含1 层靠近大型社区及政府机关4,000不确定餐饮最高台酒楼最高台酒楼不低于 9 米顶楼社区成熟度、地理位置和交通、人口稠密度、连片的商业场所、政府补贴5,000有休闲娱乐上海永华电影城上海永华电影城N.A.最好底层要依具体的项目条件而定；一般的考虑因素为人流和商业成熟度4,000-12,000不确定健身中心美格菲美格菲高于 3.5 米不限.成熟的商业氛围、项目周边环境、轨道交通车站、人流量大、要求有装修补贴3,000-5,000无休闲娱乐钱柜钱柜3.5 米N.A.周边有大量的216、公司客户；交通便捷；与开发商的合作；成本因素1,500-4,000无健身中心星之健身星之健身3-5 米N.A.高档小区/商场、周边环境、人流量、地理位置3,000-5,000无健身中心威尔士健身威尔士健身不低于 5 米N.A.承重、单层面积、层高等楼层结构排布2,000-3,000有健身中心贝菲特贝菲特/绅德士健身绅德士健身高于 3.5 米不限成熟的商业氛围、项目周边环境、轨道交通车站、人流量大、要求有装修补贴1,000-1,500有休闲娱乐必爱歌必爱歌3.7 米N.A.周边客户群、项目一公里范围内的常住人口数量及组成等、轨道交通、独立的通道、最好有装修补贴等3,000无健身中心一兆韦德一兆韦217、德期望楼层期望楼层业态业态开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素需求面积（平方米）需求面积（平方米）楼层净高楼层净高对进入本区域的意向对进入本区域的意向商户名称商户名称零售商需求总结（三）零售商需求总结（三）154154零售商需求访谈结论零售商需求访谈结论40%5311健身中心67%3102休闲娱乐50%2220餐饮67%1111家电卖场67%2111家居商场3066被访零售商数目被访零售商数目被访零售商数目被访零售商数目63%11613总计83%114百货公司67%204大型卖场有意向客户比例有意向客户比例有意向客户比例有意向客户比例无意向暂不考虑无意向暂不考虑无意向暂不考虑无意向暂不218、考虑有意向但不明确，看发展有意向但不明确，看发展有意向但不明确，看发展有意向但不明确，看发展有较强意向有较强意向有较强意向有较强意向类型类型类型类型受访零售商业态分布受访零售商入驻意向受访零售商业态分布受访零售商入驻意向休闲娱乐10%餐饮13%家居商场10%家电卖场10%百货公司20%大型卖场20%健身中心17%有意向但不明确20%有较强意向43%无意向37%155155零售商需求研究小结零售商需求研究小结?针对本项目，本行对40个零售商家进行了电话、邮件等形式的访谈，业态涵盖大型卖场、百货公司、家电卖场、家居商场大型卖场、百货公司、家电卖场、家居商场等类别，共收到有效回复问卷30家。?零售商219、访谈的商家数量配比基本平均分布，目的主要在于了解大型卖场、百货公司、家电卖场、家居商场大型卖场、百货公司、家电卖场、家居商场等客户对本项目的看法及入驻项目的可能性。?在目前本所访问的30家零售商中，从业态上看，百货公司百货公司对本项目的反应最积极，入驻意愿较高。?大型卖场、家电卖场、家居商场、休闲娱乐大型卖场、家电卖场、家居商场、休闲娱乐类客户对本项目的反应也较积极，表示会积极关注本项目的发展。?餐饮和健身中心对本项目的反应较一般，但大多看好本区域的发展潜力，并且会关注本项目的发展。?通过本的调查，发现大多数零售商家都非常重视和关注本区域重视和关注本区域的零售商业市场，表示出看好的态度和进驻的220、兴趣；对于本项目，则需要进一步加深对项目的了解后才做最后的决定。?此外，由于本项目零售部分的规划未最终确定零售部分的规划未最终确定，距离进入正式的招商和项目完工都还有时日，这也是造成部分商家无法明确对本项目的意向，表示仍需进一步资料的主要原因。1561561.零售物业定义零售物业定义2.合肥零售物业发展历史及商圈简介合肥零售物业发展历史及商圈简介5.合肥零售物业需求研究合肥零售物业需求研究4.合肥零售物业市场供应研究合肥零售物业市场供应研究7.市场指标研究市场指标研究15726%25%25%23%21%0%5%10%15%20%25%30%合肥百盛元一时代广场百大CBD 瑞景国际购物广场温莎国221、际广场合肥部分典型零售项目扣点分析合肥部分典型零售项目扣点分析?典型零售项目扣点情况：典型零售项目扣点情况：我们对于合肥部分主要现有的商业项目，包括合肥百盛、百大CBD、元一时代广场等进行调查，发现合肥各主要商场较少以租金形式支付（除了一些以大卖场加底商的形式的商场），多以扣点的形式结算，其平均扣点基本在21%-26%的区间内。?不同的商品其扣点有所不同：不同的商品其扣点有所不同：不同的商品其扣点会有差别：?鞋/包类：25-28%?服装类：22-28%?化妆品：22-28%（对于部分知名品牌化妆品，商场会提供装修费补贴）?珠宝：20-23%?平均的扣点为平均的扣点为24%：通过对于这些典型的商222、业项目的分析，我们发现其平均扣点在24%的水平。平均的扣点为平均的扣点为24%158合肥部分典型零售项目租金分析合肥部分典型零售项目租金分析?主要商场加大卖场项目位租金：主要商场加大卖场项目位租金：从我们 调查的合肥市部分典型的零售物业来看，由于合肥主要的大型零售物业已扣点的形式为主，而租金仅限于部分商场加大卖场项目的首层铺位租金，所以有一定局限性。?项目之间租金差别较大：项目之间租金差别较大：由于项目的区位，经营方式，品牌等因素，造成这些商业项目之间租金差别较大。最高的如定位高端的信地城市广场、正在经营中的新都会购物广场，元一时代广场等。租金最低是目前还在招商阶段的吉瑞泰盛国际生活广场。?平223、均租金：平均租金：合肥市部分典型的零售物业的平均租金为6.3元/平方米/天。11.510.07.55.74.33.31.702468101214信地城市广场新都会购物广场元一时代广场温莎国际广场西环中心广场新城国际购物广场吉瑞泰盛国际生活广场元/平方米/天平均租金为平均租金为6.3元元/平方米平方米/天天15911.510.04.31.77.56.72.01.502468101214信地城市广场新都会购物广场西环中心广场吉瑞泰盛国际广场元/平方米/天二层首层合肥部分典型零售项目首层及二层租金分析合肥部分典型零售项目首层及二层租金分析?首层租金和二层租金相差较大：首层租金和二层租金相差较大：从我224、们 调查的合肥市部分典型的零售物业项目如信地城市广场、新都会购物广场、西环中心广场等项目来看，首层首层租金和二层租金相差较大。?首层平均租金和二层的平均租金相差首层平均租金和二层的平均租金相差1.57倍倍：首层平均租金约为46.8元/平方米/天，二层平均租金为4.4元/平方米/天，相差1.57倍。二层平均租金为二层平均租金为4.4元元/平方米平方米/天天首层平均租金为首层平均租金为6.8元元/平方米平方米/天天1.57倍倍160合肥部分销售型零售项目售价分析合肥部分销售型零售项目售价分析?未来供应有部分为销售型项目：未来供应有部分为销售型项目：未来供应的商业项目中，有部分是由开发商持有，只租不225、售的项目，同时也有有部分销售型商业项目，其中我们选取了部分有代表性的出售性项目的售价进行了分析。?蜀山区项目的价格趋同：蜀山区项目的价格趋同：可以发现新都会购物广场，其为现有经营中的物业，且区位很好，价格较高。而蜀山区部分临近本项目区域的商业项目的价格趋同，均为25,000元/平方米左右。?平均售价：平均售价：这些典型的销售型商业物业的平均售价为22,805元/平方米。38,25030,00025,00025,00025,00025,00020,00015,00015,0009,80001000020000300004000050000新都会购物广场绿地花花市街明发商业广场新城国际西环中心广场226、信旺华府骏苑华邦光明世家祥源上城国际天徽商业广场乐客来国际商业中心元/平方米平均的售价为平均的售价为22,805元元/平方米平方米16105,000 10,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,000新都会购物广场绿地花花市街明发商业广场新城国际华邦光明世家祥源上城国际天徽商业广场乐客来国际商业中心元/平方米二层首层合肥部分典型零售项目首层及二层售价分析合肥部分典型零售项目首层及二层售价分析?首层售价和二层售价的比较：首层售价和二层售价的比较：从我们 调查的合肥市部分典型的零售物业项目如天徽商业广场、新都会购物广场、绿地花花市街等项目来看，首层售价227、和二层售价相差较大。?首层平均售价和二层的平均售价相差首层平均售价和二层的平均售价相差1.59倍倍：首层平均售价约为22,256元/平方米，二层平均售价为13,987元/平方米，相差1.59倍。二层平均售价为二层平均售价为13,987元元/平方米平方米首层平均售价为首层平均售价为22,256元元/平方米平方米1.59倍倍162合肥部分零售项目租金合肥部分零售项目租金/扣点实例扣点实例项目业态所属商圈/区域扣点/租金（元/平方米/天）项目业态所属商圈/区域扣点/租金（元/平方米/天）合肥百盛百货四牌楼扣点约为21%-31%，平均扣点为26%瑞景国际购物广场百货四牌楼扣点约为20%-25%百大CB228、D 百货三孝口扣点约为22%-28%，平均扣点为25%，西区首层租金7-8元/天/平方米元一时代广场购物中心元一百货扣点约为24%-28%，平均扣点为26%温莎国际广场购物中心元一首层租金5.7元/天/平方米,平均扣点21%信地城市广场购物中心元一首层租金11-12元/天/平方米,二层租金7-8元/天/平方米凯斯茂奥特莱斯折扣百货元一5折以下扣点15%,5折以上扣点18%新都会购物广场购物中心马鞍山路首层租金10元/天/平方米，二层租金6.7元/天/平方米新城国际购物广场 办公楼底商政务新区首层租金3.3元/天/平方米元一名城中西街商业步行街庐阳区首层租金1.3-2元/平方米/天 西环中心广场229、商业步行街 蜀山区 租金2元/平方米/天163163市场指标研究小结市场指标研究小结?我们对于合肥部分主要现有的商业项目，包括合肥百盛、百大CBD、元一时代广场等进行调查，发现合肥各主要商场较少以租金形式支付（除了一些以大卖场加底商的形式的商场），多以扣点的形式结算，其平均扣点基本在21%-26%的区间内。?不同的商品其扣点有所不同：不同的商品其扣点会有差别。通过对于这些典型的商业项目的分析，我们发现其平均扣点在24%的水平。?从我们 调查的合肥市部分典型的零售物业来看，由于合肥主要的大型零售物业已扣点的形式为主，而租金仅限于部分商场加大卖场项目的首层铺位租金，所以有一定局限性。?由于项目的区230、位，经营方式，品牌等因素，造成这些商业项目之间租金差别较大。最高的如定位高端的信地城市广场、正在经营中的新都会购物广场，元一时代广场等。租金最低是目前还在招商阶段的吉瑞泰盛国际生活广场。?未来供应的商业项目中，有部分是由开发商持有，只租不售的项目，同时也有有部分销售型商业项目，其中我们选取了部分有代表性的出售性项目的售价进行了分析。?可以发现新都会购物广场，其为现有经营中的物业，且区位很好，价格较高。而蜀山区部分临近本项目区域的商业项目的价格趋同，均为25,000元/平方米左右。这些典型的销售型商业物业的平均售价为22,805元/平方米。164164合肥零售物业研究总结合肥零售物业研究总结?合231、肥商业整体商业布局分为四个主要商圈为三孝口商圈、四牌楼商圈、元一商圈、马鞍山路商圈。?合肥的大型商业项目在1998年以前市场早期的供应较少，1999年至2003年是市场供应低谷期，2004年后随着合肥的零售市场不断发展，合肥的大型零售市场开始升级，大量新型百货和部分购物中心的项目开始进入市场。?合肥现有的重点商业项目仍以百货为主，其中百大集团的旗下项目是本土商业的代表如百大CBD、鼓楼商厦等，而百盛则成为外资百货的代表。随着合肥经济的不断快速发展，合肥人均可支配收入的提高，合肥的消费者的消费模式有了较大的改变，从单纯的购物向着购物、餐饮、娱乐为一体的方向发展。?合肥未来可甄别的大型商业项目的分232、布中，蜀山区有大量的商业项目供应，由于这些项目距离距离本从合肥未来可甄别的大型商业项目的体量分布来看，未来项目的体量较现有供应的项目有扩大趋势。?合肥在2009年至2014年，可以甄别的大型商业项目的总体量达341万平方米，预计将极大程度改变合肥的商业格局。同时合肥的商业的模式有了较大的改变，从单纯的购物功能的百货向着购物、餐饮、娱乐为一体的购物中心方向发展，预计未来的合肥整体零售市场的竞争将会相当激烈。?对于消费者调查中，百货大楼、鼓楼商厦和安徽国购广场在受访者的光顾选择中排名前三。受访者对于消费的餐厅的选择相当分散，最主要的受欢迎的前三位的餐厅，为同庆楼、蜀王大韩寿福城、江南春大酒店。16233、5165合肥零售物业研究总结合肥零售物业研究总结?有约八成的受访者表示每周1-2次或以上光顾超市/大卖场，消费频率较为高，而且逛超市/大卖场的消费每周3次或以上的频次是四类中最高的，达到19%，这和消费者的日常基本生活所需相关。调查结果显示，从消费金额均值看，消费者平均每月花费在购物逛街中的金额最高，为252元，其中每次消费金额在151-200元的比重最大，为17%。?受访者选出最希望在本项目中包含的商业设施，结果显示综合性购物中心最受消费者的追捧，选择比例达36%。选择大卖场的比例也有22%。?针对本项目，本行对40个零售商家进行了电话、邮件等形式的访谈，业态涵盖大型卖场、百货公司、家电卖场234、家居商场等类别，共收到有效回复问卷30家。零售商访谈的商家数量配比基本平均分布，目的主要在于了解大型卖场、百货公司、家电卖场、家居商场等客户对本项目的看法及入驻项目的可能性。?在目前本行所访问的30家零售商中，从业态上看，百货公司对本项目的反应最积极，入驻意愿较高。大型卖场、家电卖场、家居商场、休闲娱乐类客户对本项目的反应也较积极，表示会积极关注本项目的发展。?我们对于合肥部分主要现有的商业项目，包括合肥百盛、百大CBD、元一时代广场等进行调查，发现合肥各主要商场较少以租金形式支付，多以扣点的形式结算，其平均扣点基本在21%-26%的区间内。?可以发现新都会购物广场，其为现有经营中的物业，且235、区位很好，价格较高。而蜀山区部分临近本项目区域的商业项目的价格趋同，均为25,000元/平方米左右。这些典型的销售型商业物业的平均售价为22,805元/平方米。166四、写字楼市场研究四、写字楼市场研究1673.合肥写字楼市场需求研究合肥写字楼市场需求研究1.合肥写字楼市场定义合肥写字楼市场定义2.合肥写字楼市场供应研究合肥写字楼市场供应研究5.可比竞争性项目研究可比竞争性项目研究4.合肥写字楼市场指标研究合肥写字楼市场指标研究168合肥写字楼市场定义合肥写字楼市场定义 分类逻辑分类逻辑?步骤一：步骤一：借鉴一线城市成熟写字楼市场标准：借鉴一线城市成熟写字楼市场标准：以上海成熟写字楼市场划分标236、准上海成熟写字楼市场划分标准为参照标本?步骤二：步骤二：结合合肥本地实际情况：结合合肥本地实际情况：参照合肥本地市场特征本地市场特征?步骤三：步骤三：建立合肥本地写字楼市场定义：建立合肥本地写字楼市场定义：建立合肥本地写字楼市场定义标准本地写字楼市场定义标准?本地市场本地市场特殊发展路径及阶段发展路径及阶段?本地市场未来发展趋势未来发展趋势?硬件设施硬件设施评估?软件设施软件设施评估?市场指标市场指标评估借鉴成熟市场标准借鉴成熟市场标准?11条条大项标准?21条条子项标准?硬件设施硬件设施评估?软件设施软件设施评估123参照本地实际情况建立本地市场标准参照本地实际情况建立本地市场标准169一线237、城市写字楼分类标准参考一线城市写字楼分类标准参考合肥写字楼分类标准定义合肥写字楼分类标准定义170基本前提及阐释基本前提及阐释上海写字楼标准参考（上海写字楼标准参考（1）总体量不小于10,000平方米总体量不小于30,000平方米总体量总体量2.4米以上2.6米以上建筑室内净高建筑室内净高由国际著名的物业管理公司管理，配备物业管理软件，有办公管理信息系统，24小时保安服务和维护服务至少每12建筑平方米配有一根电话线,配有数据线,综合业务服务网络,宽带及光纤70%以上标准楼面面积不低于1,300平方米已安装天花板并且墙面漆成白色每层楼面均配有男女洗手间，高档装饰及配置，有行政人员洗手间大堂豪华气238、派，挑高三层或以上石膏板,天花板格栅业主提供的灯箱,在开阔位置安装火灾喷淋头及烟感探测器11公分以上甲级写字楼标准甲级写字楼标准由国内外品牌物业管理公司管理，24小时保安和维护服务物业管理物业管理配有电话线,部分配有数据线,综合业务服务网络,宽带及光纤通讯系统通讯系统60%以上实用率实用率标准楼面面积不低于800平方米形状楼面布局形状楼面布局简单水泥地板及涂墙交房标准交房标准每层楼面均配有男女洗手间卫生间卫生间有大堂设置人口大堂人口大堂装修装修提供基本火灾喷淋及烟感探测器天花板构造天花板构造小于11公分或无架高地板净高架高地板净高乙级写字楼标准乙级写字楼标准参数参数171产权基本归开发商或独立239、实体所有,或一个业主主要拥有几个楼面的产权，只租不售位于中央商务区(主要分布在黄浦,静安,卢湾,陆家嘴,长宁,徐汇等)中央空调系统，高品质主机，四管制两管制机房空调，新风量不小于50m3/人/小时双回路市电，办公区电量不低于120w/m2，后备电源充足，停电后能保证正常办公紧邻城市高架或高速公路网主要出入口周边交通网络发达，有5条以上公交线路写字楼靠近地铁口，步行510分钟以内高品质建筑设计，地标性、可视性强按办公面积至少平均200平方米建筑面积配有1个车位每客梯服务面积小于5,000平米，平均侯梯时间少于35秒，载重1,600公斤/部，速度4m/s以上甲级写字楼标准甲级写字楼标准有租有售产权240、产权通常为年代已久的写字楼或位于次商务区(如虹桥,外滩,徐家汇等)标准较高的写字楼区位 环境区位 环境高品质主机，两管制机房空调，新风量不小于30m3/人/小时空调空调双回路市电，办公区提供不低于 80w/m2电量，备用电源充足电力供应电力供应机电设备机电设备交通便利高架高速公诉高架高速公诉有公交线路到达公交线路公交线路附近有地铁口，步行1020分钟以内地铁交通条件地铁交通条件中高品质以上建筑设计，可视性一般物业外观设计物业外观设计按办公面积至少220250平方米配有1个车位停车场停车场每客梯服务面积不超过6,000平方米，平均侯梯时间少于60秒，载重1,000公斤/部，速度不低于3m/s电梯241、运能电梯运能/速度建筑规格速度建筑规格乙级写字楼标准乙级写字楼标准参数参数基本前提及阐释基本前提及阐释上海写字楼标准参考（上海写字楼标准参考（2）172合肥高品质写字楼参考标准（合肥高品质写字楼参考标准（1）?200平米/部以下12.车位服务面积车位服务面积?高效通风系统，配备VAV或VRV中央空调7.中央空调中央空调?建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求，如采用框架或钢结构，抗震在8级地震以上，楼板承重大于200公斤/平米，室内净高不小于2.5米，配备架空地板（网络地板）2.建筑物物理状况建筑物物理状况?5000平米/部以下11.电梯服务面积电梯服务面积?设有会议室、邮局、银行、票务中心242、员工餐厅等13.配套设施配套设施?两路独立供电，备有紧急电源，光纤通信10.电源及通讯电源及通讯?可视性强，外立面采用高档石材、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料，墙体采用高档石材或墙纸等材料，有吊顶，配置安装火灾喷淋头及 烟感探测器9.外观及装修外观及装修?得房率大于708.得房率得房率?有宽敞大堂，大堂挑高在9米以上，大堂地面采用高档石材6.大堂挑高大堂挑高?写字楼高度在100米以上5.写字楼高度写字楼高度?写字楼单层面积在1200平米以上4.单层面积单层面积?写字楼建筑面积在15000平米以上3.写字楼建筑面积写字楼建筑面积?位于合肥主要商务区及主要干道，如四牌楼、三孝口、元一、马鞍山路、243、北一环等商务区或沿线地带1.区位区位硬件设施硬件设施说明说明内容内容指标指标173合肥高品质写字楼参考标准（合肥高品质写字楼参考标准（2）?高于市场平均水平10以上16.售价水平售价水平?高于市场平均水平10以上15.租金水平租金水平市场指标市场指标?由经验丰富的知名公司管理或聘请国际知名物管顾问公司作物管公司，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。?物业费高于市场平均水平10以上14.物业管理水平软件设施物业管理水平软件设施说明说明内容内容指标指标普通写字楼普通写字楼高品质写字楼高品质写字楼?基于以上提出的合肥高品质写字楼的16项参考标准中，本报告所研究的写字楼中如有13项所符244、合以上标准的则定义为高品质写字楼。高品质写字楼。?本报告中所研究的写字楼中除高品质写字楼高品质写字楼外，其余定义为普通写字楼。注普通写字楼。注1：本报告将对合肥品质写字楼市场进行重点研究注：本报告将对合肥品质写字楼市场进行重点研究注2：本报告中提出的高品质写字楼定义仅针对合肥写字楼市场：本报告中提出的高品质写字楼定义仅针对合肥写字楼市场1743.合肥写字楼市场需求研究合肥写字楼市场需求研究1.合肥写字楼市场定义合肥写字楼市场定义2.合肥写字楼市场供应研究合肥写字楼市场供应研究5.可比竞争性项目研究可比竞争性项目研究4.合肥写字楼市场指标研究合肥写字楼市场指标研究175合肥写字楼分布概况合肥写字245、楼分布概况合肥写字楼历年供应分析合肥写字楼历年供应分析合肥写字楼分布特征合肥写字楼分布特征合肥写字楼硬件设施特征分析合肥写字楼硬件设施特征分析未来供应分析未来供应分析176已建已建已建已建已建已建未来未来未来未来未来已建已建已建已建已建已建已建已建已建已建/未来未来37,318普通2008四牌楼商务区庐阳区香港广场30,000普通2006三孝口商务区庐阳区百大CBD广场25,200普通2003高新区高新技术开发区昌河科创大厦24,960普通2004马鞍山路商务区包河区金万通大厦16,900普通1998三孝口商务区庐阳区金城大厦24,000普通2008政务区商务区政务新区安德大厦74,570普通246、2010政务区商务区政务新区华邦世贸城30,000普通2011政务区商务区政务新区天徽广场13,000高品质2010政务区商务区政务新区财智中心附楼43,500高品质2010政务区商务区政务新区财智中心主楼50,000高品质2011政务区商务区政务新区新城国际C座41,400高品质2009政务区商务区政务新区新城国际B座41,400高品质2008政务区商务区政务新区新城国际A座32,000高品质2009政务区商务区政务新区绿地蓝海C座17,000普通2009政务区商务区政务新区绿地蓝海B座27,000高品质2009政务区商务区政务新区绿地蓝海A座37,200普通2006马鞍山路商务区包河区新都247、会环球广场6,000高品质1998四牌楼商务区庐阳区古井假日36,000普通1999四牌楼商务区庐阳区邮电大厦办公楼建筑面积（平方米）办公楼建筑面积（平方米）品质品质竣工日期（年）竣工日期（年）所属商圈所属商圈所在区域所在区域项目名称项目名称写字楼列表写字楼列表177已建已建已建已建已建未来未来未来已建已建已建已建已建已建未来未来已建已建已建已建已建/未来未来44,016普通2004四牌楼商务区庐阳区天徽大厦17,000普通2000三孝口商务区庐阳区盛安广场59,400高品质2009马鞍山路商务区包河区富广大厦50,000高品质2008三孝口商务区蜀山区汇金大厦30,000高品质2008三孝口248、商务区蜀山区置地投资广场30,000高品质2010北一环商务区庐阳区汇丰广场51,000高品质2010北一环商务区庐阳区金鼎国际B楼20,000高品质2010北一环商务区庐阳区金鼎国际A楼30,000高品质2009北一环商务区庐阳区财富广场C座50,000高品质2008北一环商务区庐阳区财富广场B座50,000普通2008北一环商务区庐阳区财富广场A座30,000普通2002北一环商务区庐阳区财富广场首座50,000普通2009马鞍山路商务区包河区绿地瀛海D座50,000普通2009马鞍山路商务区包河区绿地瀛海C座50,000普通2010马鞍山路商务区包河区绿地瀛海B座50,000普通2010249、马鞍山路商务区包河区绿地瀛海A座16,000普通2009北一环商务区庐阳区星海远航大厦4,800普通2005高新区高新区天怡商务36,400普通2007火车站商务区新站区恒丰国际大厦办公楼建筑面积（平方米）办公楼建筑面积（平方米）品质品质竣工日期（年）竣工日期（年）所属商圈所属商圈所在区域所在区域项目名称项目名称写字楼列表写字楼列表178未来未来未来已建未来已建未来已建已建未来已建已建已建未来未来已建已建已建已建/未来未来19,600普通2010马鞍山路商务区蜀山区立基大厦A楼21,000普通2010马鞍山路商务区蜀山区立基大厦B楼8,640普通2010高新区高新区中瑞大厦B座24,000普通250、2009高新区高新区中瑞大厦A座24,000普通2010马鞍山路商务区包河区安高城市天地办公楼16,000普通2008火车站商务区新站区光大国际B座45,000普通2010北一环商务区庐阳区新天地国际广场19,500普通2009高新区高新区瑞雅领馆B座32,300普通2007高新区高新区瑞雅领馆A座44,800普通2011马鞍山路商务区包河区信旺.九华国际38,730普通2000四牌楼商务区庐阳区新华大厦27,698普通2007火车站商务区新站区蓝鲸国际34,000普通2009马鞍山路商务区包河区世纪阳光大厦23,000普通2010马鞍山路商务区包河区恒兴广场70,000普通2012马鞍山路商251、务区包河区万达广场26,652普通2006马鞍山路商务区包河区安徽国际商务中心21,982普通2006火车站商务区新站区中环国际办公楼建筑面积（平方米）办公楼建筑面积（平方米）品质品质竣工日期（年）竣工日期（年）所属商圈所属商圈所在区域所在区域项目名称项目名称写字楼列表写字楼列表179未来未来未来未来已建已建已建未来已建已建已建已建已建/未来未来270,000普通2011政务区商务区蜀山区安福国际广场高品质2011四牌楼商务区庐阳区东怡金融广场C座高品质2011四牌楼商务区庐阳区东怡金融广场B座200,000高品质2011四牌楼商务区庐阳区东怡金融广场A座9,900普通2009高新区高新区新世252、纪商务中心商务中心9,500普通2007高新区高新区新世纪商务中心创业楼9,072普通2007高新区高新区新世纪商务中心科研楼14,000普通2010高新区高新区富邻广场研发楼14,000普通2009高新区高新区富邻广场C座16,000普通2007高新区高新区富邻广场A座16,000普通2007高新区高新区富邻广场B座办公楼建筑面积（平方米）办公楼建筑面积（平方米）品质品质竣工日期（年）竣工日期（年）所属商圈所属商圈所在区域所在区域项目名称项目名称写字楼列表写字楼列表?本次写字楼市场研究中研究了整个合肥市写字楼43个项目，共计66栋写字楼（含已建和未来项目）。?本次写字楼市场研究中不含政府政府253、和事业单位办公用房，因为这两者一般以自建为主并且市场透明度不足事业单位办公用房，因为这两者一般以自建为主并且市场透明度不足?对于某些现阶段无法通过市场调研获得的数据（主要是未来项目未来项目的“竣工日期”和“办公建筑面积”），分别根据现有数据和估量联行行业经验进行了估测。180合肥主要写字楼项目分布（合肥主要写字楼项目分布（1）1.财富广场财富广场2.金鼎国际广场金鼎国际广场3.汇丰广场汇丰广场4.新天地广场新天地广场5.星海远航大厦星海远航大厦6.东怡金融广场东怡金融广场7.新华大厦新华大厦8.邮电大厦邮电大厦9.香港广场香港广场10.银城大厦银城大厦11.天徽大厦天徽大厦12.百大百大CBD254、13.金城大厦金城大厦14.盛安广场盛安广场15.万达广场万达广场16.古井假日古井假日17.蓝鲸国际蓝鲸国际18.恒丰国际大厦恒丰国际大厦19.中环国际广场中环国际广场20.光大国际光大国际21.置地投资广场置地投资广场22.汇金大厦汇金大厦已建项目已建项目未来项目未来项目181合肥主要写字楼项目分布（合肥主要写字楼项目分布（2）23.立基大厦立基大厦24.安徽国际商务中心安徽国际商务中心25.华地大厦华地大厦26.金万通大厦金万通大厦27.恒兴广场恒兴广场28.新都会环球广场新都会环球广场29.世纪阳光大厦世纪阳光大厦30.信旺九华国际信旺九华国际31.绿地赢海绿地赢海32.安高城市天地安255、高城市天地33.安福国际广场安福国际广场34.华邦世贸城华邦世贸城35.新城国际新城国际36.财智中心财智中心37.天徽商业广场天徽商业广场38.昌河科创大厦昌河科创大厦39.天怡商务天怡商务40.瑞雅领馆瑞雅领馆41.中瑞大厦中瑞大厦42.新世纪商务新世纪商务43.富邻广场富邻广场已建项目已建项目未来项目未来项目182合肥写字楼分布概况合肥写字楼分布概况合肥写字楼历年供应分析合肥写字楼历年供应分析合肥写字楼分布特征合肥写字楼分布特征合肥写字楼硬件设施特征分析合肥写字楼硬件设施特征分析未来供应分析未来供应分析183分布特征分布特征1商务区特征商务区特征A.四牌楼商务区A.四牌楼商务区A.四牌楼256、商务区A.四牌楼商务区?合肥传统市中心商务区传统市中心商务区，商务企业聚集、服务配套设施完善、交通便利，但也面临着设施逐渐陈旧、缺乏后续开发土地设施逐渐陈旧、缺乏后续开发土地和需要产业升级需要产业升级的挑战。?代表写字楼有邮电大厦、古井假日酒店写字楼、香港广场等。?合肥传统市中心商务区传统市中心商务区，商务企业聚集、服务配套设施完善、交通便利，但也面临着设施逐渐陈旧、缺乏后续开发土地设施逐渐陈旧、缺乏后续开发土地和需要产业升级需要产业升级的挑战。?代表写字楼有邮电大厦、古井假日酒店写字楼、香港广场等。B.三孝口商务区B.三孝口商务区B.三孝口商务区B.三孝口商务区?合肥传统市级副商务区传统市级257、副商务区，商务设施开发较早，交通便利，服务设施完善，但由于集聚效应不明显集聚效应不明显，其发展略落后于四牌楼商务区，近年来有所好转。?代表写字楼有百大CBD、金城大厦、汇金大厦等。?合肥传统市级副商务区传统市级副商务区，商务设施开发较早，交通便利，服务设施完善，但由于集聚效应不明显集聚效应不明显，其发展略落后于四牌楼商务区，近年来有所好转。?代表写字楼有百大CBD、金城大厦、汇金大厦等。C.马鞍山路商务区C.马鞍山路商务区C.马鞍山路商务区C.马鞍山路商务区?合肥近年来新兴商务区新兴商务区，由于住宅物业及高校住宅物业及高校的带动其沿线的人气上升，加上未来万达广场万达广场的入驻，未来势头将更为迅258、速。?代表写字楼有绿地瀛海、安徽国际商务中心、世纪阳光大厦等?合肥近年来新兴商务区新兴商务区，由于住宅物业及高校住宅物业及高校的带动其沿线的人气上升，加上未来万达广场万达广场的入驻，未来势头将更为迅速。?代表写字楼有绿地瀛海、安徽国际商务中心、世纪阳光大厦等D.北一环商务区D.北一环商务区D.北一环商务区D.北一环商务区?合肥高品质商务区，交通便捷、服务配套设施完善、高端企业云集，以财富广场财富广场为龙头的辐射效应较为明显。?代表写字楼有财富广场、金鼎国际、汇丰广场等。?合肥高品质商务区，交通便捷、服务配套设施完善、高端企业云集，以财富广场财富广场为龙头的辐射效应较为明显。?代表写字楼有财富广259、场、金鼎国际、汇丰广场等。火车站商务区高新区BBAADDEECCGGFF四牌楼商务区北一环商务区三孝口商务区马鞍山路商务区政务区商务区火车站商务区高新区184分布特征分布特征1商务区特征商务区特征E.火车站商务区E.火车站商务区E.火车站商务区E.火车站商务区?合肥近年来新兴综合性商务区，受其交通便利和人流量大的带动，发展较快，但写字楼分布较散写字楼分布较散，商务集聚效应商务集聚效应不明显。?代表性写字楼有中环国际、蓝鲸国际、光大国际B座等。?合肥近年来新兴综合性商务区，受其交通便利和人流量大的带动，发展较快，但写字楼分布较散写字楼分布较散，商务集聚效应商务集聚效应不明显。?代表性写字楼有中环260、国际、蓝鲸国际、光大国际B座等。F.政务区商务区F.政务区商务区F.政务区商务区F.政务区商务区?合肥市西南新兴商务聚集区西南新兴商务聚集区，受其市政府及相关机构入驻以及交通便利市政府及相关机构入驻以及交通便利的带动，写字楼物业发展较快，而且以高品质写字楼居多，未来发展潜力巨大。?代表性写字楼有财智中心、绿地蓝海、新城国际等?合肥市西南新兴商务聚集区西南新兴商务聚集区，受其市政府及相关机构入驻以及交通便利市政府及相关机构入驻以及交通便利的带动，写字楼物业发展较快，而且以高品质写字楼居多，未来发展潜力巨大。?代表性写字楼有财智中心、绿地蓝海、新城国际等G.高新区G.高新区G.高新区G.高新区?高261、新区内写字楼主要为高新区内大型生产性企业服务高新区内大型生产性企业服务，以医药和医药和IT类小型企业类小型企业居多，写字楼分布较为分散，且体量较小体量较小。?代表性写字楼有天怡商务、富邻广场、中瑞大厦等?高新区内写字楼主要为高新区内大型生产性企业服务高新区内大型生产性企业服务，以医药和医药和IT类小型企业类小型企业居多，写字楼分布较为分散，且体量较小体量较小。?代表性写字楼有天怡商务、富邻广场、中瑞大厦等火车站商务区高新区BBAADDEECCGGFF四牌楼商务区北一环商务区三孝口商务区马鞍山路商务区政务区商务区火车站商务区高新区185分布特征分布特征2写字楼分布扩散特征写字楼分布扩散特征?合肥262、北部：传统商务区继续发展，但后劲不足合肥北部：传统商务区继续发展，但后劲不足?合肥传统商务区（四牌楼、三孝口、北一环四牌楼、三孝口、北一环）在短期内凭借浓厚的商业氛围、配套的商业设施、较早的入市先机和便捷的交通等条件，对写字楼租户仍具有较大的优势。?由于面临后继开发土地不足和开发成本上升的限制，传统商务区在未来将会存在发展瓶颈。?合肥东北部、南部、西南部：新兴商务区未来发展潜力巨大，但聚集度不足合肥东北部、南部、西南部：新兴商务区未来发展潜力巨大，但聚集度不足?东北部：东北部：以胜利广场胜利广场为中心，向四周辐射，但存在着档次不高、相对分散、缺乏聚集的不足。?南部：以马鞍山路南部：以马鞍山路为263、中心，向南部发展，同时也辐射西部，但存在着相对分散的不足?西南部西南部：以政务区以政务区为中心，分布在天鹅湖周围，聚集效应相对较强，但现阶段存在着商业配套不足、人气相对不旺的不足。?此外在高新区高新区内有若干写字楼，但租户主要为高新区内企业服务，以初创及小企业为主，对高新区内企业具有很强的依附性。绿地瀛海国际商务中心置地投资广场新城国际绿地瀛海国际商务中心置地投资广场新城国际财富广场财智中心富邻广场财富广场财智中心富邻广场中环国际邮电大厦金城大厦中环国际邮电大厦金城大厦合肥写字楼扩散特征合肥写字楼扩散特征186普通,862,12870%高品质,367,20030%分布特征分布特征3合肥现有写字264、楼总供应面积合肥现有写字楼总供应面积马鞍山路商务区,282,212,23%政务区商务区,182,800,15%北一环商务区,176,000,14%四牌楼商务区,162,064,13%三孝口商务区,143,900,12%高新区,180,272,15%火车站商务区,102,080,8%?合肥目前写字楼市场总供应面积约总供应面积约123万平米，其中高品质写字楼约万平米，其中高品质写字楼约37万平米，占整个面积的万平米，占整个面积的30，以新城国际、置地投资广场、财富广场新城国际、置地投资广场、财富广场等为代表。?合肥目前写字楼市场普通品质写字楼体量约普通品质写字楼体量约86万平米万平米，占整个面积的265、70，其中以百大百大CBD、金城大厦、财富广场首座等为代表。合肥现有写字楼总供应面积构成（按商务区划分）（平米）合肥现有写字楼品质构成（平米）、金城大厦、财富广场首座等为代表。合肥现有写字楼总供应面积构成（按商务区划分）（平米）合肥现有写字楼品质构成（平米）?合肥现有写字楼供应主要来自七大商务区：马鞍山路商务区、政务区商务区、高新区商务区、北一环商务区、四牌楼商务区、三孝口商务区和火车站商务区马鞍山路商务区、政务区商务区、高新区商务区、北一环商务区、四牌楼商务区、三孝口商务区和火车站商务区。?七大商务区中马鞅山商务区马鞅山商务区写字楼供应最大，达到28万平米，占整个合肥写字楼供应的23；火车站266、商务区火车站商务区供应最小，达到10万平米，占整个合肥写字楼供应8；其余各商务区的总供应体量在14万至18万之间，差距不明显差距不明显。?从供应量分布来看，合肥目前商务区中并没有出现一区独大的现象，表明合肥写字楼市场仍处于持续发展阶段，未来仍有较大的发展空间。表明合肥写字楼市场仍处于持续发展阶段，未来仍有较大的发展空间。187分布特征分布特征4合肥现有写字楼品质构成比较合肥现有写字楼品质构成比较?在合肥各商务区中，马鞍山路商务区马鞍山路商务区内普通品质写字楼普通品质写字楼体量最大，达到22万万平米，政务区政务区内普通品质写字楼普通品质写字楼体量最小，为4万平米。?在合肥各商务区中，政务区政务区267、内高品质高品质写字楼体量最大，达到14万万平米，四牌楼商务区高品质写字楼体量最小，为0.6万平米。?政务区政务区内出现大量高品质写字楼高品质写字楼主要得益于土地资源充沛土地资源充沛、拆迁成本较低、政府大力支持、交通便利拆迁成本较低、政府大力支持、交通便利以及开发商普遍看好这一区域发展开发商普遍看好这一区域发展等重要因素。?其它商务区内主要因为缺乏土地资源、拆迁成本过大、自身条件不足缺乏土地资源、拆迁成本过大、自身条件不足等原因造成高品质写字楼开发强度不够。41,000141,80063,90080,00096,00080,000222,81259,400156,0646,000102,0800268、180,2720050,000100,000150,000200,000250,000政务区商务区三孝口商务区北一环商务区马鞍山路商务区四牌楼商务区火车站商务区高新区普通高品质合肥各商务区现有写字楼品质构成对比（平米）合肥各商务区现有写字楼品质构成对比（平米）188合肥写字楼分布概况合肥写字楼分布概况合肥写字楼历年供应分析合肥写字楼历年供应分析合肥写字楼分布特征合肥写字楼分布特征合肥写字楼硬件设施特征分析合肥写字楼硬件设施特征分析未来供应分析未来供应分析189合肥写字楼市场历史供应（合肥写字楼市场历史供应（1）历史供应趋势历史供应趋势16,9006,00036,00055,73030,0002269、5,20068,9764,800115,834 146,970127,318171,400234,400189,8000%20%40%60%80%100%19981999200020022003200420052006200720082009普通高品质19981999年合肥写字楼历史供应趋势（平米）年合肥写字楼历史供应趋势（平米）?截止2009年，合肥写字楼市场上累计写字楼供应面积约122.9万平米万平米，其中高品质写字楼高品质写字楼累计供应面积约36.7万平米万平米，普通品质写字楼普通品质写字楼累计供应面积约86.2万平米万平米。?合肥专业化写字楼出现于1998年，以金城大厦、邮电大厦以及若270、干酒店内写字楼物业出现为代表，早期的写字楼以政府事业单位办公为主，少量出租给企业进行办公，如金城大厦由农业银行和安徽省服装进出品公司持有并进驻办公，仅留下14层对外出租；邮电大厦由安徽电信有限公司、安徽省邮政局、安徽移动通信公司等持有，仅部分楼层出租。这类物业以国有企业或事业单位持有、只租不售、硬件较好、位置较好、物业管理较好、外观大气国有企业或事业单位持有、只租不售、硬件较好、位置较好、物业管理较好、外观大气为特色，但时间较久，面临硬件老化以及无法满足租户新的需求（如电梯等待时间、停车位、通讯设施等），这类写字楼仅能为普通品质写字楼。?合肥高品质写字楼合肥高品质写字楼的出现始于2008年财富271、广场（财富广场（B座）座）、汇金广场汇金广场以及置地投资广场等置地投资广场等的建成，这类写字楼以面向市场、租售灵活、高配置硬件、位置较好、租户多样为特色，这些写字楼根据先前的定义标准，可以归纳为高品质写字楼。190合肥写字楼市场历史供应（合肥写字楼市场历史供应（2）各商务区供应趋势各商务区供应趋势19981999年合肥写字楼各商务区历史供应趋势（平米）年合肥写字楼各商务区历史供应趋势（平米）?19982000年：以合肥传统市中心三孝口商务区三孝口商务区和四牌楼商务区为主要写字楼集中区域，四牌楼商务区为主要写字楼集中区域，以金城大厦、邮电大厦、盛安广场金城大厦、邮电大厦、盛安广场和新华大厦新华大272、厦为代表。?20022005年年：以合肥北一环商务区、高新区和马鞍山路商务区为北一环商务区、高新区和马鞍山路商务区为写字楼主要集中区域，这一时期的写字楼以财富广场为代表项目。?20062009年：年：以马鞍山商务区、火车站商务区、政务新区马鞍山商务区、火车站商务区、政务新区为主要写字楼集中区域，这一时期的写字楼在分布上向合肥西、南方向扩散，以中环国际、蓝鲸国际、汇金大厦、新城国际等为代表。16,9006,00036,00017,00038,73030,00025,20044,01624,9604,80030,00021,98263,85264,09882,87280,000100,00037,273、31865,40016,00046,000117,400193,40067,4000%20%40%60%80%100%19981999200020022003200420052006200720082009三孝口商务区北一环商务区四牌楼商务区政务区商务区火车站商务区马鞍山路商务区高新区191合肥写字楼市场历史供应（合肥写字楼市场历史供应（3）各行政区供应趋势各行政区供应趋势?合肥目前写字楼较为集中的前三个行政区分别为：庐阳区庐阳区（32）、包河区包河区（23）和政务新区政务新区（15），这三个区现有写字楼面积占合肥写字楼市场的70。?这三个区分别位于合肥市中心区域合肥市中心区域、南部区域南部区274、域和西南部区域，这些区域内西南部区域，这些区域内写字楼较为集中，配套设施较为齐全，商务氛围较浓。?合肥其它行政区如蜀山区、新站区等仅占的现有供应的30，分布较为分散，集聚度相对较差。?合肥目前各行政区内写字楼大部分以普通品质写字楼为主，包河区包河区和庐阳区庐阳区内普通品质普通品质写字楼面积约占80，高品质写字楼约占20，主要原因是这两个区写字楼物业开发较早，以普通品质为主。?合肥目前高品质写字楼高品质写字楼主要集中在政务新区内，政务新区内，约占整个区内写字楼面积的80，而且分布较为集中，容易形成集聚效应。合肥各行政区写字楼现有供应（平米）合肥各行政区写字楼现有供应结构（平米）合肥各行政区写字楼275、现有供应（平米）合肥各行政区写字楼现有供应结构（平米）222,81259,400315,96486,00041,000141,800102,08080,000180,2720%20%40%60%80%100%包河区庐阳区政务新区新站区蜀山区高新区普通高品质蜀山区,80,000,7%高新区,180,272,15%新站区,102,080,8%政务新区,182,800,15%包河区,282,212,23%庐阳区,401,964,32%192合肥写字楼市场历史供应（合肥写字楼市场历史供应（4）各行政区供应趋势各行政区供应趋势合肥各行政区写字楼历年供应趋势（平米）合肥各行政区写字楼历年供应趋势（平米）?276、1998 2002 年：年：以庐阳区庐阳区为主，代表性写字楼有金城大厦、邮电大厦、财富广场首座金城大厦、邮电大厦、财富广场首座。?2003 2005年：年：以包河区、庐阳区、高新区包河区、庐阳区、高新区为主，代表性写字楼有天徽大厦、昌河科技大厦、金万通大厦天徽大厦、昌河科技大厦、金万通大厦等。?2006 2009年年：包河区包河区和庐阳区庐阳区仍有写字楼供应，但其它区域如新站区、政务区、蜀山区新站区、政务区、蜀山区等都开始出现写字楼供应，代表性写字楼有百大CBD广场、中环国际、安徽国际商务中心、蓝鲸国际、财富广场（A、B座）、置地投资广场、汇金广场、绿地瀛海等。22,90036,00055,7277、3030,00025,20024,96044,0164,80063,85230,00021,98264,09882,872137,31865,40016,00080,000193,40046,000117,40067,4000%20%40%60%80%100%19981999200020022003200420052006200720082009包河区庐阳区政务新区新站区蜀山区高新区193合肥写字楼分布概况合肥写字楼分布概况合肥写字楼历年供应分析合肥写字楼历年供应分析合肥写字楼分布特征合肥写字楼分布特征合肥写字楼硬件设施特征分析合肥写字楼硬件设施特征分析未来供应分析未来供应分析194硬件设施特278、征分析（硬件设施特征分析（1）层高、净高层高、净高写字楼每层楼板高分析（米）写字楼每层楼净高分析（米）写字楼每层楼板高分析（米）写字楼每层楼净高分析（米）?合肥高品质写字楼高品质写字楼的每层楼板高主要分布在3.4-3.6米（米（40）和3.73.9米（米（40）之间，这两个区间约占整个高品质写字楼的80，以新城国际A、B座（3.8米）、置地投资广场（3.5米）为代表。?合肥普通品质写字楼普通品质写字楼每层楼板高主要分布在3.13.3米（米（31）和3.43.6米（米（41）之间，两个区间约占整个普通写字楼的72，以蓝鲸国际（3.3米）、金城大厦（3米）为代表。?整体而言，整体而言，合肥写字楼每279、层楼板高主要分布区间在3.13.3（29）米和3.43.6米（米（40）之间，）之间，两个区间约占约占整个市场的69，?政务新区内高品质写字楼楼板高普遍在3.83.9之间。?合肥高品质写字楼高品质写字楼的每层净高主要分布在2.5-2.6米（米（40）和2.62.7米（米（50）之间，这两个区间约占整个高品质写字楼的90，以新城国际A座（2.6米）、置地投资广场（2.7.米）为代表。?合肥普通品质写字楼普通品质写字楼每层楼板高主要分布在2.32.4米（米（42）和2.52.6米（米（29）之间，两个区间约占整个普通写字楼的71，以蓝鲸国际（2.5米）、金城大厦（2.3米）为代表。?整体而言，整体280、而言，合肥写字楼每层楼板高主要分布区间在2.32.4（32）米、2.52.6米（米（32）之间，）之间，两个区间约占约占整个市场的64。?政务新区高品质写字楼净高以2.7米居多，最低在2.5米以上。10%29%43%14%5%13%31%44%6%6%0%20%40%40%0%0%20%40%60%80%100%整体普通高品质3.0米以下3.13.3米3.43.6米3.73.9米4.04.2米10%32%32%22%5%10%42%29%13%6%10%0%40%50%0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%整体普通高品质2.3米以下2.3-2.4米2.52.6米281、2.62.7米2.7米以上195硬件设施特征分析（硬件设施特征分析（2）单体面积单体面积合肥写字楼单体面积比较（平米）合肥写字楼单体面积比较（平米）?合肥高品质写字楼单体规模：合肥高品质写字楼合肥高品质写字楼单体规模：合肥高品质写字楼单体面积主要分布区间在45万平米（40），其次在2万3万平米（30），两个区间共占整个合肥高品质写字楼的70，主要代表有汇金大厦（约5万平米）、财富广场B座（约5万平米）、置地投资广场（约3万平米），这些写字楼均在2008年以后竣工使用，并成为地标性建筑，入驻企业也以规模性企业为主，对面积要求相对更大。政务区内高品质写字楼单体平均面积约在3.5万平米左右。?合肥普282、通品质写字楼单体规模：合肥普通品质写字楼合肥普通品质写字楼单体规模：合肥普通品质写字楼单体面积主要分布在12万平米（27），23万平米（27）和（34）万平米，这三个区间共占整个合肥普通品质写字楼的75，主要代表有百大CBD（3万平米）、金城大厦（1.7万平米）、蓝鲸国际（2.7万平米）。政务新区内普通品质写字楼单体平均面积约在2万左右。12%21%28%19%19%2%12%27%27%21%12%0%10%0%30%10%40%10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%整体普通高品质1万以下1万2万2万3万3万4万4万5万5万以上196硬件设施特征分析（硬件设283、施特征分析（3）标准层面积标准层面积写字楼标准层面积分析写字楼标准层面积分析(平米）平米）?合肥高品质写字楼高品质写字楼标准层面积：合肥高品质写字楼高品质写字楼标准层面积主要分布在14001600平米（平米（40）和1600平米以上（平米以上（40），说明高品质写字楼标准层面积普遍以较大的单层面积为主流，代表性写字楼有置地投资广场（置地投资广场（1700平米）、汇金大厦（平米）、汇金大厦（1500平米）、新城国际平米）、新城国际A座（座（1800平米）和富广大厦（平米）和富广大厦（2200平米）等。平米）等。政务区高品质写字楼平均标准层面积为1650平米。?合肥普通品质写字楼普通品质写字楼标准284、层面积：合肥普通品质写字楼普通品质写字楼标准层面积分布较散，但标准层面积在1000平米平米以下的写字楼占整个普通品质写字楼体量的54，这与普通品质写字楼租户企业规模普遍较小有较大关系。政务区普通品质写字楼平均标准层面积为797平米。19%23%12%16%16%14%24%30%15%15%9%6%0%0%0%20%40%40%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%整体普通高品质800平米以下8001000平米10001200平米12001400平米14001600平米1600平米以上197硬件设施特征分析（硬件设施特征分析（4）电梯服务面积电梯服务面积电梯服务面积285、分析（平米电梯服务面积分析（平米/部）部）?电梯服务面积电梯服务面积的大小将会直接影响到写字楼内客户等待时间，电梯服务面积越小，等待时间越少。?合肥高品质写字楼合肥高品质写字楼每部电梯平均服务面积多集中在5000平米以下（50），其次集中在50006000平米（30），），代表性写字楼有置地投资广场（置地投资广场（4285平米平米/部）、绿地蓝海部）、绿地蓝海C座（座（3200平米平米/部）、新城国际（部）、新城国际（5200平米平米/部）部），政务区高品质写字楼电梯平均服务面积为4063平米。?合肥普通品质写字楼合肥普通品质写字楼每部电梯平均服务面积较为分散，服务面积在5000平米以下的写字286、楼仅占26，政务区普通品质写字楼电梯平均服务面积为12000平米。?合肥写字楼整体而言，电梯平均服务面积在6000平米以下的占54，其余服务面积分布较散。32%22%15%12%5%5%10%26%19%19%13%3%6%13%50%30%0%10%10%0%0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%整体普通高品质5000平米以下50006000平米60007000平米70008000平米80009000平米9000-10000平米10000平米以上198硬件设施特征分析（硬件设施特征分析（5）停车位服务面积停车位服务面积停车位服务面积分析（平米停车位服务面积分析287、（平米/部）部）?合肥高品质写字楼高品质写字楼停车位服务面积主要分布在100200平米平米之间（78），其余在），其余在100平米平米以下（22）。）。合肥高品质写字楼停车位服务面积较低可以为写字楼内租户带来较多的停车位，这与近几年来高品质写字楼大量采取地下停车库以及机械式停车库有较大关系。政务区高品质写字楼停车位平均服务面积为96平米。?合肥普通品质写字楼停车位服务面积主要分布在100200平米平米之间（52），），但仍有35以上的写字楼停车位服务面积在200平米平米以上，这些写字楼大多位于市中心地带，建造年代较早，停车位预留不足。政务区普通品质写字楼停车位平均服务面积为175平米。15%5288、8%5%15%8%13%52%6%19%10%22%78%0%0%0%0%20%40%60%80%100%整体普通高品质100平米以下100200平米200300平米300400平米400平米以上199硬件设施特征分析（硬件设施特征分析（6）中央空调中央空调否,30%是,70%否是0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%普通高品质否是有无中央空调比较不同品质写字楼中央空调比较有无中央空调比较不同品质写字楼中央空调比较?合肥写字楼市场目前写字楼项目70都配备中央空调系统，但与北京上海等成熟市场超过90的比例相比还有一定差距，政务区内写字楼项目均配有中央空调。?在未配备中289、央空调的写字楼项目中，都留有分体式空调机机位，租户可以选择安装分体式空调机。?通过调查分析目前合肥高品质写字楼项目，可以看出约100的项目都配备有中央空调。?即使在普通品质写字楼普通品质写字楼中，也有61配备中央空调。?中央空凋对于不论高品质写字楼或普通品质写字楼，中央空凋对于不论高品质写字楼或普通品质写字楼，已成为写字楼的基本配置之一。200硬件设施特征分析（硬件设施特征分析（7）中空地板、空中花园中空地板、空中花园有中空地板写字楼,5%无中空地板写字楼,95%合肥写字楼中空地板配置比较（百分比）合肥写字楼中空地板配置比较（百分比）无空中花园,74%N/A,5%有空中花园,21%合肥写字楼空290、中花园配置比较（百分比）合肥写字楼空中花园配置比较（百分比）?通过调查分析目前合肥写字楼项目可以看出约95的项目都不配备中空地板不配备中空地板，与上海等一线城市中高品质写字楼情况正好相反。?目前合肥写字楼市场中配备中空地板的项目仅有汇金大厦汇金大厦和置地投资广场置地投资广场，两都均属于高品质写字楼。?根据一线城市成熟市场的发展趋势，中空地板未来将会是写字楼的必备条件。?政务区目前尚无写字楼配置中空地板。?通过调查，可以看出目前合肥写字楼中配置空中花园的项目占21。?在配置空中花园的项目中，约2/3为高品质写字楼，这表明空中花园已经被越来越多的高品质写字楼所采纳，成为高品质写字楼的亮点之一。?政291、务区内仅新城国际项目配置有空中花园。201硬件设施特征分析（硬件设施特征分析（7）楼高楼高11517892897678935777850204060801001201401601802001998199920002002200320042006200720082009?19981999年：这一阶段的写字楼主要以邮电大厦（邮电大厦（178米）米）和金城大厦（金城大厦（115米）米）为代表，但均以国资公司拥有，在早期并非面向市场的专业写字楼。邮电大厦178米的高度至今仍是合肥最高写字楼，?20002006年：这一阶段合肥写字楼以财富广场首座（约财富广场首座（约90米）米）的出现标志着合肥写字楼进入292、市场化阶段，这一阶段的出现写字楼高度在76米米93米米之间。?2007年至今：历年出现的写字楼层高有逐渐升高的趋势逐渐升高的趋势，而且高品质写字楼高品质写字楼开始有超越100米米的临界点的趋势，如财智中心（138米）、新城国际（100米）、财富广场C座（100米）、汇金大厦（100米）等，抢占制高点已经成为合肥高品质写字楼未来发展重要趋势之一。?政务区内目前最高楼为新城国际，楼高为100米；在建的财智中心为138米。合肥历年新增写字楼平均楼高（米）合肥历年新增写字楼平均楼高（米）202合肥写字楼租售策略比较（一）合肥写字楼租售策略比较（一）合肥写字楼租售结构构成（）合肥写字楼租售结构构成（）?293、合肥写字楼市场目前的租售结构有以下特点：?以售售为主的写字楼（49.2%）：这类写字楼为新建或在建写字楼新建或在建写字楼，主要原因是开发商希望尽快回笼资金，代表项目有星海远航大厦、绿地蓝海、绿地瀛海等。?以租租为主的写字楼（15.4）：这类写字楼写字楼主要以成熟写字楼、国资背景写字楼、酒店类写字楼成熟写字楼、国资背景写字楼、酒店类写字楼为主，业主买进后，以持有为主，对外不售，代表项目有财富广场财富广场（首座、A座、B座）、金城大厦金城大厦（国资背景）、邮电大厦邮电大厦（国资背景）、古井假日酒店古井假日酒店（写字楼部分）等。?租租/售兼有售兼有型写字楼（35.4）：这类策略原因主要有以下几类：（294、1）通过前期销售前期销售，开发商资金回笼目的已经达到，开始考虑出租，但以大客户整层或大面积出租为主（代表项目如财智中心、汇丰广场、金鼎国际等财智中心、汇丰广场、金鼎国际等）；（2）写字楼产权已经分散，众多小业主通过物业或自行出租或出售（代表项目如中环国际、蓝鲸国际、百大中环国际、蓝鲸国际、百大CBD广场广场等）。不同品质写字楼租售结构构成（）不同品质写字楼租售结构构成（）售,49.2%租,15.4%租/售,35.4%售租租/售56.3%16.7%27.1%29.4%11.8%58.8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%普通高品质售租租/售203合肥写字楼租售策略295、比较（二）合肥写字楼租售策略比较（二）合肥写字楼租售结构构成（）合肥写字楼租售结构构成（）?合肥写字楼市场目前的租售结构有以下特点：?高品质写字楼：合肥高品质写字楼出现较晚，市场消化尚需要时间，因此租/售结合的策略较为普遍（59.8）；以租为主（以租为主（13.3）的写字楼为酒店内写字楼（如古井假日酒店）或成熟地段写字楼（如财富广场），业主持有意愿较强。目前产权完整，只租不售产权完整，只租不售的高品质写字楼在合肥还未出现?普通品质写字楼：以出售为主（56.3）；少量为国资背景不对外出售，仅部分出租（16.7）。）。?政务区内写字楼不论高品质或普通品质，都以租/售混合为主，其中以新城国际和财智中296、心为代表。不同品质写字楼租售结构构成（）不同品质写字楼租售结构构成（）售,49.2%租,15.4%租/售,35.4%售租租/售56.3%16.7%27.1%29.4%11.8%58.8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%普通高品质售租租/售204合肥写字楼分布概况合肥写字楼分布概况合肥写字楼历年供应分析合肥写字楼历年供应分析合肥写字楼分布特征合肥写字楼分布特征合肥写字楼硬件设施特征分析合肥写字楼硬件设施特征分析未来供应分析未来供应分析205合肥未来可甄别写字楼项目分布合肥未来可甄别写字楼项目分布1.金鼎国际广场2.汇丰广场3.新天地广场4.东怡金融广场5.万达广297、场6.立基大厦7.恒兴广场8.信旺九华国际9.绿地赢海10.安高城市天地11.安福国际广场12.华邦世贸城13.新城国际14.财智中心15.天徽商业广场16.中瑞大厦17.富邻广场未来项目未来项目206未来可甄别写字楼项目基本信息未来可甄别写字楼项目基本信息200002010庐阳区北一环商务区金鼎国际A楼200000(三座总计）2011庐阳区四牌楼商务区东怡金融广场C座510002010庐阳区北一环商务区金鼎国际B楼300002010庐阳区北一环商务区汇丰广场2011庐阳区四牌楼商务区东怡金融广场B座450002010庐阳区北一环商务区新天地国际广场700002012包河区马鞍山路商务区万达广298、场448002011包河区马鞍山路商务区信旺.九华国际500002010包河区马鞍山路商务区绿地瀛海A座500002010包河区马鞍山路商务区绿地瀛海B座230002010包河区马鞍山路商务区恒兴广场240002010包河区马鞍山路商务区安高城市天地3期办公楼写字楼建筑面积（平方米）写字楼建筑面积（平方米）竣工日期（年）竣工日期（年）所在区域所在区域所属商圈所属商圈项目名称项目名称207未来可甄别写字楼项目基本信息未来可甄别写字楼项目基本信息140002010高新区高新区富邻广场研发楼86402010高新区高新区中瑞大厦B座2700002011蜀山区政务区商务区安福国际广场210002010蜀299、山区马鞍山路商务区立基大厦B楼435002011庐阳区四牌楼商务区东怡金融广场A座196002010蜀山区马鞍山路商务区立基大厦A楼300002011政务新区政务区商务区天徽广场500002011政务新区政务区商务区新城国际C座745702010政务新区政务区商务区华邦世贸城130002010政务新区政务区商务区财智中心附楼435002010政务新区政务区商务区财智中心主楼同上2011庐阳区四牌楼商务区东怡金融广场A座写字楼建筑面积（平方米）写字楼建筑面积（平方米）竣工日期（年）竣工日期（年）所在区域所在区域所属商圈所属商圈项目名称项目名称?本次共甄别合肥未来写字楼17个项目，共计23栋写字楼300、。?本次写字楼市场研究中不含政府政府和事业单位办公用房，因为这两者一般以自建为主并且市场透明度不足事业单位办公用房，因为这两者一般以自建为主并且市场透明度不足?对于某些现阶段无法通过市场调研获得的数据（主要是未来项目未来项目的“竣工日期”和“办公建筑面积”），分别根据现有数据和估量联行行业经验进行了估测。208未来可甄别写字楼项目供应未来可甄别写字楼项目供应?2010年年2012年间，合肥预计共有约115.2万平米万平米写字楼体量入市，其中2011年年达到顶峰。?2010年年预测48.7万平米万平米写字楼体量入市，主要代表项目有财智中心、汇丰广场、金鼎国际财智中心、汇丰广场、金鼎国际等。?20301、11年年预测59.5万平米万平米写字楼体量入市，主要代表项目有东怡金融广场、安福国际广场、新城国际东怡金融广场、安福国际广场、新城国际C座等。座等。?2012年年预测7万万平米的写字楼体量入市，主要代表项目有万达广场。万达广场。487,310594,80070,000-100,000200,000300,000400,000500,000600,000201020112012201020112012合肥未来可甄别办公项目年度供应量（平米）合肥未来可甄别办公项目分布（平米）合肥未来可甄别办公项目年度供应量（平米）合肥未来可甄别办公项目分布（平米）?20102012年合肥写字楼项目主要集中在政务区302、内，约政务区内，约48万平米，占整个供应的万平米，占整个供应的42，主要代表性项目有财智中心、华邦世贸城、天徽广场（写字楼部分）。财智中心、华邦世贸城、天徽广场（写字楼部分）。?20102012年年合肥写字楼项目主要集中在政务区政务区和马鞍山路商务区马鞍山路商务区，两个区占整个合肥市写字楼体量的68，可以预见未来合肥写字楼将会向合肥西南部合肥西南部和南部南部扩散。北一环商务区,146,000,13%高新区,22,640,2%四牌楼商务区,200,000,17%马鞍山路商务区,302,400,26%政务区,481,070,42%209现有供应分析小结（一）现有供应分析小结（一）?从1998-20303、09年合肥写字楼市场上共有可甄别约122.9万万平方米供应。其中高品质写字楼高品质写字楼累计供应面积约36.7万平米万平米，普通品质写字楼普通品质写字楼累计供应面积约86.2万平米万平米。?按商务区划分，合肥目前写字楼主要分布在马鞍山商务区（马鞍山商务区（23）、政务区商务区（）、政务区商务区（15）、高新区（）、高新区（15）、北一环商务区（）、北一环商务区（14）、四牌楼商务区（）、四牌楼商务区（13）、三孝口商务区（）、三孝口商务区（12）和火车站商务区（）和火车站商务区（8）内，写字楼分布开始从市中心市中心向东北部、西南部和南部东北部、西南部和南部进行扩散。?合肥市目前写字楼主要分布在304、庐阳区（庐阳区（32）、包河区（）、包河区（23）和政务新区（）和政务新区（15），），这三个区现有写字楼面积占合肥写字楼市场的70。基本上合肥市所有的高品质办公项目高品质办公项目都位于上述传统商务区域内。?合肥高品质写字楼主要集中在政务区商务区（政务区商务区（14.18万平米）、三孝口商务区（万平米）、三孝口商务区（8万平米）、北一环商务区（万平米）、北一环商务区（8万平米）和马鞍山路商务万平米）和马鞍山路商务区（5.8万平米）万平米）。?合肥高品质写字楼的每层楼板高主要分布在3.4-3.6米（米（40）和3.73.9米（米（40）之间，合肥高品质写字楼高品质写字楼的每层净高主要分布在2.5305、-2.6米（米（40）和2.62.7米（米（50）之间。210现有供应分析小结（二）现有供应分析小结（二）?合肥高品质写字楼高品质写字楼单体面积主要分布区间在45万平米（40），其次在2万3万平米（30），两个区间共占整个合肥高品质写字楼的70。?合肥高品质写字楼高品质写字楼标准层面积主要分布在14001600平米（平米（40）和1600平米以上（平米以上（40），说明高品质写字楼标准层面积普遍以较大的单层面积为主流。?合肥高品质写字楼高品质写字楼每部电梯平均服务面积多集中在5000平米以下（50），其次集中在50006000平米（30）。）。?合肥高品质写字楼高品质写字楼停车位服务面积主要分306、布在100200平米平米之间（78），其余在），其余在100平米平米以下（22）。）。?通过调查分析目前合肥高品质写字楼高品质写字楼项目100的项目都配备有中央空调。?合肥写字楼市场目前的租售结构中，以售售为主的写字楼（49.2%），），以租租为主的写字楼（15.4），租），租/售兼有售兼有型写字楼（35.4），），目前产权完整，只租不售产权完整，只租不售的高品质写字楼高品质写字楼在合肥还未出现。2113.合肥写字楼市场需求研究合肥写字楼市场需求研究1.合肥写字楼市场定义合肥写字楼市场定义2.合肥写字楼市场供应研究合肥写字楼市场供应研究5.可比竞争性项目研究可比竞争性项目研究4.合肥写字楼市场307、指标研究合肥写字楼市场指标研究212合肥写字楼需求研究逻辑阐述合肥写字楼需求研究逻辑阐述合肥写字楼租户需求特征研究合肥写字楼租户需求特征研究合肥写字楼租户行业类型研究合肥写字楼租户行业类型研究合肥写字楼租户访谈总结合肥写字楼租户访谈总结213合肥办公楼需求研究合肥办公楼需求研究 研究逻辑及方法研究逻辑及方法?研究内容研究内容 1 写字楼整体市场的租户结构、市场特征写字楼整体市场的租户结构、市场特征?研究目的研究目的通过出让特征来分析写字楼驻户的需求现状通过出让特征来分析写字楼驻户的需求现状?研究方法研究方法合肥办公楼基础信息市调及租户水牌调查合肥办公楼基础信息市调及租户水牌调查?合肥现有租户特308、质分析合肥现有租户特质分析?研究内容研究内容 2 微观客户需求偏好、需求特征微观客户需求偏好、需求特征?研究目的研究目的通过出让特征来分析写字楼驻户的需求现状通过出让特征来分析写字楼驻户的需求现状?研究方法研究方法合肥写字楼大驻户访谈合肥写字楼大驻户访谈注解：本章节基于对现有供应的写字楼市场进行需求分析注解：本章节基于对现有供应的写字楼市场进行需求分析214合肥写字楼需求研究逻辑阐述合肥写字楼需求研究逻辑阐述合肥写字楼租户需求特征研究合肥写字楼租户需求特征研究合肥写字楼租户行业类型研究合肥写字楼租户行业类型研究合肥写字楼租户访谈总结合肥写字楼租户访谈总结215合肥写字楼租户行业类型概述（一）合309、肥写字楼租户行业类型概述（一）1 制造及能源行业制造及能源行业?制造及能源产业指以产品生产制造或以工程施工 为主的企业。该行业的生产环节大部分是通过在郊区以自建厂房的形式来实现，通常只有其销售或客服部门对合肥市内的办公楼有所需求。?合肥工业基础较好，现阶段该行业已有大量国际知名企业进驻本市，是合肥写字楼吸纳生力军之一。2 高科技行业高科技行业?高科技信息类企业指以高科技和信息类产品研发、生产、销售以及售后服务为主的公司。?该产业对物业需求呈现明显两极分化：合肥高品质写字楼内高科技信息类企业多为知名跨国公司，而普通写字楼内租户则是销售或售后服务环节的小型公司。3 房地行业房地行业?房地产业又称房310、地产开发、经营和管理业。它是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。?合肥目前写字楼内与房地产业相关的行业主要有房地产开发企业、室内装潢设计、建材销售三大类。合肥写字楼租户类型划分合肥写字楼租户类型划分1.制造及能源行业制造及能源行业2.高科技行业高科技行业3.房地行业房地行业4.物流贸易行业物流贸易行业5.政府及事业单位政府及事业单位6.文化创意行业文化创意行业7.专业服务业专业服务业8.美容保健行业美容保健行业9.金融保险行业金融保险行业216合肥写字楼租户行业类型概述（二）合肥写字楼租户行业类型概述（二）4 物流贸行业物流贸行311、业?物流业是指物品流通过程中提供支持服务的行业?贸易业指从事各种国内外商品直接买进的行业，销售对象为本国或外车批发商、零售商、公私客户或其它需要者。?合肥目前写字楼内物流贸易业主要以订单接送、销售及客服中心为主，有较强的产业依附性。5 政府及事业单位政府及事业单位?事业单位是以政府职能、公益服务为主要宗旨的一些公益性单位、非公益性职能部门等。?合肥目前写字楼内政府及事业单位部门较少，仅在个别写字楼内有政府及事业单位部门。6 文化创意行业文化创意行业?文化创意产业适用于以创意、文化为本质的内容，经过创造、生产与商品化结合的产业。这些内容被著作权保障，并可以采用产品或者服务形式来表现。?合肥目前写312、字楼内此类企业以传媒业、文化教育业、创意及研发主业。合肥写字楼租户类型划分合肥写字楼租户类型划分合肥写字楼租户类型划分合肥写字楼租户类型划分1.制造及能源行业制造及能源行业2.高科技行业高科技行业3.房地行业房地行业4.物流贸易行业物流贸易行业5.政府及事业单位政府及事业单位6.文化创意行业文化创意行业7.专业服务业专业服务业8.美容保健行业美容保健行业9.金融保险行业金融保险行业217合肥写字楼租户行业类型概述（三）合肥写字楼租户行业类型概述（三）7 专业服务业专业服务业?以文教、广告、会计、律师等企业为主的专业服务类公司是合肥写字楼的重要要吸纳力量。?和一线城市相比，合肥的服务行业尚处于发313、展初期，专业之高质量的著名服务公司比较少，目前此行业以合肥本地企业占主导地位，但根据成熟市场发展经验来看，这一行业将会成为高品质写字楼的最主要的租户群体。8 美容保健行业美容保健行业?美容保健业，是指通过专业美容及保健技术和手段，护理及保养人的肌肤及美化.修饰人的容貌与形体，保持健康的社会服务性行业。?合肥目前写字楼内美容保健企业主要有化妆品销售、SPA会馆、养生会馆、保健品销售构成。9 金融保险行业金融保险行业?银行、保险等大型金融机构以及金融服务类公司对写字楼场地的需求量大，是写字楼市场的重要吸纳力量。近年来随着中国内地金融市场的开放，未来金融行业对高质量办公物业的需求会进一步增大。?合肥314、写字楼内此类企业以银行、保险、证券、基金、资产管理等为主，是合肥写字楼的重要吸纳力量。合肥写字楼租户类型划分合肥写字楼租户类型划分合肥写字楼租户类型划分合肥写字楼租户类型划分1.制造及能源行业制造及能源行业2.高科技行业高科技行业3.房地行业房地行业4.物流贸易行业物流贸易行业5.政府及事业单位政府及事业单位6.文化创意行业文化创意行业7.专业服务业专业服务业8.美容保健行业美容保健行业9.金融保险行业金融保险行业218合肥写字楼租户行业结构特征（一）合肥写字楼租户行业结构特征（一）租户行业结构分析（百分比）租户行业结构分析（百分比）租户行业结构分析（百分比）租户行业结构分析（百分比）?写字楼315、样本租户数量：写字楼样本租户数量：537家?写字楼样本租户分布商务区写字楼样本租户分布商务区：三孝口商务区、北一环商务区、四牌楼商务区、马鞍山商务区、火车站商务区、政务新区?写字楼样本租户所在写字楼级别：写字楼样本租户所在写字楼级别：高品质写字楼（5栋）、普通品质写字楼（7栋）?写字楼样本租户所在写字楼：写字楼样本租户所在写字楼：中环国际、古井假日酒店（写字楼部分)、金城大厦、安徽邮电大厦、新城国际、汇金大厦、百大CBD、美的阳光大厦、置地投资大厦、财富广场首座、财富广场A座、财富广场B座?合肥目前写字楼租户主要由以下几类构成：?高科技产业高科技产业：这类租户主要由电子信息技术、医疗医药、电子316、信息技术、医疗医药、IT通讯通讯构成，代表企业如联想、西门子、三星等，占整个写字楼租户群的19.2，是写字楼重要租户群之一。，是写字楼重要租户群之一。?制造及能源产业制造及能源产业：这类租户涉及范围较广涉及范围较广，如重型设备制造、机车制造、电梯制造、汽配、大型空调制造、电梯制造、家电制造、能源石化等，这些企业主要将销售处、销后服务处、办事处等前台接待性质销售处、销后服务处、办事处等前台接待性质的机构设置在写字楼内，占整个写字楼租户群的16.2，是写字楼的重要租户群之一。写字楼的重要租户群之一。?房地产业：房地产业：这类租户主要以房地产开发企业房地产开发企业为主，同时涉及行业下游的室内设计、装317、潢、建材建工室内设计、装潢、建材建工、家俱设计等，占整个写字楼租户群的家俱设计等，占整个写字楼租户群的15.8，是写字楼的重要租户群之一。，是写字楼的重要租户群之一。金融保险业 8.4%文化创意 9.5%房地产业 15.8%专业服务业 10.4%物流贸易业 11.7%制造及能源产业 16.2%高科技产业 19.2%政府及事业单位 2.0%美容保健 3.4%其它 3.4%合肥写字楼重要租户群分析：合肥写字楼重要租户群分析：合肥写字楼重要租户群分析：合肥写字楼重要租户群分析：219合肥写字楼租户行业结构特征（二）合肥写字楼租户行业结构特征（二）租户行业结构分析（百分比）租户行业结构分析（百分比）租318、户行业结构分析（百分比）租户行业结构分析（百分比）?写字楼样本租户数量：写字楼样本租户数量：537家?写字楼样本租户分布商务区写字楼样本租户分布商务区：三孝口商务区、北一环商务区、四牌楼商务区、马鞍山商务区、火车站商务区、政务新区?写字楼样本租户所在写字楼级别：写字楼样本租户所在写字楼级别：高品质写字楼（5栋）、普通品质写字楼（7栋）?写字楼样本租户所在写字楼：写字楼样本租户所在写字楼：中环国际、古井假日酒店（写字楼部分)、金城大厦、安徽邮电大厦、新城国际、汇金大厦、百大CBD、美的阳光大厦、置地投资大厦、财富广场首座、财富广场A座、财富广场B座?专业服务业专业服务业：这类租户以税务、会计、律319、师、咨询顾问、人力资源顾问、专业培训、财务咨询、旅游代理税务、会计、律师、咨询顾问、人力资源顾问、专业培训、财务咨询、旅游代理为主，占合肥目前写字楼租户群的10.4。一线城市发展经验证明这类企业的承租能力承租能力和承租面积承租面积都非常可观，因此这类企业将来会成为合肥写字楼重要租户群之一。?文化创意产业：文化创意产业：这类租户以教育咨询、广告传媒、创意研发为主，教育咨询、广告传媒、创意研发为主，占合肥目前写字楼租户群的9.5。这类租户的入驻可以塑造写字楼高端形象、提升写字楼人气塑造写字楼高端形象、提升写字楼人气，也是合肥写字楼重要租户群之一。?金融保险业：金融保险业：这类租户以银行、保险、金融320、担保、金融投资公司为主银行、保险、金融担保、金融投资公司为主，占全肥目前写字楼租户群的8.4，这类租户的承租能力相对较高，入驻写字楼后也对提升写字楼档次和带动人气有较好的推动作用，是合肥写字楼重要租户群之一。合肥写字楼重要租户群分析：合肥写字楼重要租户群分析：合肥写字楼重要租户群分析：合肥写字楼重要租户群分析：金融保险业 8.4%文化创意 9.5%房地产业 15.8%专业服务业 10.4%物流贸易业 11.7%制造及能源产业 16.2%高科技产业 19.2%政府及事业单位 2.0%美容保健 3.4%其它 3.4%220合肥写字楼租户行业结构特征（三）合肥写字楼租户行业结构特征（三）租户行业结构321、分析（百分比）租户行业结构分析（百分比）租户行业结构分析（百分比）租户行业结构分析（百分比）?写字楼样本租户数量：写字楼样本租户数量：537家?写字楼样本租户分布商务区写字楼样本租户分布商务区：三孝口商务区、北一环商务区、四牌楼商务区、马鞍山商务区、火车站商务区、政务新区?写字楼样本租户所在写字楼级别：写字楼样本租户所在写字楼级别：高品质写字楼（5栋）、普通品质写字楼（7栋）?写字楼样本租户所在写字楼：写字楼样本租户所在写字楼：中环国际、古井假日酒店（写字楼部分)、金城大厦、安徽邮电大厦、新城国际、汇金大厦、百大CBD、美的阳光大厦、置地投资大厦、财富广场首座、财富广场A座、财富广场B座?物流322、贸易业物流贸易业：这类租户以内外贸易、服装、物流代理、货运代理内外贸易、服装、物流代理、货运代理为主，这类企业占目前合肥写字楼租户群的11.7，承租面积较小、承租价格不高是这类企业的特点。?政府及事业单位：政府及事业单位：这类租户以电信通讯、粮食储备、政府机关电信通讯、粮食储备、政府机关为主，仅占目前合肥写字楼租户群的2.0，尚不足以构成写字楼主要租户群。?美容保健：美容保健：这类租户以化妆品代理、保健品代理、化妆品代理、保健品代理、SPA连锁店连锁店为主，占目前合肥写字楼租户群的3.4，尚不足以构成写字楼主要租户群。合肥写字楼其它租户群分析：合肥写字楼其它租户群分析：合肥写字楼其它租户群分析323、：合肥写字楼其它租户群分析：金融保险业 8.4%文化创意 9.5%房地产业 15.8%专业服务业 10.4%物流贸易业 11.7%制造及能源产业 16.2%高科技产业 19.2%政府及事业单位 2.0%美容保健 3.4%其它 3.4%221合肥写字楼租户行业结构特征（四）合肥写字楼租户行业结构特征（四）33%67%27%73%22%78%19%81%19%81%18%82%18%82%17%83%6%94%0%100%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%金融保险业专业服务业制造及能源产业房地产业高科技产业政府及事业单位文化创意物流贸易业其它美容保健高品质普通合肥不324、同行业在写字楼内分布比较（百分比）合肥不同行业在写字楼内分布比较（百分比）?由于合肥高品质写字楼合肥高品质写字楼出现于20082008年，其数量有限，因此现阶段现阶段合肥普通写字楼内的租户群体无论是在数量还是质量上都要优于高品质写字楼。22210%16%16%2%10%12%4%7%19%4%14%18%15%2%8%10%0%14%19%1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%普通高品质专业服务业制造及能源产业房地产业政府及事业单位文化创意物流贸易业美容保健金融保险业高科技产业其它合肥写字楼租户行业结构特征（五）合肥写字楼租户行业结构特征（五）合肥不同品质写字楼325、人租户群体对比（百分比）合肥不同品质写字楼人租户群体对比（百分比）?合肥高品质写字楼尽管起步较晚，但与普通品质写字楼相比，高品质写字楼的发展潜力更大高品质写字楼的发展潜力更大，主要体现在对以下行业有更高的吸引力：?专业服务业：此类租户占高品质写字楼整体14，相比，相比普通品质写字楼内仅占10。?制造及能源产业：此类租户占高品质写字楼整体18，相比，相比普通品质写字楼内占16。?房地产业：此类租户在两类品质写字楼内比重类似（15%），但考虑高品质写字楼仍在发展，未来的份额会有进一步增加。?金融保险业：此类租户占高品质写字楼整体14，相比，相比 普通品质写字楼内仅占7。?高科技产业：此类租户占高品326、质写字楼整体19，与普通品质写字楼持平。223合肥写字楼需求研究逻辑阐述合肥写字楼需求研究逻辑阐述合肥写字楼租户需求特征研究合肥写字楼租户需求特征研究合肥写字楼租户行业类型研究合肥写字楼租户行业类型研究合肥写字楼租户访谈总结合肥写字楼租户访谈总结224受访企业背景受访企业背景华东区域 12%安徽省其它城市 8%国内其他区域 35%外资 15%合肥市 31%受访企业来源地受访企业来源地文化创意 16.0%制造及能源产业 8.0%专业服务业 4.0%金融保险业 4.0%物流贸易业 28.0%房地产业 20.0%高科技产业 20.0%受访企业行业分布受访企业行业分布?受访企业中约31的租户为合肥市本327、土企业，加上来自安徽省其它城市（8）和华东区域（12）的企业，总数约51，这部分企业构成合肥市写字楼租户主体。?受访企业的行业分布如下：物流贸易业（28）、高科技产业（20）、房地产业（20）、文化创意（16）、专业服务业（4）和金融保险业（4）。?此次受访企业主要分布于三孝口商务区、四牌楼商务区、北一环商务区和火车站商务区内，共计30份问卷。?受访企业主要分布写字楼：财富广场、置地投资广场、汇金大厦、古井假日酒店（写字楼部分）、金城大厦、百大CBD、中环国际大厦、恒丰国际大厦、安徽国际商务中心225受访企业规模受访企业规模受访企业办公面积受访企业办公人数受访企业办公面积受访企业办公人数?合肥328、市写字楼内租户以中小企业为主中小企业为主，小于20人规模的企业占31，2049人规模的企业占34.5，5099人规模的企业占27.6。?受访企业中，人数超过100人的企业以金融保险为主，属于人力密集型产业。?合肥写字楼租户办公面积主要区间在100300平米（36.7）和300500平米（30.0）。员工数量与该公司租用办公面积的大小有直接的关系。?少数办公面积在5001000平米（20.0%）以及1000平米以上（6.7），这类企业主要以金融保险、房地产开发公司为主。100199人 3.4%2049人 34.5%5099人 27.6%小于20人 31.0%大于200人 3.4%1000平米 2329、0.0%大于1000平米 6.7%小于100平米 6.7%301500平米 30.0%100300平米 36.7%226入驻时间及办公场所获取方式入驻时间及办公场所获取方式受访企业办公场所获取方式受访企业入驻时间受访企业办公场所获取方式受访企业入驻时间?受访企业入驻时间以13年年为主，比例达到64。?入驻时间3年以上的企业合计36，这部分企业大多是最早进驻合肥写字楼的租户。?约63的企业选择租用办公场所的方式。实地调查中了解到，企业规模较小时倾向于租赁方式，这与其有限的资金实力不无关系。?24%的企业选择购买办公场所，其规模一般较大，以金融保险、房地产业、高科技产业为主。购买,37.0%租用,330、63.0%5年以上,13%1年-3年 ,37%3年-5年,23%1年以内,27%227合肥写字楼租户对现有办公环境的评价合肥写字楼租户对现有办公环境的评价受访企业对现有办公环境的满意度对现有办公环境不满意的原因受访企业对现有办公环境的满意度对现有办公环境不满意的原因?对现有办公环境表示不满意或一般的受访企业占3737，这也预示了对更高品质办公场所的需求。?对现有办公环境不满意的最主要原因是物业管理不好物业管理不好，选择比例为45%。?品质设施差品质设施差和周边配套差周边配套差也是造成对现有办公环境不满意的原因，分别占18。不满意 37%满意 63%价格高 14%品质设施差 18%周边配套差 1331、8%物业管理不好 45%交通不便 5%228合肥写字楼租户选择写字楼的考虑因素合肥写字楼租户选择写字楼的考虑因素产品品质 8%交通便利（多种出行方式）24%商务商业配套完善 24%区位条件好 18%物业管理 14%租金/价格水平 12%?排在前三位的影响因素依次是交通（交通（24）、商务商业配套（）、商务商业配套（24）、区位条件（）、区位条件（18）和物业管理（）和物业管理（14）?交通交通为第一大影响因素，因为大部分办公楼的人群还是通过公共交通上下班。?商务商业配套与交通并列第一，显示出写字楼并非简单的软硬件堆砌而成，合适的配套商业对于满足租户的需要极为重要。?区位条件区位条件排名第三，说332、明写字楼租户对自身所处的区位敏感度较高。?物业管理物业管理排名第四，合肥写字楼租户对整个写字楼管理水平的要求较为关注。?租金价格水平和产品品质租金价格水平和产品品质分别位于第五位和第六位，说明合肥写字楼租户对合肥目前写字楼租金承受能力较为认可，在可以承担范围之内；写字楼产品品质位于最后，说明合肥写字楼租户对写字楼硬件设施的认识和接受程度尚在发展过程中，随着高品质写字楼的陆续出现，租户的要求水平会出现一个水涨船高的现象。办公楼选择影响因素办公楼选择影响因素229合肥写字楼租户对商务配套的要求合肥写字楼租户对商务配套的要求邮政 10%百货公司 10%娱乐场所 4%运动健身场所 9%休闲场所（美容、333、足浴等）7%服务机构（干衣店等）3%餐饮（餐厅、咖啡店等）22%金融机构 16%超市、便利店 19%商务配套设施倾向性商务配套设施倾向性?餐饮、超市餐饮、超市/便利店、金融机构和邮政及百货公司便利店、金融机构和邮政及百货公司位居商务配套需求的前列，这也与其他一线城市，包括上海甲级办公楼市场的基本要求是基本一致的，可以满足员工的日常需求。?餐饮设施餐饮设施是租户的首要需求，在商务配套设施不足的区域，员工食堂可以是一个较好的解决方案。?超市、便利店超市、便利店可以满足员工的日常生活需求，而金融机构可以满足企业对资金流转的需求；邮政设施则满足来往邮件及包裹的处理。?租户对于休闲娱乐的需要主要是在美容、保健、健身美容、保健、健身等方面，这些业态也是其他区域市场办公楼配套零售中的常见项目。230合肥写字楼租户对写字楼品质的要求（一）合肥写字楼租户对写字楼品质的要求（一）硬件标准倾向性硬件标准倾向性?