1、深圳皇庭CBD项目商业部分定位及规划方案_部分31.未3来?城的市购商物中业心市分场析：发展背景?商圈分析?购物中心分析?23?晶岛国际?（建平筑方面米积）?商业定位?预计开业时间?IA?MALL?88000?强质化商体业验体和验休空憩间的。功?能，构建满足都市人高品位生活需求的高素?2010年底?金地大百汇?80000?以题“，城让中顾城概念国际级的现代城市生活”为整体项目的主?大中客体验感受及享受国际级的现代城市生活。?未知?交京易华基广国百场际纳?40000?深圳中心区首个城市财富阶层品质生活中心?未知?空间?83000?区主域。型?精品时尚购物中心，主要面向中高档及潮流消费人群为?202、10年10月?欢中乐航海城岸?230000?面为向主中的高购档物消中费心者。及?大众日常消费，以大型主力百货及娱乐元素?档区域购物中心。?2012年后?100000?以餐饮、娱乐为主的中2011年?汇诚行商业地产?1.未3?来城的市购商物业中市心场分发析：展?背景?商圈分析?购物中心分析?24?nn大一部些分商业项对目多都元以化中、高多档体零验售休品闲牌娱为乐主的，需发求展已高成端为零大售趋趋势势。明?显；?n满足项消目费已者开始关注加强购物过程中的体验性感受；?nn泥加通之强过间体对的验公生元共态素活绿的动洲全空；面间贯的彻精；心?规划，塑造消费者休憩聚会的场所，打造CBD钢筋水?n以创新及3、多元化的商?业业态、建筑风格建立与众不同的亮点；汇诚行商业地产?1.4高端零售市场分析?2009年部分奢侈及国际品牌地图25?汇?大?从20的0诚现发9年行时展深商品潜圳业牌力店的地及铺人产空的均间数G。量DP及及近可年支品配牌收进入入都深排圳在市全场国的第发一展，趋而势高，端可奢以侈预品计牌未数来量高却档远次远的不国及际北品京牌和零上售海市；场在深圳还有很?1.4高端零售市场分析?26?人均奢可侈支品配数收量入?108?77?19?36?26738元28838元?27600元?29245元?汇诚行商业地产?深1圳.4高高端端品零牌售发市展场历分程析?27?高档百货?初?期?发展中期?综合性快4、购速物发中展心期?19932002?20022008?2009?汇?中随诚心着行。深商圳业未地来产最核心最具发展潜力的福田CBD的崛起和逐渐成熟，福田中心区有望成为另一高端零售商业?1.4高端零售市场分析?28?中心区具备集中奢侈品的条件?但仍需3-5年的发展时间汇诚行商业地产?1.5?战略思考?29?u生1?uu树注活立重享鲜打u考造虑极在受明福富商体特田特业验色中色中消与心的注费主商入场题业体所，形验。打态与?造创极意具元时素尚?善u福。?，?熟随，田，着为中福深项心田圳目区中未提C心来供B区最了D有核良在望心好规成、的划商上业紧规跟划国空际间步。伐?，公共绿地与配套设置完?为最另具一发高5、展端潜零力售的商福业田中C心B。D?的崛起和逐渐成?局。?区夜间消费业态的布?u2?4u?通物中交设心通施区便和的捷辐政。射务依全、托市商福的务田城、中市文心轨化区道、便网商捷，业的福等交田整?u大部分深圳现有及未来的商业项目均以传统盒子型、零售为主的购?体功能也将得到全面提升。?有具中发有心展前模空瞻式间性开。、发中。高?档次、非传统的以零售为主导的时尚商业项目仍?3?汇诚行商业地产?30市研究内容?1?2?项场目分分析析?主要内容?3?商家访谈及消费者分析?ll地区块位及周边分析?4?l竞争分项析目?分析?5?项案目例定研究与借鉴?6?项目建位筑及规业划态建布议局?汇诚行商业地产?地宗块地6、及条周件边分技析术指?标宗?地条件?交通分析?人车流量统计?周边环境?31186.5m?地皇大庭厦?皇块庭?用地能功?占(地m面?)积?积建(筑m面?)?积商(业m面?)?商业层数?大厦?写商字业楼+?10000?122500?149m?1186416.5m?.5m?04-1?住商宅业+?26069.4?164400?28000?地地上下21层层?05-1?住商宅业+?23115.6?147800?地83000地上下41层层?107.2m?171.5m?06-1?住商宅业+?17361?106500?地地上下41层层?汇诚行商业地产?182.5m?地块及周边分析?宗地条件?宗交通分析?人车流量统计?周边环境?32工地作条尚件未完成?地。块?现状：拆迁?皇大庭厦?u少u4皇数号庭居地大住的厦者拆地；迁块?工拆作迁已工基作本基完本成完，成只。剩?余极?汇诚行商业地产?地块及周边分析?宗地条件?宗交通分析?人车流量统计?周边环境?工地作条尚件未完成?地。块?现状：拆迁?33u少u5号地还有篮球场、少量商铺及为汇诚行商业地产?铺6的。号居?地住有者为；数?不少的居住者和少量数商不?