1、深圳皇庭CBD项目商业部分定位及规划方案（一）每一次都精雕细琢2010年9月1研究内容研究目的23456市场分析了解深圳经济发展状况及商业发展趋势项目分析了解项目特性及周边环境案例研究与借鉴通过典型案例对比分析总结出借鉴意义项目定位及业态布局对项目的整体定位及业态、商家布局建议项目建筑规划建议商家访谈及消费者分析了解商家的拓展需求及消费者消费需求根据业态布局及商家意见提出合理性建议研究逻辑及思路21研究内容研究结论23456市场分析深圳经济发展迅猛，人均GDP、可支配收入均为全国最高水平，中心区将成为新型城市商业核心项目分析项目本身及周边有非常好的规划条件，周边消费力旺盛，为项目定位提供切实的2、依据案例研究与借鉴同类型城市CBD中的大型商业多为城市的核心商业，高档次、高消费、一站式、日夜均衡消费是整体趋势项目定位及业态布局深圳最具体验感、生态型的新型时尚潮流购物中心项目建筑规划建议商家访谈及消费者分析部分目标商家有中心区开店计划，并表示对本项目的意向；消费者消费力旺盛，希望更多体验式的消费模式具体建议见第六章内容研究结论31研究内容主要内容23456市场分析项目分析案例研究与借鉴项目定位及业态布局项目建筑规划建议商家访谈及消费者分析研究逻辑及思路4l宏观经济背景l城市规划背景l商业发展趋势分析l高端零售发展趋势分析1.1宏观经济背景5深圳本地生产总值（GDP）、社会消费品零售总额和第3、三产业增加值每年的持续增长及其各自增长率每年超过两位数的增长，使深圳处在持续稳定的经济增长环境中，给商业提供了巨大的发展空间。深圳市本地生产总值（GDP）（亿元）本地生产总值增长率社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售增长率第三产业增加值（亿元）第三产业增长率2006年5684.3915.00%1671.2916.20%2655.8813.10%2007年6765.4114.70%1915.0314.60%3444.7415.00%2008年7806.5412.10%2251.8217.60%3984.112.50%2009年8201.2310.70%2598.6815.40%4363.124、12.50%6全国四大城市居民人均可支配收入（元）深圳广州上海北京2007年225671985020668199782008年267292531726675247252009年29245276002883826738u2007年至2009年，深圳居民人均可支配收入均高于北京、上海和广州。u2009年度深圳人均GDP为13581美元，居于四大城市之首（广州为13006美元，上海为11565美元，北京为10070美元）。1.1宏观经济背景全国四大城市居民人均可支配收入（元）收入的稳步增加使居民购买力进一步提高，居民对消费档次和消费质量的需求也在相应的提升。71.1城市规划背景交通规划总体规划“三轴5、两带多中心”空间结构u城市常住人口控制在1100万人以内u城市建设用地控制在890平方公里以内2020年目标：福田中心区将是深圳未来最具发展潜力之区域三轴：两带：多中心：西部发展轴中部发展轴东部发展轴北部城市发展副轴南部城市发展副轴、滨海旅游带两个城市中心：福田罗湖中心、前海中心五个城市副中心龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心、盐田中心8交通规划总体规划1.1城市规划背景城市地铁网络目前共有16条线路在规划中，总长585.3公里，设站356座。轨道一期工程已于2004年12月28日建成通车，二期工程包括线路1、2、3、4、5号线，计划将于2011年6月全部建成通车。本项目罗宝线（16、号线），由罗湖火车站至深圳机场区段；蛇口线（2号线），由南山赤湾至罗湖新秀区段；龙岗线（3号线），由福田保税区至龙岗区段；龙华线（4号线），由福田口岸至龙华清湖区段；环中线（5号线），由南山前海湾至罗湖黄贝区段。9交通规划总体规划1.1城市规划背景项目地n本项目4#和6#地与岗厦站B出口和C出口直接相接；n会展中心站A2出口与皇庭大厦相隔一条金田路，距离4#地仅300米；n本项目处于整个地铁交通体系的枢纽位置，未来消费人群巨大。会展中心站A2出口岗厦站B出口岗厦站C出口10交通规划总体规划1.1城市规划背景快速公交系统（BRT）规划的BRT网络由10条线路组成，总长约300公里。其中，弹性发展7、线路还将结合远期轨道网络规划建设进行动态优化。BRT运行速度比普通公交提高50%以上，乘坐BRT将可使特区南山、盐田以及特区外宝安、龙华、布吉等地至市中心的出行时间缩短15-25分钟，特区外沙井、松岗、公明、平湖等地至市中心出行时间缩短30-50分钟。11交通规划总体规划1.1城市规划背景城际轨道交通城际线起点终点穗莞深城际线福田中心区广州深莞城际线龙华火车站东莞深惠城际线福田中心区惠州西部深港城际线前海湾香港深江城际线福田中心区江门2030年前拟建5条城际线，将珠江三角洲内周边区域纳入到地铁规划中，深圳将发展成为区域中心城市之一。城际轨道交通的不断完善，进一步加强与珠三角地区的联系，其中穗莞8、深城际线、深惠城际线和深江城际线的起点均设立于福田中心区，将会为该区域带来更多消费者。12交通规划总体规划1.1城市规划背景35分钟24分钟城际铁路n广深港客运专线（预计2013年通车）在中心区将建一个地下车站福田站。n这是一座三层式结构、连通珠三角地区的大型地下铁路客运综合枢纽，将承担广深港之间高频、高端商务客流输送任务，也是未来深圳重要的城市轨道交通换乘中心。13交通规划总体规划1.1城市规划背景城际铁路广深港客运专线的建成，将密切深圳与香港、广州的联系，增加福田中心区商务人流的流通，带来更多人气，也将使中心区更具开发性。广深港客运专线福田站本项目广深港客运专线福田站广深港客运专线福田站，9、位于益田路与深南大道交叉口，呈南北向布置，与本项目仅相隔两条街，与其接驳的设施包括轨道交通1号线、2号线、3号线、4号线、穗莞深城际线、公交、出租场站等。141.2城市CBD发展背景CBD【Central Business District】是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。国内外知名CBD北京朝阳区北京朝阳区上海陆家嘴CBD南京河西CBD纽约曼哈顿伦敦卡纳里码头巴黎拉德芳斯香港中环本项目所在的福田中心区CBD在规划上紧跟国际步伐，公共绿地与配套设置完善，为项目提供了良10、好的商业规划空间。CBD的发展使得城市商务、商业集中化，形成城市中心，商业体量会控制在一定的范围，形成能提升城市形象、代表城市的核心商业。15城市主要商圈：人民南商圈东门商圈蔡屋围商圈中心区商圈华强北商圈南山商圈目前，深圳仍处于快速的“扩张”阶段，经济、人口规模高速增长，城市发展以福田中心区为轴心，向东西两翼快速推进，区域商业中心发展日新月异，商业投资消费呈现前所未有的繁荣前景。1234561.3城市商业市场发展背景商圈位置特征代表项目人民南商圈以人民南路为主轴，南起罗湖口岸，北止深南东路，东自东门南路，西至和平路，总面积约13平方公里。深圳开发最早，开发程度最高的商业中心，具有强大的商务、口11、岸经济优势。金光华购物广场。东门商圈以人民北路和解放中路为轴线，以太阳广场到东门茂业百货为最核心地段。总占地面积17.6万平方米，建筑面积65万平方米，其中商业经营面积约50万平方米。深圳市商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区，但是消费档次中档偏低。太阳百货、茂业百货、东门商业步行街等。蔡屋围商圈东起宝安南路，西至上步南路，以深南中路为轴线。深圳市区高端消费市场的主力。中信城市广场、万象城。华强北商圈东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，深南大道横贯其中，面积达1.6平方公里。商业经营总面积约70多万平方米。深圳目前最具活力和影响力的商业中心，主要以电子、零售业态12、为主，其中电子类占到商圈体量的70%。华强北商业街、茂业百货。中心区商圈东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道。随着中心区CBD的建设将逐步成熟定型，依托区域商务中心的白领和区域高端住宅居民区，成为深圳主要中高档市级商圈。怡景中心城，CocoPark。南山商圈以海岸城为中心，北起南海大道，南至后海滨路。深圳市区内起步较晚而发展速度最快、发展空间最大的商圈。海岸城、保利文化广场、海雅百货，花园城中心等。16购物中心概况商圈概况1.3城市商业市场发展背景商圈起源现状趋势人民南商圈深圳开发最早，开发程度最高的商业中心，具有强大的商务、口岸经济优势。由于物业老化，缺少适合新消费特点的主力业13、态，成为第一个被边缘化而进入衰退期的商圈。在中西部新兴大型购物中心的挤压下，正处于艰难的整合求变当中。东门商圈东门作为商业聚集地的历史大约可以追溯到300多年前的明代中后期，是深圳历史最古老而非常成功的商业街区。深圳市商铺最密集、客流最集中、商品最丰富的商业旺区，占据了广大中低档次的商业市场。东门商圈整体客流层次较低，缺少发展高档购物中心的条件。蔡屋围商圈以中信城市广场的开业促成了该商圈的崛起。有西武百货驻场的中信城市广场大大提升了该商圈的品味；华润万象城则是该商圈商业实力形成的强化剂，成为深圳市区档次最高的商圈。未来的商业发展将继续强化商圈城市商业核心的地位，商业档次将随着品牌的调整而不断提14、升。华强北商圈原是个厂房集中的工业区，是一个自发性质的电子产品买卖交易场所。到上世纪九十年代末，华强北已成为令人瞩目的深圳主打商业旺区。深圳目前最具活力和影响力的商业中心，主要以电子、零售业态为主，其中电子类占到商圈体量的70%。虽然缺乏购物环境较好的购物街区，但凭其开阔的格局、丰富的业态以及充足的可更新改造的空间，将确保其龙头地位在较长时间内难以被撼动。中心区商圈随着COCOPark的开张，开启了该商圈的发展进程。以COCOPark和怡景中心城为代表，依托区域商务中心的白领和区域高端住宅居民区，成为深圳主要中高档市级商圈。未来商圈的发展将继续强化城市购物中心、娱乐中心的功能特征，将发展成为深15、圳主要的中高端消费商圈之一。南山商圈随着1999年滨海大道的开通，南山商圈被激活。起步较晚而发展速度最快、发展空间最大的商圈，其中最具代表性的是海岸城项目。目前交通通达性不佳。发展前景无限的前海中心，及不断改善的交通环境，使其成为未来中东部商业竞争最强劲的对手。171.3城市商业市场发展背景购物中心概况商圈概况181.3城市商业市场发展背景购物中心概况商圈概况本项目所处的优越环境给项目的开发带来极大的信心保障191.3城市商业市场发展背景购物中心分析商圈分析建筑面积（平方米）商业定位开业时间金光华120000大型综合型购物中心，主要面向中高档消费者。2004年11月万象城180000集零售、餐16、饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。2004年10月中信城市广场150000面向中高档消费者及大众日常消费，以大型主力店为主的购物中心。2002年中心城120000以生态景观式休闲消费，“一站式满足”为核心理念的纯美式亲自然体验的大型生态购物中心。2007年4月COCOPARK85000集中打造“美食”、“娱乐”、“潮流”、“时尚”四大主题式消费中心。2006年9月益田假日购物广场100000充满鲜明主题和体验特色，将“假日体验”无限扩张，致力打造适合都市人生活的具有国际化的全体验式购物中心。2008年8月海岸城120000集休闲、娱乐17、美食、运动、观赏、购物等多种休闲功能为一体的、深圳西部最大的具有滨海风情特色的购物中心。2007年10月现有主要购物中心：201.3城市商业市场发展背景购物中心分析商圈分析现有主要购物中心品牌分析种类重复次数个数品牌服饰箱包鞋类419Marisfrolg、ONLY、CalvinKleinJeans、JACK&JONES、Ochirly、PSALTER、ADIDAS、VEROMODA、ElegantProsper、ESPRIT、FivePlus、INSUN、Lacoste、LEVIS、MISSSIXTY、Lapargay、SKAP、Samsonite、STACCATO327GALADAY、Ai18、mer、富翔、Buildingbeauty、Byford、calvinkleinundernear、Caroline、Columbia、ELLASSAY、Finity、KALTENDIN、KALTENDINGOLF、KAPPA、MOISELLE、MYCHOICE、VJC、ZARA、ZOPIN、love&love、Kingkow、法藤、Crocs、MILLIES、StellaLuna、豪麟名鞋、NIKE、MCChoice267DISSONA、AlfredDunhill、吉祥斋、BETTOR、CADIDL、Canali、Cerruti1881、ckCalvinKlein、CKunderwear、C19、OCOON、DURBAN、ELLE、安莉芳、EVESTEMPTATION、E-WORLD、FINCO、G2000、Gentle、GIADA、GIEVESHAWKES、HAZZYS、IGO&EGO、JORYA、K.A.T、kangjinyoung、KAYUNGER、KOOKAI、LEE、LILLY、MANGO、MARLBOROCLASSICS、MASAKIMATSUKA、Max&Co、MaxMara、MIAMIA、MISSK、MYTENO、ODBO、PorscheDesign、Robertadicamerino、Sammy、SANSE、THROBIMMOBILE、TOUGH、Versino、VI20、VAVOCE、W.on&on、Zegnasport、日贝迩、Lacelady、LouisVuitton、EXPERESS、Inverness、赛吉琥珀、Lottusse、TOLORINIE、谭木匠、Police、Chicco、CHICKEEDUCK、GRENCO、LaCompagniedespetits、BeLLE、MUX、Charriol、MEPHISTO211.3城市商业市场发展背景购物中心分析商圈分析现有主要购物中心品牌分析种类重复次数个数品牌珠宝钟表眼镜类45周大福、Swatch、CASIO、CITYCHAIN、SWAROVSKI39东方眼镜、眼镜88、TISSOT、亨吉利世界名表中心21、FolliFollie、金大福、曼古银、琦凡、周生生211Police、博士眼镜、SUNGLASSSHOP、DANIELHECHTER、江诗丹顿、Cartier、GANAELLE、翡翠物语、华珠珠宝、ARTINI、QGGLE餐饮休闲娱乐类47StarbucksCoffee、BreadTalk、KFC、满记甜品、味千拉面、仙踪林、禾绿回转寿司、反斗乐园37PizzaHut、必胜客、江南厨子、麦当劳、面点王、许留山、意粉屋216PPG、比利心思、大渔铁板烧、吉野家、江南布衣、金牌小龙、金燕庄、居食屋和民、美乐汇美食广场、面牵一线、千味涮、寿师傅、天福茗茶、舞鹤日本料理铁板烧、亚马逊巴西烤肉、一茶22、一坐家居电器电讯类41SONY32顺电25DRIVEPRO、全棉时代、生活本色、BOSE、移客数码其他51OSIM32玛花纤体、妍丽化妆品中心26万宁、金色童年、屈臣氏、优之良品、JAGUAR、好家庭221.3城市商业市场发展背景购物中心分析商圈分析现有主要购物中心分析：n大部分深圳现有及未来的商业项目均以传统盒子型、零售为主的购物中心模式开发。n商户品牌重复率高，各商场更多是商品档次上而不是功能、形象上的差异。n在经营中仍以传统的零售为表现形式，缺乏核心体验元素的全面贯彻。n缺乏真正概念新颖的购物中心。n现有购物中心都还未考虑如何满足夜间消费者的需求。本项目需谋求与其他购物中心的差异化，努力23、弥补现有购物中心所缺失的部分231.3城市商业市场发展背景购物中心分析商圈分析建筑面积（平方米）商业定位预计开业时间晶岛国际IAMALL88000强化体验和休憩的功能，构建满足都市人高品位生活需求的高素质商业体验空间。2010年底金地大百汇80000以“城中城概念国际级的现代城市生活”为整体项目的主题，让顾客体验感受及享受国际级的现代城市生活。未知大中华国际交易广场40000深圳中心区首个城市财富阶层品质生活中心未知京基百纳空间83000区域型精品时尚购物中心，主要面向中高档及潮流消费人群为主。2010年10月中航城230000面向中高档消费者及大众日常消费，以大型主力百货及娱乐元素为主的购物24、中心。2012年后欢乐海岸100000以餐饮、娱乐为主的中档区域购物中心。2011年未来的购物中心分析：241.3城市商业市场发展背景购物中心分析商圈分析未来的购物中心分析：n大部分商业项目都以中高档零售品牌为主，发展高端零售趋势明显；n一些项目已开始关注加强购物过程中的体验性感受；n满足消费者对多元化、多体验休闲娱乐的需求已成为大趋势。n加强体验元素的全面贯彻；n通过对公共活动空间的精心规划，塑造消费者休憩聚会的场所，打造CBD钢筋水泥之间的生态绿洲；n以创新及多元化的商业业态、建筑风格建立与众不同的亮点；251.4高端零售市场分析2009年部分奢侈及国际品牌地图从现时品牌店铺的数量及近年品25、牌进入深圳市场的发展趋势，可以预计未来高档次的国际品牌零售市场在深圳还有很大的发展潜力及空间。2009年深圳的人均GDP及可支配收入都排在全国第一，而高端奢侈品牌数量却远远不及北京和上海；261.4高端零售市场分析奢侈品数量108771936人均可支配收入29245元27600元28838元26738元271.4高端零售市场分析深圳高端品牌发展历程初期发展中期快速发展期高档百货综合性购物中心19932002200220082009随着深圳未来最核心最具发展潜力的福田CBD的崛起和逐渐成熟，福田中心区有望成为另一高端零售商业中心。281.4高端零售市场分析中心区具备集中奢侈品的条件但仍需3-5年26、的发展时间291.5战略思考1234u福田中心区CBD在规划上紧跟国际步伐，公共绿地与配套设置完善，为项目提供了良好的商业规划空间。u随着深圳未来最核心、最具发展潜力的福田CBD的崛起和逐渐成熟，福田中心区有望成为另一高端零售商业中心。u树立鲜明特色与主题，打造极具时尚生活享受体验消费场所。u注重在商业中注入体验与创意元素，打造极富特色的商业形态。u考虑福田中心区夜间消费业态的布局。u交通便捷。依托福田中心区便捷的交通设施和辐射全市的城市轨道网，福田中心区的政务、商务、文化、商业等整体功能也将得到全面提升。u大部分深圳现有及未来的商业项目均以传统盒子型、零售为主的购物中心模式开发。u具有前瞻性27、中高档次、非传统的以零售为主导的时尚商业项目仍有发展空间。1研究内容主要内容23456市场分析项目分析案例研究与借鉴项目定位及业态布局项目建筑规划建议商家访谈及消费者分析l地块及周边分析l区位分析l竞争项目分析30地块及周边分析宗地条件技术指标地块用地功能占地面积(m)建筑面积(m)商业面积(m)商业层数皇庭大厦商业+写字楼1000012250004-1住宅+商业26069.416440028000地上2层地下1层05-1住宅+商业23115.614780083000地上4层地下1层06-1住宅+商业17361106500地上4层地下1层186.5m146.5m182.5m149m107.228、m161.5m171.5m皇庭大厦交通分析人车流量统计周边环境宗地条件31地块及周边分析宗地条件地块现状：拆迁工作尚未完成。u4号地的拆迁工作已基本完成，只剩余极少数居住者；u皇庭大厦地块拆迁工作基本完成。皇庭大厦交通分析人车流量统计周边环境宗地条件32地块及周边分析宗地条件地块现状：拆迁工作尚未完成。u5号地还有篮球场、少量商铺及为数不少的居住者；u6号地有为数不少的居住者和少量商铺。交通分析人车流量统计周边环境宗地条件33地块及周边分析皇庭大厦4号地5号地6号地道路交通皇庭大厦的地块价值最高，其次为6号地。人车来向到达各项目地块顺序西北方向皇庭大厦、5号地、4/6号地东北方向4/6号地、529、号地、皇庭大厦西南方向5号地、6号地东南方向5号地u皇庭大厦地块两面临路，形象展示好，适宜规划形象好，品牌档次高的商家，考虑到此地块较为独立，所以可考虑大型高端品牌的形象店；u6号地块连接5号、4号地块，是项目未来主要的形象入口和人流集散地；u4号地块连接本项目与金地的商业，所以应承担连接两边的交通责任；u5号地块同6号地块共同组成项目商业的主体，在业态布局上应统一考虑。交通分析人车流量统计周边环境宗地条件34地块及周边分析地铁皇庭大厦地块价值因会展中心地铁站而更加巩固。大中华国际交易广场金田路金中环福华路会展中心A1A2EBCD皇庭大厦深圳地铁会展中心站出口及标志性建筑、道路图地铁站地铁站130、号线（远期高峰小号线（远期高峰小时客流量）时客流量）4号线（远期高峰小号线（远期高峰小时客流量）时客流量）会展中心站36306人次51126人次约70m会展中心地铁站A2出口为皇庭大厦带来大量客流，皇庭大厦的地块价值更加巩固。交通分析人车流量统计周边环境宗地条件35地块及周边分析交通分析人车流量统计周边环境宗地条件深圳地铁1号线岗厦站出口及标志性建筑、道路图地铁4、6号地的地块价值因岗厦地铁站而大大提升。福华路彩福大厦景轩酒店江苏宾馆云鸿大厦海鹰大厦彩虹新都彩田路岗厦BCAD地铁站地铁站1号线（远期高峰小号线（远期高峰小时客流量）时客流量）岗厦站22735人次岗厦地铁站将和4、6号地块地下商业31、无缝连接，且B、C出口直达4、6号地上商业部分.4号地6号地36选取8月20日（星期五）13：1014：30；9月11日（星期六）09：3011：00；9月12日（星期日）11：0012：00作为样本采集时间选取彩田路、福华路、金田路及福华三路处作为样本采集地点项目小组采取随即计时现场整理的方法whenwherehow地块人车流量统计地块及周边分析交通分析人车流量统计周边环境宗地条件37时段与地点来向去向时间车流备注16：3016：40彩田路与福华路交汇处彩田路（北）5分钟106辆其中不含公交车彩田路（南）5分钟94辆福华路（西）5分钟42辆福华路（东）5分钟53辆17：0017：10福华路福32、华路（西）福华路（东）5分钟64辆福华路（东）福华路（西）5分钟56辆17：3017：40金田路与福华路交汇处金田路（北）5分钟154辆金田路（南）5分钟94辆福华路（西）5分钟52辆福华路（东）5分钟38辆18：0018：10福华三路福华三路（西）福华三路（东）5分钟78辆福华三路（东）福华三路（西）5分钟67辆地块及周边分析交通分析人车流量统计周边环境宗地条件38时段与地点来向去向时间车流备注20：0520：15彩田路与福华路交汇处彩田路（北）5分钟83辆其中不含公交车彩田路（南）5分钟72辆福华路（西）5分钟36辆福华路（东）5分钟40辆20：2520：30福华路福华路（西）福华路（东）33、5分钟47辆福华路（东）福华路（西）5分钟42辆20：3520：45金田路与福华路交汇处金田路（北）5分钟96辆金田路（南）5分钟89辆福华路（西）5分钟46辆福华路（东）5分钟40辆21：0021：05福华三路福华三路（西）福华三路（东）5分钟55辆福华三路（东）福华三路（西）5分钟47辆通过我司对车流辆的统计，可以看出白天车流大于晚上，说明夜间商业可消费的业态少，不能吸引人流在福田中心区。地块及周边分析交通分析人车流量统计周边环境宗地条件39时段与地点来向去向时间人流备注16：2016：30彩田路与福华路交汇处彩田路（北）彩田路（南）5分钟36人其中不含骑自行车彩田路（南）彩田路（北）5分34、钟39人福华路（西）福华路（东）5分钟91人福华路（东）福华路（西）5分钟76人17：0017：10福华路福华路（西）福华路（东）5分钟56人福华路（东）福华路（西）5分钟65人17：3017：40金田路与福华路交汇处金田路（北）金田路（南）5分钟196人金田路（南）金田路（北）5分钟184人福华路（西）福华路（东）5分钟293人福华路（东）福华路（西）5分钟304人18：0018：10福华三路福华三路（西）福华三路（东）5分钟70人福华三路（东）福华三路（西）5分钟76人18：3018：40彩田路与福华路交汇处彩田路（北）彩田路（南）5分钟234人彩田路（南）彩田路（北）5分钟203人福华路35、（西）福华路（东）5分钟380人福华路（东）福华路（西）5分钟294人地块及周边分析交通分析人车流量统计周边环境宗地条件40时段与地点来向去向时间人流备注20：1020：20彩田路与福华路交汇处彩田路（北）彩田路（南）5分钟61人其中不含骑自行车彩田路（南）彩田路（北）5分钟60人福华路（西）福华路（东）5分钟46人福华路（东）福华路（西）5分钟41人20：2520：30福华路福华路（西）福华路（东）5分钟40人福华路（东）福华路（西）5分钟37人20：4021：50金田路与福华路交汇处金田路（北）金田路（南）5分钟51人金田路（南）金田路（北）5分钟46人福华路（西）福华路（东）5分钟93人36、福华路（东）福华路（西）5分钟85人21：0521：10福华三路福华三路（西）福华三路（东）5分钟33人福华三路（东）福华三路（西）5分钟30人从表中可以看出：在位于彩田路与福华路和金田路与福华路交汇处，人流量较多，下班时间尤为明显，说明本项目区域内人口密集。地块及周边分析交通分析人车流量统计周边环境宗地条件41地块及周边分析交通分析人车流量统计周边环境宗地条件总体来看，福华路的车流和人流较其他路段大，说明项目所临的路段商业价值较高；夜间车流量明显大于人流量，证明夜间过往人群大于附近消费人群，由此可推断夜间消费场所少，难以吸引人群。42深圳CBDn占据深圳中心区之中心优势位置占据深圳中心区之中37、心优势位置n两大地铁线交汇，交通枢纽位置突出两大地铁线交汇，交通枢纽位置突出n周边高收入人群云集周边高收入人群云集n深圳政治、经济、商业、商务的焦点所在深圳政治、经济、商业、商务的焦点所在地块及周边分析交通分析人车流量统计周边环境宗地条件本43福田中心区规划深圳最具发展潜力之区域片区定位n未来深圳行政、文化、信息商务中心n深圳心脏区域，城市源动力所在交通规划n地铁、火车、公交体系齐全n交通枢纽地位，强化交通和商业互动人口规划n规划就业人口26万，居住人口7.7万人n人口增加成为中心区商业发展的基础深圳中心区u中心区是东起彩田路，西至新洲路，莲花路以南，滨河大道以北围成的区域u共占地面积4.1438、平方公里,深南大道由东向西穿越其间，将中心区分为南、北两片；其中，南片区2.33平方公里，北片区1.81平方公里地块及周边分析交通分析人车流量统计周边环境宗地条件44中银大厦地铁大厦荣超经贸中心诺德中心安联大厦凤凰卫视大厦现代国际大厦财富大厦金中环国际商务大厦星河中心大中华国际交易广场卓越时代广场国际商会中心嘉里建设大厦信息枢纽大厦丰立大厦特美思大厦时代金融中心免税大厦华融大厦联通大厦投资大厦江苏大厦新世界中心兴业银行大厦航天大厦新华保险大厦中心商务大厦国际商务大厦卓越大厦福田中心区典型高档写字楼分布图u中心区共有高档写字楼约30栋，建筑面积约为300万平方米；u五大五星级酒店。周边环境之一高39、档写字楼和酒店较多，应充分考虑到商务、商旅人士的消费需求。周边高档写字楼、五星级酒店，为项目提供了稳定的、大量的商务客源。喜来登酒店祈年酒店丽兹卡尔顿酒店香格里拉酒店马哥孛罗好日子酒店写字楼五星级酒店地块及周边分析交通分析人车流量统计周边环境宗地条件45名称层数面积（平方米）大中华国际交易广场38层301064金中环国际商务大厦52层130000凤凰大厦30层108000时代广场32层66852免税大厦25层79000特美思大厦26层92000联通大厦25层28000华融大厦32层55645投资大厦23层46000国际商会大厦A26层36150国际商会大厦B26层32603中心商务大厦27层440、5254嘉里建设大厦23层75000江苏大厦53层88600丰立大厦25层28993星河中心21层29987名称层数面积（平方米）新华保险大厦28层58136兴业银行大厦27层44508卓越大厦26层56162国际商会中心58层130000信息枢纽大厦49层180000航天大厦25层54552中银大厦层480000地铁大厦33层84313荣超经贸中心49层115247诺德中心38层92648安联大厦35层62008财富大厦53层108155新世界中心55层107638时代金融中心28层75262现代国际大厦33层71915总计2963692中心区高档写字楼：地块及周边分析交通分析人车流量统计周41、边环境宗地条件46中银花园天健世纪雅居颂星河世纪嘉麟豪庭辛诚花园港丽豪庭星河国际如诗美地城中雅苑中海华庭黄埔雅苑彩天名苑彩虹新都恒运豪庭中深花园首座（在建）彩田食街彩福大厦周边环境之三缺少大型休闲娱乐场所，高档住宅小区较多可重点考虑家庭消费。住宅超市食街u周边高档住宅较多，项目客源庞大且稳定；u项目地周边缺少大型的餐饮、休闲、娱乐场所。地块及周边分析交通分析人车流量统计周边环境宗地条件47住宅小区户数总计人口总计星河世纪89212760312248541嘉麟豪庭2991046雅颂居5361876中银花园10003500天健世纪7692692风华盛世248868港丽豪庭3961386黄埔雅苑3542、1012285中海华庭6562296城中雅苑10003500如诗美地10003500星河国际9443304辛城花园6212173彩虹新都10103535中深花园7402590恒运豪庭248868中心区典型高档住宅小区：地块及周边分析交通分析人车流量统计周边环境宗地条件48地块及周边分析交通分析人车流量统计周边环境宗地条件写字楼住宅30万5万未来中心区约有高端消费人群49区位分析商业环境购物中心分析区位规划类型名称总体供应（m）所占比例购物中心中心城22.5万46%cocopark餐饮娱乐购物公园美食街2.7万6%中心城美食广场彩田食街超市百货新一佳（将撤，沃尔玛即将进驻）4.55万9%家乐福（43、中心城）吉之岛（cocopark）专业市场好百年家具19万39%星河第三空间家具主题购物中心金海马国际家具世博中心商业环境大型购物中心多业态规模经营是主流，单体小规模经营较少。总体供应量约48.8万餐饮娱乐超市百货专业市场购物中心u家居类专业市场所占体量较大；u超市百货多作为大型购物中心的主力店，餐饮也多和购物中心结合在一起；u已有的购物中心所占商业体量较大；已真正成为购物、餐饮、休闲、娱乐的综合体。u超市百货、餐饮、休闲娱乐多是大型购物中心的组成部分，单体小规模经营较少；u中心区高档家居类专业市场体量较大。50u未来中心区2公里内约有7个大型购物中心投入使用怡景中心城IAMALL平安国际金融44、中心COCOPARK本项目金地大百汇大中华IFC购物中心地块及周边分析交通分析人车流量统计周边环境宗地条件51区位分析商业环境购物中心分析区位规划深圳CBD将形成购物中心群。COCOPARK名称建筑面积（m)开业时间COCOPARK8.5万2006年9月怡景中心城14万2007年4月IAMALL8.08万预计2011年平安国际金融中心总建筑面积460665（18层商用）预计2015年大中华购物广场4万待定金地大百汇约15万待定本项目11.1万待定中心城IAMALL平安国际金融中心大中华购物广场金地大百汇本项目购物中心群福田中心区将形成购物中心群，这将极大提升整个商圈的形象。52地块及周边分析交45、通分析人车流量统计周边环境宗地条件中心区将形成深圳最集中的本项目做为未来中心区购物中心群中位置较好的一员应发挥更多的号召性53开发商深圳市怡景投资发展有限公司开业时间2007年4月位置深圳市中心区福华路建筑面积总建筑面积14万平方米建筑用途商业停车位1000个市场定位（现有）集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化等于一体，以生态景观式休闲消费、一站式满足为核心理念的纯美式亲自然体验的大型生态购物中心业态组合（现有）主力店：家乐福、金逸国际电影城、反斗乐园次主力店：ZARA、Bershka、雅乐荟音响、顺电、海丝腾、SMART、太兴烧味餐厅、石头烧、上井、江南厨子首层平均租金零售：RMB650/月46、/m；餐饮：RMB300/月/m；酒吧街：RMB500/月/m目前为CBD中心区最大的购物中心一个CBD中心区只有一个中心城大中华卓越时代香格里拉大酒店竞争项目分析54L层stonegrill仙踪林太兴越南春天赛百味工商银行凯萨大帝BETTOR鄂尔多斯杰西稻香M2阳光韩国烤肉意粉屋亨吉利TongaHastensPSALTER/YINER吉祥斋Bellissima深圳发展银行XpatsSMART竞争项目分析怡景中心城L层品牌分布：55UG层顺电金逸国际影城江南厨子反斗乐园芙美晳聚妃轩修身堂屈臣氏必胜客汉丽宝马来西亚餐厅淑女屋美珍香肉干专卖店茜施尔伊丝思拉满饰OSIMLA手足护理台湾燕翅屋艾美味好47、年酒窖八马茶叶全棉时代首脑CAK乐扣乐扣乐梦儿KINGKOW曼妮芬/伊维斯雅芳婷鼎厨川菜海马博士眼镜竞争项目分析怡景中心城UG层品牌分布：56G层永和大王麦当劳面点王禾绿回转寿司ZRZA金逸国际影城Bershka上井亚麻逊巴西烤肉寿师傅味千拉面必胜客汉拿山星巴克OCHIRLYONLY、JACK&JONES地铁会展中心出入口至家乐福FivePlus6ixty8ightBasicHouseImDavidSEASONWINDveekoTOUCH红贝缇 ThemeACEGIORDANO古兰图腾奔趣澳尔滨奥卡索HOTWIND东方眼镜酷动苹果体验店ADIDAS竞争项目分析怡景中心城G层品牌分布：57竞争项48、目分析怡景中心城现状分析1定位及租户组合2商业规划3商场管理4营销推广n租户组合没有贯彻固有定位，导致商场缺乏吸引力n各业态互动方面考虑不足，导致无法形成经营合力n主入口、广告位等规划存在较严重的问题，影响了经营的顺利进行n部分楼层业态划分存在问题，导致了整体商业氛围的被切断n缺乏强有力的经营管理团队，导致商场日常管理出现不少问题（如租户管理、撤场管理等）n缺少有体系和针对性的营销推广策略，导致推广活动较散，缺乏整体概念，不易在市场上造成影响。n对某些重要推广节点把握程度不够，导致宣传没有达到预期效果58竞争项目分析定位及租户组合问题p家乐福家乐福超市定位为家庭型购物，其目标客群与本项目定位有49、一定差异，以至主力店与购物中心客群未能共享；且此辅营区内儿童玩具、真功夫等租户更是与购物中心同类租户形成直接竞争。59竞争项目分析定位及租户组合问题p金逸影院分析：原意向影院华纳影城因其自身原因未能入驻，金逸国际影城目前经营情况虽然较好，但前往观看的消费者多为目的性消费，与购物中心其它业态互动不够。影院共计有六个放映厅，1,100多个座位。60竞争项目分析定位及租户组合问题p反斗乐园分析：反斗乐园为较好体现了购物中心的家庭消费主题，也吸引了一定的消费，但与购物中心其它业态的互动性较弱。且占据了项目中间楼层主要位置，隔断了L层、G层之间的互动。61竞争项目分析定位及租户组合问题在购物中心内部规划50、营业厅型银行租户不仅不能购物中心的起带动作用，而且阻断了购物中心人流的循环。p工商银行62竞争项目分析商业规划问题主入口次入口分析：主入口不明显，且除四个方向的主入口外，项目另有多处次入口及超市入口可进入购物中心。分析：主入口内凹，未能展现购物中心形象，导示性弱。63竞争项目分析商业规划问题分析：展示性不足，吸引消费者能力较弱。64竞争项目分析商业规划问题分析：中庭LED屏在室内作用不大，并没有为中心城带来太大的效应，资源的浪费。分析：新风系统不足，空气环境较差。65竞争项目分析怡景中心城虽然发展较为成熟，但作为高标准的购物中心仍有诸多规划问题，是项目的规划硬伤，不足以对本项目造成威胁。66深51、圳星河集团开业时间2006年9月29日位置深圳市福田区福华三路建筑面积总建筑面积85,000平方米，5层停车位600个业态组合B2：停车场；B1：超市、大型连锁餐饮、露天咖啡厅1F：珠宝手饰、国际品牌专卖、特色餐饮酒吧街2F：电影城、特色餐饮、潮流服饰、运动休闲3F：大型中式、西式酒楼、主题餐厅、美容SPA主题特色6000下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭目标人群CBD白领、商务人士、城市时尚居民、旅游人群首层平均租金零售：RMB373/月/m；餐饮：RMB316/月/m竞争项目分析67商户名录铺位编码商户名录铺位编码K.A.TB1S-007008博士眼镜B1S-046ASOBIO52、B1S-032-038047-051PARKHAUSB1C-002003005006ONLYB1S056-072美心西饼B1K-03KFCB1C-076A魅思(MAXX)水晶B1S-049大马椰林B1C087-089JNBY&速写B1S-020-025禾绿回转寿司B1C-077A满记甜品B1C-073B仙踪林B1C-077BOCHIRLYB1S-015-019东方红B1K-013ORNailSalonB1S-039-040仙香美体B1S-002A比利心思巧克力B1C-03A康是美B1S-002BLAPARGAYB1S-041-042妍丽B1C-073AMIGAINOB1S-052-055JUS53、COB1C-078085GOLDSTONEB1C-J01钻业珠宝B1S-076CFIVEPLUSB1S-011-013广天藏品B1C-076B吉野家B1J-01A尚HairB1S-001A1BreadtalkB1J-01B凝肌美容SPAB1S-001A2PPGB1K-011odboB1S-009010JACK&JONESB1S-056-072曼谷银B1S-030/031DRIVEPROB1J-006-007竞争项目分析6869商户名录铺位编码商户名录铺位编码MARISFROLGL1S-108111反斗乐园L1-J11KSL1S-132133JUICY-JUICYL1C-081ELEGANTPR54、OSPERL1S135138亮视点L1S-097MOISELLEL1S117118SELECTEDL1S-062-069VERSINOL1S-103-105豪麟名鞋L1S-070-072KALTENDINL1S-099-100G-STARL1S-050-053FocaccinoL1C-088-089三叶草L1S-030-036STARBUCKSL1S-001天奇洋服L1S-143CASIOL1S-045TOUGHL1S-056/057FlavorL1S-073075TexwoodL1S-043/045/J02周大福L1S-090VEROMODAL1S-058-061浪琴/依波L1S-091CK55、JEANSL1S-092/093MAXIMABARL1C-055ACKUNDERWEARL1S-126127NorwayplaceL1C-055BSMITHSL1S-039BananaLeafAsiaL1C076-077中国黄金L1-J06DemonBarL1C-078-079LancyFrom25:L1S-115-116泰香馆L1C-083-085-087MOJOL1S-112-113中国移动通信馆L1S-002-029LEVISL1S-037-038汇丰银行L1S-128131T.B2L1S-046-049深圳平安银行L1S-139141L2S-111-112THROBIMMOBILEL156、S-099-100LOXTONBARL1C-082JORYAL1S-103-107SWAROVSKIL1S-101GILANCEL1S-040-041GUESSL1S-095096BOREL:L1S-091TISSOTL1S-102LeonidasL1S-080竞争项目分析6970商户名录铺位编码商户名录铺位编码MISSKL2S-050051crocsL2S-068EVESTEMPTATIONL2S-042SONYL2S-005石名家L2S-027-030Affiner彩金饰品L2S-030A居食屋和民L2S-067易天数码L2S-002kaltendingolfL2S-082-083萍果数码57、L2S-013/015百老汇L2S-001006008法腾L2S-039CaliocafeL2S-055-057伊丝艾拉L2S-122棒约翰L2S-060-063065066诗篇L2S-119ItalianBainCoffeeL2S-113Marisfroly.suL2S-101-105HILARYJOL2S-089维多利亚的秘密L2S-121MYCHOICEL2S-046-047BAVADIAL2S-097/098赛吉琥珀L2C-120A斯尔丽L2S-115-118ZIPPOL2S-033华歌尔L2C-120OSIML2S-025-026DISCOVERYBUYL2S-011ADIDASL258、S-096102DCL2S-031KAPPAL2S-103105-106LILYL2S-078079NIKE360L2S-022-023ZOPINL2S-095096HOZL2S-090-091E-WORLDL2S-099100NIKEL2S-115119IGO&EGOL2S-040041PUMAL2S-092-095DONEEDL2S-080/081HerryCat&FriendL2S-113AFIORUCCI:L2S-069移客数码营L2S-009-010TOPOFTHETOWNL2S-071COCOONL2S-106-108AODEARYL2S-072花雨伞L2S-059VERSINOC59、LUBL2S-086-088IEISYL2S-043-0455.11L2S-012名将洋服L2S-076B.LINEL2S-120C银百合L2S058CoffeeBarL2S-113ASatuBrownL2S-048-049竞争项目分析70商户名录铺位编码滋味堂L3C008-010舞鹤日本料理铁板烧L3C-002金水江山韩国料理L3C-006美丽田园SPAL3C-001SuperSteakCityL3C-015-018苏格台湾料理L3C-003-005鑫泰泰国菜L3C-007美乐汇美食广场L3C-011-013L4C-003拾味馆L4C-003竞争项目分析71竞争项目分析COCOPARK现状分60、析1、特点明显，cocopark的餐饮及酒吧极具特色，室外环境的充分打造和利用，给项目增添了更多特色，但零售类除过部分国际时尚品牌外，并无太多号召力强的品牌商家，吸引高端消费者的能力不足。2、L型的动线规划较为单一，不能有效使消费者回流，消费者流失现象严重。72项目外观效果图项目位置IAMALL开发商深圳市国际企业股份有限公司开业时间待定位置深圳市福田区福华三路商业面积80800平方米，5层商用停车位1051市场定位集购物、娱乐、美食、休闲、展示、旅游为一体的高档的、现代化的生活品位中心业态组合L1零售商业巴士站银行餐饮UG零售商业-G零售商业餐饮B2商业/车库地下停车场B3车库 地下停车场市61、场定位集购物、娱乐、美食、休闲、展示、旅游为一体的高档的、现代化的生活品位中心室内景观引入了春、夏、秋、冬的设计元素；购物广场屋顶上的大型生态花园。竞争项目分析73打造最奢侈、最时尚购物中心开发商宏明国际地产开发有限公司开业时间待定位置深圳市福田区金田路大中华底商商业面积总建筑面积约为31万平方米，商业建筑面积4万平米市场定位深圳中心区首个城市财富阶层品质生活中心业态组合B1时尚休闲馆；F1国际品牌名店、大型会展；F2-4顶级购物中心；F5国际餐饮名店；F910000运动休闲中心。大中华国际交易广场竞争项目分析74COCOPark怡景中心城IAMall大中华国际交易广场建筑面积（平方米）8.562、万14万11万4万品牌百老汇电影院、Jusco超市家乐福、金逸影院、反斗乐园、美食通美食广场定位深圳市唯一的公园版情景式购物中心深圳中心区CBD生态型购物中心集购物、娱乐、美食、休闲、展示、旅游为一体的高档的、现代化的生活品位中心深圳中心区首个城市财富阶层品质生活中心启示分布及品牌效用：片区典型商业分布较为分散，未形成富有市场竞争力的品牌效应，削弱了商圈的的影响力及辐射力；建筑形态及人流动线：区域内典型商业项目建筑多以地铁上盖物业为主有下沉设计，展示效果不理想；定位：片区典型商业项目大部分项目主题定位不明确，并且同质化现象严重，满足消费者对时尚、格调的需求；缺乏体验：在经营中仍以传统的零售为表63、现形式，缺乏核心体验元素的全面贯彻。竞争项目分析75竞争项目分析未来规划购物中心较多，仍需关注其他购物中心的规划及发展76u多数以时尚、潮流为主要定位，满足消费者对时尚、格调的需求u商户品牌重复率高，各商场更多是商品档次上而不是功能、形象上的差异u在经营中仍以传统的零售为表现形式，缺乏核心体验元素的全面贯彻u缺乏对主流消费人群消费需求的把握u缺乏吸引消费者的有格调的餐饮、休闲、娱乐商家u缺乏对年轻家庭的关注u缺乏真正概念新颖的购物中心竞争项目现状本项目如何获得竞争优势？与竞争项目定位差异化，主题差异化与购物中心群形成既竞争又共存关系加强体验元素的全面贯彻关注年轻家庭消费人群加强福田区夜间消费业64、态与其他项目品牌差异化加强餐饮、休闲娱乐业态比例打造真正体验式购物中心竞争项目分析77战略思考1234u项目条件优越，占据深圳CBD中的重要交通位置，形象好，展示性强，地块靠近中心区的核心干道福华路，人流车流均以到达，且靠近深圳最主要的交通枢纽站会展中心站和岗厦站，未来周边人流量大；u如何与其他购物中心形成差异化定位是项目考虑的最关键因素；u注重体验感的打造，注重生态化的设计，主要日夜间的均衡消费是项目的核心战略思想。u周边高端消费人群集中，约有35万目标消费群体，未来消费群体庞大；u未来CBD将形成深圳最集中的购物中心群，将发挥更重要的商业功能，是未来深圳中高端消费的主要区域之一。781研究65、内容主要内容23456市场分析项目分析案例研究与借鉴项目定位及业态布局项目建筑规划建议商家访谈及消费者分析l商家访谈l消费者分析79商家访谈商家联系人意向无印良品拓展部夏峰在中心区有开店计划，已发送资料，可继续跟进KIDZANIA橙天娱乐拓展部孟蕾深圳有开店计划，已发送资料，可继续跟进俏江南李小姐了解本项目，有意向，可进一步跟进禾绿回转寿司龚总有开店意向，已交由拓展部跟进GUCCIDUOMO公司孟翼旗下有PRADAFENDIBURBERRY等奢侈品品牌，对本项目意向较强，但主要考虑开折扣店必胜客有开店意向反斗城拓展部李小姐已发资料，可进一步跟进可颂坊有开店意向ZARA张小姐旗下其他国际时尚品牌66、可以考虑在本项目开店许留山张总暂时不考虑开店嘉禾影院苏阳对项目了解，但已经跟金地在洽谈C&A朱经理2014年前不考虑进驻华南地区80商家访谈商家反馈较为积极，普遍认为本项目质素较高，有较大的发展空间目前我司招商部仍在积极访谈更多类别的商家，为项目定位及规划提供更多的商家支撑81消费群分析消费习惯与偏好消费需求消费群构成对本项目的期望分类人口数量高档小区约5万商务白领约30万总计35万u根据问卷调查，中心区家庭年收入在10万元以上者占到所有被访者的58%，都是本项目的目标消费群；u现有住宅人口、商务消费者约35万。项目周边存在约35万的目标消费人群。82消费群分析消费习惯与偏好消费需求消费群构成67、对本项目的期望u福田中心区的被访者在进行餐饮和休闲娱乐消费时多数就近选择，在福田中心区内进行消费;u从不夜间外出消费的被访者仅有13%，餐饮和休闲娱乐消费时被访者夜间消费的主要类型。餐饮和休闲娱乐消费在福田中心区具有很大市场。83消费群分析消费习惯与偏好消费需求消费群构成对本项目的期望u影视中心、KTV是被访者喜欢的休闲娱乐类型；u钱柜、反斗乐园是被访者喜欢的休闲娱乐品牌；u中餐最受被访者欢迎。中餐是被访者最喜欢的餐饮类型，休闲娱乐消费中，钱柜和反斗乐园最受欢迎。84消费群分析消费习惯与偏好消费需求消费群构成对本项目的期望u餐饮类、休闲娱乐类和时尚用品类是被访者认为可以考虑的经营种类；u服装类68、生活家居、精品类是被访者前往项目地消费类型；u时尚品牌是54%的被访者希望项目地有的零售品牌。餐饮类、休闲娱乐类和时尚用品类是被访者对本项目最主要的期望。85消费群分析1234u商家的积极反馈给了项目定位最大的支撑，商家普遍较为看好本项目的发展uCBD内的夜间消费业态零散且数量少，消费者希望能够增加在夜间消费的场所u项目核心消费群家庭收入高于全市平均水平，且有较强的消费欲望，对于国际时尚品牌和餐饮娱乐业态有较强的消费意向u47%的消费者普遍希望能够在大型购物中心获取体验感及生态式的消费类型861研究内容主要内容23456市场分析项目分析案例研究与借鉴项目定位及业态布局项目建筑规划建议商家访谈69、及消费者分析l同类型城市CBD研究l典型购物中心研究8788案例借鉴CBD【Central Business District】高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。uCBD具有区域中最高的中心性uCBD具有城市和区域中最发达的内部交通和外部交通联系uCBD具有最高的人际和信息交流量uCBD具有最高的土地价格uCBD具有最集中和最高档的零售业uCBD具有最高的服务集中性城市城市CBD区域区域城市城市CBD区域区域纽约曼哈顿北京朝阳区伦敦卡纳里码头上海陆家嘴CBD巴黎拉德芳斯深圳福田中心区香港中环南京河70、西龙江CBD我们将通过国内国外的CBD发展历程及规划特色，从而总结出本项目的借鉴意义。CBD研究典型购物中心研究89纽约曼哈顿案例借鉴CBD研究典型购物中心研究90纽约曼哈顿n以华尔街为中心的曼哈顿下城是纽约最老牌的CBD区域，面积不足1平方公里。n以洛克菲勒中心为中心的曼哈顿中城是纽约新兴的CBD区域，面积约3平方公里，现在美国最大的金融机构总部大多位于此。华尔街洛克菲勒中心曼哈顿下城曼哈顿中城案例借鉴CBD研究典型购物中心研究91纽约曼哈顿纽约时代广场第五大道百老汇大街洛克菲勒中心纽约现代艺术博物馆案例借鉴CBD研究典型购物中心研究92纽约曼哈顿1231.纽约时代广场2.纽约第五大道3.纽71、约第五大道上的苹果专卖店案例借鉴CBD研究典型购物中心研究93纽约曼哈顿1231.纽约现代艺术中心2.洛克菲勒中心门前的溜冰场3.夜晚的百老汇大街案例借鉴CBD研究典型购物中心研究94纽约曼哈顿121.曼哈顿中城街头雕塑2.曼哈顿中城BryantPark案例借鉴CBD研究典型购物中心研究u曼哈顿商业区主要分布在该区内曼哈顿岛上的下城（Downtown）、中城（Midtown），著名的街区是格林威治街和第五大街；u商业街云集了世界顶尖品牌，第五大道的租金为世界之最，达到每平方每年7.4万元人民币；u曼哈顿商业区注重夜间商业的打造，整个区域消费24小时不间断；u体验式的街区和商业，让消费者在购物的72、过程中享受愉悦；u本项目应在商业定位和业态组合上参考日夜间业态的均衡和购物的体验感。案例借鉴CBD研究典型购物中心研究9596伦敦卡纳里码头案例借鉴CBD研究典型购物中心研究97伦敦卡纳里码头n金融城（CityofLondon）是英国老牌的CBD区域，兴起于17世纪下半叶。n卡纳里码头是伦敦新兴的CBD区域，九十年代末期开始成为伦敦最大规模的CBD区域，目前绝大多数跨国及本土公司总部都位于此，英国最高的三栋建筑均坐落于此。八十年代的卡纳里码头如今的卡纳里码头案例借鉴CBD研究典型购物中心研究伦敦卡纳里码头伦敦金融城卡纳里码头案例借鉴CBD研究典型购物中心研究9899伦敦卡纳里码头案例借鉴CBD73、研究典型购物中心研究100伦敦卡纳里码头案例借鉴CBD研究典型购物中心研究伦敦卡纳里码头n卡纳里码头区域内拥有形形色色相当多的酒吧和小餐馆。前卫现代的建筑群落也打造出一个购物的天堂，从商业街购物中心到设计师品牌店在这里也不胜枚举。这里还定期举办丰富多彩的活动和展览以及非同凡响的公共艺术展，丰富了这里的环境与人们的生活。n地面上并没有几家商店。地下是一个大世界，那里面商场连商场，餐厅接餐厅，五花八门的都有。而且又同地铁连接起来。案例借鉴CBD研究典型购物中心研究101伦敦卡纳里码头n伦敦城市机场距离卡纳里码头仅3英里。被城市建筑拥簇的这家机场是商务人士的兴奋点。13家航空公司在此运行每周100074、多个航班，可以到达曼彻斯特、卡地夫、利物浦、阿姆斯特丹、卢森堡、巴黎、法兰克福等20多个国内和国际城市目的地。伦敦城市机场为商务人士提供10分钟登机服务。n开阔的公共绿地与公共配套设施，使人们行走在高楼大厦间不再具有压抑感案例借鉴CBD研究典型购物中心研究102u轻轨成为整个城市的主要交通体系，依托轻轨发展CBD的商业；u商业与轻轨无缝连接，多数商业以地下的形式呈现；u开阔的公共绿地与公共配套设施，使人们行走在高楼大厦间不再具有压抑感；u本项目所在的福田中心区在规划上已经紧跟国际步伐，公共绿地与配套设置完善，提供了良好的商业规划空间。案例借鉴CBD研究典型购物中心研究103104巴黎拉德芳斯案75、例借鉴CBD研究典型购物中心研究105巴黎拉德芳斯n原有商务区域分散在整个城市中，没有特定的CBD区域。n50年代起，巴黎市政府将拉德芳斯地区规划为巴黎CBD区域，70年代起，拉德芳斯地区开始腾飞。案例借鉴CBD研究典型购物中心研究106巴黎拉德芳斯n具有艺术气息的街头雕塑、标志性建筑物，让办公不再枯燥n充分的公共空间，让人充分接近自然。凯旋门案例借鉴CBD研究典型购物中心研究107巴黎拉德芳斯n拉德芳斯拥有全欧洲最大的地下商场面积达10万平方米的四季商业中心，拥有欧尚超市、C&A等主力商家，吸引了大量消费者前来。n多样化的餐饮及娱乐店铺，让CBD的夜晚不再是“鬼城”案例借鉴CBD研究典型购物76、中心研究u拉德芳斯已成为欧洲最大的商业中心；u标志性建筑提升整个区域乃至城市的形象；u充分的公共空间，让人充分接近自然；u日夜间业态的均衡性，通过餐饮、娱乐等业态丰富夜间的商业活动；u本项目可通过建造标志性建筑树立项目形象，主要日夜间业态的均衡性。案例借鉴CBD研究典型购物中心研究108109日夜商业均衡性文化设施和特色商业的打造老CBD区域曼哈顿中城卡纳里码头拉德芳斯日夜人流不均衡，晚间及周末基本无人流第五大道、百老汇剧院、时代广场等多样化商业形态形态，涵盖日夜消费，平衡日夜人流。除AV、KarenMillen和Hackett等设计品牌专门店外，ConransPlateau和UbonbyNo77、bu等英国知名餐厅在工作之余吸引了大量消费者数不胜数的街边咖啡馆及特色餐厅吸引了下班人群。以办公物业为主，基本没有文化设施及特色商业纽约现代艺术博物馆、纽约图书馆等文化设施为区域注入了更多的文化气息富有美国特色的商业设施，不仅吸引大量游客，也使本地消费者流连忘返。码头区博物馆是当地文化地标，完整保存了世界上最古老的SSRobin号汽船。古老的码头设施和现代的建筑风格对应，塑造了特色化的商业气息拥有全球知名的摩天轮等标志性建筑影剧院、博物馆等体现了法国人追求艺术的气息。新凯旋门、欧洲最大的地下商场为传统商业注入了特色，吸引了大量消费者案例借鉴CBD研究典型购物中心研究110老CBD区域曼哈顿中城78、卡纳里码头拉德芳斯街道狭小，公共空间不足政府从法律上规定了发展商必须留出足够的公共空间，有些大厦甚至地面一层整层都被辟做开放的公共空间。依托码头水景，政府规划了大量公众休闲区域。每个街道都设置有景观节点，加入能体现法国艺术的景观小品。行人游客可在此进行休憩。道路拥挤，交通不便轨道交通四通八达，上班人群及消费人群均可很方便到达区域设置景观步行走廊，联通区域内各个角落。与机场、地铁站无缝连接，消费者可方便到达世界各个角落。统一的交通中转站，可方便转乘各路市内地铁线路及欧洲城际地铁线路。区域内设置高架路桥，实现人车彻底分流交通系统的打造公共空间的打造案例借鉴CBD研究典型购物中心研究香港中环111香79、港汇丰银行总行大厦中银大厦香港国际金融中心(IFC)香港交易广场香港礼宾府中环中心长江集团中心置地广场怡和大厦香港终审法院美国驻香港总领事馆香港大会堂香港邮政总局中环天星码头皇后像广场香港立法会大楼中环以及尖沙嘴、尖沙嘴东，都矗立了著名的酒店：香港文华东方酒店(干诺道中)置地文华东方酒店(德辅道中)丽嘉酒店(遮打道)四季酒店(国际金融中心)九如兰桂芳酒店（九如坊）香港兰坊酒店香港女青园景轩香港宏基国际酒店香港皇后酒店香港中环主要建筑物及酒店案例借鉴CBD研究典型购物中心研究香港中环112怡和大厦(JardineHouse)位于香港中环康乐广场1号，土地面积53,000平方英尺，楼高52层(1780、8.5米)，由香港中环大业主置地公司兴建，于1973年落成，是香港首幢摩天大楼，在1970年代曾经是香港及东南亚最高的建筑物。第一代香港汇丰银行总行大厦在1865年于原址落成,当时皇后大道仍为海旁。第二代总行大厦于1886年落成,由两幢风格不同的建筑物组成：面向皇后大道的一面以柱廊及八角形的圆拱屋顶为主，属维多利亚式设计；面向德辅道的一边则采用一系列拱形走廊为主。由构思到落成需时6年时间。整座建筑物高180米，共有46层楼面及4层地库，使用了30,000公吨钢及4,500公吨铝建成。案例借鉴CBD研究典型购物中心研究香港中环113香港中国银行大厦，由贝聿铭建筑师事务所设计，1990年完工。总建81、筑面积12.9万平方米，地上中银大厦外观70层，楼高315米，加顶上两杆的高度共有367.4米。建成时是香港最高的建筑物，亦是美国地区以外最高的摩天大厦。结构采用4角12层高的巨形钢柱支撑，室内无一根柱子。国际金融中心一期(国金一期)，楼高210米，属于办公室大厦，是国际金融中心首个完成的部份，完工于1998年，共地上38层，地下4层，楼面面积7万2850平方米，设有4层交易楼层，供大型金融机构租用，共有18部电梯，分为4个服务区域，估计每日约有5,000人在此工作。案例借鉴CBD研究典型购物中心研究u置地广场(TheLandmark)现址由多幢建筑物拆卸合并而成，共设有两座办公室大厦、商场、82、及一家酒店。两座办公室大厦分别为位于北面的告罗士打大厦(48层)，及南面的公爵大厦(47层)，两座大厦拥有相同外型。u原址：告罗士打行，曾设有一家高级酒楼告罗士打酒楼，而告罗士打行的前身则是1867年兴建的香港大酒店。u业态：底层商场共有5层，是香港著名的名牌集中地，著名品牌专门店包括LV、Dior、Gucci等。u2003年开始进行大型翻新工程，包括把商场重新装修，及增设一家超豪华五星级酒店-置地文华东方酒店。酒店于2005年9月正式开业。u2005年12月8日，时装品牌。路易威登在置地广场的香港旗舰店重新开幕,外观采用半透明设计，店铺由原本两层变成三层，面向毕打街，是全球LV四大店之一1183、4案例借鉴CBD研究典型购物中心研究114u中环中心（TheCenter），是香港第四高楼，世界第15高楼，楼高346米，共地上73层，u次于国际金融中心、中环广场和中银大厦，u面积：在1998年落成，占地达十万平方英尺，提供商用楼面面积逾140万平方英尺。u原址本来有花布街、化工行集中的同文街等特色街道。u整座大厦矗建於一个宽敞的有盖休憩广场上，面积广达1,500平方米的前庭花园，以现代建筑素材演绎东方庭园神韵。案例借鉴CBD研究典型购物中心研究115第二次世界大战当时香港的主要商业中心1887年至1891年香港会所皇后像广场立法会大楼1970年至1980年多层式摩天大厦各银行总部主要的商业84、活动目前置地广场IFC太古广场金钟廊香港中环CBD案例借鉴CBD研究典型购物中心研究116陆家嘴CBD位于上海市浦东区，面积31平方公里，户籍人口40万，是中国国家级开发区。区内主要发展金融、贸易、商业、房地产、信息和咨询等第三产业。陆家嘴中心区竹园商贸区洋泾街道梅园新村街道潍坊新村街道CBD区域商业的发展将随着区域建设的进行，经历由中档到高档的发展过程。上海陆家嘴CBD117案例借鉴CBD研究典型购物中心研究1990年陆家嘴金融贸易区宣布开发。2015年基本形成亚太区域国际金融贸易中心。2003年底陆家嘴落户分行级以上外资金融保险机构已达146家，62家外资金融机构资产总值2200亿元人民币85、。1999年金茂大厦落成，420.5米的高度为当时上海第一高楼，其服务于高档商务的J-Life的时尚生活服务中心，成为提升区域商业档次的一个代表。1997年年正正大大广广场场开开工工建建设设，因因区区域域商商业业氛氛围围尚尚未未成成熟熟，历历经经5年年的的建建设设调调整整，于于2002年年10月开门迎客。月开门迎客。CBD起步期起步期商业氛围不成熟，商业档次以中档为主。CBD建设期建设期随着CBD商务写字楼的发展，及交通体系、市政配套的完善，区域商业氛围也随之浓厚。CBD稳定发展期稳定发展期2010年新鸿基地产项目IFC（国金中心亮相）首层已引入25家世界级品牌旗舰店，、卡地亚、爱马仕、迪奥、86、香奈儿、乔治阿玛尼、缪缪、等品牌均为两层式商铺，有些商铺面积在1500平方米以上。随着CBD区域商务氛围的完善，商业的档次也随之逐步提高。上海陆家嘴CBD118案例借鉴CBD研究典型购物中心研究正大广场正大广场正大广场坐落在黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦，由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建的大型商厦，总面积达241,000，地上10层，地下3层，是正大集团在中国最大的旗舰项目之一，同时也是当今中国最大的倡导集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心。正大广场于1993年开工建设，2002年10月18日开幕。基本布局：地下两层超市，一至四层百货，五至九层以餐饮、娱87、乐为主的不夜城。主力店主要有易初莲花超市、正大百货、思考乐书店、星美正大影城，以及麦当劳、KFC等知名餐饮店。项目为陆家嘴区域首个大型购物中心，伴随着陆家嘴商圈一同成长，是陆家嘴早期商业的代表。上海陆家嘴CBD119代表性品牌：ZARA、H&M、CKJEANSMUJI、UNQLO、ESPRIT案例借鉴CBD研究典型购物中心研究楼层品牌店6F天萃庭餐厅ParadiseGardenRestaurant5F拉图餐厅LATOUR发 之 秘 THEHAIRSECRET劳 斯 橱 柜 LEICHT安德雷思艺术EndlessGallery4F美 丽 田 园 BeautyFarmSPA千采眼镜Colorful88、Vision安吉尔婚纱摄影Aart3F科 瓦 齿 科 KOWADENTAL爱丽克美容美发沙龙 Eric ParisSalonPakerson2F所 罗 门 钟 表 珠 宝 Solomon Watch&JewelleryW.W.CHAN&SONS1F天御养生馆 RoyalSPA意利咖啡概念店illyCafJ-Life位于陆家嘴金茂大厦，商业面积14,921，汇聚各大品牌，集生活，休闲和娱乐于一体，成为上海时尚生活新地标。J-Life时尚生活中心业态及品牌上海陆家嘴CBD120案例借鉴CBD研究典型购物中心研究项目简介：上 海 国 际 金 融 中 心(Shanghai International 89、FinancialCenter)，前身为陆家嘴美食城，为上海建筑中的综合物业发展计划。该物业位于上海浦东新区世纪大道8号，陆家嘴金融贸易区内。东邻金茂大厦，西接正大广场，北面为上海轨道交通二号线陆家嘴站及陆家嘴中心绿地。总发展面积为400,000平方米，其中甲级办公楼210,000平方米，酒店9,0000平方米，商场100,000平方米。物业由两幢高层办公塔楼及一座低层建筑组成。南座高249.9米(53层)、北座高259.9米(56层)、低层建筑高85米。第一期80,000平方米写字楼及商场于2009年落成，其余部份将于2010年完成。发展商为香港新鸿基地产发展有限公司。IFC121上海陆家嘴90、CBD案例借鉴CBD研究典型购物中心研究北京商务中心区地处北京市长安街、建国门、国贸和燕莎使馆区的汇聚区。北京CBD是西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。这里是摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部所在地，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，是财富的聚焦点，代表着时尚的前沿。同时，CBD又是无数中小企业创业和成长的摇篮。从330米的北京最高楼中国国际贸易中心第三期到世贸天阶的超大电子屏，从建外SOHO的白楼到万达广场，众多创意文化、物流、服务企业在这里启航。北京CBD区北91、京朝阳CBD122案例借鉴CBD研究典型购物中心研究华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，B1层与新光天地及地铁站连通。空间整洁明亮、现代时尚，购物动线流畅无碍，购物环境宁静幽雅，提供高档流行商品及尊贵服务，形成设施齐全、配套合理的时尚中心。2009年11月，兰博基尼全球首家服饰概念店落户华贸购物中心,其他如VERSACE（范思哲）,A.TESTONI（铁狮东尼）,BAUME&MERCIER（名士）,BROOKSBROTHERS（布克兄弟）,CANALI（康纳利）,FERAUD（菲罗）,JAEGER-LECOULTRE（积家）,LOR092、PIANA（世界顶级面料商）,MISSONI（米索尼）,MOSCHINO（莫斯奇诺）,TOMMYHILFIGER（托米）等国际品牌已进驻华贸购物中心。北京朝阳CBD123案例借鉴CBD研究典型购物中心研究SOHO尚都占地面积约2.2公顷，总建筑面积约17万平方米。其中地上11万平方米，地下6万平方米。整个项目按地域划分为西区、北区和南区。西区一栋8层商业楼，北区一栋24层办公楼，南区一栋29层公寓；同时还包括4层裙房，从地下一层至地上四层均为商铺。建外SOHO的商铺沿街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全。已有咖啡馆、火锅店、料理店、音像店、美容院、时装店等二百家商家进驻93、，吸引了众多追求个性化精致生活的时尚人群在此消费。北京朝阳CBD124案例借鉴CBD研究典型购物中心研究北京万达广场项目处于东长安街CBD核心区，国贸中心东300米。西北为开始建设的CCTV大厦，南侧正对在建的BTV，北靠阳光100，东临金地国际花园等知名房地产项目，不但处于CBD国贸商圈的中央位置，并与周边各大知名项目共同形成了一个优越的国际化、现代化商务区。总建筑面积约44.6万平方米，其中自持商业中心面积约15.4万平方米，五星级酒店面积约4.8万平方米。北京朝阳CBD125案例借鉴CBD研究典型购物中心研究北京朝阳CBD50、60年代第一机床厂第二印染厂雪花冰箱厂北京吉普车厂（工业基地94、）80年代（涉外机构）大型跨国公司国际驻华机构外商投资企业2004年（CBD初具规模）企业3000余家会展中心展览馆商业目前（CBD较为成熟）130家世界500强企业高档写字楼五星级酒店中高端商业126案例借鉴CBD研究典型购物中心研究127传统商务区现代CBD中低档（日用）商业为主以商业用地为主居住功能较强，办公功能较弱中高档商业为主企业性办公用地和旅馆用地为主居住功能较弱，办公功能较强CBD的发展使得城市商务、商业集中化，形成城市中心，商业体量会控制在一定的范围，形成能提升城市形象、代表城市的核心商业。国内城市CBD小结案例借鉴CBD研究典型购物中心研究128基础，深圳CBD项目发展的背景95、如何深圳CBD将随着城市的经济的腾飞，顺应城市发展趋势，实现其历史性的定位高附加值的金融产业将成为未来福田中心区的主导产业，客观上需要和高素质人群相匹配的商业环境良好的区域及交通规划将成为新形态商业发展的助推器竞争，深圳市商业市场未来发展趋势如何商业核心向福田中心区发展的趋势明显，老牌商圈地位受挑战商业注入创意元素为市场普遍关注点餐饮业发展兴盛，零售业有待提升城市综合体成城市开发热点经验，众多国际经验成功何在注重日夜人流的均衡注重在商业中注入体验与创意元素，打造极富特色的商业形态对公共活动空间的打造注重对人流及内外交通体系的打造123本项目可借鉴之处案例借鉴CBD研究典型购物中心研究项目核心要96、素案例借鉴CBD研究典型购物中心研究129泰国拉玛一路Rama1Road在泰国曼谷的拉玛一路上分布了同属一个发展商TheCentralRetailCorporation（CRC）开发的六个商业项目，分别是：CentralWorldPlazaSiamCenterSiamDiscoverCenterSiamParagonGaysornPlazaMBKCentre六个购物中心，六种不同主题案例借鉴CBD研究典型购物中心研究130CentralWorldPlaza面积：5，920，000squarefeet拥有ZEN、ISETAN、CENTRAL三家主力店。场内超过500个独立店铺、50多家餐饮Sup97、ersports运动城，在3层PowerBuy电器城SFWWorldCinema在8层.停车位：7000个，曼谷最大的停车场有SkyTrain可以到达大型综合型购物中心案例借鉴CBD研究典型购物中心研究131MBKCenterMBK购物商场(MahBoonKrong)，以售卖服装和日用品为主，包括了Tokyu百货商场、粮价电影院和一些餐饮和娱乐设施。这里是很多年轻人的淘货的地方。走年轻潮流路线的购物中心案例借鉴CBD研究典型购物中心研究132SiamParagon堪称东南亚最大的购物中心-SiamParagon，斥资150亿泰铢建立的豪华顶级大卖场，建筑面积50万平方米，超过350国际奢侈品旗98、舰店，可停4,000部车的大型停车场，和宽广的户外广场，入夜後可观赏水舞。SiamParagon拥有全亚洲最大的水族馆暹罗海洋世界SiamOceanWorld，可容纳两万人，饲养了约四百多种逾两万只海洋生物，珊瑚、灰鲨、甚至是企企鹅、鲨鱼、魔鬼鱼、大型蜘蛛蟹等等。不只能距离观赏海洋生物，还可以出没海星，英语和泰文的现场解说，还有每天两场鲨鱼喂食秀，计划未来可让游客参与喂食；另外还有电影院、Spa养生馆、52球道的保龄球馆，而SiamParagon的商城企划中，还包括IMAX高科技3D影院、大型展览中心、可容纳1,800人的歌剧院及酒店。以娱乐为主题的购物中心案例借鉴CBD研究典型购物中心研究199、33SiamDiscoveryCentre“OneFloor,OneConcept”SiamDiscoveryCenter是第一个标榜奢华生活用品的主题百货公司，共计六层楼、两百家店铺，商品包括纪念品、家电用品、运动配件等等。其中又以位於3楼的Loft最为出名，来自日本的品牌Loft，出产创意设计的家居用品，吸引人的还有奇异造型的绒毛玩具，通常都可以在这发现许多新奇有趣的东西！其中包括：2000平方米的亚洲最大及唯一的Habitat家居店，来自日本的设计味道十足的LOFT综合店。以奢华生活用品为主题的购物中心案例借鉴CBD研究典型购物中心研究134SiamCenter25年历史的百货元老Sia100、mCenter，总共四层楼，消费族群主要针对年轻人的喜好，例如Swatch、Soda、Adidas、Morgon等品牌，又以3楼的当地设计师的品牌店是最为特別。走年轻时尚路线的购物中心案例借鉴CBD研究典型购物中心研究135GaysornPlaza盖桑购物中心Gaysorn为高档购物中心，2002年中重新装修，外型给人一个很新净的感觉，里面的名店大都走年青人流行的品牌路线。这里楼高四层，里面有DKNY、Prada等等国际知名名牌店铺，最重要是，他们售卖商品的价格比香港同款商场便宜三分之一。如果疯狂购物后，要稍作歇息，可以在商场地库的海鲜市场吃一餐，里供应的全是新美味海鲜，上面一层还有Coffe101、eShop、Cafe和中菜馆等等，是泰国本地商界名流喜欢Shopping的地方.。走年青人流行的购物中心案例借鉴CBD研究典型购物中心研究136购物中心群因不同主题不同风格定位而相互依赖，形成强大的市场影响力项目借鉴点与其他购物中心差异化定位，突出特色，共同营造中心区案例借鉴CBD研究典型购物中心研究137ELEMENTS购物中心：世界上最大的综合发展项目，1,200万平方米的UnionSquare之焦点；建筑面积达10万平方米的商场，设有各具特色的商店，酒吧，食肆及休闲热点，全面提供独一无二的生活风尚；自然环境与生活方式完美的平衡。138演会广场花园馥香圆儿童天地一场零售的革命：“在公园中购102、物”顶层绿化园地“车位与商铺数步之遥”1,700个停车位缔造一流购物中心案例借鉴CBD研究典型购物中心研究圆方位处香港九龙半岛西南侧西九龙区域，位于机铁九龙站及，邻近九龙佐敦及尖沙嘴北部地带，除了机铁外，地铁东涌线亦设站于此地，同时项目亦邻近著名的西九龙文娱艺术区。139案例借鉴CBD研究典型购物中心研究n约1,200间的服务式公寓n约6,000家奢侈品店n250万平方米的甲级写字楼n118层高的环球贸易广场香港最高的建筑n全世界最高的六星级酒店-RitzCarlton（丽嘉酒店）n香港第一家W-酒店n数以百万计的本地和外来游客参观环球贸易广场的公众观景层和香港迪士尼乐园n与未来落成的西九龙文103、化区相连140案例借鉴CBD研究典型购物中心研究金金-著名顶级食府及国际一级名店木木-高品质健康美容产品及服务水水-环抱海滨美景的特色食府火火-划时代设计的戏院及综合式溜冰划时代设计的戏院及综合式溜冰土土-全港唯一的室内名店街五大天然元素五大天然元素代表五大特色街区五大特色街区 141案例借鉴CBD研究典型购物中心研究n独特创意整合包装项目：独特命名；创新概念主题布局n以服务彰显项目品质：艺术造型客户服务中心；六星级酒店标准卫生间；完善导示系统n全新品牌营建差异化，令每个消费者印象难忘142案例借鉴CBD研究典型购物中心研究案例借鉴CBD研究典型购物中心研究项目借鉴点通过不同主题的定位区分各个104、功能区块，使各个区块即统一又各有特色，容易引导消费者的购物体验感觉143apm购物中心(创纪之城五期)位于香港九龙区观塘,于2005年7月17日正式开幕,是香港首个以夜间消闲及品味生活志为概念的大型商场（故大部份店铺的营业时间直至凌晨,甚至通宵营业）,以年轻人为主要服务对象,总面积逾600,000平方呎,发展商为新鸿基地产。商业概念APM是把am（上午）和pm（下午）融合起来,与商场提倡的夜间消闲概念互相呼应。而夜间消闲的概念,是源于近年来在职人士的工作时间越来越长,压力亦越来越大,然而香港的购物商场多数只营业至晚上十时,令这些人士在下班后几乎无处消闲减压。把APM定位为一个店铺营业时间特长的105、商场,让顾客不再受时间束缚,尽情购物消闲,并把口号定为Playmore,sleepless（玩多点,睡少点）。另一方面,由于新生代的生活品味日益提高,APM亦同时定位为品味生活志,令APM的顾客彷如走进一本立体的时尚杂志般,时刻紧贴最新的娱乐饮食和潮流信息。自从试营业以来即人流不绝的情况来看,以上的概念是成功的。144APM部分日本时尚零售品牌是首次进入香港市场APM案例借鉴CBD研究典型购物中心研究该项目占地63万平方呎，楼层面积106,000平方尺。集结了时尚的潮流品牌、食店和戏院，成为以年轻人为主要消费对象。145香港APM人流动线规划APM案例借鉴CBD研究典型购物中心研究香港APM商106、场共有11层，按照营业面积估算其业态比例如下：购物50%餐饮30%休闲娱乐15%服务5%香港APM商场的主要借鉴意义在于：商场的业态布局以不同零售、休闲、娱乐主题为模块，以餐饮为连接，形成不同层面的商业主题和商业氛围，有效的满足了不同层次消费者的不同需求。有效地解决了商场进深较大的问题。商场在中空的位置设置双层跨层扶梯，快速运送人流的同时、也提升了商场的档次。146APM案例借鉴CBD研究典型购物中心研究案例借鉴CBD研究典型购物中心研究项目借鉴点通过不同业态的组合拉动日夜间的均衡消费；通过事件营销活动增强购物中心的特色，拉近与消费者之间的距离。147148朗豪坊（英语：LanghamPlac107、e）为香港的著名地标建筑。朗豪坊属于三合一大型发展项目，分别由购物商场-朗豪坊购物商场、酒店-朗豪酒店以及办公室大楼-朗豪坊办公大楼组成。三个项目有互惠互补的特点，大型商场设有大量商店、食肆及娱乐设施，而高级写字楼和五星级酒店则分别为商场带来高消费力的上班族及旅客，形成一个稳定的消费链。商业类型都市购物中心国家/城市中国/香港项目规模16.7万平方米商业规模6万平方米开发单位冠君产业信托开业时间2004档次中高档主力品牌西武，i.t、无印良品等市场定位集零售、餐饮、办公、酒店等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群朗豪坊案例借鉴CBD研究典型购物中心研究档次定位类型定108、位n中高档定位；n西武百货为主力店n本地居民；n区域内年轻群体；n写字楼白领定位目标客户定位主题定位n集零售、餐饮、娱乐等诸多功能为一体的大规模、现代化、高品质、综合性的购物及娱乐中心n以闯山洞寻寳作为设计的主体概念，所以商场内地面所铺的瓷砖都以带有山洞形象为主。位于4楼的全港最高、超过9层楼高的“通天广场”是“朗豪坊”精华所在，其建筑空间颇具匠心，全港最长的达82米的“通天梯”斜斜地从底层直上最高层，蔚为壮观，为朗豪坊的标志性建筑。149朗豪坊案例借鉴CBD研究典型购物中心研究通天梯（全港最长，83米）150朗豪坊案例借鉴CBD研究典型购物中心研究151项目借鉴点通过特色的主题定位联动各个功109、能区块；通过极具冲击力的公共空间吸引消费群。案例借鉴CBD研究典型购物中心研究VIVOCITY怡丰城主要相关经济技术指标项目外立面指标数据及资料位置HarbourFront,Singapore新加坡市区开业时间2006年10月发展商MapletreeInvestments管理公司TheMallGroup商业面积150,000sqm楼层数量5(包括两个地库）店铺数量350项目定位中档市区型综合购物中心目标市场寻求一站式休闲娱乐购物的家庭型顾客及游客核心商圈新加坡市区经营主题充满活力的现代和时尚的生活体验停车位数量2,179客流量(平日)50,000-70,000人/日客流量(节假日)130,00110、0人-150,000/日客流量(峰值)150,000-170,000人/日入住率95%案例借鉴CBD研究典型购物中心研究152VIVOCITY项目卖点官方指定的现场直播新年倒数庆典场所同时容纳两个大型美食广场：KopitianGroup(负2层-2,200m2)及FoodRepublic(2,500m2)拥有新加坡最大电影院(15个电影厅，2,293个座位)商户组合百货公司(10%)服饰配件(15%)珠宝手表(5%)家用电器(10%)美容护肤(5%)运动室外用品(5%)家品装饰(10%),电子配件(10%)娱乐(10%),餐饮(15%)其他(5%)主力商家GiantHypermarket(超市111、)B1,面积3,000平方米TangsDepartmentStore(百货公司),1/F,面积15,000平方米玩具反斗城(儿童玩具)，2/F,面积3,000平方米项目内部效果部效果项目室外公共活动场所案例借鉴CBD研究典型购物中心研究153案例借鉴CBD研究典型购物中心研究建筑大师伊东丰雄设计，被称为本地最具设计美感的商场。二楼有设置喷泉水流的户外中央庭园现代感极强的流线型外立面设计154案例借鉴CBD研究典型购物中心研究强调生态感的公共空间设计155项目借鉴点案例借鉴CBD研究典型购物中心研究156战略思考战略思考1234u通过国内外类似城市的CBD研究，CBD区域内商业普遍档次较高，且大型购物中心注重体验性的购物及日夜间的均衡消费，本项目应充分借鉴其特性，打造CBD区域最具体验感的购物中心u生态型、低碳、环保是未来的流行主题，也是最容易与消费者产生共鸣的元素，钢铁水泥间的生态绿洲是能带给城市的永恒主题u公共空间的打造是购物中心最关键的体验要素，如何吸引消费者，让消费者驻足，需在公共空间的打造上做足功课u事件营销活动是购物中心最重要的推广手段之一，是拉近与消费者距离的最佳手法，持续的事件营销活动能保持购物中心的长期竞争力157