1、【长兴轻纺国际贸易城、国际名苑】 物业管理投标书企业综合说明浙江绿城物业管理有限公司成立于1995年3月，现有注册资金500万元，隶属于浙江绿城控股集团，是具有国家二级资质和杭州市一级资质的物业管理企业，被杭州市房地产管理局和浙江育英职业技术学院分别定点为“杭州市物业管理教学示范基地”和“教学实训基地”。公司是中国物业管理协会会员单位，董事长兼总经理李海荣女士是该协会的常务理事。公司于1999年4月实施ISO9002质量管理体系标准，同年9月通过上海质量体系审核中心认证审核；2002年7月又通过2000版ISO9001质量管理体系审核，并通过美国权威认证机构RAB认证。公司设有总经理办公室、财2、务部、人力资源部、质量管理部、保安部、企业策划部、企业发展部、企业文化部、综合经营部、工程技术部、维修中心、保洁中心等部门和26个管理处，并在北京、上海、安徽、湖南和浙江金华、绍兴、舟山、嘉兴、慈溪等地设立子（分）公司。公司按照“市场化、专业化、经营型”的管理模式，以“依法管理、住户至上、服务第一”为宗旨，建立了“独立核算、自负盈亏、自主经营、自我发展”的运行机制，确定了“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围。目前，公司接管物业的类型有别墅、多层公寓、小高层公寓、3、写字楼、酒店式高层公寓、学校、政府办公大楼等，介入咨询和接管物业的总建筑面积达1160万平方米，位列全省第一，忝列全国前茅。在全体员工的共同努力下，公司的管理和服务不断地上台阶、上档次、上水平。公司管理的五个小区（丹桂公寓、桂花园、兰桂花园、九溪玫瑰园和桂花城）被评为全国物业管理示范住宅小区，两个小区（桂花园、兰桂花园）被评为浙江省物业管理优秀住宅小区，七个小区（丹桂公寓、桂花园、月桂花园、银桂花园、兰桂花园、桂花城和九溪玫瑰园）被评为杭州市物业管理优秀住宅小区，两个小区（丹桂公寓、兰桂花园）入选2000年度杭州市最佳住宅小区，平海大厦被评为杭州市物业管理优秀大厦。公司的物业管理费收缴率达984、%以上，业主满意率达95%以上，还被杭州市房产管理局评为杭州市2003年度物业管理服务先进集体，实现了社会效益和经济效益双丰收。公司现有员工970余人，其中80%以上的管理人员具有大专以上学历。为了适应企业发展的需要，公司开展了多层次、多形式的员工培训，不断提高员工素质，提高服务质量，提高管理水平。此外，我司已与浙大科博合作开发完成物业管理软件，为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。公司对未来充满信心，通过不断地自我完善、自我发展，正在努力创建全国一流的物业管理企业，争取为我国物业管理行业的发展做出应有的贡献。管理设想一、物业的特征和认识轻纺国际贸易城：采撷欧、美、法、日最新国际化商场规划理念，5、融汇了开发商对现代城市与现代商业有机结合的深刻理解，为长兴打造国际一流的商业贸易集散地。随着中国加入WTO，纺织行业的市场空间和深度将大大开阔和延伸，同时，华东地区打造长三角高度融合经济区域的战略思想已体现在华东地区经济建设的整体思想中，未来将成为华东地区商贸高度聚焦点，将为长兴及周边城市的纺织行业带来无限商机，体现规模效应。我司在全面分析了轻纺国际贸易城的开发理念、规划思路、建设周期和物业特点后，对轻纺国际贸易城的物业特征有如下认识：（一）地理位置优越，未来发展前景看好：轻纺国际贸易城位于长兴县雉城镇海兴路东入口南侧区域，该市场以轻纺织品为主营，涵盖其它产品，系长兴招商引资重点工程和长兴重点6、市场建设项目。其设施设备配置齐全，也将成为引领该商务圈的尊贵物业。（二）智能化程度高：轻纺国际贸易城物业中，开发商提出了以高品质打造精品贸易城的概念，引入智能化系统，全面倡导新经济时代的智能化贸易交易区。（三）外部环境复杂：由于轻纺国际贸易城北依城南路，东临经一路，西面近临长兴国际名苑，贸易城外部环境相对复杂，来往人员较为繁杂，以及贸易城开放性经营的物业性质将对今后的物业管理提出了较高的要求，物业管理中安防管理和保洁管理的重要性将凸现。轻纺国际贸易城不仅有置业、投资、居住、出租、经商、办公六种空间，所以不同经营交易区的经营开放时间与居住、生活、办公时间将会有一定区别，这将给今后的管理带来一定的7、不便。国际名苑：融汇了开发商对现代城市中人与建筑、人与自然、建筑与自然以及人与人之间的理解，首度引入了中大庭广场和私家绿地花园双重休闲景观概念。我司在全面分析了国际名苑的开发理念、规划思路、建设周期和物业特点后，对国际名苑的物业特征有如下认识：（一）地理位置优越，未来发展前景看好：作为沪、宁、杭物流中心的轻纺国际贸易城，政府对贸易城的业主提供了相当的优惠政策，将加快该区域商贸发展的步伐，由于国际名苑紧依轻纺国际贸易城，这将使国际名苑成为该区域今后最具升值潜力居住物业的有力条件。（二）外部环境复杂：由于东邻轻纺国际贸易城，其今后的管理方式将采取内松外紧，且受该区域政府部门的规划意向影响，小区外部8、环境相对复杂，来往人员较为繁杂。（三）小区业主业态构成简单：从目前物业周遍状况分析，以及紧依占地224亩的轻纺国际贸易城，今后小区业主业态构成中，贸易城的经商户将占相当大的比例，其业态构成将趋于简单。二、管理要求（一）处理好动、静之间的矛盾：贸易城的交易区要“旺”，人流越大、越多则商城经营越为有利；位于贸易城的综合楼和紧邻的国际名苑要“静”，不同人群的不同经营、工作习惯，以及住宅和办公、经商不同的物业类型，使我们无法掌握对动、静态时间的要求。这要求管理者必须有良好的协调沟通能力。（二）服务需求的侧重点：贸易城和国际名苑管理的共同要点是对“安全”的需求；但又各有不同的侧重点，贸易城的交易区对环境9、照明、整洁的要求较高；综合楼则要求在水、电等各项配套设施设备正常运作的情况下，对办公私密性的要求将会更高；国际名苑住宅区则要求在各项生活设施设备正常运作的前期下，提供个性化、多元化的服务。因此，在设备、技术、人力、理念和模式上，要求管理者必须具备混合型物业管理的经验和强大的技术实力。（三）对访客管理的要求不同：贸易城中的交易区讲求敞开式对外经营，在开放时间内，对来访者是来者不拒的，而其中的综合楼则要求能对部分访客进行有效地控制和登记，确保其办公区的安全和宁静；此外，国际名苑住宅区采取全封闭式的管理模式，则对访客的进出控制将有较高的要求，以确保住宅区内的业主人身财产安全。三、绿城物业管理优势（10、一）品牌优势：绿城物管为浙江省内最大的物业管理企业之一，其管理物业的服务水平和管理品质已被社会各界所认可，在行业内具有较高的知名度和信誉度，在社会上拥有一定的影响力和品牌优势，这将给所管理的物业带来一定的声誉和增值潜力，对促进物业的销售也有一定的优势。（二）经验优势：绿城物管依托多年的物业管理操作经验，注重积累，并不断地总结和完善，形成了一套卓有成效的管理模式，将成为维护物业管理服务品质的重要保证。此外，我司在市场、商城前期介入和后期管理上也有多年的经验（如对滇南温州商城、宝马商城以及中国小商品城物业管理有限公司和中国轻纺城房地产开发有限公司所辖的楼盘提供物业管理咨询顾问服务，并对台洲现代商城11、嘉兴世贸羊毛衫精品城、杭州明珠商业中心提供前期介入服务），加之在管理杭州天翔时代大厦、萧山国际商务中心中所沉淀的技术经验和人力资源装备，将为轻纺国际贸易城提供优质、高效的物业管理服务提供强大保障。 （三）技术优势：绿城物管已初步建立公司的管理信息系统，建立了公司网站，也实现了物业管理业务的软件化操作。近期与浙大科博已合作开发物业管理软件，将为公司实现远程管理和监督提供技术保证。此外，公司管理的世纪广场等物业设施设备的配置堪称先进，技术积累较为扎实。（四）人才优势：绿城物管根据企业发展要求，不断调整人才结构，储备了一批不同层次、不同专业的管理人才和工程技术人才，公司设有工程技术部和维修中心，将12、为轻纺国际贸易城和国际名苑的管理提供强大的人才保证。（五）制度优势：绿城物管在日常管理中，实现了国际质量管理体系的贯标工作，并一直以ISO9001国际质量标准的各项要求和条件作为管理的标准和准绳，在实行中不断适应与修正各项制度。同时又不断接受新型管理模式的洗礼，形成了完善的物业管理制度体系。四、管理的重点、难点分析和应对措施（一）动静需求之间的矛盾情况分析：轻纺国际贸易城分为综合楼、交易区、仓储区，而紧邻的国际名苑为住宅区。因此，贸易城内不同的功能分区、不同性质的交易区域与综合楼营业时间的不同及经营需要的不同；贸易城与住宅区物业性质的区别，造成两者动静需求之间的矛盾。应对措施：制定严格的管理措13、施，对贸易城与住宅区的来访客人实行不同的管理方式。贸易城完全采取敞开式对外经营，则相应的采取外松内紧的管理方式，此外对贸易城中的综合楼将加强保安、监控的巡视力度，保证其办公的安全与私密性。另一方面，为确保住宅区人身、财产的安全、居住的宁静，则采取全封闭式的管理模式，对外来人员进行严格的控制，对进出人员进行门岗控制、巡逻岗跟踪监视、监控岗定点。（二）建筑设施设备的保养情况分析：轻纺国际贸易城的设施设备配置较为齐全，尤其是综合楼中的电梯对设施设备管理的要求较高。应对措施：本司将制定完善的设施设备的维修保养计划，对轻纺国际贸易城和国际名苑所有设备均进行定期检查，将一切有关项目列成表格，以便执行检查及14、保养项目。力求使各项设施设备发挥最大功效。同时，本司将派出优秀的专业人员进行设施设备的管理，以保证高标准的设施设备运作良好；制定工程人员当值制度，务求于最短时间能处理突发情况，如漏水、停电、电梯故障等，尽可能降低对业主生活、工作、经营造成的不便。（三）物业的消防管理情况分析：物业管理中消防管理是重点，其管理是否到位将直接影响着业主的经营、工作和居家安全。应对措施：在日常管理中，本司将成立“消防领导小组”，着重在消防系统定期保养维护及测试、规章制度及紧急措施制定等方面，作出适当的安排。1、对消防设施、设备的各项图纸及使用操作说明进行系统的分析并妥善保存，并对其装置的安装分布情况进行评估。2、对监15、控员和保安员的业务知识、各级员工的防火知识进行培训，同时做好业主的防火宣传教育工作，提高业主的消防意识。组织员工消防知识的培训，定期进行消防演习。3、制定各种紧急措施及工作指引，并在业主手册中作详细说明，尽量减少意外损失。4、在重要设备房中配置相应数量的消防器材，并定期检查，坚决贯彻“预防为主、防消结合”的消防方针。（四）露天车辆停放泊位不足情况分析：目前，根据开发商提供的有关资料显示，轻纺国际贸易城的专用停车区面积约为5000和若干地面临时泊车位，按贸易城目前业主的数量上看，车位配比将无法满足日后业主车位需求量的要求。从目前有关资料显示，国际名苑室外停车车位的数量和位置尚未确定，结合目前国际16、名苑总平面图分布的局限性，按现在业主车辆的拥有量来看，今后停车泊位的数量将极有可能会远远无法满足业主（使用人）所需的停车泊位。应对措施：在物业交付后，若车位无法满足业主停车需求，将通过与有关部门沟通，尽可能设置小区外露天停车泊位的方式来缓解停车压力。同时，在取得业主的理解和支持后，通过控制外来访客车辆进入物业管理区域的手段，进一步缓解车辆停放泊位不足的问题。此外，还可充分利用贸易城与住宅区使用时间的些微差别，采取反租业主车位、利益互惠的方式，将贸易城的集中停车场的车位在非办公时间的泊位使用权反租给住宅区业主（使用人）或访客，做到停车泊位的有效和充分利用。（五）智能化配备带来的更高的管理要求情况17、分析：轻纺国际贸易城从保安监控系统、报警系统、巡更系统、门禁系统、停车场管理系统、消防系统、小区局域网等各方面，引入智能化系统，全面倡导“智能化物业管理，层层捍卫轻纺城堡”，这带来了更高的管理要求。应对措施：充分发挥本司的技术优势，凭籍在以往管理的物业、大厦的智能化系统中积累的丰富管理经验，及前期介入诸多咨询项目智能化系统设计的技术经验，派出本司工程技术骨干，在充分研究智能化系统的基础上制定运行、操作和维护方案，并制定智能化系统误报的有效防范措施。（六）贸易城的店招管理情况分析：作为贸易城，其店招及广告牌、灯箱的设置将直接影响贸易城整体的形象与品质。应对措施：加强广告宣传管理 (包括灯箱广告、18、广告牌、张贴、悬挂品等)，建议开发商在设计初期由建筑师或专业广告设计人员按建筑的整体布局和商场业态定位对店招进行设计，框定店招的形式、颜色和材质等，由业主根据模板自行制作。制定严格的商场管理办法和制度，业主安装的店招式样、颜色等须经过轻纺国际贸易城管理处认可再到政府有关部门批准，以做到管理有序，不会破坏贸易城的整体设计布局格调。此外，国际名苑单层店铺的橱窗、广告牌、霓虹灯等也要求在管理处备案通过后给予安装。管理方式、工作计划和物资装备一、管理方式（一） 设立管理处，实施专业化管理。（二）运用CS系统，建立富有亲和力的管理和服务模式。（三）按照ISO9000质量体系管理标准，制定各项管理制度。（19、四）按照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务。二、工作计划（一）接到中标通知书后十日内，与招标单位就签订前期物业管理服务合同事宜进行协商，并签订前期物业管理服务合同。（二）物业交付前三个月，正式组建管理处，主要管理人员到位，招聘部分管理服务人员，组织培训。（三）根据物业交付进程，按照接管验收标准，建立设施设备档案，并完成对轻纺国际贸易城和国际名苑各项设施设备的使用情况的验收，对需整改部分提出建议。（四）利用15天左右时间对物业管理区域进行彻底清洁开荒。（五）针对贸易城实际情况，结合公司管理的要求，编制切实可行的物业管理方案（含各项制度）。（六）实施日常管理。三、物资装备轻纺国际贸易城 （一20、）固定资产配备序号名 称单位单 价（元）数量原 值（元）残 值（元）年 折 旧 费（元）OABCDE=CDF=E10%G=E90%51办公桌椅套30025750075013502文件柜个80010800080014403电脑、打印机台6000318000180032404空调台30002600060010805传真机台2500250005009006对讲机套17001220400204036727复印机台18000118000180032408管道疏通机台3000130003005409高速抛光机台28001280028050410风干机台28001280028050411吸尘器台20001221、000200360总 计93500935016830说明：固定资产折旧年限按5年计，残值率按10%计，年折旧为16830元。（二）物资配备类别物 品 名 称单位数量单价合计年摊销额（元/年）维修器具铝合金梯把34501350450冲击钻台115001500500手电钻把1750750250拉钉枪把2150300100玻璃枪把2204013台 钳把2250500167管子钳套2150300100三角架把110010033万用表只4150600200钳型万用表只3100300100电工工具套3300900300水工工具套2200400133木工工具套2200400133保险带及配件套112012022、40卷筒式线板只1480480160预留零配件若干750250手 电只46024080应急灯只3300900300小 计98303309办公用品饮水机台2400800266电话机只5180900300计算器等耐用文具1500500小 计32001066绿化清洁器具铝合金梯把2400800267绿化清洁用具若干1000333其他用品消耗800267小 计2600867消防保安用品消防斧头、专用扳手把850400133消防靴双1080800267橡胶警棍根860480160应急灯只83002400800小件易耗品若干600200小 计46801560合 计203106802说明：递延资产摊销年限按23、3年计，每年分摊6802元。国际名苑 （一）固定资产配备序号名 称单位单 价（元）数量原 值（元）残 值（元）年 折 旧 费（元）OABCDE=CDF=E10%G=E90%51办公桌椅套300618001803242文件柜个800324002404323电脑、打印机台6000212000180021604空调台30002600060010805传真机台2500125002504506对讲机套1700610200102018367割草机台500015000500900总 计3990045907182说明：固定资产折旧年限按5年计，残值率按10%计，年折旧为7182元。（二）物资配备类别物 品 名24、 称单位数量单价合计年摊销额（元/年）维修器具万用表只2150300100钳型万用表只210020066电工工具套2300600200水工工具套2200400133保险带及配件套112012040预留零配件若干750250手 电只26012040应急灯只2300600200铝合金梯把1400400133小 计34901162办公用品饮水机台2400800266电话机只5180900300计算器等耐用文具1500500小 计32001066绿化清洁器具铝合金梯把1400400267绿化清洁用具若干1000333其他用品消耗800267小 计2600867消防保安用品消防斧头、专用扳手把2501025、033消防靴双580400133橡胶警棍根560300100应急灯只53001500500小件易耗品若干600200小 计2900966合 计121904061说明：递延资产摊销年限按3年计，每年分摊4061元。机构设置、人员配备、培训及管理一、管理处机构设置及职能我司将在轻纺国际贸易城和国际名苑交付前三个月，成立管理处，下设综管部、保安部、工程部。管 理 处工 程 部综 管 部保 安 部档 案 管 理客 户 服 务绿 化保 洁保 安 车 辆 管 理监控中心弱 电 系 统设 备 养 护设 备 维 修（一）主任：全面负责管理处工作；（二）综管部：负责客户联络、投诉处理、节日布置、档案管理、装修管26、理、商务服务、各项费用的收支管理、房屋共用部位和公共场所的保洁、公共绿地和公共部位绿化的维护、业主（使用人）的相关委托服务；（三）保安部：负责维护公共秩序、交通车辆管理、消防管理和监控中心管理等；（四）工程部：负责房屋共用部位、共用设施设备的维护保养（包括弱电系统）及业主（使用人）委托维修服务等。二、人员配备及分工（一）轻纺国际贸易城管理处（共68人）1、主任1人，全面负责管理处工作及对外协调工作。2、综管部39人：（1）副主任2人，协助主任开展各项工作： 副主任A：分管区域主管3人，保洁绿化主管1人，保安主管1人； 副主任B：分管区域主管3人，工程主管，以及处理客户服务中心相关事宜。（2）主27、任助理1人，负责综管部内务相关工作事宜。（3）内务工作人员2人，其中1人负责财务综合管理，1人负责兼出纳、人事、档案管理。（4）客户服务中心人员5人，采取12小时值班制度，负责客户联络、投诉处理、节日布置、商务服务、业主（使用人）的相关委托服务等。（5）区域主管6人：对贸易城进行分区管理，设置区域主管，负责该区域日常管理（客户回访、装修管理等）。（6）保洁绿化主管1人，负责贸易城内公共场所、设施设备的保洁和公共绿化的管理、监督。（7）保洁员20人，负责房屋共用部位和公共场所的保洁。（8）绿化2人，负责公共绿地和公共部位绿化的维护。3、保安部23人：（1）保安队长1人，协助副主任A开展工作，负责28、保安工作，兼任义务消防队长。（2）保安员19人，其中日班8人，晚班5人，机动6人，负责贸易城安全防范工作，兼义务消防员。（3）监控员3人，三班运转，每班1人，负责消监控室值班。4、工程部5人：（1）工程主管1人，协助副主任B开展工作，负责工程部维修保养任务的协调和部门工作安排。（2）维修工4人，负责贸易城弱、强电，给排水，电梯、音控等日常维修及委托服务。（二）国际名苑管理处（共30人）1、主任，由轻纺国际贸易城管理处主任兼。2、副主任1人，协助主任开展各项工作。3、综管部19人：（1）管理员4人，负责商务服务、投诉受理、节日布置、档案管理、财务、统计、客户联络、为业主（使用人）提供便利性服务并29、对各部工作落实检查。（2）财务人员1人，负责各项费用收支管理。（3）保洁员10人，负责房屋共用部位和公共场所的保洁。（4）绿化4人，负责公共绿地和公共部位绿化的维护，以及对水景的维护。4、保安部16人：（1）保安队长1人，负责保安工作，兼任义务消防队长。（2）保安员12人，门岗5人，巡逻岗7人，三班三运转，负责小区安全防范、车辆管理工作，兼义务消防员。（3）监控员3人，三班三运转，负责消监控室值班。5、工程部2人：（1）维修工1人，负责工程部维修保养任务的协调和部门工作和业主委托维修服务。（2）维修工1人，负责小区房屋、附属构筑物、强、弱电、给排水等及日常维修和委托服务。三、拟派主要管理人员简30、历轻纺国际贸易城 1、管理处主任基本情况： 姓名：张明 性别：男 年龄：24岁学历：大专工作经历：2000.82002.10 绿城紫桂花园管理处主任助理2002.112004.2 绿城世纪广场管理处副主任2、管理处副主任基本情况： 姓名：凌一波 性别：男 年龄：27岁学历：大专工作经历：2001.92002.7 太平洋保险公司2002.82003.4 绿城桂花园管理处主任助理2003.52004.2 绿城物管公司企业发展部经理助理3、管理处副主任基本情况： 姓名：徐英 性别：女 年龄：25岁学历：大专工作经历：2001.122002.4 杭州平海大厦管理处管理员2002.52003.5 绿城物31、管公司总经理办公室经理助理2003.62004.2 绿城绿园管理处主任助理4、管理处主任助理基本情况： 姓名：屠勤英 性别：女 年龄：34岁学历：高中工作经历：1990.122002.10 桐乡桐昆集团2002.112003.8 桐乡凤凰城管理处管理员2003.82004.2 桐乡庆丰名人公寓主任助理5、保安队长基本情况： 姓名：杨岱科 性别：男 年龄：30岁学历：高中工作经历：1995.62000.7 西湖电子集团有限公司2000.82002.6 绿城桂花城保安队班长2002.72003.7 绿城桂花园保安队队长2003.82004.2 绿城世纪广场保安队队长6、工程主管基本情况： 姓名：唐32、真健 性别：男 年龄：35岁学历：高中工作经历：1989.122000.10 桐乡东方大酒店工程主管2000.112002.8 桐乡凤凰房产工程部副经理2002.92003.8 桐乡凤凰城管理处工程主管2003.92004.2 绿城物管嘉兴分公司工程部经理 国际名苑1、管理处主任基本情况： 姓名：张明 性别：男 年龄：24岁学历：大专工作经历：2000.82002.10 绿城紫桂花园管理处主任助理2002.112004.2 绿城世纪广场管理处副主任2、管理处副主任基本情况： 姓名：姚刚 性别：男 年龄：34岁学历：大专工作经历：1992.92000.7 水利富春江水电设备总厂；2000.82033、02.10 杭州印染厂2002.112004.2 绿城物管质管部经理助理3、管理处主任助理基本情况： 姓名：余汉光 性别：男 年龄：24岁学历：大专工作经历：2000.82002.10 绿城紫桂花园管理处主任助理2002.112004.2 绿城世纪广场管理处副主任四、人员的培训和管理在多年的实践中，本公司形成了一套规范的培训体系，已造就一支专业化的物业管理队伍，并不断壮大，这是我司完成写字楼物业管理目标的有力保证。（一）人员的培训1、培训的目标确保写字楼物业管理人员具有观念先进、管理专业、技术精湛、工作效率高的综合素质。2、培训的几个阶段（1）岗前培训岗前培训主要对员工进行公司概况、管理理念、34、法律法规、仪容仪表、服务态度及物业管理基本知识培训，使员工在上岗时能具备公司的服务理念、良好的职业道德和业务基本知识。（2）在岗培训在员工上岗后根据岗位（工种）的需要，进行针对性培训。（3）专门培训在新技术、新标准、新法律法规颁布时，及时组织员工进行专门培训，使员工能及时了解熟悉和掌握这些专门知识。（4）外送培训根据工作需要，选派员工参加由相关单位组织的各种岗位培训、上岗资格培训。3、培训计划（1）接管前的人员培训序号培 训 内 容培 训 对 象组 织 部 门1.公司概况、物业管理概论、服务礼节礼貌、ISO9000质量体系基本知识、物业管理法律法规、物业管理服务理念与服务技巧全体人员公司人力资35、源部2.管理目标及管理模式全体人员管理处3.管理规章制度全体人员公司质量管理部、管理处4.业主（使用人）报修处理工作管理、维修人员管理处5.保安工作保安部人员公司保安部6.消防管理工作全体人员公司保安部7.供配电设备（设施）管理工程部人员公司维修中心8.给排水设备（设施）管理工程部人员公司维修中心9.中央空调系统管理工程部人员公司维修中心10.电梯养护工程部人员公司维修中心11.清洁管理综管部保洁人员管理处12.楼宇智能化系统基本知识全体人员公司维修中心13.紧急事故处理全体人员公司质量管理部附：培训教材目录中国物业管理从业人员岗位培训指定教材 刘洪玉 编著现代物业管理实务 王 崎 编著物业管36、理法规 徐建明 编著物业管理运作指南 王青兰、柯木林 编著物业管理国际标准与质量认证 周 云 编著（2）日常管理期间的人员培训日常培训的内容和形式如下：（1）培训内容企业理念、质量方针、质量目标岗位操作技能及工作操作规程服务技巧、礼节礼貌及人际关系的正确处理新知识、新技术及新观念ISO9000质量体系基本知识（2）培训方式定期培训：由公司人力资源部、管理处根据管理的需要制定培训计划。即时培训：由公司人力资源部针对个别员工的某些不足而进行。（二）人员的管理我司在员工录用考核、定期考核、退出机制等人员管理上，形成了一整套规范性强、操作简便的高效运作管理体系。1、录用与考核（1）录用为了优化人员结构37、，我们将以公司抽调和对外招聘相结合的方式配备轻纺国际贸易城和国际名苑物业管理处员工。（2）考核对管理处的员工，除必需的岗前培训外，公司还将按岗位要求跟踪考核，并建立月度、年度考核制，做好各种考核记录。对工作表现出色的员工进行奖励、晋升；对不能满足岗位要求的员工，则予退出岗位，进行待岗学习。（3）考核目的保质保量完成工作任务，科学合理运用分配机制，客观公正做好人员管理，激励、调动员工积极性。（4）考核内容员工品行、工作能力、工作态度、工作业绩。（5）考核标准把公司质量方针、各岗位工作操作规程作为考核员工的标准；把工作计划、临时任务及目标作为考核员工标准的补充。2、退出机制（1）我们将在轻纺国际贸38、易城管理处和国际名苑管理处推行“退出机制”，真正体现“能者上、平者让、庸者下”的用人思想，通过综合考评，实现人员退出。（2）为充分体现“督促后进、共同进步”的原则，被退出的员工将经过待岗学习、限期改进等阶段，得到重新上岗的机会。3、量化管理与标准化管理量化管理及标准化管理就是根据每个员工的不同岗位要求以及应该具备的能力，按标准对其进行评价。本公司将在轻纺国际贸易城管理处和国际名苑管理处按ISO9000质量管理体系的要素对员工进行评价考核。 分项管理方案长兴轻纺国际贸易城和长兴国际名苑的物业管理涉及面很广，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地进行。一、接管验收管理方案为使物业管理区39、域内房屋及各设施设备均达到规定的质量要求，并更趋于合理化、规范化，我司将严把接管验收关，特制定如下管理内容和措施，以方便今后物业管理工作的顺利开展，更好地为业主（使用人）服务。（一）管理内容1、了解接管物业的基本情况。2、编制物业接管验收计划，确定物业验收的标准、方法和日程安排。3、依照接管验收标准，对大楼物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在物业交接验收表上，对验收情况及时汇总，并报送相关单位限期整改。4、配合相关部门实施对共用设施设备整改监督，直至符合规定的要求和标准。5、进行物业交接，并对验收资料进行分类、归档：（1）核对、接收管理用房及各类配套用房房屋钥匙；（2）核对、接收各类图纸资40、料，并加以整理归档；（3）核对、接收各类设施设备；（4）核对、接收各类标识。（二）管理措施1、组建接管验收小组，负责接管验收工作。2、依据新建物业接管验收有关标准，制定接管验收规程。3、接管验收小组各成员，熟练掌握物业验收的标准和程序。4、按规定办理接管验收手续。二、安保管理方案物业管理服务中的安全管理工作是各项工作正常运作的保证。我司将通过现有的智能化配置和管理手段，采取“人防”与“技防”相结合的管理模式，实施全天候保安管理，维护业主（使用人）生命财产安全。（一）常规防范采取门岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护园区公共秩序，防止和制止任何危及或影响房屋建筑、业主（使用人）安全的行41、为。1、门岗执勤（1）礼仪服务：向进出小区的业主（使用人）、综合楼工作人员及访客提供微笑服务；（2）维护出入口交通秩序；（3）对国际名苑住宅区外来访客进行登记，并做好引导工作；（4）制止身份不明、衣冠不整者进入贸易城和小区内；（5）严禁携带危险物品者进入；（6）遇有外来人员将大量物品带出贸易城和小区，即与物主核实，并做登记；（7）为业主（使用人）提供便利性服务。2、巡逻执勤（1）按规定路线巡视检查，不留死角；（2）对物业管理区域内的嫌疑人员进行跟踪、检查、防范；（3）对房屋建筑主体及周边进行安全、防火检查；（4）对休闲娱乐场所进行安全检查；（5）对垂直部位进行垂直安全防范；（6）加强夜间巡视检42、查，及时做好安全防范措施；（7）防范和制止各类治安案件；（8）防范和制止各类违反各项管理制度的行为。3、车辆停放管理（1）引导车辆安全行驶和停放，确保地面和消防通道畅通；（2）巡视车辆停放情况，如发现车辆门、窗未关好，应及时通知车主，并提供其它帮助；（3）在地面道路及地下停车库设立完善的车辆行驶标识和警示牌；（4）车辆管理员对物业内部车辆实施全面管理，建立详细的车辆管理档案（含：所属部门或个人、车辆型号、车牌号、车辆颜色、联系电话等），由管理处发给其专门的通行证。对外来办事临时在地面泊位停放的车辆，执勤岗应做好询问和登记工作；（5）对停车库中业主或工作人员专用或租用的车位，车辆管理应做好相关标43、识，阻止和劝诫其它车辆不得占用此车位。（二）技术防范运用报警监控系统及巡更系统，对物业内的治安情况实施24小时监控，确保各项安全管理措施到位，保障物业和业主（使用人）安全。1、对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像，并及时通知巡逻保安人员就地处理。2、发现火灾自动报警装置报警，立即通知相关部门人员和保安人员赶赴现场，组织灭火。3、对治安消防报警处理的反馈情况详细记录，存档备查。（三）管理措施1、实行半军事化管理，制定各项保安管理制度和奖惩措施。2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，每年组织不少于4次会操。3、加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当44、。4、严格执行保安巡逻制度，确保安全防范质量。5、由保安主管对车辆管理集中管理和考核。三、消防管理方案（一）管理内容1、加强消防监控中心的管理。2、保持消防通道的畅通。3、严禁携带、储藏易燃易爆物品。4、做好消防器材的管理和维护。5、防止电器短路、超负荷用电等引发火灾因素。6、严格执行贸易城和国际名苑园区内动火管理制度。7、对机房等消防重点部位做好消防管理工作。8、制订消防设施设备系统维护保养制度，并加强对其的管理。（二）管理措施1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制度，做到责任落实、器材落实、检查落实。2、制订消防事故处理预案及应急流程，防患于未然。3、建立义务消防队，每月组织一次消防安45、全学习，每季组织一次消防演习。4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除。5、严格落实动火管理制度，充分做好各项防范措施。6、制订各消防重点部位消防管理制度，并根据“谁主管，谁负责”的消防原则，消除一切火险隐患。7、针对各消防设施设备、器材，制订各类型系统设备的维护保养计划，并狠抓落实，使之始终处于完好状态。8、制止任何违反消防安全的行为。9、积极开展消防安全宣传教育，定期向业主（使用人）宣传消防常识。10、发生火灾，及时组织扑救并迅速向有关部门报警。11、加强与消防部门的联系。四、清洁绿化管理方案 清洁管理方案我司将根据物业特点，通过开荒清洁、日常保洁、绿化养护，努力营造整46、洁、舒适、和谐的办公环境。1、保洁范围包括各公共区域的走道、安全通道、公共厕所等、外围道路及绿化带、地面停车场等保洁区域。2、保洁员的工作时间贸易城保洁时间为7：3011：30、12：3016：30；综合大楼保洁时间为8：0011：30、12：3017：00，根据具体情况合理安排保洁工作。3、日常保洁内容（1）四周消防通道、人行道等地面的清扫，并定期对窨井、雨水槽进行清理；（2）根据地面、墙面材质不同，按照不同材质保洁操作规程，定期进行保洁、养护处理，做到无灰尘无明显脚印；（3）每日对在保洁范围的门、窗、玻璃、电器开关面板、指示牌、垃圾桶等公共设施进行擦拭；（4）每日对消防楼梯墙面、台阶、扶手47、进行保洁，做到无杂物、无垃圾，扶手无灰尘；（5）每日对电梯不锈钢内壁、门等进行光亮清洁处理，并循环保洁电梯轿厢地面；（6）每周用专用清洁剂清洗马桶水箱，每日对公共洗手间进行保洁；（7）及时清理各楼层公共区域垃圾，定期对垃圾房进行清洗、消毒；（8）定期进行环境消杀。绿化管理方案绿化是物业内不可缺少的部分，关系到整个物业的形象，也是测定物业环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：（一）管理内容：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。1、根据气候，给花木适量浇水。2、根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土。3、及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗。4、对公48、共部位的绿化摆放进行检查、养护，并及时进行更换。5、制定预防措施，防治病虫害。6、做好恶劣天气花草树木的保护工作。7、定期修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。（二）管理措施1、建立绿化管理制度，狠抓落实。2、按操作规程进行规范操作。3、加强绿化工的思想教育和业务培训，提高业务素质，增强专业技能。4、以“三查”形式对绿化工作进行经常性监督检查（“三查”指：绿化工自查、管理员巡查、管理处主任抽查）。5、抓好绿化工的行为规范管理，要求统一着装、标识齐全、言行文明。五、房屋、设施设备管理方案房屋及共用设施设备的管理，直接影响到物业的使用年限及使用安全，是业主商务活动的间接保障。我司在管理智能化写字楼方面49、已有多年的经验，并形成了一套完整的设施设备管理和维护保养制度，储备了一批工程技术人员，可确保贸易城、综合大楼及住宅内的各种公共设施设备状态良好，运行正常，无故障隐患。（一）管理内容1、根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查，并按不同设备要求进行正确保养。2、建立完善的房屋、设施设备档案，由专人进行整理、编目、归档。3、根据所配置设备、设施建立台帐和标识，工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。4、对各管线、控制器等设专人进行定期检查，及时排除故障，并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。5、按有关行业规范标准对各设施设备，进行专业检测、维保。6、对房屋及附属50、配套设施进行专业维修保养，发现有破损，及时修复。7、设专人受理报修，同时派工程人员及时采取有效措施，进行修缮。8、深入了解各配套设施设备的使用情况，对尚未“物尽其用”的部分设备，采取有效措施进行优化，确保设备使用的高效率。9、结合管理处其他人员反馈的有关房屋及附属构筑物使用情况信息，对不方便使用或已开始磨损部分，及时采取有效措施，提高使用效果。（二）管理措施1、制定设备安全运行管理方案我司将根据物业内设施设备情况，从公司管理的骨干队伍中抽调多名专业技术人员组成精干的工程队伍，提前“消化”各类设施设备的技术资料，熟悉设备性能及隐蔽管线走向，此外将邀请相关单位（系统设计、安装单位）对所有技术人员进51、行强化培训。在日常管理中，对所有的设备建立台帐，详细记录机电设备的运行和维修情况，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。公司总部工程技术人员，将定期进行检查和监督。2、建立房屋及设施设备档案（1）建立设备技术档案我们将对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。及时将器件、配件使用情况、库存情况向中心反馈，确保系统正常运行。（2）建立设备运行档案我们将建立对报警监控系统、消防控制系统、供水系统等的实时运行设备的台帐，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。3、质量保修期的监督管理我司在验收时将从维护52、业主的利益出发，按国家有关质量标准严格把关。督促和配合施工单位整改和做好房屋设施设备的保修工作，承担起维护保养之责任，使物业长期得到保值、增值及正常使用。4、制定设备维护保养方案根据物业的设施设备的情况，制定详细的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度。将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。建立设备台帐和设备维修记录卡，在日常规范操作运行的基础上，制定日常和定期维修保养计划及实施方案对设备进行维护保养。5、做好设备事故的防范和处理根据设施设备情况，编制切实可行的设备事故应急处理预案，一旦设备发生故障或意外事故，在保修期内，应立即与保修单位联系。超过保修期的，管理处立即组织力量抢修和53、处理，尽可能减少损失和对大楼的影响，若设备事故引起人身财产损失，及时取证并通过保险公司理赔，将损失减少到最低程度。事故处理后，认真查清原因，吸取经验教训，避免和减少同类事故的再次发生。6、共享公司的工程技术力量在物业管理处工程部人员配备时，充分考虑共享公司维修中心和工程技术部的技术和人力资源，技术人员以满足日常设备运作和检修为前提，尽可能做到精简实干。六、装修管理方案整洁统一的商务环境，是提升物业品牌和办公质量的有力保证；装修管理的规范，是维护物业品牌的结实基本。（一）管理内容1、业主入伙时，书面告知装修管理办法。2、业主提出装修申请后，严格按申请程序及时与其办理相关手续，并发放装修管理规定并54、建立装修档案。3、每天不少于两次对装修户进行巡查，重点检查是否按报批的设计图施工，是否变动建筑主体、承重结构或防水层，是否做好防火措施并严格按装修管理规定所规定事项进行施工。4、加强对施工人员的管理，要求其佩证上岗，安全施工。5、对装修时间和噪音进行控制，不得影响其他业主（使用人）的正常办公（经营）。6、做好建筑垃圾的摆放及清运工作。7、引导业主对商铺外立面的装饰，要求其店招统一格调、统一尺寸、统一材质，做到外立面整齐、美观。8、装修完毕后，管理人员和工程维修人员到现场对装修区域的周围环境、公共设施进行综合检查，并负责办理完工手续。（二）管理措施1、根据浙江省人民政府令浙江省城镇房屋装修管理办55、法，结合轻纺国际贸易城和国际名苑的实际情况，制定装修管理办法及装修管理规定，对业主（使用人）装修进行管理。2、加强装修管理，督促业主做好装修前期申报工作，并做好巡查、验收等工作。3、加强装修期间的消防安全管理。4、对违章施工采取停工、恢复原状、赔偿相应经济损失等进行处理。七、质量管理方案 导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划控制、协调的结合，实现既定的质量目标，理顺管理脉络。（一）管理内容1、按照ISO9000质量体系标准，制定质量工作计划。2、实施所制订的工作计划和措施。3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在56、问题。4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。（二）管理措施1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识。2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处。3、接受公司对轻纺国际贸易城和国际名苑管理工作的现场指导。4、配合公司开展质量体系审核。八、档案资料管理方案加强物业的档案资料管理，有助于保存物业的历史资料，维护管理的连续性和规范性。（一）管理内容：1、业主及使用人档案。2、工程档案。3、装修档案。4、设备档案。5、财务档案。6、文件档案。7、安全档案。8、管理资料。（二）管理措施1、制定档案管理制度，并严格执行。2、按照档案管理要求，分门别类，编目造57、册，方便查阅，利于管理。3、专人管理，责任到人，存放有序，管理规范。4、配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求。5、根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全。6、实现计算机化管理，提高管理水平。九、财务管理方案（一）管理内容1、加强现金收支管理。2、搞好财务核算。3、维修费用支出情况每半年公布一次。4、做好年度预算和决算工作。5、认真审核报销票据，严格控制费用报销。6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。（二）管理措施1、根据财务法规政策，制定财务管理制度。2、财务人员持证上岗，规范操作。3、抓好财务人员业务培训，不58、断提高业务素质。4、加强成本控制。5、加强财务监督和财务检查。物业管理制度一、公众类管理制度目录楼宇管理规定商业服务网点管理规定环境卫生管理规定电梯使用规定车辆管理规定出入管理规定消防管理规定治安管理规定二、ISO程序文件目录文件控制程序质量记录控制程序管理策划控制程序管理评审控制程序人力资源控制程序基础设施和工作环境控制程序服务实现的策划程序与顾客有关的过程控制程序采购控制程序顾客财产控制程序物业服务计划控制程序清洁服务控制程序绿化服务控制程序保安服务控制程序维修服务控制程序监视和测量装置的控制程序业主满意度测量程序内部审核程序过程和服务的监视和测量程序数据分析控制程序改进控制程序三、ISO59、支持性文件目录质量体系文件编写导则外来文件管理规定档案管理规定各级各类人员质量职责员工培训管理规范保安员培训规范采购产品分类目录贮存点管理办法服务标识管理制度邮件收发管理规范物业验收接管办法业主档案管理规范停电、停水处理规程管理员工作规范服务证管理办法保洁员工作标准道路清洁规程绿化带保洁规程公共区域保洁操作规程电梯保洁操作规程绿化服务质量标准绿化养护细则花卉树木养护操作规程松土、除草、杀虫操作规程绿化用农药管理规范保安岗位值班规定保安交接班规定保安队消防管理规范紧急事故处理预案保安服饰管理规范车辆管理规定保安值班用品管理办法对讲机使用管理办法保安员仪容仪表管理规范保安员工作纪律规范招聘保安员的60、基本要求消防设施检查规程报警监控中心交接班规定报警设施的维护保养规定报警设施的使用管理规定报警事件的处理办法设备管理规范维修服务规范房屋共用部位维修保养管理规范房屋维修标准日常维修工作流程水泵操作规范水泵房管理规范维修工安全操作规范二次供水监管规程复印机维修保养规程传真机维修保养规程电梯管理总则电梯安全管理规定电梯困人救援规程电梯机房管理规定电梯运行检查规定配电房管理规定业主满意率统计办法业主意见处理规程四、岗位责任制度目录管理处主任岗位职责财务岗位职责客户服务岗位职责保安部主管岗位职责保安员岗位职责消、监控员岗位职责工程主管岗位职责综合维修岗位职责保洁主管岗位职责保洁员岗位职责绿化工岗位职责61、五、员工考核奖惩制度目录员工考核办法员工奖惩办法经济承包责任制物业管理服务项目（一）公共服务项目：1、协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序，实行24小时保安值勤、义务消防和出入口道路交通管理。2、公共场所保洁，垃圾收集和清运。3、公共部位绿化的培植和保养。4、物业有关资料管理。5、共用部位和公共设施设备维护及保养。6、提供报警监控、消防系统维护服务。7、电话及访客留言转告。8、组织联谊活动。9、雨伞、雨衣临时借用。10、临时代为保管小件物品。11、物业咨询服务。（二）有偿专项服务项目1、非公共设施设备安装维修。2、四季花卉供应及代为养护、代租花卉。3、代订车、船、机票。4、代订送饮用水。562、室内保洁服务。6、代理房屋租赁转让。物业管理财务测算轻纺国际贸易城前期介入费用测算一、前期介入阶段（物业交付前三个月）（一）第一、二个月费用：47920元1、工资：23200元主任1人 4800元/人月1人2月=9600元主任助理1人 2500元/人月1人2月=5000元管理员1人 1000元/人月1人2月=2000元维修工1人 1500元/人月1人2月=3000元保安队长1人 1800元/人月1人2月=3600元2、福利费、教育经费、工会经费、社会统筹保险费：11275元2320048.6%=11275元3、服装费：250元 管理人员、保安队长、维修工： 5人25元/人月2月=250元4、63、工作餐费：1250元 管理人员、维修人员、保安队长：5人125元/人月2月=1250元5、办公费用：5200元办公耗费：2000元通讯费：2000元 电话费：1台200元/台月2月=400元 手机费：1600元 主任： 1人300元/人月2月=600元 主任助理 ： 1人200元/人月2月=400元 保安队长、维修工、管理员： 3人100元/人月2月=600元市内交通费：400元差旅费：800元6、不可预计费（前5项之和的5%）：2059元41175元5%=2059元7、管理酬金（前6项之和的5%）：2162元43234元5%=2162元8、税金：2524元45396元5.56%=2524元（64、二）第三个月费用：67951元1、工资：33350元主任1人 4800元/人月1人 1月=4800元主任助理1人 2500元/人月1人 1月=2500元管理员1人 1000元/人月1人1月=1000元维修工2人 1500元/人月2人1月=3000元保安队长1人 1800元/人月1人1月=1800元保安班长3人 1100元/人月3人1月=3300元监控员3人 1000元/人月3人1月=3000元保安员9人 1000元/人月9人1月=9000元保洁员9人 550元/人月9人1月=4950元2、福利费、教育经费、工会经费：5836元 33350元17.5%=5836元3、社会统筹保险费：8832元265、8400元31.1%=8832元4、服装费：443元 管理人员、保安队长： 4人42元/人月1月=168元 维修人员、保洁人员： 11人25元/人月1月=275元5、工作餐费：3025元 管理人员、维修人员：5人125元/人月1月=625元 保安人员： 16人150元/人月1月=2400元6、办公费用：3850元办公耗费：2000元通讯费：1100元 电话费：1台200元/台月1月=200元 手机费：900元主任 1人300元/人月1月=300元主任助理 1人200元/人月1月=200元保安队长、维修工、管理员 4人100元/人月1月=400元交通费：250元差旅费：500元7、保安费用： 166、730元安保、消防耗材：200元安保服装费：15人42元/人月1月=630元保安管理费：15人60元/人月1月=900元8、清洁费：500元9、领房布置费：1000元10、不可预计费（前9项之和的5%）：2919元58388元5%=2919元11、管理酬金（前10项之和的5%）：3065元61307元5%=3065元12、税金（前11项之和的5.56%）：3579元64372元5.56%=3579元（三）共需费用：115871元轻纺国际贸易城前期物业管理费用测算一、第一年度（一）物管费收入：2376529元/年 商场：1734336元/年（建筑面积110116，物管费标准为1.50元/月，入住67、率按70%计，收缴率按95%计）1101161.50元/月12月70%95%=1318089元/年1101161.50元/月12月30%70%=416238元/年 综合楼：576135元/年（建筑面积27435，物管费标准为2.00元/月，入住率按70%计，收缴率按95%计）274352.00元/月12月70%95%=437863元/年274352.00元/月12月30%70%=138272元/年 仓储：66058元/年（建筑面积7864，物管费标准为0.80元/月，入住率按70%计，收缴率按95%计）78640.80元/月12月70%95%=50204元/年78640.80元/月12月30%68、70%=15854元/年（二）支出：2341892元/年1、工资（含年终奖、加班费，按13个月计）：1002300元/主任1人 4800元/人月1人 13月=62400元/年副主任2人 3500元/人月2人 13月=91000元/年主任助理1人 2500元/人月1人 13月=32500元/年区域主管6人 1500元/人月6人 13月=117000元/年客服中心主管1人 2000元/人月1人 13月=26000元/年客服中心4人 1200元/人月4人 13月=62400元/年综合管理2人 1000元/人月2人 13月=26000元/年工程主管1人 2500元/人月1人 13月=32500元/年维69、修工4人 1500元/人月4人13月=78000元/年保安队长1人 1800元/人月1人13月=23400元/年保安班长2人 1100元/人月2人13月=28600元/年监控员3人 1000元/人月3人13月=39000元/年保安员17人 1000元/人月17人13月=221000元/年保洁绿化主管1人 1500元/人月1人 13月=19500元/年保洁员20人 550元/人月20人13月=143000元/年2、福利费、教育经费、工会经费：161910元/年 925200元17.5%=161910元/年3、社会统筹保险费：246685元/年793200元31.1%=246685元/年4、服装费70、：24200元/年 管理人员、保安队长、保洁人员： 44人300元/人年=13200元/年 保安员： 22人500元/人年=11000元/年5、工作餐费：75900元/年 管理人员、维修人员：23人125元/人月12月=34500元/年 保安人员： 23人150元/人月12月=41400元/年6、办公费用：13500元/年办公耗费：20000元/年通讯费：60000元/年 电话费：5台200元/台月12月=12000元/年 手机费：48000元/年主任 1人300元/人月12月=3600元/年副主任 2人250元/人月12月=6000元/年主任助理、主管、保安队长 11人200元/人月12月=71、26400元/年维修工、管理员 10人100元/人月12月=12000元/年交通费：12000元/年培训费：10000元/年7、保安费用：20840元/年安保、消防耗材：5000元/年保安管理费：22人60元/人月12月=15840元/年8、清洁费：130000元/年清洁用药、用具耗费：10000元/年生活垃圾清运费：120000元/年9、公共设施设备维护费：80500元/年10、公用水费：82000元/年绿化用水：22000元/年清洁用水：60000元/年11、公共电费：180000元/年12、社区活动费（含节日装饰费）：30000元/年13、固定资产折旧费（五年折旧）：16830元/年1472、递延资产摊销费（三年摊销）：6802元/年15、不可预计费（前14项之和的2%）：41429元/年2071467元2%=41429元/年16、管理酬金（前15项之和的5%）：105645元/年2112896元5%=105645元/年17、税金（收入的5.56%）：123351元/年2218541元5.56%=123351元/年总支出2341892元/年盈利为34637元二、正常年份（2006.1.12006.12.31）（一）物管费收入：2409481元/年 商场：1808655元/年（建筑面积110116，物管费标准为1.50元/月，入住率按85%计，收缴率按95%计）1101161.5073、元/月12月85%95%=1600536元/年1101161.50元/月12月15%70%=208119元/年 综合楼：600826元/年（建筑面积27435，物管费标准为2.00元/月，入住率按85%计，收缴率按95%计）274352.00元/月12月85%95%=531690元/年274352.00元/月12月15%70%=69136元/年 仓储：68619元/年（建筑面积7864，物管费标准为0.80元/月，入住率按85%计，收缴率按95%计）78640.80元/月12月85%95%=60962元/年78640.80元/月12月15%70%=7927元/年（二）支出：2369885元/年74、1、工资（含年终奖、加班费，按13个月计）：1023100元/主任1人 4800元/人月1人 13月=62400元/年副主任2人 3500元/人月2人 13月=91000元/年主任助理1人 2500元/人月1人 13月=32500元/年区域主管6人 1500元/人月6人 13月=117000元/年客服中心主管1人 2000元/人月1人 13月=26000元/年客服中心4人 1200元/人月4人 13月=62400元/年综合管理2人 1000元/人月2人 13月=26000元/年工程主管1人 2500元/人月1人 13月=32500元/年维修工4人 1500元/人月4人13月=78000元/年保75、安队长1人 1800元/人月1人13月=23400元/年保安班长2人 1100元/人月2人13月=28600元/年监控员3人 1000元/人月3人13月=39000元/年保安员17人 1000元/人月17人13月=221000元/年保洁绿化主管1人 1500元/人月1人 13月=19500元/年保洁员20人 550元/人月20人13月=143000元/年绿化工2人 800元/人月2人13月=20800元/年2、福利费、教育经费、工会经费：165270元/年 944400元17.5%=165270元/年3、社会统筹保险费：246685元/年793200元31.1%=246685元/年4、服装费：76、24800元/年 管理人员、保安队长、保洁人员、绿化人员： 46人300元/人年=13800元/年 保安员： 22人500元/人年=11000元/年5、工作餐费：75900元/年 管理人员、维修人员：23人125元/人月12月=34500元/年 保安人员： 23人150元/人月12月=41400元/年6、办公费用：13500元/年办公耗费：20000元/年通讯费：60000元/年 电话费：5台200元/台月12月=12000元/年 手机费：48000元/年主任 1人300元/人月12月=3600元/年副主任 2人250元/人月12月=6000元/年主任助理、主管、保安队长 11人200元/人月77、12月=26400元/年维修工、管理员 10人100元/人月12月=12000元/年交通费：12000元/年培训费：10000元/年7、保安费用：20840元/年安保、消防耗材：5000元/年保安管理费：22人60元/人月12月=15840元/年8、清洁费：130000元/年清洁用药、用具耗费：10000元/年生活垃圾清运费：120000元/年9、公共设施设备维护费：80500元/年10、公用水费：82000元/年绿化用水：22000元/年清洁用水：60000元/年11、公共电费：180000元/年12、社区活动费（含节日装饰费）：30000元/年13、固定资产折旧费（五年折旧）：16830元78、/年14、递延资产摊销费（三年摊销）：6802元/年15、不可预计费（前14项之和的2%）：41925元/年2096227元2%=41925元/年16、管理酬金（前15项之和的5%）：106908元/年2138152元5%=106908元/年17、税金（收入的5.56%）：124825元/年2245060元5.56%=124825元/年总支出2369885元/年盈利：39596元长兴轻纺国际贸易城前期物业管理费用测算说明（一）前期介入费：115848元；（二）第一年度：收入2376529元/年，支出2341892元/年，赢利34637元/年；（三）正常年份：收入2409481元/年，支出23679、9885元/年，赢利39596元/年；（四）本测算中保安管理费参照杭州市标准。 长兴国际名苑前期介入费用测算一、前期介入阶段（物业交付前三个月）（一）第一、二个月费用：34214元1、工资：13600元副主任1人 3500元/人月1人2月=7000元维修工1人 1500元/人月1人2月=3000元保安队长1人 1800元/人月1人2月=3600元2、福利费、教育经费、工会经费、社会统筹保险费：6610元1360048.6%=6610元3、服装费：218元 管理人员、保安队长： 2人42元/人月2月=168元 维修工： 1人25元/人月2月=50元4、工作餐费：750元 管理人员、维修人员、保安80、队长：3人125元/人月2月=750元5、办公费用：4600元办公耗费：2000元通讯费：1400元 电话费：1台200元/台月2月=400元 手机费：1000元 主任 1人300元/人月2月=600元 保安队长、维修工 2人100元/人月2月=400元市内交通费：400元差旅费：800元6、不可预计费（前5项之和的5%）：1482元25778元5%=1482元7、管理酬金（前6项之和的5%）：1289元31123元5%=1289元8、税金：1802元32412元5.56%=1802元（二）第三个月费用：58849元1、工资：28550元副主任1人 3500元/人月1人 1月=3500元主任助81、理1人 2500元/人月1人 1月=2500元管理员2人 1000元/人月2人1月=2000元维修工1人 1500元/人月1人1月=1500元保安队长1人 1800元/人月1人1月=1800元保安班长3人 1100元/人月3人1月=3300元监控员3人 1000元/人月3人1月=3000元保安员6人 1000元/人月6人1月=6000元保洁员7人 550元/人月7人1月=4950元2、福利费、教育经费、工会经费：4996元 28550元17.5%=4996元3、社会统筹保险费：7340元23600元31.1%=7340元4、服装费：410元 管理人员、保安队长： 5人42元/人月1月=210元82、 维修人员、保洁人员： 8人25元/人月1月=200元5、工作餐费：2550元 管理人员、维修人员：5人125元/人月1月=600元 保安人员： 13人150元/人月1月=1950元6、办公费用：3850元办公耗费：2000元通讯费：1100元 电话费：1台200元/台月1月=200元 手机费：900元主任 1人300元/人月1月=300元主任助理 1人200元/人月1月=200元保安队长、维修工、管理员 4人100元/人月1月=400元交通费：250元差旅费：500元7、保安费用： 1370元安保、消防耗材：200元安保服装费：15人42元/人月1月=630元保安管理费：9人60元/人月1月83、=540元8、清洁费：500元9、领房布置费：1000元10、不可预计费（前9项之和的5%）：2528元50566元5%=2528元11、管理酬金（前10项之和的5%）：2655元53094元5%=2655元12、税金（前11项之和的5.56%）：3100元55749元5.56%=3100元（三）共需费用：93063元长兴国际名苑前期物业管理费用测算一、第一年度：643729元/年（一）物管费收入：611200元/年 多层：305861元/年（建筑面积36412，物管费标准为0.80元/月，入住率按70%计，收缴率按95%计）364120.80元/月12月70%95%=232454元/年36484、120.80元/月12月30%70%=73407元/年 排屋：152922元/年（建筑面积14564，物管费标准为1.00元/月，入住率按70%计，收缴率按95%计）145641.00元/月12月70%95%=116221元/年145641.00元/月12月30%70%=36701元/年 别墅：24334元/年（建筑面积1545，物管费标准为1.50元/月，入住率按70%计，收缴率按95%计）15451.50元/月12月70%95%=18494元/年15451.50元/月12月30%70%=5840元/年 商铺：128083元/年（建筑面积15248，物管费标准为0.80元/月，入住率按70%85、计，收缴率按95%计）152480.80元/月12月70%95%=97343元/年152480.80元/月12月30%70%=30740元/年（二）经营用房：32529元/年67769420元/月12个月50%=32529元/年（二）支出：742649元/年1、工资（含年终奖、加班费，按13个月计）：356850元/年副主任1人 3500元/人月1人 13月=45500元/年主任助理1人 2500元/人月1人 13月=32500元/年管理员2人 1000元/人月2人 13月=26000元/年维修工1人 1500元/人月1人13月=19500元/年保安队长1人 1800元/人月1人13月=23486、00元/年保安班长3人 1100元/人月3人13月=42900元/年监控员3人 1000元/人月3人13月=39000元/年保安员6人 1000元/人月6人13月=78000元/年保洁员7人 550元/人月7人13月=50050元/年2、福利费、教育经费、工会经费：57645元/年 329400元17.5%=57645元/年3、社会统筹保险费：88075元/年283200元31.1%=88075元/年4、服装费：9300元/年 管理人员、保安队长、保洁员： 11人300元/人年=3300元/年 保安员： 12人500元/人年=6000元/年 5、工作餐费：30900元/年 管理人员、维修人员：87、5人125元/人月12月=7500元/年 保安人员： 13人150元/人月12月=23400元/年6、办公费用：23200元/年办公耗费：5000元/年通讯费：16200元/年 电话费：2台200元/台月12月=4800元/年 手机费：11400元/年副主任 1人250元/人月12月=3000元/年主任助理、保安队长 2人200元/人月12月=4800元/年维修工、管理员 3人100元/人月12月=3600元/年交通费：2000元/年7、保安费用：8480元/年安保耗材：2000元/年保安管理费：9人60元/人月12月=6480元/年8、清洁费：15840元/年清洁用药、用具耗费：3000元/88、年生活垃圾清运费：428户30元/年=12840元/年（参照杭州标准）9、公共设施设备维护费：15000元/年10、公用水费：20000元/年绿化用水：12000元/年清洁用水：8000元/年11、公共电费：25000元/年12、社区活动费（含节日装饰费）：5000元/年13、固定资产折旧费：7182元/年14、递延资产摊消费：4061元/年15、不可预计费（前14项之和的1%）：6665元/年666533元1%=6665元/年16、管理酬金（前15项之和的5%）：33660元/年673198元5%=33660元/年17、税金（收入的5.56%）：35791元/年643729元5.56%=3589、791元/年二、正常年份收入：689441元/年（一）物管费收入：637394元/年 多层：318969元/年（建筑面积36412，物管费标准为0.80元/月，入住率按85%计，收缴率按95%计）364120.80元/月12月85%95%=282266元/年364120.80元/月12月15%70%=36703元/年 排屋：159476元/年（建筑面积27435，物管费标准为1.00元/月，入住率按85%计，收缴率按95%计）145641.00元/月12月85%95%=141125元/年145641.00元/月12月15%70%=18351元/年 别墅：25377元/年（建筑面积1545，物管90、费标准为1.50元/月，入住率按85%计，收缴率按95%计）15451.50元/月12月85%95%=22457元/年15451.50元/月12月15%70%=2920元/年 商铺：133572元/年（建筑面积15248，物管费标准为0.80元/月，入住率按70%计，收缴率按95%计）152480.80元/月12月85%95%=118202元/年152480.80元/月12月15%70%=15370元/年（二）经营用房：52047元/年67769420元/月12个月80%=52047元/年（二）支出：755118元/年1、工资（含年终奖、加班费，按13个月计）：364650元/年副主任1人 391、500元/人月1人 13月=45500元/年主任助理1人 2500元/人月1人 13月=32500元/年管理员2人 1000元/人月2人 13月=26000元/年维修工1人 1500元/人月1人13月=19500元/年保安队长1人 1800元/人月1人13月=23400元/年保安班长3人 1100元/人月3人13月=42900元/年监控员3人 1000元/人月3人13月=39000元/年保安员6人 1000元/人月6人13月=78000元/年保洁员7人 550元/人月7人13月=50050元/年绿化人员1人 600元/人月1人13月=7800元/年2、福利费、教育经费、工会经费：58905元/92、年 336600元17.5%=58905元/年3、社会统筹保险费：88075元/年283200元31.1%=88075元/年4、服装费：9600元/年 管理人员、保安队长、保洁员、绿化人员： 12人300元/人年=3600元/年 保安员： 12人500元/人年=6000元/年 5、工作餐费：30900元/年 管理人员、维修人员：5人125元/人月12月=7500元/年 保安人员： 13人150元/人月12月=23400元/年6、办公费用：23200元/年办公耗费：5000元/年通讯费：16200元/年 电话费：2台200元/台月12月=4800元/年 手机费：11400元/年副主任 1人25093、元/人月12月=3000元/年主任助理、保安队长 2人200元/人月12月=4800元/年维修工、管理员 3人100元/人月12月=3600元/年交通费：2000元/年7、保安费用：8480元/年安保耗材：2000元/年保安管理费：9人60元/人月12月=6480元/年8、清洁费：15840元/年清洁用药、用具耗费：3000元/年生活垃圾清运费：428户30元/年=12840元/年（参照杭州标准）9、公共设施设备维护费：15000元/年10、公用水费：20000元/年绿化用水：12000元/年清洁用水：8000元/年11、公共电费：25000元/年12、社区活动费（含节日装饰费）：5000元/94、年13、固定资产折旧费：7182元/年14、递延资产摊消费：4061元/年15、不可预计费（前14项之和的1%）：6759元/年675893元1%=6759元/年16、管理酬金（前15项之和的5%）：34133元/年682652元5%=34133元/年17、税金（收入的5.56%）：38333元/年689441元5.56%=38333元/年长兴国际名苑前期物业管理费用测算说明（一）前期介入费：93063元；（二）第一年度：收入643729元/年，支出742649元/年，亏损98920元/年；（三）正常年份收入689441元/年，支出755118元/年，亏损65677元/年；（四）合计费用：2595、7660元. 智能化系统的管理和维护一、建立一支设备运行及维护人才队伍我们将从公司管理骨干队伍中抽调多名专业技术人员组成精干的设备运行及维护队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设计、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。二、管理人员的业务素质培训我们将对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。三、建立设备技术档案我们将对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。四、建立设备运行档案我们将96、建立报警监控系统、车辆管理系统等的实时运行设备的台帐，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。五、建立供货商档案我们将对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。六、日常巡视与定期保养日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养相结合的办法来确保设备安全运行。七、智能化系统维护保养程序通知工程部报产权单位批准 维护计划 维 修上门检测故障确认 进电脑存档使用人签字检 测 紧急事故处理预案一97、突发事件的处理预案（一）凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告管理处主任。（二）简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。（三）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。（四）查看各类记录、出入登记和电视录像，检查有无可疑情况和人员。（五）对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。（六）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。（七）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，应立即报公安机关调查处理。（八）对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即98、报公安机关并由保安主管、管理处主任协助调查处理。（九）保安主管、管理处主任在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏散控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。（十）保安主管、管理处主任组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度及时报相关部门或公司领导。二、电梯困人的处理预案（一）接到电梯求助电话或巡查发现困梯，立即赶赴现场并告之工程维修主管，组织保安员到现场协助工程维修人员控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知工程人员或电梯公司。（二）监控中心通过电视监视屏观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。（三）如遇99、特殊情况无法消除故障或被困人员有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。（四）管理处主任填写事故报告表，详细记录故障情况及处理经过。三、水浸处理预案（一）当值各岗保安员如发现水浸，应立即将出事地点和情况报告工程维修人员，同时尽快采用就近的防水设施，保护好受浸楼层。（二）当值工程维修人员接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险。（三）设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是来自物业外的暴雨洪水，应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸和沙包；如水浸是来自市政地下水反溢，应当暂时将反溢的地下水道的入口封闭，并用排水泵将的积水抽排出；如水浸来自机管设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关100、故障部位的水掣或供水泵。（四）组织当值人员根据水浸情况，协同工程人员采取有效措施，如将电梯开高离开受浸范围、关闭受浸区域的电掣、在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机吸水等，尽可能减少水浸所致的损失。（五）水浸排除后，立即通知保洁员清除积水并清理现场环境，通知工程人员查明故障原因，修复受损的设施，尽快恢复正常运作。 四、停电事故的处理预案（一）管理处接到电厂的停电通知后，应立即将通知内容分发至住户（用户），使住户（用户）做好准备；（二）小区内部故障原因造成的停电由工程部负责抢修；（三）工程部必须在接到任务后10分钟内赶到现场检修；估计抢修工作时间，把停电的原因和开通时间101、尽快通知管理处；组织人员抢修，在估计时间内尽快恢复用电；（四）管理处应及时通知停电范围内的住户（用户），告知停电的原因和开通时间；（五）如特殊情况需要延长停电时间，必须另行通知住户；（六）如夜间停电，应使用紧急照明，保证公共场所及主要通道的照明；（七）管理处安排工程人员（电梯维保），提前将电梯停在综合楼首层；管理处派有关人员提前10分钟到达电梯厅维持秩序，阻止业主和其他人员使用电梯，以免停电期间有客人困梯；（八）巡逻保安员密切注视小区各区域，以防有人趁机制造治安问题。五、火灾紧急处理预案初期火警扑救无效，火势无法控制并进一步蔓延时，在场主管应该即时向贸易城和小区当值最高领导报告。（一）当值最高102、领导接到报告后：1、即时召集小区义务消防队员，命令义务消防队各组负责人带领本组人员就位；2、用紧急广播系统通知用户紧急疏散；3、第一时间到达现场，决定是否向消防部门报警求救。（二）监控中心当值人员收到最高领导指令后：1、启用消防紧急广播，通知用户紧急疏散；2、向消防部门报警，讲清楚地点、起火楼层、火势等；3、将监控镜头定在起火点密切监视；4、检查电梯有无困人，若出现电梯困人，即时向当值领导报告，并利用电梯应急电话安定被困者情绪。（三）义务消防队接到指令后： 1、以最快速度到达现场，组织灭火；2、关闭防火分区的防火门或卷闸（如有）；3、安排人员携带灭火工具检查相邻房间和上下楼层通道是否有火势蔓延103、；4、针对燃烧性质不同采取相应的灭火方法。（四）救护疏散人员接到指令后：1、指挥用户疏散，疏散顺序先从着火层以上各层开始，安抚暂不需疏散楼层的用户；2、引导着火房间或楼层人员安全疏散，随后查漏；3、引导用户从消防楼梯疏散，无法从消防楼梯疏散时，引导用户疏散到天台等待营救，并组织水枪掩护；4、医疗救护人员携带急救药品和器械到疏散集中点。（五）门岗保安接指令后：1、消除路障，指挥无关车辆离开现场，维持物业管理区域外围秩序；2、禁止无关人员进入小区，引导疏散人员离开；3、等待、引导消防人员到火灾现场。六、治安紧急情况处理流程发生紧急情况立即通知保安队长 必要时报告公司保安部必要时通知有关人员保安队长赶到现场必要时通知小区主任控制事态派人保护现场了解情况必要时通知公安机关保安部经理决定向公安机关报案并协助公安机关处理进行处理协助业主或保安工作结 束结 束 语本公司极其重视此次参与轻纺国际贸易城和国际名苑物业管理的选聘，在感谢贵司对我司的信任及充分给予机会的同时，也表达我司希望能与贵司精诚合作，为轻纺国际贸易城和国际名苑提供亦善亦美服务的诚意。本公司希望凭借多年从事物业管理行业的经验和专业技能可以最终取得轻纺国际贸易城和国际名苑的物业管理权，届时必将尽心竭力地为贵司、为业主提供优良的服务，以回报贵司的信任和厚爱！ -Page 68- 浙江绿城物业管理有限公司