1、首都博物馆 物业管理投标书 1 目 目 录录 投 标 函.2 第一部分 世邦魏理仕物业的实力及承接该项目之优势.23 第二部分 项目分析及定位.26 第三部分 物业管理服务的整体设想及策划.31 第四部分 物业管理预算及相关证明文件.35 第五部分 安全与秩序管理、高级管理层及会议服务、保洁服务、绿化服务、其它专项服务解决方案（一包）.41 第六部分 工程运行维护管理服务方案（二包）.106 第七部分 物业、工程管理其它细案.164 投 标 函.2 第一部分 世邦魏理仕物业的实力及承接该项目之优势.23 第二部分 项目分析及定位.26 第三部分 物业管理服务的整体设想及策划.31 第四部分 物2、业管理预算及相关证明文件.35 第五部分 安全与秩序管理、高级管理层及会议服务、保洁服务、绿化服务、其它专项服务解决方案（一包）.41 第六部分 工程运行维护管理服务方案（二包）.106 第七部分 物业、工程管理其它细案.164 首都博物馆 物业管理投标书 2投 标 函投 标 函 项目名称：首都博物馆物业管理服务 致：中化国际招标有限责任公司 根据贵方为首都博物馆物业管理服务项目招标采购服务的投标邀请SINOCHEN-04293，签字代表 李红峰 经正式授权并代表投标单位 北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司 提交投标书正本一份及副本四份，一份电子版。据此函，签字代表宣布同意如下：1.在考察了项3、目现场和研究了上述项目的投标单位须知、合同条款、技术规范及图纸，我方愿以人民币（壹仟叁佰壹拾陆万肆仟玖佰陆拾捌元整）（RMB 13,164,968.00 元）的投标报价，按招标文件的要求，承担上述招标人新馆的物业管理工作。2.如果贵方接受我方投标，我方保证在 30 日前做好准备，并在招标文件规定的期限内完成招标文件规定的全部工作。3.如果贵方接受我方投标，我方将按招标文件规定的格式向招标人提供一家招标人认可的银行开出的履约保函。4.我方同意在从规定的递交标书截止之日起 90 天内遵守本投标。在该期限满期之前，本投标对我方始终有约束力，并可随时被接受。5.在正式合同协议制定和签署之前，本投标书连4、同贵方的中标通知书应成为约束贵、我双方的合同。6.我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能收到的投标。7.与本投标有关的一切正式往来通讯请寄：地址：北京市朝阳区裕民路 12 号华展国际公寓 A705 电话：82251677;传真：82250453 投标单位授权代表姓名、职务：李红峰 总经理助理 投标单位名称：北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司 公章：首都博物馆 物业管理投标书 3开标一览表 开标一览表 招标编号：SINOCHEM-04293 一包 前期介入费（如有）物管费（第 1 年）物管费（第 2 年）物管费（第 3 年）111,425.00 3,093,350.003,095、3,350.00 3,093,350.00投标报价（合计）9,391,475.00 元 玖佰叁拾玖万壹仟肆佰柒拾伍元整 折扣声明（如有）无 投标保证金（是否递交）已交 二包 前期介入费（如有）物管费（第 1 年）物管费（第 2 年）物管费（第 3 年）1,257,831.001,257,831.00 1,257,831.00投标报价（合计）3,773,493.00 元 叁佰柒拾柒万叁仟肆佰玖拾叁元整 折扣声明（如有）无 投标保证金（是否递交）已交 投标单位签字盖章：北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司 首都博物馆 物业管理投标书 4前期介入费用（如有）分项报价表 前期介入费用（如有）分项报价表 6、招标编号：SINOCHEM-04293 一包：前期介入费用分项报价表 前期介入费用分项报价表 序号 项目 总金额 折旧摊销年限 折旧摊销费用（月）1 管理人员工资、保险、福利费等 61,425.00 2 开荒费用 50,000.00 合计 111,425.00 注：如果单价和合计价格不符合时，以单价为准。报价单位签字并盖章：北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司 首都博物馆 物业管理投标书 5物业管理服务费用分项报价表物业管理服务费用分项报价表 招标编号：SINOCHEM-04293 物业管理服务费分项报价表（一包）物业管理服务费分项报价表（一包）序号 服务项目内容 第一年 第二年 第三年 1 管7、理人员工资、保险、福利费等 416,080.00 416,080.00 416,080.00 2 办公费用 100,800.00 100,800.00 100,800.00 3 固定资产折旧 12,000.00 12,000.00 12,000.00 4 公众责任保险费用 5,000.00 5,000.00 5,000.00 5 安全与秩序管理费用 625,398.00 625,398.00 625,398.00 6 高级管理层及会议服务费用 539,664.00 539,664.00 539,664.00 7 保洁服务费用 696,600.00 696,600.00 696,600.00 88、 绿化费用 197,600.00 197,600.00 197,600.00 9 其它专项服务 85,550.00 85,550.00 85,550.00 10 不可预见费用 13,393.00 13,393.00 13,393.00 11 酬金 240,000.00 240,000.00 240,000.00 12 税金 161,265.00 161,265.00 161,265.00 合计 9,280,050.00 首都博物馆 物业管理投标书 6 物业管理服务费分项报价表（二包）物业管理服务费分项报价表（二包）序号 服务项目内容 第一年 第二年 第三年 1 管理人员工资、保险、福利费等 69、47,992.00 647,992.00 647,992.00 2 办公费用 25,800.00 25,800.00 25,800.00 3 固定资产折旧 10,000.00 10,000.00 10,000.00 4 公众责任保险费用 5,000.00 5,000.00 5,000.00 5 消耗品/零配件 180,000.00 180,000.00 180,000.00 6 维保类 174,000.00 174,000.00 174,000.00 7 检测类 24,130.00 24,130.00 24,130.00 8 不可预见费用 5,335.00 5,335.00 5,335.00 10、9 酬金 120,000.00 120,000.00 120,000.00 10 税金 65,574.00 65,574.00 65,574.00 合计 3,773,493.00 报价单位签字并盖章：北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司 首都博物馆 物业管理投标书 7物业管理服务支出/酬金细项报价表物业管理服务支出/酬金细项报价表 一包：物业管理服务支出/酬金细项报价表（一包）一包：物业管理服务支出/酬金细项报价表（一包）序号 项目 单位标准 数量 年费用 比例 序号 项目 单位标准 数量 年费用 比例 1 管理人员工资、保险、福利费等 见工资明细1 管理人员工资、保险、福利费等 见工资明细 111、0 10 416,080416,080 13.45%13.45%2 办公费用 2 办公费用 100,800100,800 3.26%3.26%2.1 办公用品 2000 12 24,000 2.2 办公水电 300 12 3,600 2.3 交通费 1500 12 18,000 2.4 邮电通信费 1500 12 18,000 2.5 资料及印刷费 600 12 7,200 2.6 交际应酬费 1000 12 12,000 2.7 律师费/审计费 1500 12 18,000 3 固定资产折旧 60000 5 3 固定资产折旧 60000 5 12,00012,000 0.39%0.39%4 12、公众责任保险费用 费率：4 公众责任保险费用 费率：0.1%5000000 5000000 5,0005,000 0.16%0.16%5 安全与秩序管理费用 5 安全与秩序管理费用 625,398625,398 20.22%20.22%5.1 人员工资、保险、福利费等 见工资明细 37 615,998 5.2 消耗品/零配件 20 30 600 5.3 维保类 20 40 800 5.4 检测类 10 800 8,000 6 高级管理层及会议服务费用 6 高级管理层及会议服务费用 539,664539,664 17.45%17.45%6.1 工资、保险、福利费等 见工资明细 26 611,9013、4 6.2 消耗品/零配件 1000 12 12,000 首都博物馆 物业管理投标书 87 保洁服务费用 7 保洁服务费用 696,600696,600 22.52%22.52%7.1 人员工资、保险、福利费等 见工资明细 45 534,600 7.2 消耗品/零配件 13500 12 162,000 8 绿化费用 8 绿化费用 197,600197,600 6.39%6.39%8.1 人员工资、保险、福利费等 见工资明细 5 68,000 8.2 花卉租摆 10000 12 120,000 8.3 维保类 800 12 9,600 9 其它专项服务 9 其它专项服务 85,55085,55014、 2.77%2.77%9.1 外墙清洗 25000 2 50,000 9.2 虫控 3500 2 7,000 9.3 消杀 2000 2 4,000 9.4 节日装饰 3000 4 12,000 9.5 垃圾清运 30 365 10,950 9.6 化粪池清掏 800 2 1,600 19 项合计 2,678,692 86.60%10 不可预见费 10 不可预见费 0.50%13,39313,393 0.43%0.43%11 酬金 11 酬金 240,000240,000 7.76%7.76%12 税金 12 税金 5.50%161,265161,265 5.21%5.21%总计 总计 3,015、93,3503,093,350 100.00%100.00%报价单位签字并盖章：北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司 首都博物馆 物业管理投标书 9 一包工资明细表 一包工资明细表 工作岗位 人数 工资标准（月）年工资 年福利费 奖励金 工作午餐 劳保及工服洗涤 合计 工作岗位 人数 工资标准（月）年工资 年福利费 奖励金 工作午餐 劳保及工服洗涤 合计 项目总经理 1 项目总经理 1 5,000.00 60,000.00 21,000.00 5,000.00 1,320.00 384.00 87,704.00 文员 1 文员 1 1,300.00 15,600.00 5,460.00 1,3016、0.00 1,320.00 384.00 24,064.00 客户部经理 1 客户部经理 1 3,000.00 36,000.00 12,600.00 3,000.00 1,320.00 384.00 53,304.00 文员 1 文员 1 1,200.00 14,400.00 5,040.00 1,200.00 1,320.00 384.00 22,344.00 客服主管 1 客服主管 1 2,000.00 24,000.00 8,400.00 2,000.00 1,320.00 384.00 36,104.00 会议服务主管 1 会议服务主管 1 2,000.00 24,000.00 8,17、400.00 2,000.00 1,320.00 384.00 36,104.00 客户助理 4 客户助理 4 1,300.00 62,400.00 21,840.00 5,200.00 5,280.00 1,536.00 96,256.00 前台 6 前台 6 1,200.00 86,400.00 30,240.00 7,200.00 7,920.00 2,304.00 134,064.00 高级管理 2 高级管理 2 1,200.00 28,800.00 10,080.00 2,400.00 2,640.00 768.00 44,688.00 会议服务 8 会议服务 8 1,000.00 18、96,000.00 33,600.00 8,000.00 10,560.00 3,072.00 151,232.00 首都博物馆 物业管理投标书 10展厅 6 展厅 6 1,000.00 72,000.00 25,200.00 6,000.00 7,920.00 2,304.00 113,424.00 保安部经理 1 保安部经理 1 3,000.00 36,000.00 12,600.00 3,000.00 1,320.00 384.00 53,304.00 内勤 1 内勤 1 1,200.00 14,400.00 5,040.00 1,200.00 1,320.00 384.00 22,3419、4.00 保安主管 1 保安主管 1 2,000.00 24,000.00 8,400.00 2,000.00 1,320.00 384.00 36,104.00 保安员 35 保安员 35 700.00 294,000.00 102,900.00 24,500.00 127,750 8,400.00 557,550.00 人事财务经理 1 人事财务经理 1 3,000.00 36,000.00 12,600.00 3,000.00 1,320.00 384.00 53,304.00 文员 1 文员 1 1,300.00 15,600.00 5,460.00 1,300.00 1,320.0020、 384.00 24,064.00 出纳 1 出纳 1 1,400.00 16,800.00 5,880.00 1,400.00 1,320.00 384.00 25,784.00 保洁员 45 保洁员 45 600.00 324,000.00 113,400.00 27,000.00 59,400.00 10,800.00 534,600.00 绿化工 5 绿化工 5 700.00 42,000.00 14,700.00 3,500.00 6,600.00 1,200.00 68,000.00 合计 123合计 123 33,400.00 1,322,400.00 462,840.00 1121、0,200.00 243,910.00 34,992.00 2,174,342.00 注：如果单价和合计价格不符时，以单价为准。投标单位签字并盖章：北京世邦魏理仕物业管理有限责首都博物馆 物业管理投标书 11任公司 首都博物馆 物业管理投标书 12物业管理服务支出/酬金细项报价表（二包）物业管理服务支出/酬金细项报价表（二包）序号 项目 单位标准 数量 年费用 比例 序号 项目 单位标准 数量 年费用 比例 1 管理人员工资、保险、福利费等 见工资明细1 管理人员工资、保险、福利费等 见工资明细 28 人人 647,992647,992 51.52%51.52%2 办公费用 2 办公费用 2522、,80025,800 2.05%2.05%2.1 办公用品 150 12 1,800 2.2 办公水电 100 12 1,200 2.3 交通费 150 12 1,800 2.4 邮电通信费 500 12 6,000 2.5 资料及印刷费 150 12 1,800 2.6 交际应酬费 300 12 3,600 2.7 律师费/审计费 800 12 9,600 3 固定资产折旧 见固定资产明细 3 固定资产折旧 见固定资产明细 10,00010,000 0.80%0.80%4 公众责任保险费用 费率：4 公众责任保险费用 费率：0.1%5000000 5000000 5,0005,000 0.423、0%0.40%5 消耗品5 消耗品/零配件 180,000 14.31%零配件 180,000 14.31%消防系统 2000 12 24,000 弱电系统 2000 12 24,000 强电/照明系统 3000 12 36,000 空调系统 3000 12 36,000 装饰装修 3000 12 36,000 首都博物馆 物业管理投标书 13 给排水系统 2000 12 24,000 6 维保类 6 维保类 174,000174,000 13.83%13.83%电梯维保 6000 29 174,000 7 检测类 7 检测类 24,13024,130 1.92%1.92%7.1 生活水检测 24、18 200 3,600 7.2 电梯安全年检 350 29 10,150 7.3 避雷器检测 70 100 7,000 7.4 压力容器检测 外部：80 容 积 100230元/台 4 台 920 内部：80 容 积 100380元/台 4 台 1,520 7.5 计量仪表检测 压力表15元/块 20 块 300 温度表15元/块 20 块 300 温度计10元/支 10 支 100 万用表40元/块 3 块 120 电钳表40元/块 3 块 120 17 项合计 1,066,922 84.82%8 不可预见费 8 不可预见费 0.50%5,3355,335 0.42%0.42%首都博物馆 25、物业管理投标书 149 酬金 9 酬金 120,000.00120,000.00 9.54%9.54%10 税金 10 税金 5.50%65,574.1165,574.11 5.21%5.21%总计 总计 1,257,8311,257,831 100.00%100.00%报价单位签字并盖章：北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司 首都博物馆 物业管理投标书 15二包人员工资明细表 二包人员工资明细表 工作岗位人数 工资标准（月）年工资 福利费 奖励金 工作午餐劳保及工服洗涤工作岗位人数 工资标准（月）年工资 福利费 奖励金 工作午餐劳保及工服洗涤合计 工程经理工程经理1 3500 42000 1426、700 3500 1320 384 61904 文员 文员 1 1100 13200 4620 1100 1320 384 20624 电工 电工 4 1300 62400 21840 5200 5280 1536 96256 电工 电工 5 1100 66000 23100 5500 6600 1920 103120 弱电 弱电 2 1400 33600 11760 2800 2640 768 51568 空调 空调 6 1150 82800 28980 6900 7920 2304 128904 给排水 给排水 6 1100 79200 27720 6600 7920 2304 1237427、4 综合维修综合维修3 1100 39600 13860 3300 3960 1152 61872 合计 合计 28 11750 418800 146580 34900 36960 10752 647992 投标单位签字并盖章：北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司 首都博物馆 物业管理投标书 16前期介入费用细项报价表前期介入费用细项报价表 招标编号：SINOCHEM-04293 一包：前期介入费用分项报价表 前期介入费用分项报价表 序号 项目 总金额 折旧摊销年限 折旧摊销费用（月）1 管理人员工资、保险、福利费等 61,425.00 61,425.00 2 开荒费用 50,000.00 5028、,000.00 2.1 材料费 20,000.00 2.2 人工费 20,000.00 2.3 工具及易耗品 10,000.00 合计 111,425.00 投标单位签字并盖章：北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司 首都博物馆 物业管理投标书 17自备设施清单 自备设施清单 招标编号：SINOCHEM-04293 1、办公设备及器材 编号 项目 数量 单价 总价 编号 项目 数量 单价 总价 1 电脑 2 5,000 10,0002 打印机 2 1,000 2,0003 复印机 1 12,000 12,0004 传真机 1 1,000 1,0005 照相机 1 1,000 1,0006 办公桌椅29、 10 800 8,0007 档案柜 4 950 3,8008 保险柜 1 1,000 1,0009 文具 2,00010 员工更衣柜 10 1000 10,00011 电话机 12 100 1,20012 集团电话 1 2,000 2,00013 打卡机 1 1,000 1,000 55,00055,0002、保安及消防器材 编号 项目 数量 单价 总价 编号 项目 数量 单价 总价 1 对讲机 10 1,800 18,0002 铁钥匙柜 1 950 950 18,95018,9503、维修设备及工具 编号 项目 数量 单价 总价 编号 项目 数量 单价 总价 1 拉线梯 1 700 70030、 2 人字梯（2 米）1 400 400 3 台虎钳 1 150 150 4 射钉枪 1 550 550 5 钉、弹 100 6 拉铆枪 1 60 60 7 螺丝钉、拉铆钉 300 8 管道疏通机 1 1,500 9 万用表 3 150 450 首都博物馆 物业管理投标书 1810 摇表 1 300 300 11 钳型表 1 300 300 12 线轴 2 400 800 13 套丝机 1 120 120 14 板牙 1 40 40 15 组合丝锥 1 120 120 16 拉码 1 200 200 17 木工工具 1 300 300 18 两用扳手 2 80 160 19 大管钳 1 10031、 100 20 大扳子 1 60 60 21 应急灯 2 200 400 22 污水泵 1 350 350 23 值班记录 1 240 240 24 操作牌 20 10 200 25 警示牌 5 50 250 26 雨鞋 2 35 70 27 机油、黄油 100 28 油壶 2 15 30 29 油枪 1 40 40 30 盒尺 20 5 10031 30 米皮尺 1 30 30 32 卡尺 1 100 100 33 砂纸 20 34 棉丝 1 300 300 35 钢锯 2 20 40 36 锯条 1 50 50 37 试电笔 10 2 20 38 胶布 20 2 40 39 电池 100 32、2 200 40 手锤 4 20 80 41 弱电工具 1 1,500 42 工具袋、皮带 11 30 330 43 克丝钳 11 15 165 44 尖嘴钳 11 10 110 首都博物馆 物业管理投标书 1945 改锥 11 40 440 46 活扳子 11 15 165 47 刀 11 5 55 48 试电笔 11 2 22 49 手电筒 11 10 110 50 胶布 50 2 100 51 工具袋 10 10 100 52 克丝钳 10 15 150 53 尖嘴钳 10 10 100 54 活扳子 10 20 200 55 管钳 10 30 300 56 改锥 10 40 400 533、7 布剪刀 10 5 50 58 生料带 50 2 100 59 试电笔 20 2 40 60 手电筒 10 10 100 61 套筒扳手 1 300 300 62 梅花扳手 1 100 100 14,30714,307 总计：总计：88,25788,257 投标单位签字并盖章：北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司 首都博物馆 物业管理投标书 20 授 权 书 授 权 书 本授权书声明：注册于 北京朝阳区裕民路 12 号华展国际公寓 A405 的北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司 的在下面签字的 李红峰 代表本公司授权北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司 的在下面签字的（被授权人的姓名、职务）为本34、公司的合法代理人，就 首都博物馆新馆 的 物业管理服务 投标，以本公司名义处理一切与之有关的事务。本授权书于 年 月 日签字生效，特此声明。法人代表签字：赵钢 被授权人签字：李红峰 见证人签字：见证人姓名和职务：独鹂 经理 见证人单位：北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司 见证人地址：北京朝阳区裕民路 12 号华展国际公寓 A-705 首都博物馆 物业管理投标书 21投标单位资格的证明文件 投标单位资格的证明文件 投标单位的身份证明 法定名称：北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司 法定注册地址：北京朝阳区裕路 12 号华展国际公寓 A405 电话及传真号码：82251677；82250453（传真35、）投标单位联系人姓名、职务：乔路 物业经理 电话：82251677 财务联系人姓名、职务：冯岷 财务经理 电话：82252806 技术联系人姓名、职务：田秀坤 工程总监 电话：82252872 业务资料 董事长：赵钢 总经理：黎军 经营管理人员人数:87 人 其他人员人数：213 人 合股或自办的业务，如合股：合股人姓名：无 公司建立或登记注册日期：1998 年 4 月 6 日 分部或代表处的地址、传真、电话、联系人：无 公司总资产：2499.09 万元 首都博物馆 物业管理投标书 22近 3 年主要业绩明细表 项目名称 项目地点 物业类型 管理内容管理面积 项目执行情况 项目名称 项目地点 36、物业类型 管理内容管理面积 项目执行情况 华展国际公寓 北京 涉外高档公寓 全权委托60000 良好 中国国际科技会展中心 北京 5A 级写字楼、酒店、展厅、餐饮综合楼宇 全权委托128000 良好 名商大厦 北京 5A 涉外写字楼 全权委托20300 良好 湖北出版文化城 武汉 写字楼、酒店公寓、商业综合楼宇 全权委托120000 良好 裕园广场 石家庄 写字楼、商务公寓、大型商业综合楼宇顾问 123761 良好 宝嘉大厦 大连 甲级写字楼 驻场 30000 良好 大连庄河新天地商业城 大连 综合商业城、四星级酒店 全权委托47000 良好 博泰大厦 北京 5A 写字楼 全权委托23987.37、01 良好 博大大厦 北京 政府办公楼 全权委托52000 良好 盈华盛嘉公寓 北京 高档公寓 全权委托40000 良好 公汽集团广达大厦 武汉 写字楼 驻场顾问20000 良好 天下城市星座（一、二期）武汉 住宅小区 全权委托30000 良好 注：主要项目列出服务内容并附项目委托方书面证明。首都博物馆 物业管理投标书 23第一部分 世邦魏理仕物业的实力及承接该项目之优势 第一部分 世邦魏理仕物业的实力及承接该项目之优势 北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司，以物业管理为核心并设有餐饮服务、综合娱乐、康体休闲、装饰装修、代租代售等业务的大型综合性管理服务公司。北38、京世邦魏理仕物业管理有限责任公司，北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司，积极开拓，锐意进取，先后承接了华展国际公寓、中国国际科技会展中心、中关村名商大厦、望京博泰大厦、湖北出版文化城、大连庄河新天地商业城、大连宝嘉大厦、石家庄裕园广场、北京月坛盈华盛嘉金融公寓、北京经济技术开发区管委会办公楼等项目。北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司，北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司，以“关注博物馆展品及参观人员的需求”为基点，在做好物业管理基本内容的前提下，与时俱进，勇于世邦魏理仕，推出“定制式服务”，根据不同项目、做出最适合的服务方式。使博物馆社会效益、项目效益、物业效益全部最大化。（一）人才优势（一）人才39、优势：1、管理层平均年龄 35 岁,均有十年以上物业经验或经过正规的物业酒店管理培训和教育。2、300 多名员工中，大专以上学历的占 80，管理人员持证上岗率达 100。3、先进的人力资源管理，在“公开选拔，择优录取”的原则下注重经验、素质、实际、适合，按项目特点配备人才。(二)安全优势(二)安全优势 世邦魏理仕物业具有经验丰富的安全保卫队伍、系统的安全保卫程序和全面的安全防范措施及预案，曾多次负责国家领导人在我司管理的中国国际科技会展中心参观、接待、会议以及安全保卫工作。首都博物馆 物业管理投标书 24 （三）企业背景（三）企业背景：中国物业管理协会正式会员单位 ISO9001国际质量管理体40、系认证和ISO14001国际环境管理体系认证企业 北京房地产业协会会员企业 国家建设部一级资质物业管理企业 华展国际公寓和中国国际科技会展中心双获2003年度“北京市优秀管理居住小区”和“北京市优秀管理大厦”称号 “京式管家”商标注册单位 首都博物馆 物业管理投标书 25（四）先进的理念：（四）先进的理念：管理体制：人性化管理、标准化管理、科学化管理、安全化管理、信息化管理。三大效益：社会效益、环境效益和经济效益。质量环境方针：服务完善 管理规范 注重环保 节能降耗 顾客满意 持续改进。服务理念：关注业主需求、延伸业主需求、解决业主需求、超越业主需求。经营方针：服务、融合、环保、开拓。理论依据41、：ISO9001、ISO14001 国际质量/环境管理体系标准、管理学、管理心理学、管理经济学、酒店管理学、零缺点的质量管理等管理学前沿理论。首都博物馆 物业管理投标书 25（五）世邦魏理仕物业的后备支持顾问组（五）世邦魏理仕物业的后备支持顾问组 序号 姓 名 性别 年龄职务（工种）职称（等级）序号 姓 名 性别 年龄职务（工种）职称（等级）1 王少军 男 45 高级策划 香港测量师协会 2 邓国江 男 34 高级策划 建设部物业经理 3 李红峰 男 38 高级策划 建设部物业经理 4 李 斌 男 36 高级策划 建设部物业经理 5 杨志刚 男 34 工程经理 建设部物业经理 6 李 赫 男 42、34 物业经理 建设部物业经理 7 冯 岷 女 31 财务经理 会计师 8 刘 佳 女 40 人事行政经理 建设部物业经理 统计师 9 齐洪建 男 42 法律顾问 律师执业证 10 杨 海 男 34 项目总经理 建设部物业经理 首都博物馆 物业管理投标书 26 第二部分 项目分析及定位 第二部分 项目分析及定位 全市各界瞩目的首都博物馆新馆是北京市政府投资兴建的面向 21 世纪的大型现代化文化设施。首博新馆工程是国家计委批准立项并报请国务院批准实施的北京市重点工程，也是新世纪北京市标志性建筑之一。首博新馆位于西长安街延长线白云路的西侧（复兴门外大街 16 号），占地面积2.48 万平方米，总建43、筑面积 63390 平方米，建筑高度 40 米，地上五层，地下二层。首博新馆克服了传统博物馆建筑中存在的“功能单一，设计呆板”的弊端，强调了“以人为本，以文物为本”的思想，使文物收藏、展览、修复、研究、教育、交流融为一体。首博新馆内设：基本陈列、专题展览、临时展览、文物库房、社会教育区、业务科研区、行政办公区、综合服务区和地下车库等。首都博物馆新馆定位 首都博物馆新馆定位 1.总体定位 北京是中国的首都，是全国的政治中心和文化中心，是历史文化名城，是现代化国际大都市，是我国对外交往的中心。国家计委关于首都博物馆项目建议书的批复要求首博“新馆建设应代表国内一流水平，与北京作为全国文化中心的地位相44、适应，并使其成为首都标志性文化设施之一”。北京市的城市性质决定了首博新馆的总体定位。首博新馆是北京悠久历史的浓缩，是展现当代文化、艺术和建设成就及城市未来发展的重要场所，是大量珍贵文物的收藏地和展览中心，是面向 21 世纪向公众和广大青少年传播爱国主义精神、历史及科学知识的基地，是大型的文化和教育设施，是北京市对外文化交流的重要窗口。2.功能定位 首博新馆拥有科学有效的藏品管理水平、先进的研究手段、丰富的展陈内容、新颖的陈列形式、完善的服务设施、科学化的管理体系、优雅的参观环境，既是北京的大型文化和教育设施，又是北京地区的文物研究、文物保护和文物人才培养中心。同时，首博新馆也是北京市重要的国际45、国内交往中心之一，还是北京市举办庆典和礼仪活动的重要场所，是长安街上的一个重要文化景点。因此，首博新馆是一座全首都博物馆 物业管理投标书 27面展示北京的悠久历史、灿烂文化、精美文物和当代建设成就及社会城市风貌的、具有国际先进、国内一流水平的大型现代化综合性博物馆。首博新馆建筑特色 首博新馆建筑特色 设计理念 首都博物馆作为北京新世纪的重要文化建筑，它将集中体现首都特色-政治、文化和国际交往中心，突显国际大都市的地位；它将集中反映历史特色-古都千年的建城史和历代王朝传袭下来的灿烂民族文化；它将充分展示时代特色-科学的进步、技术的发展、观念的更新，现代人类文化的成就将在这里留下足迹；它将特别具有46、人文特色-不仅尊古，也要厚今，将成为一个独具特色的旅游景点和群众喜爱的文化休闲教育场所。方案源自于对历史与未来的描绘，传统的材料与现代的材料并置，倾斜的青铜体破墙面出，生出文物发掘的意象，悬挑的大屋顶将无疑在影射中国传统的出檐，悬挂式框架砖墙模糊了古代城墙与现代幕墙的界线。广场的起坡烘托了宏伟的巨构，也取材于皇家宫殿高台建筑的手法。设计特点 1、简洁的矩形平面与北京的城市格局相协调，对称的形体呼应街道转角空间。2、青铜、木材、砖石等传统的材料代表北京悠久的历史，不锈钢顶棚、玻璃幕墙和先进的建造技术表现新北京的现代，光线的反射和影象产生了历史与未来的对话。3、阳光大厅，四季竹院，打破了传统博物馆47、空间的封闭、沉闷的感觉，为市民营造了开放型的、温馨的、明亮的文化休闲环境。4、本设计的一大特色就是将景观空间引入了博物馆，室外下沉竹园延伸至室内，形成了独特的休闲文化环境。园林与文物展厅之间的时空交错，表现出特有的东方艺术魅力。其次，大厅南侧 10 米标高处的室外四季平台，平台上种植各种树木，在阳光的照射下，表现出优美的姿态，传达四季节气的转换。建筑外形 建设用地面积 24000 平方米，总建筑面积 63390 平方米，地下二层，地上五层，北部设计了绿色文化广场，东部设计了下沉式竹林庭院。建筑物（地面以上）东西首都博物馆 物业管理投标书 28长 152 米、南北宽 66 米左右，建筑高度 4148、 米。建筑外形主要由矩形围合结构、椭圆形外立面和金属屋顶三部分组成。内部功能布局 本设计重视博物馆的特定功能要求，力图以清晰的、简明的、富于逻辑的方法处理好各功能区之间的关系。博物馆主要的功能区分为：展陈区、社会教育区、综合服务区、业务科研区、地下停车库、行政办公区、安全保卫区、藏品库区、设备区。服务特色定位 服务特色定位 展陈区留有充足的观众休息空间及全面介绍博物馆展陈内容的观众视听室，播音室，电化教育室，观众参与室，文化教育等休闲、服务性空间。展厅之间的连接空间（庭院、大堂、屋顶）充分利用自然采光，营造一个有生机的展示环境。阳光大厅、四季竹院、打破了传统博物馆空间的封闭、沉闷的感觉，为市民49、营造了开放的、温馨的、明亮的文化休闲环境。社教工作处于博物馆工作的第一线，通过组织观赏、讲解及其他服务，信息交流、培训等工作，达到传播科学文化知识，进行社会主义和爱国主义教育的目的，以求完善博物馆功能。多功能报告厅，用于举办各类讲座、学术研讨会。配有扩音、音响、灯光、电影放映、电视录像及幻灯设备，鉴于国际文化交流的需要，还配备 8 种语言的同声传译设备等服务设施。综合服务区，有餐厅、商店，文博服务设施与主体空间有分有合，可单独对外开发，结合室内下沉竹园，成为博物馆为市民提供优质服务的场所。地下停车库，可停 257 部小轿车，552 辆自行车。特别值得一提的是，作为国内博物馆界的一项新尝试，首博50、准备实行博物馆会员制，为会员们提供专门的文物鉴赏、研究等方面的高质量服务。高度智能化的首博新馆 高度智能化的首博新馆 首都博物馆智能化围绕文物安全环境监控功能、礼仪与公众活动功能、观众现场服务与信息化服务功能四个方面，以建筑、结构、给排水、暖通空调、电气、电讯首都博物馆 物业管理投标书 29等专业的通力合作配合为平台，力求显著的运行效果、正确的技术方向和明显的投资效益。1、文物安全的环境监控功能 首都博物馆采用恒湿不恒温的先进、独特的智能化空调系统，将文物库房和展厅的相对湿度的变化幅度控制在 2%以内，极大地保证了文物存放安全；同时又使展厅温度随外界自然气温有一定幅度的浮动，获得较好的对人舒适51、度。为了体现首都博物馆的人文特色，照明系统坚持文物无光害设计和节能设计。大厅自然日照按照光照强度和入射光线进行自动调节，保持大厅的照明度和柔和性。对博物馆建筑的泛光照明和庭院照明采用自动艺术型程序控制。水资源的合理利用有着重要的环保意识。博物馆环境的室内外绿化又是常见的建筑手段。利用智能化系统精确消费能源，对绿化灌溉用水采取土壤湿度检测和管网水阀联动方式，实现绿化灌溉的自动微灌控制，改变以往落后的被动式、无控制灌溉。2、礼仪与公众活动功能 举行礼仪活动时，大厅的温湿度、照明、音响、电动投影幕、电动窗帘等采用电脑协同调控。仪式前大厅多媒体投影屏幕放映相关的标语和背景信息。仪式中大厅各处具有均匀清52、晰的音响。大厅具备新闻摄影电源和发稿信息终端。同时能够根据会议、礼仪的进程自动地联合控制相关的灯光、窗帘、音响、投影等设备。室外广场的大屏幕同时转播仪式实况。首博可以自行进行实况拍摄和录音。并在仪式结束后半小时内提供相应的多媒体光盘。3、观众现场服务功能 在博物馆各大门内、大厅安装参观导览系统。让公众自由地浏览、查询博物馆的基本情况和参观信息。也是博物馆对外宣传的一个重要窗口。售票验票系统能够自动地接受多种硬币、纸币出售本馆、以至其他博物馆出售的全价、半价、优惠价的通用参观券。售票验票系统能够自动地识别参观券的合法性，并允许观众同一天内多次出入参观博物馆。4、信息化服务功能 利用信息技术将以往53、历史的音视频资料数字化，建立音视频节目数据库和点播系统。观众可以通过电脑屏幕或者电话拨号自由地点播所希望收听、收看的曲艺、戏首都博物馆 物业管理投标书 30曲节目。例如马连良的失、空、斩，侯宝林的关公战秦琼等。为了测试陈列展览效果、增加观众的参与性，设置了交互式文物知识测试系统。观众可以在电脑上针对展示的样本进行知识问答。电脑对答对一定数量问题的观众提供免费参观券或者其他奖品。同时，电脑系统对观众的测试结果进行记录和统计，作为分析观众状况和陈列展览效果的原始数据。由三维多媒体技术建立的虚拟陈列系统，是展览现场在时间上的拓展。观众可以在电脑上用虚拟方式自由地查询浏览博物馆以前举办过的各类陈列展览54、。5、多功能报告厅 多功能会议厅立足跨时空的网络演播式会议。通过数字化网络（宽带/窄带）、电台、电视网（有线/无线）和现场视频直播、数据网络交互式播发、后期电子出版物制作，实现现场会议与网络会议的相结合。互联网用户无论身在何处，都可以通过浏览本馆局域网的方式实时地参与现场学术讨论。根据对本项目分析及定位,其物业服务特点如下:1、根据对本项目分析及定位,其物业服务特点如下:1、服务对象不单纯为博物馆工作人员，代表政府服务群众的意义更显重要；2、服务对象不单纯为博物馆工作人员，代表政府服务群众的意义更显重要；2、除日常物业服务外，博物馆机关更需要一个清静、整洁、舒适、安全的工作 环境；3、除日常物55、业服务外，博物馆机关更需要一个清静、整洁、舒适、安全的工作 环境；3、做好后勤，确保所有工作人员全身心投入工作；4、做好后勤，确保所有工作人员全身心投入工作；4、博物馆整体人员层次较高，需要与之相适应的服务队伍；5、博物馆整体人员层次较高，需要与之相适应的服务队伍；5、会议接待服务将是物业服务过程中的工作重点；6、会议接待服务将是物业服务过程中的工作重点；6、物业整体形象随时反映博物馆形象；7、物业整体形象随时反映博物馆形象；7、与时俱进，体现“人文、绿色、科技”的物业管理新内涵；8、与时俱进，体现“人文、绿色、科技”的物业管理新内涵；8、在物业收费上确保“社会效益为主、经济效益为辅”的原则。56、在物业收费上确保“社会效益为主、经济效益为辅”的原则。首都博物馆 物业管理投标书 31第三部分 物业管理服务的整体设想及策划 第三部分 物业管理服务的整体设想及策划 针对博物馆物业管理的各个要素，我们开展了周密的市场调研，在深入挖掘设计思路的基础上，牢牢把握博物馆展览与科研相结合的功能需求，针对博物馆物业管理的特点，紧紧抓住物业管理工作的难点和重点，确定出我们的整体构想和管理策划思路，可概括为：一、严格采用四星级酒店管理模式 一、严格采用四星级酒店管理模式 博物馆的硬件配置及规模等方面都达到了四星级酒店公共区域标准，同时又是一座智能化程度高的高档综合博物馆。为此，我们郑重承诺：1、自接管博物馆57、之日起，严格按照四星级酒店的管理模式对博物馆实施物业管理；2、一年内达到“市级物业管理优秀大厦”标准，两年内达到“国家级物业管理示范大厦”标准；3、严格 ISO9001 国际质量体系标准进行物业运作，严格 ISO14001 国际环境管理体系进行环保管理，并力争两年内通过 ISO9001、ISO14001 两项国际管理体系认证，使博物馆成为能源、资源无浪费，环境无污染的环保、安全、舒适、便捷的现代化高档博物馆。二、我们的工作重点 重点之一：二、我们的工作重点 重点之一：确保安全管理万无一失。博物馆的合理布点和安全保安任务十分艰巨，由于该项目集科研行政机构办公，大型集会、群众参观、贵宾来访等功能集58、于一身，因此安全保卫任务负担较大，智能设施的高效正常运作需要一个过程。从我们长期管理的经验来看，治安的好坏是衡量管理绩效的关键。所以，我们在现场勘查，实地考察的基础上，与专业人士反复磋商研讨，根据智能化防范的条件，结合我们在其它管理项目取得的经验，从实际情况出发，确立了入驻期治安管理：“人防为主，技防为辅”，常规期治安管理“技防为主，人防为辅，全面防范”的整体治安防范思路。同时教育员工严格遵守保密制度，人人树立安全意识，做到全员防范。我们有理由相信，经过我们的管理，可以确保博物馆因物业管理责任而造成的治安事件发生率为零。重点之二：重点之二：贵宾接待与大中会议较多，接待任务繁重的同时，为参观博物59、馆的领导和群众及馆内办公人员营造一个“舒适、便捷、温馨”的环境,是客务部的重要工作之一。我们将总结多年管理经验，部分采用四星级酒店的接待模式，确保每一次的贵宾接待，会议筹备的接待都准确无误。首都博物馆 物业管理投标书 32重点之三：重点之三：智能化设施的运作、维护与开发。博物馆的智能化设施提高了博物馆工作人员的办公条件，办公质量与参观品味，改变了办公方式。与此同时，也必将给物业管理带来了革命性的变化，它将实现管理理念、管理机构、管理方式的现代化。智能化设施要求高、操作严、范围广，涉及到管理、安防、通讯、消防、停车等方方面面。我们在理论学习、现场参观、实际运作的基础上，制订了科学合理、切实可行的60、智能化设施运作计划、设备养护、维修计划以及智能化开发的规划，来确保智能化设施的有效运作。重点之四：重点之四：为博物馆导入大楼管理服务形象识别系统，体现政府亲民、爱民、服务公众的新形象。我们将积极配合博物馆设计各类管理服务标识、安全警示标识，使博物馆的导向、环境和标识系统形成一体化，为博物馆塑造出良好的社会形象。三、我们的工作措施 措施之一：三、我们的工作措施 措施之一：人文关怀与智能管理有机结合，充分实现 2008 年人文奥运所倡导的精神。我们成立智能化技术专家小组，全面培训辅导并派驻场专业人才，在充分掌握本项目智能化系统的基础上制定一套管理服务方案。在具体操作上我们强调“三个到位”。一是培训61、到位（包括博物馆工作人员及使用人与物业管理人员），我们将定期举办智能化系统使用的专题讲座和开展智能化系统使用的宣传活动，通过博物馆工作人员对智能化系统使用的熟悉，让博物馆工作人员和使用人切实感受到智能化系统给工作带来的快捷高效。二是服务到位，建立服务满意体系：“一个目标”服务的终极目标，让所有置身博物馆的人员满意；“二个理念”全程跟踪，亲情服务；“三个干净”办公环境干净、设备干净、机房干净；“四个不漏”不漏水，不漏电，不漏气，不漏油；“五个良好”房屋及设备维护良好，安全管理良好，保洁绿化管理良好，服务质量管理良好，博物馆工作人员及使用人反映良好。真正体现“人文关怀”的管理服务理念。我们要在现有62、设备的基础上，最大限度地发挥管理设备技术的综合功能，体现人性化服务。三是人员到位，公司将选派一批懂管理、通技术、善经营的物业管理专业人才，组成本项目高水平的管理团队，为了确保本团队总体的管理服务质量，我们将全面将导入 ISO9001 服务质量体系，使我们的管理服务能够得以不断地完善与提高。措施之二：措施之二：治安管理上，引进我司管理大型写字楼宇及各级会议的安防经验，运用现代科技手段，“三防”结合，确保安全。博物馆智能化程度较高，功能涉及面广，“三防”结合是我们的基本治安思路。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施阶梯式快速推进体系，由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即流63、动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，首都博物馆 物业管理投标书 33小围合与大围合相结合。物防上用围栏，障碍栏等手段提高防范能力。在充分强调人为因素的前提下，以技防为主，运用博物馆已有的先进保安设施如闭路电视、监控系统、保安和流动哨等，结合管理中心的统一管理，快速调度，确保治安防范万无一失。通过“三防”的全面实施，为博物馆提供安全、舒适、优雅的环境。措施之三：措施之三：做好博物馆的环境管理工作，实施垃圾分类，加强博物馆的环境文化建设和环保建议。针对博物馆的档次和环保要求，我们在管理机构内设置环保部，将单纯的卫生保洁升华为环境保护，不但要保障博物馆及附属设施的清洁与卫生，而且要建立一整64、套ISO14001 环境管理体系标准，全面符合 2008 年奥运精神，做到能源、资源最大节约，污染、废弃全力控制，环保意识不断提高，环境绩效持续改进。力争成为符合 ISO14001 环保认证的博物馆。1、按照四星级酒店标准要求,做好博物馆公共区域,公共设施,设备,博物馆机关领导办公室以及会议室、办公区的全面卫生保洁工作,加强对博物馆环保意识的灌输,使每个博物馆工作人员都自觉热爱、维护博物馆的环境;2、垃圾分类收集,建立绿色环保回收系统;3、开展环境文化建设,实施环境形象战略,结合博物馆环境形象,统一规划博物馆的各种自然景观.我们将拟定视觉手册,环境手册和环境管理方案.我们深信,经过我们的努力和65、科学管理,博物馆必将能通过ISO14001环保认证,成为一个绿色环保博物馆。措施之四:措施之四:运用科技手段,进行合理调度,有序停车。据我们调查了解,博物馆的车位较充足，基本能够满足博物馆工作人员的需求,但遇到召开大型会议或贵宾来访,车位将相对紧张,如不进行科学合理的调度,必将导致车辆停放的混乱和无序。我们将在车辆主要入口和停车场入口,设置车管员现场指挥,加强对停车的引导,对于乱停乱放的问题,我们将尽力向车主(司机)劝阻,令其改正,在说理无效的情况下,坚决予以解决,以维护博物馆的停车秩序。措施之五:措施之五:发挥公司规模优势,实施对各专业系统设施、设备等方面的专业化物业管理。物业管理行业向专业66、化方向发展是市场的选择和时代的要求,在博物馆物业服务工作中,针对博物馆建筑面积大、机电设备、设施及电梯多等特点,我们将充分发挥公司的规模优势和技术优势,实现“资源共享、技术共享”,逐步实现保洁、保安、机电设施、电梯养护等方面的专业化管理和服务,全方位降低管理成本,力争为博物馆工作人员提供更多的无偿服务,充分体现世邦魏理仕物业公司“以客户为中心,优质服务,低价收费”、“取之于民，首都博物馆 物业管理投标书 34用之于民”的经营思路，确保博物馆工作人员真正受益。措施之六：措施之六：充分借鉴成功经验，开展卓有成效的博物馆文化建设。“一手抓酒店式服务和经营，一手抓精神文明建设”是我们管理高档物业的一条67、重要法则。博物馆文化定位是中国传统文化与现代科学技术的有机结合。我们将在环境文化，行为文化，制度文化，精神文化，网络文化等五个方面全方位展开，通过循序渐进，潜移默化，寓教于乐的文化建设，来培养博物馆文化精神，增强博物馆凝聚力，发挥博物馆文化的凝聚功能，激励功能和约束功能。在文化建设上，我们还注重大与小，老与少，教与乐，雅与俗的结合。我们将实施名牌与形象战略，积聚博物馆的无形资产，创造中国名牌。我们规划的各种活动、各种仪式等，富有新意，切实可行。针对博物馆的特点，我们将超前性、创造性地实行 24 小时的酒店式服务，我们将在贯彻 ISO9001 国际质量体系认证的基础上，进一步规范服务行为，一方面68、超前挖掘博物馆工作人员的潜在需求，满足他们深层次的需要，他们想到的我们一定尽力做到，他们没想到的我们也要想到并且做到。首都博物馆 物业管理投标书 35第四部分 物业管理预算及相关证明文件 第四部分 物业管理预算及相关证明文件 4物业服务计费与结算 41 物业管理服务计费 4物业服务计费与结算 41 物业管理服务计费 见开标一览表 42 由招标人直接支付给相关单位的馆内办公区及设备设施的大中修、更新改造费用 42 由招标人直接支付给相关单位的馆内办公区及设备设施的大中修、更新改造费用 见开标一览表 43 物业管理服务费结算方式 43 物业管理服务费结算方式 每季度首五个工作日内支付本季度相关费用69、。44 能源费用的控制目标和管理措施 44 能源费用的控制目标和管理措施（1）能源管理及组织 应该成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设节能管理员。节能领导小组要经常研究物业的能耗情况和采取相应节能措施。工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。（2）合理用电 物业的合理用电是节电的手段。节电工作分设计和运行两个方面，两者互相牵制、互相补充。一个好的系统设计，应该考虑到节能的需要，否则进行管理的努力将是十分有限的。反之，如果不搞清设计意图，也难以发挥节能的效果。从运行角度，物业的合理用电应从下述几方面考虑：供配电：物业用电负荷中存在大量的电感性负荷(各种70、异步电机及气体放电灯等)，这类负荷的功率因数均较低，所以应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率数应控制在 0.9 以上。照明系统：物业全年照明用电量约占总用电量 30%左右，因此必须注意降低照明系统的能耗。照明节电，除了要求光源、镇流器、照明灯具的高效、节能外，还应对使用场所选择适当的设计照明度；采用日光传感器、时间预定、手动等照明控制手段进行节电。光源灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原则，制订考核办法。首都博物馆 物业管理投标书 36（3）设备节能办法简介 重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能71、是工程管理重要内容。工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。了解各种能源的收费标准。指派专人负责节能工作的检查、督促。推广节能观念及意识和方法。不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整。保温材料的维护保养。照明线路的布置及调整。灯具的选择(节能灯、日光灯带功率补偿器)。电梯的智能管理。采用节能控制照明开关:(1)声控开关:(2)光控开关；(3)时间控制开关；(4)延时控制开关。合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率，例如:变压器最合理的工作负载是80%-90%，这时它各方面的利用率最佳。使72、设备保持良好的运行状态。(润滑、密封等)采用节能水龙头。45 相关证明文件 45 相关证明文件 资信证明 资产负债表 世邦魏理仕资质（一套）46 项目人员架构表及主要管理人员简历 46 项目人员架构表及主要管理人员简历 首都博物馆 物业管理投标书 37 注：虚线部分为拟设部分 注：虚线部分为拟设部分 一包项目部人员 123 人 一包项目部人员 123 人 项目经理 1 人 客户服务部经理 1 人保安部经理 1 人 人事/财务部经理 1 人文员 1 人 综合经营部经理 1 人客服主管1 人 会 议 服 务主管 1 人 文员 1 人 客户助理 4 人 清洁领班 1 人 前台 6 人 保洁员/绿化 73、70 人 高级管理层 2 人 会议服务10 人 展厅 10 人 保安主管 1 人 内勤 1 人 保安员 40 人 文员 2 人 商品服务部主管 1 人餐饮主管 1 人 服务员 6 人 厨师服务员 65 人 出纳 1 人 首都博物馆 物业管理投标书 38项目执行总经理简历 李赫，男，已婚，1970 年 10 月，籍贯：北京，教育程度：项目执行总经理简历 李赫，男，已婚，1970 年 10 月，籍贯：北京，教育程度：大学专科 资质情况：资质情况：物业经理岗位资格证书 工作简历：工作简历：2003今 北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司 高级项目经理 北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司 高级项目经理 74、2001-2003 北京宝鼎中心 总经理助理 北京宝鼎中心 总经理助理 协助总经理负责公司重组事宜，处理销售和管理方面的各项工作，协助发展商解决各业主的遗漏问题。2000-2001 哈尔滨东方花园 总物业经理哈尔滨东方花园 总物业经理 前期人员架构安排，制作全年财务预算，工程维修保养计划，与发展商一起处理前期遗留问题，对外协调与各政府部门的联系。负责物业投标书的制定及竟标的各项工作及物业公司的组建及各部门日常工作的监督，各项工程设备，消防设施的验收测试，制定全年财务预算及年度运营报告，制定各项文件及规章制度。制定各部门岗位职责、规章制度、工作守则及员工手册。培训及管理员工。为发展商提供物业改善75、计划、意见及提供物业增值各项建议，为发展商二期工程提供物业配套方案。1999-2000 北京东方广场 后援支持部 北京东方广场 后援支持部 为各部门的运作提供技术及专业支持，并参与租务方面的管理工作。1996-1998 北京东海中心 总经理助理 北京东海中心 总经理助理 负责物业各部门的全面工作，提出并制定大厦的各项整改措施，负责编写各部门运行手册为员工提供各项专业培训，管理公约和员工手册全权负责公司各项日常管理工作。1994-1996 北京香江花园别墅 公寓经理 北京香江花园别墅 公寓经理 协调各部门为业主提供酒店式的物业管理服务，并负责物业管理费的测算，物业管理公约的核准，起草公寓前期运营76、计划，员工的招聘及管理，交接文件及各项管理文件统筹各部门员工为办理入住手续，及协调业主入住后的各项工作的准备。1990-1994 北京燕莎中心凯宾斯基饭店 北京燕莎中心凯宾斯基饭店 筹备处：协助总经理准备交接公寓/写字楼验收的各项文件，与发展商、建筑首都博物馆 物业管理投标书 39单位进行交接。联系各有关物业的各政府相关部门，为公寓/写字楼的开业做各项准备工作。并协助市场部进行销售策划。物业部：协助物业总监管理办公楼和公寓楼，主要负责二次装修的审核及报批，联系发展商解决前期遗漏问题，制定本部门各项工作的流程及规定，协调物业各部门，处理投诉。首都博物馆 物业管理投标书 40工程经理简历 田秀坤，77、男，已婚，1962 年 11 月，籍贯：北京 教育程度：工程经理简历 田秀坤，男，已婚，1962 年 11 月，籍贯：北京 教育程度：大专 资质情况：资质情况：工程师；物业经理岗位资格证书 工作简历：工作简历：2001-今 工程经理 北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司（高档综合写字楼）1998-2001 工程经理 北京新世界中心（高档商厦写字楼）1996-1998 当值工程师 北京中粮广场（高档商厦写字楼）1995-1996 领班 紫薇宾馆（3 星级）1980-1992 技术员 北京市电车公司变流十一站 本人特点：本人特点：爱岗敬业，不怕苦累，熟悉工程部各项工作程序，对上级的指示执行坚决，贯彻78、到底，协调能力强。首都博物馆 物业管理投标书 41第五部分 安全与秩序管理、高级管理层及会议服务、保洁服务、绿化服务、其它专项服务解决方案（一包）第五部分 安全与秩序管理、高级管理层及会议服务、保洁服务、绿化服务、其它专项服务解决方案（一包）1.认真开荒、做好入住前的最后准备 1.认真开荒、做好入住前的最后准备“开荒”的主要内容有：清除黏附在地面、墙身、玻璃等建筑材料面上的水泥渍、胶渍、油渍以及其他灰尘污垢；对公用部分（如步行梯、电梯间、洗手间等）、办公室及展馆内外的设施进行清扫，等等。开荒前的准备工作 开荒前的准备工作 现场查看 开荒前，负责开荒的主要管理人员亲赴现场，详细查看即将开荒的博物79、馆。一方面了解需要开荒的各个部分是由什么建筑材料，装修材料建成的。另一方面，要检查在建筑装修过程中，已有哪些材料受到损坏，及时向甲方报告，以便弄清责任。物料准备 实地查看工地现场后，根据博物馆的规模，所用的装修材料，制定开荒计划，并按照计划准备好一定数量的机器、工具和清洁剂。物品准备的品种、数量、质量以适用、多用为原则。物品准备的充分，可以提高工作效率，降低劳动成本。人员动员 开荒工作劳动强度大，时间要求紧，涉及面广，在具体实施过程中，随时都有出现一些想不到的事，因此要求管理人员事前要向员工介绍博物馆的基本情况，强调注意事项，明确各道工序的工作范围。开荒的组织与实施落实 开荒的组织与实施落实 80、人员编组：把参加开荒的员工编成几组，分别负责不同的工作，如有的负责洗地、有 的清洗洗手间等。有些机器一般由多人操作，充分发挥设备的功效。监督检查：加强监督检查工作，防止发生员工受伤和机器受损坏的事情。此外对于一 些黏附在装修材料表面的顽渍，用最适用有效的清洁剂去除，避免清洁剂使用不当，对装饰材料和操作者造成损害。现场负责人负责指导员工正确操作机器和使用清洁剂，同时加强监督检查。保洁开荒工作方案 保洁开荒工作方案 首都博物馆 物业管理投标书 42开荒清洗人员职责安排表 职别 人数 职责及范围 项目经理 1 负责开荒清洗的全面工作、协调工作、安全工作、质量检查工作及完成甲方交代的临时性工作 项目副81、经理 1 负责原材料的供应与保管、机器设备的维修与保养及负责后勤保证和医疗卫生 领班 2 按计划带领本班员工完成开荒工作 开荒技术人员 48 在领班的安排下完成开荒工作 人员结构 人员结构 为了保证尽可能在短时间内完成工作任务，拟采取两套设备，两套人马，统一管理，昼夜施工的组织方式。项目经理 白班领班 夜班领班 设备组 4 人 常规组 20 人设备组 4 人常规组 20 人 项目副经理 首都博物馆 物业管理投标书 43配备的工具、设备和材料 清洗设备 清洗工具 清洗材料 1 吸尘/吸水机 墩布 高效消毒剂 2 地面清洗机 扫把 高效洁厕剂 3 高速抛光机 毛巾 玻璃清洗剂 4 吸尘器 百洁布 82、牵尘剂 5 电缆盘 恭池刷 不锈钢保养剂 6 铝合金梯 橡胶手套 大垃圾袋 7 高压清洗机 开刀 硬质地面清洗剂 8*开刀刀片 除臭球 9*水桶 美国庄臣蜡液 10*刮水器 万能清洗剂 11*上水器*12*簸箕*13*玻璃刮胶条*14*牵尘器*15*便池刷*开荒的实施 开荒的实施 主要包括对地面、墙面、天花、电梯和外墙等的清洁。在开荒清洁石质地面时，先把已按比例加入清洁剂的水倒入水箱，用洗地机擦洗，然后用吸水机把脏水吸干，再用铲刀把地面上的水泥渍、油渍等脏物刮去，最后过一遍水，如果是大理石之类的地面，过完清水后，用吹风机吹干，待地面干净、干燥后打蜡。石质地面清洁所用的工具机器有：洗地机、吸水机83、抛光机、所用的清洁剂有：重垢水泥清洁剂、硬质地面清洁剂。如果地面为木地板，清洁时不用重垢清洗剂，使用硬质清洗剂。清洁木地板时，用毛头沾上硬质清洗剂拖抹，最后用吸水机吸水。如果地面为地毯的话，若是刚铺的，只用吸尘机吸尘。如果有污迹，用地毯机项 目 编 号 首都博物馆 物业管理投标书 44加地毯低泡清洁剂清洗。如果地毯已经很脏，采用湿洗加吹干的办法。清洗地毯所用的机器有：地毯机、吸水机、吹风机、清洁剂有低泡、高泡。开荒清洁剂的使用 开荒清洁剂的使用 由于装修档次较高，在选用清洗剂时，均考虑采用优质、高效、环保的高档产品。清洗项目 清洗程序 标准 备注 大理石地面、木质地板 吸尘、清洗地面、墩布拖84、净、打蜡、抛光 光亮、洁净、无 建 筑 残 留物 德国力高清洗设备、美国庄臣材料 步行楼梯 同上 洁 净、无 污迹、无残留物美国庄臣通用清洁剂 室内玻璃窗、玻璃 用涂抹器抹玻璃清洁剂、用玻璃刮刮洗干净、四角用毛巾擦净 光洁、明亮、无水痕、无指印 美国庄臣快亮玻璃清洁剂，禁用开刀锐器 各处门、门框、窗框 全面擦拭 各部位干净、无漆点、无指纹 美国通用型多功能清洁剂 电梯门 揭去门边、门框上的保护膜、用不锈钢清洁剂擦拭 光亮、洁净 进口不锈钢光亮剂 男女洗手间开水间（含室内全部设施）由上而下清扫尘埃、用毛巾擦干净天花板、顶灯、用开刀铲去各类杂物、用百洁布蘸清洁剂擦洗干净、各部位门、洗手池擦拭干净、85、地面清洗干净、消毒 室内所有天花板及附属设施 除尘、用毛巾蘸清洗剂擦拭 洁净、无尘 多功能清洗剂 首都博物馆 物业管理投标书 45墙 面 附 属 设 施（灯箱，通风口，消防柜）同上 同上 同上 踢角边 用万能清洁剂擦拭干净、用免抛蜡加以保护 光亮、无污迹美国庄臣蜡 灯 用毛巾蘸清洁剂擦干净 干 净、无 污迹、无指痕 多功能清洁剂 开荒工作程序 开荒工作程序（1）从上到下逐层清除建筑遗留下来的垃圾、尘土。（2）先高后低，首先清理天花板，照明设施，墙面、门窗、内侧玻璃。擦拭各种标牌、壁灯、开关、金属物、电梯、扶梯、踢脚线。（3）仔细清洁各种附属设施，灭火器、平台、洗手池等。（4）运用各种机器清洗地86、面，把污水吸干。（5）重点去除局部水泥、胶痕等建筑装修遗留物，再进行一次全面清洗。（6）运用专业工艺手法，使其各种材料达到不同的美术效果。（7）运走垃圾 入场时间及预计工期 入场时间及预计工期（1）入场时间：接甲方通知后一周内（2）预计工期：30 天 搬家入住前后安全防范措施 搬家入住前后安全防范措施（1）搬家前的准备工作 了解博物馆搬家的具体安排进度，组织强有力的专业人员进行搬家辅助工作，确保搬家工作按时完成，顺利开馆。由项目副总负责与博物馆相关人员进行联系，保证搬家期间其它工作的顺利开展，力争不耽误博物馆的正常工作。（2）搬家前做好人员、设备档案的建立工作，在搬家过程中严格控制各种档案的进87、出。（3）搬家前对管理人员和工程技术人员的进行培训，让他们了解房屋整体结构和首都博物馆 物业管理投标书 46所运作的有关规章制度及操作规程，便于搬家过程中突发事件的处理和解决。（4）搬家前建立一支高素质的保安队伍，根据保卫对象不同，治安环境不同以及治安现场危急程度的不同，制定相应的应急预案，采取相应等级的保护措施。（5）搬家期间的安全防范，对本项目实行全封闭 24 小时不间断巡视，技防、人防、物防相结合，充分发挥智能化设备的作用，进行全面监控、合理安排，定点、定位巡视检查,做到进出有登记。（6）搬家期间巡视值班要求：中控室及各定点岗位，实行 24 小时值班(地下车场除外)并作记录。发现可疑现象88、立即通知巡视保安员到现场查询处理。巡视保安员要及时纠正乱停乱放车辆(博物馆工作人员车辆进入固定车位，外来车辆进入 临时车位)，保障消防通道畅通。发现异常情况还应及时向客户部及中控室报告，由相关部门协调处理。保安员每次巡视时，检查设备、设施做外观是否完好，填写检查记录表，发现问题及时通知负责人。（7）搬家期间各部门加强巡视：做到部门间协同作战、紧密配合、高效有序，以保证搬家工作的顺利完成。2.日常管理服务 2.1 安全与秩序管理:2.日常管理服务 2.1 安全与秩序管理:（一）治安管理 治安管理以“人防、物防、技防相结合，全面防范”的整体治安思路。智能化系统要经过入住磨合期的调试与养护，多数博物89、馆工作人员基本能熟练使用，该系统必将进入一个误报率低，运行相对稳定的状态。根据治安形式的变化，我们的治安管理将由磨合期的“人防为主、技防物防为辅”的思路向“技防为主，人防物防为辅，全面防范”的整体治安思路转化，充分发挥智能化系统的优势。（1）保安工作内容：-保安控制室负责辖区弱电系统（包括消防报警系统、闭路监控系统、门禁系统等）的值班检查、检测工作。-每天按时巡视辖区，发现问题及时处理或上报，并在值班记录上登记。首都博物馆 物业管理投标书 47-24 小时值班，按时巡视检查，保证物业设施完好。-管理和引导辖区的进出车辆按规定路线行驶，避免交通事故。-执行消防制度，消除火灾隐患，保证消防设施完好90、。-主动盘查辖区内的可疑人员，保证辖区和工作人员的安全。（2）保安工作标准-工作区管理：对进入人员要严格验证，登记，杜绝闲杂人员进入辖区。-博物馆园区内环境秩序良好，道路畅通，车辆停放有序，机动车、自行车停车场秩序井然，机动车地下车库照明通风良好。-保证消防自动报警系统、监控系统、门禁系统设备的正常运行。-各种消防设施、器材配备合理，更新及时、使用有效。-能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保博物馆不发生安全问题，迅速有效处置突发事件。-建立突发事件应急预案。（3）保安执行方案:-保安队伍的挑选，世邦魏理仕物业保安队伍的来源于北京市保安一师。-保安预警方案-应急方案：意外事故的发生，在任何物91、业项目都有可能出现，客观上这是无法杜绝的。而处理意外事故的速度、方法及如何将事故损失降到最低，则能够充分显示物业管理公司的管理水平、人员素质和协调能力。“世邦魏理仕物业”早已针对此类问题制定了一整套各类事故的处理程序和各级应急预案，并通过培训落实到每一位员工，以应付突然出现的停电、停水、空调故障、电梯故障和跑水事故，以及可能出现的各类自然灾害及火警、火灾、爆炸事件等等。非法集会等突发事件处理原则 非法集会等突发事件处理原则-对一般违反规则的问题，可通过说服教育办法解决，主要是分清是非，耐心劝导。-礼貌待人。并及时上报相关领导。-对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取：“可散不可聚，可解不可首92、都博物馆 物业管理投标书 48结，可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则，尽力劝开，耐心调解，把问题引向缓解，千万不要让矛盾激化，不利于问题解决。-对于突发问题应尽量降低问题的影响区域，由公共区域引至办公室或其他地方，及时控制事态的发展，同时上报相关领导。-对于犯罪问题，及时给予制止，把犯罪分子抓获扭送公安机关或报“110”。博物馆大厅的服务管理措施 博物馆大厅的服务管理措施 博物馆大厅是博物馆的展示窗口，充分体现博物馆公众服务型的“新形象”。因此，“安全、有序、整洁、文明”将是世邦魏理仕物业的管理服务目标。具体管理措施：门岗管理：1、细心解释、耐心引导、严格把关。既要体现博物馆的严肃性，又要突出93、博物馆的服务性；2、做好必要证件抽查，对可疑人员予以认真盘查，谢绝入内；3、对出现混乱、匪警、火警等情况，应严把大门关，协助疏散人员，控制事态发展；4、及时制止吸烟、随地吐痰、乱扔废弃物等不良行为，把好创造“温馨服务大厅、无烟服务大厅”第一关。大厅巡视：1、配合博物馆讲解咨询服务人员，做好引导、解释；2、确保大厅秩序井然，协助保洁人员维护大厅整洁、卫生；3、提高服务意识，对老、弱、病、残、幼人员给予专项照顾。客务服务：1、设立投诉热线，凡在参观过程中对物业服务人员有不满意情况，可随时投诉，物业将予以现场解决。2、设立“总经理信箱”，有关人员将每日收集信箱内信件，送达项目执行总经理亲启，并做相应94、处理。首都博物馆 物业管理投标书 49博物馆发生打架斗殴的处理预案 博物馆发生打架斗殴的处理预案 打架斗殴是扰乱治安秩序的违法行为，如保安员在执勤过程中，发现管理范围内的打架斗殴事件，应作如下处理：1、立即劝阻打斗、劝散围观群众和收缴打斗用的凶器，如有伤人或财物损失，应立即报告公安机关。2、如双方不听制止，事态继续发展，难以控制，应迅速报告公安机关，协助公安机关人员处理。3、如有重伤者应送附近医院抢救。博物馆发生打架、斗殴的处理规程 博物馆发生打架、斗殴的处理规程 发生抢劫案的处理预案 发生抢劫案的处理预案 在执勤中遇有公开使用暴力，胁迫或其他手段，如打、砸、抢、强行掠取参观人员或博物馆财物的95、犯罪行为时，要切实履行保安人员的职责。必须立即进行处理。1、迅速制止犯罪，设法擒获或召集组织其他人员擒获罪犯。2、如在楼内发生劫案，应通知大门岗保安员关闭大门，严格检查，组织人员对博物保安人员 发现发生打架、斗殴事件时，应立即劝阻和制止打斗，并疏散围观人员 当双方不听劝阻，事态难以控制时应迅速报告公安机关，并组织警力强行制止事态扩大化 如有人员伤亡、财产损失，应迅速报告公安机关 协助公安机关取证，及时对事件作出处理 向上级领导汇报事件经过，并写出书面过程 将伤者立即送往医院救治首都博物馆 物业管理投标书 50馆进行清查，如罪犯逃走，追不上时应看清犯罪分子的人数、衣着、面貌、身体特点、所用的交通96、工具及其型号、品牌、特征等，及时报告保安部及当地派出所。3、保护好现场，劫匪遗留凶器、作案工具等不要用手触摸，不要让无关人员进入现场，如无固定现场的、无法将劫匪遗留的物品留在原处的，要逐一收拾起来，交给公安机关处理。4、访问目击群众，收集发生劫案情况，提供给公安机关，同时公安人员未勘查现场或未勘查完毕不能离开。5、事主或在场群众如有受伤的，要立即设法将伤者送医院抢救医治，并迅速报告公安机关。发生抢劫案的处理规程发生抢劫案的处理规程 保安人员 辖区内发生抢劫案时，保安员在接通知后立即赶赴现场。各门岗关闭大门并严格检查。组织人员进行清查 保安人员在场应制止犯罪并设法擒获罪犯，或召集其他人员协助擒获97、犯罪分子 当罪犯逃跑而又追赶不上时，应记清罪犯人数、衣着、面貌、身体特征及交通工具等如有人员受伤应立即送伤者去医院救治，并报公安机关 注意保护现场，如：罪犯所留凶器及作案工具等，禁止用手触摸及无关人员进入。无固定现场的，应妥善将证据收集、保留询问目击者，收集情况，并提供给公安机关 将所有人证、物证移交公安机关处理。同时以书面形式向相关领导汇报 发生使用暴力、胁迫或其它手段强行掠夺参观人员及博物馆财物的 首都博物馆 物业管理投标书 51发生盗窃案的处理预案 发生盗窃案的处理预案 保安员在执勤过程中，发现盗窃案件，应作如下处理：1、发现盗窃分子正在行窃，应立即组织人员，当场抓获，连同证件（作案工具98、脏物）送交公安机关处理，博物馆工作人员在现场的要一起到公安机关报案、作证和配合公安机关处理，博物馆工作人员不在的应设法通知。2、发现盗窃现场，盗窃分子已逃离现场的，应积极组织人员对现场附近严格清查，大门岗人员对出入人员严格检查。3、保护作案现场，不能让任何人触摸现场痕迹和移动现场的物品，并立即报告公安机关，听从公安人员处理。4、对重大可疑被窃现场，可将事主和目击者向公安机关如实作出详细报告。5、对可疑作案人员，可采取暗中监视或设法约束，交公安人员处理。发生盗窃案的处理规程 发生盗窃案的处理规程 保安人员 如发现犯罪分子正在行窃时，应立即组织人员当场抓获，同时保护现场痕迹注意取证，等待公安机关处99、理。联系被盗现场负责人到公安机关配合处理 如发现被盗现场但未发现盗窃分子时，应立即保护现场痕迹对现场附近及大门出入人员进行严格捡查。对可疑人员严格控制，交由公安机关处理 重大被盗现场，可将事主和目击者交由公安机关配合调查保护盗窃现场，在公安办案人员未来之前，任何人不准进入现场以及移动现场品当公安办案人员到场后，要听从公安人员的处理 向相关领导汇报事件经过，并写出书面过程 首都博物馆 物业管理投标书 52遇到不执行规定、不听劝阻的处理预案 遇到不执行规定、不听劝阻的处理预案 在执勤过程中，如遇到不配合工作的人员强行进入，强行在不准停车的地方停车，在不该堆放垃圾的地方堆垃圾等，可采取如下处置方法：100、1、处理问题时态度和蔼，说话和气，以理服人。2、对不听劝阻者，尽量想办法查清其身份，如实记录下来以便向领导汇报。3、发生纠纷时，保安员一定要冷静，避免争吵。4、若遇到个别人员蛮横无理，打骂人员，可由保安部同此人共同协商妥善处理，若情节严重，报告公安机关依法处理。遇到不执行规定、不听劝阻的处理规程 遇到不执行规定、不听劝阻的处理规程 保安人员 对不配合工作的人员强行进入者 违章停车不听劝阻 乱堆乱放杂物不听劝阻处理时态度和蔼、说话和气、以理服人 对接受劝说者要表示感谢 情节严重报公安机关将情况汇总，向相关领导汇报 对不听劝阻者要查清身份向领导汇报 如发生纠纷，保安员要保持冷静，不许与客人争吵 如101、遇打骂，应通知部门领导，共同协商、妥善处理 首都博物馆 物业管理投标书 53出现病人或伤者的处理预案 出现病人或伤者的处理预案 1、保安员在管辖区域内发现病人或伤者应确定其身份，并立即上报主管领导。如果为伤者，应询问判断受伤处是否人为造成，并对伤者采取急救措施。如人为造成应立即通知公安机关。2、如果为病者，应询问病者是否随身带有急救药物，并帮助病者服用。切勿随意挪动病者。3、发现病人或伤者后应立即通知其家属或工作单位处理。4、征求病人或伤者同意后拨打“120”急救电话，紧急情况立即通知中控室拨打急救电话。5、受伤者伤势如人为造成，治疗的同时应协助公安机关共同调查原因。6、如病人或伤者为博物馆工102、作人员应打电话告之博物馆相关部门和领导。发现病人或伤者的处置规程 发现病人或伤者的处置规程 保安员 发现病人应确定其身份立即上报主管领导,切勿随意挪动病者 发现伤者应询问、判断受伤处是否人为造成，如是立即报告公安机关，并上报主管领导 应询问病者是否随身带有急救药物，并帮助病者服用及采取急救措施 设法通知伤者亲属或工作单位，根据伤者伤情拨打“120“急救电话，紧急情况可立即报急救 立即通知其家属或单位，根据病情拨打“120”急救电话，紧急情况可立即拨打在伤者治疗同时，协助公安机关共同调查原因 如病人或伤者为博物馆工作人员应打电话告之博物馆相关部门和领导将情况汇总，向相关领导汇报 首都博物馆 物业103、管理投标书 54对醉酒滋事或精神病人的处理预案 对醉酒滋事或精神病人的处理预案 醉酒者或精神病人失去了正常的理智，有些处于不能自控的状态，很容易造成伤害，执勤人员应按如下方法处理：1、进行劝阻或阻拦，让其离开博物馆。2、如果熟悉或认识醉酒者或精神病人，应设法立即通知相关领导及家人，请他们派人领回，并采取控制和监护措施。3、若醉酒者或精神病人的相关领导或家人到达现场后，在其要求下可拨打“120”急救电话。4、若醉酒者或精神病人有危害社会安全的行为，可将其交由公安部门，处理过程中注意保护自己。对醉酒滋事或精神病人的处理规程对醉酒滋事或精神病人的处理规程 捡拾物品的处理预案 捡拾物品的处理预案 保安104、员在执勤中，拾到物品或对群众送来拾获的物品应做如下处理：1、群众交来或拾获群众遗失或遗留的物品，都要由专人登记清楚，并报告博物馆或保安人员 发现醉酒者、精神病人要马上进行劝阻或阻拦，外来人员让其离开管辖范围如果熟悉或认识醉酒者、精神病人要通知相关领导或家人 当相关领导和家人在到达现场后，请其控制或监护，如若对方要求拨打相关急救电话，保安人员可予以协助 如任何人已无法控制醉酒者、精神病人，而其行为已危害社会安全，可将其交由公安部门。在处理过程中要注意自身安全 处理完毕后将情况向领导汇报 防止发生事端或对已发生的事端控制扩大化 首都博物馆 物业管理投标书 55保卫部负责人。2、处理拾遗物品，拾遗物105、品中有证件提供失主的详细地址或电话的，可通知失主前来认领，问明情况，如是贵重物品，必须交由相关领导处理。3、如拾遗物品是属于违禁品的，登记后由保卫部与公安机关协调处理。4、对拾遗物品，必须报告保卫部领导，不得拾物不报、少报或私自挪用，违者重处，情节严重的以贪污论处。捡拾物品的处理规程 捡拾物品的处理规程 雪后的处理预案 雪后的处理预案 雪后立即组织人员检查巡视外围情况，注意以下几点：1、电线线路、树木、是否有压塌现象出现，如出现应报相关部门维修更换。如未出现应及时清除积雪，如有压塌事故应对损失情况予以登记。2、建筑物楼顶四周是否有冰凌出现，如有迅速安排清除。3、如发现有人摔倒，应立即搀扶并询问106、情况。如造成伤害应及时联系医疗单位救助。保安人员 发现捡拾物品后首先寻找失主是否在现场，如在现场应与失主交接清楚并作登记 如未发现失主，应先查看物品外观，如听到异常声响或判定为爆炸物，请立即参照爆炸物处理规程。如发现淫秽、反动、迷信等物品应立即上交保卫部 物品上交保卫部并作好详细登记，物品中如有失主信息，应通知失主认领 失主认领时应当面点清物品并记录失主身份等信息，同时做好登记 如捡拾物品无人认领，应作好详细记录。一般物品由保卫部暂存，贵重物品交由相关领导处理 逾期无人认领或无法处理，由部门请示相关领导做最终处理 首都博物馆 物业管理投标书 564、注意老人、儿童、妇女等弱势群体，提醒其路滑慢107、行并提供相应服务。5、对道路出现车辆堵塞，应立即组织人员疏导。6、对门前、路口、车库出入口施撒溶雪剂，以免道路结冰。7、检查车库是否有因车辆载雪融后造成积水，发现立即通知保洁人员清扫。8、雪后立即组织人员对门前三包地段进行清扫。雪后的处理规程 雪后的处理规程 出现停电事故的处理预案 出现停电事故的处理预案 如遇突然停电应立即确定是局部停电或全体停电，停电原因，公共设施有无影响。并立即上报相关领导。如发生在夜间应立即通知总值班经理及工程值班经理。1、加强巡视注意博物馆避免火灾发生，同时防止偷盗和抢劫事件的发生。2、巡视中注意电梯内是否关人，如有发生应立即通知电梯值班人员救护。3、保卫部应加派人员108、看守大门及通道，必要时刻关闭博物馆大门。雪后 组织人员巡视外围 电线线路是否压塌 楼顶四周是否有冰凌出现 有人因路滑摔倒 因路滑出现道路堵塞 检查车库是否出现因融雪积水现象 如未出现应及时清除积雪，如出现应报相关部门维修更换 雪后 帮助受伤者送医院急救通知保洁人员清除 及时疏导 组织备勤人员对三包区域清扫 首都博物馆 物业管理投标书 574、如发生在夜间停电，保卫部立即准备电筒及其他照明物品，如有人员进出博物馆，查明其身份后应护送其出入。出现停电事故的处理规程出现停电事故的处理规程 出现易燃气体泄露的处理预案 出现易燃气体泄露的处理预案 1、当发现或接到易燃气体管爆裂或有任何不明气体时，应立即109、确定其位置。2、通知部门领导及工程经理前往现场。3、任何人赶赴现场前应将随身携带的任何可接收或发射之仪器关闭，严禁穿带铁钉的鞋，现场严禁亮灯。4、证实为燃气泄露时，应立即将所有门窗打开，将气体开关关闭。5、迅速疏散区域人员，检查现场是否有易燃易爆物品。同时拨打燃气公司救助电话并根据情况拨打“119”、“120”急救电话。6、泄露现场严禁开启换气扇及一切电器设备。7、安排人力引导救助人员到达现场。出现停电事故 白天 夜间 确定局部停电或全部停电、停电原因、公共设施有无影响 通知相关领导及工程部 通知总值经理及工程部 注意巡视避免发生火灾，同时防止偷盗和抢劫事件的发生。加强对博物馆出入人员、物品的110、监管 检查电梯内是否困人，如有被困人员，通知电梯值班员并组织抢救 立即准备应急照明设备，提供并护送被困人员至安全地点。对局部停电区域设立警示牌 对出现的问题及时记录在案，并将情况汇总上报相关领导 首都博物馆 物业管理投标书 58出现易燃气体泄露的处理规程 出现易燃气体泄露的处理规程 电梯出现突发故障的处理预案 电梯出现突发故障的处理预案 1、发现电梯在运行中出现突发故障后，立即通过闭路监控系统确认是否有人被围困。并立即通知电梯维修人员到达故障电梯所停位置。2、如被困人员无法立即救出，应利用电梯对讲系统，同时保安人员应立即赶赴现场，向被困者善言安慰请其耐心等候故障排除，避免自行开启电梯门逃生，以111、免发生危险。3、现场人员应随时关注被困人员的身体状况，如被困人员出现严重不适时，应立即通知中控室拨打“120”、“999”到现场准备救护。4、被困人员救出后应立即表示慰问并询问是否有何不适或需要帮助，并耐心听取意见。5、记录被困人员所属单位，楼层，联系电话，被困时间，救出时间。保安员 发现或接到易燃易爆气体管道爆裂或有任何不明气体时，立即确定其位置 通知部门领导赶往现场，赴现场人员将携带的任何可接收或可发射的仪器关闭，严禁穿带铁钉的鞋 通知工程人员赶往现场，赴现场人员将携带的任何可接收或可发射的仪器关闭，严禁穿带铁钉的鞋 安排人员引导救助人员到达现场 迅速疏散区域人员，检查现场是否有爆炸物 现112、场严禁亮灯，严禁开启一切电气设备证明为燃气泄漏时，立即将所有门窗打开，将气体阀门关闭 立即拨打燃气公司救助电话，必要 时 报 急 救“119”、“120”电话 处理完毕后将情况汇总上报相关领导 首都博物馆 物业管理投标书 596、被困人员如有不适需要就医，应有专人陪同。电梯出现突发故障的处理规程 电梯出现突发故障的处理规程 出现大风灾害的处理预案 出现大风灾害的处理预案 1、大风季节应密切注意当地天气预报，大风来前应固定紧容易被风吹倒的物品，检查各种户外设施及道路标牌，采取紧急防护措施。2、通知博物馆相关人员关闭紧门窗，将室外不易固定的物品搬入室内。3、检查所有管道有无堵漏，检查所有垃圾是否清113、理，树木四周是否停有车辆，发现问题立即解决。4、检查在大风到来时所有应急物品是否准备齐全。5、大风过后，检查所有设备设施有无损坏，如有损坏立即维修，更换。中控室接到报警，立即通过闭路电视系统确认是否有人被困 通知相关领导、工程部值班立即前往故障地点 利用电梯对讲系统询问被困人员数量、状况，检查故障位置，善言安慰被困人员，保持与被困人员联系 通知附近保安立即赶赴现场，了解情况、安慰被困人员 当得知被困人员有严重不适时，及时拨打“120”准备紧急救助，做详细记录 解救被困人员，排除电梯故障 维持现场秩序，关注被困人员 被困人员解救后，记录被困人员单位、姓名、电话、被困时间、救出时间 被困人员如有不114、适需要就医，安排专人陪同 将情况汇总上报领导处理后续事宜 首都博物馆 物业管理投标书 60出现大风灾害的处理规程 出现大风灾害的处理规程 出现漏水，浸水事故的处理预案 出现漏水，浸水事故的处理预案 1、如发现水灾事故，应立即通知相关领导，并迅速组织人员将已受损或有可能受损的贵重物品移往它处。2、发现水灾事故时，切断现场及将要受到影响区域的所有电器用具的电源。3、提防现场通电的电线，如不能预料其是否会造成灾害，应将其电路关闭。4、组织人员疏流水源，尽可能将水灾损失降到最低点。5、水灾事故后应对受损财物进行清点，并由保洁人员对受灾区域进行清理。6、保卫部应加强巡视力度，防止盗贼趁势潜入博物馆行窃。115、关注天气预报及时接收有关方面的通知 通知相关人员关闭门窗，将放在室外的物品移至室内 通知工程人员检查楼顶天线、广告牌、霓虹灯、电线等是否牢固 检查室外公共设施、标志牌是否牢固，垃圾场是否有堆放物，树木四周是否停有车辆检查落实情况 根据反馈信息，检查落实情况防止高空坠物造成伤害及财产损失 及时加固、清运、移动 提前准备好救助物资、应急物品 大风期间加强巡视，发现问题立即上报通知，组织人员抢修 对出现的问题及时记录在案，并上报领导组织处理 首都博物馆 物业管理投标书 61出现漏水，浸水事故的处理规程出现漏水，浸水事故的处理规程 出现地震灾害的处理预案 出现地震灾害的处理预案 1、发生地震应保持镇定116、，如在室内切勿离开。2、躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护，要远离窗户、玻璃物件、支架或悬挂的物件。3、发生地震时切勿乘坐电梯，如在电梯内有机会应立即离开。4、发生地震时不要躲在楼梯下。5、地震过后应立即离开建筑到达开阔区域，躲避余震发生。6、保卫部在震后应加强博物馆外围巡视力度，防止盗贼趁势潜入博物馆行窃。发现漏水、浸水事故 立即通知中控室事故位置、事故原因、事故程度 立即通知部门领导、工程部值班组织人员赶赴现场 通知备勤保安员到现场参加紧急救助 安排保安员将事故区域封闭管理防止发生治安事件 根据事故程度决定是否切断电源或关闭电路，如属消防水泄漏应区域泄水并关闭区域水阀，同时组织人员抢救财产，疏117、流水源组织人员对受灾区域进行清理，对受损物品进行清点登记 将事故情况汇总上报相关领导 首都博物馆 物业管理投标书 62 出现地震灾害的处理规程 出现地震灾害的处理规程 出现爆炸物的处理预案 出现爆炸物的处理预案 1、出现爆炸物品时首先向当班主任报告。2、由主任向保卫部经理汇报后组织保安到达现场，以爆炸物为中心，距爆炸物 25发生地震灾害应保持镇静，人员切勿惊慌、走动躲在桌下或坚固结构下寻求掩护，远离窗户、玻璃物件，支架或悬挂的物件 切勿乘坐电梯，如在电梯内有机会立即离开 发生地震时不要躲在楼梯下 尽量躲避在有水源的房间 地震过后立即离开建筑物到达安全区域 若建筑物倒塌被困尽量保持体力，等候抢救118、人员 保卫部除对人员进行疏散实施抢救外，应加强博物馆外围巡视力度，防止盗贼趁势潜入博物馆行窃 将事故情况汇总上报相关领导 首都博物馆 物业管理投标书 63米为半径。在此区域内进行人员疏散，并设临时警戒线。任何人不得入内。3、确认现场情况后用防爆毯将可疑物覆盖。通知有关部门做好准备工作，并上报公安机关。4、组织人员做好灭火及抢救伤员的准备工作。5、保安待命准备随时全面疏散客人，如需疏散，在进行中对客人进行安抚，并疏散到指定的安全地点。6、公安人员到现场后配合公安人员寻问发现人及知情者，做好记录。7、协助公安机关对爆炸物、可疑物进行拆除及调查。8、对附近区域进行全面搜索，以防还有遗存危险品。出现爆119、炸物的处理规程 出现爆炸物的处理规程 出现炸弹恐吓案件的处理预案 出现炸弹恐吓案件的处理预案 如接到炸弹恐吓的电话，采取以下措施：1、设法从对方口中得到炸弹的装置位置。向当班主任报告 组织保安到场，疏散区域内人员并设立警戒线，任何人不得入内 用防爆毯将可疑物覆盖 组织人员准备灭火、抢救伤员的准备工作 准备随时全面疏散客人 对附近区域全面搜索，以防还有遗存危险品 上报公安机关 协助公安机关对爆炸物、可疑物进行拆除及调查 以书面形式向相关领导汇报 首都博物馆 物业管理投标书 642、拟定爆炸事件时间。3、此次行动的原因或针对的对象。4、记录对方声音的特点（即：男、女、年轻、年老、镇定、惊慌、口吃、120、口音、粗俗、斯文等）及背后杂音。5、获得上述情报后，立即上报保卫部及相关领导。6、由保卫部报警及通报公安机关。7、所得资料严格保密，严禁将事件在博物馆内传播。8、组织巡视，注意发现博物馆内是否有可疑物品。9、公安机关来人后听从其指示办理。出现炸弹恐吓案件的处理规程 出现炸弹恐吓案件的处理规程 接到炸弹恐吓的电话 从对方口中设法得到炸弹的装置位置立即上报保卫部及相关领导 组织巡视，注意发现博物馆内是否有可疑物品所得资料严格保密，严禁将事件在博物馆内传播保卫部报警及通报公安机关 公安机关来人后协助配合处理 将情况向上级领导汇报 首都博物馆 物业管理投标书 65防止办公室发生拎包事件的处理预案 防止121、办公室发生拎包事件的处理预案 1、保安人员应加强安全责任心，熟知博物馆及各展馆的位置。2、巡视过程中，特别是在工休、用餐期间，如发现室内无人留守应及时提醒该场所人员加强防范。3、巡视过程中，关注在敏感区走动的陌生人、神情不自然或紧张人员、目的性不强人员。4、关注在展馆内以打手机为掩护来回走动，且四周观察的可疑人员。5、关注在楼内走动、操外地口音、背书包、手拿手机及汽车钥匙目的性不强的陌生人。6、巡视中注意垃圾桶、洗手间、管道间、楼梯等隐蔽位置是否有不明遗留物，如发现应立即上报。7、如发现来访目的不明人员及推销人员应立即通知中控室派员进行询问，查明情况作出处理。防止办公室发生拎包事件的处理规程 122、防止办公室发生拎包事件的处理规程 接到事件报案通知 通知部门领导立即赶赴现场，了解事件经过，保护现场痕迹 利用电视监控系统巡查可疑人员 通知保安封闭检查主要出入口出行人员及物品 维护现场秩序，安排保安人员对附近区域垃圾筒、洗手间、管道间等隐蔽位置进行寻找 记录报案时间及事件过程，将事件期间录像带封存，以备公安机关检查如确发现可疑人员及可疑物品，可先滞留并立即上报 如事主要求报案，等待公安机关来员侦查处理，配合公安机关工作 首都博物馆 物业管理投标书 66(二)车辆管理 1、合理规划交通，实现规范化管理 根据博物馆的实际情况，合理规划博物馆进出口和行驶路线，实现人车分流，对交通车辆实行规范化管理123、，具体表现在标志规范、指挥规范、制度规范等方面。2、实施车辆环保管理 车辆鸣喇叭将会给博物馆工作人员和参观人员带来严重的噪音污染,因此我们建议博物馆能够增加噪音监测系统等智能化硬件设施,对此严格管制,以维护博物馆良好环境.3、机动车停放管理方案：博物馆的道路交通、停车管制是管理运作的动脉及联络各功能区的基本因素。故此物业管理所要考虑的首先是规格的设计与设施配套的合理性，其次是日常管理监控力度。规格设计上，要减少动态车流对物业的滋扰，解决好静态交通车，缩减车流进入车库的最短路径，使车库内的车流方向自成一环流。另外要着重考虑消防通道的畅驶问题。配套方面，设计要加设必备的减速墩、反光物镜，各交叉口处124、设立各类交通标志(路标、路障)或辅设颜色明显的警示地砖，交通主干道方向种植绿灌植物，减少司机眼睛疲劳。建筑平面的设计要预留低位的排风、照明、CTV 安装部位及排污口，设立车道、人行道在车库内的划隔等。日常的管理主要包括进出口控制、现金管理、保安消防巡逻、交通控制等，其中：-进出口控制意旨确保车库内的控制系统与出入口人员值守相互配合、登记、控制进出车辆，以作为整个交通畅流的前提。-现金管理用以核计收费现金，停车通行证及车库使用的会计登记。-保安、消防车库巡逻为拟订岗位分配、岗位运行、岗位职责及突发事件应变措施的基础上，加派人员巡查车道、障碍物、车辆位置的安全停放及处理车场内意外的交通事故等。-交125、通控制以确保交通顺畅为主，安排进行车场内外交通疏导，处理控制系统失灵而导致交通阻塞从而切换手动人员操作的情况等。首都博物馆 物业管理投标书 67-上述的几项管理措施，均可通过定时、定岗、定期的质量记录，如巡逻报告、特别事件报告、每日车辆进出报告等，来加强及完善整个停车库的管理。4、非机动车停放管理方案：自行车的管理也是一项非常重要的工作。接管后，将会针对博物馆工作人员及参观人员自行车使用状况作专项调查，确定合理的方案，安排专人管理，确保位置统一、摆放整齐。5、交通事故紧急预案：（1）出现交通事故等情况：-保安人员须在接报后立即赶赴现场进行处理。-立即用对讲机或电话通知部门领导。-保护现场，如有126、伤者立即通知“120”进行抢救。如能联系伤者家属或工作单位，应及时联系。-中控室接到上级指令后拨打“110”等报警电话。-安排警力对其它车辆进行疏导等工作，以防发生道路拥堵。-通知门岗保安引导“110”到达事故现场。-如有必要可疏导车辆由临时车道行驶，并疏散围观人员。-配合“110”人员工作，提供事故发生情况。-事故处理完毕后立即恢复正常交通，通知保洁人员清理现场，撤走临时交通设施。-车管主任在事故后填写报告，做好记录及处理善后所需工作。（2）出现行驶车辆与停放的车辆发生碰撞：-保安人员到场对现场进行保护。-立即用对讲机或电话通知部门领导。-如有伤者立即通知“120”进行抢救，如能联系伤者家属127、或工作单位，应及时联系。-及时联系被撞车辆车主到现场解决，同时尽量记录在场目击证人的姓名及联系方式。-安排保安人员对其它车辆进行疏导等工作，以防发生道路拥堵。首都博物馆 物业管理投标书 68-在事故现场设置警示标志，安排专人维护秩序并疏散围观人员。-车管主任在事故后填写报告，做好记录及处理善后所需工作。（3）出现车辆发生故障“抛锚”的事件处理：-立即组织保卫人员协助司机将故障车辆推入临时车位停放。-记录司机姓名及联系方式，以确认其身份。-通知司机马上联系维修人员到场。-车辆如有漏油情况，应在车辆周围设立控制区并设置灭火器材，同时通知保洁人员将现场漏油及时清理。-车辆如有漏油，应提醒过往行人将烟128、熄灭，并确保周边无任何明火作业。-当车辆修好后及时通知司机将车驶离车位并通知保洁人员对该车位进行清理。-司机如若离开车辆或寻找人员维修时，应提示其将车内贵重物品随身携带，并锁好车门窗。-车管主任在事故后填写报告，做好记录及处理善后所需工作。2.2 高级管理层及会议服务:2.2 高级管理层及会议服务:博物馆是北京市重要的对外宣传窗口，日常各类会议及贵宾来访频繁。搞好会议与贵宾接待，是体现政府良好社会形象的重要内容之一。因此，我们要重视每一场会议的召开，每位贵宾的来访接待。做到接待服务水平达到国家四星级酒店服务标准。另外，博物馆相关领导办公室的卫生保洁和工作区的保洁与接待工作也是客务部的一项重要内129、容。能否让相关领导有一个整洁、舒适的办公环境，能否在相关领导参观时提供贴心的服务，都是衡量客务部工作是否到位的重要标志。因此，我们必须做到每次领导进办公室都有一个整洁、舒适的办公环境。领导办公室服务 领导办公室服务 1、领导办公室服务的重要意义 为各级领导营造高雅、舒适的办公环境，是创建精神文明的基础工作，也是为博物馆做好服务工作重要组成部分，同时也是物业管理工作中，体现安全保密的关键环节。由于服务人员直接进入领导办公室提供内清洁、维保等服务，因此对人员的保密首都博物馆 物业管理投标书 69意识、道德品质要求甚高，将这一工作提高到政治任务的层次加以高度重视，力求收到“领导满意、来宾满意”的优质130、效果。2、领导办公室服务原则（1）安全保密原则 严格执行办公室管理规定；不准接听领导房间的电话；不准翻看领导桌上的文件、资料；公休日未经允许不准进入领导房间；进入领导房间后，如发现异常情况，要保护现场并及时报告有关领导；领导外出时，未经允许不准给其他人员开房间门；进行房间清洁时，不允许关闭房门。（2）规范操作原则 严格按照作业程序完成每一道工序；注意隐避性服务原则；主管人员对作业情况进行抽检提供技术指导；3、办公室服务的目的 给领导提供一个舒适、整洁的办公环境；4、领导办公室服务范围 主要负责领导办公室的室内清洁、办公家具保养、维修、绿化摆放。5、人员的选择、培训、教育 选拔具有一定的文化素质131、的优秀党员或团员青年，专门负责领导办公室的服务工作；注重职业技能和服务规范的培训，并定期进行安全保密、职业道德的教育宣传；注重员工日常考核和定期考评。首都博物馆 物业管理投标书 70服务工作计划 服务工作计划（1）办公室服务工作计划表 日期 服务内容 日期 服务内容 每日 领导上班前擦净室内尘土、清洁地面、更换开水。给办公室的绿化盘栽浇水、并摆放整齐。领导下班后，擦净办公室内的办公桌、椅、沙发、茶几、书柜、茶具柜、衣帽柜、饰物；地面清洁、烟灰缸清理、垃圾清理、茶具消毒。每周 更换办公室的绿化盆栽品种。清洗垃圾桶一次。文件柜、门窗清洁一次。每周五地板擦洗或地毯吸尘一次。每月 擦洗门窗、玻璃，清扫132、墙面、天花板。沙发、茶几、办公台等办公家私养护一次（对不同材料的家私须选用不同的药剂）。地板或地毯养护一次（对不同材料的地面进行起渍、打腊、喷雾磨光等养护处理）。（2）领导办公室作业规程 领导办公室的每日清洁工作严格要求，按照保洁工作步骤完成；家具维护按工作计划和办公家具日常维护完成；维修按计划制订大、中修及日常保养计划定时检查，及时完成；室内绿化按博物馆内绿化摆设方案，定时更换。首都博物馆 物业管理投标书 71领导办公室保洁工作步骤 步骤 动作规范 要求 领导办公室保洁工作步骤 步骤 动作规范 要求 开门 下班后或领导外出时，确认不会影响领导办公时，专人方可进入；开左边门用左手，开右边门用右133、手，把门轻轻推至自动静止。切勿用力过猛，以免发出不必要的噪音。挂牌 打开房门后，把“正在清洁”牌从大的圆口处挂入门锁把手上，轻轻摆放稳，然后巡视一遍房间，以确定房间是否有人或什么特殊情况（工作过程中不得关上房门）挂牌要轻、稳、以免门或发出不必要的噪音。调节办公室空调 把空调出风调至最大、温度调至最低（高）开大空调能加快房间空气对流，使房间空气清新 拉开窗帘 双手拉开窗帘、窗纱至窗中间位置处，让光线射进来 拉开窗帘时要掌握好力度；窗帘拉开后，房间空气较为充足，便于操作 撤壶具 把水壶中的剩水倒掉，用过的烟灰缸要清洗，先洗干净壶具并放回到咖啡台上，然后再洗用过的烟灰缸 一定要洗干净壶具后才洗烟灰缸134、 准备抹布 把家具保洁剂均匀地喷在抹布上 进房时要带干抹布和喷有家具保洁剂的抹布各一条 抹门 用带有家具保洁剂的布抹门框和门板 抹家具的路线应该是从门开始依次为柜门、咖啡台、办公台、办公椅、空调调节器；抹的过程要遵循顺时针方向，从上至下、从里至外的原则；抹时注意抹布的伸展面积要适中，不要拧成一团，且抹家具时要清点并记住需补充的物品 首都博物馆 物业管理投标书 72抹咖啡台和茶几 用带有家具保洁剂的布抹台面及台脚 干净、无尘、无污渍 抹椅 用带家具保洁剂的布抹椅子的木边及椅脚，然后用干布抹垫及垫板 无杂物、无污渍；抹后要复原 吸家私底部尘 先用刮边角位污垢的工具来剔除地毯边角位的毛尘等污垢（也可135、用湿面清洁），然后用吸尘机的吸管来吸 是尽量彻底地清除地毯上的毛尘、灰粒等 吸房间边角位尘 把吸尘机的开关关上，然后拉开电线插头 要防止灰尘长期积聚在地毯边角位处，以免滋生虫害 关机 把吸尘机的开关关上，然后拉开电线插头 不要未关上吸尘机便直接断电源；不要用力将电线从电源插座上拉开 收机 将电线绕在吸尘机的盖上 要避免电线扭成一团 摆放 把吸尘机摆放在指定位置 要防止吸尘机绊倒客人，同时还要保证楼层操作工具的摆放秩序 房间 检查设备设施是否齐全、完好无缺，看有否漏整理的部位：A 空调是否复位；B 垃圾桶内有无杂物；C 咖啡台、圈椅有无破损；D 窗帘、窗纱是否脱钩、有无污渍；E 灯具是否亮；F 136、检查喷上清新剂。检查是进行办公室清洁的最后一道程序，也是关键的一环，应予以重视，这样才能保证办公室设备设施的齐备、完好；空调应复原到规定位置上，如领导人有特殊要求，则按领导人要求调回其所需的位置；在检查过程中，如发现设备设施损坏应及时报修；检查过的房间应尽量保证无潮湿现象发生；若房间异味大，除喷上清新剂外，还要及时报告主管以便作出处理；若发现设备设施有缺损或功能不良，以便快维修。退出 A 关上房间灯具总开关；B 轻轻关上门；C 取下清洁牌；D 在报表上记下完好工作的时间 首都博物馆 物业管理投标书 73有关注意事项 有关注意事项 定时检查领导办公室易耗物品的存量及种类，及时补充领导所需的茶叶、137、咖啡。保证开水的及时更换。注意做好清洁服务人员自用工具的清洁及养护。对吸尘器、打磨机、吸水机等电器设备的电源线、机桶等做好清理及养护。各项服务均安排在上班前和下班后进行。注意把握各项服务工作时间，以免影响领导的正常办公。办公家具日常维护 办公家具日常维护表 办公家具日常维护 办公家具日常维护表 项目 作业要求 搬运 在搬运家具时，应轻抬轻放，不要硬拖生拉；放置家具时，要放平放稳，若地面不平，要将腿垫实，以防损害榫眼结构。摆放 文件柜、书橱等办公家具，其顶柜不要压放重物，否则柜门会出现凹凸形状，造成门关不严。维修 家具有了裂缝，可用油灰和颜料拌匀后嵌入堵平，但要注意颜料是和原油灰的颜料、原油漆色138、彩一致，切忌用碱水和开水洗刷。使用 不能在桌面上放置高浓度的酒精、香蕉水和刚煮沸的开水等滚烫的东西，以防损坏漆面。清洁 尘埃是一些有磨损性的粒子，在擦拭灰尘之时，宜用软棉布。如使用硬干布擦面，会对漆面造成磨花现象，令其失去光泽。保养 要经常擦拭。表面涂漆的家具，如写字台、书架、门窗等，使用多年漆面的光泽会变暗淡，用浸有浓茶或花露水的纱布轻轻擦拭，即可恢复家具原来的色泽。红木家具冬天使用增湿器，夏天使用空气调节器，让室内湿度维持在百分之二十五至三十五之间。每隔半年至一年可在家具上打腊一次。首都博物馆 物业管理投标书 74（3）会议及接待服务 礼仪接待服务工作的宗旨是“宾客至上，服务第一”，其核心139、是通过以礼相待过程中的仪容、仪表、礼貌用语及肢体语言，使博物馆工作人员单位和来访宾客满意，留下美好印象，获得“宾至如归”的最佳服务效果。博物馆礼仪接待对象繁多，对不同的接待对象，只是在接待规格、档次安排上有所不同，服务态度不可以变化。我们都必需以优质接待服务来取得宾客对世邦魏理仕物业工作的信任。使他们乘兴而来，满意而归。会议服务和礼仪接待工作在很大程度上是相互承接的。博物馆会议室、接待区、洽谈室、活动室功能不同，对服务的要求也各不相同；世邦魏理仕物业把每一次接待工作都看作是对我们在服务质量、技术水平、安全保密意识、团队协作等多方面的一次综合性检阅而加以高度重视。1、前台服务 前台服务，应思想集140、中、精神饱满、真诚微笑、着装整齐、仪容仪表整洁。客人来到服务台，应主动招呼、热情问候、一视同仁、依次接待。接受问讯时，倾听专心，以示尊重和诚意。答复问讯时，做到百问不厌，有问必答，用词得当，简洁明了。在填写访客单前，应先问明对方的情况，待宾客出示相关的证件（如介绍信、身份证、工作证等）后，方可填写访客单。接受宾客出示的证件时，应双手接下及时奉还，并应致谢，知道客人姓氏，尽早称呼。遇不明身份之来访者，应问清情况，及时用电话与被访问者或机关保卫部门联系，视情况填写访客单。建立岗位记事本，遇异常情况，无论如何处理，都应在记事本上记录。2、礼仪接待工作 礼仪接待管理原则认真安排、严格要求、规范操作，树141、立接待人员良好服务的形象。首都博物馆 物业管理投标书 75仪表、仪容要求规范表 仪表、仪容要求规范表 项目 规范要求 仪容 上岗前应适当化妆、修饰，端庄、整洁，精神饱满，发型应统一、规范，修剪指甲，真诚微笑。仪表 按规定着装，上班时必须摘除项链、戒指等饰物，站立时，两脚合拢，双手交叉在前。在规定场合应站立服务，对宾客要主动热情，恭敬大方。仪态要求规范表 仪态要求规范表 仪态类型 基本要求 姿势要领 站姿“站如松”上身正直头正目平，挺胸收腹，腰直肩平，两臂自然下垂，两腿相靠站直，肌肉略有收缩感。步姿“行如风”身体重心应稍向前，头朝正前方，眼睛平视，面带微笑；上身正直不动，两肩相平不摇，两臂摆动自142、然，步幅适中均匀。手势 恰当运用 表达感情 不宜过多，动作不宜过大。表情 微笑发自内心，轻松友善 眉头舒展，目光坦诚，微微颌首。首都博物馆 物业管理投标书 76操作礼节规范表 操作礼节规范表 序号 操作礼节 规范标准 1 引导 为宾客引路时，应走在宾客左前方，距离保持 2-3 步，随着客人的步伐前进。遇拐弯或台阶处，要回头向宾客示意说“请当心”。引领客人时，应用“这边请”、“里边请”等礼貌用语。为宾客送行时，应在宾客的后方，距离约半步。2 电梯手势 电梯到达时，应站在梯门前，一只手斜放梯门上，以免梯门突然关闭。等宾客全部进电梯后，然后进入电梯，面向电梯门，一手按电梯按纽，另一只手的手心朝着电梯143、门，随电梯门的关闭而移动，以防梯门关闭时夹住宾客衣物。电梯运行状态时，用身体挡住电梯按纽，防止宾客不小心碰到电钮。电梯到达且梯门完全打开时，先出去站在梯门旁，一只手斜放梯门上，另一只手指向通道方向引导。3 沏茶 先检查茶具是否清洁无破损。茶盘内放一抹布，以便擦拭。茶盘与胸平齐，左手托盘，右手自然下垂。送茶时，应一膝弯曲，右手从托盘上把茶端给客人；应先客后主，先女宾后男宾；如有外宾，则先送给外宾。放好茶杯后，应转动至杯柄在右侧，以便客人端起。沏茶时，应先一膝弯曲，然后打开杯盖，把茶端起来注水。注水时，茶杯应轻拿轻放。打开杯盖，把杯盖放到桌上时，杯盖的内侧应该朝上，手不能碰到杯口和杯盖的内侧。杯盖144、开启、合盖要缓而轻，避免杯盖相碰而发出响声。3、会议服务工作 首都博物馆 物业管理投标书 77 会议服务工作原则：安全保密、快速反应、优质服务 制定严格的会议服务制度和服务标准，确保会议服务工作顺畅、周密。会前服务表 会前服务表 4 布置场地 会务服务组 按实施方案，做好茶具、日用品、饮料、水果的摆放，并负责指导其它设备的布置。采购部 按要求摆放桌、椅、花卉等。按要求清扫场地、置放品、喷清香剂。工程部 按要求打开通道、门、调好灯光、音响、协助挂放会标横幅。按要求接听电话专线，并保证线路畅通。按要求挂放会标、横幅、设置大屏幕等。序号 项目名称 主办 工作标准 协办工作标准 1 接受任务 会务服务145、组 接待任务明确日期、时间及与会人数并了解其它特殊要求 2 拟定方案 会务服务组 根据所接受的任务的具体要求，拟定详细的接待方案，反馈给主管单位获得批准确认。客务部 对拟定的方案提出修改意见 3 准备物品 会务服务组 根据确认的实施方案，做好以下种类物品的准备：茶具、日用品、饮料水果做好品种数量登记。客务部 按需准备好会标、横幅、大屏幕等。采购部 按需要准备好盆花、鲜花、花篮、会议桌椅等。工程部 按需准备好灯光、音响、空调、电梯等。首都博物馆 物业管理投标书 785 总体验收 会务服务组 对所有的准备工作做最后的确认，发现问题，及时通知有关人员纠正补做。会议中的服务 会议中的服务 为安全保密起146、见，会议服务人员不得随意出入会场，按会议举办者的要求，随时在会场外待命，做好后勤工作。根据会议组织者的通知，向餐厅报告用餐晚到人数，避免与会人员误餐现象的发生。首都博物馆 物业管理投标书 79会后服务表 会后服务表 序号 项目名称 主办 工作标准 协办 工作标准 1 整理物品 会 务服 务组 按单查验接待必需品，并做好剩量登记、物品整理，为下一次接待做好准备。客务部 整理桌椅、花卉，做好清洁归还工作。工程部 撤除装修物、会标、横幅，关闭音响空调。2 清扫场地 会 务服 务组 按操作规范对场地进行打扫。会务服务组 对接待区必需进行清洗，为下一次接待做好准备。3 安全检查 会 务服 务组 关闭所有147、应该关闭的设备、灯光、门窗。会务服务组 检查场地内是否有宾客的遗留物，如发现应该及时汇报，设法归还。各类会议服务要求一览表 各类会议服务要求一览表 序号 会议类型 服务要求 1 洽谈会 展览会 洽谈会、展览会一般要进行展品陈列，陈列工作由承办单位负责，但安管人员要协助保护展品的安全。根据要求，要准备若干小型会议室，供洽谈业务。会议室要保持整洁卫生，当双方业务人员洽谈时，要及时供应茶水或饮料，派送小巾，热情服务，保持安静。首都博物馆 物业管理投标书 802 高级会谈 会谈气氛庄严隆重，会场布置长会议桌或环行会议桌，桌上铺设呢毯，再在呢毯上铺会议桌台布，座椅与参加会谈的人数相等。高规格的会谈，要在148、会议桌中央安放会谈两国国旗，东道国国旗在左。会谈桌上必须准备文具用品，为了保持会议安静，茶盘上放一块折成四方的小毛巾或茶垫纸。严格遵守会议组织者要求的进入会场时间。参与会谈服务的服务人员，必须严守机密。3 签字仪式 根据接待单位选定的多功能厅，经全面清扫后在厅的中央部位安放一长条形签字台，要求签字台背面临近墙上最好有幅大型巨画。签字台上放两国的国旗和两国签字文具，另备一个吸干墨水器，并在相应的地位安放两把椅子。在距离桌椅约 1 米处，放置一排高低层踏脚板，以便签字双方人员站立合影。应事先按要求准备好祝贺用的香槟酒和香槟杯，供双方签字后交换文本时，举杯共贺。如时间和条件允许，双方举杯庆祝后，为客149、人派上一道小毛巾。4 新闻发布会 根据举办单位选定的多功能厅，在面对入口处的中央部位，放一长条会议台。会议台长短根据举办单位出席代表人数而定，会议台后面墙面横幅或在墙上作新闻发布会装饰。根据出席会议的新闻记者人数，面对会议台排列若干椅子。当客人进入休息室时，应立即供应茶水或饮料和小毛巾。会议开始，先请客人入座，然后举办单位入座。一般会议期间，只供应会议台茶水、毛巾，但也有全面供应茶水、毛巾的。首都博物馆 物业管理投标书 815 国际会议 国际会议的接待条件，应具有同声翻译设备的大会场和相邻的若干小型会议室。国际会议还经常在上午、下午会议期间要求供应茶点、应做好充分准备。国际会议还经常在晚餐举行150、鸡尾酒会，便于与会代表交谈商榷，一般时间应掌握在三刻钟左右。4、会议室清洁保养措施 工作程序 工作程序 按顺序擦变色镜窗台、窗框、门、扶手。依次清洁墙面、护墙板、地脚线。擦拭茶几、桌子，用吸尘器吸去沙发上的灰尘。用吸尘器进行地面、地毯吸尘。喷洒适量的空气清香剂。检查是否有遗漏处，收拾清洁工具，并关好门。会议室等保养标准 保养标准表 会议室等保养标准 保养标准表 项目 标准 窗、窗台、框 保持室内的窗、窗台、窗框干净、整洁、无破损。墙面 保持室内墙面、天花板整洁、完好，无污渍、无浮灰、无破损、无蛛网。地面 保持地面、地毯整洁、完好，无垃圾、无污渍、无破洞。家具 保持室内各种家具光洁，无灰尘，放置151、整齐。灯具 保持室内各种灯具完好，无破损。空调 保持室内空调出风口干净、整洁、无积灰、无霉斑。装饰、挂件 室内各种艺术装饰挂件摆放端正，清洁无损。空气 定时喷洒空气清香剂，保持室内的空气清新。首都博物馆 物业管理投标书 822.3 保洁服务 2.3 保洁服务 一、博物馆保洁工作情况了解：经认真分析投标文件实地了解，博物馆保洁工作范围和内容包括：1、外场保洁，外墙、外窗定期清洗。2、领导办公室、工作区域、洗手间、电热水器、电梯间、扶手电梯保洁及公共区域的保洁；二、博物馆保洁工作特点：博物馆是具有国际品质的现代化建筑，具有专业的展览、办公、培训、休闲、对外交流等重要区域，这就要求实际保洁工作为领导152、及其他人员提供一个洁净、卫生的环境，这些可以充分发挥我司酒店式物业保洁服务水平，开创国内博物馆的专业保洁新篇章。三、北京世邦魏理仕物业管理有限责任公司将根据招标文件和贵方的实际要求，结合自身较为成熟的“四星级酒店式”物业保洁管理及综合管理经验，按照市场化动作准则，拟定本项目的物业保洁管理要点。保洁工作将充分发挥公司优势，引入国际化、规范化的物业保洁管理模式，使博物馆及员工满意。四、保洁工作标准：公 共 区 域 内容 清洁频率 清洁标准 地面 每日彻底清洁二次，不断巡回保洁，每年全面保洁两次 无尘土、无杂物、无脚印 墙面 每日擦试一次，随时保持洁净 干净、无尘、无污迹 顶棚及灯饰 每季度清洗一次153、 无明显尘土、污渍、光亮洁净 玻璃门 每日彻底擦拭一次，不断巡回保洁 光亮清洁，无手印，污渍 通风口 每半年清理一次 无杂物堵塞，无堆积尘土 首都博物馆 物业管理投标书 83 消防栓 每周擦拭一次，随时保持干净 内外无明显污渍，杂物，尘土 植物套盆 每日随时清捡花盆内杂物 摆放整齐到位，无废弃物，烟头 标牌、布告 每日擦拭一次，随时保持干净 无明显污渍、干净、无尘 办 公 室 地面 每日清洁一次 无杂物、垃圾、干净整洁 桌面 每日清洁一次 桌面无尘、干净整洁 门窗 每日清洁一次 门窗干净明亮、无手印 垃圾桶 每日清洁一次 倾倒干净 地 下 车 库 地面 每周清洁一次，随时保持干净 干净整洁 楼154、梯台阶 每日清扫一次 无明显杂物 扶手 每日擦拭一次 无污迹 灯饰 每月清洁一次 无明显尘土、无蜘蛛网 开关 每日擦拭一次 无明显污渍、无手印、污渍 消防栓 每日擦拭一次 无明显污渍、无手印、污渍 首都博物馆 物业管理投标书 84 内容 清洁频率 清洁标准 消 防 梯 地面 每日清洁一次，随时保持干净 干净整齐 墙面 每月擦拭一次，随时保持洁净 无烟头、痰迹、死角、积尘 墙面 每月清洁一次 灯座周围墙面每日清洁一 次 无明显尘垢、印记 天花板 每半年清扫一次 无明显尘土、无蜘蛛网 灯饰、开 关 每月半年清扫一次 开关每日清抹一次 无明显尘土、明亮洁净 开关无手印、无油腻 洗 手 间 通风口 每155、半年清理一次 无杂物堵塞、无堆积尘土 消防柜 每日清抹一次、随时保持 内外手摸无尘、无明显污渍、脏物消防门 每日擦一次 无明显污渍、干净、无尘 厕门 每天擦拭一次 无污迹、无尘土 墙面 每周擦拭一次，随时保持 洁净 无大面积污渍、痰迹、积水、干净整洁 天花板 每月清洁一次 无灰尘、蜘蛛网 灯饰、开关 每半年清扫一次 开关每日清抹一次 无明显尘土、明亮洁净、开关无手印、无油腻 座便器 小便池 每日清刷二次，定期消毒 无污物、无异味 纸篓 内部杂物超过 23 立即倾倒，定期冲刷 倾倒及时彻底，不外溢，保持外部洁净 隔断板 每周擦拭一次 无污渍，无灰尘 水池 随时清洁 无堵塞、无异味、无废弃物 首都156、博物馆 物业管理投标书 85镜面 每日彻底清洁一次，巡回保洁 无水印、污渍、干净光亮 烟灰缸 随时清刷 无痰印和纸屑，无过多烟头 台面 巡回擦拭，不断保洁 无积水、无污渍 五、岗位职责 保洁主管 1、在项目副经理领导下，负责制定博物馆保洁工作，送货、净化办公、科研、对外开放环境。熟悉博物馆结构，制定和及时调整保洁方案。2、负责保洁工作的安排、检查、指导、考核。3、对保洁员工实行岗位分配，做到员工任务清楚，责任明确。4、负责保洁工作现场管理，及时了解保洁员的思想动态，解决疑难问题，定期向项目副经理和公司主管负责人汇报。5、严格按照保洁管理作业程序和保洁标准，实行工作检查制度，包括：自查、互查、经157、理抽查，项目部定期大检查，考核结果切实与员工工资挂钩。6、负责保洁、内务管理工作，每月组织召开保洁工作安排会，每周召开一次保洁工作总结例会。7、负责保洁员岗位技能培训工作。8、负责保洁员的考核、考勤工作。9、完成项目副经理和公司交办的其它任务。保洁员 1、在保洁主管领导下，负责指定区域的保洁工作：2、对博物馆进行清扫保洁，定时清洁楼内垃圾每天两至三次，并对垃圾桶进行清洁。3、对各种标牌、墙面、地面等公共部位进行清洁，并不断巡视，保持干净整洁。4、对馆内消防箱、防盗门、窗、公共通道之外露管道、天台等设施进行清洁，不断巡视，保持整洁。5、对馆内玻璃幕墙内部进行清洁，并巡视保洁。首都博物馆 物业管理158、投标书 866、对步行梯清扫、擦拭，随时保持清洁。7、对大厅玻璃门保持清洁，不断巡视保洁，以保持光亮整洁。8、对电梯轿箱彻底清洁，不断巡视保洁，以保持光亮整洁。9、清理馆内公共区域烟灰筒，筒内垃圾倾倒清洗。10、对顶棚、灯罩进行清洁，以保持光亮整洁。11、对消防楼道及公共区域地面清洗，以保持清洁。12、使用完保洁工具、器具后应清洗干净，统一存放指定地点；如工具保洁 用品用完，应提前领用，及时补充消耗品及保洁工具。13、定期对馆内进行消杀作业，确保无“四害”、无病毒蔓延。14、对馆内公共设备、设施等损坏情况做好记录，汇总上交保洁领班。15、彻底清洁责任区，同时将工作人员、参观人员的意见及建议上报159、领导。16、保持灭火器及消防栓清洁，如发现消防设备不全时及时上报领导。17、完成保洁主管和项目经理交办的其它任务。六、保洁操作规程：1、保洁员上岗后，自上至下开始清洁。再将地面用半湿拖布擦净。再用白毛巾将消火栓、防火门上明显污渍擦净。2、以上清洁完成后，开始进行推尘。之后仔细擦拭所有消火栓等。将以上工作完成后，保洁员需按操作标准进行检查。七、领导办公室的清洁操作规程：1、每天早晨 7：30 分，保洁员在保安的陪同下，由保安开门，先将窗户打开，通风换气，倾倒纸篓烟缸；整理办公桌上书报、文件等；清理、擦拭办公室内家具、制备、摆设、挂件等。更换鲜花，给室内花草植物浇花，擦拭花叶；清洁洗手间，及时填补160、更换卫生纸、香皂等易耗品，浴室内毛巾、浴巾每天下班后清洗干净。清洁办公室地面，并用干湿墩布将地面擦拭干净。然后由保安将门锁好，待领导上班后开门办公。以此类推，在 8：30分之前将办公室所有领导办公室整理干净。2、正常工作时间，保洁员负责为办公室来访人员倒茶并等客人走后将茶杯收首都博物馆 物业管理投标书 87走，将桌子整理干净。没有访客时午后待领导用餐完毕后，将碗筷进行清洗并按规范进行消毒，以确保用具的清洁卫生。下午上班时间，将领导卧室整理干净并保证卧室内用具干净。对卧室内床单、被罩、沙发套等每周换洗一次。3、下班后，保洁员负责检查办公室门窗、灯是否关好，用电设备是否断电。八、洗手间清洁操作规程161、：1、先敲门，确认，如询问“请问有人吗？”。2、进入洗手间后（男厕、女厕）需要问“我可以进去吗？”，如有人，待对方回答后再进入里面进行清洁（也许此时客人不回答，或其它暗示，如“咳嗽”等，具体视情况而定，请随机应变）。3、具体保洁工作，由里向外，由上至下的进行清理。4、镜子、台面，用白毛巾擦干净，洗手池用清洁剂进行清理擦拭，污垢用百洁布擦拭，然后用干抹布擦拭干净。5、大小便池用“洁厕剂”药液、百洁布、干湿布清洁。并将恭桶、小便池内擦拭干净，放水冲洗，同时将恭桶盖、座板、外表擦洗干净，并用抹布把水擦干。6、不锈钢设备及电镀设施用半潮抹布、干抹布及不锈钢光亮剂进行擦拭。7、墙壁、隔板、洗手间门用半湿162、抹布、干抹布进行擦拭。顶部通风口、遮光板定期用湿布、干抹布擦拭。8、恭桶或便池水箱清洁，要关闭进水阀门，打开水箱盖，放掉部分水，倒入少量“洁厕剂”药液，用“百洁布”进行清洗，擦洗污垢后，将水箱内的污水冲洗干净，开进水阀门，盖好水箱盖。9、洗手间木质门可根据情况用“多用水”进行清洗。10、遇高峰期，只做维护确保恭桶、小便池干净，台面、镜面、洗手池、地面洁净，空气清香即可。11、待高峰期过后，使用“洁厕剂”刷洗，仔细擦拭所辖洗手间所有死角、隔板、木质门、墙壁。首都博物馆 物业管理投标书 8812、非高峰期清洁步骤：A 刷恭桶或小便池；B 擦死角；C 刷洗手池；D 擦镜子；E拖地；F 喷空气清香剂。163、九、保洁设备管理：1、馆内保洁使用主要机械、工具、物耗品控制，由保洁主管负责并保管。2、由保洁主管负责安排吸尘、地面清洗工作。3、保洁主管负责监督、指导保洁员按使用说明安全、正确使用机械，如吸尘器和地面清洗机、抛光机等，避免人员、机械工具的意外伤害、损坏。4、机械工具在使用中发现故障要及时报工程修理；工程不能修理的，报项目部联系厂家修理。5、设备使用完毕后，由保洁主管检查是否正常，完好则入库保管；如果有问题要及时报修。十、保洁工具（桶、墩布、毛巾、簸箕等）管理：1、保洁工具由保洁主管负责申领并发给保洁员，由保洁员在 保洁用品领用单上签字、领取。2、保洁工具由保洁员分别负责保管，每天使用后收于工164、具间内。3、保洁员应妥善使用、保管保洁工具；如意外损坏或正常损耗，要报主管并说明原因，以旧换新。十一、保洁用品（洗手液、洁厕剂、消毒液、手纸、空气清新剂等耗品）管理：1、每月由保洁主管按计划和实际使用情况申领一次。2、已领回的保洁用品主管负责建账、保管、发放、监督使用情况。3、保洁员按实际消耗情况，及时到保洁主管处领取以保证使用；领用时在保洁用品领用单上签字。4、保洁员在保证卫生质量的前提下，注意节约使用保洁用品。十二、保洁检查制度：1、每天由保洁主管进行检查，并做好检查记录，认真填写保洁工作日志。2、每周由保洁主管进行检查工作汇总，并对成绩及不足做相关的评价，填写 保首都博物馆 物业管理投标165、书 89洁质量检查表，作为员工奖金的评定依据。3、每月由项目副经理进行工作检查，并根据每个月所有检查记录填写 月奖金评定表，据此发放薪金。4、每半年项目副经理对所有保洁人员进行一次全面评估，并填写 工作表现评定表。5、由公司综合管理部不定期进行保洁工作抽查和检查。十三、特殊情况下操作规范：1、雨雪天气：随时留意各方面天气预报，遇天气变化及时做准备。当雨雪来临时，在出入口明显的位置放上“小心地滑“指示牌，并在大堂等候区的主要出入口铺上防滑的胶地毯，随时清洁。2、停水、停电：遇突然停水、停电，各岗位人员不要慌，应先询问本层电梯内是否关有客人。如有，及时报告管理部门安排解困。根据情况完成力所能及的工166、作。待水电恢复正常后继续未完成的工作。3、大型活动：如有大型活动，要视情况增派清洁人员，做好开始前的卫生清洁，包括座椅的擦拭，相关设施、设备的擦拭等。活动结束后，及时清除废弃物、垃圾等，捡到客人遣留的物品要立即上交。十四、保洁员上岗制度：1、保洁员选聘需经政审合格后方可上岗。2、保洁员上岗时要统一着装，保持仪容整洁。3、爱护公物，合理使用清洁用品，有高度的责任心，处理事情要快，解决问题要彻底，超出工作范围的应及时向主管汇报。4、上岗前十分钟，做好一切准备工作。自觉遵守组织纪律，不迟到、不早退，不大声喧哗。5、坚守岗位，杜绝串岗、空岗现象。6、不利用工作之便谋取私利，敢于对违反制度的人进行劝阻和167、制止。7、服务周到，服从上级的指挥，认真完成好保洁工作的各项任务。8、遇到个别问题必须协调解决，不许打架、骂街，更不许侮辱他人。首都博物馆 物业管理投标书 909、严格遵守请假制度。有事提前请假，经批准后方可离岗。超过一周不复岗的按员工自动退岗处理。十五、保洁工作安全管理规定：1、工作中，要贯彻物业安全工作的“内紧外松，安全第一，搞好服务”的原则，做好防盗、防火、防事故工作。2、保洁人员在做办公室和功能间时，要如实填写工作记录，必须坚持“做一间，开一间，完一间，锁一间”的工作原则。3、保洁人员必须时刻掌握责任区内的各类情况。4、保洁工作中严格加强对各类房门钥匙管理，保洁服务人员所领用的钥匙要随168、身携带，不能转借他人；要严格执行钥匙的领取手续，并记录存档。5、对楼层区域内，发现的可疑人要进行盘问，发现犯罪行为，要采取必要的措施予以制止，并及时报保安部。6、凡被开除、辞退的员工，两年之内不准进入工作区域。7、保洁服务人员进行保洁、服务工作时，如发现易燃、易爆等可疑物品，应立即报主管领导或博物馆负责人。十六、保洁工作钥匙管理规定：1、在博物馆保洁服务内的钥匙领用，必须符合有关博物馆安全规定和物业公司具体工作要求。2、博物馆保洁工作的钥匙管理将本着严格、实用的原则进行管理和使用。3、在确保博物馆安全的前提下，对进入博物馆办公区及相关区域的钥匙，必须按规定或有主管负责人在场、博物馆负责人的明确169、签字确认后，方可领取，且必须按时归还，如因工作原因未归还，在有确认前提下，必须有钥匙管理人员的认可。4、钥匙的领用、归还，必须由本人在场，且必须有钥匙发放管理人员在场，双方的交、还钥匙，必须双方同时签字确认。5、钥匙的领用，必须按要求，注明规定的内容、日期、领还时间、工作位置、申请部门或组别、数量等，特殊情况在备注中写清，正常工作期间如有工首都博物馆 物业管理投标书 91作人员、来宾、领导、同事进出，应有本人签字确认。6、博物馆的钥匙不论是机械式或电子式的，均需由携带人随身保管，不得外借，因个人原因造成丢失、损坏和其它影响的人员，应承担全部责任，将被处以处分、过失、开除，性质严重的将交公安部门170、处理。十七、虫鼠害防治管理规程 1、灭蚊、蝇、蟑螂工作（1）时间安排 每年的 14、1112 月份中，每月进行一次灭虫消杀工作；其他月份具体参照各标准作业规程的要求进行消杀。（2）消杀区域 1）各部门办公室。2）公共洗手间、垃圾桶、员工宿舍、食堂及各室内墙角。（3）消杀药物：消杀药物一般用敌敌畏、灭害灵、敌百虫、菊酷类药喷洒剂等（所用药剂不得对馆藏文物和人员有任何伤害）。（4）消杀方式：以喷药触杀为主。（5）喷杀操作要点：1）穿戴好防护衣帽。2）将喷杀药品按要求进行稀释注入喷雾器里。3）对上述区域进行喷杀。（6）注意事项 1）喷杀时不要将药液喷在扶手或门面上。2）喷杀时不要将药液喷在餐具及生活171、用品上。3）喷杀时不要将药喷在餐具上。4）不要在客人出入高峰喷药。5）办公室及展室、配套设施应在下班或闭馆后进行，并注意关闭门窗，将药液喷在墙角、桌下或壁面上，禁止喷在桌面、食品和器具上。（7）灭鼠工作：首都博物馆 物业管理投标书 921）时间安排：灭鼠工作每月应进行两次。灭鼠区域：博物馆四周、员工宿舍、食堂和配套设施及馆内易有老鼠出没的区域。灭鼠方法：主要采取投放鼠药和粘鼠胶。鼠药诱饵的制作：将米或碾碎的油炸花生米等放一专用容器内。将鼠药按说明剂量均匀撒在饵料上。制作饵料时作业人员必须戴上口罩、手套，禁止裸手作业。2）投放饵料注意事项：先放一张写有“灭鼠专用”的纸片。将鼠药成堆状放在纸片上。172、应放在隐蔽处或角落、小孩拿不到的地方。禁止成片或随意撤放。一周后，撤回饵料，期间注意捡拾死老鼠，并将数量记录在消杀服务记录表中。消杀作业完毕，应将器、药具统一保管。3）消杀工作标准：检查仓库或地下室，目视无明显蚊虫在飞。检查馆内和办公室，目视无苍蝇孽生地。检查室内和污雨井，每处蟑螂数不超过 5 只。抽检楼道无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过百分之一，鼠洞每 50000 平方米不超过 5 个。4）消杀工作的管理与检查 消杀工作前，主管必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项。主管应每次检查消杀工作的进行情况并将工作情况记录于每天工作日记中。主管现场跟踪检查，确保操作正确。主管应每月会同有关人173、员对消杀工作按检验方法和标准进行检查，并填写首都博物馆 物业管理投标书 93消杀服务质量检验表。上述资料由部门归档保存。首都博物馆 物业管理投标书 94环境管理与环保建设 环境管理与环保建设 在日常管理中，我们将在 ISO9001 质量标准和 ISO14001 环境标准的基础上，进行“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高程度”的环境卫生维护，定时、定点对空气、噪音等污染源进行监测，并定期向博物馆工作人员公布监测数据，使博物馆工作人员共同参与环境质量的监督与管理，把博物馆的环境管理放在市环保建设的一盘棋中予以考虑和重视，倡导环保运动，为带头改善北京的环境污染起表率作用。管理中心环保部与安174、全部具体实施环境管理和环境保护的职能,工作内容包括:拟定博物馆环境管理与环保的标准与规范;组织环境监测,掌握博物馆的环境状况和发展趋势;进行环境科学研究;开展具体的环保工作;加强环境的绿化、美化、净化。在日常环境管理中，我们将切实做好以下几项环保工作：1、垃圾分流：在狠抓环境管理和环保意识的基础上，我们将对博物馆工作人员生活垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，进行有效的垃圾分流工作，使整体回收系统做到良性循环。对于博物馆的日常办公垃圾，由博物馆工作人员自行投入各楼层的垃圾桶内，由保洁部派专人到各楼层收集，并予以集中分类处理，使博物馆的垃圾做到百分之百日产日清175、。垃圾分流流程如下图所示：图例说明：（1）垃圾收集袋装化：博物馆生活垃圾的收集，统一采用管理中心或博物馆工作人员自行提供的垃圾袋将垃圾袋投递到“三合一”功能的垃圾桶内。（2）垃圾回收资源化：通过保洁部的再次分类收集，从中分捡出可回收物品进行回收选用，产生垃圾 废弃物收购站 金属、塑料、纸袋、玻璃制品、果皮等可回收资源 有害物 无害物 环卫部门集中运走 集中处理 保洁分类收集 楼层垃圾桶 首都博物馆 物业管理投标书 95避免资源浪费，其中所获收入可用于补贴员工福利费用。（3）垃圾处理无害化：再次分捡后出现的有害垃圾可统一交给环卫部门集中处理，无害物委托环卫部门运出大门。2、生活污水处理 城市的发176、展，人口的增多，生活污水带来的环境污染成为一个严重的问题，博物馆按设计要求，已统一将污水系统与市政污水处理系统连接，对污水进行二次处理，达标排放。定期严格进行化粪池的清理。3、噪音污染控制 噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，虽然政府规定市区禁鸣喇叭,但屡禁不止,因此控制在国家规定的“白天不高于 55 分贝,晚上不高于 45 分贝”的标准,是噪音控制工作的重要目标。我们的具体措施主要包括以下几个方面：（1）进入博物馆辖区车辆一律不准鸣喇叭,其车速不得超过 5 公里/小时。（2）对进入博物馆大声喧哗的人员进行劝阻。4、空气污染控制 目前博物馆辖区的空气污染主要表现在：机动车尾气超标排放，177、食堂的油烟污染，后期改造粉尘形成的尘烟污染，垃圾暴露形成的污染。对于这些空气污染的污染源，采用如下控制措施：（1）在后期改造工程设置隔离网来过滤其粉尘所导致的尘烟污染；（2）对垃圾的收集，处理实行全过程封闭式管理；（3）保证地下车库排风系统的运作正常，使地下车库的空气得到很好的流通，不会对空气质量造成影响；（4）加强绿化、美化 加强的绿化养护，使博物馆内空气清新自然，环境舒适怡人。我们深信，经过我们科学有效的管理，博物馆通过 IS014000 国际环保认证的目标一定能实现。博物馆必将成为一个极具环保概念的园林式绿化环保示范基地。2.4 绿化服务 2.4 绿化服务 绿化的养护：职责：1 客务部负178、责博物馆绿化的评审以及绿化养护监督管理工作。2 客务部以绿化检查标准为准则，检查博物馆绿化养护状况，发现与绿化标准不首都博物馆 物业管理投标书 96相符的，通知花木公司整改或更换。3 客务部监督花农进行浇水、抹叶、除尘、修剪、清除杂物日常性绿化养护，并记录于绿化工作每日安排表内。4 客务部负责博物馆范围植物的摆设和造型，要求高低整齐，观赏面正对客人视线。5 客务部负责检查博物馆花槽、盆栽植物有无黄叶、折断、残留枝叶等，保证植物长势良好。6 客务部负责承包更换盆栽植物的验收工作，所有送至博物馆的盆栽植物必须整齐、鲜艳、无黄叶、无积尘、无虫口，株型健康，验收结果记录于盆栽植物更换验收记录表内。7 179、客务部每月对博物馆绿化养护情况进行综合评估，并将评估结果记录于绿化养护月检评表内。生长势基本正常。标准：标准：1 叶色 a)叶色基本正常。b)严重黄叶、焦叶、卷叶、带虫粪、虫网灰尘叶的植株在百分之 10 以下。c)被虫咬的叶片最严重的每株在百分之 20 以下。2 枝干：a)无明显枯枝，死枝。b)有蛀干虫的株数在百分之 10 以下。c)对人为损坏能及时处理，绿地内无堆物堆料搭棚，侵占等。行道树下无堆放白灰等对树木有烧伤、毒害的物质，无搭棚、围墙、圈占等。d)百分之 90 以上树冠基本完整，有绿化效果。3 养护管理工作主要内容：一年中养护管理工作阶段及主要工作内容。根据一年中树木生长自然规律和自然180、环境条件的特点，分为五个阶段。冬季阶段：冬季阶段：十二月、一月、二月树木休眠期主要养护、管理工作。a)整形修剪：落叶乔灌木在发芽前进行一次整形修剪。（不宜冬剪树种除外）b)防治病虫害 c)堆雪：下大雪后及时堆在树根上、增加土壤水分、但不可堆放施过盐水的雪。d)要及时清除常绿树和竹子上的积雪，减少危害。首都博物馆 物业管理投标书 97e)巡查维护：巡查人员强巡查维护，依法处理各种有损绿化美化的行为，并宣传教育“爱护树木人人有责”。f)检修各种园林机械，专用车辆和工具，保养完备。春季阶段：春季阶段：三月、四月、气温、地温逐渐升高，各种树木陆续发芽，展叶，开始生长，主要养护管理工作。a)修整树木围堰181、，进行灌溉工作，满足树木生长需要。b)施肥：在树木发芽前结合灌溉，施入有机肥料，改善土壤肥力。c)修剪：在冬季修剪基础上，进行剥芽去蘖。d)拆除防寒物。e)补植缺株。f)维护巡查。初夏阶段：初夏阶段：五月、六月、气温高、湿度小，树木生长旺季，主要养护管理工作：a)灌溉：树木抽枝展叶开花，需要大量补足水分。b)防治病虫：（祥见防治病虫技术规程）。c)追肥：以速交肥料为主，可采用根灌或叶面喷施，注意掌握用量准确。d)修剪：对灌木进行花后修剪，并对乔灌木进行剥芽，去除干蘖及根蘖。e)除草：在绿地和树堰内，及时除去杂草，防止雨季出现草荒。f)维护巡查。盛夏阶段：盛夏阶段：七、八、九月高温多雨，树木生长182、由旺盛逐渐变缓，主要养护工作：a)病虫防治。b)中耕除草。c)汛期排水防涝：组织防汛抢险队，对地势低洼和易涝树，种在汛期前做好排涝准备工作。d)修剪：对树冠大、根系浅的树种采取疏、截结合方法修剪，增强抗风力配合架空线修剪和绿篱整形修剪。e)扶直：支撑扶正倾斜树木，并进行支撑。f)维护巡查。秋季阶段：秋季阶段：十月、十一月气温逐渐降低，树木将休眠越冬。a)灌冻水：树木大部分落叶，土地封冻前普遍充足灌溉。b)防寒：对不耐寒的树种分别采取不同防寒措施，确保树木安全越冬。c)施底肥：珍贵树种，古树名木复壮或重点地块在树木休眠后施入有机肥料。首都博物馆 物业管理投标书 98d)病虫防治。e)补植缺株：以183、耐寒树种为主。f)维护巡查：清理枯枝树叶干草，做好防火。室内植物摆放方案室内植物摆放方案 古人云：宁可食无肉，不可居无竹。由此可见绿色盆栽植物在工作、生活中起到不可缺少的作用。巧妙的利用观赏花木来布置，是一种优雅诚恳的礼仪。艺术性的园林花卉，能够引人入胜，焕发精神，增加工作效率，提升建筑形象。结合博物馆规划总体布局，室内绿化观赏植物摆放着眼于创造绿色空间，起到美中激典雅，景中见神思的作用。1、植物摆置的范围 提供博物馆办公室、接待区、会议室以及其他公共区域的植物租摆服务。提供大堂出入口花木装饰。根据客户的需求，提供贵宾会议室、报告厅等区域的插花服务或临时性大型会议、庆祝等活动的所需的盆花、插花184、等。领导办公室内的个性摆花。2、管理模式“个性化设计”。根据不同的空间特点、场合、个人爱好等因素进行摆置设计，选择相应的品种、最适宜的植株进行定点布置。3、作业要求 植物摆置美观、舒适，摆设的花卉植物处于观赏期，各种花木尽现自身特性，枝繁叶茂，匀称美观。4、植物摆置原则 根据不同的空间特点或客户需求进行摆置设计，选择最佳的品种、最适宜的植株进行定点布置。对于外事接待，了解、尊重不同国家、民族的习俗，并选择与之相适应的植物品种进行摆置。根据重大节日和大型活动及时调整室内外摆置绿化植物，展示最佳绿化效果。采取日常例行植物摆置与节日庆典植物摆置相结合，有效节约成本。摆放植物利于净化环境，对人体健康无185、不良影响。充分考虑植物的寓意以及体现季节变化和节日喜庆特点。最大程度减少对办公秩序和环境的影响，为物业使用人提供最大便利。5、室内植物摆置准则 重点装饰与边角装饰。重点装饰就是将植物摆放于较为显眼处，边角装饰是将植首都博物馆 物业管理投标书 99物摆放在转角、角隅等部位。结合空间装饰、家具陈设等因素布置绿化。中式风格的办公室，应选择中小型盆景具有中国传统意韵的植物：叶片大、显气派的大型观叶植物，与现代西式家具比较和谐；笔直或叶片坚硬的植物宜放在具有现代感的办公室。沿窗、中厅围栏布置。以花槽或小型盆栽的植物靠窗，中厅布置绿色植物，能使植物接受更多的日照，并形成室内绿色景观。不同的背景设置不同色泽186、或形态的植物。素面及柔和的色彩是绿色观叶植物或色彩明艳的观赏花卉植物的最佳衬托背景，叶片斑谰的植物及淡色花团的观赏花卉宜放置于深色的背景前；小叶型的植物宜放置于素面的墙壁前，大叶型植物适合花纹背景。掌握幸运区域方位。每个单独的空间从入口处到全部深度 1/3 内的区域，就是民间的最佳区域，称为幸运区。幸运区是客人踏进此空间的首要印象位置，可将中意的花木摆设在幸运区内。6、室外植物摆置准则 与建筑风格和周边绿化相适应。与博物馆使用功能相适应。7、室内植物摆置方案 办公室观赏花木的设置要与室内工作人员的职业、性别、年龄、性格和爱好相呼应，也要考虑时令或喜庆的需要，结合民俗和时代气息等综合考虑。办公室187、的绿化，要达到愉悦心情，陶冶情操，烘托气氛的效果。同时，还应根据时令，暑夏炎热，选用冷色花，使人感到凉爽；严冬低温，挑选一些暖色花卉，使人感到温馨和暖意。大型会议植物摆置的重点是主席台背景，宜选用叶片革质面富有光泽，常年翠绿，个性强，树态优美的高大观叶植物。美化主席台背后时，每次只适宜摆放一种，成排摆放，中间略高，两边略低，突显雄伟壮观。主席台上的装饰，采用西式半圆形插花。小型会议室主要的装点之外，是会议桌中心的空档地方。宜选用突出会议主题、能净化烟雾的植物，以及能寄寓古朴清新、典雅大方、呈祥兆瑞，醇芳常驻的中小型观叶、观花和观果的植物。接待区是促进人际沟通与情感的重点区域，宜摆放绿色系植物。188、绿色系植物可以带来心灵的安定感和平和感，同时具有优越的改善空气质量的功能。楼层通道是人们活动频繁的区域，宜在转角、墙壁面易污损的地方、门窗外正首都博物馆 物业管理投标书 100对路的屋角等摆置生长较旺盛的绿色植物。光线较弱、不常走动或使用的区位，增加该区亮度，摆置耐阴、叶面革质光亮的绿色植物或观叶植物有助于改善滞气。8、室外植物摆置方案 博物馆入口处于视线焦点，布置要明亮、整洁。宜采用高大的盆栽、树桩盆景，树桩盆景周围采用应时鲜花盆栽进行图案式布置，花朵要大，暖色系或颜色鲜亮，依循四季变化更新花卉以表现出季节感。大型活动、外事接待、节日庆典等情况，采用各色鲜花在楼外广场和平台进行摆置，烘托庄严189、隆重的气氛。9、室内植物摆置的配器 套盆。选用稳重、外型圆润、对称的套盆，与摆设位置周边的色彩、质感和风格谐调融合，或具有反衬效果或画龙点睛的作用。几架、基座。包括红木几架、根雕底座、藤制品等，须与室内装潢相协调。饰件，符合吉祥、富贵、长寿、平安、喜庆、吉利主题，采用紫色、红色、桃红色、粉红色、黄色、金色、银色等吉祥色系；装饰物尺寸大小，应视盆栽或花束的大小来作搭配。10、室内外摆置植物日常养护管理 根据植物生长习性、摆置环境等因素进行科学养护。清洗：清除植物体表面灰尘，促进植株呼吸，增强光合作用。上蜡：增加叶面平滑植物的光泽度，不可处理幼叶，不可用力挤压叶片。修剪：适时进行修剪或疏剪，随时190、剪除枯叶、病枝、密枝保持植株良好的形态。11、室内外植物摆置特别事项 办公室摆置植物的日常养护与更换时间安排与办公室的清洁工作一同进行，会议室等室内公共区域和室外花木的更换工作安排于闭馆后进行。预防性消杀作业于苗木出圃前进行并滞留一周，避免药物对工作人员的影响。摆置植物发生病虫害，即时予以更换。植物摆置工作严格遵守博物馆的规定和要求，对未经授权的部门或区域严禁擅自作业，需要时由指定人员陪同。在摆置植物时要垫上与盆底形状相同的木板或塑料片，避免地板或地毯受到损伤。首都博物馆 物业管理投标书 10112、博物馆常规植物摆置标准 区域 位置 配置情况 配器 备注 办公室 领导办公室 每间配置高档大型191、盆栽高档应时盆栽花卉或中小型盆景，盆式插花或时花。采用高档套盆，配置高档几架或底座。提供个性化设计服务 普通办公室 中型盆栽，普通观光植物 高级塑料套盆 提供个性化服务 会议室 大会议室（包括报告厅）大型观叶植物，时花或观叶植物装点 高级塑料套盆或陶瓷盆 临时性放置，以每年 12次作为计算基准 中、小型会议室 小型绿色盆栽，中型植物 高级塑料套盆 日常 展区 公共走道 每层平均摆放中型植物，小型植物 高级塑料套盆或陶瓷盆根据空间特点配置几架或底座 日常 大堂 摆放大型植物 根据空间特点配置几架或底座 日常 洗手间 每间洗手间摆放一盆小植物 高级塑料套盆或陶瓷盆 日常 室外 博物馆入口外 对称放192、置两棵高档大型盆栽或树桩盆景，其下布置观叶植物。高级塑料套盆 日常 大型活动、节日庆典期间楼外植物摆置 以大堂为基准布置时花花坛 高级塑料套盆 临时性放置，以每年 4次作为计算基准 首都博物馆 物业管理投标书 1022.5 其它专项服务 2.5 其它专项服务 1、大堂前台服务、等待区展厅服务 A、工作内容：1)按要求安排会场和会议服务（包括送水）；2)会前按要求摆放桌、椅、台布、台裙、会标、音像设备、茶杯、纸、笔，布置花木，整体效果和谐；3)会后整理会场，再关设备，用品回库；4)保持会议室经常性的卫生器具完好；5)按规定须知好杯具、毛巾的洗消工作：领导及领导会客室所用杯具由指定服务员在指定区域193、清洗、消毒；会议室及部分办公室公用杯具由专门洗消间设专人负责清洗；6)国旗、窗帘、杯垫等定期清洗；7)配合保安部制止违反博物馆规定的不良行为；8)全程提供进馆咨询工作。并与展厅服务区、餐饮服务区、纪念品销售区工作人员保持联系。B、服务标准：1)会场布置符合主办者要求；2)会场布置整洁、大方、会标大小、颜色协调，花木适度，摆台合理，符合国际标准；3)茶杯洗消标准要符合卫生防疫规范要求；4)保持室内整洁，保证设备正常运行使用；5)旗、窗帘、杯垫等整洁；6)时刻掌握馆内参观人员动向，负责协调票务与展区之间的沟通工作；7)对突发事件的处理要及时冷静，严格按照预案步骤进行，并及时上报相关领导。2、餐饮服194、务 A、员工餐饮服务 1)检查每日三餐开餐前，搞好职员餐厅环境卫生，保证桌、椅摆放整齐，桌面、椅面无尘土、油渍污物等，保持地面整洁、干净。2)检查每日开餐后，打饭秩序是否良好，避免秩序混乱以及一些不必要的情况发生。首都博物馆 物业管理投标书 1033)检查餐厅内所有配套设备、设施是否完好无缺。4)检查餐桌、桌椅及地面脏物是否定期清理，保证餐桌、保持餐厅整体环境美观。5)检查操作间操作工具卫生情况及环境卫生情况是否良好，厨房各级人员是否按操作规程工作。6)检查每日三餐饭菜质量是否符合标准，热食品温度是否合适，并定期向就餐员工征询宝贵意见，以便更好的进行管理。7)检查餐厅工作人员是否按规定着装，服195、装是否整齐，是否配带胸卡并且位置规范，个人卫生是否良好，是否符合餐饮行业卫生规范。人员规章制度并且能够严格执行博物馆的各项相关规章制度。8)检查餐厅工作人员有无违反餐饮人员规章制度并且能够严格执行博物馆的各项相关规章制度。9)检查餐厅人员上班时工作时工作态度是否端正。是否每位员工都能热情、精神饱满地对待工作。10)就餐时可以放送一些旋律优美的轻音乐，以便给就餐员工提供非常舒适的就餐环境。B、团体订餐的服务规程 根据不同的订餐团体的就餐形式，餐厅服务工作应采取不同的工作方式。1)监督团体订餐的服务工作是否做到：a)标准统一。服务员按标准为客人准备菜单（食单、菜单的内容要严格执行标准规定），拟定菜196、单时，要与订餐主办单位负责人互相配合，菜肴品种、档次及数量根据标准确定。b)掌握就餐人数，服务员应按其订餐人数提供大小适当的就餐环境，同时安排好就餐所需桌椅及各种餐饮用具。c)集体聚餐式的订餐，可根据其订餐人数安排桌数，按每桌就餐人数摆放好就餐用具，如餐碟、餐勺、筷子及公用菜碟、菜勺、筷子、牙签等，同时要备足更换用的餐用具。d)掌握就餐方位。每一订餐团体的用餐方位服务人员一定要做到心中有数。如果一个餐厅同时接待几个订餐团体时，一定要注意按事先安排好的方位将每一位团体引到其座位上，以避免出现错位现象。e)掌握就餐时间。掌握订餐时间的关键有三点：一是掌握订餐的开餐时间，以便准时开餐；掌握订餐团体的197、用餐时间要求，以便服务人员在规定的时间内首都博物馆 物业管理投标书 104完成好各项服务，上齐各种菜肴食品；三是掌握好开餐、用餐时间要求，合理安排服务，提高劳动效率。f)掌握订餐性质。订餐有会议订餐，旅游团订餐、访问团订餐、考察团订餐等。由于订餐性质的不同，所以服务人员要做到，了解订餐顾客的国籍、身份、民族及宗教信仰，使餐间服务准确无误；了解订餐顾客的特殊需求及饮食禁忌，把服务工作做到细微之处。g)掌握订餐顾客的特殊需要，在就餐过程中，餐厅服务人员就应灵活服务。如对身体不舒服的顾客，应及时让厨房另做病号饭；对因故不能准时来餐厅就餐的顾客，应留餐。2)监督就餐过程中的服务程序 a)服务员根据订餐198、人数整理布置好餐厅，配备好相应的就餐桌椅，并在餐台上摆放台签，备齐各种物品，了解当天订餐供应的食品品种，配制好所需的各种佐料，整理好个人仪容。b)客人用餐前，摆齐所需的各种餐饮用具和佐料。c)恭侯宾客，引客入座。做到客人一到立即有人提供引导服务，以便于顺利开餐。d)及时开餐，送餐上桌，合理摆放，按量供应。e)递送茶水、毛巾。因此当各种食品上齐后，应将茶水及毛巾送至客人面前。f)以礼相送，收拾餐台。就餐客人用餐后往往是分散离台，这时服务员应随时送客，说相送语，以示服务热情。待客人全部离开餐台后方可撤台。g)核对就餐人数。就餐结束后，汇总就餐人数，为结帐做好准备工作。C、大堂餐饮区管理 1)休闲区199、服务 a)为参观者提供一个休息和交流的空间，开设休闲区，提供一般性饮料和休闲食品。b)饮料：咖啡、牛奶、茶、各种软饮及碳酸性饮料；c)休闲食品：各种京味小吃及即食食品；d)参观者根据自身需要选择消费饮料和休闲食品；e)服务人员依据四星级酒店的标准为客人备餐服务；2)餐厅服务 a)为参观者提供一个午间休息和就餐空间，开设餐厅，提供各种快餐和套餐。首都博物馆 物业管理投标书 105b)快餐：各种中西式快餐；c)套餐：根据价位的不同提供各种营养套餐；d)参观者根据个人口味的不同选择自己喜爱的餐点；e)服务人员依据四星级酒店的标准为客人备餐服务；（1）纪念品零售服务 我司在纪念品零售服务过程中，全力配200、合博物馆方面做好经营工作，利益共享风险共担。将纪念品销售做成全国博物馆纪念品销售的楷模。（2）文物包装与搬运 文物保护方面。由于工作需要，我司接触了不同博物馆的文物保护方面，特别是文物修复和包装的专家，他们有着良好的素质和工作态度。注重工作前的准备和筹划，因此每次拆装都是有条不紊。对小件文物包装，注意箱内的填充物的着力部位和固定方式。大件文物的包装则多是运用吊装方法，固定的托架，可拆卸的包装箱，编号的泡沫板作填充。确保文物万无一失，而且每次文物包装过程中，都有文物修复专家全程陪护，随时做处理。例如拓本文物的运输：即在文物拓本搬运、提取过程中，取放不当失慎、包装不善或遇到剧烈震动都能使藏品受到损201、坏。工作人员在搬运藏品时，必须小心谨慎，轻拿轻放。最好将文物（博物馆的碑帖拓本列为文物）装入软囊匣，或做外套包装。如将一些珍贵的碑帖拓本出外展览或出国展览，绝对避免在雨雾、严寒、风沙的天气中运输。对从事文物修复的工作人员，应该经过专家培养训练、掌握修复文物的基本知识及技能。首都博物馆 物业管理投标书 106第六部分 工程运行维护管理服务方案（二包）第六部分 工程运行维护管理服务方案（二包）1前期介入服务 1前期介入服务 1.1 接管入住方案：1.1 接管入住方案：博物馆接管入住方案按阶段来分，它可以分为介入期、入住期、备展期。介入期：我们深入了解本项目的规划设施思路和博物馆工作人员的需求。制订202、本项目物业管理接管方案，为物业的接管打下坚实的基础。入住期：成立项目办公室，进行博物馆的接管验收、项目开荒。项目接管流程 项目接管流程 成立本项目接管小组 物业管理施工前期介入 物业管理的前期准备 物业土建部分的分层验收接管 接管楼层钥匙移交 物业各系统分项验收接管 物业各设备间、机房、配电房的钥匙移交产权资料、技术资料移交 管理处进驻物业 客户资料移交 签收移交清单进入正式管理 成立项目办公室 签订物业管理委托合同 首都博物馆 物业管理投标书 107前期介入 前期介入 前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度的满足博物203、馆工作人员的需求。我们将着眼于以下几方面的工作：1、项目接管小组 签订物业管理委托合同后，我们将从公司本部内选派多名管理、技术人员，组成项目小组，开展前期介入工作。项目小组将对本项目进行分析，提出针对物业项目的整体设想及策划，同时对博物馆的设计、施工过程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议，定期与博物馆工作人员及承建商协调解决。2、前期准备工作 在深入了解博物馆工作人员需求的基础上，做好前期准备工作。进行人员的招聘，培训等。1.2 入住验收阶段 1.2 入住验收阶段 1、按规范实施接管验收 充分利用前期介入收集的各种资料和数据，以及对博物馆的了解，通过接管验收这一管理程序对本项目进行严格、204、细致、全面的接管验收。2、物业接管验收应提交的资料清单（1）产权资料：项目批准文件 用地批准文件 建筑执照 拆迁安置资料 环境评价报告（2）技术资料：竣工图包括：总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸 地质勘察报告 工程合同及开、竣工报告 工程预决算 图纸会审记录 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）隐蔽工程验收签证 首都博物馆 物业管理投标书 108 沉降观察记录 竣工验收证明书 钢材、水泥等主要材料的质量保证书 新材料、新配件的鉴定合格证书 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书 砂浆、混凝土试块试压报告 供水、供暖的试压报告 所有设备的使用说明书205、及供货合同复印件 所有厂家联络一览表（3）其他相关手续：供电协议书 供水协议书 供气协议书 电信相关协议 有线电视使用协议 网络协议 电梯准运证 防雷系统检验报告（4）其他涉及博物馆的资料 3、楼宇验收标准（1）地基基础的沉降不得超过 GBJ7 的允许变形值：不得引起上部结构的开裂 或相邻房屋的损坏。（2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过规范的规定值。砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。（3）木结构座结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合规范的有关规定。（4）外墙不得渗水。（5）各类屋面必须符合 GBJ207 中 406 条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。平206、屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。阳台和三层以上房屋的层面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗首都博物馆 物业管理投标书 109漏。（6）楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。洗手间、阳台、漱洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒水和渗漏。木楼地面应平整牢固，接缝密合。（7）钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。（8）进户门不得使用胶合板制作，门窗应安装牢固，底207、层外窗、楼层公共走道、窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。（9）木装修工程度表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽、与基层必须钉牢。（10）门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。（11）抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。（12）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。（13）油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。（14）电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，导线连接不得采用绞接或绑接。采用管于配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于 1M欧/kV。（15）208、应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。（16）照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。（17）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合 GBJ232 的要求。（18）电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的吸声和震动声不得超过 GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。（19）除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。（20）管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施 必须符合 GBJ242 的要求。应209、按套安装水表或预留表位。首都博物馆 物业管理投标书 110（21）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。（22）洗手间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过 8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。（23）卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢固、部件齐全、制动灵活。（24）水泵安装应平稳，运行时无较大震动。（25）消防设施必须符合 GBJl6、GBJ45 的要求，并且有消防部门检验合格签证。（26）采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后210、，必须有专业部门的检验合格签证。（27）各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。（28）管道的管径、坡度及检查必须符合 GBJ242 的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。（29）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合 GBJ242 的规定。（30）锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟排放浓度应符合环保要求。（31）经过 48h 连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。（32）室外排水系统的标高、窖井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合 GBJl4 第二章211、第 234 节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。（33）化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于 5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。（34）明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。（35）房屋入口处必须做室外道路。并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。（36）单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。（37）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。首都博物馆 物业管理投标书 111（38）影响房屋结构安全和设备使212、用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。（39）对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负费维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。4、进场接收方案（1）各类文案资料的交接 在进行博物馆楼宇及系统交接前：技术资料的交接。在进行博物馆楼宇及系统交接后：进行产权资料、相关协议、及其他资料的交接。（2）楼宇及系统交接 分层验收、接管 对于验收合格楼层同时进行钥匙交接 所有土建工程接收后再进行系统分项验收和接收 验收应四方到场（3）验收记录单一览表 钥匙移交清单 项目 验收表 接管验收资料遗留213、问题登记表 接管验收设施设备遗留问题登记表 接管验收问题整改表 物业移交书 各类分项工程验收表 2.工程运行维护日常管理服务 2.工程运行维护日常管理服务 工程部的特点 工程部的特点 工程部负责电力、电梯、空调、给排水及弱电等设备系统的运行管理、维护保养、故障检修工作，堪称博物馆物业项目部的心脏部门。工程部的管理需要有科学性和严密性，除了因为它本身的技术性外，还因为它的工作直接或间接的与客人联系在一起。客人来到博物馆需要得到物质上的、精神上的享受，而这种首都博物馆 物业管理投标书 112享受很大程度上是依赖于完善的服务设施和设备，离开了这些，服务质量就没有了支撑点，就没有后盾。工程部的基本职能214、 工程部的基本职能 1、供应能源-工程部负责管理为博物馆日常经营提供能源的设备如供电、供热、供冷、供汽等，负责控制和运行这些设备,保证博物馆日常经营的需要。2、设施设备维修-负责博物馆所有的设备设施维修和保养。3、设备设施增建、更新和改造-为了发挥设备的综合效益和避免设备老化,并不断提高和完善博物馆的形象,使博物馆永褒青春,提高竞争力,应对设备设施和博物馆装修进行增建,更新和改造。工程部的管辖范围 工程部的管辖范围 1、负责博物馆电力、电梯、空调系统；冷热给水、排水系统、弱电系统的运行管理、设备维护、保养和故障检修。2、负责博物馆水暖设备、机械设备的维修保养和故障检修。3、负责博物馆电冰箱、清215、洁机械、人力推车和五金构件的检修工作。4、负责博物馆内外装修设施、家具、装饰灯具的维修、保养工作。5、负责博物馆动力各系统的完善改造、设备更新和小项增改工程施工。6、对博物馆土建结构方面的渗漏水等负责联系处理。7、负责油料的储存和发放及其设备的维修保养。工程部组织结构 工程部组织结构 1、岗位设置 根据博物馆物业规模、设备概况及工程部职责范围的任务内容，设置以下类别岗位：首都博物馆 物业管理投标书 1131-1 工程部主管：负责工程部的运作管理。1-2 强弱电工：负责配电及所有电气设施的运行维修。1-3 空调工：负责空调系统的运行和维护。1-4 电梯工：负责电梯的运行和维护。1-5 水暖工：负216、责给排水和水暖设施的维护检修。1-6 机修工：负责洗涤设备、五金构件和机械的维护检修。2、组织结构 按以上岗位结构和人员编制，工程部技工分为 2 个班组：2-1 电气班：配电、强弱电维修、电梯岗位编为一个班组；其中 1 人兼任领班。2-2 维修班：空调、水暖、机修岗位编为一个班组；其中 1 人兼任领班。3、管理结构 3-1 各班组人员按岗位职责分别对所属工作负责；3-2 领班负责分配本班人员的工作，带领本班组人员按相关程序完成所属范围内的任务，负责对本班组人员进行考评；3-3 主管根据工程部的任务内容将工作分配到各班组，负责统筹和协调，直接对领班进行考评，必要时直接对班组技工进行考评。4、组织217、结构图 首都博物馆 物业管理投标书 114 上述共计 28 人 经理 1 人 强电 9 人 弱电 2 人 空调 6 人 给排水 6 人 综合维修3人 文员 1 人 首都博物馆 物业管理投标书 1155、技工素质要求 5-1 强弱电工：熟悉高低压电气系统及配电操作、电气维护和检修；有 3 年以上实际经验；持相关职业资格证。5-2 空调工：熟悉中央空调系统；有一年以上实际经验；有一定机电技术基础。5-3 水暖工：有熟练的给排水管道维护检修施工技能；熟悉 PVC、PAP、PPR 管道施工工艺。5-4 综合维修工：有熟练的钳工、机械维修综合技能；会电氧焊；有一定电气基础。6、人员编制 以上结构，根据相218、应班次的运行要求，工程部的人员编制如下：工程部编制共 28 人：经理 1 人、文员 1 人、强电 9 人、弱电 2 人、空调 6 人、给排水 6人、综合维修 3 人。7、管理模式 7-1 按博物馆管理结构，工程部实行主管负责制，主管对工程部责任范围内的各项事务负有全部责任，并直接对博物馆项目总经理负责。7-2 每个班组设领班一名，负责带领和组织本班人员完成所属范围内的任务；对主管负责。7-3 各班组内采取灵活的岗位人员分配方式，本班组内的所有人员根据排班或工作任务需要由领班安排在相应岗位，并可随时根据需要进行调整。7-4 当班人员对所在岗位的工作负责，按岗位职责和操作程序完成所属范围的工作；保219、证工程部的运作规范有序、有条不紊的进行。要求每班组内的人员对本班组各个岗位均能熟练胜任，以便随时适应不同岗位的工作。7-5 如遇特殊情况或紧急任务，工程部所有人均应不分班组岗位和工种，服从博物馆项目领导和主管调配，不计时间和报酬，积极配合其他班组、岗位或博物馆项目其他部门完成任务，保证博物馆项目正常经营。首都博物馆 物业管理投标书 1167-6 所有人员实行单一的雇佣合同制。工程部内部按星级酒店管理模式实行单一的制度化管理，各岗位的各项任务均按标准程序进行量化，根据完成情况予以考核，每月根据考核结果奖优罚劣。工程部设备管理模式 工程部设备管理模式 1、工程部内按设备系统类别划分不同岗位，并将相220、应岗位合并为两个班组。班组内人员由领班按任务所需和个人专业特长分配不同岗位，但可以根据排班和实际任务的需要，调整到本班组的其他岗位，满足以精简经济的人力保持设备良好运行和维护的需要。2、各岗位当班人员按职责范围和岗位职责负责所属设备的运行和维修保养，严格遵守设备安全操作规程，按制订的运作程序规范的完成工作任务。3、设备维修作为工程部设备管理的主要内容，将按日常报修、日常巡查检修、预防性维修和翻新改造四个功能块来进行，具体说明如下：3-1 维修功能 所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：3-1-1 预防性维修：所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实施预防性的检修221、。3-1-2 日常报修处理：设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。3-1-3 巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段对责任范围内的设备设施进行巡查，发现故障和异常及时处理。3-1-4 增改翻新：根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。3-2 维修结构 3-2-1 主管负责根据物业设施规模制订维修程序和维修计划。首都博物馆 物业管理投标书 1173-2-2 以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。3-2-3 重要设备设施和综222、合专业性设备设施由相关班组共同进行维护、保养和检修。3-3 维修控制 3-3-1 主管负责监督各班组按既定的程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护、保养和检修。3-3-2 日常报修处理由报修部门负责验收设备修复质量并签收工程报修单。工程报修单共三联由报修部门验收签字后一份报修部门留存、一份工程部备查、一份由工程部每月汇总转交财务核算材料成本。3-3-3 预防性维修项目由维修人填写维修记录，使用或保管部门进行验收签字；如有更换配件或耗用材料以工程报修单方式处理。3-3-4 工程部日常巡查中的检修由检修人填写巡查检修记录，并由使用或保管223、部门验收签字；如有更换配件或耗用材料以工程报修单方式处理。4、技术与安全运行保障模式 4-1 成立以主管为组长、各班领班为副组长、各岗位骨干为成员的工程部技术与安全运行保障小组，集中工程部优势力量及时迅速的解决工程部运作中的各种技术难题、加强和保证安全运行。4-2 技术与安全小组各成员在日常工作中同步负责所在班组或岗位的技术与安全保障。密切注意所属责任范围的设备设施及人身财产运行安全。4-3 领班负责制定本班技术与安全运行保障计划，组织本班技术培训和安全检查；主管负责制定本部门技术与安全运行保障计划，组织全部门的技术和安全检查。班组和全部门按计划时间和项目进行技术培训和定期的安全检查、评估，对224、发现和存在的隐患及时处理，确保工程部安全运行。首都博物馆 物业管理投标书 1184-5 工程部日常运作中各岗位出现的技术疑难问题当班人员不能解决时，主管及时组织技术小组成员共同想办法处理。确认部门内无力解决的，由主管及时向上反映，并尽快联系专业博物馆项目或厂家支持，确保博物馆项目正常经营。4-6 实行安全操作一票否决制。各岗位人员严格遵守操作规程和安全制度，对工作认真负责，杜绝事故发生。在部门或博物馆项目组织的安全检查中不能达标的班组和岗位，本月各项奖励一律取消。凡发生安全责任事故的，情节严重的直接责任人立即调离工程部。工程部财务管理模式 工程部财务管理模式 1、主管对本部门的财务管理负有直接225、责任。2、工程部所有物品申购领用均需主管审核签字，严格控制备件库存成本和非营业所需物品领用。3、工程部工具和常用备件由各班组直接从博物馆项目仓库领用，并负责保管。不另设保管员。4、每月财务盘存日，先以班组为单位由领班负责进行物品清点，并与仓库核对后，报表交主管汇总。主管负责将本月所有财务报表汇总交财务部。不另设财务或统计员。5、其他严格按公司财务制度和程序处理。工程部管理制度 第一节 岗位责任制度 工程部管理制度 第一节 岗位责任制度 主管岗位责任 1、坚决贯彻执行博物馆项目总经理的指示，直接对总经理负责。2、对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员。培养、巩固骨干队226、伍，切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的成本开支保持博物馆项目高格调水准。首都博物馆 物业管理投标书 1193、制订下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。4、深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查：（1）审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。（2）审阅各系统运行监测技术参数，发现偏差，及时修正。（3）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。（4）现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关班组组织力量消除；发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽227、快处理。（5）现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。（6）现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。5、审定下属班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。6、组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。7、根据营业要求与科技发展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。8、深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养员工博物馆项目责任感。9、编制培训计划，定期对人员进行培训，提高管理水平，把工程部建228、设成为一支高素质、高技术水准、高效率，高服务质量的队伍。10、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。11、掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。首都博物馆 物业管理投标书 120班组领班岗位责任制 1、模范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组领班的首要229、责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。3、领班是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证博物馆项目的正常营业。5、负责制订本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核，并负责检修保养计划的实施。6、做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应230、清楚的记录在班组档案，每月交主管审阅。7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总。工程部技工岗位责任制 1、准时到达工作岗位，服从领导的调度和工作安排，按时、按质、按量的完成工作任务，不擅自离岗和串岗。2、遵守员工守则和本部各项规章制度、操作规程，努力学习，不断提高思想素质和技术水平。3、树立良好的服务意识。坚持宾客第一，恪守“客人都是对的”服务信条，把“理”让给客人。以优质的服务为博物馆项目争取荣誉，创造财富。4、发扬主人翁精神，开动脑筋，大胆提出合理化建议，为博物馆项目多做贡献。首都博物馆 物业管理投标书 121第二节 各岗位负责范围和职责 第二节 各岗位负责范围和职责 一、电工（一231、）配电及维修电工负责范围 1、负责强弱电力系统的运行管理。2、负责变压器、高低压配电柜及控制设备的维修保养和故障检修。3、负责水泵房电气设备的维修保养及故障检修。4、负责电梯、空调、冷冻设备动力电源供给。电机和控制电气一般由电梯、空调班自理，但对方力量或设备不足时，应积极配合支持。5、负责餐厅、厨房、客房、洗涤动力设备电气的维护保养和故障检修工作。6、负责博物馆项目范围内所有照明设备的保养和故障检修。（二）配电电工岗位职责 1、严格遵守博物馆项目员工守则和各项规章制度。2、努力学习技术，熟练的掌握本博物馆项目供电方式状态、线路走向及所辖设备的原理、技术性能及实际操作。3、努力做好设备的维护保养232、工作，做好防护工作，确保安全运行。4、坚守岗位定期巡视电气设备密切监视运行情况，正确抄录各项数据并填好报表。5、对来人来电报修及时登记，填好派工通知单通知维修班前往处理，并做好每日工时材料统计工作。6、值班长负责安排电工日常维修工作。7、发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。8、事故未排除不进行交班，应上下两班协同工作，一般性故障应交代清楚并做好记录。首都博物馆 物业管理投标书 1229、请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人。10、按规定的时间做好值班室内外清洁工作。(三)维修电工岗位职责 1、严格遵守员工守则和各项规章制度。2、努力学习技术，熟练地掌233、握电气设备的原理及实际操作与维修。3、制订所辖设备的检修计划，按时按质量地完成，并做好记录表格。4、除完成日常维修及计划维修任务外，有计划地进行其他工程任务。5、积极协助配电班的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从值班长的指挥。6、日班维修值班负责灯泡备品清点，发现不足要及时补充。7、严格执行灯光管理制度，中班巡灯者上下班时要负责交接班。8、交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。9、请假、补休需在前一天报告领班，并由领班安排合适的替班人。10、每月进行一次分管设备的维修保养工作。二、电梯工（一）电梯工负责范围 1、负责博物馆项目所有电梯的运行234、管理。2、负责博物馆项目所有电梯及附属设备的维修保养和故障检修工作。3、负责各轿厢（不包厢内）、井道及井道底、机房、各控制柜的清洁。4、负责各电梯照明及内选外呼指示的巡查和检修。首都博物馆 物业管理投标书 1235、负责博物馆项目自动门的维修保养和故障检修。（二）电梯工岗位职责 1、遵守博物馆项目的各项规章制度，按时上下班，当班时间不得在机房会客，不得无故离岗、串岗。2、密切监视和掌握各机的运行动态，及时做好需变动的电梯运行方式的调度、管理工作，以适应客流量的需要。3、按时完成分管设备的定期保养项目和当班分配的维修工作任务。4、机房当值人员接到报修项目应立即与外出维修的班组人员联系，尽快到位检235、修，恢复正常，同时做好电话记录。5、当值班人员遇到运行中的电梯出现紧急情况，首先应保持镇定，立即报告领班主管并通知当班外出作业人员迅速回岗，按应急处理办法进行处理。6、交班时，应交代清楚各机运行情况；接班者应按规定巡检时间对各机房、各梯进行异声、异味、乘感、照明及内选指示等项目检查，如有异常情况应协同维修好才能交接班。7、填写“工作日报表”并做好值班室清洁卫生。（三）电梯工夜班一人值班职责 1、服从博物馆项目值班人员对电梯运行方式的调度指令，密切注视电梯的运行动态，做好运行方式的管理。2、坚守机房岗位，检查各梯运行情况，做好电话记录和交接班运行状况记录。3、发现电梯出现故障时，应先报工程值班负236、责人，立即到现场检查、判断故障情况，如一人不能排除的故障，应请求派人协助，并注意各机呼叫电话和监视轿厢内有无异常情况。首都博物馆 物业管理投标书 1244、出现故障的电梯，经检查由于人力和技术水平所限而无法修复时，应报告博物馆项目总值班经理批准，方可作停机处理。5、遇有电梯困人故障，首先通过对讲机向乘客做解释，然后报告博物馆项目总值班经理，并提示消防中心，监视被困乘客状况，迅速采取解救对策。电梯值班人员应严格执行“电梯困人的救援和处理办法”，把好安全关，防止失控造成危险。三、空调工（一）空调工负责范围 1、负责博物馆项目空调设备的运行管理。2、负责所有空调、通风设备的维护保养和检修。3、负责所237、有冷藏设备的维护保养和检修。4、负责中央空调水系统的维护保养和故障检修。5、负责空调、冷藏设备电机及控制电器的维护保养和检修。（二）运行工岗位职责 1、对当班空调水系统运行负有全部责任，值班人员必须按巡检制度定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、湿度符合规定的数值范围。2、值班人员必须掌握好设备运行的技术状况，发现问题立即报告领班，并立即进行抢修。3、当班空调设备运行由领班负责主持。主机开、停由领班负责或指定人员进行操作。4、按保养规程做好所分管的设备日常及月度保养工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态。5、当班值班人员必238、须按要求做好运行记录。首都博物馆 物业管理投标书 1256、值班人员必须严守岗位职责，服从指挥。严守操作规程，对安排的工作负责，不得擅离职守。（三）空调维修工岗位职责 1、坚守岗位，服从指挥，对主管和领班安排的工作负责。2、严格执行安全操作规程，保证维修质量，按时完成任务。3、发生故障时积极抢修，应急故障未处理完毕不得下班。4、认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，以求判断故障准确，维修快捷。5、维修人员违反制度，拖延时间，修理质量低劣造成影响营业或损坏设备，追究当事者责任。五、综合、水暖管道工（一）综合工负责范围 1、负责博物馆项目冷热水供水系统、排水系统、消防水系统的运行管理及上239、述系统设备（包括水泵、热水加热器、管道、阀门及其附属设备的保养和故障检修）。2、负责博物馆项目所有卫生间卫生洁具、五金构件的维修保养。3、负责博物馆项目洗涤机械设备、清洁卫生机械设备、厨房机械设备的维修保养。4、负责博物馆项目手推车、门地弹簧的维修保养及五金构件的修理。5、负责电氧焊施工及机加工、五金构件的小批量加工。（二）水系统巡检工岗位职责 1、巡检人员对当班水系统及其巡检范围设备的运行负直接责任。巡检人员必须按巡检制度规定的时间及巡检路线进行认真的巡检，并做好记录。2、巡检人员必须掌握整个水系统及其设备的运行状况，发现问题及时报告领班主管。首都博物馆 物业管理投标书 1263、执行领班及240、主管的指令，遵守员工守则，严守操作规程，当班时间不可擅离职守。4、按保养规程做好责任范围的设备保养工作。5、接班人员必须准时到岗，到岗后十分钟为交接班时间。认真履行交接班手续，系统及设备运行状况未交代清楚不交班；应急故障未处理完毕不交班。6、认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判断故障快捷准确，处理迅速及时。（三）综合维修工岗位职责 1、坚守岗位，服从指挥，对领班安排的工作负责。2、严格执行设备保养制度及操作规程，遵守员工守则及各项规章制度：保证工作质量，按时完成任务。3、接到日常维修通知要迅速及时到位，维修完毕及时返回班组待命。4、发生故障时服从调动，积极进行抢修；应急故障未处理完毕，241、人手欠缺时不得下班；交接班必须将维修情况交代清楚才能下班，确保博物馆项目正常营业。5、认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到判断故障准确，维修快捷。6、维修人员违反制度、拖延时间或修理质量低劣造成影响营业或设备损坏，追究当事人责任。第三节 工程部管理制度 第三节 工程部管理制度 一、机房值班制度 1、机房值班人员必须坚守岗位。不得擅自离岗、串岗，做与工作无关的其它事情。2、遵守设备操作规程。按规定定期巡视设备运行情况，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患。3、接听电话应使用礼貌用语，接到报修应按规定程序及时处理。首都博物馆 物业管理投标书 1274、机房内严禁会客242、。非本部门人员未经主管允许不得随意进入各机房。非本博物馆项目人员如需进入机房，必须由博物馆项目行政部门出具批条，并由主管或领班陪同。5、当班人员应认真做好机房内外环境及设备的清洁卫生，保持整洁。6、机房内不得堆放杂物及任何私人物品。注意防火、防盗、防人为破坏。7、认真做好各种记录，准确抄录各项数据。精心操作和维护设备，确保安全、高效运行及节能降耗。二、安全及防火制度 1、全体员工必须加强治安防范意识，执行博物馆项目制定的治安管理制度，协同保安部门认真做好工程部的治安保卫工作。2、岗位人员必须严守岗位职责，发生事故和发现可疑情况应迅速处理上报，并负责保持好现场。3、未经博物馆项目领导批准，外来人243、员（包括参观学习、探亲访友、施工等）禁止进入配电房、电梯机房、空调机房、泵房等。经批准进入人员必须办理好登记手续，由值班人员负责执行。4、博物馆项目无关人员进入各机房。如因工作需要进入时，必须征得值班人员同意，并自觉接受值班人员管理。5、各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须对所属机房范围进行安全检查；发现有不安全因素，及时进行整改。6、不得随意配制各机房钥匙。无人时各机房、班组工作场地门窗必须锁好；水暖工负责检查锁好各水池盖，无关人员不得借用钥匙，除水暖工外，必须经主管批准才能打开水池盖。7、各班组工具、材料要有专人管理，携带工具、材料出博物馆项目必须经主管同意按规定办理出门手续。8、博物244、馆项目及工程部所有场所均禁止吸烟。首都博物馆 物业管理投标书 1289、维修工作中需使用易燃材料时，应特别小心。各班组不得存放易燃油料 1 公斤以上。需要动火作业时，要办妥动火证后方能施工。施工前尽可能排除易燃物品，施工后认真检查，确无火种后方能离开。10、不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏应及时报告保安部。11、发现火警及时报告，尽力和消防队员一道扑灭火灾。一旦博物馆项目发生火灾，工程部的首要任务是保证供水、供电，保证消防水泵等设施正常运转，并组织重要设备的保护和疏散工作。三、机房“动火”制度 1、在机房因维修需要，需动用电、气焊时，均需报告消防中心，领取动火证后，方可作业。2、在“动火245、”作业时，安全部应派人至现场，且备配有防火器材。3、电、气焊工必须持证操作。4、烧焊地点周围应清除 5 米内的任何易燃、易爆和可燃物质。5、电焊机地线不准接在建筑物、机器设备、各种管道上，必须设立专用地线。6、焊割地点与乙炔发生器和氧气瓶的距离不少于 10 米，氧气瓶与乙炔发生器保持 5 米以上的距离。7、工作完成后，立即切断电源、气源，清理现场，在保证无余火、余热复燃的危险时方可离开。四、维修材料及工具领用制度 1、领用维修材料及工具均应填写领用单，经主管审批后方可去仓库领取。2、未经部门主管批准，不可将领用的材料和工具用于店外。3、凡出店的材料及工具均应有部门主管签署的出门证，交保安检验，246、方可出店。4、较大型的专业工具应随用随借，当日归还。首都博物馆 物业管理投标书 1295、专业工具未经培训不得随意使用。6、多余材料应及时退库。7、有回收价值的备件应以旧换新。五、机房钥匙管理制度 1、凡 24 小时值班的机房，钥匙交工程部统一保管。2、凡不是 24 小时值班的机房，钥匙交安全部统一保管。3、不允许私配机房钥匙。4、无关人员不得借用机房钥匙。5、机房钥匙一旦遗失必须立即申报。6、无人值班的机房，借用钥匙只允许少数专人领用。六、备件仓库管理制度 1、物品应按类分放，按类编号。2、所有物品均应建立明细帐。3、库存物品应执行“先进先出，定期翻堆”的仓库管理原则。4、凡出入库物品均应在247、货卡上登记。5、不允许在库房内拉用临时电，使用不合规格的照明，库房内不允许吸烟，不准会客，不准吃食品。6、不允许将易燃、易爆的物品存放在非危险品库房。7、对长期滞存在仓库的物资，要主动向工程部主管报告，以便采取措施。首都博物馆 物业管理投标书 1308、存库物品必须做到“三对口”，即库存物品与货卡相符，货卡结算存数与物品明细帐目相符，每月月底，库房保管员应根据明细账记录的收、发、编制“进、出、调、存”月报表报工程部主管。七、交接班制度 1、接班人员必须提前 15 分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。2、接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况248、，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。3、交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。4、如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕告一段落，报告行政部，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。5、在规定的交班时间内，如因接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时接班，行政部要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资249、。6、接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告行政部统筹安排。八、设备技术档案管理制度 1、设备技术档案由工程部专人负责，博物馆项目所有设备均建立技术档案，按设备种类，按时间顺序存放。2、所有设备均分类，分部门建立设备档案，内容包括：设备名称，出厂合格证，检验单，安装质量检验单，试车记录，维修保养记录，改进安装记录，运行日志等。每种设备的各种档案内容分别按记录种类和时间归档编号以便查找。首都博物馆 物业管理投标书 1313、设备图表由工程部统一管理。包括：设备安装工程施工图，动力设备与管道配管竣工图，给排水系统分布图，供电线路图，自动消防报警系统分布图，设备零件组装与特殊加250、工图等。这些图均分类编号，归档管理，供设备维修管理人员查阅。4、设备运行日志包括：配电室运行日志，锅炉运行日志，空调制热或制冷运行日志，空调区域温度，湿度巡检记录。这些报表日志使用记录完毕后，统一交工程部存档管理 5、工程部各种技术档案建立后，借阅时需办理借阅手续，经档案主管人员统同意方可借阅。九、档案借阅制度 1、工程技术档案是博物馆项目的重要财富，人人都要爱惜。2、未经批准，不得将博物馆项目的有关档案资料借出。3、博物馆项目重要的档案资料应保管原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。4、档案资料借阅权履行借阅手续。5、每次限借 1 本，经工程部主管批准后才可变通。6、借期为 1 个月，251、到期应办续借手续。7、所借出档案资料。借阅人不得画画涂涂，保持版面清洁。十、清洁卫生制度 1、工程部机房卫生是搞好设备管理的前提，没有一家机器脏得很，而设备管理是好的，全体技工均应为卫生的机器、卫生的机房而努力工作。2、每班交接班时应对机房和机器设备进行一次卫生工作，每月进行一次清洁卫生大扫除。3、工程部地域及各机房不准悬挂和晾晒衣物。机房内严禁吸烟。工作场所要清洁、整齐，不允许乱堆杂物。4、技工着装要清洁，领子、袖口均应干净，不得留长发及留胡须。讲话语言要规范，不得满口脏话和大声喧哗。首都博物馆 物业管理投标书 132十一、工程部报告制度 工程部人员在日常工作中必须遵守下列报告制度：1、下列252、情况要报告领班：1-1 主要设备非正常操作的开停。1-2 主要设备除正常操作外的调整。1-3 设备发生故障或停台检修。1-4 零部件改造、代换或加工修理。1-5 运行人员短时间暂离岗位。1-6 维修人员工作去向。1-7 对外班组联系。2、下列情况报告主管：2-1 重点设备除正常操作外的调整。2-2 采用新的运行方式。2-3 主要设备发生故障或停台检修。2-4 系统故障及检修，2-5 重要零部件改造、代换或加工修理。2-6 领用工具、备件、材料（低值易耗品例外）。2-7 加班、换班、补休、病假。2-8 外协联系。3、以下情况必须报告博物馆项目经理 首都博物馆 物业管理投标书 1333-1 重点设253、备发生故障或停台检修 3-2 影响营业的设备故障或施工 3-3 系统运行方式较大改变 3-4 重点设备主要零部件改换 3-5 系统及主要设备技术改造或移位安装。3-6 系统及设备增改工程及外协施工 3-7 领班以上人员岗位调整及班组重大组织结构调整 3-8 主管病、事假或补休、换班 十二、工程部维修服务规范 1、接听报修电话或报修单时应礼貌用语，并仔细听取和记录维修地点及内容等情况。2、维修人员应在接到报修通知 5 分钟内赶到现场；3、餐饮部的包房或大厅需要维修时，原则上避开早中晚营业高峰，在无人用餐的情况下进行维修，特殊情况应征得客人同意后迅速抢修，修复后立即通知服务人员做好清理善后工作，并254、向客人致歉。4、认真执行博物馆项目制定的其它相关规范。十三、工程部考勤制度 1、严格遵守博物馆项目考勤规定和员工守则，按时上下班。除按要求打考勤卡外，进入工作岗位还需在正常上班时间 10 分钟前签到，不签到的视为缺勤。2、遵守工程部交接班制度，提前做好交接班准备。3、上班时间严禁会客、擅自离岗、串岗，做与工作无关的其它事情或接听与工作无关的内外线电话。首都博物馆 物业管理投标书 1344、病休需在上班前持医生诊断证明向领班请假；急重病也可打电话请假，事后补病休证明。超过上班时间的请假无效，视为缺勤或矿工。超过一天的病假需主管批准。5、事假需提前一天向主管请假。每月事假不超过三天。超过三天的事假255、或其他请假都需要得到博物馆项目总经理办公室的批准。6、依法享有的有薪婚假、产假、丧假等需要提供证明报人资部核实，否则不会予以计薪。7、严格按排班表班次运转。严禁私自换班换岗，任何未经主管同意的班次或岗位移换视为旷工。8、工程部人员有义务无条件执行上级安排的加班任务。在设备出现紧急故障需加班修理时，必须服从安排，不得借故推委，否则按矿工处理。超时加班按博物馆项目规定安排补休或计薪。9、非当班时间或正常班次以外由博物馆项目或工程部组织的学习、培训或其他不计薪的公益义务活动必须参加，否则视为旷工。10、其它事项均按博物馆项目规定处理。十四、工程部工具分配、领用及保管制度 1、电气班日常常用工具每人一256、套；领用人各自保管，其中：1-1 电工日常常用工具包括：中号一字启 1 把、中号十字启 1 把、小号一字启 1 把、小号十字启 1 把、试电笔 1 把、工具刀 1 把、电工工具夹 1 只。共 7 件。共 3 套，由领用人使用和负责保管。1-2 电梯工日常常用工具包括：中号一字启 1 把、中号十字启 1 把、小号一字启 1 把、小号十字启 1 把、试电笔 1 把、工具刀 1 把、6活络扳手 1 把、8活络扳手 1 把、10活络扳手 1 把、12活络扳手 1 把、钢卷尺 1 把、1.5P 手锤 1 把、2.5P 手锤 1 把、小方锤 1 把、羊毛刷 1 把、2羊毛刷 1 把、剪刀 1 把、平口錾子257、 1 把、尖头錾子 1 把、工具背包 1 个。共 20 件。共 1 套，由电梯工使用和负责保管。首都博物馆 物业管理投标书 1351-3 其余工具为电气班公用工具，由领班负责保管。当班人员如需使用分别借出，用完后负责归还。2、空调工具（厂家随机配备的专用工具）由空调工负责领用和保管。3、水暖工具全部由水暖工负责使用保管。4、机修工具全部由机修工负责保管。5、通用工具由综合班领班负责保管，各班组如需要，均可借用。6、工具保管责任人负责所保管工具的保养、维修和每月一次清点盘存；凡非正常损坏或使用保管不当造成的工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿。责任界定不清的由保管责任人负责赔偿。7、两班共258、同使用或保管的工具在交接班时需进行清点核实，并将情况记录在交接班记录上。8、离职或调岗人员需归还所有使用或保管的工具，否则不予办理手续。十五、大型成套设备的计划检修制度 设备的计划检修是保证设备运行的主要手段，但在安排设备的检修时应注意到博物馆项目的设备运行特点，尽量减少对博物馆项目营业的影响及带来的不便。根据检修的要求分为以下二级保养：1、一级保养 1-1 设备一级保养的目的 1-1-1 使操作者逐步熟悉设备的结构和性能 1-1-2 减少设备的磨损，延长使用寿命 1-1-3 消除设备的事故隐患，排除一般故障，使设备处于正常技术状况 1-1-4 使设备达到整洁，清洁，润滑，安全的要求 首都博物259、馆 物业管理投标书 1361-2 一级保养的主要内容 1-2-1 保养前要做好日常的保养内容，进行部分零件的拆卸清洗 1-2-2 对设备的部分配合间隙进行调整 1-2-3 除去设备表面的油污，污垢 1-2-4 检查调整润滑油路，保持畅通不漏 1-2-5 清扫电器箱，电动机，电器装置，安全护罩等，使其整洁固定 1-2-6 清洗附件冷却装置 2、二级保养 2-1 设备二级保养的目的 2-1-1 使操作者进一步熟悉设备的结构和性能 2-1-2 延长设备大修期和使用年限 2-1-3 使设备达到完好标准，提高及保持设备完好率 2-2 二级保养的主要内容 2-2-1 根据设备使用情况进行部分解体检查或清洗260、 2-2-2 对各传动箱，液压箱，冷却箱清洗换油 2-2-3 修复或更换易损件 2-2-4 检查电器箱，修整线路，清洁电动机 2-2-5 检修，调整精度，校正水平 第四节 工程部日常工作流程 第四节 工程部日常工作流程 一、工作分配流程 首都博物馆 物业管理投标书 1371、工程部各专业领班分别制定设备维修保养计划，各专业设备维修保养计划报工程主管统筹安排，形成博物馆项目设备正常维修保养计划表。2、工程部各专业领班按照设备正常维修保养计划的要求，将设备维修保养任务分别落实到各工种，安排具体维修保养人员，落实保养时间和措施。3、各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容和要求，按时对所分管的设备261、进行正常维修保养工作。每次维修保养前，对设备运行记录进行检查，准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油，保证设备正常运转。4、各专业班组每次对设备进行正常维修保养时，均填写设备正常维修保养记录。5、各专业班组要认真做好设备正常维修保养的组织工作。每次比较重要的设备维修保养完成后，主管要进行检查。6、在工作分配的时间安排上，如因故障维修量大，影响到正常计划维修时，主管有权先安排故障维修，后再将正常维修的项目补上。二、人员调配流程 1、正常情况下，按工程部的职位结构图及人员组织，负责各自的职责范围，完成自身的班组工作。2、由于某些突发的因素，个别班组难以完成自身范围的职责，需班组262、之间协助，可相互调派人力、工具等。3、各专业岗位技工应服从工程部主管根据工作情况临时的人力调配。4、如技工本身要求调换班组，首先由本人提出申请，写明调出理由，经本班组领班签署意见，报工程部主管决定。5、工程部组织机构的调整，应申诉理由上报人力资源部，得到批准后，即可实施。三、日常报修流程 首都博物馆 物业管理投标书 1381、设备使用部门发现设备故障或异常现象后，填写报修送工程部值班室。特别紧急的报修也可直接电话通知，事后再补报修单。2、报修单一式三份，由报修部门填写报修项目后一起交工程部。维修完成后，由工程部维修人员填写完整，交报修部门验收签字，“报修部门”联由报修部门留存。“财务联”和“工263、程部”联由工程部收回。博物馆项目内所有维修都应有报修单。电话通知的报修应及时补填报修单。正常情况下，报修单应由报修部门主管签字、维修完成后应有验收人签字，这样才算有效的报修单。3、工程部值班人员接到报修单或报修电话后，应标明时间，根据类别通知班组技工前往检修。4、检修人员应在接到报修通知后 5 分钟内赶到现场进行检修。5、不能马上修复的故障应立即向上报告。属配件原因马上报告领班申领或申购；属于技术或其他原因的应报告主管。6、属于技术或其他原因未能马上修复的故障，主管组织相关班组人员到现场查看，确认工程部暂无法解决的，应立即采取临时措施保证博物馆项目正常营业不受影响；并联系外协或厂家支持。7、设264、备故障未能修复，并可能对博物馆项目正常营业造成影响的，应报告博物馆项目总经理，以便作出适当安排。8、设备故障修复后，经报修部门试用验收，维修人详细填写报修单中的维修项目和耗用材料项目，由验收人签字。“报修部门”联由报修部门留存。“财务联”和“工程部”联由工程部收回，其中“财务联”每月汇总后转交财务部。9、重大设备故障未处理完毕当班检修人员不得下班，应协同接班的人员共同修复。四、日常巡查检修流程 1、当班人员交接班前后应对所属范围的设备设施进行细致的巡查。2、发现异常随时检修，不能修复的报告主管并及时采取措施保证正常的营业不受影响。首都博物馆 物业管理投标书 1393、巡查过程中发现的故障修复后265、应要求设备所属部门补填报修单，并按日常报修的程序处理耗用材料等。4、每班至少进行二次巡查，重点部位至少进行三次巡查，并认真做好巡查记录。5、巡查内容还包括对各部门节能降耗情况的监督。五、预防性检修程序 1、所有设施制定预防性检修计划，按设备类别定人、定期、定项目、定质量要求进行。2、预防性检修责任人按计划的时间、项目和质量要求认真实施，并做好记录。3、检修时，设备的操作人员应在场协助，便于更好地了解设备构造和性能。4、预防性检修中的材料耗用以补填报修单的方式处理。六、设备翻新、改造及增加项目的处理流程 1、工程部根据设备使用要求确定是否需要翻新或改造设备，并制定出详细的可行性方案报总经理批准。266、2、经批准后，工程部即组织人力、物力在尽可能不影响营业的情况下按方案实施。3、增加设备的项目由需要增加设备的部门先填写申报表，交工程部进行可行性和成本的初步预算后送总经理审批。批准后即由工程部进行申购、安装，然后交付使用。七、需对外协作的项目实施程序 1、限于技术能力或人力、工具等原因，工程部不能胜任的设备故障或项目等，为需采用承包给外单位或由外单位协助的范围。主要有：1-1 设备损坏部件需要采用特殊加工如车、刨、磨、铣等才能修复的。1-2 新增土木装修工程中较大规模的项目。1-3 需要特殊工艺或装备进行施工的项目如中央空调管系清洗等。首都博物馆 物业管理投标书 1402、确定采用外协的项目，267、由工程部拟出申请报告（附列成本预算、对博物馆项目正常营业的影响范围、可行性分析等），报总经理审批。3、申请报告审批同意后，工程部负责根据项目内容联系专业单位洽谈，采用招标竞价的方式选择合适的单位。4、拟承包单位根据项目内容及要求作出详细方案（附列材料及价格清单、质量工期承诺等），与工程部拟出的经过初步洽谈的合同条款样本一起报总经理审批。5、项目方案及合同样本通过审批后，由工程部代表博物馆项目与施工单位签定正式合同。6、工程部负责监督施工质量、工期，负责按合同要求进行竣工验收。7、外协项目竣工通过验收合格后，按博物馆项目财务支出程序由承包单位与财务部进行结算。8、需要外协的项目中涉及金额较小、或268、有紧急需要的，按博物馆项目物品采购程序处理。八、物品采购流程 1、由各班组根据维修保养需要，填写“物料申购表”，经工程部主管审核后，报财务部，财务部检查仓库，如无此库存，财务审批后转采购部采购。2、工程所需物资，原则上均由采购部统一购买，由于实际难度较大，工程技术人员可协助，但不得自行采购。3、工程部要协助采购部进行多方案择优，防止采购质次价高，性能低劣的产品。4、对大宗用品或长期需用的物资，应与信誉好的供应商签订供货协议，形成长期的协作关系。5、所有优惠、折扣、赠送、回扣均归博物馆项目所有。6、国外采购或金额较大的采购，应追加履行，行政部报批手续。7、无论是自提还是送货，均需要经仓库验收。首269、都博物馆 物业管理投标书 1418、验收合格的物资要根据发票上写明的物品名称、型号、规格、单位、单价、数量和金额填写物品入库单。九、物品的领用、报废流程 1、工程部所有物品的领用均由指定的人经手直接从仓库领取。其他人不得随意领用。领取人对物品的去向负责。2、各班组将需要领用物品的计划和报告交主管签字后由领用人到仓库领取。3、对有一定的经济价值的物品，应以旧更新。4、物品由于正常损耗或遭受非常事故等原因丧失其利用价值，不得继续使用时，应进行审查鉴定，经批准后方可作报废处理。5、报废物资需进库，统一进行残值处理，收入应归财务入账，不得自行处理。十、重大设备保养流程 1、博物馆项目重大设备应有专人、270、定时进行日常保养，主管应亲临现场，负责检查。2、博物馆项目技工难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报博物馆项目管理层，委托专业博物馆项目进行。3、专业博物馆项目保养、维修过程中，技工应跟班，逐渐转变成本部门维修保养。4、保养人员应详细记录每次维修保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换的备件等详细材料，经工程部主管审阅，存档。十一、档案管理工作流程 1、档案是汇集和积累设备运行状态的最基本工作，是提供分析研究设备在使用期的改进，探索管理和检修规律，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平的有力措施。因此博物馆项目的各种大型设备、关键性设备、技术性较复杂性的设备均应建立设备登记卡，应将271、设备的名称、作用、安装地点、厂家、型号、名牌数据、设备附件、估计使用年限、易损件名称规格及维修要求，记录好维修、保养、故障的记录。首都博物馆 物业管理投标书 142为使档案成为活的资料，要不断丰富档案的内容，使之成为博物馆项目的重要财富，档案管理作业程序可依如下 10 个步骤：1 点数；2 登记；3 整理；4 分类；5 立案；6 编目；7 典藏；8 防护；9 应用；10 定期清理。十二、费用的控制流程 1、工程部编制设备维护保养及能源消耗的年度计划。2、财务部应根据上年度的实际费用情况，考虑物价上涨的因素，审批核准。3、按季度进行计划费用及实际费用的比较，无论是少支出或是多支出，工程部均应书面272、分析理由，以利采取相应的控制措施。4、将维修费用及能源消耗分摊到各个部门，以激励各部门认真保护设备和节约能源。5、用年维修费用率来考核工程部的工作，以防止多换零配件而减少修理。6、对费用控制确有成效者，给予奖励。十三、博物馆项目重大活动及贵宾接待的工程保障工作流程 1、博物馆项目重大活动及贵宾接待任务由总经理办公室将具体安排通知单告工程部值班室。2、工程部接到重大活动或贵宾接待任务安排通知后，详细了解各项细节，及时与其它部门联系协调，制定工程保障计划。3、提前对涉及重大活动或贵宾接待的场所内所有电气设施、水暖洁具、装饰装潢等进行全面的检查维护，必要时进行检修、添置或改造。4、对其他区域也应加强273、巡检力度，确保万无一失。5、活动或接待期间各岗位人员加强戒备，主管领班应随时在场督促检查，将各项工作具体落实。6、每次任务完成后，都应作总结，不断积累经验。首都博物馆 物业管理投标书 143第五节 工程部设备安全操作规程 第五节 工程部设备安全操作规程 一、电工安全操作规程（一）配电操作技术及安全规程 1、事故处理 1-1 变压器预告信号动作时，应及时查明原因，并马上报告上级。1-2 低压总开关跳闸时，应先把分开关拉开，检查无异常后，试送总开关，再试送各分开关。1-3 油开关严重漏油时，应先切断低压侧负荷，才能进行掉闸。1-4 重瓦斯保护动作时，变压器应退出运行。1-5 电容开关自动跳闸时，应274、退出运行，检查后确认无异常情况方可试送。2、高压停电检修的技术规定 在高压室进行检修工作，至少应有两人在一起工作。2-1 变压器停电检修：2-1-1 要把高低压开关手车拉出 2-1-2 在开关把手上挂“严禁合闸、有人工作”警告牌 2-1-3 在变压器高低压侧三相短路接地 2-1-4 把变压器室内有载调压器的低压保险丝拉开 2-2 倒闸操作技术规定 2-2-1 倒闸操作由操作人员填写操作票 2-2-2 下列各项工作可不用操作票：首都博物馆 物业管理投标书 144l 事故处理 l 拉合开关的单一操作 2-2-3 停电拉闸操作必须按照由低压到高压、由分开关到总开关的顺序进行。送电合闸的顺序与此相反，275、严禁带负荷拉刀闸。2-2-4 下列项目应填写入操作票 l 应拉合的开关合刀闸 l 检查开关和刀闸的位置 l 检查接地线是否拆除 l 检查负荷分配 l 装拆接地线 l 安装或拆除控制回路或电压互感器回路的保险器 l 切换保护回路和检验是否确无电压等 2-2-5 操作人和监护人应根据模拟图板或接线图核对所填写的操作项目，并经领班审核签名 2-2-6 操作前应核对设备的名称编号和位置，操作中应认真执行监护复颂制。必须按操作程序操作，每操作完一项做一个记号，全部操作完毕后进行复查，并校正接线图。二、电工维修操作技术安全规程 维修过程中，必须严格按照国家和本地的技术与安全方面的规定,并遵守以下补充规定：276、1、在地下室、厨房等潮湿场地或上、下夹层工作时，都要先切断电源；不能停电检修时，至少应有两人在场一起工作。2、停电检修时应悬挂标志牌，以免发生误操作带来危险。首都博物馆 物业管理投标书 1453、上梯工作时，应放稳靠妥；高空作业应系好安全带。4、清扫配电箱时，应注意所使用的工具的绝缘。5、需要电氧焊配合工作的，应认真做好防火工作，办好动火证，事后认真检查。6、到油、气库工作时，应停电并与值库人员密切配合，切实做好安全措施。7、线路拆除时，应包好线头。8、打墙孔必须戴好防护眼镜。9、开关开合时，尽量把配电箱门锁好，利用箱外手柄操作；手柄在箱内时，应注意人体不要正对开关操作。10、维修和保养工作中277、应注意做好或恢复设备的接地保护或等电位连接，以确保安全。三、电梯安全操作规程 1、机房设备的维修保养，一般必须断开本机电源方可进行；特殊情况下不能断电时，应做好安全措施并小心谨慎操作，以免造成人身或设备事故。2、客梯因检修或保养需要停机时，必须确认轿厢内无乘客后方可停机。3、在维修保养工作中，必须注意工作的协调和配合，有人协同工作时，行机、停机前都必须扬声，得到对方应答后方可操作。4、在机顶做检修保养时，除了判别故障和调试需要外，严禁行快车。5、井底作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全开关，如上方也有人工作时必须佩带安全帽。6、下井作业时，严禁关闭厅门，留有人监视时除外；厅门口必须设置告示牌，278、防止无关人员靠近。7、进入井道、井底作业时间，估计超过 60 分钟时，必须严格执行井道、井底作业指令单规定。首都博物馆 物业管理投标书 1468、进出厅门或维修保养厅门时，只允许用工具垫门脚，严禁挂门缆仔钜，防止缆仔放不正造成事故。9、维修保养工作完工时，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗留。10、机房、井道如需动火时，必须严格遵守博物馆项目动火规定，办好动火证，指定专人负责操作和监视，事后清理火种。附：井道、井底作业规程 1、凡进入井道、井底作业，时间超过 60 分钟及以上时均需填写指令单。2、停机或开机时间，均由作业者本人用电话或对讲机通知机房值班人员进行。3、进入井道、井底作业的人279、数视工作项目而定，在上述时间内，一人可施工的则可一人进行；如可能超过 60 分钟，或一人施工有困难的，则必须两人共同完成。4、除上述外，一般性小修、检查或排除故障，一人可做到的则一人进行，但要严格遵守规程，注意安全。5、井道、井底有人作业时，机房必须留人值班。四、空调主机安全操作规程（厂家文件）五、机修工安全操作规程 第六节 工程部设备维修保养制度 第六节 工程部设备维修保养制度 一、电气设备维修保养制度（一）变压器 1、每年冬季检查高低压绝缘及变压器油简化试验。2、每年冬季对变压器接线柱和各螺丝连接处进行检查紧固。首都博物馆 物业管理投标书 1473、配电柜（二）高压开关柜（三）低压开关柜 280、1、每年冬季检修开关的触头和机构。2、每年冬季检查一次继电保护装置。3、每年冬季对分开关及其进出电缆进行检查。（四）水泵房生活及消防水泵 1、每月检修经常使用的加压泵机械和电气控制回路。2、每年对水泵马达进行绝缘检查和更换轴承润滑油。（五）防雷接地网及工作接地网 1、一般每年冬季测试一次。2、油、气库接地装置应每季度第一个月上旬测试一次。（六）电气设施 1、除按日常保修程序维护和检修外，每月进行一次全面检查，更换所有部位损坏的灯光、检查设施的牢固性能。2、每年冬季进行一次全面维护，更新所有性能不能达到使用要求的电气装置。二、电梯设备维修保养制度 1、巡检：早班、中班接班后按规定时间和路线对电梯281、进行一次检查，内容包括机房、各梯内选外呼、楼层指示、电梯乘感、厅门、轿厢门、轿厢照明、轿厢内装饰，排风及巡检记录表中的其他项目。2、责任：电梯出现人为故障或经分析为维护保养不当造成的故障要追究责任人的责任。首都博物馆 物业管理投标书 1483、季度检查：每年三、六、九、十二月份内按升降机试验记录逐项进行检查和试验。三、空调设备维修保养制度（一）中央空调主机（厂家文件）（二）空调水泵 1、每班例行巡检以下项目：1-1 水泵、电机轴承温度。1-2 压力表读数是否正常。1-3 联轴器是否有异响、跳动等。1-4 阀门、调节开关位置是否正常。1-5 是否有不正常的漏水现象。2、每周清理一次泵组外观和机房282、环境。3、每月进行以下内容检修：3-1 轴承及联轴器的润滑情况。3-2 地脚螺栓及其他连接螺栓是否牢固。4、除月度保养的内容外，每季度做一次以下增加项目的保养维修：4-1 轴承加油。4-2 联轴节清洁换油。4-3 检查泵前水过滤网。5、每运转 4000 小时，进行以下内容的检修：首都博物馆 物业管理投标书 1495-1 检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油。5-2 检查密封件的密封情况，测量记录叶轮密封环的密封间隙。5-3 检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳内外表面，机架及泵做好除锈油漆。5-4 检查各仪表的准确可靠性。5-5 检查保养所有附属阀件。5-6 校对轴线做好记录，检查键和键283、槽的磨损情况。5-7 电机按年度检修内容做保养。（电工配合）5-8 测试电路动作的可靠性。（电工配合）（三）冷却水塔 1、每班例行检查以下内容：1-1 运行电流、电压情况。1-2 实地检查运转是否有异响和振动、水流是否正常。2、每周检查一次皮带张紧度。3、每月进行以下内容检修：3-1 皮带及皮带轮磨损情况。3-2 皮带轮及键是否松动。3-3 轴承加油。3-4 清理减速箱表面。3-5 检查主要部件连接螺栓是否牢固。3-6 清洗疏水滤网和冷却水塔内外表面。首都博物馆 物业管理投标书 1504、每年度做一次以下项目的保养维修：4-1 检查所有运动部件的磨损情况，更换所有润滑油。4-2 检查所有附属阀284、件。4-3 检查非不锈件的防锈保护层是否完好，必要时做油漆保养。4-4 对电机做年度检修保养，并检查电路的可靠性。（电工配合）（四）风机盘管和新风机组 1、每班巡检以下内容：1-1 是否有异响和振动。1-2 是否有漏水现象以及冷凝水的排放情况。1-3 空调效果。2、每月进行以下内容检修：2-1 轴承检查。2-2 清洗滤网。2-3 检查主要连接部位的紧固。2-4 检查各控制部分。3、每年度做一次以下项目的保养维修：3-1 全面检查各风机盘管是否有异响和电机过热现象，必要时拆修电机，对轴承加油或更换。3-2 检查电气绝缘性能。3-3 检查所有附属阀件。首都博物馆 物业管理投标书 1513-4 检查285、管路情况。3-5 清洁风机和散流翅片。3-6 检查非不锈件的防锈保护层是否完好，必要时做油漆保养。3-7 检查保温层，调整新风分风量。3-8 检查风管防火阀情况。（五）水系统 1、每季度检查水质，必要时换水。2、每月对阀门的丝杆清理加油，检查各法兰密封情况，必要时维修。3、每周对集水和分水器、膨胀水箱进行检查，做好排污和外表清洁。4、每年进行一次以下项目的维护检修：4-1 检查保温层。4-2 检查所有管道，阀门防锈保护情况，必要时做油漆保养。4-3 更换腐烂和老化的密封件和其他附件。4-4 检查所有管路的情况。（六）会议视听设备操作、维护 为了保证会议视听设备正常工作，由弱电工程师监督，弱电维286、修工负责执行音响设备、同声传译、视频设备、电脑控制系统、会议监视系统的运行维护、保养。2、会议视听设备操作需接受相关专业技术培训，持证上岗。3、提前一个小时对会议所需设备进行调试和试运行。4、会议结束后及时清点设备数量，将所用设备设施妥善保存。5、每周对设备机房进行清理和清扫工作。6、每月对会议监视系统及电脑控制系统的时钟进行调校。7、每月检查所有视频、音频连接线连接是否正常。首都博物馆 物业管理投标书 1528、每月检查所有视频、音频设备运行是否正常，对视频、音频相应设备进行保养工作。9、每次保养时发现问题应及时处理，在无法处理时立即通知维保单位进行处理。10、每次保养完毕填写相应记录。(七287、)程控交换机机务、线务 为保证博物馆使用的程控交换机系统正常工作，由工程师负责监督，弱电维修工负责执行程控交换机的维护保养。1、正常工作时间每日 8:30 进行程控交换机人工值班的切换工作，17:30 进行电脑值班的切换工作。2、节假日时，应及时调整程控交换机工作状态，保证通讯畅通。3、每周检查一次程控交换机的中继线情况，发现问题及时处理。4、每季度清洗一次程控交换机外罩及机柜，并检查设备工作状况，保证工作正常。5、每次保养时发现问题应及时处理，在无法处理时立即上报工程师或经理。6、每次保养完毕填写相应记录。（八）有线电视系统的管理和维护 坚决遵守国务院第 129 号和北京市有关文件精神,保证288、不在卫星电视接收活动中或利用卫星地面接收设施从事危害国家安全的活动发现危害国家安全的活动及时报国家安全机关处理。1、管理人员应具备较高的政治素质和业务水平，切实落实卫管规定和规章制度，积极配合国家安全机关工作。2、接受国家安全机关对卫星地面接收设施进行技术安全检查，根据要求采取必要的防范措施，并保证按年度报国家安全机关进行年检。3、在卫星接收过程中遇内容反动色情电视节目时，及时采取有效措施，严禁传入系统，并及时上报国家安全机关。遇突发事件或紧急情况时接国家安全机关或其他主管机关的通知，及时关闭地面接收设施，停止传送电视节目。4、严格遵守审批机关规定的收视内容及收视范围，不进行超范围接收。5、监289、视卫星信号及电视清晰度，同时认真填写记录。6、监控人员应主动巡视检查有关设备运行情况，消除设备隐患，保证设备正常运行。7、弱电维修工定期查验设备、维护保养，保证系统运行完好。8、迅速准确排除故障，因条件不具备不能及时排除时，应立即上报不得延误。首都博物馆 物业管理投标书 1539、机房内禁止复制卫星电视录像带。10、每日工作前应清洁机房，保持机房卫生整洁。11、值班人员没有特殊情况不得离岗。12、机房重地非机房工作人员不经上级批准不得入内。13、爱护各项设备器材、正确使用，防止丢失和损坏。14、严禁吸烟和擅自携带易燃易爆品进入机房。15、卫星天线平台大门平时应保持锁闭状态，如需开大门上屋顶作业290、必须通知工程部。16、卫星天线平台施工或作业不许移动卫星天线，不许移动卫星天线的高频头、馈源等接收设备。如必须移动应与工程部工程师联系，由工程师指导实施。17、每季查看一次前端的伴音载波和视频载波，如有变化调整至平衡状态。每季查看调制器输出频道，输出的电平、有线光缆电平。18、每半年检测前端放大器和各楼层放大器的输出。19、每年检查高频头接口是否完好，防雨是否完好。（九）土建及综合维修 为掌握大厦物业管辖区域内房屋完损状况，及时制定并采取修缮措施，保持和提高房屋的完好程度，延长房屋使用寿命，特制定如下规定：1、每年 11 月-次年 1 月，组织对博物馆管辖区域内的房屋进行检查。2、检查采取直观291、检查法，范围包括房屋承重结构、装修部分及配套机电设备。检查重点：1、钢筋混凝土结构中、梁的支座附近、梁跨以内裂缝、变形发生及发展状况。2、梁、柱、墙联系处的梁端、柱头、墙体有无新出现的裂缝。3、各种板的支座附近和跨中有无横裂、顺裂和斜裂，是否新出现或原有裂缝，有无发展。4、支撑部位有无移动，屋架是否倾斜，连接铁件有无变形、锈蚀、松动。5、各种外檐装修、吊挂、饰面有无破碎空鼓。6、窗扇、玻璃及五金有无损坏，檐沟、雨水管有无松动脱落。7、女儿墙、附墙烟囱有无开裂、倾斜、水平错动位移。8、其它人为拆改、改变房屋使用用途后，影响结构受力、改变承重状况等。9、电线有无外皮老化变质，脱皮裸露。10、电梯检292、查要点为：机房、井道、底坑、档案资料管理。11、住宅配电设施、检查电表、进户线、楼内配线、配电柜、接地保护。首都博物馆 物业管理投标书 15412、上述部位出现问题后，应详细记载，尤其对于承重墙、柱、梁、过梁、窗 框、板、屋架及其它重要承重部位均应对不同变形错位、裂缝的原状及发展状况进行详细记载，以备定期观察检查，做好完全预防工作。13、对检查中发现的危险房或局部危险房，立即组织提供修缮方案，报上级领 导审批，并进行修缮。对需要及时抢修的危险状况，要组织排险，一般加固工程可结合修缮，消除险情。14、检查工作结束后，根据北京市城镇房屋完损等级评定实施规定对房屋 进行评定汇总后，于下年度 2 月底293、以前报送市房屋土地管理局备档。15、由客户部每月对空房进行一次巡视检查，工程部根据客户部提供的检查记 录对房屋进行维修，并记录维修内容，以保证房屋完好。（十）消防主机及探头 根据签订消防设备设施维保合同，监督协助维保单位对消防相关设备：自动报警系统、消火栓系统、水喷淋系统、防火卷帘门系统、消防应急照明系统、防排烟系统、消防通讯事故广播系统、消防联动控制系统等进行定期维修保养、检测。根据国家安全部年颁布的GB50166-92 从火灾自动报警系统施工及验收规范中规定：“火灾探测器投入运行 2 年后，应每隔 3 年全部清洗一遍，并做响应阀值及其它必要的功能试验，合格方可继续使用，不合格者严禁重新安装294、使用”的要求。对大厦消防相关探头进行清理工作。根据消防安全管理规定（公安部 61 号令）第二十六条：机关、团体、事业单位应当至少每季度进行一次防火检查，其他单位应当至少每月进行一次防火检查的规定，监督并协助维保单位对大厦内下列消防设别设施及内容进行检查工作：火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况；安全疏散通道、疏散指示标志、应急照明和安全出口情况；消防车通道、消防水源情况；灭火器材配置及有效情况；用火、用电有无违章情况；重点工种人员以及其他员工消防知识的掌握情况；消防安全重点部位的管理情况；易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况；消防（控制室）值班情况和设295、施运行、记录情况；防火巡查情况；首都博物馆 物业管理投标书 155消防安全标志的设置情况和完好、有效情况；其他需要检查的内容。防火检查应当填写检查记录。检查人员和被检查部门负责人应当在检查记录上签名。（十一）气体灭火系统检测 气体灭火系统根据 GB5026397气体灭火系统施工及验收规范签订气体灭火维保合同。1、气体灭火系统应由经过专门培训，并经考试合格的专人负责定期检查和维护。2、气体灭火系统投入使用时，应具备下列文件资料：1)根据规范第 5.1.2 条所规定的全部技术资料和竣工验收报告。2)系统的操作规程。3)系统的检查、维护记录图表。3、应按规定对气体灭火系统进行检查，并做好检查记录。检296、查中发现的问题应及时处 理。4、每月应对气体灭火系统进行两次检查，检查内容及要求应符合下列规定：1)对灭火剂贮存容器、选择阀、液体单向阀、高压软管、集流管、阀驱动装置、管网与喷嘴等全部系统组件进行外观检查。系统组件应无碰撞变形及其他机械性损伤，表面应无锈蚀，保护涂层应完好，名牌应清晰，手动操作装置的防护罩、铅封和安全标志应完整。2)卤代烷灭火剂贮存容器内的压力，不应小于设计贮存压力的 90。3)气动驱动装置的气动源的压力，不应小于设计压力的 90。5、每年应对气体灭火系统进行两次全面检查，检查内容和要求除按月检规定的检查外，尚应符合下列规定：6、防护区的开口情况、防护区的用途及可燃物的种类、数297、量、分布情况，应符合设计 规定。7、灭火剂贮瓶间设备、灭火剂输送管道和支、吊架的固定，应无松动。8、高压软管，应无变形、裂纹及老化；必要时，应按本规范第 2.2.3 条规定，对每根 高压软管进行水压强度试验和气压严密性试验。9、各喷嘴孔口，应无堵塞。10、对灭火剂贮存容器逐个进行称重检查，灭火剂净重不应小于设计量的 95。11、灭火剂的输送管道有损伤与堵塞现象，则应按本规范第 3.7 节的规定，对其进行严密性试验和吹扫。首都博物馆 物业管理投标书 15612、根据规范第 5.4.2 条规定，对每个防护区进行一次模拟自动启动试验，如有不合格项目，则应对相关防护区进行一次模拟喷气试验。（十二）备用298、电源检测 根据备用电源维保合同，我博物馆项目负责监督配合对备用电源的维护保养工作。发电机冷却系统，打开水箱盖，测水深，水面应保持与水箱口差 2 厘米左右，冬季查看防冻液是否已加，如未加，按比例加入后，拧紧水箱盖。查空气过滤器应保持干净，看过滤器内是否有积碳，如有要及时更换滤芯。查润滑油位，将油尺抽出，用干净的抹布擦干后，再塞进去再抽出来看油标位应在 2/3 处，油应呈亮黄色。查发电机各部件螺栓是否有松动，用板子将更换部分螺栓拧紧。发电机房排风系统是否运转正常。查发电机房照明是否都亮。查机房、机身清洁，无灰尘。检查蓄电池是否有电，电解液是否缺少，螺丝是否松动，接线柱是否氧化。检查柴油液是否低于 299、1/3 位，低了要及时加油。冬季检查油加热器是否处在正常工作状态。手动启动发电机，由停止位转到手动位按下，发电机启动，5 秒钟后柴油机投入工作，检查电压、电流、频率、油压是否正常。运行中看排油烟情况，如冒黑烟，说明燃烧不充分，停机重新启动。运行十分钟后，检查是否有漏油、漏气情况。关机后，恢复到正常状态，锁好发电机房。检测太阳能光伏发电逆变器是否正常，并网互投开关是否正常 附件：相关检测依据 附件：相关检测依据 为了确保设备安全运行，定期进行例行检查的内容如下：生活饮用水检测：生活饮用水检测：我博物馆项目将根据574985生活饮用水卫生标准和75085生活饮用水标准检验法相关规定，每年配合卫生防300、疫站、环境卫生监测站对大厦水质的进行检验，并将检验合格证悬挂于水箱间。电梯安全年检 电梯安全年检 首都博物馆 物业管理投标书 157根据北京市电梯安全使用管理规定第九条规定：电梯的产权单位应在电梯安全使用许可证有效期到期前申请下一年度的安全技术检验、经检验合格的，换发新一年度的电梯安全使用许可证。我博物馆项目将配合电梯维保单位每年在电梯安全使用许可证有效期到期前对电梯进行年检。电气消防检查（电检）电气消防检查（电检）根据北京消防条例和北京市电气消防安全检测技术规范，我博物馆项目将在大厦项目改造或二次装修改造竣工验收后，投入使用前对电气部分进行电气消防检查，并将检测结果报消防相关部门备案。消防检301、查（消检）消防检查（消检）根据北京消防条例和北京市建筑消防设施技术检测规程，我博物馆项目将在大厦项目改造或二次装修改造竣工验收后，投入使用前对消防部分进行消防检查，并将检测结果报消防相关部门备案。灭火器检测 灭火器检测 根据1211 灭火器报废规定GA4022002，灭火器从出厂日期算起手提式干粉灭火器（贮气瓶式）报废年限为 8 年，手提式 1211 灭火器报废年限为 10 年，手提式二氧化碳灭火器报废年限为 12 年，手提式和推车式 1211 灭火器、手提式和推车式干粉灭火器，以及手提式和推车式二氧化碳灭火器期满五年，以后每隔二年，必须进行水压试验等检查。根据手提式灭火器检验规则GA9094302、 手提式和推车式 1211 灭火器、手提式和推车式干粉灭火器，以及手提式和推车式二氧化碳灭火器每年对灭火器进行检验，更换年检标志。避雷器检测 避雷器检测 根据北京市避雷装置安全检测规定，由各区避雷装置检测中心负责检测。根据北京市物价局京价（收）字2002352 号规定相关检测费用：避雷装置检测收费试行标准 收费类别 每套避雷装置收费（以接地点计）二类民用建筑物 元 首都博物馆 物业管理投标书 158 二类民用构筑物 元 三类工业建筑物 元 三类工业构筑物 元 一类民用建筑物 元 一类民用构筑物 元 二类工业建筑物 元 二类工业构筑物 元 一类工业建筑物 元 一类工业构筑物 元 备注:此类别分法303、系根据国家标准建筑防雷设计规范 为检测避雷装置，车辆行驶（单程）大于公里时，每增加公里加收费元。避雷装置高度大于米时，每增加米加收费元。根据北京市避雷装置安全检测规定第八条规定：各单位的避雷装置每年至少检测一次，并于当年六月十五日前完成，以确保避雷装置的载体在雷雨季节安全无损。电气预防性检测 电气预防性检测 为了发现运行中设备的隐患，预防发生事故或设备损坏，对设备进行的检查、试验或监测，也包括取油样或气样进行的试验。根据电力设备预防性试验规程，各种电力设备的预防性试验详细规定了检测项目、周期和要求。电气计量保护检测 电气计量保护检测 根据国家质量技术监督局颁发关于加强电能表等 6 种重点管理计304、量器具新产品管理的通知中规定必须由国家局授权的技术机构承担定型鉴定，各省级质量技术监督部门一律不再安排样机试验。压力容器检测 压力容器检测 根据北京市物价局京价（收）字2002042 号收费标准如下表：类别 容积（M3）收费占容器销售价百分比 首都博物馆 物业管理投标书 159一、二类 5 1（不少于 200 元）50 0.8 50 0.6 三类 5 1.1（不少于 300 元）50 0.9 50 0.7 计量仪表检测 计量仪表检测 根据国家质量技术监督局颁发关于加强电能表等 6 种重点管理计量器具新产品管理的通知中规定必须由国家局授权的技术机构承担定型鉴定，各省级质量技术监督部门一律不再安排305、样机试验。根据最新中华人民共和国国家标准批准发布公告和计量仪表生产厂家对相关仪表计量数据的说明为依据，对大厦相应仪表每年进行检测。房屋安全检查 房屋安全检查 根据北京市物价局京价（房）字2002309 号规定：一类房屋鉴定收费标准为每建筑平方米 2.70 元。根据北京市房地产管理局印发北京市城镇房屋安全检查技术要点中规定检查内容如下：直观检查:由房屋检查人对房屋的建筑结构情况进行直接全面的检查。主要查建筑构件的裂缝、变形、倾斜、腐朽现象的特征，深度，形状、分布及其各类原因引起的潜在隐患。敲击刺探检查:用铁钎刺探埋入墙内的柱根、柁、檩、椽头等部位，探查腐朽程度。敲击墙体、木构件，判断空鼓或虫蛀情306、况。仪器检查:使用回弹仪、取芯机、超声仪等检查构件的强度；使用经纬仪检查房屋垂直度；用水平仪检查房屋沉降量；用小线、尺子检查木构件的变形程度。结构构件验算 通过结构计算:验算结构构件截面尺寸是否符合强度、刚度要求。首都博物馆 物业管理投标书 160室内空气检测室内空气检测 环境空气质量标准GB 30951996 各项污染物的浓度限值 污染物名称 取值时间 浓度限值 浓度单位 一级标准二级标准三级标准 二氧化硫 SO2 年平均 日平均 一小时平均 0.02 0.05 0.15 0.06 0.15 0.50 0.10 0.25 0.70 mg/m2（标准状态）总悬浮颗粒物 TSP 年平均 日平均 307、0.08 0.12 0.20 0.30 0.30 0.50 可吸入颗粒物 PM10 年平均 日平均 0.04 0.05 0.10 0.15 0.15 0.25 氮氧化物 NOx 年平均 日平均 一小时平均 0.05 0.10 0.15 0.05 0.10 0.15 0.10 0.15 0.30 二氧化氮 NO2 年平均 日平均 一小时平均 0.04 0.08 0.12 0.04 0.08 0.12 0.08 0.12 0.24 一氧化碳 CO 日平均 一小时平均 4.00 10.00 4.00 10.00 6.00 20.00 臭氧 O3 一小时平均 0.12 0.16 0.20 铅 Pb 季308、平均 年平均 1.50 1.00 g/m2（标准状态）苯并a芘 BaP 日平均 0.01 氟化物 F 日平均 一小时平均 71)201)月平均 植物生长季 1.82)1.22)3.03)2.03)g/(dm2d)1、适用于城市地区；2、适用于牧业区和以牧业为主的半农半牧区，蚕桑区 首都博物馆 物业管理投标书 161 3、适用于农业和林业区。噪音检测 噪音检测 1）根据国家环保局制定的城市区域环境噪声标准GB 3096-93，对大厦噪声进 行检测和有效控制。2）具体噪声标准如下表：等效声级 LAeq dB 类别 昼间 夜间 0 50 40 1 55 45 2 60 50 3 65 55 4 70309、 55 首都博物馆 物业管理投标书 162锅炉安全检测 锅炉安全检测 1、根据北京市物价局京价（收）字2002042 号收费标准如下表：锅炉容量（T/h）收费占锅炉销售价百分比 进口 出口 20 1 0.8 130 0.7 0.55 410 0.55 0.45 410 0.45 0.4 2、根据北京市劳动局关于劳动部锅炉压力容器安全监察办法中规定，锅炉应每年检测一次。第七节 工程部考核条例 第七节 工程部考核条例 一、奖励条例 1、对项目改革提出合理化建议，被采纳实施并取得显著成效者，酌情奖励 20-30 分。2、对项目设备增新改造有突出贡献者奖 10-30 分。3、发现事故苗头，及时采取措施310、，防止重大事故发生者奖 30 分以上。4、努力钻研业务，进步显著，为项目或部门争得荣誉者奖 20-50 分。5、工作认真负责，积极主动，多次受到项目和部门的表扬者酌情奖励 10 分以上。6、其它事项按员工守则及项目有关规定处理。二、处罚条例 1、不准迟到早退，违者按项目有关规定执行。2、维修不及时或故意拖延时间者，利用维修机会在客房看电视，吸烟，影响客房卫生的发现一次扣 5 分。3、因缺少配件或其它原因不能及时完成维修时，。不按规定及时向当班负责人及部门经理汇报，未在交接班本上做好记录的，一次扣 10 分 首都博物馆 物业管理投标书 1634、维修工作需要可以乘坐电梯或走客用通道，无故使用客用311、设施的发现一次扣 10 分。5、无维修任务时不得离岗，串岗，外出维修应向当班负责人报告去向，违者扣 5 分。6、所有机房如发现未经部门经理批准的外来人员进入，一次扣当值人员 5 分。7、因维修质量低劣或态度恶劣受到客人或其它部门投诉者，需做出书面检讨并扣除当事人 30 分。8、违反操作规程，对项目造成经济损失的视情节轻重予以扣 20 分以上至除名处理。9、对未严格执行交接班制度，未填写交接班记录或记录不清，未认真记录设备运转情况，未对当值机房或设备做好清洁卫生的一次扣 10 分。10、当班人员麻痹大意造成事故或对事故隐瞒不报，对项目造成经济损失的视情节轻重予以扣 20 分以上至除名处理。11、312、其它事项按员工守则及项目有关规定处理。第八节 首都博物馆能源费测算 第八节 首都博物馆能源费测算 首都博物馆能源费用预算 首都博物馆能源费用预算 费用名称 面积 全年费用（元）平均每月（元）备注 首博照明电费 63390 3137424.66 261,452.05 单价0.678元/KWH计算 首博机电费 3764909.59 313,742.46 单价0.678元/KWH计算 首博生活水费 445300 37,108.33 单价 6.1 元/吨 首博中央空调费 6188892.48 515,741.04 首博能源合计 13536526.73 1128043.89 首都博物馆 物业管理投标书 313、164第七部分 物业、工程管理其它细案 第七部分 物业、工程管理其它细案 3员工管理 3.1 员工招聘 1）招聘包括招募、选拔、政审、录用四个过程。2）签约是人事部根据劳动法规定与正式录用员工签订的劳动合同书，劳动合同书应包括以下内容：劳动合同期限；工作内容；劳动保护和劳动条件；劳动报酬；劳动纪律；劳动合同终止的条件；违反劳动合同的责任。劳动合同前面规定的必备条款外，当事人可以协商约定其他内容。物业管理博物馆项目与劳动者订立劳动合同，必须遵循两个原则：一是平等自愿，协商一致；二是符合法律、行政法规的规定。3）劳动合同必须由员工亲自签名或盖章，企业代表签章，并加盖印章及注明签约的日期后方可生效。314、双方签署后，交由政府劳动法律部门签证。3.2 员工入职管理（包括试用期）从通知员工正式录用开始依次办理员工报到手续，收取员工身份证、学历证明岗位资格证、岗位操作证、驾驶执照、劳动手册（下岗、待业证明）、养老保险关系转移单、独生子女证等，有关证件、资料复印后原件应归还员工，然后发制服、员工手册及管理规定、职员卡、更衣柜钥匙等，并要求员工在物资卡上签名后存档，接着安排入职培训，完成后到各自部门岗位上报道。3.3 员工规定制度管理 物业管理博物馆项目运作等程序的管理，是以规章制度形式等予以贯彻执行的。博物馆项目为不同性质的内容的岗位（工种），制定各级岗位责任制，各部门、各工种的员工在工作岗位上行为都315、有必须遵循岗位责任制条款的规定。有关员工纪律管理的日常规章制度一般包括在员工手册中。物业管理博物馆项目编印员工手册，发给全体员工人手一册，介绍博物馆项目的各种章程和规定，尤其对必须遵守的纪律管理和各种规章制度，简要明白地逐条罗列，便于员工集中学习，在日常工作中参照对比。员工手册内容包首都博物馆 物业管理投标书 165括员工守则、劳动条例、员工福利、安全守则、奖惩条例。3.4 员工调职升职管理 综合部协同员工所在部门，对员工进行升职（或调职）的评估。由员工所在部门的主管填写升职/调职申请表，经行政人事部门、总经理等必要的审批手续后，同意升职或调职，并按新职位的试用期标准考验。一般在三个月后确定新316、职位，进行晋级加薪。3.5 员工的档案管理 员工档案一般可由员工的人事档案、工作档案和培训档案等三个主要内容组合而成一个独立的档案卷宗。员工的培训档案将与其工作档案一起作为对员工晋升、提级、加薪时的参考依据，也是综合部人才发掘与调配的原始依据。人事统计的主要内容包括：员工人数及其变动情况统计，打印月末人数情况及做出流动率的统计。员工结构统计，即关于员工性别、年龄、文化程度、政治状况、工作年限、专业技能、其他方面的统计。员工出勤情况统计。员工奖惩情况统计。员工接受培训情况统计。人事统计的工作步骤是：对统计的调查与收集，以统计资料的系统加工与综合，对统计资料的计算与分析。3.6 员工的辞职程序 员317、工辞职的一般程序为：由员工本人向部门经理提出书面辞职请求由员工所在部门经理向综合部及有关领导提出报告经审批后转综合部、财务部备案。行政人事部门出具离职还物表员工在结束工作后，归还发给的全部物品，并经有关部门汇签由财务部结清员工工资及其他帐目在综合部办理离职手续。3.7 辞退员工程序 首都博物馆 物业管理投标书 166辞退员工的一般程序为：部门经理提出辞退员工的报告经由最高管理部门或总经理批准后转入综合部、财务部等备案员工归还发给的全部物品财务部结清有关帐目综合部办理退工手续通知保安部门以后禁止放行被辞退员工进入 3.8 员工绩效考核制度 员工绩效考核办法 （主管级）员工绩效考核办法 （主管级）318、姓名 部门 职务 考核内容 定义与说明 考核结果 1 博物馆项目及本部门设定目标达成率 是否达成预期的各项目标和所交付的任务；进度是否按时完成。2 成本管理和控制 对直接和间接成本（人力、物力、时间等）的掌控是否得宜；3工作质量 衡量工作的正确性、完整性及时效性，是否合乎要求。4专业能力 在工作范围内，是否有专业知识、技能及经验，是否运用于组织及工作相关的业务上，足以解决问题。5组织能力 能否按计划组织实施，并根据实际情况做适当调整 6解决问题能力 在任何情况下，是否有能力迅速而准确地掌握问题。7沟通协调能力 是否有效利用各种资源，达成合作（对上级、同事、下属及与其他部门间）8管理部属能力 在319、组织内，是否有效地指导、鼓励、支援部属，并在管理过程中，有效授权。9工作责任感 对待工作，态度是否积极进取，勇于负责，并能主动地改善工作质量。首都博物馆 物业管理投标书 167员工绩效考核办法（工程技术人员）员工绩效考核办法（工程技术人员）考核内容 定义与说明 考核结果 1.本 部 门 设 定 目 标达成率 对所交付的任务及工作，是否能在规定时间内完成，是否令人满意。2工作质量 衡量其完成工作的正确性、完整性、实效性及质量改善程度；3工作量 衡量其工作是否合乎职务的要求，与同级别人员工作量相比如何。4专业能力 在工作范围内，是否达到本职务要求的丰富的专业知识、技能及经验。5解决问题能力 针对不320、断产生的技术问题，能否积极探索解决之道，以保证工作项目的完成。6实际操作能力 是否具有足以解决问题的实际操作能力。7沟通协调能力 在工作范围内，是否能达成有效沟通协调及相关部门的合作，足以解决工作问题。8成本控制意识 能否站在专业的角度，对机器设备等的成本提出建议意见，有利于博物馆项目成本效益的达成。9工作责任感 对待工作，态度是否积极进取，并能主动地改善工作质量。10团队纪律 是否能遵守博物馆项目的规定纪律，出勤状况如何。考核总分 初评总分 评估人 复评总分 复核人 核定总分 核定人：首都博物馆 物业管理投标书 168员工绩效考核办法（行政人员级）员工绩效考核办法（行政人员级）考核内容 定义321、与说明 考核结果 1工作效率 对所交付的任务及工作，是否能在规定时间内完成，结果令人满意。2工作质量 衡量其完成工作的正确性、完整性、实效性及质量改善程度。3工作量 在工作范围内，是否有达到本职务要求的专业知识技能及经验。4专业能力 在工作范围内，是否有达到本职务要求的专业知识技能及经验。5服从性与执行力 对所交付的工作及任务能有效解决，秉持高度执行力及热忱。6沟通及协调能力 在工作范围内，是否能达成有效沟通解决工作问题。7沟通协调能力 是否有效利用各种资源，达成合作（对上级、同事、下属及与其他部门间）。8文书表达能力 是否能运用文书表达，包括计算机能力，有效完成工作任务。9工作责任感 对待工322、作，态度是否积极进取，勇于负责，并能主动地改善工作质量。10团队纪律 是否能遵守博物馆项目的规定与纪律，出勤状况如何。考核总分 初评总分 评估人 复评总分 复核人 核定总分 核定人：首都博物馆 物业管理投标书 169员工绩效考核办法 被考核人自我简述表 考核期：员工绩效考核办法 被考核人自我简述表 考核期：姓名 部门 职务 到职日 1针对考核期内工作任务、工作量及贡献事实作自我叙述 2对目前职务及工作发展，有什么贡献？3对工作有什么建议？首都博物馆 物业管理投标书 170 管理总承诺 管理总承诺 11 成为北京市新政府、新形象公众服务型博物馆的典范。成为北京市新政府、新形象公众服务型博物馆的典323、范。22 全年不发生重大安全责任事故。3全年不发生重大安全责任事故。3 第一年导入 ISO9001 和 ISO14001 质量/环境管理体系。4第一年导入 ISO9001 和 ISO14001 质量/环境管理体系。4 正式使用后，一个管理年度内达到北京市物业管理优秀大厦标准；两个管理年度内达到 全国城市物业管理优秀示范大厦标准 中的各项管理指标。5正式使用后，一个管理年度内达到北京市物业管理优秀大厦标准；两个管理年度内达到 全国城市物业管理优秀示范大厦标准 中的各项管理指标。5 中标后我司如未达到上述标准，业主方可扣罚五万元质保金。完成承诺指标采取的补充措施 中标后我司如未达到上述标准，业主方324、可扣罚五万元质保金。完成承诺指标采取的补充措施 本章参照全国城市物业管理示范大厦达标评分细则，以及我博物馆项目 ISO9001、ISO14001 国际质量/环境管理体系标准，我们对投标书所要求完成的(博物馆)物业管理的各项指标予以承诺。承诺指标共分九项，以表格的形式对各分项指标进行承诺，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施。针对博物馆物业管理工作中的新要求，我们还创造性采取体现世邦魏理仕物业高度自律意识的承诺百分制形式，对反映博物馆管理水平的各类关联指标进行级化，并予以补充承诺，由上级主管部门和业主委员会考评和监督实施。首都博物馆 物业管理投标书 171博物馆指标承诺百分制考核标准（按国优325、标准考评）：博物馆指标承诺百分制考核标准（按国优标准考评）：序号 标准内容 规定分值评分细则 一 基础管理 基础管理 22 1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用 1 符合 1.0，不符合 0 2、已办理接管验收手续 1 符合 1.0，不符合 0 3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1 符合 1.0，不符合 0 4、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 6、建立维修基326、金，其管理、使用、续筹符合有关规定 1 符合 1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立 0 7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善 1 完善 1.0，基本完善 0.5，不完善 0 8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方职责权利明确 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意 1 符合 1.0，不符合 0 首都博物馆 物业管理投标书 17211、大厦物业管理建立健全各项管327、理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法 2 制度、工作标准建立健全1.0，主要检查：物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣 0.2；未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣 0.5 12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨 1 管理人员、专业技术人员，每发现 1 人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合 0.3，不符合 0 13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代管理手段，提高管理效率 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 14、物业管理企业在收328、费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况 1 执行有关规定 0.5，未执行0；公开 0.5，未公开 0 15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 1 包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台账。每发现一项不齐全或不完善扣 0.1 16、建立住用户档案、房屋及配套设施属清册，查阅方便 1 每发现一处不符合扣 0.2 首都博物馆 物业管理投标书 17317、建立 24 小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求329、助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录 2 符合 2.0，没有值班制度的扣 0.5，发现一处处理不及时扣 0.2，没有回访记录每次扣 0.1 18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达 95%以上 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率 100%、返修率不高 1%，并有回访记录2 建立并落实 1.0，建立但未落实扣 0.5，未建立扣 1.0，及时率符合 0.5，每降低 1个百分点扣 0.1；返修率符合 0.3，不符合 0；回访记录完整 0.2，记录不完整或无回访330、记录 0 房屋管理及维修养护 房屋管理及维修养护 9 二 1、大厦、栋号、楼层、房号标志、明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置 1 符合 1.0，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣 0.2 2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 1 符合 1.0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣 0.5 首都博物馆 物业管理投标书 1743、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象 2 符合 2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙331、的每发现一处破损或不洁扣 0.2；是涂料的每发现一处褪色不一致扣 0.1；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣 0.2 4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 1 符合 1.0，未按规定设置 0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣 0.1，有安全隐患每处扣 0.5 5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀 2 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2 6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等 1 符合 1.0，发现一处不符合扣 0.1 7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构332、安全及拆改管线和损害他人利益的现象 1 符合 1.0，发现一处不符合扣 0.5 三 共用设备管理 共用设备管理 35 （一）综合要求（一）综合要求 4 1、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行 1 符合 1.0，发现一处不符合扣 0.2 2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求 1 符合 1.0，发现一处不符合扣 0.2 首都博物馆 物业管理投标书 1753、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程 1 符合 1.0，不符合 0 4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 1 符合 1.0，不符333、合 0（二）供电系统（二）供电系统 3 1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户 1 符合 1.0，不符合 0 2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行 1 符合 10，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣 0.53、备用应急发电机可随时起用 1 符合 1.0，不符合 0（三）弱电系统（三）弱电系统 2 1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作 1 符合 1.0，发现一次不符合扣 0.5 2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0（四）消防系统（四）消防系统 5 1、消防控制中心 24 小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用 1 发现一处不符合扣 0.5 2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题 1 每发现一人不符合要求扣0.2 3、组织