生态园林式国际居住社区物业管理投标书97页.doc
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上传人:职z****i
编号:1136811
2024-09-08
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1、目录第一章 物业管理有限公司简介3(一)、企业介绍3(二)公司的组织结构及下属专业公司3(三)公司下设物业管理处5(四)、公司的管理模式6(五)、物业公司的优势6(六)、骄人的业绩10第二章 社区物业管理服务方案11第一节 社区物业管理项目的管理特点分析11第二节 投标总报价16高层住宅建筑面积每平方米 / 每月 元16第三节 管理服务总承诺17第四节 社区的质量管理目标和采用的管理方式24第五节 物业管理服务内容29第二章 核算原则51第三章固定资产51第四章固定资产折旧53第五章低值易耗品53第六章经营收入54第七章成本和费用54第八章利润及利润分配55(四)、物业管理费、代收、代缴费用收2、缴方式与方法55(五)、专项资金管理及使用56(一)基础服务:56(二)可选择的管家式服务56(一)社区文化建设的新构想:58(二)社区文化有关规定:(略)60(三)社区文化活动场所安排:60(四)计划活动项目及预想效果一览表60(一)档案资料的验收与交接69(二)公共设备、设施现场验收与交接69(三)物业管理用房的交接及钥匙交接验收69(一)委托方提供的资料70各楼层办公资料(包括主要负责人、联系电话)70(二)档案处建立的资料70(一)、培训目标:78(二)、培训计划:78(三)、培训方式:80(四)、培训类型:81(五)、培训周期:82(六)、培训后的跟查及评核工作:83安管员的服务规范3、及考核标准83(七)、安管员要积极参加早操、晨报。84高层住宅建筑面积每平方米 / 每月 元98第三章 公司综合业绩99第一章 物业管理有限公司简介(一)、企业介绍物业管理有限公司是依据现代企业制度合资组建的专业化、社会化、企业化的中外合资物业管理公司。公司继承了集团先进的国际物业管理模式,汲取了市房产局近50年来对房屋维修、保养和内业档案管理的经验,并导入“环境+文化”的物业管理新理念,努力与国际化的物业管理模式接轨,并逐步向国内知名,省内领先的产业化、集团化物业管理企业发展。(二)公司的组织结构及下属专业公司 严密合理的组织系统是企业持续健康发展的基础,物业管理有限公司实行董事会监督领导下4、的集中管理,通过严格的职能界定和岗位职责划分,建立起了一套具有明确的职权划分、严格的规章制度、合理的专业劳动组织结构系统,从而确保了公司在董事会的正确领导下安全有序地运行。公司以专业、高效、精干的原则,并根据公司未来的发展需要及公司的管理体制,设置了七个部门一个中心,主要有:综合部、管家部、财务部、工程部、业务拓展部、法律事务部、安全管理部、管控中心。围绕物业管理服务,公司先后成立了园林绿化公司、电梯维修公司、金属制品公司、保洁服务公司等系列子公司公 司 管 理 架 构 图总经理 副总经理管控中心管家部财务部综合部安全管理部业务拓展部工程部法律事物部各物业管理处物料库档案室司机班食堂水组电组电5、梯组综合组其中,综合部负责公司行政管理、后勤与内务管理、人事劳资、人力资源开发与培训、企业文化、社区文化、党群工作、对外协调等。下设司机班、食堂。 管家部负责公司业务档案的建立与管理、费用收缴稽核、制定费用指标、提出业务操作规程与规范、对所管物业实施统筹管理及对外接管物业规划书的制定。下设档案室、物料库。财务部负责公司日常财务活动、建立财务管理制度、拟订年度财务预算、提交年度财务决算、保证公司的运转能力。工程部负责公司所管物业公共部位、公用设施、设备的维修养护,并制定公共设施、设备的年度维修、养护计划,建立设施、设备的内业档案,为业主的员工提供自用部位、自用设施设备的有偿维修服务。业务拓展部负6、责公司社区文化、各项经营与服务项目的策划、管理、开展便民服务等。管控中心负责受理业主的员工报修、投诉及部门信息反馈,并作为公司枢纽环节,协调、调度相关部门与人员,为业主的员工提供优质服务。负责各部门、各管理处服务质量的巡查与监控,督促提出整改措施及业务操作规程与规范,不断提高服务水平。安全管理部负责对安管人员进行职业道德教育和业务培训,协助管控中心随时对值班、值岗员工进行检查。监督其在岗尽职及遵守公司制度,正规值班值岗。法律事务部负责促进公司各方面事务按市场规范及国家法律、法规、规章、政策运行、完善公司的各项合同关系,代理涉诉案件,加大费用收缴力度。(三)公司下设物业管理处是物业管理的现场负责7、机构,负责所管范围内保安、保洁、报修、收费工作,直接与业主的员工沟通、协调,监督所管人员的工作表现和行为规范。八个部门一个中心及下设管理处更好地延伸了公司的管理职能,密切地职能衔接使公司管理没有空白。从而形成了以总经理为中心的指挥领导网络。(四)、公司的管理模式 物业管理有限公司在成立之初即确定“安全第一,服务至上”为基础性服务理念,以为业主提供“人性化、商业化”的管理为目标,并根据部门的职权范围制订了一套切实可行操作性强的运作程序和管理规范,并对各个岗位制定了详细的岗位职责。根据实际运转情况,每年公司要进行年度总结,半年召开一次经济分析会;每月召开一次总经理办公会,分析当月公司各项工作中出现8、的问题,并制定出解决措施;每周由总经理召开各部门,管理处经理参加的公司例会,研究解决各部门、管理处汇报上来的工作问题;每天各部门、各管理处召开本单位例会,安排布置当天工作。定期例会制度确保了公司各项工作的顺利完成,并使工作中出现的各种情况,能够及时有效地得到解决。(五)、物业公司的优势1) 经验丰富、精明强干的领导班子 一个企业要成功,就要有好的带头人,我公司现任总经理曹学昌先生原就职于龙电物业公司任总经理职务,硕士研究生学历,高级经济师,并正在工业大学建设经济管理专业攻读物业管理方面的博士学位,目前是省房地产业协会理事,省物业管理专业委员会副秘书长,省物业管理专家组成员,物业管理协会常务理事9、,曹总经理对高档物业管理具有自己独特的方法和思路。公司还聘请台湾的物业管理高级人才,原集团物业部经理罗昌迨先生为公司经营顾问,承担公司经营决策责任。公司的中层管理干部也都具有大专以上的学历,并且都有着多年的从业经验,理论与实践的结合,使我们公司的领导决策层能在物业的行业中高瞻远瞩,不断的带领我物业公司走向一个又一个新的高峰。2) 高素质、高效率的优秀保安团队 我们公司的安管人员大部分是军队的转业退伍军人,具有一定的体能、专业素质,熟悉防火、防盗及一般情况的处理,实行24小时昼夜值班的制度,昼夜进行管区巡逻。我们的保安人员每天都要按军事化管理的要求出早操、晨报、晨训,每月三次小训,一次大训,以例10、行的比武促进人员素质不断提高。迄今为止我们所管理的物业小区尚未发生一件重大治安事件。3) 技术过硬的专业维修队伍 我们公司所配备的维修人员,各工种齐全,技术过硬,无论是水暖工、电工、木工、瓦工、电焊工大部分都持有相关的技术等级证书。他们熟悉社区的管线走向及隐蔽工程,为了能随时处置各种突发事件,确保及时有效地完成各种报修、急修和公共设施的维修养护工作,工程维修人员同样实行24小时值班制度,以保证在任何时间接到报修后都能在15分钟到30分钟内迅速的赶到现场进行维修处理。我们还根据各物业社区的具体情况,制定大中修计划,按计划定期的对各个物业小区公共设施、设备及房屋进行维修、保养,做到小修及时到位,大11、修不过夜。4) 专业的保洁队伍 各管理处的保洁工作是我们物业日常工作的重点,为此我公司成立了专业的保洁公司来负责各物业小区的保洁工作,该保洁公司负责人由具有多年宾馆保洁经验的人员担任,同时我们还参照国家三星级酒店关于卫生方面的检查制度,制定了我公司详细的保洁工作规范及标准,以此标准来衡量保洁人员的工作成绩。我们公司除了定期的对保洁员进行有关保洁方面知识的专门培训外,还由管控中心每天派员到各管理区域进行检查督导,并对保洁及工作人员的工作情况详细记录,按记录进行考核评定,奖优罚劣。5) 专业的配套服务 我们公司除了业务拓展部,还根据公司未来发展的需要,成立了一系列专业化的子公司。主要有:绿化公司、12、电梯维修公司、保洁公司、文化传播公司等多个子公司。绿化公司于2003年1月成立,公司主要组成人员均是具有本科以上学历具有丰富经验的农业大学往届毕业生组成,在成立至今短短的半年时间内就顺利完成了16个物业小区近20万平米的选苗、布景、造型、修建、养护等各项绿化工作,受到了广大业主的员工的一致好评。此外,他们还在哈市市郊成立了专门的绿化基地,与国内一些知名苗圃基地有密切的合作关系,既保证了绿化质量,又能随时根据需要为业主的员工提供各种超值服务。电梯维修公司也是我公司的子公司之一,公司主要组成人员均是具有相应资质的资深技术人员。从成立之初到现在,该公司除了保证我公司所管理的各物业小区的32部电梯正常13、维修、养护、运行外,还对外承揽了的一系列电梯维修、养护工作,通过例行的维修及保养,我公司所管理的物业小区所有电梯均运行良好,无一例事故发生,既节约了成本,又为业主的员工降低了电梯养护的费用。保洁公司也是我公司重要的子公司之一,该公司配备了洗地机、吸水机、打蜡机、电动升降平台等一系列专业工具,公司主要负责人具有多年的星级宾馆专业保洁经验,自公司成立以来,已经对外承接了多项大理石地面清洗,打蜡和地毯清洗、养护等工作,受到广大业主的员工的一致好评。文化传播公司是我们正在着手组建的子公司之一,主要负责对外宣传、社区文化、广告创意、文案、员工培训等工作。6) 严密的规章制度 俗话说“没有规矩,不成方圆”14、,为提高公司员工的敬业、服务意识,使公司上下能够做到令行禁止,更有效率的完成好公司下达的各项工作任务,公司还引进了部队的军事化管理机制,定期邀请驻地部队的优秀教练员对员工进行军训。公司各部门和下属管理处的员工实行半军事化管理,每天早晨出操训练,背诵公司员工守则和文明用语,此项制度加强了员工的组织性、纪律性。公司为管控中心配备了超短波电台,为保安和维修等一线部分人员配备了对讲机,在方便情况沟通的同时,保证管理机关的各项指令及时有效的传达到各个岗位,以便更好的为业主的员工服务。公司根据创品牌企业和未来长远发展的需要,本着“能者上,庸者下,劣者退”的原则管理人力资源,通过制定严格的考核、奖罚、晋升、15、辞退制度培养出一支素质过硬、技能全面的人力资源队伍。7) 严格的人员选拔和培训制度 公司以“精干、高效、实用”原则,制定了一系列人员招聘、培训、选拔、储备计划。在招聘工作中,公司严格把关,以诚信、敬业、协作为基本标准进行招聘,经过综合部的初试、部门经理和总经理的面试、物业管理岗前培训,经考试合格试用期满后才能正式上岗。在培训工作中,公司制订了详细岗前和在岗培训计划,不断提高企业员工的综合素质。通过有组织培训,有计划选择人才,公司的人力资源管理不断走入正轨,我们把一批有专业技能的人才放到了能发展才干的岗位,把品行出众的人才放到了能体现德才素质的管理岗位,人尽其才,物尽其用,从而建立起一支更具专业16、水平,更有市场竞争力的物业管理团队。(六)、骄人的业绩 物业公司成立近两年来,通过我们的不断努力,取得了可喜的成绩,我们公司管理的物业小区先后多次被评为 “秀治安管理小区” 、“市级物业管理优秀示范小区”、“市级优秀绿化庭院”、“省级物业管理优秀示范小区”等多项荣誉称号,更有业主的员工赠送的锦旗多面和表扬信数封。物业小区是市物业管理示范单位,每年省市领导均会陪同外国元首和贵宾到该物业小区进行参观、指导。第二章 社区物业管理服务方案第一节 社区物业管理项目的管理特点分析一、社区的特点社区由北美山地别墅、英式联排别墅、庭院排屋、酒店式公寓、高尔夫球场、五星级国际酒店、商业街、国际双语学校等组成,这17、是一座堪与美国社区媲美的生态园林社区,她标志着的居住水平由此与国际同步。社区,作为一个高品质的多元化国际社区,在规划设计及生活方式的营造上,表现出行业的领旗者的超凡风范,将文化融于建筑之中,让建筑与自然和谐融合,充分显示出社区的多元化和包容性,更加适合不同居者的口味。根据社区的发展趋势,社区的购房业主,将大部分为事业有成的成功人士。这些业主购房观念成熟,置业目的明确,文化品位较高,他们在选择社区的同时,也在选择符合社区品位的物业服务,感受尊贵的专署服务,确保物业保值、增值是他们的首选目标。社区以绿色、健康与智能化为主题,建筑布局合理,配套设施完善,社区内高层住宅、写字楼、商业街区、及别墅错落有18、致,道路、景观以及河、湖、园等分布其间,学校、商场、公寓、商铺一应俱全,充分满足了业主居住、生活、休闲、娱乐、健康、度假 等的需要。社区将以尊贵、舒适、繁荣的形象成为东阳市建筑史上的辉煌。二、社区的管理难点在社区的物业管理服务工作中,凸现出来的难点主要有以下方面:1、整个社区体量巨大,建筑类型多样,业主提出的物业管理服务标准和需求各有不同。2、地域处在新开发区域,城市功能延伸尚未完全到位,社区周边环境尚未形成规模的商圈,政府与开发建设单位的配套设施功能尚不能完全发挥,这就要求物业管理公司能够充分考虑利用现有资源为业主提供全方位的物业管理服务,满足业主的衣食住行等高标准要求。综上分析,针对于“社19、区”业主的物业管理服务工作,已经不能局限于围合式小区提供基本服务的物业管理,物业公司只有延伸服务内涵,拓展服务领域,创新服务理念,以管理城市生活区的理念,提供符合经商工作、居住生活、度假休闲、投资置业等各个类型、各个阶层业主需要的,管家式专属物业管理服务模式,从衣、食、住、行、医、娱、用、教、体、信、修、银等各个方面,让购房置业的业主享受尊贵、尊崇的服务,才能满足业主的真正需要,从而配合发展商做好销售和售后服务工作。使社区真正成为城市政治、经济、娱乐中心区。三、物业管理难点解决方法1、实施规范化管理,使业主的物业资产保值、增值。根据社区的地理位置和建筑格局,我们认为社区的物业管理服务,应该在人20、文服务上突出“尊贵、舒适”,在环境管理上体现“生态、绿色”,在社区文化中彰显“高雅、高尚”,在治安秩序上感受“安全、安心”。在社区购房的业主对于高档社区的物业管理服务内容,以及国家、地方关于物业管理的相关法律、法规都将会有一定了解。这就需要物业管理企业严格按照“规范化”的要求实施物业管理服务工作,并针对高档社区的业主和物业环境、建筑状况等对小区员工进行岗前综合培训和岗上加强培训。确保物业公司的每一名员工在服务和管理的任何一个细节,都能够遵照国家的“条例”,地方的“法规”开展工作,大到道路、河流、房屋外观,小到空调安装、装饰装修都严格按照“条例”、“规定”实施规范化管理。保持高档社区的原有风格,21、以国家示范住宅小区的标准服务整个社区,保障业主和发展商的物业在社区内不断增值。同时,分公司内部进行规范化管理,运用先进的扁平化管理模式,以内部的规范化管理带动整个社区的规范化物业服务,建立独特的企业文化系统,加强企业形象设计和视觉识别体系,提升管理服务品位,形成与社区一致的“国际化管理”风格。2、开展人性化的管家式服务,使物业管理服务提档升级,获得社会、业主认可。根据业主生活、居住、工作、置业需求,把业主需要的服务提供给业主,满足不同业主的不同需要,让“人性化”专署的管家式物业管理服务涵盖业主生活的各个层面。把属于小区的社区文化贯穿到业主生活的每个细节,使物业服务更加贴近人性、贴近业主,是我们22、追求的目标。根据社区基本情况,公司将在社区内设置环区环保电瓶车,作为业主在社区内的代步工具,为业主的出行、购物、工作提供方便。考虑到业主救护和应急出行的需要,配备应急服务车辆,提供24小时应急服务,为有救护、应急出行等需要的业主提供及时到位的服务。公司还将组织引进一些知名企业到社区置业经商,为业主解决饮食、娱乐、休闲、文化、就医等服务,更多关注业主细微的物业管理服务需求,使业主享受尊崇、尊贵的专属服务,创造社区的社区文化氛围,按照发展商生态园林社区,以及高尚祥和、尊荣显贵、崇尚文化的智能社区定位,计划、组织、开展丰富多彩的社区文化活动。设立商务生活服务中心,提供代办、代购、代买、代售等服务,和23、周边的大型购物中心、中高档宾馆酒店、旅行社、火车站、民航等机构建立合作伙伴,对于社区业主只要持有VIP卡,就可享受打折、优惠服务。全面提高发展商和物业公司的社会认知度,把社区建设成居住亮点和投资热点。3、开拓创新,注重环保,为业主提供超值服务,提升社区品位。社区作为绿色、健康主题的生态园林社区,突出了山、河、湖、园等自然环境在社区中的作用,公司在未来的物业管理服务中,也将把生态、绿色、环保、作为服务的主题,围绕自然环境开展系列文化活动,注重保护、维护自然环境和自然生态,实现发展商的设计规划初衷。提升物业服务的科技含量,建立网络社区,实现网上报修、网上购物、网上投诉、网上物业服务论坛等智能化物业24、服务平台,物业费内容在网上公布,由银行托收各种费用。创建社区的网络家园。公司还将依托下属子公司在家政服务、清洗保洁、花卉养护、空气监测、就医体检、社区文化活动等方面为业主提供全方位服务,创造全新的大家庭氛围,把社区打造为东阳与市的顶级多功能社区。第二节 投标总报价一、 物业服务费报价根据社区的具体特点。在取费时,我们本着精打细算、务求准确、合理的原则。分别确定了高层住宅、商服、别墅、写字楼等各类物业服务费的收费标准:高层住宅建筑面积每平方米 / 每月 元商服公企建筑面积每平方米 / 每月 元别墅住宅建筑面积每平方米 / 每月 元写字楼建筑面积每平方米 / 每月 元地上车位管理费每月每位 元地下25、车位管理费每月每位 元电梯费基础层 元/月 第三节 管理服务总承诺在社区的总体服务中,我们承诺“服务无止境、管理无盲点、业主无怨言”。公司在中标并签署了物业管理委托合同后,将严格按照投标书约定时间,提交履约保证金。如在物业管理服务过程中,出现物业公司人为因素造成设备设施损坏时,将按照合同中的相关约定进行赔偿修复。 在全面的管理服务中,我们承诺“管理无盲点、服务无止境、业主无怨言”、全员都是“礼宾员、引导员、保洁员”,用高品级的物业管理标准服务于社区,把社区打造成东阳市的顶级建筑群,切实提高社区的市场知名度,提高服务品级,保证社区的功能含金量。一物业管理基础服务内容承诺(一)、社区综合管理方面一26、年内通过“市级物业管理示范小区”评比,并获得荣誉称号。二年内通过“省级物业管理示范小区”评比,并获得荣誉称号。三年内通过“国家级物业管理示范小区”评比,并获得荣誉称号。(二)、社区治安秩序公司按照社区管理需要配备安管员,协助公安机关做好安全防范工作;封闭式小区,所有出入口设立保安岗亭,实行24小时值班制度,力求做到万无一失;开放式小区设机动巡逻,重点部位派专人值守,保证业主的生活秩序、工作秩序、公共场所秩序保持良好状态,小区公共设施、设备、小品、雕塑不出现损坏丢失;专人操作监控设备,严密监控社区治安秩序,保证社区秩序良好,无安全隐患;专人管理地上、地下车位,保持停车秩序良好;主要消防设施有明显27、标志,每周定期对消防设施进行巡视、检查和维护,保证社区内无消防隐患,消防通道畅通无阻。(三)、社区清洁,严格执行ISO14000环境保护体系标准楼内保洁按照三星级酒店保洁方面的标准严格执行;确保社区路面、广场、绿地无杂物,清洁一新;社区水面、湖面无垃圾、漂浮物;社区路面、边石、路灯、雕塑、小品、围栏定期净水清洗,无积尘、印痕;引进大型保洁、清洗设备,保证社区主要街道每日早晚各用清水冲洗1次,路面洁净无尘。社区垃圾按环保要求,分类收集,日产日清。(四)、社区绿化草坪美观平整,高度46厘米,覆土率达到95%以上;绿篱修剪整齐,无空缺,无病虫害;树木生长茂盛,品种多样,合理搭配;按照养护方案实施二次28、改造,确保后期成活率。室内的绿摆、花木盆景设计美观,摆放适当,品味高雅,生长良好,成活率100%;(五)、社区设备维修养护严格执行设备大、中、小修计划,保证社区内所有公共设施设备状况良好,运行正常。 提供24小时报修服务,接到业主报修15分钟内赶到现场,小修、急修不过夜;确保社区街道及庭院灯饰等设备设施的正常使用,更换维修不过夜, 完好率100%;重要设施设备,如消防监控系统、备用发电机、排风定期启动,确保状态正常。(六)、社区物业公共房产管理确保物业房产无火灾、无盗窃等安全事故发生;保证室内清洁卫生,无堆放垃圾,墙面设施无积尘;确保房产外观整洁、设施正常、功能正常、使用正常。二、城市生活区域29、管理承诺根据社区的建筑体量巨大,建筑类型多样,配套设施完善,功能齐全等特点,按照单纯的居住小区实施物业管理服务,已经不能满足整个社区从业主到发展商的服务需要。为此,公司在物业小区基本服务内容和标准的基础上,在社区推出城市生活区管理服务内容。1、交通出行方面在社区内设置环区环保电瓶车,作为业主在社区内的代步工具。考虑到业主救护和应急出行的需要,配备应急服务车辆,提供24小时应急服务,为有救护、应急出行等需要的业主提供及时到位的服务。2、 政设施管理按照社区的配套市政设施的设置,定期对市政公用设施进行日常管理和维护。加强社区灯饰亮化、彩化建设,打造东阳市的不夜城。社区的主要街路实行高压清扫作业,全30、自动扫路,实施机械化保洁作业。使用真空挤压式垃圾清运车进行垃圾清运,垃圾日产日清。小区灯饰及时检修更换,维修率达100%。3、市容秩序方面杜绝私建滥建、违章搭建、违规操作商铺牌匾灯箱规范有序、典雅富丽。禁止无证流动商贩进内社区,废品回收由公司指定专人负责,确保社区秩序井然,环境幽雅,卫生清洁。4、物流配送方面公司将在首期建设的社区内建立采购配送中心,送货上门,满足业主生活、工作、购物等的基本需求。开设社区票务中心,为业主提供航空、铁路等票务预订,送票上门服务。开办家装超市,为业主的物业装修提供选择和施工方便。5、社区文化活动方面社区的社区文化定位于:健康多样、高尚高雅、亲情沟通。组织和开展社区31、文化活动中,公司将充分调动业主的参与性和积极性,按照季节、民族节日、传统节日、外来节日等的不同,组织相对应的文化活动,以季节为单位开展有主题贯穿的文化活动季。春季的沿江踏青、郊游、龙舟比赛;夏季的家庭健康运动会,社区运动会;秋季的采摘游、中秋音乐会、重阳登高;冬季的圣诞节狂欢舞会,元宵节赏灯猜迷。6、饮食娱乐方面按照社区的规划设计,引进咖啡、酒吧、中餐、西餐、娱乐等项目,形成规模和连片效应。建立社区餐厅,开设送餐服务。7、业主就医看护方面与本市的大型医疗机构建立合作关系,在社区内设置医疗机构;定期为业主进行免费体检,并建立健康档案,对需要者提供相应的保健方案;开展长期的医疗咨询活动;设置看护服32、务机构,在节假日为业主的孩子和老人提供看护服务,方便业主的工作和旅游。8、日常便民服务为方便业主,满足业主的需要,社区内建立24小时客户服务中心。 提供电脑维护、代办网站等服务;提供委托性服务,如代客购物、代送快件等;提供会务、PARTY、展览会、沙龙策划、尊贵会议服务;提供旅游服务,如代订票、联系旅游团以及提供最新的旅游信息等服务;提供车务出租,代驾、代客泊车服务;提供汽车清洗、美容、租赁服务,建立护理档案;为业主提供洗衣、送水、订奶料理家政等多项便民服务。三、根据不同层次业主的需求,提供可选择的管家式服务1、 家政管理服务家庭聚会策划,家庭清洁保洁,家庭花卉养护,宠物护理,子女教育,老人看33、护,衣物、家具、车辆、家电的清洗、保养,出行、旅游景点联络策划,家庭物品采购, 家庭聚餐制作,婚丧嫁娶全程策划服务。代请保姆,提供私人医生。2、 私人秘书服务重要事件提醒,商务、政务活动策划接待,各种会议服务,文件收发、处理,重要客户、客人的联络接待,涉外活动、涉外商务的口译、笔译以及资料翻译,电子商务,电脑医生等。3、 顾问咨询代理服务提供房产置业手续代办、经济、民事法律咨询,商务代办,投资理财,户口迁移,子女入托、入学,置业担保,房屋租赁、销售、转租、经营,物品采购顾问等各个层面。 第四节 社区的质量管理目标和采用的管理方式一、 质量管理目标社区作为2004年东阳市开盘的地标性房地产项目,34、所处的地理位置和升值潜力,都值得我们期待。我公司在物业管理服务工作中,按照城市高档物业集中区、城市经济热点的开发定位,制定了以下目标:一年内创建“市级物业管理示范住宅小区”,并获得称号。二年内创建“省级物业管理示范住宅小区”,并获得称号。三年内创建“国家级物业管理示范住宅小区”, 并获得称号。同时,从物业管理前期介入开始到物业正式接管验收,我公司会从内业、外业等每个环节出发,始终按照“国家级物业管理示范小区”的标准进行规范化的物业管理工作。配合开发商进行楼盘的销售,把入住社区打造成身份、地位、成就的象征,把社区打造成浙江省的标志性建筑。随着物业管理服务的深入,在解决就业、保护环境、创造经济效益35、等方面,为政府和社会做出贡献。二、管理小区所取得的各种效益1、社会效益社区作为东阳市的地标性建筑,高品级的物业管理服务是项目继续开发、销售的有利基础。社区在建筑架构、配套设施、综合布局、使用功能以及周边环境上都将会给东阳市的经济建设代来巨大影响。物业公司通过规范化的管理和人性化服务,建立独特的企业文化系统,加强企业形象设计和视觉识别体系,形成与社区一致的“国际化管理”风格,对于树立物业管理品牌,拉动东阳市的经济建设,引进人才,引进投资,都将产生深远影响。经过物业公司的长期管理,业主和发展商的物业也将不断增值,最终形成销售热点和居住亮点,带动整个区域的经济繁荣。二、经济效益公司通过规模化经营、商36、业化运作,节能降耗,增收节支,将会更大的提高物业费使用率,把更多资金用于物业管理服务之中,在保持相应的经济效益的基础上,以高品质的物业服务回报业主,形成取之于民,用之于民的良性循环。三、环境效益物业公司在社区的管理服务中,用扎实的管理实现社区的绿色、环保、生态的园林社区特色,把社区打造成行政办公、教育科研、旅游、绿色产业为一体,具有现代化特色的园林生态社区。业主生活在绿色、环保的生态园林社区中,也将享受到更多舒适和健康。三、社区拟采用的管理方式1、实行一体化管理我公司对社区将提供专业化、人性化、规范化的物业管理服务工作,同时采用ISO9000质量管理体系、ISO14000环境管理体系和OHSM37、S18000职业健康安全管理体系的一体化管理,细化治安秩序管理、绿化美化、清洁保洁、维修维护等工作,为开放商和入住社区的业主创造一个安全、优雅、舒适的生活环境,使社区成为东阳市的顶级社区,为浙江省画出一道靓丽的风景线。2、实行全员聘用制管理企业将实行全员聘任制,上至总经理下至普通员工都是经过层层选拔,竞聘上岗。本着“能者上,庸者下,劣者退”的原则管理人力资源,通过制定严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度培养出一支素质过硬、技能全面、年轻化、专业化的高效率的物业管理队伍。 3、实行军事化管理对于社区的管理队伍我们将引进部队的军事化管理机制,保安员优先招聘军队退伍转业军人,对于进入公司的保安员首先送到38、部队进行为期20天的军事化封闭式训练,通过20天的严格训练和考核,胜任的保安员正式进岗实习。在岗期间,保安人员每天都要按军事化管理的要求出早操、晨训,每月三次小训,一次大训,以例行的比武与消防演练促进人员素质不断提高。迄今为止我们所管理的物业小区尚未发生一件重大治安事件。4、实行定期例会制度,及时解决工作难题根据实际运转情况,每年公司要进行年度总结,半年召开一次经营管理分析会;每月召开一次总经理办公会,分析当月公司各项工作中出现的问题,并制定出解决措施;每周由总经理召开各部门、各区经理参加的公司例会,研究解决各部门、管理处汇报上来的工作问题;每天各部门、各管理处召开本单位例会,安排布置当天工作39、。一年365天,公司员工每天坚持出早操,背诵员工守则和文明用语等。每周一,公司全体员工在广场集合,升国旗,对员工进行爱岗敬业,爱国爱家乡的教育。5、实行全面预算管理,公司将在小区实际运转一段时间后,根据以往的数据,为各部门制定详细的物业费收缴、物料消耗、工资支出、各岗位人员配置等各项收支指标,同时与相关责任人签订责任状,严格按照指标进行。6、实行酒店宾馆三星级标准保洁管理保洁工作是我们物业管理日常服务工作的重点,为此我公司在保洁工作中选派具有多年宾馆保洁经验的人员担任领导工作,同时我们还参照国家三星级酒店关于卫生方面的检查制度,制定了我公司详细的保洁工作规范及标准,以此标准来考核保洁人员的实际40、工作效果。7、实行品质监督管理,实行员工“星级评定”制度 设立客户品质服务部,负责公司内部服务质量管理监督,定期走访业主,定期进行问卷调查,对服务现场进行抽查,检查服务质量和服务态度是否符合标准。针对投诉处理结果进行跟踪回访、了解、反馈业主信息,对管理和服务工作提出指导意见。实行员工星级评定制度,根据员工的日常工作表现及工作成绩评定员工等级标准,根据评定标准发放相应级别工资。8、实行全员保洁、全天候保洁管理社区小区内,实行全员保洁制度,对于公司每一位员工都有责任和义务保护社区的卫生清洁,每一位员工在社区内都是保洁员。实行全天候保洁服务,无论雨、雪、风、霜、寒、暑,我们保证社区清洁保洁服务工作都41、能不间断进行。同时,通过培训提高保洁员生态环保意识,垃圾分类处理,尽量使用环保产品进行保洁工作。第五节 物业管理服务内容一、社区开发建设阶段的前期物业管理服务鉴于社区的特殊性,如果我公司中标,我们将在签订委托合同后及时从总公司抽调专业的安管员、水、电、土建工程师进驻设区,为社区的前期建设无偿提供以下服务:1. 保安形象岗以及物业管理咨询服务中标后,我们将为社区售楼部门选派保安人员提供礼宾岗服务,负责售楼中心的安全管理,维护正常销售秩序。选派业务能力强、形象好的管理人员到销售中心,负责向业主提供有关物业管理方面的咨询服务。2.社区的水、电、土建工程质量等方面的第三方监督服务中标后,我公司将以第三42、方角度进驻施工现场,帮助开发商对社区的水暖、电气、土建工程质量等进行监督,及时了解并记载社区隐蔽工程及工程变更情况,以利于今后更好的开展物业管理工作。对于不利于今后物业管理的地方提出合理化建议,起到第二监理的作用。3.建筑材料选用的合理化建议 前期介入后,物业公司将根据以往的所管楼宇中选用建材的使用情况,向开发商提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告,以供开发商择优选用。4.参与安全保卫系统的设计前期介入后,在考虑成本的前提下,物业公司将尽可能为开发商提供防盗报警系统设计及施工建议(必要时,我公司可派员参与施工),通过完善的报警系统,为业主创造一个安全的居住、办公环境。5.对一些细微之处的建43、议前期介入后,我物业公司将从业主的立场出发,根据北方地域的特点技实际情况,尽可能全面细致的考虑到各种可能的使用问题尤其是供暖问题,提请设计和施工单位注意,同时提出合理化建议。二、 竣工验收期间的管理服务社区竣工验收后,物业公司将配合开发商做好社区的各项工程验收工作主要包括以下验收:(一)分类验收1.隐蔽工程验收 各项隐蔽工程完成后,要隐蔽前,开发与建设单位以及物业公司按技术规范要求及时进行验收,验收以施工图和现行技术规范为准。经差合格后,三方在工程检查记录上签字确认。2.分期验收 对于各期工程或单元工程在达到使用条件,可以提前进行验收,以配合销售及时投入使用。3.单项工程验收 对于工程项目的某44、个单项工程按设计要施工完毕,具备使用条件,物业公司可以先行进行验收,并进入管理、保洁开荒。4.全部工程验收 当整个建设项目按设计要求全部建成,并通过有关部门验收后,物业公司将组织水、电、土建等各项验收小组与开发商、建筑商正式进行物业移交工作,移交结束后,尽快为业主办理进户手续。(二)、物业接管验收1、公共设施、设备验收现场验收与交接(1)我公司将选派经验丰富的水暖、电气及土建工程师会同开发商组成现场交接小组,总公司成立专门的接管小组代表业主对社区的房屋、建筑、设施、设备等进行现场交接验收。(2)总公司各职能部门将对现场交接验收中发现的各类设备、设施、物品等数量及遗留问题记录在交接验收单上,交接45、验收单一式三份,由物业公司、开发商和建筑商三方负责人签字确认后各自归档保存。(3)对交接验收中存在的各种问题,由分公司职能部门与相关部门共同协商解决。(4)对已接管验收的区域,组织相关工作人员部分进入,以便尽快熟悉业主和社区情况,保证社区秩序稳定,环境整洁。2、物业管理用房的交接以及钥匙的交接验收(1)社区其他交接事项进行时,分公司将委派专人与开发商和建筑商协商管理用房的交接事宜,交接完毕后及时进行装饰装修,以便尽快投入使用,及时为业主提供物业管理服务。(2)钥匙的交接分公司将派专人对社区内所有公共部位的钥匙尤其是水箱房、电井、水井等重要部位的钥匙逐一进行核对、试用。对所有交接的钥匙填写钥匙交46、接单,同时建立交接档案备存,以便于对钥匙进行统一管理;交接后的钥匙我们将由职能部门专门管理,必要时可更换重点部位的锁匙,做到放置稳妥、安全有序。(三)业主进户及装修期间的管理服务1.业主进户在业主集中进户期间,我公司承诺将从总公司抽调大批人手参与进户工作,按照公司既定程序,保证进户工作有序进行。具体进户流程见下表:业主进户流程业主提供入住资料:进住通知单、购房合同、 身份证(原件、复印件),本人名章,领取业主入住指南查验进户通知单,发放入住文件袋通知单加盖“已领资料章” 回收填好之业主临时公约业主资料登记表等资料进户通知单、业主临时公约、业主手册盖章凭已签字之进户通知单收费,收回进户通知单 凭47、入住交费收据发放钥匙,在住户手册上加盖注发放日期,业主在钥匙发放登记表行政员、开发商、业主三方共同验收房屋 抄水、电、气表,填写验收交接单,三方各执一份,记录业主维修要求,约定维修时间,业主在入住登记表上签字入住文件整理、汇总、归档2.业主装修管理在业主进户装修期间,我公司将严格按照装修管理程序严格进行管理,主要流程如下:业主装修管理程序业主持住户手册、收费票据领取装修审批手续业主填写审批表,交装修行政事务主管、责任工程师审批施工责任人出具施工单位营业执照、施工图、身份证复印件业主、施工责任人各执一份审批表,缴纳装修押金,垃圾清运费施工人员填写施工保证书和施工人员登记表,领取施工证行政主管,当48、班安管员追踪监督施工情况,日巡查施工现场4次装修竣工及时验收,行政主管汇同业主验收住宅,签署验收意见装修竣工后,行政主管及工程师验收合格退还押金 三、综合管理(1)每年年初由客户服务部制定社区物业管理服务工作计划,总经理与各部门签订责任状,由各部门主管负责组织实施; (2)由工程部负责每半年一次对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查结果制定大中小修,维修计划,由工程部负责组织实施; (3)社区内设立24小时报修及服务电话,白天设有专职行政管理员负责接待业主来访,处理服务范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉;夜间有2个主管以上管理人员及6个以上维修人员值班,处理各种急迫性报修,水、电等急迫性49、报修15分钟内到现场; (4)根据入住情况,协助召开业主大会并配合其运作; (5)在社区设立健全的管理规章制度,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全,管理规范; (6)负责协助组建业主委员会,每半年公布一次费用支出情况,公开服务标准、收费依据及标准; (7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行现代化管理; (8)全体员工统一着公司制服,佩带有物业公司胸牌,物业管理员和特殊工种持相关证书上岗; (9)每一年进行一次物业管理服务满意率问卷调查,促进管理服务工作的改进和提高,征求意见用户不低于总户数的95,满意率达到98以上。 (10)建立应对各种公共突发事件的处理机制和预案50、,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦发生,能随时投入运行。四、安全管理经我公司对社区的现场考察及分析,根据其独特的地理环境及特点,我们将制定相应的治安防范措施,以确保区域内因物业管理而造成的刑事案件发案率、火灾发案率、三车丢失率标准降至最低。社区内的安全管理主要包括公共区域的秩序维护和公共财产的看管,其中包括: (1)社区的住宅实行封闭式管理:社区内的个主要出入口24小时设有专职安管员值守,在变电亭、所等危及人身安全处设立明显标志和防范措施;在非住宅区域内实行开发式管理,设立机动巡逻组,在社区内每小时巡逻一次,通过保安机动巡逻组24小时的定期巡逻,保证社区公共安全。 (2)社区设立专职管理员51、维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理,保持社区内车辆行驶通畅; (3)社区设立专职管理员看管公共财产:包括楼内的门、窗、消防器材及社区的井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等; (4)社区夜间对服务范围内重点部位、道路进行每1小时一次的防范检查和巡逻,巡逻人数2人为一组,做到巡逻有计划、有记录; (5)由客户服务部制定社区详细的发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案;有安全管理部定期进行培训,保证突发事件发生时,立即采取措施,并及时报警和配合公安部门进行处理。(6)、建议开发商采用的保安硬件设备巡更警备系统为保证保安巡查人员切实巡查到位,有必要对52、巡查人员进行巡逻路线的监控及巡逻情况的检查,因此我们准备采用电子巡更警备系统,巡逻保安员及管理人员在巡逻时佩带数据收纳器,在分布于社区各处的巡查点处进行数据取纳,同时记录取纳时间,巡更结束后立即将其取纳的数据全部通过打印机打印出来,以验证巡更人员是否按指定的时间和路线即时检查到各个巡查点。闭路监控系统分有线监控和无线监控两部分。有线监控系统包括安装多个带旋转云台的室外监视探头,主要安装在需定点监控的地方,如停车场、道路行人步行出入口等处。无监控系统主要采用UNITEK无线式监控系统。该系统脱离有线监控的繁琐接线,主要用于露天开阔地带并针对可疑点进行布控,分布社区内的各监视探头以微波传输方式,将53、摄取到的图象传往指挥中心,因采用无线联接方式,探头的安置地点可方便地变换位置,无须破土或架空铺设电缆线。上述两种方式的监控如果将由设在信息处理指挥中心的24小时循环录像系统记录在硬盘录像机上,以备查证。这两种监控方式的结合,将会在技术上对社区治安给予充分的保障。红外线探测系统这是一种对物体是否通过而进行监视报警的保安系统,该控测系统主要安装在外围,对非正常途径进入社区的物体进行监测报警。无线式家庭防盗系统该系统可通过电话实现24小时盗窃、抢劫、火灾、煤气泄露、紧急求救等自动报警。用户使用时先在报警系统的自动拨号机上设定指挥中心的报警电话号码及用户识别码。在盗贼撬门,撬窗入屋或走进红外线感应区,54、触动警戒状态下的主机的警 报,自动拨号机拨通指挥中心的电话后发送用户识别码。讯号通过电话线传到指挥中心,中心即响起急促的警铃,随后电脑屏幕即显示用户资料(姓名、地址、电话、识别码等等)及用户所在位置,保安人员则马上采取适当的行动。用户住所遇抢劫需紧急求救时,按遥控器的求救键或主机的PANIC红键,求救信号即传到指挥中心,即可获得报警信号。电子墙周界防越系统这是一种技术上先进,经济上合理的综合安全防范管理系统,可监控诸如:建筑物、周边入侵、火警、其他非法入侵等。系统可自动启动报警器、闭路电视、打开灭火器、通知保安员等,非常适合“社区”开放式周界的非法进入之防范。上述各项设备部分已在本公司部分社区55、使用,效果良好,并且我们已积累了丰富的保养维护经验。我们拟在社区安装使用,从硬件上确保社区治安防范万无一失。五、公共部位及公共设备设施的日常维护和管理对于社区的公共设施设备的维修养护,严格按照物业管理条例物业管理办法中的规定内容,定期进行维修养护,通过例行维护,确保居住社区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护:1、公共设施设备综合维护管理(1)社区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修由工程部进行管理和维护,执行房屋及其设备小修服务标准; (2)社区内的护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等 公共设施、设备正常使用每周检查一次;道路、甬路、步道、活动场地 每 56、周定期检查以保证达到平整,边沟涵洞通畅; (3)社区内的雨水、污水管道每半月检查一次,平时不定期抽查,保持通畅,每半年清淘化粪池一次、雨水井,相关设施无破损; (4)社区内的外墙定期进行清洗。2、分类维修和管理(1)土建公共部位的维修与养护对公共给排水设施设备、公共门窗及地面、公共墙面等使用情况制定相应计划,定期进行检查。发现问题及时处理,制止业主未经设计部门许可及有关部门批准,任意破坏主体结构的行为。(2)水暖部位的维修与养护给排水的运行维护是指为保证社区给排水设备、设备的正常运行所进行的日常维护保养。常见维护要点:管道漏水修理,管道堵塞排堵,水龙头阀门的维修,卫生洁具的维修,水泵保养与维修57、,压力表的校验,潜水泵的检查保养,换热设备的运行与维修,生活水箱的清洗消毒。(3)供电设施设备的维修与养护供电设备管理与维护主要指为保持社区供电系统正常运行,对归物业维护的供电设备进行日常管理和维护。常见维修要点:电路电器故障、破损灯具的更换、配电箱的检查、应急照明设备的检查、照明灯具的维修等。(4)电梯的维修与养护电梯的运行维护是指为保证社区电梯的正常运行所进行的日常运行管理和维修护,该项管理我们交由下属专业公司来进行,我们日常所作的工作是做好日常巡检维护、收集资料、按期报检以及建立确定应急处理方案。(5)保安消防监控系统的维修与养护保安消防监控方面我们将结合实际正确使用设备,及时按规定保存58、运行资料积累建立历史及动向趋势记录,及时检修,定期保养,保证安全运行。六、清洁管理1.由客户服务部所属的保洁主管制定保洁区域分工安排表,由公司制定健全的保洁制度,清洁卫生实行岗位责任制,有明确的分工和责任范围; 2.设定垃圾集纳地点,并每日上午10点前将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站,对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理,垃圾日产日清; 3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次彻底清扫,做到服务范围内无废弃杂物; 4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等,进行一周一次彻底清扫; 5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂; 6.在雨、雪天59、气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫; 7.发生突发公共卫生事件时,客户服务部需要迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒,加强对业主的宣传,维持正常的生活秩序。七、社区的绿化养护管理社区的绿化工作将由我公司下属的专业绿化公司按园林局规定的养护标准执行养护任务。保证社区内植物配置基本合理,乔灌花草齐全。绿地较充分,基本无裸露土地。保证社区内树木生长正常,生长达到该树种规格的平均生长量。树冠基本完整,内膛不乱,通风透光,修剪及时无死树和明显枯枝死杈。在正常条件下无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶,被啃咬的叶片最严重的每株10%以下,由蛀干害虫的株数在2%以下,介壳虫危害较轻,60、树木缺株在4%以下,树木基本无钉绑捆绑现象。保证社区内绿篱生长造型正常,叶色正常,修剪及时,基本无死树和干树枝,有虫株率在10%以下,草坪覆盖率达到90%以上,修剪及时,叶色正常,无明显杂草;宿根花卉管理及时,花期正常,缺株率在5%以下。保证社区内绿地完整,无杂树,无堆物堆料、搭棚、侵占等现象;设施基本完好,无明显人为破坏,对违法行为能及时发现和处理,绿化生产垃圾能及时清运。保证社区内按二级养护技术措施要求认真地进行养护。 八、社区的消防管理社区的公共区域消防设施的维护及消防管理有工程部及安全管理部负责实施。由安全管理部制定健全的消防管理制度(详见管理制度汇编),建立健全消防责任制及火灾消防预61、案。主要消防设施有明显标志,每周定期对消防设施进行巡视、检查和维护。由安全管理部组织安管员每季度定期进行消防训练,保证相关人员熟练掌握消防基本技能。如发生火灾,及时报警,协助消防人员疏散、救助人员等工作。九、停车场管理多年来,由我公司管辖的小区未发生过车辆丢失案件,这主要是因为我们有一套严密的管理办法,比如“一车二卡”制度,每辆住户的车都备有两张卡,一张为车辆卡,一张为人员卡,只有两卡都无误才能够出小区。另外,在人员素质方面,我们也有特殊要求,安管员上岗前,必须熟知每辆车的情况,如果不能通过管理处的车况(含司机)熟悉程度考核,则不能上岗,同时强调保管员高度的责任心及主管人员严格认真的检查检查制62、度。另外,我们将在社区建议开发商采用行进的读感示门禁系统,由感应卡开启道闸,无卡者将无法驾驶车辆离开停车场所。为确保三车不发生丢失案件,我们将对三车分别采用不同的管理措施:自行车建议开发商采用地锁式自行车保险停放架,彻底消灭撬锁盗车的案件发生。摩托车建议开发商采用IC卡管理方式,并规定必须加装摩托车防盗器,同时按规定停放。装置闭路监视器加以严格控制。 汽车建议开发商采用读卡式门禁系统与人防相结合的管理办法,堵绝失车的任何漏洞。指定专门停车场对于小区内乱停乱放容易引起丢车的车辆一律采取锁车措施。具体管理规定如下:由客户服务部制定详细健全的社区机动车、非机动车存车管理制度和管理方案以及紧急情况预案63、。在社区内设立机动车、非机动车停车场,外来车辆严格管理,未经许可不得进入小区内。停车场设专职管理员,实行24小时值班制度,进入停车场的驾驶员要服从管理员的管理和指挥,接受检查,按指定地点停放,自觉维护车场秩序车辆进入停车位,司机需主动出示停车证,接受检查。司机离开车辆时,必须锁好车门、车窗,重要文件、贵重物品,请勿放在车内,管理员不负责保管,如造成损失,车主自负。车场内严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品不得在停车场内洗车、修理、加油、倾倒废油。进入停车场的车辆,不得乱停放,不得堵塞车辆,违者锁车处理。对于长期在社区内存放的车辆,客户服务部与之签订停车管理服务协议,明确双方的权利和义务。十64、高压供水及给排水系统的管理由工程部负责养护运行和维修。有防疫部门核发的“供水卫生许可证”,并张贴于醒目处。保持供水设施周围的环境整洁,每周检查一次。保证业主正常生活用水,大修停水时及时张贴通知,并采取临时供水措施。保证供水安全,每半年进行一次水质化验,确保水质合格。化验单妥善保管以便随时检查。水箱每年清洗和消毒一次,清洗完毕水箱盖及时上锁。供水管理与操作人员按规定进行健康检查,并取得健康合格证。发生突发公共卫生事件时,加强对供水系统的消毒,禁止非工作人员进入高压水泵机房内,接近高位水箱。消防泵每年试泵一次,保证泵能转,水能上。维修服务标准按政府有关文件规定执行。十一、社区的电梯管理电梯的维修65、养护、运行由我公司下属专业电梯公司负责。主梯维修时,有备用梯的,用备用梯运行,无备用梯的,属急迫性维修的,保证在30分钟内抢修完毕,其他维修于23点至次日5点内完工,由安全管理部制定紧急情况处理预案。维修标准按有关文件执行。如发生电梯关人、夹人等危险情况时,保证在15分钟内迅速组织救助。保证电梯24小时不间断运行。十二、社区的供电及照明系统管理由工程部负责维护派专职人员定期巡视维修,发现隐患及时维修并上报安全管理部;维修后的闸具、线路应完好无损,使用良好。配合年度修缮任务,定期进行安全检查;每天查看仪表、监视负荷用电、保证用电安全。负责社区楼内、外线路的维护,保证做到安全供电有保障;同时监督66、超负荷用电,保证业主用电安全。妥善处理因零线断线造成的烧毁电器事故。十三、社区业主日常的装修管理(非集中进户)制定健全的装修管理服务制度(详细见管理制度汇编)业主申请装修时,管理员负责查验业主装修方案,与业主、施工单位签订装修管理协议,同时告知业主装修注意事项。业主装修期间,物业公司定期对装修现场进行巡视与检查,严格进行治安、消防和房屋安全管理;对社区内的装修车辆、装修人员实行出入证管理,调解因装修引发的邻里纠纷。业主装修结束后,及时进行检查。及时对违反装修协议的业主进行相应处理,问题严重的上报当地行政主管部门。负责及时清运装修垃圾,垃圾集中堆放时间不超过24小时。十四、社区的空置房管理对于开67、发商待售的空置房屋,我公司将在接手管理后,每周定期派员进行设施设备及水、电、气的例行检查工作,同时填写空房检查表,对于发现的问题及时派员修复。修复后及时记录在案,备档留存。 每半月组织保洁员进行一次集中保洁和清扫,以保证空置房屋的卫生。在冬季供暖期开始前和供暖结束后,我公司都将严格按照程序对空房的供暖设施进行集中检查,重点巡查,防止跑、冒、滴、漏现象的发生。配合开发商售楼部的售房需要,在力所能及的范围内为售楼部门提供各种方便。附:空置房屋管理规定为了加强未出售空置房屋的管理,明确空置房屋的管理责任,配合好开发公司的房屋销售工作,防止空置房屋内的物品丢失、损坏及其他意外事件的发生,搞好空置房屋的68、看护工作,特制定本规定:1、空置房屋的交接各管理处所管范围内的空置房屋经管家部、开发公司、物业管理处有关人员共同查验登记,注明存在问题后,叁方进行签字交接。2、空置房屋钥匙的管理(1)空置房屋交接验收后,应将空置房屋的1把外门钥匙交给管理处,由管理处设人保管,以备空置房屋的日常检查、销售看房及紧急情况的及时处理,其余钥匙由管家部统一管理。(2)空置房屋的钥匙不得随意外借,如因外借发生问题保管人负全部责任。(3)空置房屋售出业主需要进户时,应将所有房屋钥匙一次性全部交给业主,并注明交出钥匙数量,确认无误后请业主签字。(4)空置房屋的钥匙如在保管过程中发生丢失,管理处应及时通知管家部,造成损失由各69、管理处负责。3、空置房屋的管理(1)空置房屋的日常管理由各管理处负责,各管理处要定期对空置房屋进行检查清扫,并对检查情况详细记载,每周一次。对室内的设施设备进行检查时,如发现异常问题应及时通知维修部门进行维修。(2)管家部对各管理处空置房屋的看护情况进行不定期抽查。(3)任何人不得将空置房屋私自出租、转借及存放私人物品。(4)任何人不得将空置房屋的水、电、煤气、电话等私自提供给他人使用。(5)除管理处空房看管负责人外,其他人进入空置房屋时必须由各管理处派专人陪同,以防止空置房屋内的设备设施丢失损坏。(6)购房者看房时必须由销售部工作人员亲自带领且销售部人员必须佩带胸卡示明身份,购房者看房或维修70、部门进行维修时,各管理处必须积极配合,并派专人陪同,看房或维修完毕后,陪同人员检查并关闭水、电设施后方可离开,并在当日值班记录登记。十五、社区的智能化系统管理工程部负责社区内智能化设施的日常运行维护实行24小时不间断运行,做好相应运行记录,并按规定期限保存。保证系统正常运行,发生故障,及时排除。智能化系统主要指:楼宇对讲系统及门禁系统、周界红外线报警系统、电视监控系统、消防监控系统、中控室运行维护系统等。 十六、社区的财务管理(一)财务管理工作模式、制度、预算、决算方式、内容1工作模式 独立核算,自负盈亏2. 财务制度、预算、决算方式及内容(二)财务管理监督制度为认真贯彻执行“取之于民、用之于71、民”和“以业养业”的财务收支方针,完善“独立核算、自负盈亏、自我发展”的企业管理机制,提高物业管理的经济效益,杜绝不必要的开支,特制定财务监督制度。1、物业公司实行“内部独立核算”、“自负盈亏”的财务核算制度,坚持财务账目公开,接受上级主管部门、业主委员会和业主对财务的监督。2、物业公司按时按期将财务报表向业主委员会及业主公布;年度财务账目经审计部门审计,公司总经理签字并加盖公章后,向全体业主公布。3、物业公司半年账目于每年7月20日、年度账目于次年1月20日在物业公司各管理处的宣传板上向全体业主公布。物业公司负责人在业主大会期间向大会作年度账目收支说明。4、业主对公布的账目可以提出质询,物业72、公司在接到质询后三日内给予答复5、向业主收取的物业管理费,严格按照市住宅和市物价局联合发布的指导收费标准执行。根据企业发展,管理标准和服务水平的提高、物价指数的上涨,今后物业管理服务费的变动将严格遵守市物业管理条例规定的程序,由业主委员会通过后执行。6、公用设施专用基金、住宅维修基金的管理、使用和公开公布办法将严格按照市物业管理条例的规定执行。7、公司有偿维修服务费标准、商务服务费收费标准,根据公司物业管理实际情况,参照市场价格,低于同行业收费标准执行。(三)财务管理预算、决算方式及内容总则第一条、为了规范公司的会计核算工作,真实、完整地提供会计信息,加强财务管理和财务核算工作,根据中华人民共73、和国会计法企业会计制度公司章程以及国家其他有关法律、法规,制定本制度。第二条、公司财务管理体制实行统一规划,统一管理,独立核算,自负盈亏。第二章 核算原则第三条、公司填制会计赁证、登记会计薄、管理会计档案等要求,按照中华人民共和国会计法会计基础工作规范和会计档案管理办法的规定执行。第四条、公司会计核算以人民币为记帐本位币。会计记帐采用借贷记帐法,会计记录的文字使用中文。第五条、公司在会计核算时应以实际发生的各项经济事项为依据,如实反映公司的经营状况以及经营成果。第六条、会计核算方法前后各期应保持一致,不得随意变更。第七条、流动资产,是指可以在一年或者超过一年的一个经营周期内变现或耗用的资产,主74、要包括现金、银行存款、短期投资、应收及预付款项、存货等。第八条、公司财务应设置现金银行存款日记帐,按照业务发生顺序逐日逐笔登记。银行存款应按银行名称、种类进行明细核算。第九条、现金的账面余额必须与库存数相符。银行存款应与银行对帐单相符,并按月编制银行存款余额调节表,调节相符。 第三章固定资产第十条、固定资产,是指公司使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、工具等。不属于经营主要设备的物品,单位价值在2000元以上,并且使用年限超过2年的,也应作为固定资产。不具备以上条件的列为低值易耗品。第十一条、公司应根据固定资产定义,结合本公司的具本情况,制定出适合于本公司的固定资产目录、分类方法,每类或每项75、固定资产的折旧年限,折旧方法,作为进行固定资产核算的依据。第十二条、固定资产计价入帐,固定资产在取得时,应按取得时的成本入帐。取得时的成本包括:买价、进口关税、运输和保险等相关费用,以及为使用固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。固定资产取得时的成本应根据具体情况分别确定。第十三条、购置的不需要经过建造过程即可使用的固定资产,按实际支付的买价、包装费、运输费、安装成本、交纳的有关税金等,作为入帐价值。第十四条、自行建造的固定资产,按建造成该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出、作为入帐价值。第十五条、融资租入的固定资产,按租赁开始日租赁资产的原帐面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低76、者,作为入帐价值。第十六条、接受捐赠的固定资产,应由捐赠方提供有关凭据。如受赠的系旧的固定资产按上述方法确认价值,减去该项资产的新的程度估价价值损耗后的余额,作为入帐价值。第十七条、经批准无偿调入的固定资产,按调出单位的帐面价值加上发生的运输费、安装费等相关费用,作为入帐价值。第十八条、固定资产的入帐价值中,还应包括公司为取得固定资产而交纳的契税、耕地占用税、车辆购置税等相关税费。第四章固定资产折旧第十九条、公司应根据固定资产的性质和消耗方式,合理地确定固定资产的预计使用年限和预计净值,并根据科学发展环境及其他因素,选择合理的固定资产折旧方法,按照管理权限,经公司董事会批准,作为计提折旧的依据77、。第二十条、固定资产折旧方法采用年限平均法:年折旧率(1预计净残值率)使用年限月折旧率年折旧率12月折旧额固定资产原值月折旧率。第二十一条、公司应按月提取折旧,当月增加的固定资产,当月不提折旧,从下月起计提折旧,当月减少的固定资产,当月照提折旧,从下月起不提折旧。第二十二条、固定资产提足折旧后,不论能否继续使用,均不再提取折旧,提前报销的固定资产不再补提折旧,所谓提足折旧,是指已经提足该项固定资产应提的折旧总额。应提的折旧总额为固定资产原值减去预计残值加上预计清理费用。第五章低值易耗品第二十三条、凡在2000元人民币以下,500元人民币以上的非固定资产的低值易耗品,公司应指定专门部门购入管理,78、财务部门建帐。第二十四条、低值易耗品核算方法,应填制低值易耗品摊销耗用明细表,经主管领导批准后,才能核销。第六章经营收入第二十五条、收入是指公司在经营服务活动中,所形成的经济利益的总流入,包括主营业务收入和其他业务收入。第二十六条、公司应当根据收入的性能,按照收入确认的原则,合理地确认和计量各项收入。第七章成本和费用第二十七条、费用是指公司为经营提供服务所发生的经济利益的流出,其中包括:经营费用、管理费用、财务费用。第二十八条、公司各项费用支出,实行计划、审批管理。各部门每年年初提出预支出计划,经财务部汇总后报给总经理办公会议审查,核定计划后,实施各部门按计划报销。第二十九条、对于借审批手续不79、完备的,财务部不得办理借款业务。当事人前次借现金使用情况不清,及时报销的,报销凭证不符合规定的,财务部有权拒绝办理再次借款。第三十条、报销凭证分类粘贴整齐,填写好报销单,经当事人签字,证明人验收,负责人签字,财务部审核后,方可报销。第三十一条、各部门的报销凭证,必须符合财务要求,有税务局部门印签,否则不预报销。第三十二条、凡是发现涂改,伪造报销凭证,弄虚作假现象,给予解聘处分,数额大、情节严重的要报告公安机关追究刑事责任。第八章利润及利润分配第三十三条、利润是指公司在一定会计期间内的经营成果,包括营业利润、利润总额和净利润。第三十四条、营业利润,是指主营业务收入减去主营业务成本和主营业务税金及80、附加,加上其他业务利润,减去营业费用,管理费用,财务费用后的余额。第三十五条、利润总额,是指营业利润加上投资收益,补贴收入,营业外收入、减去营业外支出后的余额。第三十六条、净利润,是指利润总额减去所得税后的余额。第三十七条、公司按月计算利润,实现的利润,按照国家税收规定计算缴纳所得税。(四)、物业管理费、代收、代缴费用收缴方式与方法1、物业管理费及代收代缴的各项费用采取业主牡丹卡委托收缴为主,行政员上门收缴为辅的收费方式。2.收缴方法在社区进户之初,我们将推行高效便捷的牡丹卡自动缴费系统,同时为业主办理牡丹卡,和业主签订物业服务费授权委托书,授权我公司可以通过银行卡划取代收代缴的各项费用。在费81、用发生后,我公司会及时将物业费等各项费用清单送到业主手中,待业主确认无误后,在统一时间统一划拨,划拨完毕及时为业主开据收据。对于未办理牡丹卡的业主,我们将采取收费员主动上门收缴的方式,以节省业主时间,同时收费员还将借此机会对业主进行回访,调查物业服务情况。(五)、专项资金管理及使用专项维修资金的管理,我公司将严格按照建设部有关规定执行,但鉴于黑龙江省暂未执行该规定,如开发商和业主对此有相关约定,我公司将按照约定执行。十七、社区的商务服务:商务服务工作是关系到业主生活、居住质量的重要工作,公司根据社区的结构和地理特征,以及公司近年开展商务服务工作的经验,准备把商务服务活动开展到业主生活、居住的方82、方面面,以丰富的服务项目,优良的服务质量,为业主的工作、生活创造方便、快捷、高效的环境。(一)基础服务:包括送水、送奶;洗车、洗衣;假期儿童托教班;代订牛奶;代订报刊杂志;代叫出租车介绍家政服务;代请家教;组织商品展销;调试家电等 (二)可选择的管家式服务社区建筑类型多样,购房业主的来源、层次、条件、需求也趋于不同,我们针对不同需求的业主,量身定做了可选择的管家式服务内容。其中包括为普通家庭设计的家政管理服务;为商务、政务人士设计的秘书式服务;为投资置业人士设计的顾问咨询代理服务;以及有需要的全方位的专属管家式服务。1、家政管理服务做为社区的业主,大多是城市精英和成功人士,有很多时候他们疏于家83、庭事务的管理,但他们对自己的生活质量又要求很高,近乎苛求。为此,公司推出社区家政管理服务内容,使社区业主在公务繁忙之余,能够充分享受家庭温馨。家政管理服务内容包括:家庭聚会策划,家庭清洁保洁,家庭花卉养护,宠物护理,子女教育,老人看护,衣物、家具、车辆、家电的清洗、保养,出行、旅游景点联络策划,家庭物品采购, 家庭聚餐制作,婚丧嫁娶全程策划服务等。这些服务的推出保证业主在纷繁忙碌的工作之余,推开家门永远是体面、温馨、舒适的家庭生活氛围。2、私人秘书服务无论是叱咤商场的成功商人,还是位高权重的政府官员,以及在家办公的SOHOME一族,谁也不会把秘书领回家,谁也不能把庞大的办公室带回家,家永远是休84、息的恬静港湾。但商场、职场、官场总是瞬息万变。为了满足这些成功人士的需求,公司推出贴身秘书服务。内容包括:重要事件提醒,商务、政务活动策划接待,各种会议服务,文件收发、处理,重要客户、客人的联络接待,涉外活动、涉外商务的口译、笔译以及资料翻译,电子商务,电脑医生等。贴身的秘书服务基本满足了有需求业主的商务、业务、办公需要,使这些业主能够在家掌握外部的一切风云变化,同时又不影响自己和家人的生活。3、顾问咨询代理服务社区作为浙江省的地标性建筑,会吸引大批外地置业投资的业主入住,他们无论是做生意,或是工作基本都在外地,也有很多人要在购置自己的产业,在不了解本地政策、法规,不熟悉政府机构、办事部门的情85、况下,他们随时需要顾问、咨询、代理等服务。公司针对这些业主推出顾问咨询代理服务,涉及到房产置业手续代办、经济、民事法律咨询,商务代办,投资理财,户口迁移,子女入托、入学,置业担保,房屋租赁、销售、转租、经营,物品采购顾问等各个层面。顾问咨询代理服务的推出,将为外地来哈置业和本地二次置业的业主带来更多方便,解决了他们购房的后顾之忧。十八、社区文化活动:(一)社区文化建设的新构想:1、关于硬件建设的构想优雅的自然景观,良好的空气指数,完美的园林设计,舒适的人文环境。社区内拥有完善统一的视觉系统,使用可靠的公共设施,安全方便的交通网络,内容丰富的商业网点,。当人们一走进社区,就可以听到从空中传来悠扬86、的背景音乐,这里没有噪音、污水、垃圾等污染物质影响人们的心理感受,到处呈现出仿佛世外桃源的平和景象。社区文化的硬件部分,是潜移默化影响人们心理素质的重要因素。众所周知,现代文明的建设是有具备良好素质的人来完成的,而良好的居住环境,可以促使人们自觉地养成良好的生活习惯。环境对于一个人的心理影响是相当重要的,当一个人长期处在我们构想的这种环境当中,便会不知不觉地提高自身的素质修养,而如果每个人的素质都得到了提高,那么整个“社区”的社区文化氛围自然而然地也就体现出来了。2、关于软件建设的构想软件的建设,是社区文化活动的中心组成部分,它包括一系列活动计划、实施效果及相关管理制度、管理处人员的服务精神、87、各项活动等筹备人员的组织协调能力、居民的参与配合及对公益活动的热心程度等。我们主要将“社区”社区文化的软件概括为两大部分:首先是一些常规活动项目的开展,包括各项球类运动(篮球、足球、排球、羽毛球、乒乓球等)、棋类活动(围棋、象棋、跳棋、军旗等)、牌类活动(桥牌、扑克牌等),图书阅览、儿童娱乐、游泳、健身及节日专题文艺活动等;其次是由管理处特别构想的一系列活动,包括陆续组建专题的俱乐部,用以将相同兴趣的爱好者们组织起来,比如登山俱乐部、钓鱼俱乐部、园艺俱乐部、茶艺园、陶艺管、英语角、电脑沙龙等;还有自娱自乐的BBQ乐园;适用于社区的家庭影院;少年儿童最喜爱的少儿暑期夏令营活动;开发青少年智力的航88、空车船模型竞赛;建立青年志愿者服务队,帮助社区有困难的家庭;建立社区健康服务中心,组建关系到千家万户的红十字会救助网络,创办以“社区”标志性节目来集中调动居民参与社区活动的热情。以上活动项目的设立只是从一个侧面体现出社区文化活动的特点,软件建设最重要的一个环节是人的因素,因此,我们将根据入住后居民的人口结构、文化素质和各种需求,针对不同层面,组织各类活动,精心设计和营造轻松和谐的社区文化氛围,创造高尚住宅的社区文化生活,成为全国优秀示范住宅社区。(二)社区文化有关规定:(略)1、社区精神文明建设公约2、社区文化主管岗位职责3、文化娱乐场所管理规定(三)社区文化活动场所安排:社区文化活动的组织作89、为管理处日常重要工作之一,分公司处将专设一间办公用房作为社区文化活动的日常办公地点,专职、兼职及义务工作人员将在此进行有关策划及文字组织工作。同时,管理处将充分利用社区丰富的自然空间,如中心广场、绿地、中、小学操场等开展有关活动。在合理位置设置宣传栏公布栏及各类标识牌,以进行有关文化宣传活动。各类活动中心将在社区统筹安排的前提下,由管理处选择合适位置组建、成立。(四)计划活动项目及预想效果一览表序号项目名称预想效果时间备注01国际象棋及观赏娱乐为一体,别具一格长期02趣味英语角促进交流、培养兴趣长期03草地背景音乐格调高雅、居住环境上档次长期04儿童开心天地安全、趣味,欢声笑语长期05棋牌乐内90、容丰富、层次广泛长期06茶艺管品茗交流、享受生活长期中老年07图书阅览室读书自修、扩大视野长期08健美中心紧跟时代潮流,倡导全民健身长期09义工服务站服务社区,尽显爱心长期10红十字回救护网络健康保障、社会必须长期11晨跑、缓跑强身健体,提高身体素质长期12球类运动日常生活,丰富生活长期13钓鱼俱乐部老少皆宜、修身养性长期14园艺交流会美化环境、修身养性长期15影视厅方便群众、丰富生活长期16爱心献血宣传无偿献血、培养公德心定期17儿童夏令营开阔视野、增长见识长期18烧陶技艺班丰富青少年暑期生活长期19舞蹈训练班丰富青少年暑期生活长期20书法训练班丰富青少年暑期生活长期21游泳训练班丰富青少年91、暑期生活长期22元宵灯谜会节日活动,加强沟通长期23齐动手种下一片爱人人植树,绿化社区长期24体能测试让居民了解健康状况25反吸毒法制教育活动普法宣传、禁止毒害26四驱车拉力赛比赛第二,友谊第一27商场乐缤纷商家联手,消费者受益第六节 物业管理服务承诺标准为了将社区建设成为一流的文明住宅社区,参照全国城市物业管理示范住宅小区考核标准,结合相关法规以及我公司的管理目标,特制定如下管理标准:序号指标名称国家标准承诺标准管理指标实施措施1 房屋完好率98%98%指定维修人员负责责任区内的房屋巡查,建档纪录,确保房屋完好、整洁,无违章搭建及损坏公共设施现象房屋临修急修及时率99%99%接到维修通知1592、分钟内到达现场,临时维修及时完成,急修不过夜,并按维修回访制度进行回访及记录维修工程质量合格率100%100%分项检查,一步到位,并按照维修回访制度进行回访,以确保维修质量,满足住房需要2绿化完好率95%98%制定专职绿化员负责维护,实行巡查制度,建档纪录,由保洁主管监督,以确保社区内公共绿地无破坏、无践踏、无黄土裸露象形3 清洁保洁率99%99%制定专职保洁员12小时进行保洁工作,实行巡查制度,建档纪录,由保洁主管监督,以确保社区内垃圾日产日清,空气清新,设施完好、环境无污染。道路完好率及使用率90%92%指定综合维修工负责维护,实行巡查制度,建档纪录,由维修主管监督,确保道路完好畅通化粪池93、雨水井污水井完好率100%指定综合维修工负责维护,实行巡查制度,建档纪录,由维修主管监督,确保沟渠池井完好,排放畅通排水沟明暗沟完好率100%指定综合维修工负责维护,实行巡查制度,建档纪录,由维修主管监督,确保排水畅通无阻、无积水、无塌陷。7路灯完好率95%100%指定电器维修工负责维护,实行巡查制度,建档纪录,由维修主管监督,以确保路灯完好无损,正常使用。8停车场完好率98%指定综合维修工负责维护,实行巡查制度,建档纪录,由维修主管监督,确保设施完好,方便使用。9公共文体设施。休息设施以及小品雕塑完好率95%98%指定综合维修工负责维护,实行巡查制度,建档纪录,由维修主管监督,确保设施完好,94、美观整洁。10社区内治安案件发生率1%(年以下)05%(年以下)实行24小时保安巡查制度,定期巡查,设立24小时报警电话,落实保安岗位责任制,明确责任区域,加强预防减少案件发生率。 11消防设备设施完好率100%100%指定电器维修工进行维护,实行巡查制度,建档记录,并由维修主管监督执行,以确保消防设施设备完好无损、正常使用。12火灾发生率1%年以下0.5%年以下加强防火宣传教育和防患措施,配齐消防器具,勤检查,及时消除隐患,配备强有力的兼职消防队伍。13违章发生率违章处理率0.1%以下建立巡视制度、跟踪管理,及时发现及时处理同时加强宣传工作,取得业主的理解,杜绝违章事件发生,建立回访记录。195、4住户有效投诉率每月1%1%以下按照政策规定,做好各项工作,加强与业主之间的沟通,定期举行业主座谈会,了解业主的愿望与要求。管理人员专业培训合格率100建立培训考核制度,对员工分别进行入职、在职及升职等培训,并予考核,不合格者予以辞退处理;对于特种作业人员,实行外送相关部门进行培训考核,并监督其上岗作业证的有效期,确保培训合格率达100%,以保证员工的素质。16维修服务回访率90%按照项目部维修回访制度对于维修项目进行回访并建档记录,以确保维修服务质量满足业主的需要。17业主对物业管理的满意率90%95%以上在日常服务过程中,及时收集业主的需求信息,尽可能满足业主的需要,加强双方的沟通,以确保96、业主对物业工作的满意程度。第七节 物业接管验收及档案资料的建立与管理一、物业接管验收:主要分三个方面:(一)档案资料的验收与交接1、进驻该社区后我们将与该项目负责人进行图纸资料的详细交接验收工作,包括:土建竣工图、水暖竣工图、电气竣工图等。2、办公区各单位负责物业工作的负责人及联系电话。(二)公共设备、设施现场验收与交接1、我公司选派经验丰富的水暖、电气及土建工程师、项目主管会同该项目负责人组成现场交接小组,对房屋建筑、设施、设备等进行现场交接验收。2、将对现场交接中发现的各类设备、设施、物品等数量及遗留问题记录在交接单上,交接验收单一式三份,由物业公司和司法局人民政府负责人签字确认后,各归档97、保存。3、对交接验收中存在的各类问题,由公司各职能部门与相关部门公共协商解决。4、对已接管验收的区域,组织相关人员进行,以便尽快熟悉情况,保持环境整洁。(三)物业管理用房的交接及钥匙交接验收1、公司将派专人与该项目负责人进行物业办公用房交接。2、对公共区域及公共部位的钥匙尤其是水、电箱房及相关办公室的钥匙逐一进行核对、试用,并填写钥匙交接单,同时建立交接档案备存,以便于钥匙的统一管理,做到放置稳妥,安全有序。二、档案资料的建立档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分,科学的、规范化的档案管理能有效地为办公区域及公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。针对司法局机关办公楼的98、物业管理形式,我们拟采取系统化、科学化、电脑化的管理手段,引进先进的物业管理软件,配备专职档案管理人员,建章建制,对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。需要收集的档案资料有以下几种:(一)委托方提供的资料、技术资料、竣工图、附属工程及隐蔽工程的全套图纸2、竣工验收证明书建筑消防验收合格证水泵、配电柜变压器、有线电视系统等设备的定购合同、验收证明书、产品说明书、竣工图纸。3、办公区域使用资料各楼层办公资料(包括主要负责人、联系电话)建筑面积计算书(二)档案处建立的资料1、物业资料A、办公楼基本资料B、办公区域基本资料2、办公区域使用资料各办公区域主要负责人资料3、日常管理资料A、保洁管理99、记录a、日常巡查记录b、绿化消杀记录c、供水、排水管线检查记录B、保安管理记录a、日常巡查记录b、交接班记录c、值班记录d、物资搬运放行记录e、紧急事件处理记录f、车辆管理记录g、夜间查询记录C、装修管理档案D、维修服务档案a、维修服务登记表b、维修服务回访记录、员工管理档案a、员工个人详细资料b、员工业绩考核记录c、员工内务管理检查记录、培训档案a、各项培训计划及实施记录b、培训结果考核及跟查记录c、军事训练及消防演习记录、行政文件a、政府部门文件b、物业公司及集团公司文件c、管理处规章制度、通知、通报等文件d、管理处获得的荣誉三、档案、资料管理办法1、档案、资料建立及管理运行流程示意图委托100、方提供的资料管理处建立的资料公 司档案管理室借阅文件复印文件张贴文件作废文件2、档案资料收、发管理程序:A、管理处重要资料(如委托方提供的资料)接收必须经过管理处经理或其指定负责人验收,完善交接手续后方能立卷归档。B、管理处日常管理文件(如管理处通知、通报等)按照本公司制定的文件管理程序进行发放及接受手续,并立卷归档。3、档案资料管理要求:A、采用多种形式的文档储存方式,如电脑磁盘、录像带、胶卷、照片、图表等,并采用相适应的保管、储存方法。B、尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑储存,便于查找和利用。C、电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类文件管理,并定期清除过期无效文件。D、原始文件101、按照文件使用性质及重要性进行分类,并编制相应的文件目录。当文件状况有所变动时,应及时调整目录的有关数据,以保证查阅者及时找到有效的文件。E、档案的鉴定必须由管理处经理或其指定人员负责,对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定,其他未经授权人士无权决定。F、档案组卷按不同业务性质分块,以内空分类,逐一编号,登记造册编辑目录,最好按不同业务部门分柜保存。为工作方便可设置部门开架档案。G、档案保管必须有专人负责,以达到文件管理要求,必须做到档案标识清晰,分类明确,易查找;档案必须由具备资格的人员经过登记后方可借出,文件借阅者需妥善保管所借文件,不得涂改、撕毁等,否则追究相关责任102、;档案入室时必须经过检查,如有轻微破损应立即修补,损坏严重需追究借阅人员的责任。档案管理人员需按时检验档案借阅情况,以便及时收回在外文件,防止因管理疏忽所导致的文件流失。H、档案室内保管环境要求达到防火、防潮、防变质等要求,配置有效的灭火器材,潮湿天气需放置生石灰等物质用以防潮,档案管理人员需及时进行检查和清理,保证文档保管条件符合公司文件管理要求。第八节 物业管理人员配置及组织机构一、社区物业管理人员配备公司在社区物业管理项目中,依据管理现场需要,以及公司物业管理品级和模式需要,合理的配备人员,建立了适合社区综合物业管理需要的组织机构。1、社区设立分公司,统一归属物业管理有限公司领导。分公司103、设经理1人,负责分公司全面管理工作。总经理:1人; 副总经理:2人; 部门经理:5人;工程师:4人;行政员:4人收费员:6人采购员:1人仓库管理员:1人; 安管员:70人;保洁员:70人;维修工:20人。以上总计:184人。二、各工种岗位职责(见制度汇编)三、管理人员比例一览表管理人员一览表人员情况文 化 素 质政治面貌人员比例情况总人数其 中大学本科大学专科中专高中初中党员团员全员聘用制管理人员服务人员总人数其 中其他自有人员待聘人员待调人员 比例 四、分公司的组织架构 组 织 机 构总经理绿化保洁部安全技术部副总经理财务部客户品质服务部综合部副总经理第九节 管理人员的培训与考核一、社区物业104、管理人员的选拔与培训培训,作为本公司内部管理运作重要内容之一,通过长期的不断探索和实践,已形成一套规范化的运作体系,并成为公司不断发展壮大的内在优势。通过培训,公司储备了一批知识结构全面、经营管理能力强的职业经理层人员;专业经验丰富,操作能力强的中层管理人员;工作技能扎实、具备敬业精神的基层作业人员,公司已逐渐发展成为一个学习型的组织。这些人力资源的优势必将为圆满完成社区合同期内委托管理目标提供重要保证,推动我公司专业化、规范化发展的进程。(一)、培训目标:为了将社区建设成为国际化大都市中现代文明居住社区的典范,必须培养一支高素质的物业管理专业人才队伍,确保这一管理目标的实现。(二)、培训计划105、:第一阶段:办公楼接管前的人员培训为使该项目全体人员在接管办公楼后能迅速适应环境,进入工作状态,开展各项工作,接管前公司将集中组织强化培训,具体计划如下:办公楼接管前员工强化培训计划序号培训内容培训对象授课人1办公楼管理目标及模式全体员工内部师资2办公楼管理规章制度全体员工内部师资3保密常识及规章制度全体员工内部师资4办公楼设施设备验收移交程序管理及维修人员内部师资5办公楼安全管理标准及程序保安人员内部师资6办公楼清洁卫生标准及程序保洁员内部师资7办公楼管理办法全体员工内部师资8办公楼维修服务标准及作业程序维修人员内部师资9办公楼概况、工作技巧及服务语言规范全体员工内部师资10办公楼消防职责及106、灭火作战程序全体员工内部师资11办公楼公用设施设备维护标准及作业程序维修人员内部师资12沟通技巧及服务意识全体员工内部师资13各岗位工作内容及考核标准全体员工内部师资第二阶段:接管后人员培训正式接管后,一系列管理服务问题将会陆续出现,为了确保管理人员严格按程序操作,掌握好管理的原则性和灵活性,确保服务水准,必须进行更深一层的培训,具体内容包括:a. 怎样有效处理办公楼内各部门的反馈信息;b. 如何切实提高服务水准;c. 如何处理突发事件;d. 怎样当好班组长;e. 如何有效调动员工工作积极性;其它需要培训内容可从以下三个方面来进行考察:、回首过去:从人员素质、精神面貌、工作规程、程序、工作效率107、完成工作的指标、器具损耗等方面进行分析、比较,从而决定是否需要进行再次培训。、注意现在:从员工的工作状况、工作效率、服务态度、反馈信息、基层管理人员执行管理的情况、人际关系的变化来发现培训是否必要。、展望未来:随着社会的不断进步和科学的不断发展,随着人们生活水准的不断提高,必然要采用一些新的服务方式、方法,使办公楼的管理、服务水准达到一个新的高度。因此必须要有远见,提前抓好这方面的培训工作。(三)、培训方式:、自行办班培训:举办物业管理有关专业培训班,提高员工专业知识水平。、外送培训:主要是选派骨干人员参加行业主管部门组织的各项专业技能培训,采取全脱产形式。、参观学习:根据公司业务发展和管理108、工作的需要,定期组织中层管理人员、基层业务骨干到国内知名物业管理小区、写字楼、办公楼参观学习,开拓视野。、专题研讨会:组织管理人员就日常管理工作中发生的典型案例举行专题研讨,总结探讨适合的管理途径。、岗位轮训:主要是通过不同岗位管理人员的双向交流,培养一专多能的人才,提高综合管理水平。、鼓励自学:鼓励员工利用业余时间学习与岗位相关的各类专业技术知识,倡导比、学、赶、帮、超的良好学习风气,不断提高员工自身专业技术和综合素质。公司所属员工凡通过自学或利用业余时间参加培训取得结业证、上岗证或毕业证且工作成绩优秀的,公司将予以报销部分费用。(四)、培训类型:、新进员工培训:由综合管理部人事培训主管每月109、至少组织一次,主要内容有:、公司发展概况、经营理念、质量标准、组织构架及主要管理人员介绍。、社区管理目标、办公楼管理目标、管理规章制度、员工工作职责及财、物等管理要求。、服务意识、质量意识、保密常识、职业道德规范。、物业管理基础知识、岗位基本技能。、安全消防知识。、基层作业人员培训:主要由主管人员利用会议、面谈等机会向下属人员施行,或参加综合管理部及公司组织的各类专题培训,主要内容有:、改善人际关系的培训,包括员工与员工之间、员工与游客之间、员工与服务对象之间、员工与客户之间、员工与管理或参加分公司内部各部门之间的关系,使员工态度倾向于管理目标的达成。、新知识、新观念与新技术的培训,以不断提高110、员工管理服务水准。、晋级前的培训,通过培训增强拟晋升员工的信心和适应力。、管理人员的培训:主要由项目部经理负责或参加公司组织的各专题培训或选派外单位培训,选修大专院校有关课程等。主要内容有:、从基层工作做起,现场积累经验,培养团队意识。、物业管理运作程序的熟悉及充分了解。、定期提交工作报告或改善管理工作建议。、以考代训,健全物业管理知识题库,定期不定期进行工作考核。、岗位轮训,对一些能力较高、有发展潜力的人,适当调动工作,使其能在最短时间内学习多种工作经验和技能。(五)、培训周期:培训是一个长期的、不间断的、循环往复的工作。如图所示:对是否需要培训做出评估实施培训计划 确定培训之需要 进行培训111、准备 策划培训计划(六)、培训后的跟查及评核工作:、员工经过培训后,组织培训的人员要进行跟查,即在员工的实际工作中进行检查,该员工是否按培训要求和标准进行工作,对不按要求做的员工进行督导和指正。、培训结束后需进行现场考核及评核工作,现场考核分为实操和书面考核两种形式;评核工作是在员工工作一段时期后,由培训组织者检查员工受训前与受训后的工作状况,并做好记录,以便员工直接上司、项目部经理或公司领导及时了解和掌握员工工作或思想情况,并作为评核培训成绩的依据。二、安管员、保洁员、维修工的服务规范及考核标准安管员的服务规范及考核标准(一)、安管员必须服从指挥、忠于职守,自觉遵守治安管理条例及公司各项规章112、制度,敢于向一切违法犯罪行为和不良现象作斗争。(二)、安管员上岗时必须按规定着装佩带岗位必备用具,保持良好军容风纪,热情礼貌的服务,来访人员均要以礼相待、任何情况下均不得与他人吵嘴,发生纠纷时到管理处处理;维护本办公区域内安全和道路畅通有序。(三)、安管员要做好防火、防盗的预防工作,发现隐患处及时处理。本物业管区内发生治安、消防、交通等方面的突发事件时,及时采取抢救、补救措施,制止事态的进一步恶化,并及时通知有关部门协助查处。(四)、安管员对工作区域执行巡逻任务时,要注意保持良好行姿。(五)、安管员要熟悉办公楼及各部门(包括人员)的基本情况。(六)、安管员要积极参加各种常规的训练,加强政治和业113、务学习,提高管理水平,增强防卫能力。(七)、安管员要积极参加早操、晨报。(八)、必须了解公司的各项规章制度,严格遵守“首问负责制”,即当有报修、投诉及咨询其它事宜时,无论是否与本职专业相关也必须负责协调处理,直至满意。奖罚标准:月考核评分90分以上(包括90分)正常发放工资;月考核评分80分以上(包括80分)扣发当月工资50元;月考核评分80分以下(不包括80分)扣发当月工资100元;每位安管员连续三个月为100分要以资鼓励,连续三个月为90分以下根据情况给予辞退调岗处分。检查人员:品质管理部负责日常考核,巡查访问,管理处负责日常检查,达到标准不扣分。检查标准:按考核标准逐项检查,达到标准不扣114、分。检查过程:由本人(机动巡逻的除外)在场的情况下进行检查、记录、打分,被检查人签字。检查时间:随时抽查,不定期。安管员工作岗位考核标准序号评分项目分数考 核 内 容扣分一仪容仪表文明用语81、上岗不着制服、戴制式帽、仪容仪表较差。22、上岗不佩带工作证、不携带值勤器材、不使用文明用语23、走路无精打采,手插兜,举止不文明。24、在工作期间吸烟、吃零食。2二工作要求321、对管区的基本情况不了解。52、不知道防盗、消防的基本常识。23、不熟知发电机房、配电机、水泵房、消防中心等设备位置。34、对管区内乱贴乱画不能及时发现和处理。35、不熟知报警监控、对讲、电梯等设施、设备的操作程序。26、不能115、及时发现事故隐患。37、对于有效证件登记时间超过1分钟。28、不按时交接班。39、岗本上不认真填写报修时间,及其它交接班事项。210、对外来人员未作盘查记录。211、不遵守“首问负责制”。5三服务态度281、对待来访人员不主动热情问好。52、对于服务,不主动、热情、耐心、周到。63、同他人在工作区域内争吵、打斗。104、接到报警后超过三分钟到达现场。25、不准确处理各种违章现象。26、工作期间听收(录)音机、看电视、看书、看报。(晚零点后除外)3四其它综合表现321、不服从领导工作安排,未严守机关工作机密。52、不与其他部门配合做好工作。33、不参加集体组织的义务活动。34、不积极参加早操、晨116、报。35、不参加单位组织的专业培训。36、本人岗位职责不明确。37、使用公共娱乐设施进行娱乐。68、迟到、早退、离岗、旷工。6保洁员的服务规范及考核标准一、保洁员要认真遵守公司的各项规章和管理制度,积极参加公司组织的各项活动、爱岗敬业、勇于奉献、勤奋工作。二、保洁员要做到按时上下班,不迟到、不早退,工作时着统一工作装,佩带胸卡,服装干净,仪表大方,工作时不做与工作无关的事情。三、保洁员严格按工作区域卫生保洁标准的要求做好工作区域的卫生保洁工作。四、保洁员在工作时禁止打闹、大声喧哗,在工作区域遇到领导及办公人员时要主动问好,要严格执行公司的礼仪规范。五、保洁员在工作中禁止乘用电梯(特殊情况例外)117、;打扫及清运垃圾时,须走防火楼梯。六、保洁员必须将垃圾按规定时间运送到指定地点,不得随意倾倒。七、员工之间要相互团结、相互尊敬,如有意见可逐级反映,坚决杜绝打仗、斗殴事件的发生。八、保洁员要关心爱护公共设施设备,如发现工作区域内的公共设施设备有损坏丢失,及时汇报有关部门。九、注意工作区域内形迹可疑人员,如发现应主动询问跟踪并及时上报有关部门。奖罚标准:月考评分90分以上(包括90分)正常发放工资月考评分80分以上(包括80分)扣发当月工资50元月考评分80分以下(不包括80分)扣发当月工资100元保洁员连续三个月为100分以资鼓励,连续三个月为90分以下根据情况给予辞退调岗处分。检查人员:品质118、管理部负责日常考核,巡查访问,管理处负责日常检查,综合评分。检查标准:按考核标准逐项检查,达到标准不扣分。检查过程:有本人在场的情况下进行检查、记录、打分,被检查人签字;如本人不在场,事后需核实签字。检查时间:随时抽查,不定期。保洁员工作岗位考核标准序号评分项目分数考 核 内 容扣分一仪容仪表文明用语61、衣衫不整、上班不穿工作服。12、上岗不佩戴工作证,不使用文明用语。13、走路、干活无精打采,举止不文明。12、厅内沙发、茶几、桌上物品、花盆、景物、卫生箱如不摆放整齐、干净,没有每日擦抹,定期保养,有灰尘,污渍,杂物等。13、门前台阶、地毯、脚垫、扶手每日清扫,如有灰尘、污渍、烟头、痰迹、杂119、物等。14、院内的护拦、门柱每日擦抹,不露底色,有灰尘。1二工作要求80工作部位:门窗玻璃框架对上层门窗及框架必须每月擦一次,对下层门窗玻璃及框架必须随时擦抹,随时跟踪,如不明亮、有印迹。2工作部位:墙面及设施1、墙面、天棚必须每月擦扫,墙上如不清洁、有灰尘、蜘蛛网、污渍。2、墙上设施(如电源开关、灯饰、指示牌)必须每日擦抹,如有灰尘、污渍。12工作部位:消防设施1、灭火器、消防栓必须每日查看、擦抹、摆放整齐干净,如有丢失,不清洁、有灰尘。2、不懂得消防设施的使用和有关消防知识。21工作部位:垃圾及垃圾桶1、垃圾日产日清,清运到指定地点,如不按规定工作。2、垃圾桶每日擦洗倾倒一次,桶内垃圾不得120、超过总容量2/3如不清洁。3、垃圾桶摆放不整齐、有积水、异味和污渍,垃圾桶周围不用塑料布遮挡,污染环境。222工作部位:洗手间1、天棚、墙面必须每月打扫一次,如有灰尘、蜘蛛网。2地面要随时擦拖,如有烟头、纸屑、积水、污渍。3台面、镜面随时擦抹,如有水迹、污渍、不光亮。4卫生洁具必须随时刷洗,如有锈迹、异味。5洁厕用品没有每季更换一次。6卫生间物品摆设混乱。222212(七)工作部位:电梯前室、两侧走廊1、每日(早、晚)各擦拖两次,随时跟踪,如有积水、灰尘、杂物。2、指示牌、通风口、理石墙面必须每周擦拭一次,如不光洁、有灰尘、污渍。21(八)工作部位:消防通道1、每周必须打扫一次,擦拖地面和墙角121、,如不按规定工作。2、指示牌、栏杆、扶手、通风口经常擦抹,如有灰尘、印迹,不清洁光亮。22(九)工作部位:电梯间1、电梯间内四壁、门和呼梯盒必须每日擦抹、随时跟踪,如有印迹、烟头、纸屑。2、地面要早、晚各打扫一次,随时跟踪,如有灰尘、杂物等。3、门槽内要每月吸尘、如不按规定工作。4表面必须每月上光亮剂,如不按规定工作。2222(十)门前三包工作部位:1、地面台阶随时清扫保洁,如有烟、痰迹、纸屑。101、工作中与访客争用电梯。52、上班期间内如发现有饮酒、吃食物。103、工作中与工作人员及办事人员争抢先行、不懂避让。54、在工作区域内争吵打斗。10三其它综合表现141、不服从领导工作安排,未严守122、机关工作机密。52、不与其他部门配合做好工作。23、本人岗位职责不明确。24、迟到、早退、脱岗、旷工。5维修工的服务规范及考核标准一、维修工必须服从领导安排,对待本职工作认真负责。二、维修工应努力提高自己的专业技能,在熟练掌握的基础上,学习水、电、土建等基本知识和操作规范,争取做到一人多能,适应办公楼维修工作的需要。三、维修工要经常巡视,保证上下水、排污管道畅通,供水、供电系统的正常工作,如发现有损坏、隐患或其它不正常情况,应及时处理并通知有关部门。四、维修工要严格按安全操作规程检修作业,防止发生安全事故。五、维修工到办公室内维修时,要做到文明礼貌、主动热情,直至客户满意为止。六、严格遵守“首123、问负责制”,即当客户报修、投诉及咨询其它事宜时,无论是否与本职专业相关也必须负责协调处理,直至客户满意。七、维修工必须严格遵守公司的各项规章制度、维修工作职责和各项考评标准。奖罚标准:月考评分90分以上(包括90分)正常发放工资月考评分80分以上(包括80分)扣发当月工资50元月考评分80分以下(不包括80分)扣发当月工资100元维修工连续三个月为100分以资鼓励,连续三个月为90分以下根据情况给予辞退调岗处分。检查人员:品质管理部负责日常考核,巡查访问,管理处负责日常检查,综合评分。检查标准:按考核标准逐项检查,达到标准不扣分。检查时间:随时抽查,不定期。维修工工作岗位考核标准序号评分项目分124、数考 评 内 容扣分一仪容仪表文明用语121、衣衫不整、上班不穿工作服。 22、上班不佩戴工作证,不使用文明用语23、走路无精打采、手插兜、头发蓬乱。2二责任区内房屋及公共配套设施的养护与维修管理461、人行道破损修复不及时。32、车行道路面破损修复不及时。33、雨水井、污水井无盖,不及时修复。34、未按期清理化粪池、检查排水系统的。35、楼梯间灯不亮或灯罩破损,维修不及时。56、室外路灯不亮或灯罩破损,维修不及时。27、不了解本管区内的房屋结构特点,安全要求。28、不熟知本管区内的公用配套设施种类以及使用要求。39、不熟知本专业知识。310、不熟知本管区内的地下管线、走向、标高。3三房屋室内125、维修管理201、维修时服务态度差,不主动问好。102、不公平合理报价,索要小费或接受任何馈赠。103、维修完毕后,未做到工完料净场清。54、维修合格率达不到100%。35、维修及时率达不到98%以上。36、维修后质量不达标。5四其它综合表现221、不服从领导的工作安排,未严守机关工作机密。102、不与其他部门配合做好工作。23、不认真值班。24、不参加集体组织的义务活动。25、不参加单位组织的专业培训。26、本人岗位职责不明确。27、迟到、早退、脱岗、旷工。10第九节 社区物质装备计划一、相应管理设施的配备:如果我公司中标,我们将在开发商提供的设施设备的基础上配齐各种相应的管理设施设备,主要材126、料如下表:器械、工具、装备以及办公用品计划:类别编号名 称数量单位单价(元)合计(元)备注维修器具1大力牌管道疏通机2台220044002大绞鞭、小绞鞭20台6012003电焊机8KVA2台310062004冲击钻2台60012005手枪电钻2台2204406砂轮切割机1台3003007拉钉枪1把50508玻璃枪4把8329铝合金梯3米、5米2把1280256010管钳8寸、10寸5把2814011台钳1把30030012万用表2块15030013摇表2台18036014电工工具5套200100015水工工具6套15090016木工工具2套500100017瓦工工具3套10030018丈量工具127、1套150150小计20832绿化器具19自走型剪草机2台70001400020割灌机1台3800380021绿篱修剪机1台3300660022锄、铲、镐60把100600022手锯、刀、剪20套3006000233寸塑料管400米5.8232024油锯1台3800380025三轮车5台3001500小计44020清扫保洁器具26吸尘器1台30030027垃圾周转车10台750750028喷雾器5台10050029清雪用雪铲500把7350030扫帚2005100031垃圾桶150个35525032扫帚、拖把、尘推40把58232033轧水车303009000小计29370治安消防交通装备安3128、4巡逻电瓶车2部6000012000035社区巴士4辆20000080000036消防云梯2把1000200037消防斧头、专用扳手4把5020038钢盔6顶8048039防毒面具6套10060040消防靴6双8048041手提式1211灭火器400双8032000各单元42警棍30根80240043被服、鞋、帽20套300600044充电式手电10个40400小计96348045对讲电台1部1台200002000046建伍对讲机20部15003000047手提扩音器2套150300小计50600办公用品48电脑5台40002000049激光打印机2台2000400050复印机1台100001129、000051空调4台1500600052电风扇10台200200053办公桌、椅25套4001000054会议室桌椅1套3000300055资料文件及保险柜20组5001000056计算器等耐用文具办公品25套80200057数码摄像机1部8000800058数码照相机1部3000300059培训用音响1部2000200060电视机1部2000200061影碟机1部800800小计82800大型清扫设备61管理用房装修800008000062食堂设备200002000063吸粪车64运货车65挤压式真空垃圾车66多功能道路清洁车67多功能强力洒水车 小计100000合计1291102第十节 物130、业服务费用的核算根据社区的特点,物业管理有限公司依据人员配置、设备投入、日常养护、维修损耗等物业服务构成,进行了认真合理的测算,在确保服务品级、质量的同时,保障社区的业主和开发商能够享受到超值服务。高层住宅建筑面积每平方米 / 每月 元商服公企建筑面积每平方米 / 每月 元别墅住宅建筑面积每平方米 / 每月 元写字楼建筑面积每平方米 / 每月 元地上车位管理费每月每位 元地下车位管理费每月每位 元电梯费基础层 元/月 第三章 公司综合业绩物业管理有限公司集集团先进的国际物业管理模式和开发区物业小区多年以来所积累的丰富的高档社区的管理经验加上市房产住宅局近50年来对房屋维修、保养和内业档案管理的丰富经验,并且在我们经历了高层住宅楼、商服一体的多层酒店、大型社区、写字楼、综合性多功能管理大厦的管理历程,已经形成了独具特色的“物业管理模式”。我物业公司一直致力于创造高质量的生活空间,通过规范化的管理,运用现代管理科学和先进技术,为员工提供细致化、专业化的服务,坚持人性化管理和社区文化的营造,倡导高品质的生活方式。 我们一直努力的方向是“管理无盲点、服务无止境、业主无怨言”,通过我们的努力付出,并在曹总经理及公司领导班子的正确带领下,使物业迅速成为省内领先、全国知名的名牌物业企业。