1、2020.1规划设计方案桐乡经济开发区2018-12地块项目 乌镇大道嘉兴市通往嘉兴桐乡区位公司案例介绍01 01 绿地桐乡智慧城一、绿地桐乡智慧城一、二二期期02 02 绿地桐乡东方公寓绿地桐乡东方公寓03 03 绿地桐乡云智大厦绿地桐乡云智大厦04 04 绿地桐乡智谷公寓绿地桐乡智谷公寓05 05 弘阳乌镇项目弘阳乌镇项目0501030204 桐乡经济开发区22单元SITE01020304桐乡区位公司案例介绍01绿地桐乡智慧城一期二期占地面积：41145.92容积率：2.5项目业态：住宅，商业，办公项目规模：14.8w，其中住宅9.2w，商业2.3w，办公4.7w02绿地桐乡东方公寓03绿2、地桐乡云智大厦04绿地桐乡智谷公寓占地面积：21394.12容积率：2.5项目业态：住宅，商业项目规模：7.9w，其中住宅4.6w，商业0.5w占地面积：33978.03容积率：2.5项目业态：住宅，商业，办公项目规模：14.8w，其中住宅4.0w，商业0.5w，办公3.9w占地面积：83396.04容积率：2.6，住宅区域容积率约2.75项目业态：住宅，商业，办公项目规模：29.6w，其中住宅12.7w，商业2.4w，办公6.2w绿地桐乡大一期，大二期整体规划占地面积：22.1w项目业态：住宅，商业，办公项目规模：76.7w，其中住宅34.5w，商业5.7w，办公14.8w 市政府上位规划“3、公园里的科技新城”一、二期SITE一二期占地面积：22.1w项目业态：住宅，商业，办公项目规模：76.7w，其中住宅34.5w，商业5.7w，办公14.8w 土地使用性质：住宅用地规划总用地面积：56787.22平方米容积率：2.0建筑密度：25%绿地率：30%限高：50M人才公寓：8800（按单元成幢布置在地块南侧，户型在100-150平米/户，户型配置不低于2房2厅1厨1卫）配套：配建居家养老用房、物业社区用房及文化活动用房等停车：每套1.5辆和每百平1.1辆取大值（人才公寓每套1.5辆）地下机动车车位比例不小于80%用地条件分析不考虑商业，售楼处建议使用原来一期售楼处302m234m324、0m基地道路禁止开口段220KV高压线 客群分析客群分析现金流型项目，刚需刚改盘，走量为首要目标94、105户型市场需求大，124填补户型空档（2020年6月入市，预计大二期128户型存量不足）物业类型总面积（万）业态/产品标准目标客群面积户型目标配比强排配比套数预估（户）小高层/高层10.29刚需刚改/毛坯城南地缘客户为主，占比50%，其次为振东及市区外溢客户，占比25%，乡镇客户占比25%943房2卫45%41.13%4081053房2卫40%41.13%4081244房2卫15%17.74%176车位1327营销诉求宜做现金流型项目，刚需刚改盘，以走量为首要目标城南地缘客户为主，占比505、%，其次为振东及市区外溢客户，占比25%，乡镇客户占比25%项目定位项目定位户型配比户型配比 二环南路（快速路）人民路振华路乌镇互联网产业园一、二期周边情况缺少直接配套，北侧500m桐乡绿地中央广场自带配套；南侧南二环路及500KV高压线为不利因素住宅34.5w商业5.7w办公14.8wSITE待开发 周边建设情况：北侧隔凤翔东路为待开发空地，南侧为二环南路，西侧为固耐重工(嘉兴)有限公司部分厂房，东侧隔振华路为浙江嘉木家居有限公司 四至道路情况：南侧为二环南路为城市次干路；北侧凤翔大道及东侧振华路为城市支路。地块距乌镇大道仅700米 周边不利因素：靠近地块东南角及西南角各有一个高压线塔，正南6、侧高压通过，离地高度约15米浙江嘉木家居有限公司乌镇互联网产业园浙江海得新能源有限公司为固耐重工(嘉兴)有限公司凤翔东路振华路二环南路500KV高压线周边情况缺少直接配套，北侧500m桐乡绿地中央广场自带配套；南侧南二环路及500KV高压线为不利因素123456788SITE5674213 思考与总结如何提升项目竞争力？全景规划，提升信心加强联系，与一二期整体联动内部造景，提升社区空间品质高低配提升货值，并在此前提下将桐乡文化，礼序/低密/宜居/公园等主题植入社区差异化产品，错位竞争缺少配套及会所，与一二期高容积率城市住宅形成差异户型全面升级发挥2.0容积率优势，打造与一二期升级产品，弥补用地7、不足地块面临的三个问题：1、用地脱离于一二期整体体系2、不单独配置售楼处/会所，缺少直接配套，距离一二期配套有500M距离3、南侧南二环路的噪音干扰及500KV高压线影响立面公建化，升级控成本现代整体风格下，增加特色，兼顾成本 案例镜鉴What is the emphasis 案例对标 KEY WORS：延续一二期线性公园主题，提升城市层面形象及社区品质/ HIGHpark 纽约高线公园KEY WORS：大盘整体规划，利用高压线运动公园碧云国际社区 碧云国际社区KEY WORS：大盘整体规划/变废为宝，利用高压线碧云体育公园 KEY WORS：植入桐乡地方文化，打造低密、宜居社区中赫万柳书院 8、中赫万柳书院KEY WORS：植入桐乡地方文化，打造低密、宜居社区 案例总结如何打造与一二期差异化产品？IntensiveTopicMuti-levelComplexEcology全景规划全景规划充分利用地上的空间，将充分利用地上的空间，将地下空间地上化，以空间地下空间地上化，以空间有两重使用价值为佳。有两重使用价值为佳。公园体系公园体系文化植入文化植入产品升级产品升级立面升级立面升级充分激活车辆上盖“屋顶充分激活车辆上盖“屋顶层”的空间，形成立体复层”的空间，形成立体复合城市型空间。合城市型空间。商业与住宅业态在本案狭商业与住宅业态在本案狭小地块中如何布局？小地块中如何布局？核心是立体绿化系9、统，除核心是立体绿化系统，除此之外结合城市绿地也大此之外结合城市绿地也大有可为。有可为。结合文脉形成独一无二的结合文脉形成独一无二的气质，是该项目的重要引气质，是该项目的重要引爆点。爆点。全景规划What is the point 大盘整体&定位差异 城市住宅宜居社区生态绿地大盘整体分析与大盘整体空间联系，给客户营销信心；同时对地块打造差异化定位与产品 大盘整体分析振华路：形象/配套+线性公园；南二环路：形象/生态绿地；西侧及北侧：次干道/林荫小路人民路振华路城市主干道一、二期凤翔东路城市次干道基地位置南二环路：城市形象/生态界面经一路城市支路通往桐乡站 3112振华路：形象/配套+线性公园210、3I 全景规划11 、沿振华路形象界面营造全景规划1 1、沿振华路形象界面营造振华路：形象/配套+线性公园起礼序式入口 闹中取静 全景规划11、沿振华路形象界面营造振华路：形象/配套+线性公园起礼序式入口 闹中取静 全景规划2 2、沿南二环路生态界面营造西侧及北侧：次干道/林荫小路4545 全景规划22、沿南二环路生态界面营造南二环路：形象/生态绿地独享运动公园 共享阳光草坪 全景规划2 2、沿南二环路生态界面营造南二环路：形象/生态绿地独享运动公园 共享阳光草坪 全景规划22、沿南二环路生态界面营造西侧及北侧：次干道/林荫小路 67全景规划2 2、沿凤翔东路生态界面营造凤翔东路：形象/生态绿11、地76 6全景规划 规划方案What is the point 差异化定位低密/宜居/文化/生态兼顾货值 方案汇总排除全小高层布局方案汇总全小高层全高层高层+小高层11F小高层容积率不足布局没有亮点17F高层景观优势：中央大公园产品优势：95三面宽105三面宽/四面宽125全四面宽独梯入户成本优势：楼栋最少沿高压线栋数最少高层在北侧和西侧L型货值优势：小高层面积占比最大，货值最大中轴花园,景观较好天际线丰富大面宽小高层95高层存在较差的两面宽拼接户型高层在北侧和东西侧U型景观优势：中央大公园产品优势：95三面宽105三面宽/四面宽125四面宽独梯入户天际线丰富高层在北侧两排南北型景观优势：中央12、大公园天际线丰富对西侧地块影响最小大面宽小高层95高层存在较差的两面宽拼接户型 规划结构方案四全高层17F高层货值：14.92亿风险点：无天际线变化方案一高层+小高层（L型）17F高层+11F小高层货值：15.16亿风险点：出现两面宽拼接户型，且大户型沿路方案三高层+小高层（南北型）17F高层+11F小高层货值：15.13亿风险点：出现两面宽拼接户型，且大户型沿路方案二高层+小高层（U型）17F高层+11F小高层货值：15.13亿风险点：小高层单价是否存在溢价空间货值计算货值差距不大，推荐户型较好，最好去化的方案二和方案四 方案展示方案二 中央公园方案一 宜居之城全高层高层在北侧和东西侧17F13、高层17F高层+11F小高层（U型布局）户型面积段（）户型面积段（）户数户数户数比（%）户数比（%）目标户数比（%）目标户数比（%）9544044.72%45%10536837.40%40%12517617.89%15%总计总计984100%100%住宅户型配比住宅户型配比货值：15.13亿户型建筑面积（）户型建筑面积（）户数户数户数比（%）户数比（%）要求户数比（%）要求户数比（%）9544244.92%45%10537438.01%40%12516817.07%15%总计总计984100%100%住宅户型配比住宅户型配比货值：14.92亿 沿南侧排布形式判断选择正南北布局VSVS用地红线平14、行正南北布局高压线距离更远（92M92M）和高压线保持角度，视觉影响更小朝向正南北地库更省高压线距离较近（82M82M）平行高压线，视觉影响更大朝向南偏东28.128.1 地库不省82m82m92m92m92m92m92m92m 方案一 宜居之城（17F+11F17F+11F）住宅10.29w10.29w（其中1111层小高层4.17w4.17w）人才公寓0.88w0.88w、配套0.19w0.19w数量单位56787.22平方米净用地56787.22平方米0.00平方米0.00平方米172146.67平方米113574.44平方米113574.44平方米111694.44平方米61164.015、0平方米600户41730.44平方米384户8800.00平方米64户0.00平方米0.00平方米0.00平方米1880.00平方米140.00平方米105.00平方米235.00平方米800.0平方米480.00平方米120.00平方米0.00平方米0.00平方米0.00平方米0.00平方米1048户984户600户384户64户58572.23平方米0.00平方米45815.04平方米3671.23平方米非机动车机械0普通2392.0025.00%50.00米30.00%1591辆1572辆1476辆295辆0辆1181辆96辆19辆0辆77辆19辆4辆0辆15辆2447辆2410辆2216、34辆176辆38辆总建筑面积方案一经济技术指标方案一经济技术指标项目备注总用地面积85.1885.180.00绿化用地建筑用地道路用地0.00地上建筑面积其中计容建筑面积其中住宅其中高层小高层人才公寓商业建筑其中商业安置商业社区配套用房公共文化设施用房0.12/户消控室居家养老服务用房千分之二变电房一个消控三个变电开闭所一个开闭所物业、社区服务用千分之七不计容面积其中赠送面积空中花园建筑面积（避难层）架空层建筑面积住宅总户数其中可售住宅户数其中高层住宅小高层住宅人才公寓绿化率机动车停车数量地下室面积其中机械车库面积普通车库面积每辆36非机动车库面积每辆1.5人防区已包含在地下室内，面积90817、5.96平方米容积率建筑密度限高配套停车数2辆/100非机动车停车数量其中住宅停车数配套机动车停车数1.0辆/100其中地面停车数百分之二十地下机械车位地下普通停车数每2.0辆/100，每辆1.5其中商品住宅停车数其中住宅机动车停车数人才公寓停车数地下普通停车数商品住宅机动车停车数1.5辆/每户地下普通停车数人才公寓机动车停车数百分之二十地下机械车位其中地面停车数百分之二十地下机械车位其中地面停车数 产品优势产品面宽全面升级南侧：爆款户型90三面宽小洋房周边：95高层，全三面宽105高层三面宽/四面宽中央：125洋房，全四面宽景观、配套最理想分布大尺度中央公园+多进公园体系人才公寓：放置在价值18、最低区配套：东侧集中，形成城市界面户型配比与营销要求一致！户型配比图例：配套人才公寓9511层12511层9517层10517层户型面积段（）户型面积段（）户数户数户数比（%）户数比（%）目标户数比（%）目标户数比（%）9544044.72%45%10536837.40%40%12517617.89%15%总计总计984100%100%住宅户型配比住宅户型配比 中正礼序 中轴对称周礼考工记匠人营国记载第一级：文化街区第二级：庭院入口第三级：礼仪廊道第四级：缘缘之心第五级：白菊广场 四季花园白菊广场四季花园缘缘堂子夜庭健身仓泛会所私享花园四季花园四季花园文化广场儿童天地四季花园私享花园私享花园私19、享花园次入口人车分流入口私享花园四季花园缘缘堂白菊广场泛会所尊享入户空间共享阳光草坪共享阳光草坪嬉戏乐园架空层私享会所情景风情花园健身馆运动公园运动公园景观分析理想家/全龄段互动多进公园体系 起起形象主入口，人车分流，闹中取静 起起形象主入口，人车分流，闹中取静 承承林荫大道，仪式感，迎宾感 转转中央庭院空间，步移景异，多重体验 合合缘缘堂，桐乡文化之源，社区之心，百变空间 合合缘缘堂，桐乡文化之源，社区之心，百变空间 规划策略：理想家概念植入室外收纳室外收纳夜跑准备处驱蚊器售卖机人车管理WIFI无障碍饮水处售卖机喷雾系统喷雾系统无障碍“理想家”体系植入全龄段互动 方案分析流线/景观人行出入口20、人行出入口车行出入口车行出入口车行出入口 地库分析单车指标32/辆地下车库面积约40544.81规划要求停车1591个地上停车 319个（20%）地下停车 1272 个地下设计停车 1273个单车指标31.85/辆36/辆结论：地上停车20%，地下一层可满足规划要求图例：停车位车库出入口建筑主环路停车：每套1.5辆和每百平1.1辆取大值（人才公寓每套1.5辆）地下机动车车位比例不小于80%THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块日照分析结论：所有住宅均满足大寒日累计321、小时日照要求图例：软件：众智日照地点：桐乡时间：大寒日计算条件：开始时刻：8:00结束时刻:16:00计算精度：5分钟网格间距：0.6米窗台高：0.9米主要朝向的居室大寒日满窗日照不应低于3小时每套住宅至少应有1个居室达到日照标准，当一套住宅中居住空间超过（含）4个居室时，其应有2个居室达到日照标准 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块尊享入口车行/人行体系 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22、22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块挑空双大堂车行/人行体系 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块方案二 中央公园(全17F)17F)住宅10.29w10.29w（其中1111层小高层4.17w4.17w）人才公寓0.88w0.88w、配套0.19w0.19w数量单位56787.22平方米净用地56787.22平方米0.00平方米0.00平方米172146.67平方米113574.44平方米113574.44平方米111694.44平方米23、102894.44平方米984户0.00平方米0户8800.00平方米64户0.00平方米0.00平方米0.00平方米1880.00平方米140.00平方米105.00平方米235.00平方米800.0平方米480.00平方米120.00平方米0.00平方米0.00平方米0.00平方米0.00平方米1048户984户984户0户64户58572.23平方米0.00平方米45815.04平方米3671.23平方米非机动车机械0普通2392.0025.00%50.00米30.00%1591辆1572辆1476辆295辆0辆1181辆96辆19辆0辆77辆19辆4辆0辆15辆2447辆2410辆2224、34辆176辆38辆总建筑面积方案二经济技术指标方案二经济技术指标项目备注总用地面积85.1885.180.00绿化用地建筑用地道路用地0.00地上建筑面积其中计容建筑面积其中住宅其中高层小高层人才公寓商业建筑其中商业安置商业社区配套用房公共文化设施用房0.12/户消控室居家养老服务用房千分之二变电房一个消控三个变电开闭所一个开闭所物业、社区服务用千分之七不计容面积其中赠送面积空中花园建筑面积（避难层）架空层建筑面积住宅总户数其中可售住宅户数其中高层住宅小高层住宅人才公寓绿化率机动车停车数量地下室面积其中机械车库面积普通车库面积每辆36非机动车库面积每辆1.5人防区已包含在地下室内，面积90825、5.96平方米容积率建筑密度限高配套停车数2辆/100非机动车停车数量其中住宅停车数配套机动车停车数1.0辆/100其中地面停车数百分之二十地下机械车位地下普通停车数每2.0辆/100，每辆1.5其中商品住宅停车数其中住宅机动车停车数人才公寓停车数地下普通停车数商品住宅机动车停车数1.5辆/每户地下普通停车数人才公寓机动车停车数百分之二十地下机械车位其中地面停车数百分之二十地下机械车位其中地面停车数 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块产品优势产品面宽全面升级南侧26、：爆款户型90三面宽周边：95全三面宽105三面宽/四面宽中央：125全四面宽景观、配套最理想分布更大尺度中央公园+多进公园体系有仪式感的中轴对称人才公寓：放置在价值最低区配套：东侧集中，形成城市界面户型配比与营销要求一致！户型配比图例：配套人才公寓9517层12517层9517层10517层户型建筑面积（）户型建筑面积（）户数户数户数比（%）户数比（%）要求户数比（%）要求户数比（%）9544244.92%45%10537438.01%40%12516817.07%15%总计总计984100%100%住宅户型配比住宅户型配比 景观优势六大公园体系，打造公园里的国际社区六大公园体系延续经典轴线27、对称布局模式线性公园运动公园口袋公园中央公园礼仪轴线礼仪轴线组团公园组团公园组团公园组团公园组团公园组团公园组团公园线性公园线性公园口袋公园线性公园线性公园线性公园口袋公园礼仪轴线中央公园组团公园运动公园 整体鸟瞰 形象入口 形象入口 礼序中轴 中央公园 底层架空泛会所 底层架空泛会所 成本优势楼栋数最少，建造成本最省只开挖一层，楼栋对齐，节省地库成本图例：停车位车库出入口建筑主环路 方案分析流线/景观人行出入口人行出入口车行出入口车行出入口车行出入口 地库分析单车指标31/辆图例：停车位车库出入口建筑主环路停车：每套1.5辆和每百平1.1辆取大值（人才公寓每套1.5辆）地下机动车车位比例不小28、于80%地下车库面积约39836.85规划要求停车1591个地上停车 319个（20%）地下停车 1272 个地下设计停车 1273个单车指标31.29/辆36/辆结论：地上停车20%，地下一层可满足规划要求 日照分析结论：所有住宅均满足大寒日累计3小时日照要求图例：软件：众智日照地点：桐乡时间：大寒日计算条件：开始时刻：8:00结束时刻:16:00计算精度：5分钟网格间距：0.6米窗台高：0.9米主要朝向的居室大寒日满窗日照不应低于3小时每套住宅至少应有1个居室达到日照标准，当一套住宅中居住空间超过（含）4个居室时，其应有2个居室达到日照标准 方案展示方案二 中央公园方案一 宜居之城全高层高29、层在北侧和东西侧17F高层17F高层+11F小高层（U型布局）户型面积段（）户型面积段（）户数户数户数比（%）户数比（%）目标户数比（%）目标户数比（%）9544044.72%45%10536837.40%40%12517617.89%15%总计总计984100%100%住宅户型配比住宅户型配比货值：15.13亿户型建筑面积（）户型建筑面积（）户数户数户数比（%）户数比（%）要求户数比（%）要求户数比（%）9544244.92%45%10537438.01%40%12516817.07%15%总计总计984100%100%住宅户型配比住宅户型配比货值：14.92亿 产品升级What is th30、e point 爆款产品95-105-125 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块面积（）户型套数配比已售套数总存量去化速度去化周期1003房2卫322.7%3201.83 0.0 105、1063房2卫16213.6%16119.20 0.1 108、1093房2卫433.6%4032.29 1.3 1183房2卫23820.0%1815710.34 5.5 121、1243房2卫29524.8%287816.40 0.5 1334房2卫645.4%6133.431、9 0.9 1374房2卫1028.6%69333.94 8.4 1524房2卫16313.7%138257.89 3.2 1704房3卫907.6%35552.00 27.5 面积（）户型套数配比已售套数总存量去化速度去化周期652房1卫887.3%5533221.5 92、953房2卫60049.7%150450607.5 1063房2卫21818.0%7714130.84.6 1284房2卫21818.0%5616222.47.2 1434房2卫847.0%0840-【大二期】开盘时间：2019年9月底；销售计算周期：2.5个月【大一期】开盘时间：2018年4月；销售计算周期：17.5个32、月户型性价比低户型性价比低面积大总价高，有一定去化压力面积大总价高，有一定去化压力销量较高销量较高营销要求物业类型物业类型总面积总面积（万（万）业态业态/产品标准产品标准目标客群目标客群面积面积户型户型目标配比目标配比强排配比强排配比套数预估套数预估（户）（户）小高层/高层10.29刚需刚改/毛坯城南地缘客户为主，占比50%，其次为振东及市区外溢客户，占比25%，乡镇客户占比25%953房2卫45%41.13%4081053房2卫40%41.13%4081254房2卫15%17.74%176车位1327项目策略：宜做现金流型项目，刚需刚改盘，以走量为首要目标项目策略：宜做现金流型项目，刚需刚改33、盘，以走量为首要目标95、105户型市场需求大，户型市场需求大，125填补户型空档（填补户型空档（2020年年6月入市，预计大二期月入市，预计大二期128户型存量不足）户型存量不足）营销要求提升主力户型品质提升主力户型品质保证户型面宽保证户型面宽两面宽两面宽T2户型取消户型取消控制户型面积控制户型面积 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块竞品分析绿地中央广场一二期95三面宽中间户三面宽中间户95两面宽拼接户两面宽拼接户105两面宽端户两面宽端户125三面宽拼接户三34、面宽拼接户125三面宽端户三面宽端户105三面宽中间户三面宽中间户 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块开发商龙湖项目地址桐乡高铁站北约500m，合悦大道与悦容路交汇处占地面积67985容积率1.5拿地2017.10.25日，楼面价4020元/；溢价率13.88%规划住宅为5幢27F高层（两梯四户）+132套排屋主力户型893+2+2；1244+2+2规划户数总户数868户首开时间2018年8.26首开89297套，124135套，排屋66套去化情况89剩余80套35、124剩余约60套，排屋剩余约102套最新价格高层均价约13000元/客群地缘性客户为主4036393837893+2+21244+2+2183-2255+3+3竞品分析龙湖天宸原著 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块开发商碧桂园项目地址桐乡市梧桐街道秋华路北侧、春晓路西侧占地面积5.3万容积率2.3拿地拿地时间：2019/1/25 楼面价：6706/规划18幢16F-23F高层主力户型105/126规划户数1080套首开时间2019.8.24首开105/1236、6/140/166共460套去化情况65%最新价格17200元/，送车位客户来源本地客为主，大部分都是城北片区的顾客1053+2+21264+2+21404+2+21664+2+2竞品分析碧桂园北城春晓 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块开发商桐乡祥生房地产开发有限公司项目地址桐乡市振东新区校场东路与二环东路交汇处占地面积62852容积率1.7拿地2017-12-7拿地，楼面价12243元/规划高层22-25F，154376套；17084套；排屋82套主力户型137、50、170、230、250、280规划户数总户数542户首开时间2018年9月20日去化情况高层剩余230套，排屋剩余15套最新价格高层均价约19000元/；排屋34500元/客群濮院工厂企业主等高端购买力客群为主155 4+2+2170 4+2+22405+3+4竞品分析祥生国玥公馆 资料铺 https:/ THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块产品配置全面升级南向第一排9090爆款产品受噪音及高压线影响125 125 三面宽升级为四面宽独梯入户+宽阳台+豪华主38、卧套95/10595/105两面宽升级全三面宽/四面宽宽阳台+主卧套 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块爆款产品9090三面宽小洋房 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块9595三面宽小洋房设计亮点：1.餐客厅一体化设计，7.1M大纵厅2.户型方正，3面宽3.2+1房2厅2卫，主卧超大舒适套间4.南向大面宽阳台5.北向赠送大阳台（改39、造后为卧室）6.餐厅，客厅空间独立，南北通透7.入户双流线，独立家政空间 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块1234户型展示亲子主题1儿童活动区，宝宝的专属游戏天地亲子书桌，陪宝宝写字涂鸦育婴台设置在餐厅与卫生间中间，方便浣洗宠物专属空间，狗狗陪伴婴儿成长2349595三面宽小洋房 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块“开放”厨房，40、厨房成为餐厅一部分“分离”卫生间，提高安全性123厨卫设计户型展示开敞式厨房，让做饭变得更有趣，参与性更强干湿分离卫生间，保持沐浴之外的场地干燥卫生，提高安全性家政台，给妈妈提供专属的熨烫等储藏空间1329595三面宽小洋房 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块大尺度收纳空间600mm小尺度收纳空间600mm衣服、被子玩具、书籍、碗碟收纳空间多达12立方相当于一辆2.5吨东风大卡车装载容量 收纳精细化设计户型展示9595三面宽小洋房 THE PLANNING OF41、 ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块竞品对比VS得房率高三面宽南向双阳台得房率低两面宽南向单阳台智谷公寓户型 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块95/10595/105高层 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块9595高层中间户三面42、宽设计亮点：1.餐客厅一体化设计，6.5M大纵厅2.户型方正，3面宽3.2+1房2厅2卫，主卧舒适套间4.南向大面宽阳台5.北向赠送设备平台（改造后为书房）6.餐厅，客厅空间独立，南北通透THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块竞品对比VS得房率高南向双阳台得房率低南向单阳台智谷公寓户型 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块105105高43、层中间户四面宽设计亮点：1.餐客厅一体化设计，5.6M大横厅2.户型方正，4面宽3.3房2厅2卫，主卧超大舒适套间4.南向大面宽阳台5.北向赠送设备平台（改造后为书房）6.餐厅，客厅空间独立 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块竞品对比VS四面宽餐客厅均有采光南向双阳台三面宽餐厅无直接采光南向单阳台智谷公寓户型 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2044、18-12地块设计亮点：1.餐客厅一体化设计，7.1M大纵厅2.户型方正，3面宽3.3房2厅2卫，主卧超大舒适套间4.南向大面宽阳台5.北向赠送设备平台（改造后为卧室）6.餐厅，客厅空间独立105105高层端户三面宽THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块竞品对比VS三面宽主卧南北通透两面宽主卧卫生间侧面采光智谷公寓户型 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大45、道2018-12地块125125四面宽洋房 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块设计亮点：1.餐客厅一体化设计，6.7M大横厅2.餐厅，客厅空间独立3.4房2厅2卫，主卧超大舒适套间4.北向赠送设备平台（改造后为卧室）5.南向大面宽阳台6.私家独立电梯厅入户体验125125高层横厅 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块设计亮点：1.餐46、客厅一体化设计，8.8M大纵厅2.餐厅，客厅空间独立3.4房2厅2卫，主卧超大舒适套间4.北向赠送设备平台（改造后为卧室）5.南向大面宽阳台6.私家独立电梯厅入户体验125125高层竖厅 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块竞品对比四面宽独梯入户/独立门厅餐客厅均有采光户型方案A南北通厅户型方案B横厅四面宽独梯入户/独立门厅餐厅无直接采光VS三面宽公共入户/无独立门厅餐厅无直接采光智谷公寓户型 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMEN47、T ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块125125高层 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块设计亮点：1.餐客厅一体化设计，6.7M大横厅2.餐厅，客厅空间独立，南北通透3.3+1房2厅2卫，主卧超大舒适套间4.北向赠送设备平台（改造后为卧室）5.南向大面宽阳台，视野开阔，极尽奢华体验125125高层横厅 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2048、17-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块设计亮点：1.餐客厅一体化设计，8.8M大纵厅2.餐厅，客厅空间独立，南北通透3.4房2厅2卫，主卧超大舒适套间4.北向赠送设备平台（改造后为卧室）5.南向大面宽阳台，视野开阔，极尽奢华体验125125高层竖厅 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块竞品对比VS四面宽餐客厅均有采光三面宽餐厅无直接采光户型方案A南北通厅户型方案B横厅四面宽餐客厅均有采光智谷公寓户型 THE PLANNING OF E49、CONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块启动策略What is the point 售楼处/接待点 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块启动策略现有售楼处，距离本地块2000米THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块方案一 售楼处居中模式400-50、500平方案二 售楼处转角模式100-200平方案三 接待点模式仅打造入口形象三种启动策略 售楼处居中模式 售楼处转角模式 沿街设置接待点模式THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块建筑立面What is the point 立面提升策略公建化/文化感 住宅立面Design Proposal涂料涂料一体板 住宅立面Design Proposal涂料涂料住宅立面Design Proposal涂料涂料一体板 住宅立面Design Proposal涂料涂料THE PLANN51、ING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块全景规划加强与大盘整体联系，南二环路/振华路等城市界面营造规划提升沿振华路城市形象起承转合/多级入户理想家景观体系高低配提升货值内部造景，品质刚需宜居/礼序/文化/生态产品提升根据用地价值布置产品人才公寓/小户型爆款产品全面升级（对标一二期/竞品）95/105两面宽三面宽125三面宽四面宽立面提升公建化/文化感简约现代第五立面成本控制差异定位，错位竞争打造有别于一二期高容积率城市住宅的全新产品基于用地特征，定制设计策略1、脱离体系 2、配套缺失 3、噪音及高压线干扰 4、容积率2.0成本控制规划布局户型规整地库最省立面THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐乡经济开发区发展大道2018-12地块感谢聆听！