1、中建三局葛店双创谷项目规划方案设计暨中建三局菁英系产品线研究2020对于葛店板块市场的预期如何？市场存量分析预计投放量分析板块内产品分析开发企业策略分析第一章 落子有声 葛店房地产市场产品同质，中短期内竞争加剧购房刚性需求占据主导地位2019年葛店市场成交情况呈现下滑趋势，从6月的月均94套降至12月份的月均23套。2020年葛店区域市场预计供应约140.06万方，产品面积以90-115为主，同质化严重，市场竞争持续加剧。伴随疫情的影响，预计2020年市场竞争惨烈。区域内产品以90-115平三房为主力产品，竞争激烈，少量90平以下及120平以上产品。本案所在新城板块两房毛坯总价段64-78万，2、紧凑三房毛坯总价段80-97万，舒适三房毛坯总价段94-130万，四房毛坯门槛107万。葛店新城地块01 地块02地块08金地063地块2020年推售16万方中海锦城2020年推售11.8万方面积段：89-106紫菱东岸2020年推售7万方光谷新都2020年推售3万方面积段：92-123金地梦想+2020年推售14万方面积段：90-110金地棠境2020年推售13万方面积段：90-115万科五彩城2020年推售9万方面积段：90-106锦绣香江2020年推售10.2万方面积段：107-133中建壹品澜悦2020年推售13.8万方面积段：95-135金地艺境2020年推售14万方面积段：95-13、30竞品分布竞品分布项目周边开发商云集，2020年预计推售140.06万方住宅 锦绣香江锦绣香江周边周边主力竞品主力竞品8585-9999面积段：面积段：85852+12+1房房2 2厅厅2 2卫卫 2 2面宽面宽万科五彩城万科五彩城90902+12+1房房2 2厅厅1 1卫卫 3 3面宽面宽金地中梁棠境金地中梁棠境90902+12+1房房2 2厅厅1 1卫卫 3 3面宽面宽中海国际锦城中海国际锦城89892+12+1房房2 2厅厅1 1卫卫 2.52.5面宽面宽紫菱东岸紫菱东岸99993 3房房2 2厅厅1 1卫卫2 2面宽面宽2+12+1房房2 2厅厅1 1卫：卫：花样年花郡花样年花郡984、982+12+1房房2 2厅厅1 1卫卫 2.52.5面宽面宽花样年花郡花样年花郡7575-8080面积段：面积段：75752 2房房2 2厅厅1 1卫卫 2 2面宽面宽紫菱东岸紫菱东岸83832 2房房2 2厅厅1 1卫卫 2.52.5面宽面宽中海国际锦城中海国际锦城80802 2房房2 2厅厅1 1卫卫 2 2面宽面宽锦绣香江锦绣香江76762 2房房2 2厅厅1 1卫卫 2 2面宽面宽2 2房房2 2厅厅1 1卫：卫：朝向为东户型朝向为东户型朝向为东户型朝向为东户型高层产品：高层产品：市场上市场上2 2房及房及2+12+1房刚需产品房刚需产品集中在集中在7575-100100面积段，面积5、段，2 2-3 3面宽！面宽！金地中梁棠境金地中梁棠境110110-125125面积段：面积段：1101103 3房房2 2厅厅2 2卫卫 3 3面宽面宽花样年花郡花样年花郡1141143 3房房2 2厅厅2 2卫卫 3 3面宽面宽中海国际锦城中海国际锦城1101102+12+1房房2 2厅厅1 1卫卫 2 2面宽面宽奥海水岸新城奥海水岸新城1251253 3房房2 2厅厅2 2卫卫 3 3面宽面宽3 3房房2 2厅厅2 2卫：卫：奥海水岸新城奥海水岸新城1151153 3房房2 2厅厅2 2卫卫 3.53.5面宽面宽紫菱东岸紫菱东岸100100-105105面积段：面积段：1021023 36、房房2 2厅厅1 1卫卫 2 2面宽面宽万科五彩城万科五彩城1061063 3房房2 2厅厅2 2卫卫 3 3面宽面宽奥海水岸新城奥海水岸新城1051053 3房房2 2厅厅1 1卫卫 3 3面宽面宽锦绣香江锦绣香江1011012+12+1房房2 2厅厅2 2卫卫 2 2面宽面宽3 3房房2 2厅厅1 1卫：卫：朝向为东户型朝向为东户型紫菱东岸紫菱东岸1141143 3房房2 2厅厅2 2卫卫 2 2面宽面宽高层产品：高层产品：周边周边主力竞品主力竞品市场上市场上3 3房刚改产品房刚改产品集中在集中在100100-125125面积段，面积段，3 3面宽！面宽！金地艺境金地艺境125125-157、0150面积段：面积段：1301304 4房房2 2厅厅2 2卫卫 4 4面宽面宽锦绣香江锦绣香江1511514 4房房2 2厅厅3 3卫卫 3 3面宽面宽金地艺境金地艺境1251253 3房房2 2厅厅2 2卫卫 3 3面宽面宽3/43/4房房2 2厅厅2 2卫：卫：中建壹品澜悦中建壹品澜悦125125-130130面积段：面积段：1251253+13+1房房2 2厅厅2 2卫卫 3 3面宽面宽新城汇隽新城汇隽92923 3房房2 2厅厅2 2卫卫 2+12+1面宽面宽金地中梁棠境金地中梁棠境91913 3房房2 2厅厅2 2卫卫 2+12+1面宽面宽花样年花郡花样年花郡1301303+138、+1房房2 2厅厅2 2卫卫 3 3面宽面宽3+13+1房房2 2厅厅2 2卫：卫：锦绣香江锦绣香江1461464 4房房2 2厅厅3 3卫卫 3 3面宽面宽高层复式产品：高层复式产品：洋房产品：洋房产品：高层产品：高层产品：周边周边主力竞品主力竞品市场上将出现市场上将出现9090复式产品，复式产品，2+12+1面宽！面宽！以及以及3 3-4 4房房125125-150150面积段的面积段的稀缺洋房产品稀缺洋房产品，3 3-4 4面宽！面宽！2 2面宽面宽1 1面宽面宽2 2面宽面宽1 1面宽面宽+中海国际锦城中海国际锦城1101102+12+1房房2 2厅厅1 1卫卫 2 2面宽面宽中海国际9、锦城中海国际锦城89892+12+1房房2 2厅厅1 1卫卫 2.52.5面宽面宽经典经典产品产品竞品总结竞品总结品牌品牌开发商产品分析开发商产品分析万科五彩城万科五彩城/万科橙万科橙90902+12+1房房2 2厅厅1 1卫卫 3 3面宽面宽1061063 3房房2 2厅厅2 2卫卫 3 3面宽面宽品牌开发商针对当地时局的品牌开发商针对当地时局的操盘方式操盘方式，控总价经典产品！控总价经典产品！减少产品多样性，快速去化减少产品多样性，快速去化！快进快出！快进快出！万科五彩城万科五彩城/万科橙万科橙万科橙（老城区）万科橙（老城区）占地面积：占地面积：2.852.85万平米万平米容积率：容积率：10、4.444.44万科五彩城（新城区）万科五彩城（新城区）占地面积：占地面积：12.612.6万平米万平米容积率：容积率：2.42.4中海国际锦中海国际锦城（城（新城区）新城区）占地面积：占地面积：12.3712.37万米万米容积率：容积率：2.82.8产品：产品：9090、106106产品：产品：8989、110110 金地艺境金地艺境1301304 4房房2 2厅厅2 2卫卫 4 4面宽面宽金地艺境金地艺境1251253 3房房2 2厅厅2 2卫卫 3 3面宽面宽创新跃层产品创新跃层产品竞品总结竞品总结品牌品牌开发商产品分析开发商产品分析金地中梁棠境金地中梁棠境9090跃层跃层3 3房房2 11、2厅厅2 2卫卫 2+12+1面宽面宽新城汇隽新城汇隽92923 3房房2 2厅厅2 2卫卫 2+12+1面宽面宽品牌开发商针对当地时局的品牌开发商针对当地时局的操盘方式操盘方式，高高溢价溢价稀缺洋房产品，稀缺洋房产品，提升提升楼盘品质！高赠送创新跃层产品，增加楼盘亮点！楼盘品质！高赠送创新跃层产品，增加楼盘亮点！稀缺洋房产品稀缺洋房产品金地艺境（新城区）金地艺境（新城区）占地面积：占地面积：4.94.9万平米万平米容积率：容积率：2.82.8产品：产品：高层高层9595、105105洋房洋房125125、130130产品：产品：9090跃层跃层9090平层平层110110平层平层金地中梁棠境12、（新城区）金地中梁棠境（新城区）新新城汇隽（老城区）城汇隽（老城区）占地面积：占地面积：2.782.78万平米万平米容积率：容积率：3.23.2产品：产品：9292跃层跃层9999平层平层 竞品等级项目名称推售面积面积段2房2厅1卫2+1房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅2卫3+1房2厅2卫4房2厅2卫（万方）面积面宽面积面宽面积面宽面积面宽面积面宽面积面宽一级竞品金地艺境14/952105312531304金地中梁棠境1390-1159031103万科五彩城990-1069031063锦绣香江10.2107-133762852101314641513中海国际锦城11.889-106802892113、1021203中建壹品澜悦13.895-1351253紫菱东岸7未定832.599210031142奥海水岸新城4.86101-140105311531253二级竞品新城汇隽194-112923花样年花郡875-12875298311431303海伦堡7.278-100洋房产品高层产品集中供应1.市场已有产品均相对成熟2.项目的品牌优势和产品优势有助于去化3.未来大量入市产品及存量产品集中于面积段90-110，且去化缓慢4.小面积段洋房为稀缺产品，但是目前入市不算成熟，难以实现预期溢价竞品竞品总结总结？第二章 谋篇布局双创谷项目应该采用怎样的通盘布局和打法？资源分析强排研究三大策略 双创谷区位14、分析区位分析项目位于葛店核心区担负着城市发展及景观延续的使命，双创谷区位比葛店之星优越，先发优势，建议先开双创谷，创建品牌效应。葛店南站文体公园五四湖城 市 发 展 轴Site葛店之星双创谷景观绿轴葛店CBD 地块地块价值分析价值分析葛店南站地块01地块02地块08招商中心南站广场双创谷双创谷1.交通枢纽的拉动效应明显，本区域为“武鄂一体化”的“桥头堡”意识已经深入人心2.双创谷为板块区域注入活力，形成产业聚集，拉动产业人群外溢；3.双创谷“中央城铁”广场核心的打造，有利于形成配套优势，极大提升02地块的土地价值；4.人工超级绿带的打造，为三宗地提供的景观价值面5.五城市展示厅/招商中心作为区15、域地标形成项目的“精神堡垒”6.葛店之星和本项目形成联动关系，打法上相互配合，形成多维度的营销策略葛店之星 用地条件用地条件住宅用地指标可以相互平衡3个地块建设用地面积共计123477商业占比5%，住宅占比95%容积率：2.6 计容面积：321039密度：35%建筑高度：不大于100m绿地率：30%退界：地块南侧与工业用地共同退让40m宽城市景观带，但可在两个地块之间相互平衡(尽可能利用此条规则，保证可售产品最优)地块0140m397m103m10m20m10m10m高层退界线360m高层退界线高层退界线103m10m20m164m10m10m103m10m20m224m地块02地块0813916、m276m 以105+95+95+105标准层测算，边户中间户均为3面宽产品，面宽暂定38.4m,进深为15.5米，山墙间距极限15m.高层退界线38.4m15.5m用地条件用地条件高层退界线高层退界线360m139m224m地块01高层退界线高层退界线高层退界线地块02地块08360m139m224m（北侧排7栋T4，累计面宽268.8m,山墙间距为90m）结论：多梯户比更有利于释放地块的面宽资源方向一：单栋T4户型排布方向二：T4双拼户型排布15m15m15m15m15m15m15m15m15m15m15m25m15m15m15m15m15m15m（北侧排2.5栋T4，累计面宽100m,山17、墙间距为30m）（北侧排4栋T4，累计面宽153.6m,山墙间距为45m）（北侧排8栋T4，累计面宽307.2m,山墙间距为45m）（北侧排3栋T4，累计面宽115.2m,山墙间距为15m）（北侧排5栋T4，累计面宽192m,山墙间距为30m）用地条件用地条件地块01、地块02和地块08的进深一样，图中以地块01作为案例分析。根据建筑间距计算法则1.L=(H-20)*0.4+20*1.22.百米高层最小间距50米结论：1.地块排布高层产品，可排布2排，进深方向有余量，有资源排布大花园方案。2.地块排布9层洋房产品，可排布3排，进深用足，有资源排布高低配方案。高层退界线地块01进深方向排布2排百18、米高层，间距有22米余量方向一：全高层103m50m22m高层退界线地块01进深方向排布1排高层+2排洋房,进深用足(需与工业用地平衡40米宽绿化带)方向二：高层+洋房103m27m27m 1.幼儿园位置推导地块地块0101地块地块0202地块地块0808综合因素下的适建位置2.商业位置推导地块地块0101地块地块0202地块地块0808方案推导方案推导15m15ma.优势资源集中，配套先行，给顾客信心b.放置此处对住宅影响小c.同时兼顾3个地块使用，临近次干道，开口便利a.建议尽量少的设置商业，商业进深为12-15m，仅设置在首层，总量为0.8万b.地块内仅配置生活配套,剩余配套可通过与双创19、谷互动解决 方案推导方案推导在满足日照、间距等设计条件下，以3面宽105+95+95+105标准层测算地块最大容量最大容量:极限计容面积：40.8万平方米计容面积：32万平方米方案余量：8.8万平方米根据规划的指标要求，本地块的极限容积率可做到3.3；超出的容量可以转化为三种方向：极限容积率：3.318F T434F T4容积率：2.6实际需要:=1.利用地形的面宽优势，做产品力的极致升级2.将超出的容量作为赠送的产品附加值，全部投放到产品之中3.“拉高拍低”为“时间换溢价”的策略留出调整的空间 方案推导过程方案推导过程34F+18F34F+18F+9F34F+18F34F复式+18F复式3420、F+合院34F+9F34F+9F34F+叠拼34F平层+复式34F+洋房最大化34F复式+18F复式34F复式+18F复式34F+9F 方案对比方案对比(高低配高低配)140 合院135 叠拼115 洋房(三面宽)合院总量少，占用资源较多95(3面宽)110(3面宽)高层：277500合院：20000 总货值：36.51亿95(3面宽)90(3面宽)105(3面宽)设定单价：高层 1.15万元/平方米洋房 1.4万元/平方米叠拼 1.7万元/平方米合院 2.3万元/平方米100(3面宽)高层：242500叠拼：55000 总货值：37.24亿高层：104500洋房：193000 总货值：39.21、04亿115 18F(三面宽)控制面宽的前期下洋房最大化，货值最高，产品力一般土地进深资源利用率低，货值一般 1PLAN 1策略一全面下沉产品面积段，严控总价同时尽最大程度提升产品品质，形成爆款 地块01户型配比户型阳台开间比例75两房两厅一卫1210%92三房两厅两卫1325%105三房两厅两卫2325%115三房两厅两卫2325%128四房两厅两卫2410%140四房两厅三卫245%100%地块08户型配比户型阳台开间比例105三房两厅两卫2320%115三房两厅两卫2325%129四房两厅两卫2425%140四房两厅三卫2420%160五房两厅三卫2410%100%地块02户型配比户型阳22、台开间比例95三房两厅两卫2330%105四房两厅两卫2335%115四房两厅两卫2425%140四房两厅三卫2410%100%与营销给出的面积段相比，全面下沉产品面积段,严控总价地块地块0101地块地块0202地块地块0808营销建议户型配比营销建议户型配比方案一户型配比方案一户型配比（下沉面积段，降低总价，减少产品种类，快进快出）（下沉面积段，降低总价，减少产品种类，快进快出）地块01户型配比户型阳台开间户数比例65两房两厅一卫1240823%85三房两厅两卫1392251%95三房两厅两卫2334019%110四房两厅两卫231368%1806100%地块02户型配比户型阳台开间户数比例23、120四房两厅两卫24268100%268100%地块08户型配比户型阳台开间户数比例85三房两厅两卫1368056%95三房两厅两卫2327222%110四房两厅两卫2327222%1224100%补充市场小面积段产品，同类型产品，比竞品总价低 面宽大VSVS1.补充65平2房小面积段产品65面积段T4（2房2厅1卫）85面积段T4（3房2厅1卫）110面积段T4（4房2厅2卫）115-130面积段T4（3-4房）VS2.85平3房户型对位市场100平产品3.110户型升级为4面宽产品主推户型70-83面积段(2房）90-100面积段(3房）新城汇隽：993室2厅1卫万科五彩城：903室2厅24、1卫紫菱东岸：832室2厅1卫紫菱东岸：752室2厅1卫中建壹品澜悦：1251254室2厅2卫锦绣香江：1331334室2厅2卫周边竞品 2PLAN 2策略二利用当地可“套内挑空”的政策优势做最大可能的产品附加值 利用套内挑空打造爆品引爆市场，比同级竞品至少多15%的赠送面积1.推出爆品85户型4面宽，比同级竞品多赠送142.比同级竞品多赠送24半面积赠送全面积赠送VS（空中MINI墅）85户型 4面宽80户型 2.5面宽83户型 2.5面宽VS（空中墅）110户型 4面宽110户型 3面宽114户型 3面宽主推户型周边竞品锦绣香江：802室2厅1卫紫菱东岸：832室2厅1卫金地中梁棠境：1125、03室2厅2卫花样年花郡：1143室2厅2卫 3PLAN 3策略三规划采用“拉高拍低”的打法但是要从项目整盘操作出发，在时间轴上合理分布 从时间的角度充分挖掘地块的溢价能力地块地块0101地块地块0808地块地块0202容积率：容积率：3.023.02高层面积：高层面积：15.515.5万万商业面积：商业面积：1.251.25万万容积率：容积率：1.41.4洋房面积：洋房面积：3.53.5万万地块地块0101地块地块0202地块地块080830万方总量，正常去化周期在3-4年时间首期地块一定以快速回笼现金流，保去化为首要目标，同时适当拉高本地块指标，为后续地块的操作腾挪空间;中期地块，视市场而26、定，预留弹性空间，可放可收；尾期地块，随着产业园区的建设及配套的完善，加上“武鄂一体化”红利的进一步释放，适当做产品升级，确保核心地块的溢价；尾期地块尾期地块首期地块首期地块中期中期地块地块容积率：容积率：2.752.75洋房面积：洋房面积：3.53.5万万高层面积：高层面积：6.96.9万万商业商业：0.70.7万万时间轴时间轴？第三章 系统论战“菁英系”客群分析“菁英系”设计导则用系统论的方式打好品牌仗基于市场研判和未来客群分析，如何为三局投资量身打造相应的产品线？首次提出“菁英系”产品线概念 保证去化是实现利润的关键，产品面积段取小化的配比是实现市场盈利的手段满足市场接受度，保证户型基本27、功能使用的前提下，低总价和产品舒适度，是影响菁英系客群的重要因素为什么做小面积段的标准化产品？市场方面 客户方面 价值传导管控工具设计方法论菁英系产品线研发目标打造中建三局IP，实现品牌价值传递成为与营销客研、成本合约、技术审核、工程进度等板块的连接平台成为集团对接各区域公司的核心管控工具，保证项目落地品质标准化作为一个动态的、可持续升级的体系，成为指导项目落地的方法论建立产品线价值体系完成标椎化模块可持续升级体系动态循环 菁英系客户临摹菁英菁英系系扎根者扎根者客户象征特征：客户象征特征：有技能，有拼劲、积极努力、寻求精彩的都市生活讲究实用性，对价格的敏感度高25-30岁，城市移民为主，经济压28、力大，工作忙碌2-5口之家核心购房动机核心购房动机安家落户，扎根城市追求快乐高效的都市生活关注品质感的同时关心性价比，实用至上崇尚便捷、舒适的生活理念需要快乐、健康的生活氛围及体面的生活关注居家生活的同时，乐于邻里及亲友间的社交互动注重生活质量，怀揣生活梦想沉于理想，源于快乐，勤于工作，舒于体面 菁英系产品核心关键词性价比、总价、配套、体面、互动、体验、舒适度仪式感、安全感充足的停车位，便捷、安全希望有社区生活空间和多样的活动功能关注基本生活配套，希望有公立教育资源关注户型，在意得房率，关注户内多过公区人行归家场景车行归家场景景观活动场景社区配套服务户内生活场景 活力街区复合型社区入口露天剧场29、社区代收智能引导亲子乐园星光跑道社区自行车社区会客厅社区日租社区果园体验商店 菁英系产品线客户关注点 菁菁英系英系客户敏感点客户敏感点95的四面宽高层产品周边竞品基本为三面宽面宽数面宽数面宽数量越多，越容易在市场形成降维打击优势，形成产品爆点房间核房间核支付能力受限，无法购买大房子的情况下，所承受面积段中房间数量最多客餐厅客餐厅在面积严格限制下，市场上出现的产品中餐厅大部分受到挤压，甚至远小于厨房面积，客户期望更舒适的餐客厅空间卫生间卫生间刚需产品中，卫生间数量和家庭人口数有较大矛盾，设计高效卫浴体系可以较好地解决这个问题收纳系统收纳系统越小的户型越需要全屋必要的收纳空间，建立从玄关到主卧全屋30、收纳系统，增加空间的生活属性 菁菁英系英系客户敏感点客户敏感点小面积段要尽可能房间多，功能配置全面宽数面宽数面宽数量越多，越容易在市场形成降维打击优势，形成产品爆点房间核房间核支付能力受限，无法购买大房子的情况下，所承受面积段中房间数量最多客餐厅客餐厅在面积严格限制下，市场上出现的产品中餐厅大部分受到挤压，甚至远小于厨房面积，客户期望更舒适的餐客厅空间卫生间卫生间刚需产品中，卫生间数量和家庭人口数有较大矛盾，设计高效卫浴体系可以较好地解决这个问题收纳系统收纳系统越小的户型越需要全屋必要的收纳空间，建立从玄关到主卧全屋收纳系统，增加空间的生活属性 菁菁英系英系客户敏感点客户敏感点餐客厨一体化横向31、双厅的极致体验面宽数面宽数面宽数量越多，越容易在市场形成降维打击优势，形成产品爆点房间核房间核支付能力受限，无法购买大房子的情况下，所承受面积段中房间数量最多客餐厅客餐厅在面积严格限制下，市场上出现的产品中餐厅大部分受到挤压，甚至远小于厨房面积，客户期望更舒适的餐客厅空间卫生间卫生间刚需产品中，卫生间数量和家庭人口数有较大矛盾，设计高效卫浴体系可以较好地解决这个问题收纳系统收纳系统越小的户型越需要全屋必要的收纳空间，建立从玄关到主卧全屋收纳系统，增加空间的生活属性 菁菁英系英系客户敏感点客户敏感点公卫干湿分离，高效实用面宽数面宽数面宽数量越多，越容易在市场形成降维打击优势，形成产品爆点房间核房32、间核支付能力受限，无法购买大房子的情况下，所承受面积段中房间数量最多客餐厅客餐厅在面积严格限制下，市场上出现的产品中餐厅大部分受到挤压，甚至远小于厨房面积，客户期望更舒适的餐客厅空间卫生间卫生间刚需产品中，卫生间数量和家庭人口数有较大矛盾，设计高效卫浴体系可以较好地解决这个问题收纳系统收纳系统越小的户型越需要全屋必要的收纳空间，建立从玄关到主卧全屋收纳系统，增加空间的生活属性 菁菁英系英系客户敏感点客户敏感点全屋收纳系统面宽数面宽数面宽数量越多，越容易在市场形成降维打击优势，形成产品爆点房间核房间核支付能力受限，无法购买大房子的情况下，所承受面积段中房间数量最多客餐厅客餐厅在面积严格限制下，市33、场上出现的产品中餐厅大部分受到挤压，甚至远小于厨房面积，客户期望更舒适的餐客厅空间卫生间卫生间刚需产品中，卫生间数量和家庭人口数有较大矛盾，设计高效卫浴体系可以较好地解决这个问题收纳系统收纳系统越小的户型越需要全屋必要的收纳空间，建立从玄关到主卧全屋收纳系统，增加空间的生活属性 菁英系产品标准从专业角度，落实客户需求，并给于客户更多更好的关怀 菁英系导则规划系统产品系统形象系统景观系统配套系统精装系统智能系统地库系统示范区归家系统中轴对称中轴对称间距控制间距控制小区入口小区入口空间组织空间组织会所会所中央花园中央花园单元入口单元入口底层架空底层架空地库入口地库入口休闲广场休闲广场户型布局户型布34、局空间尺度空间尺度功能级配功能级配门窗系统门窗系统建筑风格建筑风格体量关系体量关系比例尺度比例尺度材料材料色彩色彩重点部位重点部位部品部品绿色建材绿色建材行车流线行车流线设备、消设备、消防防人防设计人防设计管线布置管线布置照明系统照明系统车库净高车库净高柱网尺寸柱网尺寸地下大堂地下大堂位置选择位置选择面积要求面积要求儿童乐园儿童乐园下沉会所下沉会所泛光照明泛光照明户外系统户外系统流线组织流线组织导视系统导视系统入口广场入口广场会客厅会客厅社区社区出口出口单元单元大堂大堂中央花园中央花园运动公园运动公园酒店式酒店式落区落区会所会所组团花园组团花园访客车位访客车位管线系统管线系统家居系统家居系统安35、防系统安防系统物管系统物管系统地下大堂地下大堂植被植被环形跑道环形跑道球类场地球类场地阳光草坪阳光草坪邻里空间邻里空间亲子乐园亲子乐园景观客厅景观客厅水景水景双流线双流线精工细节精工细节智能家居智能家居厨卫系统厨卫系统玄关系统玄关系统厅房系统厅房系统公共部位公共部位教育医疗教育医疗基本元素价值提升元素中西双厨中西双厨核心筒核心筒洄游空间洄游空间家政空间家政空间收纳空间收纳空间独立玄关独立玄关配套商业配套商业流线系统流线系统泛光照明泛光照明围墙围墙照明系统照明系统标示系统标示系统会所会所会客厅会客厅社区工坊社区工坊物业管理物业管理其他配套其他配套图书馆图书馆设备系统设备系统精细收纳精细收纳社区服36、务社区服务学堂学堂地面铺装地面铺装功能流线功能流线前场空间前场空间售楼处售楼处后场空间后场空间？第四章 琢璞成玉基于产品线的思考，推出三大方案及其灵活变体“公园里”“天空墅”“花园城”方案一“公园里”打造全面升级的具有品牌价值的产品线做面向未来市场客群的极致品质小户型 方案一鸟瞰图方案一鸟瞰图 方案一总图方案一总图综合技术经济指标表用地面积123477容积率2.60总建筑面积427961.83 地上总建筑面积321040.2 地上计容建筑面积321040.2配套7639.00 其中幼儿园3600物业管理用房870开闭所300公变配电房720公厕100垃圾中转站100社区服务1649治安管理用房37、300商业16052住宅297350其中34F高层26519018F高层0洋房32160建筑密度35%绿地率30%户数3298机动车停车位3407其中住宅3298商业97地面停车位340地下停车位3055地下建筑面积106920.828 地块01综合技术经济指标表用地面积57548.8容积率2.93总建筑面积227713.38 地上总建筑面积168745.00 地上计容建筑面积168745.00配套6113.00 其中幼儿园3600.00 物业管理用房450.00开闭所300.00公变配电房360.00公厕100.00垃圾中转站100.00社区服务903.00治安管理用房300.00商业11038、02.00住宅151630.00其中34F高层151630.018F高层0.0 洋房0.00 建筑密度35%绿地率30%户数1806机动车停车位1872其中住宅1806商业66地面停车位187地下停车位1685地下建筑面积58968.4地块02综合技术经济指标表用地面积25109.3容积率1.30总建筑面积41016.00 地上总建筑面积32574.0 地上计容建筑面积32574.00配套414.00 其中幼儿园0.00 物业管理用房100.00开闭所0.00公变配电房180.00公厕0.00垃圾中转站0.00社区服务134.00治安管理用房0.00商业0.00住宅32160.0其中34F高层39、0.018F高层0.0 洋房32160.00 建筑密度35%绿地率30%户数268机动车停车位268其中住宅268商业0地面停车位27地下停车位241地下建筑面积8442.0地块08综合技术经济指标表用地面积40818.9容积率2.93总建筑面积159232.45 地上总建筑面积119722.0 地上计容建筑面积119722.00配套1112.00 其中幼儿园0.00 物业管理用房320.00开闭所0.00公变配电房180.00公厕0.00垃圾中转站0.00社区服务612.00治安管理用房0.00商业5050.00住宅113560.0其中34F高层113560.018F高层0.0 洋房0.0040、 建筑密度35%绿地率30%户数1224机动车停车位1254其中住宅1224商业30地面停车位125地下停车位1129地下建筑面积39510.5方案一技术经济指标方案一技术经济指标地块01技术经济指标地块02技术经济指标地块08技术经济指标 视距分析视距分析370m60m285m2万中央花园1.5万中央花园40m宽城市绿轴60m南侧视野无遮挡南侧视野无遮挡 方案方案一一公园里公园里产品分布产品分布65658 85 59595110110120120户型配比表户型配比表户型图例户型图例户型户数面积总和户数占比面积占比654082815212.37%9.42%85160213565048.57%441、5.37%956125814018.56%19.45%1104084488012.37%15.01%120268321608.13%10.76%合计3298298982100.00%100.00%高层高层6565标准平面标准平面 2室2厅1卫 2面宽（T6边户/中间户）基本信息关键指标户型结构2室2厅1卫套型预计面积段65平方米（得房率72%）套内面积49.5平方米面宽情况6.3米（轴线到轴线）进深情况10.6米（轴线到轴线）拼接部位边户/中间户功能布局户型4大特点：2房2厅1卫入户收纳系统卫生间干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率全飘窗设计，提高舒适体验户型控制：客厅面宽不得小于3.3米42、主卧面宽不得小于3.0米阳台进深不得小于1.5米门窗选型：公公卫卫书书房房卧卧室室起居室起居室玄玄关关厨厨房房餐厅餐厅名称型号应用部位尺寸(w*h)数量形式门RHM-010入户1.05*2.41平开门M-010卧室0.9*2.22M-020厨房、卫生间0.8*2.22LM-011阳台1.8*2.41推拉门窗LC-010次卧1.2*1.81推拉窗LC-011主卧1.8*1.81LC-030厨房1.2*1.51LC-040卫生间0.6*1.51平开窗 高层高层8585标准平面标准平面 3室2厅1卫 3面宽（T6边户、中间户）基本信息关键指标户型结构3室2厅1卫套型预计面积段85平方米（得房率77%43、）套内面积67.74平方米面宽情况9.0米（轴线到轴线）进深情况9.9米（轴线到轴线）拼接部位边户/中间户功能布局户型5大特点：3房2厅1卫南向3面宽，双卧朝南入户独立玄关卫生间干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率全飘窗设计，提高舒适体验户型控制：客厅面宽不得小于3.3米主卧面宽不得小于3.0米阳台进深不得小于1.5米餐厅餐厅玄玄关关厨厨房房公公卫卫卧卧室室卧卧室室卧卧室室起居室起居室门窗选型：名称型号应用部位尺寸(w*h)数量形式门RHM-010入户1.05*2.41平开门M-010卧室0.9*2.23M-020卫生间0.8*2.21LM-010厨房0.8*2.21推拉门LM-011阳台44、1.8*2.41窗LC-010次卧1.5*1.82推拉窗LC-011主卧1.8*1.81LC-030厨房0.9*1.51LC-040卫生间0.8*1.51平开窗 高层高层9595标准平面标准平面 3室2厅2卫 4面宽（T6边户、中间户/T4中间户）基本信息关键指标户型结构3室2厅2卫套型预计面积段95平方米（得房率77%）套内面积75.9平方米面宽情况11.2米（轴线到轴线）进深情况8.65米（轴线到轴线）拼接部位边户/中间户功能布局主主卫卫玄玄关关厨厨房房公公卫卫书书房房主主卧卧卧卧室室餐客厅餐客厅户型8大特点：南向4面宽创新产品3房2厅2卫入户独立对景玄关横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受45、主卧套间，私密性套房公卫干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率全飘窗设计，提高舒适体验动静分区明确户型控制：餐客厅面宽不得小于5.5米主卧面宽不得小于3.0米阳台进深不得小于1.5米门窗选型：名称型号应用部位尺寸(w*h)数量形式门RHM-010入户1.05*2.41平开门M-010卧室0.9*2.23M-020卫生间0.8*2.22LM-010厨房1.8*2.21推拉门LM-011阳台3.6*2.41窗LC-010次卧1.8*1.81推拉窗LC-011主卧1.8*1.81LC-021书房1.5*1.81LC-030厨房1.2*1.51LC-040卫生间0.8*1.52平开窗 高层高层11046、110标准平面标准平面 4室2厅2卫 4面宽（T4边户）基本信息关键指标户型结构4室2厅2卫套型预计面积段110平方米（得房率77%）套内面积87.8平方米面宽情况11.7米（轴线到轴线）进深情况10.1米（轴线到轴线）拼接部位边户功能布局户型8大特点：南向4面宽创新产品4房2厅2卫入户独立洗消区，达到入户洁污分流横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受主卧套房，独立衣帽间，增强私密性公卫干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率全飘窗设计，提高舒适体验动静分区明确，书房可改为开敞式，形成南北通透户型控制：餐客厅面宽不得小于5.7米主卧面宽不得小于3.2米阳台进深不得小于1.5米玄玄关关洗消区洗消区厨47、厨房房书书房房公公卫卫卧卧室室主主卫卫衣帽间衣帽间主主卧卧卧卧室室餐客厅餐客厅衣帽间进深净尺寸不得小于1.5米门窗选型：名称型号应用部位尺寸(w*h)数量形式门RHM-010入户1.05*2.41平开门M-010卧室、书房0.9*2.24M-020卫生间、北阳台0.8*2.23LM-010厨房1.6*2.21推拉门LM-011阳台4.0*2.41窗LC-010次卧1.8*1.82推拉窗LC-011主卧2.1*1.81LC-021书房1.5*1.81LC-030厨房1.2*1.51LC-040卫生间0.8/1.2*1.52平开窗 高层高层110110标准平面（扩展户型）标准平面（扩展户型）3/448、室2厅2卫 4面宽（T4边户）基本信息关键指标户型结构3/4室2厅2卫套型预计面积段110平方米（得房率77%）套内面积87.8平方米面宽情况11.7米（轴线到轴线）进深情况10.1米（轴线到轴线）拼接部位边户功能布局户型8大特点：南向4面宽创新产品4房2厅2卫入户独立洗消区，达到入户洁污分流横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受主卧套房，独立衣帽间，增强私密性公卫干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率全飘窗设计，提高舒适体验双儿童房，可分可合，灵动空间洗消区洗消区玄玄关关厨厨房房公公卫卫双儿童房双儿童房主主卫卫衣帽间衣帽间主主卧卧卧卧室室餐客厅餐客厅户型控制：餐客厅面宽不得小于5.7米主卧面宽49、不得小于3.2米阳台进深不得小于1.5米衣帽间进深净尺寸不得小于1.5米门窗选型：名称型号应用部位尺寸(w*h)数量形式门RHM-010入户1.05*2.41平开门M-010卧室0.9*2.23/4M-020卫生间、北阳台0.8*2.23LM-010厨房1.6*2.21推拉门LM-011阳台4.0*2.41窗LC-010次卧1.8*1.83推拉窗LC-011主卧2.1*1.81LC-030厨房1.2*1.51LC-040卫生间0.8/1.2*1.52平开窗 洋房洋房120120标准平面标准平面 4室2厅2卫 4面宽（T2边户）基本信息关键指标户型结构4室2厅2卫套型预计面积段120平方米（得房50、87%）套内面积105.5平方米面宽情况12.8米（轴线到轴线）进深情况11.5米（轴线到轴线）拼接部位边户功能布局户型8大特点：南向4面宽创新产品4房2厅2卫入户独立洗消区，达到入户洁污分流回游空间，增强舒适体验感横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受全屋收纳系统，增加空间的生活属性全飘窗设计，提高舒适体验户型控制：餐客厅面宽不得小于6.4米主卧面宽不得小于3.4米阳台进深不得小于1.5米洗消区洗消区玄玄关关厨厨房房公公卫卫主主卫卫衣衣帽帽间间主主卧卧卧卧室室餐餐厅厅家家政政房房卧卧室室书书房房起起居居室室主卧套房，增强私密性门窗选型：名称型号应用部位尺寸(w*h)数量形式门RHM-010入户151、.05*2.41平开门M-010卧室0.9*2.23M-020卫生间、北阳台0.8*2.23LM-010厨房/家政0.8/1.6*2.23推拉门LM-011阳台1.8/2.4*2.42窗LC-010次卧1.8*1.82推拉窗LC-011主卧3.4*1.81LC-030厨房1.8*1.51LC-040卫生间0.8*1.52平开窗 高层户型竞品高层户型竞品分析分析菁英系产品：菁英系产品：85853室2厅1卫对标对标产品：产品：9090-100100产品优势产品优势1、配置可以与市场上90-100产品竞争新城汇隽：993室2厅1卫 中万科五彩城：903室2厅1卫 中中海锦城国际：893室2厅1卫 中52、金地中梁棠境：903室2厅1卫 中2、全卧室飘窗设计3、卫生间干湿分离，尺度舒适3室2厅1卫 高层户型竞品高层户型竞品分析分析菁英系产品：菁英系产品：9 95 53室2厅2卫对标对标产品：产品：100100-110110产品优势产品优势1、配置可以与市场上100-110产品竞争,并存在面宽优势2、全卧室飘窗设计3、公卫干湿分离，高效实用紫菱东岸：1003室2厅2卫 中金地中梁棠境：1103室2厅2卫 端万科五彩城：1063室2厅2卫 端花样年花郡：1103室2厅2卫 中3室2厅2卫3、横向双厅极致体验 高层户型竞品高层户型竞品分析分析菁英系产品：菁英系产品：1101103/4室2厅2卫对标对标53、产品：产品：125125-130130产品优势产品优势1、配置可以与市场上125-130产品竞争3、入户独立洗消区，洁污分流4、主卧室独立衣帽间4室2厅2卫5、横向双厅极致体验富力金禧悦城：1244室2厅2卫 端中建壹品澜悦：1254室2厅2卫 端奥海水岸新城：1304室2厅2卫 端锦绣香江：1334室2厅2卫 端6、双儿童房，可分可合，灵动空间2、南向四面宽配置 洋房洋房户型户型竞品竞品分析分析菁英系产品：菁英系产品：1201204室2厅2卫对标对标产品：产品：125125-130130产品优势产品优势1、入户独立洗消区，洁污分流2、玄关家政餐厨回游空间体验,增强舒适体验感3/4室2厅2卫金54、地东方艺境：1253室2厅2卫 端金地东方艺境：1304室2厅2卫 端 高层高层-T6T6-6565产品标准层产品标准层 高层高层-T6T6-8585产品标准层产品标准层 高层高层-T4T4-110+95110+95产品标准层产品标准层 洋房洋房-T2T2-120120产品标准层产品标准层 方案二“天空墅”极致利用“套内挑空”形成全复式的小户型产品，将附加值做到极致 方案二鸟瞰图方案二鸟瞰图 方案二总图方案二总图综合技术经济指标表用地面积123477容积率2.60总建筑面积416558.83 地上总建筑面积321040.2 地上计容建筑面积321040.2配套7428.00 其中幼儿园360055、物业管理用房840开闭所300公变配电房720公厕100垃圾中转站100社区服务1468治安管理用房300商业16052住宅297561其中34F高层26840118F高层29160洋房0建筑密度35%绿地率30%户数2936机动车停车位3045其中住宅2936商业97地面停车位304地下停车位2730地下建筑面积95517.828 方案二技术经济指标方案二技术经济指标地块01技术经济指标地块02技术经济指标地块08技术经济指标地块01综合技术经济指标表用地面积57548.8容积率3.03总建筑面积227712.33 地上总建筑面积174499.00 地上计容建筑面积174499.00配套6056、26.00 其中幼儿园3600.00 物业管理用房450.00开闭所300.00公变配电房360.00公厕100.00垃圾中转站100.00社区服务816.00治安管理用房300.00商业9552.00住宅158921.00其中34F高层158921.018F高层0.0 洋房0.00 建筑密度35%绿地率30%户数1632机动车停车位1689其中住宅1632商业57地面停车位169地下停车位1520地下建筑面积53213.3地块02综合技术经济指标表用地面积25109.3容积率1.26总建筑面积38710.00 地上总建筑面积31528.0 地上计容建筑面积31528.00配套368.00 其57、中幼儿园0.00 物业管理用房80.00开闭所0.00公变配电房180.00公厕0.00垃圾中转站0.00社区服务108.00治安管理用房0.00商业2000.00住宅29160.0其中34F高层0.018F高层29160.0 洋房0.00 建筑密度35%绿地率30%户数216机动车停车位228其中住宅216商业12地面停车位23地下停车位205地下建筑面积7182.0地块08综合技术经济指标表用地面积40818.9容积率2.82总建筑面积150136.50 地上总建筑面积115014.0 地上计容建筑面积115014.00配套1034.00 其中幼儿园0.00 物业管理用房310.00开闭所58、0.00公变配电房180.00公厕0.00垃圾中转站0.00社区服务544.00治安管理用房0.00商业4500.00住宅109480.0其中34F高层109480.018F高层0.0 洋房0.00 建筑密度35%绿地率30%户数1088机动车停车位1115其中住宅1088商业27地面停车位112地下停车位1004地下建筑面积35122.5 方案二方案二天空墅天空墅产品分布产品分布8 85 59595110110135135户型配比表户型图例户型图例户型户数面积总和户数占比面积占比85136115604.63%3.88%95176816708160.22%56.15%110816897602759、.79%30.17%135216291607.36%9.80%合计2936297561100.00%100.00%空中空中MINIMINI墅墅8585叠墅二层叠墅二层叠墅一层叠墅一层立体生活场景立体生活场景 基本信息关键指标（改造后）户型结构3室2厅2卫套型预计面积段100平方米（得房率76.62%）套内面积76.62平方米面宽情况11.8米（轴线到轴线）进深情况8米（轴线到轴线）拼接部位边户/中间户功能布局复式挑空复式挑空8 85 5标准平面标准平面 3室2厅2卫 4面宽（T8中间户）玄关玄关厨厨房房公公卫卫书书房房主主卧卧卧卧室室餐客厅餐客厅户型6大特点：改造后3房2厅2卫餐客厅一体化横向60、双厅，改造后双层阳台，宽阔视野感受南侧全飘窗设计，提高舒适体验楼上楼下，动静分区明确户型控制：餐客厅面宽不得小于5.9米主卧面宽不得小于3.1米阳台进深不得小于1.5米改造后二层平面图公公卫卫双倍开窗面积，双层采光楼楼梯梯楼楼梯梯名称型号应用部位尺寸（w*h)数量形式门RHM-010入户1.0*2.41平开门M-010卧室0.9*2.22M-020卫生间0.8*2.21LM-011 厨房、卫生间0.8*2.22推拉门LM-011阳台2.1*2.42窗LC-010次卧1.5*1.81平开窗LC-021书房1.2*1.81LC-030厨房1.2*1.81推拉窗LC-041卫生间0.6*1.52平开61、窗改造前一层平面图改造前二层平面图门窗控制：空中空中墅墅9595空中空中墅墅二层二层空中墅空中墅一层一层立体生活场景立体生活场景 基本信息关键指标（改造后）户型结构3室2厅2卫套型预计面积段107平方米（得房率82.51%）套内面积88.35平方米面宽情况11.1米（轴线到轴线）进深情况10米（轴线到轴线）拼接部位边户/中间户功能布局复式挑空复式挑空9595标准平面标准平面 3室2厅2卫 3面宽（T6中间户）厨厨房房公公卫卫客厅客厅户型7大特点：户型控制：客厅面宽不得小于3.3米主卧面宽不得小于3.3米阳台进深不得小于1.5米餐厅餐厅公公卫卫卧室卧室玄玄关关楼梯楼梯书房书房主卧主卧楼梯楼梯名称62、型号应用部位尺寸（w*h)数量形式门RHM-010入户1.0*2.41平开门M-010卧室0.9*2.22M-020卫生间0.8*2.22LM-011厨房0.8*2.21推拉门LM-011阳台2.1*2.43窗LC-021书房1.5*1.81平开窗LC-030厨房0.9*1.81推拉窗LC-041卫生间0.9*1.52平开窗改造后3房2厅2卫餐客厅一体化横向双厅，改造后双层阳台，宽阔视野感受南侧全飘窗设计，提高舒适体验楼上楼下，动静分区明确双倍开窗面积，双层采光改造前一层平面图改造前二层平面图改造后二层平面图多功能收纳空间门窗控制：基本信息关键指标户型结构4室2厅3卫套型预计面积段128平方米63、（得房80.99%）套内面积103.91平方米面宽情况12.8米（轴线到轴线）进深情况9.4米（轴线到轴线）拼接部位边户功能布局复式挑空复式挑空11110 0标准平面标准平面 4室2厅3卫 4面宽（T6边户）客厅客厅户型9大特点：户型控制：客厅面宽不得小于3.4米主卧面宽不得小于3.4米阳台进深不得小于1.5米厨房厨房主主卫卫卧室卧室玄玄关关楼梯楼梯书房书房主卧主卧楼梯楼梯公卫公卫餐厅餐厅卧室卧室公卫公卫名称型号应用部位尺寸（w*h)数量形式门RHM-010入户1.0*2.41平开门M-010卧室0.9*2.23M-020卫生间0.8*2.23LM-011厨房0.8*2.21推拉门LM-01164、阳台2.1*2.44窗LC-021书房1.2*1.81平开窗LC-030厨房1.2*1.81推拉窗LC-041卫生间0.9*1.53平开窗改造前一层平面图改造前二层平面图改造后二层平面图改造后4房2厅3卫餐客厅一体化横向双厅，改造后双层阳台，宽阔视野感受南侧全飘窗设计，提高舒适体验楼上楼下，动静分区明确双倍开窗面积，双层采光多功能收纳空间主卧套房，私密空间门窗控制：入户独立对景玄关 空中宽墅空中宽墅135135宽墅二层宽墅二层宽墅一层宽墅一层立体生活场景立体生活场景 基本信息关键指标（改造后）户型结构4室2厅3卫套型预计面积段165平方米（得房率77.87%）套内面积129.13平方米面宽情况65、19.6米（轴线到轴线）进深情况7.7米（轴线到轴线）拼接部位边户功能布局复式挑空复式挑空135135标准平面标准平面 4室2厅3卫 6面宽（T2边户）户型10大特点：户型控制：餐客厅面宽不得小于6.8米主卧面宽不得小于4米阳台进深不得小于1.5米厨房厨房开敞开敞书房书房玄玄关关楼梯楼梯衣帽间衣帽间卧室卧室公卫公卫餐客厅餐客厅主卧主卧公卫公卫楼梯楼梯主主卫卫名称型号应用部位尺寸（w*h)数量形式门RHM-010入户1.0*2.41平开门M-010卧室0.9*2.23M-020卫生间0.8*2.21LM-011厨房、卫生间 0.8*2.23推拉门LM-011阳台2.1*2.43窗LC-010次卧66、1.8*1.81平开窗LC-021儿童房1.2*1.81LC-030厨房1.5*1.81推拉窗LC-041卫生间0.9*1.53平开窗改造前一层平面图改造前二层平面图改造后二层平面图改造后4房2厅3卫餐客厅一体化，极致宽厅，多功能化横向双厅，改造后双层阳台，宽阔视野感受南侧全飘窗设计，提高舒适体验楼上楼下，动静分区明确双倍开窗面积，双层采光多功能收纳空间主卧套房，私密空间空闲尺度大，极致空间享受门窗控制：入户独立对景玄关儿童房儿童房 高层复式高层复式-T8T8-8585产品标准层产品标准层下复标准层平面图下复标准层平面图上复上复标准层标准层平面图平面图 高层复式高层复式-T6T6-9595产品67、标准层产品标准层下复标准层平面图下复标准层平面图上复上复标准层标准层平面图平面图 高层复式高层复式-T6T6-110110产品标准层产品标准层下复标准层平面图下复标准层平面图上复上复标准层标准层平面图平面图 高层复式高层复式-T2T2-135135产品标准层产品标准层下复标准层平面图下复标准层平面图上复上复标准层标准层平面图平面图 方案三“花园城”“拉高拍低”通过花园洋房产品的入市，提升项目的品质与货值 方案三鸟瞰图方案三鸟瞰图 方案方案三三总图总图综合技术经济指标表用地面积123477容积率2.60总建筑面积412022.83 地上总建筑面积321040.2地上计容建筑面积321040.2配68、套7356.00 其中幼儿园3600物业管理用房840开闭所300公变配电房720公厕100垃圾中转站100社区服务1396治安管理用房300商业16052住宅297633其中34F高层17207318F高层0洋房125560建筑密度35%绿地率30%户数2792机动车停车位2901其中住宅2792商业97地面停车位289地下停车位2600地下建筑面积90981.828 方案三技术经济指标方案三技术经济指标地块01技术经济指标地块02技术经济指标地块08技术经济指标地块01综合技术经济指标表用地面积57548.8容积率3.03总建筑面积224544.38 地上总建筑面积174585.00 地上69、计容建筑面积174585.00配套5970.00 其中幼儿园3600.00 物业管理用房450.00开闭所300.00公变配电房360.00公厕100.00垃圾中转站100.00社区服务760.00治安管理用房300.00商业11002.00住宅157613.00其中34F高层105773.018F高层0.0 洋房51840.00 建筑密度35%绿地率30%户数1520机动车停车位1586其中住宅1520商业66地面停车位159地下停车位1427地下建筑面积49959.4地块02综合技术经济指标表用地面积25109.3容积率1.40总建筑面积43676.00 地上总建筑面积35234.0 地上70、计容建筑面积35234.00配套394.00 其中幼儿园0.00 物业管理用房80.00开闭所0.00公变配电房180.00公厕0.00垃圾中转站0.00社区服务134.00治安管理用房0.00商业0.00住宅34840.0其中34F高层0.018F高层0.0 洋房34840.00 建筑密度35%绿地率30%户数268机动车停车位268其中住宅268商业0地面停车位27地下停车位241地下建筑面积8442.0地块08综合技术经济指标表用地面积40818.9容积率2.72总建筑面积143802.45 地上总建筑面积111222.0 地上计容建筑面积111222.00配套992.00 其中幼儿园071、.00 物业管理用房310.00开闭所0.00公变配电房180.00公厕0.00垃圾中转站0.00社区服务502.00治安管理用房0.00商业5050.00住宅105180.0其中34F高层66300.018F高层0.0 洋房38880.00 建筑密度35%绿地率30%户数1004机动车停车位1034其中住宅1004商业30地面停车位103地下停车位931地下建筑面积32580.5 方案三方案三花园花园城城产品分布产品分布8585110110120120130130户型配比表户型配比表户型图例户型图例户型户数面积总和户数占比面积占比858847514031.66%25.25%11088496972、3331.66%32.57%1207569072027.08%30.48%130268348409.60%11.71%合计2792297633100.00%100.00%高层高层8585标准平面标准平面 3室2厅1卫 3面宽（T6边户、中间户）基本信息关键指标户型结构3室2厅1卫套型预计面积段85平方米（得房率77%）套内面积67.74平方米面宽情况9.0米（轴线到轴线）进深情况9.9米（轴线到轴线）拼接部位边户/中间户功能布局户型5大特点：3房2厅1卫南向3面宽，双卧朝南入户独立玄关卫生间干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率全飘窗设计，提高舒适体验户型控制：客厅面宽不得小于3.3米主卧面73、宽不得小于3.0米阳台进深不得小于1.5米餐厅餐厅玄玄关关厨厨房房公公卫卫卧卧室室卧卧室室卧卧室室起居室起居室门窗选型：名称型号应用部位尺寸(w*h)数量形式门RHM-010入户1.05*2.41平开门M-010卧室0.9*2.23M-020卫生间0.8*2.21LM-010厨房0.8*2.21推拉门LM-011阳台1.8*2.41窗LC-010次卧1.5*1.82推拉窗LC-011主卧1.8*1.81LC-030厨房0.9*1.51LC-040卫生间0.8*1.51平开窗 高层高层110110标准平面标准平面 4室2厅2卫 4面宽（T4边户）基本信息关键指标户型结构4室2厅2卫套型预计面积段74、110平方米（得房率77%）套内面积87.8平方米面宽情况11.7米（轴线到轴线）进深情况10.1米（轴线到轴线）拼接部位边户功能布局户型8大特点：南向4面宽创新产品4房2厅2卫入户独立洗消区，达到入户洁污分流横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受主卧套房，独立衣帽间，增强私密性公卫干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率全飘窗设计，提高舒适体验动静分区明确，书房可改为开敞式，形成南北通透户型控制：餐客厅面宽不得小于5.7米主卧面宽不得小于3.2米阳台进深不得小于1.5米玄玄关关洗消区洗消区厨厨房房书书房房公公卫卫卧卧室室主主卫卫衣帽间衣帽间主主卧卧卧卧室室餐客厅餐客厅衣帽间进深净尺寸不得小于1.75、5米门窗选型：名称型号应用部位尺寸(w*h)数量形式门RHM-010入户1.05*2.41平开门M-010卧室、书房0.9*2.24M-020卫生间、北阳台0.8*2.23LM-010厨房1.6*2.21推拉门LM-011阳台4.0*2.41窗LC-010次卧1.8*1.82推拉窗LC-011主卧2.1*1.81LC-021书房1.5*1.81LC-030厨房1.2*1.51LC-040卫生间0.8/1.2*1.52平开窗 洋房洋房120120标准平面标准平面 4室2厅2卫 4面宽（T2边户）基本信息关键指标户型结构4室2厅2卫套型预计面积段120平方米（得房87%）套内面积105.5平方米面76、宽情况12.8米（轴线到轴线）进深情况11.5米（轴线到轴线）拼接部位边户功能布局户型8大特点：南向4面宽创新产品4房2厅2卫入户独立洗消区，达到入户洁污分流回游空间，增强舒适体验感横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受全屋收纳系统，增加空间的生活属性全飘窗设计，提高舒适体验户型控制：餐客厅面宽不得小于6.4米主卧面宽不得小于3.4米阳台进深不得小于1.5米洗消区洗消区玄玄关关厨厨房房公公卫卫主主卫卫衣衣帽帽间间主主卧卧卧卧室室餐餐厅厅家家政政房房卧卧室室书书房房起起居居室室主卧套房，增强私密性门窗选型：名称型号应用部位尺寸(w*h)数量形式门RHM-010入户1.05*2.41平开门M-010卧77、室0.9*2.23M-020卫生间、北阳台0.8*2.23LM-010厨房/家政0.8/1.6*2.23推拉门LM-011阳台1.8/2.4*2.42窗LC-010次卧1.8*1.82推拉窗LC-011主卧3.4*1.81LC-030厨房1.8*1.51LC-040卫生间0.8*1.52平开窗 洋房洋房130130标准平面标准平面 4室2厅2卫 4面宽（T2边户）基本信息关键指标户型结构4室2厅2卫套型预计面积段130平方米（得房率90%）套内面积119.82平方米面宽情况13.6米（轴线到轴线）进深情况11.5米（轴线到轴线）拼接部位边户功能布局户型10大特点：南向4面宽创新产品4房2厅2卫78、仪式感独立入户玄关入户独立洗消区，达到入户洁污分流回游空间，增强舒适体验感横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受主卧套房，独立衣帽间，增强私密性全飘窗设计，提高舒适体验户型控制：餐客厅面宽不得小于7.0米主卧面宽不得小于3.6米阳台进深不得小于1.5米全屋收纳系统，增加空间的生活属性玄玄关关洗消区洗消区厨厨房房公公卫卫主主卫卫衣帽间衣帽间主主卧卧卧卧室室餐餐厅厅卧卧室室书书房房起起居居室室吧吧台台西厨吧台区，提供视线交流门窗选型：名称型号应用部位尺寸(w*h)数量形式门RHM-010入户1.05*2.41平开门M-010卧室0.9*2.23M-020卫生间0.8*2.22LM-010厨房/家政1.79、6*2.21推拉门LM-011阳台2.4/2.7*2.42窗LC-010次卧1.8*1.82推拉窗LC-011主卧3.6*1.81LC-030厨房1.8*1.51LC-040餐厅1.8*1.81LC-040卫生间1.2*1.52平开窗 高层高层-T6T6-8585产品标准层产品标准层 高层高层-T4T4-110+85110+85产品标准层产品标准层 洋房洋房-T2T2-120120产品标准层产品标准层 洋房洋房-T2T2-130130产品标准层产品标准层 方案一“公园里”打造全面升级的具有品牌价值的产品线做面向未来市场客群的极致品质小户型(远期溢价能力不足）方案二“天空墅”极致利用“套内挑空”80、形成全复式的小户型产品，将附加值做到极致（存在报批风险）方案三“花园城”“拉高拍低”通过花园洋房产品的入市，提升项目的品质与货值总货值：35.02亿设定单价：高层 11500元/平方米洋房 14000元/平方米总货值：37.19亿空中墅 12500元/平方米总货值：37.35亿高层面积：265300洋房面积：32200 空中墅面积：297500高层面积：171900洋房面积：125600 01地块（原方案一）02地块（原方案三）08地块（原方案三）01地块（原方案二）02地块（原方案三）08地块（原方案三）延伸延伸方案一方案一（原方案一+原方案三）首开01地块采用小面积段产品入市，快速去化，081、2地块及08地块采用洋房产品，远期提升溢价首开01地块采用复式产品，大赠送引爆市场，远期如果政策收紧，02地块及08地块可采用洋房产品提升溢价延伸延伸方案方案二二（原方案二+原方案三）小面积段高层洋房高层+洋房空中墅洋房高层+洋房 115 洋房 9F (3面宽)90 高层 34F(3面宽)100 高层 24F(3面宽)高层面积：104500洋房面积：193000 115 洋房 18F(3面宽)控制面宽的前提下，洋房最大化，高层、洋房全为三面宽产品，产品力一般且产品线单一，货值最高延伸方案三延伸方案三设定单价：高层 1.15万元/洋房 1.4万元/？第五章 一举两得“菁英系”产品线总结产品体系梳82、理产品立面设计 菁英系产品线菁英系产品线Y1Y1户型户型Y2Y2户型户型G1G1户型户型G G2 2户型户型G G3 3户型户型G G4 4户型户型G4G4-1 1户型户型GF1GF1户型户型GF2GF2户型户型GF3GF3户型户型GF4GF4户型户型产品总结产品总结菁英系菁英系主力主力产品线：产品线：菁英系补充产品线菁英系补充产品线1 1：（复式（复式挑空挑空）菁英系补充产品线菁英系补充产品线2 2：（洋房）（洋房）65652/2/12/2/185853/2/13/2/19 95 53/2/23/2/21101104/2/24/2/21101103 3（4 4）/2/2/2/285853/283、/23/2/295953/2/23/2/21101104/2/34/2/31351354/2/34/2/31201204/2/24/2/21301304/2/24/2/2 适应性辨识度品质感菁英系产品立面目的菁英系产品立面目的打造出具有适应性、辨识度、品质感的产品打造出具有适应性、辨识度、品质感的产品 立面设计指导原则品质提升技术可行成本可控整体效果设计逻辑节点处理口部设计构件控制材料控制保证立面设计在实际项目中的展示效果通过对建筑形体、比例及线条的推敲，保证建筑的整体效果及品质通过不同材质构造节点研究，保证施工完成度，控制完成面效果口部重点部位采用石材精细打磨，细化节点，提升项目品质通过对门84、窗、栏杆、百叶等构件的标准化管控，统计集采，节约成本控制石材、真石漆、质感涂料在不同尺度的精准投放，控制成本立立面标准化指导原则面标准化指导原则 客户对立面所关注的价值点客户对立面所关注的价值点对客户的关注点及需求做精准的捕捉，通过精细化控制，确保立面效果及提升客户体验度单元门头建筑基座阳台门窗尺度材料细节 菁英菁英系产品的风格特征系产品的风格特征1.形体关系明确强调立面的比例与体块关系，形体关系明确2.强调水平延伸性和框体感受整理立面以框体为主要是元素，同时强调水平方的延续性，保证室内和室外最大互动3.强调简洁实用现代住宅的形体基于平面，无过多的繁杂装饰，以室内空间舒适为优先考虑原则 方案一立面方案一立面 方案一立面方案一立面 方案二方案二立面立面 方案二方案二立面立面 立面效果图立面效果图 入户大堂方案一入户大堂方案一 入户大堂方案二入户大堂方案二 玻璃门窗铝合金百叶（灰）玻璃栏杆仿金属氟碳漆（浅灰）仿金属氟碳漆（灰）标准层材质玻璃门窗玻璃栏杆仿金属氟碳漆（浅灰）屋顶层材质立面材质立面材质 方案一阳台构造做法方案一阳台构造做法 方案方案一一飘窗构造做法飘窗构造做法 方案二阳台构造做法方案二阳台构造做法 方案二飘窗构造做法方案二飘窗构造做法 谢谢聆听