1、绿 氧 人 居苏 州 园 区 奥 体 地 块 概 念 方 案 设 计2020年8月 目录研究基地/目标策略规划/产品其他立面/成本控制 方案一轴心之园 方案二度假之墅 方案三花园之城 小区主入口立面展示 研究基地/目标 项目区位苏州城市枢纽苏州园区站Suzhou Industrial Park Station昆山南站Kunshan South Station苏州南门汽车客运站Suzhou South Passenger Station苏州市政府Suzhou Municipal GovernmentSuzhou Station苏州站苏州新区站Suzhou New Area Station苏州北站2、Suzhou North Station苏南硕放国际机场Sunan Shuofang International AirportSITE相城区工业园区吴中区高新区内环线中环线相城核心姑苏区区域战略 地块位于苏州房地产市场最热点区域-工业园区，紧邻中环东线，娄江快速路、京沪高速环伺，多维立体交通，通达性高。本案基地距苏州园区站5公里，20分钟可达；1小时内可达苏州站、苏州北站、新区站等多个高铁站点，交通可达性高。区位分析 高端制造与国际贸易片区依托沪宁高速、中环快速路等便利交通干道，重点发展电子信息、智能制造、健康医疗、金融贸易、电子商务。高端制造与国际贸易区High end manufactu3、ring and international trade Area打造长三角上海金融副中心、高端商业商务中心、产城融合先导区和宜居城市核心区建设成高新产业聚集、高等教育发达、人才优势突出、环境功能和创新体系一流的科教协同创新示范区打造国内一流的宜商、宜游、宜居新型旅游度假区独墅湖科教创新区Dushu Lake Science and Education Innovation Area阳澄湖半岛旅游度假区Yangcheng Lake Peninsula tourist Area金鸡湖中央商务区Jinjihu CBD Area重点发展电子信息、智能制造、健康医疗、金融贸易、电子商务、仓储物流等产业4、 工业园区将发展为国际领先的高科技园区、国家开放创新试验区、江苏东部国际商务中心、苏州现代化生态宜居城区，形成“双核多心十字轴、四片多区异彩呈”的空间结构。发展轴定位SITE唯亭片区娄封片区胜浦片区斜塘片区旅游度假区CBD城市主核CWD城市主核国际商务区副中心SITE科教创新区产业分布-处于园区核心位置，发展可期 -基地周边交通便利-基地内部主要靠南侧和北侧引入车流和人流区域交通5号线（在建）MMSITE中环东路金鸡湖大道星塘街港田路 项目北至陈家台路，南至共耀路，西至钟南街，冬至锦溪街。通往基地的车行流线 主要为：动车站方向：从中环东路或6号线（在建）高架方向：基地东侧中环东路，南侧金鸡湖大5、道 景医教苏州大学西交利物浦大学东南大学（苏州研究院）苏州工业园区工业技术学校苏州工业园区斜塘学校苏州工业园区莲花学校苏州中学园区学校东沙湖学校苏州工业园区星汇学校东沙湖生态公园白塘生态植物园方洲公园金鸡湖景区奥体公园商吴淞江源金浦公园九龙医院儿童医院斜塘医院凤凰新天地斜塘老街联丰广场时代广场苏州工业园区星洲小学教教教教教教教教教1KM2KM3KM5KM商商商医医景景景景景景周边配套商商商业服务教育资源医医疗资源文文景观资源景景 主要公办教育资源都在5KM范围之内，苏州大学为苏州“双一流”大学，医疗资源在地块3KM范围内，周边遍布公园与商业，为本项目提供便利的生活配套。-周边配套较为完善，步行6、1KM 范围满足日常生活教育需求 基地现状 周边大部分为新建楼盘，场地平整，景观较完整，场地条件优越。-场地条件比较优越SITE1.陈家台路2.基地内部3.钟南街4.幼儿园5.东侧河道6.共耀路公交站点公交站点 项目所具备的优势1.位于工业园区发展核心区，发展潜力大2.地铁在建，交通可达性强3.周边配套趋于完善，景观资源丰富项目可提升的亮点1.外部借景观，内部造景，营造品质住宅生活方式2.打造区域标杆、提升产品竞争力 本地块住区建造策略尊 重 每 一 寸 土 地量身定制最优方案 一场突如其来的疫情给了我们一段难得的沉淀与思考的时光新时代社区产品力如何提升？算账逻辑为基础体验逻辑为核心城市维度用7、户维度运营维度价值维度归家体验居家体验住区界面形象气质产品溢价适宜成本有序管控分级管控设计理念 策略规划/产品 找突破口地块限价4W，地上总货值已定洋房底复最大化挖掘地下溢价空间 SITE用地红线退界15m退界15m退界10m退界10m（设计条件）公共配建：a.社区居委会用房：按每户0.4配置最小建筑面积不低于200 b.物业用房：不低于总计容面积7配建d.养老用房：新建住宅要求30/户（设计条件）规划用地：a.项目总用地面积：73872.89mb.项目容积率：1.6far1.8c.建筑限高：H80M（不低于6F）e.建筑密度：30%f.绿地率：35%（设计条件）建筑退界：a.东：后退用地边界8、10米以上b.南：后退用地边界10米以上c.西：后退用地边界15米以上d.北：后退用地边界15米以上用地条件用地条件 A.纵墙面间距住宅建筑之间住宅建筑之间平行布置时的最小间距建筑类别遮挡建筑高层小高层多层低层平行布置被遮挡建筑高层40302018小高层40201512多层40201212低层4020126注：高层住宅建筑指12层以上（含12层）的住宅建筑；小高层住宅建筑指711层（含11跃12层）的住宅建筑；多层住宅建筑为四层至六层的住宅建筑；低层住宅建筑为一层至三层的住宅建筑。低层，多层，小高层住宅建筑日照间距不小于南侧建筑高度的1.30倍。高层住宅高层住宅40M低/多/小高层住宅1.309、H低/多/小高层住宅1.非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧，建筑间距按照住宅建筑间距的相关规定控制2.非住宅建筑位于住宅建筑北侧：高层小高层多层30153015两侧30153015两侧30153015两侧高层2420131513913129多层181391296106低层9999666B.山墙面间距住宅建筑之间住宅建筑之间山墙最小间距建筑类别相邻面宽建筑类别高层小高层多层低层高层15151313小高层151399多层13986低层13966高层住宅高层住宅15M高层住宅小高层住宅15M高层住宅多层住宅13M高层住宅低层住宅13M非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧，建筑间距按照住宅建筑间距的相关10、规定控制规范解读 本案项目基地北临陈家台路，南至共耀路，西至钟南街，东临河道，临近锦溪路，地块形状较为方正，内部地势平坦，利于施工本案用地三面临交通道路，东面临河和城市绿化带，地块价值由东向西逐渐递减景观价值分析视线分析SITE视线遮挡视线开阔视线遮挡视线开阔高低较高低低基地分析 需严格控制内部日照要满足不低于大寒日2小时日照标准，北面幼儿园需满足冬至日3小时日照标准连续面宽要求：沿街50M，内部70M本案车行出入口需布置于地块的南侧和北侧城市道路上,但南面公交车站将对南向车行口造成影响，因此首选北面开设车行主要出入口基地开口条件日照限制幼儿园住宅小区住宅小区住宅小区SITESITE公交车站将11、对南面开设车行出入口造成影响，因此车行主出入口首选北面公交车站基地分析 模式1-U型布局模式4-西侧L型布局高层沿北面布置，对幼儿园日照影响严重幼儿园幼儿园幼儿园日照日照日照日照高层沿西侧L型布置，对幼儿园日照基本没影响模式3-东侧L型布局高层沿东侧L型布置，对幼儿园及场地内部日照都有影响模式2-东西两侧布局高层沿东西两侧布置，北面断开为幼儿园提供日照条件幼儿园受北侧幼儿园日照影响，高层不能占满北面一排日照影响分析 户型户数比(%)每户建筑面积（m）备注高层120-115120其计容面积满足项目住宅总计容面积的50%洋房14060138141封闭阳台，一半计容面积，房产全算，需避免户型面积段超12、144土增税增加洋房16040160景观资源最优位置可适当增加户型面积及比例招标书要求户型配比高层组合模式6栋 25FOR50%小面积段8栋 17F强排测算 方案1 6栋 高层 对称优点：中轴对称，成熟规划形态方案26栋 高层西北侧成组方案36栋 高层西侧成组优点：高区和低区分区明确缺点：规划空间错位布局，不规整方案46栋 高层L型方案58栋 17F高层优点：高低分区明确，高层占地少优点：17F 产品得房率高，高低分区，布局规整缺点：底复量少总货值低优点：高区和低区分区明确缺点：刚需盘做法，规划形态不规则缺点：规划空间错位布局，不规整强排测算 土地价值能否继续挖掘？覆盖率未用足 120小面积段13、局部消化到低区增加建筑密度地下空间溢价面积最大化规 划 策 略(突 破 任 务 书)底复最大化6层建筑高度限高80m6层洋房结合4层叠加产品增加建筑密度+6F4F6F+4F规 划 策 略(增 加 4 F 叠 加 产 品)25F 4栋高层布置于西侧25F 5栋高层布置于西北侧优点：相比6栋高层方案，底复产品数量优点：高区和低区组团明确 120以下产品消化在5栋高层+7个单元洋房 120以下产品消化在4栋高层+11个单元洋房缺点：量的压力难免前排出现120拼140T2，同时沿街受到50m面宽要求，产品面宽受限。产品缺乏竞争力底复58户底复62户特点规划策略规划空间方案底复68户底复产品量25F 414、栋高层布置于两侧 120以下产品消化在4栋高层+12个单元洋房缺点：量的压力难免前排出现120拼140T2，同时沿街受到50m面宽要求，局部出现侧厅户型优点：规划空间规整、中轴对称，底复量最大化缺点：4F洋房产品有报批风险强排测算底复面积：7890底复面积：8550底复面积：9170 轴心之园对称均好度假之墅底复最大化120小面积段全高层消化在限定条件内，强调均好性的规划模式120高层置换洋房增加底复产品及覆盖率，增大货值三大规划方向三大规划方向花园之城城市关系120高层置换洋房场地资源倾斜顺应城市天际线的趋势方案一方案二方案三底复56户 底复面积：8100底复62户底复68户底复面积：85515、0底复面积：9170 城市维度用户维度价值维度运营维度张弛有度、进退有序的空间界面兼具仪式感与参与性的用户体验溢价与成本的适宜平衡便于后期管理运营的设计前置无论选取哪个方案，都将从以下四个维度进行产品力提升设计理念 城市维度：与城市友好共处的社区界面小区步行主入口广场路边口袋公园沿河公园小区入口广场街角绿化公园路边绿化公园设计理念 可缓冲空间的街角广场可驻足停留的口袋公园城市维度：与城市友好共处的社区界面设计理念 层次丰富的住区围墙进退有度的仪式感入口设计理念城市维度：与城市友好共处的社区界面 城市维度：符合现代城市形象的气质名片设计理念 用户维度：既有仪式感又具便利性的归家流线酒店化落客&五16、级归家体系酒店式落客大门中心花园楼栋庭院入户大堂私人玄关二级三级四级五级一级设计理念 功能完善的社区玄关智慧门禁无雨落客健康检测便民服务访客等候出入0接触雨天打车更方便减少病毒带入物流交换更有序服务更贴心将社区入口升级为“社区玄关”，在传统的门面和门禁基础上，融入更多的功能性服务设计理念 尊重礼序的全明地下空间设计理念洋房底复采光井最大化、下沉会所及高层架空采光井设计，使地库尽多自然采光 丰富体验感的架空层泛会所设计理念高层架空层泛会所设计，既可以为居住提供休闲娱乐的场所，促进邻里社交，在小区景观的通透性上起到流动渗透的作用 用户维度：大型集中活动场所小群落社交空间设计理念 用户维度：观赏型为17、主的景观观赏与参与结合的景观设计理念 价值维度：优秀的设计细致利用每一寸土地/带来项目的溢价定量规划限价模式下的空间景观资源均好性产品为王洋房底复最大化/提升产品溢价（销售速度）设计理念 价值维度：合理的设计考虑项目成本的分配限价模式下的成本优化途径策略好刀用在刚刃上归家流线的强化/其他区域的弱化减少硬景/增加绿化立面去风格化/减少装饰线条/材料使用合理性/重点部位刻画平面体型系数减小/户型空间合理/去走道提高空间利用率设计理念 运营维度：精细化分级管控模式形成良好的社区秩序人行主入口快递取放车行出入口地库管理垃圾运送口后勤管理物业管理出入口服务中心设计理念 绿氧人居生活体验以下开始讲解三个规18、划方案 方案一轴心之园 规划概念围合多重院落对称轴线布局 规划结构中轴对称+院落式空间模式通过对称式的布局，通过对称式的布局，形成多种形式的绿化形成多种形式的绿化空间丰富了小区的内空间丰富了小区的内部环境，从而打造与部环境，从而打造与众不同的独有气质。众不同的独有气质。总平面彩图苏州DK20200087号地块项目经济技术指标表名称数值单位备注规划净用地面积73872.89 m总建筑面积210635.60 m地上计容建筑面积132971.20 m其中住宅130270.20 m其中高层67200.00 m洋房63070.20 m公共服务设施2701.00 m其中物业服务用房931.00 m不少于总19、计容面积面积的7 社区居委会用房400.00 每户0.4/，不低于400居家养老服务用房300.00 m每百户30/变电站720.00 m开关站120.00 m门卫20.00 m公厕50.00 m消控室60.00 m其他100.00 m地上不计容面积4548.00 m其中架空层4548.00m至少达到住宅基底面积的30%房产计算增加的半阳台面积4757.60 m房产端口为可售面积地下建筑面积73116.40 m地库面积按1辆/36预估其中非人防车库面积34680.20 m人防车库面积15607.08 m按总建筑面积8%计算非机动车面积1909.12 m按1辆/1.8预估住宅地下室20920.020、0 容积率1.80 1.6且1.8建筑占地面积18311.29 m建筑密度24.79%30绿地率35.00%35建筑限高/米6层且80米总户数1028.00 户总人数3084 人3人/户机动车停车位1611 辆住宅1.2辆/户，配套1辆/100其中地上停车位161 辆含30量访客车位地下停车位1450 辆人防车位数422 辆非机动车停车位1061 辆住宅1辆/户，配套2/100其中地上非机动车停车位0 辆地下非机动车停车位1061 辆可售面积135027.80 可售比64.10%108(高层）116(高层）平层140+底复160(洋房）上叠160+下叠180(叠墅）户型分布图户型配比类型 面积21、段户型户数面积总占比户数比高层108三房二卫30024.87%29.18%116三房二卫30026.71%29.18%洋房140三加一房二卫 31633.96%30.74%167四加一房二卫 10413.35%10.12%180四加一房二卫81.11%0.78%合计1028100%100%交通流线分析图人行、车行出入口人行出入口车行出入口地下车库入口车行流线车行出入口人行出入口人行主流线外部道路 方案二度假之墅 规划分析礼仪轴 多重空间礼序、呈现品质生活气质生活轴 架空层，下沉会所呈现宜居生活对称式十字轴规划布局多重式院落空间呈现高端品质楼盘气质 景观空间结构开放空间小区公共花园组团花园私密花22、园最求清晰的景观空间结构开放到私享空间逐级递进 景观仪式入口景观仪式入口活动社区、邻里生活馆林荫小巷宠物天地生态植物课堂IP主题全龄儿童活动区老年人活动区多功能阳光草坪缤纷盒子缤纷盒子季相景观林带儿童活动植入长者活动邻里见面会缤纷盒子植入规划分析结合规划十字轴植入各大适龄功能模块实现理想人居环境 归家流线南北归家礼仪轴，强调归家仪式感南北归家礼仪轴，强调归家仪式感、下沉会所相结合，丰富归家体验。下沉会所相结合，丰富归家体验。社区大堂人行流线楼栋大堂下地库小区北入口小区南入口小区北入口中央景观林荫步道小区南入口归家组团绿化入户大堂 城市界面城市界面 沿河界面沿河界面 社区社区礼仪大堂礼仪大堂 小23、区公共景观社区主轴社区主轴 组团空间组团空间 小区公共景观下沉会所下沉会所 高层组团高层组团 北侧入口界面北侧入口界面 入口礼仪空间入口礼仪空间 穿越架空层眺望下沉会所穿越架空层眺望下沉会所仅供学习交流，请24小时内删除，桃蕊兔 架空层结合主景空间架空层结合主景空间仅供学习交流，请24小时内删除，桃蕊兔 沿河组团空间沿河组团空间 户型分布4F叠墅的规划设计，考虑与周边楼盘产品的差异化，产品的赠送率秒杀市场竞品，成为楼盘亮点产品。160端头户，主要利用270可采光的特点，设计出花园及滨水景观的引入。120面积段洋房化，满足小户型面积配比的情况下，提升溢价。108和116高层产品，同配置下小面积化24、提高去化率。4F叠墅：上叠140+下叠160165洋房140洋房120洋房116高层108高层资源均好分配高溢价产品资源最大化(底复68套）户型配比类型面积段户型户数面积总占比户数比高层108三房二卫20016.58%20%116三房二卫20017.81%20%洋房120三加一房二卫19217.69%19.20%140三加一房二卫22223.94%22.20%168四加一房二卫18623.99%18.60%合计1000100%100%全明地下车库洋房底复采光井最大化；地下车库重要节点设置采光井，使地库自然采光最大化洋房底复采光井最大化；地下车库重要节点设置采光井，使地库自然采光最大化采光井/下25、沉庭院 全明地下车库 地下室地下归家流线123413423412 地下室鱼骨式主干路鱼骨式尽端停车鱼骨式停车省采用最经济鱼骨式停车布局，将地下开挖量最小化 地下室地下大堂地下大堂享相比较普通车库，让每次的地下出入都能享受到归家的感觉。地下室阳光车库光景观车库采光井与上方庭院相关联，天光进入车库，冷光与暖光交相辉映，方便实用。地下采光天窗 地下室私享车位奢洋房区全系私家车位的设计带来尊贵的回家体验。私享车位 地下室地下物流配送系统全在车库单独设置快递服务通道，并且在每户的地下入口处都设置快递存放柜，来实现快递的单独配送和独立收取。让取快递变的安全快捷。服务流线入口地下服务流线快递投放区 地下室地26、下生态花园美地下入户口设置庭院，被上方庭院采光井带来的自然光线所照亮。生态花园生态花园 地下平面图地库面积：72916车位数量：1450辆地下车库地下室采光天井+生态花园地库出入口单车指标：人防区39/辆非人防区36/辆 总平面彩图苏州DK20200087号地块项目经济技术指标表名称数值单位备注规划净用地面积73872.89 m总建筑面积210072.60 m地上计容建筑面积132971.20 m其中住宅130270.20 m其中高层44800.00 m洋房85470.20 m公共服务设施2701.00 m其中物业服务用房931.00 m不少于总计容面积面积的7 社区居委会用房400.00 每27、户0.4/，不低于400居家养老服务用房300.00 m每百户30/变电站720.00 m开关站120.00 m门卫20.00 m公厕50.00 m消控室60.00 m其他100.00 m地上不计容面积4185.00 m其中架空层4185.00 m至少达到住宅基底面积的30%房产计算增加的半阳台面积4780.00 m房产端口为可售面积地下建筑面积72916.40 m地库面积按1辆/36预估其中非人防车库面积34776.75 m人防车库面积15560.93 m按总建筑面积8%计算非机动车面积1858.72 m按1辆/1.8预估住宅地下室20720.00 容积率1.80 1.6且1.8建筑占地面积28、16690.15 m建筑密度22.59%30绿地率35.00%35建筑限高/米6层且80米总户数1000.00 户总人数3000 人3人/户机动车停车位1611 辆住宅1.2辆/户，配套1辆/100其中地上停车位161 辆含30量访客车位地下停车位1450 辆人防车位数421 辆非机动车停车位1033 辆住宅1辆/户，配套2/100其中地上非机动车停车位0 辆地下非机动车停车位1033 辆可售面积135050.20 可售比64.29%交通流线分析地下车库入口车行流线车行出入口人行出入口人行主流线人行、车行出入口人行出入口车行出入口 消防流线分析小区消防车道消防登高场地消防车出入口 日照复核界内29、界外均满足苏州市日照要求主要内容：住宅建筑半数以上的居室应满足大寒日累计日照不低于2小时日照标准。日照基准年选取公元2001年。日照标准日和有效时间带，大寒日8:0016:00（真太阳时），冬至日9:0015:00（真太阳时）。采样点间距根据分析方法确定，沿线分析采样点间距1M。采样时间间隔选取1分钟。日照计算时间的统计方式可以分段累积计算，累计时间段不超过2段，每个有效时间段不应低于30分钟，时间的输出结果应精确到分钟。日照分析基准面的计算高度，建筑以有日照要求的楼层开始起算，为各楼层地面以上0.9米；场地为场地标高。分析软件:天正软件-日照系统 T-Sun 2014标准名称:苏州大寒日标准30、地理位置:苏州,东经:120度37分,北纬:31度19分日照基准年:2001有效时间:大寒 8:0016:00(真太阳时)计算精度:1分钟扫掠角:15时间累计方式:总有效日照分析,累计最长两个时间段.最长的时间段不少于30分钟,其它时间段不少于30分钟结论：基地内拟建建筑日照满足大寒日两小时满窗日照要求，且未恶化周边现状建筑日照。方案三花园之城 城市关系顺应城市空间结构、形成与城市的友好关系西侧-与已建高层住宅小区呼应布置高层组团东侧-充分利用地块优质滨水资源布置高溢价低密产品 规划轴线礼仪轴 多重空间礼序、呈现品质生活气质生活轴 架空层，下沉会所呈现宜居生活 西侧沿河界面-滨水生活仅供南侧城31、市界面 西侧沿街-配套服务界面 西侧沿街-配套活 力界面仅供会所西侧-下沉庭院泛北侧社区入口 组团空间 共享健康泳池 户型分布资源导向分布产品高溢价产品资源最大化(底复62套）户型配比类型 面积段户型户数面积总占比户数比高层108三房二卫20016.58%20%116三房二卫20017.81%20%洋房120三加一房二卫19618.05%19.60%140三加一房二卫20421.99%20.40%167四加一房二卫20025.57%20.00%合计1000100%100%总平面彩图苏州DK20200087号地块项目经济技术指标表名称数值单位备注规划净用地面积73872.89 m总建筑面积21232、817.60 m地上计容建筑面积132971.20 m其中住宅130270.20 m其中高层44800.00 m洋房85470.20 m公共服务设施2701.00 m其中物业服务用房931.00 m不少于总计容面积面积的7 社区居委会用房400.00 每户0.4/，不低于400居家养老服务用房300.00 m每百户30/变电站720.00 m开关站120.00 m门卫20.00 m公厕50.00 m消控室60.00 m其他100.00 m地上不计容面积4610.00 m其中架空层4610.00 m至少达到住宅基底面积的30%房产计算增加的半阳台面积4782.80 m房产端口为可售面积地下建筑面33、积75236.40 m地库面积按1辆/36预估其中非人防车库面积34573.42 m人防车库面积15764.27 m按总建筑面积8%计算非机动车面积1858.72 m按1辆/1.8预估住宅地下室23040.00 容积率1.80 1.6且1.8建筑占地面积18103.91 m建筑密度24.51%30绿地率35.00%35建筑限高/米6层且80米总户数1000.00 户总人数3000 人3人/户机动车停车位1611 辆住宅1.2辆/户，配套1辆/100其中地上停车位161 辆含30量访客车位地下停车位1450 辆人防车位数426 辆非机动车停车位1033 辆住宅1辆/户，配套2/100其中地上非机34、动车停车位0 辆地下非机动车停车位1033 辆可售面积135053.00 可售比63.46%功能分布分析住宅配套配电房26F(首层架空）26F(首层架空）26F(首层架空）26F(首层架空）8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F6F6F6F6F6F6F6F6F10F10F10F10F1F1F1F1F 交通流线分析地下车库入口车行流线车行出入口人行出入口人行主流线人行、车行出入口人行出入口人行出入口车行出入口 消防流线分析小区消防车道消防登高场地消防车出入口 日照复核界内界外均满足苏州市日照要求主要内容：住宅建筑半数以上的居室应满足大寒日累计日照不低于2小时日照标准。日照基准年选取公元200135、年。日照标准日和有效时间带，大寒日8:0016:00（真太阳时），冬至日9:0015:00（真太阳时）。采样点间距根据分析方法确定，沿线分析采样点间距1M。采样时间间隔选取1分钟。日照计算时间的统计方式可以分段累积计算，累计时间段不超过2段，每个有效时间段不应低于30分钟，时间的输出结果应精确到分钟。日照分析基准面的计算高度，建筑以有日照要求的楼层开始起算，为各楼层地面以上0.9米；场地为场地标高。分析软件:天正软件-日照系统 T-Sun 2014标准名称:苏州大寒日标准地理位置:苏州,东经:120度37分,北纬:31度19分日照基准年:2001有效时间:大寒 8:0016:00(真太阳时)计36、算精度:1分钟扫掠角:15时间累计方式:总有效日照分析,累计最长两个时间段.最长的时间段不少于30分钟,其它时间段不少于30分钟结论：基地内拟建建筑日照满足大寒日两小时满窗日照要求，且未恶化周边现状建筑日照。三大规划方向三大规划方向方案一方案二方案三轴心之园对称均好度假之墅底复最大化120小面积段全高层消化在限定条件内，强调均好性的规划模式120高层置换洋房增加底复产品及覆盖率，增大货值花园之城城市关系120高层置换洋房场地资源倾斜顺应城市天际线的趋势底复56户 底复面积：8100底复62户底复68户底复面积：8550底复面积：9170 策略规划/产品 周边主要竞品楼盘以洋房业态为主，局部出现37、高层SITE1KM3KM5KM10KM仁恒海和云庭占地面积：84860 容积率：1.60主力产品：140-508 绿化率：35%中海上东区PRO占地面积：76400 容积率：1.50主力产品：120-150绿化率：35%青剑湖颐和公馆占地面积：30325.61 容积率：1.20面积段：129-179绿化率：40%天阅湖滨雅苑占地面积：71841.42 容积率：1.50主力产品：135-145绿化率：35%苏州海亮唐宁府占地：106303.4 容积率：1.80主力产品：143-211绿化率：40%独立家政间公区不够方正底复产品夹层挑空空间宽景阳台主要竞品分析预留私梯入户宽景阳台独立家政间公区不够38、方正底复产品夹层挑空空间预留私梯入户仁恒海和云庭（紧邻地块南侧）洋房1403+1房2厅2卫（1套间）标准层地下夹层地下一层1604+1房2厅2卫（1套间）标准层地下夹层地下一层SITE仁恒海和云庭一层（底复产品）赠送 地下室面积232一层（底复产品）赠送 地下室面积263 中海上东区（临近地块西南侧）高层1431431434房2厅2卫（1套房）4房2厅2卫（1套房）4房2厅2卫（1套房）3.5面宽4面宽4面宽宽厅产品紧邻具有品牌效应的竞品我们如何突出重围？餐客厅南北通双面宽观景阳台SITE中海上东区主要竞品分析 户型产品主张未来产品力主要体现在两方面 同配置产品更小的面积，更快的去化速度 提升39、入户体验，双明入户大堂（地下车行归家+地上人行归家）高层 适配 大面宽 四功能插件方厅 双面宽景观阳台 无走道空间浪费 增加卫生间舒适度 增设家政间 提升底复溢价多层 提升 底复户型亮点全明车行入户私属院落下沉庭院地下室挑空功能方厅 组团剖面分析 北向采光井北向庭院赠送地下挑空空间南向庭院赠送南向下沉庭院全明车行入户180观景电梯底复剖面分析 入户模式分析底复产品 私享车位-地下庭院入户私享车位其它产品 全明车库-地下大堂入户私享车位全明车库私家庭院入户地下大堂入户 洋房垂直溢价模式 底复户数多 地下室面积赠送可控，产品去化速度快 三层含露台赠送 产品面宽更大，舒适度高 底复独享更大的庭院 更40、大的地下采光庭院底复平层模式底复跃层模式住宅1F住宅2F住宅3F住宅4F住宅5F住宅6F地下夹层地下一层AB住宅1F住宅2F住宅3F住宅4F住宅5F住宅6F地下夹层地下一层 住宅2F住宅1F地下夹层住宅3F住宅4F住宅5F住宅6F地下一层北院南院地下集中车库地下集中车库底复平层模式 产品设计赠送地下室面积：273 赠送庭院面积：295 165165底复户型地下一层平面图地下夹层平面图一层平面图 产品设计私享车位庭院入户23地下挑空165165底复户型 归家流线1司机休息室 赠送地下室面积：273 赠送庭院面积：295 165165底复户型 下沉庭院多种形式产品设计侧向长条形下沉庭院窄长形庭院不41、封天窗，阳光、空气直接进入南向宽敞下沉庭院南向打造超大下沉庭院，种植绿植，双首层体验北向采光井满足北向健身房，水吧采光通风地下一层平面图 产品设计165165底复户型180观光梯私属入户体验地下夹层平面图家政流线主人归家流线功能分区双入户流线家政区活动区下沉庭院地下一层平面司机休息室贴心配置一层平面图洄游空间 产品设计赠送地下室面积：229 赠送庭院面积：280 140140底复户型地下一层平面图地下夹层平面图一层平面图 产品设计赠送地下室面积：174赠送庭院面积：252 120120底复户型地下一层平面图地下夹层平面图一层平面图 住宅3F住宅4F住宅5F住宅6F北院南院地下集中车库地下集中车42、库地下夹层地下一层住宅2F住宅1F底复跃层模式 产品设计赠送地下室面积：123 赠送庭院面积：150 地下一层平面图地下夹层平面图一层平面图164164底复户型（端户）二层平面图A住宅1F住宅2F住宅3F住宅4F住宅5F住宅6F地下夹层地下一层底复跃层模式 产品设计产品设计住宅1F住宅2F住宅3F住宅4F住宅5F住宅6F地下夹层地下一层B赠送地下室面积：120 赠送庭院面积：72 162162底复底复户型（户型（中间户中间户）底复跃层模式地下一层平面图地下夹层平面图一层平面图二层平面图 洋房户型亮点私梯入户四功能插件方厅宽景阳台超大飘窗独立家政间 产品设计4+1房2厅2卫（1套房）-方厅标准层43、平面图平层165165户型从厨房看儿童房在厨房忙碌家务时，也能兼顾照看幼儿家政洄游空间独立家政间复合功能客厅兼顾办公与娱乐功能的家庭共享空间不打扰却看得见的陪伴理想的家庭关系多功能宽景阳台兼具洗衣晾晒、运动健身与观景的复合功能阳台住宅2F住宅1F地下夹层住宅3F住宅4F住宅5F住宅6F地下一层北院南院地下集中车库地下集中车库底复平层模式 产品设计3+1房2厅2卫（1套房）-方厅平层140140户型四功能插件方厅多种组合模式，家庭共享空间标准层平面图住宅2F住宅1F地下夹层住宅3F住宅4F住宅5F住宅6F地下一层北院南院地下集中车库地下集中车库底复平层模式 产品设计3+1房2厅2卫（1套房）-宽44、厅平层120120户型会客三步曲（针对不同使用群体、年龄段）以酒会友以茶会友123烘培会友标准层平面图住宅2F住宅1F地下夹层住宅3F住宅4F住宅5F住宅6F地下一层北院南院地下集中车库地下集中车库底复平层模式 底复跃层模式产品设计三层平面图叠拼141141户型标准层平面图住宅3F住宅4F住宅5F住宅6F北院南院地下集中车库地下集中车库地下夹层地下一层住宅2F住宅1F4房2厅2卫（1套房）-宽厅 对河景的最大化引入我们的思考？产品设计4房2厅2卫（1套房）标准层平面图165165侧厅户型270 无遮挡观景视野最好的资源留给最好的产品无遮挡观景视野270河流私梯入户 产品设计3+1房2厅2卫（145、套房）140140户型270 无遮挡观景视野最好的资源留给最好的产品河流标准层平面图无遮挡观景视野270 怎样的产品配得上“楼王”？五面宽叠墅产品南院花园北院NS下叠私家电梯中叠私家电梯上叠私家电梯露台花园花园中叠大平层（3F)165下叠（1-2F)180上叠（4-6F)180更大的面宽+Villa墅感+私梯入户五面宽叠墅产品 下叠入户庭院下叠入户庭院上叠入户庭院中叠入户庭院上叠入户庭院产品设计上叠中叠下叠下叠下叠五面宽咬合(1-2F）180 中叠大平层（3F)165上叠（4-6F)180五面宽叠墅产品 产品设计五面宽叠墅产品地下二层平面图地下一层平面图一层平面图二层平面图下叠 180180户46、型 产品设计五面宽叠墅产品地下一层平面图三层平面图中叠 165165户型 产品设计五面宽叠墅产品上叠 165165户型地下一层平面图四层平面图五层平面图六层平面图 高层户型亮点全明地下大堂独立玄关宽景阳台全明餐厅舒适卫生间配置 高层入户模式分析全明大堂入户产品设计 产品设计3房2厅2卫（1套房）标准层平面图116116户型餐厅全明，视线更加开阔；开敞式厨房设计，交互式空间；大面宽景观阳台，宽视野；独立主卧套房；全屋收纳系统 产品设计3房2厅2卫（1套房）108108户型南北通主卧套房，步入式衣帽间；多功能书房，可变空间；大面宽景观阳台，宽视野；方正厨房空间，更高效利用空间标准层平面图 其他立面47、/成本控制 都市化政府规划诉求G O V E N M E N T开发企业诉求C O M P A N Y用户客群诉求C U S T O M E R立面风格主张价值感差异化标杆性经济性 简洁雅致轻奢质感立面设计 石材/涂料玻璃铝合金仿木大面积尽量使用具有质感的材料（如石材，仿石涂料或质感涂料）。而光洁的金属材料用来刻画收边和交接关系。1.用多种材料来体现细节的丰富度，但材料尽量保持低彩度和足 够的色阶关系2.材料的运营与点线面结合的恰到好处。材料可控立面设计 立面设计重点刻画针对成本可控的原则，尽量控制奢华繁复的比例和范围，将立面低区部分和入口大堂作为重点部位进行刻画，形成点睛之笔。小区主入口立面48、展示小区大堂方案一酒店式仪式感现代精致感风格方案一 小区主入口立面展示小区大堂方案二酒店式仪式感典雅风格方案二小区主入口立面展示小区大堂方案三空间营造群体形象IP打造方案三 多层立面展示方案一洋房现代时尚感简洁线条/微弧勾边方案一 多层立面展示方案一洋房现代时尚感简洁线条/微弧勾边方案一 高层立面展示高层方案一高 层 现 代 感 不 对 称简 洁 线 条/横 竖 穿 插 多层立面展示方案二洋房横向延展极简线条/柔美边界方案二 多层立面展示方案二洋房横向延展极简线条/柔美边界方案二 多层立面展示方案二洋房横向延展极简线条/柔美边界方案二 多层立面展示方案二洋房横向延展极简线条/柔美边界方案二 高49、层立面展示高层方案二高 层 典 雅 感 对 称精 致 线 条/统 一 极 致 方案三洋房典雅感对称精致线条/体块穿插多层立面展示方案三 高层立面展示方案一高层现代感不对称简洁线条/横竖穿插高层方案三高层典雅感对称精致线条/体块穿插 规划成本管控造型成本管控景观成本管控地下成本管控成本控制 规划成本控制1、减少总楼栋数4、合理规划道路系统 保证功能的前提下提高道路效率2、建筑体型多选用对称形式，形体方正，户型南向尽量拉齐3、根据当地情况 地面只停访客车位5、配套用房按当地规划最低要求面积配置，分散布置在具采光通风条件的低价值地上建筑内 好看好用好造好省1、体块咬合2、合理比例1、符合功能2、优化50、提升功能1、不做假2、符合工艺流程1、省材料2、省工期4大造型原则，降本增效：造型成本管控 主体外墙面：多彩漆或真石漆底层大堂门头：石材或真石漆选材原则：保证立面效果、注重重点部位设计成本可控材料控制:1.造型主体全窗墙体系2.底部门头用石材加铝板，保证效果，基座和上部主要用多彩漆或真石漆，控制成本造型成本管控 玉资料铺 https:/ 局部重点景观部位着重打造严格控制硬景和软景的面积比控制软景大型乔木及特色树的数量采用标准化构造打造功能性景观如入口区域，进行成本投入倾斜，对非重点区域可用绿化植被来营造氛围。在选材及用量区别对待，非重点区域选用替代产品。绿化苗选用中小规格，分期开发室可在闲置用51、地上暂时种植苗木，增加灌木和草坪的面积。座椅、路灯等采用标准化产品，节约成本并使社区形象和谐统一。打造功能性景观：不仅好看，而且好用通过增加草坪面积、缩小灌木区、适当选用骨架树、巧妙运用节点大树等方法来实现成本控制。以疏林草地、配合适量的灌木、地被及配合人造微地形营造植物景观。景观成本管控 玉资料铺 https:/ 8400*6000 柱网（大柱网）8100*6000 柱网（大柱网）5600*6000 柱网（小柱网）地下停车柱网分析（60 个车位为例）对比分析：8400*6000柱网：停车效率高，中间车位上下车不方便，地库成本相对较高，空间感受舒适 8100*6000柱网：停车效率低，车位舒适52、性较好，地库成本相对较高，空间感受舒适 5600*6000柱网：柱子小，跨度小，配筋低，节约钢材用量，地库层高较小，空间感受一般柱网8100*60008100*60008400*60008400*60005600*60005600*6000车位尺寸2500*60002500*60002500*6000每轴车位数33260个车位所需长度810008400084000X向主梁400*800400*800400*600Y向主梁400*600400*600400*600柱截面550*550柱网8100*6000底板厚度400400350车位舒适性车位空间局促车位空间较大车位空间局促地库成本管控 总结回53、顾/对比 轴心之园对称均好度假之墅底复最大化120小面积段全高层消化在限定条件内，强调均好性的规划模式120高层置换洋房增加底复产品及覆盖率，增大货值三大规划方向三大规划方向花园之城城市关系120高层置换洋房场地资源倾斜顺应城市天际线的趋势方案一方案二方案三底复56户 底复面积：8100底复62户底复68户底复面积：8550底复面积：9170 三大规划方向三大规划方向方案一方案二方案三轴心之园对称均好度假之墅底复最大化120小面积段全高层消化在限定条件内，强调均好性的规划模式120高层置换洋房增加底复产品及覆盖率，增大货值花园之城城市关系120高层置换洋房场地资源倾斜顺应城市天际线的趋势底复56户 底复面积：8100底复62户底复68户底复面积：8550底复面积：9170 谢谢观赏