1、阳光城无锡市经开区吴都路项目方案设计方案设计区位分析经开区：无锡价值高地本地块：板块次核心区域太湖周边两公里内拥有学校、幼儿园、医院等众多基础设施，基础设施齐全，教育资源优厚。无锡市政府学校医院国家传感信息中心SITE南侧为吴都路，西侧为华清大道，北侧为和畅路，东侧为规划路，四周道路环绕，交通便利。城市主干道城市次干道规划道路交通分析入口吴都路和华清大道为城市的主干道，不可设置机动车出入口。SITE入口入口54M48M26M24M禁止机动车出入口控制线12班幼儿园景观资源基地西侧为城市景观带，北侧为优质水景资源。市政绿地本案地块公园绿地12班幼儿园SITE禁止机动车出入口控制线规划条件277M2、296M建设用地面积建设用地面积83457用地性质居住用地建筑高度建筑高度住宅建筑住宅建筑9层，高度层，高度80米，其中沿华清米，其中沿华清大道住宅建筑高度大道住宅建筑高度18-26层层建筑密度30%绿地率30%规划容积率规划容积率2.0规划计容面积1669148M15M43M30M建筑高度限制18-26层SITE12班幼儿园尚锦城朗诗太湖绿郡中海珑玺竞品分析尚锦城朗诗太湖绿郡观山名筑中海珑玺容积率：1.90 占地面积：353142绿化率：45%建筑面积：670970容积率：1.80 占地面积：375068绿化率：52%建筑面积：800000容积率：2.20 占地面积：123154绿化率：403、%建筑面积：270939容积率：2.20 占地面积：135610绿化率：40%建筑面积：298342观山名筑竞品分析尚锦城观山名筑103户型3室2厅1卫1厨116户型3室2厅1卫1厨143户型4室2厅2卫1厨110户型3室2厅2卫1厨122户型3室2厅1卫1厨132户型4室2厅2卫1厨竞品分析朗诗太湖绿郡中海珑玺103户型3室2厅1卫1厨120户型3室2厅2卫1厨147户型4室2厅2卫1厨109户型3+1室2厅1卫1厨120户型3室2厅2卫1厨139户型4室2厅2卫1厨强排测算不放弃任何一种可能设计策略1、区位优势明显优势：1、规划条件限制较多如何挖掘项目本身价值最大化2、价值挖掘3、突出重围4、1、精准定位2、优质景观资源SITE价值高地次核心区域交通便利配套完善容积率2.0规划限低9F沿华清大道1826F车行出入口在东北两侧西侧城市绿带北侧水景资源劣势：？品质刚改+改善标杆货值最大化同时兼顾品质规划破局+超品质示范区12班幼儿园设计策略规范解读日照间距系数D/H=1.319F间距9F9F9+1F9+1F9F间距策略一间距不变顶层跃层增加货值设计策略规范解读10F10F9F9F9F间距9F间距策略三间距不变增加货值有利日照策略二间距不变底层架空提升品质PS:无锡架空层计容，架空层核心筒计容、计产权设计策略地块剖析1826F12班幼儿园高层洋房9F80m5排7排6排设计策略地块剖析高层5、4面宽洋房高层4面宽洋房设计策略幼儿园日照高层+高层高层+小高层小高层+高层小高层+小高层设计策略示范区幼儿园售楼处高层融入景观的品质示范区设计策略下沉庭院用地面积8.3w平方米测算地库面积5.5w平方米下沉景观庭院 提升空间品质下沉庭院约2w平方米方案一方案推演方案一 洋房最大化我们的目标和原则提高货值，提升产品溢价Step1:洋房满铺Step2:补足差值（高层置换洋房）高层面积59280洋房面积91840差值11880高层面积77580洋房面积73860洋房顶跃面积115604面宽 1403.5面宽 1202.5面宽 边厅1203.5面宽 105洋房910F高层2627F方案推演方案一 洋6、房最大化我们的目标和原则提高货值，提升产品溢价4面宽 1403.5面宽 1202.5面宽 边厅1203.5面宽 105洋房910F高层2627FStep3:品质提升（高层T3变T4）Step4：总图提升高层面积89149洋房面积63616洋房顶跃面积10337入口及洋房区域首层架空形成中心景观高品质示范区侧厅120侧厅120空间规划景观侧厅高层区景观侧厅高层区洋房区示范区空间规划景观体系立面选型立面选型立面选型示范区示范区总平面图高层面积：89149洋房面积：73953单位用地面积83457平方米总建筑面积221244平方米其中计容建筑面积166914平方米其中可售计容面积163302.6平方7、米其中高层89149平方米洋房73953.6平方米商业200平方米不可售计容面积3611平方米其中卫生服务150平方米居家养老350平方米物业用房900平方米居委会500平方米文化活动460平方米配电房991平方米公厕60平方米消防控制100平方米门卫40平方米垃圾房60平方米不计容建筑面积54330平方米其中人防车库17700平方米非人防车库36631平方米可售比73.81%容积率2.0建筑密度20.01%绿地率30.00%户数1286户其中高层782户洋房504户机动车停车1654辆其中住宅1631辆其他23辆其中地面165辆地下1489辆其中人防448辆非人防1040辆非机动车停车1408、0辆其中住宅1286辆其他114辆产品分布4面宽 1403.5面宽 1202.5面宽 侧厅1203.5面宽 105洋房910F高层2627F户数户数比面积面积比10541732.43%4461927.36%12036528.38%4453027.30%14044834.84%6361639.00%184.6564.35%10337.66.34%1286163102.6日照分析0小时图例按冬至日计算1小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时8小时方案二方案推演我们的目标和原则提高货值，提升产品溢价产品落位（26F+9F）产品落位（26F+9F）算量：根据计算得出，如果西侧及北侧做高层，洋房区域在9、东南侧形成组团，但为了做满面积，洋房区的布局不规整。算量：根据计算得出，1栋T4高层置换2栋T3高层，可使计容面积可满足，且形成较为合理的洋房组团布局，且释放出示范区用地范围。4面宽 1403.5面宽 1203面宽 105洋房9F高层26F方案二 高层组团+洋房组团方案推演我们的目标和原则提高货值，提升产品溢价产品落位（26F+9F）产品落位（26F+910F）提升：由于高层区入口单独一栋T3对整体布局感受欠佳，所以用2栋T3打造高层区入口整体性，整体高层区入口统一性。提升：在量和日照满足的前提下，改为纯T4布局，通过点式减少整体面宽，错动形成更优的高区景观空间布局；同时将平层洋房形成顶底跃产10、品，提升洋房溢价。4面宽 1403.5面宽 1203面宽 105洋房910F高层26F方案二 高层组团+洋房组团总平面图阳光城无锡经开区XDG-2019-29地块经济技术指标项目数值单位备注规划用地面积83457 规划总建筑面积221435 地上计容建筑总面积（含PC)166913 含PC赠送地上计容建筑总面积166913 其中住宅总建筑面积（含PC)164091 含PC赠送其中商品住宅建筑面积(不含PC)164091 PC赠送面积0 幼儿园0 商业0 公建配套（合计）2823 其中(以控规条件为准）净菜超市200 200物业管理设施503 总建筑面积的4养老设施350 350文化体育设施4611、0 建筑面积460占地760垃圾房60 配电400 岗亭40 居委会500 建筑面积500卫生服务设施150 建筑面积150消防控制室100 公厕60 60，对外开放地下建筑面积54522 其中普通地下室53548 人防地下室974 容积率2.0 1.0且2.0-2.2架空层0 建筑密度17%30%绿地率30%30%商品住宅户数1338 户限高80 米9层H80 m居住人数4282 人3.2人/户，城市居住区规划规范机动车车位数1658 辆其中地上164 占住宅车位数的10%地下人防车位27 非人防车位1467 非机动车车位1768 可售面积164091 可售比74.1%产品类型面积段总面积面12、积比户数户数比高层1205328032.4%44433.18%1054662028.4%44433.18%小高平层1404200025.5%300 22.42%140小高底跃150150009.1%15011.21%小高顶跃15075004.6%产品布局4面宽 1403.5面宽 1203面宽 105洋房910F顶复+底复高层26F配套面积比：39.2%户数比：33.63%面积比：32.4%户数比：33.18%面积比：28.4%户数比：33.18%高层18F示范区参观动线示范区范围售楼处样板房消防分析消防流线车行流线消防扑救面景观轴线景观组团景观分析日照分析0、0+小时1、1+小时2、2+小时3、3+小时4、4+小时5、5+小时洋房底复+顶复+横厅户型意向一层平面二层平面洋房底复+顶复+横厅户型意向标准层平面洋房底复+顶复+横厅户型意向顶层平面跃层平面洋房方厅平层户型意向Ma 家政回游双入户双玄关入户消毒生活回游舒适方厅户型意向高层T4 3.5面宽120+105+105+120高层T4 侧厅+3.5面宽户型意向120+105+105+120立面意向高层立面意向高层立面意向高层立面意向洋房立面意向洋房立面意向洋房2020.04.102020.04.10谢 谢 聆 听