1、太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 010203050406规划致胜Planning ideas项目解读SITE PROJECT体验致胜Experience ideas产品致胜Product ideas造型致胜Facade ideas项目总结Project summary太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 青石路站（在建）QINGSHILU步行约29min重要区域路2、程（千米）驾车时间（分钟）无锡站4.615无锡东站2834无锡南站1623惠山站14.021本案位于无锡市中心城区梁溪区，吸引地缘性改善客户；本案位于梁溪区北塘片区，吸引首置新中产。青石路站（在建）SHENGAN步行约25minSITE项目解读区位分析SITE ANALYSIS惠山站无锡东站梁溪区北塘片区崇安片区南长片区无锡南站无锡站本案位于无锡市区中心，距离无锡站仅4.6km，交通优势明显，区域优势，潜力巨大SITE太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 惠山国家森林公园二泉公园项3、目解读周边配套分析SUPPORTING ANALYSIS AROUND THE BASE红光游园1KM卜蜂莲花运河公园山北市场盛岸市场华润万家无锡武警医院山明中学山北中学无锡市吴桥实验小学地铁4号线（在建）山北站（在建）惠华桥站运河中学（惠华校区）惠峰路站盛岸站运河高中青石路站会龙桥站配套类型配套教育配套运河高中，山明中学，山北中学，运河实验中学(惠华校区)，(惠河路)，无锡市吴桥实验小学商业配套山北市场，华润万家(新惠路店)，卜蜂莲花(惠山店)交通配套地铁3号线山北站（在建）盛岸站（在建）；地铁4号线青石站（在建），公交会龙桥站、惠华桥站、惠峰路桥站休闲配套二泉公园、红光游园、运河公园、惠山4、国家森林公园医疗配套无锡武警医院本案毗邻京杭运河，在高层视线范围内远眺惠山国家森林公园，二泉公园、红光游园、运河公园，景观资源丰富，1.5KM内商业配套齐全（山北市场，华润万家，卜蜂莲花），配套资源丰富，优质学区资源资源配套属于学区房。SITE侨谊幼儿园（规划）无锡外国语学校太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 地块东面为在建小区，北侧、南侧为成熟小区，西侧为待开发区域；周边道路方面，东侧为广惠路、南侧为新惠路，可连接城市道路通往无锡站、无锡南站、无锡东站、惠山站。41237SIT5、E现状住宅（待改造）现状工业/厂房现状住宅（待改造）243567现状住宅（待改造）绿地西水晶舍（在建）4东南侧为主要未来人流来向，无锡市中心方向均沿新惠路进入北侧与西侧为未来规划道路5项目解读周边现状分析STATUS ANALYSIS AROUND THE BASE6太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 项目解读地缘改善首置青年北邻运河南见惠山公园学区房地铁房景观房东侧及南侧道路现状良好场地内为净地北侧、西侧道路未形成项目位于无锡市中心城区梁溪区北部片区区位现状配套客群产品大面宽高6、赠送景观房高溢价本项目定位为品质刚需及首改社区太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划致胜+产品致胜+体验致胜+造型致胜我们的制胜点有轴线有花园货值、成本、品质各业态均衡考虑微创新7、做到人无我有大面宽小进深网红体验区多快好省后期改造少精工细作低成本高价值010203050406规划致胜Planning ideas项目解读SITE PROJECT体验致胜Experience ideas产品致胜Product ideas造型致胜Facade ideas项目总结Project summary太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计项目设计条件PROJECT DESIGN INFORMATION用地红线建筑退界范围禁止机动车出入口控制线项目设计条件用地性质：居住8、用地面积：42136.50可建面积：92700.3容积率：1.0且2.2绿地率：35%建筑密度：22%建筑高度:4层H60米机动车出入口:设置于西南侧新惠路，西北侧规划道路产品业态比例:住宅+底商公共配套要求:1.物业管理用房面积占总面积72.养老用房面积不小于1603.文化活动用房面积不小于2104.公厕面积不小于605.商业建筑面积不小于600太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计过程方案CURRENT SITUATION AROUND SITE8栋高层8栋高层有花园有9、轴线8栋高层有花园无轴线有轴线无花园8栋高层有花园有轴线规划目标：1.需要轴线、花园2.土地利用最大化，减少三角形用地浪费3.售楼处位置优化太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 项目限制条件：高度限制60M，密度限制22%用地面积建筑密度可建设基底面积容积率计容面积42136.522%9270.032.292700.3住宅配套建筑面积（）层数（F）基底面积（）商业6002300配电房466.251466.25社区管理用房230.41230.4物业用房494.12(位于高层首层）0养10、老活动用房3702185门卫20120消防控制室60(位于高层首层）0垃圾站60160合计2300.77-1261.65结论：经过分析计算配套占地面积为1261.65规划设计底层逻辑一：密度越大、货值越大太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 洋房建筑面积=总计容面积-高层建筑面积-配套建筑面积洋房基底面积=可建设基底面积-高层基底面积-配套基底面积洋房单元数=洋房总基底面积/洋房单元基底面积20F高层T4栋数标准层建筑面积（）单元基底面积（）总建筑面积（）总基底面积（）110+9011、+90+1104400440320001760540044040000220064004404800026407400440560003080洋房洋房总建筑面积（）标准层面积（）洋房总占地面积（）洋房单元/占地面积（）洋房单元数（个）洋房平均层数（F）方式一（4栋高层）135+13558399.532706248.383122010.81方式二（5栋高层）50399.532705808.3831218.00 10.37 方式三(6栋高层）42399.532705368.3831217.00 9.24 方式四（7栋高层）34399.532704928.3831215.00 8.49 规划设计底层12、逻辑一：密度越大、货值越大结论：满足建筑密度的前提下，经计算高层分别为4栋、5栋、6栋、7栋洋房平均层数11F太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计方向比选DIRECTION THAN CHOOSEOP1洋房总量4产品力1内部花园1景观资源3理论货值4户型朝向2总得分15OP1 4栋高层OP3 6栋高层OP2 5栋高层OP4 7栋高层OP2洋房总量4产品力4内部花园3景观资源4理论货值3户型朝向2总得分20OP3洋房总量3产品力3内部花园3景观资源4理论货值2户型朝向4总得13、分19OP4洋房总量1产品力4内部花园4景观资源3理论货值1户型朝向3总得分16特点：货值最大，产品品质最低，建筑密度较紧张，楼栋朝向次优。特点：货值较大，产品品质佳，楼栋朝向次优。特点：货值较高，产品品质较好，楼栋朝向最佳。特点：货值最小，产品品质较好，楼栋朝向次优。楼栋南偏西30度楼栋南偏西30度楼栋正南北向楼栋正南北向太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计高层布局推导CURRENT SITUATION AROUND SITE高层置于北侧1、场地利用充分：高层建筑间距大14、，布置在北侧可减小场地整体建筑间距。2、日照因素：高层建筑布置在北侧对洋房没有日照影响。3、景观因素：与北侧河流之间相隔有规划道路，洋房不好利用北侧水景；把东侧绿地和南侧绿地留给洋房。4、城市展示面：沿东侧主干道呈现南低北高城市展示面。太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计高层布局推导CURRENT SITUATION AROUND SITE北侧可布置6栋高层，面宽限定39.4M。可布局3+3+3+3南厅/角厅户型或者3+3+3+2偏厅户型北侧可布置5栋高层，单元面宽限定415、2.4M。可布局3.5+3+3+3.5南厅户型3.5333.53333333239.4M36.4M42.4M39.4m39.4m39.4m39.4m39.4m39.4m方案一:南北向布局方案二:南偏西30布局太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计判断一-高层布局推导LAYOUT DERIVATION OF HIGH-RISE BUILDINGS偏厅视线分析角厅视线分析南厅视线分析角厅/偏厅10F以上可观运河景，但10F以下景观有限南厅户型远眺惠山，内赏花园以内部景观作为环境16、氛围，提升所有楼层销售价值，增加项目安全系数打造南厅 全线景观 尽收眼底115125太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计判断二-洋房选型推导FOREIGN HOUSE WIDE DERIVATION洋房四面宽提升产品竞争力周边楼盘130-135面积段洋房产品多为四面宽产品恒大悦珑湾134洋房富力山136洋房融创大塘御园143洋房3洋房产品目标：人无我有、人有我优太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF T17、AIHU STARCH FACTORY 规划设计判断二-洋房选型推导FOREIGN HOUSE WIDE DERIVATION四面宽产品三面宽产品选型洋房四面宽1、场地特征：场地整体呈扁长形，大面宽，小进深。2、强排结论：四面宽产品和三面宽都只可强排两排，密度限定，三面宽产品无法用足用地宽度，无法地块资源利用最大化。结论1：为提升产品竞争力，洋房采用四面宽产品，结论2：将土地利用最大化，1F2F做跃层产品。(做厅挑空)太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY SITE影响售楼处布局的因18、素：1、人流来向2、周边环境-基地东南侧多为成熟小区，西侧多为待开发区域。3、后期施工影响：土方车行车影响4、地库影响5、周边道路是否形成1234售楼处需要良好的展示界面，打造高大上的品质定位，需综合考虑个因素选定其位置规划设计判断三-售楼处落位分析SALES OFFICE LOCATION ANALYSIS太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计判断三-售楼处落位分析SALES OFFICE LOCATION ANALYSIS24河流人流来向土方车流线绿地1号位置优势：1、19、景观资源较为丰富2、位置较为安静劣势：1、主要人流来自南侧道路2、影响高层住宅布置2号位置优势：1、位于主要人流方向2、南侧为绿地，近人景观较好劣势：1、后期施工影响较大2、影响高层住宅布置3号位置优势：1、位于主要人流方向2、位置正，方便组织小区流线3、后期施工影响较小4号位置优势：1、位于主要人流方向2、与东南侧成熟小区较近3、后期施工影响最小13现状住宅（待改造）现状住宅（待改造）现状住宅（待改造）绿地西水晶舍（在建）现状工业/厂房太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 结 论20、1、高层产品采用南厅布局，观惠山公园2、洋房产品采用南向四面宽人有我优底层跃层送厅挑空和地下室人无我有，提高货值3、售楼处位于地块东南角避开地库资源最优化 展示面最强太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 方案一:南北向布局方案二:南偏西30布局规划设计方案对比CURRENT SITUATION AROUND SITE 价值最大化 洋房总量：43582 正南北朝向 高层端户常规户型 售楼处单独设置 利于施工 货值值最大化 洋房总量：49742 南偏西30 高层端户3.5面宽 售楼处与21、小区入口相结合太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计方案一总图CURRENT SITUATION AROUND SITE方案一：6栋20F(110+95+95+110)高层,其余16个6-11F.（120+120)(135+135)洋房单元优点：1.全正南北向布局2.多组团大花园3.售楼处独立设置4.均好性好太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计方案一指22、标PROGRAMME 1 INDICATORS项目规划设计条件设计数值单位备注用地面积42136.50 4层限高60米总建筑面积123126.64地上计容建筑面积92700.30 其中住宅建筑面积90392 其中高层20F46810 洋房6F-11F43582 商业面积600600 配套建筑面积1708.76 其中物业服务用房492.51 地上地下总建筑面积0.4%养老服务用房160160居家养老用房一处，建筑面积不小于160文化活动室210210文化活动用房一处，建筑面积不小于210社区用房240 240每百户不少于30公厕6060不少于60，沿道路设置并对外开放消防控制室60门卫20配电房23、466.25地上建筑面积每5万平，估算配电房数量1个，单个面积是18*10m,1个开关站（面积8.5*12.5）带最多2个配电房地下总建筑面积30426 其中非人防部分20576 含非机动车库人防部分9850 无锡市按总建筑面积的8%修建容积率1.0-2.22.20 1.0-2.2建筑基底面积9008 建筑密度22%21.38%22%绿地率35%35.00%35%住宅户数799户机动车停车位911 辆住宅按不小于1车位/100建筑面积配置，配套设施按不小于0.6车位/100建筑面积配置其中地上停车位66 辆地上车位不超过住宅总套数的10%地下停车位845 辆其中非人防车位593 辆按36/个预24、估人防车位253辆按39/个预估非机动车停车位850辆住宅按不小于1车位/1户配置，配套设施按不小于3车位/100建筑面积配置方案一综合技术指标太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计方案一总图CURRENT SITUATION AROUND SITELANDSCAPE LINE北向用足基地面宽，产品南观惠山太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计方案一总图25、CURRENT SITUATION AROUND SITEPLAZA GARDEN洋房顺势而为，打造组团园林太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计方案一总图CURRENT SITUATION AROUND SITEMAIN ENTRANCESALES OFFICE结合出入口，打造标准足球场级中央景观太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 悠然见山顺势而为前隐后尊太26、湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计视野分析VIEW ANALYSIS3面宽高层20层110+95户户视野开阔，坐拥山川河景远处山景近处河景京杭运河惠山森林公园太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 组团花园规划设计视野分析CURRENT SITUATION AROUND SITE景观大轴高品质景观轴线户户视野开阔太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL27、 DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计交通流线分析TRAFFIC FLOW ANALYSIS人行入口地库出入口车行入口归家动线+人车分流+层级入户堂邻虽近俗，门掩无譁庭临濠蜿蜒，柴荆横引长虹径开径逶迤，竹木遥飞叠雉院太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计体验提升-归家流线EXPERIENCE ASCENSION太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PA28、RCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计体验提升-归家流线EXPERIENCE ASCENSION太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计产品落位CURRENT SITUATION AROUND SITE13511095120太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计产品价值分析VALUE ANALYSIS价值提升满足刚需基础上进一步29、提升价值洋房底跃+花园+地下室高层底层架空地下室赠送底层架空花园赠送太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 洋房价值提升满足刚需基础上进一步提升价值底跃+花园+地下室1F2F洋房底跃下沉庭院-1F1F2F规划设计产品价值分析VALUE ANALYSIS太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计配套落位CURRENT SITUATION AROUND SITE配电站、开30、关站配套转角配套1层售楼处（后期改为经营性配套）物业配套结合入口、示范区，打造便捷社区太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计消防分析FIRE ANALYSIS消防流线消防登高面太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 0h1小时1h 2小时2 h 3小时3 h 4小时4 h 5小时5 h 6小时6 h 7小时7 h 8小时 依据无锡日照分析统一技术措施 计算软件：天31、正日照T20 无锡市地理经纬度：东经12018，北纬3135。有效日照时间：大寒日8:00-16:00。时间计算精度：5分钟。日照时间统计方式：累时间统计采用累计日照时间方法进行分析，但小于30分钟的时间段不得累计。采样点间距：1米。分析日照标准日：基地内住宅大寒日2小时，基地外住宅大寒日3小时。分析结果：基地内建筑及相邻地块建筑皆满足无锡市的日照相关规定规划设计日照分析SUNSHINE ANALYSIS太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计地库平面图CURRENT SIT32、UATION AROUND SITE示范区范围 地下车库建筑面积：31140 地下人防建筑面积：9850 地下车库停车位：865辆 地库设计原则：避开示范区范 单车位指标：36平方米太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 层高控制|CHENG GAO KONG ZHI我们的建议选择3.60M 的地库层高规划设计地库平面图CURRENT SITUATION AROUND SITE太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF33、 TAIHU STARCH FACTORY 规划设计方案二总图CURRENT SITUATION AROUND SITE方案二：5栋20F(113+95+95+113)，其余20个8-11F（125+125）（135+135）洋房单元南偏西30省间距=L*0.9优点：1.高层端户113户型，3.5面宽产品，2.十字大轴线，3.多组团大花园太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计方案二指标CURRENT SITUATION AROUND SITE项目规划设计条件设计数值单位备注34、用地面积42136.50 4层限高60米总建筑面积123126.61 地上计容建筑面积92700.30 其中住宅建筑面积90391.54 其中高层20F40650 洋房8F-11F49742 商业面积600600 配套建筑面积1708.76 其中物业服务用房492.51 地上地下总建筑面积0.4%养老服务用房160160居家养老用房一处，建筑面积不小于160文化活动室210210文化活动用房一处，建筑面积不小于210社区用房230 240每百户不少于30公厕6060不少于60，沿道路设置并对外开放消防控制室60门卫20配电房466.25地上建筑面积每5万平，估算配电房数量1个，单个面积是18*35、10m,1个开关站（面积8.5*12.5）带最多2个配电房地下总建筑面积30426 其中非人防部分20576 含非机动车库人防部分9850 无锡市按总建筑面积的8%修建容积率1.0-2.22.20 1.0-2.2建筑基底面积9191 建筑密度22%21.81%22%绿地率35%35.00%35%住宅户数768户机动车停车位911 辆住宅按不小于1车位/100建筑面积配置，配套设施按不小于0.6车位/100建筑面积配置其中地上停车位66 辆地上车位不超过住宅总套数的10%地下停车位845 辆其中非人防车位592 辆按36/个预估人防车位253辆按39/个预估非机动车停车位819辆住宅按不小于1车36、位/1户配置，配套设施按不小于3车位/100建筑面积配置方案二综合技术指标太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 人行入口人行流线车行入口规划设计交通流线分析TRAFFIC FLOW ANALYSIS太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 景观十字轴花园组团花园洋房景观绿轴高品质景观轴线户户视野开阔规划设计绿化分析GREENING ANALYSIS太湖淀粉厂地块项目概念方案37、设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 户户视野开阔，坐拥山川河景3.5面宽高层20层95南观惠山北瞰运河京杭运河惠山森林公园规划设计视野分析VIEW ANALYSIS太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 洋房底跃+花园+地下室高层底层架空地下室赠送底层架空花园赠送价值提升满足刚需基础上进一步提升价值规划设计价值分析VALUE ANALYSIS太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL D38、ESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 消防登高场地消防流线规划设计消防分析FIRE ANALYSIS太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计日照分析CURRENT SITUATION AROUND SITE0h1小时1h 2小时2 h 3小时3 h 4小时4 h 5小时5 h 6小时6 h 7小时7 h 8小时 依据无锡日照分析统一技术措施 计算软件：天正日照T20 无锡市地理经纬度：东经12018，北纬3135。有39、效日照时间：大寒日8:00-16:00。时间计算精度：5分钟。日照时间统计方式：累时间统计采用累计日照时间方法进行分析，但小于30分钟的时间段不得累计。采样点间距：1米。分析日照标准日：基地内住宅大寒日2小时，基地外住宅大寒日3小时。分析结果：基地内建筑及相邻地块建筑皆满足无锡市的日照相关规定太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计地库平面图CURRENT SITUATION AROUND SITE 地下车库建筑面积：31140 地下人防建筑面积：9850 地下车库停车位：840、65辆太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计方案对比SCHEME COMPARISON方案一:南北向布局方案二:南偏西30布局全正南北向布局多组团大花园售楼处独立设置十字大轴线多组团大花园太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 方案一:南北向布局方案二:南偏西30布局规划设计方案对比SCHEME COMPARISON 价值最大化，组团园林 洋房总量：43582 正41、南北朝向 高层端户常规户型 售楼处单独设置 利于施工 货值值最大化，十字轴线 洋房总量：49742 南偏西30 高层端户3.5面宽 售楼处与小区入口相结合010203050406规划致胜Planning ideas项目解读SITE PROJECT体验致胜Experience ideas产品致胜Product ideas造型致胜Facade ideas项目总结Project summary太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 产品设计周边竞品CURRENT SITUATION ARO42、UND SITESITE绿地西水晶舍鸿地雍山府科技城融创大塘御园锦熙府恒大悦珑府太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 融创大塘御园户型面积：143，4房2厅3卫恒大悦珑府户型面积：117，3房2厅2卫鸿地雍山府户型面积：125，3房2厅2卫恒大悦珑府户型面积：128.48，3房2厅2卫鸿地雍山府户型面积：147，4房2厅2卫融创大塘御园户型面积：129，4房2厅2卫产品设计周边竞品CURRENT SITUATION AROUND SITE洋房太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCE43、PTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 产品设计周边竞品CURRENT SITUATION AROUND SITE高层科技城户型面积：135，4房2厅4卫锦熙府户型面积：94，3房2厅1卫绿地西水晶舍户型面积：106，3房2厅2卫恒大悦珑湾户型面积：102，3房2厅1卫绿地西水晶舍户型面积：138，4房2厅2卫融创大塘御园户型面积：125，4房2厅2卫太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 周边竞品总结缺乏品质感44、缺乏灵活性无情景空间策略最大化南向面宽，提高附加值赠送，控制产品总价，差异化面积段产品设计竞品特点总结CURRENT SITUATION AROUND SITE塑造情景空间，格局方正通透，空间灵活多变，打造高品质居住体验太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 首置|刚改(95/110高层)核心诉求有玄关空间并设有玄关柜良好的餐厨互动关系舒适的阳台空间套内收纳空间改善(135洋房)基本诉求/定制需求有玄关空间并设有玄关柜良好的餐厨互动关系明亮的餐客厅多功能的复合客厅更有仪式感的入户空间45、可变的灵动空间宽景客厅开敞阳台空间产品设计用户需求CURRENT SITUATION AROUND SITE首置|刚改(95/110高层)客户核心诉求是什么？改善(135洋房）客户基本需求及定制需求是什么？全面超越周边现有楼盘产品价值的三大策略我们的策略策略1：极致面宽资源4面宽洋房VS3面宽高层策略2：面积赠送附加值底层叠拼赠送多策略3：创新点优化设计横厅布局，开敞阳台太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 高附加值空间打造阳台飘窗挑空阳台进深小于2.5米，套内阳台进深小于2.5米46、部分的底板水平投影面积总和与套内水平投影面积的比值小于12%的，计算1/2面积飘窗出挑平均进深小于等于0.9米，且窗台与室内地面的高差大于等于0.45米的，不计算建筑面积当户型设计（如跃层住宅）有特殊需要时，住宅中的公共部分如起居室、餐厅可适当调整层高，形成户内挑空空间，按一层计算建筑面积，但该部分面积不得超过该户型建筑面积的10%尽可能做足阳台增加飘窗个数尽可能做足挑空后期改造12%0.9M10%产品设计户型策略PRODUCTS STRATEGY太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTOR47、Y 本案高层中间户绿地西水晶舍高层中间户户型面积：95，3房2厅1卫户型面积：106，3房2厅2卫1.三房设计，满足基本功能需求2.独立玄关入户3.餐厨空间舒适，提升居家体验4.卫生间干湿分离5.功能接近少10，控制产品总价6.开敞阳台设置，满足业主更多需求1.三房设计，满足基本功能需求2.玄关不够独立3.餐厨关系体验较差4.卫生间无干湿分离阳台更宽敞产品设计竞品比较COMPARISON OF COMPETING PRODUCTSPK太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 本案高层端48、户绿地西水晶舍高层端户户型面积：113，3房2厅2卫户型面积：118，3房2厅2卫1.三房设计，满足基本功能需求2.南向3.5面宽设置3.4.9m宽厅，宽景阳台4.星级主卧套房空间+衣帽间+主卫配置高5.开敞阳台设置，满足业主更多需求1.三房设计，满足基本功能需求2.单面宽阳台，观景感受不足3.主卧套房主卫衣帽间配置较差宽厅更舒适主卧配置更高产品设计竞品比较COMPARISON OF COMPETING PRODUCTSPK太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 本案洋房融创大塘御园49、洋房户型面积：135，4房2厅2卫户型面积：143，4房2厅3卫产品设计竞品比较COMPARISON OF COMPETING PRODUCTS1.独立玄关入户2.客餐厅南北通透3.公卫干湿分离4.功能接近少8,控制产品总价1.无入户玄关2.客餐厅南北不通透3.公卫无干湿分离南北更通透PK太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 1.独立玄关，独立储藏空间2.U型高效厨房3.宽厅宽阳台4.主卧套房空间+衣帽间+主卫4房2厅2卫建筑面积：125洋房 T2-三面宽-1256.9米产品设计户50、型展示CHOUSETPE SHOW太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 7.2米可变1.独立玄关2.可变空间3.4面宽朝南，宽厅宽阳台4.豪华主卧套房空间+衣帽间+主卫产品设计户型展示CHOUSETPE SHOW洋房 T2 135 方案一4房2厅2卫建筑面积：135太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 4房2厅2卫建筑面积：1351.独立玄关2.南北通透3.4面宽朝南，51、宽厅宽阳台4.星级主卧套房空间+独立衣帽间+主卫四件套6.9米洋房 T2 135 方案二产品设计户型展示CHOUSETPE SHOW太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 高层 T4 95中间户3房2厅1卫建筑面积：951.独立玄关2.U型高效厨房3.3面宽朝南，宽阳台5.7米产品设计户型展示CHOUSETPE SHOW太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 高层 T4 152、10端户 方案一3房2厅2卫建筑面积：1101.独立玄关2.U型高效厨房3.3面宽朝南，宽阳台4.主卧套房空间+衣帽间+主卫三面宽-1105.9米产品设计户型展示CHOUSETPE SHOW太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 高层 T4 113端户 方案二3+1房2厅2卫建筑面积：1133.5面宽-1131.独立玄关2.U型高效厨房3.3.5面宽朝南，宽厅宽阳台4.主卧套房空间+衣帽间+主卫5.1米产品设计户型展示CHOUSETPE SHOW太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONC53、EPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 3+1房2厅2卫建筑面积：135洋房T2-135底跃产品1.独立玄关2.4面宽朝南，宽厅宽阳台3.星级主卧套房空间+衣帽间+主卫配置高7.2米产品设计户型展示CHOUSETPE SHOW太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 底跃一层平面产品设计户型展示CHOUSETPE SHOW153140153153洋房T2-135底跃产品5+2+34+2+3140太湖淀粉厂地块项目54、概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 挑空赠送产品设计户型展示CHOUSETPE SHOW底跃二层平面140153153140洋房T2-135底跃产品太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 产品设计户型展示CHOUSETPE SHOW高层T4-110+95+95+110户型套内面积 阳台投影面积 套内+阳台投影面积套内建筑面积套型建筑面积标准层面积得房率阳台占比三房两厅两卫78.4510.55、689.0583.75 109.12 407.8676.75%11.90%三房两厅一卫68.189.1677.3472.76 94.81 11.84%三房两厅一卫68.189.1677.3472.76 94.81 11.84%三房两厅两卫78.4510.689.0583.75 109.12 11.90%太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 产品设计户型展示CHOUSETPE SHOW高层T4-113+95+95+113户型套内面积 阳台投影面积 套内+阳台投影面积套内建筑面积套型建56、筑面积标准层面积得房率阳台占比三房两厅两卫82.0310.692.6387.33 113.28 415.5277.09%11.44%三房两厅一卫68.269.1677.4272.84 94.48 11.83%三房两厅一卫68.269.1677.4272.84 94.48 11.83%三房两厅两卫82.0310.692.6387.33 113.28 11.44%太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 产品设计户型展示CHOUSETPE SHOW户型套内面积 阳台投影面积 套内+阳台投影57、面积套内建筑面积套型建筑面积标准层面积得房率阳台占比四房两厅两卫103.0511.88114.93108.99 124.25 248.587.72%10.34%四房两厅两卫103.0511.88114.93108.99 124.25 10.34%洋房T2-125+125太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 产品设计户型展示CHOUSETPE SHOW户型套内面积 阳台投影面积 套内+阳台投影面积套内建筑面积套型建筑面积标准层面积得房率阳台占比3+1房两厅两卫104.812116.858、110.80 134.08 268.1582.64%10.27%3+1房两厅两卫104.812116.8110.80 134.08 10.27%洋房T2-135+135方案一太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 产品设计户型展示CHOUSETPE SHOW户型套内面积 阳台投影面积 套内+阳台投影面积套内建筑面积套型建筑面积标准层面积得房率阳台占比四房两厅两卫105.6312.68118.31111.97 134.27 268.5383.39%10.72%四房两厅两卫105.63159、2.68118.31111.97 134.27 10.72%洋房T2-135+135方案二010203050406规划致胜Planning ideas项目解读SITE PROJECT体验致胜Experience ideas产品致胜Product ideas造型致胜Facade ideas项目总结Project summary太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 首开区设计售楼处落位分析SALES OFFICE LOCATION ANALYSIS1号位置优势：1、景观资源较为丰富2、60、位置较为安静劣势：1、主要人流来自南侧道路2、影响高层住宅布置2号位置优势：1、位于主要人流方向2、南侧为绿地，近人景观较好劣势：1、后期施工影响较大2、影响高层住宅布置3号位置优势：1、位于主要人流方向2、位置正，方便组织小区流线3、后期施工影响较小4号位置优势：1、位于主要人流方向2、与东南侧成熟小区较近3、后期施工影响最小2413现状住宅（待改造）现状住宅（待改造）现状住宅（待改造）绿地西水晶舍（在建）河流人流来向土方车流线绿地263145123456太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH F61、ACTORY 1.交通便捷示范区位于城市干道新惠路，为人流来源主要方向2.结合基地绿化带新惠路与广惠路交汇处有宽阔的城市绿化带，设置示范区能够充分利用基地3.施工便利示范区可独立开发，前期作为售楼中心，不影响其他 区 域 施工，后期作为配套使用。首开区设计售楼处落位分析SALES OFFICE LOCATION ANALYSIS主要人流方向太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 1123456首开区设计流线分析STREAMLINE ANALYSIS入口门楼转折平台销售中心内庭水院样板62、房景观人（车）行口123456太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 首开区设计流线分析STREAMLINE ANALYSIS一境 洞天之境简洁大方面的入口，以竖向线条为主要的构成元素。进入展示区之后就别有洞天，入口不仅局限于连通内外空间，更赋予空间层次感。太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 首开区设计流线分析STREAMLINE ANALYSIS二境 石径听泉平静的水63、面，辅以石材。走过曲径，细细听取水波的呢喃，让来访者能够沉浸在片刻的安宁之中。太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 三境 空灵之境简洁大方的体块，使得建筑以一种大气的姿态自然地融入了整体空间之中。它就安静地站在那里，静悄悄的，进入其中就好像遁入了空灵之中。首开区设计流线分析STREAMLINE ANALYSIS太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 四境 幽篁回廊小径有幽64、篁，两侧的竹子不仅仅是景观，利用竹子间隙形成的天然“漏景”更加赋予了空间更多的层次。首开区设计流线分析STREAMLINE ANALYSIS太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 五境 悠然轩一处小亭子，消减了四周的围合，为客户提供了休憩地点的同时打破了空间的隔阂，营造出，在郁郁葱葱之中悠然自得的场所。首开区设计流线分析STREAMLINE ANALYSIS太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STA65、RCH FACTORY 首开区设计转折平台TURNING PLATFORM太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 首开区设计内庭水院THE IMPERIAL HOUSEHOLD WATER COURTYARD太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 首开区设计销售中心SALES CENTER010203050406规划致胜Planning ideas项目解读SITE PROJ66、ECT体验致胜Experience ideas产品致胜Product ideas造型致胜Facade ideas项目总结Project summary太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 造型选型简约新亚洲CURRENT SITUATION AROUND SITE太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 造型选型简约新亚洲CURRENT SITUATION AROUND S67、ITE太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 造型选型简约新亚洲CURRENT SITUATION AROUND SITE太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 造型选型简约新亚洲CURRENT SITUATION AROUND SITE太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH F68、ACTORY 造型选型简约新亚洲CURRENT SITUATION AROUND SITE太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 造型选型现代典雅MODERN AND ELEGANT太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 造型选型现代典雅MODERN AND ELEGANT造型选型现代典雅MODERN AND ELEGANT太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL69、 DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 造型选型现代典雅MODERN AND ELEGANT造型选型现代典雅MODERN AND ELEGANT瑞安时代柏悦景园造型选型现代典雅MODERN AND ELEGANT造型选型现代典雅MODERN AND ELEGANT造型选型现代典雅MODERN AND ELEGANT太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 成本控制立面成本控制FACADE COST CONTROL 住宅立面选70、材|ZHU ZHAI LI MIAN XUAN CAI我们建议：高层产品基座采用石材，其余采用真石漆洋房产品基座采用石材，上部采用真石漆010203050406规划致胜Planning ideas项目解读SITE PROJECT体验致胜Experience ideas产品致胜Product ideas造型致胜Facade ideas项目总结Project summarySTEP6项目总结四招致胜太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划致胜+产品致胜+体验致胜+造型致胜我们的制胜点71、大花园大轴线业态均衡地库经济微创新定制需求小进深大面宽好看好用好省精工细作成本控制太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 规划设计方案对比SCHEME COMPARISON方案一:南北向布局方案二:南偏西30布局全正南北向布局多组团大花园售楼处独立设置十字大轴线多组团大花园太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 方案一:南北向布局方案二:南偏西30布局规划设计方案对比SCH72、EME COMPARISON 价值最大化 洋房总量：43582 正南北朝向 高层端户常规户型 售楼处单独设置 利于施工 货值值最大化 洋房总量：49742 南偏西30 高层端户3.5面宽 售楼处与小区入口相结合太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAN73、D PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 太湖淀粉厂地块项目概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE LAND PARCEL OF TAIHU STARCH FACTORY 二部优势领域ELITE HOUSING城市高端住宅URBAN COMPLEX城市综合体URBAN RENEWAL&RENTAL HOUSING城市更新&租赁住宅二部优势领域CHARACTERISTIC TOWN 特色小镇规划高端住74、宅ELITE HOUSING成都武侯金茂府建筑类型：住宅用地面积：40823平方米建筑面积：104695平方米设计时间：2017年5月Buildingtype:ResidentialLandarea:40823Buildingarea:104695Designtime:sinceMay2017CHENGDU WUHOU JINMAOFU南京高科紫微堂建筑类型：住宅用地面积：50337.5平方米建筑面积：95183.38平方米设计时间：2015年12月Buildingtype:ResidentialLandarea:50337.5Buildingarea:230495.6Designtime:s75、inceDecember2015NANJING ZIWEI HALL一级景观幼儿园小桥流水庭院深深浓情合院桂山山脊大山山脊龙王山山脊幼儿园一级景观一级景观二级景观三级景观杭州联发藏珑大境建筑类型：住宅建筑面积：26395.31 平方米设计时间：2017年12月Buildingtype:ResidentialBuildingarea:26395.31Designtime:sinceDecember2017HANGZHOU LIANFACANGLONGDDAJING入户花园露台杭州大家绿城金麟府建筑类型：住宅用地面积：549923平方米建筑面积：192985.20平方米设计时间：2015年4月Bu76、ildingtype:ResidentialLandarea:549923Buildingarea:192985.20Designtime:sinceApril2015HANGZHOUJINLIN MANSIONabove General Layout/总平面图 Real Photo/实景图 above Real Photo/实景图 Perspective of street/效果图above Real Photo/实景图 Perspective of street/沿北侧湖州街效果图 above Real Photo/实景图 Interior Perspective/小区主入口效果图above Real Photo/实景图 Perspective of street/沿南侧温州东路效果图above Real Photo/实景图 Perspective of street/沿红建河效果图