1、阳光城泉州-德化G2020-07地块项目概念方案设计 读题规划产品体验立面总结 读题 多元德化，世界瓷都德化白瓷映草绿，雨润举子衬花红中国陶瓷之乡、中国竹子之乡、中国茶油之乡、中国早熟梨之乡、中国民间艺术文化之乡 名山环绕，盛景怡人有山则名，有水则灵九仙山、戴云山、石牛山 泉州市福州市SITE德化泉州市福州市SITE德化德化区位 S203 龙浔大道v高速相邻，交通便捷德化县政府 SITE德化职业技术学校泉州工艺美术职业学院鹏祥博艺幼儿园小溪幼儿园德化第三中学（霞溪校区）德化第二中学德化县第六实验小学德化第三中学德化第一中学德化唐寨山森林公园驾云亭公园风池公园凤翥山跨越大酒店阳光大酒店汇都购物广2、场影城财富广场瓷都广场瓷都大酒店德化汽车站德化县第一中学（鹏祥分校）德化县第二实验小学（鹏祥分校）德化县中医院德化县医院万达广场（待建）德化县政府龙浔镇政府国际陶瓷艺术城（待建）教育资源良好，商业资源未来可期 SITE优山美地70000容积率：2.187000元/周边竞品名城汀溪首府37219容积率：2.8隆恩丽景湾68942容积率：3.08440元/群盛翰林府邸15600容积率：2.57500元/关键词：极致高低配、高层大中庭建筑类别：高层、多层用地面积：68942容积率：1.0FAR3.0建筑高度：100m平均售价：8440元隆恩 丽景湾 规划条件163M用地面积：68825.23容积率：3、1.0FAR3.0建筑限高：H100m，多层住宅H18m商业建筑面积：计容面积的8%建筑密度：30%绿地率：30%配套：12班的幼儿园用地红线多、中高层建筑控制线54m高层建筑控制线54m高层建筑控制线G2020-0768825.23隆恩丽景湾小区德化县第一中学（鹏祥分校）文化服务用地山体公园德化县第二实验小学（鹏祥分校）幼儿园7.2m4.5m18.9m9.0m6.0m3.2m8.0m纵 一 路纵 二 路420M 隆恩丽景湾小区德化县第一中学（鹏祥分校）德化县第二实验小学（鹏祥分校）山体公园商业价值分析高低东侧在建住宅区（丽景湾）西侧德化县第一中学（鹏祥分校）德化县第二实验小学（鹏祥分校）北侧4、唐寨山公园南侧待建国际陶瓷艺术城NO.1NO.2NO.3NO.4纵 一 路山体公园山体公园 德化县第一中学（鹏翔分校）德化县第二实验小学（鹏翔分校）阳光城丽景湾国际陶瓷艺术城丽景湾对项目有日照影响现有学校对项目有噪音影响不利因素539.5529.6532.7522.3现状地形高差大 用地狭长，如何利用？东侧现有日照影响，如何规避？高差大，如何处理？设计愿景大花园舒适，健康，开放的景观形态，完善的功能布置，最大满足室外功能实现。设计愿景宽居现代化的居住形态，融合当代生活文化，展现便利的人居环境。体验设计愿景人性多元的氛围，贯通的空间体验，营造以人为本，关怀至深的社区氛围。如何提高溢价？五线城市内5、部竞争限价出售毛坯10610比丽景湾价格升2000狭长地形高差大日照影响 规划+产品+体验+MORE 规划推导 方向一：全高层 33F-T433F-T6复式幼儿园STEP1：三列排布T4平层全3面宽T6复式全2+2、占比17%劣势：产品力弱、中庭均质62M40MT4平层全3面宽39.6MT6复式全2+2146M40M40M13M13M退距后宽度约146M STEP2：释放面宽、提升产品力T4平层边户4面宽T6中户复式2+2，占比14%劣势：需设置T2，产品不支持33F-T433F-T2复式幼儿园46M45MT4边户4面宽52MT6中户复式2+2T2平层28M STEP3：两列排布、边户南北错复6、式T4平层仅89为3面宽南北错复式得房率提升、占比13%优势：产品力高，大尺度中庭33F-T4南北错复式幼儿园52M45/48.5MT4平层大面宽49.5MT4边户南北错复式 STEP4：再增大中庭？转向优势：最大中庭劣势：南偏西30与丽景湾不够整体，地库经济性降低33F-T4南北错复式幼儿园45/48.5MT4平层大面宽49.5MT4边户南北错复式 需设置T2产品不支持产品力弱中庭均质33F-T433F-T6复式幼儿园62M33F-T433F-T2复式幼儿园46M33F-T4南北错复式幼儿园52M产品力高大尺度中庭最大中庭南偏西3033F-T4南北错复式幼儿园55M 复式北跃视距小，占比137、%130与复式视线均好，占比10%再对比：平层130与复式120占位逻辑130户型南北错复式幼儿园 方案一：全高层 东南方向鸟瞰 社区大堂透视 高层住宅透视 方案一总图 德化G2020-07地块指标表项目指标单位备注建设用地面积68825.23容积率3.0-1.0容积率3.0限高18100m18M建筑高度100M总建筑面积263755.69 地上计容面积206475.69其中高层（32F)164771.69 高层复式（32F)21240.0 0复式占比11.42%配套设施面积20464.00其中商业13500.00计容面积的8%，实际占比6.54%幼儿园4003.00用地面积5850，建筑面积8、4003养老服务设施346.0020/百户，且200社区用房700.00含100社区党群服务中心物业管理用房730.0010万以下按总建筑面积4，超出的按超出部分的2计算社区卫生室85.00建筑面积15/千人通信机房60.0060开闭所200.00200300环网柜40.0040-50配电室800.00暂按每5万方设置1个，每个200地下不计容建筑面积57280.00单车位32其中非人防车库46956.00 人防车库10324.00计容面积的5%建筑占地面积15208.33建筑密度22.10%-30%绿地率30%-30%住宅总户数1730户居住总人数5536人3.2人/户非机动车停车位34439、辆机动车停车位1988辆1.2车位/100其中地面停车位198辆按地上占比10%地下停车位1790辆其中非人防停车位1496辆31/车位人防停车位294辆35/车位方案一指标 方案一功能分布高层33F(底层全架空）吊2F商业1F商业幼儿园3F 方案一产品分布89户型105户型116户型118复式133户型户型配比表产品（）户数（户）面积（）面积小计（）户数比要求配比高层（32F)8949643673164772 29%30%1053723858922%15%1164345074125%25%1332483176914%15%高层复式（32F)118180212402124010%15%合计1710、30186012186012100%100%116+89+89+133得房率：77.97%116+105+105+118复式得房率：78.17%方案一流线分析社区主出入口地库出口地库入口地库出入口社区人行出入口纵 一 路中学出入口小学出入口人行天桥学校出入口社区出入口地库出入口城市道路人行流线 方案一消防分析城市道路消防流线消防出入口消防登高面消防回车场消防出入口消防出入口纵 一 路 方案一日照分析0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时图例：日照时间计算软件：天正日照地理位置：德化计算时间：冬至日9:0015:00结论：满足日照要求基地内住宅日照满足冬至日1小时要求，幼儿园日照满足冬至日311、小时要求。对周边地块日照无恶化。方案一地库一层地库二层地库局部两层地库单车位指标：32/辆地库面积：57280车位数：1790辆地库出入口地库出入口地库出入口 方向二：高低配 洋房西侧排布东侧日照受限丽景湾，容积率不足南北排布东侧日照受限丽景湾，容积率不足33F-T411F洋房幼儿园 高层全大面宽平层前提下，T2复式洋房排布高层东侧8栋山墙间距不满足高层东侧9栋洋房最大化、占比17%33F-T49F洋房幼儿园11F洋房 高层全大面宽平层前提下，T2复式洋房排布 方案二：高低配 东南方向鸟瞰 社区大堂透视 高层住宅透视 洋房透视 方案二总图 方案二指标德化G2020-07地块指标表项目指标单位备12、注建设用地面积68825.23容积率3.0-1.0容积率3.0限高18100m18M建筑高度100M总建筑面积262187.69 地上计容面积206475.69其中高层（33F)151570.09洋房复式（9F)33950.00复式占比16.44%配套设施面积20955.60其中商业14000.00计容面积的8%，实际占比6.78%幼儿园4003.00用地面积5850，建筑面积4003养老服务设施337.6020/百户，且200社区用房700.00含100社区党群服务中心物业管理用房730.0010万以下按总建筑面积4，超出的按超出部分的2计算社区卫生室85.00建筑面积15/千人通信机房6013、.0060开闭所200.00200300环网柜40.0040-50配电室800.00暂按每5万方设置1个，每个200地下不计容建筑面积55712.00 单车位32其中非人防车库45388.00 人防车库10324.00计容面积的5%建筑占地面积20230.27建筑密度29.39%-30%绿地率30%-30%住宅总户数1688户居住总人数5402人3.2人/户非机动车停车位3457辆机动车停车位1934辆1.2车位/100其中地面停车位193辆按地上占比10%地下停车位1741辆其中非人防停车位1447辆31/车位人防停车位294辆35/车位 方案二功能分布洋房吊2F商业1F商业幼儿园高层 方案14、二产品分布89户型105户型116户型115复式125复式133户型户型配比表产品（）户数（户）面积（）面积小计（）户数比要求配比高层（33F)8951244882151570 30%30%1051922016011%15%1164164908825%25%1332883744017%15%复式（9F)11510512075339506%10%1251752187511%5%合计1688185520185520100%100%116+89+89+133得房率：77.97%116+105+105+116得房率：78.12%方案二流线分析社区主出入口地库出入口社区人行出入口中学出入口小学出入口人行15、天桥学校出入口社区出入口地库出入口城市道路人行流线 方案二消防分析纵 一 路消防出入口消防出入口城市道路消防流线消防出入口消防登高面消防回车场 方案二日照分析0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时图例：日照时间计算软件：天正日照地理位置：德化计算时间：冬至日9:0015:00结论：满足日照要求基地内住宅日照满足冬至日1小时要求，幼儿园日照满足冬至日3小时要求。对周边地块日照无恶化。方案二地库局部两层地库单车位指标：32/辆地库面积：55710车位数：1741辆一层地库二层地库地库出入口地库出入口地库出入口 场地利用 539.5529.7532.7522.32211535.9532.152516、.8532.8533.2523.6539.9538.2542.3场地现状地块南北高差7M，东西高差10M，整体最大高差17M535.6536.2532.8527.5524.3525.61-1剖面537.9536.5529.5533.5527.4524.1532.2536.12-2剖面 536.2526.4531.0535.5-1F商业1F商业架空层架空层-1F地下车库-2F地下车库原始地形1-1剖面FIRST:东西台地、南北找坡劣势：场地内消防道路组织困难，地库开挖成本较高-2F地下车库529.50533.5536.0539.0537.51F商业1F商业-1F地下车库i=0.98%原始地形2-17、2剖面场地利用539.5529.7532.7522.31122531.0535.5526.4536.2529.5537.5 -2F地下车库529.50533.5536.0539.0537.51F商业1F商业-1F地下车库原始地形536.2526.4535.0535.5-2F商业1F商业架空层架空层-1F地下车库-2F地下车库原始地形-1F商业2-2剖面SECOND:东西找平、南北找坡优势：场地内部平整，地库开挖成本最低场地利用1-1剖面i=0.98%539.5529.7532.7522.31122535.5526.4536.2537.5529.5 产品Product 多样化起居，引领时代新生活18、 边做饭、边聊天，家和万事兴 高赠送，使用面积最大化 平衡得房率：拼接方式住宅产品配比要求117+100+100+117(单层434）117+89+89+130（单层425）组合方式117+89+89+117117+100+100+117130+89+89+130130+100+100+130117+89+89+130117+100+100+130大配小平衡得房率最终选择 提高得房率：缩小核心筒面积分筒（丽景湾核心筒）86.48关于进一步做好高层住宅电梯设计的通知2019年12月实施中规定，18层及以上的高层住宅，每单元电梯至少有一组不少于2台成组布置面积减少11.102.9M层高，踏步17步19、，剪刀梯轴线7.1M合筒（本案核心筒）75.38 高层8989三面宽、3房2卫双阳台整墙收纳交互式餐厨赠送面积：11.63赠送率：13.09%半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台）高层亮点增强南北通风 丽景湾891.北卧进深2.6M2.双阳台本案89标准化891.北卧进深2.4M2.单阳台1.北卧进深2.4M2.单阳台3.南次卧飘窗无法改造2.4M2.4M2.6M1231212 高层1053.5面宽、3+1房2卫充裕收纳5.1M方厅完整三房赠送面积：14.93赠送率：14.24%半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台）标准化1011.5.1ML型厅2.北卧进深25002.5M本案1051.5.120、M方厅2.完整三房3.大面宽阳台3.1M5.1M丽景湾1091.3.6M竖厅2.北卧进深2.4M3.单阳台3.6M2.5M13212123 高层116四面宽、4房2卫6.3M舒适横厅双阳台完整四房赠送面积：15.29赠送率：13.16%半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台）1.4+1房导致所有尺寸偏小2.餐厅2.4M轴线，不符合使用要求3.德化居民对房间尺寸舒适度要求较高标准化1232.4M丽景湾1201.4.4M竖厅2.餐厅轴线面宽2.7M3.北卧进深2.5M,2.7M面宽2.5M4.4M2.7M5.7M1.6.3M舒适横厅2.完整四房本案1166.3M3.1M3.1M1231221 高层121、33四面宽、4+1房2卫豪华6.4M横厅南北阳台充裕收纳赠送面积：19.36赠送率：17.04%半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台）1.4.9M竖厅2.餐厅3M3.主卧衣帽间太小丽景湾1381.6.4M横厅2.南北阳台3.四房完整，尺度舒适本案1333.7M6.4M3.1M3.1M4.9M3.0M1.3M123123 高赠送，提升产品力高层893室2卫2厅赠送率：13.09%高层1053+1室2卫2厅赠送率：14.24%高层1164室2卫2厅赠送率：13.16%高层1334+1室2卫2厅赠送率：17.04%高层复式 高层复式组合方式根据福建省城市规划管理技术规定上空面积不得大于最小层套内面积22、的30%上小下大上大下小上下均衡 高层复式组合方式T6全复式两层六户，相当于T3连廊长得房率较低两层六户，相当于T3得房率较低T4中间户2+2复式两层八户，相当于T4连廊长得房率较低T6中间户2+2复式T4边户2+2复式两层七户相当于T3.5得房率较低连廊8面宽连廊4面宽连廊8面宽连廊6面宽是否有T4，且连廊短的组合？高层复式产品选择错层复式，每层一户奇数层挑空赠送偶数层挑空赠送 高层复式组合选择T4边户错层复式连廊短得房率高首层架空边户平层中间户平层错层复式 楼梯间楼梯间走道走道挑空同等面积段、错层复式优势传统2+2复式面积：餐客厨卫卧+走道*2+楼梯间*2错层复式：交通空间减少、功能空间更23、大楼梯间错层复式面积：餐客厨卫卧+走道+楼梯间挑空楼梯间+挑空=14.51占最小层面积的33.9%挑空占最小层面积30%高层复式1171F2F三面宽朝南，4房3卫南北通透，双阳台高赠送，完整四房半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台、挑空）赠送面积：27.21赠送率：23.18%高层复式1191F2F五面宽朝南，4房3卫南北通透，双阳台高赠送，完整四房半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台、挑空）赠送面积：29.08赠送率：24.28%高赠送，提升产品力高层复式117 三面宽朝南4室3卫2厅赠送率：23.18%高层复式119 五面宽朝南4室3卫2厅赠送率：24.28%高层133+89+89+11624、单元编号单元单位：序号户型编号DAC/1户型建筑面积133.5988.84116.172套内建筑面积（不含阳台）96.9865.1085.853阳台建筑面积7.184.174.734户型分摊面积29.4319.5725.595赠送率17.04%13.09%13.16%/6套内面积合计104.1669.2790.587单元总建筑面积14105.528套内面积系数77.97%89A89A116C133D方案一方案二 高层118（复式）+105+105+116单元编号单元单位：序号户型编号FEBC/1户型建筑面积119.78117.39104.85115.872套内建筑面积（不含阳台）87.398525、.5278.1485.853阳台建筑面积6.246.243.834.734户型分摊面积26.1525.6322.8925.295赠送率24.28%23.18%14.24%13.16%/6套内面积合计93.6391.7681.9790.587单元总建筑面积14095.768套内面积系数78.17%105B105B116C复式EF方案一 高层118（复式）+105+105+116单元编号单元单位：序号户型编号BC/1户型建筑面积104.72115.712套内建筑面积（不含阳台）78.1485.853阳台建筑面积3.834.734户型分摊面积22.7525.145赠送率14.24%13.16%/6套26、内面积合计81.9790.587单元总建筑面积14548.388套内面积系数78.27%105B105B116C116C方案二 洋房复式1.独梯入户2.首层庭院3.顶层露台4.架空花园125六面宽复式115六面宽复式125五面宽复式1234 洋房复式一层平面单元编号单元单位：序号户型编号GHK/1户型建筑面积124.44115.39128.652套内建筑面积（不含阳台）92.0484.9392.733阳台建筑面积4.284.386.844户型分摊面积28.1326.0829.085赠送率33.78%33.52%80.74%/6套内面积合计96.3289.3199.577单元总建筑面积972.527、88套内面积系数77.40%架空层129方案二125G125G 洋房复式偶数层平面115H115H 洋房复式奇数层平面 洋房复式屋顶层平面125K125K 六面宽朝南，4房3卫3厅高赠送6.7m舒适大横厅独立电梯厅入户洋房复式125半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台、挑空）赠送面积：42.04赠送率：33.78%四面宽朝南，4房3卫2厅高赠送6.6m舒适大横厅独立电梯厅入户洋房复式115半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台、挑空）赠送面积：38.68赠送率：33.52%五面宽朝南，4房4卫3厅高赠送，超大露台6.6m舒适大横厅独立电梯厅入户洋房复式125半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台、28、挑空）全赠送（露台）赠送面积：41.14露台赠送62.73赠送率：31.98%62.73 高赠送，提升产品力洋房复式125，六面宽朝南4室3卫3厅赠送率：33.78%洋房复式115，四面宽朝南4室3卫2厅赠送率：33.52%洋房复式125，五面宽朝南4室4卫3厅赠送率：31.98%体验 社区大堂+单元入户+架空体验 归家流线街客邻团生活街区社区大堂公共景观单元入户街堂客邻沿街商业带社区大堂组团空间单元入户堂宅户宅户社区客厅团邻里空间宅前空间 街 堂 堂 堂 客 团 邻 宅 户 架空大堂：景观渗透 架空大堂：景观渗透 架空大堂：景观渗透 立面 横向线性+简洁大气+品质细节 丽景湾一期 丽景湾一期29、 高层细部深咖色多彩漆冷灰色仿石涂料夹胶玻璃栏板 高层细部深咖色多彩漆冷灰色仿石涂料透明Low-E玻璃 洋房细部深灰色面砖夹胶玻璃栏板冷灰色仿石涂料深咖色多彩漆 洋房细部深灰色面砖冷灰色仿石涂料透明Low-E玻璃 总结Summary 溢价体系规划内外兼修产品精心打磨体验温暖归家品牌大牌入驻成本控制输出立面精细提升溢价2000六大价值体系 大尺度中庭、首层全架空规划 极致面宽、多样起居引领新生活产品 极致体验、7重空间完美演绎体验 精雕细琢、品质提升立面 536.2535.51F商业架空层原始地形-2F商业架空层-1F地下车库-2F地下车库-1F商业526.4535.0化不利为有利、有效控制成本立面 世界500强企业、深耕德化品牌 最大中庭方案一方案二最大货值方案回顾 THANKS