1、阳光城无锡经开区项目概念规划方案Y A N G OY A N G OW U X IW U X IE C O N O M I CE C O N O M I CD E V E L O P M E N TD E V E L O P M E N TZ O N EZ O N EP R O J E C TP R O J E C TC O N C E P TC O N C E P TP L A N N I N GP L A N N I N GS C H E M ES C H E M E2020041 龙湖无锡2 绿地无锡西水东3 万科无锡维园4 绿地无锡东望景苑5 中星无锡6 融创无锡7 无锡顺驰天鹅湖8 2、复地无锡公园城9 绿地天空树10.碧桂园金茂悦山上海柏涛无锡楼盘分布地图23541876本案910我司设计无锡项目中星无锡万科维园容积率：1.21.2总面积：11万方容积率：1.51.5总面积：11万方绿地西水东容积率：2.82.8总面积：21万方融创无锡容积率：2.42.4总面积：15万方绿地东望景苑容积率：3.23.2总面积：14万方龙湖无锡容积率：2.82.8总面积：56万方绿地天空树金科无锡蠡湖容积率：1.21.2总面积：56万方容积率：2.052.05总面积：33万方金科无锡一部金科无锡蠡湖2018年 建造中业态：商业、叠墅规模：52万平方米主题：东方文化新亚洲绿地天空树2017年 3、建造中业态：住宅、商业规模：33万平方米主题：城市生活复合体碧桂园金茂悦山2017年 建造中业态：高层、小高、叠拼规模：19万平方米主题：新古典风格龙湖无锡2011年 建造中业态：商业、洋房、公寓规模：56万平方米主题：红砖洋房+风情商业绿地西水东2014年 建造中业态：商业、酒店、公寓规模：21万平方米主题：新古典立面+超高层酒店万科维园2016年 建造中业态：洋房、公寓规模：11万平方米主题：维罗纳风情小镇绿地东望景苑2015年 建造中业态：高层公寓规模：11万平方米主题：新古典、大花园中星无锡2009年 建造中业态：联排、公寓规模：11万平方米主题：中式园林别墅融创无锡2012年 建造中4、业态：洋房、公寓规模：15万平方米主题：新古典风格阳目录contents壹贰叁肆伍相地韬略营城示范户型立面陆壹相地省际区位长三角中心 文旅重地基地位于江苏省无锡市，是国务院批复确定的中国长江三角洲的中心城市之一、重要的风景旅游城市；无锡是国家历史文化名城，是中国民族工业和乡镇工业的摇篮，是苏南模式的发祥地。无锡一小时高铁圈城市包括，上海、南京、苏州；距离苏州市直线距离35km；距离南通市直线距离80km；距离上海市直线距离110km；距离杭州市直线距离140km；距离南京市直线距离80km；上海市南通市杭州市南京市无锡市苏州市紧邻太湖 交通便捷基地位于无锡市经开区，经开区是无锡市的价值高地，该5、片区交通成熟，配套完善且能级较高；经开区定位为无锡高质量发展的领跑者、城市行政中心、科技中心、金融中心。距无锡市东站16km，25min车程；距无锡新区站6.7km，12min车程；距无锡南站7.2km，13min车程；距苏南硕放国际机场10km，14min车程。城际区位无锡市政府滨湖区政府SITE苏南硕放国际机场6.2KM无锡南站5KM范围圈无锡新区站8.3KM4.2KM3.2KM无锡站10.0KM无锡东站太湖10 KM范围圈上位规划科技人文社区 紧邻城市绿轴SITE基地北侧为现状科研用地；基地西侧为规划城市绿化轴线；科技人文氛围浓厚，景观资源良好。配套分析配套齐全 生活便利SITE邻里中心6、规划小学规划幼儿园规划中学规划医院华联超市配套：基地周边小学、医院、超市配备齐全，生活便利达；距离无锡地铁一号线塘铁桥站直线距离1.8km公共交通：距无锡市政府3.7km，距无锡新区站6.7km；附近180m为公交站点。和畅小学外国语学校江南中学规划小学华清医院华庄商业广场地铁1号线塘铁桥地铁1号线金匮公园交通分析临近机场火车站 交通便捷道路：基地南侧为吴都路，西侧为华清大道，北侧为和畅路；基地东面规划道路；基地距最近高速出入口3.7km。公共交通：与无锡新区站直线距离4.2km；与无锡南区站直线距离6.2km；与苏南硕放国际机场直线距离8.3km；附近最近公交站点180m。无锡南站6.2 K7、M太湖基地周边水系环绕 绿地丰富基地北侧西侧南侧均有现状水系基地周边绿地较多南侧为现状高层，对本地块有一定压迫感无锡竞品SITE融创壹号院2 KM范围圈5KM范围圈万科翡翠之光万科翡翠东方占地面积：7.5万方容积率：1.8面积段：3居室：110、127、1364居室：132、148类型：高层、叠墅融 创 壹 号 院高低配居多 产品面宽较大用地面积：6.7万方容积率：2.3面积段：高层：98、100、128小高：131类型：高层、小高万 科 翡 翠 之 光绿城凤起和鸣7KM范围圈用地面积：6.7万方容积率：2.3面积段：高层：98、100、128小高：131类型：高层、小高万 科 翡 翠 东 方8、用地面积：9.7万方容积率：2.2面积段：高层：142、153叠墅：170类型：高层、叠墅绿城凤起和鸣竞品规划分析万科翡翠东方示范区范围中央景观花园范围中央景观大花园双景观轴两边高中间低无锡竞品万科翡翠东方大高层170四面宽4室2厅3卫小高层124三面宽3室2厅2卫大高层147四面宽4室2厅2卫项目名称万科翡翠东方开发商万科建筑类别高层、小高占地面积10.83总建筑面积33.3万容积率2.3单价高层精装3.1-3.2W，小高3.1W项目名称融创壹号院开发商融创建筑类别高层、叠加占地面积7.5万总建筑面积19.4万容积率1.8单价高层精装3.1-3.2W小高层127-3.5宽3室2厅2卫无锡竞品9、融创壹号院小高层110-3宽3室2厅2卫小高层136-3.5宽4室2厅2卫小高层131四面宽4室2厅2卫大高层98、110三面宽3室2厅1卫大高层128四面宽3室2厅2卫项目名称万科翡翠之光开发商万科建筑类别高层、小高占地面积6.68万总建筑面积21万容积率2.3单价高层精装2.9-3.05W无锡竞品万科翡翠之光项目名称绿城凤起和鸣开发商绿城建筑类别高层、洋房、叠墅占地面积9.7万总建筑面积21.3万容积率2.2单价高层均价3.2W大高层112-3面宽3室2厅2卫大高层138-3面宽3室2厅2卫无锡竞品绿城凤起和鸣大高层142-3面宽4室2厅2卫竞品总结项目信息规划形态户型产品立面风格万科翡翠10、之光融创壹号院绿城凤起和鸣开发商：万科占地面积：6.7万方容积率：2.3单价：均价约30000元/中轴景观带，序列感突出，空间形态缺少变化大高层(三面宽98)大高层(三面宽100)大高层(四面宽128)小高层(四面宽131)现代风格开发商：融创占地面积：7.5万方容积率：1.8单价：约33000元/高层“L”型布局，空间形态序列感弱，大高层(三面宽110)大高层(三面宽127)大高层(三面宽136)现代风格开发商：绿城占地面积：9.7万方容积率：2.2单价：33000元/起高层“L”型布局，中央景观轴大高层（3面宽112）现代风格高层大户型阳台面宽适中，但级配无明显区分高层大户型方正有质，但级11、配无明显区分大面宽，高层户型大阳台总图形态上以高低配为主，注重景观轴线、花园尺度产品上注重大面宽、宽景阳台以及房间整体的尺度和舒适度万科翡翠东方开发商：万科占地面积：10.83万方容积率：2.3单价：均价约31000元/中央大花园十字轴景观两边高中间低小高层(三面宽124)大高层(四面宽147)大高层(四面宽170)现代风格大面宽高层户型大阳台大高层（3面宽138）大高层（3面宽142）所具备的优势不利的影响资源：基地周边配套设施与文体、教育、医疗、自然资源丰富，规划学校与医院、濒临城市绿轴交通：基地南侧临通锡高速，交通便利。配套：距苏南硕放国际机场与无锡南站仅13min车程；周边产业聚集。政12、策：设立太湖新区，规划明确，行政中心发展势头迅猛，未来可期。基地：基地东北角为规划幼儿园，影响基地内排布；西侧限制只能做高层（18-26F）。周围：地块外南侧为百米高层，影响本项目最南侧住宅品质配套：周边生活配套设施均为规划中。商业：基地2km范围内无集中商业。市场：周边新盘去化一般贰韬略规划条件用地性质：居住用地用地面积：83457容积率：1.0R2.02.0-2.2建筑密度：30%建筑高度：80 M，且9F，且沿华清大道住宅高度18-26F；绿地率：30%用地红线禁止机动车出入口控制线营销定位：首改+改善型居住价值分析一级区域二级区域水系绿地1、地块外围均有城市道路，有一定噪音干扰，西侧虽13、有城市公园，但紧邻地块为城市干道，噪音干扰大，因而基地外围为第二价值区；2、地块中心区域静谧无扰，为第一价值区。一级区域二级区域强排制约条件1 1、幼儿园：日照影响地块东北角有规划12班幼儿园用地，本地块规划对其有一定日照影响；幼儿园售楼处18-26F限高区2 2、售楼处：场地预留地块北侧综合景观资源较好，且可结合后期社区口部一起打造示范区，因而考虑将示范区放置于地块北侧；3 3、1818-26F26F限高区：层数限制地块西侧建筑控制线10m以内为18-26F限高区，限高区内仅可布置高层，不可布置多层。4 4、售价高层32000/洋房9F 36000/洋房10F 35500/洋房11F 35014、00/5 5栋高层洋房最大化无空间形态售楼处空间极小9 9栋高层洋房品质高空间形态好超大会所6 6栋高层洋房量较大售楼处空间局促7 7栋高层售楼处空间局促8 8栋高层售楼处空间较优洋房/四面宽/10.4万总货值：56.256.2亿总货值：54.454.4亿总货值：55.455.4亿总货值：55.155.1亿总货值：55.155.1亿高层L L型布局高层L L型布局种类面积段面宽总量洋房143143四面宽10.410.4万 高层1061063.53.5面宽6 6万1241243.53.5面宽种类面积段面宽总量洋房143143四面宽9.29.2万高层1061063.53.5面宽7.27.2万12415、1243.53.5面宽种类面积段面宽总量洋房143143四面宽8.08.0万高层1061063.53.5面宽8.48.4万1241243.53.5面宽种类面积段面宽总量洋房143143四面宽7.07.0万高层1061063.53.5面宽9.49.4万1241243.53.5面宽种类面积段面宽总量洋房143143五面宽5.65.6万高层1061063.53.5面宽10.810.8万 1241243.53.5面宽5 5栋高层优点：洋房量最大缺点：无中心花园售楼处空间局促总货值56.256.2亿种类面积段面宽总量洋房143143四面宽10.410.4万高层1061063.53.5面宽6 6万122116、223.53.5面宽L L型排布高层与洋房组团感强，售楼处结合社区门厅一体化打造。一字型南侧高层对洋房产生遮挡，压抑感较强，不建议选择。种类面积段面宽总量洋房143143四面宽9.29.2万高层1061063.53.5面宽7.27.2万1241243.53.5面宽6 6栋高层 L L型排布6 6栋高层一字型排布种类面积段面宽总量洋房143143四面宽9.29.2万高层1061063.53.5面宽7.27.2万1241243.53.5面宽总货值55.455.4亿总货值55.455.4亿日照过计容满足7 7栋高层8 8栋高层8 8栋高层方案售楼处位于北侧高层之间，压抑感较强。且两种方案与六栋高层方17、案相比货值仅高3 3千万，无明显货值优势故不建议选择。种类面积段面宽总量洋房143143四面宽8 8 高层1061063.53.5面宽8.48.4万1241243.53.5面宽总货值55.155.1亿种类面积段面宽总量洋房143143四面宽7 7 高层1061063.53.5面宽9.49.4万1241243.53.5面宽总货值55.155.1亿模式一（左五右四）：高层对称感强，洋房中心景观花园，北侧售楼处空间形态极佳。模式二（左六右三）：空间层次呈现均好性，无空间变化，售楼处位置较局促，不建议选择。模式三（U U型排布）：售楼处位于北侧两栋高层之间，压迫感较强，洋房排布呈现均好性，无空间变化，18、不建议选择。9 9栋高层(左五右四)种类面积段面宽总量洋房143143五面宽5.65.6 高层1061063.53.5面宽10.810.8万1241243.53.5面宽种类面积段面宽总量洋房143143五面宽5.65.6 高层1061063.53.5面宽10.810.8万1241243.53.5面宽种类面积段面宽总量洋房143143五面宽5.65.6 高层1061063.53.5面宽10.810.8万1241243.53.5面宽总货值55.455.4亿总货值55.455.4亿总货值55.455.4亿9 9栋高层（左六右三）9 9栋高层(U(U型排布)5 5栋高层洋房最大化无空间形态售楼处空间极19、小9 9栋高层洋房品质高空间形态好超大会所6 6栋高层洋房量较大售楼处空间局促7 7栋高层售楼处空间局促8 8栋高层售楼处空间较优洋房/四面宽/10.4万总货值：56.256.2亿总货值：54.454.4亿总货值：55.455.4亿总货值：55.155.1亿总货值：55.155.1亿高层L L型布局高层L L型布局种类面积段面宽总量洋房143143四面宽10.410.4万 高层1061063.53.5面宽6 6万1241243.53.5面宽种类面积段面宽总量洋房143143四面宽9.29.2万高层1061063.53.5面宽7.27.2万1241243.53.5面宽种类面积段面宽总量洋房14320、143四面宽8.08.0万高层1061063.53.5面宽8.48.4万1241243.53.5面宽种类面积段面宽总量洋房143143四面宽7.07.0万高层1061063.53.5面宽9.49.4万1241243.53.5面宽种类面积段面宽总量洋房143143五面宽5.65.6万高层1061063.53.5面宽10.810.8万 1241243.53.5面宽关键点：1.1.洋房最大化，货值最大2.2.超长中轴3.3.结合售楼处打造一体化的社区门厅设计关键点：1.1.产品面宽资源最大化2.2.中心花园3.3.奢华启动区，功能多样性9 9栋高层6 6栋高层叁营城礼序-写意东方揽境-雅致现代起承转21、合道行中正洋房气质盘超长中轴超大面宽 中心大花园奢华启动区 中央社区关键点：1.洋房最大化，货值最大2.超长中轴3.结合售楼处打造一体化的社区门厅设计关键点：1.产品面宽资源最大化2.中心花园3.奢华启动区，功能多样性礼序-写意东方揽境-雅致现代起承转合道行中正洋房气质盘超长中轴超大面宽 中心大花园奢华启动区 中央社区关键点：1.洋房最大化，货值最大2.超长中轴3.结合售楼处打造一体化的社区门厅设计关键点：1.产品面宽资源最大化2.中心花园3.奢华启动区，功能多样性方案一总图经开区地块经济技术指标项目数量单位备注总用地面积83457.00总建筑面积220425.00容积率2.00地上计容总建筑22、面积166914.009层限高80m其中住宅洋房面积55790.00高层面积107842.30不可售计容建筑面积3281.70其中社区卫生服务站150.00净菜超市200.00居家养老用房350.00社居委用房500.00物业管理用房881.70总建筑面积的4文体活动用房460.00公厕60.00消防控制室100.00配电房540.00门卫40地下非计容总建筑面积53511.00其中人防面积17634.00按照总建筑面积的8%配置非人防面积35877.00建筑占地面积12400.00其中住宅占地面积10078.00配套用房占地面积2322.00绿地率30%30%建筑密度14.86%30%住宅总23、户数1350户住宅总人数43203.2人/户机动车总停车位1652辆其中地上停车数量165辆地下停车数量1486辆其中非人防车位1034辆人防车位452辆非机动车停车位1426辆其中住宅非机动车1350辆社区配套公建76辆机动车停车位：1652非机动车停车位：1426住宅16361.0辆/100住宅13501.0个/户社区配套公建150.6辆/100社区配套公建763.0辆/100方案一鸟瞰图豪宅设计五大配置体系超大平层地会所超大前区天会所礼仪轴线礼仪轴线超大前区天会所集中下沉庭院超大平层集中下沉庭院天会所礼仪轴线5M5M250M250M50M50M63M63M50M50M30M30M轴线组团24、景观30M30M50M50M组团景观50M50M组团景观55M55M50M50M集中下沉庭院30M30M集中下沉庭院奢享平层极致面宽私梯入户礼仪中轴产品分布图南侧7个四面宽125单元可以替换为6个五面宽143洋房，量少300可以在局部洋房加层数产品分布图1061063.53.5面宽面宽1221223.53.5面宽面宽1251254 4面宽面宽1431435 5面宽面宽户型级配逻辑：土地价值高的区域对应大面积户型，价值低的区域对应小户型户型面积段 户型面积/户数建筑面积类型总面积/户数比T4高层10647250258.3107842.335%12247257584.035%洋房12512615725、50.055790.09%14328040040.021%合计1350163632.3100%营销提供面积段营销提供面积段105105120120140140高度与间距建筑间距符合规范，建筑层数分为两种，东西西侧分布26层/27FT4高层其余楼栋均为9F/10F。设计依据：高层与高层平行间距40米高层与高层山墙间距13米（单侧或无开窗）高层与高层山墙间距15米（两侧开窗）基地内部楼栋倾角为16，满足间距折减0.9（已与无锡施工图单位确认）26F26F9F9F10F10F27F27F日照分析无锡当地需要考虑镜像日照，已与当地施工图院确认过1 1小时小时2 2小时小时3 3小时小时4 4小时小时526、 5小时小时北侧幼儿园按要求布置，建筑和场地均满足当地日照要求根据江苏省城市规划管理技术规定，需满足中小城市住宅建筑不应低于大寒日2小时日照标准。本项目满足规范要求分析软件：众智日照分析11.0版分析类别：多点区域分析分析时间19-09-12 15:50:53北方向（度）：90度城市：无锡经度：12018纬度：3135日期：01-01-20节气：大寒开始时间（太阳时）：08:00:00结束时间（太阳时）：16:00:00统计方式：累计采样点间距（米）：1.00有效时间设置：最小连续时间（分钟）：30最大时间段数：2受影面高度（米）：0.90消防流线形成闭合环路，消防出入口结合小区出入口设置，消27、防登高面长度与住宅同宽，宽度为10米，距离建筑操作面5米，满足防火规范相关要求。消防流线隐形消防流线消防登高面采用人车分流形式。区内机动车从小区出入口直接进入地下车库或停靠在小区边界处地上停车位。地面结合景观预留仅供应急，消防，防灾使用的应急出入口。消防分析交通分析地库出入口小区出入口地上停车位景观分析内部组团景观：规划成纵横两条景观轴线和一个完整的大尺度中央景观空间，尺度分别为60*90米，其他组团尺寸不一，将组团景观渗透到各个住户入户空间，形成交相辉映的优质景观空间。景观节点组团景观景观轴线地库平面图地下建筑面积：53511.00平方米人防车库面积：17634.00平方米地下停车位：14828、6辆单车位指标：36平方米/辆非机动车停车位：1426辆人防区礼序-写意东方揽境-雅致现代起承转合道行中正洋房气质盘超长中轴超大面宽 中心大花园奢华启动区 中央社区关键点：1.洋房最大化，货值最大2.超长中轴3.结合售楼处打造一体化的社区门厅设计关键点：1.产品面宽资源最大化2.中心花园3.奢华启动区，功能多样性方案二总图华清大道与吴都路交叉口地块经济技术指标项目数量单位备注总用地面积83457.00总建筑面积220425.00容积率2.00地上计容总建筑面积166914.009层限高80m其中住宅洋房面积91872.30高层面积71760.00不可售计容建筑面积3281.70其中社区卫生服务29、站150.00净菜超市200.00居家养老用房350.00社居委用房500.00物业管理用房881.70总建筑面积的4文体活动用房460.00公厕60.00消防控制室100.00配电房540.00门卫40地下非计容总建筑面积53511.00其中人防面积17634.00按照总建筑面积的8%配置非人防面积35877.00建筑占地面积14994.00其中住宅占地面积12672.00配套用房占地面积2322.00绿地率30%30%建筑密度17.97%30%住宅总户数1280户住宅总人数40963.2人/户机动车总停车位1652辆其中地上停车数量165辆地下停车数量1486辆其中非人防车位1034辆人防30、车位452辆非机动车停车位1356辆其中住宅非机动车1280辆社区配套公建76辆机动车停车位：1652非机动车停车位：1356住宅16361.0辆/100住宅12801.0个/户社区配套公建150.6辆/100社区配套公建763.0辆/100方案二鸟瞰图产品分布图户型面积段 户型面积/户数建筑面积类型总面积/户数比T4高层10631233072.071760.024%12431238688.024%洋房12511614616.091872.310%14354077256.342%合计1280163632.3100%户型级配逻辑：土地价值高的区域对应大面积户型，价值低的区域对应小户型南侧6个三面31、宽125单元可以替换为5个四面宽143洋房，量少600，可以在局部洋房加层数1061063.53.5面宽面宽1241243.53.5面宽面宽1251253 3面宽面宽1431434 4面宽面宽营销提供面积段营销提供面积段105105120120140140高度与间距建筑间距符合规范，建筑层数分为两种，东西西侧分布26层/27FT4高层其余楼栋均为9F/10F。设计依据：高层与高层平行间距40米高层与高层山墙间距13米（单侧或无开窗）高层与高层山墙间距15米（两侧开窗）基地内部楼栋倾角为16，满足间距折减0.9（已与当地施工图单位确认）26F26F9F9F10F10F27F27F日照分析无锡当地32、需要考虑镜像日照，已与当地施工图院确认过1 1小时小时2 2小时小时3 3小时小时4 4小时小时5 5小时小时北侧幼儿园按要求布置，建筑和场地均满足当地日照要求根据江苏省城市规划管理技术规定，需满足中小城市住宅建筑不应低于大寒日2小时日照标准。本项目满足规范要求分析软件：众智日照分析11.0版分析类别：多点区域分析分析时间19-09-12 15:50:53北方向（度）：90度城市：无锡经度：12018纬度：3135日期：01-01-20节气：大寒开始时间（太阳时）：08:00:00结束时间（太阳时）：16:00:00统计方式：累计采样点间距（米）：1.00有效时间设置：最小连续时间（分钟）：333、0最大时间段数：2受影面高度（米）：0.90景观分析内部组团景观：规划成纵横两条景观轴线和一个完整的中央景观空间，其他组团尺寸不一，将组团景观渗透到各个住户入户空间，形成交相辉映的优质景观空间。景观节点组团景观景观轴线地库平面图地下建筑面积：53511.00平方米人防车库面积：17634.00平方米地下停车位：1486辆单车位指标：36平方米/辆非机动车停车位：1426辆人防区消防流线形成闭合环路，消防出入口结合小区出入口设置，消防登高面长度与住宅同宽，宽度为10米，距离建筑操作面5米，满足防火规范相关要求。消防流线隐形消防流线消防登高面采用人车分流形式。区内机动车从小区出入口直接进入地下车库34、或停靠小区边界处地上停车位。地面结合景观预留仅供应急，消防，防灾使用的应急出入口。消防分析交通分析地库出入口小区出入口地上停车位礼序-写意东方揽境-雅致现代起承转合道行中正洋房气质盘超长中轴超大面宽 中心大花园奢华启动区 中央社区关键点：1.洋房最大化，货值最大2.超长中轴3.结合售楼处打造一体化的社区门厅设计关键点：1.产品面宽资源最大化2.中心花园3.奢华启动区，功能多样性伍户型SITE竞品分析中锐星公元面积段：110-140容积率：2.50业态类型：洋房，32层T4高层售价：29000-37000元/融创壹号院面积段：110-136容积率：1.80业态类型：18层高层售价：33000元/35、万科翡翠之光面积段：98-131容积率：2.30业态类型：小高层，26层T4高层售价：29000元/万科翡翠东方面积段：124-189容积率：2.30业态类型：洋房售价：30000元/太湖绿城凤起和鸣面积段：112-200+容积率：2.20业态类型：小高层，高层，洋房售价：33000元/万科观湖礼著面积段：98-156容积率：1.35业态类型：小高层，高层，洋房售价：20000-22000元/中锐星公元万科翡翠东方万科翡翠之光万科观湖礼著绿城凤起和鸣融创壹号院竞品户型汇总中锐星公元万科观湖礼著绿城凤起和鸣万科翡翠东方万科翡翠之光融创壹号院115-135135+1103面宽3-2-21254面宽36、(3+1)-2-21333面宽4-2-21404面宽4-3-21404面宽4-3-2100-1151103面宽3-2-21273面宽3-2-21363面宽4-2-21123面宽3-2-21383面宽3-2-21103面宽3-2-2 高层1283.5面宽3-2-21314面宽4-2-21243面宽3-2-21273面宽4-2-21353面宽4-2-2竞品总结周边楼盘竞品以高层为主，少量叠加总价300W600W+差异化竞争丨产品力超越丨极致面宽1、高层（100-115）户型3面宽；2、高层（115-125）户型3面宽为主，局部4面宽；4、洋房（140-180）户型4面宽为主疫情背景下设计如何创新安37、宅双入口双流线梳理归家动线，实行后勤的分离，客户回家动线实现全自动无触碰洗消区空间模式、设备设施、材料部品方面的人性化设计物资库一定的储藏空间，便于囤积生活必需品隔离间多/微套房设计、紧急情况下的私密空间开阔公共空间全时段开阔的公共空间，便于居民有舒适的室外活动空间运动健身共享健身房、集装式健身盒休闲活动区域无人零售店、多元化医疗、共享社交空间居家办公区域多/微套房设计、复合私密空间、可变家具疫情当前，引发设计思考，项目可打造新的价值点控面积段超大面宽更多赠送私属空间产品策略针对市场空缺控总价享受更多阳光舒适度更多改造空间高溢价首层私家花园院落情户型产品模式140舒适叠加105现代高层120全38、客户群140奢华洋房1 4 01 4 0 奢 华 洋 房奢华多代居配置绿城凤起和鸣138户型三面宽3-2-2 小高层融创壹号院136户型四面宽4-2-2 洋房周边竞品本案140洋房户型一140 洋房（5面宽）140140洋房户洋房户型一型一（4+14+1房房2 2厅厅2 2卫）卫）实际使用面积（）实际使用面积（）138.11138.11计容面积（）计容面积（）140140赠送面积（）赠送面积（）20.2420.24其中其中公摊阳台公摊阳台9.689.68阳台（阳台（1/21/2）5.825.82飘窗飘窗4.744.74赠送率赠送率14.46%14.46%得房率得房率82.86%82.86%设计39、亮点1.6.4M大横厅2.户型方正，五面宽3.餐厅、客厅空间独立，南北通透4.4+1房2厅2卫，主卧超大舒适套间5.北向赠送超大入户阳台6.U型厨房，空间利用率高7.南向大面宽阳台，视野开阔，极尽奢华体验8.单电梯厅入户设计，使用效率提升一倍1 4 01 4 0 创 新 现 代舒适多代居配置绿城凤起和鸣138户型三面宽3-2-2 小高层融创壹号院136户型四面宽4-2-2 洋房周边竞品140 洋房（4面宽）设计亮点1.7.2M大横厅2.户型方正，四面宽3.餐厅、客厅空间独立，南北通透4.3+1房2厅2卫，主卧超大舒适套间5.赠送创新超大入户阳台（特殊时期储物空间）6.创新入户消杀空间7.U型厨40、房，空间利用高8.南向大面宽阳台，视野开阔，极尽奢华体验9.私家独立电梯厅入户体验本案140洋房户型二140140洋房户洋房户型二型二（3+13+1房房2 2厅厅2 2卫）卫）实际使用面积（）实际使用面积（）128.43128.43计容面积（）计容面积（）140140赠送面积（）赠送面积（）11.0611.06阳台（阳台（1/21/2）7.467.46飘窗飘窗3.63.6赠送率赠送率7.90%7.90%得房率得房率83.32%83.32%创新叠加多样化产品选择叠加模式分析模式二模式三平层平层平层平层顶叠顶叠叠加叠加叠加叠加叠加叠加市场此类产品较普遍，稀缺性稍差平层平层叠加叠加建成产品较少,产品41、稀缺一层一层送地库 送地库底叠底叠本案140洋房叠加户型标准层顶叠一层底叠庭院绿篱参考柏涛在无锡的金科蠡湖140 叠加一层（4面宽）设计亮点1.7.0M大横厅2.户型方正，四面宽3.餐厅、客厅空间独立，南北通透4.3房2厅2卫，主卧超大舒适套间5.赠送一层室外私家花园5.赠送一层室外私家花园6.赠送地下车库7.U型厨房，空间利用高8.南向大面宽阳台，直通室外私家花园，极尽奢华体验本案140叠加一层140140洋房户洋房户型二型二（3+13+1房房2 2厅厅2 2卫）卫）实际使用面积（）实际使用面积（）128.43128.43计容面积（）计容面积（）140140赠送面积（）赠送面积（）11.0642、11.06阳台（阳台（1/21/2）7.467.46飘窗飘窗3.63.6赠送率赠送率7.90%7.90%得房率得房率83.32%83.32%1F1401F140实际使用面积（）实际使用面积（）389.41389.41计容面积（）计容面积（）140140赠送面积（）赠送面积（）261.36261.36阳台（阳台（1/21/2）8.258.25飘窗飘窗4.24.2赠送率赠送率186.69%186.69%得房率得房率85.73%85.73%140 叠加底叠（2面宽）设计亮点1.7.0M大横厅2.餐客厅横厅设计3.3房2厅2卫，主卧超大舒适套间4.赠送户外入户花园，直接入户体验5.创新入户消杀空间6.43、赠送餐厅上空，空间多样化本案140叠加底叠140140洋房户洋房户型二型二（3+13+1房房2 2厅厅2 2卫）卫）实际使用面积（）实际使用面积（）128.43128.43计容面积（）计容面积（）140140赠送面积（）赠送面积（）11.0611.06阳台（阳台（1/21/2）7.467.46飘窗飘窗3.63.6赠送率赠送率7.90%7.90%得房率得房率83.32%83.32%底叠1F底叠2F2F1402F140实际使用面积（）实际使用面积（）264.19264.19计容面积（）计容面积（）140140赠送面积（）赠送面积（）128.96128.96阳台（阳台（1/21/2）0 0飘窗飘窗844、.168.16庭院（露台）庭院（露台）112.19112.19赠送率赠送率92.11%92.11%得房率得房率88.71%88.71%2F1302F130实际使用面积（）实际使用面积（）242.28242.28计容面积（）计容面积（）130130赠送面积（）赠送面积（）127.1127.1阳台（阳台（1/21/2）0 0飘窗飘窗8.168.16庭院（露台）庭院（露台）112.19112.19赠送率赠送率97.77%97.77%得房率得房率88.71%88.71%2F1402F140实际使用面积（）实际使用面积（）266.29266.29计容面积（）计容面积（）140140赠送面积（）赠送面积（45、）141.62141.62阳台（阳台（1/21/2）8.618.61露台露台112.19112.19挑空挑空20.8220.82赠送率赠送率101.16%101.16%得房率得房率89.43%89.43%2F1302F130实际使用面积（）实际使用面积（）257.7257.7计容面积（）计容面积（）130130赠送面积（）赠送面积（）142.52142.52阳台（阳台（1/21/2）6.756.75露台露台112.19112.19挑空挑空23.5823.58赠送率赠送率109.63%109.63%得房率得房率89.43%89.43%140 叠加（4面宽）设计亮点1.7.0M大横厅2.户型方正，46、四面宽3.餐厅、客厅空间独立，南北通透4.3+1房2厅2卫，主卧超大舒适套间5.家政玄关，交通流线互不干扰7.U型厨房，空间利用高8.南向大面宽阳台，视野开阔，极尽奢华体验9.私家独立电梯厅入户体验本案140叠加标准层140140洋房户洋房户型二型二（3+13+1房房2 2厅厅2 2卫）卫）实际使用面积（）实际使用面积（）128.43128.43计容面积（）计容面积（）140140赠送面积（）赠送面积（）11.0611.06阳台（阳台（1/21/2）7.467.46飘窗飘窗3.63.6赠送率赠送率7.90%7.90%得房率得房率83.32%83.32%标准层标准层140140实际使用面积（）实47、际使用面积（）147.7147.7计容面积（）计容面积（）140140赠送面积（）赠送面积（）13.5313.53阳台（阳台（1/21/2）8.348.34飘窗飘窗5.195.19庭院（露台）庭院（露台）0 0赠送率赠送率9.66%9.66%得房率得房率91.15%91.15%150 叠加（3面宽）设计亮点1.客厅挑空设计，赠送空间无限可能2.户型方正，三面宽3.餐厅、客厅空间独立，南北通透4.2+1房2厅2卫，双套间设计5.三露台赠送，屋顶花园7.U型厨房，空间利用高8.底复客厅+露台设计，视野景观+9.私家独立电梯厅入户体验本案150叠加户型140140洋房户洋房户型二型二（3+13+1房48、房2 2厅厅2 2卫）卫）实际使用面积（）实际使用面积（）128.43128.43计容面积（）计容面积（）140140赠送面积（）赠送面积（）11.0611.06阳台（阳台（1/21/2）7.467.46飘窗飘窗3.63.6赠送率赠送率7.90%7.90%得房率得房率83.32%83.32%顶叠1F顶叠2F顶复层顶复层150150实际使用面积（）实际使用面积（）260.64260.64计容面积（）计容面积（）150150赠送面积（）赠送面积（）120.35120.35阳台（阳台（1/21/2）0 0飘窗飘窗8.168.16庭院（露台）庭院（露台）112.19112.19赠送率赠送率80.23%49、80.23%得房率得房率90.33%90.33%1 2 51 2 5 -1 2 01 2 0 全 客 户 群满 足 各 组 织 结 构 家 庭 需 求万科翡翠东方124户型三面宽3-2-2 洋房125洋房（4面宽）设计亮点1.6.9M大横厅2.户型方正，四面宽3.餐厅、客厅空间独立，南北通透4.4+1房2厅2卫，主卧超大舒适套间5.厨房消杀洄游路线6.半开放厨房，空间利用高7.南向大面宽阳台，视野开阔，极尽奢华体验周边竞品本案125洋房户型125125洋房户型洋房户型（4 4房房2 2厅厅2 2卫）卫）实际使用面积（）实际使用面积（）124.87124.87计容面积（）计容面积（）12512550、赠送面积（）赠送面积（）9.769.76阳台（阳台（1/21/2）5.745.74飘窗飘窗4.024.02赠送率赠送率7.81%7.81%得房率得房率92.33%92.33%融创壹号院127户型三面宽3-2-2 小高层120120高层户型高层户型（3+13+1房房2 2厅厅2 2卫）卫）实际使用面积（）实际使用面积（）103.27103.27计容面积（）计容面积（）120120赠送面积（）赠送面积（）7.417.41阳台（阳台（1/21/2）4.294.29飘窗飘窗3.123.12赠送率赠送率6.18%6.18%得房率得房率77.80%77.80%120高层（3.5面宽）设计亮点1.5.7M大51、横厅2.户型方正，3.5面宽3.超大餐厅公区空间4.3+1房2厅2卫，主卧超大舒适套间5.北向赠送大阳台（改造后为卧室）6.U型厨房，空间利用高7.南向大面宽阳台，视野开阔，极尽奢华体验8.入户封闭清洁空间，过渡仓设计周边竞品本案120洋房户型万科翡翠之光128户型3.5面宽3-2-2 小高层万科观湖礼著127户型三面宽3-2-1 高层1 0 51 0 5 现 代 高 层105105高层户型高层户型（3 3房房2 2厅厅2 2卫）卫）实际使用面积（）实际使用面积（）92.8192.81计容面积（）计容面积（）105105赠送面积（）赠送面积（）7.857.85阳台（阳台（1/21/2）4.1952、4.19飘窗飘窗3.663.66赠送率赠送率7.48%7.48%得房率得房率77.80%77.80%105高层（3面宽）设计亮点1.5.6M大横厅2.户型方正，三面宽3.餐客厅设计4.3+1房2厅2卫，主卧超大舒适套间5.U型厨房，空间利用高6.南向大面宽阳台，视野开阔，极尽奢华体验7.入户清洁空间设计万科翡翠之光110户型三面宽3-2-2 高层融创壹号院110户型三面宽3-2-2 高层周边竞品本案105高层户型陆立面新古典主义风格2007-2008现代典雅风格2013-20162017-2019现代简约风格法式风格2009-2013趋势ChallengeChallenge随着时间的推移，人们53、的生活方式越来越与国际接轨，审美也进一步升级迭代“从粗放型从众心理的符号立面”发展到“注重细节功能主义的抽象现代风格”西技东韵现代简约风格功能性新材料新技术文化感仪式感情景感宁波绿城明月江南项目顶部以规整的线脚收边，大气磅礴。阳台采用玻璃栏板，凸显现代气质。主体使用涂料，保证效果控制成本。近人尺度，基座线脚简洁连贯，干净清爽。9F小高层立面展示Facade Display9F小高层立面成本控制Facade Display顶部立面a)材料：金属漆，金属框料，玻璃b)形式：顶部采用玻璃，使整体立面更显轻奢感与现代感基座立面a)材料：干挂石材，金属铝板，金属框料b)形式：近人尺度强调体验感，使用石材54、与金属提升整体品质与精致度立面墙体a)材料：涂料b)形式：控制成本，保证整体立面效果Balance平衡统一，稳重尊贵26F大高层立面展示Facade displayUltimate极致线条，简洁轻逸26F大高层立面展示Facade displayConcise统驭力强，简洁大气26F大高层立面展示Facade display招商蛇口华南区域2019年常规类住宅项目建筑概念及方案设计区域战略采购Concept and Scheme Design of Common Residential Projects in South China Region 2019顶部采用玻璃幕墙，使整体立面更显轻奢感55、与现代感。阳台使用玻璃栏板，强调立面横向的整体性。主体使用真石漆与涂料，保证效果控制成本。近人尺度，基座线脚简洁连贯，使用石材，凸显气质。26F大高层立面展示Facade displayConcise26F大高层立面成本控制Facade display顶部立面a)材料：玻璃幕墙b)形式：顶部采用玻璃幕墙，使整体立面更显轻奢感与现代感立面墙体a)材料：真石漆，涂料b)形式：控制成本，保证整体立面效果基座立面a)材料：干挂石材，金属铝板，金属框料b)形式：近人尺度强调体验感，使用石材与金属提升整体品质与精致度26F大高层立面节点设计Facade display屋顶格栅图例顶部处采用玻璃幕墙，使视觉56、上更为规整，精致现代。26F大高层立面节点设计Facade display主墙线脚远人尺度线脚与柱式采用土建形式实现,外涂真石漆与涂料,控制成本。26F大高层立面节点设计Facade display基座线脚石材线脚采用较为现代的设计手法,与铝板玻璃相结合,形成高级轻奢感。肆示范用地面积：5000售楼处面积(配套面积）:2000实体样板间数量：2方案一示范区（经济技术指标）基地基地第一层:城市空间第二层:过度空间第三层:自然空间第四层:售楼处第五层:样板间示范区入口河流示范区前场地下会所壹:城市空间贰:过度空间叁:自然空间肆:售楼处伍:样板间廊桥接待处空中会所销售大厅下沉庭院廊架1234456857、91城市公园2停车场3示范区前场4廊桥5售楼处前场6售楼处+空中会所7下沉庭院8高层样板间9洋房样板间7示范区使用用地面积：5000售楼处面积(配套面积）:1000实体样板间数量：2方案二示范区（经济技术指标）基地基地壹:城市空间贰:过度空间叁:自然空间肆:售楼处伍:样板间示范区入口河流城市展厅舞台车型出入口泗水归堂售楼处灰空间1F配电室售楼处壹:城市空间贰:过度空间叁:自然空间肆:售楼处伍:样板间1城市公园2停车场3城市展厅4廊桥5舞台6文化长廊7亲水景观8过度空间10售楼处9售楼处前场23111105678912411洋房样板间12叠拼样板间示范区使用配电室1城市公园2345167789102酒店式落客区3城市展厅4人行廊道3M5车型廊道7M6公共活动空间7过度空间8配套（一层配电室）9洋房区入口10高层区入口配电室后期使用车行流线酒店落客式流线配套与幼儿园连接方案一方案二感 謝 聆 聽