1、保利徐州东店子A地块项目概念方案设计The Planning And Architecture Design Of xu zhou2020.04叁 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project目 录前期分析规划理念规划策略规划方案产品选型立面意向示范区专篇A-2专篇CONTENTSPart 01/Part 02/Part 03/Part 04/Part 05/Part 06/Part 07/Part 08/PA R TO N E前 期 分 析 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案2、 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project云龙区政府SITESITE徐州站徐州东站1474.4km 约15分钟车程徐州北站01区 位 分 析CURRENT SITUATION区 位本项目位于东区核心地段，隶属云龙区城东板块，城市东拓发展线上；徐海路北，紧靠东区大动脉城东大道；万达商圈内。距离市中心6.5km、火车站4.6km、万达1.9km、高铁站4.4km、距保利合景珑湾约4km。徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project城市主干道城市次干道地铁站3、公交站项目临近城东大道和长安大道等主次干道，路网成熟，路况宽阔;项目临近1号线地铁站医科大学站1.3km,距规划地铁4号线徐海路站1.2km,距规划地铁7号线团山站0.7km，周边多路公交车经过，公共出行较为便利；交 通01交 通 分 析CURRENT SITUATIONSITE SITE 长安大道长安大道徐州站徐州东站医科大学站147徐海路站团山站 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project基地周边配套成熟周围学校配套齐全（徐州市解放路小学云宛路分校、云兴小学、三中云龙实验学校、黄山中学、店子4、小学、徐州医科大学等）。商业配套丰富，3公里范围内有万达广场、环球港、迪卡侬、宜家；徐州市东方人民医院。配 套教育购物医疗01周 边 配 套CURRENT SITUATION3.0 km徐州医科大学环球港徐州市东方医院SITE SITE 万达广场绿地城市广场迪卡侬三中云龙实验学校徐州市第三十二中学云兴小学店子小学景观金龙湖景区徐州汉文化景区徐州蟠桃山佛教文化景区 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project01现状CURRENT SITUATION总用地面积：123111.6计容建筑面积：22405、63N地块方位角：南偏东10.6建筑密度：27.2%容积率：1.82A-1用地面积：107911.3计容建筑面积：194240建筑限高：54米建筑密度：24%容积率：1.8A-2用地面积：15200.3计容建筑面积：30400建筑密度：50%容积率：2.0用 地 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project01周边现状CURRENT SITUATION1、现状：地块为净地，地块内有建筑垃圾和电线杆未移除，地块东侧有排水沟工程；2、四至：地块东至经二路，南至城东大道绿化带，西至经一路绿化带，北至纬一6、路。现 状地块南侧徐海路3地块南侧徐州医科大学4地块内部6地块内部电线杆7地块东侧排水沟工程81地块北侧山及建筑垃圾1地块西侧工程兵学院22348567地块中间道路5 PA R TT W O规 划 理 念 保利地产大国璟系列现代中式园林社区的最高级别礼献当代官式府苑风华02理 念 解 读DESIGN CONCEPT 02理 念 解 读DESIGN CONCEPT 02元 素 提 炼DESIGN CONCEPT 02理 念 解 读以大国之笔，书璟之光华大国璟设计风格，重空间，轻元素，现意境，展现大国空间礼制、山水诗意及文人雅致格局洗礼构筑形制五感序列DESIGN CONCEPT 彭城名邸，璟致大7、成彭城名邸，璟致大成02设 计 理 念新中式高端文化宜居社区DESIGN CONCEPT 打造徐州人文宜居城市新高度Build a new height of Xuzhous livable new cit打造徐州人文宜居城市新高度Build a new height of Xuzhous livable new cit02设 计 目 标DESIGN CONCEPT 02设 计 目 标树立品质洋房社区人居典范新标杆a benchmark for human settlements 树立品质洋房社区人居典范新标杆a benchmark for human settlements DESIGN C8、ONCEPT PART THREE规 划 梳 理 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project根据出让条件，基地内有视觉控制范围，视觉走廊内建筑限高南高北低，基地限高小于等于54米；关键点1视线限高03关 键 点 梳 理DESIGN ANALYSIS视觉区域限高48米视觉区域限高80米32米48米80米视觉区域限高32米 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project03关 键 点 梳 理DESIGN 9、ANALYSIS基地西侧靠近军事场所，靠近部分限高15M；关键点2军事场所限高15M限高区域结论：此部分设置5层以下产品；徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project根据东店子A地块的监管协议，基地东北角需建设一座12班幼儿园，应与A地块主体项目同步设计、同步建设、同步验收、同步交付使用。关键点312班幼儿园12班幼儿园用地03关 键 点 梳 理DESIGN ANALYSIS 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Blo10、ck Project根据出让条件A-2地块为商办用地，土地面积15200，容积率2.0，建筑面积3.0万方。地块内建筑会对住宅日照较大影响，需要综合考虑；关键点4商办用地A-2商办用地03关 键 点 梳 理DESIGN ANALYSIS城市快速路南侧城市快速路噪声影响，建议南侧临路布置小面积段高层产品；地块突显区域核心 规划融入城市轴线 配套辐射周边居民03难点梳理DESIGN ANALYSIS我们的责任如何让为城市贡献 PART FOUR规 划 展 示 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Projec11、t04鸟瞰图DESIGN ANALYSIS方案一 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04总平面图DESIGN ANALYSIS18F+11F洋房64%方案一 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04经济指DESIGN ANALYSIS徐州东店子A1地块指标备注规划净用地面积107911.30总建筑面积272098.74地上建筑面积（计容）194240.34其中住宅189520.34其12、中高层68658.3436.23%511F洋房120862.0063.77%配套设施4720.00其中社区服务用房465.00按每百户30，单间不低于80物业管理用房1095.00不低于总建筑面积千分之四设置医疗卫生用房150.00健身用房（设施）495.00按人均室内建筑面积不低于0.1或室外人均用地不低于0.3微型消防站50.00养老用房465.00按每百户30金融邮电40.00垃圾中转站50.00生活水泵房、消防泵房300.00有线电视机房25.00电信机房25.00开闭所、配电室1260.00门卫室、警务室100.00消防控制室200.00地上保温层面积4800每10万m总建筑面积包含13、2000m保温层面积地下建筑面积73058.40其中非主楼地库普通车库面积25072.00人防车库面积23970.00总建筑面积9%主楼地下室住宅赠送地下室15650.00非机动车库面积8366.40容积率1.80规划条件要求：1.51.8建筑基底面积24100.00建筑密度%22.3%24%绿地率%30.0%30%人数人4832按3.2人/户计算住宅套数套1510机动车停车数辆1557其中地上辆156地下辆1401非机动车停车数辆4648地上可售/总建筑面积%69.65%徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Blo14、ck Project04户型分布DESIGN ANALYSIS售楼处高层123高层96洋房130洋房140高层107高层104住宅户型 面积面宽户数 建筑面积 户数占比面积占比高层9596三面宽108103687%5.46%高层110109三面宽108117727%6.20%高层105105三面宽2042142014%11.29%高层125124三面宽2042529614%13.33%130133三面宽5507315036%38.56%140142四面宽3364771222%25.15%合计1510189718100%100.00%徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计15、BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project图例经日照计算分析得出，所有住宅均满足江苏省城市规划技术管理规定2011版第三章3.2.3条规定，“我省大城市住宅不应低于大寒日两小时的日照标准”的规定。结论：04日照分析DESIGN ANALYSIS图例 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04流线分析DESIGN ANALYSIS城市道路车行道路人行道路地下车库出入口 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU16、 DONGDIANZI A Block Project04消防分析DESIGN ANALYSIS城市道路消防车道 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04业态分布DESIGN ANALYSIS配套用房农贸市场邻里中心商业办公洋房高层幼儿园 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04景观分析DESIGN ANALYSIS景观轴线中心景观组团景观 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 17、念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04鸟瞰图DESIGN ANALYSIS方案二 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04总平面图DESIGN ANALYSIS18F+8F洋房68%方案二 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04经济指标DESIGN ANALYSIS徐州东店子A1地块指标备注规划净用地面积107911.318、0总建筑面积272595.54地上建筑面积（计容）194240.34其中住宅189520.34其中高层61632.3432.52%511F洋房127888.0067.48%配套设施4720.00其中社区服务用房465.00按每百户30，单间不低于80物业管理用房1095.00不低于总建筑面积千分之四设置医疗卫生用房150.00健身用房（设施）495.00按人均室内建筑面积不低于0.1或室外人均用地不低于0.3微型消防站50.00养老用房465.00按每百户30金融邮电40.00垃圾中转站50.00生活水泵房、消防泵房300.00有线电视机房25.00电信机房25.00开闭所、配电室1260.019、0门卫室、警务室100.00消防控制室200.00地上保温层面积4800每10万m总建筑面积包含2000m保温层面积地下建筑面积73555.20其中非主楼地库普通车库面积25450.00人防车库面积23970.00总建筑面积9%主楼地下室住宅赠送地下室15650.00非机动车库面积8485.20容积率1.80规划条件要求：1.51.8建筑基底面积22100.00建筑密度%20.5%24%绿地率%30.0%30%人数人4902按3.2人/户计算住宅套数套1532机动车停车数辆1569其中地上辆157地下辆1412非机动车停车数辆4714地上可售/总建筑面积%69.52%项目 玉资料铺 https20、:/单位 设计指标 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04户型分布DESIGN ANALYSIS高层105高层95洋房130洋房140高层110高层125住宅户型面积面宽户数建筑面积 户数占比 面积占比高层9596三面宽140134409.1%7.09%高层110109三面宽140152609.1%8.05%高层105105三面宽144151209.4%7.98%高层125124三面宽144178569.4%9.42%130132三面宽90011880058.7%62.67%14014221、四面宽6490884.2%4.79%合计1532189564100%100.00%徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project图例经日照计算分析得出，所有住宅均满足江苏省城市规划技术管理规定2011版第三章3.2.3条规定，“我省大城市住宅不应低于大寒日两小时的日照标准”的规定。结论：04日照分析DESIGN ANALYSIS图例 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04流线分析DESIGN 22、ANALYSIS城市道路车行道路地下车库出入口 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04消防分析DESIGN ANALYSIS城市道路消防车道 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04业态分布DESIGN ANALYSIS配套用房农贸市场邻里中心商业办公洋房高层幼儿园 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A B23、lock Project04景观分析DESIGN ANALYSIS景观轴线中心景观组团景观 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04鸟瞰图DESIGN ANALYSIS方案三 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04总平面图DESIGN ANALYSIS18F+11F洋房54%方案三 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDI24、ANZI A Block Project04经济指标DESIGN ANALYSIS徐州东店子A1地块指标备注规划净用地面积107911.30总建筑面积273862.94地上建筑面积（计容）194240.34其中住宅189520.34其中高层87122.3445.97%511F洋房102398.0054.03%配套设施4720.00其中社区服务用房465.00按每百户30，单间不低于80物业管理用房1095.00不低于总建筑面积千分之四设置医疗卫生用房150.00健身用房（设施）495.00按人均室内建筑面积不低于0.1或室外人均用地不低于0.3微型消防站50.00养老用房465.00按每百户325、0金融邮电40.00垃圾中转站50.00生活水泵房、消防泵房300.00有线电视机房25.00电信机房25.00开闭所、配电室1260.00门卫室、警务室100.00消防控制室200.00地上保温层面积4800每10万m总建筑面积包含2000m保温层面积地下建筑面积74822.60其中非主楼地库普通车库面积26577.00人防车库面积23970.00总建筑面积9%主楼地下室住宅赠送地下室15650.00非机动车库面积8625.60容积率1.80规划条件要求：1.51.8建筑基底面积22700.00建筑密度%21.0%24%绿地率%30.0%30%人数人4986按3.2人/户计算住宅套数套15526、8机动车停车数辆1605其中地上辆161地下辆1444非机动车停车数辆4792地上可售/总建筑面积%69.20%徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04户型分布DESIGN ANALYSIS售楼处高层123高层96洋房130洋房140高层107高层104住宅户型面积面宽户数建筑面积户数占比 面积占比高层9595三面宽1721634011%8.62%高层110108三面宽1721857611%9.80%高层105105三面宽2282394015%12.63%高层125124三面宽22828227、7215%14.92%130133三面宽5827740637%40.84%140142四面宽1762499211%13.19%合计1558189526100%100.00%徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project图例经日照计算分析得出，所有住宅均满足江苏省城市规划技术管理规定2011版第三章3.2.3条规定，“我省大城市住宅不应低于大寒日两小时的日照标准”的规定。结论：04日照分析DESIGN ANALYSIS图例 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU28、 ZHOU DONGDIANZI A Block Project04流线分析DESIGN ANALYSIS城市道路车行道路人行道路地下车库出入口 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04消防分析DESIGN ANALYSIS城市道路消防车道 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04业态分布DESIGN ANALYSIS配套用房农贸市场邻里中心商业办公洋房高层幼儿园 徐 州 东 店 子 29、A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04景观分析DESIGN ANALYSIS景观轴线中心景观组团景观 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04鸟瞰图DESIGN ANALYSIS方案四 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04总平面图DESIGN ANALYSIS洋房85%方案四住宅户型面积 面宽 30、户数建筑面积户数占比 面积占比高层9596 三面宽 10499847%5.27%高层110 109 三面宽 104113367%5.98%高层105 105 三面宽 3637802%2.00%高层125 124 三面宽 3644642%2.36%130133 三面宽106014098072%74.43%140143 四面宽 132188769%9.97%合计1472189420100%100.00%徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04经济指标DESIGN ANALYSIS徐州东店子A131、地块指标备注规划净用地面积107911.30总建筑面积270600.19地上建筑面积（计容）194240.34其中住宅189550.34其中高层29694.3415.67%511F洋房159856.0084.33%配套设施4690.00其中社区服务用房450.00按每百户30，单间不低于80物业管理用房1095.00不低于总建筑面积千分之四设置医疗卫生用房150.00健身用房（设施）495.00按人均室内建筑面积不低于0.1或室外人均用地不低于0.3微型消防站50.00养老用房450.00按每百户30金融邮电40.00垃圾中转站50.00生活水泵房、消防泵房300.00有线电视机房25.00电32、信机房25.00开闭所、配电室1260.00门卫室、警务室100.00消防控制室200.00地上保温层面积4800每10万m总建筑面积包含2000m保温层面积地下建筑面积71559.85其中非主楼地库普通车库面积23930.00人防车库面积23970.00总建筑面积9%主楼地下室住宅赠送地下室15500.00非机动车库面积8159.85容积率1.80规划条件要求：1.51.8建筑基底面积24600.00建筑密度%22.8%24%绿地率%30.0%30%人数人4710按3.2人/户计算住宅套数套1472机动车停车数辆1519其中地上辆152地下辆1367非机动车停车数辆4533地上可售/总建筑面33、积%70.05%徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project经日照计算分析得出，所有住宅均满足江苏省城市规划技术管理规定2011版第三章3.2.3条规定，“我省大城市住宅不应低于大寒日两小时的日照标准”的规定。结论：04日照分析DESIGN ANALYSIS图例图例 PARTFIVE产 品 选 型 项目项目简介主力户型图分析万科翡翠之光建筑面积：26.5万售价：高层1.5万元/装修情况：精装主力面积段：89-1471、南向三面宽2、大部分双宽景观阳台3、北卧无飘窗红星云龙金茂悦建筑面积：29.4万34、售价：高层1.73万元/装修情况：精装主力面积段：113-1751、洋房四面宽2、双宽景观阳台3、高层户型均为三面宽富春山居建筑面积：17.2万售价：高层1.75万元/洋房2.1万元/装修情况：精装主力面积段：134-1701、高层125两面宽2、双宽景观阳台大发通银融悦府建筑面积：4.8万售价：洋房1.6万元/装修情况：精装主力面积段：124-1521、洋房三面宽2、双宽景观阳台3室2厅1卫-893室2厅1卫-1343室2厅2卫-12405竞品分析DESIGN ANALYSIS3室2厅2卫-1083室2厅2卫-1183室2厅2卫-1254室2厅2卫-1474室2厅2卫-1434室2厅3卫-135、703室2厅1卫-1133室2厅2卫-1254室2厅2卫-1434室2厅3卫-1754室2厅2卫-1444室2厅2卫-152 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project定制升级精细规划形态定制产品全线升级的各级配功能空间更精细的体验根据总图规划的空间形态，组合产品的设计成功升级各功能空间尺度，额外有效的使用空间精细化研发产品，相同面积段打造最优体验，全方面击垮竞品我们的策略05产品策略DESIGN ANALYSIS 洋房产品05产品策略DESIGN ANALYSIS 徐 州 东 店 子 A 地 36、块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project130洋房标准层平面图05产品策略DESIGN ANALYSIS四房两厅两卫 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project140洋房标准层平面图05产品策略DESIGN ANALYSIS四房两厅两卫（标准化产品）高层产品05产品策略DESIGN ANALYSIS 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Bloc37、k Project95+112高层标准层平面图05产品策略DESIGN ANALYSIS三房两厅两卫（标准化产品）徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project105+124高层标准层平面图05产品策略DESIGN ANALYSIS四房两厅两卫（标准化产品）P A R TS I X立 面 意 向 新中式文脉+交融+隐喻立面意向Facade Motion 高层立面意向Facade Motion 高层立面意向Facade Motion 高层立面意向Facade Motion 洋房立面意向Facade M38、otion 洋房立面意向Facade Motion 小区入口立面意向Facade Motion 小区入口立面意向Facade Motion 售楼部立面意向Facade Motion PART SEVEN示 范 区 专 篇 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project07示 范 区 设 计DESIGN ANALYSIS 07示 范 区 设 计DESIGN ANALYSIS城东大道经一路住宅18F住宅18F住宅18F住宅18F住宅18F示范区人行入口售楼处2F配套1F配套1F示范区车行入口停车场启动区39、设计-总平面图 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project 4.1.3入口空间提炼07示 范 区 设 计DESIGN ANALYSIS城东大道经一路住宅18F住宅18F住宅18F住宅18F住宅18F示范区人行入口配套1F配套1F示范区车行入口停车场启动区设计-空间序列前广场水景水景社区大堂中广场精神空间后广场水景社区活动健身游乐社区活动社区活动 07示 范 区 设 计DESIGN ANALYSIS启动区设计-流线分析精神堡垒精神堡垒停车场停车场示范区前广场示范区前广场水景水景水景水景中心水景中心40、水景展示销售展示销售景观样板区景观样板区景观样板区景观样板区看房流线车行流线 07示 范 区 设 计DESIGN ANALYSIS启动区设计-节点设计精神堡垒 07示 范 区 设 计DESIGN ANALYSIS启动区设计-节点设计示范区前广场 07示 范 区 设 计DESIGN ANALYSIS启动区设计-节点设计中广场水景 07示 范 区 设 计DESIGN ANALYSIS启动区设计-节点设计售楼处 07示 范 区 设 计DESIGN ANALYSIS启动区设计-节点设计中心水景 07示 范 区 设 计DESIGN ANALYSIS启动区设计-节点设计健身游乐 07示 范 区 设 计DE41、SIGN ANALYSIS启动区设计-节点设计社区活动 07示 范 区 设 计DESIGN ANALYSIS启动区设计-室内意向室内意向 07示 范 区 设 计DESIGN ANALYSIS启动区设计-室内意向室内意向 07示 范 区 设 计DESIGN ANALYSIS启动区设计-室内意向室内意向 徐 州 东 店 子 A 地 块 项 目 概 念 方 案 设 计BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project方案一：18+11F方案二：18+8F高层面积：68600洋房面积：120800洋房占比：64%高层面积：61600洋房面积：127900洋房占比：67.542、%方案对比DESIGN ANALYSIS方案三：18+11F方案四：18+11F高层面积：87100洋房面积：102400洋房占比：54%高层面积：29700洋房面积：159800洋房占比：84.3%方案亮点：洋房货量最大化方案缺点：建筑呈兵营式排列布局，景观资源均质化，报规难度高。方案亮点：洋房与高层分区布置，并在洋房与高层之间设置中心大花园。方案亮点：组团分区明晰，产品比例分布均衡方案亮点：板点规划结构极佳，空间形态丰富货值：32.62亿货值：32.83亿货值：32.06亿货值：33.80亿 PART eightA-2 专 篇 A-2区为商业办公用地，根据东店子A地块开发建设监管协议及东店43、子A地块规划条件中对1万平方米街坊中心的配置要求,将是本地块的设计难点！08基础信息解读Basic information interpretationA-2区规划痛点 08规划策略Planning strategy挖掘邻里端居民刚需下的菜场机遇完善社区业态.营造美好生活农贸市场+邻里中心+商业+办公=独享式融合式互动式抉择？菜场餐饮便民人文互动 08规划策略菜场菜场服务美食餐饮人文人文服务蔬果类肉鱼类干货类阳光花房家政服务美发美甲主题咖啡社区健身亲子教育社区书屋艺术中心菜场公园创意工坊屋顶农场我们眼中的功能与业态公共公共服务社区秀场便民便民服务艺术走廊便利店菜场菜场服务Planning st44、rategy 08规划策略我们建议与实施60-00人群消费主力客群全龄化客群全龄化时间碎片化时间碎片化空间情景化空间情景化运营人性化运营人性化菜场综合体将是生活一部分，可以打发碎片时间地方空间将与生活及文化融合，营造小而美情景空间融合关怀、品质、健康、人文、艺术一体，做最贴近生活的实业载体基于良好的业态给予居家、办公最紧密的融合为自持物业打造完美配套Planning strategy 08规划方案比对 方案独享式独享式融合式融合式互动式互动式planning scheme街坊中心企业办公沿街商业街坊中心街坊中心LOFT办公LOFT办公LOFT办公低区商业低区商业优点：启用企业办公独立组团模式办45、公单元标准层600平方米，可以分拆分为四个子单元街坊中心与商办独立设置，干扰较少缺点：无互动性街坊中心交通相对不便优点：提高与街坊中心的互动性单栋塔楼解决办公需求自持商业面积较大，可租可售商业面积大，减少了一定的停车数量优点：街坊中心采用情景体验式，体验区、外摆区完全展现给办公人群可打造网红效应，提高A-1区的溢价办公区域受街坊中心干扰较大缺点：08规划方案planning scheme徐州东店子A2地块指标（方案一）项目单位设计指标备注规划净用地面积15200.30总建筑面积46306.15地上建筑面积（计容）30396.80其中农贸市场3030.78街坊中心7015.68商业3167.6646、自持办公16207.68自持配套设施975.00其中物业管理用房190.00不低于总建筑面积千分之四设置垃圾中转站50.00生活水泵房、消防泵房200.00电信机房25.00开闭所、配电室360.00门卫室、警务室50.00消防控制室100.00地上保温层面积（不计容）930每10万m总建筑面积包含2000m保温层面积地下建筑面积14979.35其中普通车库面积8806.85人防车库面积4200.00总建筑面积9%非机动车库面积1972.50容积率2.000规划条件要求：1.82.0建筑基底面积6911.96建筑密度%45.5%50%绿地率%20.0%20%机动车停车数辆377商业每百方0.447、辆,办公每百方2辆其中地上辆12地下辆365非机动车停车数辆1096商业每百方4辆，办公每百方3.5辆地上自持/总建筑面积%41.84%方案一（独享式）08规划方案planning scheme街坊中心办公商业菜市场功能分区空间模型 08规划方案planning scheme立面意向Elevation intention 08规划方案planning scheme徐州东店子A2地块指标（方案一）项目单位设计指标备注规划净用地面积15200.30总建筑面积46306.15地上建筑面积（计容）30396.80其中农贸市场3030.78街坊中心7015.68商业3167.66自持办公16207.6848、自持配套设施975.00其中物业管理用房190.00不低于总建筑面积千分之四设置垃圾中转站50.00生活水泵房、消防泵房200.00电信机房25.00开闭所、配电室360.00门卫室、警务室50.00消防控制室100.00地上保温层面积（不计容）930每10万m总建筑面积包含2000m保温层面积地下建筑面积14979.35其中普通车库面积8806.85人防车库面积4200.00总建筑面积9%非机动车库面积1972.50容积率2.000规划条件要求：1.82.0建筑基底面积6911.96建筑密度%45.5%50%绿地率%20.0%20%机动车停车数辆377商业每百方0.4辆,办公每百方2辆其中地49、上辆12地下辆365非机动车停车数辆1096商业每百方4辆，办公每百方3.5辆地上自持/总建筑面积%41.84%方案二（融合式）徐州东店子A2地块指标（方案二）项目单位设计指标备注规划净用地面积15200.30总建筑面积43528.99地上建筑面积（计容）30389.76其中农贸市场3007.62街坊中心7001.10商业8365.32自持办公11129.72自持配套设施886.00其中物业管理用房101.00不低于总建筑面积千分之四设置垃圾中转站50.00生活水泵房、消防泵房200.00电信机房25.00开闭所、配电室360.00门卫室、警务室50.00消防控制室100.00地上保温层面积（50、不计容）900每10万m总建筑面积包含2000m保温层面积地下建筑面积12239.23其中普通车库面积6215.12人防车库面积4000.00总建筑面积9%非机动车库面积2024.10容积率1.999规划条件要求：1.82.0建筑基底面积6891.84建筑密度%45.3%50%绿地率%20.0%20%机动车停车数辆296商业每百方0.4辆,办公每百方2辆其中地上辆9地下辆287非机动车停车数辆1125商业每百方4辆，办公每百方3.5辆地上自持/总建筑面积%44.79%08规划方案planning scheme街坊中心办公商业菜市场功能分区空间模型 08规划方案planning scheme立面51、意向Elevation intention 08规划方案planning scheme徐州东店子A2地块指标（方案一）项目单位设计指标备注规划净用地面积15200.30总建筑面积46306.15地上建筑面积（计容）30396.80其中农贸市场3030.78街坊中心7015.68商业3167.66自持办公16207.68自持配套设施975.00其中物业管理用房190.00不低于总建筑面积千分之四设置垃圾中转站50.00生活水泵房、消防泵房200.00电信机房25.00开闭所、配电室360.00门卫室、警务室50.00消防控制室100.00地上保温层面积（不计容）930每10万m总建筑面积包含2052、00m保温层面积地下建筑面积14979.35其中普通车库面积8806.85人防车库面积4200.00总建筑面积9%非机动车库面积1972.50容积率2.000规划条件要求：1.82.0建筑基底面积6911.96建筑密度%45.5%50%绿地率%20.0%20%机动车停车数辆377商业每百方0.4辆,办公每百方2辆其中地上辆12地下辆365非机动车停车数辆1096商业每百方4辆，办公每百方3.5辆地上自持/总建筑面积%41.84%方案三（互动式）徐州东店子A2地块指标（方案二）项目单位设计指标备注规划净用地面积15200.30总建筑面积43528.99地上建筑面积（计容）30389.76其中农贸53、市场3007.62街坊中心7001.10商业8365.32自持办公11129.72自持配套设施886.00其中物业管理用房101.00不低于总建筑面积千分之四设置垃圾中转站50.00生活水泵房、消防泵房200.00电信机房25.00开闭所、配电室360.00门卫室、警务室50.00消防控制室100.00地上保温层面积（不计容）900每10万m总建筑面积包含2000m保温层面积地下建筑面积12239.23其中普通车库面积6215.12人防车库面积4000.00总建筑面积9%非机动车库面积2024.10容积率1.999规划条件要求：1.82.0建筑基底面积6891.84建筑密度%45.3%50%绿54、地率%20.0%20%机动车停车数辆296商业每百方0.4辆,办公每百方2辆其中地上辆9地下辆287非机动车停车数辆1125商业每百方4辆，办公每百方3.5辆地上自持/总建筑面积%44.79%徐州东店子A2地块指标（方案三）项目单位设计指标备注规划净用地面积15200.30总建筑面积46317.09地上建筑面积（计容）30393.01其中农贸市场3018.68街坊中心6985.45商业3177.61自持办公16236.27自持配套设施975.00其中物业管理用房190.00不低于总建筑面积千分之四设置垃圾中转站50.00生活水泵房、消防泵房200.00电信机房25.00开闭所、配电室360.055、0门卫室、警务室50.00消防控制室100.00地上保温层面积（不计容）930每10万m总建筑面积包含2000m保温层面积地下建筑面积14994.08其中普通车库面积8822.11人防车库面积4200.00总建筑面积9%非机动车库面积1971.97容积率2.000规划条件要求：1.82.0建筑基底面积7134.09建筑密度%46.9%50%绿地率%20.0%20%机动车停车数辆377商业每百方0.4辆,办公每百方2辆其中地上辆12地下辆365非机动车停车数辆1096商业每百方4辆，办公每百方3.5辆地上自持/总建筑面积%41.92%03规划方案planning scheme街坊中心办公商业菜市场功能分区空间模型 08规划方案planning scheme立面情景意向Facade situation intention THANKSw w w.h y p a r c h.c o m