1、Changzhou South of Sanjiang Park Project Concept Design常州市三江公园南侧地块项目概念设计方案2020.06鸟瞰图Perspectives鸟瞰图Perspectives沿街效果图Perspectives主入口效果图Perspectives办公效果图Perspectives商业兼展售效果图Perspectives洋房效果图Perspectives高层住宅效果图Perspectives规划前篇1整体规划2风格策略3产品策略4办公楼篇5目录IndexPlanning ConditionPlanning StrategyFacade Concept2、Project DesignOffice Building规划前篇区位分析规划分析竞品分析Planning Condition常州印象历史古迹、文化名城东方龙城、兼收并蓄传统信仰、现代生活区位优秀，成熟地段常州，是江苏省地级市，地处江南、长江三角洲中心地带，是长江三角洲地区中心城市之一、先进制造业基地和文化旅游名城，江苏长江经济带重要组成部分，与苏州、无锡构成苏锡常都市圈。常州常州上海无锡苏州南京杭州合肥盐城淮安连云港徐州泰州镇江扬州南通规划前篇区位分析Planning Condition规划前篇区位分析Planning Condition截至 2018 年，常州辖天宁区、钟楼区、新北区、武进3、区、金坛区五个市辖区和溧阳市一个县级市，25 个街道办事处、36 个镇、807 个行政村、323 个居委会，总面积 4385 平方公里。新北区钟楼区天宁区武进区金坛区溧阳市场地规划前篇区位分析Planning Condition新北区概况 辖区面积：509 平方公里（日本第二大城市横滨为 435 平方公里，新加坡国土面积 719 平方公里）2017 年底常住人口：69.19 万人（占市域的 15%）2017 年底城镇人口：44.95 万人 2035 年规划总人口 111 万人、城镇人口 105 万 发展定位：长三角综合交通枢纽和创新智造基地 融入扬子江城市群的产城融合示范区 支撑常州加速发展的4、创新驱动引领区 基地区位：三江口公园与通江路一路之隔；新龙生态林路程 6.3 公里，驾车 10 分钟以内；京沪高铁常州北站路程 4 公里，驾车 12 分钟以内；奔牛国际机场路程 26 公里，驾 车 25 分钟以内。新北区场地常州北站常州奔牛国际机场常州站常泰过江通道龙虎塘道口（沪蓉高速）12 分钟30 分钟25 分钟25 分钟7 分钟新龙生态林三江口公园规划前篇区位分析Planning Condition场地北区新城概况 北部新城范围：东至江阴界、南至天宁界、西至龙江路、北至 122 省道，总用地面积 74.88 平方公里。发展定位：北联新港组团、西接空港组团、南接 常州老城中心、东临城东组团5、与江阴 临港新城 新北区重要的融合发展片区、常州市 城市发展的“北部引擎”规划前篇区位分析Planning Condition场地常州工学院常州安家中学新桥第二小学常州市北郊高级中学常州市新北区圩塘中学常州市外国语学校中华恐龙园常州市新桥高级中学常州市新北区新桥初级中学常州北站常州技师学院璜石湖公园三江口公园新龙湖音乐公园常州旅游商贸高职新龙生态林西区新龙生态林常州植物园龙虎塘中学、小学、幼儿园3km5km10km龙虎塘实验小学1.5km规划前篇区位分析规划分析竞品分析Planning Condition规划前篇规划分析Planning Condition场地三江口地区新龙国际商务城新龙国际商6、务城三江口地区 新龙国际商务区，规划总面积 26 平方公里，位于澡港河以西、沪蓉高速以北、龙江路以东、S122 省道以南。首期启动 6 平方公里重点建设区，位于龙江路以东，嫩江路以南，长江路以西，沪蓉高速公路以北，规划为“一心、两轴、两带、五区”的功能布局，重点打造高铁枢纽、活力中心、科创水镇、科教片区和双创社区，现已集聚了企业总部、金融服务、高端商务、生态住区、公共管理和服务等多种核心功能。作为常州的北部发展之核，新龙国际商务区犹如巨大的引擎，助推起一座集多功能业态于一体的“智慧副中心、绿色低碳城、宜居新高地”。三江口地区携沪蓉高速公路道口之地利，距离常州市中心约 20 至 30 分钟车程，7、是常澄区域协调发展的前沿阵地，是新北区乃至常州市对外展示的形象窗口。规划前篇规划分析Planning Condition常州综合保税区综合服务常州天合光伏产业园璜土新市镇智能传感小镇龙虎塘生活区规划居住片区居住片区场地三江口地区概况 从功能分区看，嫩江路北侧以产业功能为主，嫩江路与辽河路之间为智能传感小镇所在区域，是功能复合区，辽河路南侧以生活配套功能为主。从区域来看，长江路东侧与龙虎塘新老镇区已形成较为完善的生活配套区，同时璜土镇与龙虎塘的一体化发展趋势十分明显，工业园区大量职工就近居住在小湖新村，同时可享受五洲国际广场便利的商业服务。规划前篇规划分析Planning Condition居住8、片区生态片区工业片区综合片区场地长江路发展轴通江路发展轴北部生态绿带高铁生态绿带澡港河生态绿带工业邻里中心生产服务中心生活服务中心三江口地区概况功能结构总体空间结构：双心两轴三带多区 三心：生产服务中心、生活服务中心与工业邻里中心 两轴：以通江路和长江路为主要发展轴 三带：主要为高铁生态绿带、澡港河生态绿带以及北部生态绿带 多区：主要包含居住片区、工业片区以及综合片区规划前篇区位分析规划分析竞品分析Planning Condition6#15#8#16#1#2#5#7#10#11#12#13#7#1#2#3#4#5#6#8#9#10#14#11#12#15#16#14#23#30#用地面积：29、00 万容积率：1.8面积段：114、139、141 类型：高层、洋房（毛坯）新城牡丹三江公园用地面积：19.42 万容积率：2.2面积段：94、115、140 类型：高层、小高层（精装）万科弘阳君望甲第用地面积：36 万容积率：2.2面积段：95-215 类型：精装高层、小高层碧桂园壹号天禧用地面积：19 万容积率：2.2面积段：140、142类型：高层、写字楼碧桂园金科光明府用地面积：3.6 万容积率：2.0面积段：110、130、138 类型：小高层（毛坯）佳源悦府用地面积：7.23 万容积率：2.0面积段：99-125、128、171 类型：小高层、高层、洋房美的阳光城江山樾规划前篇竞10、品分析Planning Condition黑牡丹新桥大街地块牡丹三江公园碧桂园金科光明府碧桂园壹号天禧万科弘阳君望甲第雅居乐凤凰台牡丹和府美的阳光城江山樾佳源悦府新城樾隽新城牡丹公园世纪中建朗诗熙华雅园碧桂园创智湾南地块黑牡丹旅游商贸学校南侧 B 地块弘阳旅游商贸学校南侧 A 地块碧桂园创智湾北地块龙湖建东学院地块福地地块嘉宏龙湖原山南地块场地2km3km4km5km在售待售新地块规划前篇竞品分析Planning Condition1用地面积：7.23 万容积率：2.0面积段：120、143、166、188类型：精装高层新城樾隽中央用地面积：5.3 万容积率：2.2面积段：110-154类型：11、洋房、高层牡丹和府用地面积：10.3 万容积率：2.2面积段：120-187类型：普通住宅中建朗诗熙华雅园黑牡丹新桥大街地块牡丹三江公园碧桂园金科光明府碧桂园壹号天禧万科弘阳君望甲第雅居乐凤凰台牡丹和府美的阳光城江山樾佳源悦府新城樾隽新城牡丹公园世纪中建朗诗熙华雅园碧桂园创智湾南地块黑牡丹旅游商贸学校南侧 B 地块弘阳旅游商贸学校南侧 A 地块碧桂园创智湾北地块龙湖建东学院地块福地地块嘉宏龙湖原山南地块场地2km3km4km5km在售待售新地块新城牡丹公园世纪万科弘阳君望甲第碧桂园壹号天禧高层 主力户型3 房 2 厅 1 卫 96 三开间3 房 2 厅 2 卫 106 二开间3 房 2 厅 212、 卫 115 三开间4 房 2 厅 2 卫 140 四开间3 房 2 厅 1 卫 95 三开间3 房 2 厅 2 卫 118 三开间4 房 2 厅 2 卫 142 四开间洋房主力户型 4 房 2 厅 2 卫 141 三开间规划前篇竞品分析Planning Condition碧桂园金科光明府佳源悦府美的阳光城江山樾高层 主力户型3 房 2 厅 2 卫 127 三开间3 房 2 厅 2 卫 142 三开间4 房 2 厅 2 卫 138 三开间3 房 2 厅 2 卫 99 三开间4 房 2 厅 2 卫 125 三开间洋房主力户型 4 房 2 厅 2 卫 142 三开间规划前篇竞品分析Planning13、 Condition牡丹和府中建朗诗熙华雅园高层 主力户型3 房 2 厅 2 卫 110 三开间4 房 2 厅 2 卫 138 三开间3 房 2 厅 2 卫 122 三开间4 房 2 厅 2 卫 143 四开间4 房 2 厅 2 卫 167 四开间洋房主力户型 4 房 2 厅 2 卫 153 四开间规划前篇竞品分析Planning Condition竞品总结1.小面积高层产品稀缺，竞品楼盘主力高层多为 95 以上。2.竞品户型结构较为经典，面宽资源分配常规，多为三面宽、四面宽。3.赠送溢价，部分产品通过赠送飘窗，叠墅上层送露台，一层送院子；合院赠送私家庭院。客群特点分析地缘改善型客户地缘首改客14、户、地缘改善型客户教育改善型客户教育改善型客户、公园沿线区域环境改善型客户本市高端客户高端产品居住改善型客户特点：家庭人口结构增加，居住条件需要改善。需要：首改客群为主，关注户型的功能性和周边 环境，居住舒适度。特点：本地及周边相城区、新北区以及钟楼区具有一定经济实力，看重子女教育环境及学区品质的家庭。需要：改善为主，关注区域教育品质及周边配套。特点：有较高的经济实力及社会地位，较好的文 化素养和深层次人文追求，希望在繁忙的城市生 活中找寻一处心灵栖居之所。需要：自住为主，关注产品本身价值和居住品质。价值文化独特体验私密传承欧洲经典，引领未来生活规划空间结构立面元素景观院落街坊巷院轴线对称空间15、递进古典韵味精致细腻现代婉约步移景异层次丰富精致灵动多高组团-交流标志居住体验多样化景观视野最大化&低密组团-私享内涵居住体验品质化庭院空间私享化整体规划用地条件规划方案启动策略Planning Strategy整体规划用地分析Planning Strategy场地整体规划交通分析Planning Strategy场地新苑三路新苑四路辽河路天合路创新一路创新大道通江中路新苑五路主干道次干道云河路整体规划周边现状Planning Strategy场地1132 三江公园牡丹三江公园43 三江公园4 龙虎塘第二实验小学2基地概况 沿常州城市主干道通江路，交通非常便利；紧靠常州最大城市公园-1300 16、亩三江口公园，即将于近期开放；距常州最大的商业综合体江南环球港仅 1.5 公里；区域内外国语学校、北郊高中、国际学校等十多所学校，教育资源丰富；项目南侧为正在建设的龙虎塘实验小学、幼儿园，硬件设施良好，2019 年 7 月招生开学，教育配套完善；项目所处区域为龙虎塘国家级传感小镇中心位置，为新北区重点打造片区，未来规划发展前景良好；传感小镇的建设将带来大量的高精产业人口，给项目销售提供客源支撑；新北中心区房价普遍较高，且供应量不足，将会产生部分人口外溢效应。整体规划场地分析Planning Strategy场地基地概况该地块为商住性质，净地，整体呈长方形，周边道路通畅；南侧为在建龙虎塘实验小学17、，西侧为三江口公园，北侧为三江公园项目，东侧为待拆迁厂房。主干道次干道新苑三路新苑四路云河路创新一路通江中路整体规划场地分析Planning Strategy20m20m40m18F19F20F21F22F23F24F25F规划高度限制线地块面积：66550 高层建筑控制线 15m低多层建筑控制线 10m围墙控制线 5m规划用地红线地下空间利用范围线 5m20m场地可设入口范围整体规划营销任务书户型配比要求注解：任务书给出户型配比只作为参考条件，同时兼顾市场需求和差异化Planning Strategy业态户型户型积（平）户数占层精装建议建议均价房两厅卫8515%3.0坯15000三房两厅卫118、0015%3.0坯15000三房两厅卫12030%3.0精装17000三房两厅卫14025%3.0精装17000三房两厅卫1405%3.1坯17000三房两厅卫16010%3.1坯17000层洋房整体规划模式 A模式 B模式 C根据规划条件，推导切地模式办公与创新中心相邻布置办公和创新中心分开布置办公与创新中心结合布置规划逻辑Planning Strategy整体规划代入产品的货值强排测算Planning Strategy17000/15000/140-16085-140整体规划强排测算(按甲方任务书配比)Planning Strategy模式A模式B模式C切地模式可行性分析货值：19.08 19、亿（毛坯）容积率：2.2密度：24.88%货值：19.12 亿（毛坯）容积率：2.2密度：24.73%货值：18.66 亿（毛坯）容积率：2.2密度：22.38%货值：18.94 亿（毛坯）容积率：2.2密度：24.16%货值：19.12 亿（毛坯）容积率：2.2密度：24.73%规划策略用地条件规划方案启动策略Planning Strategy方案 1-1高层大花园洋房巧组团基本遵守任务书产品配比高层环抱绿地活跃功能区分明确独立管理融合功能巧夺天工货值：19.08 亿货值：19.12 亿货值：18.66 亿货值：18.94 亿货值：19.12 亿方案 1-2方案 1-3方案 2方案 3整体规20、划规划方案Planning Strategy户均面积高层洋房户均面积高层洋房户均面积高层洋房户均面积高层洋房户均面积高层洋房整体规划规划方案Planning Strategy方案 1-1方案 1-2方案 1-3方案 2方案 3高层大花园洋房巧组团基本遵守任务书产品配比高层环抱绿地活跃功能区分明确独立管理融合功能巧夺天工规划方案一序号数据单位备注166550平方米194361平方米地上总建筑面积（计容）146410平方米住户在建筑面积124446平方米洋房建筑面积20766平方米18M高层建筑面积103680平方米80M商业+配套建筑面积21964平方米含8000传感创新中心传感创新中心800021、平方米办公建筑面积6000平方米商业建筑面积5510平方米居家养老服务站200平方米每百户20平米住宅物业服务用房1167平方米住宅总建面7商业物业服务用房104平方米非住宅总筑面4开闭所、配电房650平方米燃气调压站16平方米体育活动场地317平方米室内人均0.1；室外人均0 3地上总建筑面积（不计容）1464平方米其中保温层面积1464平方米1%计容面积地下总建筑面积46487平方米5680432.201.12.2430%35%530%30%990户3168人3.2人/户1476辆148辆10%1328辆2住宅居住人口容积率建筑密度绿地率其中其中其中经济技术指标其中分项规划用地面积总建筑面22、积6住宅户均人口7机动车停车数其中地上住宅居住套数地下整体规划方案一总平面、技术指标Planning Strategy住宅占地12426124449占地面积16562124446住宅覆盖率25%2.5覆盖率限值35%面积段标准层面积层数单元数户数户数比总面积占地面积 单价（毛坯）/w货值总量/w单价（精装）/w货值总量/w高层T485-9017218414414.5%123846881.5185761.721052.8100+85+85+100T4100-10520818414414.5%149768321.5224641.725459.2小计380428827360152041040面积段标23、准层面积层数单元数户数户数比总面积占地面积 单价（毛坯）/w货值总量/w单价（精装）/w货值总量/w高层T2120-125123181628829.1%3542419681.5531361.760220.8140+120T2140-145142181628829.1%4089622721.5613441.769523.2小计2658576763204240114480129744面积段标准层面积层数单元数户数户数比总面积占地面积 单价（毛坯）/w货值总量/w单价（精装）/w货值总量/w洋房（顶层复式）T3140-14514066363.6%50408401.785681.99576160+1424、0+140T3160-16533066727.3%1188019801.7201961.922572T3190-23064116181.8%384638461.76538.21.97307.4小计612620766666635302.239455.4住宅总货值毛坯住宅总货值高层140、120精装190822.2206086.2目标住宅面积强排住宅面积住宅差值整体规划总货值:19.08 亿（毛坯）20.61 亿（高层 140、120 精装）方案一户型配比指标Planning Strategy整体规划方案一鸟瞰图Planning Strategy整体规划方案一鸟瞰图Planning Strateg25、y整体规划方案一沿街透视图Planning Strategy整体规划方案一鸟瞰图Planning Strategy整体规划方案一鸟瞰图Planning Strategy整体规划方案一规划结构分析Planning Strategy中央大景观南北黄金轴组团多节点商业高层组团洋房组团办公整体规划方案一功能分布 商业布置于靠近出入口的北侧 创新中心和办公布置于西北侧 高层住宅布置于场地东西和北侧环绕 洋房布置于场地中央靠南高层住宅洋房创新中心办公商业兼展售配套商业Planning Strategy整体规划方案一公共空间体系Planning Strategy整体规划方案一空间尺度分析Planning S26、trategy181818181314151542425252434029292929292930112265443整体规划方案一归家流线体验Planning Strategy213456整体规划方案一交通组织Planning Strategy办公流线整体规划方案一日照分析北侧地块三层日照分析一层日照分析Planning Strategy整体规划方案一地下车库平面图建筑面积：46487 平方米机动车停车数量 1328 辆Planning Strategy规划方案二、三整体规划方案二、方案三Planning Strategy整体规划方案共性问题：北侧交通梳理北侧规划道路方案一 红线内规划道路完全27、作为基地内 部道路私有化使用，北侧商业前 种植绿化景观 创新中心结合基地内规划道路设 置人行广场，展售前车行开口处 打造迎宾广场，活跃空间北侧规划道路方案二 红线内规划道路与原有道路整体 打造，20M宽道路中心种植绿化 带，一进一出分车道管理 创新中心结合基地内规划道路设 置接送广场，前场处绿化带开口 打造人行广场Planning Strategy整体规划方案共性问题：北侧入口打造Planning Strategy整体规划用地条件规划方案启动策略Planning Strategy整体规划启动区选址策略沿新苑二路与通江中路交叉口设置，展示面良好，场地前具有1200 平的广场空间独立建设，与地库建28、设分离。沿新苑二路与创新二路交叉口设置，展示面较差。可达性较差。Planning StrategyAABB整体规划启动区方案Planning Strategy售楼处高层实体样板房临时样板房沿新苑三路与通江中路设置，利用商业（约 1200）作为售楼处。洋房实体样板房整体规划启动区立面概念Planning Strategy整体规划启动区立面概念展示中心正立面上宽窄不一的柱廊体现了韵律感。界面上的节奏是显而易读的。更体现在对空间编排上的考虑。节奏感不仅是在界面构成上强调节奏的变化。Planning Strategy整体规划启动区方案启动区前广场空间沙盘展示区临时样板间启动区入口企业展示实体样板间前区29、景观水池风雨连廊启动区入口接待景观花园入口Planning Strategy1592610103748159263748整体规划一层平面流线设计Planning Strategy售楼处入口洽谈区卫生间景观大堂咖啡吧前台接待VIP 洽谈区沙盘展示景观休息区115599226633774488整体规划二层平面流线设计Planning StrategyVIP 接待策划办公室卫生间咖啡吧销售办公室签约室财务室会议室经理办公室111559922663337774488整体规划售楼处立面设计Planning Strategy整体规划售楼处立面设计Planning Strategy整体规划售楼处立面设计Pl30、anning Strategy整体规划售楼处立面设计Planning Strategy整体规划售楼处立面设计Planning Strategy整体规划售楼处立面设计Planning Strategy整体规划售楼处立面设计Planning Strategy整体规划售楼处立面设计Planning Strategy整体规划售楼处立面设计Planning Strategy整体规划售楼处立面设计Planning Strategy整体规划售楼处立面设计Planning Strategy整体规划售楼处立面设计Planning Strategy整体规划售楼处室内设计Planning Strategy整体规划售31、楼处室内设计Planning Strategy整体规划售楼处室内设计Planning Strategy整体规划售楼处室内设计Planning Strategy整体规划售楼处室内设计Planning Strategy整体规划售楼处室内设计Planning Strategy风格策略Facade Concept风格策略Facade Concept概念设计经典比例 细节刻画总体：保留古典审美构图原则，大面筒约，局部细节刻画风格策略Facade Concept概念设计Fine segmentaion精细分割Detailed description细部刻画Primitive simplicity精细做工S32、cale research尺度考究千尺观势 百尺观形 近距入微千尺观势：更远的顶部细节变化很难察觉百尺观形：较远的建筑中部，人只能给感知其轮廓近距入微：近人尺度的建筑底座，更近感知物体的细节风格策略Facade Concept立面细节1.头部2.标准段3.基座1.头部细节2.标准段线脚3.单元入口细节风格策略Facade Concept立面细节除了使用干挂体系外，做到资源的有效投放其余部位均使用涂料等土建做法深色涂料浅黄色真石漆古典石材南立面基座材料放大图标准段材质放大图头部材质放大图风格策略Facade Concept效果展示千 尺观 势风格策略Facade Concept效果展示剖面控 制33、模 型 效 果渲染效果百 尺观 形风格策略Facade Concept效果展示风格策略Facade Concept效果展示剖面控 制模 型 效 果渲染效果近 距入 微风格策略Facade Concept效果展示风格策略Facade Concept效果展示剖面控 制模 型 效 果渲染效果风格策略Facade Concept效果展示风格策略Facade Concept效果展示风格策略Facade Concept效果展示风格策略Facade Concept效果展示风格策略Facade Concept效果展示风格策略Facade Concept效果展示风格策略Facade Concept效果展示风格策34、略Facade Concept效果展示产品策略创新洋房创新高层Project Design产品策略洋房创新Project Design产品策略洋房创新Project Design产品策略洋房创新Project Design产品策略洋房创新Project Design160+140+160 产品策略洋房产品Project Design标准层平面160产品策略洋房产品Project Design214产品策略洋房产品Project Design顶层160端厅超大凸窗转角厅，将美景融于生活，尽享奢华产品策略洋房产品Project Design230产品策略洋房产品Project Design顶层1435、0产品策略洋房产品Project Design193产品策略洋房产品Project Design顶层160+140+160 产品策略洋房产品Project Design160产品策略洋房产品Project Design产品策略创新洋房创新高层Project Design140+120+120+140 产品策略高层产品Project Design产品策略高层产品Project Design140 四房两厅两卫三房两厅两卫产品策略高层产品Project Design120 140+120+120+140 产品策略高层产品Project Design四房两厅两卫产品策略高层产品Project Design140 三房两厅两卫产品策略高层产品Project Design120 100+85+85+100 产品策略高层产品Project Design办公楼篇Office Building办公楼篇Office Building效果展示办公楼篇Office Building功能分析开放式社交空间会议空间小型会议室和个人工作室研发实验室办公楼篇Office Building室内意向办公楼篇Office Building室内意向办公楼篇Office Building立面分析 虚实感波浪形石材+竖向栅格 优雅感 科创感传感创新中心立面材料意向图