1、PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计嘉宇 长沙北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PART ONE效果展示PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计日景鸟瞰图PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计沿江透视沿江透视图PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计沿街透视图PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅中轴中庭透视图PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计入口透视图PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计洋房透视图PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅中轴楼王透视图PROJECT DES2、IGN 北部湾四期方案设计住宅中轴高层透视图PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PART TWO基础研究PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计望城区SITE长沙绕城高速二环线长沙绕城高速二环线周边景区许广高速新华联铜官窑旅游景点黑麋峰森林公园靖港古镇8KM书堂山文化园中心城区项目地点位于湖南省长沙市望城区，毗邻湘江，周边多为历史保护古镇，森林公园，距中心城区30分钟车程，天然生态，环境宜居基础研究区位分析PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计宏观大盘开发需要借助城市发展的大势PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计用地处于都市生活区内，周边多规划为住宅用3、地与商业用地，且规划配备有行政、教育用地，未来可期SITE望城区规划基础研究上位规划PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计中观依据周边地块情况选择项目开发定位PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计SITESITE望城丁字客运站望城区丁字中学丁字镇集镇小学嘉宇小学（建设中）丁字镇政府望城凯帝医院5KM湘江项目周边5KM范围内配套较稀缺，已引进知名9年一站式学校。基础研究周边资源PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计微观挖掘景观最大化利用景观资源PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计SITE湘江李家湖公园区域内车流方向区域内车流方向主要人流由湘江北路到达，西4、侧荷叶路已建成但未通车，南面临湘江大道景观道。路网发达，生活便捷。基础研究交通分析PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计用地周边道路通达，北面居住用地已完成建设，场地内基本平整基础研究周边现状PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计周边楼盘规划产品较单一123距离本案2KM距离本案200M距离本案2KM小区名 学府星城售价6800元/面积段 100130特点综合性，大花园3小区名 大学里售价5400元/面积段 90140特点正南北，无遮挡2小区名 帝辰金缇水郡售价6180元/面积段 100120特点公园景，毛坯1基础研究交通分析PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计5、大学里简欧风周边楼盘造型同质化帝辰金缇水郡简欧风大学里简欧风基础研究周边竞品PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计周边楼盘户型缺乏溢价点大学里户型弊端 面积浪费帝辰金缇水郡户型弊端 户型单一大学里户型弊端 格局老化99.37（3房2厅2卫）128.53（4房2厅2卫）118.91（4房2厅2卫）113.5（3房2厅2卫）128（3房2厅2卫）137.1（4房2厅2卫）52.9（2房2厅1卫）103.15（3房2厅2卫）127.29（4房2厅2卫）基础研究交通分析PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计具有一定的地域倾向性、追求户型经济性、看重周边配套，价格接受度有限，追求性价6、比地缘性客群01追求环境舒适度、交通便利性、社区品质高、内部配套好、看重品牌开发商、价格接受度高、看重区域资源，有一定的投资需求市区外溢客群02周边现有楼盘定位以低端刚需为主两种客户，两种属性周边楼盘缺乏品质感标杆性80%20%我们立足于未来巨大区域发展空间定位于满足一步到位的高端置业需求基础研究交通分析PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计用地面积：138958.99平方米用地性质：商业、居住用地，其中商业占20%，居住占80%容积率：3.5建筑密度：30%绿地率：40%建筑高度：100M总图影响因素：场地交通主出入口临湘江大道北延线（丁字段）设置，出入口离道路交叉口的距离80米。7、商业建筑应尽量集中布置，临街商业门面总长度不应超过用地临街总长度的50%。沿江高层建筑退湘江大道景观道100M。场地非正南北，倾斜北偏东40度，建筑排布需从景观面最大化与道路关系两方面考虑。李家湖公园湘 江待建商业待建商业基础研究用地条件40PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计湘江北去，珍稀南向江景大盘配套恶劣，如何破局重塑社区基础研究前期结论拒绝周边竞盘肉搏白刃战探寻未来人居诉求共担城市发展使命独树一帜打造豪宅理想社区PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PART THREE规划策略PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅规划策略规划价值判定土地价值判定产品8、落位判定豪宅气质诉求PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计331住宅-极限测算 总建筑面积=用地面积*容积率46.0W平米 住宅总建筑面积=总建筑面积*80%36.8W平米1.假设全为T2高层，单层面积450平米楼栋数=高层总建筑面积/单层建筑面积/34层=331000/450/34=21+1栋 商业总建筑面积=总建筑面积*20%-配套及幼儿园8.8W平米高层+洋房方案21+112 低层用地面积1.4W平米 高层用地面积11.7W平米 总用地面积 13.1W平米 洋房面积段200-240平米，占地面积+间距面积为1200平米，按照最大6层测算楼栋数=低层用地面积/低层占地面积12栋洋9、房最大化=低层楼栋数*单层建筑面积*层数3.6W平米 高层总建筑面积=总住宅建筑面积-低层总建筑面积33.1W平米2.假设全为T3高层，单层面积390平米楼栋数=高层总建筑面积/单层建筑面积/34层=331000/390/34=24+1栋3.假设全为T4高层，单层面积470平米楼栋数=高层总建筑面积/单层建筑面积/30层=331000/470/30=23+1栋高层+洋房产品搭配，合理布局搭配下洋房12栋+高层23+1栋PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计规划A：T4大面宽+T3双拼布局规划B：T3双拼+T2楼王南北朝向布局规划C：T3双拼+T2楼王中轴布局规划D：T3双拼+T2楼王10、+11F洋房布局规划E：T4双拼+T2楼王中轴布局住宅规划策略海选如何找到最适合本地块的方案？规划F：T4双拼+T2楼王景观最大化布局PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计判定依据住宅用地的价值判断豪宅产品的有效价值住宅规划策略规划价值判定土地价值判定PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计结论核心策略，确保大地块价值小地块必须尽可能出量，小地块唯一性规划沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园非限高区域限高用地住宅规划策略住宅用地的价值判断确保非限高区域价值限高区域非限高区域360m40m限高区域进深较小，因规定间距影响只能布置两排洋房，故规划唯一非限高区域较大，规划布局可能性较11、多，易出品质340m330m商业用地商业用地李家湖公园限高区域21.6m湘 江PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅规划策略景观资源对产品权重确保豪宅产品有效价值湘江道路中央花园同等高度下，首排建筑拥有一线江景，二排视线遮挡，只能看内部花园组团花园组团花园PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅规划策略景观资源对产品权重确保大户型有效价值沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园商业用地商业用地李家湖公园湘 江洋房12栋一线江景，合1.8W平米，共计72户高层8栋一线江景，合11.5W平米，共计256户同样延展面下，高层比低层能更有效利用江景PROJECT DESIGN 北部12、湾四期方案设计规划A：布局无仪式感，用地价值低规划B：低层产品侵入非限高区域规划C：T3双拼+T2楼王中轴布局规划D：T3双拼+T2楼王+11F洋房布局规划E：T4双拼+T2楼王中轴布局住宅规划策略四强淘汰土地价值不高的布局规划F：T4双拼+T2楼王景观最大化布局PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计判定依据住宅价值最大化景观价值最优化住宅规划策略规划价值判定产品落位判定PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅规划策略产品落位的价值判断住宅价值最优化南北高层豪宅刚需住宅刚需住宅公寓多层豪宅湘江城市道路 商业西东刚需住宅刚需住宅 刚需住宅高层U形布局景观价值更高，噪音影响户13、数最小，高低层豪宅产品景观共享周边建筑刚需住宅李家湖公园沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园商业用地商业用地李家湖公园湘 江商业+公建刚需产品豪宅产品PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅规划策略豪宅产品布局景观价值最优化布局1一字型高层排布方式380米看湖延展面420米看湖延展面布局2V字型高层排布方式布局3M字型高层排布方式布局4W字型高层排布方式480米看湖延展面500米看湖延展面江景延展面未深度挖掘形态尖锐，与自然不和谐波浪型布局，贴合江景波浪型布局，尊重自然PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅规划策略景观资源对产品权重景观价值最优化480米看湖延展面50014、米看湖延展面M型布置，低层用地过大，高层空间受挤压W型布置，高层用地有利于组团内景观PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计规划C：高层仅6栋一线江景规划D：高层仅6栋一线江景规划E：高层9栋一线江景住宅规划策略双雄淘汰产品价值不高的布局规划F：高层11栋一线江景PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计判定依据城市需求和居住体验展示价值最大化住宅规划策略规划价值判定豪宅大盘气质诉求PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅规划策略住宅产品品质化城市需求和居住体验沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园商业用地商业用地李家湖公园湘 江建筑与城市道路关系和谐后排住宅共享中心花园15、PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅规划策略住宅产品品质化城市需求和居住体验沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园商业用地商业用地李家湖公园湘 江建筑东西向布置，与城市道路关系不和谐进深180M-260中心大花园，全域无敌景观PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅规划策略售楼处布局分析展示价值最大化沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园商业用地商业用地李家湖公园湘 江沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园商业用地商业用地李家湖公园湘 江沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园商业用地商业用地李家湖公园湘 江方便结合南侧公园共同打造可达性佳形成展示区，彰显豪宅调性需占用为开发地块，远16、期需拆除需结合商业打造，后期利用价值大可达性佳未能独立，展示价值一般占用幼儿园用地，后期改造难度大可达性佳位于地块边缘，展示价值低城市车流城市人流城市车流城市人流城市车流城市人流售楼处位于临近地块售楼处位于交叉路口售楼处位于地块东北角PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅规划策略幼儿园用地分析展示价值最大化沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园商业用地商业用地李家湖公园湘 江沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园商业用地商业用地李家湖公园湘 江沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园商业用地商业用地李家湖公园湘 江占据次要商业沿街面日照影响较小占据主要商业展示面日照影响较大占据主要景观资源日照17、无影响幼儿园位于东北角幼儿园位于交叉路口幼儿园位于西南角PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计规划A：布局无仪式感，用地价值低规划B：低层产品侵入非限高区域规划C：T3双拼+T2楼王中轴布局规划D：T3双拼+T2楼王+11F洋房布局规划E：T4双拼+T2楼王中轴布局住宅规划策略唯一淘汰豪宅气质不符的布局规划F：T4双拼+T2楼王景观最大化布局PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅规划结论最大化江景利用高层+洋房搭配高层U型排布，避免外部干扰售楼处首选临近地块，交叉路口为备选幼儿园位于东北角规划价值判定土地价值判定产品落位判定豪宅气质诉求城市与自然和谐共融豪宅产品W型排布18、，景观最优化PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅规划成果PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计商业规划策略规划价值判定土地价值判定业态价值判定PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计331住宅-极限测算 总建筑面积=用地面积*容积率46.0W平米 住宅总建筑面积=总建筑面积*80%36.8W平米1.假设全为T2高层，单层面积450平米楼栋数=高层总建筑面积/单层建筑面积/34层=331000/450/34=21+1栋 商业总建筑面积=总建筑面积*20%-配套及幼儿园8.8W平米高层+洋房方案21+112 低层用地面积1.4W平米 高层用地面积11.7W平米 总19、用地面积 13.1W平米 洋房面积段200-240平米，占地面积+间距面积为1200平米，按照最大6层测算楼栋数=低层用地面积/低层占地面积12栋洋房最大化=低层楼栋数*单层建筑面积*层数3.6W平米 高层总建筑面积=总住宅建筑面积-低层总建筑面积33.1W平米2.假设全为T3高层，单层面积390平米楼栋数=高层总建筑面积/单层建筑面积/34层=331000/390/34=24+1栋3.假设全为T4高层，单层面积470平米楼栋数=高层总建筑面积/单层建筑面积/30层=331000/470/30=23+1栋高层+洋房产品搭配，合理布局搭配下洋房12栋+高层23+1栋PROJECT DESIGN 20、北部湾四期方案设计商业-极限测算 总建筑面积=用地面积*容积率 46.0W平米 商铺总面积=商业总建筑面积*10%=8800平米按照2层计算，单层建筑面积为4400平米1.限高100米，平层公寓标准层3.1米，可做29层公寓标准层面积=公寓总面积/29层=78000/29 2700平米平层公寓标准层1200-1400为宜，需做2栋 商业总建筑面积=总建筑面积*20%-配套及幼儿园8.8W平米 公寓总面积=商业总建筑面积*90%7.8W平米2.限高100米，LOFT公寓标准层4.5米，可做19层公寓标准层面积=公寓总面积/20层=78000/19 4100平米LOFT公寓标准层1000-120021、为宜，需做4栋平层公寓方案2LOFT公寓方案4PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计规划A：商业街+平层布局商业规划策略探索如何找到最适合本地块的方案？规划B：商业街+平层+LOFT布局规划C：商业街+LOFT布局PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计判定依据展示价值最大化城市人流汇聚性挖掘土地价值规划价值判定土地价值判定PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计结论核心策略，确保前排沿街最大化，兼顾城市广场营造沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园限高用地挖掘土地价值商业用地的价值判断确保沿街面最大化商业街区域前排商铺18米进深前后排间距12米后排商铺12米进深单铺面进22、深越小总价越低去化越快商业用地商业用地李家湖公园18m湘 江12m12m260m幼儿园60m200m前排商铺最大沿街面宽170米最大前排面积=170米*18米=3060平米PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计结论多元节点引入人流，拉长人形流线，前排商铺增效保值，后排商铺活力创值挖掘土地价值商业用地的价值判断城市人流汇聚性沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园限高用地商业用地商业用地李家湖公园住宅区域湘 江幼儿园沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园限高用地商业用地商业用地李家湖公园住宅区域湘 江幼儿园单一节点人行流线最大长度210米多元节点人行流线最大长度290米PROJECT DESIG23、N 北部湾四期方案设计规划A：节点单一，流线偏短商业规划策略对比如何找到最适合本地块的方案？规划B：商业街+平层+LOFT布局规划C：商业街+LOFT布局PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计判定依据商业业态价值最大化公寓产品价值最大化挖掘土地价值规划价值判定业态价值判定PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计结论多元节点引入人流，拉长人形流线，前排商铺增效保值，后排商铺活力创值挖掘土地价值商业业态的价值对比双首层增值前排后排内街外街城市道路前排后排连廊外街城市道路内街前后独立一拖二商铺前后双首层商铺独立性强，便于打造主题空间前后排商铺缺乏联系商铺1+1模式，总价过高连续性强24、，便于打造完整界面前后排商铺联系紧密商铺分层销售，总价适中PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计挖掘土地价值公寓业态的货值对比多钥匙增值沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园限高用地商业用地商业用地李家湖公园住宅区域湘 江幼儿园平层平层LOFT平层公寓标准层1100*2=2200平米LOFT公寓标准层1000平米平层公寓面积6.2万平米0.7万/平米4.34亿LOFT公寓面积2万平米0.9万/平米1.8亿合计8.2万平米6.14亿沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园限高用地商业用地商业用地李家湖公园住宅区域湘 江幼儿园LOFT公寓标准层1025*4=4100平米LOFT公寓面积8.2万平米25、0.9万/平米7.38亿合计8.2万平米7.38亿LOFTLOFTLOFTLOFT结论货值为王，能增值的产品是唯一解PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计规划A：节点单一，流线偏短商业规划策略对比如何找到最适合本地块的方案？规划B：业态老旧，货值偏低规划C：商业街+LOFT布局PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制商业布局商业建筑面积8800其中一层5900二层2900PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计商业营造-引流节点引流，串联内街外街空中连廊，营造双首层体验产品定制人流引入PROJECT DESIGN26、 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计生鲜超市便利店造型定制宠物护理产品定制一层平面图PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计运动用品专卖店运动服装品牌店运动器材专卖店咖啡馆产品定制二层平面图PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计单面宽双钥匙公寓回报率：单面公寓 40 单价0.7万 每间月租金600600*2*12/40/7000=5.1%双面宽四钥匙公寓回报率：LOFT公寓 40 单价0.9万 每间月租金500500*4*12/40/9000=6.7%同样面积，面宽大多钥匙，回报率高ABABCDV27、S公寓策略如何提升公寓溢价PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计公寓策略如何找到最适合本地块的公寓排布？L形排布主力公寓面积段31.68户数31户得房率78.19%回字形排布主力公寓面积段44.68户数24户得房率70.17%同样面积，“L形排布”得房率远超“回字形排布”PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制公寓布局LOFT公寓建筑面积86400公寓套数1920套户型配比面积段户数比例35-4046048%50-5540042%55-6010010%960100%PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计单面宽套28、型双面宽套型本层建筑面积：2190.24得房率：76.87%户型A（单面宽）面积：35.11户型B（双面宽）面积：52.01公寓标准层平面产品定制标准层平面图PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计格局灵活6.6M双面宽可居、可租、可办，格局灵活多变常规居住模式（三房两厅）出租模式（多钥匙间）工作室模式（下办上住）舒适居住模式（一房两厅）产品定制产品定制多变LOFTPROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计格局灵活3.3M单面宽可做单层通高，也可分为两层，或者双钥匙间一层会客，二层居住29、双钥匙间，上下分铺单层标准居住模式产品定制产品定制多变LOFTPROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计LOFTLoft可商Loft可办Loft可住格局灵活，业态上可租可办可住，根据市场灵活调整产品定制多变LOFTPROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计LOFT空间改造位置预定改造区扩展改造区运动空间阅读空间生活空间娱乐空间LOFT公寓四大共享空间产品定制共享空间PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制立面空调百叶GRC预30、制构件真石漆PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计商业规划结论规划价值判定土地价值判定业态价值判定确保沿街面最大化城市人流汇聚性双首层增值多钥匙增值PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计总体规划成果PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计指标指标单位备注131244.56131244.56208亩576567.31576567.31461695.00461695.00459355.00459355.00365520.00365520.00高层住宅330840.00330840.00多层住宅34680.0034680.0080000.0080000.008600.0031、8600.005235.005235.00物业用房1945.001945.00总建筑面积在20万平方米（包含地上和地下建筑，其中地下车库建筑面积按50%计算以下的，按照千分之五的比例配置物业管理用房幼儿园3200.003200.0040儿童/千人，每30人一班，需12班公厕60.0060.00门卫30.0030.002340.002340.00架空层940.00940.00社区用房1400.001400.00社区办公与服务用房配套标准3.503.5028.26%28.26%30%40.00%40.00%40%114872.31114872.3114623.0514623.05必建人防面积计算：32、住宅户数x1.5x3.2+非住宅面积x6%x0.5应建人防面积计算：地上总建筑面积x6%98249.2698249.26车均按35/辆2000.002000.0035253525辆353353辆地上车位占比10%31733173辆地下车位占比90%地下人防车位366366辆人防车均按40/辆地下商业区域车位10291029辆地下住宅区域车位17781778辆24602460户19201920户其中其中地上停车位地下停车位其中其中机动车停车位建筑密度绿地率地下建筑面积其中地下人防车库地下非人防机动车库设备用房其中公寓总户数容积率地上不计容建筑面积经济技术指标表经济技术指标表项目名称总用地面积总建33、筑面积地上总建筑面积地上总计容建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积公共配套建筑面积公寓建筑面积其中住宅总户数PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计一期：打造完善商业体系，形成优质的城市界面，打造好的品牌形象规划策略分期策略分析一期二期三期二期：主推刚需产品，同时推出楼王，形成高品质居住氛围三期：项目尾盘主推高品质高溢价的产品，完善项目建设PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计小区内人行道路主要人行出入口次要人行出入口P车库出入口主入口次入口pppp车行流线分析人行流线分析规划策略规划分析PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计消防分析图景观分析图消防登高面消防车道路消防34、出入口景观节点中轴景观规划策略规划分析PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时日照参数地理位置：长沙，东经112.59，北纬：28.12住宅：分析节气：大寒日计算时段：上午8:00下午16:00幼儿园:分析节气：冬至日计算时段：上午9:00下午15:00 规划策略规划分析PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计独树一帜打造豪宅理想社区如何打造？PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造案例借鉴武汉中信泰富长江一线江景豪宅案例心得最好的景观匹配最好的家PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造案例借鉴厦门建发央35、座一线海景豪宅案例心得游轮跨界，定制唯一户型PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造案例借鉴新加坡丽敦豪邸扎哈代表作，国际化现代豪宅案例心得城市标识，豪宅造型的不可复制性PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造案例借鉴伦敦海德公园一号全球最贵楼王，出则繁华，入则静谧案例心得豪宅不只阳春白雪，也有市井温度PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造内核诉求不可复制资源优势定制级奢华户型地标级建筑造型配套完善温度社区自然与城市交相辉映，一览众山小标示性建筑造型凸显业主尊贵地位定制化户型界定未来人居发展方向人文关怀跟进，人与自然和谐共生挖掘景观价值给予无敌36、景观的豪宅体验PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造不可复制的资源优势南瞰湘江西临公园环绕立体景观资源得天独厚高层组团洋房组团侧面示意湘江湘江PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计湘江豪宅打造不可复制的资源优势南瞰湘江西临公园环绕立体景观资源得天独厚多层江景豪宅共有96户，占总户数的3.66%高层江景豪宅共有490户，占总户数的18.67%公园景共有165户，占总户数的6.29%定制专属户型给予有设计感的尊贵生活PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造豪宅客群分析究竟什么人在购买豪宅？客户身份资产5千万以上爱生活/爱社交创造价值/享受生活豪宅爱好者客37、户特征国内外知名人士私营业主或大中型公司老总金融行业高管城市新富阶层多次置业，已购置别墅偏好豪宅客户圈层生活渴望回归自然跟随豪宅品牌置业特征为什么选择豪宅而不是别墅？PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造豪宅客群分析他们喜欢什么样的豪宅？高度尺度：提高层高，豪华大气独立交通：电梯独立入户仪式空间：注重玄关，对称设计动静分区：静谧生活内外分区：双厅设计，独立客卫双主卧：分设独处空间全套房：最大化私密性和便利性服务功能：设备平台，洗衣房，工人房生活功能：中西厨，早餐厅，储物间休闲功能：健身，影音空间豪华感生活私密性功能完备性户型特征户型关注点户型设计感景观环境房屋利用率PROJE38、CT DESIGN 北部湾四期方案设计至尊310户型PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制至尊叠墅320内院外院引景入宅，内外双院PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制至尊叠墅320外院时光PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制至尊叠墅320品质享受，奢华景致阔厅PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制至尊叠墅320尊享奢豪露台，一线观景PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制至尊叠墅320露台小憩PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制叠墅一层平面图320+285PROJECT DESIGN39、 北部湾四期方案设计产品定制叠墅平面图320+285PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制至尊叠墅320面积大致相同的情况下传统叠墅随楼层的增高面积减小退台式平墅每户都能享受大露台或者大花园PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制洋房平面图210+210PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制洋房210+210观景露台（3F）PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制洋房平面图210+210PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制洋房210+210全面宽观景阳台（4F-6F）PROJECT DESIGN 北部湾四期40、方案设计住宅中轴至豪230户型PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制至豪23012M14M5M270度，31M长，超阔景阳台PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制至豪230超阔景U型阳台PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制至豪230三重归家仪式，尽享尊贵体验前厅餐厅客厅PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制至豪230全景客厅PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制至豪230双主卧奢华双主卧套房，度假级体验PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制至豪230主卫全景主卫，惬意时光奢华大阳台江景41、三居室（230）赠送情况飘窗赠送（）阳台赠送（）设备平台赠送（）总赠送面积（）赠送率3.78 25.33 3.45 32.56 14.11%户型面积230.75 得房率85.02%凸窗全赠送阳台半赠送设备平台全赠送高层产品（230）附加值分析附加值分析PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制高层标准层平面图230（三房两厅两卫）215（三房两厅两卫）PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅中轴至享220户型PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计户型分析220餐客一体化奢华大起居厅，营造极致起居环境产品定制至享220PROJECT DESIGN 北部湾四期方42、案设计户型分析220甲板级阳台直面景观，提升空间舒适度和居住品质产品定制至享220PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计户型分析220一梯一户归家仪式，尊贵归家产品定制至享220豪华江景四居室三居室（220）赠送情况飘窗赠送（）阳台赠送（）设备平台赠送（）总赠送面积（）赠送率2.28 8.91 3.50 14.69 6.72%户型面积218.75 得房率74.74%高层产品（220）附加值分析附加值分析凸窗全赠送阳台半赠送设备平台全赠送PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制高层标准层平面图220（四房两厅三卫）220（四房两厅三卫）PROJECT DESIGN 北部43、湾四期方案设计产品定制高层标准层平面图135（三房两厅两卫）116（三房两厅两卫）116（三房两厅两卫）135（三房两厅两卫）PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅中轴刚需户型PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计意向图片标准层平面图户型特点共享式餐厨空间烹饪是全家共享的盛宴南北通透户型周正通风好，采光足豪华主卧套房豪华主卧四件套，彰显时尚生活品味产品定制轻奢135PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计舒适景观三居室（135）赠送情况飘窗赠送（）阳台赠送（）总赠送面积（）赠送率2.28 6.88 9.16 6.84%户型面积133.95 得房率78.47%附加44、值分析高层产品（135）附加值分析凸窗全赠送阳台半赠送PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计意向图片标准层平面图户型特点情景式入户玄关温馨归家，多元体验独立中厨空间尺度适宜的烹饪舞台南向三面宽双卧朝南，大面宽配置户型分析刚需116PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计高层产品（116）附加值分析附加值分析紧凑景观三居室（116）赠送情况飘窗赠送（）阳台赠送（）总赠送面积（）赠送率1.20 5.17 6.37 5.47%户型面积116.49 得房率78.47%凸窗全赠送阳台半赠送PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计产品定制高层标准层平面图130+105+105+145、30（34F）130（三房两厅两卫）105（三房两厅一卫）105（三房两厅一卫）130（三房两厅两卫）独创水滴型住宅造型给予标识性的圈层认证PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造地标级建筑造型母亲河滴水之恩楼王献礼湘江PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造地标级建筑造型整体展示PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造地标级建筑造型楼王细节展示PROJEC46、T DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造地标级建筑造型楼王细节展示PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造地标级建筑造型外院空间触摸自然洋房整体展示PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造地标级建筑造型层次退台致敬自然洋房细节展示PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造地标级建筑造型现代典雅简约而不简单高层整体展示PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造地标级建筑造型现代典雅方正大气公寓整体展示打造37复合社区给予有温度的沉浸式社区体验PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造多级物管系统一级物管小区出入管理二级47、物管组团出入管理三级物管单元出入管理三级物管安全性最大保障PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅打造完善配套功能多级配套全域最完备生活居委会及社区服务用房物业用房售楼处12班幼儿园商业街温度社区共享、便捷、以人为本篮球公园社交广场街角广场中央公园社区公园亲子公园亲子公园社区公园社区公园儿童活动场地宠物酒店辅导培训亲子公园快递、物流便利店夕阳红广场街角广场篮球公园篮球公园街角广场健身跑道景观楼梯观赛平台健身广场轮滑运动品牌店室外篮球场社交广场中央公园中央公园社交广场漫步跑道阳光草坪休闲会客咖啡厅健身房会议PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PART SEVEN地库专篇地48、库成本控制多方面进行设计控制地库成本控制采用合理塔楼间距合理的住宅间距多层柱网尺寸（m）5.5+6.1+5.0+5.0+6.1+5.5住宅间距（m）33.3高层柱网尺寸（m）6.45+5.0+5.0+6.1+5.0+5.0+6.45住宅间距（m）39革除塔楼形成四车位+两车道排布，最大化利用洋房间距利用塔楼形成六车位+三车道排布，最大化利用高层间距地库成本控制采用横坡-集水井排水方式地库成本控制采用大小柱网层高3.7M柱网尺寸8.1*8.1每个柱间可停3辆车结构柱数量少，空间视觉通透性好单车为面积26.85/辆梁高700mm层高3.5M柱网尺寸5.4*5.0每个柱间可停2辆车结构柱数量较多，空49、间视觉通透性较差单车为面积27.22/辆梁高400mm层高3.6M柱网尺寸7.8*5.0每个柱间可停3辆车结构柱数量较少，空间视觉通透性好单车为面积27.08/辆车道梁高400mm 停车区域700mm采用不同的柱网尺寸，地库排布紧凑，层高合理，停车效率高效地库成本控制利用政策，减少地下停车位地面停车10%用足，减少地下停车数量子车位做足5%，子车位与微型车位总数用足10%占比，减少地下室面积地下车库地库平面根据规范要求，本地块需3691个停车位地下停车位3322个其中地下一层停车位2807个其中子车位/微型车位332个车库面积103595.55地下二层停车 位515个车库面积14661.50车50、库面积合计118257.05平均单个车位面积35.0地下二层平面图地下一层平面图子停车位地库出入口地下车库土方测算一次开发一层地库面积=10.4W平米二层地库面积=1.4W平米挖方=10.4*5.1+1.4*3.6=53.04W平米回填覆土=10.4*0.7*1.5=10.92W平米总土方量=53.04+10.92=69.00W平米分期开发一期（两层）需开挖地库面积=2.8W平米挖方=1.4*8.7=12.18W平米回填覆土=1.4*0.7*1.4=1.47W平米土方量=12.18+1.47=13.65W平米二期（一层）需开挖地库面积=4.6W平米挖方=4.6*5.1=23.46W平米回填覆土51、=4.6*0.7*1.5=4.83W平米土方量=23.46+4.83=28.29W平米三期（一层）需开挖地库面积=3.15W平米挖方=3.15*5.1=16.07W平米回填覆土=3.15*0.7*1.5=3.3W平米土方量 16.07+3.31=19.37W平米总土方量=13.65+28.29+19.37=61.31W平米一期二期三期地库分期开发比一次开发少8W平米土方一期二期三期地下车库分期建设经济型柱网（7800*5000）舒适型柱网（8400*5000）三期为豪宅区，选择舒适性柱网8400*5000，满足豪车需求，注重品质一期商业区、二期主要为刚需产品区，采用经济型柱网，节约成本地下车库52、豪宅双入户大堂双入户大堂设计，出入皆是礼遇一期二期三期PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PART EIGHT示范区设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园商业用地李家湖公园湘 江示范区设计方案一PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计示范区设计主题PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计示范区设计主题PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计门厅前厅售楼中心示范区设计总平面图PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计示范区设计流线分析1精神堡垒2停车场3门厅4第一进院落5前厅6第二进院落78售楼部样板房车行53、流线示范区流线13245678PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计示范区设计空间分析PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计示范区设计平面图PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计示范区设计平面图PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计示范区设计平面图PROJECT DESI54、GN 北部湾四期方案设计示范区设计售楼部功能PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计示范区设计售楼部流线PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计示范区设计售楼部室内意向PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计示范区设计售楼部室内意向PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计示范区设计方案二沿江风光带荷叶路湘江大道李家湖公园商业用地商业用地李家湖公园湘 江PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计示范区设计总平面图PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计示范区设计流线分析1停车场2门厅34展示空间样板房车行流线示范区流线14223PROJECT DES55、IGN 北部湾四期方案设计示范区设计意向图沙盘区PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计示范区设计意向图接待区PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计示范区设计意向图洽谈区PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计PART NINE另一种可能PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计设计尚未完成,思考永无停止如何在满足高容积率前提下，资源最大化的另一种可能李家湖公园商业用地商业用地湘江商业区域c李家湖公园湘江总图布局空间角度看江视线产品配比多维度出发 思考方案的另一种可能？PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计“凸”形布局 最大化江景延展面 波浪型布局，贴56、合江景 自然形成中轴景观花园 利用方位角，多角度看江方案推敲深度挖局江景 利用方位角 最大化江景延展面轴线延伸，住宅形成转角，最大化江景延展面PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计方案推敲最大化江景住宅，实现溢价最大化960户奢华豪宅，坐拥一线江景，占比高达43主推方案PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计方案推敲布局思考如何做足容积率洋房12栋一线江景，合1.8W高层13栋一线江景，合18.5W如何在仅剩区域布下所需18.6W的量？商业区域c湘江商业+公寓区域区域，合9.7W剩余18.6W在满足间距、日照、及空间形态的前提下PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计57、方案推敲最大化界面及资源得出最优布局李家湖公园湘江李家湖公园湘江北侧充分用足用地界面，布满7栋高层用地西侧东侧住宅转角,自然形成围合景观空间PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅规划策略超大景观花园商业区域c内部花园湘江高达40绿化率，户户观景，户户有景花园面积：4.1万 自然形成两个超大花园 绿化面积相当于5.7个足球场李家湖公园湘江PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计沿荷叶路城市界面方案分析方案劣势分析3030豪宅占地过多，东西侧距红线55M，住宅无法平行布置与周边道路关系较差沿东侧城市界面PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计住宅规划成果PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计鸟瞰图PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计鸟瞰图PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计沿江透视PROJECT DESIGN 北部湾四期方案设计豪宅理想社区不仅仅是为了城市经济发展更是为了满足居民安居乐业的精神诉求谢谢聆听