1、郑州国际新城A-08-01地块建筑方案设计DESIGN FOR ZHENGZHOU PROJECT正本目录CONTENTS02 规划篇章PLANNING PROPOSAL03 产品设计PRODUCT DESIGN04 造型设计FAADE DESIGN01 背景调研BACKGROUND RESEARCH一：背景调研-BACKGROUND RESEARCH郑州印象Impression Of Zhengzhou发展之城郑州印象国家中心城市中原城市群中心城市中国联通5G试点城市2019年中国百强城市第13名郑州印象Zhengzhou Impression开封市洛阳市新乡市焦作市许昌市平顶山市63km商2、丘市郑州市区位分析District Analysis荥阳市惠济区黄河黄河中牟县新郑市中原区二七区金水区郑东新区经开区管城回族区河南省人民政府郑州市人民政府SITE区位分析District Analysis河南省人民政府（距基地9.3km）郑州市人民政府（距基地6.6km）万达广场（距基地3.7km）人民公园（距基地6.2km）西流湖公园（距基地11.1km）郑州植物园（距基地13.5km）象湖生态湿地公园（距基地19.5km）郑州东站（距基地10.6km）郑州站（距基地4.7km）郑州大学（距基地17.9km）世纪欢乐谷（距基地4.4km）万达广场（距基地8.4km）郑州龙湖公园（距基地12.3、7km）郑州国际会展中心（距基地8.5km）河南省人民医院（距基地7.3km）郑州第一人民医院（距基地4.7km）万象城（距基地5.5km）郑州大学第一附属医院（距基地6.0km）10km5km3km新郑龙湖城市湿地公园（距基地8.9km）樱桃沟森林公园（距基地4.4km）郑州树木园（距基地4.4km）西泰山旅游风景区（距基地4.4km）郑州客运南站（距基地2.2km）航海体育场（距基地4.7km）SITE郑州政治经济中心区位分析District Analysis交通便捷：项目位于紫荆山南路西侧，丘寨路东侧，郑航北路北侧，南站路南侧，临近地铁2号线；SITE周边交通分析Traffic Anal4、ysis花寨地铁站配套成熟：场地周边有学校，医院，双秀公园，爱馨文化广场,地铁站等，东侧邻城市绿地，配套资源得天独厚;500M市第八十三中学南十里铺小学市第十人民医院二七爱馨医院双秀公园爱馨文化广场滨河广场橄榄城都市广场河南省射击运动管理中心长江医院市第八十二中学华夏中医院郑州铁路职业技术学院花寨地铁站SITE周边配套资源Supporting Analysis车辆段用地分析Land-use Analysis容积率4.9鑫苑城七号院（容积率：5.95）鑫苑城一号院（容积率：4.595）鑫苑城三号院（容积率：3.99）鑫苑城二号院（容积率：3.499）鑫苑城五号院（容积率：4.19）鑫苑城十五号院5、（容积率：3.09）鑫苑城六号院（容积率：4.17）鑫苑城九号院（容积率：4.49）鑫苑城十号院（容积率：4.38）鑫苑城十二号院（容积率：4.77）十里铺新村一号院（容积率：4.897）十里铺新村二号院（容积率：4.8997）十里铺新村三号院（容积率：4.89）十里铺新村五号院（容积率：4.79）十里铺新村五号院（容积率：5.79）郑州鑫苑国际新城包含鑫苑城和十里铺新村安置房区，本项目为鑫苑国际新城纯住宅用地最高容积率地块；郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN郑州鑫苑国际新城4.9容积率地块我们该如何操盘？临桂万达项目概6、念方案LINGUI WANDA PROJECT CONCEPT DESIGN二：规划篇章-PLANNING PROPOSAL奥兰和园碧桂园 时代泽园市场调研Market Research 间距：建筑山墙间距均大于20m；面宽：中套2.5面宽边套2面宽；朝向：全南北向；容积率：3.49；规划结构：大花园 间距：建筑山墙间距均大于20m；面宽：中套2.5面宽边套3面宽；朝向：全南北向；容积率：2.99；规划结构：大花园鑫苑国际 三号院 间距：建筑山墙间距均大于20m；面宽：中套2.5面宽边套2面宽；朝向：全南北向；容积率：3.99；规划结构：大花园NNN20.8M31.4M20.3M33M20.87、M21.M51.4M20.2M26M26M郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN绿地公园城 清风苑13M13M13M13M绿都澜湾 椿园市场调研Market Research 间距：建筑山墙间距均 20m；面宽：中套2.5面宽边套2面宽；朝向：全南北向；容积率：1.99；规划结构：大花园N 间距：建筑山墙间距均 20m；面宽：中套2.5面宽边套2面宽；朝向：全南北向；容积率：3.49；规划结构：大花园鑫苑国际 五号院 间距：建筑山墙间距均20m；面宽：中套2.5面宽边套2面宽；朝向：全南北向；容积率：4.19；规划结构：大花8、园NNN30.6M60.6M48.3M62.8M59.3M33.8M郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN融创 融璟园鑫院国际 十里铺新村永威 滟澜庭市场调研Market ResearchNN 间距：建筑山墙间距均大于20m；面宽：中套2.5面宽边套3面宽；朝向：全南北向；容积率：2.98 规划结构：大花园 间距：高层建筑山墙间距均大于20m；面宽：基本为小面宽产品，中套2.5面宽边套2面宽；朝向：全南北向；容积率：4.89；规划结构：大花园 间距：建筑山墙间距均大于20m；面宽：中套2.5面宽边套3面宽；朝向：全南北向；容9、积率：3.49 规划结构：大花园13M 13MNNN郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN鑫苑国际 十二号院正商城 和园市场调研Market Research金水观城 间距：建筑山墙间距均大于20m；面宽：中套2.5面宽边套2面宽；朝向：全南北向；容积率：4.77，布置部分塔楼住宅 结构规划：大花园 间距：建筑山墙间距均大于20m；面宽：中套2.5面宽边套2面宽；朝向：全南北向；容积率：4.96;布置部分塔楼住宅 结构规划：大花园 间距：建筑山墙间距均大于20m；面宽：中套2.5面宽边套2面宽；朝向：全南北向；容积率：7.510、8;布置部分塔楼住宅 结构规划：大花园19.9MNNN郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN绿地公园城 盈翠院市场调研Market Research 间距：建筑山墙间距均大于20m；面宽：中套2.5面宽边套2面宽；朝向：全南北向；容积率：4.17；结构规划：中轴对称内部大花园；间距：建筑山墙间距均大于20m；面宽：中套2.5面宽边套2面宽；朝向：全南北向；容积率：1.99；结构规划：中轴对称内部大花园；间距：建筑山墙间距均大于20m；面宽：中套2.5面宽边套2面宽；朝向：本全南北向；容积率：2.98；结构规划：中轴对称内部大11、花园；融创 融臻园鑫苑国际 六号NNN郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN结论CONCLUSION1、建筑山墙间距按照规范20M；2、高容积率小区面宽基本以“2面宽、2.5面宽”为主；3、楼栋朝向基本全南北向；4、高容积率产品以T4/T5/T6/T8产品结合为主；5、方整用地讲究中轴对称，内部大花园；规划设计条件Planning Conditions用地红线地下建筑退界线H24m建筑退界线24mH60m建筑退界线60mH100m建筑退界线项目用地用地面积：40754平方米（约61.13亩）用地性质：二类居住用地容积率：4.12、9综合建筑密度：30%建筑高度：100m郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN有利条件分析Favorable Conditions周边优势：用地南侧为学校用地和用地东侧为供电用地，对基地没有日照遮挡，基地视野开阔，东侧有绿化景观资源佳。SITE城市绿化城市绿化不利条件分析Adverse Conditions周边遮挡：本地块建筑对西侧、西北侧、北侧住宅用地均有日照影响，西南侧、东南侧小区对基地可能存在日照遮挡；SITE目标THE TARGET如何在保证日照“对外对内”均不遮挡的情况下实现产品面宽最大化、货值最大化？难点与痛点D13、IFFICULTIES AND PAIN POINTS超高容积率容积率比较高日照对外遮挡产品面积段偏小日照对西侧、西北侧已建住宅用地、北侧在售用地住宅均有遮挡，必须满足日照要求；89占55%100-115占30%120-125占15%面宽限制商铺需独立底商商铺须独立不能贴不能骑建筑高度60m以上面宽65m不利条件分析Adverse Conditions容积率4.9高容积率：本地块容积率4.9；郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNSITE日照影响用地分析Sunshine Analysis日照对周边地块遮挡：本地块建筑对西侧、14、西北侧、北侧住宅用地均有日照影响；郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN不利条件分析Adverse Conditions1.根据郑州城市规划管理条例2019年规定，60米以上的，高层住宅建筑宽度不应大于65米；2.商业须独立集中设置或设置商业内街；郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN如何解决日照从经典案例中寻找灵感北京富力十号北京富力十号高低分区明确避开学校遮挡芳草地国际学校高区低区对标案例Benchmarking Case容积率：2.25项目定位高低配15、郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN北京富力十号对标案例Benchmarking Case结构清晰分区明确大花园规划楼王郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN在不考虑周边日照情况下”极限强排”设计条件总规划用地面积40754总建筑面积约19.94万容积率小于4.9产品业态户型配比高层户型面积段套数占比3房2厅1卫8955%3房2厅2卫100-11530%3房2厅2卫120-12515%合计100%总户数：1932套(按照户均上限）全部T4：14.5栋全部16、T5:11.5栋T4+T5：7栋T4+6栋T5全部T4产品排布基地南向面宽不足，全部T5浪费基地南向面宽，选择T4+T5组合形式最佳。规划条件分析Analysis Of Planning Conditions郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN面宽：面宽大进深：没用足，浪费一部分进深货值：不够面宽：面宽小，山墙间距多，浪费南向面宽进深：用足货值：够面宽：面宽小，山墙间距多，浪费南向面宽进深：用足货值：够面宽：最大,不浪费南向面宽进深：用足货值：够XXX强排方案对比Scheme Comparison郑州鑫苑国际新城项目概念方17、案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN65M31M27M36M36M28M28M建筑间距分析Analysis Of Duilding Spacing依据郑州市城市规划管理技术规定（2019修订版）高层板式建筑：主要朝向长度大于40m,次要朝向宽度小于16m。塔式建筑：主要朝向长度小于等于40m,次要朝向宽度大于等于16m。山墙间距：板式建筑间距不小于20m。45M平行间距：板式建筑间距不小于45m。Lx=25mD1=25m（塔式山墙间距25m）板式塔式D26mD16mLx=？D2=?板式塔式0D16m D2=45*0.8=36M（南侧板式）D2=3518、*0.8=28M（南侧塔板）D1=?板式塔式0D26m 郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN157M65M163M65M65M65M33M65M27M65M36M28M173M45M70M横向面宽用足纵向进深用足依据郑州市城市规划管理技术规定（2019修订版），将基地横向面宽、纵向进深用足。面宽资源分析Face Width Resource Analysis 郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN163M65M65M33M163M65M65M33M南侧楼19、栋面宽占满中间楼栋面宽占满面宽资源分析Face Width Resource Analysis 郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN依据郑州市城市规划管理技术规定（2019修订版），将基地南侧和中间楼栋面宽占满。方案一排2栋：建筑面宽用足130M；山墙间距27M;方案二排3栋：建筑总面宽107M；山墙间距25*2=50M;方案三错位布置3栋楼：南北向间距不够；157M65M65M27M方案一157M35M35M37M25M25M方案二37M157M35M35M不足36M不足36M方案三北侧楼栋排布可能性面宽资源分析Face20、 Width Resource Analysis 郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN极限强排考虑周边日照不考虑周边日照用足面宽和进深极限强排周边日照影响分析12在强排的基础上考虑日照日照规范SUNSHINE SPECIFICATION本地块属于旧城改造日照“对内1小时”对外受遮挡地块均为鑫苑用地“对外1小时”日照对外影响原则THE PRINCIPLE OF LAND AFFECTED BY SUNSHINE原来日照满足“保证满足”原来小于1小时的“1分钟不能恶化”建筑日照分析参数标准（GB/T 50947-2016）5.21、0.1 日照设计的预算参数应符合下列规定：1.日照基准年应选取公元2001年；2.采样点间距应根据计算方法和计算区域大小合理确定，窗户宜取0.3m0.6m，建筑宜取0.6m1.00m，场地宜取1.00m5.00m；3.当需设置时间间隔时，不应大于1min；5.0.5 日照计算应采用真太阳时，时间段可累计计算，可计入的最小连续日照时间不应小于5min；5.0.6 宽度小于等于1.80m的窗户，应按实际宽度计算；宽度大于1.80m的窗户，可选取日照有利的1.80m宽度计算。日照分析参数城市：郑州，东经113度49分，北纬34度43分日照标准日：大寒日（住宅）冬至日（学校、幼儿园）有效时间带：8:022、0-16:009:00-15:00，真太阳时日照计算方式：沿线分析时间统计方式：累计5分钟以上所有时间段计算精度：1分钟窗限宽：任意1.8m日照规范解读Interpretation Of Sunshine Standard 日照时间要求旧区改建项目内新建筑住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数1小时，基地对内对外(对外是鑫苑自己用地)不小于大寒日1小时；郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNSITE日照对外影响地块Adverse Conditions 本案规划主要对基地周边三个住宅小区存在日照影响。通过计算，筛选出日照紧张的23、对象，进行分析。新建建设项目对周边现状建筑日照影响，仅考虑与新建建设项目基地直接相邻或隔路。30m70m80m20m40m50m60m90m100m20m40m50m60m90m30m70m80m100m基地西侧高层住宅建筑，建设前局部窗位的唯一阳光通道与基地有关，要求建设后，对其无新增及恶化的日照影响，选择最不利点，绘制必要控制线。日照退让对象分析Analysis On The Objects Of Sunshine Retreat20m40m50m60m90m30m70m80m100m西侧用地最不利点分析郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CON24、CEPT DESIGN30m70m80m20m40m50m60m90m100m20m40m50m60m90m30m70m80m100m20m基地西侧高层住宅建筑，日照影响叠加分析，绘制必要控制线。日照退让对象分析日照影响叠加示意郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNAnalysis On The Objects Of Sunshine Retreat根据控制线对基地可建高度进行切割，反推该区域的建筑高度。此处由于周边已建建筑的日照限制，建筑高度须控制在此处由于周边已建建筑的日照限制，建筑高度须控制在54M及以下。及以下。0-25、10m10-20m20-30m30-40m40-50m50-60m60-70m70-80m80-90m90-100m图例日照退让对象分析基地可建高度示意基地可建高度鸟瞰郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNAnalysis On The Objects Of Sunshine Retreat结合强排方案，在日照反推的模型可建高度下，拿掉一栋楼；日照退让对象分析基地可建高度示意拿掉一栋楼郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNAnalysis On The O26、bjects Of Sunshine Retreat30m70m80m20m40m50m60m90m100m20m40m50m60m90m30m70m80m100m日照退让对象分析西北侧用地最不利点分析基地西北侧高层住宅建筑，建设前局部窗位的唯一阳光通道与基地有关，要求建设后，对其无新增及恶化的日照影响，选择最不利点，绘制必要控制线。郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNAnalysis On The Objects Of Sunshine Retreat根据控制线对基地可建高度进行切割，反推该区域的建筑高度。此处由于建筑退27、界，避开楼栋不利点的影响，本地块不影响此栋楼；日照退让对象分析高层退界线高层退界线基地可建高度示意基地可建高度鸟瞰0-10m10-20m20-30m30-40m40-50m50-60m60-70m70-80m80-90m90-100m图例郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNAnalysis On The Objects Of Sunshine Retreat日照退让对象分析30m70m80m20m40m50m60m90m100m20m40m50m60m90m30m70m80m100m北侧用地最不利点分析在强排的基础上考虑北28、侧高层住宅建筑，建设前局部窗位的唯一阳光通道与基地有关，要求建设后，对其无新增及恶化的日照影响，选择最不利点，绘制必要控制线。郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNAnalysis On The Objects Of Sunshine Retreat此处由于周边已建建筑的日照限制，建筑高度须控制在74M以下。基地可建高度示意基地可建高度鸟瞰根据控制线对基地可建高度进行切割，反推该区域的建筑高度。0-10m10-20m20-30m30-40m40-50m50-60m60-70m70-80m80-90m90-100m图例日照退让29、对象分析郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNAnalysis On The Objects Of Sunshine Retreat基地可建高度示意该楼栋降低高度考虑北侧用地日照，该栋楼高度降低，降低至74M；日照退让对象分析Analysis On The Objects Of Sunshine Retreat郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN叠加上述控制要求，对地块进行高度切割，本图仅为日照分析的必要条件，结合强排方案北侧地块设置唯一日照通道，叠加考30、虑西北侧第一排及西侧第一排建筑及北侧第一排。日照退让对象分析Analysis On The Objects Of Sunshine Retreat分地块影响基地可建高度鸟瞰图基地可建高度鸟瞰图0-10m10-20m20-30m30-40m40-50m50-60m60-70m70-80m80-90m90-100m图例郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN体块生成Volume Generation考虑三块地日照影响情况下的强排结果郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DE31、SIGN体块生成Volume Generation由于西侧住宅用地影响，拿掉一栋楼，我们布置什么产品？郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN体块生成Volume Generation3排洋房产品郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN体块生成Volume Generation2排14-18F小高层产品；郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN货值对比Value Comparison2排14-32、18F建筑面积：33120单价：16000货值：5299200003排8F建筑面积：24840（量不够）单价：20000货值：496800000PK3排8F2排14-18F郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN选定方案优点Advantages Of Selected Schemes2.高溢价小高层洋房产品、货值最大3.中轴对称65M65M65M65M33M65M1.面宽用足、进深用足28M48M4.内部大花园郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN“极限面宽33、进深”用足保证日照“对内对外”不遮挡在此种情况下得“唯一结果”精细化设计边套特殊处理增加商墅产品增加小区出入口根据实际户型适当优化间距主入口次入口强排方案最终方案61M6MT5+T5产品精细化设计Refined Design郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN34F34F34F34F34F34F25F34F2F2F2F34F34F34F18F 15F 15F14F 18F18F方案总图General Plan总图指标General Layout Index 满足规范要求；满足设计任务书要求；类别面积段户型面积设计值套数（34、设计值）占比（设计值）占比（要求值）89.03房2厅1卫89.30107055.38%55.0%100-1153房2厅2卫114.5054027.95%30.0%120-1253房2厅2卫124.5032216.67%15.0%1932100.00%100.0%高层户型配比合计单位指标备注40754.00规划用地面积为40754（61.13亩）；-4.894容积率（F）：F4.9；264237.00地上计容建筑面积199440.00 计容建筑面积199440平方米；地上非计容建筑面积0.00架空层建筑面积，不计容；地下建筑面积64797.00含汽车库面积、地下配套面积、自行车库面积（4553）35、地下设备用房；196872.04高层194864.04商墅2008.00控规中未明确兼容性的居住小区、居住组团配套商业设施建筑面积，不宜超过该项目地上总建筑面积的8%；2567.96物业管理用房845.56总建筑面积2万以下的，物业管理用房面积不低于80；超过2万至20万部分，按照4的比例配置；总建筑面积在5万以下的，物业管理用房应当全部配置在地面以上；总建筑面积在5万以上的，可以在地下配置一定面积的物业管理用房，但地下配置面积不应高于物业管理区域全部物业管理用房面积的20%；建设工程规划全部位于地面以下的，物业管理用房可以全部配置在地面以下。层高不足2.2m或已经列入公共分摊的房屋不计入物36、业管理用房面积；同一物业管理区域采用分期开发建设的，物业管理用房应当主要安排在首期建设。社区卫生服务站250.00达到6千人不足1万人的独立地段应设置不少于250卫生服务站一处；居家养老服务设施579.60新建住宅区规划人口不足3万人的，应按照建筑面积30/百户标准配建居家养老服务设施，且最小建筑面积不得少于200。居家养老服务设施用房应集中设置，宜设在三层及以下部分，二层及以上的居家养老服务设施应设置无障碍电梯。居家养老服务设施应与住宅同步规划、同步建设、同步验收。社区及楼宇综合服务用房772.80社区综合服务用房包含社区党组织工作用房、社区居委会工作用房、居民文体活动用房和社区服务用房。新37、建居住项目应按照建筑面积40/百户的标准规划建设社区综合服务用房，且最小建筑面积不小于200。社区居委会工作用房中包含警务室用房。，不得使用地下层和架空层，应优先设置于地面一层、二层，且设置于一层的建筑面积不应小于设置于二层的建筑面积，并有独立的连通城市道路的出入口、楼梯及卫生间等。通信综合接入机房120.000.5(含)1.5万人的住宅区，机房建筑面积为120200；1071.39变配电800.00地下，面积预估，不计入配建指标中，不计容；消控室60.00地下物业管理用房211.3952795.82单车评效非人防30.0/辆，人防35.0/辆；普通车库36840.62单车评效30.0/辆；人38、防车库15955.20单车评效35.0/辆；个1871住宅商品房：0.6辆/户（套型建筑面积60）；0.9辆/户（60套型建筑面积90）；1.0辆/户（90套型建筑面积130）；1.2辆/户（130套型建筑面积150）；居住区（各类）配套设施：1.0辆/100商业：1.0辆/100；地面停车位总停车位数10%；机动车配建按照小型车标准进行核算，微型车不列入核算范围地上停车个187地面停车位总停车位数10%地下停车个1684个3035住宅商品房：1.5辆/户；居住区（各类）配套设施：3.0辆/100；商业：3.0辆/100；户1932.0011370.37%30.50绿地率30%27.90建筑密39、度28%其中建筑基底面积可售建筑面积其中地上配套其中地下配套非机动车停车数量总户数其中郑州国际新城A-08-01地块建筑规划及单体方案主要经济技术指标表（建筑高度100m）分类规划用地面积容积率总建筑面积绿地率建筑密度机动车停车数量其中地下车库鸟瞰效果图Aerial View Renderings如何合理分配面宽资源？能否通过产品设计适当加大面宽？“U型面宽”横向面宽用足侧向面宽用足按等级合理分配横向面宽侧向面宽用到极致12产品分布原则一东西向产品“套数最小化”东西向产品“面积最小化”东西朝向分析East West Orientation Analysis东西朝向套数：204户套数比：10.540、6%面积比：9.33%东西向产品全为小户型产品89郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN面宽资源配置Face Width Resource Allocation89产品小户型89产品占用侧向面宽89产品3面宽朝东西向视野开阔，无遮挡郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN产品分布原则二根据户配等级、景观资源充分合理配置南向面宽资源面宽资源配置Face Width Resource Allocation125产品125边套南向2面宽南北通风，次卧占用侧向面宽，41、北向卧室北侧采光；125中间套南向3面宽，南北通风，南北看花园；125产品65M65M65M65M65M65M22M65M22M65M22M65M22M郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN61M面宽资源配置Face Width Resource Allocation115产品115中间套南向2面宽，南北通风，厨卫侧向采光，通过拼接合理占用侧向面宽，次卧北向采光房型方正65M65M65M65M郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN61M面宽资源配置Face42、 Width Resource Allocation89产品89中间套两户咬合5面宽，一户南向3面宽，一户南向2面宽；89边套南向2面宽，2间次卧朝东，占用侧向面宽，视野好无遮挡；65M65M65M65M郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN61M面宽资源配置Face Width Resource Allocation“U型面宽“面宽做到极致郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN面宽资源配置Face Width Resource Allocation楼王143、25产品楼王125边套南向2面宽，次卧占比侧向面宽景观视野好房型规整郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN面宽资源配置Face Width Resource Allocation楼王115产品楼王115中间套3面宽朝南，极致面宽南北看花园，景观品质高郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN面宽资源配置Face Width Resource Allocation“U型面宽“面宽做到极致郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJEC44、T CONCEPT DESIGN面宽资源配置Face Width Resource Allocation洋房115产品115洋房高得房率，南向两面宽，厨卫侧向采光通过优化核心筒，合理户型布局郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN面宽资源配置Face Width Resource Allocation“U型面宽“面宽做到极致郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN户型配比分析Analysis Of House Type Proportion高层（89）高层（145、15)高层（125)洋房（115）郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN结构分析Structural Analysis生活礼仪轴一轴:高层住宅区两区:1、社区大堂2、观水台3、景观水池4、雅致庭院5、景观广场6、人行入口大门7、休息广场8、入口次门多节点:臻园、璟园、裕园三园:洋房住宅区臻 园裕 园璟 园46123587郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN交通分析Traffic Analysis地下车库入口基地外车行流线人行流线车行流线小区出入口小区主要46、出入口小区次要出入口人行出入口郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN消防分析Fire Fighting Analysis消防出入口消防登高场地消防车道郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN景观分析Landscape Analysis小区外绿化商墅景观视野洋房景观视野小区内绿化高层景观视野郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN配套分析Matching Analysis配套用房地面停车位(147、87辆)郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN日照分析Sunshine Analysis0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时日照满足规划设计条件要求旧区改造项目新建住宅建筑满足不小于大寒日1小时日照标准。对外满足对外大寒日一小时日照，对内不满足日照的做配套。日照立面图15m34F34F2F2F2F34F34F34F34F18F 15F 15F14F 18F18F18F18F郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN地库分析Land Bank Analys48、is地库出入口地下车库地库轮廓线用地红线地下车库总面积：52849.8人防面积：15955.2 地下停车位：1686辆普通车位评效：30/辆人防车位评效：35/辆地下一层普通停车区域郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN地库分析Land Bank Analysis人防区域地下车库地库轮廓线用地红线地下车库总面积：52849.8人防面积：15955.2 地下停车位：1686辆普通车位评效：30/辆人防车位评效：35/辆地下二层普通停车区域地下二层人防停车区域郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PRO49、JECT CONCEPT DESIGN地库分析Land Bank Analysis郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN地库分析Land Bank Analysis采光井郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN地下大堂意向地库分析Land Bank Analysis地库停车位意向地库分析Land Bank Analysis1、规划结构清晰、中轴对称、内部大花园；2、合理解决日照对外遮挡；3、南向面宽用到极致，充分利用侧向面宽合理配置面宽资源；4、增加高溢价产50、品小高层、商墅产品；5、地库方正、节约成本；规划亮点PLANNING HIGHLIGHTS三：产品设计-PRODUCT DESIGN计算有阳台建筑的容积率指标时，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平投影面积计算全面积。在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。计入建筑面积的阳台面积，其数值单列并计入地块容积率。每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园等非公共活动空间）的水平投影面积不应大于该套住宅套型建筑面积的20%。依据郑州市城市规划管理技术规定（2019修订版）住宅阳台面积计算住宅建筑飘窗突出外墙的距离不得大于0.8m。窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在51、2.10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积的1/2计算建筑面积。窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗不应计算建筑面积。凸窗面积计算赠送阳台户型产品可通过阳台、凸窗赠送提升溢价凸窗政策分析Policy Analysis郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN89三房（一卫）100-115 三房（双卫）120-125三房（双卫）面积段阳光城正商中州城中岳俪景湾龙源世纪龙城奥兰和园9011512511612489113124市场分析M52、arket Research868911312487115124郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN89三房（一卫）100-115 三房（双卫）120-125三房（双卫）面积段泰宏建业国际城鑫苑德润珺园碧桂园峯景康桥那云溪正商智慧城8911612510112598126市场分析Market Research888611512689110127郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN调研总结RESEARCH SUMMARY目前该区域市场以90-110产品为主53、，占整个市场60%以上高容积率产品基本以“边套2面宽+中间套2.5面宽”为主4.0以上高容积率小区基本T4/T5/T6/T8组合产品为主三：产品设计-BACKGROUND RESEARCH高层策略南向极致面宽充分合理利用东西向面宽高得房率赠送面积用足一层送地下室郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNModel Drop Position模型落位125+89+89+125115+89+89+89+89125+115+115+125郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT D54、ESIGNHigh Rise Flat Floor高层平层(125+115）得房率:79.23%125+115标准层平面图125三室两厅两卫299.49125.5826.095.8605.8683.9%4.67%4.67%115三室两厅两卫291.66115.6924.033.253.767.0185.3%6.06%2.81%赠送占比 阳台占比482.5479.23%标准层平层得房率公摊面积（）阳台面积（半）凸窗面积（）赠送面积（）实际得房率标准层建筑面积套型建筑面积（整户型编号 户型结构套数套内面积（含半阳125-三房两厅两卫125115-三房两厅两卫115High Rise Flat Fl55、oor高层平层(125+115）得房率:79.23%125+115首层平面图125三室两厅两卫299.49125.5826.095.8605.8683.9%4.67%4.67%115三室两厅两卫291.66115.6924.033.253.767.0185.3%6.06%2.81%赠送占比 阳台占比482.5479.23%标准层平层得房率公摊面积（）阳台面积（半）凸窗面积（）赠送面积（）实际得房率标准层建筑面积套型建筑面积（整户型编号 户型结构套数套内面积（含半阳125-三房两厅两卫125115-三房两厅两卫115High Rise Flat Floor高层平层阳台赠送：5.86半赠送建筑面积56、：125.58实得面积：131.44T4-125户型平面图户型亮点：户型方正，双面宽大阳台，主卧套房设计，卫生间干湿分离，客餐厅一体化，U形厨房。郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN|半赠送全赠送阳台赠送：3.25凸窗赠送：3.76建筑面积：115.69实得面积：122.70T4-105户型平面图户型亮点：三面宽朝南，占用南向面宽，客餐厅一体化，主卧套房设计，卫生间干湿分离，U形厨房。T4-125户型平面图郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNHigh 57、Rise Flat Floor高层平层High Rise Flat Floor高层平层(125+89+89+125)得房率:77.97%125+89+89+125标准层平面图125A三室两厅两卫197.51125.0627.555.8505.8582.6%4.68%4.68%89A三室两厅一卫169.5489.1919.653.092.165.2583.9%5.89%3.46%89B三室两厅一卫172.1892.5720.393.093.766.8585.4%7.40%3.34%125B三室两厅两卫196.41123.6527.245.412.88.2184.6%6.64%4.38%标准层建筑58、面积套型建筑面积（整户型编号 户型结构套数套内面积（含半阳赠送占比 阳台占比430.4777.97%标准层平层得房率公摊面积（）阳台面积（半）凸窗面积（）赠送面积（）实际得房率125A-三房两厅两卫12589A-三房两厅两卫8989B-三房两厅两卫92125B-三房两厅两卫123AABB阳台赠送：5.41凸窗赠送：2.8 半赠送全赠送建筑面积：123.65实得面积：131.86户型亮点：南北通透，三面宽朝南，客餐厅一体化，U形厨房，主卧套房设计；T4-125B户型平面图郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNHigh Rise59、 Flat Floor高层平层半赠送全赠送阳台赠送：3.09凸窗赠送：3.76建筑面积：92.53实得面积：99.38户型亮点：客餐厅一体化，三面宽朝南，卫生间干湿分离。郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNT4-89B户型平面图High Rise Flat Floor高层平层T4-89A户型平面图High Rise Flat Floor高层平层半赠送全赠送阳台赠送：3.09凸窗赠送：2.16建筑面积：89.19实得面积：94.44户型亮点：户型方正，南向2面宽，北向房间方正，客餐厅一体化，卫生间干湿分离。郑州鑫苑国际新城项60、目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN115三室两厅两卫194.61118.1423.533.332.085.4184.7%4.58%2.82%89A三室两厅一卫172.4690.4818.023.093.766.8587.7%7.57%3.42%89B三室两厅一卫169.5486.8317.293.092.165.2586.1%6.05%3.56%89C三室两厅一卫172.8590.9718.123.094.647.7388.6%8.50%3.40%89D三室两厅一卫172.6190.6718.063.424.648.0689.0%8.8961、%3.41%赠送占比 阳台占比477.0880.09%标准层平层得房率公摊面积（）阳台面积（半）凸窗面积（）赠送面积（）实际得房率户型编号 户型结构套数套内面积（含半阳标准层建筑面积套型建筑面积（整得房率80.09%115-三房两厅两卫11589A-三房两厅一卫9089B-三房两厅一卫8789C-三房两厅一卫91115+89+89+89+89标准层平面图89D-三房两厅一卫90ABDCHigh Rise Flat Floor高层平层(115+89+89+89+89)High Rise Flat Floor高层平层半赠送全赠送阳台赠送：3.09凸窗赠送：4.64建筑面积：90.97实得面积：9862、.70户型亮点：整体户型方正，南向2面宽，次卧、书房东西向视野开阔无遮挡，客餐厅一体化，卫生间干湿分离。郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNT5-89C户型平面图半赠送全赠送阳台赠送：3.62凸窗赠送：4.64建筑面积：90.67实得面积：98.73户型亮点：东西向3面宽，视野开阔无遮挡，客餐厅一体化，客厅大尺寸阳台，高赠送面积，卫生间干湿分离设计。T5-89D户型平面图郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNHigh Rise Flat Floor高层平63、层小高层策略横向极致面宽充分利用侧向面宽十四层加北连廊提高得房率一层赠送地下室顶层赠送挑空郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN115+115模型落位Model Drop Position郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN得房率:83.9%115A-三房两厅两卫115115+115标准层平面图115A三室两厅两卫197.35115.0617.713.002.145.1489.1%4.47%2.61%115B三室两厅两卫197.34115.0517.7164、3.002.145.1489.1%4.47%2.61%户型编号 户型结构套数套内面积（含半阳230.1184.61%实际得房率赠送占比 阳台占比标准层平层得房率公摊面积（）阳台面积（半）凸窗面积（）赠送面积（）标准层建筑面积套型建筑面积（整115B-三房两厅两卫115小高层洋房产品Small High-rise Villa Products半赠送全赠送阳台赠送：3.00凸窗赠送：2.14建筑面积：115实得面积：120.14户型亮点：2面宽朝东，客餐厅一体化，客厅附加大尺寸阳台，高赠送面积。卫生间干湿分离设计。115户型平面图小高层洋房产品Small High-rise Villa Produ65、cts郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN半赠送全赠送阳台赠送：3.00凸窗赠送：2.14建筑面积：115实得面积：120.14户型亮点：2面宽朝东，客餐厅一体化，客厅附加大尺寸阳台，高赠送面积。卫生间干湿分离设计。115户型平面图小高层洋房产品Small High-rise Villa Products郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN精细化设计郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESI66、GN合理极致利用南向面宽65M首层景观大堂一层赠送地下室小高层优化核心筒顶层赠送露台加挑空用地夹角成品特殊化处理合理极致利用南向最大面宽65M（郑州60M以上建筑允许的最大面宽）三、89户型房间交错利用南北采光，避免凹槽采光差二、89户型三面宽，充分利用基地东西向采光（东西向视眼开阔无遮挡）125边套3.4+4.089中间套3.6+3.389中间套2.7+3.3+3.6115边套3.3+3.889中间套3.6+3.3+2.789中间套3.3+3.689边套3.6+3.3125中间套4.0+3.0+3.489边套3.6+3.3+2.4精细化设计Refined Design郑州鑫苑国际新城项目概念67、方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN极致利用南向面宽首层景观大堂设计郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN价值提升Value Promotion首层平面图一层赠送地下室郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN价值提升Value Promotion首层平面图地下室平面图89中间套产品对比Product Comparison郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEP68、T DESIGN中间套面宽优点对比中间套89均为2.5面宽中间套89一边南向2面宽北向2间次卧一边3面宽北向1间次卧核心筒创新设计优化核心筒最小化，北向卧室方正电梯西移，餐厅获得完整空间优化核心筒最小化，北向卧室方正电梯东移，餐厅获得完整空间精细化设计Refined DesignProduct Comparison民安尚郡 89 容积率 3.7本项目产品PK对比竞品，本案户型优点产品对比高层89产品小三房设计，满足家庭多样使用大面宽，短进深，更大的观景视野赠送大尺度阳台，附加值最大化郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN亚星69、锦绣山河 115 容积率3.98本项目产品PK大面宽，空间舒适户型方正，使用方便三开间朝南，享受阳光高附加值，赠送最大化对比竞品，本案户型优点高层115产品郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNProduct Comparison产品对比奥兰和园 125 容积率3.49本项目产品高层125产品PK三开间大面宽，视野更开阔户型方正,使用舒适南向两卧室，提高居住品质高附加值，客厅卧室阳台一体对比竞品，本案户型优点郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGNProdu70、ct Comparison产品对比商墅策略高附加值空间多送地下室送花园送露台面积适中郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN地下一层平面图模型落位Model Drop Position郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN一层平面图二层平面图商墅产品Villa Products改造前剖面改造后剖面地下一层平面图一层平面图二层平面图郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN商墅产品Villa P71、roducts庭院（赠送空间）夹层（赠送空间）庭院（赠送空间）地下室（赠送空间）露台（赠送空间）商铺改造前商铺露台露台改造后露台（赠送空间）地下室（赠送空间）露台露台商墅立面现代方案（居住）Villa Products(Live)郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN商墅立面现代方案（商业）Villa Products(Business)郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN商墅产品古典方案（商业）Villa Products(Business)郑州鑫苑国72、际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN商墅产品古典方案（居住）Villa Products(Live)郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN商墅产品古典方案（商业）Villa Products(Business)郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN四：造型设计-FAADE DESIGN现代奢华现代奢华建筑风格特点现代奢华立面特点Facade Features郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENG73、ZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN高层效果图High floor renderings高层效果图High floor renderings高层效果图High floor renderings高层效果图High floor renderings郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DESIGN高层效果图High floor renderings小高层效果图Small high-riserenderings郑州鑫苑国际新城项目概念方案ZHENGZHOU XINYUAN PROJECT CONCEPT DE74、SIGN小高层效果图Small high-riserenderings高层入户大堂High-rise entrance hall高层入户大堂High-rise 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