1、金 科 郑 州 国 丰 园 B-0 8-0 2 地 块概 念 规 划 设 计CONCEPTUAL PLANNING AND DESIGN 03-2020 情愫 郑州 团队近期案例中原性格基因 2017年案例与贵司配合良好 进展顺畅 2019年案例北龙湖区域标杆 近期其他案例浸润郑州市场多年 中 国 最 具 成 长 性 的 中 心 城 市 中 国 郑 州 心怀天下勤奋刻苦扎实稳进性 格红 色稳 底 蕴黄 色中华起源自信的来源信 城 市成 长 融 合传统与国际融 中原性格基因中原文化价值观：中正、大气、仪式感中原文化的自信：将文化融入设计接纳融合其他文化：不断上升的居住需求稳信融 聆听土地的声音 2、区位分析用地解读 河南省HENAN郑州市ZHENGZHOU郑州作为常住人口超过 1000 万的中心城市，城市发展大幅领先周边地区对省内各城市具有极强的资产吸附能力，区位优势明显SITE城市区位 项目位于郑州西南中原贾鲁河片区作为新规划区域，定位高端，规划理念完善，更加科学性、人性化上位规划 整体大盘的思考对于一个规划范围 375 公顷的超级大盘前有 07-02 地块 后有更多的待开发地块本案在大盘中应扮演的角色是什么承前启后 战略层面 衔接前作（07-02 地块鸟瞰）衔接前作，以 07-02 地块为基础，并做延续与提升，同时避免同质化竞争 用地位于大盘核心位置，具有引领大盘风向标的基础，作用十3、分关键核心位置-引领大盘SITE 时代机遇-顺应趋势基于此次疫情的影响以及既往户型普遍不够“人性化”的痛点购房者对居住品质的需求有了质的提升和改变 战术层面95-143 面积段涵盖刚需及刚改具有代表性通过一次规模可控的全方位摸底更加真实的反映出市场的喜好需求为后续大规模开发打下基础 销售层面面临区域内多楼盘销售期重叠问题差异化打造独特卖点 找准开盘时机人无我有 人有我优 财务目标层面通过本案快速推进 回笼前期资金利于后续长期滚动发展 周边景观SITE宏观：片区被贾鲁河、西流湖公园、常庄水库、尖岗水库及南水北调绿色走廊环抱，生态基底优越微观：用地 1KM 内，东北侧为绿色走廊（被高层住宅遮挡），4、西侧为贾鲁河滨水资源无干扰可利用挖掘绿色走廊贾鲁河滨水区高层住宅区1KM 周边交通路网分级设置，组织科学，距航海西路及西三环 1KM，私家出行通畅地铁六号线（在建）距离基地 1.3KM，公共出行便利周边交通6 号线地铁站航海西路西三环1KMSITE 周边配套周边规划配套科学合理，多样完善，为挖掘本案用地价值提供了坚实基础SITESITE 用地解读用地 3.6 万，容积率 3.5，限高 100M用地较小，布局变化空间受限，高容积率条件下需保证产品品质其他要求：1.减少商业占比2.住宅 34F，层高 2.9M3.保证高品质成本可控4.严控单户面积5.按照建议配比置入产品郑州市国丰园 B-08-025、 地块项目概念方案设计任务书-招标版 41.3 指标分配 住宅各业态配比 物业类型户型面积段（）套数比梯户比高层单体：首选单体：B-07-02 地块95+115 单体、95+125 单体、115+143单体、洛阳西工区拿地版 95+100+115户型（地块南侧临凯旋路建议排布96+95+95+96 户型单体，该单体在洛阳西工区拿地版户型进行边户 100（适当压缩调整至 96 平米）进行镜像调整）备选单体：豫-A-G-北连廊 2T4-95B/95A/115C (如无法满容使用该单体)高层三房两厅一卫95-9650-60%2T4（中间户 95、115、125为面积上限，严控面积）三房两厅两卫1156、20-25%三房两厅两卫123-12510-15%四房两厅两卫1435-10%以此为基础进行设计是否能够完全满足新时期居住的刚性需求 思考后新冠时代 市场摸底规划需求户型需求 新冠事件造成外部环境急剧变化导致人群在思维理念，行为习惯、消费偏好等方面趋同变化如何改变既往产品的普遍痛点应对后新冠时期的居住需求参考市场摸底进行分析 Q1：疫情期间，是否外出，外出后进行了哪些活动？Q2:疫情时期，你在小区内都做了哪些活动？设计启示：需着重解决购物“最后一公里”问题设计启示：非常时期选择的社区活动，反映景观功能刚性需求，快递收取安全性也应进一步考虑 Q3：疫情期间宅在家中，进行哪项活动时长最长？Q4：疫7、情将对您未来的生活习惯产生哪些方面的影响？设计启示：居室内上网时长增加，同时家庭人群聚集，对居室内个人私密空间的潜在需求。与家人互动的显著增加也意味着家庭聚集娱乐空间的重要性。对室内清洁器具的收纳的需求和对厨房的依赖性也较高设计启示：卫生习惯的改变将带来居室相关空间与设施需求的变化。对家人关注的提高，带来家庭聚集空间的潜在需求。对健康锻炼的需求提高，则意味着社区与居室内健身区域、设备有所要求 Q6：疫情期间，社区的不足体现在哪里？提及频繁：物业服务被提至空前的高度；低密、通风、采光，封闭社区；提及次频繁：周边配套齐全性；健康卫生安全性；室内空间（客厅、运动）；周边及社区环境；产品启示：日常社区8、动线及封闭管理会变成衡量要素，产品的密度、通风性、采光性对置业决策的影响度也将变的更大产品启示：归家无触碰：该模式的运用不仅可带来卫生健康方面的改善，更可能引领一种“无感便捷通行”新型生活方式，解放双手，便捷生活电梯卫生与通风：电梯密闭带来感染风险，考虑通风同时，日常消杀维护亦同等重要Q5：经过此 产品启示：痛点传导需求，“家庭互动空间不足”、“缺乏室内健身空间”是较突出的两大痛点体验Q8：经过此次疫情，房地产产品最应具备的特征是什么？产品关注因素排序;物业好通风好采光好密度低快递/外卖收发隔离景观好梯户比低室内健身功能Q7：疫情期 Q9：经过此次疫情，哪个功能空间尺度更重要？各空间尺度重要性9、：客厅高居第一位，其次为卧室，在有限面积产品中，卧室同样具备功能复合型，兼具个人私密空间、休息、办公功能于一体。家庭卫生与健康集中在厨卫两大空间，打造舒适的空间尺度基础上，如何实现更加人性化与卫生的空间规划同样关键，例如干湿分离、使用/操作流线、收纳空间规划等规划层面价值点汇总布局：研究城市主要风向、分交通核、塔式单体、留出足够山墙间距等手段最大程度解决通风需求；高容积率条件下南向间距放大，无视线阻挡，提升日照条件；竖向：场地标高需高于市政道路（管网），避免内部污染堆积，利于污水排放；流线：小区入口可转换状态，满足平时及疫情期间的功能需求；流线回家流线全程无触碰设计；独立地下快递间，疫情期间作10、为第二出入口，实现进出流线无交叉；空间尺度：社区内预留设置多功能多主题活动空间产品层面价值点汇总玄关：独立半污染区；储物空间；洗手台；入口多流线起居室:优化结构，空间最大限度灵活多变；多功能空间回游动线卧室/书房：独立办公区；应急独立隔离房间；南北通卧室阳台/入户花园：健身、拓展储藏、抽烟阳光房；入户花园可作为临时消洗间；IMAX 天幕阳台杀菌消毒，心理治愈厨房：从功能与空间上与餐客厅紧密联系；长导台大冰箱主卫公卫：全明卫；公卫带洗衣烘干熨烫功能的三分离卫生间；主卫结合主卧南北通风 推导剥丝抽茧 规范解读量的测算居住价值置入尝试 STEP 1规范解读梳理退界及间距，严守规范保证落地性，从严配置11、配套140M179M223MSITE合计 3609 平米239MH 24M 建筑控制线控规、规范均要求控规要求规范要求24M H 60M 建筑控制线60M H 100M 建筑控制线项目建筑面积()用地面积3班幼儿园990.001620.00.30.6万人社区卫生服务站150.000.30.6万人社区体育活动场170.0用地面积1704500.10.3万人治安联防站居家养老设施346.80200建筑面积30/百户346.8社区综合服务用462.40200建筑面积40/百户462.4物业管理677.29可布置20%地下（总建面5万0-2万配802-20万部分配4社区便民店462.4040/百户0.12、1-0.3万人462.4变电室40.0040-130二次供水加压泵150.0050，0.1万人100，0.1-0.3万人150,0.3-0.5万人热交换站200.00200-300每0.1-0.3万人1处通信综合接入机100.0060-100，0.1-0.3万人100-120，0.3-0.5万人万人垃圾收集及转运30.00服务半径不大于70m再生资源回收点60-100.1-0.3万人合计3608.8980-90/千人295.9配套设施面积明细表（按居住街坊配套）备注负荷半径不应大于250m，尽可能设于其他建筑内 STEP 1规范解读梳理退界及间距，严守规范保证落地性，从严配置配套40.020.13、05.06.06.028.08.025.0板45*0.8塔35*0.8塔3535.045.0临城市道路的住宅建筑，建筑高度不超过 27m 的，界面长度不应大于 80m;建筑高度不超过 60m 的，界面长度不应当大于70m;建筑高度 60m 以上的，界面长度不应大于 65m平行布置时，塔式与板式高层（60 H 100m）控制间距分别为 35m 和 45m并列布置时，塔式与板式高层（60 H 100m）控制间距分别为 25m 和 20m平行布置并列相对临城市道路的住宅底层不得规划建设商业设施，住宅的配套商业应集中独立设置或设置商业内街。商业住宅商业28m住宅X100.060.027.080.07014、.065.0 板45STEP 2居住价值根据居住价值置入不同产品居住价值：LEVEL1 LEVEL2 LEVEL3远离道路，西侧一线滨水景观资源内部核心景观资源，及部分滨水资源临城市界面及停车场，存在一定干扰停车场 STEP 3幼儿园选址选择居住价值较低区域，西侧临近路口，日照限制较多不节地南侧可缓冲隔离停车场影响，同时规整用地利于后续住宅排布X停车场 STEP 4量的测算按照配比进行量的测算约需 34 条腿，按首选户型 T4 配置需 8.5 栋单体或 6 栋 T4 及 3 栋 T3 单体用地面积:36384.0 应建计容建面:36384.0*3.5=127344.0 预估配套面积:3609.15、0 应建住宅建面:127344.0-3609.0=123735.0 腿面积:95/96*34=3264；115*34=3910；125*34=4250；143*34=4862满足配比预估腿数:20+8+4+2 34 条腿 STEP 5产品置入按照最小间距置入任务书首选户型，并围合布置无法满足间距及日照要求，需开阔思路多样尝试X STEP 6尝试一损失围合布局，满足间距要求，日照依旧无法满足规范面宽形态入户间距日照朝向 STEP 7尝试二将 95 户型 4 条腿变为两面宽备选产品，但品质损失较大面宽形态入户间距日照朝向 STEP 8尝试三旋转角度南偏东 35利用城市盛行风向加强通风，并可获得1416、3户型4.5面宽，115、125户型4面宽，95户型3面宽的产品优势，但转角度略大面宽（提升）形态入户间距日照朝向N STEP 9尝试四保证户型面宽不变，布置两栋 T3 产品，可满足要求，并提升入户感受可在此基础上进一步优化面宽形态入户（提升）间距日照朝向 STEP 10优化一尝试单体西侧景观视线错开，资源共享，但调整空间较小，尺度有限 STEP 11优化二扩大社区入口空间尺度，并布置配套减小对住宅影响 总平面图及指标总指标备注R236384.00172471.695777.6415.88%24%3.503.530.00%127343.89127344.0123735.00高层123735.017、03608.89含幼儿园99045127.8039168.00其中地下人防面积10187.515959 80B-08-02地块指标指标内容规划用地性质规划净用地面积（）规划总建筑面积（）基底面积（）建筑密度容积率绿地率地上建筑面积（）可售住宅面积（）社区配套用房面积（）地下建筑面积（）地下车库面积（）地下其他辅助面积（）其中其中5959.80住宅地下室/核心筒/结2402.13地下非机动车库1647.51设备用房1910.16地上建面1.5%1203115不宜超过住宅总套数的10%108818319159151.8/辆11563699地下其他辅助面积（）机动车停车位（辆）地上车位地下车位非机动18、车停车位（辆）地上非机动车停车地下非机动车停车户数人口（3.2人/户）其中其中其中其中 鸟瞰效果图 沿街人视 社区会客厅 单体人视 产品分布通风分析依据用地价值，打造规划结构纯塔式布置，打造顺畅多风道143 户型125 户型115 户型 95 户型图例户型配比类型户型户数户数比要求户数比高层户型配比9568058.82%50-60%11527223.53%20-25%12513611.76%10-15%143685.88%5-10%合计1156100.00%N 产品分布遵守国家规范，满足日照要求竖向分析利用规范，将用地内排水标高抬至 138.3，高于市政道路 138.25 标高，避免污水排放不19、畅同时减少开挖降低成本H24m建筑控制线24H60m建筑控制线60H100m建筑控制线5.05.015.05.010.05.05.028.025.035.028.038.035.036.125.225.428.0137.7139.8138.3134.6136.6137.5138.0138.25 提升“家”的样子 流线体系产品分析竞品对比 流线体系社区会客厅车行入口中央景观入户大堂地下大堂私家入户123456346521 1社区会客厅社区第一印象，大气稳重，中正对称 1社区会客厅适应后新冠时代的多功能社区会客厅外投内取、独立进出口，人脸识别无接触、智能机器人的普及最大限度避免不必要接触及流线交叉20、后勤大堂外投内取设置APP 门禁系统服务人员平面功能流线示意社区会客厅日常状态车库出入口消防车道非机动车道 休息会客区快递外投区快递内取区小区居民小区居民人脸识别通行 红外热成像远距离测温隔离人员出入识别报警智能识别业主出入次数外来人员提醒平面功能流线示意社区会客厅疫情状态后勤特殊居民居民入口居民出口车库出入口消防车道非机动车道软性隔离区机器人房间服务人员检测隔离区快递外投区快递内取区 休息会客区 2车行入口出口处设置疫区车牌拦截提醒、智能人车对比、自动消洗（日常洗车服务）等功能可防止出现健康安全漏洞车库智能管理系统 3中央景观院子作为一个载体使中原的精神图腾得以体现 3中央景观超大尺度集中景21、观提供多种户外主题功能活动场地如果愿意可以将足球场轻松置入特定人员人脸识别轨迹追踪防疫全方位覆盖150M150M景观观赏区森林探秘区儿童活动区运动休闲区 4入户大堂入口体现中正文化近人尺度石材装饰人脸识别非接触式门禁门禁联动呼梯（免接触远程呼梯）5地下大堂停车入户增加仪式感独立快递间前递后取111222334455566777快递箱分类垃圾箱门禁系统入户景墙等候厅信息墙广告位垃圾收集间业主自投疫情时期可作为带有检查功能的第二入口（地上大堂为出口）避免流线交叉 6私家入户电梯厅：人脸识别业主楼层（免按键）二维码楼层选择（免按键）智能消杀灯等配置1T1 极致入户体验 与既往产品相比我们的产品有何提22、升 洛阳西工区 115+95+95+100 户型07-02 地块 143+117+117+143 户型07-02 地块 127+96+96+127 户型07-02 地块 117+96+96+117 户型 提升一功能升级现状基本功能新时期复合功能新增功能 提升一功能升级143 户型可开窗通风独立电梯入户二孩儿童房南北通主卫独立衣帽间南北通主卧大进深双床老人房多功能学习工作运动空间带有临时消洗、次净收纳的入户花园能与餐厅“对话”的厨房独立玄关充满仪式感团圆餐厅大尺度家庭起居室转角天幕阳台带洗衣干衣功能的三分离卫生间 提升一功能升级可开窗通风独立电梯入户二孩儿童房南北通主卫独立衣帽间南北通主卧大进深23、双床老人房多功能学习工作运动空间带有临时消洗、次净收纳的入户花园能与餐厅“对话”的厨房独立玄关充满仪式感团圆餐厅大尺度家庭起居室转角天幕阳台带洗衣干衣功能的三分离卫生间143 户型 提升二流线升级日常回游流线疫情流线私家电梯独立电梯厅鞋帽储物便捷家务独立玄关第一回游动线KDLB 联动第二回游动线LSB 联动污染区隔离流线半污染区半清洁区清洁区投食动线 提升三空间升级互动型复合客厅：空间规划前期，即考虑家庭客厅兼容会客、儿童游乐、健身、家庭娱乐等多维度功能玄关收纳隔离区：如何提升收纳是房屋产品永恒的课题，侧重卫生与消杀设备收纳，结合玄关空间，打造玄关隔离收纳区域，既可以实现入户过渡、外带物品暂存24、消杀器具收纳等功能，又可实现出入衣物鞋子收纳多功能复合阳台：阳台是室内外连接的桥梁，其与室外的紧密关系，让其成为居住者心中颇具想象的空间。整合生活服务区、书吧、健身运动等多种功能，可让其功能性更加丰富，提高使用效率的同时，满足卫生、休闲娱乐、健身等需求从厨房看餐厅和起居厅从阳台看起居厅、餐厅和厨房多功能书房与起居厅 提升三空间升级南北通主卫专属衣帽间靠近老人房与儿童房的卫生间儿童房（临时隔离房间）主卧大进深老人房各居室间隔离性：居室空间规划合理、动静分区明确，各卧室间布局独立分离性更佳，套房私密性更好儿童房与卫生间老人房主卧+衣帽间+卫生间 户型的诞生满足多样需求的多变空间34.0M16.325、MSTEP 1提取总图预留轮廓STEP 2STEP 3北侧置入核心筒避免占用采光面贴核心筒布置入户花园+厨卫STEP 6结构柱转化剪力墙并结合剪力墙预留管井STEP 5STEP 4贴墙体布置卫生间并根据面积调整轮廓预留大空间，布置结构柱 提升三空间升级 可变空间可变空间可变空间 外墙及结构体系不做改变为多种用途预留改造空间内部大尺度方正空间可置入多主题精装贴外墙布置厨、卫最大范围可变空间提升三空间升级 115 户型提升一功能升级儿童房南北通主卫南北通主卧老人房双开间阳台带有临时消洗、次净收纳的入户花园回游厨房独立玄关团圆餐厅起居室餐厅阳台厨房一体化阳台改造书房带洗衣干衣功能的三分离卫生间 独立26、玄关回游厨房起居室餐厅阳台厨房一体化大进深双床老人房双开间阳台带有临时消洗、次净收纳的入户花园儿童房南北通主卫南北通主卧阳台改造书房带洗衣干衣功能的三分离卫生间115 户型提升一功能升级 提升二流线升级日常回游流线疫情流线第一回游动线第三回游动线第二回游动线污染区半清洁区清洁区投食动线隔离流线 标准层平面图四房两厅两卫核心价值点143 户型独立入户花园独立玄关多洄游路线南北通主卧套南向转角阳台餐厅转角窗三分离卫生间双床老人房 125 户型标准层平面图三房两厅两卫核心价值点独立入户花园独立玄关亲子活动空间多洄游路线干湿分离卫生间双床老人房小书房阳台改造 115 户型（中间户）标准层平面图三房两厅27、两卫核心价值点独立入户花园独立玄关南北通主卧多洄游路线三分离卫生间小书房阳台改造 115 户型（端户）标准层平面图三房两厅两卫核心价值点独立入户花园独立玄关亲子活动区多洄游路线三分离卫生间小书房阳台改造 96 户型标准层平面图三房两厅一卫核心价值点独立入户花园独立玄关亲子活动区创新性餐厅小书房阳台改造 95 户型标准层平面图三房两厅一卫核心价值点独立入户花园独立玄关亲子活动区创新性餐厅小书房阳台改造 标准层平面图143+125+115(方案一)07-02 地块143+115+115+143 户型得房率为 77.36%标准层平面图143+125+115(方案二)07-02 地块143+115+128、15+143 户型得房率为 77.36%标准层平面图115+95+95+96洛阳西工地块115+95+95+100 户型得房率为 73.9%盛世卧龙城中晟柒号院5KMSITE周边竞品璀璨熙湖永威西郡与周边竞品相比是否优势明显选取周边高单价楼盘作为竞品 本案（143.41）户型：四室两厅两卫特点：独立花园入户、独立玄关、多洄游路线、横厅、南北通主卧套、南侧转角阳台、餐厅转角窗、三分离卫生间、双床老人房、小书房竞争指数：璀璨熙湖 1.6W/（142.83）户型：四室两厅两卫特点：无独立玄关、主卧不舒适竞争指数：永威西郡 1.5W/（142.00）户型：四室两厅两卫特点：南向三开间、交通动线过长竞争29、指数：比143 户型对本案（125.16）户型：三室两厅两卫特点：独立花园入户、独立玄关、多洄游路线、亲子活动空间、干湿分离卫生间、双床老人房、小书房竞争指数：璀璨熙湖 1.6W/（123.46）户型：三室两厅两卫特点：无独立玄关、主卫三件套舒适度低竞争指数：盛世卧龙城1.5W/（129.31）户型：三室两厅两卫特点：无独立玄关、主卧无独立衣帽间、非南北通厅、主卫三件套舒适度低竞争指数：125 户型对比仅本案（114.19）户型：三室两厅两卫特点：独立花园入户、独立玄关、多洄游路线、南北通主卧、三分离卫生间、小书房竞争指数：璀璨熙湖 1.6W/（117.32）户型：三室两厅两卫特点：进深较大，30、通风不流畅、两面宽、南向单阳台竞争指数：永威西郡 1.5W/（118.00）户型：三室两厅两卫特点：进深较大，通风不流畅、南向两面宽竞争指数：比115 户型对本案（94.37）户型：三室两厅一卫特点：独立花园入户、独立玄关、亲子活动区、创新性餐厅、小书房竞争指数：璀璨熙湖（97.6）户型：三室两厅一卫特点：无独立玄关/交通动线过长竞争指数：盛世卧龙城（97.6）户型：三室两厅一卫特点：2.5 面宽，非南北通竞争指数：95 户型对比矛盾低成本与高品质 风格分析立面展示解决之道 传 承 金 科 经 典打 造 时 代 展 示 界 面金科 DNA 时尚元素 艺术人文气息 时代印记建筑表皮风格随着时代变31、迁而改变如今，我们的表情尊容如何定义？标志传承简约公建化造型突出，标志性强传承经典，现代呈现简约不简单，张弛有道品牌形象，区域标杆当下高品质住宅风格趋势实现高品质与低成本完美平衡 延续侧地块风格并做提升02 地块立面，立面风格公建化根据户型特点优化比例划分利用横向线条赋予其张力 头部设计标准段设计基座设计头部以白色涂料线条压顶，简约时尚标准段采用大实大虚的立面处理手法，强调横向线条近人尺度注重细节刻画，借助石材及精致的做功提升品质感 立面采用窗墙体系，减少不必要的大尺度外凸内凹，最大限度利用产品体型进行划分，节约成本浅灰白色仿石涂料深灰色质感涂料浅灰白色天然花岗石材亚光面/凿毛面 浅灰白色仿石涂料浅灰白色仿石涂料深灰色质感涂料玻璃窗玻璃窗深灰色金属深灰色金属栏杆 代典雅其他意向 现中式其他意向 新亚洲其他意向 新代简约其他意向 现代精工其他意向 现思考第二示范区 位置选择立面意向 07-02 地块08-02 地块1KM示范区示范区体量较大距本案直线距离约 1KM对于销售时间及到达性可能带来不便通过打造“第二示范区”可与主示范区互补 示范区位置选择位置一结合绿地景观打造，位于两块地之间，到达便利位置二利用幼儿园打造，无需新建建筑，工期快速，前后场尺度充裕位置三利用社区大门打造，体量稍小，保证最快速竣工时间位置四利用配套打造，与主楼合建影响工期11234234 立面意向 立面意向