1、廊坊万千百货廊坊万千百货规划规划定位报告定位报告20102010年年1212月月2121日日市场调研项目定位总体规划对比分析工作节点报告框架廊坊万千规划定位报告廊坊万千规划定位报告一 市场调研二 项目定位三 总体规划四 对比分析五 时间节点1.1.城市百货行业概况；2.城市商圈分布；3.竞争分析；廊坊万千规划定位报告1.1.城市城市百货百货行业概况行业概况概述、概述、人人口、消费流向口、消费流向a 廊坊百货当地消费总额约廊坊百货当地消费总额约1111亿，社会亿，社会消费总额近消费总额近5 5年来增长迅速，增长比例约年来增长迅速，增长比例约为为15%15%，消费者以，消费者以25-3425-342、岁占比最高岁占比最高21.2%21.2%。当地重点企业当地重点企业:新奥燃气总部和新奥华北公司新奥燃气总部和新奥华北公司 中石油管道局中石油管道局d人口：行政区域内人口：行政区域内413.3413.3万万 其中：城市人口其中：城市人口7575万万 城区人口城区人口46.246.2万万b消费流向：消费流向：75%75%当地消费与当地消费与25%25%高端顾高端顾 客进京消费相结合客进京消费相结合c新华路商圈明珠商厦-距万千100100米华联商厦-距万千320320米林美商厦-距万千295295米新世界百货（在建）-距万千 11001100米朝阳市场商圈新朝阳购物中心-距万 千25002500米朝3、阳特价商城-距万千 25002500米银河北路商圈廊坊一号（未开业）-距万千 25002500米廊坊万千规划定位报告2.2.城市商圈分布城市商圈分布万千、明珠万千、明珠 、新朝阳、新朝阳新华路商圈新华路商圈朝阳市场朝阳市场商圈商圈银河北路商圈银河北路商圈北北南南华联商厦华联商厦林美商厦林美商厦明珠商厦明珠商厦廊坊一号廊坊一号新世界新世界新朝阳购新朝阳购物中心物中心新朝阳特新朝阳特价商城价商城廊坊万千规划定位报告3.3.竞争对手分析竞争对手分析明珠百货的（明珠百货的（1/21/2）1990年开业位于我司斜对面，位处于廊坊市中心营业面积3.6万 平方米年销售额4.9亿 （百货）定位中档3.3.竞争4、对手分析竞争对手分析明珠百货的（明珠百货的（2/22/2）优势品类男装女装女鞋儿童皮具优势品牌萨巴蒂尼、维可多、罗马世家、杰克琼斯、李维斯、Lee；马斯菲尔、ESPRIT、绫致、依恋、玖姿、百家好、歌力斯；百丽、爱步、暇步士、酷丽、接吻猫小阿迪、小耐克、小依恋、派克兰蒂丽婴房、好孩子、OHoo、拉比新秀丽、沙驰2劣势珠宝化妆品钟表男鞋床用物业老旧，设施落后廊坊万千规划定位报告3.3.竞争对手分析竞争对手分析新朝阳百货（新朝阳百货（1/21/2）廊坊万千规划定位报告2007年开业位于和平路朝阳市场 、管道局生活区营业面积5.5万平米百货年销售额3.2亿定位中档3.3.竞争对手分析竞争对手分析新朝5、阳百货（新朝阳百货（2 2/2/2）廊坊万千规划定位报告优势品类珠宝女鞋床品优势品牌周大福、周大生、老凤祥、中国黄金老庙莱尔斯丹、百丽、雅卓、接吻猫、苹果、高琪、星期六ESPRIT、富安娜、恒源祥、恐龙劣势男装化妆品男鞋/皮具女装儿童偏离主商圈廊坊万千规划定位报告廊坊万千规划定位报告一 市场调研二 项目定位三 总体规划四 对比分析五 时间节点1.1.SWOT分析；2.项目定位；处于城市中心商业区城市消费总量年增幅较大供应商和顾客期望值较高运营规范程度明显高于当地竞争 对手万达广场在当地影响巨大，尽人皆知万达城市综合体聚客能力强交通便利、设施先进连锁经营优势优 势机 遇 主要竞争对手打压未来的新6、世界百货开业加剧竞争当地小代理商过多且不规范城区消费人口过少，高端顾客分 流至北京新进入当地，顾客来店尚未形成习惯经营面积相对较小停车场收费劣 势挑 战1.SWOT1.SWOT分析分析项目定位分析项目定位分析廊坊万千规划定位报告2.2.项目定位项目定位综合策略分析综合策略分析廊坊万千规划定位报告 打造优势品类：化妆品、男正、女装、家用、儿童 品类间趋于协调依托万千连锁资源平台依靠北京区域基础优势缩减当地小代理商数量VI会员营销强化PR品牌推广快速形成市场影响 塑造城市核心商圈SP促销以我为主、主导高端、领跑 市场重点突出团购业务以B类品牌为主各品类增加若干A类品牌服务品质流程高质细节精质促销策7、略品牌策略服务策略招商策略品类策略中高端精细时尚百货廊坊万千规划定位报告廊坊万千规划定位报告一 市场调研二 项目定位三 总体规划四 对比分析五 时间节点1.1.品牌落位；2.标杆品牌；1.1.品牌落位图品牌落位图1F1F落位图落位图1.1.品牌落位图品牌落位图2F2F落位图落位图1.1.品牌落位图品牌落位图3F3F落位图落位图1.1.品牌落位图品牌落位图4F4F落位图落位图5-0315-031ME&CITYME&CITY7171A A a a A A1.1.品牌落位图品牌落位图5F5F落位图落位图6F-015/166F-015/16派克兰蒂、贝美依、加菲猫派克兰蒂、贝美依、加菲猫111111A8、 a A a A A1.1.品牌落位图品牌落位图6F6F落位图落位图廊坊万千规划定位报告2.2.标杆品牌标杆品牌1F-6F1F-6F大品类小品类品牌数量代表品牌小计精品精品14珠宝10周大福、金至尊、六福、老凤祥、福麒钟表眼镜4帝柁、雷达、天梭、浪琴化妆品化妆品16资生堂、雅顿、兰芝、进口高丝、欧珀莱、欧莱雅、美宝莲16女装少女39TEENIE WEENIE、E-LAND、PRICH、ONLY、ESPRIT、EDC、ETAM WEEKEND、VEROMODA92淑女27宝姿、子苞米、滕氏、雅莹、诗篇、唯尚、娜尔思、歌力思内衣12华歌尔、爱慕、黛安芬、安莉芳季节品9鄂尔多斯、珍贝、兆君饰品5海岛9、船、SHES男装男正18佛朗尼齐拉、威可多、爵士丹尼、萨巴蒂尼、丹佛瑞、蓝豹、都本、LEO、卡利斯特、顺美64休闲15G-STAR、LEVIS、IM DAVID、JEEP、骆驼、ESPRIT、马克华菲、杰克琼斯运动26耐克、阿迪、KAPPA、匡威、李宁、安踏男配5ZIPPO、派克皮具男鞋8迪宝、梅尔代格、沙驰、策乐50女鞋3124小时，爱步，暇步士，其乐，思加图，莱尔斯丹，FED，ZSAZSAZUA箱包11新秀丽、沙驰、金利来、F8、西村名物、OOD家用床用9提籁雅、富安娜、雅芳婷、安睡宝48家用6多样屋、海格雷、红玫瑰、旭染织儿童33小耐克、小阿迪、丽婴房、黄色小鸭、小依恋、芭比、好孩子、水10、孩儿、小猪班纳全楼合计284廊坊万千规划定位报告廊坊万千规划定位报告一 市场调研二 项目定位三 总体规划四 对比分析五 时间节点1.与2011年标准体系对比综述2.品类布局对比分析4.品牌级次对比分析5.装修补贴对比分析3.商务条件对比分析1.1.对比综述对比综述20112011年标准体系对比年标准体系对比添加标题添加文本添加文本添加文本添加文本添加文本添加文本添加文本添加文本添加文本添加标题添加标题2011标准体系差异描述廊坊万千规划定位报告2.2.品类布局品类布局对比分析对比分析面积差异面积差异中品类规划中品类规划所在楼层所在楼层规划楼层规划楼层序号序号大类大类中类中类面积面积占比占比规划11、面积规划面积 规划占比规划占比 面积差异面积差异 比例差异比例差异1精品精品00.00%00.00%00.00%102珠宝5003.33%459 3.17%-41-0.16%113钟表眼镜3502.33%939 6.49%5894.16%11小计小计8508505.67%5.67%1,398 9.67%9.67%5485484.00%4.00%1 114化妆品化妆品5003.33%327 2.26%-173-1.07%11小计小计5005003.33%3.33%327 2.26%2.26%-173-173-1.07%-1.07%1 115女装少女270018.00%2,924 20.22%2212、42.22%24、56淑女206013.73%1,795 12.42%-265-1.31%337内衣3602.40%399 2.76%38.50.36%338季节品4603.07%289 2.00%-171.5-1.07%339饰品2801.87%143 0.99%-137-0.88%2、33、4小计小计5860586039.07%39.07%5,549 38.38%38.38%-311-311-0.69%-0.69%2 2、3 33、4、510男装男正11807.87%1,037 7.17%-143-0.70%4211休闲9706.47%1,023 7.08%530.61%4212运动10813、07.20%1,683 11.64%6034.44%5513男配2101.40%69 0.48%-141-0.92%42小计小计3440344022.93%22.93%3,812 26.37%26.37%3723723.44%3.44%4 4、5 52、514皮具男鞋2701.80%195 1.35%-75-0.45%4215女鞋13509.00%951 6.58%-399-2.42%1116保健（租赁）3302.20%0 0.00%-330-2.20%边角处17箱包4803.20%162 1.12%-318-2.08%手袋1、女包2、箱包42、3、4小计小计2430243016.20%16.14、20%1,308 9.05%9.05%-1122-1122-7.15%-7.15%4 4、5 51、2、3、418家用床用3802.53%573 3.96%1931.43%5619家用4402.93%104 0.72%-336-2.21%5620儿童8505.67%1,387 9.59%5373.92%5621家电（数码）2501.67%0 0.00%-250-1.67%52小计小计1920192012.80%12.80%2,064 14.28%14.28%1441441.48%1.48%4 4、5 56总计总计1500015000100%100%14,458 100.00%100.00%-515、42-5422.2.品类布局品类布局对比分析对比分析数量差异数量差异序号序号大类大类中类中类数量数量占比占比规划数量规划数量 规划占比规划占比 数量差异数量差异 比例差异比例差异 标准单柜面积标准单柜面积 规划单柜面积规划单柜面积 单柜面积差异单柜面积差异1精品精品00.00%00.00%00.00%00 0 2珠宝102.92%103.52%00.60%5046(4)3钟表眼镜113.21%41.41%-7-1.80%32235 203 小计小计21216.12%6.12%144.93%4.93%-7-7-1.19%-1.19%8282100 18 18 4化妆品化妆品205.83%165.16、63%-4-0.20%2520(5)小计小计20205.83%5.83%165.63%5.63%-4-4-0.20%-0.20%252520(5)(5)5女装少女5014.58%3913.73%-11-0.85%5475 21 6淑女3610.50%279.51%-9-0.99%5766 9 7内衣123.50%124.23%00.73%3033 3 8季节品102.92%93.17%-10.25%4632(14)9饰品123.50%51.76%-7-1.74%2329 6 小计小计12012034.99%34.99%9232.39%32.39%-28-28-2.60%-2.60%21121117、60(151)(151)10男装男正164.66%186.34%21.68%7458(16)11休闲174.96%155.28%-20.32%5768 11 12运动185.25%269.15%83.90%6065 5 13男配123.50%51.76%-7-1.74%1814(4)小计小计636318.37%18.37%6422.54%22.54%1 14.17%4.17%20820860(148)(148)14皮具男鞋102.92%82.82%-2-0.10%2724(3)15女鞋4011.66%3110.92%-9-0.74%3431(3)16保健（租赁）51.46%00.00%-5-118、.46%660(66)17箱包144.08%113.87%-3-0.21%3415(19)小计小计696920.12%20.12%5017.61%17.61%-19-19-2.51%-2.51%16116126(135)(135)18家用床用102.92%93.17%-10.25%3864 26 19家用102.92%62.11%-4-0.81%4417(27)20儿童205.83%3311.62%135.79%4342(1)21家电（数码）102.92%00.00%-10-2.92%250(25)小计小计505014.58%14.58%4816.90%16.90%-2-22.32%2.32%19、15015043(107)(107)总计总计343343100%100%284100.00%100.00%-59-590.00%0.00%444451 7 7 廊坊万千规划定位报告3.3.商务条款对比分析商务条款对比分析20112011年标准体系对比年标准体系对比廊坊万千规划定位报告4.4.品牌级次对比品牌级次对比分析分析20112011年标准体系对比年标准体系对比产品组品类规划与标准对比A占比规划数量规划数量占比数量差异差异率B占比规划数量规划数量占比数量差异差异率C占比规划数量规划数量占比数量差异差异率精品部珠宝眼镜838%8 4%0 0%629%4 7%-2-33%733%1 25%-620、-86%化妆品化妆品420%14 7%10 250%840%2 3%-6-75%840%0 0%-8-100%女装部女装1412%79 37%65 464%4638%12 20%-34-74%6050%0 0%-60-100%男装部男装914%42 20%33 367%2844%16 27%-12-43%2641%0 0%-26-100%皮具部皮具1217%29 14%17 142%2739%18 30%-9-33%3043%3 75%-27-90%家用部家用612%40 19%34 567%2244%8 13%-14-64%2244%0 0%-22-100%合计合计535320%20%21221、 212 100%100%159 159 300%300%13713740%40%60 60 100%100%-77-77-56%-56%15315340%40%4 4 100%100%-149-149-97%-97%廊坊万千规划定位报告5.5.装修补贴对比分析装修补贴对比分析20112011年标准体系对比年标准体系对比廊坊万千规划定位报告廊坊万千规划定位报告一 市场调研二 项目定位三 总体规划四 对比分析五 时间节点1.人员进度2.招商进度3.工程进度工作内容工作内容2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 89 9月月1010月月1111月月招商工作招商工作11.4开22、业组织架构组织架构总总 经经 办办行政经理行政经理行政主管行政主管人力主管人力主管工程经理工程经理收银经理收银经理企划主管、企划主管、美陈专员美陈专员营运经营运经理理物管经理、各部门主管物管经理、各部门主管所有员工到岗所有员工到岗工程部分工程部分1.1.时间节点表时间节点表招商、组织架构、工程招商、组织架构、工程前期准备前期准备12.1-3.3112.1-3.31方案定位方案定位招商推进（招商推进（2.10-9.42.10-9.4）12.1-4.1512.1-4.15资源整合资源整合专柜装修（专柜装修（8.10-11.28.10-11.2）后期后期廊坊万千规划定位报告临办装修临办装修与项目公司对接工程与项目公司对接工程谢谢大家精 细 筹 备精 心 管 理按 期 开 业