1、万达前期对南通市场研究定位报告20112011年年6 6月月2 2日日目录一、南通城市分析二、区域市场分析三、项目本体分析四、项目住宅定位五、项目商业定位六、项目规划建议七、项目收益测算八、项目开发建议 一、南通城市分析（一）、南通基础分析（一）、南通基础分析（二）、南通商业分析（二）、南通商业分析（三）、南通住宅分析（三）、南通住宅分析（一）、南通基础分析1、城市简介南京市无锡苏州常州盐城连云港徐州南通南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”；城市下辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区 苏通2、长江公路大桥建成以后，使南通进入上海一小时经济圈。全市总面积8001平方公里，占江苏省十二分之一；图1图2说明：依托江海、崛起苏中、融入苏南、接轨上海！依托江海、崛起苏中、融入苏南、接轨上海！2010年市区人口87万，GDP排名江苏第四，经济基础相当好；城市固定资产投入持续增加，城市建设开始加速！2、城市经济南通主城区和通州城区相向发展，主城区主要发展东、南方向，整合西、北方向，形成带状加组团城市结构。实施东西轴向延伸、南北相向聚合的发展战略，加快以通州城区为主体的东部新城、以南通经济技术开发区和苏通科技产业园为主体的南翼新城、以港闸区为主体的北翼新城建设。三、城市总体规划南通城市总体规划（23、009-2030）说明：南通城市扩容城市扩容，大南通建设雏形初现，城市化进程必然加速，房地产投资开发空间巨大，为城市居民配套的商业服务设施也将进入发展快车道。港闸区港闸区崇川区崇川区经济开发区经济开发区新东区港闸区市区新城区行政中心说明：二产工业经济发展优势明显，经济还是传统主导性产业：纺织、造船、建筑等为主！第三产业占比持续上升，说明南通产业结构由劳动密集为主导向技术密集与资本密集为主导转变，船舶港口、纺织服装、精细化工等支柱产业新一轮换血升级发展，预示今后南通在中间收入阶层上的数量会显著增加，这将成为消费需求的强劲助推引擎消费需求的强劲助推引擎！四、城市三产业发展五、人口和居民收入说明1：4、城市化刚起步，同时外来新增人口比重也较小外来新增人口比重也较小，市区人口近几年变化不大，从房管部门了解到南通商品房销售的主要对象也以南通本地常驻人口为主；南通的城市进程刚起步，潜力巨大！六、城市配套建设说明：城市立体交通体系立体交通体系正在打造，东、西、北的高架道路建设完成后，整个南通交通配套条件得到极大的优化，高架线路附近的商业设施辐射半径将有效扩大，对居民日常的出行和消费也会产生积极影响！东环高架濠西高架环北高架七、总结苏通大桥的建设与通车，打破了与苏南和上海的壁垒，使南通真正意义上的融入了“上海一小时 经济圈”，为南通城市经济快速发展提供了坚实的基础，城市发展再次飞跃；良好的城市规划奠定5、了大南通明晰的发展格局和方向，城市建设版图日渐清晰，伴随城市居住功 能设施的日渐完善，南通城市化率也将显著提高，市区人口将会明显增加，各居住区居住人口将 更加集中，为此可以预计由人口变化和移动导致的商业需求也将得到更广阔的发展；城市立体交通的打造将完善南通城区交通输送体系，改变板块间的消费人流；说明：大南通建设形成的城市扩容处于高速阶段，城市改变生活，实说明：大南通建设形成的城市扩容处于高速阶段，城市改变生活，实质就是需要商业来满足和升级城市居民的生活！质就是需要商业来满足和升级城市居民的生活！（二）、南通商业分析南通商业分析1、南通成熟商业分布南大街南大街单一核心商业圈单一核心商业圈青年路青6、年路工农路工农路钟秀路钟秀路外环北路外环北路濠北路濠北路分布说明：分布说明：南大街及周围作为南通商业核心,集百货、餐饮及休闲娱乐于一体,总商业规模在30万平 方米左右（桃乌路）;濠河环绕内，除了百货业态为主，也比较集中了南通一些餐饮休闲 娱乐业态！南通现有卖场非常多，以大卖场为主要组成部分，在市区各密集居住区形成了不少小型 的购物中心，满足区域日常消费需求；外环北路与钟秀路主要以家居装饰、建材、轻纺等工业消费品专业市场为特色;工农南路及人民路等，集中了部分的比较好的餐饮类商户;青年路主要为休闲娱乐消费（Ktv酒吧）所在地，结合部分餐饮类常场所；1.11.1、南大街核心商业圈、南大街核心商业圈位7、置位置租赁价格租赁价格商业形态商业形态出租率出租率位于南通市中心板块沿街商铺均价150-200元/月/平米购物中心，中心商业街区90%以上南大街对于南通人的定位和上海的外滩定位类似，经过多年的发展与沉淀已经趋于成熟，集餐饮、集餐饮、休闲娱乐购物于一体休闲娱乐购物于一体，多功能商业步行街，以南大街为中心，向外辐射500米现都处于南通商业最繁华的中心地带。南大街较大型商业主要为集文峰百货、八佰伴、南通金鹰、大润发等，为南通市民主要购物场所。其商业地位是由于经过多年的发展和政府的规划所致，虽然集餐饮休闲娱乐购物于一体，但是都比较零散，其消费的群体具有一定的随机性，想在短时间内改变南通人在南大街的消费8、习惯很改变南通人在南大街的消费习惯很难难。典型项目文峰大世界项目名称位置建筑面积开业营业额租金文峰大世界南大街550001996（现在改造外立面）2010年20亿左右实行扣点，点位在25%-35%之间 项目名称位置建筑面积开业营业额租金八佰伴购物中心南大街 2500020042010年7亿实行扣点，点位保持在20%-30之间 典型项目八佰伴1.2、南通区域配套型商业网点、南通区域配套型商业网点这些区域性商业中心以大卖场为其主要的核心业态！现代广场乐购高迪晶城华润苏果鸿鸣摩尔华润苏果金飞达乐购本案麦德龙景华城大润发大润发家乐福新一佳欧尚开发区华润苏果易初莲花超市名称超市面积备注大润发（南大街）29、0000已开业大润发（景华城）25000未开业家乐福（南大街附近）25000已开业麦德龙（外环东路人民东路）12000已开业新一佳（青年路）8000已开业工农路乐购（金飞达）16000已开业钟秀路乐购（现代生活广场）18000已开业华润苏果（高迪晶城）10000已开业华润苏果（鸿鸣摩尔）15000未开业华润苏果（星湖101）10000已开业易初莲花（工农路）15000已开业中南欧尚合计20000194000未开业人均0.23平方米说明：这些卖场基本都集中在市区范围内，居民日常性消费需求场所竞争相当激烈。1.3、南通特色街区型商业网点街区城山路红星路长江中路外环西路外环北路跃龙路虹桥路青年路人民10、路工农路合计合计餐饮42262392017279292休闲娱乐311613543333异域风情145431717街区濠南路濠东路濠北路濠西路城港路桃坞路五一路南大街姚港路合计合计餐饮51287211411107070休闲娱乐423331562727异域风情632822121商家统计详细信息见附件说明：街区型商业数量很少数量很少，品牌连锁类商户更是缺乏品牌连锁类商户更是缺乏，整体商业档次偏低，且现有商家不集中，非常杂乱分散杂乱分散在上述这些街道。分析说明：南通还属于单一核心商圈，商业基础设施条件较差且改造难度极大，发展空间受到限 制，南大街及邻近的商业街区经营环境客观条件已经不堪重负；与南通的城11、市GDP对比，市级商业发展不是很对称，集中且规模相当有限（可以对比 南通与无锡、苏州这类长三角靠近上海、同一省内、经济均为前列的地级城市），南通市区卖场发展速度惊人，由于南通城市一直以来较小，市区居民聚集，因此，在 此区域内形成了大量满足居民日常性基础生活配套的卖场，卖场的发展空间值得商 酌，从我们实际对卖场的走访来看除了“大润发”外，其他卖场人气并不理想！南通市区商业街网点，经营档次偏低且业态分布也非常散，由于受到停车配套、交通 道路、市政环境等等影响，面临很多切实问题，从消费连贯性或一站式消费需求来讲 都非常不合适。商业需要商业需要“释放释放+整合整合”1.4、南通商业总结2、南通商业发展12、趋势南大街南大街人的消人的消费习惯费习惯人的消费习惯人的消费习惯行政中行政中心板块心板块通吕运河上多座大桥的建成，将整个城北（港闸）与南通老市区距离进一步拉近基础设施完善，较以往更基础设施完善，较以往更容易到达市区，人口消费容易到达市区，人口消费心里往市区聚集更强心里往市区聚集更强单一核心商圈难以消化集单一核心商圈难以消化集中消费压力，必须往外拓中消费压力，必须往外拓展展东区东区配套配套商业商业开发开发区配区配套商套商业业北大街区北大街区域配套商域配套商业业项目名称文峰城市广场位置工农路与虹桥路交汇处西南角规模30万商业比重12万（自持4万，可销售8万）开盘时间2010年12月22日价格住宅113、7000-18000元，商业3.8-4.8万/（5年包租：3%4%5%5%5%按四季度返还）去化率预定非常好备注预计商业部分2012年6月交付2.1、市级商业发展楼盘名称体量商业面积超市电器百货购物餐饮休闲娱乐电影院社区配套已进（意向）品牌文峰城市广场30091812000015000（地下）500060000（含自持大世界部分）250001500050003000文峰大世界、LV、CUGGI、CK说明：文峰城市广场定位中高端定位中高端，集休闲、娱乐、餐饮、购物、居住、商务办公等多种产品模式为一体的综合型城市广场，将引进超市、电影院、健身房、电玩广场、咖啡西餐馆、特色品牌中餐连锁等各类商业业态14、。项目名称中南世纪城Mall位置市政府旁规模250万商业比重12万（自己持有）开业时间2012年开业价格-去化率-备注目前已经入驻商家：目前已经入驻商家：超市：欧尚超市：欧尚 餐饮：香香锅、一茶一坐、吴地人家餐饮：香香锅、一茶一坐、吴地人家 、韩林炭考、韩林炭考、Pizza Hut Pizza Hut、川香汇川菜、川香汇川菜 、战锅策火锅、战锅策火锅 KTVKTV：星聚会：星聚会KTVKTV 电器：顺电电器电器：顺电电器 主力服饰：主力服饰：ZARA ZARA、Nylon Pink Nylon Pink、NEXTNEXT、StradivariusStradivarius、Bershka Ber15、shka、OyshoOysho、Pull&BearPull&Bear、化妆品：化妆品：V.RoseV.Rose 电影院：电影院：UMEUME影院。影院。开业时间：预计开业时间：预计2011.122011.12月底月底中南的购物中心中南的购物中心 和百货和百货 一共是一共是1212万方万方 ，分为两个区域，分为两个区域 A A区区 8 8万方万方 B B区区4 4万方万方市级商业南向发展，形成了行政中心板块商业发展说明：行政中心板块：由于政府行政资源的倾斜，基础设施配套日益完善，居住氛围和商业功能逐步形 成，政府主导其成为市级南大街商业外的城市级又一商业中心，同时由于其靠近南侧，通过苏通大 桥享16、受上海辐射，融入上海经济圈，因此规划上该区域将重点发展该区域商务经济，因此作为与之 匹配的，形象要求较高的百货类、商务消费类购物业态目前的发展方向就在该版块，随着云峰城市 广场、中南世纪城商业项目等等开始运作！这些项目的建成，必然会非常大的分流掉原属于南大街 的部分客源！需要重点指出，由于南通临近上海，真正意义上高端消费优先选择区域肯定是上海，因此，高端类 百货业在南通的发展空间其实非常有限；南通百货、高端商务南通百货、高端商务消费正向行政板块发展！消费正向行政板块发展！2.2、市级商业发展总结南通区域商业正在起步，受制于规模、南通区域商业正在起步，受制于规模、区位因素，辐射半径有限，以满足区17、区位因素，辐射半径有限，以满足区域日常消费为主！域日常消费为主！开发区板块：星湖101 80600平方米，业态规划：酒店、娱乐、美膳、康体、休闲、旅游文化，满足区域日益增强的日常性消费需求，由于地处南侧，在各板块中与南通主城关系最远，区域 属性更为突出；新东区板块：随着居住项目的大量上市和交付入驻，新东区逐步的也将配套一些区域性商业项 目，其中较大的是”绿地集团“开发新建的位于麦德龙南侧100米（工农路和人民路交叉口）的商住 项目，目前该项目处于企业内部规划阶段（据称：苏州绿地和南京绿地在争管理权），正式启动 时间未定！城北板块：商业目前主要以港闸为主，特别是政府提出建设“北大街“概念，是有其18、特殊的用意，想以南大街作为对照，大力发展城北的商业，满足区域消费需求，所以导致目前出现了比较多的 小型区域性的购物中心！（金海岸、鸿鸣mall等等）2.3、其他区域中心商业发展区域说明项目预计面积（平米）业态区域特性目标消费预测启动时间东景国际对面地块60000综合型靠近新兴居住板块区域消费型麦德龙南侧绿地地块272600综合型新兴居住板块区域消费+辐射全城2012市区城南圆融地块230000综合型行政板块辐射全城2011文峰城市广场商业120000综合型行政板块辐射全城2011鑫乾广场40000综合型行政板块辐射全城停滞中南世纪城mall商业120000综合型行政板块辐射全城2011城西飞越19、百度30000综合型成熟居住区特色经营+辐射全城港闸富世汇30986.1综合型新兴居住板块区域消费型在招商中鸿鸣摩尔商业70000综合型新兴居住板块区域消费型在招商中华强地块1300000综合型新兴居住板块旅游带动+辐射全城2011万达地块-综合型新兴居住板块区域消费+辐射全城未知万科地块210000综合型新兴居住板块区域消费+辐射全城2012本项目100000综合型成熟居住区 经营区大区域消费+辐射全城20112.4、20112011起南通主要潜在的商业项目起南通主要潜在的商业项目其他类似南通老街、北城一品、绿洲国际等等小型项目不再叙述！万达意向地块文峰城市广场（虹桥路口）本案绿地地块圆融广20、场(青年路口）附件：潜在大型商业项目解析中南mall（桃园路口）南通圆融广场南通圆融广场南通圆融广场南通圆融广场南通圆融广场南通圆融广场南通圆融广场南通圆融广场南通圆融广场南通圆融广场南通圆融广场南通圆融广场绿地项目广场绿地项目广场“绿地CR10049地块”位于外环东路东、人民路南，规划用地性质为商业、办公、居住，地块面积为83257.08平方米，建筑面积为272600平方米，绿化率约30%，土地出让年期商业部分为40年、居住部分为70年。万达意向地块项目广场万达意向地块项目广场每一个万达广场都是一个城市中心成熟商业模式 商家联盟资源文峰城市广场项目文峰城市广场项目本土实力企业商业运营成熟品牌21、效应突出中南中南MallMall项目项目本土实力企业高投入抢占高端商业资源先机（三）、南通住宅分析（三）、南通住宅分析1、南通住宅格局规划2、住宅总体发展状况2010年至2011年4月住宅成交价格走势图2010年至2011年4月住宅成交面积和新增面积走势图2010年至2011年4月住宅成交套均面积趋势图2010年至2011年4月住宅供需表项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月新增供应面积22384450027633041338542601236232109106372165109487924419666成交面积9626433512149830199707273123240435851722、948793839233175成交均价 元14379228629535.510107107831224310777104029827.99431.711月12月1月2月3月4月56580834747885083630252804641004323431402672073012686526354969023951869878976310600111661096610600说明：南通房价走势比较平稳，故而未进入国家房地产调控的限购行列（只限贷不限购），这个对于行业发展是比较有利的；同时南通由于10年土地供应的放量，目前住宅的供应量新上市项目较多，因此，从图上可以清晰看到2011年年初供应量突然急剧23、放大，一方面是新增项目太多，二方面也是由于地产调控，不确定性太多，开发商纷纷提前将项目入市，开始累积客源；总体上看，目前成交的单套面积平均还是比较稳定的在120-130之间，也说明了目前市场主导产品以刚需和改善为主！3、片区住宅属性分析方向片区位置供应量产品方向目标客群平均价格区域优势典型项目性质说明北港闸区位于主城区旁边充足公寓为主2010年中之前以周边及附近县刚需为主，目前由于板块成熟，改善性需求和投资性需求升温9500港闸区是南通市区以工业为主、现代服务业为辅、城市居住相配套的重要组团。尚海城刚需及改善港闸区内的楼盘形势多种多样，住宅、酒店、LOFt、商业等楼盘形态一应俱全，总体上公寓体24、量非常大东新东区东区位于主城区东部充足公寓为主部分别墅以普通工薪阶层，周边及附近县刚需和为解决小孩上学的家庭需求为主，之前作为价格洼地，吸引了大量的投资客户关注8500市政府对新东区规划建设的力度逐步加大，学区房和交通的日新月异使得本就具备高性价比的东城楼盘更受购房者青眯。恒盛豪庭、文华名邸刚需型 以实用为主，总价相对较低，符合南通刚需和改善型住宅需求城中板块东区位于主城区东部少公寓为主城中高档产品基本以南通经济实力较强的人士购买为主，主要是投资和二次改善13000-14000主城区各种配套设施齐全，生活各方面也比较方便万豪华府，金鼎湾高档型多次置业城中村改造形象，供应量总体不大且受改造实施进25、度影响，具有相当大的供应不确定性方向片区位置供应量产品方向目标客群平均价格区域优势典型项目性质说明南行政中心板块属城市中心区充足公寓为主由于南通快速融入上海经济圈，尤其是政府全力打造的行政板块，以商务对接上海，因此，从未来发展、片区建设、行政资源倾斜等等吸引了大批的实力型投资客户14000-15000地理位置优越，与主城区的距离也相差不远，享受政府行政资源公共配套设施的倾斜配置，未来发展空间大苏建学府花园，文峰城市广场住宅、恒盛尚海湾品质型南通门户，形象展示区域，cbd区域，高起点规划，高品质建设开发区板块位于市区南边充足别墅+公寓以周边及附近县刚需为主，板块慢慢也在成熟，目前是南通的价格洼地26、，也吸引了大批的知名开发企业进驻，投资性需求升温8000开发区虽然离市区较远，但随着苏通大桥的开通，它优先入选“上海1小时经济圈”，发展商及购房者都会看好这块沃土，开发区未来一定是个品质生活更优质的板块。华润橡树湾潜力型8万方国际时尚休闲街，精心打造高品质商住小区，规划有18000平米的大卖场。4、2011年全市新增供应量区域楼盘名称面积容积率套数均价状态产品类型（主要是住宅）港闸区万科地块218650无无无待售住宅华强城13127852.537465无待售住宅、商业、办公上海意邦地块1487502.3无无待售住宅、商业、办公保利香槟国际4616502.5无无待售住宅、商业、办公北城名郡26827、8772.793875无待售住宅、商业，办公桂花小镇1085001.961000无待售住宅、公寓中港城50000023000无待售住宅、商铺银洲皇家花园4799352.423119400在售住宅新东区绿地地块2726003.27无无待售住宅、商业、办公盛和地块1450002.36无无待售住宅吴中地块1860002.371130无待售住宅翠湖湾2225002.091164无待售住宅龙馨园612002.46324无待售住宅未来锦城849002.57700无待售住宅棕榈湾4800002.43260无待售住宅、办公、商铺晏园凤凰汇401773.83120无待售住宅、办公、商铺檀墅领馆326802.9828、462无待售住宅、商业、办公翰景园1804002.2113868300在售住宅市区翰林府470001.41182无待售住宅裕丰大厦550002.318015000在售住宅、商业苏建名都城4706042.012042无待售住宅、商业圆融地块185003.4无无待售住宅、写字楼、商铺益兴名流府544791.75331待售益兴名流府文峰城市广场3009183.28716无待售住宅、商业、酒店、办公合计合计61511056151105说明：以上数据由于部分项目规划未定，商业住宅具体指标查询不到，因此，先行统计全部建筑面积，仅供参考，总体上看，目前南通住宅供应量急剧放量，尤其是本项目附近，2011年即将29、推出：”万科地块万科地块”（企业指标年内要完成9个亿的销售回款，住宅全部销售完成）；”意邦地块意邦地块”，已经在开始建设售楼处，项目也已经全面开工，产品上据说非常有优势，采用了多种赠送面积的设计手法；”华强地块华强地块”，根据目前所接触到的信息，华强内部认为现在住宅市场也属于看不清摸不透阶段，因此2011年下半年一定会推出其第一批产品进行试水，产品以中小户为主；“中港城中港城”二期也即将正式推出，据称其二期产品价格将正式对应调控做出回应，将在目前一期产品价格基础上优惠1500元/平方米，非常震撼！二、区域市场分析（一）、区域消费分析（一）、区域消费分析（二）、区域商业分析（二）、区域商业分析（30、三）、区域住宅分析（三）、区域住宅分析（一）、区域消费分析（一）、区域消费分析港闸区港闸区主城区主城区开发区开发区江海港区江海港区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。以发展大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区 1、项目区域发展功能华东轻纺31、市场高迪晶城广场美丽华装饰家具市场百安谊家鸿运装饰城南大街金飞达居然之家2、项目周边专业市场统计鸿鸣金属广场本案尚美家小商品名流家具城好一家家居建材市场方天大市场电器市场永兴商城东方家园南方市场东星灯饰城新世界小商品城3 3公里范围内大致预估有近公里范围内大致预估有近公里范围内大致预估有近公里范围内大致预估有近200200万平米专业万平米专业万平米专业万平米专业市场集群！市场集群！市场集群！市场集群！三公里范围专业市场三公里范围专业市场 华东轻纺市场华东轻纺市场中国南通家纺城中国南通家纺城百安谊家（家居建百安谊家（家居建材）材）方天建材大市场方天建材大市场钟秀路建材一条街钟秀路建材一条街鸿运装32、饰城鸿运装饰城南通永兴商城南通永兴商城好艺家家居好艺家家居尚美佳小商品城尚美佳小商品城陶州城（建材）陶州城（建材）南通建材市场南通建材市场南通名流家具城南通名流家具城居然之家（家居建居然之家（家居建材）材）南方灯饰城、中原灯饰南方灯饰城、中原灯饰城城新世界国际小商品市场新世界国际小商品市场美丽华（家具）美丽华（家具）好一家家居大世好一家家居大世界界南通电器市场南通电器市场鸿鸣装饰材料城鸿鸣装饰材料城高迪商业街（家居建材高迪商业街（家居建材三公里范围专业市场三公里范围专业市场2020个，面积约个，面积约200200万平米，商户约万平米，商户约1500015000家，每天人流量约家，每天人流量约533、 5万万-10-10万人左右！万人左右！附：数据说明3 3、项目、项目1-51-5公里半径住宅小区统计公里半径住宅小区统计本案本案一公里半径住宅人口一公里半径住宅人口三公里半径住宅人口三公里半径住宅人口五公里半径住宅人口五公里半径住宅人口项目一公里往北华强地块，往南濠北路，往西现代生活广场，往东濠东路项目三公里往北永和路，往南文峰公园，往西外环西路，往东五一路项目五公里往北火车站，往南洪江路，往西港闸区政府，往东园林路一公里范围内主要住宅小区北濠桥新村 北濠桥东村 濠滨花园友谊家园 毓秀家苑 百花苑宴园南岸尚德城邦南方公寓其他老小区估算人口约3万人左右三公里范围内主要住宅小区（不含一公里范围内34、）濠西苑宴园老街黎明花园城港新村北郭东村世纪园节制闸村郭里园和睦小区北园新村富贵北园银花苑新桥新村新桥北村晏园玖珑城 桥北村花强村桥东村民安花苑怡园新村怡园北村怡居苑其他老小区三三公里范围公里范围内累计内累计1515万人左右万人左右附：数据说明五公里范围内主要住宅小区和新村（不含3公里区域内）高迪晶城长航中海花园秦灶新村天勤家园德民花苑永兴花苑永和佳苑和盛林荫水岸东景国际苏建花园越江新村滨江丽景天润家园学田北苑学田苑长岸村高店村天虹花园教育新村南川园新村锦安花苑朝辉花园光明南村城南二村剧场村姚港村虹桥村虹桥南村中远小区外滩北苑五公里范围内累计有近五公里范围内累计有近3030万人万人4、区域核心35、3公里范围内消费力区域居民+商务人流 稳定20万人以上的区域消费力！（二）、区域商业分析（二）、区域商业分析1、三公里范围内商业发展现代生活广场高迪晶城奥特莱斯鸿鸣摩尔华强方特金海岸中心商业金飞达景华城红色代表未开业商业项目红色蓝色代表已经开业的商业万科本案万达意向地块绿洲国际北城一品1.1、鸿鸣摩尔项目简介业态规划商业形态出售出租率10万，商业7万方，1000个地下停车位大型主力超市（苏果）户外儿童游乐广场 娱乐休闲 百货零售 大型主力餐饮 数码广场等相关业态。商业+游乐+公寓办公商铺价格在商业22000-25000元平米公寓价格在8000元平米2011年初公寓推出200套，去化30%，商铺36、推出100多套，去化约50%具体业态比例见下表分析！说明：业态规划杂乱，游乐规划导致整体动线混乱！1.2、现代生活广场项目简介项目简介业态规划业态规划商业形态商业形态出售出租率出售出租率总建筑面积4.7万平米，项目周边小区比较成熟，但是整体商业展示面较差，地下两层停车场负一层3500M2动感地带KTV，二、三层主力店乐购25000，一层沿街已入驻品牌：kfc、交通银行、大娘水饺、屈臣氏、乔丹等等开发商自行招商业态：面包、西点、休闲吧、零食店、奶茶饮品、男女装、化妆品、鞋类箱包挑高公寓+平层公寓+商业地下商业未开，一楼空置20%目前在售地下商业：15000-20000元/平方米；返租6年，前三年37、一次性返还24%，后三年每年8%，每半年返还一次剩余部分公寓：6500元/平方米；剩余部分挑高公寓：8000元/平方米；具体业态比例见下表分析！1.3、金飞达广场项目简介业态规划商业形态出售出租率总建筑面积7.7万平米商业广场3万方住宅办公4.7万方二三楼乐购超市一楼海澜之家、KFC等四楼大地影院商业+住宅+办公商业出租率80%底层内铺3元左右底层街铺：5-6元左右具体业态比例见下表分析！1.4、金海岸 富世汇总面积总面积价格价格商业形态商业形态出售出租率出售出租率商业总建筑面积30986平米特色餐饮、休闲、娱乐；北京星美影院3000平米入驻3号楼，金仕堡健身会所入驻2号楼1-3层3000平米38、商业商业+公寓公寓招商没有主力店支持，问题很多；对外宣传2011.10.1开业目前正常对外报价一至二层均价为2元/平米/天。内街租金一二层均价为1.5元/平米/天。免租装修期6个月起。具体商务条件根据业态项目情况具体商议。付款方式：季付商铺对外销售均价在实收在23000元/平方米具体业态比例见下表分析！序号楼盘名称体量商业面积超市电器零售百货餐饮休闲娱乐电影院社区配套商务会所已进（意向）品牌备注1鸿鸣摩尔1000007000015000300023000130001000040002000/华润苏果、国美电器、嘉禾影院、AGOGOKTV据传：鸿鸣资金链存在问题，之前工程进度缓慢，导致市场反应不39、佳2绿洲国际9700010000社区配套型规模小3北城一品5160018000社区配套型规模小4现代生活广场470003500016000/1200035004000/社区配套型，乐购、动感地带KT、大娘水饺、肯德基、屈臣氏、乔丹标准的社区配套商业，其亮点为主力店超市，目前商铺经营不好、有部分空铺5奥特莱斯26000050000罗蒙、梦特娇、皮尔卡丹、DG、FENDI套用概念，知名品牌进驻少、目前已有部分商家已撤走、二楼空铺较多，序号楼盘名称体量商业面积超市电器零售百货餐饮休闲娱乐电影院社区配套商务会所已进（意向）品牌备注6金海岸.富世汇商业广场9700030000北京星美影院、俏江南（加盟）40、小南国、项目区位非北翼新城核心区位，同时由于项目缺乏主力店拉动，整体招商进展不利7金飞达商业广场770003500016000/10000250050003000/社区配套型，乐购超市、69KTV、大地影院、肯德基本案位于工农路沿线，项目区位紧靠小石桥商圈，因此具有一定的区域商业代表性。但从其目前商业业态规划及业态组合来看，其主要业态还是为社区商业的升级版8高迪商业街670006700015000/1000040002500550030000（建材家居）社区配套型，苏果超市、大地影院、渔人码头、永味源、克丽缇娜美容美体经过一年市场的运营期，目前撤场率较高。总结原因如下：餐饮休闲广场区位总建为41、10000M2左右，目前经营状况较好商业为金融建设银行、大型餐饮、健身、美容及社区型餐饮；小型的服饰零售业态均出现撤场现象2、区域商业总结区域商业发展说明：城北板块商业目前主要以港闸为主，特别是政府提出建设“北大街“概念，是有其特殊的用意，想以南 大街作为对照，大力发展城北的商业，满足区域消费需求，所以导致目前出现了比较多的小型区域 性的购物中心，目前这些项目进度迥异，但总体上也属于刚刚成型，需要一定的市场培育！这些商业项目在业态规划上基本雷同，在规模上、产品上、经营上都未真正形成一个市级商业的合 理补充，难以满足区域消费（港闸）和合理分流南大街商业压力（包括项目附近庞大消费群体），随着大南通42、建设开发，区域开发未来在商业功能需求上会有更高要求的发展；区域内商业档次不高，缺乏真正辐射力强的品牌和主力商家，在整个区域业态配比上，还是以传统 业态为主，未能形成特色经营，在整体上缺乏竞争力，因此存在消费空白；未来华强方特项目建成使用后，将形成一个辐射大南通区域的主题游乐乐园，其带动的旅游消费人 流将会给本片区的商业发展带来契机！区域缺乏核心商业，区域缺乏核心商业，承担龙头地位！承担龙头地位！杂杂乱乱分分散散小小全全雷雷同同（三）、区域住宅分析（三）、区域住宅分析保利香槟国际华强金海岸中心商业翰林府景华城绿地地块尚海城万科地块嘉御龙庭阳光新城桂花小镇皇家花园 北城名郡意邦绿墅湾高迪晶城格调百43、花左岸万濠华府金鼎湾圆融地块文峰城市广场藏珑商海湾东景国际吴中地块翠湖湾恒盛豪庭蝶韵御庭濠南郡邑1、项目三公里范围内住宅项目华昌地块本案中海丁香花园燃料地块中港城红色代表未销售项目红色蓝色代表已经销售项目片区楼盘名称建筑面积总套数分期开盘时间户型配比均价主要卖点及缺点当期销售率消费人群港闸区尚海城3800001700一期7632010年11月二房89-50%8100户型好、价格合适、区位不错100%刚需、第一次改善住房三房119-50%二期438套2011年4月6号三房126-140-70%940090%刚需、第一次改善住房、周边县区投资客四房150、174-30%三期待售11年底推出苏建阳光44、新城4500002948二期10年二房75-93-35%9200成熟大盘刚需、第一次改善住房三房114-143-45%三房150-170-20%友谊嘉御龙庭97900754一期300多套2011年2月二房90-20%10600户型总体偏大30%刚需、第一次改善住房、周边县区投资客三房135-45%四房160-35%二期300多套将推出二房90-20%10000户型总体偏大刚需、第一次改善住房、周边县区投资客三房135-45%四房160-35%皇家花园4799352311一期3232011年5月二房111-115-50%9500销售差（价格贵、户型差）30%第一次改善住房三房133-50%2、区45、域内主要楼盘分析以上楼盘户型配比按楼栋情况推算，仅供参考！按照我们市场调查了解，南通港闸一个区南通港闸一个区20112011年准备推盘量为年准备推盘量为150150万方，万方，另外还存有另外还存有300300万方的住宅土地存量万方的住宅土地存量，港闸板块在南通住宅市场中的份额越来越大，板块已经被大众所认可！3、周边区域主要楼盘分析以上楼盘户型配比按楼栋情况推算，仅供参考！主城区万豪华府1547997482011年2月三房135-20%14500区位好、户型大之前推出除超大户外，将基本售完，目前准备推出精装房多次置业三房168-45%四房194-35%金鼎湾9716551109年11月一期开盘二46、房93-50%18000（精装）区位好，精装一期44套全部卖光，二期大户型销售难，二期销售在40%多次置业四房183-50%文峰城市广场总建30万方716现接受预定160三房-220四房为主17000-18000多次置业（市区高收入、区县个体户居多）新东区文华名邸104500900一期300套2010年11月二房88-20%8400现已基本售完第一二次改善住房、投资、周边县区投资客三房102-20%三房115-30%四房136-30%二期320套2011年4月二房88-20%8000三房102-20%三房115-30%四房136-30%世伦名邸2599251885一期4002010年12月二房47、90-40%880090%第一二次改善住房、投资、周边县区投资客三房128-30%三房143-30%二期即将开盘大房型187-256以上楼盘户型配比按楼栋情况推算，仅供参考！新东区恒盛豪庭2473971838一期420套2010年9月二房97-50%8000100%第一次改善住房为主、部分市区及周边区县投资客三房房133-50%二期3942010年10月二房97-25%8000100%三房113-40%三房133-35%100%三期220（加推）2010年11月二房97-50%8700四房167-50%四期256（加推）2010年12月二房96-9000100%四房167-五期230（加推）248、011年1月二房96-8500四房170-翰景园1804001368一期300套2010年11月二房87、108-50%850070%第一二次改善住房、投资、周边县区投资客三房121-50%二期第一批323套2011年4月二房87-15%8300三房121、138-50%三房140%-35%以上楼盘户型配比按楼栋情况推算，仅供参考！三、项目分析三、项目分析（一）、地块形状（二）、项目经济技术指标（二）、项目经济技术指标（三）、方案设计明确要求（三）、方案设计明确要求（四）、地块价值分析（四）、地块价值分析（一）、地块形状钟 秀 西 路本案本案通 吕 运 河 北 城 大 桥7474米米6060米49、米未拆迁未拆迁沿河景观带286286米米规划路居然公墓空地破旧平房陵园地块有明显的瑕疵（北城大桥引桥与地块的高差、地块左右边的公墓和烈士陵园对开 发居住类产品是有一定的心理影响，在与项目周边居民了解过程中，反映一个问题，由于上述设施已经存在多年，本区域居民对此心理抗性较其他区域客户反映积极的 多，但顶端客户对心理要求极高，对此抗性较重）；地块北侧会兴建滨河绿化带，建成后会全面提升整个地块北侧的环境景观价值；地块临近的华强方特乐园已经开工兴建，将带动大区域旅游消费人群汇聚，形成以旅 游带动的消费流；（二）、项目技术经济指标 位置崇川区钟秀中路与北濠桥路交汇处，北城大桥东南侧用地面积90663平方50、米用地性质商业、办公、居住 居住建筑为高层商办建筑为多层及以上。规划总建面小于258900 平米建筑密度小于30.5(往35努力)绿地率25 本项目为南通市政府“城中村”改造项目之一。总结：根据我们与南通本地人、地产行业资深从业人员(南通搜房、东景国际、联旭地产机构、新景祥地产机构等等）的沟通中，可以确认，这是绝对的南通老市区核心组成部分，地段成熟非常稀缺！从地块的各类控制性指标看，地块综合地段成熟非常稀缺！从地块的各类控制性指标看，地块综合可塑性很强！可塑性很强！（三）、方案设计明确要求进入拆迁谈判阶段，未确定时间表！住宅区位确定为A地块，建筑体量10万方酒店及裙房，位置政府确认，交付32051、00平方米 安置两级政府办公用房，位置政府基本确认，13000平方米 进入拆迁协商A AB B酒店办公代表展示面强弱代表人流车流导入强弱说明：综合比较，本项目地块商业价值规律为：说明：综合比较，本项目地块商业价值规律为：南面南面南面南面 西面西面西面西面 北面北面北面北面 东面东面东面东面（四）、地块价值分析 三、项目住宅定位（一）、住宅市场研判（二）、产品方向选择（二）、产品方向选择（三）、锁定项目竞争片区（三）、锁定项目竞争片区（四）、住宅竞争策略（四）、住宅竞争策略（五）、竞争区域产品户型分析（六）、本项目产品户型建议（七）、异地案例借鉴（八）、住宅部分规划建议（一）、住宅市场研判港闸和52、新东区是目前南通住宅供应港闸和新东区是目前南通住宅供应 量最大的区域，是投资的热点之一；量最大的区域，是投资的热点之一；项目项目3公里圈内，公里圈内，2011-2012年面临的年面临的 同类公寓产品供应量非常大，竞争形同类公寓产品供应量非常大，竞争形 势严峻；势严峻；地段因素老市区地段稀缺性地段要求高端诉求供应关系市区供应量少，更显珍贵可以高端诉求项目因素城市综合体配套齐全，城市核心匹配中高端诉求成本因素成本因素要拉高单价要求中高端以上诉求环境因素周边有瑕疵无法走真正意义高端可以选择中高端诉求第一类人：熟悉本区域经常在周边生活经商的人熟悉环境，不会受此过多影响；第二类人：年轻人心理层面对此瑕疵53、相对会看淡些；其他不熟悉区域环境居民，相比而言受瑕疵影响大客户因素居民对本区域归属感强市区区域集中了大量的成熟老小区，改善需求旺盛改善型符合中高端诉求说明：根据“木桶原理”：一个木桶能存放多少水是由其最短的一块木板决定的，因此我们的定位方向选择的是：中高档次定位方向中高档次定位方向，选择的客户群体自住以本区域居民、周边地本区域居民、周边地区县区区县区（靠近港闸区附近的几个县 如皋、如东、海安）年轻人置业为主，年轻人置业为主，同时重视认认可市区价值的投资客户群体！可市区价值的投资客户群体！（二）、产品方向选择（三)、锁定项目竞争片区片区现在及未来供应量区位配套产品典型项目备注北翼新城（港闸）大逐54、步改善且离本项目三公里范围内逐步改善改善尚海城 公寓市区（南大街西和北）小地段好配套好高端藏珑 万濠华府 金鼎湾公寓 行政中心板块（南大街南）一般地段好配套好高端苏建学府花园 文峰城市广场项目公寓新东区比较大逐步改善逐步改善刚需恒盛豪庭公寓开发区比较大稍显偏远配套不全刚需华润橡树湾公寓本项目（市区）10万方地段好配套好品质好(有一定瑕疵）首次改善为主公寓锁定的考虑因素：区域供应量对本项目有冲击，产品性质及所面对客户群体类似，区域归属感上有一定的接近！（四）、住宅竞争策略策略一：地段优势，市区公寓策略一：地段优势，市区公寓与港闸新东区比区位比配套！与港闸新东区比区位比配套！策略三：产品为王，赠送55、面积策略三：产品为王，赠送面积创新户型创新户型 南通最高性价比！南通最高性价比！策略二：商业起势，住宅跑量策略二：商业起势，住宅跑量与市区（行政中心）住宅比价与市区（行政中心）住宅比价 格（总价）！格（总价）！注定我们的客户是：他们对市区有归属感，只要能承受他们更愿意留在市区，当然市区房源本来就少，且产品高端，总价很 难承受；他们对本项目周边情况熟悉或者本身对瑕疵抗性较小，对项目自身客观瑕疵已经不太关注，心理上可以接 受；他们看好区域发展，看好项目综合体整体性规划，商业对住宅的带动的巨大内在价值，出于投资目的；决定客户最关心要素是：户型要合理，适合自住，符合改善居住要求；为了满足市区居住要求，56、可以承受相对较高的单价，但是出于购买力的限制，对总价有要求；区域户型统计分析1房2厅1卫2房2厅1卫2房2厅2卫3房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫4房2厅3卫4房3厅2卫5房2厅2卫6房3厅2卫港闸区尚海城89119130-135144-155174苏建阳光新城89-93106-128128-147友谊嘉御龙庭76、97-115130-175151-196216皇家花园111-115133新东区恒盛豪庭97-113133-145167德诚翰景园92-111121-128137-142文华名邸89102-115125137帝奥世伦名郡96-98128143崇川区万豪华府135-168194金鼎57、湾88-93151186藏珑254景华城94-98117128-142紫阳新城90-105127-135147行政中心苏建学府花园95-104108-115130-134文峰城市广场125165221恒盛尚海湾90120140191（五）、竞争区域产品户型分析2010年的主流产品2011年后的主流产品（六）、本项目产品户型建议产品户型比例(按套数）布置建议面积控制单身公寓15%结合景观瑕疵适当布置50平米经济一房一房两厅一卫15%结合景观瑕疵适当布置70平米实用二房二房两厅一卫35%主流产品90平米经济三房三房两厅一卫10%次级产品120平米舒适三房三房两厅二卫15%次级产品130平米宽畅四房58、四方两厅二卫10%结合景观最优处布置144平米（七）、异地案例借鉴区位雷同区位雷同背靠景观河背靠景观河建筑密度和容积建筑密度和容积率雷同率雷同景观利用和户型景观利用和户型设计合理设计合理住宅借鉴中海胥江住宅借鉴中海胥江中海胥江项目说明：通过沿河面的错位排布，不仅增加了沿河建筑面积，而且形成了说明：通过沿河面的错位排布，不仅增加了沿河建筑面积，而且形成了视线的通透，在视线的通透，在建筑用地紧张建筑用地紧张建筑用地紧张建筑用地紧张、容积率高容积率高容积率高容积率高的情况下，达到了非常好的的情况下，达到了非常好的整体效果，住宅品质得以保障！整体效果，住宅品质得以保障！中海规划要点提炼中海规划要点提炼59、说明：大面积的采用了入户花园、大阳台、花池、飘窗、工作阳台入户花园、大阳台、花池、飘窗、工作阳台等等方式在不违反相关测量规范的前提下，实现了住宅功能的衍生，得房率超高！（八）、住宅部分规划建议五、项目商业定位五、项目商业定位（一）、南通商业研判（二）、竞争项目分析（三）、定位方向思考（四）、项目商业定位（五）、异地商业借鉴（一）、南通商业发展研判商业需要商业需要“释放释放+整合整合”南通百货、高端商务消费正向行政南通百货、高端商务消费正向行政 板块发展！板块发展！区域缺乏核心商业，承担龙头地区域缺乏核心商业，承担龙头地 位！位！众多城市综合体项目纷纷瞄准南通众多城市综合体项目纷纷瞄准南通 市场60、开始启动（圆融、文峰、绿市场开始启动（圆融、文峰、绿 地、中南）地、中南）（二）、竞争项目分析（圆融、文峰、绿地、中南）（圆融、文峰、绿地、中南）仅有的商业资源，需要仅有的商业资源，需要“抢抢”！（三）、定位方向思考如何准确定位，保障招商运营成功？如何跳出竞争，合理规划业态布局？如何定位既能满足区域消费需求，又能成为辐射全市的市级商圈？如何再定位和规划设计方面做出亮点和特色，成为南通商业标杆？寻找需求空白与升级趋势，准确定位，创新设计，引进时尚品牌，塑造文化旅游价值，成为南通标志性商业；在保障招商运营成功的基础上，实现最大投资收益。定位目标：人口人口竞争竞争消费消费市场市场项目定位项目定位项目61、定位项目定位业态定位业态定位品牌组合品牌组合市场定位市场定位功能组合功能组合核心商业定位逻辑需求需求客群定位客群定位档次定位档次定位（四）、项目整体定位（四）、项目整体定位南通南通 五洲国际广场五洲国际广场备选：五洲国际中心城备选：五洲国际中心城（Wuzhou international center city，五洲国际CC-MALL）第九代城市综合体第九代城市综合体第九代城市综合体第九代城市综合体引领南通商业变革引领南通商业变革引领南通商业变革引领南通商业变革什么是第九代商业模式？什么是第九代商业模式？商业界一直在探索商业的最新形式，迄今，已经走过了前八代。分别是：第一代：街边店铺；第二代；62、百货公司；第三代：连锁便利店/小超市；第四代：大中型超市；第五代：大卖场和专业市场；第六代：购物中心（SC-Shopping Center）；第七代：城市综合体；第八代：城市生活中心（LSC-Living style center）。街区式建筑规划：街区式建筑规划：第九代商业模式是对传统商业地产观念的颠覆，“第九代商业”属街区型商业建筑系统，集街边商铺、休闲院落、购物中心MALL为一体，更类似上海新天地，与万达商业模式（简单四方盒子，上面盖公寓）有着明显的差异。开放式空间：开放式空间：第九代商业归纳出来就是链接传统与未来的特征，打破一半概念上的商业盒子，变成了一个开放的空间，审美的空间，以及交63、流的空间。强调情感互动与人性化：强调情感互动与人性化：第九代商业模式从以购物为目的，发展到以生活为目的，目的是成就一个城市或者一个区域的文化生活中心，营造一个庞大的公共大家庭，以特有的生活感和丰富的业态容纳现代人物质和精神上的全方位需求。兼容前八代优势：兼容前八代优势：强调地缘、强调人性、强调文化、强调艺术和美，在此基础之上，整合兼容前八代商业形式，自成商业服务体系，探索可持续性发展的、良性互动的商住结合模式，形成创造幸福、符合后现代生活方式的新经济形态，成为“第九代商业”之诉求。商业定位：第九代情景体验式国际第九代情景体验式国际BLOCK商业街区商业街区 南通首席国际时尚购物中心南通首席国际64、时尚购物中心市场定位：城市会客厅，南通新地标城市会客厅，南通新地标形象定位：一座城市的国际级商业街区，引领南通商业未来。一座城市的国际级商业街区，引领南通商业未来。功能组合：购物、超市、影院、餐饮、休闲、娱乐、酒 店、办公、住宅关键词：时尚、国际、风情、情景、文化、旅游关键词：时尚、国际、风情、情景、文化、旅游目标消费群：第一层：区域周边20多万居民及商务人士，满足其日常消费需求；第二层：截留港闸区近30万家庭及商务消费人群；第三层：南通全市追求时尚的中青年人群；第四层：南通商务、旅游人群档次定位：零售商家定位中档、中高档时尚品牌；餐饮以轻餐及中高、高档商务餐饮为主；整体为中高档次定位整体业态65、定位：以满足周边居民日常消费为基础；以时尚品牌与休闲娱乐为亮点，吸引全市时尚青年及中产消费群体；以大型高端餐饮为主力业态和特色，吸引全市商务人群；商业业态组合及比例品牌商家定位品牌商家定位（目标租户）：超市：超市：大润发、家乐福、BHG、华润OLE零售商家零售商家：ZARA、H&M、鳄鱼、宝姿，国际时尚品牌及国内部分一二线品牌轻餐简餐：轻餐简餐：KFC、麦当劳、味千、星巴克、高端高端餐饮：餐饮：中森名菜、稻香集团、王品集团、俏江南、小南国、意大利餐厅、金象湾泰国餐厅、采蝶轩、小山日本料理、里思南法国风情餐厅、凯博西餐厅等休闲休闲娱乐：娱乐：神采飞扬、南梦宫电游、苏荷酒吧、芝加哥、钱柜KTV、翻66、斗娱乐、汤姆熊儿童乐园、卡通尼乐园等电器数码：电器数码：国美、苏宁、百脑汇、颐高、宏图三胞、顺电、中博、迪信通等；儿童职业体验中心儿童职业体验中心+月星家得乐月星家得乐影院：影院：嘉禾、星美本项目商家组合可完全借鉴无锡万达品牌及其业态组合！其品牌定位、商家组合、业态丰富度非常合理并适应无锡南通等城市，无锡万达地段也与本地块类似。无锡万达广场（借鉴：定位、品牌及业态组合）北京三里屯village（借鉴：时尚潮流外立面）上海新天地（借鉴：定位及文化）（五）、异地商业案例借鉴区位雷同区位雷同功能雷同功能雷同形象雷同形象雷同万达成功经验万达成功经验商业借鉴无锡万达商业借鉴无锡万达无锡万达广场无锡万达广67、场区位：区位：项目位于滨湖区青祁路和梁溪路交叉口。位居河埒核心商务区，自驾车至市中心15分钟左右。规模：规模：总建面70万，内含23万的国际化商业中心，4万的五星级酒店、36.5万的住宅。主要产品结构：高层、精装公寓、酒店、商业中心。形象定位：形象定位：中心国际生活区万达模式：万达模式：已经成为全国最成功的商业地产开发企业万达百货楼万达百货楼 综合楼综合楼 娱乐楼娱乐楼万达外街万达内街万达建筑规划借鉴要点提炼城市干道住宅部分规划支路实际规划图实际规划图概念性提炼概念性提炼万达业态规划借鉴要点提炼主力商家名称国美电器2000平方万千百货3万平方大歌星KTV4000平方世纪联华1.5万平方宝大祥268、000平方万达国际影城5000平方同庆楼1万平方爱丽思500平方ZARA1000平方大玩家超乐场3000平方棒约翰100平方星巴克200平方披萨500平方肯德基500平方步行街业态配比步行街业态配比餐饮餐饮生活配套生活配套服装服装50%50%15%15%35%35%无锡万达步行街业态配比无锡万达步行街业态配比业态餐饮生活配套服装比例50%15%35%面积（平方）15500465010850无锡万达主力业态面积（平方米）国美电器2000万千百货30000大歌星KTV4000世纪联华15000宝大祥2000万达国际影城5000同庆楼10000大玩家超乐场3000无锡万达业态划分无锡万达业态划分面积69、（平方米）面积（平方米）所占比例所占比例餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐375003750045%45%生活配套生活配套465046505%5%服装（百货购物）服装（百货购物）408504085048%48%电器电器200020002%2%合计合计8300083000卖场卖场2000020000借鉴点：成功商业模式的业态配比！借鉴点：成功商业模式的业态配比！借鉴点：成功商业模式的业态配比！借鉴点：成功商业模式的业态配比！北京三里屯VILLAGE是香港太古地产在中国大陆的第一个项目，位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处，占地逾5.3万平方米，总楼面面积超过17.2万平方米，其中南区7.2万平方米，由1970、座充满创意的时尚建筑组成，包括一座拥有100间客房的个性化精品酒店，2006年11月开始招商，2008年4月入住，同期开业。借鉴点：总体风格上标新立异，现代风格演绎极致。借鉴点：总体风格上标新立异，现代风格演绎极致。借鉴点：总体风格上标新立异，现代风格演绎极致。借鉴点：总体风格上标新立异，现代风格演绎极致。北京三里屯北京三里屯上海新天地国际街区上海新天地国际街区 新天地是一个具有上海历史文化风貌的都市商业旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的，集餐饮、商业、娱乐、文化融为一体的时尚休闲步行街，是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点。业态主要以百货、休闲酒吧、娱乐、餐饮、电影院、71、时尚购物及艺术文化会所等组成，其他功能：88新天地酒店式服务公寓、朗庭酒店等。业态配比：零售：餐饮：休闲娱乐大概比例在38：42：20 借鉴点：传统与现代的高度融合、风情体验式消费环境的营造借鉴点：传统与现代的高度融合、风情体验式消费环境的营造借鉴点：传统与现代的高度融合、风情体验式消费环境的营造借鉴点：传统与现代的高度融合、风情体验式消费环境的营造上海新天地上海新天地六、项目规划设计建议六、项目规划设计建议（一）、规划设计面积平衡（一）、规划设计面积平衡（二）、规划设计建议方案（二）、规划设计建议方案（一）、规划设计面积平衡第九代商业规划设计理念第九代商业规划设计理念第九代商业规划设计理念第72、九代商业规划设计理念第九代商业模式的规划设计是融合了街区式商业与集中式商业的优点，既有情景体验又有集中MALL式购物环境，内外街结合的全功能融合性商业。外立面风格建议：现代风格、玻璃立面为主、参考借鉴北京三里屯village，非常有亮点和特色，可较好的表现项目的现代、时尚、领先（二）、规划设计建议方案酒店住宅（外围2F底商）方案方案方案方案1-11-11-11-1：P P P P字形规划布局字形规划布局字形规划布局字形规划布局办公超市入口优势：1、各路口设置主出入口，人流顺畅引入2、动线简介清晰，可环绕3、街铺面积最大化，销售收益最大化4、盒子在中间，部分次主力商家布置在中间盒子，充分吸引人流73、；劣势：1、动线简单，如设计不好，将看上去很普通；但主要可通过外立面解决2、有单边铺内街外街5F5F4F4F4F天幕5F盒子MALL方案方案方案方案1-21-21-21-2：F F F F字形规划设计字形规划设计字形规划设计字形规划设计5F5F盒子MALL4F4F3F5F4F5F办公超市入口超市入口1F以上连接以上连接天幕内街外街外街优势：1、各路口设置主出入口，人流顺畅引入2、动线简介清晰，可环绕3、街铺面积最大化，销售收益最大化4、盒子在中间，部分次主力商家布置在中间盒子，充分吸引人流；跟方案1-1不同点在于：右侧价值较低，作为了盒子主展示面，靠近市政路方案方案方案方案2 2 2 2：X 74、X X X字形规划设计字形规划设计字形规划设计字形规划设计办公超市入口5F4F天幕外街外街内街5F盒子盒子MALL5F盒子盒子MALL5F盒子盒子MALL优势：1、各路口设置主出入口，人流顺畅引入2、弧形动线简介清晰，可较好体现设计感和风情3、街铺面积相对较大，销售收益最大化；4、整体布置商业面积较大，商业均好性佳方案方案方案方案3-13-13-13-1：K K K K字形规划设计字形规划设计字形规划设计字形规划设计超市入口5F4F4F4F5F天幕内街外街外街5F盒子盒子MALL内街内街5F盒子MALL方案方案方案方案3-23-23-23-2：K K K K字形规划设计字形规划设计字形规划设计75、字形规划设计（椭圆船型内核）5F4F4F5F4F天幕超市入口七、项目收入测算七、项目收入测算八、项目开发建议八、项目开发建议开发建议开发建议开发顺序建议开发顺序建议开发顺序建议开发顺序建议“以商带住以商带住以商带住以商带住”，先开发商业，后开发住宅，先开发商业，后开发住宅，先开发商业，后开发住宅，先开发商业，后开发住宅1、首先目前区域成熟，先做商业条件具备，容易炒热商业 后带动住宅价值提升；2、住宅面临一定硬伤（公墓），单独炒作较难，先启动销 售面临一定压力；3、住宅越晚越值钱，由商业先带动可使住宅相比能既快消 化，又提升价值；如工期相差不多的情况下，建议务必先动商业。案例：如上海新天地、深圳76、万象城等，商业成功后开发 住宅，其价值增长巨大。附带：酒店式（办公）附带：酒店式（办公）区域项目性质截止到2011年4月底产品形式（办公还是酒店公寓）建筑形态主力产品（）开盘时间现在价格是否精装修可售套数已售套数主城区东景国际东景国际办公1013924公寓挑高602010-11-2810000毛坯主城区格调办公206198公寓挑高582010-612000精装主城区金飞达名郡办公341340公寓892010-1-111000毛坯主城区现代生活广场办公10275公寓挑高602010-9-158500毛坯主城区南通大饭店办公13356办公1672010-6-818900精装新城区南通中央商务区（中77、南世纪城）办公38872544公寓挑高602010-11-612000毛坯以上销售率按房管局备案数据计算！1、在售产品销售情况区域项目性质截止到2011年4月底产品形式（办公还是酒店公寓）建筑形态主力产品（）开盘时间现在价格是否精装修可售套数已售套数新城区南通国际贸易中心办公299189公寓5-12层902010-5-912000精装办公13-37170新城区海外联谊大厦办公207196办公1502009.18000毛坯港闸区美丽华商业广场办公182158公寓挑高452009-1-1-毛坯港闸区金海岸办公733386公寓挑高542011-3-2712000毛坯港闸区南通绿洲国际商务城办公30878、82公寓挑高452010-10-2314000精装港闸区百安谊家大厦办公259131办公6002010-12-268000毛坯港闸区鸿鸣摩尔购物中心办公21679公寓挑高602011-4-108300毛坯开发区润华国际中心办公17410公寓902011.4.18000毛坯以上销售率按房管局备案数据计算！2、产品分析说明类型产品特色供求销售价格区位酒店公寓挑高为主饱和销售速度放慢价格尚可市区港闸为主办公楼行政板块开发区为主需求不旺销售周期长价格低行政中心为主说明：项目周边的挑高酒店式公寓产品目前去化都存在困难，其中销售特别成功的说明：项目周边的挑高酒店式公寓产品目前去化都存在困难，其中销售特别成79、功的“格调格调”项目，其产品设计上项目，其产品设计上采用挑高、全朝南设计、采用挑高、全朝南设计、采用挑高、全朝南设计、采用挑高、全朝南设计、40404040年产权物业民用电、费收年产权物业民用电、费收年产权物业民用电、费收年产权物业民用电、费收取、燃气入户取、燃气入户取、燃气入户取、燃气入户等等非常齐全、人性化的考虑和配套！因此，该物业受到无力在市区购买等等非常齐全、人性化的考虑和配套！因此，该物业受到无力在市区购买大户住宅（购买力相对有限）的年轻人欢迎，自住率预计能达到大户住宅（购买力相对有限）的年轻人欢迎，自住率预计能达到70%70%！项目附近的平层酒店式公寓（尚德城邦）一共项目附近的平层80、酒店式公寓（尚德城邦）一共300300余套，已经售完，产品采用余套，已经售完，产品采用包租形式包租形式包租形式包租形式，投资投资1515年，第一个年，第一个5 5年回报率年回报率6%6%，第二个，第二个5 5年回报率年回报率8%8%，第三个，第三个5 5年回报率年回报率10%10%，项目热销基，项目热销基于：届时市场供应量小，竞争不激励，返祖政策还是相当给力。于：届时市场供应量小，竞争不激励，返祖政策还是相当给力。3、区域产品空间说明：目前热销项目属性4.7米挑高，地段属于市区板块，而目前根据了解，现在南通规划部门已经不再允许报批建设4.7米挑高的产品，故而开发酒店公寓产品压力会比较大！市场去化缓慢市场去化缓慢南通产业结构南通产业结构 不支持写字楼开发，且本项目已经有不支持写字楼开发，且本项目已经有一幢交付给政府的办公大楼！一幢交付给政府的办公大楼！市场去化开始放慢市场去化开始放慢产品无法突破限制产品无法突破限制无法形成有效竞争力，不建议开发酒无法形成有效竞争力，不建议开发酒店式公寓！同时由于地块有瑕疵没有店式公寓！同时由于地块有瑕疵没有理由去开发商业类理由去开发商业类“居住空间居住空间”使瑕使瑕疵进一步放大，同时也可以精良避免疵进一步放大，同时也可以精良避免与本案小户型主导产品进行内部竞争！与本案小户型主导产品进行内部竞争！办办公公公公寓寓